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Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Journaliste à La Presse depuis 2003, Maxime Bergeron a fait ses premières armes au Soleil de Québec après des études en journalisme à l’UQAM. Ses reportages l’ont mené des alumineries d’Arvida aux bidonvilles d’Accra, en passant par les gratte-ciels de Dubaï et les manifestations de Moscou. En parallèle à ses dossiers sur une panoplie de sujets économiques, il entretient depuis des années un vif intérêt pour l’immobilier.
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    Lundi 16 mars 2015 | Mise en ligne à 16h35 | Commenter Commentaires (236)

    Des prix « escargots » depuis 2012 à Montréal

    Le Fonds monétaire international (FMI) le répétait encore la semaine dernière: le marché immobilier risque la surchauffe dans plusieurs grandes villes canadiennes, dont Toronto et Vancouver.

    Le portrait est toutefois bien différent à Montréal.

    Selon le FMI, les valeurs de revente ont légèrement baissé dans la métropole depuis le sommet atteint au troisième trimestre de 2012.

    Nous avons demandé à l’économiste Hélène Bégin, de Desjardins, de vérifier ces affirmations, en tenant compte de l’inflation.

    Le résultat de son analyse démontre plutôt une trèèèèèès légère hausse des prix en termes réels, depuis 2012:

    Capture d’écran 2015-03-16 à 16.06.16

    Dans ce contexte, plusieurs Montréalais qui ont acheté au sommet de 2012 doivent se résoudre à encaisser une légère perte lorsqu’ils revendent aujourd’hui. De nombreux cas m’ont été rapportés récemment.

    Preuve de ce revirement, le marché immobilier est tombé à la faveur des acheteurs dans la majorité des secteurs du Grand Montréal. Ce changement de dynamique favorise une négociation musclée au moment de la revente.

    ***

    La comparaison des statistiques de février 2015 à celles de février 2012 permet de constater la perte d’entrain du marché.

    Selon la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), il s’est vendu 3281 propriétés le mois dernier, contre 4415 en février 2012. Il s’agit d’une baisse de 35%.

    Les ventes de condos –le marché le plus saturé– ont reculé encore plus, soit 44%

    Pendant ce temps, le nombre de propriétés à vendre par des courtiers a grimpé de 27%, passant de 28 804 à 36 476 dans la région métropolitaine.

    En somme, l’offre a explosé, la demande s’est fortement repliée… et les prix se sont maintenus.

    Quelle sera la suite?

    (NOTE: Une erreur s’est glissée dans la section immobilière de La Presse+, samedi dernier, où ce même sujet était abordé. La baisse globale des ventes depuis février 2012 est bien de 35%, et non 63% comme il avait été indiqué.)



    • Je regarde pour un condo à Montréal ou sur la rive sud depuis presque presque 3 ans. Mon loyer est tellement bas que je ne suis pas décidée encore et en attendant j’accumule de l’argent car ce que je voudrais me coûterais un minimum de 4 à 500 dollars plus cher par mois. En effet ce que j’ai remarqué c’Est que dans ce que je cherche (condo 2 chambres autour de 1000 pieds carré), les prix ont pas-mal stagné et même baissé légèrement dans certains secteurs.

      Cependant, ce que j’ai aussi remarqué c’est comment les taxes municipales et scolaires ont explosés dans le même laps de temps. Lorsque j’ai commencé a regarder, je calculais autour de 200$ pour les taxes par mois et maintenant et ça dépasse souvent les 250$ soit une hausse de plus de 25% en trois ans. En fait c’est présentement ce qui me fait le plus hésiter. Je crois que je serais capable d’absorber une hausse des taux d’intérêt de 2 à 3% mais pour les taxes? Pas certaine que je pourrais absorber longtemps de telle hausses… surtout si en plus les taux d’intérêt augmentent. Je commence réellement à penser profiter au maximum mon bas logement (600$ pour un 5 et demi) pour placer mon argent… ça risque d’être plus profitable à court et moyen terme.

    • Lehunter

      Votre calcul de hausse de taxes est erroné.

      Les valeurs foncieres ont augmenté, mais les taux de taxes municipales ont baissé….

    • Peut-être. En effet, je n’ai pas été voir les taux réels. Ce que je compare ce sont les montants donnés, dans la description des condos à vendre, pour les taxes il y a 3 ans et celles donnés aujourd’hui.

    • @Lehunter
      Si vous êtes pour payer 250000$ pour 1000pi/2 dans Angus par exemple, rester à logement vous allez être plus riche à court, moyen et long terme. Si faire l’acquisition un condo cheap vous donne un certain plaisir, soyez prudent le marché est encore très dispendieux.

    • “En somme, l’offre a explosé, la demande s’est fortement repliée… et les prix se sont maintenus.”

      Ce ne sera pas le cas pour longtemps. Peut-être quelques points de moins cette année mais bon… On peut lire “atterrissage en douceur” ici.

    • Lehunter

      $600 pour un 5 et demi!

      Rien qu’en taxes, frais de condos, assurances et entretien un condo neuf risque de vous coûter ça!!!!

      Je ne connais pas votre situation financière mais pour peu qu’elle ne soit par hyper solide comprenez que le marché actuel comporte un risque important que votre «investissement» se transforme en fiasco alors que votre situation actuelle semble plutôt saine. La vraie question c’est de savoir quel impact un scénario négatif aurait sur vous.

    • Concombre

      De 2011 à 2014, les taxes municipales ont augmenté de 20% dans le Sud-Ouest. Remarquez, c’est l’un des plus élevé sur l’Île.

      http://journalmetro.com/local/sud-ouest/actualites/674379/hausse-des-taxes-de-4-dans-le-sud-ouest/

    • @Lehunter

      Une hausse de taux d’intérêt de 1% va vous coûter pas mal plus cher qu’une hausse de taxe de 25% si vous avez un minimum d’équité sur la résidence.

      Je présume que ça fait 3 ans que vous mettez votre argent de côté?

      Personne qui achète en ce moment ne cherche un rendement, et jamais ce n’aurait dû être le cas de toute façon. Si les taux augmentent, j’ai hâte de voir les rendements à la bourse btw.

    • Lehunter,
      Je ne sais pas dans quelle ville vous cherchez, mais à Montréal, dépendant des quartiers, les hausses sont finalement minimes.
      Comme CM vous l’expliquait, les hausses de valeur foncière sont quasiment annulé par la baisse des taux de taxe.
      Personnellement, à RDP, les valeurs foncières montent moins vite que les quartiers centraux.
      Finalement, mes taxes municipales font du surplace depuis des années .

    • Cet article omet de préciser qu’une hausse de prix nominale va dans les poches de l’acheteur lorsque celui-ci a emprunté pour son achat. Son taux d’intérêt réel peut être calculé en soustrayant le taux d’inflation du taux d’intérêt. Bref avec une hausse nominale autour de 2% par année depuis 2012 et des taux autour de 3%, il n’en a pratiquement rien coûté en termes de frais d’intérêt à un acheteur qui s’est lancé en 2012.

    • Lehunter, par curiosité, quelle est la taille de votre logement? Dans quel secteur se situe-t-il?

    • ”Dans ce contexte, plusieurs Montréalais qui ont acheté au sommet de 2012 doivent se résoudre à encaisser une légère perte lorsqu’ils revendent aujourd’hui.”

      À part une hausse des taux qui serait catastrophique, le fait de payer pour vendre sa propriété est un frein énorme aux transactions immobilières. Le fait de gonfler l’inventaire avant l’augmentation des taux risque d’empirer la situation.
      Malgré la stagnation des prix ”qui selon moi est en cours depuis 2010 et non 2012” ça reste quand même un marché très cher pour l’acheteur.

    • Gerard

      Pas fier de vous. Me sortir un article un des endroits ayant subi les hausses les plus forte dans le cadre d’une discussion portant sur le marché montréalais et rive sud en entier, ca fait dur.

    • @Lehunter: Si vous payez 600$/mois pour un endroit salubre dans lequel vous êtes correcte pour vivre, il n’y a aucune raison de partir (inversement, si c’est insalubre ou pas adapté à votre situation, il n’y a aucun prix qui serait assez bas). Ça fait 7200$/année. Si j’avais cette opportunité, je vendrais mon condo et j’irais louer à ce prix-là.

      Votre proprio est pratiquemment en train de subventionner votre loyer. Ça m’étonnerait qu’il ne fasse quel que rendement que ce soit. Entre ses taxes municipales et scolaires et ses coûts d’entretien/rénovation, il détruit probablement son capital un petit peu à chaque mois.

    • Au sujet de la hausse des taux:

      Quels sont les coûts qu’un locataire ne paierait pas? En supposant une mise de fonds de 20%:

      Taxes: 0.9% de la valeur
      Assurance: 0.5% de la valeur
      Rénovations: 1.5% de la valeur
      Intérêt: Y% x (80% de la valeur)

      Total: (2.9+0.8*Y)% de la valeur; Y est le taux d’intérêt.

      (J’ai exclus des dépenses non-récurentes comme les droits de mutations, notaires, inspection, commissions à l’agent. J’essaye simplement de voir la mécanique d’une hausse de taux.)

      Les “revenus” bruts vont comme 1/(valeur/loyer_équivalent). Si le ratio valeur/loyer est de 15, ça correspond à 6.67% de la valeur.

      Le profit après dépenses est donc de 6.67%-2.9%-0.8*Y=(3.77-0.8*Y)% de la valeur. Le rendement doit être divisé par l’équité sur le logement (20% de la valeur). Donc le rendement annuel est de (18.8-4*Y)%.

      15x le loyer équivalent:
      Taux d’intérêt // Rendement
      1.5% // 12.8%
      2.0% // 10.8%
      2.5% // 8.8%
      3.0% // 6.8%
      3.5% // 4.8%
      4.0% // 2.8%
      4.5% // 0.8%
      5.0% // -1.2%

      À 10 fois le loyer, le même calcul donne
      1.5% // 29.5%
      2.0% // 27.5%
      2.5% // 25.5%
      3.0% // 23.5%
      3.5% // 21.5%
      4.0% // 19.5%
      4.5% // 17.5%
      5.0% // 15.5%

      À 20 fois les loyers, le même calcul donne
      1.5% // 4.5%
      2.0% // 2.5%
      2.5% // 0.5%
      3.0% // -1.5%
      3.5% // -3.5%
      4.0% // -5.5%
      4.5% // -7.5%
      5.0% // -9.5%

      Donc, un acheteur à 15 fois le loyer équivalent est à peu près correct. L’acheteur à 20 fois les loyers se retrouvera rapidement dans l’eau chaude. À 10 fois le loyer équivalent, on n’a pas de questions à se poser.

      PS: Mon estimé pour la réno/frais de condos est un peu bas. Si on le met à 2% de la valeur, ça retranche 2.5% à tous les rendements ci-haut.

    • arnolde 17 mars 2015 08h34

      “Si les taux augmentent, j’ai hâte de voir les rendements à la bourse btw. ”

      Hausse de taux signifie aussi amelioration de l’economie. Pensez y bien et vous trouverez plusieurs compagnies/secteurs a la bourse qui profiteraient d’une hausse de taux.

      Rappelez-vous ce qu’ils disaient: “Si QE prend fin …”.
      Priceless

    • labo 17 mars 2015 09h33

      Lol! Rien ne va dans la poche de l’acheteur tant qu’il n’a pas vendu (avec profit).

      Ce qui est par contre sur, quelle que soit le taux d’interet et d’inflation, ca sort de la poche de l’acheteur pour aller faire ka-ching dans la poche de la banque.

    • Concombre

      1) Dans mon commentaire, je mentionnais justement que c’est parmi les plus élevés à Montréal.

      2) Quand on parle condo, beaucoup de gens pensent Plateau et Sud-Ouest. Ça adonne que les hausses de taxes ont été particulièrement importantes dans ces secteurs. Si c’est là que Lehunter regarde, son 25% en 3 ans n’est pas si loin que ça de la réalité. En passant, c’est 4.5% sur le Plateau cette année et 4% dams le Sud-Ouest.

      3) Évidemment, si le but est d’acheter un condo à RDP, St-Léonard, Pierrefonds, l’ïle-Bizard ou Montréal-Nord (really?), alors les hausses de taxes sont négligeables.

    • À 600$ par mois pour un 5 et demi, je suis certain que ce n’est:
      1 – pas à Montréal ou
      2 – un trou

      Alors faut comparer des pommes avec des pommes svp. Parce que là on compare une dompe à Beloeil avec un condo de 250 000$ à Montréal.

    • Lehunter

      Vous avez l’air d’un smart dude. Vous avez vu juste.

    • arnolde 17 mars 2015 11h54

      Priceless!
      Ci-dessous 5 1/2 trouve sur Kijiji a 720$ en 1 min de recherche, sur l’ile et a 10 min d uMetro.
      Ca depend aussi depuis combien de temps Lehunter est dans son logement.
      Si on va vers Montreal Nord ou St Michel on peut payer moins cher.

      http://www.kijiji.ca/v-appartement-condo-5-1-2/ville-de-montreal/5-1-2-au-525-rue-cadillac-h1n2t2-metro-cadillac/1057827477?enableSearchNavigationFlag=true

    • Moi je pense que Lehunter habite dans un quartier ou il fait bon vivre.

    • Arnolde

      La bourse ca monte toujours.

      Baghdad Gab

      Hausse de taux = contraction des PE, champion.

    • Gerard, point 2:

      Le poster original loue présentement a 600 $ par moi, un 5 1 . Il veut acheter (ben enfin pour ceux qui veulent bien croire a la légitimité de son post, lol…) sensiblement la même chose. Est-ce qu’on parle vraiment du Plateau ou du sud-ouest ici? Sans blague?

    • Garth

      Dans chaque situation il y a des opportunités, cependant globalement, je pense que la majorité des cies ne verraient pas de façon optimiste une baisse de la consommation, une augmentation du coût de leur dette.

    • arnolde

      Pour le fun, j’ai un ami, il y a quelques années, qui s’est trouvé (longue histoire) un 5 1/2 tout près du marché Jean-Talon à louer à 300 $/mois. C’était fonctionnel, mais pas particulièrement beau. Il a longuement considéré signer à long terme et faire quelques rénovations lui-même. Mais le proprio lui a fait savoir qu’il n’était plus vraiment intéressé à avoir des locataires. Aussi, il voulait quelque chose d’assez huppé. Il a donc acheté un condo dans le secteur.

      Mon impression, c’est que les proprios négocient beaucoup moins bien quand ils louent que lorsqu’ils vendent. Il y a peut-être là un créneau à développer pour les agents immobiliers.

    • Gerard

      Je trouve votre exemple très pertinent, car sur ce blogue (et celui de vrai Garth Turner), les locataires sont tous des génies qui dénichent les aubaines du siècle, n’ont jamais d’augmentation, se négocient des mois de loyes gratuits lors de renouvellement, font fortune à la bourse, sans payer d’impôt évidemment, et à valeur nette élevée.

      Sont tous comme cela.

    • Métro Cadillac.

      ‘Nuff said.

    • C’est quand même drôle pour un gars qui fait un chiard sur 10% à l’achat d’utiliser un loyer 14% plus élevé que celui du poster comme si de rien n’était.

      Mais bon, c’est Baghdad Gab après tout.

    • @ConcombreMasque¸
      Chaque chose en son temps, en 2000 c’était le temps d’acheter, en 2015 c’est le temps de louer.

    • Garth

      Une vraie trouvaille. À 100 pieds de Notre-Dame Est et à 2 km du métro. Regardez sur google maps et imaginez 7 logements dans cette bâtisse! Je gagerais que c’est 750-800 pc. Et une finition très, très, de base.

      That said, combien pensez-vous que ça se vendrait en indivis? 130k$? (Un voisin avec une finition correcte, 1150 pc et à 300-400 pieds de Notre-Dame demande 215k$, il obtiendra peut-être 205 k$). Ça serait environ 15x les loyers. C’est un peu cher, mais pas si pire, honnêtement.

    • ”Wall Street hésite à la veille d’une décision de la Fed”

      Ils peuvent dormir tranquille, maintien des taux au plancher et un Q4 d’ici le 1er juin.

    • @Garth. Sur le logement que vous avez posté deux choses:

      Selon Google, il est à 25 minutes de marches.
      En regardant les photos, si vous trouvez ça beau, j’imagine même pas ce que ça ressemble votre chez vous…

    • lesir

      Selon vous, ca va être quand le prochain moment d’acheter? Vous allez avoir quel âge?

    • @Garth 17 mars 12h38

      Merci pour votre lien de ce qui correspond exactement à ma définition d’un trou. Le pire c’est que c’est exactement dans ce coin que je vais distribuer des paniers de Noel. Peut-être que je vous compte parmi les bénédficiaires de ma charité?

      Reste que j’aimerais savoir la localisation de ce fameux appartement de gabytail… oops, Lehunter. Bref, votre plus récent meilleur ami. Si ce que vous postez vaut 720 / mois, le 600 doit soit être loin, soit être misérable. Bref, je reste sur mes propos.

    • Pour répondre à plusieurs questions. l’avantage que j’ai c’est que j’y habite depuis près de 13 ans. Je suis à Verdun et fait environ 750 pieds carré. Il est loin d’être beau et moderne mais propre. Ses plus gros défaut sont au niveau de l’isolation et de l’insonorisation. C’est surtout pour ces raisons que je penses acheter un condo.

      Lorsque je parles de l’augmentation des taxes de 25%, je ne parles pas du taux de taxation mais de l’augmentation réelle de la taxe dans les secteurs que je regarde. Ceci inclus l’augmentation de taux et celle de la valeur foncière. Je regarde dans le Sud-ouest de Montréal et quelques secteurs sur la rive-sud.

      Je suis retournée calculer eh oui une augmentation des taux de 2% en 3 ans me feraient une plus grosse augmentation que la même augmentation des taxes. Mes finances étant assez saines, je pourrais absorber une des deux augmentations mais pas les deux… Je vais donc attendre encore et continuer à regarder.

    • Si vous êtes prêt à aller dans l’est, les logements sont acceptables aux alentours du métro cadillac.

      Ce n’est pas dans mon habitude de contredire les pro-achats versus location, et bien que je crois que comparer un logement dans un duplex ou triplex, aussi beau soit-il avec un condo, c’est comparé une pomme avec une orange.

      Je vais quand même souligner que les logements sur Cadillac dans ce secteur sont règle général des logements plutôt décents en superficie avec des plafonds de 9 pieds.
      Je payais 700$ pour un 5 et demi dans ce secteur et le logement était bien entretenu.
      Bien sûr vous êtes à Montréal, mais les commerces de proximité ne méritent même pas le titre de commerce, mais ça c’est un autre débat.
      ______________

      Tout ça pour dire qu’un logement correct et peu cher, ça existe, mais ça ne rend pas la chose égale à habiter chez soi… Ceci dit, tant qu’à quitter ça pour un condo 4 1/2… bof.

      J’ai fais le move en 2012, mais pour plus grand. Certains ici diront que j’ai perdu mon argent, moi je dis que j’ai gagné en qualité de vie, même si je n’ai que de beaux souvenir de ce fameux 5 1/2 tout particulier (ancienne maison du curé, l’entrée faisait un bon 10 x 10 pour accueillir les gens, et non je ne la compte pas comme étant une pièce quand je parle d’un 5 1/2).

      pourquoi j’écris ça dont? bah, tant pis “envoyer”

    • Pour ceux qui parles de la légitimité de mon poste, elle est moyenne car il y a maintenant 3 ans que je “cherche” mais depuis un eu plus d’un ans, des problèmes de santé et d’autres projets font en sorte que je continue à regarder mais à moins de trouver un coup de cœur à un prix incroyable, je fais juste regarder.

    • Est-ce qu’il y a une salle de cinéma maison qui empêche de sortir de chez soi pour aller au cinéma serrer des mains et rencontrer du vrai monde dans la dump à Baghdad?

      Magic!

    • @ConcombreMasque
      Possiblement lorsque j’aurai des enfants et quitterai montréal.

    • ” … ce fameux appartement de gabytail… oops, Lehunter …”

      Priceless

    • arnolde 17 mars 2015 15h40

      “Peut-être que je vous compte parmi les bénédficiaires de ma charité?”
      Re-priceless!

      C’est très noble de continuer des actes de charité malgré la baisse de vos commissions et la competition de Duproprio.
      J’habite la rive sud, vous y distribuez aussi des paniers de Noel?

      On parle de prix “escargots” depuis 2012 et les houses peddlers deviennent irrationels.
      Qu’arrivera-t-il lors du crash?

    • DocGuyRemaxCon

      “Hausse de taux = contraction des PE, champion.”

      Mr l’agent a encore le culot de parler de la bourse? SVP contentez vous de l’immobilier, on sait tous que c’est votre truc.

    • @GG: Tu oublies le coût d’opportunité dans tes calculs. Rajoute 8.5% sur le 20% de cashdown. Ça fait environ 1.7 de moins.

      À 10 fois le loyer, effectivement, faut vraiment être taupin pour perdre de l’argent. Bonne chance pour trouver quelque chose avec des multiples comme ça par contre. Dans mon bout c’est plus dans le bout de 16 ou 17 fois les loyers. Pour des condos loués (un dude qui achète un condo et pense faire fortune en le louant), c’est souvent en haut de 20. Les seuls qui font ça ont acheté le condo il y a longtemps et ne comprennent pas que leur rendement est présentement négatif parce qu’ils font le calcul sur le prix qu’ils ont payé il y a 10 ou 20 ans plutot que sur le prix qu’ils pourraient vendre. Ou ils calculent plutot rien pantoute.

    • mathieu30 17 mars 2015 15h02

      J’espere que lorsque l’effet de la Mari sera estompé vous aurez l’amabilité de nous dire dans quel post j’ai insinué que ce logement est “beau”. Profitez-en pour nous decrire aussi le chez-vous.

      Besides le 10 min du metro ca vient pas de moi, c’est dans l’annonce et ce n’est pas précisé si c’est à pied, en motoneige, en auto ou par avion.

    • Ah ben ah ben! La chicane est repartie!

    • @GT:pour les realtors, les baisses des ventes de l’ordre de 35% font pas mal plus mal qu’une baisse de prix de 10 ou 15%. D’ailleurs, chaque fois que je vois les journalistes nous sortir les stats sur le nombre de vente, je me dis que ça sert ben juste aux agents. Le monde ont rien à battre du volume des ventes. Pas plus que le boursicoteur qui achète 50 actions en a à battre du volume quotidien. Pour le broker qui se fait payer une commish sur chaque action vendue et achetée, oui, pour le ti gars avec un réer, lui il s’en fout.

      Même chose pour les agents. Ils doivent trouver le temps long si vraiment le nombre de ventes a baissé de 35% yoy.

    • Lehunter 17 mars 2015 15h56

      Bienvenu sur ce blogue. Ne vous sentez pas intimidé par les agents immobiliers et cyber-intimidateurs qui le peuplent. Vous êtes dans un pays libre. Profitez en. Vous auriez pu être en Syrie.

    • Ah ben Baghdad Gab, M. Tax-loss selling, M. “j’analyse les fondamentaux avant d’investir”, M, “phrases creuses”, et j’en passe, qui pense me donner des leçons d’investissement boursier.

      J’aurai tout lu.

      Votre “cost” (lol) est rendu a combien?

    • arnolde

      Bienvenu dans le club des agents d’immeubles, dixit Baghdad.

      Pensez-vous que Baghdad a le culot de dire qu’il n’y a pas de bénéficiaire de paniers de noels dans “les quartiers ou il fait bon vivre” de Longueuil-la-pauvre?

      Lesir

      Il y a 2 questions:

      1. c’est quand (en jours, mois, années, décennies ou millénaires, comme vous voulez) le prochain bon moment pour acheter? Et qu,est-ce qui va etre arrivé entre aujourd’hui (mauvais moment pour acheter, selon vous) et ce moment-la?

      2. oubliez celle sur lâge. C’est juste un reminder qu’on n’a juste ue vie a vivre. Dépendant de votre réponse a 1, je concluerai si vous perdez votre temps ou pas.

    • “Selon vous, ca va être quand le prochain moment d’acheter? Vous allez avoir quel âge?”

      C’est une question que les agents immobiliers posent toujours à ceux qui hésitent à acheter.

      Walks like a duck, quacks like a duck, … guess what!

    • elvince

      Regardez le volume de ventes,en $. Dans mon coin, Georges Bardagi vient d’arriver 7e au monde de Remax en 2014, je crois.

      Il n’a pas exactement mis sa belle maison en vente…

    • En passant, Baghdad Gab, j’ai le droit d’avoir le culot de parler de quoi que ce soit, au moins jusqu’au moment ou vous cesserez de nous prendre pour des caves avec votre truc sur gabytaillon.

      C’est un minimum il me semble.

      Capiche?

    • Et pour ce qui est de la bourse, j’aurai le culot d’en parler pour au moins aussi longtemps que je continuerai de vous y torcher.

      Pour l’avenir prévisible quoi.

    • elvince 17 mars 2015 17h38

      D’accord avec vous. Cependant lorsque les prix baissent c’est plus difficile pour les agents de vous vendre l’idée que si vous n’achetez pas aujourd’hui vous “manquez l’avion”.

    • “Est-ce qu’il y a une salle de cinéma maison qui empêche de sortir de chez soi …”

      Pas certain qu’il y ait une salle de cinéma maison dans ce taudis; par contre il y a surement un ordi crasseux sur lequel il passe ses journées, un coude près de la souris et l’autre coude fréquemment levé (la Bud), à s’inventer une vie sur ce blogue et à se chercher des amis imaginaires pour meubler une vraie vie plate et misérable.
      Entre ses pattes une caisse de 24 achetée en solde au Couche Tard du coin, transportée torse nu à l’épaule jusqu’au taudis.

      Sorry life.

    • “Gerard_Desjardins 17 mars 2015 14h27″

      “Ça serait environ 15x les loyers. C’est un peu cher, mais pas si pire, honnêtement.”

      Vous revenez sur votre 15x les loyers?
      Je vois que vous tenez à ce que je commente votre “17 mars 2015 11h44″.
      Disons que par rapport à votre précédent calcul conduisant à 40% de rendement, c’est mieux, mais encore plein de trous.
      Relisez vous bien et vous trouverez “les coûts qu’un locataire ne paierait pas”. Priceless!

    • Concombre

      Suite au commentaire de 15h56 de Lehunter, il semblerait que mon exemple du Sud-Ouest était plutôt droit au but…

      Aussi, je comprend mieux le 600$/mois. Verdun, en 2002, ce n’était pas très difficile d’y louer pas cher, surtout à 750 pc. Au moins, à défaut d’avoir un logement bien insonorisé, Lehunter aura profité de la renaissance de la rue Wellington. C’est déjà ça de gagné.

    • elvince, 17:33

      Vous vous adressez au mauvais gars, qui sait compter. Parlez à l’autre gars qui sait compter, svp.

      Opto

      Bah!

      Loser un jour, loser toujours. Les stats le démontrent; mais ils ne croient pas aux stats. Je les comprends, c’est trop déprimant.

    • Lehunter

      Parlez-nous de votre 5 et demi de 750 p2 a 600 $ dans Verdun (i.e, pas en Syrie).

    • Baghad Gab

      Ma maison vaut entre 2.5M et 3.2M. Je suis avocat. Pour la N ième fois.

      Quoi que vous en pensiez, quoi que vous en disiez.

      Une fois que vous en serez revenu, on se parlera de qualité de vie. Je pourrai aisément vous parler de la mienne, sans aucun remors, et vous palrer des communications recues de Brébeuf aujourd’hui même. Maintenant, parlez-nous de la votre. De vos parcs, écoles, restos, jos, etc…

      Histoire qu’on puisse comparer.

      Go, mon homme.

    • Dites-nous Baghdad Gab

      Vous avez vraiment une salle de cinéma maison digne du nom dans votre logement?

    • Ahh, “le crash”

      Le St-Graal du pauvre.

    • Ca fait longtemps que vous avez raté l’avion, Baghdad.

      Le bateau, aussi.

      Et le train.

      Et le taxi.

      Et le rickshaw, mon pauvre.

      Comment expliquez-vous cela a votre petite famille?

    • Il semble que Brian Williams est vivant plus que jamais ici…

    • Daffy

      Je me repete, mais je ne vois pas ce qu’il y de si incroyable à ma situation. Je me repête également: je ne ments pas, ni n’exagère.

      Je remarque qu’a quelques reprises je vous ai invité a me donner la possibilité de prouver hors de tout doute que ce qui précède est vrai, mais que vous vous êtes toujours défilé.

    • elvince
      17h33

      1- Ce calcul n’est pas une décision location vs achat. L’idée, comme je l’ai écrit, est de voir un peu comment une hausse de taux affecte le rendement sans tenir compte des paiements non-récurrents (frais d’achats et de vente).

      2- À la limite, on peut voir ce rendement comme un RoE et les frais de transactions comme des frais d’entrée et de sortie comparables à ceux d’autres produits financiers. De la même façon qu’il faut tenir compte des frais de transaction avec nos produits financiers, il faut le faire avec l’immobilier.

      3- L’avantage du RoE, c’est qu’à un instant donné, il peut être comparé au coût de l’équité. Si le RoE est supérieur à ce coût, l’investisseur est gagnant. Sinon, il détruit sa valeur économique. Ça dépend alors de votre estimé de votre coût d’équité.

      Garth
      Mon calcul explique pourquoi des gens sont prêt à payer à 15x les loyers, même si à peu près personne ne croit à une appréciation substantielle de la valeur de leur achat. En passant, le cas de l’autre jour (le 40%), ça adonne qu’il avait un effet de levier encore plus grand et des dépenses vraiment minimes (j’ai l’impression qu’il était subventionné par ses voisins), ce qui explique pourquoi son RoE était très important. D’un autre côté, ça augmentait ses frais de transaction.

      En passant, Garth, presque le monde ici prédit une stagnation des prix et constate que c’est le cas depuis 2012. On le dit depuis, …, 2013. Il y a des embellies temporaires, puis ça retombe. Les seuls qui disent le contraire, c’est une poignée de pessimistes, comme vous, qui nous annoncent régulièrement que le crash est commencé (en fait, de votre point de vue, ce n’est pas vraiment du pessimisme, mais plutôt un optimisme mal placé).

    • Un peu minable de se péter les bretelles avec un bungalow de 2-3 M de nos jours. C’est à peu près la même valeur que le fond de retraite d’un chauffeur de put put à la ville …

      Mais avec 25 à 35 k de taxe et dépenses annuelles, payées après impôts, qui bouffent le premier 1 ou 2 % de plus-value annuelle… (en attendant la réparation du drain agricole et le ravage dans les pétunias.)

      Il aurait fallu investir au lieu de dépenser si le but était de devenir riche.

    • LeHunter,

      Lorsque vous ferais le saut et achèterais, ce ne sera pas , pour l’essentiel, pour des raisons économiques.
      Vous habitez un 5 1/2 de 750pc, mal isolé et mal insonorisé( vos propos)

      L’achat d’un condo 4 1/2 de 1000 ou 1100 pc, récent, donc bien isolé et insonorisé améliorerait votre qualité de vie. Est-ce qu’il vous permettrait de devenir riche, pas certain, mais probablement pas plus pauvre à long terme.

    • @Lehunter

      Pour vous aider: quel est votre mise de fond, votre revenu annuel brut, et quelles sontvos dettes actuelles? De plus, combien d’argent mettez-vous présentement de côté en vue de prendre une retraite un jour.

      Ensuite: qu’est-ce qui vous motive à vouloir acheter? C’est quoi que vous considérer comme valeur rajoutée (école, tranquilité, sentiment d’être propriétaire, conjointe à satisfaire etc…)?

      La dernière chose que vous devez considérer est la portion investissement.

    • elvince
      17h33

      Par ailleurs, j’ai trouvé le second paragraphe de votre intervention intéressant, question d’être clair.

    • J’aimerais revenir à un commentaire d’il y a quelques semaines au sujet de passer de la maison au condo une fois les enfants élevés. Ce commentateur suggérait que la vente de la maison permettait de générer des revenus de placement capables de payer quelque chose d’intéressant en ville. Il discutait de ça avec le Concombre. L’idée de mon intervention: voir si je peux trouver quelque chose de bien pour le Concombre. Mettons que la vente de sa maison rapporte, après frais et conséquences de sa stratégie fiscale (je n’ai aucune idée des conséquences fiscales de sa stratégie), 2.5M$. Disons qu’il puisse retirer 3% de cette somme à jamais, indexé au coût des logements locatifs. Ça fait 6250$/mois.

      Il semble possible de louer du presque neuf bien situé à 1.8$/pc si on veut du 1000 pc.

      En principe, avec son budget, on penserait qu’il puisse obtenir un condo de près de 3500 pc. Je crois que c’est assez pour madame Concombre et lui. Par contre, une recherche rapide sur le net indique que de tels appartements sont difficiles à trouver. Bien souvent, on nous propose des maisons qui seraient un downgrade significatif pour notre Concombre. Mais j’imagine que chercher fort, on pourrait trouver.

      Une petite réflexion comme ça.

    • GarthTurner

      17 mars 2015
      17h37

      mathieu30 17 mars 2015 15h02

      J’espere que lorsque l’effet de la Mari sera estompé vous aurez l’amabilité de nous dire dans quel post j’ai insinué que ce logement est “beau”. Profitez-en pour nous decrire aussi le chez-vous.

      Besides le 10 min du metro ca vient pas de moi, c’est dans l’annonce et ce n’est pas précisé si c’est à pied, en motoneige, en auto ou par avion

      Comme d’habitude, notre faux garth nous donne un lien sur un choix d’un appart pas cher qui vaut la peine selon lui et vient dire exactement le contraire dans un autre échange.

      Je comprends tellement pas pk il continue à venir polluer se blogue à part de la frustration d’avoir passé à côté du bateau….

    • @arnolde, ah les aubaines en location, ça existe encore! J’habite tout près du secteur de LeHunter depuis 12 ans, même grandeur (avec en plus une pièce au sous-sol) pour un peu moins cher (le loyer avait été loué à un ami du proprio pendant 20 ans avant mon entré, et les règles interdisait une hausse importante^^). Mon voisin d’en bas paie plus du double, mes voisins d’en face sont nouveaux, car les appartements ont été transformé en condos… entre 250K$ et 400K$. Pour ma vie à Montréal, je ne trouve aucun condo qui économiquement est plus avantageux. Comme Elvince le dit, à ce prix-là, je reste en appartement! (ce qui n’empêche pas d’avoir une belle maison devant un lac pour les vacances et qui servira à la retraite, là être proprio était mieux que locataire)

      Et à noter, avant j’étais sur le plateau, rue Bordeaux, mon loyer était de 600$/mois pour un 6 et demi avec boiserie… quand j’ai quitté pour prendre l’autre (à 430$ à l’époque, pour une pièce de moins), j’ai quitté au milieu du mois, et le proprio était content, il m’a alors dit : « je vais enfin pouvoir louer à un meilleur prix, j’ai une file d’attente pour ton loyer » (il a loué à 1300$ après mon départ). Les aubaines sont rares, mais elles existent.

    • m.rustik,
      les aubaines sont rares mais elles existent, vous dites.

      Peut-être! mais elles sont si rares quelles sont anecdotiques!

      Dans les faits, inutile pour fin d’analyse du fameux débat acheter ou louer

    • Personnellement, pour revenir sur le post à guillaumetd, la question plus importante est combien de temps pensez-vous habiter ce condo?
      Si vous pensez habiter ce condo au moins 10ans, faites ce qui vous voulez et attendez la bonne occasion pour vous.
      Par contre si vous pensez vendre d’ici 10ans dans l’optique de bâtir une famille par exemple, je vous conseillerais simplement d’upgrader votre logement selon votre convenance.

    • mathieu30 18 mars 2015 11h07
      “Comme d’habitude, notre faux garth nous donne un lien sur un choix d’un appart pas cher qui vaut la peine selon lui et vient dire exactement le contraire dans un autre échange.”

      Il semble que l’effet de la Mari ne soit pas complètement passé (peut-etre qu’il ne passe jamais chez vous).
      A date, je n’ai fait aucun commentaire ni donné aucune opinion sur la qualité de ce logement.

      “Je comprends tellement pas pk il continue à venir polluer se blogue à part de la frustration d’avoir passé à côté du bateau…. ”

      Vous avez le droit d’avoir et d’exprimer cette opinion, je devrais avoir le meme droit et ainsi pouvoir “polluer se blogue”. Priceless!

      Juste se rappeler que si vous arrosez, soyez prêt à en recevoir.

    • m.rustik 18 mars 2015 11h09

      Soit chez vous est un trou, soit vous n’habitez pas à Montréal.

      Est-ce qu’il vous arrive aussi de rater le Bateau, le Taxi, le train, le rickshaw vers chez vous près du lac?

    • Arnole

      Ajouter à votre liste que GT = m.rustik .

    • favori

      Vous pouvez appeler cela du petage de bretelle, moi j’appelle cela rétablir les faits. C’est tout.

      Mon but n’est pas de devenir riche. Mon but est d’avoir une excellente qualité de vie, pour moi et ma famille.

      Ah oui: quand le drain francais va peter, ca va me couter 30 000 $. 1% de la valeur de la maison.

      Quand le drain francais de votre bungalow de banlieue va peter, ca va vous couter 15 000 $. 5% de la valeur de votre bungalow de banlieue. Ca ca mange de la plus-value.

      On peut parler de toits, fenetres, fondations, etc… si vous voulez.

    • ConcombreMasque 17 mars 2015 23h23

      Oh Boy! 23h23 vraiment? À bloguer sur mon cinéma maison, sur mon avion raté et mon St Graal ?
      What a life!

      À cette heure là j’étais entre les bras de ma blonde et de Morphée, avec des fluides …
      OK ce serait inaproprié que je ne termine cette phrase.

    • Gerard

      J’ai habité en condo pendant plusieurs années, dans une tour ordinaire au centre-ville et dans une des tours les plus luxueuses de l’Ile des soeurs.

      Plus jamais.

    • @ConcombreMasque

      J’habite au centre-ville …
      Et ne vous inquiétez pas pour mes réparations. Je transforme les cabanes de tous types. Et les copains, quand ils doivent se taper une maison de parvenue avec un client un peu trop chiant peuvent garantir une chose, une facture gratinée. De même il y va de la délicatesse de la rétrocaveuse dans les pétunias.

    • Concombre 12h19

      Noté.

      Au sujet des escomptes, à date, soit ces gens ont accès à une information privilégiée qui leur permet de profiter au maximum des règles de la Régie (ou bien ils rachètent des baux), soit ces gens habitent le même logement depuis longtemps.

      Dans le premier cas, ils ont raison que c’est un genre de “lifehack”. Par contre, ça ne permet généralement que de louer de vieux logements peu rénovés.

      Dans le second, ce qu’ils tirent d’un bail qu’ils détiennent depuis longtemps est une bien mince consolation pour avoir manqué la hausse du marché immobilier des 15 dernières années.

      PS: elvince dira que des gens louent aussi à 5% de la valeur marchande du logement dans le neuf. Il y a du vrai là-dedans. Mais c’est un peu plus rare; aussi on ne parle pas de 600$ pour 750 pc. Sans compter qu’il y a un risque plus élevé que le proprio vende à un acheteur qui veut occuper le logement.

    • #Me

      les logements sont moins cher dans le quartier Grek

    • Favori

      Yawn.

    • Je viens de comprendre le secret de Baghdad Gaby l’homme au court laser pour avoir un logement miniscule, mais qui étrangement dispose d’autant d’espace que chez moi.

      http://www.lapresse.ca/maison/decoration/amenagement/201503/18/01-4853295-quatre-pieces-en-une.php

    • Je pensais avoir un bon deal pour mon 4 1/2 à 845$/moins près du marché jean-talon. En faisant quelques recherche sur l’heure du lunch, c’est facile de trouver quelque chose de bien entre 700-900$ par mois dans les quartiers centraux de Montréal.

    • Favori 9h10
      Concombre nous a déjà mentionné que ça lui coûtait environ 60K/an pour sa maison. Avec ses fonds immobilier US, ça doit se payer tout seul. Je ne suis pas trop inquiet pour lui.

      Gérard 10h13

      Concombre nous a déjà fait part de sa volonté de mourrir dans sa maison,le plus tard possible bien sûr.

    • On est presque voisins, lesir…

    • Opto

      Bah, puisqu’on me traite de Brian Williams, de parvenu, et qu’on dit que je me pete les bretelles, je me gardais une petite gêne.

      Parce que mon revenu annuel de toutes sources n’a aucune commune mesure avec celui du chauffeur de bus préféré de favori, lol. Mais bof.

      Je vous engage comme biographe.

    • Favori

      Tiens, pour vous faire plaisir, j’ai fait 20 000 $ a la bourse aujourd’hui.

    • Concombre,

      C’est ca que l’on dit, ca prend de l’argent pour en faire ( C’est vrai que la bourse a bien été aujourd’hui ( surtout le sp500).

      En passant, vous avez dit avoir investi aux usa en empruntant sur votre maison.
      Ce n’est pas vous qui avez discuter longuement avec un GT sur le meilleur placement boursier ou immobilier?
      Votre réponse était que l’effet de levier en immobilier faisant la différence.

      Me semble que vous utilisez ( comme moi) l’effet de levier à la bourse aussi, non?

    • tesla

      Je l’utilise a la bourse également, parfois, et en modération.

      Un gros effet de levier est un “given” dans l’immobilier, même pour monsieur madame tout le monde, alors qu’un effet de levier a la bourse n’est pas pour monsieur madame tout le monde.

      Dès lors, ca me fait rire quand je lis vrai Garth comparer les rendements de la bourse depuis 10 ans avec le rendement immobilier durant la meme période, sans tenir compte de l’effet de levier “naturel” en immobilier…

    • Concombre

      Votre biographe? Hum,il y aurait déjà de quoi écrire quelques paragraphes.
      Il y aura des frais cependant. On s’appelle et on déjeune? :)

    • Opto

      Bah, de toute facon, une vie d’agent immobilier, c’est trop plate pour être raconté…

      Docteur en laser par contre, bien que pas payant, c’est rempli d’excitation.

    • @ConcombreMasque
      Sur quel côté l’effet de levier va t-il basculer dans les 5 prochaines années?

      ”j’ai fait 20 000 $ a la bourse aujourd’hui” Avez-vous vendu?

    • @ConcombreMasque
      Vos derniers posts illustrent à merveille la profondeur de votre réflexion sur l’immobilier.

    • @Opto
      Pour générer 60 K il faut 3 M. Les t bonds 10 ans sont à 2 % …

    • lesir, 18:15

      Vous etes de ceux-la?

      favori, venant de quelqu’un dont le fait d’arme sur ce blogue est son intervention assez hallucinée sur un 100 $ qui roule dans un village, vous m’excuserez de prendre votre remarque à la légère. Je n’investis pas dans les t-bills. C’est pour les vieux.

      Je partage mes expériences em immobilier. Comme proprio de maison, ancien proprio de condo, ancien proprio de locatif, et comme investisseur dans des fonds de placement privés aux États-Unis.

      Et vous?

    • Je ne suis pas un grand fan du leverage en bourse… C’est très dangereux.

      Pourquoi plus jamais dans un condo dans une tour au centre-ville Concombre?

    • favori,

      avec un peu d’ouverture d’esprit et un compte autogéré vous pouvez acheter :

      1- Valener: compagnie publique détenant une participation dans Gaz Métropolitain: entreprise réglementée dont les profits sont quasiment garantis.
      Dividende annuel 6% en baisse car l’action qui fluctue peu a grimpé dernièrement.
      Historiquement le rendement était plus près de 7%. Cette action fluctue d’une année à l’autre de pas plus de 10% à la hausse ou à la baisse
      2- Cominar, fiducie immobilière québécoise, la fluctuation boursière est plus élevé ( +- 20%) dividende près de 8%

      J’oublie toutes les banques canadiennes dont le dividende est plus élevé que 4%, les télécoms aussi, etc.

      On parle ici d’un rendement à long terme de 2 à 4 fois celui des bon du trésor.

      Comme le dit CM les T-bills c’est vraiment pour les ti-vieux!

    • favori,

      C’est vrai que l’on peut rester locataire et placer son argent économisé grace à son loyer ridicule dans les CPG ( certificat de pauvreté garanti)

      Petite vie!

    • DJIA +1.27%
      S&P 500 +1.22%
      NASDAQ +0.92%

      Vous avez $2M en bourse?

    • favori,

      la bourse ce n’est pas si sorcier que cela.
      petit exemple récent, fin septembre tout le monde s’énervait sur la situation économique et les marchés boursiers étaient nerveux comme on dit.

      Une entreprise comme Visa a vu la valeur de son action passer de 220$ US à 199$.

      Comme on dit , c’était un bon point d’achat!

      Aujourd’hui , l’action est à … 272$US un petit gain de 35% en moins de 6 mois pour un titre qui n’est pas ce qu’on peut appeler un penny stock.

    • lepouchon,

      être investi en Us fait que la baisse du dollar canadienne nuit pas.

      Depuis le début de 2015, gain de 5% juste avec la baisse du dollar

    • @tesla1959
      Je ne proposait pas de plan d’investissement. J’ai mentionné les t-bonds 10ans parce qu’il représentent le taux d’actualisation.
      Vous calculez vos rendements par rapport a quoi ?

    • La seule expérience en immobilier du péteux semble être la possession d’un bungalow.

      Effet de levier sur un immeuble qui n’a pas de revenu. Oui oui on se met riche avec ça…
      En gageant sa maison, qu’on a payée avec son argent, après impôts, a la bourse qui est a un haut historique et totalement déconnecté de l’économie réelle. Le pire conseil financier qu’on puisse donner ces temps-ci …

      Si je gagnais 20 000 par jour je serais pas ici a dire des niaiseries pareilles.

      Et je ne donnerais pas ma maison en garantie (levier de 1 pour 1) pour des papiers eux même” leverer” à 50 ou 80 x.

      Pette de la broue tant que tu veux… La bêtise ne se lave pas.

    • Je suis d’accord qu’il y a de très bonne opportunités à la bourse en ce moment. Des titres de qualités pour pas cher. Probablement l’inverse du marché immobillier.

    • Surtout au Canada par contre : les titres pétroliers respectables (CNQ et TOU vite de même mettons). Ça vaut le détour selon moi!

    • pouchon

      10 000 actions d’AAPL.

      Favori

      Une grande partie de ma maison s’est payé avec les gains réalisés sur mes résidences antérieures, sans impôt. Duh. Et non, si vous aviez suivi ce blogue depuis plus longtemps, vous sauriez que j’ai longtemps été un investisseur immobilier relativement actif, alors que je suis maintenant un simple proprio de maison (c’est un cottage en passant) et investisseur passif dans l’immobilier américain.

      Je peux vous parler de flip, de conversion de plex en condos, de la vie en condo, de la vie de proprio de logement,etc… J’ai tout fait cela. A petite échelle, mais quand même.

    • Voulant vendre mon duplex au coeur du Plateau, j’ai fait faire une étude de comparables des duplex vendus en 2014. Résultat: ils ont baissé d’au moins 50 000$ depuis 2012 où j’avais aussi fait faire une étude du marché. C’est pas scientifique, mais ça donne une bonne idée. Il faut dire que les taxes ont par contre explosé compte tenu que le rôle d’évaluation a également explosé sur le Plateau.

    • Bibianne

      Ils n’ont pas baissé le taux/100$ pour contrebalancer?

    • 18 mars 2015
      15h17

      Tiens, pour vous faire plaisir, j’ai fait 20 000 $ a la bourse aujourd’hui.

      Ça ouvert à 127$ et c’était à 129$ environ à 15h20. Votre call semble legit. Par contre vous avez aussi perdu 10,000$ à partir de maintenant (128$ à 12h25).

      Que faites-vous avec 10,000 actions de Apple?!? C’t'un beau petit pactole ça!

    • Vous avez raison les taxes ont explosé surtout pour les plex. Les taxe municipales+scolaires de mon proprio sont passées que 3400$ à 6100$ depuis 2007. C’est beaucoup moins intéressant à la revente.

    • lepouchon 19 mars 2015 10h38

      Prudence avec tout ce qui est pétrole. Possible qu’on n’ait pas encore touché le fond (offre encore en hausse). Un deal avec les Mulah (Iran) aggraverait le problème.

    • opto85

      Les taux sont fixés par la Ville de Montréal. Donc quand les rôles d’évaluation ont explosé sur le Plateau et dans le Sud-Ouest (par rapport au reste de la Ville), ils se sont retrouvés à payer un plus grand pourcentages des taxes récoltées par la Ville. Des endroits comme RDP/PAT/Mtl-Nord et Pierrefonds ont vu leur fardeau diminuer d’autant.

    • pouchon

      Et oui, et on peut aussi dire sans aucune gêne que j’ai perdu 50 000 $ depuis le peak. Et C’est vrai. Même si je n’ai pas acheté a 133 $, ni vendu èa 128 $. Pauvre lesir, il devrait bien s’entendre avec le king du “paper loss”, Baghdad Gab.

      C’est 100% de mon portefeuille. Aucun autre titre.

    • “C’est beaucoup moins intéressant à la revente.”

      Dude, c’t'un miniplex. Votre proprio va tellement passer à la caisse lors de la revente, c’est même pas drôle. Ka-ching.

    • Eh bien. On dit que le ridicule ne tue pas. Que dire du ridicule “virtuel” et anonyme dans ce cas-ci.

      Preuve qu’on peut dire n’importe quoi sur un blogue.

      Je persiste donc et signe, d’autant plus que le gars en question n’est pas assez fou pour dévoiler les véritables renseignements personnels pertinents qui permettraient de déterminer si tout ce qu’il raconte est vrai… :)

      Ces propos sont intéressants et je suis plus souvent qu’autrement d’accord avec son analyse, sauf quand il mentionne sa condition personnelle, le seul d’ailleurs à faire ça ici.

      Sans rancunes. :D

      Dans un autre ordre d’idées, il fut très intéressant de voir hier après-midi la réaction à chaud respective des marchés “bonds” et “stocks”, tous deux en hausse, suivant l’annonce de la Réserve fédérale. D’un côté, les marchés indiquaient leurs appréhensions et leur manque de confiance par rapport à la situation économique et budgétaire aux États-Unis à moyen terme. De l’autre, ils ont été ravi d’apprendre que le coût de l’argent demeurera bas pour un bon beau temps, permettant ainsi de pomper davantage le marché boursier.

      Sans oublier, bien entendu, d’autres facteurs comme la guerre des devises et la force du dollar américain.

      Donc, le “systemic risk” continuera de gagner sur le “moral hazard” à moyen terme.

    • Gerard

      Le premier % d’augmentation de valeur au rôle était gross modo “protégé” de hausse de taxe (au-dela de “l’inflation”) par la baisse de taux. Et X% était un chiffre assez élevé lors du dernier rôle (20% il me semble, mais j’y vais de mémoire).

      Sur le Plateau, je crois que les propriétés avaient explosé de valeur de 35% entre 2009 et 2012. Le premier X%, soit plus de la moitié de la hause, est assujetti a une hausse de taxe a l”inflation”. L’excédent est lui pleinement assujetti.

      Et effectivement, si un proprio avait vu la valeur de son immeublre augmenter de moins que le X%, c’est une baisse de taxe (sauf la composante inflation) qu’il a recu. Mais ca nos locataires ne viennent pas nous en parler.

      Pauvres proprios du Plateau….

    • CM,

      Règle d’or du placement, être diversifié ca vous dit rien?

      parce que ce que vous faites ca s’appelle plus de la spéculation pas de l’investissement.

      Pas que je n’aime pas le titre, mais comme le dit si bien Warren Buffett , personnellement je ne sais pas qu’est ce que va vendre Apple ou ses compétiteurs dans 5 ans… eux n’ont plus d’ailleurs. Quelle technologie sera rendu la meilleure, etc

    • Gerard

      Les arrondissements fixent aussi un taux de taxe. Le Plateau est l’un des plus gourmands si je me rappelle bien.

    • CM,

      Bien d’accord par contre avec votre point, que l’action soit à 128$ est montée à 133$ rebaissée à 125$, on s’en fout!

      C’est la tendance à long terme qui compte.

      Ca m’amuse les confrères qui sur l’heure du midi regarde leur téléphone pour commenter le Dow a monté de 1.2% etc.

    • tesla

      Bien sûr que oui, je connais toutes les phrases creuses du domaine de l’investissement bouriser. Celle-la est l’une des moins pire (de loin). Les pires sont les autres que Baghdad nous a servi au cours des derniers mois

      Je n’ai jamais prétendu etre un bon investisseur boursier. Si ca peut, je fais cela en dilletante. Je tradais des options sur index à 19 ans dans mon compte DIsnat ouvert avec quelques milliers de dollars, alors le mot “spéculation” n’a pas le même sens dans mon vocabulaire q

      Et j’ai deja dit sur ce blogue il n’y a pas si longtemps que je ncrois que je détiendrai plus ce titre au 31 décembre 2015. Parce qu’une fois le pent-up demand du iPhone 6 passé, je ne trippe pas.

    • *que dans le votre, j’imagine.

    • @ConcombreMasque
      La dernière fois que mon proprio est passé à la caisse, c’était pour emprunter pour la toiture.

    • Je ne crois pas que diversifié son portfolio vs investissement vs spéculation ont rapport.

      Vous pouvez investir en diversifiant. Vous pouvez spéculer sans diversifier. Vous pouvez investir sans diversier. Vous pouvez spéculer en diversifiant. J’ai toutes les possibilités?

      Je comprends très bien Tesla par contre.

    • Avec un pactole comme ça je m’amuserais… wow… Un peu de TGL, TOU, CNQ, ATH, BBD, SNC, ATD, ENB, WSP, BAC, WFC, C, GOOG, AAPL, HAL, UTC, GE, BRK

    • Ça serait Noël… Pourquoi pas BRK.A Concombre?! Come on pour le swag!!

    • En plus c’est le “greatest” qui gère ton argent. Pas fou quand même!

    • tesla

      Malheureusement non, ce n’est pas la tendance a long terme qui compte pour moi. Je n’ai probablement jamais plus de quelques mois, dans ma vie…

      Sinon, c’est trop plate. Comme la diversification d’ailleurs. Suis-je un modèle a suivre? Absolument pas.

      confrères? Vous êtes dans quel domaine si je peux être indiscret?

    • Gerard

      Je l’explique mal dans mon post de 13:47. Pour le bénéfice de toutes les nouilles qui pensent que les taxes ont explosé a un rythme similaire a celui des hausses de valeur, ne vous gênez pas pour mieux l’exprimer…

    • Daffy

      Il ne va pas quand même nous donner son adresse et ses numéros de comptes :)

    • cré lesir, la mauvaise foi incarnée.

    • pouchon

      Ben vous voyez, je crois que c’est moi le greatest, lol

      Me semble que c’aurait du être évident, non?

    • Concombre

      Le point, c’est qu’à Montréal, il faut comparer la hausse de valeur d’une propriété à celle d’une propriété typique sur l’île pour établir la hausse du compte de taxe. Si elle est typique, le proprio subira l’augmentation de taxe typique (i.e. le 2-3 % que l’on lit dans les nouvelles). Si cette augmentation est hors-norme, la hausse de taxe sera hors-norme. C’est comme dans les autres villes. Sauf que les variations sont très grandes d’un arrondissement à l’autre.

      That said, je crois que l’on dit la même chose.

      Pour la taxe spéciale, c’est essentiellement parce que la ville centrale a une formule pour distribuer les sommes aux arrondissements qui a tendance a avantager les arrondissements périphériques. C’est un des nombreux exemples de la mairie centrale qui joue très dur avec la mairie du Plateau. (d’autres exemples: la péripétie de la hausse des parcomètres; la ville centrale qui accuse le Plateau d’être responsable des retards dans les grandes artères Nord-Sud, alors même que la ville centrale bloque la moitié de Du Parc…)

      Au sujet de Tesla, il me semble qu’il nous a sorti un “buy low, sell high” dans ses premiers moments ici. Si je ne me trompe pas, il nous a aussi indiqué être Gaetan-T, sous un nouvel alias, afin de ne plus être accusé d’être GT3.

    • Daffy

      Je dois donc en conclure donc que vous ne connaissez pas de fiscaliste, ni de résident de VMR, 2 moyens assez simple (surtout le second) que nous aurions pu utiliser pour que vous cessiez de constamment remettre mes écrits en question.

      Si vous pensez a un autre moyen d’établir la véracité de mes dires, sans que je doive m’identifier, je vous en prie, faites m’en part, j’aimerais dissiper vos doutes infondés.

      Et je ne suis pas le seul: la plupart des gens ici ont donné, a un moment ou a un autre, des détails sur leur situation personnelle. Y compris notre ami Baghdad Gab, notamment lorsqu’il a crashé et burné, le 23 juin 2014.

      Vous savez, j’apprécierais que vous riiez ou remettiez en question mes opinions. Mais que vous remettiez en question ce que je suis, en l’absence de toute indication contraire, je trouve ca d’un moche sans nom.

    • Les vrais professionnels sont contents contents du rapport Godbout.

    • Ou pas, lol!

    • http://www.lapresse.ca/actualites/justice-et-affaires-criminelles/201503/19/01-4853823-fraudes-et-complots-immobiliers-quatre-arrestations.php

      On parie combien que Lesir ou Curieux va nous dire que la hausse des prix est due a cela?

    • @ConcombreMasque
      Je me suis jamais vraiment demander si votre histoire est vrai ou non, en réalité je m’en fou. Par contre soyez compréhensif avec nous, un homme de 40ans multimillionnaire, qui habite une maison de 3 000 000$, qui a femme et enfants (qui étudient à brébeuf), qui mange tout les semaines dans les meilleurs resto du centre-ville et qui ne jure que par son statu social……..et qui blogue 24/24 7/7 c’est vraiment bizarre.

      Malgré que je suis rarement d’accord avec votre vision de la vie, j’ai quand même un certain plaisir à vous lire.

    • Lesir

      Et pourtant, c’est ma situation. Ce n,est pas celle de monsieur madame tout le monde, mais il y a polusieurs centaines de personnes dans une situation similaire, alors je ne trouve pas cela si incroyable que cela. Ma fille va fort probablement aller au PSNM par contre.

      Le rat race des avocats, c’est entre 22-23 et, disons, 35 ans. J’ai travaillé comme un fou durant cette période, devenant associé a un très jeune âge, et batissant une pas pire clinetèele très rapidement. Avec les enfans, j’ai décidé de ralentir le rythme, alors que plusieurs continuent a bosser comme des enfants, et font significativement plus d’argent que moi.

      Si j’avais eu autant de hobbies durant cette période, c’aurait été surprenant. Mais aujourd’hui, dans la position ou je suis, c’est la chose la plus facile au monde. D’autant plus que j’ai été chanceux (timing parfait) dans l’immobilier et y ai toujours fait d’excellents moves, tant au niveau résidence que placements.

      Bien manger a Montréal c’est des pinottes.

    • a bosser comme des enfants…. lol. comme des fous

    • PS: la valeur de ma maison est disproportionné, relativement au reste de mes avoirs. C’est un choix que j’ai fait. J’aime mieux profiter (et faire profiter ma famille) de mes actifs que de les regarder sur un écran d’ordi.

      D’ou la cave a vins et les quelques oeuvres d’art.

    • CM ,

      Confrères, non Gérard a rappelé mes débuts sur le blogue, je suis VP Finance.

      Pour AAPL, vendre avant Noel ca a du sens. Mais Pas mon genre de placement.

      Je serais plus BRK.A. Tu l’achètes et l’oublies 20 ans.

      A la bourseje suis long terme comme en immobilier en fait.

      Un peu ce que l’on s’évertue à expliquer aux locataires inpénitents.

      Devenez propriétaire et dans 25 ans vous n’aurez plus de dette et si le bien est bien situé ( genre VMR ) la plus-value serait bonne

    • Concombre

      Pour le rapport Godbout, voulez-vous dire que vous trouvez que de telles réformes auraient de l’allure pour la société, mais qu’elles seraient nuisibles aux professionnels de l’impôt?

      Ou le contraire?

      PS: Je trouve que le bouclier fiscal est une très bonne idée. Ça fait des années que je trouve que les Scandinaves font beaucoup mieux que les Nord-Américains pour garantir que les gens ne payent pas des taux marginaux effectifs démoniaques.

      PPS: Je suis surpris que leur réforme ne se penche pas davantage sur la place de l’impôt foncier. C’est une des taxes les plus efficaces économiquement, assez progressive, tout en étant relativement difficile à éviter.

    • L’impôt foncier a le désavantage de taxer un bien qui , à la base, ne génère pas de revenu.

      Donc on taxe en fonction de la valeur d’un bien qui n’est pas liquide. De là, la problématique de certaines personnes à la retraite qui habite dans des quartiers ou la plus-value des maisons a été grande mais dont les revenus de retraite permet difficilement de payer les taxes municipales.

    • Concombre 8h42

      Proportionnellement parlant, ma situation au niveau de mes avoirs se compare à la vôtre, sauf qu’on divise le tout par 6 ou 7 me concernant.
      Certains de mes collègues sont très riches parce qu’ils travaillent énormément, ce que j
      ‘ai choisi de ne pas faire. J’ai privilégié le temps passé en famille et mes enfants me reconnaissent encore aujourd’hui. Ils ne pourront jamais me reprocher de ne pas avoir été présent. Priceless comme dit l’autre…
      Vous avez pu avoir l’opportunité de profiter des deux situations dans votre cas.
      pendant ce temps, GT2 fait profiter de ses actifs à sa famille sur son écran d’ordi.

    • Je suis d’accord avec le rapport en général. Au niveau des particuliers, il faut avoir les mêmes taux qu’en Ontario je crois. Baisser le taux des entreprises de 11.9% à 10%? Bof. Je baisserais la taxe sur la masse salariale avant je crois.

      On doit pas se demander pourquoi les professionnels de ce monde vont travailler en Ontario.

    • @Gerard_Desjardins
      En gros, le rapport Godbout va dans le bon sens, taxer la consommation et réduire l’impôt sur le travail.
      Par contre, si le gouvernement veut diminuer la dette et non pas ralentir l’augmentation, c’est un remède de cheval qu’il a besoin.

    • @sur le rapport Godbout

      C’est des recommandations qui me sont ultra avantageuses (sauf en ce qui concernent les livres). Je suis pratiquement d’accord avec les principes du rapport comme mentionné par Lesir3. La seule problématique que je vois est celle des familles défavorisées qui ne profiteront pas de la baisse d’impôt (souvent ils n’en paient pas) et qui verront leur paiement de consommation augmenter. J’espère qu’il y aura des solutions pour eux.

    • Pour ma part, la seule façon que je vois de remettre de l’argent neuf dans le système serait de taxer / imposer le patrimoine familial lors de la succession. J’ai l’impression que c’est peut-être ce qui va arriver en Europe. Les pays de la zone euro comme l’Italie, France, Espagne, Grèce paieraient leur dette rapidement et ne seraient plus à la remorque des marché financiers. C’est rêver en couleur…..je sais

    • Guillaume

      Ils prévoient augmenter le crédit d’impôt sur la TVQ.

    • opto85

      N’exagérez pas, la famille de GT carré profite de leur VUS haut de gamme…

      GuillaumeTD
      Le bouclier fiscal servirait à aider les familles défavorisées à gagner davantage de revenus sans perdre un montant égal de prestations. En combinaison avec le crédit d’impôt TVQ (comme le mentionne opto85), ce serait une belle avancée.

      Tesla
      11h00
      Je comprends ce que vous avancez. D’un autre côté les impôts fonciers taxent, d’une certaine façon, le train de vie. Habiter un logement dispendieux équivaut, à bien des égards, à consommer un bien de luxe. Le taxer selon sa valeur ne m’apparaît pas plus problématique qu’il ne le faut. En pratique, ça voudrait dire que Québec devrait transférer plus de responsabilités aux villes et commissions scolaires, qui ajusteraient leurs taux de taxation, et assurer un système de redistribution des municipalités/commissions scolaires riches aux municipalités/commissions scolaires pauvres.

    • Un mesure peu commenté dans les médias mais qui peut avoir un grand impact économique. Le rapport Godbout recommande d’éliminer complètement l’exemption de 50% sur le gain de capital. Pas sûr que ça fasse le bonheur de grand monde ici. Pas le mien en tout cas.

      Pour le reste substituer l’impôt sur le revenus par plus de taxes à la consommation est correct en théorie. Le problème est qu’au Québec on est déjà “accoté” question taxe par rapport à nos voisins. Ça revient à dire ce que je dis souvent, on a déjà bouffé notre marge.

    • @opto

      Ça risque de ne pas couvrir les augmentations de taxes sur la cigarettes, l’acool et l’électricité. C’est peut-être un préjugé, mais les fumeurs semblent plus présent chez les familles défavorisées.

      Je dois dire que j’ai peu de pitié pour un adulte fumeur et sur le chômage. Mais, j’ai la plus grande empathie pour les enfants de ceux-ci. C’est surtout eux que j’aimerais qu’on oublie pas.

    • Gerard, 9:28

      Non je faisais référence aux nouveaux taux d’impôt corporatifs.

    • Gerard

      C’t'une minoune.

    • On doit pas se demander pourquoi les professionnels de ce monde vont travailler en Ontario.

      Ca n’a pas grand chose a voir avec la fiscalité, en tout cas. Ni hier, ni si ce rapport était adopté.

      11.9 a 10, c’une une baisse de presque 7% de l’impôt (si on regarde les taux combinés). Quand même pas pire, non?

    • tesla

      La plus-value ne sera pas bonne dans 25 ans. Elle sera excellente.

      Il va y avoir plein de jeunes qui vont hériter de fortunes familiales et qui vont se battre pour les quelques centaines de maison vraiment intéressantes.

      Comme disait l’ami Blais (RIP), je vais sortir le popcorn.

    • Rapport intéressant, surtout en ce qui concerne les baisses d’impôts et les taxes (celles sur le tabac, l’alcool et l’essence en particulier). Faudra voir si ils décident d s’en inspirer ou si ils nous dessinent un autre fiasco a la manière des garderies pour des raisons purement électoralistes.

    • M. Brasseur

      Moi je n’ai aucun problème, au plan de la politique fiscale, a ce que l’on impose plus ce que l’on gagne en se pognant le beigne sur la beach que ce que l’on gagne à la sueur de nos fronts.

    • out.

    • On va aller magasiner en Ontario et dire bonjour à Dan!

    • Opto

      Sorry, no candy!

      A la page 84 du rapport, il y a un footnote concernant les nouveaux postes de perception de la TVQ a la frontière de l’Ontario.

    • J’ai comme l’impression que certains voient ce rapport comme une solution miracle. Ais-je tort?

      On n’a plus vraiment de marge de manoeuvre…

    • @lepouchon
      Ais-je tort? Je pense que oui.

      Le rapport à ”2.5 millions’’sera mis sur la tablette et ramassera la poussière en attendant de rejoindre la poubelle.

    • Plusieurs problèmes avec les propositions de ce rapport.

      Quand on parle de fiscalité il faut toujours se comparer et éviter les déséquilibres trop grands face à nos compétiteurs directs, dans ce cas nos voisins canadiens et américains. Or force est de constater que cela réduit beaucoup notre marge de manœuvre. Par exemple le rapport suggère de taxer 100% des gains de capitaux au lieu de 50%, cela placerait tous les investisseurs Québécois à un net désavantage par rapport à ceux des autres juridictions, pas besoin de beaucoup d’imagination pour entrevoir un possible exode de capital qui même si limité serait bien malvenu dans un contexte où on espère relancer la croissance donc l’investissement.

      Un raisonnement similaire s’applique pour la TVQ, les consommateurs sont de moins en moins captifs, est-il bien raisonnable de risquer de pousser plus de consommateur Québécois dans les bras des compétiteurs en ajoutant au désavantage que supportent déjà nos détaillants?

      C’est bien beau vouloir stimuler le travail, mais si on reprend d’une main ce qu’on donne avec l’autre est-ce vraiment si brillant comme idée? Il ne faudrait pas oublier que le si vieillissement décourage le travail il décourage aussi la consommation, or le Québec demeure essentiellement une économie de consommateurs, toute mesure qui heurte la consommation risque de faire très mal. De plus le faible taux d’épargne va naturellement encourager le travail et décourager la consommation. Les mesures Godbout risquent d’ajouter de l’huile sur le feu.

      J’espère que le gouvernement restera prudent, ce dont le Québec a surtout besoin c’est de croissance économique et pour ça il faudrait un état qui prend moins de place et siphonne moins la richesse créée par les Québécois. Ç’est vers ça qu’il faut aller tranquillement et malheureusement les propositions de ce rapport ressemble à un mirage qui risque de nous retarder, encore une fois.

    • “On n’a plus vraiment de marge de manoeuvre…”

      C’est ce qu’on aimerait que l’on croit.

      http://www.wikirouge.net/wiki/images/2/23/Productivit%C3%A9TravailFrance.png
      http://www.wikirouge.net/wiki/images/5/51/ProductiviteTravailSalairesFrance.jpg

    • “pas besoin de beaucoup d’imagination pour entrevoir un possible exode de capital qui même si limité serait bien malvenu.”

      Votre imagination est trop fébrile quand vient le temps d’inventer des problèmes au Québec, M’sieur Brasseur.

    • J’aime bien la lettre de Leitao ce matin dans la Presse. Je le feel.

    • Un beau graphique même pas logarithmique et qui remonte quasiment à la révolution francaise.

      Et d’aucune pertinence à la discussion en plus.

      Vous êtes en train de nous refiare le coup de 100 $, favori?

    • En fait favori, votre premier graphique gagne aisément la palme du pire graphique de l’histoire du blogue.

      Félicitations pour votre beau travail!

    • @ConcombreMasqu

      Oui de la révolution française. Un grand événement pour la population de l’époque. Et encore d’actualité. Pour tout ceux qui s’étire un peu trop le coup en cette période de grands bouleversements elle devrait être un exemple à étudier.

      Si vous étiez un peu plus perspicace vous auriez aussi remarquer que la source est un site communiste révolutionnaire.

      Si vous étiez un peu plus éveillé vous vous poseriez aussi la question à 100$, que tout le monde normal qui regarde ce graphique se pose.

      Mais comme la réponse et même la question vous embête et vous oblige à réfléchir, vous préférez tenter de ridiculiser le messager au lieu de pousser la discussion. C’est mieux qu’une onomatopée mais franchement si vous n’avez rien n’a dire … Encore un post à votre image. Bien mince.

    • Non favori, je ridiculise également le message. Votre graphique est d’une nullité sans borne, et par conséquent ne peut susciter une discussion intelligente.

      Je gagne énormément d’argent à réfléchir et conseiller. Incroyable, hein?

    • Quand le sage désigne la lune, le crétin regarde le doigt.

      Si vous ne désirez pas discuter pourquoi postez-vous ?
      Pour nous dire que vous êtes riche ?
      C’est pathétique.
      Comme je vous ai déjà dit, nous crier que vous êtes riche ne rajoute rien à la discussion. Si je vous disais que je suis fort, je vous convaincrais ? Et si j’étais plus riche ? Rien a voir avec la discussion. Comprenez-vous ? Ce n’est pas pertinent sinon qu’à montrer votre grossièreté.

    • Favori

      J’ai eu de multiples discussion enrichissantes, et intéressantes sur ce blogue.

      Vous nous avez pollué avec votre histoire du 100 $, puis avec le pire graphique de l’histoire du blogue.

      Vous vous trouvez hot? Sérieusement? Un petit reality check vous ferait le plus grand bien.

      Je ne sais pas quand j’aurais crié que je suis riche, car je ne crois même pas l’être. Mais je suis absolument persuadé d’être moins pauvre que vous. C’est facile à déterminer, en vous lisant.

    • Ok, donc on reprend la discussion :
      Productivité, aucune pertinence ? Valeur du travail, salaires, valeur des biens de consommation, de productions, puis taxes et impôts … aucune pertinence ?!? Aie.

      Sinon on discute de la valeur du fond de retraite du chauffeur de putput.
      Ou encore du magnifique conseil du monsieur payé cher, qui nous dit de donner en garantie notre maison pour acheter des actions en techno.

      @ConcombreMasqu

      Si je suis convaincu de votre capacité à encaisser, je doute de plus en plus de votre jugement.

      @chourave
      Tu devrais déménager.

    • Vous êtes un peu confus, Favori.

      J’ai emprunté sur ma maison pour investir dans des (2, de la même famille) fonds de placement privés immobiliers aux USA. Lesquels me génèrent un revenu annuel beaucoup plus élevé que le revenu de retraite de votre chauffeur de prout prout. Lequel a raté sa chance, s’il voulait vraiment faire de l’argent pour la peine.

      Nous discutions du rapport Godbout. La productivité du bon peuple n’a qu’un lien ténu avec ceci. Et votre graphique de clown n’apporte strictement rien à une telle discussion.

      PS: mes écrits ne constituent des conseils que pour ceux qui ont les moyens de faire ce que j’ai fait. Pour les autres, comme vous, je ne fait que relater les faits.

    • @ConcombreMasq

      Confus ? Non pas du tout.

      Si vous avez de meilleur rendement c’est qu’il y a plus de risques. Et risquer l’endroit ou l’on habite avec sa famille n’est pas très malin.

      La productivité a une corrélation directe et inverse avec le coût du travail, donc des salaires. Si on veut taxer, la valeur des salaires est un point important. Pas ténu.

      Voyez lorsque vous discutez vous mettez tellement d’attention a vous montrer que vous oublier de réfléchir.

      Et qu’est ce que vous savez de mon équité ? Vous parler sans savoir.

      Sans réfléchir, sans savoir, négation du risque, aucun idée de la relation productivité et travail, je dirais que vos post montrent que vous nous menez en barque depuis un moment et que vous n’y connaissez rien en immobilier. Justifier une discussion en argumentant qu’on est LE plus riche … “Priceless” comme dirait l’autre.

    • @ gg:

      Encore une belle petite fin de semaine dans les méandres de l’Internet et de ce blogue…

      Vous irez voir ceci:

      http://www.dailymail.co.uk/news/article-2941575/Brian-Williams-meme-pokes-fun-historic-moments-news-anchor-misremembered-lying-shot-Iraq.html

      Bonne semaine à tous! :D

    • favori

      Fallait suivre l’histoire depuis le début.

      J’ai remboursé mon hypothèque très prématurément, en effecutant ce que nous appelons (enfin il y a plusieurs appelation pour la chose, mais c’est celle que j’utilise et préfère) un “Singleton” Puis re-emprunté dessus, afin d’investir, tout en déduisant, grace la la manoeuvre, mes intérets.

      J’aurai pu faire comme les gens comme vous, et simplement laisser mon argent s’accumuler, puis l’utiliser pour faire des placements, au lieu de ce qui précède.

      Mon niveau de risque est légèerement inférieur a celui que vous auriez eu. Parce que ce sont les contribuables canadiens qui paient la moitié de mes intérêts. Capiche?

      Et ma maison n’est pas plus à risque que si j’avais suivi le chemin de monsieur madame tout le monde.

      C’est du 101 en gestion d’actifs et fiscalité, mais même cela semble vous dépasser.

      C’est en toute objectivité que je vous affirme m’y connaitre beaucoup plus en immobilier que la moyenne des participants de ce blogue. Je crois l’avoir d.émontré au fil de certaines interventions, auxquelles vous ne participiez pas, probablement parce qu’elles ne portaient pas sur des trucs bidons et mal amenés.

    • Pour votre 2e lecon Favori, vous pourriez retourner dans les vieux posts et trouver ceux ou je démontrais comment un professionnel incorporé peut tirer partie de l’arbitrage qui existe, en présence d’une maison de grande valeur, entre le loyer à la JVM de celle-ci et la valeur de la maison, dans les conditions de marché actuelles à Montréal.

      Pour votre part, je m’attends à ce que vous me sortiez un graphique démontrant l’évolution des taux d’intérêts depuis l’époque médiévale. Je sais que ca vous démange.

    • @ConcombreMasq

      Je ne vois pas ce qu’il y a de spécial à déduire les intérêts sur un investissement …
      C’est du niveau assez de base pour un fiscaliste.
      Si vous aviez des revenus d’autres sources, ce n’est pas les placements qui ont payé la maison … Du 101 comme vous dites. Si vous étiez plombier j’espère que votre drain fonctionnerait … mais y’a pas de quoi péter de la broue.

      Surtout si vous ne voyez pas de lien entre travail et productivité …
      Là vous avez raté la leçon.
      Et exposer vos bobettes ne changera rien au fait que vous ne comprenez pas cette corrélation.
      Et là on parle de 101 pour vrai.

    • favori,

      Ben oui la productivité a augmenté depuis 1960.
      Et après?
      Quels sont les gains de productivité au Québec au cours des 15 dernières années.
      Ca ca serait pertinent pour démontrer votre point.

    • daffy_duck75 23 mars 2015 07h16

      Priceless.

    • @tesla1959

      Au Québec la productivité a augmenté de 32 % au cour des 30 dernières années.
      Les salaires eux ont fait 15 %.
      La plus-value augmente donc au détriment des salaires.
      Mais ce n’est pas tout, la valeur des produits aussi diminue.
      Donc l’impôt sur le revenus des particuliers est plus cruel et les taxes sur les produits ponctionnent plus. De là une partie des problèmes d’un ministre qui ne contrôle ni la monnaie ni les frontières.

      Mais il y a aussi les effets sur le capital et les moyens de productions.
      Pourtant la productivité est une excellente chose, on travaille moins pour fabriquer plus. Alors, on commence a comprendre ou est le problème ?

    • Favori
      “Je ne vois pas ce qu’il y a de spécial à déduire les intérêts sur un investissement …
      C’est du niveau assez de base pour un fiscaliste.”

      Non! C’est du niveau assez de base pour tout investisseur.

    • Favori, ou l’art de s’amener dans un discussion comme un chien dans un jeu de quilles, pour après reprocher aux gens leur manque de connaissance alors que ceux-ci ont clairement signifié qu’ils n’avaient pas l’intention de discuter du sujet si mal avancé par lui…

      Je suis exactement dans la même situation financiere que bien des gens (portefeuille de placements, et maison avec hypothèque), à la différence près que moi je déduis mes int.érêts, et la plupart des gens non. Mais évidemment puisque je vous mène en barque, je devrais faire comme monsieur madame tout le monde, non?

    • tesla1959

      Depuis 15 ans, les impôts ont considérablement diminué au Québec et le revenu net réel y a cru de 25%. Pourtant, les Québécois se plaignent tout autant, sinon davantage, des impôts et de leur niveau de vie.

    • DocGuyRemaxCon
      « Un beau graphique même pas logarithmique et qui remonte quasiment à la révolution française… »

      Priceless !
      Est-ce que Mr l’Agent sait pourquoi on a besoin d’utiliser une échelle logarithmique sur un axe dans une figure?
      Échèle Logarithmique (en base 10 par ex) nécessaire si les données s’étalent sur plusieurs décades (puissances de 10), par exemple de 0.01 à disons 10^6. L’axe vertical (PIB par actif) de cette première figure est correct (de 0 à 100). L’axe horizontal (les années) va de 1820 à 1990, par sous- graduation de 10 ans est correct. Mettre ces données en échelle logarithmique rendrait la courbe invisible à moins de zoomer en maudit.
      La présentation des données de ces 2 graphiques est correcte.

      Au fait c’est quoi le problème sur la présentation de ces graphiques ?

      Dude, focussez vos posts sur l’immobilier. C‘est votre truc.

    • Baghdad

      A la vitesse ou la petite souris tourne dans votre caboche, ca doit vous prendre autant de temps a lire tous les posts qu’a me de les lire et commenter….

    • @ConcombreMasq

      Oh là là la trouvaille : déduire les intérêts de son investissement.
      Votre deuxième truc d’expert, juste après le home staging.
      Si vous n’avez rien à dire …
      Ça allègerait la discussion.

    • favori

      En passant, en France, la compensation horaire moyenne a augmenté presqu’au même rythme que la productivité. Par contre, une part croissante de la compensation horaire est non-salariale, ce qui explique la majeure partie de l’écart grandissant entre la productivité et la le salaire.

    • J’aimerais l’opinion des différents intervenants de ce blogue quant à ma situation puisque j’hésite.

      Nous avons un duplex à Ahuntsic depuis 10 ans. Nous occupons 2/3 du logement, environ 1,000 p.c. et louons l’appartement pour une bagatelle soit $615 pour 1,000 p.c.

      Selon un évaluateur immobilier (evaluation par la banque lors du changement de créancier), l’immeuble voudrait $470,000 mais notre balance d’hypothèque est de $200,000.

      Nous aimons beaucoup le quartier, nous souhaitons toutefois une residence unifamiliale. Voici nos choix:

      1) convertir l’immeuble en unifamiliale (coût estimé $225k)
      2) déménager dans le quartier (residence plus petite, coût d’environ $600k)
      3) aller ailleurs

      Nous n’avons pas de dette sauf hypothèque, nos revenus sont stables et substantielles. Nous n’avons pas de mise de fonds, nos economies sont sous forme de REER, CELI et autres véhicules de placement

      Merci de faire part de votre opinion

    • DocGuyRemaxCon

      “Vous nous avez pollué avec votre histoire du 100 $, …”

      Qu’est ce qui a polué le plus ce blogue? L’histoire du 100$ ou votre Second Life ici?

    • La chicane est pogné.

    • passer de 10 a 20 est la même augmentation que passer de 50 a 100. Or, le graphique est monté afin de présenter une augmentation de 50 a 100 comme étant beaucoup plus importante qu’une augmentation de 10 a 20. Quand on veut faire croire aux gens a une augmentatnio exponentielle, c’est ce que l’on fait.

      Focussez sur j’sais pas trop quoi qui est votre truc, Baghdad Gab. Vous inventer des alias pour vous donner de l’amour et être votre propre seul et unique supporter?

    • Garth

      Quand une quantité augmente de façon exponentielle, une échelle logarithmique permet d’extraire le taux de croissance (la pente) .

      Dans le cas de favori, son graph indique une croissance de 1.5% (taux annuel continuellement composé ). Chose intéressante, c’était 0.85% de 1820 à 1950 et 2.8 % de 1950 à 1990.

      Au premier coup d’oeil, c’était visible que la croissance était exponentielle et qu’une échelle logarithmique serait plus adéquate. Je suis surpris que vous ne l’ayez pas remarqué.

    • @steph.morin

      J’aimerais savoir premièrement si vous occupez 2000 pc ou 1000pc.

      Quel est le revenu de votre ménage? Dans quel région travaillez-vous? Pourquoi vouloir une unifamilial? Combien d’enfants? Est-ce que votre locataire a l’intention de partir? Serait-il prêt à se faire racheter son bail? Avez-vous des voisins qui ont trois étages?

      Pour l’instant, la seule chose dont je suis sûre est que vous désirez augmenter la superficie de votre résidence. Je peux vous dire que dans cette situation, plus vous voudrez d’espace, plus cela vous coûtera cher. Il est impossible de s’en sortir.

    • @Gerard_Desjardin

      Si la compensation horaire veut dire moins d,heure de travail pour chaque salarié, alors la masse salariale diminue, donc pour les impôts …

      C’est un des problèmes que je voulais souligner.

    • Gerard, 16:45

      C,est facile de deviner pourquoi il ne l’a pas vu, compte tenu du seul et unique but de sa présence ici.

      Favori

      Probablement que 95% des gens dans ma situation (portefeuille de placement, maison avec hypotheque) ne connaissent pas ce moyen de déduire leurs intérêts hypothécaires. D’ailleurs nous en avions parlé sur ce blogue, et plusieurs étaient surpris.

      Libre à vous de penser que vous connaissez tout, et moi rien.

    • Steph.morin

      POur moi, transformer deux unités de logements en une seule est une aventure risquée au plan financier. Queleus principes:

      1. vous aller détuiree des pieces qui valent cher (cuisine, etc…) pour en construire d’autres qui valent moins cher (chambres)

      2. pour le même espace, 2 logements de taille moyenne vont valoir plus qu’un seul de grande taille.

      Donc, si on étudie la chose sous son seul apsect financier, ce n’est probablement pas une bonne idée. Une exception: vous n’etes pas le seul a vouloir d’un cottage plut^to que d’habiter une moitié de duplex. Dans certains quartiers (Mile End, Plateau) les cottages unifamiliaux sont tellement rare que convertir un duplex peut être une bonne affaire, en raison de l’éacrt entre la demande (importante) et l’offre (quais inexistante)

      Je ne crois pas que ceci soit le cas dans Ahuntsic. Il me semble que l’offre d’unifamiliale est assez grande, alors vous ne bénéficieriez pas d’un effet de rareté.

      Ceci dit, un de mes meileurs amis a converti un duplex d’Ahuntsic justement en cottage. Il est bien content, alors il y a autre chose dans la vie que les questions purement financieres.

      Bo maintenant favori va venir vous parler de l’augmentation de la productivité depuis les temps médiévaux et Curieux va venir vous dire que la qualité de vie est ben meilleure a Boucherville, ne vous laissez par déconcentrer.

    • Guillaume

      L’approche barrage de questions me semble appropriée lorsqu’on a affaire avec quelqu’un qui est impoli, ou semble phony. Ce qui n’est pas le cas de steph.morin. Je suis sur que vous avez 1 ou 2 conseils ou idées à lui fournir, même en ne connaissant pas toutes les infos?

    • Et il sera toujours plus facile de louer 2 apparts un peu plus petit qu’un gros appart (ou sinon il faut êtes conscient que vous pourriez avoir plusieurs colocs).

    • @steph.morin

      Votre immeuble vaudra-t-il 700 000 $ une fois convertie ?
      Que pouvez-vous acheter pour ce prix dans votre coin ?
      Combien vaut votre loyer si vous le louez ?
      Pouvez-vous transformer votre duplex en triplex, en ajoutant un petit loyer par exemple ?
      Vous pourriez conserver le triplex et acheter votre uni.
      Vérifiez dans le coin parfois il y a des commerciaux immenses, vacants, pas chers, faciles a convertir en résidentiel.
      Attention dans certains cas il faut cependant garder quelques mètres de commercial …
      Idéal pour un bureau.
      Quelle hypothèque pourrait supporter votre duplex (triplex) une fois optimisé ?

    • @guillaumetd

      1) nous occupons le premier étage et le sous-sol (donc environ 2,000 p.c.)
      2) revenus du ménage environ $225,000 (j’ai pas encore fait mon rapport d’impôt 2014)
      3) un enfant mais 2ième possible
      4) les immeubles ont tous 2 étages autour (unifamiliale, duplex, triplex, etc…)
      5) le locataire ne quitter pas par lui-même, re: prix du loyer

    • @ConcombreMasque

      À Montréal, je crois que le immeubles à logement valent désormais moins que les unifamiliaux. Les revenus des immeubles à logement sont stagnants et il est difficile de transférer les coûts lies à l’inflation, les renovations et les taxes. Les immeubles à logement sont une methode efficace pour accede à la propriété mais je ne pense pas qu’ils s’agissent de véhicules d’investissement intéressant tant que la régie du logement maintiendra les règles actuelles.

      Il est evident que le coût financier est substantial, notamment suite à la destruction de structure existante. D’où mon questionnement.

      Merci de votre réponse.

    • @favori

      La question de la valeur de mon immeuble à la fin des travaux est la question pertinente. C’est le noeud du problème. Les residences unifamiliales dans le coin valent $600k ~ $650k, ceci étant dit on parle d’une superficie inférieure, mais somme toute on a plusieurs immeubles bien rénovés à ce prix.

      Je ne sais pas le prix de mon loyer si loué, on parle ici d’une 5½ de 1,000 p.c. plus sous sol rénové, probablement $1,200. Quant au sous sol, le plafond est trop bas pour le louer (plafond de 6′).

      Bref, je pourrais conserver le duplex et acheter une autre residence mais vu les lois sur les logements, je ne crois pas que la location soit rentable. Je crois que ceux qui ont plusieurs logement (disons 10 et plus) peuvent faire un certains profit mais la location de 2 logements ne générent pas suffisamment de revenus pour balancer les coputs et inconvénients.

      Il n’y a pas de residence commerciale abandonee dans mon secteur (concept intéressant qui m’a toujours inspire mais hélas je n’ai pas ce privilege).

    • favori

      Désolé de l’anglicisme. Par compensation horaire, je voulais dire rémunération totale. La rémunération non-salariale (i.e. les bénéfices sociaux) croît plus rapidement que les salaires en France. La rémunération totale croît au même rythme que la productivité.

    • @Steph Morin

      Je ne suis pas un gros fan de la conversion en unifamilial. Selon moi, la valeur combinée de deux unités (si convertit en condo) est supérieure à la valeur de l’unifamiliale.

      La problématique est le loyer à 650$. Vous êtes pris avec cette problématique que vous conserviez ou non.

      PS: il y a toujours la possibilité de sous-louer le rez-de-chaussée à des motards le temps de faire partir votre locataire. Vous trouverez ce genre de recommandation dans l’ouvrage intitulé: ” Le côté obscur de l’immobilier”.

    • steph.morin

      Comtpe tenu du cout de vos rénos, l’hypothèse de conversion ne peut pas faire de sens au plan strictement financier.

      Si j’étais vous, je vendrais les plex et j’acheterais une uni.

      Lorsqu’un acheteur se présentera, offrez-lui de louer votre logement, afin qu’il reprenne celui du locataire actuel pour y habiter, afin de le déloger. Ou encore mieux: faites comprendre au locataire actuel qu’il va perdre son logement en raison de la vente, offrez-lui de payer son déménagement, et maximisez la valeur de l’immeuble avant de le vendre.

    • steph.morin

      Le Concombre souligne bien les enjeux reliés à la conversion. (Si vous êtes capables de garder la plomberie et l’électricité dans la cuisine à l’étage, par exemple en la transformant en buanderie/salle de bain supplémentaire, ça peut vous aider à ne pas trop perdre de valeur).

      J’aimerais souligner certains enjeux reliés à la vente.

      1) Votre logement à 600$/mois, c’est un gros turn-off pour bien des acheteurs potentiels.

      2) La commission à l’agent: 15k$ (à moins de vendre par vous-même; disons quand même 4-5k$, pour la pub et tout mettre spic and span).

      3) Droits de mutations, notaire, inspection, déménagement. Les petits travaux pour rendre la maison à votre goût. Mettons un autre 15k$.

      4) Le gain en capital. Je ne sais pas si vous avez réclamé la DPA. Si oui, vous devrez payer l’impôt sur le gain en capital peu importe votre décision (conversion ou vente). Sinon, la conversion n’exigera pas de payer l’impôt sur le gain en capital. Mettons 30k$.

      Tout dépendant des circonstances, vos coûts de transactions représentent entre 15k$ et 50k$. Ce n’est pas à négliger.

    • @Gerard_Desjardin

      êtes vous certains de vos sources … j’aurais tendance a penser que nous étions dans un cycle ou un décalage s’opérait entre les salaires et les gains de productivité.

      Mais bon ça nous amène donc au deuxième constat : une baisse tendancielle du taux de profit.

      Également très mauvais pour les impôts.

    • @steph.morin
      Dommage pour votre sous-sol …
      Pas moyen de diviser sur la largeur et avoir 2 loyers avec sous-sol ?

    • Quelqu’un a une opinion sur ça? : je vais insonoriser entre mon logement (rdc) et le logement du 2e. Le plafond du rdc est strippé en ce moment. Mes solives sont 8X2, mais on vient de les doubler. J’hésite entre :
      L’option pas chère : shooter de la cellulose entre les solives + barres résilientes + 1 gypse
      L’option « la totale » : laine + barres résilientes + sonopan + scellant accoustique + 2 gypses

      J’me demande si les coûts de l’option “la totale” en valent la peine…

    • Pas moyen de diviser sur la largeur et avoir 2 loyers avec sous-sol ?

      LOL.

    • Merci pour vos commentaires.

      Je vais continuer ma réflection mais je doute que je maintienne cette situation plus qu’une ou 2 années. L’expérience comme propriétaire est intéressante mais je comprends maintenant pourquoi les immeubles à logements de MTL sont dans un état deplorable. Un changement s’impose.

    • Gerard

      Peu importe qu’il ait réclamé la DPA ou non, le gain en capital sur la partie louée est imposable.

      D’ailleurs, Favori le sait également. Car il sait tout, et moins rien.

    • En fait Gerard, j’ai mal lu votre post. Je croyais que vous disiez que le gc n’est pas imposable sur la partie louée, à moins que la DPA n’ait été réclamée, ce qui n’est pas exact.

      Or , vous parliez du timing de l’imposition, lors d’une conversion. Alors effectivement, s’il ne fait que convertir, le gain en capital sur la partie louée n’est pas immédiatement imposable.

    • Gerard_Desjardins 23 mars 2015 16h45

      Une echelle logarithmique pour la premiere figure aurait “masque” la croissance rapide de la productivite depuis 1950.
      Je repete, le choix de l’echelle est approprie.

    • Steph Morin

      Votre pb n’est pas simple.
      Les taux sont bas, alors pourquoi pas essayer de vendre le duplex (avec le minimum de hair-cut possible) pour acheter ce que desirez et qui selon vous aura plus de valeur (unifamiliale). Avec le cash que vous allez ramasser, vous pourriez acheter votre unifamiliale et allouer l’extra cash a des investissements meilleurs.

    • Non, elle l’aurait présentée de facon beaucoup plus appropriée.

      Gerard, ca ne donne rien, il n’admettra jamais avoir eu tort. Meme sur des trucs aussi triviaux que cela.

      Et encore moins sur ses choix de vie.

    • Et meme sur son lit de mort il n’admettra pas avoir pêché dans l’histoire gabytaillon. Tsé, un Croyant à 2 vitesses.

    • @Taxman55
      Difficile à dire. Les barres résilientes sont très efficaces. Le sono pan, bof … Du carton pressé fait pareil. Et je crois que 2 gypses est un bon move. D’épaisseur différente, 5/8 et 1/2 par exemple, leur densité différente transmettra des longueurs d’ondes différentes.
      Les bruits aériens sont stoppés par une insonorisation hermétique, les bruits de structure par la masse et l’absence de contact entre les matériaux. Beaucoup d’info sur le web, beaucoup de spécialistes compétents, et aussi beaucoup d’incompétents.

      ici par exemple quelques infos intéressantes:
      http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/bruit-2011/insonorisation-habitation/le-mur.html
      http://matv.ca/montreal/matv-blogue/mes-articles/2013-02-15-l-insonorisation

    • Pas moyen de diviser sur la largeur et avoir 2 loyers avec sous-sol ?

      Plus ridicule que ca, tu meurs!

      Ben oui, 2 cuisines, 2 escaliers, 2 sous-sol de 500 pi2 mais avec un plafond de 6pi.

      Pis tu crois louer ca combien de plus que la simple location du logement avec sous-sol actuel.

    • @ConcombreMasqu

      Le premier principe de l’immobilier c’est de trouver le meilleur usage.
      Et vous tentez de ridiculiser cette recherche.
      Encore une fois si vous n’avez rien à dire …

    • Favori

      C’est d’ailleurs le sens de la premiere phrase de mon post de 10:19.

      Quelle est la superifice de chaque étage? 1000 p2. Il fait combien de frontage, ce duplex, vous pensez?

      Tranchez-le donc en 8 tant qu’a y être.

      Vous n’êtes pas exactement un 100-watt, vous, hein?

    • @tesla1959

      Faut voir, normalement 2 loyers c’est plus payant qu’un seul.
      Un toit, un terrain, un égout, une entrée d’eau, une collecte de loyer etc …

      Mais bon 6 pi, c’est un problème, mais ça peut faire un mezzanine.
      J’ai déjà vu un sous sol en terre être conservé en partie avec sa grosse roche au centre impossible à sortir (sauf à la dynamite peut-être) et aménagé en jardin … très chic.
      Et un sous sol ça ce creuse, +/- 25 $ du pied.

      Évidemment il faut un peu d’imagination.

    • @ConcombreMasqu

      1000 pieds, sur 2 étages ça fait combien ? Même si on utilise juste la 1/2.
      Pas une 100 watts et sans imagination en plus.

      Faut voir ce qu’on fait dans les grandes villes denses, à Amsterdam 17 pieds c’est large !
      Mais vous c’est les homestaging, alors un escalier je comprends que pour vous c’est très compliqué …

      http://www.floornature.eu/media/photos/30/7873/08_uid_nest_popup.jpg
      http://static.cotemaison.fr/medias_8912/w_605,h_270,c_fill,g_north/escalier-trois-solutions-a-moindre-place_4563424.jpg
      http://www.blog-deco-maison.com/wp-content/uploads/2014/03/idee-deco-jardin-interieur-1.jpeg

      Quelques liens en cinq minutes de recherche.

    • Pour la 100 watts, qui peut pas s’imaginer …

      http://www.guideperrier.com/cache/www.guideperrier.com/download_article/17595.jpg
      http://a406.idata.over-blog.com/300×400/2/32/19/41/P1020126.jpg

    • Favori

      On parle de diviser en 2 un duplex existant, qui fait probablement 25 pieds de large.

      Meme si c’était physiquement réalisable, on parle d’un désastre au plan financier.

      Il y a deja deux logements.

      Sans-génie.

    • @ConcombreMasq

      Il existe beaucoup de duplex auquel on a ajouté un loyer. C’est commun.
      Dans mon quartier il y a un garage qui été transformé en condo, une shed en appart, un garage en bar, un autre en loyer, un atelier en bureau. Mon bureau sur Ste-catherine était une usine textile etc, etc … !!!!

      Regardez le 1469 et 1471 de la rue Logan ici :

      https://www.google.ca/maps/@45.522104,-73.556908,3a,19.6y,327.09h,84.43t/data=!3m4!1e1!3m2!1saRdmX9VrjCLvttK-ptNKDQ!2e0!6m1!1e1

      Alors ça fait combien de large ?
      Ça vaut combien ?
      C’était quoi avant ?

      C’est bien vous qui êtes sans imagination, sans génie, et qui parlez sans savoir.

    • Champion

      Combien pariez-vous que le 1469 et 1471 sont un par-dessus l’autre?

      My god. Reprenez une tranche de duplex, pour vous calmer.

    • @ConcombreMasqu

      Il y a même un parking, un petit jardin, et un foyer au bois je crois. Un petit pied à terre parfaitement convenable et monnayable, qui donne une plus-value évidente et importante au site. D’autant plus si il y a deux adresses.

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