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Archive de la catégorie ‘Général’

Mercredi 28 janvier 2015 | Mise en ligne à 15h42 | Commenter Commentaires (53)

Quartier des spectacles et retombées “réelles”

Photo André Pichette, La Presse

Photo André Pichette, La Presse

Entre 1,5 et 1,6 milliard de dollars.

Le chiffre, impressionnant, représente la valeur des retombées économiques immobilières engendrées grâce à la création du Quartier des spectacles (QDS) en 2007, selon une nouvelle étude.

Le rapport de la firme Altus publié mardi est le premier à quantifier les retombées de ce projet de réaménagement majeur.

Pour arriver à ce total, Altus a calculé:

1) L’investissement initial, soit les coûts de construction des 48 projets immobiliers recensés et les frais indirects, comme les honoraires d’architectes (1 milliard);

2) La TPS et la TVQ collectées grâce à ces investissements (154,7 millions, dont 101 millions ont déjà été récoltés par l’État);

3) Le “surplus de taxation” (impôts foncier et scolaire) généré depuis 2007 grâce à ces projets (46 millions);

4) Les “surplus de taxation futurs”, soit les impôts scolaire et foncier qui seront collectés pendant la durée de vie utile de ces bâtiments (325 millions).

***

Le projet du QDS se révèle donc être un important succès financier, malgré les nombreuses critiques initiales.

Or, l’analyse des retombées économiques est loin d’être une science exacte. Nous pouvons le constater chaque année avec la multiplication des études –souvent contradictoires– sur la F1, le Festival de Jazz, Osheaga, etc.

Dans l’étude d’Altus, le lien entre certains des 48 projets immobiliers et la création du QDS apparaît ténu, voire inexistant.

Par exemple:

- La conversion de l’ancien hôtel Holiday Inn de la rue Sherbrooke Ouest en résidences étudiantes. Ce projet découle avant tout de la volonté du groupe hôtelier de se défaire d’un établissement désuet, et du manque de logements pour les étudiants de l’Université McGill, voisine.

- La conversion d’une partie de l’îlot Voyageur en logements. Ce squelette de béton se situe à la lisière nord-est du QDS, et le projet répond d’abord à un manque d’appartements locatifs dans les environs immédiats de l’UQAM.

- L’immeuble commercial Cactus. Ce petit bâtiment de la rue Sanguinet a été construit en 2007 –l’année de création du QDS– et abrite principalement c.a.c.t.u.s, un organisme de prévention des infections transmissibles sexuellement et par le sang.

- Logement social Le Berger. Aussi louable soit-il, ce projet de maison de réinsertion d’anciens sans-abris découle davantage de la disponibilité d’un terrain à bon prix, dans le “Red Light” original, que de la création du QDS. Idem pour le projet de logement social le Sac-à-dos, rue de Bullion.

Mathieu Collette, directeur, Recherche, évaluation et services conseils chez Altus, a fourni quelques explications dans un courriel:

“Pour ce qui est du lien de causalité entre les investissements et le Quartier des spectacles, il est impossible de quantifier avec certitude cette cause à effet. Il est fort probable que certains projets immobiliers auraient fini par voir le jour sans le Quartier des spectacles. Les projets recensés dans l’étude sont ceux qui ont été jugés comme étant en grande partie attribuables à l’effet Quartier des Spectacles.”

Bref, sans rien enlever aux mérites bien réels du QDS, il importe de remettre en perspectives certains éléments pris en compte dans le calcul de ses retombées économiques.

À l’opposé, comme le démontre Altus, il est évident qu’un nombre important de projets découlent en bonne partie de l’existence même de ce pôle culturel.

Plusieurs projets de condos font directement référence au QDS dans leurs campagnes promotionnelles. Et une série d’investissements récents ou prévus –comme la construction d’un nouveau siège social pour l’Office national du Film– ont aussi un lien très direct.

Le rapport de 133 pages d’Altus est disponible ici.

***

Le Quartier des spectacles en bref:

- Secteur du centre-ville de Montréal d’environ 1 km carré, compris entre les rues City Councillors, Saint-Hubert, Sherbrooke et le boulevard René-Lévesque.

- Comprend plus de 80 lieux de diffusion culturelle ainsi que la Place des festivals.

- 150 millions d’argent public investi depuis 2007, principalement dans les infrastructures et le mobilier urbain.

- 36 projets immobiliers majeurs réalisés depuis 2007, 11 à être livrés d’ici 2016 et 8 autres en développement.

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Jeudi 22 janvier 2015 | Mise en ligne à 11h55 | Commenter Commentaires (192)

Les taux au plancher, et après?

Le sujet domine l’actualité économique canadienne depuis plus de 24 heures.

La Banque du Canada (BdC) a pris tout le monde de court mercredi en abaissant son taux directeur de 1% à 0,75%.

Les taux d’emprunt hypothécaires, déjà au plancher, devraient eux aussi reculer quelque peu si la tendance habituelle se maintient.

Superbe nouvelle pour les acheteurs de maisons, n’est-ce pas? Sans aucun doute, mais on ne prévoit pas de ruée chez les banquiers.

Je me suis entretenu mercredi avec l’économiste en chef adjoint de la CIBC, Benjamin Tal, qui m’a exposé sa théorie assez intéressante.

Selon M. Tal, une baisse de 0,25 points des taux d’intérêt constitue une non-nouvelle pour la plupart des jeunes acheteurs.

«On a toute une jeune génération d’acheteurs pour qui des taux d’intérêt très bas ne sont plus considérés comme une nouvelle excitante, a-t-il dit. Je ne crois pas que cette baisse de 0,25% constituera un gros déclencheur à la relance du marché.»

Pour bien des acheteurs plus «expérimentés», disons de 55 ans et plus, les taux observés depuis plusieurs années au Canada restent au contraire remarquables.

J’entends régulièrement des anecdotes sur l’achat d’une maison au début des années 80, alors que les taux d’emprunt frisaient les 22%…

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Ces taux exorbitants ont clairement marqué les esprits, et la perspective d’une forte remontée subsiste comme une épée de Damoclès chez les plus vieux.

Bref, les prochains mois nous diront si la baisse de taux aura un impact –ou pas– sur le marché immobilier canadien.

Et, plus crucial encore, quelle direction prendra l’économie tourmentée du Canada.

***

Cette compilation de la BdC dresse un portrait détaillé de l’évolution des taux depuis 1951.

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Mardi 13 janvier 2015 | Mise en ligne à 12h07 | Commenter Commentaires (368)

Caisse de dépôt, SLR et valeur foncière

Photomontage AMT

Photomontage AMT

Après des décennies de tergiversation et d’atermoiements, Montréal aura non pas un, mais deux nouveaux liens ferroviaires d’envergure d’ici 2020.

C’est du moins ce que prévoit l’entente annoncée ce matin entre la Caisse de dépôt et placement du Québec et le gouvernement provincial.

Ces deux projets visent la construction d’un système léger sur rail (SLR) sur le nouveau pont Champlain, ainsi que vers l’Ouest-de-l’île et l’aéroport. Ils totalisent plus de 5 milliards de dollars.

Pour rentabiliser ces investissements massifs, la Caisse misera entre autres sur la plus-value foncière qui sera générée par les nouveaux liens ferroviaires.

La Banque Nationale a expliqué ce phénomène en détails dans un rapport exhaustif publié l’automne dernier. (Je vous invite à le lire si vous avez quelques minutes.)

On y donne l’exemple des hausses de valeur observées à proximité de la gare de Mont Saint-Hilaire, sur la Rive-Sud de Montréal:

Capture d’écran 2015-01-13 à 11.56.07Divers projets immobiliers majeurs sont prévus dans l’Ouest-de-l’île et près de l’aéroport, autour des futures stations de SLR. Nous y reviendrons plus en détails au cours des prochains mois.

Il sera intéressant de voir la structure exacte qui sera mise en place au sein de la nouvelle filiale de la Caisse, CDPQ Infra.

Quoi qu’il en soit, la Caisse est reconnue mondialement dans le secteur des infrastructures et de l’immobilier, notamment par l’entremise de sa filiale Ivanhoé Cambridge.

La recette fonctionnera-t-elle au Québec?

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