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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Archive, novembre 2016

    Mercredi 30 novembre 2016 | Mise en ligne à 14h13 | Commenter Commentaires (50)

    Investisseurs étrangers : bond de 62% à Montréal

    Le lancement de la phase 2 du projet YUL, au centre-ville de Montréal, a attiré les foules la semaine dernière. Ce projet a été prisée par les investisseurs chinois. (Photo tirée de Twitter)

    Le lancement de la phase 2 du projet YUL, au centre-ville de Montréal, a attiré les foules la semaine dernière. Ce projet a été prisée par les investisseurs chinois. (Photo tirée de Twitter)

    Le nombre d’acheteurs étrangers a bondi de 62% depuis le début de l’année dans le Grand Montréal.

    Selon une nouvelle étude publiée mercredi par la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL), 635 investisseurs étrangers ont acquis une propriété dans la métropole entre janvier et octobre 2016.

    Pendant la même période, l’an dernier, ils étaient 392.

    Dans sa nouvelle enquête, la SCHL a cherché à établir la provenance de ces acheteurs.

    Plus précisément, l’organisme fédéral a voulu déterminer si l’imposition d’une taxe de 15% aux étrangers à Vancouver, en août dernier, avait fait grimper le nombre de Chinois qui investissent à Montréal.

    La réponse? Un tout petit peu.

    Regardons d’abord le pays d’origine des investisseurs qui ont acheté à Montréal depuis le début de l’année :

    pays

    Selon ces statistiques, le nombre d’acheteurs chinois reste minime, mais il a quand même doublé depuis un an.

    La SCHL a par la suite raffiné sa recherche, pour voir si l’imposition d’une taxe à Vancouver avait eu un impact réel au cours des dernier mois.

    On constate que le nombre d’acheteurs chinois a triplé à Montréal pendant la période août-octobre —soit après la taxe de 15%— par rapport à la même période l’an dernier. Les acheteurs en provenance de Chine sont ainsi passés de 8 à 25, selon les données de la SCHL.

    breakdown

    « Il n’est donc pas impossible qu’un très léger déplacement de la demande de Vancouver à Montréal se soit produit après l’entrée en vigueur de la taxe, souligne la SCHL. Mais étant donné que le nombre d’acheteurs chinois demeure minime dans la RMR, il apparaît que Montréal n’est pas devenue la première destination des investisseurs désirant acquérir une propriété à l’extérieur de Vancouver. »

    La SCHL précise qu’il faudra encore plusieurs mois avant de constater si la nouvelle taxe vancouvéroise aura un impact réel —et considérable— à Montréal.

    ***

    Dans l’ensemble, l’investissement étranger demeure un phénomène « très limité » à Montréal, affirme la SCHL.

    Le pourcentage de propriétés détenues par des non-Canadiens s’élève 1,1% dans la région métropolitaine, et à 4,3% au centre-ville et dans l’Île-des-Sœurs.

    À Toronto et Vancouver, la proportion globale est environ deux fois plus élevée.

    comparatof

    La SCHL a par ailleurs calculé la proportion de condos détenus par des étrangers qui sont laissés vacants à Montréal, en recourant aux données des compteurs d’électricité d’Hydro-Québec.

    Résultat de l’analyse? Entre 4% et 8% des condos seraient laissés inoccupés par leurs propriétaires étrangers.

    La SCHL a par ailleurs conclu que 40% des acheteurs de condos étrangers avaient payé comptant à Montréal l’an dernier, contre 15% pour les locaux.

    Ce dernier tableau démontre enfin que les investisseurs internationaux achètent des propriétés plus dispendieuses que les Montréalais.

    valeur

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    Samedi 26 novembre 2016 | Mise en ligne à 11h03 | Commenter Commentaires (13)

    «L’effet Trump» sur les taux d’intérêt

    Après avoir atteint un plancher historique au cours des derniers mois au Canada, les taux hypothécaires ont entamé une remontée que rien ne semble vouloir arrêter.

    Sans trop faire de bruit, les banques Royale et TD ont haussé leurs taux à une journée d’intervalle, la semaine dernière.

    Pour un terme de cinq ans, amorti sur 25 ans, le taux fixe est passé de 2,59 % à 2,69 % à la TD, et de 2,64 % à 2,94 % chez RBC. Et ce n’est pas fini.

    « On peut s’attendre à ce que les autres institutions financières emboîtent le pas à la Banque Royale et la Banque TD au cours des prochaines semaines et haussent leurs taux d’intérêt hypothécaires », fait valoir Paul Cardinal, directeur de l’analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

    L’EFFET TRUMP

    Cette montée récente des taux – et les autres qui suivront – est en partie attribuable à l’élection de Donald Trump à la tête des États-Unis il y a trois semaines.

    Le controversé politicien a promis plusieurs nouvelles mesures qui risquent de pousser l’inflation à la hausse aux États-Unis, comme l’imposition de tarifs douaniers sur les produits importés de Chine.

    « Cette hausse anticipée de l’inflation se traduit par une hausse des taux d’intérêt obligataires qui engendre un effet domino sur les autres taux d’intérêt dans l’économie, y compris sur les taux d’intérêt hypothécaires », souligne la FCIQ.

    En parallèle à cet « effet Trump », le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada a récemment adopté de nouvelles mesures qui forcent les banques à conserver davantage de liquidités dans leurs coffres.

    Ce changement réduit la capacité de prêter des institutions financières, provoquant du même coup une pression à la hausse sur les taux d’intérêt.

    La Banque TD a justement invoqué ces nouvelles mesures pour justifier une hausse de 15 points de base de son taux préférentiel sur les hypothèques à taux variable, le 1er novembre dernier. Ce taux est ainsi passé à 2,85 %.

    D’AUTRES MESURES EN VUE

    D’autres changements réglementaires pointent à l’horizon au Canada et laissent présager de nouvelles hausses de taux pendant la prochaine année, observe Paul Cardinal, de la FCIQ.

    « N’oublions pas que le gouvernement fédéral est présentement en période de consultation afin de modifier le partage de risque entre les assureurs hypothécaires et les prêteurs hypothécaires, souligne-t-il. Le gouvernement aimerait que ces derniers assument une plus grande part de risque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il est probable que cette hausse de risque pour les banques se traduira par une hausse des taux d’intérêt hypothécaires. »

    COMMENT SE PRÉMUNIR ?

    Il est trop tôt pour prévoir l’impact concret de toutes ces mesures sur le marché immobilier canadien – et sur le prix des maisons. Certains croient que le marché a plafonner, et s’attendent même à des baisses de prix dans certains secteurs.

    Dans le portefeuille des emprunteurs, les répercussions restent pour le moment relativement limitées.

    Pour un prêt de 200 000 $ contracté à la RBC, par exemple, l’augmentation récente de 30 points de base fera passer le paiement mensuel de 910 $ à 940 $.

    Il pourrait toutefois être judicieux d’obtenir une préapprobation hypothécaire pour les ménages qui songent à acheter au cours des prochains mois. Cette précaution permet de geler un taux pendant deux à quatre mois, ce qui pourrait à terme se traduire par des milliers de dollars en économie de frais d’intérêt.

    Les gens qui sont déjà propriétaires pourraient quant à eux vérifier l’échéance de leur prêt. Et voir avec leur banque s’il peut être renouvelé, même avec quelques mois d’échéance sur la date butoir.

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    Jeudi 17 novembre 2016 | Mise en ligne à 10h24 | Commenter Commentaires (29)

    Scénarios catastrophes de la SCHL: faut-il s’inquiéter?

    Photo tirée du site Canequity

    Photo tirée du site Canequity

    Correction brutale à la sauce américaine; tremblement de terre dévastateur; hausse abrupte des taux d’intérêts; crise économique mondiale: les scénarios qui pourraient influencer à la baisse le marché immobilier canadien sont nombreux.

    Dans un exercice de “simulation de crise”, publié jeudi matin, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) évalue l’impact qu’auraient différentes situations sur le prix des maisons au Canada, et sur les réserves en capital de l’organisme.

    Le pire scénario pour les finances de la SCHL? Un dépression grave et prolongée de l’économie mondiale, qui entraînerait le Canada dans une spirale déflationniste.

    Si une telle situation devait survenir, la SCHL perdrait 3,1 milliards de dollars pour rembourser les prêts en défaut aux banques du pays.

    Le prix des propriétés chuterait de 25%, et le taux de chômage grimperait jusqu’à 13,5% au Canada, ajoute l’organisme.

    La SCHL a également étudié la possibilité d’une crise immobilière comme celle vécue aux États-Unis en 2008.

    Dans une telle éventualité, le prix des propriétés plongerait de 30% au pays, entraînant du même coup des pertes de 2 milliards pour la SCHL –donc pour les contribuables.

    ***

    Faut-il s’inquiéter? Absolument pas, insiste la SCHL.

    L’organisme précise que l’exercice de simulation “ne doit être considéré en aucun cas comme une prédiction ou une prévision”.

    « La simulation de crise consiste à envisager les pires scénarios très peu susceptibles de se produire et à planifier en conséquence », fait valoir Romy Bowers, chef de la gestion des risques de la SCHL.

    « Les simulations de crise rigoureuses font partie intégrante de notre programme de gestion des risques et permettent à la SCHL d’évaluer ses niveaux de capital en fonction des scénarios de crise », ajoute-t-il.

    La SCHL fait valoir que son niveau de capital serait suffisant, même dans les scénarios les plus extrêmes.

    Le tableau ci-joint présente la liste des scénarios étudiés:

    Source: SCHL

    Source: SCHL

    Et celui-ci, une description plus détaillée des différents scénarios:

    Capture d’écran 2016-11-17 à 10.21.30

    Notons que la SCHL est tenue de suivre les lignes directrices établies par le Bureau du surintendant des institutions financières pour élaborer sa simulation de crise, incluant le test du capital minimum requis.

    Les exigences de calcul des risques seront bientôt resserrées, souligne la SCHL. Elles prendront en compte davantage de facteurs comme le pointage de crédit des emprunteurs et le solde des prêts hypothécaires.

    Le scénario de base sur lequel planche la SCHL est à des années-lumière d’une situation de crise.

    L’organisme prévoit un taux de chômage maximal de 6,6% au pays d’ici cinq ans, avec des hausses de prix moyennes de 9% et des résultats nets de plus de 6,4 milliards pour ses activités d’assurance-prêts.

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