Marie-France Léger

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    Des tendances en aménagement à la survie dans la maison avec deux adolescentes, tout passionne Marie-France Léger.
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    Vendredi 23 juillet 2010 | Mise en ligne à 16h14 | Commenter Commentaires (49)

    Louer ou pas ?

    Croyez-vous  aux bonnes nouvelles et au ralentissement des prix en immobilier comme nous le suggèrait cette semaine  La Presse Affaires ? 

    Ou s’en va-ton vers une situation intenable ? Les prix des maisons sont chers et les logements locatifs se font rares et prohibitifs.  

    Lisez cet autre  texte  paru  dans La Presse du 20 juillet sous la plume de Pierre-Yves McSween, un jeune comptable.

    Son calcul est-il juste ?   

    “Dans le marché immobilier actuel, ce sont les acheteurs de maisons qui jettent leur argent par les fenêtres.

    “Je ne suis pas locataire parce que payer un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres.” Voilà une phrase exaspérante pour quelqu’un qui a quelques minimes connaissances en finance. Dans le marché immobilier actuel, une telle phrase tend vers l’ineptie.

    Prenons un exemple classique. En 2010, Rodrigue décide d’acheter un 4 et demi d’une valeur de 225 000$ avec une superficie de 750 pieds carrés dans HoMa avec une mise de fonds de 5% (11 250$). À ce prix, il obtient de belles moulures en “MDF”, des portes de plastique, du plancher flottant et un comptoir ne résistant pas à un plat sortant du four à micro-ondes: le luxe! Ses paiements seront de 1277$ par mois (avec un taux de 5% sur un horizon de 25 ans). À cela, ajoutons hypothétiquement des taxes municipales mensuelles de 188$ et des frais de condo de 75$ par mois. Son paiement mensuel est donc de 1540$ pour vivre dans un appartement.

    Isabelle décide de louer un appartement équivalent. Elle paie un loyer de 700$ mensuellement. Le constat est évident: Isabelle a un déboursé inférieur de 840$ par mois par rapport à Rodrigue, sans compter le rendement qu’elle peut obtenir avec ses placements. Au bout d’une année, Isabelle aura 10 000$ en placements. Pour sa part, Rodrigue aura remboursé que 4300$ de capital, et aura fait un don à la banque de la majorité de la différence. Évidemment, chaque cas diverge, mais il vaut la peine de faire des calculs.”


    • Très très d’actualité, ca… Je me pose exactement cette question, de ce temps-ci. C’est vrai que les gens semblent oublier que les intérêts d’une hypothèque sont plus élevées que le capital, sur 25 ans.

      Mais bon, ca force à épargner, l’immobilier.

      C’est juste qu’il y a d’autres facons d’épargner.

      Un problème connexe : Essayer de trouver un beau grand appartement à louer, pas trop cher. Bonne chance, il y aura 12 prétendants par logement.

    • Est-il préférable de placer son argent à la banque, plutôt que d’acheter à crédit?

      1- Si ma banque s’appelle Madoff, mon capital cours des périls extrêmes.
      2- Si mon organisme de crédit s’appelle Madoff, on risque de me reprendre mon appartement.

      Dans le cas 2, je perdrai seulement les sommes payées jusqu’à la reprise du logement, dans le cas 1, je perdrai tout.

    • C’est vrai que ça vaut la peine de faire le calcul. À moins d’être dans un marché hautement spéculatif, je vois mal comment l’achat d’un logement serait plus avantageux que de louer quand on compare après seulement un an. Et il faut aussi compter la taxe de bienvenue et tous les frais de notaire, inspection, etc.

      Mais de la part d’un comptable, je m’attendais à ce qu’il fasse le calcul sur 25 ans! Pierre-Yves, je ne te ferai jamais confiance avec mon argent.

    • Je crois que ce comptable a raison. Et encore, dans votre exemple, les frais du propriétaires sont probablement sous-estimés, et augmentent très rapidement. Sans parler des frais d’entretien (toujours plus élevés que prévu) et autres facteurs de risque, à commencer par le taux d’intérêt (il n’y a aucune certitude que les taux resteront ridiculement bas pendant 25 ans).

      Il y a un raisonnement implicite au sujet de l’achat d’une propriété qui est: il s’agit d’un bon achat, quel que soit le prix payé. Ce raisonnement n’a évidemment aucun sens, et personne ne l’emploierait dans tout autre domaine que l’immobilier (sauf en bourse, en période de bulle, lorsque la seule crainte est celle de “manquer le bateau”).

      Pour donner une idée simple de la surévaluation actuelle du prix des propriétés:

      Depuis 10 ans, à Montréal, les loyers ont augmenté de 35%, tandis que le prix des copropriétés (la catégorie d’immeuble ayant le moins augmenté) a augmenté de 150%.

      Ceci étant dit, même si les prix sont excessifs et même si les risques sont ignorés, tant que la bulle continue de se gonfler, l’acheteur a raison et le locataire a l’air idiot… jusqu’à ce que la bulle cesse de gonfler, ce qui se produit tôt ou tard, ou même se dessouffle.

      Pour revenir à votre exemple: supposons, ce qui n’est pas du tout impossible, que dans 5 ans, l’appartement vaut seulement 200,000$, et que le taux d’intérêt a augmenté de 2%. Il reste à l’acheteur très peu de sa mise de fonds et de tous ses versements hypothécaires. Ses taxes et frais de copropriété ont déjà beaucoup augmenté. Des dépenses d’entretien substantielles sont déjà à envisager. Et la mensualité hypothécaire augmentera aussi très substantiellement, en supposant que le propriétaire suit son plan initial et renouvelle pour 20 ans.

    • Ce calcul donne en effet à réfléchir. Mais… l’achat d’une maison force l’économie domestique. Si je n’avais pas acheté ma propriété il y a trente ans, j’aurais voyagé davantage et je serais abonné des bons restaurants et je serais mieux vêtu certainement. Mais… le jeu de l’économie forcée aura-t-il valu la chandelle ?

      Une maison de 40,000 $ en 1980 vaut maintenant 400,000 $

      Aurais-je placé la différence entre le total de mon loyer et le total de mes hypothèques à la banque ou dans mon REER ? Pas certain, bien que je sois économe.

      De plus, aurais-je pu habiter au même endroit pendant toutes ces années alors que les propriétaires reprennent souvent leurs logements sous divers prétextes. Je devrais calculer mes frais de déménagement. Le temps y compris. Le trouble y compris.

      En définitive, l’achat d’une propriété est une affaire de choix personnel. Et si c’était à refaire, j’achèterais le plus gros possible : un six logements bien placé. Il y aurait belle lurette que j’aurais pris ma retraite gras dur avec les profits engrangés. Mais j’aurais travaillé plus fort en gestion de locataires et en travaux de rénovation.

      Au royaume de l’habitation, rien n’est simple. Et pour terminer sur un lieu commun : l’argent ne pousse pas dans les arbres…

    • J’ai toujours été locataire. Quand je ne suis pas satisfaite ou tout simplement quand le goût du changement me prend, je fais mes bagages, c’est tout. J’ai déjà exploré l’idée d’acheter un condo ; mais , après calculs, je trouvais que je n’allais pas y gagner à court ou moyen terme. Me serrer la ceinture, non merci. Je préfère ne pas avoir de dettes, sauf la voiture, bien sûr, pour pouvoir me payer d’autres produits de consommation. Je me sens en sécurité parce que non seulement , je n’ai pas de dettes, mais je peux économiser pour de futurs projets que je paierai comptant.

      Cependant, chaque cas est particulier. Par exemple, une famille a plus d’avantages que moi à posséder une maison. Encore là, ce n’est pas absolument nécessaire, c’est juste mieux et plus agréable d’après ce que je peux constater. Acheter un condo moins beau que mon logement actuel ne m’intéresse aucunement. Je fais partie de la classe moyenne : pas assez riche pour acheter un condo de très bonne qualité, juste assez pour en acheter un de gamme douteuse. Alors, la décision a été facile à prendre en ce qui me concerne…

    • Cela restera toujours une question de choix et de priorité. La confort d’avoir sa propre propriété n’a pas de prix pour certains.

      La location n’est pas une mauvaise chose, financièrement parlant si la personne épargne systématiquement un montant à chaque mois. Il faut avoir une certaine dose de discipline, pas donné à tous. Être propriétaire est en quelque sorte de l’épargne forcé, tu investis dans ton capital chaque mois (bien entendu la valeur de la propriété peut baisser, mais là c’est une autre histoire).

      Il y a un 2e point concernant la location: à Montréal et sa région, la qualité et le choix des logements locatifs laisse vraiment à désirer. Il y a peu de BONS logements à moins d’y mettre vraiment le prix (souvent trop élevé pour bien des gens). Les propriétaires investissent peu dans les rénovations (sauf exceptions) et on se retrouve avec des immeubles à logements datant de 1950 mal isolés et des planchers affreux.

    • Comme dans tout, il faut faire ses calculs.

      En 2005, j’ai acheté un condo de 87000 que j’ai revendu ce printemps à 103000.

      Ayant été discipliné, mon solde hypothécaire était de 73500.

      Oui un loyer aurait été moins cher que les 890+/- que je payaient par mois, mais le gain en capital de 16000$ aurait été impossible même en placant les 9000$ que j’aurais payé en moins pour un logis…

    • C’est quand un peu biaisé comme analyse. Néanmoins je suis très d’accord avec vous. Et combien de fois je me suis obstiné à ce sujet avec des amis. Même en démontrant par des calculs, pas moyen de leur faire sortir de la tête l’idée préconçue qu’il faut acheter à tout prix.

      Ceci dit, la location a ses avantages tant que le locataire fait preuve de discipline. Qu’il n’aille pas dépenser l’argent épargné dans des produits de consommation. La maison ou le condo est un moyen de forcer cette discipline.

      Vous oubliez aussi de dire que le condos prendra, on l’espère, de la valeur avec le temps. Ce n’est pas aussi catastrophique, même si la location en ce moment est très avantageux (surtout à 700$). La partie capitale ne devrait peut-être pas figurer dans votre analyse.

      Mais faisons une démonstration moins biaisée peut-être:

      En gros, les paiements annuel du condo: 9500$ (frais, taxes et intérêts). Je suppose un montant d’intérêt au bout de 25 ans autour de 160 000$ (le don à la banque). Je n’inclus évidemment pas la partie capital qui pourra être recouvrée avec une plus-value peut-être meilleure que d’autres investissements. C’est sûr que si on trouve des investissements à 10%, alors oui location location!

      Votre loyer: 8400$ / an

      La différence est quand même moins énorme que vous l’estimiez. 100$ par mois.

      Pour beaucoup de gens qui n’ont pas la discipline de l’investisseur, le condo sera mieux.

      Bon je suis peut-être aussi dans le champ. Je ne suis pas un expert il faut dire.

    • Prenons l’exemple, mais point de vue de l’acheteur :
      Rodrigue prends un terme de 5 ans taux fixe à 5% sur un amortissement de 25 ans. Selon un calculateur hypothécaire, notre ami payera 1245$ ajouté aux taxes mensuelles et frais de condo, cela nous donne 1508$ par mois. Ceci étant fait, on peut affirmer qu’il y a une corrélation positive entre l’inflation, IPC et l’augmentation des prix des maisons.
      On peut certainement dire que les prix des maisons ont augmentés plus rapidement et ce malgré la récession qu’on vient de traverser.

      Selon certaines données, l’augmentation du prix des condos a été de 3% (4% pour les unifamiliale) comparativement aux placements CPG 5 ans à 2.10%.
      Certes, sur le coup, Rodrigue se fait royalement avoir par les paiements en double qu’il devra payer comparativement à Isabelle, mais en terme d’investissement, c’est comme si Rodrigue fait un investissement de 225 000$ à un taux très très conservateur de 3%. Si on actualise le tout et que Rodrigue décidait de vendre son condo dans 5 ans (soit à la fin de son terme contractuel) et qu’il le vendait à un prix hypothétique de 265 000$ diminué de la commission de 10 000$ environ, il s’en sort avec un gain net de 30 000$ ajouté au recouvrement de sa mise de fond d’il y a cinq ans, ajouté aussi au remboursement du capital. Rodrigue se retrouve avec une belle somme d’argent et ainsi donc le merveilleux mécanisme du levier financier vient d’être créé!

      Isabelle, elle ? Elle aura déménager 2 ou 3 fois durant ces 5 ans, et rendu cinq ans plus tard, elle aura acheter le condo de Rodrigue regrettant de n’avoir pas acheter avant et ainsi donc payer 40 000$ de plus que prévu.

    • Vous comparez des pommes et des oranges; Isabelle ne trouvera pas de loyer équivalent pour $700/mois, n’aura pas de stationnement et risque d’avoir toutes sortes de mondes comme voisins.

      Rodrigue va vivre avec des personnes qui ont le même statut social que lui parce qu’ils sont assez stables pour emprunter $225.000.

    • MMM Pas toujours des bons exemples :

      Celui-ci en ait un autre mais qui fonctionne dans l’autre sens :
      Jumelé (une partie) acheté pour 140 000$ à St-Romuald et revendu 6 ans plus tard 245 000$ Je crois que le rendement est assez intéressant pour dire que le loyer est perdant.

    • Isabelle dans son loyer à 700$, vit dans un 3½ demi-sous-sol à Laval, à Montréal, ça serait encore plus cher!!! Faut savoir magasiner!!!
      Nous sommes arrivés par les temps qui courent à trouver une maison à 143000$, 3 chambres, près de tous les services à pied, on a mis 10 000$de rénos, on a une grande cour et on paye moins de 1000$ par mois, assurance et tx comprises. Un loyer de cette dimension avec une cour aurait été assurément de 1250$ et plus…et maintenant, on est chez nous et on n’a pas a endurer des voisins en haut ou en bas, les enfants peuvent faire du bruit…je ne regrette pas du tout d’avoir acheté maintenant et je ne pense pas avoir jeté mon argent par les fenêtres, elle prendra beaucoup de valeurs avec tout ce qu’on y a rajouté( et ce n,est pas du plancher flottant!)et ce, même si le coût des maisons ralentissait. PIs pour celui qui c’est acheté un condo avec du plastique et du flottant, ben qu’il paye pour avoir autant de mauvais goût!!!;)

    • Bien sûr que ses calculs sont justes. Le New York times met à notre disposition un petit calculateur qui permet de comprendre les subtilités d’un calcul réel.

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

      Être locataire comporte plusieurs avantages, comme la flexibilité de quitter son logement si un pépin survient ou si le voisin nous tape vraiment trop sur les nerfs… Il y a aussi la stabilité financière, tout le risque revient au propriétaire en cas de problème.

      Être propriétaire en comporte aussi, c’est une bonne façon d’investir son argent et on est maître chez soi… Ça force aussi l’épargne pour les gens financièrement indisciplinés.

      En bref, la situation individuelle et les besoins détermine la meilleur option, il n’y a pas un choix qui est intrinsèquement meilleur que l’autre.

    • C’est bien beau les chiffre comme ça mais il faut aussi inclure la valeur qui augmente du condo sur 25 ans et il faut considéré l’augmentation du prix du loyer.

    • Le cas de figure que je vais relater est sans doute différent. Il y a huit ans j’ai investi, premier achat, dans un triplex. Beaucoup de rénovations mais l’intention d’occuper le rez de chaussée, je me disais que je pourrais m’en tirer. C’était sans compter les règlements de la Régie du logement qui considère tous les propriétaires sur le même pied. Que ce soit un jeune couple qui veut améliorer sa qualité de vie et son environnement en retapant un immeuble ou un propriétaire dont l’investissement est amorti depuis longtemps, les deux ne peuvent qu’augmenter de manière dérisoire, peu importe la somme consacrée aux travaux de rénovation. Ma situation est privilégiée, j’ai acheté au moment où les prix n’avaient pas encore flambé mais j’ai vécu quelques cas aberrants où même des dépenses de 10 000 $ ne permettent qu’une augmentation de 5 % par 1000 $ investis divisée sur l’ensemble des logements soit 50 $ divisés par trois logements dans mon cas!
      Alors si je pense à quelqu’un qui veut entrer sur le marché aujourd’hui en investissant dans un immeuble avec un ou des locataires et qui ne pourra jamais financer son achat adéquatement et je ne saurais quoi leur dire en dehors de : Bonne chance!

    • L’exemple de M. McSween est juste dans ce cas particulier. Mais dans ce même exemple, si je possède assez d’argent pour verser un gros comptant, son exemple ne tient plus. Les taux d’intérêts sur les placements sont largement inférieurs aux taux d’emprunts hypotécaires et en plus, je devrai payer des impôts sur mes revenus de placements.

      En versant un comptant substentiel, les déboursés mensuels seraient comparables au coût du loyer pour un logement équivalent mais si je vends, je récupère ma mise alors qu’avec un loyer, je me retrouve devant rien!

    • Le marché de l’immobilier, comme celui de la bourse, est constitué de hauts et de bas. Ainsi, quelqu’un qui achetait en 1990, pouvait se retrouver à vendre moins cher en 2000, car le marché avait beaucoup monté dans les années 1990. Depuis quelques années, le marché a aussi beaucoup monté. La raison : les taux d’intérêts bas. Et historiquement, c’est ce qui a de l’influence sur le marché immobilier car les gens ont une capacité limité de payer et ils s’endettent souvent au maximum pour acheter un logement. Les taux d’intérêt devraient monter d’ici 1 an (ils ont déjà commencé à remonter) et les gens ne pourront pas payer les prix d’aujourd’hui, alors les prix vont baisser ou au mieux rester stables quelques années. Alors aujourd’hui, je louerais un appartement plutôt qu’acheter un condo, à moins de vouloir acheter pour très longtemps (ce qui est moins le cas pour les acheteurs de condos que de maisons). Cependant, si vous désirez plutôt une maison et voulez la garder longtemps, comme il y a très peu de maisons à louer, vous n’aurez pas le choix que d’acheter. Autre facteur : si l’argent « vous coule sous les mains » et que vous n’êtes pas capable d’épargner, il serait peut-être préférable d’acheter pour vous forcer à économiser et vous retrouver avec une certaine équité lors de la revente!

    • Jamais je n’aurais acheté avec une mise de fonds de 5%. J’ai acheté mon premier condo il y a 10 ans, 1 an apres la fin de mes etudes à 140K…je me suis serré la ceinture au pas possible pendant les études et pendant cette premiere annee d’emploi pour ramasser tout ce que je pouvais à cette fin…J’ai reussi à payer la balance en cinq ans et l’ai revendu plus du double cette année (exempt d’impot puisque residence principale). Apres ces cinq ans, ca me coutait que les taxes municipales et 75/mois de frais de condo soit environ $325 par mois au total alors que l’équivalent se louait $1750/mois. J’étais morte de rire…avec ce que j’ai pu me mettre de côté pendant les cinq dernieres annees (j’ai toujours fixé un budget total maximum pour mes depenses par semaine), j’ai pu acheter une nouvelle maison comptant…ce que je n’aurais jamais pu faire en restant locataire.

      De plus, le prix des logements reste bas à Montréal relativement à bien d’autres grandes villes…alors, bulle au Qc? Pas sure, surtout avec l’immigration, et si oui, je crois que ce sera temporaire…

      Ceci dit, les revenus de placement sont tellement bas ces temps-ci et les marchés incertains et il y a l’impot en plus…tant qu’à y etre, autant le mettre sur une maison…au pire ca suivra le marche immobilier et je pourrai toujours me loger dans quelque chose d’equivalent à ce que j’ai.

    • Je suis l’auteur de l’article. Évidemment que le texte n’est pas complet, on a seulement 500 mots pour écrire une opinion dans LaPresse.

      Mon article ne disait pas que l’achat est une mauvaise solution, loin de là, il illustrait seulement qu’ACHETER EN 2010 est un mauvais “market timing”. Toutefois, il y a des facteurs qualitatifs importants à prendre en compte. Je voulais simplement démontrer qu’être locataire est une bonne affaire présentement.

      Pour les plus expérimentés, vous vous souviendrez sûrement des prix des l’immobilier au début des années 1990. Malgré une forte croissance à la fin des années 1980, on a connu une période immobilière des moins élégantes.

      Ainsi, tout ce que je dis, c’est “réfléchissez”, il n’y a pas de vérité toujours parfaite. Il faut savoir faire preuve de jugement et garder la tête froide. Mais l’achet à long terme peut être très favorable. Mais un condo…. à Montréal… en 2010…. ? Je passe mon tour…..

    • 225K et une mensualité de 1550$ pour un 4 1/2 de 750 pieds carrés dans HOMA, ce n’est pas ce que j’appelle un cas “classique”.

      C’est facile de prendre le pire cas et de comparer avec un loyer de 700$

      Mais dites-moi, un 4 1/2 de 700$ par mois à montréal a quel age, coute combien a chauffer. L’économiste parle de comptoirs cheaps en mélamine, mais à quoi ressemble le comptoir de la location?

      Et si on regarde le degré de développement de Montréal comparativement à d’autres grandes villes nord-américaines, on constate que le prix de propriétés est nettement inférieur et qu’il est appelé a augmenter beaucoup à long terme. Acheter dans un quartier central près des services et des transports ne peut qu’être un bon investissement à long terme. C’est sûr que vendre après 3 ans nous rend vulnérables aux fluctuations des marchés etd es taux, mais sur 8-10, c’est pratiquement un profit garanti.

    • Merci beaucoup à tous !

      Votre discussion est passionnante, parce que je veux déménager et j’étais justement en train de me poser toutes ces questions et je ne savais pas quoi penser…

    • @bidouz

      Vous dites;

      MMM Pas toujours des bons exemples :

      Celui-ci en ait un autre mais qui fonctionne dans l’autre sens :
      Jumelé (une partie) acheté pour 140 000$ à St-Romuald et revendu 6 ans plus tard 245 000$ Je crois que le rendement est assez intéressant pour dire que le loyer est perdant.

      Erreur, le propriétaire fait 105 000$ de profit mais il le perdera lorsqu’il achèteras une autre maison puisque toute les maisons ont pris de la valeur et ce sans compter les milliers de dollard qu’il aura donné a la banque en interêt.

      La solution est de garder son profit, prendre un appartement et lorsque les prix auront baissé, tu rachetes.

      Je connais des gens qui me disent que l’achat de leur maison est le meilleur investissement qu’ils ont fait (jusqu’a trois fois le prix d’achat initial) tant qu’ils ne vendront pas pour dépenser l’argent ils profiterons pas de leur investissement, a part les héritiers peut-être.

    • @katchoupitchoi

      1000$ par mois c’est bien mais ce seras combien lorsque les taux augmenterons à un taux normal c’est à dire 8%.

      De plus, les maisons qui prennent de la valeur c’est terminé, ceux qui ont acheté dernièrement vont revendre a perte et les locataires vont enfin avoir un acces à la propriété et ce à prix raisonnable.

    • Quand on loue, on s’en fout des comptoirs cheaps en mélamine parce qu’on sais qu’on va déménager dans 2 ou 3 ans.

      Toute la différence est la, quand on achète, c’est qu’on vise le long terme.

    • Il manque quelques choses dans son raisonnement :
      1. Refaire le calcule sur 25 ou même 40 ans +. Si ta maison est payé après 25 ans, les années suivantes coûtent rien. De plus, son calcule est basé sur la pire année lorsque tu “possèdes” une maison.
      2. Le manque la plus-value que la maison prendra dans le temps.
      3. Les frais de déménagements ( sur 40 ans +, je doute que la personne ne déménagepas )
      4. Frais de notaire, taxe de M. Bienvenu.
      5. Un 4 1/2 potable à 700 $… c’est trés optimiste. Surtout si l’on compare avec un concdo neuf.

    • Sans faire d’analyse comparative complexe, j’aimerais souligner quelques points souvent négligés:
      - les revenus de placements sont imposables tandis que les gains en capital réalisée sur la vente d’une résidence principale ne le sont pas;
      - souvent, dans les analyses, le montant du loyer est considéré comme étant fixe, mais dans les fait, il croît.
      - souvent les calculs comparatifs sont sur la durée de l’hypothèque, mais une capitalisation importante se fait après que la maison est payée.
      À mon avis, une bonne occasion d’achat de maison, lorsque la situation du ménage est stable, représente un bon investissement à long terme (et comme certains l’ont énoncé, une obligation à économiser pour ses vieux jours).

    • 1er Condo acheter, un 3 et demi. Vendu après 2ans, 45milles de profits.
      2e Condo acheter, un 4 et demi, Vendu après 14 mois, 10 miles de profits.
      3e Condo acheter, 6 et demi,cela fait uniquement 3 mois que j’y suis et j’ai déjà quelqu’un qui m’offre 30 milles de profit dessus….

      Mes REER?? Vous voulez pas savoir combien j’ai perdu….

      Alors oui l’immobilier en 2010 peut être rentable, la question est: Savez vous comment et ou investir en immobilier?

      Avoir son appart ces bien le fun, mais de nos jour.

      1- Si tes fumeur ces difficile a trouver
      2- Ta un chat un chien?? bonne chance parfois…
      3- 2 enfants?? Les 5 et demi dans mon coin son louer a 1200$ par mois.

      Les appart on souvent des isolation des années 80 on tu entends ton voisin du haut roter.

      Tout est un question de choix, mais je crois que souvent ceux qui se plante en immobilier ces qu’ils sont tout simplement mal conseillé. En immobilier comme en amour, les coup de foudre ne signifie pas un bon placement ;)

    • mcsween1979

      Sauf que dans les années 80 et 90 les taux était quoi du 12% j’ai connu des gens avec du 30% de taux hypothécaire.

      Ça veux pas dire que ces taux ne reviendront pas dans 10ans. Mais reste que la situation n’était pas la même. Donc si il n’y avait pas de boom immobilier dans les années 80 c’était souvent du au taux extrême.

    • Il y a un aspect très important que tout le monde semble oublier: le gain de capital sur la vente d’une habitation est non imposable. Trouvez-moi un placement qu’un salarié peut faire où les gains sont sans impôt. La propriété est, sur le long terme, un rare placement à l’abri à la fois de l’inflation et de l’impôt. De plus, au Québec, et ceci malgré les hausses récentes de la propriété, le coût d’une propriété demeure très inférieur au coût dans la plupart des pays occidentaux (notamment l’Europe).

    • Le débat peut se résumer ainsi :

      acheter = payer plus cher = obtenir une valeur de revente ultérieure

      louer = payer moins cher = avoir plus de liquidités maintenant.

      Si le locataire épargne avec rigueur la différence entre son loyer et une hypothèque, il aura aussi une valeur. Mais s’il le dépense en voyages annuels dans le Sud, en sorties, etc., il aura nothing.

      Philippe Bédard
      Montréal

    • Pour ma part, j’ai fais les calculs dans tous les sens et pour l’instant (couple sans enfants), le loyer est avantageux de très loin.

      SVP, l’idée qu’acheter est mieux au point de vue strictement financier se base sur l’idée que l’augmentation de la valeur va continuer à augmenter comme lors des dernières années. Par contre, RIEN ne peut vous garantir cela surtout avec les taux d’hypothèque qui va augmenter et le taux d’endettement très haut des canadiens. Aux états-unis ils pensaient aussi qu’acheter était le mieux… et, non, on n’est pas à l’abris tant que cela.

      Donc, faites vos devoirs, c’est pas toujours si clair que cela.

      J’ai un 4 1/2, centre-sud à 10mn du centre-bell/métro/vieux/canal pour 660$/mois. Très propre, 2ème étage bien ensoleillé, coûte pas cher à chauffer, planché en marquetterie vernie et céramique.

      C’est du cas par cas et il importe d’être objectif, c’était l’appel de l’article il me semble. :)

    • Pour faire l’hypothèse que le prix des propriétés augmentera sans cesse dans les prochaines 25 années, il faut aussi croire que la démographie soutiendra une telle augmentation. Rien n’est moins certain pour ce qui concerne le Québec. D’ici quelques années, selon les prévisions démographiques, la population devrait être en décroissance. En conséquence, le nombre d’acheteurs et les boomers se retrouvants dans les CHSLD créera nécessairement un débalancement au niveau de l’offre et de la demande très favorable aux acheteurs. Alors, faire des prévisions sur la valeur d’une propriété sur 25 ans à la lumière des 25 années passées me semble une très mauvaise stratégie, sauf si la propriété est située dans des quartiers qui resteront toujours en demande peu importe la démographie et les coûts du transport.

    • C’est très clair: qu’il s’agisse d’une résidence personnelle ou d’une propriété d’investissement, l’accumulation des taxes déboursés non capitalisables depuis quelques années ont rendu l’investissement immobilier peu attrayant pour le petit propriétaire, qui en est réduit finalement à faire de la gestion de patrimoine pour le compte du gouvernement qui ramassera la mise de toutes façons.

      D’autre part, le contrôle des loyers fait qu’il est plus intéréssant de louer – et beaucoup moins stressant. Avec les taxes et la réglementation, les gouvernements sont en train de tuer le marché immobilier résidentiel.

    • J’étais en appart sur le plateau depuis 16 ans. Mon loyer était de 475$, le proprio ne pouvant pas l’augmenter a sa guise selon la loi.

      L’année dernière, il m’a fait une offre de 10000$ pour que je parte, et il a augmenté sont loyer au dessus de 1200 par mois.

      Avec tout ce que j’ai économisé en 16 ans +10 000, c’est ce que j’apelle du rendement.

    • Un oubli de taille, au minimum, pour un comptable… Pendant qu’Isabelle paie une partie de l’hypothèque de son propriétaire, Rodrigue rembourse une part de son capital, et cela chaque mois. S’il revend son condo au bout de 5 ans, non seulement celui-ci se vendra certainement plus cher, mais Rodrigue aura aussi épargné la valeur totale remise sur son capital. Pourquoi ne pas prendre ceci en considération dans vos calculs?

      Ensuite…pour répondre à un condo… à Montréal… en 2010… Eh bien oui, mais il faut savoir quoi acheter, comment, etc. Comme dit plus haut, je n’achèterais jamais non plus un condo avec 5% de mise de fonds. Sans compter que cela m’obligerais à payer une assurance supplémentaire de la SCHL. Ensuite, selon mes convictions (mais les choix et couleurs sont affaires de goût), il vaut bien mieux investir dans le genre de condo que Mr McSween semble dédaigner, soit les vieux appartements à rénover, datant de bien avant 1950, et peut-être effectivement mal isolés. Pourquoi? Parce que, pour moi, ces appartements ont du caractère, et prendront bien plus de valeur avec le temps que de nouveaux condos parfaits tout rénovés dans lesquels il ne faut plus que poser ses meubles. Investir dans l’immobilier demande du temps, de l’argent, un bon goût pour les rénovations (mineures ou majeures), mais tôt ou tard cela vous mènera à un gain en capital substantiel, bien impossible à obtenir via des placements bancaires. Sauf si, bien sûr, vous connaissez des placements miracles qui, en ces temps de récession, rapportent en moyenne 10% par an?

      En résumé, je pense que vous lirez entre ces lignes que j’ai été franchement outrée par l’article de Mr McSween. Il me semble que quand on ne connaît pas quelque chose, comme cela transparaît clairement pour tout lecteur un tant soit peu connaisseur en immobilier, on s’abstient de donner son opinion, à tout le moins dans un journal…

      Ensuite, je tiens à préciser, encore une fois, que mes opinions quant à acheter du vieux à rénover, par rapport au neuf notamment, ne reflètent que mes goûts personnels. Je comprends très bien pourquoi certaines personnes désirent plutôt s’orienter vers du neuf, et ce commentaire n’était en aucun cas une critique de ces personnes.

    • De mon côté, je vois l’achat comme un investissement et non une dépense. Pour moi, une dépense, c’est une auto neuve, çà c’est une dépense, tu paye 25 000$ et 6mois plus tard, elle en vaut 17 000$. Ma maison, elle vaut encore plus que lorsque je l’ai acheté, si je vends aujourd’hui, je me mets 50 000$ dans les poches et je suis à peine en début de trentaine. Aucun placement ne me donnerait ce rendement. Qu’est ce qui est plus risquer, l’immobilier ou placer 500$ par mois en REER et perde la moitié de notre « tapon » en 1an à cause d’une récession? Ma maison a passé à travers la récession et elle vaut même plus. Donner 1000$ a une banque ou a une propriétaire, ou est la différence? ( ne me répondez pas les intérêts pitié). Perso, j’aime mieux le donner à une banque, je sais que je vais en revoir la couleur le jour ou je vais vendre… Ou du moins, une très grande partie. Disons que j’ai payé 250 000$ et qu’en 30ans, j’ai payé 400 000$ avec les intérêts, je vends 250 000$ ( pas chanceux le gars), on peut donc dire que ca m’a couté 150 000$ vivre pendant 30ans ou 415$ par mois… qui dit mieux?? Je peux faire le calcul avec du profit si vous voulez…

    • C’est très inégal la rapidité de la modération sur les blogues de cyberpresse. C’est plate avoir un débat intéressant sur lequel on peut réagir seulement aux trois jours. Ensuite il y aura un nouvel article qui tuera la conversation.
      Dommage.

    • ben moi je suis a 550$ net par mois pour un duplex (7 1/2 de 1200′) dans ndg taxes municipales et scolaire comprises , je loue mon haut 1200$ et je suis le moins cher sur la rue , sans parler du superbe outil d’epargne que peut etre un immeuble locatif.
      c’est sur que des mauvaises affaires il y en a , mais bon d’un autre cote pas la peine d’avoir un MBA pour faire ces simples math , en 5 ans j’ai fait une plus-value sur papier equivalente a 3 ans de salaire brut et mes reno sont deductibles d’impots , surtout que je viens de renouveller mon hypotheque a 3.8% fixe sur 5 ans

    • Bonjour Madame Léger, pas certain que M. McSween ait fait le tour de la question.

      Dans mon cas, j’ai acheté il y a plusieurs années, juste avant les hausses des dernières années, et mon condo vaut maintenant facilement le double du prix que j’ai payé. Dans six ou sept ans, j’aurai fini de payer et il restera à payer les taxes de la ville. Pour avoir un loyer aussi bien que mon condo, quelqu’un devrait payer pas mal plus que 700$ par mois et il payerait jusqu’à la fin de ses jours. Dans ma situation, le choix d’acheter un condo était une décision très facile.

      Aujourd’hui, devoir payer le double pour avoir le même condo, je me poserais de sérieuses questions entre acheter ou louer. Si les taux sont très bas et comme les rendements sur l’argent en banque sont très faibles, je suppose qu’il n’est pas évident de décider. Il reste qu’après le dernier paiement, il ne reste que les taxes municipales. Avec le temps, le loyer va augmenter année après année et tu vas payer longtemps. Par ailleurs, si tu achètes près du centre-ville de Montréal, tu vas payer bien plus cher, il suffit de s’éloigner un tantinet pour payer un condo pas mal moins cher. Il faudrait donc faire un longue analyse pour savoir s’il vaut toujours la peine d’acheter.

    • @katchoupichoi

      Ben voyons, vous prenez vos chiffres où? J’habite à Laval dans un très grand 4 1/2 pour moins de 600$ par mois, avec stationnement et immense locker, au 3e étage, à 5 minutes de marche du métro et ça me coûte un gros 45$ par mois de chauffage dans un bâtiment des années 70-80. Et des logements comme le mien, il y en a partout dans mon coin entre 600 et 650$.

      Et vous votre maison à 143 000$, elle est où par curiosité? Parce qu’à Laval, les condos commence à ce prix-là, et à moins de travailler en région, moi j’ai pas trop envie de me taper 1h00 de route pour aller au travail le matin. Ça c’est une qualité de vie. J’ai pas envie de perdre 2h00 par jour de ma vie dans le traffic à rien faire et que ça me coute 50$ d’essence par 3-4 jours. Je travaille à 5 minutes de chez moi et je changerais pas ça pour rien au monde.

      Personnellement, je préfère attendre que la bulle s’essoufle ou bien éclate avec d’acheter dans le même coin que j’habite.

    • Je reste moi-même dans Hochelaga-maisonneuve depuis 6 ans. Après avoir été locataire durant 4 ans en payant + de 8000 en loyer et plus de 1200 en chauffage (on gelait à l’hiver) par année, je me suis acheter un condo avec à peine 6% de mise de fond.
      Après deux ans, je ne regrette en rien mon achat. J’ai acheter juste avant la récession et j’ai quand même vu mon condo prendre environ 60 000$ (un voisin ayant vendu ce prix la dernièrement). Mais plus que l’investissement, la qualité de vie dans un condo auquel j’aime habiter n’a pas de prix! De la luminosité, pas entendre ses voisins et surtout être dans un endroit bien isolé (700$ en électricité par année) sont des avantages importants.

      Il n’y a pas juste l’argent, la qualité de vie compte beaucoup.

    • Il ne faut pas oublier l’impact fiscal. Un gain de capital de $100,000 sur vos investissements sera imposé à 50% alors qu’un gain équivalent sur votre résidence principale ne le sera pas.

    • Le problème de ce calcul c’est qu’il est trop basique. Si M. X achète un condo à 225 000$ dans Hochelagua, c’est qu’il s’est payé un condo neuf. Alors que M. Y qui paie un 4 et demi 700$ aura un building construit dans les années 1940-1950 qui coute cher à chauffé en hiver.

      Il faudrait donc inclure une “prime de luxe” que M.X a décidé de payer pour vivre dans un appartement qui sent le neuf. Si M. Y voulait avoir le même luxe, ses paiements seraient plus élevé, probablement plus près de 1 100$ (je ne connais pas exactement le marché pour ce type d’appartement) et donc l’économie réalisé par le locataire deviendrait pratiquement nul (puisqu’une partie des paiements de M.X rembourse du capital qu’il “devrait” revoir lors de la vente).

      Bref, belle petite analyse d’un comptable qui manque clairement d’expérience.

    • Les comptables croient pouvoir trouver toutes les réponses dans les chiffres, mais on en retrouve parfois ailleurs.

      J’ai acheté ma 1re maison en juillet 2001 avec une mise de fonds de 10000$. L’hiver dernier, j’ai vendu ma maison (qui se trouvait à être ma 3e) et je me suis retrouvé avec un “cash” de près de 160 000$ (après avoir réglé tous les comptes). Et tout ça, c’est sans compter que dans l’intervalle, j’ai considérablement amélioré ma qualité de vie (je suis passé d’une maison d’une superficie de 1200 pi2 à 2500 pi2, un terrain de 3000 pi2 à 7000 pi2.) et sans jamais augmenter mes versements hypopthécaires (donc aucun remboursement anticipé).

      C’est clair que j’ai profité de la bulle immobilière me direz-vous, mais il faut savoir mettre son argent au bon endroit, au bon moment. En 2001, j’avais 25 ans et si je n’avais pas investi dans l’immobilier, il me serait aujourd’hui impossible d’être propriétaire sans m’endetter de façon importante.

      Alors je demande aux comptables: trouvez-moi un produit qui me raportera autant sur une période de 8,5 ans (avec garanties de ROI) et je retourne locataire n’importe quand!

    • @sebgo
      Il dit que “en ce moment” n’est pas un bon moment. Rien ne sert de parler de sa mère qui a acheté son bungalow en 72…
      Savoir mettre son argent au bon endroit au bon moment?…félicitations…c’est tellement facile de prévoir tout ce qui se passera en bourse, sur le marché immobilier etc…Tu viendras nous reparler de la hausse de “valeur” de ta récente maison dans 5 ans versus tes déboursés.
      C’est le but de l’article.

    • Bon, juste pour arppeler le débat que j’ai lancé:

      Je disais simplement que le signal de prix, PRÉSENTEMENT, EN 2010, disait à tous et chacun que la location était clairement avantageuse EN CE MOMENT. Je n’ai pas présenté d’analyse de Rendement sur capital investi, pas d’analyse fiscale, pas d’analyse de bien-être, pas d’analyse autre. J’ai simplement dit que le locataire n’a pas toujours tort. Simplement. Les attaques personnelles sont inutiles: l’immobilier à long terme peut être un bon investissement dépendant du moment de l’achat, du prix payé, etc. Oui, il y a la qualité de vie, oui il y a l’aspect du logement, oui il y a les autre locataires, etc….. Soyons, tous et chacun, assez humble pour comprendre que ces choix sont personnels. Point final…., mais le locataire, contrairement à la pensée populaire, n’est pas toujours dans l’erreur…. On s’en reparlera à 2020.

      Statistique intéressante: Taux d’épargne moyen d’un Québécois = 2,1 %…. Donc, au Québec, on aura tous eu des maisons, des voitures, etc…. mais on mourra en moyenne au travail si la tendance ce maintient.

      Bonne réflexion. C’est intéressant les débats, chacun son opinion, …triste de voir certaines réactions, mais je suppose que c’est l’histoire de notre nation.

    • >Constat No 1…Le propriétaire de la maison de $ 225,000.00 aura déboursé pendant 25 ans un total de $ 473,250.00 (($1,540.00 X 12 X 25 ) + $11,250.00 ).

      Constat No 2…Le locataire du logis aura un capital à intérèts composés de 5% (net après impôts) pour un investissement réqulier de $10,080.00 ($840.00 X 12) à chaque année pendant 25 ans sera de $505,143.61. Ici , j’ai utilisé 5% net après après qui est très génereux de part les temps qui cours.

      Constat No 3…Le montant en poche de $11,250.00 deviendra $34,134.46 pour les mème conditions ci-haut spécifiées et cela pendant 25 ans.

      Constat No 4…Le capital final du locataire pour son placement (voir constat No2)
      sera de $539,278.07 ( $505,143.61 + $34,143.46 ).

      Conclusion relative aux données du Comptable Pierre Yves McSween : … Il y a réellement un gain( $ ) à louer le logis versus l’achat de la maison . Le gain sera de $66,028.07 ($539,278.07-$473,250.00) Ce gain sera logique et possible seulement si on ne tient pas comptede la plus value que l’achat de la maison. accumulera.

      Conclusion de Jacques-le-Calculateur :… Le Comptable Pierre Yves McSween à ômit de figurer la ‘Plus-Value’ de la maison de $225,000.00 25 ans plus tard qui sera dans le très minimum 4 fois la valeur initiale de la maison soit $900,000.00 .
      Due à l’achat,le gain sera de $426,000.00 ( $900,000.00-$473,259.00 ).

      Résultat final:.. Le gain de l’achat ($426,750.00) moins le gain de la location ($66,028.93) sera de $360.721.93 dans les poche de l’acheteur. Il est à noter qu’ici je parle d’un gain minimum. Je suis désolé mais, P.Y.McSween est due pour retourné à ses calculs.

      Merci et biens à vous…..Jacques-le-Calculateur

    • bonjour je pense que l’immobilier est une expérience différente pour chaque personne … Vous pouvez compter et calculer tant que vous le voulez ,mais la vrai réponse ce trouve sur le terrain. Par expérience j’ai acheté un condo a 22 ans un grand 4et demie a st joseph du lac neuf a deux étages. il m’a couté 155 000 jai mis 5% ,oui setais un coup de foudre ,mais je pense que j’ai du gout et je me fais confiance . Deviner quoi ! Le secteur se developpe et le meme condo que moi se vendait 180 000 un an et demi apres ..j’habitais la avec ma blonde et un ami. Mon ami est parti et jai quitté ma blonde quand jai vu que je me retrouvais seul et con à payer le condo je l’ai mis à louer …. je suis retourné chez ma mere je le fais louer 150 dollars de plus que mon hypoteque avec frais de condo ,donc 150 dollars de profit par mois, plus mon condo se paye seul ,plus il prend de la valeur `a chaque annee … jai economisé un été de temps et je me suis acheté un condo a hochelaga maisonneuve 240 000 il est a côté du metro prefontaine à une minute ,,,deux etage et la je mets le paquet …. deviner quoi ! jai 26 ans et je demenage ds le condo au mois de septembre 2011 et je vous parie mon condo que quand je vais deménager dedans il va facilement valloir 285 000 alors si j accumule les deux je peux me faire surement 100 000 en trois ans ….pis jai habiter ds le luxe neuf a ma mesure ,,… je pense pas qun appartement fait tout ça . même loin de la .car habituellement les gens qui ont un appart c’est souvent qu’ils ne sont pas capables économiser . ha oui j’ai reussi tout ça en travaillant comme serveur ,,,aujourdhui je suis conseiller financier pour desjardins et je travaille 3,4 soir ds un restau a montreal … je pourrais m’asseoir sur mon steak mais je veux ressortir du lot ….. bye bye tout le monde

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