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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Jeudi 17 novembre 2016 | Mise en ligne à 10h24 | Commenter Commentaires (29)

    Scénarios catastrophes de la SCHL: faut-il s’inquiéter?

    Photo tirée du site Canequity

    Photo tirée du site Canequity

    Correction brutale à la sauce américaine; tremblement de terre dévastateur; hausse abrupte des taux d’intérêts; crise économique mondiale: les scénarios qui pourraient influencer à la baisse le marché immobilier canadien sont nombreux.

    Dans un exercice de “simulation de crise”, publié jeudi matin, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) évalue l’impact qu’auraient différentes situations sur le prix des maisons au Canada, et sur les réserves en capital de l’organisme.

    Le pire scénario pour les finances de la SCHL? Un dépression grave et prolongée de l’économie mondiale, qui entraînerait le Canada dans une spirale déflationniste.

    Si une telle situation devait survenir, la SCHL perdrait 3,1 milliards de dollars pour rembourser les prêts en défaut aux banques du pays.

    Le prix des propriétés chuterait de 25%, et le taux de chômage grimperait jusqu’à 13,5% au Canada, ajoute l’organisme.

    La SCHL a également étudié la possibilité d’une crise immobilière comme celle vécue aux États-Unis en 2008.

    Dans une telle éventualité, le prix des propriétés plongerait de 30% au pays, entraînant du même coup des pertes de 2 milliards pour la SCHL –donc pour les contribuables.

    ***

    Faut-il s’inquiéter? Absolument pas, insiste la SCHL.

    L’organisme précise que l’exercice de simulation “ne doit être considéré en aucun cas comme une prédiction ou une prévision”.

    « La simulation de crise consiste à envisager les pires scénarios très peu susceptibles de se produire et à planifier en conséquence », fait valoir Romy Bowers, chef de la gestion des risques de la SCHL.

    « Les simulations de crise rigoureuses font partie intégrante de notre programme de gestion des risques et permettent à la SCHL d’évaluer ses niveaux de capital en fonction des scénarios de crise », ajoute-t-il.

    La SCHL fait valoir que son niveau de capital serait suffisant, même dans les scénarios les plus extrêmes.

    Le tableau ci-joint présente la liste des scénarios étudiés:

    Source: SCHL

    Source: SCHL

    Et celui-ci, une description plus détaillée des différents scénarios:

    Capture d’écran 2016-11-17 à 10.21.30

    Notons que la SCHL est tenue de suivre les lignes directrices établies par le Bureau du surintendant des institutions financières pour élaborer sa simulation de crise, incluant le test du capital minimum requis.

    Les exigences de calcul des risques seront bientôt resserrées, souligne la SCHL. Elles prendront en compte davantage de facteurs comme le pointage de crédit des emprunteurs et le solde des prêts hypothécaires.

    Le scénario de base sur lequel planche la SCHL est à des années-lumière d’une situation de crise.

    L’organisme prévoit un taux de chômage maximal de 6,6% au pays d’ici cinq ans, avec des hausses de prix moyennes de 9% et des résultats nets de plus de 6,4 milliards pour ses activités d’assurance-prêts.


    • C’est sur le bilan des banques canadiennes qu’il faudrait voir l’impact d’une correction de 30 % de l’immobilier au pays … Outch.

    • Le problème est que les marchés de Toronto et Vancouver sont dans l’espace sidéral et faussent toutes les données canadiennes depuis 30 ans. Montréal et le Québec sont à des années lumière de cette surchauffe, ainsi que les autres marchés de l’Est du pays et de certaines provinces des prairies.

      PT

    • Je pense que le véritable risque, c’est la prophétie autoréalisatrice.

      https://fr.wikipedia.org/wiki/Proph%C3%A9tie_autor%C3%A9alisatrice

    • Heu, c’est pas ça qui ne marche pas avec la schl. Ce qui ne marche pas c’est la disparité entre les marchés riches (Vancouver et Toronto) et les pauvres (Montréal, les petites villes).

      Les prix ne baisseront pas tant que ça dans les marchés pauvres, les prix sont déjà pas si haut. Peu importe le scénario catastrophe, une maison à 100$ ne peut ben pas perdre plus que 100$, mais la maison à 1000$ peut perdre juste 11% de sa valeur et c’est plus que la petite bicoque.

    • Gerard_Desjardins

      « Par ailleurs, si vous croyez à un scénario inflationniste, pourquoi n’achetez-vous pas de l’immobilier?

      Avec un taux fixe 5 ou 10 ans, vous allez être mort de rire, s’il devait y avoir de l’inflation à, disons, 5% par année. C’est probablement le meilleur hedge possible contre l’inflation. »

      Bizarre, la SCHL s’inquiète pourtant de l’impact sur le marché immobilier si une hausse rapide des taux d’intérêts devait survenir. Et qui dit taux d’intérêts élevés dit inflation élevé normalement…

      Je vous laisse réfléchir à votre supposé « hedge »…!

    • Gerard_Desjardins

      Pour poursuivre notre discussion de cette semaine, semble que la FED pense maintenant qu’il serait dangereux d’attendre de relever le taux directeur. Déjà en retard selon vous pour tenir de tels propos?

      http://www.cnbc.com/2016/11/17/yellen-rate-hike-appropriate-relatively-soon-cites-dangers-in-waiting.html

    • Je ris toujours un peu quand je vois les gens dire: “ouais mais ho, c’est Toronto et Vancouver seulement hein!”. Ok, d’accord, ces villes sont a des niveaux insupportables, et pires que les autres villes du Canada, mais de penser que ce sont les seules villes en etat de bulle me semble bien naif. Comparez les prix avec les revenus disponibles pour les villes des Prairies ou du Quebec, pour le fun.

      En plus, s’il y a un crash, vous pensez vraiment que les gens vont se dire: “bah, c’est juste a Toronto et Vancouver”? Ben non. Ils vont se dire: “wow, je ne veux pas perdre de l’argent. Peut-etre que je devrais attendre”. Ce qui va par la force des choses entrainer une baisse de la demande. La contagion sera au rendez-vous, comme ce fut le cas aux Etats-Unis…

    • Curieux

      “Bizarre, la SCHL s’inquiète pourtant de l’impact sur le marché immobilier si une hausse rapide des taux d’intérêts devait survenir. Et qui dit taux d’intérêts élevés dit inflation élevé normalement…
      Je vous laisse réfléchir à votre supposé « hedge »…!”

      La SCHL pense à un cas où les pressions inflationnistes seraient telles que la banque centrale devrait hausser son taux réel pour refroidir l’économie, de façon à garder l’inflation sous contrôle. Il y aurait alors hausse des taux, mais pas de l’inflation. Ce serait en effet un scénario qui amènerait le prix des logements à la baisse (en fait, c’est en partie par ce mécanisme que la hausse des taux peut combattre l’inflation!)

      Mais dans un cas où l’inflation décolle, parce que la banque centrale est “behind the curve”, alors il est clair qu’un propio ayant une hypothèque à taux fixe serait mort de rire.

      “Pour poursuivre notre discussion de cette semaine, semble que la FED pense maintenant qu’il serait dangereux d’attendre de relever le taux directeur. Déjà en retard selon vous pour tenir de tels propos?”

      Quant aux propos de Yellen, ils sont très vagues. Bien entendu, si la Fed pense à augmenter son taux, elle clamera qu’il est imprudent d’attendre davantage. Mais dans la même sortie, elle indique que plusieurs indicateurs sont toujours au ralenti. Un gros problème, c’est que le “taux naturel” n’est pas observable (du moins, pas en temps réel).
      Mon avis, c’est que le taux directeur est légèrement au-dessus du taux naturel. Le consensus à la Fed est qu’il est très légèrement en-dessous. Certains (Summers, Krugman, Kocherlakota et autres) sont davantage de mon avis. Certains autres (Charles Plosser, Richard Fisher) sont de l’avis contraire. Et il y a des positions mitoyennes. Mais en bout de ligne, “the proof of the pudding is in the eating”.

    • Si la bulle éclate à Toronto et Vancouver, l’accès au crédit sera restreint partout au Canada. De ce fait, l’ensemble du marché immobilier canadien sera impacté.

    • Le pire scénario pour les finances de la SCHL? (soit nous, les contribuables)

      C’est qu’elle scénarise sur du court terme (5 ans) alors que la démographie stagne déjà et que dans moins de 18-27 ans et ce dans nombre de pays Occidentaux, il mourra plus qu’il naîtra.

      - Heu ! que présentement le taux de chômage réel des aptes au travail dépasse largement les 13,5%.(au Québec)

      - Heu.! si….(aussi) que notre dollar CAD se dirige allègrement vers ou sous les 65 cents U$D…

      - La correction brutale à la sauce américaine n’aura pas lieu mais son «dévoilement»est bien présent (sauce Canadienne). Déjà le bal est commencé.(Hausse de .30 point sur le 5 ans hypothèque et l’ajustement des prix demandés (immobilier) sont en baisse. L’effet désiré par les nouvelles politiques du Fédéral est bien palpable.

      @ elvince – 11h46

      La même cabane construite à Montréal et à Vancouver a un différentiel en capital appréciable (possiblement près de 3 X en capital).

      Est-ce UNIQUEMENT une ? de la loi de l’Offre et de la demande causé par les immigrations ?

      Est-ce que la disparité des prix n’est pas plutôt le conditionnel de la capacité à payer (pouvoir de l’offre monétaire) ?

      Aussi selon votre raisonnement, si vous subissez une baisse sur une valeur au marché dans un secteur donné de 30%.
      En ex. sur 1,000,000$ = 300,000$ en moins valu soit au net il reste 700,000$.
      Alors combien en % faudra t-il pour récupérer le chiffre magique du 1,000,000$ en valeur ??!

      J’suis pas rapide en maths mais 30% de baisse sur X montant demande un (%) différent pour récupérer sa perte. Éclairez-moi si je suis dans l’erreur..!

    • Et oui il y aura une autre récession ….. Quand ? Je ne le sais pas mais il y en aura une autre .

      Ça fait longtemps que l’on dit que le marché immobilier est surévalué à cause des taux d’intérêts trop bas J’ai hâte de voir l’impact d’une hausse des taux d’intérêt sur le budget de beaucoup de consommateurs … j’ai l’impression que beaucoup auront des maux de tête.

    • Le magnat de l’immobilier à la tête des États-Unis a eu un effet immédiat sur la dynamique des taux d’intérêt. Pourtant, c’est juste de l’autre ’side’ de la virtuel clôture ..

      http://www.lesaffaires.com/blogues/daniel-germain/hypotheque-faut-il-dire-se-preparer-a-dire-adieu-aux-taux-bas/591769

    • @jimbojones: Les ratios de Prix/Revenu (pour un équivalent de condo/maison acheté ou loué) et de Pris/revenu des ménages sont d’environ 10 fois plus élevés à Vancouver que n’importe où au Québec. Les salaire médian de la région de Vancouver est inférieur à celui du Saguenay (qui est loin d’être le plus élevé au Québec), juste pour te donner une idée.

      En gros, le propriétaire de maison typique de Vancouver a fait beaucoup plus d’argent ces dernières années à regarder le prix de sa maison monter qu’à aller travailler. Le ratio d’endettement a aussi beaucoup augmenté, comme partout où les prix des maisons montent, c’est bien normal, lorsque tu as du collatéral, les taux d’intérêts sont tellement bas que ce serait fou de s’en passer.

      Par contre, avec une maison médiane qui coute 15X le revenu médian, ça ne prend pas une grosse baisse pour que ce soit des années de salaire qui partent en fumée. Pour chaque 6.7% de baisse, tu dois travailler un an (en salaire brut) pour compenser. Dans un marché plus normal, où les maisons coutent disons 3 à 5X le revenu de l’acheteur, ça prend une baisse entre 20 et 33% pour avoir le même effet (un an de revenu brut).

      Donc dans un marché pauvre (Montréal, les petites villes), ça prend littéralement un scénario catastrophe pour perdre un an de salaire. Dans un marché cinglé (Vancouver) ou à moitié cinglé (toronto), ça prend ben juste une variation normale comme tous les marchés en ont un moment donné. Dans un scénario catastrophe où ta maison perd l’équivalent de 6-7 années de ton salaire, la faillite peu devenir une option économiquement rentable.

    • @codepresss: Je ne suis pas sur de quelles maths t’essaies de faire, mais effectivement, pour compenser une perte de 30%, ça prend une hausse d’environ 42.5%. Je ne vois pas vraiment le rapport par contre, en tout cas pas relativement à mon point.

      J’avais écrit rapidement, mais mon point est qu’en dollar brut ou même en année de salaire médian, ça ne prend pas un scénario catastrophe à Vancouver pour que le résultat soit catastrophique, mais dans les marchés plus pauvres, là où les ratios Prix_des_maisons/Salaire_médian n’ont pas atteint la lune, ça prend littéralement un black swan event pour créer une véritable douleur financière.

      Le pire, c’est que de tous les scénarios catastrophes énumérés par la SCHL, le seul qui soit local ou régional est le tremblement de terre. Tous les autres affecteraient tous les marchés, mais les marchés gonflés perdraient pas mal plus (en pourcentage) que les marchés pauvres.

      C’est pour ça que je dis que la disparité est un plus grand problème que les scénarios catastrophes énumérés. La déconnection complète et total entre les revenus des ménages et le prix des habitations dans certains marchés devraient avoir une influence sur la prime, ce qui n’est pas le cas.

      Mais bon, on verra. Les prix ont déjà commencé à diminué à Vancouver, on devrait voir d’ici un an quel sera l’effet sur les finances de la schl.

    • Code

      En effet, perte de 300K sur 1M= 30% de perte. Pour récupérer ce montant, il faut calculer le 300K en question sur le 700K restant, soit 3/7= 43% de rendement.
      C’est exponentiel: une perte de 33% nécessite 50% de rendement pour récupérer, 50% de perte nécessite 100%…

    • @favori
      votre point de vue de ce matin peut être repris à l’inverse alors j’ai un peu de misère à embarquer dans cette logique.
      Pour votre investissement, il y a beaucoup de monde dans ce coin là qui ne semble pas être daccord que vous améliorez leur entourage. Ils le font savoir à leur façon. Ces gens là vous méprisent probablement autant que vous méprisez les plus riches.

    • @broutte

      Non l’inverse ne fonctionne pas, les pôles d’attraction … attire.
      Pour les mécontents de la disparition des piqueries, ça se discute peut-être, mais pour la valeur ajouté non. Ce n’est pas une opinion c’est un fait.

    • Bon, il y en a au moins un qui a compris…

      « Dans le texte d’un discours prononcé vendredi devant la Banque d’Angleterre, à Londres, M. Siddall a fait valoir que la faiblesse des mises de fonds alimentait la demande et entraînait une hausse des prix des logements.

      M. Siddall juge que cela finit par nuire aux mêmes premiers acheteurs que le gouvernement veut aider. »

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201611/18/01-5042852-la-schl-evoque-des-mises-de-fonds-minimales-plus-elevees-pour-les-habitations.php

    • Curieux

      Pensez-vous vraiment que contrairement a vous, lui a compris que l’année 2009 n’est pas la même année que 2012?

      Dan quel genre d’école il faut aller pour ne pas comprendre que 2009 et 2012, ce ne sont pas les mêmes années?

    • @opto85 18 novembre 12h27

      Moi je ne vois rien d’exponentiel là-dedans.

      Initialement vous avez x. Vous perdez un tiers et vous vous retrouvez avec y = 2x/3.
      Pour revenir à x, vous devez faire x = 3y/2, ce qui correspond à une augmentation de 50% comme vous dites.

      Ici on est dans le domaine des fractions inversées (fin de l’école primaire), non pas des fonctions exponentielles (début de l’école secondaire).

      Il y a des fonctions exponentielles en finance, notamment les intérêts composés, mais ce que vous décrivez est différent.

    • Jeunefille

      C’était plus une expression générale pour démontrer que plus la perte augmente, plus la récupération doit l’être encore plus. Ce n’est pas linéaire. Merci quand même pour la mise au point.

    • ‘Notons que la SCHL est tenue de suivre les lignes directrices établies par le Bureau du surintendant des institutions financières pour élaborer sa simulation de crise, incluant le test du capital minimum requis.’

      Bien mais, je trusterait mieux si cette etudes était reproduite par une entité indépendante, conflit d’intérêt de la SCHL oblige.

    • elvince 18 novembre 2016 12h06

      ‘ … là où les ratios Prix_des_maisons/Salaire_médian n’ont pas atteint la lune, ça prend littéralement un black swan event pour créer une véritable douleur financière.’

      D’accord avec vous. Ces coins sont aussi généralement de petites villes, par consequent la probabilité d’occurrence de ‘black swan event’ est aussi plus élevée (une usine qui ferme ou delocalise, …).
      Au quebec certains de ces coins ont connue ou connaisse des baisses de prix malgré les taux hypothécaires au plancher..

    • Octobre53 18 novembre 2016 11h01

      Selon plusieurs statistiques et sondages sur le sujet, beaucoup ont déjà les maux de tète avant meme la hausse des taux. Le résultat d’une hausse significative de taux est un ‘no brainer’.

    • ‘L’organisme prévoit un taux de chômage maximal de 6,6% au pays d’ici cinq ans, avec des hausses de prix moyennes de 9% et des résultats nets de plus de 6,4 milliards pour ses activités d’assurance-prêts.’

      Ces prévisions ont été faites avant la victoire de Thrump, n’est ce pas?
      Donc elles ne tiendraient pas compte des modification anticipées des accords de libre échange et d’autres projets Thrumpiques.

    • La dernière phrase du lien est priceless.
      Il semble aussi que ce ‘Ce n’est pas rare comme dossier … ‘.

      http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/train-de-vie/201611/18/01-5042785-retraites-et-endettes-par-dessus-la-tete.php

    • Yep, ils s’étaient fait dire d’acheter une maison a VMR, et ils ont compris VR. Dommage.

      Et effectivement, la dernière phrase est très priceless. Pas de maison, et classe moyenne-sup. Lol.

    • @ GT… 14h02

      Même si ce simple publi-reportage peut-être plausible n’allez pas croire que tout est véridique.

      On atrophie volontairement certains détails pour faire épaissir la sauce ”Pub”. Y a rien de bien nouveau dans cette formulation depuis un 25 ans minimum! « Roland Hi ! Ha ! Tremblay »

      Solution soluté…
      Comme dirait l’autre, un ”Trip” à trois en chaise roulante est-elle une possibilité…!

    • Pour éviter des problèmes à court ou à long terme, il est suggérer de mettre une mise de fonds de plus de 20%.

      Vous obtiendrez aussi de meilleurs taux hypothécaires. http://tauxhypothecaire.net/les-taux-hypothecaires-augmentent/

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