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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Archive, décembre 2015

    Mardi 22 décembre 2015 | Mise en ligne à 11h41 | Commenter Commentaires (131)

    Les boules de cristal 2016

    Photo Archives La Presse

    Photo Archives La Presse

    Que nous réservera le marché immobilier québécois en 2016?

    Peu de surprises, et une croissance très modérée, si l’on se fie aux diverses prévisions publiées ces dernières semaines.

    En 2016, à l’échelle provinciale, Desjardins prévoit:

    - 75 700 transactions (+2%)

    - Un prix moyen de 280 000$ (+1,5%)

    - Un taux d’inoccupation des logements de 4,8% (+0,5%)

    - Un loyer mensuel moyen de 716$ (+1,9%)

    - 36 000 mises en chantier (stable par rapport à 2015)

    « Le marché de la revente poursuit donc sa période d’ajustement au Québec de sorte qu’une croissance plus rapide des prix n’est pas prévue l’an prochain », résume l’économiste principale Hélène Bégin dans un rapport récent.

    La Société canadienne d’hypothèques et de logement se montre plus prudente en publiant plutôt une fourchette de prévisions pour 2016.

    Ainsi, la SCHL prédit:

    - Entre 67 600 et 81 300 transactions sur le marché de la revente

    - Un prix moyen oscillant entre 264 500$ et 293 500$

    - 34 400 mises en chantier

    La « modeste » reprise du marché de l’emploi québécois devrait jouer un rôle favorable, tout comme la remontée du bilan migratoire, selon la SCHL.

    L’organisme s’attend à ce que le Québec accueille entre 39 000 et 43 000 immigrants l’an prochain, puis entre 41 000 et 45 000 en 2017, ce qui devrait stimuler la demande de logements.

    ***

    Comme à chaque année, il sera fort intéressant de voir dans quelles mesures toutes ces prédictions se réaliseront –ou pas.

    Par exemple, malgré une certaine saturation du marché des condos neufs à Montréal –et malgré les appels à la prudence répétés des économistes–, plusieurs nouveaux projets devraient être lancés en 2016.

    Le bilan des mises en chantier pourrait ainsi être revu à la hausse en fin d’année.

    Par ailleurs, certains économistes prédisent depuis des années des baisses de prix à Montréal et dans plusieurs villes canadiennes, en raison d’une surévaluation des prix.

    Auront-ils (finalement) raison en 2016? À suivre.

    Sur ce, je vous souhaites de très joyeuses fêtes, et je vous remercie pour votre intérêt soutenu envers ce blogue.

    On se revoit en 2016!

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    Capture d’écran 2015-12-07 à 10.07.06

    Acheter un condo au centre-ville de Montréal pour le louer ensuite, un exercice payant ?

    Plus ou moins, si l’on se fie à une étude de cas inédite réalisée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

    Les économistes Tania Bourrassa-Ochoa et Geneviève Lapointe ont constitué un échantillon de 100 copropriétés offertes en location au centre-ville et à L’Île-de-Sœurs, toutes construites après 2010.

    Selon les hypothèses retenues, les condos étudiés ont produit un flux de trésorerie moyen (ou « cashflow ») négatif de - 1 % au terme d’une année d’exploitation.

    « Au final, il s’agit ici des revenus de location moins les coûts d’exploitation de la copropriété en location (paiements hypothécaires, frais de copropriété, taxes scolaires et foncières, assurances habitation et coût d’opportunité) dans l’espace-temps d’une année », explique Mme Bourassa-Ochoa.

    ENTRE - 10 % ET + 20 %

    L’analyse des deux jeunes économistes tombe à point, alors que la location de condos est en plein essor à Montréal.

    Selon les données les plus récentes de la SCHL, le quart des copropriétés du centre-ville et de L’Île-des-Sœurs sont possédées par des investisseurs, dans le but d’être ensuite louées.

    L’histoire d’Émilie, dont je vous parlais la semaine dernière sur ce blogue, illustre à quel point la question soulève les débats et donne lieu à plusieurs interprétations.

    Sans trop se prononcer sur le bien-fondé d’investir – ou pas – dans un condo locatif à Montréal, Tania Bourrassa-Ochoa souligne que les rendements obtenus dans les 100 appartements étudiés varient énormément.

    Certains investisseurs ont ainsi obtenu des flux de trésorerie négatifs de - 10 %, tandis que d’autres ont récolté des rendements de plus de 20 %.

    La fourchette des loyers perçus démontre aussi la grande variété de condos qui se retrouvent sur le marché locatif montréalais. Dans le cas qui nous intéresse, ceux-ci oscillaient entre 1400 $ et 7500 $ par mois.

    GAIN HYPOTHÉTIQUE

    Quoi qu’il en soit, avec un « cashflow » moyen de - 1 %, la perspective d’un tel investissement peut sembler bien peu attrayante aux premiers abords.

    La rentabilité pourrait être atteinte en fin de parcours si le propriétaire réalise un gain à la revente du condo, souligne Tania Bourrassa-Ochoa.

    Une telle plus-value est toutefois loin d’être assurée dans l’état actuel du marché montréalais, plutôt stagnant.

    « À la fin du compte, c’est vraiment à chaque personne de regarder sa situation, ses choix en matière d’investissement », conclut sobrement l’économiste de la SCHL.

    L’ÉTUDE DE CAS

    Voici les hypothèses utilisées par les deux économistes de la SCHL dans leur étude de cas d’une centaine de condos, tous mis en location sur le réseau Centris :

    – La mise de fonds est de 20 %. La somme totale de l’hypothèque est de 80 %.

    – Le taux hypothécaire est fixe et fermé sur 5 ans, à 2,54 %.

    – Le montant du loyer signé est celui qui est affiché sur le réseau Centris.

    – L’unité offerte trouve un locataire pour les 12 mois de l’année, sans mauvaise créance.

    Les économistes ont aussi pris en compte le coût d’opportunité dans leurs calculs, soit le choix d’investissement fait par l’acheteur du condo.

    « Il s’agit du coût de placer l’actif dans la mise de fonds pour une copropriété en location plutôt que dans un autre véhicule financier, souligne Tania Bourrassa-Ochoa. Pour cette étude, le coût d’opportunité reflète l’investissement dans une obligation à prime du gouvernement canadien de 10 ans. »

    Une analyse qui fait réfléchir, en somme.

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