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  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Archive, novembre 2015

    Lundi 30 novembre 2015 | Mise en ligne à 10h50 | Commenter Commentaires (81)

    Centre Bell: 60% d’écart entre un condo neuf et existant

    Plusieurs condos construits il y a une dizaine d'années sont en vente autour du Centre Bell, notamment aux Terrasses Windsor. (Photo archives La Presse)

    Plusieurs condos construits il y a une dizaine d'années sont en vente autour du Centre Bell, notamment aux Terrasses Windsor. (Photo archives La Presse)

    Au milieu du boucan des marteaux-piqueurs et du ballet des grues qui s’activent autour du Centre Bell, prenons quelques minutes pour nous intéresser à l’histoire d’Émilie.

    La jeune professionnelle du secteur financier possède depuis 2012 un condo au 7e étage des Terrasses Windsor, un vaste complexe résidentiel situé tout juste au sud de l’amphithéâtre.

    Elle tente depuis huit mois de vendre son coquet appartement de deux chambres, qui offre une vue dégagée sur le vaste jardin intérieur et un garage intérieur, pour 349 000$. Sans succès.

    Émilie ne se fait toutefois pas d’illusions : elle sait que son condo construit en 2005 pourrait mettre beaucoup, beaucoup de temps à trouver preneur.

    « Je suis la dernière sur la liste des acheteurs potentiels, dit-elle avec philosophie. Mon condo est pareil comme 100 autres dans mon immeuble. L’offre est immense, encore plus avec toutes les propriétés à vendre dans les environs. »

    ***

    Pourtant, sur papier, l’appartement d’Émilie semble constituer une bonne affaire.

    Une aubaine, même, si on le compare aux condos offerts en prévente dans une série de projets autour du Centre Bell, comme le YUL ou la Tour des Canadiens 2.

    En faisant le calcul avec sa superficie habitable nette de 793 pieds carrés, son condo revient à 440 $ le pied carré, incluant les taxes et le stationnement.

    Dans le superprojet YUL, en construction à quelques coins de rue, les prix demandés sont à des années-lumière (et représentatifs des autres projets neufs du quartier).

    Un appartement de deux chambres de 773 pieds carrés, situé au 7e étage lui aussi, est offert à 417 900 $ au YUL, avant les taxes et le stationnement, indique la courtière Tamar Chujunian, de Royal LePage.

    En incluant les taxes et un espace de stationnements à 55 000 $ (lui aussi taxable), le condo du YUL revient à 543 835 $. Cela équivaut à 702 $ le pied carré.

    L’écart de prix entre ces deux condos atteint 60%.

    Le projet YUL offrira des vues dégagées et une finition haut de gamme. (Illustration fournie par MSDL Architectes)

    Le projet YUL offrira des vues dégagées et une finition haut de gamme. (Illustration fournie par MSDL Architectes)

    ***

    Émilie est la première à le reconnaître : les équipements offerts dans son immeuble — les fameuses « amenities » que vantent tous les promoteurs — sont loin d’être aussi alléchants que ceux offerts dans les constructions plus récentes.

    Son complexe érigé en 2005 ne comprend ni piscine ni terrasse sur le toit. (Elle insiste toutefois sur l’insonorisation superbe et sur le fonds de réserve très bien garni.)

    Au YUL, le menu est tout garni.

    « La localisation nous démarque vraiment, sans compter nos cuisines haut de gamme, notre jardin privé de 23 000 pieds carrés, nos piscines extérieures et intérieures, le skylounge au 38e étage ainsi que notre gym », énumère la courtière Tamar Chujunian.

    La localisation des deux complexes  –distants de quelques centaines de mètres– peut aussi influencer le coût de revient au pied carré.

    Il reste qu’une question de taille s’impose pour les acheteurs potentiels : le jeu en vaut-il la chandelle ?

    Ou, plus précisément, les salles d’entraînement high tech, les vues dégagées et autre « skylounges » valent-ils une surprime qui peut dépasser les 60 % ?

    La plus grande prudence est de mise, estime la courtière Marie-Claude Palassio, de Royal LePage Altitude.

    Elle vient elle-même de vendre l’appartement d’un client aux Terrasses Windsor — 317 500 $ pour une unité de deux chambres avec garage intérieur, tout compris.

    « Avant d’acheter sur plan à partir d’une superficie brute, je conseille toujours à mes clients de jeter un coup d’oeil au marché de la revente, afin de savoir ce qu’un investissement semblable leur offre, dit-elle. Ainsi, ils sont en mesure de prendre une décision beaucoup plus éclairée. »

    La courtière remarque des différences qui vont parfois du simple au double en terme de prix au pied carré, entre les condos neufs et existants, selon les finitions et services offerts.

    ***

    À n’en point douter, le marché montréalais de la copropriété a connu un tournant historique ces dernières années, avec la multiplication des projets haut de gamme, dont les équipements (et les prix) sont à l’avenant.

    Traditionnellement, les acheteurs qui faisaient l’acquisition d’un condo « sur plan », avant la construction, pouvaient espérer bénéficier d’un certain escompte par rapport au marché de la revente à Montréal.

    Ils pouvaient aussi s’attendre à réaliser une plus-value importante à court terme, pendant les années fastes de la dernière décennie.

    Or, le marché montréalais a perdu de la vigueur depuis deux ou trois ans.

    Les délais de vente se sont allongés, et il n’est plus rare de voir des proprios vendre leurs appartements pour le même prix – voire moins cher – que ce qu’ils ont payé il y a quelques années.

    Plusieurs économistes parlent même d’une surconstruction de condos au centre-ville, qui donne un pouvoir de négociation accru aux acheteurs.

    Il faut donc être prudent au moment d’acheter, et surtout avoir une idée de l’horizon de détention visé pour la copropriété.

    Émilie, pour sa part, se montre pragmatique. Avec seulement trois visites en huit mois, elle a choisi de retirer la propriété du marché plutôt que d’abaisser son prix de façon draconienne.

    Son appartement des Terrasses Windsor constituait déjà un investissement, et elle a tout simplement choisi de renouveler le bail de son locataire, qui s’établit à plus de 1500 $ par mois.

    « J’ai réussi à l’augmenter de 3 %, je suis contente », conclut-elle.

    Bref, un cas vécu qui porte à réflexion.

    (Le nom de cette travailleuse du secteur financier a été modifié afin de conserver son anonymat.)

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    Lundi 23 novembre 2015 | Mise en ligne à 10h42 | Commenter Commentaires (52)

    Le marché fou des «plex» au Québec

    Photo Archives La Presse

    Photo Archives La Presse

    Ryan Ross a acheté son premier « plex » à 5 ans, engrangé son premier million à 7 ans et possède aujourd’hui un portefeuille immobilier évalué à 2,7 millions de dollars.

    L’adolescent de 14 ans était de passage à Montréal samedi pour prodiguer des conseils aux investisseurs qui rêvent de réaliser des rendements du même acabit.

    « Tiny Trump », comme l’ont surnommé certains médias en référence au magnat de l’immobilier Donald Trump, a accumulé sa première mise de fonds de 32 000 $ en vendant les œufs des poules familiales.

    Il a payé 168 000 $ pour son premier quadruplex – en deçà de sa valeur marchande – et a utilisé l’équité comme levier pour en acheter un deuxième, trois mois plus tard.

    « Je le refais encore et encore et encore, c’est l’effet domino », m’a-t-il fait valoir en entrevue, de sa voix encore prépubère.

    Depuis ce premier succès, Ryan a acheté une quinzaine d’immeubles en Ontario et en Colombie-Britannique. Sa mère co-signe tous ses prêts et lui prodigue des conseils, mais il affirme qu’il comprenait déjà les concepts de « cashflow » ou « d’équité » dès l’âge de 5 ans.

    Photo fournie par le Salon de l'investissement immobilier du Québec

    Photo fournie par le Salon de l'investissement immobilier du Québec

    RÊVE OU RÉALITÉ ?

    Propriétés acquises à bon prix, effet de levier réussi à répétition : l’histoire de « Tiny Trump » incarne en tous points le rêve de bien des investisseurs immobiliers.

    Or, le marché des immeubles locatifs n’est plus ce qu’il était au Québec, et particulièrement à Montréal.

    Les prix ont presque doublé depuis 10 ans, alors que les loyers moyens ont grimpé beaucoup moins vite:

    Source: JLR

    Source: JLR

    Jean-François Bigras, investisseur immobilier aguerri, possède environ 350 logements dans la région montréalaise.

    Les prix exigés par les vendeurs d’immeubles locatifs ont explosé ces dernières années, confirme-t-il.

    « La situation a empiré. Je suis allé visiter des immeubles et les prix demandés n’ont aucun rapport avec les revenus », a-t-il souligné.

    L’investisseur cite l’exemple d’un immeuble de 45 petits logements (2 ½) situé dans le quartier Ville-Marie, près du pont Jacques-Cartier, qu’il a visité récemment.

    La bâtisse avait une valeur marchande d’environ 3 millions, selon lui, mais le vendeur maintenait obstinément son prix au-dessus des 4 millions. Il a préféré passer son tour.

    Peu après, Jean-François Bigras et son associé ont réussi à faire baisser de presque 1 million le prix d’un immeuble de 63 logements dans le Plateau Mont-Royal.

    Ils ont payé environ 50 000 $ « par porte » – une mesure de calcul fréquente dans l’industrie –, ce qui constitue un investissement intéressant, dit-il.

    Source: JLR

    Source: JLR

    POURQUOI CETTE EXPLOSION DES PRIX?

    Deux facteurs ont mis de la pression sur le marché des multiplex ces dernières années, souligne M. Bigras.

    Tout d’abord, l’arrivée massive de condos offerts en location est venue créer une concurrence de taille pour les logements traditionnels, souvent vieillots.

    L’intérêt grandissant – et les poches profondes – des fonds d’investissement immobiliers envers le marché montréalais a aussi poussé les prix à la hausse, ajoute-t-il.

    Par exemple, le fonds torontois CAP Reit a allongé cet automne 490 millions pour mettre la main sur les 3661 logements du portefeuille de la famille Fournelle, répartis dans 51 immeubles du centre de Montréal.

    Il s’agit de la plus importante transaction dans l’histoire de la métropole pour ce type de propriétés.

    PETITS « PLEX »

    Les prix demandés pour les plus petits « plex » sont aussi de plus en plus en plus déconnectés des revenus locatifs, souligne Denis Doucet, directeur des relations publiques du courtier hypothécaire Multi-Prêts.

    Il n’est plus rare de voir des immeubles payés plus de 20 fois le multiple de revenu brut (MRB), et même davantage, indique-t-il.

    En gros, cela signifie qu’il faudrait 20 ans pour rembourser la propriété en calculant le revenu annuel généré par les logements, avant les dépenses.

    Or, le MRB souhaitable pour faire un investissement intéressant tourne plutôt autour de 10 à 12, précise Denis Doucet.« On ne voit presque plus ça, et lorsqu’on voit un tel multiple, l’immeuble est tellement magané qu’il requiert des travaux importants. »

    Les ventes d’immeubles locatifs sont en baisse à l’échelle provinciale, un recul particulièrement aigu par rapport à il y a 10 ans, note enfin la firme JLR dans une étude récente.

    Source: JLR

    Source: JLR

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    Mardi 3 novembre 2015 | Mise en ligne à 10h35 | Commenter Commentaires (188)

    Taux d’inoccupation: retour aux années 90 à Montréal

    Photo Archives La Presse

    Photo Archives La Presse

    « Flashback » au début des années 2000, à l’approche de chaque 1er juillet.

    Dans les rues de plusieurs quartiers de Montréal, on pouvait observer de longues files devant les logements à louer.

    Les gens étaient prêts à se plier à toutes les enquêtes de crédit du monde, et même à verser d’importantes sommes sous la table, dans l’espoir de mettre la main sur l’un des rares appartements disponibles.

    C’était le paroxysme de la crise du logement, avec un taux d’inoccupation inférieur à 1%.

    Quinze ans plus tard, le portrait a bien changé.

    Pour la première fois depuis 1998, le taux d’inoccupation a franchi la barre des 4% dans la métropole cet automne, nous apprend cette semaine la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

    La hausse s’établit à 0,6% depuis un an, ce qui place le marché locatif montréalais au-dessus du taux d’équilibre de 3%.

    Plusieurs indices démontrent que le marché s’est vraiment assoupli à Montréal. Parmi les plus visibles, les pancartes « 1er mois gratuit » ont effectué un retour en force.

    Des appartements qui se seraient loués en un claquement de doigt il y a quelques années végètent maintenant pendant des semaines sur le marché, parfois davantage.

    Cela est arrivé récemment à une amie, qui a eu bien du mal à louer un joli 4 et demi avec terrasse sur le toit dans Rosemont, pourtant affiché à moins de 800$.

    Un lecteur qui possède plusieurs immeubles locatifs estime pour sa part le taux d’inoccupation à plus de 6% dans ses logements.

    Cette situation ne devrait pas favoriser de fortes hausses de prix à Montréal, où le loyer moyen (757$) est l’un des plus bas au pays.

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