Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Lundi 9 janvier 2017 | Mise en ligne à 14h35 | Commenter Commentaires (143)

    Condos neufs: bond de 52% à Montréal

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    Le marché du condo neuf s’est fortement resserré à Montréal vers la fin de 2016.

    Le nombre de transactions a bondi de 52% au troisième trimestre par rapport à la même période en 2015, révèle le plus récent rapport de la firme Altus.

    Certains sous-secteurs de la métropole ont connu des hausses encore plus marquées, comme le centre-ville (+77%), la Rive-Sud (+111%) et plus particulièrement l’ouest du quartier des affaires (+192%)!

    Les sous-secteurs du centre-ville de Montréal. (Image fournie par Altus)

    Les sous-secteurs du centre-ville de Montréal. (Image fournie par Altus)

    « Les conditions du marché du centre-ville se sont nettement améliorées dues au raffermissement de la demande depuis quatre trimestres », a expliqué Vincent Shirley, directeur au Groupe Altus.

    Deux records ont été battus coup sur coup au centre-ville, avec plus de 500 condos neufs vendus aux deux derniers trimestres comptabilisés. (Les données du quatrième trimestre ne sont pas encore disponibles.)

    Image fournie par Altus

    Image fournie par Altus

    Cette cadence effrénée se poursuivra-t-elle dans les mois à venir? Rien n’est moins sûr.

    Ottawa a imposé en octobre dernier de nouvelles règles hypothécaires plus strictes, qui rendront l’accès à la propriété plus difficile pour les premiers acheteurs.

    Vincent Shirley confirme avoir des « appréhensions » quant à l’effet négatif de ces mesures sur la demande.

    ***

    Des données plus fraîches, de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) cette fois, confirment néanmoins que la demande d’habitations s’est maintenue jusqu’à la toute fin de 2016 dans la métropole.

    Au total, 2476 propriétés existantes se sont vendues le mois dernier à l’échelle métropolitaine. Cela représente une hausse de 3% sur un an et le mois de décembre le plus actif depuis 2011 à Montréal, a souligné la CIGM.

    La répartition des transactions de décembre permet cependant d’observer un premier impact concret des nouvelles règles hypothécaires sur les premiers acheteurs.

    Les ventes de propriétés de plus de 500 000$ ont ainsi bondi de 32% le mois dernier, tandis qu’elles ont baissé de 10% dans la gamme de prix de 200 000$ à 300 000$.

    Daniel Dagenais, président du conseil de la CIGM, y voit « possiblement un premier signe des effets des derniers resserrements hypothécaires ».

    ***

    Je profite de ce premier billet de 2017 pour vous souhaiter une excellente année et vous remercier de votre intérêt continu envers ce blogue.

    L’immobilier canadien ne manquera pas de nous surprendre –et d’alimenter les conversations– encore une fois en 2017.


    • @Taxman55
      ça semble assez embryonnaire votre idée de chalet. Pas les moyens d’engager quelqu’un pour le ménage et vous souhaitez le louer. Je déteste trop le ménage pour faire celui des autres, probablement pour ça que je suis sceptique.
      On va au chalet pour se ressourcer, pas refaire la routine de la maison, non? Même en méthode clé en main il ne faut pas oublier la gestion des réservations/annulations/imprévus lors des locations. Et aussi normalement, ne pas passer vos revenus sous la table.
      Je vous souhaite moins de souci pour 2017

    • @ les intéressés des résidences secondaires.

      J’ai analysé les prix, taxes, frais d’entretien. Je crois que pour louer un chalet et payer les frais (on ne parle pas ici de dégager un profit), il faut mettre une très bonne mise de fond pour absorber une partie de l’hypothèque, pour compenser les fluctuations, comme il a été mentionné par Brew_Temoi (distance de la ville, entretien ménager à payer, frais de déneigement, les frais supplémentaires imposés pour la location (assurances)). Si la personne décide d’y aller avec une agence de location (très commun à Tremblant, par exemple), il faut donner 30%. C’est plus payant de louer chaque semaine, plutôt qu’à la saison, mais plus de troubles aussi.

      Bref, selon mes calculs, ce n’est pas avec 20% de cashdown que la location peut couvrir tous les frais.

      Si vous avez d’autres opinions, ou histoires vécues, n’hésitez pas à partager

    • Jenn_Re

      A mon avis, et selon ce que j’ai pu constater, ëtre proprio d’un chalet ou d’un condo de centre de villégiature, dans un but locatif, au Québec, est un des pires placements immobiliers qu’on puisse faire.

    • Salut Jenn_Re!

      Nous, on ne tenait pas à avoir un cash flow positif pour le chalet. On se disait que si on pouvait couvrir mettons la moitié des frais, on aurait un chalet pour pas cher. Considérant le remboursement de capital et le fait qu’on ne veut pas y aller à chaque fds et à chaque vacance, l’option chalet pourrait être intéressante.

      Mais, au final, nous pensons que pour nous il serait préférable de juste louer, pour éviter les soucis d’entretien et d’organiser les locations. On préfère mettre l’argent dans un autre plex, et on conserve plus de liberté pour les destinations. En plus, quand les enfants commenceront des cours divers, peut-être qu’on ne pourra plus aller au chalet très souvent.

    • GG

      “A mon avis, et selon ce que j’ai pu constater, ëtre proprio d’un chalet ou d’un condo de centre de villégiature, dans un but locatif, au Québec, est un des pires placements immobiliers qu’on puisse faire.”.

      J’aimerais connaître les détails de vos constatations à cet égards. ÇA c’est intéressant. Vos constantes remises en questions de la véracité des propos des gens et vos dénigrements systématiques de leur intellect = pas intéressant pentoute.

    • @Taxman55
      de tous les gens que je connais qui ont eu un chalet, seulement un l’a gardé parce qu’il habite un minuscule loyer la semaine sans entretien. L’été il fait un 4h de tondeuse et l’hiver c’est la neige. Un autre ami, veut revenir en location après avoir acheté la propriété qu’il louait depuis plusieurs années. Pour lui, l’argent n’est vraiment pas un problème et il ne lève jamais le petit doigt, ne loue pas, et trouve pourtant la gestion des entrepreneurs pénible (déplacements/supervision).
      En plus de ne pas avoir à jouer du marteau pendant vos vacances, vous pouvez varier les destinations comme vous le dites. Constat assez négatif du chalet mais pas impossible.
      Vous n’avez pas pensé à juste prendre cet argent et le dépenser en location plutôt que de l’investir dans un plex?

    • Taxman

      Les détails, ce sont mes expériences, celles de mes amis et de mes clients, le tout sur une période de 20 ans.

      Des chalets pis des condos de villégiature, ca pleut au Québec. Du monde qui veulent juste partiellement amortir leur coût de détention et qui n’ont pas pas de véritable plan de rentabilisation de la chose, ca pleut au Québec.

      Faites 1+1.

    • Broute

      Oui, mais je préfère ajouter à nos actifs générateurs de revenus.

    • N’importe quel investissement – n’importe lequel – est limité à une plage d’environ 2% à 12% de rendement annuel sur le long terme.

      Des investisseurs superstar comme Buffet, Icahn et Lynch, c’est rarissime.

      Bien à ses affaires, Monsieur-madame-tout-le-monde peut aspirer à battre l’inflation puis arracher un 3-5% de plus annuellement. Sans trop de risque et sur le long terme.

      Et, à mon avis, ce n’est pas via l’immobilier mais via le stock market que c’est possible. Si vraiment vous trippez immobilier, achetez donc des actions liées à ce marché.
      Pour le reste, voyez ça comme un gros produit de consommation qui doit, avant tout, vous procurer sécurité et plaisir.

    • Désolé jon, mais vous ne savez pas de quoi vous parlez.

      Commencez par votre rendement cash on cash. Puis ajoutez la composante remboursement de capital hypothécaire. Puis, ajoutez la composante plus-value. Puis, comparez le tout, après impôts, avec votre rendement boursier, après impôts.

      Comment se porte la scène gastro dans Griffintown?

    • Jai finalememt fait le grand saut! Me suis acheté un condo (2008), dans Mercier (l’est de l’Îles pour les neophytes), payé 166k, soit 35k en bas de l évaluation municipale. Étant mono-parental, fonctionnaire – donc pauvre pour certains bien-pensant, jai réussi à donner la mise de fond sans passer par a SCHL. Je crois avoir fait, relativement, une bonne affaire, meme si apres 3 semaines, je me rends compte de certains trucs qui ne font pas mon affaire. Le dude (le vendeur) n’a jamais voulu baisser son prix d’un iota (il l’avait payé 155k). En faisant mes recherches, je me suis rendu compte que c’était le moins cher sur le marché (je veux dire pour un 2008).

      Donc, je serai près de mon travail, de la mère de mon enfant et de la future ecole du petit. Bon, maheureusement, jaurai tjrs besoin de “gaspiller” mon argent ds une voiture pour garder ladite proximité en terme concret … Le plus intéressant est que je n’aurai plus de &/$##^ pont à passer chaque matin, à moins que je me trouve un travail sur la Rive-Sud/Nord

      Ca m interessait plus ou pas d acheter un plex de 1960, et mettre constamment de l’argent là-dessus. Maybe later. Anyway, pour Montréal, jpassais pas le Go à la banque alone.

    • Ah oui, pour les curieux, jai signé à 2.4% pour 5 ans …

    • 1075 pi2. 2 CAC
      Oui, couleuvre, c’est un demi sous-sol. Avec l enfant de 4 ans et demi, ca me convient très bien. Bien éclairé et tout.
      Et je répare mon char (presque) moi-même !!

    • Au sujet du billet: l’apocalypse annoncée depuis 2008 est donc une fois de plus reportée? Au moins, VUN a gagné 11% par an depuis 2 ans. Les vertueux locataires-investisseurs sont un peu plus avancés.

      Taxman
      Au sujet du chalet. J’en connais quelques uns qui apprécient beaucoup le leur. Mais ils ont acheté à une époque où c’était vraiment des pinottes. De nos jours, certains de leur voisins sur le lac travaillent en ville! Sinon, de ceux ayant acheté plus récemment, certains l’ont fait en famille. Dans son cas, ça se passe bien. Les coûts deviennent alors minimes.

      Buggly
      Vous semblez avoir bien identifié vos priorités (qui semblent basé sur votre enfant, ce qui est excellent, je pense) et avoir trouvé des solutions (et des compromis) pour les aligner à vos moyens. Bien joué.

    • @Maxime Bergeron

      Je ne suis pas certain de comprendre à propos de la censure de mon message de cet avant-midi… Non seulement j’ignore quelle partie du message était ”too much”, mais en plus ça devient complètement absurde dans un contexte ou un ConcombreMasqué passe dans le blogue comme un rond de beurre dans poêle…

      Quid ? Un peu d’explications serait grandement apprécié, merci.

    • @CM
      Sérieusement, vous achetez du chocolat à qui pour passer vos messages sans censure ici? Je veux juste connaitre le truc, quelque chose me dit qu’il y a anguille sous roche.

    • Jon

      Je vous assure que mes messages sont tout aussi scrutés que les vôtres, et que certains ne passent pas.

      Et quand un de mes messages ne passe pas, je prends sur moi, je ne blâme pas le système.

      Forcez-vous un peu, c’est tout.

      Ah les jeunes, toujours la faute des autres….

    • CM, vraiment? Certains de vos messages ne passent pas? De vraies perles de calibre Trumpesque, j’imagine même pas. Double ration de chocolat au porto devrait adoucir la censure….

    • Je connais les blogues principaux LP et leurs niveaux de tolérance par coeur, cher ami. Même sur les très libres Siroka et A.Brunet, certains de vos commentaires qui passent ici ne passeraient pas là bas.
      Et de l’autre côté, un message inoffensif au possible tel celui que j’ai pondu ce matin, ça ne passe pas.

      Uhm. Deux poids, deux mesures. Et ce n’est pas la première fois.

      Remarquez, ce n’est peut-être pas une mauvaise chose. Si j’étais libre de discutailler comme je le suis habituellement, le feu pognerait dans le blogue, probablement.

      Vous êtes sûrement considéré par notre hôte comme un divertissement intéressant mais à garder sous surveillance. L’ajout de piment Jon8 n’est peut-être pas recommandé. Ce que je comprendrais…

      Ceci dit, et je le répète, mon long message de cet avant-midi ne comportait pas la moitié du vinaigre au jalapeno qui dégouline parfois de ce bloque. D’où ma respectueuse demande d’explications.

    • Gerald

      Je sauterais sur la solution famille, mais nos parents ne semblent pas intéressés. 2 des 4 sont retraités, bientôt les 4, mais ils ont tellement d’activités ces boomers…

    • Bugly

      Êtes-vous prêt d’un des 5 métros de Mercier?

    • @Maxime Bergeron

      jon8 a tellement raison. Pourquoi le traitement préférentiel de CM? Un ami à vous?

    • Taxman

      À ce prix, je suis porté à croire que Buggly est à Tétreaultville (donc, Mercier-Est, de l’autre bord de la 25).

    • Je ne suis pas convaincu que le ”resserrement” des règles hypothécaires aura un si grand impact. À court terme peut-être, mais à moyen terme ?

      Ce me semble être bien parti pour un relatif atterissage en douceur, après 10 ans de frénésie. All good, IMO.

    • Jon8

      Les persécutés incompris, c’est la 3e porte à droite.

      Taxman

      Je ne suis pas ami avec Maxime. Même que je suis persuadé que je lui tape royalement sur les nerfs, régulièrement. Ca serait difficile de croire le contraire…

    • CM, de la manière que je vois cela, M. Bergeron vous tolère parce que vous mettez de la vie sur son blogue. Ce qui est vrai, logique et finalement pas si problématique que ça.

      Ceci dit, vous êtes sans contredit un cas unique dans tous les blogues de Lapresse. Je n’ai jamais vu autant de commentaires sulfureux passer aussi souvent et sur une aussi longue période. Vous êtes même revenu d’entre les morts virtuels par quoi, 2 fois ?

      Je ferais bien un copié-collé de mon message de ce matin, mais… eh!
      Inoffensif que j’vous dis. J’ai mis 20-30min de mon temps pour un texte qui parlait simplement de la bourse v.s. l’immobilier. Hop, flushé dans bol Wordpress.

    • Certains sont plus perspicace que d’autres …
      Près de Honoré-Beaugrand, plus ou moins. Oui et non, je dirais.

      Mais avec la garderie, le travail, une semaine sur deux, ca serait pas super efficace le métro. Dans ma situation actuelle.

      Pour sûr, que pour sortir, le soir, je vais utiliser le vélo l’été pour me rendre à la station HB. Ou en char l’hiver. À pieds, ce sera juste plus long

      Pourquoi Taxman, cette question?

    • J’ai souvent mentionné à mon entourage que, deux personnes travaillant à la Belle Province, disons un couple, faisant 50h/semaine, pouvaient s’offrir, relativement facilement, mon condo …

      Ca me coûte beaucoup de sous car je suis seul à assumer les coûts de cet investissement (jai des allocations qui m’aident à respirer un peu). Mais être à deux, je pourrais continuer à piller de l’argent.

      De mémoire, le notaire a fixé un coût de 27$ par jour (hyp, taxes sco/mun seulement et frais de condo). Donc, rien d’inclus. Je vais me priver de cablo-distribution et je me croise les doigts que la voisine d’en haut acceptera mon offre de 25$/mois afin qu’elle me donne son code wi-fi ;) )

    • Gerald,

      Alors, vous croyez, avec le peu dinfo que vous avez sous la main, que j’ai fait un pas pire de deal ??

      Pour mon exemple d’un couple travaillant au salaire minimum, qui a dit que l accession à la propriété n’était pas pour les travailleurs au bas de l’échelle.

      Concombre,

      Je crois qu’il ne serait pas le seul …

    • Buggly

      Pcq ça aurait été un très bon deal si oui. Un fonctionnaire perspicace aurait acheté près d’un métro.

    • Bahhh, trouvez m’en un au meme prix, juste pour voir, dans le meme range d année …
      J’ai dit plutôt que le métro ne m’ait et ne me sera pas trop utile – du moins, je le crois – pour les cinq prochaines annees.

      Donc, pas un bon deal à cause du 20 min à pied du métro, dixit taxman

    • buggly 18-48

      Vous avez fait un excellent deal , car 20 minutes du metro , ce n’est qu’une petite marche .

      Moi même, à Québec, je prend le bazou pour aller au bureau ,
      mais je me stationne à 12 min du bureau…

      C’est gratuit, et ça me donne mon 25 minutes de marche par jour…
      Mon médecin me félicite….!

      Et pas de frais de parking, ni de «salon de torture workout »

    • @combre

      Moi aussi (comme Monsieur Bergeron, de toute évidence) j’apprécie beaucoup vos interventions. Vous m’amusez et vous m’apprenez beaucoup de choses sur l’immobilier, même si ça ne m’est plus d’aucune utilité. J’ai fait mon choix depuis longtemps et que je ne suis plus dans le marché. Plusieurs ici sont d’avis que vous êtes agent d’immeubles et non pas avocat. Ceci est probablement dû au fait que vous connaissez trop l’immobilier et que les avocats sérieux préfèrent facturer 200 heures par semaine plutôt que de perdre leur temps sur les blogues (bien qu’on peut facturer 200 heures en travaillant seulement 20 heures). Vous êtes peut-être une heureuse exception.

      Quoi qu’il en soit, je souhaite vous relire cette année et je transmets mes meilleurs vœux de bonne année à tous, surtout la santé!

    • *m’est (dsl)

    • lol Simon

      Si vous cessez d’utiliser “moi” pour débuter vos interventions, je cesse d’utiliser Simon.

      Je suis dans la 40e, et je fais du cash depuis très longtemps. A mon taux horaire, plus besoin de travailler come un fou, been there, done that, fini le rat race qui mène nulle part… J’aime mieux voir et vivre avec (profiter de?) mes enfants, faire plein plein de cash, que de ne pas voir mes enfants, divorcer, et faire plein, plein, plein de cash.

      C’est aussi simple que cela.Pas besoin d’un PhD en bols de toilette.

    • buggly

      “Alors, vous croyez, avec le peu dinfo que vous avez sous la main, que j’ai fait un pas pire de deal ??”
      Vous semblez avoir trouvé quelque chose qui correspond à vos besoins et à votre budget. C’est un bon départ.

      Maintenant, est-ce une “bonne affaire”? Il y a quelques façon de voir la chose (plein de calculateur achat vs location). Une façon de faire, c’est de calculer votre retour sur l’équité. Voici un exemple approximatif. Changez les chiffres pour votre situation:

      Équité: 33 000$

      “Revenus” (implicite): 700$/mois = 8400$/an
      C’est ce que vous paieriez pour un tel logement en location, mettons.

      Coûts:
      Intérêts: 265$/mois
      Assurance+frais+taxes: 250$/mois
      Total: 515$/mois = 6180$/an

      Profit (implicite) = Revenus – coûts = 8400$ – 6180$ = 2220$
      Rendement = Profit / Équité = 6.7%

      C’est un rendement après impôts. Pas mal comparable à ce que vous auriez eu ailleurs.

      Bon, je n’ai pas inclus les rénovations (mettons 200$/mois). Pas plus que l’appréciation du logement (à 2%/année, c’est 332$/mois). Ça vous donnerait donc plutôt 11.5% de rendement. Libre d’impôts.

      D’un côté, vous vous exposez à certains risques (rénovations imprévues, chute du marché), mais vous vous protégez contre d’autres (expulsion par le proprio, hausses de loyer imprévues, hyperinflation).

    • @Tous
      Merci pour votre intérêt continu envers ce blogue –et pour vos échanges vigoureux.
      Un petit mot sur la modération des commentaires: je n’ai pas le temps de passer en revue chacun d’entre eux. Une firme externe s’en charge. Sachez qu’il n’y a parmi vous ni favori, ni mouton noir. Tant que vos commentaires respectent le code de conduite de LaPresse.ca (qui proscrit la diffamation, les insultes, etc.), ils devraient normalement être publiés.
      Maxime Bergeron

    • @Taxman55
      “Oui, mais je préfère ajouter à nos actifs générateurs de revenus.”

      Je comprends très bien, j’ai pas mal le même problème. On a le droit de dépenser à l’occasion sans rentabiliser et se sentir coupable. En tous cas j’essais de le faire de plus en plus en me disant que la majorité est dans l’autre extrême.

    • @jon8…….11 janvier 2017
      13h58

      - atterrissage (avec deux r) en douceur, après 10 ans de frénésie.-

      Moi, je dirais après 2 décennies de frénésie (haut et bas de l’immobilier ne se fait pas sur du court terme) , il est dans une normalité qu’il y est une correction.

      Reste à savoir si la combinaison de plusieurs facteurs ( nouvelle politique de la SCHL et cies + la démographie’s anémique + taux hypothécaire en croissance + inflation /stagflation et etc. ) auront possiblement une emprunte sur la classe moyenne qui présentement se cherche en grand nombre une bouée de sauvetage .

      Donc dans cette logique ,le glissement des coûts en ”valeur constante” de résidence moyenne est somme toute sur une trajectoire stagnante voire même dans un déclin pour au moins les deux prochaine décennies. Encore une fois cette perception n’est disponible qu’aux aveugles…..

      Bienvenu aux nouveaux pseudonymes et @tous …
      …que l’année 2017 soit une année de transit vers le meilleur de nous-même.

    • @buggly
      j’espère que votre édifice a été pieuté. Sinon le 20 min de marche n’est pas si mal. Avec le demi ss, c’est pas mal les 3 raisons qui font que c’était pas 75K de plus.

    • Merci pour la réponse Maxime, ca a le mérite de mettre les choses au clair et ça confirme la théorie comme quoi je suis simplement ”mal tombé” sur un employé un peu zélé de la dite firme externe.

      Je vais ”resoumettre” mon message, donc.

    • Ce n’est pas “la” théorie Jon, c’est “votre” théorie. La mienne, beaucoup plus probable, c’est que vous aviez tout simplement débordé les limites acceptables pour la modération.

      Ce n’est pas une tarre vous savez, ca arrive aux meilleurs d’entre nous (bon, probablement jamais a Gérard, mais quand même).

      Alors assumez vos gestes, et produisez un nouveau texte qui restera dans les limites de l’acceptable, qui, comme vous le soulignez si bien d’ailleurs, sont assez larges merci. Le challenge ne devrait pas être insurmontable pour vous.

    • Concombre

      “(bon, probablement jamais a Gérard, mais quand même)”
      Ça m’est arrivé à quelques reprises. L’une parce que j’ai partagé un lien qui aurait pu laisser penser que je voulais peddler de la scrap. Une autre avec un lien vers un média québécois en compétition avec La Presse. Et une fois ou deux que j’ai plus de difficultés à comprendre (mais hors-sujet, je crois; il me semble que c’était pour vous narguer au sujet du non-premier-rang de Brébeuf aux derniers examens du ministère).

    • jon8 11 janvier 2017 14h38

      Vous avez dit tout haut ce que j’ai souvent pensé tout bas.
      Je n’ose pas vous parler de mes commentaires rejettés.

      Il y a des trucs pour battre cette censure qui me semble pas mal basée sur des mots clés.

    • buggly 11 janvier 2017 09h40

      ” Oui, couleuvre, c’est un demi sous-sol… ”

      Félicitation Buggly.

      Je suis plutôt surpris que certains (ils se reconnaissent) semblent trouver subitement que les demi-sous sol sont “hot”. LOL

    • Curieux_ 5 janvier 2017 23h55
      « Un gros 0,06% d’augmentation YOY pour Montréal, donc, un rendement négatif si l’on considère l’inflation! »

      Si je vous comprends bien il faut aller chercher au 2-ème chiffre en % après la virgule pour trouver un « rendement ». C’est bien cela ?

    • DocGuyRemaxCon 5 janvier 2017 17h59
      « Ca part mal l’année…. »

      Yep ! Elle n’augure pas du tout bien pour vous.
      C’est priceless de se faire déculotter (pour utiliser votre langage) avant la fin de la première semaine de l’année par Taxman (probablement le dude le plus candide du blogue).

      Sorry Taxman, no disrespect.

    • DocGuyRemaxCon 5 janvier 2017 17h59

      « Quels chiffres sont revus à la baisse? Les listings? Les ventes? Les prix? »

      Priceless ! Faites vous semblant ? Ne me dites pas que vous ne le saviez pas ?

      Comme je l’ai déjà dit, les données des peddlers de maisons c’est de la crap à moins d’être auditées ?

    • DocGuyRemaxCon 6 janvier 2017 11h22

      « Good job Taxman, mes excuses les plus sincères. »

      Il me semble que pour les mêmes raisons vous devez aussi des excuses au «peddler en chef d’ETF », non ?

    • lol Gérard, je savais que vous n’étiez pas parfait!

    • Baghdad, 16:37, 16:42

      Se faire déculotter Baghdad, c’est dire une connerie, et se faire ramasser.

      J’ai fait une mauvaise présomption, sur les sources de Taxman. Mauvaise présomption qu’il dit lui-même avoir favorisé, en citant le peddler, plutôt que l’exercice plus rigoureux (c,est un enphémisme) qu’il a véritablement fait.

      Appeler cela un déculottage, c’est comme appelr votre coin un quartier ou il fait bon vivre.

      16:41

      A ce compte-la , on va dire que les chiffres du BLS’ qui font l’objet de cosntante révisions, sont de la crap. Et ceux du Bureau of Economis Statistics, tant qu’y être.

      Le peddler invente des conspiracy theory. Disons qu’il appartient a une autre catégorie.

    • @combre 11 janvier, 22h52

      Moi je pense que tout est une question d’ego. J’utilise une façon directe de parler de moi, tandis que vous utilisez une façon indirecte en évoquant beaucoup votre richesse. L’humain est ainsi fait. Vous me réconciliez quand même un peu avec les avocats car je vous trouve assez sympathique. (Les pires personnes sont les assistantes dentaires que trouve par trop moralisantes). Les agents immobiliers, les courtiers et autres middlemen ne réussissent pas à m’intéresser.

    • Tiens Baghdad, puisque vous me prédisez une mauvaise année, combien ma maison va-t-elle perdre de valeur, en 2017? En chiffres, et en pourcentage?

      Moi je vous souhaite plein de succès en 2017: plein, plein de pinottes pis de smokes vendues, pour que vous puissiez enfin payer un toit qui a de l’allure a la petite famille.

    • Simon: “Je” fait déja pas mal la job….

      On parie que Baghdad va:

      1. ignorer ma question;

      2. faire une petite blague platte avec, qui ne comprendra certainement pas un pourcentage; ou

      3. finalement être un homme, conformément a sa résolution du Nouvel an.

    • CM, Mis à part le décevant resto Joël Robuchon, aucune visite gastronomique ces dernières semaines… Et vous ?

      Cher ami, un peu de recherche svp. Historiquement, le marché boursier offre un rendement de près du double de l’immobilier. D’ailleurs, l’immobilier est perçu comme moins risqué, donc fatalement moins payant. Inversement pour la bourse qui, pourtant, bat des records régulièrement, et ce, depuis plus d’un siècle.

      Prenons l’année 2016, par exemple.

      Il était possible d’investir 250,000$ en janvier et de terminer à l’automne avec 1M$, en choisissant des stocks canadiens bien connus et parfaitement liquides.

      Impossible de faire le même exploit en immobilier. Même pas proche, même dans les conditions les plus exceptionnelles imaginables.

      Cherry-picking? Oui et non. Il y a périodiquement des aubaines sur le marché boursier, qu’il faut savoir trouver, au même titre qu’il faut faire l’effort de trouver des deals sur le marché immobilier.
      À effort égal ? Le marché boursier l’emporte haut la main. Sauf pour un individu émotif, impulsif ou indiscipliné. Auquel cas le yoga est conseillé.

      Rendement après-impôt ? Oh, please. Le combo CELI-REER-Dividendes est parfait pour 99.9% des gens (dont la majorité ne va même pas maximiser son CELI les premières années de toute manière). Un peu de planification, diantre…

      Si vous essayez de démontrer que l’immobilier est un meilleur investissement que le marché boursier, vous êtes dans le champs et vous perdez votre temps (et celui des autres).
      Par contre, si vous essayez de démontrer que l’immobilier est un investissement complémentaire (comme bien d’autres d’ailleurs) alors là, oui, je suis entièrement d’accord.

    • @CM 15H19

      Relisez comme il faut mes interventions. Non seulement mon questionnement était tout à fait légitime, mais ça a permis d’avoir une réponse claire et utile directement de M. Bergeron. All good, end of story.

    • @garth turner 16H27

      Il semble que oui (et les anglicismes) mais si c’est comme R-C, ça dépend aussi de la personne à l’autre bout. Il y a encore des humains qui filtrent des humains. Heureusement ?

    • Jon

      Pourquoi insistez-vous pour vous couler?

      Tiens, prenez une maison achetée 200K en 2003. Proprio mets 10% de cash down, c,est nu premier achat. Les propriétés ont grimpé d’aa peu pres 17% en 2003. La maison vaut donc 234 000 $ a la fin de l,année.

      Le 10K vaut maintenant 44K. C,est mieux que votre 250K qui se transforme en 1M. Par besoin de cherry-picker un bon titre. Juste un gunbalow ben normal, ben monsieur madame tout le monde.

      “Impossible de faire le même exploit en immobilier. Même pas proche, même dans les conditions les plus exceptionnelles imaginables.”

      Sérieux dude, parlez-nous bouffe, ou allées de bowling.

      Et la je parle d’une maison. Prenez un bloc, ajoutez le revenu locatif, et la brouse se fait atomiser.

      Et oui, utiliser 2003, c,est nul. Mais tellement moins qu’utiliser un rendement de 300% comme vous le faites, je ne suis même pas gêné.

      C’est quoi le rendement nominal historique à la bourse? 9-10%? Faudrait être l’investisseur immobilier le plus demeuré de l’histoire de l’humanité pour s’être contenté d’un tel rendement durant la même période.

    • Jon, 22:41

      Vous avez appris quelque chose? Moi non. Tout le monde sait que la modo est out-sourcée, depuis des lunes…

    • arrgggh

      Le 20k est devenu 44K. Moins bon que votre 300% de rendement, lol

      J’espere au moins que vous avez compris que lorsqu’une propriété prend de la valeur, le rendement du proprio est un multiple de cela. Et qu’une fois qu’on tient compte du rendement locatif, le tout va battre la bourse a plates coutures.

      Bien sûr, vous pouvez leverager a la bourse. Mais c’est vous qui parliez de monsieur madame tout le monde. Alors restez avec vos paramètres, ca serait la moindre des choses, surtout après m’avoir sorti un 300% de rendement, alors que votre post initial (avant que vous deviez tenter a tout prix de “gagner”), parlait de monsieur-madame tout le monde qui réalise un rendement réel de 3-5%, lol….

    • @CM
      ah man, décroche de 12 crans, ça devient lourd.

    • @combre 23h19

      mais c’est n’iiimporte quoi cet exemple à la noix. Ohh mon dieu, on part de tellement loin que je viens tout à coup de situer mon interlocuteur dans l’échelle de la cuistrerie. Je vais vous ignorer un p’tit brin là, if you don’t mind.

    • @garth et autres

      Sérieusement, ce type se présente comme le big boss richissime d’une firme d’avocats dans la quarantaine avec une famille et il squatte un blogue d’immobilier sur Lapresse dix-neuf heures par jour ? Yep, make total sense.

    • @23h37

      Inutile de pédaler, vous êtes dans la yaourt jusqu’aux yeux.

      Comme je vous disais: vous êtes divertissant. Mais ça s’arrête là.

      Bonne nuit.

    • Jon

      Ok, on enlève les émotions.

      Le rendement immobilier normal bat le rendement boursier normal.

      C’est tout.

    • C’est pourtant monsieur madame tout le monde, premier acheteur en 2003. Tout le monde a fait un multiple d’un rendement de 17% cette année-la. Le multiple dépendant essentiellement du pourcentage d’équité de chaque individu.

      Si ca c’est n’importe quoi et votre exemple de remdement de 300% lui est ben correct, je ne sais effectivement pas quoi vous dire.

      Il y a environ 2 ans, j’ai calculé que jk’ai fait un rendement annuel composé, après impôt, de l’ordre de 20% (il me semble, soyez indulgent) avec mes résidences (i.e. sans aucun loyer) depuis 1995.

      En ne faisant absolument rien d’extraordinaire, sauf upgrader mes résidences, un comportement assez normal, vous en conviendrez.

      Essayez-cela a la bourse.

    • Jon…

      J’ai racxonté mon histoire tellement de fois que les gens en sont lassés. Mais je vais corriger quelques trucs, quand même.

      Je suis loin d’être le big boss. Comme dans le bottom quartile des associés. Par choix de vie. Tsé, quand Bud demande a Gecko how many yachts can you water-ski behind? Ben moi j’ai répondu a cette question il y a quelques années deja, c’est tout.

      Alors je vous laisse faire comme les autres, si vous y tenez. Vous serez en belle compagnie.

    • Concombre

      Arrêtez d’essayer de lui expliquer ça fait mon affaire moi que monsieur madame tout le monde gosse avec ses REER.

    • Jon et concombre

      En effet, il faut considérer l’effet de levier lorsque l’on parle de rendement immobilier.
      Une question intéressante: quel part de nos actifs et de notre valeur nette l’immobilier devrait-elle prendre?

      Une autre question sur un autre axe. Je viens de me rendre compte que Desjardins est essentiellement l’une des institutions financières les mieux capitalisées au monde. Ils sont assis sur beaucoup de surplus non-distribués. Est-ce une bonne chose? Ou bien devraient-ils commencer à diminuer leurs frais et marges? Ou bien distribuer davantage de ristournes?

    • @Jon8,

      J’ai déjà eu cette discussion avec Concombre il y a des lunes.

      Celui-ci part avec une prémisse de base simple: l’investisseur boursier normal n’emprunte pas pour investir, le propriétaire immobilier , lui , emprunte toujours.

      Jusqu’à-là , ca va. Ou ca va moins bien, c’est qu’à la longue, la dette hypothécaire se rembourse… et là le rendement diminue.

      Concombre nous dit qu’il a upgrader ses résidences, donc toujours réhypothéquer.

      Personnellement, j’ai fait la même chose…. une fois! et après avoir acheter une maison détachée , 4 chambres, 4 salles de bain, je me suis dit , c’est ben assez!

      Ok , elle est à RDP. mais stratégiquement , pour le travail de ma conjointe c’est parfait.

      Elle est payée depuis 20 ans, donc je n’ai plus d’effet de levier.

      Conclusion, je m’enrichie plus avec la bourse qu’avec ma maison depuis des lunes et c’est ben correct comme cela.

      Ceci dit, à un jeune couple, mi-vingtaine, revenu familial +- 100 000$ , qui se demande :
      1- je reste à loyer et place mes économies à la bourse pour m’enrichir à long terme
      2- je reste à loyer le temps de ramasser la mise de fond nécessaire à L’achat d’une première
      maison (

      Je, et plusieurs gens içi diront la même chose, suggère de prendre la deuxième option.

      Au cours des 20 prochaines années, l’effet de levier sera payant

    • @Gerard_Desjardins
      La réglementation oblige Desjardins à être plus capitalisé qu’une banque, c’est pas par choix

    • tesla

      Bonne année!

      Le rendement diminue, parce que vous choisissez de laisser votre argent dormir a petit rendement, en ne ré-hypothéquant pas pour investir.

      lapin

      Non, je vais arrêter d’expliquer des trucs super simples a Jon parce que je ne suis qu’un cuistre divertissant, qui ne connait rien a rien.

      Mais on parle de l’approche monsieur madame tout le monde, alors oui, le rendement diminue.

    • Brew
      “La réglementation oblige Desjardins à être plus capitalisé qu’une banque, c’est pas par choix”

      Êtes-vous bien certain que Desjardins ne va pas bien au-delà de la réglementation?

    • J’aime le divertissement mais j’ai la désinformation en horreur.

      Impossible pour moi de laisser aller un speech sale de courtier immobilier wannabe lawyer, sans répliquer. Ne serait-ce que pour les lecteurs néophytes qui ne connaissent bien ni la bourse ni l’immobilier.

      Primo: comprendre le principe de l’inflation. C’est essentiel. Dit très simplement: on doit se battre pour que notre fric durement gagné garde sa valeur dans le temps. Bref, on ne marche pas sur du plat, mais face à une pente.

      Tu achètes une maison 20,000$ en 1964, ce même montant vaut très exactement, 52 ans plus tard, en 2016, la somme de 155,879$ (source: banque du Canada) avec un taux annuel moyen d’inflation de 4,03%. Juteux profit ? Bin non: case départ. On parle d’un pouvoir d’achat identique 155k en 2016 et 20k en 1964.

      C’est l’fun, hein? C’est ÇA, l’inflation.

      Ta cabane achetée en ‘64 à 20,000 balles aura nécessité, au minimum, de l’entretien. Un montant non-négligeable à ajouter et où il faut -aussi- calculer l’inflation. Et mettons que ça se revend en 2016 sans aucune rénovation, pis mettons que c’est un quartier pas si pire, on va dire que 300,000$ nous attends au bout de ce tunnel d’investissement d’une vie (52 ans, tout de même) et on va dire qu’une fois l’entretien payé toutes ces années, on se clear un 100k inflation comprise.

      *lente main d’applaudissement*

      Bravo. Vous avez réussi à habiter 52 ans ‘gratos’ dans une place qui vous aura rapporté un beau 100,000 piasses à la fin de votre vie.

      MEANWHILE…. Le type qui décide, en 1964, de balancer son 20,000 piasses dans le stock market, mettons avec la vedette populaire et bien connue du milieu, Mister Buffet, aurait eu un total de 700 actions de Berkshire Hathaway pour ses petits dollars canayens.

      Comment ça vaudrait en 2016, du Berkshire Hathaway ?

      325,000$ CAD

      Chacune.

    • Jon, Jon, Jon

      Évidemment, il faut réduire le rendement immobilier de l’inflation, mais pas le rendement boursier.

      C’est l’évidence.

      Évidemment, le gars qui décide de ne pas acheter de maison et de tout mettre à la bourse aura habité tout ce temps-là sous un pont.

      Évidemment, vous achetez un seul titre, et vous ne le vendez pas pendant 52 ans, pour ne pas payer d’impôt. Tsé, comme monsieur madame tout le monde fait.

      Évidement, vous sautez sur l’occasion de comparer un titre boursier avec une résidence principale, plutôt qu’avec un véritable placement immobilier.

      C’est correct Jon, on commence à comprendre.

    • L’argument du leverage, maintenant.

      Really, concombre… REALLY?

      Le concept d’emprunter du fric pour l’investir date probablement de l’époque d’Aristote.

      La caisse pop offre un programme d’emprunt pour cotiser au max son REER et une demi-douzaine de produits financiers pour du leverage tailored… la caisse pop…!

      Et je ne parle même pas des moyens d’emprunt classiques pour investir, dont bien entendu, les marges (dont les marges… hypothécaires!)

      Bref, siouplait, du leverage ça fonctionne autant pour l’immobilier que pour le stock market, que pour l’art ou le vin ou les bagnoles de collection. Simplement, l’immobilier agi comme collatéral reconnu. Mais autrement, fouillez un peu et vous trouverez des moyens d’obtenir du leverage aussi avec le marché boursier. Au besoin.

    • Prenons un cas concret, les amis.

      Disons que j’ai justement 1,85M à investir d’ici les prochains mois.

      Je suis ouvert à toutes les idées d’investissement, tant que ce soit légal, le plus profitable possible et modérément sécuritaire. Disons que j’ai une tolérance au risque assez élevée et je suis prêt à voir de la volatilité d’ici la date de sortie. Horizon 3 à 5 ans.

      Que me conseillez-vous ?

      Immobilier? Quoi, où, combien, % ?
      ou sinon ?

    • Je trouve cela fascinant Jon que vous puissiez penser que comparer votre investisseur boursier de génie avec monsieur madame tout le monde ait un intérêt quelconque.

      Mais, ok.

      Tiens mon Jon. Savez-vous ce que votre investisseur boursier de génie aurait probablement pu faire en 1964, avec 20 000 $, pour augmenter un ti-peu son rendement?

      Acheter Candiac.

      Et peut-être aussi un petit boutte de Honk Kong.

    • CM 12h03

      Précisément mon point, le contexte ”maison principale” est non-scalable. Comprenez-vous bien ce que ça veut dire ?

      Je vais vous donner un exemple que vous allez peut-être comprendre.

      Vous êtes jeune et ambitieux, vous installez une table en plastique sur le trottoir d’un quartier aisé et vous vendez de la limonade. Vous dégagez une marge brute énorme (eau gratuite, sachet en poudre de Costco) et vous terminez la journée avec 487% de rendement, même après avoir grassement payé la petite voisine pour vous aider. La joie et la fierté vous envahi et vous décidez quelques années plus tard d’ouvrir dans ce même quartier aisé un local de 5000pi.ca. où on servira la même délicieuse limonade. Le chiffre d’affaire quadruple! Vous faites faillite 2 mois plus tard.

      Non-scalable.

    • @Gerard_Desjardins
      est-ce que j’ai dit ça? Je dis qu’à volume égal, Desjardins sera par obligation plus capitalisé. Plusieurs confondent coopérative et OSBL mais je suis sur que ce n’est pas votre cas.
      Ceci dit, je ne connais rien qui empêche une banque de se capitaliser autant. Savez-vous s’il y a des règles là-dessus?

    • Anyway, cette discussion un peu vaseuse se déroule en 2017, là où les chances de rendement double-digit annuel en immobilier frisent le zéro. Nous sommes à la fin d’une grosse vague et, franchement, être un premier acheteur j’envisagerai sérieusement la location. Sauf bien sûr en cas de besoins familiaux (lire: 2e enfant et+).

      OU ALORS, on enlève le critère ”investissement” de l’équation et on se concentre sur l’aspect ”gros produit de consommation” qu’est, en réalité, l’habitat.

    • Ou alors

      PVM a été construite en 1962. D’après vous Jon, le dude qui l’a construite a mis combien de cash de sa poche? Combien d’année cela lui a-t-il pris pour reprendre sa mise de fonds?

      Admettons qu’il en serait resté proprio depuis lors.

      A combien s’élèvent les revenus locatifs nets encaissés depuis ce temps-là? Combien d’autres Place Ville Marie a-t-il pu se payer avec ces revenus, et en refinancant?

      Ca vaut combien, PVM, aujourd’hui?

      N’applaudissez pas, ca aurait l’air phony.

    • Jon, sur le leverage.

      Ne prétendez pas que j’ignorais que le leverage est possible a la bourse. J,en ai parlé a 23:27 hier soir.

      L’idée Jon, c’était (oui au passé, car vous avez depuis décidé de changer les parametres de discussion) de comparer ce que monsieur et madame fait a la bourse, et ce qu’il fait en immobilier.

      En immobilier, le leverage fait partie de la nature des choses. C’est inhérent a celui-ci. Tant pour l’investisseur chevronné que pour monsieur madame tout le monde.

      A la bourse? Not so much pour monsieur madame tout le monde.

      Please.

      Jon, 12:35

      Achetez GREK.

    • Surtout ne pas oublier que malgré des taux d’intérêt historiquement bas, ça reste appliqué sur du très long terme et sur de gros montants. Je vous assure que le 2178$ payé mensuellement en *intérêts* seulement, serait bien au chaud dans mes poches…

      Tant que ça reste intelligent de le faire, ça va. Mais lorsque les taux remontent, il faut être prêt à changer de stratégie.

    • Broute

      ‘Ceci dit, je ne connais rien qui empêche une banque de se capitaliser autant. Savez-vous s’il y a des règles là-dessus?”

      Moi si. La sécurité d’emploi de la haute direction.

    • Chers amis, c’est maintenant l’heure de vous parler d’une recette. Donc c’est important de choisir un concombre très frais, de le couper en petits morceaux et de le faire macérer quelques heures dans un mélange de yogourt et d’ail. Le concombre, rempli d’eau, ne sert essentiellement qu’à donner du croquant, donc il est crucial de bien le saler et le poivrer. La semaine prochaine, on vous parle de salade grecque.

    • jon8

      1- Le levier maximal est beaucoup plus grand en immobilier qu’à la bourse (surtout pour la résidence principale; SCHL oblige).
      2- Le coût du crédit est plus bas lorsque garanti par l’immobilier que par des valeurs mobilières.

      Par ailleurs, en cas d’inflation imprévue, posséder un bâtiment hypothéqué (surtout à taux fixe) vous rapportera énormément.

    • Agreed, l’exemple de Berkshire est un peu sensationnaliste. L’ère Trump est en train de m’influencer, que voulez-vous…

      Ceci dit, même si dégager 227 millions de profit en 52 ans avec un investissement initial de 20k est hors de portée pour la plupart des gens qui ne possèdent pas de DeLorean, c’est historiquement démontré qu’il est possible de le faire. Alors que ça ne se voit pas en immobilier, des trucs de cet ampleur. Never, ever.

      Et, bien sûr, on peut reprendre mon exemple de janvier 2016, ou de mars 2009 for that matter, ou de plein d’autres points d’entrée juicy que le stock market offre de temps à autre, propulsé par une panique qui fait la joie des investisseurs opportunistes et brillants.

      Le cherry-picking de 2003 à 17% n’égalera jamais le multiple-cherry-picking qui dégage du triple-digit en quelques mois, dans un contexte de volume quasi illimité et d’instantanéisme de prise de profit.

      Y a du monsieur et madame tout le monde qui le comprenne très bien. Très très bien.

      …et ils ont même une cabane comme ”investissement”… faut le faire, hein? All dressed.

      ;)

    • @Gerard_Desjardins

      Je serais curieux de lire votre info sur la capitalisation des banques. Pourriez vous me donner vos sources ?

      Au sujet de Desjardins, je ne connais pas trop les coopératives, mais je me demandais si les membres étaient responsables conjointement de la coop. comme les membres d’une mutuelle.

      En Europe certaines mutuelles sont fortement sous la ligne avec des engagement absurdes, ce qui fait que leurs membres non seulement risquent tout leurs actifs mais aussi les engagements de la mutuelle. Qui représentent plusieurs fois leurs dépôts !!! Un piège qui pourrait devenir tragique …

    • @ConcombreMasque
      En effet. La responsabilité sociale de Desjardins, c’est pas mal du folklore. Et se sentir lésé quand t’as la possibilité d’aller en face mettre ton argent et t’hypothéquer à moins de frais en plus d’acheter des actions de la place, c’est pas très cohérent.
      @favori
      Le prospectus des parts de capital est très intéressant pour se faire une idée. ça vous permettrait de comparer avec la mutuelle

    • Humbles conseils aux jeunes qui lisent ce blogue, avec des sous à investir:

      Sous forme de palmarès à rebours.

      3. L’achat d’une propriété, dans le contexte où vous avez vraiment besoin d’une propriété et que ça répond d’abord et avant tout aux critères familiaux, de qualité de vie et de votre profil en général. Le point d’entrée 2017 est, au mieux, potable. Rien à voir avec le début des années 2000 et ne croyez pas les gens qui font miroiter la lune, pas plus que les doomers qui prédisent l’apocalypse. La vérité se trouve entre les deux extrêmes, comme c’est souvent le cas avec n’importe quoi.

      2. Le marché boursier. Autant que possible, optez pour un compte auto-géré, suivez de près vos investissements mais sans devenir obsessif, utilisez au max l’excellent outil qu’est le CELI (50k en 2017 pour chaque citoyen canadien) et si vous aimez le vaste choix des actions américaines, utilisez le REER pour des raisons fiscales. Surtout: diversifiez et respectez votre tolérance au risque. Un bon trader à la bourse c’est un trader qui connait ses limites et qui évite les décisions sur le coup de l’émotion.

      1. Le meilleur possible est de combiner investissement et travail: fonder sa compagnie. C’est potentiellement le plus payant, le plus gratifiant et le plus stimulant. Ceci dit, il faut être prêt à faire des sacrifices, travailler très fort pendant les premières années et parfois subir des niveaux de stress qui rognent sur la santé et la qualité de vie.

      Voilà, de tout pour tous les goûts et pour tous les profils d’investisseur.

    • Jon

      ‘Ceci dit, même si dégager 227 millions de profit en 52 ans avec un investissement initial de 20k est hors de portée pour la plupart des gens qui ne possèdent pas de DeLorean, c’est historiquement démontré qu’il est possible de le faire. Alors que ça ne se voit pas en immobilier, des trucs de cet ampleur. Never, ever.’

      Ben justement, oui. Parce que 52 ans de rendement composé sans impôt, ca génèere des gros, gros chiffres mon ami.

      Bon Jon. Votre but, c’est d’être très, très riche dans 52 ans, pour pouvoir upgrader l’allée de bowling.

      Vous prendrez Google earth. Et tentez d’identifier le prochain Hong Kong qui se trouve présentement en l’équivalent de terres agricoles. Pas celui de demain.. celui qui commencera a être hot dans 10-15 ans, et qui sera vraiment hot dans 20-25 ans. Achetez une couple de dizaines de millions de pieds carrés de terrs agricoles, en leverageant (pas facile avec des banques, mais trouvez des investisseurs privés).

      Vous allez être tellement plus riche que le gars qui investi la même somme de ses poches que vous et qui fait des bons coups a la bourse que c’est même pas drôle.

      Vous zavez deux optins d’investissement:

      1. le titre boursier le plus performant des 52 prochaines années

      2. la parcelle de terrain la plus performante des

    • Broute

      Pas sûr que vous m’avez compris, faut dire que j’ai été un peu laconique.

      Ce que je veux dire, c’est que capitaliser signifie baisser les profits vs ceux de compétiteurs, et baisser les profits signifie que le président pis ses chums sont dehors. Faque le président pis ses chums ne font pas cela, ce que l’on peut assimiler a une règle “empêchant” de surcapitaliser.

    • @Gerard_Desjardins

      Le leverage est un couteau à double tranchant. C’est l’fun quand ça va bien, c’est pas mal moins le fun quand ça va mal.

      No free lunch, comme disent les polonais.

      Bottomline, depuis les années 60 on a une moyenne annuel de 4% d’inflation, même si le gouvernement vise du 2%, et il faut constamment se battre pour que notre argent garde sa valeur.

      Plus haut je parlais de 3-5% net inflation incluse, donc on parle de 7-9% de rendement si on ne tient pas compte de l’inflation et pour monsieur et madame tout le monde qui s’intéresse à la bourse que très faiblement.
      Le moindrement que tu y met du temps, que tu verses dans le swing-trading et que tu choisis intelligement tes points d’entrée et de sortie, tu peux de manière réaliste aspirer à faire du 12-20%, même sur du long terme. En fait, si tu es incapable de faire ça, ne t’en occupe plus, laisse les pros le faire à ta place… :-)

      L’immobilier 2017 au Québec (Canada) n’est pas un point d’entrée intéressant investment-wise. À moins de fabuler, il n’y a personne qui pense que c’est le party comme dans les zeroties. C’est une fin de cycle et ce sont historiquement de longs cycles.

      Ceci dit, le marché boursier n’offre pas non plus en ce moment de point d’entrée abordable, sauf exceptions comme le secteur pharmaceutique -très risqué- et peut-être encore l’Énergie.
      Par contre, la différence c’est que du jour au lendemain ça peut chavirer et offrir des opportunités intéressantes. L’immobilier? Non. C’est un gros paquebot qui bouge très lentement et il se dirige vers le port où il va se parker quelques temps…

    • Jon, 15:39

      +1

      Surtout sur le 3e point, car les 2 autres sont un peu évidents. Pour la raison suivante:

      https://www.technologyreview.com/s/519241/report-suggests-nearly-half-of-us-jobs-are-vulnerable-to-computerization/

      Je parie que ce phenomene ne sera pas aussi intense que l’étude l’énonce. Mais c’est clair que ca va arriver.

    • Correction, ce n’est pas 50k mais 52k, encore mieux.

      http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/tfsa-celi/cntrbtn-fra.html

      C’est vraiment un cas de ”faut être fou pour s’en passer”, surtout que tu peux trader illimité dans ton compte CELI, tant que tu retires pas (retrait du compte) il n’y a pas de limite de transactions possibles.
      Je ne sais pas combien de temps le gouvernement va laisser aller le party, mais il y a des gens qui ont montés leur CELI au nord de 1M… c’est quand même spécial! Sachant que c’est libre d’impôt sans condition.

    • @CM

      ‘pas sûr de vous suivre avec votre histoire de bowling ? Si c’est une blague, expliquez moi, j’aime bien rire.

    • « DocGuyRemaxCon 12 janvier 2017 18h46
      « … combien ma maison va-t-elle perdre de valeur, en 2017? En chiffres, et en pourcentage? »

      Difficile pour moi de prédire la trajectoire d’un truc qui selon moi n’existe pas .
      Cependant, je peux vous prédire que prix de la caisse de 24 montera d’environ 1 à 2% en 2017.

    • @15h50

      Au travers de votre baisse de combativité, je perçois une lueur d’espoir. Bravo CM, vous avez manquez d’eau chaude dans la douche ?

    • DocGuyRemaxCon 13 janvier 2017 00h37

      « J’ai fait une mauvaise présomption, sur les sources de Taxman. »

      Non, vous étiez convaincu que les house peddlers ne manipulent pas les chiffres. N’essayez pas de virer de bord comme d’habitude. Vous pouvez toujours dire que c’était une joke, comme d’habitude. LOL.

      « A ce compte-la , on va dire que les chiffres du BLS’ qui font l’objet de constante révisions, sont de la crap. Et ceux du Bureau of Economis Statistics, tant qu’y être. »

      Priceless ! De grâce, vous n’êtes pas obligé d’étaler votre ignorance des statistiques tant que cela. Le BLS et le BES révisent les statistiques sans “manipuler” les données et ils n’y ont aucun d’intérêt, contrairement à vos collègues.
      Je parie que leurs révisions des chiffres à la hausse ou à la baisse sont quasi-équiprobables, reflétant une incertitude statistique normale.

    • tesla1959 13 janvier 2017 09h23

      « Au cours des 20 prochaines années, l’effet de levier sera payant »

      Priceless.

    • DocGuyRemaxCon 13 janvier 2017 00h37

      “C’est pourtant monsieur madame tout le monde, premier acheteur en 2003. Tout le monde a fait un multiple d’un rendement de 17% cette année-la.”

      Ah le passé, tellement garant de l’avenir.

      Ceux qui ont surfé la vague immobilière et qui ne cashent-pas-out vont regarder leur « rendement » crasher vers la moyenne historique autour de taux d’inflation.
      It is a no brainer.

    • jon8 13 janvier 2017 00h09

      J’ai mon opinion sur le légume et il la connait.

      J’ai longuement cheminé à propos de lui, d’abord en lui donnant le bénéfice du doute, pour me rendre par la suite qu’il a une vie vide à combler par l’imaginaire. Il me fait presque pitié et de ce fait je n’aborde cet aspect que lorsqu’il recommence à délirer.

    • DocGuyRemaxCon
      « Il y a environ 2 ans, j’ai calculé que jk’ai fait un rendement annuel composé, après impôt, de l’ordre de 20% (il me semble, soyez indulgent) avec mes résidences (i.e. sans aucun loyer) depuis 1995. »

      A ceux qui ont eu un tel rendement dans la réalité, disons (compte tenu de la quasi-linéarité des taux hypothécaires vs les prix de l’immobilier) que pour qu’une telle performance se répète il faudrait que les taux hypothécaires baissent à combien …. à -5% ?
      LOL.

    • jon8 13 janvier 2017 11h44

      Pour votre information, en 2013, le Légume prédisait sur ce blogue un crash imminent des marchés boursiers alors que j’essayais de le convaincre que ces marchés étaient ultra cheap.

      Au fait il prédisait pire, soit le crash d’un portfolio équilibré. Priceless !

    • Pour revenir à Céline Dion… gros article aujourd’hui dans LP+…

      Donc si je comprend bien, elle et René demandaient 73M en 2013, puis après avoir refusés plusieurs offres, elle affiche maintenant un prix de vente de 30M, ce qui est moins que le prix de construction en 2010 ?

      Ça s’ajoute à la maison de Laval-ouest passée de 30M à 10M cet automne ?

      et si elle autographiait tous les murs, ça aiderait ou pas ?

    • @garthturner

      N’étant pas un habitué de ce blogue, j’ai manqué au moins 256 épisodes du palpitant feuilleton, et bien franchement je vous trouve tous assez sympathiques dans vos genres respectifs… Nulle envie chez moi de deviner si l’homme masqué conduit une berline allemande entry-level ou une Bentley.
      Par contre, j’ai bien hâte qu’il me parle des meilleurs endroits actuels pour manger du sushi.

    • @garthturner 16h47

      en fait il y a eu un ”crash” (correction) en 2015-2016 qui concernait surtout les ressources naturelles, l’énergie et les pharmas, et c’est encore en train d’essayer de se relever.

      Mais la dernière grosse correction violente et étendue dans tous les secteurs, c’est en 2008-2009. Wow, ça c’était l’fun. Comme pêcher dans un baril rempli de poissons.

      Faut pas se bercer d’illusions, ça n’arrive malheureusement pas souvent ce genre d’occasion là. Mais sinon à moindre échelle, aux 4-7 ans, oui.

    • En passant, si les doomers finissent par avoir (momentanément) raison à propos du crash immobilier, l’opportunité d’achat sera alors les actions des banques Canadiennes. Peut-être pas CIBC, qui est quand même pas mal exposée, mais BMO et BNS (re)devriendront des aubaines, comme en 2009, justement. Déjà là, on sent la nervosité et le moindre doute peut provoquer un vent de panique.

      Pourtant, les 4-5 banques canadiennes principales sont des machines à faire du fric comme c’est pas possible, dans un marché hyper protégé. Si de mon vivant la Royale fait faillite, je m’engage à manger mes pantalons.

    • L’action de la Banque de Montreal a planté à 27$ février 2009, pour remonter à 63$ dès le début 2010… aujourd’hui ca a terminé à 98$.

      Mais le plus drôle là dedans, c’est que même aux pires moments de la crise, ils n’ont jamais cessé de verser de dividende. En fait, BMO c’est un paiement de dividende non-stop depuis… 1829.

      Ca s’invente pas.

      Yep, c’est payant l’immobilier au Canada. Surtout pour les acteurs qui gravitent alentour, dont l’oligopole des banques!

    • Et tient Jon, puisque Baghdad parle de prédictions.

      Son père spirituel, le vrai Garth, peddler d’ETF devant l’éternel, prédit un crash immobilier depuis, drumroll, 1997.

      Quand a lui, Baghdad Gab prédit un crash immobilier imminent, de proportion byblique (40% c’est rien selon lui), et ce depuis il y a environ 3 ans. Ca lui lui prendre du temps pour rattraper l’acuité immobilière de son mentor, mais il est persuadé qu’il va réussir.

      On attend encore son mea culpa. Le mien, sur mes prédictions booursières du temps, est venu il y a longtemps déjà.

    • jon8

      « L’immobilier 2017 au Québec (Canada) n’est pas un point d’entrée intéressant investment-wise. À moins de fabuler, il n’y a personne qui pense que c’est le party comme dans les zeroties. C’est une fin de cycle et ce sont historiquement de longs cycles. »

      Très bien dit, fait à-peu-près 5 ans que les premiers acheteurs dans la région de Montréal font du rendement négatif si l’on considère l’inflation (et ce, sans considérer le montant substantiel de frais à la propriété que requièrent le tas de vieux bungalows de cette région).

      http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

      Pour ceux-ci, comme vous dites, il faut vraiment fabuler pour croire qu’ils se sont enrichis…!

    • Baghdad
      C’était 2 finalement. Félicitations pour votre beau programme.
      Jon
      Prenez le temps de lire les posts. Ils sont pubbliés plus rapidement qu’a l’habitude, aujourd’hui. Vous avez du en rater quelque uns.

      Baisse de combativité? Libre a vous de le croire. Appelez cela plutôt de la lassitude. Voyez, totu cela est nouveau pour vous. Mais ca fait des années que je me répète ici.

      Vous savez très bien ce qu’est l’allée de bowling. 12 x 80 de bonheur béat, je crois.

    • En passant Jon, j’ai hâte que Curieux intervienne pour vous parler des conséquences fiscales d’adopter votre stratégie de placement, dnas un RRER ou CELI.

      On va frapper Peak Divertissement.

    • Curieux

      lol, croyez-le ou non, je vous invoquais avant que votre post ait été publié.

      Like clokc-f….-work, pour le divertissement.

      La région de Montréal. Ben oui chose, pourquoi pas l’isoler du ROQ. Comme si acheter a Sherby était un move de génie.

    • In & out info-immo… («subprimes»)

      C’est env. 2.234 milliard de dollars que les deux principales agences de notation ont déboursés pour tourner la page des «subprimes».

      Dans cette tourmente… la CDPQ s’est fait délester près de 13 milliard ($cad) de son pécule soit possiblement entre 30-40 % de plus que le coût projeté du futur train ”vert” // ou de combien de petits hommes/femmes/enfants ”vert” sauvés d’un sombre destin (hôpital, etc.)

      C’est le Géant Vert de la joke en ce début ”damné”…!

      http://affaires.lapresse.ca/economie/etats-unis/201701/13/01-5059384-moodys-paye-864-millions-pour-tourner-la-page-des-subprimes.php

    • “Mais la dernière grosse correction violente et étendue dans tous les secteurs, c’est en 2008-2009. Wow, ça c’était l’fun. Comme pêcher dans un baril rempli de poissons.”

      La fois ou j’ai eu le plus de fun qu’avant ca?

      Hum. Faut que j’y pense. Ah oui.

      La peste bubonique, ca c’était vraiment cool, Johnny boy, le top du top, le top of the pops.

      Vous manquez un peu de jugement, jeune honne.

    • Ô_o

      CM, je dois vraiment vous expliquer le sens de mon commentaire ?
      La peste bubonique, vraiment ?

      Une bonne nuit de sommeil, n’est-ce pas…

    • Nous comprenons tous le sens de votre commentaire, Jon. La misère humaine, sous toutes ses formes, représente un bon buying opportunity.

      Je suis remonté a la peste bubonique parce que la modération ne voulait pas que j’utilise uun exemple plus récent, et, disosn, plus percutant de “great buying opportunity, ca c’est l’fun!” .

      Je souhaite ardemment qu’il n’y a plus jamais de trucs l’fun comme ca qui représente des buying opportunities, Jon. Pas besoin de cela pour faire du cash.

      Vous avez maintenant compris pour l’allée de bowling?

    • suite du 13 janvier 23h00.. (le passé n’est pas garant du futur mais… )

      La SCHL a restaurer vers la fin 2016 des notions plus saine en regard de l’environnement hypothécaire, reste à savoir si elle a mise trop de temps pour réagir.

      Voici un petit condensé historique ou résumé de la crise 2007-2008 de chez nos voisins du Sud et qui a eu des répercutions sur l’ensemble de la globale. Bonne lecture.

      http://helenebouchard.ca/pour-comprendre-les-subprime-pcaa-et-autres-partie-1/

      http://helenebouchard.ca/pour-comprendre-les-subprime-pcaa-et-autres-partie-2/

      ” Les pertes en papier commercial se sont élevées à 12,8 milliards de dollars en 2008.”

      http://ici.radio-canada.ca/nouvelle/427861/cdpq-perte-mercredi

    • …..et d’un point de vue d’une entreprise privée

      http://blogue.dessinsdrummond.com/2009/01/05/le-crash-immobilier-americain-vu-par-dessins-drummond/

    • CM, yuppidiyup: vous ne comprenez effectivement pas. Faut l’faire, mais venant d’un agent d’immeuble passionné, ça ne m’étonne qu’à moitié. Chacun sa branche et sans rancune.

    • Jon8

      Bien sur Jon, je ne comprends pas.

      Chacun sa branche? Moi je dirais chacun son barreau, lol

      Vous voila donc officiellement membre de la clique des winners qui n’ont rien de mieux a dire que me traiter d’agent immobilier. Bravo, vous rejoignez l’élite intellectuelle du blogue.

    • Concombre

      Alors, au sujet de ma question. À votre avis, quels sont les pourcentages optimaux de ses avoirs à placer en immobilier résidentiel (et combien d’effet de levier) et en valeur mobilière? Disons pour un célibataire de 25 ans, un couple de 35 ans et des parents de 45 ans? Classe moyenne (i.e. salaire médian pour tout ce beau monde).

    • Gerard

      Essayons de simplifier les choses un peu. Le jeune de 25 n’a pas encore de maison, et il devrait être en train de ramasser sa mise de fonds. 0% immo, 100% revenu fixe et equities. Qui s’apprete a devenir 100% immo, 90$ leveragé, et 0% revenu fixe et equities.

      Le couple de 35 ans, et les parents de 45 ans (35 ans, pas encore d’enfant, pas fort, mais bon…): ils devraient, a mon avis, avoir une maison. Ils se sont stretchés pas mal a l’achat, comme monsieur madame tout le monde 2017. Mais la ils sont corrects.

      Donnez-moi une deux infos supplémentaires a l’égard de ces 2 derniers scénarios:

      1. quel montant épargnent-ils annuellement, apres REEE maxés pour les 2 enfants (faite comme si le jeune couple allait finir par aboutir bientôt, pour simplifier un peu), mas avant cotisation REER?

      2. combien d’impôt épargnent-ils en cotisant a leur REER (ben oui, je peux aller chercher le revenu médian pis regarder des tables d’impot, mais je suis paresseux, vous le savez).

      Ok va regarder cela après. Mais même avant ces infos, je suis pris a prédire le bottom line: monsieur madame tout le monde 2017 ne peut probablement se permettre que de faire ce que monsieur madame tout le monde fait deja (maison, REEE, REER/CELI du mieux qu’ils peuvent).

    • ConcombreMasque16 jan18h26
      faites-nous pas pleurer, on est tous des agents de remax ici. Remarquez que l’accusation vient toujours de ceux qui aurait du en écouter un à la fin des années 90. Vous savez, ceux qui font tellement plus avec leur portefeuille d’actions et qui ne comprennent pas que nous aussi nous en avons un.

    • Concombre

      (J’ai hésité avant d’écrire 35 ans. Je voulais mettre 3 chiffres ronds. Dans les faits, peut-être plus 25-30-45, avec le premier vers 32-33 ans. M’enfin).
      Pour le “35 ans” sans enfants, disons un revenu de 75k$.
      Pour le 45 ans, disons 90k$.

      1- Taux d’épargne. Après hypothèque, pensions et assurance-vie, le ménage québécois de 35 ans épargne probablement autour de 3.5% de son revenu. Celui de 45 ans, disons 6%. (En passant, si l’on inclut l’hypothèque, l’assurance-vie et la pension, on dépasse le 20% ! http://www.cirano.qc.ca/pdf/publication/2011RP-05.pdf)

      Donc, 2500$ et 5000$, respectivement, après pension, assurance-vie et hypothèque.

      2- 29% et 37% à la marge, environ.

    • Broute

      Pleurer? J’essaie même d’être un peu drôle la-dessus, en utilisant me faire “traiter” d’agent immobilier. Comme si c’était une insulte, lol.

      Le plus drôle la-dedans, c’est que le premier, il me semble, c’est Baghdad Gab. Qui m’a qualifié ainsi essentiellement parce que je n’embarquais pas dans l’histoire de crash, et que je remettais en question l’existence même d’une bulle, avec la bravado que vous oe connaissez.

      Le pauvre était tellement persuadé qu’il y en aurait un qu’évidemment, quiconque était relativement adamant qu’il n,y en aurait probablement (et j’utilise ce mot sciemment: si vous faites une recherche, vous trouverez plusieurs de mes posts ou j’évoque la possibilité de baisse importante du marché immobilier) pas devait nécessairement avoir un agenda, et l’agenda parfait est évidemment celui d’un agent immobilier tentant de convaincre les masses…

      Avec hindisght, c’est vraiment drôle.

    • @Gerard_Desjardins
      Petite réflexion suite à votre commentaire sur Desjardins. Leur nouveau président annonce que toute la stratégie est axée sur les 18-24 au détriment des aînés. L’argument est que même s’ils n’ont pas une cenne ajd, c’est eux qui vont détenir les héritages de demain. Je vois justement un article dans l’actualité sur les transferts de succession (2012 20 milliards) qui abonde dans le même sens.
      Seul point où je suis sceptique, la nouvelle génération n’est pas considérée comme client fidèle, ne cherche pas à constituer un patrimoine, ne veut pas reproduire le modèle parental.
      On dit que l’héritage moyen est 82K. Pensez-vous vraiment qu’une personne qui n’investi pas chez vous va changer de mentalité en héritant de 82K ou bien va s’en servir pour voyager, dépenser dans le luxe?
      Je comprends qu’une institution financière se positionne là où est l’argent mais c’est audacieux de tourner le dos à la génération vache à lait.

    • @ConcombreMasque
      “convaincre les masses…”
      Surtout que c’est ici que tout le monde se tourne avant de prendre une décision de vie. Les masses… Certains devraient se les bouger au lieu d’essayer de les convaincre.

    • Broute

      La vache a lait ce sont les emprunteurs….

    • Broute, graduez en dentisterie, vous allez voir c’est quoi se faire solliciter par des institutions financières…

    • @ConcombreMasque
      les emprunteurs qui remboursent… et le plus longtemps possible.
      Combien de gradués en dentisterie vs bac en “les études étaient le fun mais il n’y a aucune job dans ce domaine”? Pour emprunter, ça prend de l’argent ou un potentiel.

    • Concombre

      Ma question portait un peu plus à savoir si, de façon générale, un couple de 40 ans devrait ré-hypothéquer pour investir en bourse ou, au contraire, accélérer le remboursement de l’hypothèque. Je sais que vous avez fait le move de ré-hypothéquer. Mais vous êtes un cas relativement exceptionnel.

    • Broute

      Ok, mais c’est quoi l’alternative? Essayer de faire emprunter les boomers?

      De l’argent ou du potentiel? Ou un actif. Comme un achat de maison, par exemple.

      Gérard

      Je ne sais pas pourquoi vous me posez la question, car:

      1. j’ai deja dis ce que j’en pensais;

      2. vous connaissez la réponse.

      Pour moi c’est une question de rendement, purement et simplement. Rembourser mon hypothèque est l’équivalent d’un rendement garanti après impôt de grosso modo le double du taux d’intérêts hypothécaire. Mon hypothèque est a 3%, je rembourse 100 $ de capital. Ca me sauve 3 $ d’intérêt l’année suivante, qui m’en aurait coûté grosso modo 6 $ avant impôts.

      Je ne rembourse pas l’hypothèque, et je place le 100 $ à la bourse. Ca me prend 6% de revenu d’intérêt, ou 4% de gain en capital pour avoir le même rendement que celui que j’obtiens en remboursant mon hypothèque.

      Bon, maintenant on ré-hypothèque. Cette fois-ci, j’ai l’avantage de pouvoir déduire mes intérêts. Donc, dès que je génère un rendement de plus de 3%, je suis gagnant. J’ai de plus la possibilité de ne pas payer d’impôt sur un rendement de gain en capital jusqu’a concurrence de 6%. Dans cette situation, vous pensez faire plus que du 3%, risk-adjusted, vous êtes gagnant de re-hypothéquer.

      Maintenant, la question devient la suivante: tant qu’a ré-hypothéquer, pourquoi ne pas acheter de l’immoblier locatif?

      PS: je vous lis sur Cliche. Vos interventions sont, comme d’habitude, les meilleures.

    • @ConcombreMasque
      l’alternative, je sais pas. Mais je trouve ça précipité, les boomers sont encore là.
      On s’est pas compris sur l’autre point, on parlait de gradués donc souvent pas d’actif et déjà des dettes d’étude.
      J’ai décidé de mettre les arguments de nos heureux locataires à l’épreuve: Je vais tenter de faire baisser mon évaluation municipale. MTL pense que la valeur de ma piaule a augmenté encore de 5% cette année. Malheureusement il y a seulement 2 lignes pour indiquer les motifs sur le formulaire et même si on indique qu’on peut ajouter des documents, il est bien précisé d’y aller succinctement. Est-ce que quelqu’un sait à quel point il faut étoffer notre demande au départ? Ça ne dit pas si je vais pouvoir argumenter avec le réviseur. Sinon je suis mieux d’avoir un dossier le plus détaillé qui soit au début.
      Imaginez toutes les perles du blogue que j’ai envie d’y joindre pour lui faire entendre raison.

    • On continue de ne pas se comprend, Broute.

      Voici ce que je dis:

      1. l’institution veut des emprunteurs

      2. il y a 2 catégories de jeunes emporunteurs/futurs emprunteurs:

      1. il y a une catégor

    • On continue de ne pas se comprend, Broute.

      Voici ce que je dis:

      1. l’institution veut des emprunteurs

      2. il y a 2 catégories de jeunes emporunteurs/futurs emprunteurs:

      les jeunes dentistes. C’était un exemple, et évidmment Desjardins ne basera pas son plan d’affaires uniquement sur eux

      60% des autres jeune, peu importe qu’ils aient de l’argent ou du potentiel, car ils auront un actif: une maison.

    • Broute

      vous allez vous battre pour 5%?

    • Broute:

      5% sur 3 ans …………… ca fait un peu Don Quichotte de se battre contre ça.

    • Broute:

      Au étudiant de première année en médecine , vous devriez voir la procession de banquier, Caisse pop qui défilent en début d’année,
      Présentation power-point, buffer gratuit, etc. Tout est fait pour t’offrir une marge de crédit jusqu’à 100, 150 000$ pour profiter du bon temps pendant tes études…
      Tu rembourseras après ta graduation.

    • @ConcombreMasque, tesla1959
      Je suis pas certain que le 60% aura une maison mais bon. Je vous crois pour les étudiants mais on parle seulement de ceux qui ont un potentiel quasi assuré. Enfin, s’ils terminent leurs études.
      Pour l’évaluation initiale, en 2015, je dépassais déjà tout le monde de la rue et je ne crois pas que c’était justifié. Je n’ai pas fait de démarche. Je reçois une nouvelle évaluation pour le rôle 2017-2019 supposément basée sur le marché de juillet 2015 avec un 5% supp. C’est pas logique, j’aimerais bien ramener ça plus bas que l’initiale.
      Je sauverai pas grand chose maintenant, c’est par principe, mais avec les aménagements futurs je pourrai accepter d’être plus élevé que les comparables.

    • @ConcombreMasque, tesla1959
      Donc personne a d’expérience dans le processus de révision? En me basant sur les comparables, je devrais sauver autour 300$/année. C’est pas énorme en effet

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