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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Mercredi 18 janvier 2017 | Mise en ligne à 12h06 | Commenter Commentaires (69)

    Marché acheteur, vendeur ou équilibré?

    On en parle depuis des semaines: les nouvelles règles hypothécaires mises en place par Ottawa jetteront un coup de froid sur le marché immobilier canadien.

    Au Québec, ce nouveau tour de vis devrait contribuer à un recul des ventes de 7% cette année, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

    La FCIQ ne s’attend pas à une catastrophe –surtout grâce à la bonne tenue de l’emploi–, mais les prédictions immobilières sont loin d’être une science exacte.

    Quoiqu’il en soit, l’analyse présentée cette semaine par la FCIQ confirme un net raffermissement du marché immobilier entre 2015 et 2016.

    Surtout dans le Grand Montréal.

    Plusieurs secteurs qui avantageaient les acheteurs sont passés en territoire équilibré, voire à l’avantage des vendeurs.

    lwegende

    Le segment des unifamiliales s’est particulièrement resserré :

    unif2015

    unif2016

    Les condos restent très nombreux –voire surabondants– partout dans le Grand Montréal, mais quelques quartiers sont revenus à l’équilibre.

    condo-2015

    Le sud-ouest de Montréal, qui comprend Griffintown, est même passé en territoire “vendeur” en 2016.

    condo-2016

    Si le nombre de pancartes “À vendre” demeure élevé à Montréal et au Québec, le mouvement à la baisse des inscriptions apparait bien enclenché, selon les données de la FCIQ.

    inscript-mtl

    Au Québec:

    inscript-qc

    Et qu’en est-il de la ville de Régis Labeaume?

    Québec, souvent citée en exemple pour son dynamisme économique, continue à souffrir d’une offre trop importante de propriétés.

    Les signes d’embellie sont rares:

    marché qc

    Avec tous les changements réglementaires imposés par Ottawa, l’élection de Trump aux États-Unis et le mouvement à la hausse des taux hypothécaires, la tenue du marché canadien sera encore une fois divertissante à observer en 2017.

    On refait le point en janvier 2018…


    • En tout cas, chez nous, ca monte, ca monte, ca monte… Free money.

    • ConcombreMasque, 17h09

      Mais dans quel monde vivez-vous?

      Aucune variation depuis près de 5 ans à Montréal, rendement négatif si l’on considère l’inflation!!!

      http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

      Tout ce qui monte, monte, monte, c’est l’endettement chez les jeunes…

    • Curieux

      Je parle de mon coin. Tsé, chez nous, comme j’ai pris la peine d’écrire dans mon post.

      Dans un autre autre ordre d’idée, vous êtes maintenant persuadé que le HPI est la meilleure mesure de la variation des prix immobiliers, malgré que le Peddler l’ait qualifié de Frankendata? Promettez-vous de ne pas revenir a d’autres mesures, au gré du vent, lorsque celles-ci feront plus votre affaire?

    • En passant Curieux, je l’ai deja mentionné rapidement, mais vu que c’est tranquille, je vous relance.

      Savez-vous quelle st la meilleure mesure pour déterminer la variation des prix du marché en général?

      Pas les stats de la FCIQ.
      Pas le Teranet.
      Pas le HPI.

      C’est l’augmentation de valeur du rôle d’évaluation.

      Shocking? Ok.

      Avant de crier, réfléchissez un peu, svp.

      On pourra en discuter inteligemment après, mais faites un minimum d’effort de réflexion avant de me répondre, je vous en prie. Et en passant, je ne suis pas sur de ma shot. Mais je pense bien avoir raison.

    • Curieux

      Tiens, pour vous réconforter dans vos choix et vous aidez a passer le temps aen attendnat le crash, un peu de misère humaine.

      Je pense qu’il y a des buying opportunities a Gatineau.

      http://www.lapresse.ca/le-droit/economie/economie-gatinoise/201310/31/01-4705672-le-desenchantement-de-21-coproprios.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_meme_auteur_5060856_article_POS5

    • Free money…free monkey ! ($CAD)

      Notre monnaie de singe est notre vecteur papal.
      Voici un schème pour ceux qui ont du mal à lire…
      ….depuis août 2012 que le ‘monkey’ fait un sourire sous clé…!

      http://stockcharts.com/h-sc/ui?s=%24CAD&p=W&yr=5&mn=0&dy=0&id=p00358072416

      Présentement la brise se déplace que très lentement.
      http://ici.radio-canada.ca/emissions/phare_ouest/2010-2011/chronique.asp?idChronique=425857

      ET oui en 2017-2018 si minime soit-il,
      le mouvement à la hausse des taux hypothécaires fera l’incontournable monopoly.

    • @cucurbitacéeanonyme 17h09

      Merci pour cette intéressante intervention.

    • Code

      Si vous avez besoin d’un défi supplémentaire, vous pourriez toujours écrire vos posts en alexandrins.

    • Concombre,
      Justement concernant les évaluations foncières, contrairement à Broute, si mes évaluations avaient monté que de 5% je serais déçu, pas faché.

    • 08h08…(suite) Free money…free monkey !

      http://www.piecejointe.com/stock/201502/Juste-pour-rire-travail-ennuyeux.gif

      http://img.over-blog-kiwi.com/0/02/84/12/20150322/ob_19dc36_comique-oubli.jpg

    • @codepresss

      Wow … -25 % sur 4 ans, ça réveille un peu de ce le faire rappeler de temps à autre !

      Alors le petit 2% sur la belle maison devient soudain tout relatif.

    • Dans Rosemont / Villeray aussi ça arrête pas de monter, ce qui n’est pas pratique quand on cherche + grand étant donné que les enfants deviennent lentement mais sûrement des ados…

      Sinon codepress, ils disaient justement ce matin aux nouvelles que la Banque du Canada révisera certainement son taux à la baisse because l’effet Trump…

    • Concombre
      “Je ne sais pas pourquoi vous me posez la question, …” (portefeuille optimal)
      Essentiellement car vous avez fait le calcul pour votre situation particulière. Je me demandais à quel point on peut généraliser. J’essayais de voir la chose un peu à la Markowitz. Quel est le portefeuille optimal et le levier optimal, immobilier résidentiel inclus? L’un des phénomènes, surtout avec l’immobilier résidentiel, c’est que nous n’évaluons pas tous le risque de la même façon (et que nous n’avons bien entendu pas la même tolérance au risque). Par exemple, dépendamment de sa situation professionnelle, le risque d’un déménagement varie énormément d’une personne (et d’une couple) à l’autre.

      Je me demandais si la personne typique est trop peu ou exagérément agressive avec son effet de levier total. De même, la pondération immobilier résidentiel vs le reste est-elle optimale pour la plupart des gens?

      Mon impression, c’est que les jeunes (disons 21-26 ans) sont en position pour prendre beaucoup de risque, ce qui devrait les amener à aller vers de grands effets de levier (et donc aller rapidement vers la propriété, et peut-être aussi investir à marge?).

      J’ai aussi l’impression que les gens pondèrent trop vers l’immobilier résidentiel, surtout en mi-trentaine. Ils auraient probablement avantage à augmenter le levier, mais avoir une pondération plus grande en valeur mobilière. Mais je me trompe peut-être.

    • @ConcombreMasque, tesla1959
      Je reprends mon post, j’avais pas vu le nouvel article.
      Je suis pas certain que le 60% aura une maison mais bon. Je vous crois pour les étudiants mais on parle seulement de ceux qui ont un potentiel quasi assuré. Enfin, s’ils terminent leurs études.
      Pour l’évaluation initiale, en 2015, je dépassais déjà tout le monde de la rue et je ne crois pas que c’était justifié. Je n’ai pas fait de démarche. Je reçois une nouvelle évaluation pour le rôle 2017-2019 supposément basée sur le marché de juillet 2015 avec un 5% supp. C’est pas logique, j’aimerais bien ramener ça plus bas que l’initiale.
      Je sauverai pas grand chose maintenant, c’est par principe, mais avec les aménagements futurs je pourrai accepter d’être plus élevé que les comparables.
      Donc personne a d’expérience dans le processus de révision? En me basant sur les comparables, je devrais sauver autour 300$/année. C’est pas énorme en effet.

    • Gerard

      Je me demandais si la personne typique est trop peu ou exagérément agressive avec son effet de levier total.

      Rep: pas assez. par ignorance. Ils ne savent pas que c’est possible.

      De même, la pondération immobilier résidentiel vs le reste est-elle optimale pour la plupart des gens?

      Non. Mais les gens n’ont pas le choix, pour la majorité de la populatgion, la maison va toujours valoir trop cher versus les autres actifs (sauf si on tient compte de la valeur du coco). Avec le caveat que la pondération devriat s’améliorer avec le temps.

      Broute

      C’est quoi le taux actuel de propriété? Quelle est sa tendance lourde? Avez la passation de richesse, vous vous attendez a ce que cela baisse?

    • blutch

      Je prédis l’avenir, vous davez. Je prédis ainsi que vous allez vous joindre au club des médiseux.

    • be bop

      Rosemont.

      1% de hausse sur 12 mois pour les condos. 14% pour les unis. Donc votre affirmation dépend un peu de ce que l’on cherche.

    • @favori…09h47

      Les avantages et inconvénients d’une devise flottante sont presque invisible pour bon nombre d’entre nous et pourtant ils sont bien réel. Peu liquide la valeur de nos résidence fluctue tout comme le soubresaut du marché monétaire.

      Pour aider à comprendre ce phénomène.
      L’équipe de Céline Dion a dû faire un réajustement de prix à la baisse par trois reprises.
      maintenant, allons savoir pourquoi le mené ne mord tjrs pas alors que l’évaluation monte, monte et monte encore…!

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201701/13/01-5059133-celine-dion-baisse-encore-son-prix-a-jupiter-island.php

      Comme vous le dites si bien… tout est relatif.

    • Comble M, en ce début d’année vous vous êtes entourez de nouvelles escortes. ;)

    • be-bop-a-lula

      Ma mémoire remake….C’est quoi déjà l’effet Trump ?

    • @ConcombreMasque
      ok vous prenez pour acquis qu’avec la passation, les héritiers vont conserver les propriétés. C’est là dessus que je me questionnais, c’était mon point au départ.
      @tesla1959
      vous êtes déçu quand votre évaluation n’augmente pas? Vous en avez tirez quoi jusqu’ici à part payer plus de taxe?

    • Code

      Ah oui? qui? Les voix que vous entendez?

      Broute

      Je ne prends pas du tout pour acquis que les résidence vont être conservées. Je prédis que le taux de propriété ne baissera pas, et que la passation de valeur contribuera a ceci.

      Je prédis aussi que les hausses de prix seront disproportionnelles, les coins intéressants verront leurs prix augmenter beaucoup plus que la moyenne, car les héritages ne seront pas proportionnels, et malheureusement pour les héritiers de Baghdad Gab, le nombre de maisons a Westmount n’augmentera pas trop dans le futur. You’re in, or you’re out, and ca va aller en empirant.

      Une évaluation qui monte, c’est une très bonne indication que la valeur de votre propriété monte. C’est donc une bonne nouvelle pour vous.

      PS: les taxes sont de moins de 1% de la valeur. Une hausse de 1% de l’évaluation sur une propriété de 100 000 $ veut dire une prise de valeur de 1 000 $, et une huasse de taxe de 10 $. Ca prend 100 ans pour que la hausse d’évaluation soit grugée par la hausse de taxe. Je simplifie, mais comme proprio, j’aime cela prendre de la valeur, même s’il y a un prix minime a payer. D’autant plus que je paierais ce prix de toute facon meme sans hausse de l’évaluation, puisqu’ils ajusteraient le taux de taxe a la hausse, car pas demain la veille que le bugdet des villes va diminuer.

    • changer ‘prédis” par je pense que. Je commence a sonner trop comme Nostradamus, ca doit être l’effet Codepresss.

    • @ConcombreMasque
      je suis daccord avec tout ça. Je crois simplement que ce n’est pas la tranche 18-24 d’où mon questionnement de les privilégier autant. Cherchons pas des poux.
      Méa culpa sur l’évaluation, j’avoue qu’à MTL le décalage avec le réel est moins prononcé et souvent le taux de taxation baisse quand il y a de grosses augmentations de valeur pour amoindrir les hausses de taxes. J’ai vécu à Brossard où j’ai vendu plus du double de l’évaluation et l’acheteur s’est fait dessus quand l’évaluation a été ajustée.
      Je paie actuellement 300$ de plus pour rien mais je vais survivre.

    • Broute

      Il n’y a pas de décalage avec le réel sur l’ensemble du marché (sauf évidemment le fait qque le rôle n,est ajusté qu’aux 2 ans, ce qui en période de fortes hausses ou baisses crée effectivement de bonnes distorsions). Par ailleurs, il peut aussi y en avoir un, par sur ou sous-évaluation, pour des propriétés analysées individuellement.

      Pas “souvent”. Toujours. J’y vais de mémoire, mais il me semble que les taxes municipales étaient de près de 2% en 1995 (c’était peut-être le total muni et scolaires, me rappelle plus). Aujourd’hui, je paie 0,73% de muni (0,91% en tout).

      Votre acheteur de Brossard est typique d’un modèle que j’ai appris a découvrir depuis ma participation ici: le dude qui ne sait pas compter, i.e. celui qui pense que s’exiler et payer sa maison moins cher fait économiser de l’argent. Remarquez bien que dans son cas, c’est un manque de réflexion qui l’a piégé. Ca revient souvent au même, ceci dit.

      PS: on parle donc d’une surévaluation de 40 000 $. Si vous êtes en mesure de la démontrer, pourquoi ne pas essayer? Pensez-vous vendre bientôt?

    • aux 3 ans

    • Broute

      Ok je vous suis sur le 18-24. Fait pas beaucoup de sens.

    • @ConcombreMasque
      34K. Je suis en mesure de le démontrer. Pour une fois je peux dire ça, les employés à la révision m’ont donné un bon service et j’ai même vu un évaluateur d’un autre district qui a étudié mon dossier directement sur place. En résumé, la différence réside dans le fait que mes voisins ont “payé” moins cher. Dans le sens de déclarer. Par la suite, tout le monde a la hausse de 6% de cette année et donc je ne peux revenir en arrière.
      On m’a dit que même si j’ai raison, j’obtiendrai pas de diminution. Le seul résultat que j’obtiens en déposant mon dossier, c’est faire augmenter mes voisins autour, ce que je ne veux pas.
      Je n’ai pas envie de prendre des avocats comme Ti-Guy pour 300$/année. C’était la 1ere neuve, je savais que la passe-passe faisait sauver sur la mutation et affectait le crédit TPS/TVQ, mais pas sur l’évaluation par la suite. Je suis pas assez croche.
      Bien essayé mais non, ça ne défonce pas mon budget pour me forcer à vendre.

    • Codepress 19 janvier 2017 14h56

      “maintenant, allons savoir pourquoi le mené ne mord tjrs pas alors que l’évaluation monte, monte et monte encore…! ”

      LOL. Vous m’avez précédé.
      Maintenant que Taxman lui a donné la preuve que les données de la FICQ c’est du n’importe quoi, il nous sort une nouvelle métrique.

    • La hausse impressionnante des primes de la SCHL pourrait booster les ventes avant la date de prise en effet.

      Phttp://www.cbc.ca/news/business/cmhc-mortgage-insurance-1.3938943

    • http://www.lapresse.ca/actualites/politique/politique-quebecoise/201701/19/01-5061367-train-electrique-le-bape-jette-une-douche-froide-sur-le-projet-de-la-caisse.php

      « Le BAPE lève aussi un drapeau rouge pour la station du REM qui devait être construite à Brossard, près du complexe DIX30. La station prévue serait placée au mauvais endroit et accapare trop d’espace – une trentaine d’hectares -, de l’avis du BAPE. »

      Que c’est ridicule. Quelqu’un peut me rappeler la superficie et la densité de ce pays ?

      « Mais à Québec, on peste devant la décision de protéger des terres qui, bien que définies comme agricoles, ne sont pas mises en valeur depuis 30 ans et qui appartiennent à des promoteurs, et non à des agriculteurs. »

      Belle réplique. Faut croire qu’il y a des dudes à Québec qui lisent mes posts sur ce blogue. Trop de terres cultivables non cultivées dans ce pays.

    • DocGuyRemaxCon

      19 janvier 2017 16h26

      Malheureusement, c’est celui dont vous êtes l’héritier qui me fait pitié.
      Vous n’avez pas besoin d’un dessin pour comprendre.

    • @GT…09h52

      Le projet de la douche froide (train) n’est en fait qu’une vitrine au Monde que la capacité de modernisation de la Grande région de Mtl est plausible mais pour la ? de rentabilité cela peu possiblement prendre encore un autre 2-3 génération$$!$. De plus, la CDPQ avait un choix limité d’investissement local (PQ) pour assurer une entrée constante de cotisation.

      Faut pas se mettre la tête dans le sable, la RRQ s’autofinance avec des rendements et de nouvelle entrée de fonds. Présentement par ailleurs se sont les grands projets d’infrastructures qui alimente la bonne tenu relative de l’économie Québécoise. Un grand merci à TOUS pour ces prêt$ et don$…!

      Et ailleurs avec une densité de population non comparable…
      http://www.presse-citron.net/l0-un-train-haute-vitesse-en-test-au-japon/

      En regard du futur ”mené” de JUPITER ISLAND.
      Semble bien que le ‘timing’ n’était pas au rendez-vous (devise monétaire) et encore faut-il se vouloir s’offrir un parc aquatique..!

      @Brew_Temoi

      Tout compte de taxe résidentielle est basé sur la valeur uniformisée.
      Dans mon livre à moi… cela veut possiblement faire référence aux valeurs totale inscrite dans votre quartier et par la formulation d’une moyenne des prix de vente au court du rôle antérieur.

      Vous voyez le potentiel schème en devenir…!

    • CombleM…16h26 (19 janvier 2017)

      Surtout les voix langoureuse qui précèdent vos ‘finales et/ou autres’ . ;)

    • @codepresss
      Impossible d’avoir le vrai calcul. C’est très arbitraire. Sinon, pourquoi ne pas divulguer la méthode? Une multitude de facteurs et en comparant les évaluations, on m’a dit que c’était le facteur déterminant (prix de vente). Oui effectivement, la correction serait faite après une première revente. Donc passe droit au premier proprio qui a triché.
      En me présentant en cour, ça forcerait l’évaluateur à présenter sa méthode qui ne tiendrait pas la route car la valeur uniformisée est plus basse et les comparables vendus utilisés (disponible maintenant en ligne sur le site de la ville) aussi.
      C’est juste 300$ de plus dans le compte aux Bahamas du maire

    • Baghdad Gab

      Faut vous donner cela, vous êtes capable de faire beaucoup, beaucoup de millage avec une histoire que vous avez inventé de toutes pièces.

      Je suis curieux, a force de le répéter, êtes-vous convaincu de ne pas avoir inventé cela?

    • Broute

      Vous interprétez mal mon commentaire sur vos intentions de vente. Compte tenu de la stupidité générale du marché résidentiel, conserver un chiffre élevé pour votre évaluation muni va vous aider a avoir un meilleur prix, c’est pourquoi je posais la question.

      Je réserve mes moqueries a ceux qui les méritent vraiment. C’est une de mes résolutions 2017.

      Baghdad Gab, 9:44

      Preuve que les chiffres de la FCIQ c’est n’importe quoi? Au même titre que les données du Bureau of Labour Statistics et du Bureau of Economic Analysis américain, je suppose?

      Mon dieu que vous êtes petit.

    • Superficie ou densité?

      Je crois qu’on devrait plutôt parler d’épaisseur.

    • 20 janvier 2017…13h17

      V’là un petit lexique qui circule sur le net et qui défini assez clairement votre situation ainsi que pour plusieurs autres propriétaires fonciers. Possible que vous ayez déjà fait cette consultation.

      En page 7… Il importe de souligner qu’en tant que propriétaire, vous pouvez consulter le dossier de propriété de vos immeubles en vous rendant au bureau de votre évaluateur municipal. L’évaluateur est tenu de vous fournir toute l’assistance nécessaire à sa bonne compréhension.

      http://www.mamrot.gouv.qc.ca/pub/evaluation_fonciere/documentation/evaluation_fonciere_propriete.pdf

      Brew_Temoi.. M’enfin, s’il y a un développement quelconque en regard des 900$ triennal contribution supplémentaire ”paradis” que vous faites, je serais bien heureux d’en connaître la trame. En vérité c’est pas mal ++ intéressant que les potins d’une agence d’escorte.

    • Petit bémol sur le marché qui serait redevenu à l’avantage des vendeurs dans Griffintown, le condo neuf se vend, mais quelqu’un qui a déjà un condo qu’il veut vendre aura bien de la misère, il y a encore plein de condos neufs à vendre, les ti-couples ou jeunes professionnels vont prévilégier le neuf qui sera au même prix et parfois moins cher que l’usagé…

    • Pour un immeuble à revenu, une taxe c’est une dépense qui mine les bénéfices, et à 18-20 fois le net …. chaque dollar en vaut 20 $. Alors on aime les évaluations modestes. Et on ne se fie surtout pas à l’évaluation municipale pour acheter.
      On a même modifié un local commercial dernièrement pour en diminuer la superficie au profit du résidentiel et faire passer l’immeuble dans une autre catégorie. Je conteste régulièrement les évaluations.

      Pour ma maison comme ce n’est pas pour spéculer, mais pour habiter, moins de taxes est toujours bienvenue.
      Question de point de vue probablement …

    • Il n’y plus aucun doute, en périphérique des très grand centres, le marché se corrige. (début)

      http://www.lecourrier.qc.ca/stha01-19-01-17-9026/ralentissement-ventes-sur-marche-immobilier-residentiel-a-saint-hyacinthe

      http://www.kijiji.ca/v-house-for-sale/saint-hyacinthe/329-000-maison-2-etages-a-vendre-a-st-hyacinthe/1174026862?enableSearchNavigationFlag=true

      ..le prix demandé est 329K soit bien en deçà de l’évaluation municipale (342K) et de son coût de reconstruction.

      Conclusion.. attendre pour acheter, le baril n’est qu’à moitié plein / vide et à moins d’un revirement majeur la vague déferlera à la grandeur du pays.

      P.S. Les pouvoirs de taxation sont à leurs combles….!

    • Moi je pense que nous avons une tour penchée à Montréal, comme à Pise ou à San Francisco http://www.newser.com/story/234803/leaning-tower-of-sf-is-sinking-faster-than-thought.html

      Il s’agit de la tour blanche au coin sud-est du boulevard Newman et du boulevard des Trinitaires dans l’arrondissement LaSalle. S’agit-il d’une illusion d’optique ou est-ce vrai?

      Imaginez: vous achetez un condo dans une tour qui penche et votre investissement ne vaut plus rien.

    • Code

      Le marché se corrige en périphérie? Sérieux?

    • En passant Code, vsou savez quelles genre de maisons se vendent en-deca de l’évaluatin municipale?

      Celles dont le niveau d’entretien/réno est inférieur a la norme.

      Un peu comme celle-la, je dirais.

      Alors, parlez-nous de cette correction, c’est d’un intérêt beaucoup plus grand qu’un listing de maison laide a Ste-Hyacinthe.

    • JeuneFille 21 janvier 2017 17h29

      “… Imaginez: vous achetez un condo dans une tour qui penche et votre investissement ne vaut plus rien.”

      Mais non!
      La tour peut pencher comme elle veut, faut pas s’inquieter. Ce proprio ne perdra pas un sou, …, tant que la “valeur du rôle d’évaluation” est intacte.
      Keep your eyes on the “rôle”, that’s it that’s all.
      LOL

    • Le marche se corrigera/crashera everywhere.
      It’s a no brainer.

    • codepresss 20 janvier 2017 12h32

      Savez vous combien de temps a pris aux Metros de Montreal pour etre “rentable”? Question qu’on puisse comparer. Honnetement j’ai pas la reponse.

    • Baghdad Gab

      J’ai lu les manchettes d’il y a 3 ans, comme vous le demandiez, pour voir comment elles me montreraient l’imminencne d’un tsunami immobilier.

      Je cherche encore.

      Pov’ Baghdad. Et c’est le cas de le dire. Pov’ Baghdad.

      Si je comprends, bien, le crash de proportions byblique n’est plus un sure thing? Ca ne pourrait être qu’une correction, finalement? Qu’est-ce qui vous a fait changer d’idée? La réalité? La réalisation que dieu n’existe pas?

    • @garth
      A no brainer? Ce que les gens aimeraient savoir, je crois, c’est quand?!?! À moins, que vous ayez ecrit cela pr titiller votre grand ami cocombre.

      @@gerald
      Pieuter un immeuble. Après 9 ans, yaurait-il des signes avant coureur? Je demande au contracteur quoi, car personne ne semble savoir de quoi je parle en demandant si la.fondation a ete pieuté …

      @favori
      Etant nouvellement proprietaire, je crois compremdre ce que vous voulez dire par toujours contester l evaluation municipale. En payant ma taxe de bienvenue, je me suis rendu compte que javais payé en deçà de 45k de ladite évaluation muni (mise à jour, je crois) – qui est beaucoup trop élevé à mon avis – et que jamais au grand jamais, il faut payer son immeuble au dessus de l évaluation. Du moins, dans mon quartier, car cet outil est une vraie arnaque. Pseudo-évaluation gonflée.

      Le dude au 2 etages au dessus de moi demande 220k. Hahaha. Un petit peu plus luxueux, certes. Mais à 54k de plus, je prends encore mon demi sous sol nimporte quand, meme si je fais descendre le prix du condo disons à 200k. Ski compte nest pas de demeurer au 2e, mais de payer 35k, 40k ou 50k de moins, surtout quand tu es un travailleur de classe moyenne, accédant à sa 1ere propriété

    • GarthTurner

      « Mais non!
      La tour peut pencher comme elle veut, faut pas s’inquieter. Ce proprio ne perdra pas un sou, …, tant que la “valeur du rôle d’évaluation” est intacte.
      Keep your eyes on the “rôle”, that’s it that’s all. »

      LOL en effet!!!

      Et au tas de vieux bungalows au Québec qui requièrent un tas de réparations importantes, que vaut le rôle d’évaluation?

    • @GT.. 22h12

      ”Savez vous combien de temps a pris aux Metros de Montreal pour etre “rentable”?

      Cela fait un peu plus de 50 ans qu’il est en opération et l’infrastructure générale qui demande relativement peu d’entretien demande des coûts qui n’est pas complètement absorber par les utilisateurs/payeurs. En sommes faut aussi voir plus large…sans les Interconnexions de son réseau externe (bus, covoiturage, etc), il peine encore en sa rentabilité.

      Donc on ne peut pas dire qu’il est auto-rentable sans l’apport financier d’une taxe spéciale sur l’essence et d’une part gouvernementale ($). Mais de là à savoir s’il est anormal d’avoir un tel financement, hélas c’est tout un autre débat.

      @combleM… 19h09

      Complètement en accord avec votre commentaire sauf que les maisons laides et/ou en manque d’entretien se retrouve en grande proportion et dans plusieurs villes d’importance.

      À mon avis l’anémie représente au-delà des 25% de toutes les inscriptions et que depuis X années les proprios ont déboursés des sommes irraisonnable en taxes municipales et scolaires.

      Il y a t-il lieu de se poser des ? sur le mode dévaluation municipale ou sur le ? de l’extrême jaunisse des proprios..!

      Donc, je persiste à dire qu’il y a bien et belle une correction effective depuis plus 3 années et non d’un crash comme certains font mention.

      J’suis aussi d’avis qu’il y a un profond changement dans les mentalités des millénaires et futures générations au sujet du mode de vie et donc de son habitat, alimentation, etc..
      La mobilité des gens est un schème grand V en devenir.

    • Comme fait mention Curieux_…

      Que vaut le rôle d’évaluation?

      Sinon une base pour les entrées de revenus municipaux.

    • Bonjour Curieux

      Vous trouvez cela intelligent, ce qu’il écrit?

      Pour ce qui est de vos vieux bungalows, ils se vendent, et tirent les prix, et donc le rôle, vers le bas. Quand ils font l’objet d’une visite d’un évaluateur, ils font l’objet d’une évaluation plus basse, et tirent le rôle vers le bas.

      Ca marche aussi vers le haut, vous savez. Mais évidemment vous préférez l’ignorer.

      Code

      Je lis votre post, et je n’y trouve aucun détail sur la correction.

    • Code

      Faut regarder de quelle facon le rôle est préparé.

      Ne faits que prendre l’anecdote de Broute, comme point de départ. Je vais y ajouter la mienne. Dès que mes travaux de réno ont été complétés, j’ai eu la visite d’un évaluateur, et mon évaluation municipale a été modifiée.

      Et ne perdez pas de vue que mon commentaire initial sur la valeur probante du rôle n’était pas usr une propriété en particulier, mais a l’égard de l’évolution des prix de l’ensemble du marché X.

      Ca dérappe depuis avec notre PhD, mais je crois qu’il y a quand même moyen d’avoir un discussion intelligente, malgré lui.

    • @buggly
      si vous êtes dans le secteur honoré-beaugrand, vous êtes dans une zone à risque. Promenez-vous un peu et regarder les fondations et façades de 75% des immeubles. Des fissures escaliers dans la brique. Si personne ne sait ce dont vous parlez, c’est que ce n’est pas pieuté et probablement de la mauvaise foi car c’est très connu comme problème. Un peu comme la pyrite sur la rive-sud. Votre agent n’a pas été diligent sur ce point.

    • CombleM…La censure oblige

      - je n’y trouve aucun détail sur la correction.-

      Au 6iè commentaire du présent billet, j’y expose clairement ce détail.

      En passant par l’orange,mousse de nombril et des grands propriétaires terriens et de l’Ouest en Est, ils sont évalués en la devise de référence … soit en (U$D).

      Sans le facteur inflationniste….la hausse des évaluations artificielle de l’ensemble des propriétés en ce pays fut presque exclusivement soutenu par la dévaluation de notre devise en regard du digit référence USD.

      Autres…

      Si aucun permis est délivré, il se peut que l’évaluateur passe qu’au 10-15 ans voire même plus et si vous êtes chanceux un ”Flying Spaghetti Monster” fera un relevé extérieur de votre propriété.

      Gens d’héritage..( laide/entretien déficient)

      Que peut-on tirer de bien d’une jaunisse héritage..!

      Dans la normalité..!

      Année après année et supérieur au taux d’inflation …certaines villes/municipalités augmentent leur taux de taxation alors que leurs évaluations totales augmente aussi.

      Pourquoi es-ce si différent?
      Généralement une entreprise privé prospère produit plus avec moins de capitaux.

    • Code

      Ok, donc votre thèese est que la hausse des taux d’intérêt fera corriger le marché, et que cette correction est deja commencée en périphérie.

      C,est certainement un scénario possible, et même l’un de ceux qui est les plus probable, parmis l’ensemble des scénarions possibles.

      Pour ma part, je crois que la combinaison des mesures adoptées l’an dernier, et des hausses de taux d’intérêt (s’il y en a d’autres) aura pour effet de ralentir fortement un marché qui aurait autrement été assez vigoureux.

      On s’en reparle dans 1 an, et je suis loin d’être sur que c’est moi qui pourrait claironner que j’ai eu raison.

      Dans un autre autre d’idée: non. La hausse de valeur des propriété résidentielles n’a rien a voir avec le CAD.

    • buggly

      Dans mon coin, la grande majorité des transactions s’effectuent a un montant supérieur a l’évaluation. Je vous laisse réfléchir sur ce qui explique la différence. J’ai quelques pistes de solution, mais la sujet ne m’intéresse pas assez.

    • Oubliez ça la hausse brutale des taux d’intérêt au Canada. Not gonna happen.

      Tout le monde se bat pour placer du cash, la vérité c’est que générer du gros % risk-free comme ”dans l’bon vieux temps” ce n’est plus la réalité occidentale, et peut-être même mondiale, pour le forsseable future.

    • Le prestige, les services offerts, la demande surpassant l’offre, la spéculation, la proximité de la ville centre, des égouts neufs, des fils électriques sous terre, une concentration de péteux de brou, des maisons patrimoniales, de grands terrains. Mais avant tout, de bonnes écoles ! !

      De mon côté, ce qui m’empêchera de bien fermer l’oeil au cours des prochains jours (et peut-être en terme d’années ‘est de savoir si mon building est à risque de pieutage, comme Brew ou Gerald me l’ont fait remarquer. Donc, que je me serais fait avoir au lieu d’avoir fait, relativement, un bon achat.

      Finalement, jta 30 minutes de marche de HB, vers le sud ( Parc Belle-Rive)

    • CombleM…15h10

      - non. La hausse de valeur des propriétés résidentielles n’a rien a voir avec le CAD. -
      —————————————————————————————————

      Si vous voulez convaincre quelqu’un sur ce sujet, il serait souhaitable d’allez en discuter avec certaines prospères entreprises du milieu. Faudrait allez voir entre autre le secteur du bois d’œuvre, des métaux, des pétrolières, etc., juste pour voir s’y elles seraient prêtent à offrir de bon rabais à l’Industrie Canadienne au lieu de vendre à bon profit sur les marchés Américain…!!!!!

      Décidément aujourd’hui vos escortes ont mieux performer que vous.

    • Tout le monde se bat pour placer du cash.

      @jon8… qui a dit que les banques avaient un grand besoin de votre cash. Les banques centrales ont imprimer à très peu de frais et au moment venu elles feront discrètement son retrait.

      Mais es-ce une nouvelle fable de Jean de La Fontaine …!

    • Buggly

      Selon vous, ces facteurs font en sorte que les maison se vendnet plus chr que l’évaluation, chez moi, et moins cher, chez vous?

      Je n’y crois pas une seconde, désolé.

      Voici une de mes pistes de solution: les rénos.

      PS: les fils ne sont pas enfouis ici. C’est un des trucs que je n’aime pas, ca coute une fortune semble-t-il, mais je ferais l’investissement, on a le cash.

    • Code

      Et pourquoi ce serait la paire CAD-USD qui compte? c’est un marché unique en termes d’immobilier résidentiel?

      Je vois plus de lien entre l’évolution des prix immo canadiens et le prix du thé en Chine, qu’avec l’volution du CAD. Ce n’est pas peu dire.

      Parlez-moi taux d’intérêts, ca, absolument, en plein dans le mille. Mais FX? lol.

      Vous faites exprès d’avoir l’air d’un illuminé?

    • @concombremasque

      Je crois qu’il y a un brin de vérité dansbce que j’affirme. Même si j’ai fait l’exercice rapidement.

      De facon micro, vous avez certainement raison. Une maison bien rénovée ira chercher bien plus, peu importe le quartier.

      Côté macro, le marché de VMR est beaucoup plus féroce, solide, petit, attrayant que l’Est de la ville, j’imagine. D’où le plus grand pouvoir de négociation des acheteurs, non? Je parle de chez nous là, comme vous dites.

      De toute façon, c’est vous l’expert. Intéressant de vous lire. Vous et les autres

    • ×brew
      L’immeuble en est un de 2008, est ce que ca change la donne??

    • buggly

      Les factuers que vous soulignez (en tout cas, la plupart d’entre eux!) vont contribuer a des valeurs plus élevées, mais je ne vois pas en quoi elle causeraient un écart avec le rôle.

      Laissez-moi vous présenter l’envers de ce que vous avez écrit a 22:36 hier soi. Le marché de la vente de maison chere (disons, 2M et plus) n’est pas féroce du tout. On ‘entend que c’est un produit rare, mais il fuat aussi voir que les acheteurs sont rares. de fait, les délais de vente sont très long (ces stats snt publiés de temps a autres dans mon petit journal local, mais ce n,est pa sle cas cette semaine), on parle facilement de plus d’un an. Donc, ca devrait tirer les prix vers le bas, non?

      Bref, il n’y a a peu pres jamais de bidding wars dans mon coin, alors qu’il y en a dans d’autres quartiers de Montréal.

      Je pourrais vous sortir des arguments qui font en sorte que, malgré le nombre limité d’acheteurs, et malgré les délais de vente, ce n’est pas si désavantageux que cela d’essayer de vendre une propriété chere, mais ce n’est pas cela le but de la discussion.

      Bonne journée!

    • @buggly
      en théorie, oui parce que le contracteur ayant conscience de la faiblesse depuis longtemps doit normalement faire des tests et ajuster sa construction. Mais l’a t’il fait dans votre cas, je sais pas. C’est pas toujours clean ce milieu là. Et peut-être n’aurez vous jamais de problème même si ce n’est pas pieuté.

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