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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Vendredi 11 novembre 2016 | Mise en ligne à 10h11 | Commenter Commentaires (96)

    Après Trump, ruée d’acheteurs américains au Canada?

    Capture d’écran 2016-11-11 à 09.33.37

    Les lecteurs ont été nombreux à poser la question sur Twitter depuis mardi soir: l’élection-surprise de Donald Trump entraînera-t-elle une ruée d’Américains vers le marché immobilier canadien?

    À l’image des promesses qui seront tenues –ou pas– par le controversé personnage, la chose est impossible à prédire pour le moment.

    Quoi qu’il en soit, la curiosité des Américains envers le marché immobilier canadien semble avoir explosé depuis trois jours, révèlent les recherches de ma collègue Isabelle Ducas.

    Le site immobilier canadien Point2, par exemple, a enregistré un bond de 700% des visites en provenance des États-Unis depuis mardi.

    Le site Realtor.ca –le principal portail immobilier au pays– a quant à lui vu sa fréquentation quadrupler le jour du scrutin, par rapport à l’année dernière:

    VISITEURS AMÉRICAINS SUR LE SITE REALTOR.CA

    9 novembre 2016 : 38 479

    9 novembre 2015 : 10 400

    6-7-8 novembre 2016 : 27 690 visiteurs/jour en moyenne

    Il est évidemment beaucoup trop tôt pour déterminer si cet intérêt soudain se traduira par des transactions à Vancouver, Montréal ou Toronto.

    La demande grandissante des acheteurs chinois –notamment à Montréal– risque de faire plus de vagues qu’un hypothétique afflux d’acheteurs américains au cours des prochains trimestres.

    À suivre.


    • Ils vont respirer par le nez, se calmer un peu et se dire que finalement, ce ne sera pas si pire.
      Toute une décision que de déraciner sa famille et émigrer, cela ne se prend pas sur coup de tête.

    • @Garth
      (suite)
      En fait, l’application des analyses sectorielles dans une grande matrice de covariances est applicable dans les marchés boursiers.
      Le CAPM fonctionne SI ET SEULEMENT SI vous appliquez des méthodes de “clustering” robustes (au sens mathématiques). C’est le gros du travail.
      Ça devient alors assez simple créer un petit “bot” d’investissement à coût minime pour les plus geeks d’entres nous, sinon un simple suivi manuel des positions sur une base mensuelle (trimestrielle) est bien suffisante.
      Ensuite les plus motivés utilisent des analyses sectorielles pour dégager un Sharp “optimal”. Au niveau des titres, on fait entrer trop de faux alpha (au sens probabiliste), mais je suis toujours ouvert à une démonstration contraire.

      Sur le sujet du blogue…
      “Lol”.
      C’est tout.

    • L’intérêt de cette élection n’est pas nécessairement le vainqueur mais le processus lui même qui a permit de dévoiler une réalité jusqu’ici ignoré.
      C’est tout un monde virtuel qui s’effondre. Mais ce n’est qu’un monde virtuel, d’autres suivront.

      Le mensonge peut courir, la vérité le rattrape en un pas.

    • Tiens, peut-être que pour une première fois (ou du moins, depuis fort, fort longtemps) tout le monde va partager la même opinion.

      +1 opto85

    • Alexandre

      Aie! vous venez de sortir l’artillerie lourde pour confondre Garth et la majorité d’entre nous sur le blog, moi le premier…impressionnant.

    • “analyses sectorielles dans une grande matrice de covariances”..Wow! on est loin de mon cours de maths 105 au CEGEP!
      Bon week-end à tous.

    • Trump était qualifié de roi de l’immobilier si la Présidence de Trmp ide la bourse américaine à continuer de monter et l’économie à bien aller,bien oui des investisseurs pourraient venir investir au Canada. Mais non pas déménager , voyons, le pays s’améliore.

      Mais la fréquentations des Hôtels de Trump par des Canadiens ou des Américains pourrait augmenter.

      Pour un Hôtle ou un appartement à Vancouver ?
      http://www.trumpvancouver.com/ Ils iront peut-être mais en restant Américains. Ils sont délivrés des ‘’socialistes” Démocrates alors ils sont bien heureux.

    • Avec les règles d’immigration et des emplois à mobilité variable, plus facile à dire qu’à faire. Pour la moyenne des américains, on oublie. Pour les domaines de pointe, je peux très bien voir certains travailleurs regarder (ou revenir) vers le nord. Prédiction: impact plus que marginal.

    • Au sujet des taux d’intérêt.

      http://business.financialpost.com/personal-finance/mortgages-real-estate/big-banks-mortgage-rates-edge-higher-in-response-to-ottawas-efforts-to-cool-housing

      http://business.financialpost.com/investing/global-investor/1-trillion-gone-the-global-bond-market-has-only-seen-a-rout-this-bad-twice-in-20-years

    • Piqûre de tsé-tsé … (same-di)

      En regard de l’hyperlien de Isabelle Ducas publié ce 11 novembre 2016 (Jour du souvenir)

      - Il y a le ”corn poppy” (Ontario) qui est apparu parmi des noms de villes…tsétsé-là !

      HAUSSE DES VISITES EN PROVENANCE DES ÉTATS-UNIS SUR LE SITE POINT2 HOMES, POUR LES RÉGIONS LES PLUS RECHERCHÉES

      Ontario : 900 % Cap Breton : 600 % Toronto : 515 % Montréal : 430 % Vancouver : 335 % Ottawa : 275 %

      - Et ‘les’ anti-Trump d’un MARKETING BASÉ SUR LA PEUR ……«Sortable»……tsétsé-là !

      - Et la déclaration de notre ” Prime’r Minister ”
      Si TOUT Américains avait quittés leurs nations au court des 40 dernières années suite à leurs controverses électorales, bien le Canada serait aujourd’hui PLUS populeux que les USA….

      tsétsé-là !….. de ce pas en avant, j’vais demander à mes castors bricoleurs d’accélérer le processus de construction en regard des Cabanes en bois Rond….

      Bon samedi… ;)

    • Sans commentaire…..

      http://qz.com/649735/even-non-political-ads-are-tapping-into-americans-anxiety-over-a-trump-presidency/

    • Une des phrases les plus importantes de l’article donné en lien :

      « L’impact sera mineur, dit Mme Fontaine. Même si 300 Américains viennent s’installer ici, ça aura peu d’influence sur l’ensemble des ventes. »

      Slors on pet en parler mais tout comme on pourrait essayer de s’intéresser à tiens Trmp Internationall Hotel and Tower à Toronto.

      Il se brasse plus d’argent là que chez plusieurs courtiers du marché résidentiel.

      Plus bas M. Groleau ( ah ah il a un nom prémonitoire ) parle en prêchant pour sa paroisse, Trump lui-mêmepour ses affaires pouvaient parler ainsi à une autre époque ou encore son fils dans des années plus récentes. Il vante son marché tout simplement. C’est un vendeur.

      Évidemment que cela hésite à investir aux États-Unis quand cela se vend 10 ou 50 millions alors qu’au Canada tu payes 2, 3 ou 5 millions et c’est bien suffisant !

    • Aucun sujets réellement fascinant sur twitter ces temps-ci. Rien a ajouter de plus.

    • On dit que Trump veux expulser 2 millions d’immigrants illégaux criminels, si ils sont illégaux et criminels, ils auraient été expulsé de toute façon.

    • Gerard_Desjardins

      L’environnement des taux d’intérêt a-t-il changé selon vous?

      http://www.cnbc.com/2016/11/14/us-treasurys-sink-as-traders-eye-trumpflation-30-year-yield-breaks-above-3.html

    • Curieux

      J’espere que Gerard va prendre le temps de vous répondre. Et j’espère que vous réalisez a quel point vous avez l’air désespéré….

    • Curieux,

      on parle que les taux hypothécaire variable sont passés de 2.25 à 2.30% suite`à l’élection de Trump.

      C’est un début, un début de quoi? de probablement pas grand chose.

      On s’en reparle dans 6 mois.

    • Curieux
      Il y a certainement un redressement des attentes par rapport aux taux nominaux. Il y a aussi un redressement des attentes d’inflation.
      Je ne suis pas certain ce à quoi le marché s’attend. Chose certaine, plusieurs semblent croire que Trump ira vers une relance fiscale (par le biais de coupes d’impôts et d’infrastructures). Est-ce le cas? Je n’en sais rien. Si ça devait se concrétiser, la Fed contrecarrerait la plupart de l’effet de stimulation de la demande en haussant ses taux.
      Du côté de l’offre, il est possible que certains observateurs voient en Trump un président qui diminuera la charge réglementaire (et fiscale), menant à une forte croissance réelle, ce qui aurait aussi un effet à la hausse sur les taux.
      Finalement, comme Tesla le fait remarquer, on parle d’une hausse, pour l’instant, assez modeste. De surcroît, je crois qu’à peu près personne, Trump inclus, ne sait ce qu’il fera dans la prochaine année. Ni ce que le Congrès fera. Tout cela me semble très spéculatif.
      Le marché s’attend à une hausse du taux directeur en décembre.

    • Une ruée?, Nada! j’y crois pas.

      Après avoir surfé sur les MLS, la plupart des Yanchées vont se demander si on est tous fou pour payer si cher pour nos cabanes.

      Par la suite ils iront regarder les temperatures moyennes et les chutes de neiges hivernales. Tout cela va les refroidir jusqu’aux os.

      Ensuite ils vont s’informer sur nos salaires, les convertir en $US et se demander comment on fait pour payer nos grosses hypothèques qu’ on ne peut locker pour 30 ans aux taux historiquement bas comme chez eux.

      En regardant le temps d’attente dans nos hôpitaux, …. OK je m’arrête la pour ne pas écœurer du monde.

    • La seule ruée que je peux imaginer est celle des “Bad Hombres” (dixit qui vous savez) qui vont essayer d’échapper a la déportation Thrumpique.

      Arrivés sur place ils vont déchanter face au système Canadien impitoyable pour les immigrants illégaux: Impossible d’avoir accès a l’Éducation, aux soins de sante ou a un quelconque service publics, impossible de s’acheter une maison. Bref, rien a voir avec les USA.

    • Il n’y aura pas de mouvement de masse des États-Unis vers le Canada. Pour ce qui est de l’économie, je crois qu’il y aura une réallocation des ressources. Avec l’annulation du Carried Interest Tax Loophole et une augmentation des taux d’intérêt, les risques financiers risquent d’être plus rare (hedge fund et capitaux de risque). Je crois que beaucoup de ressources financières qui étaient allouées à la Californie (Sillicon Valley) vont être redirigées l’économie traditionnelle et l’immobilier.

      Cette analyse semble être partagée par les investisseurs (voir titre bancaire Vs titre techno).

    • -alexandre- 11 novembre 2016 10h53

      Des covariances exploitées dans un algorithme comme celui de Markowitz? OK il semble de plus en plus évident que vous parlez en fait de Computational Finance ou Mathematical Finance, spécifiquement du Portfolio Optimisation.

      Me trompe je?.

      C’est pas nouveau ce truc, j’ai plusieurs chums qui travaillent dans ce domaine dans l’académique et dans le prive (banques essentiellement). J’y ai été exposé la première fois au début des années 2000. A l’époque 2 étages plus bas de l’immeuble ou je travaillait dans le sud, une équipe de 3 profs lançait avec fracas médiatique un programme de CompuFin. Plusieurs présentations a l’occasion de leur portes ouvertes plusieurs banquiers invités et en particulier 2 dudes qui disaient travailler pour Berkshire. Je me rappelle en particulier d’une des questions des gars de Berkshire:
      – “Lets say I plug all these maths in my investment strategy, what kind of boost in return can I expect vs the S&P index or a 60/40% balanced portfolio.”
      La réponse à la question était disons “laborieuse” et se résumait à “ca dépend”.

      Disons que ce premier contact m’avait laissé sur ma faim, mais à l’époque j’étais tellement “nerdy” que j’ai multiplié mes lectures la dessus et même acheté le Financial Toolbox de Matlab pour faire quelques simulations.

      Ma conclusion à l’époque est que c’est fancy mais cela ne même pas à grand chose car les marchés financiers ont une comportement stochastique. Plus stochastique que la météo et malgré les investissements massifs dans ce dernier secteur on a de la peine a prédire précisément la météo au delà d’une semaine.
      Les outils de Portfolio Optimization me semblaient pertinent pour limiter le donwside d’un portfolio mais booster le rendement me paraissait très challenging. Les applications a court terme comme High Frequency Trading me semblaient plus porteuses à condition qu’on simule correctement le processus stockastique (Eq. de Fokker-Plank par exemple).

      Bref, à moins qu’il y ait eu de gros breakthrough ces dernières années, … mes vieilles connaissances indiquent que de Portfolio Optimization a un impact marginal sur le rendement, sauf peut-être pour limiter le downside.

      Au fait les FinTech c’est des compagnies qui prétendent utiliser des outils mathématiques pour booster les rendement ? J’ai pas le temps d’aller chercher.

    • moyenlapin 8 novembre 2016 18h14
      ” Jenn parle de location de logements je pense que vous êtes mélangé…je ne crois pas que les bonnes affaires s’en viennent désolé de vous contredire”

      Non je ne suis pas mélangé, je pense qu’il y aura de bonnes affaires dans tous les secteurs de l’immobilier. Bien sur c’est très local mais globalement l’immobilier est probablement l’actif qui va le moins performer dans les prochaines décennies.

      ” Les loyers vont vers le haut pas à peu près je pourrais vous donner plusieurs exemples personnels. ”

      Les loyers sont toujours allés vers le haut a un rythme proche de l’inflation sinon moins grace a la Regie du Logement. C’est rien de neuf.

      Dites moi, dans vos calculs de MRN et MRB de l’immobilier locatif, y a t-il autre chose que les revenus de loyer qui interviennent?

      Pour les exemples personnels, ils serviront simplement a utiliser le passe pour extrapoler des rendements futurs.

    • DocGuyRemaxCon 8 novembre 2016 20h26
      “Quand vous nous aez parlé de votre bol Baghdad, vous étiez “au naturel”. ”

      J’étais tellement naturel qu’ a travers mes écrits sur ce blogue vous avez pu voir mes larmes couler, c’est bien cela?

    • Ici aussi il faudrait songer à monter le taux directeur, le dollar canadien continue de descendre jours après jours.

      Si les américains montent et pas le Canada, on va encore prendre une autre drop.

    • @Garth

      Les FinTech c’est assez large. Ça va des robots simplifiant des tâches administratives aux technologies permettant des transactions sans intermédiaires financiers. Allez lire sur le Blockchain, je crois que vous allez trouver ça drôlement intéressant.

    • http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201611/14/01-5041173-propriete-de-la-semaine-immense-maison-pres-dun-golf.php

      Il y a tellement de choses à dire. Mais pour moi, ce qui résume parfaitement bien la situation, c’est la photo du piano. Plus 450 que cela, tu meurs…

    • Bghdad

      Comment on se sent quand quelqu’un prend des infos objectives, et y rajoute une petite couche de dégueu juste pour écoeurer?

    • Gerard_Desjardins

      Merci pour vos explications. Dans le contexte actuel, possible qu’une vague inflationniste soit à l’horizon considérant l’ampleur des interventions monétaires depuis 2008. La FED pourrait alors se retrouver en retard, faute d’avoir trop attendu. Qu’en pensez-vous?

    • GarthTurner

      « Après avoir surfé sur les MLS, la plupart des Yanchées vont se demander si on est tous fou pour payer si cher pour nos cabanes. »

      LOL, bien dit! À ce sujet, les 2 premiers graphiques de cet article sont assez éloquents…

      http://www.macleans.ca/economy/economicanalysis/canadas-housing-market-looks-a-lot-like-the-u-s-did-in-2006/

    • Je rappelle que la cabane médiane au Québec coûte 240K, CAD.

      Beau manque de perspective et de nuance, messieurs.

    • Anges Québec se tourne vers l’immobilier! Est-ce qu’ils ont flairé une opportunité dans la brique et le ciment?

    • Les cabanes se vendent 18 fois les revenus … Dans 20 ans vous reverrez peut-être votre mise si vous ne faites que poursuivre l’usage. Mais comme il y a pas de croissance …

    • “18 fois les revenus”
      Vous parlez du revenu moyen général au QC? Je crois qu’il faudrait comparer avec le revenu moyen de ceux qui achètent. On peut faire dire n’importe quoi aux chiffres.
      à 18 fois, je n’aurais pas acheté c’est sur.
      @ConcombreMasque
      pur curiosité, ça fait combien de temps que ce blogue existe/ que vous y participez?

    • Favori

      La bonne nouvelle, c’est que les cabanes dans le Vieux Longueuil ne se vendent pas, notamment car personne n’y meurt, ce qui force les jeunes familles à s’installer a Granby.

    • Non Broute, il parle d’immobilier locatif.

      En plein milieu d’une discussion sur l’immobilier non-locatif.

      Big surprise.

    • Broute

      1. aucune idée;

      2. trop longtemps.

      Bon ok pour ne pas être platte, je dirais 2011

    • Garth. “Les loyers sont toujours allé vers le haut à un rythme proche de l’inflation sinon moins grâce à la régie du logement.”

      Dans votre coin et celui de daffy possiblement.

    • @Brew_Temoi

      Euh … Revenu de location … Si on veut parler d’investissement bien sur. Sinon on se parle de home staging et de tondeuses …

    • Curieux
      ” La FED pourrait alors se retrouver en retard, faute d’avoir trop attendu. Qu’en pensez-vous?”
      Je serais très, très surpris. Le marché aussi. Le “5-year, 5-year breakeven” (autrement dit, l’inflation de 2021 à 2026) est à 1.7%. C’est basé sur le CPI (ce qui veut dire que le PCE, que la Fed vise, serait à environ 1.4%).

      C’est plutôt bas. Même que je trouve (tout comme le marché) que la Fed a commencé son resserrement un peu trop rapidement pour atteindre sa cible d’inflation à long terme. Mais ce n’est pas catastrophique; l’emploi est correct et les salaires (réels) semblent augmenter.

      Là où je vois un risque d’inflation, ce serait si Trump décidait de mettre en place plusieurs Arthur Burns à la Fed, en leur demandant de financer ses déficits (autrement dit, des baisses d’impôts financées avec de l’argent imprimé). C’est de l’ordre du possible, mais pas du probable, à mon avis. Trop de “gold bugs” chez les Républicains. Aussi, si l’on part après l’Iran, il faudrait s’attendre à un choc pétrolier. Et je crois que cette fois-ci (contrairement à 2008), la Fed ne tentera pas de combattre la pétro-inflation. Donc autre possibilité d’inflation.

    • ah ok je croyais qu’il répondait à votre commentaire sur la cabane médiane.
      je me demandais juste si au moins une des innombrables prévisions/préoccupations/espoirs/craintes soulevées ici depuis X années, appuyées par des articles, s’étaient réalisées au point d’avoir eu un incidence significatif sur la vie de quelqu’un.
      J’ai l’impression que vous allez me dire que non mais la question est ouverte aux autres s’ils ont des exemples.

    • Bien sûr qu’il y répondait!

      En changeant de sujet. Ce n’est pas la première fois qu’il ramène une discussion portant clairement sur une résidence à une discussion sur un immeuble locatif, on dirait qu’il n,y a que cela qui existe pour lui. Pour lui, nous n’avons pas le droit ici de parler d’immeuble que nous achetons simplement pour nous loger.

    • Broute

      J’ai trouvé une façon bien simple et punchée d’illustrer votre point: il perd son temps. Ca s’applique également a Baghdad Gab évidemment.

    • @ConcombreMasque
      perdre son temps, c’est relatif pour chacun. Si on dit 10 ans, je crois que c’est une période significative. Il y a surement des exemples négatifs qui peuvent émerger depuis 2006.
      En immo, je ne vois pas grand chose de négatif durant cette période pour un proprio à part sa hausse de taxation du à l’augmentation de la valeur de sa propriété. Si certains ont du vendre à cause de ça, ils ont empoché la hausse de valeur.
      Pour un locataire, il y a eu hausse de loyer, reprise déguisée de bail pour en hausser le prix, abandon d’entretien pour les locataires refusant une hausse et difficulté d’accès pour les nouveaux sur le marché. Même difficulté d’accès par contre pour un nouveau propriétaire.
      Moi je dis avantage proprio sur 3 des 4 dernières décennies. Je ne m’attends à rien pour la prochaine mais je crois que mes gains précédents me le feront oublier.
      J’attends impatiemment les exemples de favori et curieux pour contrebalancer mon aveuglement.

    • Brew_Temoi, 14h58

      Aviez-vous déjà lu cet article?!

      « Quand j’ai acheté mon condo, explique Marc-André, c’était sur les conseils de mes parents. Comme beaucoup de baby-boomers, ils estimaient que c’était le meilleur véhicule de placement. Ç’a déjà été vrai – en tout cas, ça l’a été pour eux – , mais ces années-là sont terminées. J’ai été propriétaire pendant cinq ans, et il me restait seulement 10 000 $ en poche quand j’ai vendu. »

      http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201605/04/01-4977993-locataires-par-choix.php

    • @Brew_Temoi 14h58 Plus la durée d’acquisition est longue, plus un propriétaire sera susceptible de payer des frais d’entretien du logement. Il paiera aussi une assurance habitation plus élevée. Si il détient une hypothèque, il va aussi payer des frais d’intérêts. Ces frais d’intérêts peuvent augmenter au même titre que les augmentations de loyer. Un proprio perd aussi la possibilité d’investitir la différence des coûts entre un logement locatif et une propriété dans des actifs productifs tels que des actions et obligations.

    • Broute

      A partir du moment ou on a décidé qu’on est rendu au point dans notre vie ou on veut être proprio, attendre est un pure perte de temps.

      Tsé, t’a 31 ans, deux enfants, pis deux jobs stables qui paient pas pire du tout. Il commence a être temps de te choisir un milieu de vie (priorité 1) pis a t’acheter un toit (priorité 2).

      Curieux

      Le gars dans votre article a réussit a completement sous-performer le marché, semble également avoir convanciu sa banque de lui donner un congé de remboursement de capital pendant 5 ans, et oublie probablement que le 10K, c’est apères avoir remboursé. le prêt de ses parents (ce qui signife donc, pour lui, un rendement infini, outre le remboursement de capital hypothécaire…) etc…

      Dans la catégorie “ne sait probablement pas compter”, je le mets en nomination.

    • marcoo99

      Vous avez entièrement raison. C’est d’ailleurs pour toutes ces raisons que les locataires forment la couche la plus pauvre de notre société, de très, très loin.

    • ConcombreMasque

      « Le gars dans votre article a réussit a completement sous-performer le marché »

      Au contraire, il a surperformé le marché!

      http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201606/02/01-4987626-un-condo-sur-trois-vendu-a-perte.php

    • Mon dieu aidez-le.

    • CombleM….15 novembre 2016 – 20h48

      ( C’est d’ailleurs pour toutes ces raisons que les locataires forment la couche la plus pauvre de notre société )

      Vous êtes normalement plus créatif que cela. S’il le faut, faites-vous aider par vos autres pseudos car il y a ”full” d’autres causes qui mènent vers la pauvreté.

    • Les locataires ne sont pas plus pauvre en moyenne parce qu’il sont locataires. Ils sont locataires parce qu’ils sont plus pauvre. Le fait d’être locataire n’appauvrit pas, c’est une conséquence pas la cause. Et pas partout. Les allemands sont très peu propriétaires. Les grecs sont majoritairement propriétaires. Et beaucoup ont été piégés dernièrement.

    • @Curieux_
      oui, on en avait déjà parlé sur ce blogue. Il ne faut pas acheter pour acheter. Il n’y a pas juste le prix. Si vous achetez une valeur sûre, je crois que le seul temps où vous allez perdre c’est quand vous allez mourir.

    • Merci d’être resté poli, Code. Ce n’est pas la première fois que j’utilise cet épouvantable argumentaire, et des posters me l’ont a chaque fois reproché, avec raison.

      Effectivement, on s’entend qu’à la base, le statut de locataire n’est pas ce qui entraîne la pauvreté, mais bien le contraire.

      La seule chose que je dirais pour ma défense, c’est par contre que les locataires restent pauvres. Ce qui signifie que tous les gna gna gnas de s’il avait placé le 375 $ de remboursement de capital dans un portefeuille équilibré il aurait amassé un bon magot, c’est de la totale bouillie pour les chats, dans la vraie vie.

      Alors que l’enrichissement du proprio, lui, est vrai.

      Je n’ai aucun autre pseudos. Je suis d’ailleurs curieux de savoir quels autres pseudos sont les miens. Je suis sûr qu’ils vont trouver cela drôle, allez, lancez-vous.

    • @marcoo99
      perdre la possibilité d’investir? ça me fait toujours rire. Quand votre argent est investi en actions/obligations, vous profitez de quoi durant cette période? Le proprio profite de sa maison lui. Savez-vous c’est quoi une obligation/action? C’est une cie qui contracte une hypothèque auprès de vous pour profiter de cet argent. Rendez-vous compte que tout le monde en profite sauf vous?

    • @Curieux_

      Dans un marché équilibré, la location devrait toujours être légèrement plus dispendieuse que l’achat sur le long terme, puisque le propriétaire locateur aura les même coûts à assumer qu’un propriétaire résident, mais voudra faire en plus un profit.

      Ce qui fait que la location est souvent moins cher, c’est que de choisir la location implique souvent de descendre de niveau de logement. Pas de stationnement, pas de cour, pas de services, logement beaucoup plus vieux et parfois pas toujours en bon état. Et il y a toujours l’incertitude de ne pas savoir si on va devoir déménager l’année suivante car le propriétaire reprend le logement ou fait des rénovation majeure dans l’immeuble.

      C’est certain qu’entre un condo neuf ou une maison de ville et un appartement qui date, la location est peut-être avantageuse, surtout si les prix suivent l’inflation, mais ça vient la plupart du temps avec un compromis sur la qualité de vie, à moins d’aller dans les appartements haut de gamme, qui souvent là reviennent beaucoup plus cher que l’achat pour l’équivalent.

    • V’là ici un exemple du recul de la pauvreté qui va du 514 vers le 450..
      M’enfin, il y a quelqu’un qui ose voir l’Avenir + meilleur…

      http://affaires.lapresse.ca/economie/technologie/201611/16/01-5041872-lumenpulse-quitte-lile-de-montreal.php

      https://fr.wikipedia.org/wiki/Pauvret%C3%A9#Les_causes_de_la_pauvret.C3.A9

    • Curieux

      Par ailleurs, si vous croyez à un scénario inflationniste, pourquoi n’achetez-vous pas de l’immobilier?

      Avec un taux fixe 5 ou 10 ans, vous allez être mort de rire, s’il devait y avoir de l’inflation à, disons, 5% par année. C’est probablement le meilleur hedge possible contre l’inflation.

    • @el-noeliste
      enfin un commentaire réaliste, merci

    • Le locataire n’achète pas pcq:

      1-Il n’a pas assez d’argent pour le faire.
      2-Il ne veut pas avoir de “troubes”.

      Le profil du locateur-investisseur-avec-un-juteux-magot-à-la-bourse doit être tout de même assez rare et il va de toutes façons finir par acheter un jour.

    • Opto: précisément.

    • @el-noeliste

      Le profit est lié au risque.
      L’immense avantage de l’investissement immobilier est la facilité de le financer avec un important effet de levier. Et historiquement la croissance des villes donnaient toujours une plus valu capté par le propriétaire. Elle pénalisait d’autant le locataire, parce que la croissance poussaient toujours la demande donc les prix.

      Mais voila il n’y a presque plus de croissance. Il y a même des grandes villes qui décroissent et des pays qui ont moins de citoyens…

      Reste à trouver le meilleur usage. C’est d’après moi ce sera toujours la plus grande source de profit en immobilier. Et la plus satisfaisante à réaliser. Pour un bungalow, ces possibilités ne sont pas très nombreuses en général … surtout en banlieue. Mais ce n’est qu’une opinion.

    • Parlant de meilleur usage, centre-ville adj. est, piquerie?

    • @cocombe

      Le prix au pi 2 est probablement plus élevé dans centre sud (390$) qu’à VMR (330$). Vous auriez mieux fait d’acheter une piquerie et de la convertir en condo que de décorer vos portes … Mais il faut un minimum de courage et un peu de timing. Un coin qui monte discrètement dans l’est actuellement c’est Hochelaga (260 $ là y’a du potentiel), un peu comme la rue Masson, (330$, tient le même prix que dans le coin ou vous dites habiter) ou il y a eu d’excellent deal, mais c’est un peu fini. Pour VMR vous voyez du potentiel d’investissement ou vous prévoyez seulement capter la plus-value induite par le travail des autres ?

      Perso j’ai acheté un mixte dernièrement dans Hochelaga, on a réduit au minimum le commercial, et on a converti en résidentiel. Rénové, isolé, insonorisé, Kaboum ! la petite cabane.

    • Bonsoir favori

      J’ai choisi mon lieu de résidence en fonction de la superbe qualité de vie que celui-ci offrirait a moi et ma famille. Avec le temps, j’aurais pensé que cela aurait été clair, mais bon, ce n’est pas grave. C’est en fonction de la qualité qu’on choisi un milieu de vie. Pas en fonction d’un rendement….

      Mais, puisque vous le demandez, pourquoi croirais-je a une plus-value, ici? Je vais vous répondre, en présumant même de l’absence totale de changement d’usage.

      Tout simplement parce que je crois fermement qu’il y a, et qu’il y aura toujours, au moins 2 000 ménages intelligents, au Québec.

      Finalement, vous me parlez de prix au p2, dans mon coin. Prix au p2 pour quoi, au juste?

      PS: vous pensez vraiement qu’une piquerie rapporterait autant ici que dans votre coin de paradis pour petite famille? Allez, un peu d’objectivité….

    • favori et concombre

      Favori fait un constat intéressant: VMR n’est pas si chère, au pied carré (c’est d’autant plus remarquable quand on considère que les terrains y sont plus grands que dans les autres quartiers urbains).

      Pourquoi? Probablement parce que la réglementation et le zonage empêchent d’en faire un usage “optimal” compte tenu du marché. On oblige d’y garder de grands terrains et des coefficients d’occupation assez faibles (sans compter stationnement, interdiction de mixité avec les commerces, etc.), ce qui rend ces habitations assez chères, en termes absolu, mais peu coûteuses, par mètre carré de terrain. Un peu comme Paolo Alto.

      Le centre-sud, lui, a un zonage et une réglementation beaucoup moins stricte. Heureusement. Imaginez si l’on mettait encore davantage d’embûches à l’investissement dans ce coin, qui en a bien besoin.

      Par ailleurs, on voit quel genre de prix au pied carré les gens sont prêts à payer pour du condo à VMR sur le bord de l’autoroute ou du train. C’est quand même impressionnant.

    • Favori.

      Je comprends votre engouement pour Hochelaga ça se développe vraiment bien. J’y possède plusieurs immeubles je crois en avoir déjà jasé un peu ici. Cependant, vous êtes mélangé d’essayer de comparer le choix de vie de concombre basé sur ses critères de qualité comme il dit et l’investissement pur dans le but de faire un profit.

    • @cocombe

      Vous faites l’erreur la plus courante chez les novices. Vous confondez investissement et choix de résidence. Vous êtes vraiment le client parfait pour un agent d’immeuble débutant sa carrière …

    • @moyenlapin

      Je ne dénigrerai jamais les citoyens des quartiers populaires et mixtes. J’ai au contraire beaucoup de respect pour les gens qui améliore leur environnement.

      J’en ai beaucoup moins pour les citoyens arrogants des quartiers enclavés misant sur la ségrégation et le travail des autres et qui, comble de la suffisance, méprisent ceux qui les enrichissent. Et je crois que ces parasites ne se rendent même plus compte que les citoyens moyens sont maintenant très éduqués, très avisés, et qu’ils comprennent parfaitement cette réalité. Et ils ne ressentent pas de l’envie, mais du dégoût face aux vanités et bling-bling des péteux de broue.

    • Favori

      Pardon? JE confonds investissement et choix de résidence? Wow…

      Quand j’ai acheté ici, il ne m’est pas passé par la tête une seule seconde de me demander si je faisais un bon investissement financier. La seule chose qui comptait, c’était de savoir si je faisais le bon choix de quartier pour ma famille….

      Je ne vous dirai pas ce que je pense des gens qui choisissent un milieu de vie en fonction du potentiel financier de celui-ci.

    • …et juste pour être certain de bien comprendre car je ne suis pas toujours vite vite, un triplex mettons de 25×40 (3000pi2) se vendrait 1170000$ autour du métro Frontenac? C’est bien ça?

    • moyenlapin

      Le plus crampant c’est que je crois (et je ne pense pas me tromper, wink wink) qu’il utilise des stats de Ville-Marie pour pricer le centre-sud.

      Décidemment, centre-ville, centre-sud, Ville-Marie c’est toue la même affaire. Au moins il est conséquent avec lui-même, dans ses illusions de grandeurs…

      Tsé, Ville-Marie, le Ritz, etc…….

      Cré Favori.

    • @moyenlapin

      Frontenac pour Ville-Marie c’est comme Moreau pour Hochelaga. C’est autour d’une gare de triage. Faut vraiment beaucoup de courage pour vouloir y investir… Il y a quelques années on pouvait même pas assurer. Mais on parle de valeur moyenne dans des quartiers pour le moins … mixtes. Pour Hochelaga, faut penser à celui qui a converti un triplex miteux, Place Valois en condo il y a quelques années, ou un industriel abandonné et réhabilité dans les rues pas loin. Là vous aurez du rendement !

      Et oui, au centre ville, sur un petit terrain ou il y avait un 4x, on fait généralement 6 condos, entre 200 pour le bas et 350 pour les étages et 400 avec les terrasses , 1,6 M.
      ;)

    • Pardon 1,9.

    • ici a 2 pas du marché Frontenac, :

      https://www.google.ca/maps/@45.5367725,-73.5499803,3a,90y,90h,94.21t/data=!3m6!1e1!3m4!1spaPafMG8n6B7onwHnsA7Qg!2e0!7i13312!8i6656

      Pour le fun regardez cette vue, entrepôt d’un côté, le même entrepôt existait de l’autre côté ou il y a une centaine de condos, je ne vous les suggère surtout pas pour habiter la gare de triage est derrière, aberration des génies de l’urbanisme à Montréal, du locatif à côté des trains …
      mais avouer que quelqu’un a fait de foin … Pour le meilleur usage, ben là faut voir avec les urbanistes.

    • @cocombe,

      C’est que beaucoup de données sont compilées par arrondissement… Alors que Ville-Marie est un arrondissement, dont les stats sont compilées méthodiquement.

      Pour des terme comme Sainte Marie, Sud-est, Village, Homa, Shaughnessy, Cité, le Vieux, Quartier Chinois, ce n’est que des dénominations touristiques ou informelles souvent discutables …

      Y’a moyen de trouver des stats pour les micros marché aussi. Mais pour argumenter sur un blog avec vous, ça ne vaut vraiment pas la peine.

      Déçu que le quartier que vous présentez comme le bout de la m. soit moins cher que Rosemont ? Normal il faut une voiture pour aller chercher un pain.

    • Favori

      Vous devirez avoir honte de prétendre sur ce blogue que les condos se vendent 390 $ le p2 dans le centre-sud, votre propre quartier que vous devriez connaitre mieux que n’importe quel autre.

      Crampe de cerveau, tentative de désinformation, ou orgueil mal placé? Même pas intéressé a votre réponse.

      Déçu? Nah, aucune raison de l’être. Par exemple, il y pas mal plus de petites familles qui rêveraient d’habiter ici que de petites familles d’ici qui rêveraient d’habiter a Rosemont, et encore moins dans votre coin. Vous êtes drôle!

    • Et, for the record, JLR dit que c’est 381 $ le p2 pour du condo ici. Et pour des grands condos, dont le prix au p2 est donc tiré vers le bas.

      Ca vaut combien selon vous un cottage de 3000 p2 d’habitable sur disons 10K p2 de terrain dans votre coin, Favori?

    • @cocombe

      C’est mépriser des centaines de milliers de gens qui habitent dans des quartiers ou les condos valent 300 ou 400 le pi2 qui est pathétique. Et rêver habiter dans un bungalow de quartier résidentiel sans services.

      Comme vous y mettez beaucoup d’importance sur le personnel, quelques détails : dans mon petit coin du centre-ville, c’est surement plus cher que les moyennes mentionnées et c’est grand … Hihi … En fait il n’y a pas vraiment de comparable, sur ma rue y’a des hôtels … et pas vraiment de maisons de ville comme vous l’entendez.

      Une affaire plate on devra condamner le foyer, VMR elle continuera de bruler le bois, ça donne une idée de l’importance que ces citoyens portent à ceux qui les entourent.

    • favori

      Au contraire, je trouve cela très cool que les pauvres puissent se loger a cout modique, a jet de pierre du centre-ville.

      Bon, ca vient avec quelques défauts, mais c’est quand même fantastique que cela soit encore possible en 2016. Bien qu’en vérité ca soit en fait une autre preuve que, malheureusement, l’économie du Québec n’est pas le top….

      Hôtels? C’est le terme politically correct pour parler de maisons de passe, right?

    • @favori 11h03
      félicitations pour votre achat. Quand vous parlez des gens qui nous enrichissent, vous parlez des travailleurs à faible revenu? Des assistés qui travaillent au noir? Ou simplement des gens qui habitent les quartiers mixtes? Comment ces gens là peuvent m’enrichir?

    • Favori.

      Vous prenez l’exemple d’une construction neuve stratégiquement située au centre-ville pour justifier votre statistique de 390$/pi2 de centre-sud? Ce n’est pas très fair-play ça le moins qu’on puisse dire.

    • Favori.

      Il n’y a pas que la possibilité d’aller chercher son pain à pied qui détermine la valeur d’un quartier vous savez. Pas certain que les petites madames de Westmount le font non plus…

    • @Brew_Temoi

      C’est un principe de base de l’immobilier, ce n’est pas parce qu’on construit à Montréal que ça vaut plus cher à Ste-Thérese, c’est parce que’on construit à Ste-Thérese que ça vaut plus cher à Montréal.

      J’achète un terrain dans le centre d’une ville. Je ne fais rien.
      Plein de gens construisent autour de moi et améliorent leurs immeubles.
      Mon terrain prend de la valeur.
      Je me suis enrichie par le travail des autres.
      Si je comprends le moindrement le monde qui m’entoure, je respecte ces gens, c’est un minimum.

    • @moyenlapin

      À 100 m du métro Frontenac, et totalement minable :

      https://www.realtor.ca/R%C3%A9sidentiel/Unifamiliale/17322479/2050-Rue-du-Havre-101-Ville-Marie-Montr%C3%A9al-Qu%C3%A9bec-H2K2X7-Centre

      358 $ pi 2

      Et 2300$ de taxes !!! … On dit merci au pauvre propriétaire…

    • Pour le cocombe qui diagnostique les crampes de cerveau, ce quartier là, métro Frontenac, s’appelle Ste-Maire je crois…

    • Non, pas 2 300 $ de taxes Favori. A peine 1 668 $. Ca ressemble plus a mon compte de taxes mensuel qu’a quelquechose qui mérite des remerciements…

      Ca me fait penser a vos lectures sur la réduction des ventes d’essence retail. Vite, vite, vite, mal, mal, mal.

      Tiens, pour le fun aussi…

      http://passerelle.centris.ca/redirect.aspx?CodeDest=EQUIPELEFRANCOIS%26NoMLS=MT13119282&Lang=F

      Au pif 3200 de superficie habitable (mais corrigez-moi si vous voulez, les plans sont la), ca fait

      934 $ le p2. Un peu moins pauvre que 358 $.

    • @cocombe

      Vous n’avez pas compris, l’exemple que je soumettais à moyen lapin était pour démontrer qu’a côté de la rue Frontenac, un des pire endroit, le coût au pi 2 était cohérent avec les moyennes que je rapportais d’une étude du Registre foncier colligé par JLR. Si vous n”êtes pas d’accord avec le registre foncier, à vous de vivre dans votre réalité…

    • @cocombe

      Pour l’essence il vous a fallu plusieurs semaines (6 je crois) pour comprendre la stat. que je rapportais d’un article. Et c’est m. Desjardins qui l’a souligné. Et le point de cette discussion était la diminution de la consommation d’énergie et la croissance économique … Et il y avait bel et bien diminution de consommation d’énergie. Cette stat n’avait aucune importance pour la discussion comme tel.

      Vos tatillonnages sont épuisants et pathétiques.

    • Oui favori. J’ai passé 6 semaines a étudié vos stats, a temps plein, pour finalement les comprendre. J’suis slow, très slow, que voulez-vous.

      Le point de la discussion est que souvent, vous fondez vos opinions sur des articles tendencieux publiés par des médias doomers, et que vous prenez le tout pour du cash.

      Vous savez, j’aurais pu qualifier votre erreur concernant les taxes de “crampe de cerveau”, ce qui aurait ét particulierement hilarant, compte tenu que vous veniez justement de ricaner des mes diagnostics. Mais je ne l’ai pas fait, puisqu’objectivement, cette erreur-ci est plutôt du type “prends pas le temps de lire et/ou de comprendre, ce qui est insuffisant, objectivement (j’insiste, parce que cela manque beaucoup d’objectivité dans ces parages), pour être qualifié de “crampe de cerveau”.

      On parie qu’on peut aussi trouver de l’exemple en masse dans centre-sud dans les 200-299 $ le p2? Comme pas mal plus qu’a 390?

      Alors que dans le centre-ville, c’est pas mal moins facile?

      Et donc que la moyenne déterminée par JLR pour ‘Ville-Marie” comprend votre crap cheap, et des trucs pas mal moins cheap, pour en arriver a la moyenne que vous fanfaronnez?

      Come on dude, un peu de sérieux.

    • Je suis curieux, favori.

      Ca fait une différence pour vous d’avoir été déculotté par Gérard plutôt que par moi?

      PS: je ne suis pas retourné voir. Mais je continue de croire que c’est moi qui vous ai signalé que votre votre stat ne voulait absolument rien dire. Mais cette question importe peu, tel que mentionné ci-dessus.

    • Ok pour Trump à Toronto cela marche comment ? Cela me fait quasiment penser à ceux qui s’achètent des condos en Floride pour les louer mais pas tout à fait…

      http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201611/22/01-5043928-trump-et-limmobilier-de-magnat-a-paria.php

      http://www.huffingtonpost.ca/2016/05/27/trump-tower-toronto_n_10166292.html

      http://www.cbc.ca/news/business/trump-tower-toronto-1.3834368

      http://www.huffingtonpost.ca/2016/11/07/trump-tower-toronto-lawsuit_n_12849150.html

      Je ne veux pas d’investisseurs comme cela ou être investisseur. Un condo ? C,est bon pour le parvenu qui vet aller rester-là. Hôtel ? Je veux que ce soit un gros investisseur qui détienne toutes les suites et qui en fait la gestion. J’irais pas investir dans une affaire géré par d’autres. Tu es hôtelier o tu ne l’es pas ou alors tu as un partenaire de confiance depuis plusieurs années.

      Tu payes ta nuitée 350$ plus autres frais et voilà tout. Tu achètes un condo, c’est pour toi ou ta famille et tu dois en avoir besoin pour 3 ou 5 ans sinon ? Tu es un spéculateur et si tu veux faire le smat avec un requin comme Trump, tu vas te faire manger.

      Tu vas juste prendre un verre là faire du réseautage si tu es dans le milieu des affaires…

      https://www.trumphotels.com/toronto/dining/downtown-toronto-bars

      Si le nom de Trump n’est plus là, il est où l’intérêt de jouer votre personnage de parvenu,de yuppie de 2016 ?

      Quoi c’est une gang de poissons qui ont mis leur argent là-dedans ? En même temps, tu y vas juste par curiosité sans faire partie de la gang et tu ne prends qu’une verre ou deux pour voir le genre de monde qui se tient là…

    • Cela ne tient pas debout,tu n’investis pas avec Trump tu spécules donc pour revente rapide et aux bons moments. Ou alors tu es client et c’est un bien ou service de consommateur si ensuite cela te fait faire de la business personnel cela dépend de toi. J’achète un condo c’est pour y vivre ou pour un proche. Des hôtels ce n’est pas à moi d’investir là-dedans et s’l fallait le faire ce serait plus par la bourse. Avec prospectus, états financiers vérifiés et tout cela.

    • Je vous lis lecteur, et j’avoue que c’est de plus qu’,un verre ou deux dont j’aurais besoin. Mearquz que quand on vous lis, puis code, puis Favori, la seule conclusion logique a tirer est que l’évolution continue de faire sa job et a amené l’etre humain a un autre autre niveau cognitif, et que mon pool génétique a raté le bateau.

    • @Concombre J’y vais simplement de réflexions sur le pourquoi donc ils seraient investisseurs là-dedans ? Ensuite, s’il y a des clients, quel est ton marché cible ? Que recherchent-ils en louant ou en achetant ? Je parle des clients. Bien beau vouloir investir mais cela prend des clients.

      C,est Trump qui gère ? Mais comme investisseur,j’ai pas de contrat avec toi , le Donald ? C’est quoi ce truc là ? Qui ont-ils consultés avant d’investir ?

      Pour la Floride, il y a plusieurs années,il y avait des clients qui investissaient pour qui on faisait la comptabilité.

      Pour les professionnels tu va les voir avant pas après, rien ne t’interdit de poursuivre c’est bien sûr mais les avocats sont aussi voraces que Trump. Tant mieux s’ils récupèrent en partie ou en tout leur argent mais apprenez à vous poser des questions avant d’investir et à demander conseil aux bonnes personnes.

    • Un peu plus…

      https://en.wikipedia.org/wiki/Trump_International_Hotel_and_Tower_(Toronto)#Investor_disputes

      Même pas besoin d’être comptable pour savoir traiter avec un vendeur qui te fait son baratin. Where is the meat ? The beef ?

      Tu n’as qu’à regarder le Jour de la Marmotte et tu sais déjà les repérer :

      https://www.youtube.com/watch?v=sbnj0LLxH74

      Mais si tu es vraiment intéressé par le projet immobilier,oui, oui fait examiner les chiffres par un comptable et un spécialiste de l’immobilier qui peut te dire si les projections ont de l’allure ou pas.

      https://www.thestar.com/business/2012/11/22/trump_talon_international_focus_of_multimillion_dollar_lawsuit_by_investors.html

      Ils se disaient des investisseurs novices ? Leur argent sort d’où ? Ils se sont faits financés ?

      Trump gère l’hôtle ? Ok mais si moi je suis un investisseur, j’ai un condo-hôtel et c’est Trump (ses employés) qui envoient les clients dans les condos ? Ils vont les diriger vers ceux de Talon en premier. Trump lui-même ou ses sociétés ont-ils des condos dans ce projet ?

      Comment se fait-il que tu n’as pas de contrat avec lui si c’est lui qui gère ? Consultez avocats, comptables et spécialistes de l’Immobilier AVANT de signer. Après ? C’est toujours possible mais on dirait que certains aiment cela faire vivre les autres ! Cela risque d’être d’interminables procédures juridiques et pour engraisser les avocats.

      Tu dis non merci dès le départ ou tu écoutes Dominique Michel en entrevue…

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