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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Archive, octobre 2016

    Mercredi 26 octobre 2016 | Mise en ligne à 14h29 | Commenter Commentaires (180)

    Signes «modérés» de surévaluation à Montréal

    Les chiffres des derniers trimestres le confirment: le marché de la revente se resserre à Montréal.

    Les ventes sont en hausse, le nombre de pancartes “À vendre” recule; bref, le marché se rééquilibre.

    Dans un rapport publié mercredi, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) souligne que les signes de surchauffe demeurent “faibles” dans la métropole.

    En fait, selon la SCHL, tous les indicateurs sont au vert à Montréal… sauf au chapitre de la surévaluation des prix.

    Source: SCHL

    Source: SCHL

    Dans son rapport, l’organisme fédéral souligne que “les prix des habitations demeuraient à un niveau plus élevé que ce qui était prévu compte tenu des facteurs démographiques”.

    Plus en détails, la SCHL explique que les prix ont connu une croissance beaucoup plus forte que les revenus moyens des Montréalais pendant les années 2000.

    La surévaluation actuelle est donc un “legs” de la dernière décennie, puisque la SCHL ne signale aucune accélération anormale des prix au cours des derniers trimestres.

    Les prix moyens ont progressé de 2,2% au deuxième trimestre, à peine plus que la hausse de 1,8% observée au premier trimestre de 2016.

    Selon la SCHL, les signes persistants de surévaluation pourraient se résorber si les facteurs fondamentaux, comme le revenu ou l’emploi, progressent plus vite que les prix au cours des prochains trimestres.

    ***

    Autre signe encourageant pour le marché montréalais: les signes d’une construction excessive sont “faibles”.

    Le nombre d’unités neuves invendues –surtout des condos– reste élevé, mais en-deçà du seuil problématique (la ligne rouge pointillée sur le graphique ci-bas).

    Source: SCHL

    Source: SCHL

    La SCHL attribue cet assainissement du marché au recul de 25% des mises en chantier de copropriétés l’an dernier.

    On dénombrait 782 condos neufs invendus plus d’un an après la fin de la construction de l’immeuble en juin dernier dans le Grand Montréal. Il y en avait 955 trois mois plus tôt.

    ***

    Du côté des logements, le taux d’inoccupation s’élève à 4% dans la métropole, un niveau inférieur au seuil jugé “problématique” par la SCHL.

    Les appartements récents de deux chambres loués plus de 1500$ par mois affichent toutefois un taux d’inoccupation de 7%.

    Ce niveau est “largement supérieur” au taux de 2,3% observé dans la fourchette de prix inférieure à 1500$, note la SCHL.

    Conséquence: le segment locatif haut de gamme pourrait se retrouver avec un important excédent d’offre si les mises en chantier restent à un niveau aussi élevé, avertit l’organisme fédéral.

    À l’échelle canadienne, on retrouve des signes “élevés” d’une surévaluation des prix, en particulier à Vancouver, Toronto, Hamilton… et Québec.

    Source: SCHL

    Source: SCHL

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    Lundi 17 octobre 2016 | Mise en ligne à 14h13 | Commenter Commentaires (163)

    Nouvelles règles hypothécaires: c’est parti

    On accuse souvent les gouvernements de bouger à la vitesse de l’escargot lorsque vient le temps d’implanter des réformes.

    Pas cette fois-ci.

    À peine deux semaines se seront écoulées entre l’annonce de nouvelles règles sur le financement hypothécaire par Ottawa, le 3 octobre, et leur mise en oeuvre aujourd’hui, 17 octobre.

    Tous les acheteurs qui versent moins de 20% de mise de fonds devront désormais se soumettre à une “simulation de crise” au moment de contracter un prêt.

    En clair, cela signifie que leur ratio d’endettement maximal sera calculé en tenant compte d’un taux d’intérêt de 4,64%. Et cela, même si les taux en vigueur tournent plutôt autour de 2,30% pour un terme de cinq ans.

    ***

    Selon mes informations, ce changement règlementaire survient tellement vite –et brusquement, disent plusieurs– que bien des prêteurs nagent aujourd’hui dans le brouillard.

    Banques et courtiers hypothécaires en sont encore à déterminer précisément de quelle façon appliquer cette mesure, et quel en sera l’impact précis sur les emprunteurs.

    Au Québec, ce changement pourrait forcer des dizaines de milliers de jeunes ménages à repousser leur projet d’achat, ou à opter pour une maison moins chère.

    La Fédération des chambres immobilières du Québec devrait pondre des prévisions révisées à la baisse au cours des prochaines semaines.

    La timide reprise des derniers trimestres risque fort être d’être entravée.

    Un dossier à suivre de près.

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    Mercredi 5 octobre 2016 | Mise en ligne à 13h42 | Commenter Commentaires (152)

    Tour de vis d’Ottawa: les Québécois y goûteront aussi

    Le ministre des Finances, Bill Morneau. (Photo Archives La Presse)

    Le ministre des Finances, Bill Morneau. (Photo Archives La Presse)

    On entend souvent dire qu’il n’y a pas un seul, mais plusieurs marchés immobiliers au Canada.

    Il y a celui de Vancouver, avec ses insatiables investisseurs chinois qui poussent les prix vers la stratosphère.

    Celui de Toronto, où les prix explosent en raison d’une demande qui dépasse largement l’offre.

    Et, entre les deux, plusieurs marchés assez stables, voire plutôt lents. Comme celui de Montréal.

    ***

    Si elles visent d’abord à calmer la surchauffe dans les marchés les plus hyperactifs du pays, les mesures annoncées cette semaine par Ottawa risquent d’avoir un effet bien réel au Québec.

    Les nouvelles règles viendront notamment limiter la capacité d’emprunt des ménages qui ont une mise de fonds inférieure à 20%, explique la collègue Stéphanie Grammond dans sa chronique de mercredi.

    En gros, les banques devront désormais utiliser un taux d’intérêt plus élevé pour calculer la capacité d’emprunt maximale, ce qui aura un impact majeur pour plusieurs acheteurs.

    Stéphanie Grammond explique:

    “ Prenez un couple qui voudrait s’étirer au maximum en achetant une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 5 %. L’hypothèque de 332 500 $ amortie sur 25 ans lui coûterait 1471 $ par mois avec un taux de 2,39 %, calcule Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts.

    “Mais à partir du 17 octobre prochain, le prêteur devra utiliser un taux de 4,64 % pour établir la mensualité maximale. Cela fait en sorte que le couple devra se contenter d’une maison de seulement 262 000 $. Ou bien sortir 88 000 $ de plus de ses poches.”

    Les nouvelles règles auront aussi un impact dans le calcul des ratios au moment de refinancer une propriété.

    Prenons l’exemple d’une maison de 350 000 $. En ce moment, un propriétaire pourrait réemprunter jusqu’à 280 000 $, soit 80 % de la valeur de la maison. Mais si ses finances étaient déjà étirées au maximum, il ne pourrait pas aller plus loin que 220 000 $ avec les futures règles. C’est 60 000 $ de moins, calcule M. Doucet.”

    Bref, le nouveau plan de match du ministre des Finances Bill Morneau pourrait avoir des impacts beaucoup plus vastes que prévu sur le marché –ou plutôt les marchés– immobilier(s) du pays.

    Au Québec, les 150 000 transactions immobilières enregistrées l’an dernier ont totalisé 42 milliards de dollars, selon une étude de JLR.

    Cela représente 11,2% du PIB québécois, un apport non négligeable.

    Plusieurs économistes restent sur le qui-vive et promettent de suivre la situation de près au cours des prochains mois.

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