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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 18 août 2014 | Mise en ligne à 14h49 | Commenter Commentaires (474)

    “Fidéliser” les familles à Montréal… avec 6000$

    Photo Archives La Presse

    Photo Archives La Presse

    Nouveau rebondissement dans le ballet des subventions offertes aux acheteurs de propriétés à Montréal.

    Après l’annulation-surprise du programme le mois dernier, l’administration du maire Denis Coderre a annoncé lundi matin le retour d’aides financières… amputées de moitié.

    Les subventions pour l’achat d’une première propriété, qui pouvaient atteindre 12 000$, seront ainsi plafonnées aux environs de 6000$.

    La Ville attribue cette baisse au retrait du gouvernement provincial, qui finançait auparavant 50% des coûts.

    Nous avons choisi de relancer notre propre programme, sur nos propres bases”, a affirmé le maire Coderre.

    Et qui peut se qualifier pour une subvention? Les critères en vigueur dans l’ancien programme sont pour le moins restrictifs.

    Le prix maximal d’un logement neuf “pour une famille” –qui compte au moins trois chambres à coucher– a été fixé à 360 000$, taxes comprises.

    Une denrée rarissime, dans bien des quartiers montréalais.

    Le nouveau programme, doté d’un budget de 11,5 millions de dollars, sera soumis au conseil municipal au cours des prochaines semaines.

    Ces millions serviront à financer les rénovations majeures, les rénovations “à la carte”, la stabilisation des fondations ainsi que l’achat d’une première propriété. Autant de moyens de “fidéliser” les familles à Montréal, selon Denis Coderre.

    Le maire promet néanmoins de continuer à “faire pression” sur Québec en vue d’obtenir un retour de l’aide financière provinciale.

    D’ici là, l’administration municipale devra continuer à ramer fort pour tenter de freiner l’exode des Montréalais vers la banlieue.

    Près de 47 000 résidents du 514 ont quitté l’île vers le 450 l’an dernier, alors que seulement 30 000 ont pris la décision inverse…


    • Ca serait intéressant de connaitre le profil démographique des gens qui reviennent en ville.

      Bon, ils budgetent 2000 familles. Tant mieux si c’est le cas, 6 000 $ n’est pas grand chose mais ca fait un point positif de plus dans la balance.

    • votre photo est par ailleurs intéressante. C’est quoi les chemins étroits (dont celui qui coupe l’ovale au centre du quartier?

    • Ô passionné des grues… Sans vouloir péter la balloune de beaucoup de gens qui veulent s’acheter des maisons, en tant que locataire depuis presque 50 ans, mais observatrice des humains depuis un peu plus, il me semble que l’aide à accéder à la propriété est aussi un cadeau pour les banques. Pourquoi? Parce que nombreux sont ceux icelles qui n’ont pas la tête à calculer les vrais coûts d’une maison, qui ne sont pas conscients que leur union de fait ou pas ne résistera peut-être pas au temps, etc.

      En tant qu’humaine, ça me désole de voir combien on bâtit à des endroits qui auraient dû être laissés à la nature pour permettre une vie un peu plus saine en ville. En tant que locataire, ça me navre de voir que chaque édifice à appartements un peu vieillot, s’il subit un incendie assez mineur pour valoir la peine de reconstruire reprend vie en tant qu’édifice à condo, où les anciens locataires ne pourront jamais se reloger. Être propriétaire n’est pas le désir d’absolument tout le monde, mais ça, on l’oublie.

    • Pendant ce temps, le même gouvernement provincial finance à coups de centaines de millions l’étalement urbain, avec la construction d’autoroutes (la 19 qui coûtera autour de 500 millions, par exemple), d’écoles, d’hôpitaux et que sais-je encore. C’est à n’y rien comprendre, surtout quand on sait que plus d’argent sort des poches des contribuables de l’Île que ce qui en rentre.

    • « Près de 47 000 résidents du 514 ont quitté l’île vers le 450 l’an dernier, alors que seulement 30 000 ont pris la décision inverse… »

      Surprenant, n’est-ce pas?!

    • Cette photo… Purée que c’est moche !

    • “Ca va être compensé par des plusse meilleures taxis” Coderre

      @simon_c
      L’étalement urbain est déjà là. Le prolongement de la 19 va contribuer à désengorger cet artère et diminuer la pollution et le gaspillage d’essence. En espérant qu’ils y mettent une voir réservée pour les bus.

    • Curieux

      Dans quelques années, vous aussi pourrez venir nous écrire un commentaire qui commence par “en tant que locataire depuis 50 ans”.

      Surprenant? Absolument pas. Faut avoir du cash pour vivre décemment à Montréal. Ceux qui ne sont pas capables de suivre la parade s’exilent. C’est un peu comme l’évolution.

      Le prolongement de la 19 est un des projets les plus stupides d’infrastructures publiques au Québec. Quel gaspillage éhonté.

    • J’serais ‘curieux’ de voir le portrait si on instituait le principe d’utilisateur payeur dans le choix de vie (citadin vs banlieue). On a juste à penser aux taxes scolaires subventionnées par Québec pendant nombres d’années pour que ça fasse pas trop mal, pendant qu’on y allait gaiement avec les augmentations aux Montréalais. Toutes ces infrastructures routières ‘gratis’ utilisées majoritairement par les banlieusards. Ici je ne parle même pas des coûts environnementaux de l’utilisation d’une automobile encore là majoritairement le fait de banlieusards. Dire que Montréal a instauré une taxe à ces citoyens qui ont l’odieux de posséder une auto, même si elle ne roule à peu près pas !

    • Ca me tentait pour le fun aller voir des “visites libres” en fin de semaine dans plusieurs quartier de Montreal et voici quelque conclusion :

      - les agents immobilier sont rendu au point d etre tres desespere. Ils disent que le prix demande est fortement negociable. Il y en a beaucoup qui ont des temps libre ces temps-ci, un peu comme notre champion.
      - plein de pencarte de vendeur “motive” pret a sortir du marche et enterre de dettes
      - j ai ete aussi etonne de voir plein de logements a louer et qui sont bien situe (pres d un metro)
      - de plus en plus de pencarte duproprio, ce qui dit que les gens preferent vendre eux meme
      - des agents qui se specialise dans les reprises de finances : http://www.nancyforlini.com/en/reprise.asp

      Ne vous laisser pas endormir par l’elephant dans cette piece.

      Faites vos devoirs et demandez vous vraiment si vous allez en avoir pour votre argent si vous decidez d’achetermaintenant.

    • Le saving des quebecois est rendu a un nouveau “record” : https://twitter.com/BenRabidoux/status/501421200711909376/photo/1

      Encore, on est les “champions” par rapport au Canada.

      C’est vrai que le modele Quebequoi qui encourage la pensee magique va nous sauver encore une fois.

      On sait tous ou va le marche immobilier en ce moment.

      Preparez le popcorn

      =)

    • http://youtu.be/M6K295BZ57E?list=UUQMF6LK0-yZMNcs1pGgowjw

      Toujours right on, le Quebec vit exactement ce qu’il dit.

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/les-mini-maisons-s-installent-au-quebec/571223

      “«Le prix des maisons a doublé de 2000 à 2010, explique-t-il. Et beaucoup de gens veulent vivre mieux, avec moins de bébelles.»”

      Sommes nous vraiment different ici au Quebec?

    • http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/le-nombre-de-maisons-a-vendre-a-un-sommet-depuis-1997/571098

      “Le nombre de maisons à vendre à un sommet depuis 1997. Il s’agit d’un 47e mois consécutif de progression, selon des chiffres de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM).”

      Mon check engine alume….. inquietes-toi pas c’est “normal”, tu peux rouler un autre 50 000 km sans probleme!

    • Je crois peu à l’efficacité de ces subventions, souvent la plus grande partie de l’argent profite d,abord au promoteur ou au rénovateur.

      Les bonnes affaires sont généralement ailleurs.

      De plus, on parle de banlieusards, mais sur l’Île aussi ce sont des banlieues même qu’on serait sur le territoire de la ville de Montréal, ils sont encore plus en banlieue que certains citoyens de Brossard ou Longueuil, par exemple.

      C’est juste la banlieue sur l’Île.

    • http://argent.canoe.ca/nouvelles/la-dette-des-menages-atteint-pres-de-60-000-5082014

      “La dette moyenne des ménages québécois a augmenté à près de 60 000$ cette année, selon un sondage de BMO. Il s’agit d’une hausse de 5,2% par rapport à l’an dernier.”

      Tout les ingredients pour un bon film.

    • @blais

      Je comprends le côté agendiste de nous poster et re-poster votre position sur l’immo au Québec mais ça vous tenterait pas d’être dans le sujet du post pour une fois.

    • @blaisabcde (18h13) – Plein de logements à louer, près d’un métro? Eh oui! Souvent ils sont hors de prix, souvent ce sont des logements peu entretenus surtout si la bouche de métro est dans un quartier qui vieillit.

      @leguet (18h06) – Merci pour votre commentaire re. taxe sur l’essence. Je possède une auto, qui n’a roulé qu’environ 30 000 k depuis 2005. N’importe qui sait que c’est très peu de kilométrage. Mais j’ai besoin de ce véhicule car impossible d’utiliser les transports en commun pour raisons de santé. Pour les emplettes dans mon coin, le panier de la marchette à roulettes est bien utile. L’été, le marché 440 à Laval car trajet moins achalandé. Mais ce peu de kilométrage, c’est surtout pour visiter des amis … partis s’établir en banlieue!

      @docteurfolamour – Il vous est sûrement difficile de comprendre que certaines personnes, quelles que soient les raisons qui les motivent, ne désirent pas la responsabilité d’une maison, avec tous les tracas que ça peut causer (trou dans le toit, bris de tuyau, refoulement d’égout, changer la plomberie ou le système électrique, entretien de parterre et d’entrées en toutes saisons), surtout maintenant que les employeurs prennent la poudre d’escampette, ferment pour aller … au Honduras, en Chine, en Inde… au lieu de payer des salaires tant soit peu décents aux gens. Je plains cette belle jeunesse qui se retrouve dans la dèche et sans emploi avec une hypothèque qu’ils ne peuvent payer parce qu’ils sont aussi endettés avec leur voiture et leurs cartes de crédit. L’avantage d’être locataire, à part des désastres absolument imprévisibles, c’est de savoir exactement combien ça va coûter pour se loger à chaque mois!

    • Subvention / dette / inventaire record de proprietes a vendre, ca va dans le meme bucket.

      Et puis depuis les mises a pieds de Bombardier, il y a combien de nouvelle pancarte a vendre dans votre coin?

    • blaisabcde, 18h18

      Merci pour le graphique.

      Effectivement, les québécois sont les champions de l’épargne… Et il a été dit récemment que le petit cochon des québécois s’est presque complètement vidé depuis 2008. Surement parce qu’ils se sont payés des propriétés à un prix en ligne avec leurs moyens financiers!

      Super brillant comme façon de gérer ses finances personnelles…

    • Tiré de l’article de Blais sur les mini-maisons (très intéressant, par ailleurs):

      “Ses maisonnettes sur roues, qu’il offre depuis le début d’août, mesurent de 175 à 225 pi2. Il vendra aussi des plans et des remorques de base pour l’autoconstruction.

      Les usages des mini-maisons sont très diversifiés. «Elles peuvent servir de résidence principale, mais aussi de chalet ou encore comme ajout à une résidence pour loger les grands-parents ou pour installer un bureau ou un commerce», dit-il. ”

      Elles peuvent aussi servir de walk-in ou de salle de bain.

    • jolico

      Si elle existait, moi aussi je la plaindrais.

      Je sais que vous êtes une bonne personne, alors je ne veux pas en ajouter sur votre commentaire.

    • Blais, 18:59

      Ce post s’adresse-t-il a moi?

      Si oui, la réponse est que les gens qui se font slacker chez Bombardier sont ben trop pauvres pour habiter dans mon coin. En fait, la plupart de ceux-ci sont probablement a Laval, ou ailleurs en banlieue.

      Ca expliquerait pourquoi les stats de reprises sont désastreuses dans le 450, lorsque comparées a celles du 514.

    • jolico

      18 août 2014
      15h16

      Merci !
      Votre commentaire me remonte le moral.

    • M.Blais et Curieux

      Admettons que vous ayez un jour raison et que l’immobilier selon vos scénarios d’apocalypse “crash”. Outre le fait d’avoir raison,quelle satisfaction en retirerez-vous?
      Que des gens perdent leurs maison,vous direz simplement que c’est de leur faute, conséquences directes de leurs “mauvaises décisions”?.Ca va vous faire sourire?

    • Blais, article de 18:39

      Je comprends que le headline fait votre affaire, mais disons que l’article sous-jacent supporte plutôt ma vision des choses…

      On s’en reparle dans 50 000 kilomètres.

    • Opto

      Le plus étrange\drôle, c’est que leurs jobs sont probablement à risque.

    • hmm..je ne sais pas mais des subventions comme ça, je crois que c’est profitable seulement pour les premiers à les utiliser. D’un point de vue économique, le marché s’ajustera, les prix augmenteront et l’avantage s’annulera ou presque. C’est un peu comme si tu donnes 1 millon à tout le monde. À moyen/long terme ça donne rien.

      Dans mon quartier il y des subventions pour des rénovations à valeur historique mais comme par hasard, c’est toujours plus chère pour une réparation avec subvention que la même sans subvention.

      Je sais qu’émotionnellement et politiquement c’est sécurisant, mais dans les faits je ne suis vraiment pas convaincu d’une telle initiative.

    • 60,000 de dette par ménage… On est loin du désastre.

    • Doc

      De plus, nous sommes différents au Québec, comme Blais se plait à le demander, car nous avons la dette par ménage la moins élevée au pays (ou pas loin). Notamment parce que notre immobilier n’est pas cher.

    • @opto85 : en fait la catastrophe est annoncée depuis 2002. À la mi-2012, on s’est fait écrire ici qu’une correction majeure de l’ordre de -25 % était inévitable avant décembre.

      On assiste plutôt à un atterrissage en douceur.

      Ce qui va arriver ? Les gens vont continuer d’avoir un toit sur la tête. Ceux qui vendent vendront moins cher mais pourront racheter aussi à meilleur prix.

    • Docteurfolamour, il s’agit du secteur Harmonie à Boucherville, les petits chemins sont des pistes cyclables dont deux suivent le tracé de bassins de drainage vers le lac de rétention

    • Merci Stéphane!

    • Dan

      La derniere fois que j’ai callé 100, ca été l’instant ou le stock s’est mis a baisser (comme toujours). Alors pour etre sur de le jinxer a nouveau, je calle 100 $.

    • simon_c

      En termes boursiers, on pourrait meme parlez d’une période de consolidation des gains, parce que pour atterrir, faut baisser un peu quand même.

      PS: je dis cela pour rire un peu, car nous atterissons effectivement en douceur, en termes réels. A date, ca se passe plutôt bien. ca serait assez extraordinaire que cela se poursuive comme ca, mais so far, so good!

      c’est une game de taux, et d’emplois. Ce sont les 2 variables u’il faut suivre. Surtout l’emploi.

    • opto85

      Non, il n’y a vraiment pas de quoi sourire. Des milliers d’emplois à temps plein se perdent présentement dans le secteur discrétionnaire, tout ça parce que trop de québécois ont eu la brillante idée de miser le tout pout le tout (incluant le petit cochon) sur la propriété… L’endettement des ménages est maintenant à un niveau historiquement élevé et il ne reste presque plus d’épargne comme marge de manœuvre. Vous trouvez ça comment?

      Un petit texte intéressant pour vous éclairer à ce sujet.

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/why-lower-home-prices-are-a-national-priority/article7233016/

    • Cette subvention aurait dû monter et non baisser. Mais tout de même, son maintien à ce niveau fait obligera certains constructeurs qui visent ce créneau à rester sous la barre des 360 000$ dans ce cas-ci.

      Et puis si la subvention demeure sous le même format qu’avant, la taxe de bienvenue aussi est donc payée par celle-ci.

      La cible de cette subvention? Les familles de jeunes professionnels qui n’ont pas l’occasion de mettre des sous de côté pendant leurs études, ont commencé à travailler puis ont eu un enfant rapidement. Ils ont 25-30 ans, des revenus adéquats, mais pas de mise-de-fonds.

      Ne leur reste qu’à grappiller quelques mois pour acheter en banlieue (parce que souvent à ce stade, le plus vite possible en propriété est un objectif et le condo 1 ou 2 chambres n’est plus une option acceptable depuis l’arrivée de l’enfant).

      OU cibler un des projets accès-condo. Ces projets sont pour la plupart (si ce n’est tous?) dans la fourchette de prix donnant accès à la subvention et ils se font prêter le 10% de mise-de-fonds nécessaire.
      _________________

      Chaque subvention de 6000$ versée, pour ma part, est une famille de moins qui quitte vers la banlieue, un bon investissement.

    • Pardon pour la qualité du commentaire précédent… J’ai envoyé par mégarde avant de me relire.

      la subvention à ce niveau, ça couvre le déménagement, les frais de notaire, la taxe de bienvenue et des rideaux pour les fenêtres. Possiblement les luminaires aussi selon nos goûts. un bon gros “ouf” pour un premier acheteur.

    • On pourrait aussi se demander s’il y a de la spéculation dans l’immobilier au Québec, pour savoir si on est susceptible d’avoir un gros crash. J’en doute fortement, on n’est pas comme aux US.

      Savez-vous ce que je ferais s’il y avait un crash de l’immobilier? J’achèterais des plex pour me faire de l’argent sur le dos des locataires.

      Bref, il y aura toujours des opportunités dans un marché en croissance, et de nouvelles opportunités qui vont se créer dans un marché baissier. Si on reste sur les sidelines, on ne le saura jamais.

    • Bon

      Je vais résumé votre théorie, Curieux.

      L’économie tourne au ralentit et ceci entraine des pertes d’emplois, parce que les gens n’ont plus d’argent pour la faire tourner, car au lieu d’aller au resto et d’acheter des cossins qui servent à rien, ils s’achentent un bien durable.

    • arnolde

      Ben voyons! Ils ne vont pas rester sur le sideline mais plutôt timer parfaitement leur entrée dans le marché.

    • docteurfolamour

      “ils s’achentent un bien durable.”

      Un passeport pour justifier de faire n’importe quoi et s’endetter jusqu’au cou?

      arnolde

      ” J’en doute fortement, on n’est pas comme aux US.”

      Vous avez raison, on vieillit plus vite et nous sommes beaucoup moins productifs. Voila qui nous garantit un avenir radieux par rapport à eux…

    • @DocFolamour
      Il s’agit d’une photo prise dans une banlieue de la Rive-Sud de Montréal, mais le crédit ne mentionne pas laquelle.
      Maxime Bergeron

    • Maxime: stephane47 nous a donné les détails ce matin!

      M. Brasseur

      Je ne fais que souligner les incohérences dans la position de Curieux. Il se plaint que l’économie val mal, mais veux que les gens épargnent plus et achètent des cossins plutôt que des maisons.

      Quant à votre commentaire sur US vs Canada, j’aime beaucoup mieux notre situation que la leur. Comme j’aimais beaucoup mieux leur situation que la nôtre en 2005.

    • En principe les agglomérations les plus denses sont aussi les plus efficientes (sauf bien sûr si les infrastructures favorisant l’étalement sont subventionnées, comme c’est le cas actuellement). À cet égard pas sûr que la subvention soit le meilleur incitatif. Un péage sur le pont aurait sensiblement le même effet, tout en apportant un revenu à la ville au lieu de générer une dépense (je passe ici la question de la juridiction).
      Pour ceux que ça intéresse, un rapport très intéressant sur les coûts de l’étalement urbain, et certaines solutions pour y remédier: http://thecostofsprawl.com/report/SP_SuburbanSprawl_Oct2013_opt.pdf
      C’est écrit par un avocat, mais j’ignore son taux horaire et s’il habite à VMR.

    • @pbrasseur

      On vieillit plus vite? J’aimerais bien voir ces stats …

      On est moins productifs? oui et c’est pourquoi le prix des maisons est moins élevé d’ailleurs, ça se reflète déjà sur le pouvoir d’achat en ce moment. Mais le passé n’est pas toujours garant de l’avenir non plus.

    • @blais
      L’hystérie n’est jamais bonne pour la crédibilité.
      C’est beau de citer que l’endettement des ménages est à un sommet historique, etc.
      Mais la réalité est que nous sommes moins endettés que le reste du pays, ce qui n’est pas une bonne nouvelle en soi, mais une perspective utile avant de crier au crash à chacun de vos posts depuis 2011.
      Il n y a rien qui fait changer mon call depuis 2011: diminution du prix de l’immobilier en termes réels de 10% sur un horizon de 5-7 ans.

      Permettez-moi de faire un aparté sur le crédit à la consommation qui va à l’encontre de la pensée populaire: si la consommation au Québec devait diminuer pour stimuler l’épargne, nous serions beaucoup plus riches au final considérant que plus de 80% de nos produits de consommation sont importés (seule la marge de l’intermédiaire serait perdue – ce serait un calcul intéressant pour un économiste avec une thèse à produire).

      @jolico
      Quand tout le monde préfère construire des condos plutôt que des logements, il y a une raison très simple: les logements ne sont plus payants du tout.

      Le risque n’en vaut pas la peine à cause de la Régie du Logement.
      Ces imbéciles de la Régie vont blâmer la “spéculation” immobilière alors que le prix de l’immobilier au Québec est le plus abordable au Canada et que le calcul de la rentabilité pour les immeubles à revenus a peu régressée (entre 5 et 15% en moyenne en zone métropolitaine) à cause des multiples puisque le coût de l’hypothèque a fortement baissé sachant qu’en dehors du marché des plex, le marché locatif où j’évolue est strictement basé sur le “Net Operating Income”.
      La Régie sciemment de regarder leur propre incompétence à légiférer comme il se doit.
      Elle est un cas typique de mauvaise assurance telle qu’enseignée en actuariat: autrement dit, elle assure les délinquants (tant proprios que locataires) et transfère le coût aux bons locataires et propriétaires. La Régie encourage le manque d’entretien, alors imaginez la construction.

      @propos de la subvention
      Si vous basez votre décision d’achat pour 6 000$, vous prenez une mauvaise décision.
      6 000$ par rapport aux prix actuels n’est vraiment pas significatif: la qualité de vie, la qualité de la propriété et la vie de quartier “valent” plusieurs centaines de milliers de dollars.
      C’est comme lorsque vous négociez pour votre maison de 500 000$, qui va passer à côté de LA propriété qu’il veut parce que le vendeur vous la vend 6 000$ de plus?

      Personnellement, je suis pour l’abolition de cette subvention ridicule.
      Qui plus est, elle est seulement pour les propriétés de moins de 360 000$ – je ne sais pas quelles familles se logent à Montréal pour 360 000$. Vous avez droit pour ce prix à un condo 4 et demi (idéal pour une famille!) ou une petite maison circa 1970 loin des transports en commun avec un sous-sol pas fini (6000$ ne couvriront même pas le coût de déshumidification de la cave et de l’isolation).

    • Cette subvention est vraiment de l’argent lancé par les fenêtres. Les marges de profit que les constructeurs font ne justifie aucunement une subvention municipale. Ce qui dicte le marché en ce moment, c’est la capacité (mensuelle) des gens à payer. Les subvention ne font qu’augmenter les prix artificiellement.
      Il faudrait plutôt dire au gens qu’il possible de négocier les prix lors d’une construction neuf (surtout sur plan). C’était le cas quand j’ai acheté en 2004 et c’est encore le cas aujourd’hui. C’est surement la meilleur façon d aller chercher 6000$….

    • Alexandre

      Votre commentaire sur la provenance des cossins est dead on.

      Le profit est réalisé et taxé ailleurs qu’au Canada. Ca nous apporte très peu. Si on veut s’en sortir et créer des jobs payantes, on ne peut pas investir dans le manufacturier traditionnel. On ne sera jamais compétitif.

    • @pbrasseur: “on vieillit plus vite”

      ça défie la physique! :)

    • @docteurfolamour Lorsqu’on saute du 35e étage d’un immeuble, les 10 premières secondes se passe plutôt bien, c’est la dernière seconde lorsqu’on frappe le ciment qui fait plutôt mal.

    • Je vous crois sur parole, vince.

      Ceci dit, notre marché immobilier est sur la terrasse sur le toit en train de chiller en buvant un mojito.

    • @Vince

      Heureusement le marché immobilier n’a rien à voir avec une chute libre. Ça ressemble plutôt à un saut en parachute: ” beaucoup de choses pourraient mal aller mais la probabilité d’un soft landing est très élevée.”

      @sur le sujet

      Tout à fait contre les subventions. Pourquoi les locataires devraient payer une subvention aux propriétaires? C’est vraiment voler les pauvres pour donner aux riches. (J’exclus ici la légion de locataires millionnaires qui peuplent ce blogue).

    • @doc

      bravo! 100$

      faites-nous signe si vous avez besoin de l’armee a Montreal!

    • @guillaumetd Au contraire la comparaison est tout à fait appropriée. Le propriétaire de condo qui a mit sa propriété à vendre il y a deux ans et qui n,a eu qu’une poignée de visite et aucune offre et qui se dit qu’il pourra avoir son prix en étant patient est l’équivalant de quelqu’un qui fait un saut en chute libre et qu’au 20 em étage se dit que tout va bien jusqu’a maintenant. Une question: nommez moi un marché immobillier dans le monde qui a doublé de valeurs en 10 ans sans connaître une violente correction ?

    • C’est drole que vous disiez cela Dan, parce que j’y pensais justement en revenant chez moi. Parce que la SQ….

    • Vince

      Le marché immobilier québécois entre 1982 et 1992.

    • vince

      Que pensez-vous du propriétaire de maison qui a vendu sa maison en 7 jours?

      VOtre proprio de condo qui a listé il y a 2 ans, il vend pourquoi?

    • Il n’y a pas grand chose d’aussi stupide que ces programmes d’accès a la propriété. On utilise l’argent public pour subventionner la demande, et ensuite on déplore que les prix montent !

      Allo c’est l’offre qu’il faut stimuler si les prix sont trop élevés…

    • @doc

      le prix du petrole m’inquiete

    • Stead

      2 choses.

      1. la régie du logement est plus stupide encore

      2. un taux d’impôt a zéro lors de la vente de sa résidence principale, vous ne trouvez pas que cela stimule déjà assez l’offre?

    • @vince8520

      Les délais de ventes évoquées peuvent être réalistes, mais la vérité est que malgré tout les indices de valeurs sont à la hausse.

      Saut parachuté contrôlé par des taux d’intérêt au plancher et quelques interventions gouvernementales possibles dans la poches d’en arrière.

    • Dan

      Le marché pense qu’il n’y aura pas d’inflation pour un bout.

      Multiple expansion sur la bourse
      Bond yields en baisse
      Commodities en baisse

      J’peux pas lui donner tort. Pas super profond comme analyse, mais c’est le mieux que je puisse faire avec mes capacités limitées.

    • PS

      Gross pense que le nouveau taux réel visé par la Fed sera de 0%, pour un bon bout.

      Il prévoit que le taux nominal de la Fed sera de 2%, d’ici 2017.

      Jusqu’a preuve du contraire, c’est lui que j’écoute.

      Son article du mois de juillet est intéressant pour les implications sur la bourse d’un tel taux réel.

    • lesir

      C’est clair que les acheteurs potentiels de condos ont du pouvoir de négo beaucoup plus important aujourd’hui que par le passé. Et c’est clair qu’un promo qui veut atteindre son seuil critique de vente pour obtenir son financement et débuter la construction est prêt a faire des deals.

    • @doc

      peu importe l’analyse…c’est de tres mauvaises nouvelles pour le Canada.

    • C’est de très mauvaises nouvelles pour le monde entier.

    • barzach

      J’ai lu votre article, merci.

      Tiens, il va falloir construire beaucoup de ponts au Québec pour loger nos baby boomers qui seront forcés de vendre leurs maisons pour prendre leur retraite (l’illogisme de cette affirmation est assez ahurissante).

      Stats Can prévoit que la population du Québec passera de 8M a 8.6M d’ici 2035 (dans son scénario low-growth) et de 8.1M a 9.9M dans son scénario high growth.

    • en autant que le marché immobilier ne prenne pas trop de mojito, il pourrait perdre pied

    • pouding

      Notre marché immobilier est “un vrai”, il est capable d’en prendre, mais a coup de 30 000 jobs a temps pleins perdues par mois, c’est sur qu’il va finir par dire “no mas”.

    • Je serais curieux de savoir combien est le loyer de Mme Jolico. 50 ans d’augmentation contrôlée….Allez je me lance: 325$ chauffé éclairé

    • @docteurfolamour

      1- J’ai pas dit le contraire, tout a faire d’accord, la RLQ est une plaie pour Montréal et les ville.
      2- Vous pensez en terme d’échange… quand je dit stimuler l’offre, c’est stimuler la construction de nouveaux immeubles – ou encore décourager les résidences secondaire et les condos vides que les investisseurs achètents sans habiter dedans ni les louer. Il y en a peu a Montréal, mais j’en aie vu plein a Vancouver, comme dans Yaletown. On voit souvent de belles photos de ce quartier sur la presqu’ile du centre ville, mais en réalité ces immeubles sont tous vendus mais presque vide. Quartier plate a mort, le 16% de condos habités le sont par des madames qui ont profité d’un gros divorce ou les maitresses d’hommes d’affaire de Hong kong.

    • stead

      éliminez la régie et il va se construire du locatif et moins des condos, tout le monde va être content.

      Décourager les résidence secondaires ca donne quoi? Et par ailleurs, promenez-vous dans le nord il y en a en masse des chalets a vendre….

    • à voir le nombre de condo à louer à MTL, j’ai l’impression que la location est présentement le plan B des constructeur. Particulièrement dans Griffintown et le vieux MTL ça fait peur.

    • lesir

      Si j’en juge par la crowd ici, personne ne va louer cela parce que pour 1000 $ par mois on peut avoir un top logement spacieux, super bien isolé et dans un quartier prisé.

    • Lesir3,

      Je suis d’accord avec vous c’est un plan B car ils ont de la marge mais par contre je ne trouve pas que ça fait peur.

      Docteurfolamour,

      $1000 pour un top logement spacieux, ça dépend de quoi vous parlé. De quel quartier prisé parlez-vous? Quel superficie? Quel année? Est-ce comparable à Griffintown et Vieux-Montréal? Déjà que je trouve que Griffintown et Vieux-Montréal ne se compare pas. Même si c’est côte à côte, c’est très différent.

    • Lignorant

      1000 $ par mois pour un top logement spacieux, super bien isolé et dans un quartier prisé ca n’existe pas.

    • Pour 1300$/Mois on peut se loger convenablement dans un appartement neuf, avec électro, piscine, gym, garage…dans le vieux MTL. Faudrait vraiment vouloir être proprio pour acheter ça.
      http://www.century21.ca/MT21858447?centris=1

    • lesir

      ouais, bon…

    • @Lignorant
      Beaucoup d’acheteur ne peuvent pas vendre 1 ou 2 ans après l’acquisition de leur condo car la perte serait trop importante, alors il décide de louer question de couvrir les frais. Si les constructeurs mettent massivement des logement en location cela risque de tuer le marché. Si les taux montent, plusieurs vont être dans l’eau chaude. Il faut comprendre que la majorité des proprio dans tout les nouvelles tours du centreville ont entre 25 et 35ans, alors fragile financièrement.
      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201408/20/01-4793291-la-banque-royale-prevoit-un-refroidissement-du-secteur-de-lhabitation.php

    • lesir

      Pourquoi veulent-ils vendre après 1 ou 2 ans?

    • lesir3

      Il reste dans le cas présent que le promoteur/vendeur a trouvé un acheteur pour son unité de condo, qui lui l’a mis en location. Ce n’est pas le promoteur/constructeur qui met en location mais l’acheteur de l’unité. Le constructeur/promoteur fait ses calculs et prévisions au début de son projet et décide si ce sera du condo ou locatif. Ca donne que c’est bien souvent du condo présentement à Montréal et au Québec en général, à l’exception des résidences personnes âgées peut-être sauf que là il faut s’y connaître.

    • @docteurfolamour
      Je sais que ce n’est peut-être pas à votre goût, mais faut dire que vous me semblez âgé et que la clientèle visée n’est pas la votre. Je ne crois pas que les futurs locataires sont du genre à admirer une pelouse bien verte.

    • lesir

      Donc on parle de premiers acheteurs, qui ont acheté une seconde résidence 1 a 2 ans après la première sans vendre leur propriété initiale, et qui décident de la louer parce qu’ils sont incapables de vendre, right?

      Soupir.

    • @docteurfolamour
      Non c’est plutôt l’âge ou l,on tombe en amour et que l’on décide de faire vie commune. Je vois que ça longtemps dans votre cas….. soupir

    • Ce n’est pas une question de gout lesir (bien que ce condo n’a par ailleurs absolument aucun intérêt), c’est juste que cela ne remplit pas 2 de mes critères, soient le prix (assez fondamental merci) et l’espace…

      Non, il sont plutôt du genre a admirer l’autoroute qui passe a 100 pieds de chez eux.

      Ouin, je me fais vieux, faut croire. Mais j’étais au primaire quand opto a gradué de l’université, alors faut pas charrier, hein?

      PS: je suis le gars qui fait son barbecue sur la terrasse. Kétaine de même.

    • c’est tendance et actuel, les bains-douches?

    • A 550pi2 c’est plutôt les douches sans bain….

      Je vous agace un peu avec votre âge…..sans rancune j’espère. Bien sur ces constructions avec vu sur l’autoroute sont complètement débiles et sans avenir. Dans 20ans on se demandera qui était assez idiot pour acheter ça.

    • J’acheté ma première résidence en 1995, a 20 ans, lesir.

      Vous avez acheté votre première résidence en 2004 a quel âge?

      Alors, premier acheteur capable de se payer un truc a 300K, et pas assez intelligent pour savoir que l’heure de se trouver une blonde permanente approche a grand pas et qu’il faudrait peut-être planifier en fonction d’etre capable d’habiter a 2 dans l’espace qu’on achète?

      Je n’en connais pas beaucoup de ce modèle-là. Heureusement.

    • lesir, minuit 27

      Je veux bien, mais ce qui est illustré dans votre listing c’est un bain-douche. Soooo cool

    • Les chiffres ne mentent pas : https://twitter.com/BenRabidoux/status/502196172355026944/photo/1

      Active listing depuis 5 ans a Montreal : +35.2%

      Les prix actual montrent certainement l’irrationalite des gens : http://youtu.be/wJtw0ZKm7kQ

      Sommes nous vraiment different??

    • différents de qui au juste?

    • Blais

      3 heures et demi du matin? C’est beyond hystérique cela.

    • Non les chiffres ne mentent pas.

      Prix moyen des unifamiliales, secteur centre de l’ile de Montréal, depuis 5 ans: +35%.

    • Zut! Quel choc en lisant les commentaires ce matin. C’est moi ” le vieux” du blog maintenant…Quoique que Dan est peut-être plus agé?

    • Heureusement que Blais lui est rationnel, posé, et pas hystérique pantoute, sinon je ne sais pas ou la civilisation s’en irait.

    • Opto

      Non, le coucours du vieux (en âge) en résidence c’est fort probablement entre M. Brasseur et leguet.

      Pour le jeune qui pense déjà comme un vieux, Curieux emporte largement la palme.

    • Ah! le barbeq sur la terrasse, un plaisir que ne connaisse pas Curieux et Blais…

    • ah! le barbeq et la piscine version “commune des années 70″, un plaisir que vous et moi ne connaissons pas.

    • Je suis sur qu’Opto a eu beaucoup de plaisir en communauté dans les années….

    • 360k pour 3 chambres a coucher a Montreal en 2014 ? LOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOLLLLL c’est ce que j’ai paye pour 2 chambres a coucher en 2005

    • Comme vous le savez parfaitement bien re3e, il y a pleins de quartiers à Montréal qui sont beaucoup moins cher que le vôtre.

    • lesir3

      Hé ho je ne suis pas si vieux quand même…Le peace and love et le plaisir en communauté, c’était fin années 60 et début 70. J’étais bien trop jeune à l’époque…
      Pour clore le sujet, j’ai 52 ans.

    • J’ai l’intention d’acheter à Mtl d’ici 2 ou 3 ans.
      Proprio occupant 3, 4, ou 5 plex en bonne état
      Bonne stratégie ou non?

    • Choisissez un coin avec de bonnes écoles, pour mieux éléver vos enfants.

    • @leProff

      Demandez-vous, combien de temps est-ce que je veux passer a dealer avec les locataires? C’est une grosse roulette russe.

    • j’ai 56 ans, peut-être pour mes petits enfants.
      Entendu dire que Verdun a beaucoup de potentiel d’augmentation de valeur sur le court terme.
      Pour le long terme, Outremont est très attirant, mais déja très dispendieux, à voir…
      Westmount et VMR sont aussi au plafond dans les prix.
      Le plateau peut-être…
      J”ai considéré, la section rue Laurier ou St-Joseph, un coin plutôt bien.
      C’est un début…

    • @stead
      mon idée sur ce sujet,
      favoriser les proches comme locataires, enfants, ami(e)s ou parents.
      parfois sans baux, ceci donne plus de flexibilité et élimine souvent la régie du logement en cas de conflits.
      Idéalement, tu dois être capable de payer ton hypoth. avec 50% des locataires qui payent

    • leProff

      Mieux la propriété est située, moins bon est votre rendement locatif. Mais plus sécure est le revenu, et vous minimisez également les troubles.

      Pour la plus-value, oubliez-cela. Partout.

      Ca veut dire quoi être au plafond?

      Laurier, St-Joseph = bonne situation (en présumant que vous ne parlez pas de trucs trop à l’est) = mauvais rendement locatif.

    • @leProff
      Pour réunir la famille de 7 @ 77ans j’opterais pour le plateau. Tout le monde trouvera son compte.

    • @doc
      merci doc pour l’info
      Entre 800k et 1100k c’est beaucoup de sous…
      Que pensez-vous de Papineau ou Christophe-Colomb?
      Désolé, je dois m’absenter, à plus tard

    • @lesir
      On regarde qu’elle plage de prix pour un 4plex dans le secteur Laurier, St-Joseph?
      Ciao, je suis parti…

    • Proff: secteur Laurier – St-Joseph, prévoyez entre 800k et 1100k pour l’acquisition du building minimum. Et attendez-vous a beaucoup de $$$ en rénovations.

    • Contrairement @doc, j’opterais pour le côté Est du Plateau. Premièrement les Plex proches du mont-royal sont rares, il risque d’avoir de la surenchère, deuxièment j’aime beaucoup les petite rue style garnier, Fabre……ect. Troisièment le prix est plus raisonnable, c’est un bon compromis pour les budgets limités.
      Voici le genre de triplex que je ne serais pas gêner d’acheter dans ce coin là.
      http://duproprio.com/triplex-a-vendre-plateau-mont-royal-quebec-511556

      Bien sur que si j’avais le budget du Doc, j’opterais pour un manoir à Westmount

    • leproff

      Il n’y a jamais “pas de bail”

      Il y a alors un bail verbal, qui comprend (pas mal certain) le droit du locataire au maintien dans les lieux,, et qui n’évite pas la Régie.

      Ce serait ben trop facile….

    • lesir

      Quand je dis est, je dis est. Pour moi, le Plateau, meme a sa limite est, n’est pas dans l’est.

      St-Joseph se rend jusqu’a Pie IX.

    • le proff

      Dans 2-3 ans, qui sait, si les prophéties de nos doomers se réalisent, ce sera descendu à 500k ou moins. Bonne chance!

    • @Doc
      Généralement rendu à l’Est d’iberville c’est le quartier Rosemont. À l’ouest de St-Denis les Plex sont pratiquement inexistant, ils sont tous vendus en copropriété.

    • Inflation les dernier 5 ans : 9.38%
      Augmentation du prix immobilier les dernier 5 ans : ~35%
      ————————————————————————————————-
      Speculation immobiliere les dernier 5 ans : 35 – 9.38 = 25.62%

      C’est ca l’irrationalite

      Il n’y a rien a dire de plus a notre elephant dans la piece qui discridite tout le monde.

      Quand tu le loue une maison ou un condo, tu peux avoir une terrasse a un cout de revient beaucoup plus bas que l’achat mais bon ici on va vous dire que l’immobilier a montreal est la chose la plus safe au monde.

      =)

    • http://argent.canoe.ca/nouvelles/canada/les-acheteurs-de-voitures-etirent-leurs-prets-21082014

      “De moins en moins de prêts hypothécaires.Et pour les sept premiers mois de l’année, le nombre de prêts est en baisse de 9 % par rapport à l’an dernier, et ce même si les taux demeurent au plancher.”

      Un autre hasard selon certain.

      Ca doit etre a cause de la meteo, du CH qui n’a pas gagne, ou de Celine qui a prit un break.

      Les signes sont clair, il faut juste enlever ses lunettes roses.

    • http://argent.canoe.ca/nouvelles/canada/les-acheteurs-de-voitures-etirent-leurs-prets-21082014

      “Les acheteurs de voitures étirent leurs prêts. Le prêt de 108 mois (9 ans) et le report d’un solde non payé. «On dit au client: vous avez un solde de 2000 $, que l’on va appliquer sur votre prochain véhicule. La prochaine fois, ce solde négatif sera encore plus important.»”

      Un consommateur Quebecois tres “Smart” et loader d’economie pour s’acheter un actif immobilier qui deprecie depuis deja plusieur mois.

    • @lesir3

      “Voici le genre de triplex que je ne serais pas gêner d’acheter dans ce coin là.
      http://duproprio.com/triplex-a-vendre-plateau-mont-royal-quebec-511556″

      Avec un taux d’intérêt de 3%, ce plex loué à 100% vous coutera minimum 13 000 $ par année, sans mettre 1$ de côté comme fonds de prévoyance pour travaux majeurs. Je ne comprends pas pourquoi quelqu’un voudrait acheter ça, à part quelqu’un qui mise sur une plus-value future très considérable.

    • http://argent.canoe.ca/nouvelles/taxe-scolaire-sortez-votre-carnet-de-cheques-21082014

      “Les commissions scolaires ont jusqu’au 15 septembre pour soumettre au ministère leur plan de redressement budgétaire. Les comptes de taxe scolaire suivront.

      +++

      Exemple d’une commission scolaire

      Commission scolaire Marie-Victorin

      Pour une propriétaire d’une valeur de 300 000$, indexées avec la valeur foncière

      Taxe scolaire 2012-2013 : 613$

      Taxe scolaire 2013-2014 : 708$

      Taxe scolaire 2014-2015 : 773$ ”

      Oh yeah, notre consommateur deja max out a cause de son achat “smart” immobilier, va payer plus de taxes scolaire.

      Enfin, une bonne nouvelle aujourdhui !

    • Blais, 16:55

      Non, c’est parce qu’il ne reste plus que les pauvres qui n’ont pas encore acheté.

      Blais, 17:03

      Pas mal certain que les proprios de cette commissiosn scolaire étaient visés par la “subvention du 450″ pour les taxes scolaires (quelle imbécilité), et que ces hausse ne sont qu’un rattrapage.

      Tax

      Les miniplex sont des propriétés de proprios occupants. Ce ne sont pas tous les proprios occupants qui veulent se contenter d’habiter à Rosemont. Il faut payer le prix pour habiter dans un emplacement de choix, et c’est la rentabilité qui écope. Par exemple, ici, un duplex va vous couter 1.2M, dur de rentabiliser la chose en tant que telle avec un seul loyer.

      Blais, 16:55

      On parie-tu que ce sont des locataires?

      Blais, 16:55

      Rien d’irrationnel la-dedans, la baisse des taux d’intérêt fait augmenter les prix, comme ceux de tous les actifs, d’ailleurs.

      Pour exactement le même paiement qu’en 2008, un individu peut se payer une maison 35% plus cher aujourd’hui qu’en 2008. Faites le calcul….

      lesir 16:37

      Quand même…. lisez mon post de 16:17. Mais j’avoue que j’avais mal lu la requête du Prof, je pensais qu’il parlait de St-Joseph et Laurier en général, pas juste la partie Plateau.

    • Blais, 17:03

      Sans joke, on parle de 160 $ par année, lol.

      C’est amplement compensé par la réduction du coût d’intérêt annuel de la propriété, champion.

    • Savez-vous ce que vous devriez faire, si vous vouliez gagner la moindre crédibilité, Blais (ak.a. m’sieur l’agent): attendez qu’il y ait de vrais mauvaises nouvelles, et postez-les.

      Parce qu’en ce moment, ca fait dur votre truc.

      En attendant, sortez-nous donc des reprises de vente sur un de vos sites préférés auquel seuls les agents d’immeuble ont accès. Thanks.

    • @blaisabcde
      Inflation les dernier 5 ans : 9.38%
      Augmentation du prix immobilier les dernier 5 ans : ~35%

      L’augmentation est gonflée par les taux d’intérêt et non pas par la spéculation. Pour faire une vrai évaluation du prix de l’immobilier, il faudrait comparer le paiement mensuel pour avoir une idée réelle de l’augmentation. Quand la fed au USA à commencer à augmenter les taux en 2005 , 3 ans plus tard les gens étaient à la rue.
      Même l’augmentation des taxes dû à la hausse des évaluations municipales (une vrai joke) va rendre difficile l’acquisition d’une propriété. Si ils peuvent relever les taux de 2% il va y avoir de belles opportunités.
      J’ai vraiment hâte de voir ça…

    • M.Blais

      Votre pattern d’intervenant est amusant.Vous disparaissez pendant 4-5 jours et soudain bang!bang! bang! vous tirez dans toutes les directions…c’est juste drôle…

    • Je commence a vous aimer, lesir.

    • opto

      Il tire toujours dans la même direction. Son pied. En plus, il manque de visou. Petite vie.

    • lesir3 21 août 2014 17h33
      “Inflation les dernier 5 ans : 9.38%
      Augmentation du prix immobilier les dernier 5 ans : ~35%”

      Pour être complet il aurait fallu ajouter une dernière ligne avec les rendement boursiers dans la même période.

    • Merci de stimuler l’économie en ayant acheté un clavier avec accents, Baghdad Gab. La phrase est imparfaite, mais beaucoup mieux que la crap à laquelle vous nous avez habitué.

    • Je parie q il ne peut identifier la faute de grammaire dans sa derniere phrase.
      J avoue q pour un agent immobilier 1 faute phrase c pas si pire.

    • … 1 faute par phrase …

    • Baghdad Gab, 20:20

      Vous voulez vraiment qu’on compare le rendement qu’un individu qui a acheté une maison dans mon coin en 2008 a réalisé vs celui qu’a réalisé un demeuré qui s’est acheté des titres à la bourse au même moment?

      Je vous rappelle que nous avons fait l’exercice à quelques reprises déjà, et vous (et quelques autres participants qui se tiennent fort coi, d’ailleurs) avez été humiliés.

    • Baghdad Gab

      Vous savez qu’à chaque fois que vous affirmez que je suis un agent immobilier, vous vous coulez un peu plus (ce qui est un exploit en soi).

    • @doc

      Le clavier a les accents mais pas de virgules. #ponctuation

    • Gab

      J’ai écris 2008, mais on peut prendre 2009 si vous voulez, pour ne pas complètement humilier notre locataire. Same difference.

    • Gui

      Je penses qu’à ce stade-ci, on peut conclure que Bagdhad Gab n’est pas passé par Stan.

    • Elle est ou la faute?

      Pkoa votre coin, donnee bruitees. Utiliser le Teranet ou le MLS HPI pour comparer.

    • Je penses. Ouais.

    • Baghdad Gab

      Meilleure.

      Je parle de mon coin parce que c’est de mon post que le plus 35% des prix découle.

      Prenez le chiffre que vous voulez, ce n’est pas comme si cela allait changer le résultat final.

      Et calculez à partir du 9 mars 2009 pour être bien sûr de mettre toutes les chances de votre côté.

    • Soldat Gui en renfort?

      Aidez donc votre Doc a trouver la faute dans son 21h06 d hier.

    • GT 7h43

      “Elle est ou la faute”: ça prend un accent sur “ou”.

    • http://www.lapresse.ca/le-soleil/actualites/education/201408/21/01-4793633-initiation-a-la-faculte-de-droit-de-laval-une-chanson-choque.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS2

      Euh, moi ce qui me chioque c’est que c’est l’hymne de la fac de droit de l’UdeM depuis plus de 30 ans.

    • Baghdad Gab est redevenu lui-même ce matin.

    • opto

      En fait, son post est bourré de fautes. Je ne sais pas à quoi il veut en venir. D’un côté nous avons la grande majorité des posters, qui font des fautes à l’occasion, et de l’autre côté nous avons Blais et Bagdhad, qui ont systématisé l’utilisation d’un français digne des pires écoles du Québec.

      Pas sûr qu’il choisit bien sa bataille, mais bon, c’est Bagdhad, pas la plus grande lumière de l’histoire de l’humanité.

    • @Doc et Garth
      Je suis plutôt d’accord avec le doc, l’immobilier a été depuis 10-15-20 ou 25ans le placement le plus rentable Vs la bourse à cause de l’effet de levier… à moins de prendre des points très précis dans les dernières années.

      Mon seul bémol Doc, comment fait-on pour soustraire l’argent investi pour les rénovations dans le rendement de l’immobilier?

      Lorsque sur le ”Plateau” autour du parc Lafontaine, les structures sont soulevées pour renforcer le solage et en passant il en profite pour refaire les salles de bain et les cuisines. Comment c’est évalué dans les stats?

    • Doc

      La seule chose dont je me souviens à la Fac de Droit, c’est la salle qu’on louait au Pavillion Maximilien-Caron pour nos partys de fin de session…Ah nostalgie!

    • Si on prend pour acquis que “crap” est féminin, ” à laquelle” semble OK.
      Lequel, lesquels, duquel, desquelles, auxquels…J’avoue que j’y perd parfois mon latin.

    • lesir

      Facile.

      Calculez votre rendement en IRR, en ploguant dans votre formule toutes les sorties de fonds (cash down initial et dépenses d’acquisition, dépenses annuelles y compris rénos, remboursement de capital hypothécaire) et en réduisant votre déboursé annuel d’un montant de loyer que vous épargnez en étant proprio, pour la période totale de détention (en incluant l’entrée de fonds finale lors de la vente, nette du solde d’hypothèque et des dépenses de vente), et le tour est joué.

    • Autrement dit, vous calculez l’IRR d’une série de cash flows , négatifs pour la plupart, et positifs pour l’économie de loyer et le produit net de la vente.

    • opto

      Cétait le café (Acquis de droit) que vous louiez (le local juste à droite en entrant dans Maximilien Caron par la cour intérieure)? Ca fait la job pour une cinquante de personne a peu près, si je me rappelle bien, plus si on tient compte du lobby de Maximilien qui est continu.

    • J’oubliais, je suis agent immobilier.

    • *contigu

    • Doc

      Oui, c’était bien là.On arrivait quand même à rentrer une centaine de personnes en se tassant un peu.Pour une petite faculté comme la nôtre, c’était correct.

    • Café + télé + baby foot +belles filles (pas dans cet ordre!), c’était le paradis dans mon temps. Je ne sais pas de quoi ca a l’air aujourd’hui.

    • @gg: Pourquoi ne pratiques tu pas? Pas assez payant?

    • Simon

      C’est le contraire, trop payant.

      Alors je me permets d’avoir beaucoup, beaucoup de temps libre. L’argent que je gagnerais en travaillant plus fort n’en vaut absolument pas la peine, à mes yeux.

    • Pour prévenir du risque effrayant d’une hausse de taux de 1%, je mets 50$ de côté par semaine, même si mon taux est fixe pour encore 3 ans.

    • @gg : Mais tu prives « ton » bureau de ton incroyable expertise en droit immobilier en raisonnant comme ça. C’est un peu comme si Wayne Gretzki aurait refusé de jouer au hockey après avoir gagné une couple de millions. Les gens auraient été déçus. Les gens et tes collègues ont besoin de toi! Au moins tu partages ton savoir gratuitement sur ce blogue ce qui est une belle générosité. Dans le fond tu redonnes à la société et c’est bien.

    • @arnolde: Augmente tes revenus au lieu de gosser à te rouvrir des comptes à 50$. Mon premier comptable m’a dit de me rouvrir un compte pour y déposer ma TPS TVQ perçues. Car je me finançais avec ça. Je l’ai congédié et mes ventes sont passées de 600k à 5M en 2 ans. Pas parce que je l’ai congédié. Parce que je savais où je m’en allais. Je veux dire les pénalité et autres intérêts payés furent des peanuts comparativement à ce que j’ai fait. Mais affaires marchaient trop pour un jeune à l’âge que j’avais. Être en difficulté financière parce que ses affaires marchent trop c’est rare mais ça existe.

    • Doc 12h27

      Moi non plus.Si mes souvenirs sont bons, je crois que ce n’était même pas un café à l’époque (81-84).Simplement un local tout-usage, on mettait le DJ d’un bord et la bière de l’autre et le party pognait.

    • Simon

      Pour rester dans votre image, si j’étais un joueur de hockey dont l’avenir financier est déjà assuré, vous pouvez être certain que j’arrêterais de jouer après la première commotion cérébrale sérieuse.

      Je n’y connais presque rien en droit immobilier. Je connais l’immobilier.

    • Félicitations IWant You. Vraiment un exemple très inspirant pour nos jeunes. J’adore votre sobriquet. JohnBull ou OncleSam qui ‘’Wants You“ Deux Index qui pointent vers le monde et invitent au devoir de citoyen, bin mon père dirait, oui 2 index mais 8 autres doigts pointant vers eux-mêmes, dont 2 majeurs !

    • @gg : J’interprète mal votre post de 13h46 . Vous avez des raisons personnelles douleureuses de pratiquer moins ou vous avez juste dit ça comme ça. Vous me semblez être une bonne personne en tout cas.

    • @NicMef: Il n’y a rien d’exemplaire à être ignorant du monde et des possibilités quoi nous entourent. Êtes-vous un jésuite orthodoxe?

    • @doc

      bill Gross CNBC 15:10

    • @nicmef:

      Et la jeunesse alicienne des boomers elle était exemplaire

      Rien qu’une pilule et tu grandis, rien qu’une, et te voilà petit
      Celles que te donne ta mère n’ont aucun effet
      Va, demande à Alice, lorsqu’elle mesure dix pieds de haut…

      https://www.youtube.com/watch?v=WANNqr-vcx0

      Résultat: Nous sommes les plus gros consommateurs d’antidépresseurs et d’anxiolytique au monde. Ça doit faire effet car on les entends moins chialer.

    • dan
      Mince pour une fois j aurais aime avoir CNBC
      nm

    • IwantYou
      Merci du compliment OncleSam. Non je suis plus un adepte de la règle de Saint-Benoit. Vous me semblez comme une bonne personne vous aussi.

    • arnolde 22 août 2014 13h05
      ”Pour prévenir du risque effrayant d’une hausse de taux de 1%, je mets 50$ de côté par semaine, même si mon taux est fixe pour encore 3 ans.”

      Effectivement Arnolde tu peux mettre 50$ de côté et tu arriveras à booker le mois…lol
      Le problème c’est qu’une augmentation de 1% est égale à 10% de ton hypothèque alors si les gens achètent en budgétant mensuellement ils seront prêt à payer 10% de moins. Une fois que la spirale part vers le bas, celui qui vend 10% de moins voudra à son tour payer 10% de moins et ainsi de suite………2 ou 3% d’augmentation va être suffisant pour provoquer une CATASTROPHE!!!!

    • Simon

      L’image était effectivement imparfaite. Le joueur de hockey qui a assuré son avenir financier ne devrait pas mettre sa santé en jeu pour “le fun” de continuer à bosser, de la même facon que l’avocat qui a assuré son avenir financier ne devrait pas continuer à bosser comme un fou pour “le fun”. S’accomplir par sa job (sauf quand on sauve des vies) c’est tellement de la foutaise…

      Travailler oui, parce que la job est une des plus cool que vous pouvez imaginer, mais il y a plein d’autres choses intéressantes à faire dans la vie, y compris rire de Baghdad Gab.

      Ni

      Gross est a CNBC assez régulièrement. Il en dit rarement plus que ce qu’il écrit dans son article mensuel (qui est une lecture obligatoire pour bibi).

    • lesir

      C’est quoi une catastrophe en caps avec 4 points d’exclamation?

      Qu’est-ce que vous allez faire si la catastrophe survient?

      Selon vous, quel est le pourcentage de chance que la catastrophe survienne?

      Merci!

    • lesir

      La bonne nouvelle, c’est qu’a chaque année qui passe depuis que notre proprio a acheté, son capital hypothécaire a baissé de 3-4% (dans les premières années) et son revenu a augmenté de 1-2%. San oublier que son équité a augmenté substnatiellement au cours des dernières années.

      Le pourcentage de gens qui vont être “forcés” de vendre en cas de hausse de taux de 2-3% est infiniment plus petit que ce que l’on peut parfois lire dans nos medias. Pensez-y.

      Quelques petits nouveaux. Et encore, la plupart ont fort probablement opté pour le 5 ans fermé.

      S’ils ont la moindre once d’intelligence, ils vont renouveller drette-là (peu importe combien de temps il reste avant l’échéance) pour 5 ans (ou 10 s’ils sont nerveux à la Taxman) et on se reparlera de leur capacité a assumer une hausse de taux en 2019. Celui qui a acheté au pire moment (juillet 2012) aura alors 7 ans de fait sur son hypothèque….

      Jobs, jobs, jobs. Ou jump dramatique des taux.

    • Quelqu’un a essaye la nouvelle surface pro 3 de microsoft?

    • Fan

      Soorry non, au Québec nous sommes rendus a piger dans notre petit cochon pour faire noss paiements hypotécaires, pas d’argent pour ce genre de bidule.

      Évidemment, on pourrait slacker un peu sur l’alcool (SAQ, ventes annuelles de 3 milliards) mias Curieux n’a pas pensé a cela.

    • Dan!

    • @doc

      pourtant a la location d’une BMW ils en offrent une….ca dervrait etre tres populaire au Quebec…

    • @docteurfolamour
      ”S’accomplir par sa job (sauf quand on sauve des vies) c’est tellement de la foutaise…”

      full d’accord

    • Quelqu’un a essaye la nouvelle surface pro 3 de microsoft?

      Une superbe patente, mais qui ne vaut pas son prix. Comme le Ipad d’ailleurs.

      2 ou 3% d’augmentation va être suffisant pour provoquer une CATASTROPHE!!!!

      J’ai dit à mes enfants de se préparer à mourir ……

      Résultat: Nous sommes les plus gros consommateurs d’antidépresseurs et d’anxiolytique au monde. Ça doit faire effet car on les entends moins chialer.

      Aaaaahhh ! Un peu de Soma ! Ça vous requinque un Canahien !

    • Dan

      Non, nous sommes tellement cassés qu’on s’achète des SUV cheapos pis on les tough 8 ans.

    • @doc
      j’ai inversé la causalité :
      J’achète seulement des bazous cheapos et je les change au 4 ans. C’est pour ça que je suis cassé.

      ;-)

    • @doc : Salut, Tu disais l’autre fois que les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt. Est-ce seulement pour les nouveaux acheteurs ou toute personne y a droit. si oui Résidence principale seulement?

      Si la réponse est non un acheteur fait une grosse gaffe en payant sa maison cash. Sur le commercial c’est toujours déductible.

      simon

    • Bonjour,
      Je viens de lire sur TVA nouvelles qu’un propriétaire de Drummondville a été condamné à payer 45 000$ pour un vice caché sur sa maison vendue il y a … 18 ans! Je suis surprise.
      Ma question pour vous M. Bergeron:
      Il n’y a pas de délais de prescription pour poursuivre en raison d’un vice caché? Si non, c’est vraiment épeurant car on ne connait pas toujours les vices de notre maison en tant que proprio. Il me semble qu’après 18 ans, c’est exagéré.

    • pigeon

      Commentaires généraux.

      La déductibilité des intérêts est une question fort simple: elle dépend uniquement de l’utilisation qu’on fait des fonds empruntés (donc, elle ne dépend aucunement de l’identité de l’emprunteur, ni du bien mis en garanti pour contracter l’emprunt).

      Pour déduire, il faut emprunter dans le but de gagner un revenu.

      Donc, si quelqu’un emprunte et utilise l’argent pour acheter une résidence (principale ou secondaire), les interets ne sont pas deductibles. Ce sera donc la situation de la grande majorité des gens.

      Si au contraire quelqu’un paie sa maison, puis emprunte et utilise l’argent emprunté pour effectuer un placement (immobilier ou autre) les interets sont alors deductibles, meme si c’est une résidence principale qui a servi de garantie. Tout ce qui compte, c’est l’utilisation des fonds.

    • pigeon

      Si mon commentaire précédent vous décourage, lisez sur “la mise à part des fonds”, ou mise à part du capital”. Vous allez voir comment certaines personnes peuvent rendre leurs intérêts hypothécaires déductibles en utilisant une stratégie relaitvement simple, et acceptée par les autorités fiscales.

    • @doc: merci.

    • C’est marteaux cette subvention-là. Non seulement ça ne donnera rien parce que les vendeurs vont augmenter leurs prix de 6000$ (donc pour l’acheteur, ça va donner le même coût), mais en plus, pour la donner la subvention, il faut toujours ben que tu taxes quelqu’un. Et qui va être taxé? Le propriétaire courant de Montréal. Et il va faire quoi quand ses taxes vont augmenter le propriétaire de Montréal? Ben en premier il va chialer, mais à un moment donné, si ça monte trop, il va faire ses boites pis s’en aller.

      Cette subvention-là aux premiers acheteurs pourrait facilement avoir comme effet exactement le contraire de l’effet voulu. Bravo mon Denis, tu vas réussir à la vider ton ile!

      Bravo au gouvernement provincial de s’être retiré de ce programme-là.

    • elvince

      C’est entièerement théorique votre truc.

      Le prorio n’aumgentera pas son prix, parce que:

      1. il n,est meme pas au courant de la subvention;

      2. nous ne sommes pas dans un tel marché

      Les taxes? On parle d’un budget de 12M sur le budget de la ville qui est de 4.9 milliards. Please.

      Seriez-vous un anti-Coderre (ou encore pire, un anti-Montréal)?

    • @bibianne: Il n’y a pas de délai de prescription pour un vice caché. L’acheteur doit avertir (mon prle en fait de “dénonciation”) le vendeur dans un “délai raisonnable”, mais ce délai ne commence qu’au moment où le vice est découvert. En général, 6 mois est un délai raisonnable. Donc si tu découvres que ta maison a été mal construite il y a 25 (ou 18) ans de ça, tu peux poursuivre le vendeur si tu le mets en demeure dans les 6 mois suivant la découverte du vice. Mais pire encore, une maison peut avoir été vendue à plusieurs reprises, et il peut y avoir des successions.

      Dans un cas qu’un de mes prof de droit a eu, son client poursuivant pour un vice caché dans une grange, et le vice caché éait dû au constructeur. En tout, la propriété avait été vendue 17 fois et il y avait eu 2 successions (autrement dit: tes parents vendent la maison, meurent quelques années après, tu hérites de l’argent, et bien tu hérites aussi de la responsabilité, même si tu n’as rien à voir là-dedans).

      Le cas le plus récent de poursuite contre des vendeurs de maison pour vices cachés qui apparaissent après de longues années sont liés à la pyrhite.

    • Je pense que si l’ïle de Montréal se vide pour 6,000 dollars de subvention, on est vraiment dans la dèche. Et si un proprio en devenir a besoin d’une subvention de 6,000 dollars pour pourvoir acheter a Montréal, il devrait faire un sérieux examen de conscience concernant la gestion de ses finances personnelles.

    • @DrF.: Les constructeurs sont totalement au courant du programme, ils vont le mettre sur la facture, possiblement l’utiliser dans leurs publicités. Tu vas voir la maison de 350k$ neuve monter directement à 356k$. En fait après les taxes, l’acheteur naif va payer plus cher.

      L’effet sur les taxes sera exactement le même que l’effet sur la rétention: minime. Tu restes pas sur l’ile pour une question de 6000$ total.

      Pour ta question: J’adore Montréal, et c’est pas mal pour ça que je suis anti-Coderre: je pense que Montréal mérites mieux comme maire que ce qu’il a eu ces 30 dernières années, y compris depuis les dernières élections. C’est tout un autre débat qui n’a pas vraiment sa place ici par contre.

    • Doc

      La décision d’acheter a un endroit plutot qu’un autre est fondée sur plusieurs variables. C’est une variable de plus en faveur de la ville. Personne n’a jamais prétendu que c’était un game changer.

    • elvince

      J’oubliais que c’est pour du neuf. My bad. Encouragewr l’achet de propriétés neuves ne fait pas vraiment de sens.

      Ceci dit, les promoteurs ont zéro pricing power en ce moment.

      Content de savoir que vous n’êtes pas un autre anti-Montréal. Qu’est-ce que vous voulez qu’il fasse, le maire?

    • J’ai dû mal lire le post d’Elvince de 20h57 (bien que votre post de 21h15 me suggère qu’on a lu la même chose)…

    • Doc

      Votre première phrase répond a elvince. Votre seconde phrase est une nouvelle idée. Sur laquelle je m’étais prononcé dans mon tout premier post de ce billet.

    • Vous avez raison. Nouvelle idée: j’aurais dû séparer mon intervention en deux paragraphes.

    • Doc

      Non, point form aurait été plus clair.

    • elvince

      J’ai tendance à être d’accord avec vous, à une nuance près: la valeur maximale pour être éligible à la subvention à l’achat tend à encourager son application surtout dans les quartiers plus défavorisés en renaissance. Pour les subventions à la rénovation, il faut carrément avoir un logement dans une de ces zones, en plus d’un plafond sur la valeur de la propriété.

      On peut le voir comme une redistribution des quartiers plus aisés vers des quartiers qui le sont moins, tout particulièrement dans le cas des programmes pour la rénovation.

    • Je suis pour des subventions à la rénovation mais pas pour de la construction neuve.Je crois humblement que c’est une forme périmée de développement économique.

    • Avec mots clés seulement pour sauver du temps…

    • (j’espère que vous avez apprécié le double sens)

    • Doc

      Sorry Doc, je l’avais raté, trop subtil pour ma petite caboche.

    • Dan

      Burger King fait un tax inversion, lol

    • Économie de bouts de chandelles en considérant le taux de taxation prohibifif de cett ville en décrépitude … JAMAIS JE NE REVIENDRAI DANS CETTE VILLE !!!

    • HaHa Ga bin on va se ramasser avec de la BuD chez BK in de la Leffe chez Tim…

    • @doc

      next up AAPL et BBRY?

    • Snowden

      Au contraire, Montréal est reconnue comme une ville très ouverte à la communauté gaie.

    • Ventes de maisons neuves en baisse aux É.U.

      Fuyez! Fuyez! La catastrophe s’en vient! (sarcasme ici).

    • JAMAIS JE NE REVIENDRAI DANS CETTE VILLE !!!

      je sis d’accord….
      Mieux vaut Détroit…

    • Dan

      Nah, McDo et La Belle Province.

    • DoC
      Anyway, ils ont l’air d’avoir pas mal faim pour tout ce qui est agro-alimentaire slash restauration et autres broutilles comestibles ces brésiliens…

    • Ni

      Pendant ce temps-la au Québec le brillant maire de Mascouche veut exproprier des terres agricoles pour relocaliser son aeroport.

      C’est a pleurer.

    • @ni

      Ils ont surtout faim pour une nouvelle niche fiscale :

      http://blogues.radio-canada.ca/geraldfillion/2014/08/25/un-trio-avec-une-baisse-de-taxes-svp/

    • http://www.lapresse.ca/actualites/sante/201408/25/01-4794566-ppp-avec-la-clinique-rockland-md-barrette-met-fin-a-lexperience.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS1

      Mon ami Blais le clueless va sûrement me demander si des grosses cabanes vont faire l’objet de reprises suite à cette nouvelle.

    • juste comme ca , montreal ne “fidelise” pas des familles qui ne sont pas deja etablies , elle “courtise” ces familles , une fois qu’elle sont etablies , elle les “fidelisent” avec des comptes de taxes qui augmente proportionellement aux fraudes dont elle abandonne le remboursement , au lieu de chercher ce que tu n’a pas tu fait mieux d’entretenir ce que tu as , just mes 2 cents

    • @docteurfolamour , mascouche ? un aeroport ? pour quoi des delta-planes ? LOL ……

    • re

      Je ne savais même pas qu’il existait, mais c’était écrit dans La Presse, donc c’est vrai.

    • C’est un petit aéroport local style Cessena,Beechcraft qui existe depuis quelques dizaines d’années le long de la 640.
      J’avais appris son existence lorsqu’un de mes patients y avait péri lors d’un écrasement en 92…

    • Leguet et DoC
      Merci pour le lien. LoL. Bon je ne suis absolument pas fiscaliste jetsetter mais il me semble qu’un tax inversion pour un whopper c’est pas mal moins pire que celui de la pilule bleue mettons. En bout de ligne, cela ne change pas grand-chose entre nos 2 pays, à moins bien sûr qu’il y ait un angle pour rapatrier des bénéfices parkés ailleurs qu’en AdN, si vous comprenez ce que je veux dire…

    • http://www.lapresse.ca/actualites/sante/201408/26/01-4794735-rockland-md-lentente-finalement-renouvelee.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS1

      Rien qu’un petit coup de téléphone ne peut pas régler, finalement.

      Ni

      Bien joué!

      Les règles de surplus exonérés sont assez complexe, mais prenez pour acquis que les profits d’entreprise peuvent être rapatriés au Canada sans impôt canadien. Ce qui est assez différent merci du système américain.

    • leguet
      Merci pour le lien.
      Si je comprends bien on baisse l’impôt des entreprises pour les attirer, car le capital est mobile. Pour compenser on augmente l’impôt sur le revenu, car les travailleurs sont bloqués à la frontière. Quelqu’un connaît la suite?

    • la suite ……… ça va de mieux en mieux pour le !%.

    • La suite, c’est que vous êtes bien content si vous pouvez faire la même chose ce qui implique: (1) soit un emploi mobile, ce qui vous permet de privilégier un endroit plus avantageux en fonction de votre condition; (2) soit un revenu suffisant qui peut les coûts associés avec un lieu de résidence dans un paradis fiscal (t en profiter pour se payer un super duper avocat fiscaliste qui travaille a temps partiel); (3) soit des revenus qui sont imposés a un taux moindre (ou mieux, a l’abri de l’impôt).

      J’allais aussi proposer de se payer un super duper avocat fiscaliste tellement “successful”qu’il peut se permettre de travailler a temps partiel pour distribuer ses conseils gratuitement aux quidams dans ses temps libres, tel un jésuite faisant voeux de pauvreté pour ses dédier a ses semblables. il me semblait par contre qu’il était inutile de le mentionner: ça allait de soit.

    • La suite, c’est que vous êtes bien content si vous pouvez faire la même chose ce qui implique: (1) soit un emploi mobile, ce qui vous permet de privilégier un endroit plus avantageux en fonction de votre condition; (2) soit un revenu suffisant qui peut justifier les coûts associés avec un lieu de résidence dans un paradis fiscal; (3) soit des revenus qui sont imposés a un taux moindre (ou mieux, a l’abri de l’impôt).

      J’allais aussi proposer de se payer un super duper avocat fiscaliste tellement “successful”qu’il peut se permettre de travailler a temps partiel pour distribuer ses conseils gratuitement aux quidams dans ses temps libres, tel un jésuite faisant voeux de pauvreté pour ses dédier a ses semblables. il me semblait par contre qu’il était inutile de le mentionner: ça allait de soit.

    • Pourquoi les guillemets, Doc?

    • Docteur folamour, 21 aout 2014,

      personnellement, mon rendement boursier depuis 2008 est de 17 % annuellement.
      Le marché immobilier lui?

    • M. Toupin (a un certain moment, je vais présumer que les nouveaux intervenants dont les initiales sont GT sont des petits comiques qui veulent rire de Baghdad Gab).

      Mais pour répondre la question, plus de 20%.

    • Parce que je n’arrivais pas a trouver le bon mot en français, tout simplement… Tiens, mon “bug” de 15h12 n’en était pas un finalement.

    • Bonjour Gaetan,

      Depuis 2008? Wow!

      Vous êtes vraiment exceptionnel, s’agit-il de l’ensemble de votre portefeuille ou seulement boursier?

      Pouvez-vous m’expliquer comment?

      Merci

    • Doc

      C’était une des 2 possibilités, j’aimais moins l’autre.

      Comme celui de l’an 2000.

      Lignorant

      Demandez plutôt a GT quelle est la date de référence pour le calcul de son rendement.

    • Tout ce qui est GT est suspect…
      Gustave Turbide
      Gontran Turcotte
      Gérard Trepanier
      Guy Tetreault
      A surveiller…

    • Doc,

      2008, c’est ce qui m’étonne et c’est pourquoi je demande des explications. De votre côté, 20% , c’est réaliste, mais pouvez-vous me dire quels ont été les indicateurs qui vous amenés à croire que l’immobilier allait monté autant et que les taux allaient descendre autant? Coup de chance ou raisonnement intéressant à partager?

      Merci

    • Lignorant

      Je ne faisais que répondre a sa question.

      J’ai acheté en 1995. Mon rendement annuel composé sur mes résidences principales est de plus de 25%, sur bientôt 20 ans….

      Et oui, essentiellement de la chance, j’ai acheté a un moment ou personne ne prévoyait d’augmentation de l’immobilier. Et personne ne prévoyait de baisses de taux. Par la suite, j’ai bien flippé, et en upgradant substantiellement à chaque fois, le rendement avec levier devient hallucinant.

      En passant, 10 000 $ placé a 25% pendant 20 ans, cela donne 860 000 $.

      Désolé de ne pouvoir offrir plus d’insight, c’était vraiment par dumb luck.

      Meme chose pour un jeune qui a acheté avec 10% de cash down en 2008. Son rendement annuel brut (sans tenir compte des dépenses, et sans tenir compte de l’économie d’un loyer) est de l’ordre de 35%…

      Vous aurez beau étirer l’élastique sur les dépenses et rêver en couleur pour le loyer de remplacement, vous allez quand même transformer le rendement de mon ami GT (et dire qu’il en semble fier!) en stuff de Mickey Mouse.

    • Lignorant: rien d’exceptionnel la dedans. N’importe qui ayant décidé de réinvestir massivement en mars 2009 au lieu de sortir des marchés aurait pu avoir un rendement annuel composé exceptionnel depuis.

      Je lisais justement le mois dernier un article comparant le rendement annuel composé pour un investisseur avec une croissance ininterrompue versus le rendement d’un investisseur vivant plusieurs passages a vide. Who wins? Celui avec les montagnes russes s’en sortira nettement mieux. Sans compter toute la gamme d’émotions qui vient avec (bien plus excitant qu’une journée a « La Ronde »!).

      Perso, j’ai un rendement annuel de 15% depuis 2008. Mais ça ne veut pas dire grand chose. Si je prends les trois dernières années : 21%. Et la dernière année seulement: 54%. Par contre, si je prends les quatre dernières années : 11%. Le plus drôle : je n’ai presque rien vendu depuis. Par contre, j’ai récolté beaucoup de dividendes… Pas inclus dans le rendement. Suffit de garder les émotions au vestiaire.

    • Doc

      Vous ne suivez pas le conseil de Baghdad Gab, tut, tut, tut. Lorsqu’un titre monte de 70%, vendez-en 10%.

      Le conseil le plus clueless de l’histoire de ce blogue.

    • Doc

      Malgré le fait que nous ayons posté de longs posts exactement au même moment, ne soyez pas surpris si un jour Baghdad Gab débarque et nous accuse d’être la même personne. C’est son genre.

    • Je sais, je sais, je m’en mords encore les doigts… Plus sérieusement, je pense que la palme revient a Arnolde, pour sa stratégie de Bambi, la bichette effarouchée.

    • Troublant votre 21h48. Même longueur. A 17 mots près. J’ai fait preuve de concision.

    • J’ai exagéré un peu, par contre. Mickey Mouse, c’est trop fort. Disons stuff de ligue américaine.

    • docteurfolamour,
      je ne c rois pas que l’Immobilier fait mieux que la bourse en général comme actif .
      pour ma part, je me compare jamais avec la location versus achat, car c’est certain que l’achat y gagne.
      C’est la première fois que je participe à ce blog et je suis surpris de l’acharnement des visionnaires du prochain marché baissier.
      Selon moi, rester locataire pour attendre la possibilité d’achat à prix moindre est ridicule.
      Un peu comme Warren Buffett le dit pour le marché boursier, faire du market timing équivaut à faire de la spéculation.
      la bonne façon… le fameux buy and hold.
      sois propriétaire de quelque chose et revend le selon tes besoins . tu y gagneras certainement

    • M. Toupin

      L’immobilier locatif (résidentiel, commercial ou industriel) apporte de meilleurs rendements que la bourse. Ca toujours été comme cela, et ca va le demeurer.

      La chose fondamentale que vous devez comprendre, c’est qu’avec l’immobilier, vous faites de l’argent avec l’argent des autres (i.e, celui de la banque). Vous empruntez a 3 et générez du 7. Vous gardez le spread. Quel est votre rendement lorsque vous faites 4 $ en n’investissant pas un sou? Infini.

      Il en va de même d’une résidence principale.

      Dans tous ces cas, pour “conserver” un rendement faramineux, il faut réaugmenter le levier périodiquement (en sortant son cash d’une facon ou d’une autre, par exemple en re-empruntant, ou en upgradant). Pour ce qui est de la résidence principale, la composante plus value est aussi plus “pesante” et le rendement sera beaucoup moindre si les prix n’augmentent pas. Dans les 2 exemples que nous avons regardé, il s’agissaient de périodes de hausses de valeur assez exceptionnelles.

    • Et oui, nous avons quelques Apôtres du Loyer Infini…..

    • Il est évident que si l’On tient compte de l’effet de levier ,la plus-value augmente.
      Mais c’est la même chose avec le marché boursier. Avec un compte sur marge, on peut le faire de façon simple. un exemple: les comptes sur marge demandent moins de 4% de frais, faites l’achat de la compagnie Valener ( portion publique de Gaz Métropolitain ) son variation historique depuis 5 ans est de +- 10%, son dividende annuel est actuellement de 6.5%. Ses profits sont réglementés par la régie de l’énergie, risque minime rendement assuré.

      L’immobilier à long terme suit plus ou moins l’inflation. Son vrai rendement vient vraiment de l’effet de levier. D’autre part, pour expliquer aux prévisionnistes du crash annoncé la réelle situation, vrai que depuis 2002 l’immobilier a doublé mais vous oublié que de 1992 à 2002 les prix sont restés stables.

    • Le rendement boursier que j’ai mentionné ne tient pas compte de l’effet de levier , simplement l’accroissement du portefeuille. En fait, je suis investisseur boursier depuis 17 ans et mon rendement moyen est de 6.7% . J’ai donc triplé mon investissement .
      Je n’ai rien contre l’immobilier, je suis propriétaire d’une maison et de condos ( mes enfants étudiants y habitent) mais je crois que comme réel enrichissement le marché boursier est meilleur.
      Ca n’empêche pas qu’être locataire est un mauvais choix financier, point

    • M. TOupin

      Nous sommes sur un blogue monsieur-madame tout le monde.

      Monsieur-madame tout le monde va toujours être leveragé en immobililer (c’est la facon normale de faire les choses) mais n’utilisera sa marge pour faire des achats boursiers qu’exceptionnellement (pour ne pas dire jamais).

      cCe n’est pas une question de pouvoir le faire, c’estr une question de comparer ce que les gens font vraiment, dans la vraie vie.

      Les investissuers immobiliers s’enrichissent beaucoup plus vite que les investisseurs boursiers, il n’y a même pas de comparaison, croyez-moi….

    • M. Toupin

      Je suis investisseur immobilier depuis 1995, et j’ai centuplé mon investissement initial.

    • Mrs l’agent travaille fort dans l’espoir q j lui reponde sans accents.

    • Se surendetter pour la propriété est sans contredit le choix le plus judicieux.

      « Ainsi, 56% des 18-34 ans pensent à leur endettement «plusieurs fois par jour », toujours selon le sondage mené auprès de 1002 Canadiens au début de l’été. La moitié s’est disputée avec leurs proches au sujet de l’argent. Le même nombre a « honte » de la dette accumulée.

      L’angoisse semble moins élevée chez les autres générations. Tout de même, 43% des 35-54 ans ont des troubles de sommeil à cause de leurs dettes. Ce chiffre est de 22% pour les personnes de 55 et plus. »

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/planification/dettes-les-jeunes-perdent-le-sommeil-/571576

    • GT (GaetanToupin) 27 août 2014 09h14
      “Ca n’empêche pas qu’être locataire est un mauvais choix financier, point”

      J’aurais un peu nuancé mon propos si j’étais vous (LOL), puisque selon certains je suis vous c’est pas bien grave (LMAO).
      Vous indiquez etre un investisseur à la bourse, vous avez donc certainement entendu parler de “past performance is not an indication of future performance”.

      On peut donner plusieurs arguments en faveur d’être proprio. L’argument financier ne tiendra probablement plus la route en raison des prix actuels, des projections démographiques défavorables et de croisance économique anémique. Basic Math.
      C’est encore plus vrai au QC compte tenu des regles de la régie du logement et de notre coussin social dont les couts vont exploser.
      Priez qu’ils trouvent du pétrole en masse à anticosti:

      http://www.forbes.com/sites/marymeehan/2014/02/21/the-baby-boomer-housing-bust/

      http://www.citylab.com/housing/2013/03/aging-baby-boomers-and-next-housing-crisis/4863/

      http://totalinvestor.blogspot.ca/2014/08/generation-jobless-young-unemployed.html

      @DocGuyRemax
      Mr l’agent, un autre GT! Encore une création de vous?

    • Baghdad Gab

      Je ne souhaite à personne de se complaire dans la médiocrité. Au contraire, je souhaite que tous les participants ici écrivent des interventions intelligentes, et rédigées avec un minimum d’effort.

      C’est parce que vous avez perdu toute crédibilité et le respect de la très grande majorité des intervenants que vous continuez de colporter que je suis agent immobilier, c’est bien cela, plus rien à perdre alors radotte des niaiseries?

    • @Curieux
      Lu dans votre lien

      “… Pourtant, les 35-54 ans ont accumulé plus de dettes en moyenne, mais ceux-ci semblent moins tourmentés par leur passif. …”

      Moins tourmentés car ils regardent la “valeur” sur papier de leur principal actif (immobilier) qui semble backer le passif. On s’en reparle lorsque la l’actif se corrigera.

    • Baghdab Gab

      Cessez de vous ridiculiser. La seule personne ici qui s’est pris un second nick pour nous tromper c’est vous.

    • Ça me fait bien rire quand je lis nos pros de l’immobilier qui ”centuple” leur investissement comme si c’était d’une simplicité évidente ou nos boursicoteurs qui ont par hasard trouver 100000$ en dessous du lit et entrer en bourse le 18 novembre 2008.

      Au lieu de vivre dans le passé j’aimerais bien avoir 2 ou 3 tuyaux de titre boursier qui vont exploser dans la prochaine année ou 2 ou 3 deals dans le marché de l’immobilier.

      Étant à la recherche d’un condo dans le MTL centre, je m’aperçois que plusieurs condo sont affichés à un prix moins élevé que ce qui a été payer entre 2010 et 2013….est ce que je dois être inquiet?

    • 27 août 2014
      11h37
      GT (GaetanToupin) 27 août 2014 09h14
      “Ca n’empêche pas qu’être locataire est un mauvais choix financier, point”

      J’aurais un peu nuancé mon propos si j’étais vous (LOL), puisque selon certains je suis vous c’est pas bien grave (LMAO).

      C’est ca qui arrive lorque tente de tromper la bonne foi des participants en s’inventant des nicks, Baghdad Gab. POuf, plus de crédibilité, vanished forever. Même des gens groundés comme Opto ne peuvent s’empêcher de penser que vous allez nous refaire le coup.

      C’est bien méri

    • @gaetantoupin

      Quand on compare l’immobilier vs. la bourse, il faut aussi considérer un point important. On n’a pas le choix de se loger. Ici on nous répète qu’on devient ultra riche en louant un appart de rêve fraîchement rénové avec terrasse sur le Canal Lachine juste à côté du métro pour 700$ par mois et qu’on multiplie les rendements avec l’excès de notre budget dans la Bourse.

      Bref, faire du rendement, sur un actif qu’on a pas le choix d’acheter ou de louer (se loger), me semble que c’est la base de n’importe qui veut bâtir son patrimoine et assurer son avenir financier.

    • lesir

      Vous pouvez rire tant que vous voulez, c’est un fait. Ca été de la pure chance, mais c’est un fait. Je ne suis pas un pro de l’immobilier, j’ai tout simplement décidé de mettre un toit sur ma tête, et de l’ugrapder afin d’avoir la maison qui me satisfait pleinement; tout cela, exactement au bon moment. Je connais l’immobilier, j’aime cela, ca rendu une tonne de gens que je cotoie riches, mais cela ne fait pas de moi un pro.

      Et c’est une prédiction à très, très forte probabilité que l’achat d’une résidence en 2014 ne permettra pas d’approcher à la cheville d’un tel rendement, pour la même période (19 ans). Le boom immobilier est fini., l’argent est fait. Je parle d’une résidence principale ici. L’immobilier locatif permet encore de tirer un rendement adéquat (sans plus), ou bon, si on se force un peu.

      Il me semblait que vous aviez acheté en 2004, vous cherchez un condo dans le Mtl centre? Pourquoi?

    • “L’immobilier locatif (résidentiel, commercial ou industriel) apporte de meilleurs rendements que la bourse. Ca toujours été comme cela, et ca va le demeurer.”

      Ceci est complètement faux.
      Sinon, les REITS et autre titres boursiers liés à l’immobilier seraient les stars du stock market.
      La force de l’immobilier est la solidité de son balance sheet.
      C’est [règle générale] un investissement beaucoup moins risqué avec un potentiel de perte de capital très faible [relativement parlant aux titres boursiers ex immos].
      En contrepartie, le rendement est plus faible.
      Jamais été un fan des Certificats de Pauvreté Garantie ni des obligations en général. Je trouve que pour le même degré d’exposition aux taux d’intérêts et en regard du niveau de risque, l’immobilier est un bien meilleur complément à un portefeuille plus risqué.

    • @docteurfolamour
      J’ai malheureusement vendu en 2009 pour faire vie commune. Le profit était bon mais il aurait été bien meilleur si je l’avais garder pour la location. Je suis pas un grand boursicoteur alors j’aimerais racheter pour me diversifier et le garder éventuellement en location. Je dois laisser mon appart pour le 1er juillet alors c’est peut-être le temps pour moi de faire le grand saut….

    • Alexandre

      Quel est votre rendement si vous achetez un immeuble commercial avec un cap rate de 7% et 30% de cash, et un taux d’intérêt de 4%?

    • Et on s’entend que les cap rates aujourd’hui sont abominablement élevés.

    • lesir3 27 août 2014 12h44

      “Au lieu de vivre dans le passé j’aimerais bien avoir 2 ou 3 tuyaux de titre boursier qui vont exploser dans la prochaine année …”

      Attitude spéculatrice. Construisez vous un portfolio équilibré.
      Si vous avez du cash à risquer en ce moment achetez des ETFs de pays en détresse ou en ébulition (Russie, Grece, Italie, Turquie, … si vous en trouvez pour l’Ulraine glissez moi l’info) beaucoup sont massacrés à cause des nouvelles pourtant ils contiennent des compagnies dont la majorité des profits vient de l’extérieur du pays. Vous devez savoir ce que vous faites, chercher de l’aide ou s’éduquer.

      “Étant à la recherche d’un condo dans le MTL centre, je m’aperçois que plusieurs condo sont affichés à un prix moins élevé que ce qui a été payer entre 2010 et 2013….est ce que je dois être inquiet?”

      Je suis sûr que vous avez la réponse à votre question. Poser la question c’est y répondre.
      Si vous êtes locataires, vous savez que de bons logements à louer et abordable ca existe. Les chearleaders de l’immobilier sur ce blogue essaient de faire croire le contraire.

      Il y 2 facons de se loger: acheter ou bien louer et investir le différentiel par rapport à ce qu’un proprio paie. Le 2-eme choix serait encore plus pertinent si les conservateurs montent le CELI à 10K comme promis.

    • DocGuyRemax

      “… Même des gens groundés comme Opto ne peuvent s’empêcher de penser que vous allez nous refaire le coup … ”

      Alors Mr l Agent on va refaire le coup en se disant c est moi qu ils croiront.

    • lesir

      La meilleure façon de procéder est alors d’être à l’affut du marché (ce que vous semblez clairement être), et de trouver la perle rare (i.e. ce que vous voulez, mis en vente par un vendeur désespéré). Il y en a toujours. suffit de sauter dessus quant elle passe.

      De cette façon, vous vous prémunirez contre une bonne partie de toute baisse qui pourrait survenir.

    • Pauvre Baghdad Gab. Incapable d’admettre l’évidence même.

      Personne ne vous crois.

    • @doc
      Vous ne pouvez pas réduire cette conversation à 3 petites variables surtout prises dans une conjoncture spécifique et en tirer une conclusion.
      Si c’était aussi simple, j’écrirai ceci depuis mon île privée.

    • A Garth,
      Bon commentaire à Lesir3.
      On ne met pas d’argent à la bourse si l’horizon de placement est de moins de 5 ans…. un peu comme en immobilier!
      Acheter ou louer et investir l’argent sauvé… je n’y crois pas!
      J’ai rencontré dans ma vie un seul locataire ayant placé son argent toute sa vie.
      Les autres ont plutôt voyagé, acheté de plus belle voiture, etc.
      La discipline que vous prônez est théorique et ne résiste pas à la réalité de la vie.
      Etre propriétaire, c’est de l’épargne forcée. C’est pour cela que c’est mieux.

    • @ Alexandre (et ceux qui veulent se prononcer)

      Salut! J’ai besoin de votre aide svp. Nous sommes maintenant sur le point de faire une offre (l’autre plex n’a pas fonctionné). Il est 535K. On mettrait 10% down. Les revenus sont de 17 500 $ (sans louer le logement principal), mais les logements « valent » 23 000 $, alors lorsque les locataires actuels quitteront (l’un d’eux devrait quitter bientôt)… J’ai calculé un cash flow négatif, pour la première année suivant l’acquisition, de 18K. Nous pouvons vivre avec ça. Tout est considéré dans ce montant, dont une réserve pour travaux urgents de 1800$ par année.

      Le logement principal, le nôtre, est tout ce dont nous aurons besoin en terme d’espace intérieur et extérieur pour le reste de notre vie (il est énorme). La bâtisse est en excellent état (depuis vos commentaires sur le fait que les prix ne reflètent pas l’état des bâtisses, nos critères de recherches éliminent toutes les bâtisses qui n’ont pas été entretenues avec le plus grand soin. Merci pour cette info). Il est situé à 30 min en transport en commun du centre-ville et de nos emplois. Il est dans un quartier résidentiel paisible, avec de bonnes écoles.

      Par contre, le quartier n’est pas gentrifié du tout. Nous ne pourrons plus marcher pour aller dans des commerces chouettes (comme en ce moment). Autre désavantage : il n’est pas insonorisé pentoute. Autre désavantage, il est un peu loin de mes amis (mais il est plus près de ma belle-mère, facteur clé).

      Sachant que notre logement actuel peut très bien faire la job pour encore 7-8 ans (3 cac, 950 p2), voici mes craintes :
      1) bien que je doute que ce plex perde plus que 10% de sa valeur dans les 10 prochaines années, je redoute quand même l’appauvrissement par comparaison à l’option « rester en location » (nous sommes à très faible loyer, ce qui nous permet d’accumuler un maximum de liquidité. Nous sommes des épargnants forts disciplinés).
      2) Bien que notre qualité de vie serait haussée suite au déménagement, je me suis habitué à l’insonorisation de notre logement actuel et à l’absence de responsabilité qui vient avec notre logement loué. Ainsi, nous échangerions l’insonorisation, la tranquillité d’esprit et un quartier extraordinaire pour beaucoup plus d’espace, une cour et la possibilité d’« arranger la place à notre goût ». Est-ce que ça en vaut vraiment la peine?

    • Alexandre

      Et pourtant, le rendement d’un investissement immobilier normal est plus élevé que le rendement d’un investissement boursier normal.

      Savez-vous quels acheteurs sont les plus “suckers” lorsque vient le temps d’acheter? Je sais que vous le savez, mais je vais le dire quand même: les fonds de pension, et les REITS.

      Ces gens-là paient systématiquement trop cher. Parce que la personne qui achète n’est pas celle avec qui vous négociez. D’ou les cap rates.

      Je suis l’immoblier depuis le milieu-fin des années 1990. Il n,y a jamais eu de pire moment au plan rentabilité durant cette période. Oui, les taux d’intérêts ont baissé, mais les CAP rates ont baissé encore plus (on parle d’achats institutionnels), parce que les fonds mentionnés ci-dessus sont déséspérement à la recherche de placer leur cash.

      Le General Counsel d’Apple a gagné 66M en 2012 avec ses stocks options. Ce ne sont pas les investisseurs qui font de l’argent avec les entreprises cotés à la bourse.

      Un placement boursier demeure un placement passif, qui ne mérite pas un grand rendement.

      Dans l’ordre:

      1. entrepreneur;
      2. investisseur immobilier;
      3. investisseur boursier.

      Prove me wrong.

      Gab, lâchez-moi avec Buffett. C’est l’exception qui donfirme la règle.

    • Alex 15:40

      Je me suis forcé pour être conservateur dans mes variables. Et pourtant elles génèrent un rendement meilleur que le rendement historique de la bourse.

    • Tax

      N’oubliez pas la règle que vous devez dévoiler le plus récent loyer à un locataire prospectif.

      S’il y a une catégorie d’immeubles qui vont planter s’il y a hausse de taux, ce sont les immeubles locatifs. Buyer beware.

    • @Doc 16:37

      Excellent commentaire.

      @Doc 17:00

      Les immeubles locatifs vont perdre de la valeur s’il y a augmentation de taux d’intérêt ça c’est sûre à 100%. Par contre, dire que le marché va se planter non. Les prêteurs hypothécaires se gardent quant même une marge de manoeuvre pour que l’immeuble puisse absorber une hausse de taux et rester cash flow positif.

      Finalement, tout à fait d’accord avec vous pour dire que la régie et son contrôle de loyer représente une réelle menace pour le marché du locatif.

    • Baghdad Gab

      Pour votre gouverne, c’est un cap rate, pas un crap rate. Le crap rate c’est le taux de croissance de votre avoir net vs le mien, le ratio de votre posts intelligents sur vos posts totaux, ou encore le ratio de votre qualité de vie sur la mienne.

    • gaetantoupin 27 août 2014 16h02

      “La discipline que vous prônez est théorique et ne résiste pas à la réalité de la vie.”
      Vrai pour locataires et proprios.

      ” Etre propriétaire, c’est de l’épargne forcée. C’est pour cela que c’est mieux.”
      C’est pas mieux, c’est une mauvaise épargne le capital remboursé vous “rapporte” au mieux le taux de votre hypotheque (disons 3% avec l’hypothèse très enthousiaste d’une “appréciation” de la maison à 0%, mettez y une baisse de -1% et l’effet levier vous mets dans le négatif) comparé à un portfolio équilibré à ~8% dont une partie peut-être à l’abri d’impot (CELI) ou différé (REER) ou taxée avantageusement (dividendes). Sans appreciation des prix l’immobilier résidentiel est financierement merdique.

      Puis cette l’épargne n’est pas aussi “forcée” que vous l’imaginez vu la facilité avec laquelle les banques vous laissent sortir l’argent de votre maison.

    • Le 3% épargné représente 6% après impôt. Votre portefeuille équilibré rapporte combien après impôt, laser boy?

    • Guillaume

      J’utilisais planter “loosely”, tout simplement pour illustrer le fait qu’une hausse de taux va avoir un impact plus grand sur les plex que sur les condos et maisons.

    • DocGuyRemax
      Vous n avez pas besoin de chercher de la crape bien loin Mr l Agent, il vous suffit de regarder dans un miroir.

      “Un placement boursier demeure un placement passif, qui ne mérite pas un grand rendement”
      Ils sont ou vos les arguments Mr l Agent? C’est quoi l opinion des agences de revenu provinciales/federales mon pseudo-fiscaliste? Quand je pense qu il ecrit cela tout en cherchant de la crape …

      “Le General Counsel d’Apple a gagné 66M en 2012 avec ses stocks options. Ce ne sont pas les investisseurs qui font de l’argent avec les entreprises cotés à la bourse.”

      Quelle a ete l augmentation de la valeur boursiere (i.e., la richesse des actionnaires) de Apple par rapport aux revenus du General Councel? De la crappe votre truc. Il aurait pourtant pu poursuivre sa logique crapique en s’imaginant que les revenu en “options” dui General Counsel sont “actifs” et non “passif” (actionnaires). Mais il est tout melé dans sa tête.

      “les entreprises cotées ” et non “les entreprises cotés”. Elle est autour de vous la crap.

    • DocGuyRemax
      “Le 3% épargné représente 6% après impôt. Votre portefeuille équilibré rapporte combien après impôt, laser boy” .

      C est ecrit noir sur blanc et les bechmarks sont bien connus. On sait q Mr l’Agent immobiliera des difficultes a decoder un texte sans accents, on doit aussi lui apprendre a lire.

    • Vous vous surpassez, Baghdad Gab.

      Aucune réponse à une question très simple, aucune admission que vous aviez oublié qu’un proprio qui se débarasse d’un dépense de3% génèere un rendement de l’ordre de 6%, et toutes sortes de questions tarabiscotées (si je la comprenais, j’y répondrais, pour le bénéfice des autres lecteurs). Et une incompréhension totale du mécanisme de création/répartition de richesse entourant une société publique.

      Vous pouvez bien être locataire, et vendre 10% d’un titre lorsqu’il grimpe de 70%, mon pauvre.

    • taxman:
      je n’achèterais pas à votre place.
      surtout votre insonorisation etc…

      Le marché immobiier est cyclique, ne l’oubliez pas. Nous sommes dans un sommet historique, et ce sommet, on va peut-être le revoir dans….15-20 ans?

    • Tax

      Poser votre seconde question a Alexandre, c’est comme écrire a Louise Deschatelets pour lui demander de vous aider a résoudre une intégrale de Wallis.

      Je lis ce second paragraphe, et je trouve étrange que votre conclusion soit que le plex va améliorer votre qualité de vie, compte tenu de la liste des pours et contres que vous dressez. J’espère que vous n’êtes pas encore une fois en train d’utiliser une méthode passive-aggressive de nous convaincre que louer c’est mieux qu’acheter, là là?

    • M. Toupin

      Ne vous en faites pas. Dans 25 ans, quand le loyer de nos locataires aura doublé et que votre coût de logement sera rendu ridiculement bas, pour le reste de votre vie, vous pourrez leur en reparler de leur mauvaise épargne.

      L’histoire et les statistiques démontrent que vous avez raison de dire que les supposées économies de nos locataires finissent, d’une facon ou d’une autre, par s’envoler en fumée. Ils peuvent bien prétendre autrement, mais les chiffres sont les chiffres.

    • doc, des apôtres des loyer infinis existent partout. Exemple vécu:
      Région de Trois-Rivières: un promoteur construit 4 édifices de 16 condos.
      prix de vente 125 000$ taxe incluse pour des 4 1/2.
      Impossible de les vendre tous, il termine son projet finalement comme ceci:
      un édifice ( 16 condos ) vendu dont le mien et 48 condos loués à 825$ par mois !
      Cherchez l’erreur!

    • Tax

      Je relis votre texte d’hier et vous ne semblez pas très ” enthousiaste” à l’idée d’acheter.Si le plus gros avantage, c’est d’être plus proche de la belle-mère, j’y réflechirais encore…

    • Je ne veut pas vous vexer à propos de votre belle-mère.Après tout, lors de mon premier achat en 85, je me trouvais à me rapprocher de la mienne mais c’était de très loin le critère le moins important. :)

    • GG

      « Poser votre seconde question a Alexandre, c’est comme écrire a Louise Deschatelets pour lui demander de vous aider a résoudre une intégrale de Wallis. ».

      Hahaha. Ouais. En effet. Mais sans joke, c’est une question légitime. Notre qualité de vie est haussée pcq 1800 p2 c’est bien mieux que 950. Et une cour, c’est bien mieux qu’un petit balcon. Aussi, je pourrais insonoriser éventuellement.

      « J’espère que vous n’êtes pas encore une fois en train d’utiliser une méthode passive-aggressive de nous convaincre que louer c’est mieux qu’acheter, là là? ».

      Pour que cette phrase ait du sens, il faudrait que j’aie déjà eu recours à une telle méthode. Ce qui n’est pas le cas. Vous errez. Pas cool.

      « N’oubliez pas la règle que vous devez dévoiler le plus récent loyer à un locataire prospectif. ».

      Please! Cette règle est inappliquée, inapplicable, largement méconnue des locataires et continuellement ignorer par les locateurs. Trop pas un problème.

      « S’il y a une catégorie d’immeubles qui vont planter s’il y a hausse de taux, ce sont les immeubles locatifs. Buyer beware. »

      Je note que vous vous permettez d’utiliser le terme « planter » loosely, mais quand quelqu’un d’autre le fait, vous péter une coche bin raide. Quoi qu’il en soit, acheter un condo, c’est le pire move financier possible (je ne vais pas revenir sur ça, c’est tellement évident); un condo identique au logement principal du plex envisagé coute 430K. Les uni vont se faire ramasser par le vieillissement de la population. Alors en substance, vous me déconseillez d’acheter, point. Pourtant, vous prêcher continuellement que l’achat est meilleur que la location, même en 2014. Ça fait 2 grosses contradictions GG. Merci quand même pour votre opinion, que je valorise par ailleurs.

      @ Copper et GG

      Je suis d’accord et totalement au courant. Mais voici mon raisonnement: je crois que les taux vont rester bas encore 3-4 ans. Et quand ils monteront, ils ne monteront pas beaucoup. Des taux de 8%, nous ne verrons plus ça. Le développement économique faible, c’est le lot du futur. Vieillissement de la population, réchauffement de la planète et autres facteurs écologiques obligent. Nous sommes dans un nouveau paradigme. Alors les prix des plexs ne baisseront pas tant que ça. Les loyers vont continuer à monter, avec l’inflation. Tout comme les salaires. Alors, pourquoi attendre 5 ans avant d’acheter alors que dans 5 ans, j’aurais remboursé suffisamment de capital pour offsetter la baisse de valeur?

    • @ opto

      HAHAHA. Ce critère arrive quelque part entre les positions 6-8 du top 10 des critères. Nous comptons avoir quelques gamins dans le très bientôt. Ma belle-mère sera passablement impliquée dans le projet (mais pas à l’étape de la fécondation).

    • Tax
      Le dernier paragraphe de votre intervention de 9h54 est très lucide. Alors, allez-y! Pour le court-terme,pensez au bien-être de votre petite famille et pour le très long terme, vous serez probabalement gagnant aussi.

    • Tax

      très utile les belle-mômans pour garder les p’tits une fois de temps en temps…
      Sérieux,si vous pensez avoir trouvé le bon quartier avec les bonnes écoles et fonder votre famille et y vivre les 30 prochaines années, plongez!

    • @Taxman

      Merci de partager votre réflexion avec les lecteur de ce blogue.
      Vous me semblez prudent et réfléchi, je ne m’en fait donc pas pour votre avenir financier, peu importe votre choix final.
      Vous n’avez pas mentionné combien de logement votre plex contient, mais je présume que c’est un triplex, donc 2 logements en location.
      Si je peux me permettre un conseil, c’est de regarder au-delà des aspects purement financiers, car oui c’est une variable de l’équation, mais pas la seule. Si vous comptez avoir des enfants bientôt, attendez-vous à une diminution très rapide de votre temps disponible. Un après-midi libre pour peinturer un truc ou gosser sur de la plombierie, ça deviendra une denrée très rare, croyez-moi…
      Bref, vous allez passer de 0 logements sous votre charge, à trois. Réfléchissez à ce que cela implique comme investissement en temps. Si cela ne vous fait pas peur, allez-y.

      Un autre point est votre allocation de 1800$ par année pour travaux qui est peut-être correcte à long terme, mais me semble nettement insuffisante pour les premières années. Je vais vous donner quelques exemples tirés de mon vécu de la première année de propriété d’une unifamiliale qui était en très bon état à l’achat:

      - travaux de plomberie suite à un dégât d’eau: 2000$ (installation d’une 2ième pompe)
      - franchise d’assurance: 500$
      - clôture du balcon d’entrée refaite: 650$
      - remplacement de la haie (arbres + main d’oeuvre): 2800$ (bon on est allé un peu “fancy” ici)
      - Peinture: 200 à 300 $ en matériel
      - Et plusieurs autres centaines de dollars en achats divers de matériel de réno, outils, etc… pour des petites tâches diverses

      Finalement, vu la façon dont vous présentez le problème, je crois que si j’étais vous je “chillerais” encore un bon moment en location, histoire de mieux jauger mes besoins avec l’arrivée de la petite famille. De toute manière il n’y a pas urgence d’agir vu l’état actuel du marché.

      Bonne chance dans votre sélection.

    • Ah j’oubliais, un autre 800$ pour remplacer toilette+meuble de lavabo. J’ai jamais fait l’addition de tous les frais mais je crois qu’une allocation de 5K me fais plus de sens que 1.8K, du moins pour les premières années…

    • J’avoue que en ce moment, louer quelque chose d’intéressant à un prix intéressant bien situé est un défi en soi.
      Par contre, si vous l’avez ce logement, c’est un bon deal.

      Je crois que l’immobilier est à son sommet, que le marché va baisser tranquillement ou crasher si il se passe quelque chose de grave on ne sait jamais.
      Donc aujourd’hui, il faut vraiment calculer notre coût d’habiter à un endroit comme dépense et non comme investissement. Une des raisons pour lesquelles j’achèterais encore quelque chose si jamais je vends mon unifamilliale, serait d’être chez moi et de me dire que je pourrais revoir des $$ de mon achat, tandis qu’avec la location, c’est parti pour de bon.
      Louer quelque chose de bien est très cher dans mon coin, alors je me downgraderais en plus petit et moins cher, pour avoir une sécurité, that’s it.
      Je parle aussi comme ça car ça fait longtemps que je suis dans le marché, et que j’ai profité de la hausse du marché totalement.

      Chaque ças est à part je crois. Chaque situation est unique.

    • C’est plus fort que moi, fallait que je le poste. Dire que certains regardaient du coté de West Island.

      http://www.lenordest.ca/2014/08/19/blanc-sablon-veut-quitter-le-quebec

    • Tax

      Vous vivez dangereusement. Si votre locataire est futé (un gros si, je sais) il va signer un bail puis contester son loyer immédiatement, ca va être un slam dunk devant la régie pis là vous êtes pogné avec un locataire qui paie pas cher et qui a droit au maintien dans les lieux et à des augmentations subpar pour le reste de sa vie….

      Et là vous devez vous en débarasser. COmme vous habitez l’immeuble (et donc que toute tactique dee guérilla va vous revenir dans la face comme un boomerang) vous n,aurez probablement d’autre choix que de trouver un membre de votre famille qui veut emménager dans l’apppart…

      Pour le loosely, faisons les distinctions/nuances qui s’imposent. L’objectif de mon post initial était de signlaer qu’a mon avis, de tous les types de propriétés, ce sont les plex qui seront les plus sensibles a une hausse de taux. De loin. Après Guillaume m’a “accusé” de prédire que le march.é va planter. C’est là que j’ai dit que j’avais utilisé planter loosely. J’aurais du plutôot mentionner quuue le marché est suuceptible (ce bout là est clair, j’ai deux si dans ma phrase!) de planter s’il y a hausse marquée (et rapide) des taux. Mea culpa.

      Je partage votre opinion sur la direction des taux. Mais vous et moi spéculons complètement la-dessus.

      Pour moi, dans votre situation, la question n’est pas de déterminer si c’est bon d’acheter ou pas. La question est quoi acheter. Pourquoi focusser uniquement sur un plex?

      Quant a votre prédiction sur les uni, je crois que vous vous trompez. Quant les gens vont avoir vécu l’expérience de vivre en condo, l’intérêt pour les uni va revenir assez rapidement. Je le sais, been there, done that, vous ne me reprendrez plus jamais en condo.

    • labo

      Effectivement, et même 5K n’est que 1% du coût de l’immeuble, ce qui n’est pas une réserve extraordinaire.

    • Baghdad Gab

      C’est correct, nous sommes habitués à vos craps quotidiennes.

    • @ labo

      L’investissement en temps ne me fait pas peur (mon horaire de travail est assez flexible). Mais le 5000 $ de fonds de prévoyance, oui. Nous avons choisi un plex en excellent état (les logements aussi) justement pour éviter des montants aussi élevés en dépenses d’entretien. Si ces dépenses sont inévitables, je vais carrément oublier ça.

      Pour ce qui est de chiller encore en location : le truc c’est que ça fait 2 ans que je fais le tour de la question et des marchés/secteurs. Financièrement et en termes d’optimiser notre qualité de vie, on a trouvé la meilleure option.

    • @ GG

      “Pour moi, dans votre situation, la question n’est pas de déterminer si c’est bon d’acheter ou pas. La question est quoi acheter. Pourquoi focusser uniquement sur un plex?”

      C’est vraiment simple: pcq pour un cash flow annuel identique à celui du plex envisagé, l’uni que je pourrais obtenir n’est même pas comparable en terme d’espace, d’état de la bâtisse, de cour et de localisation. Autrement, j’opterais pour l’uni.

    • *pas comparable en terme d’espace, d’état de la bâtisse, de cour et de localisation au logement que j’aurais dans le plex.

      Aussi, l’effet de levier qui vient avec le fait d’accumuler de l’équité avec l’argent des loyers me plait beaucoup.

    • @guygadbois
      Vous voulez comparer des pommes et des oranges et vous mettez des exemples simplistes qui laissent de côté toutes les dépenses associées et le temps investi, ce qui est ironique venant de quelqu’un qui prêche que le temps est primordial et que ça ne vaut pas la peine de trop travailler, mais vous parlez des deux côtés de la bouche – trait # 1 des personnes dans le droit qui se spécialisent dans le parler pour ne rien dire mais qui ne savent jamais se taire – comme votre présence sur ce blogue.
      Je ne connais personne qui a le moindrement réussi à Montréal ou à Toronto qui prêche la suprématie de l’immobilier sur les autres placements.
      En passant, un private equity comme celui dans lequel je me diversifie et qui n’est nullement spectaculaire va battre constamment le rendement de ma société immobilière tout en me prenant le dizième de mon temps pour le due diligence et les activités du CA.
      Et ceci dit par quelqu’un qui a sa propre société immobilière dont la valeur est fort probablement de 10 à 20 fois plus élevée que tous vos actifs ensembles, si seulement ce que vous passez vos journées à raconter ici est le moindrement vrai.

      On jase là, vous aimez ça, hein?
      Quelle est la performance du benchmark des sociétés immobilières dans les 2-3 dernières années?
      Qu’ont fait les Reits récemment?
      Quelle est la performance d’Ivanhoe vs les traders de la Caisse dans les dernières années?

      Quand un amateur essaie de m’en apprendre sur l’immobilier, je trouve cela amusant, c’est cute.

      Et non, vous n’êtes pas conservateur dans vos données.
      La raison est bien simple, ce qui a drivé la rentabilité des dernières années n’est pas le niveau des taux d’intérêt comme tel mais le delta des taux après l’achat. La nuance est là et elle est capitale.
      Ce qui a drivé ce rendement excédentaire, c’est que ce delta était totalement inattendu par le marché. Une fois que le niveau est en place et que le marché corrige ses attentes, le rendement excédentaire diminue, c’est logique et implacable: ceux qui croient qu’il n y a pas des dizaines de milliers de personnes intelligentes et à l’affut de ces irrégularités sont les premières victimes.

      Pour moi, l’achat d’une propriété sera toujours supérieur sur le long terme à la location, quoiqu’il puisse être avisé d’attendre quelques années dans les hauts de cycles surtout d’un point de vue du risque financier.
      Mais dire que c’est le meilleur placement qu’une personne puisse faire est ridicule et dénué de toute présomption factuelle à moins “d’oublier” d’inclure toutes les dépenses liées.

    • Tax

      Vous comparez avec une unifamiliale a combien? Et sur votre 1800 pieds carrés, il y a combien d’espace hors sous-sol?

      Tax va falloir changer le toit à un moment donné…. Et probablement travailler sur les fondations. La plomberie et l’électricité vont devoir être refait, un jour ou l’autre. Parce que s’ils n’ont pas isolé, ben ils n’ont probablement pas fait grand chose de “structurel”. Le building a quel âge?

    • En passant, vous êtes pas mal facile à convaincre pour quelqu’un qui s’apprêtait supposéement à faire une offre d’achat, Tax.

      C’est ce genre de truc qui me pousse à avoir l’opinion que j’ai exprimé à 7:28 ce matin.

    • OMG choc de titans…

    • GG

      “Vous comparez avec une unifamiliale a combien? “: 275K. Pour avoir le même cash flow négatif avec une uni, je suis topé à 275K. Savez-vous ce qu’on peut obtenir pour 275K dans l’uni à Montréal? Une 2 cac à Tétraultville.#j’airiencontreTtown

    • Alexandre

      Par ailleurs, vous déformez mes paroles….

      Tout ce que j’ai dit, c’est qu’une fois qu’on a atteint un certain niveau de revenu, travaille rplus n’en vaut pas la peine.

      Ce qui ne veut aucunement dire que monsieur madame tout le monde qui tire le diable par la queue n’a pas avantage a investir de l’huile de bras dans l’immobilier. Au contraire.

    • Taxman, 12:56

      Pas vraiment. Alexandre s’y connait beaucoup plus que moi en immobilier et en finances.

    • GG

      “En passant, vous êtes pas mal facile à convaincre pour quelqu’un qui s’apprêtait supposéement à faire une offre d’achat, Tax.” :

      Attendez, je ne suis pas convaincu du tout, pourtant. C’est pour ça que j’en discute sur ce blogue. Je croyais que c’était un des buts du blogue, justement.

      Pourquoi viendrais-je demander l’opinion d’Alex (et des autres,dont vous), de façon ponctuelle, au moment où mes recherches s’apprêtent à déboucher sur une offre d’achat, autrement que pour résoudre les incertitudes que j’ai? De quels genres de motifs bizarres votre esprit (décidément parano) me soupçonne-t-il? Pourquoi voudrais-je faire perdre le temps de cet individu (Alex) en particulier? Ce n’est pas comme si je passais mon temps à défendre l’option location sur ce blogue. Et ce n’est pas comme si lui avait des idées opposées aux miennes, en général. Common GG, suffit.

    • -alexandre- , 12h40

      Excellent commentaire.

      Comme nous sommes assurément dans le haut d’un cycle immobilier présentement, louer et amasser une mise de fonds importante par le coût d’opportunité représente le meilleur choix pour un premier acheteur à mon avis.

    • Bon, j’avais écris une autre réponse a Alexandre (longue) et elle a été censurée (j’au utilisé un mot méchant par caractériser le rapport coût/bénéfice de payer un avocat 66M de dollars par années alors qu’un dude payé 3M aurait fait la même job)

      En résumé Alexandre

      Mon analyse portait sur 3 type de placements. Vous en introduisez un 4e (et nous pourrions continuer la liste à l’infini, mais nous ferions alors comme vous et modifierions les données de base de façon a pouvoir chialer), mais rien dans votre post n’infirme ma conclusion quant aux 3 types de placements que je considérais.

      Nous sommes sur un blogue monsieur-madame tout le monde. Monsieur madame tout le monde ne se lancera pas en affaires demain matin. Monsieur madame ne se lancera pas dans leprivate equity non plus, come on.

      Il leur reste quoi? L’immobilier et la bourse. L’immobilier génère un meilleur rendement parce qu’il demande plus d’effort. Ca toujours été ma théorie. Un peu d’huile de bras, et un meilleur rendement, c’est tout.

    • Tax, 13:04

      Je n’ai pas calculé la rentabilité de votre bloc, et je n’ai pas validé votre 275K. Je pensais qu’Alexandre regarderait vos chiffres, puisque vous vous adressiez directement à lui. EN plus, je regade trop de spreadsheets des jours-ci, désolé….

      Mais je conviens que 275K n’achète pas une très belle unifamiliale, dans un quartier relativement central

      Ceci dit un triplex a 535K dans un quartier non gentrifié mais avec de bonnes écoles?

    • Tax, 13:21

      Je prends votre post comme une affirmation faites sou votre serment d’office que vous ne nous présentez pas ponctuellement vos vélléités d’achat dans le but machiavélique de nous passer le message que louer est mieux qu’acheter.

      J’achète cela sans hésitation.

    • Curieux

      Ca fait du bien de vous voir vous accrocher après quelqu’un d’autre que Blais ou Baghdad…

    • @GG

      Très bien

      @ Alexandre

      Je sais que rien ne vous oblige à commenter, et que je n’ai rien à offrir en échange, mais vous n’avez vraiment rien à dire sur mon plan avant que je n’envoie au vendeur ma low-ball?

    • Comprend pas que la demande immobilière soit aussi faible, les taux hypothécaires ne sont-ils pas à un niveau historiquement bas ?

      « L’institution financière note aussi que dans la région de Montréal, le nombre de maisons vendues au cours du 2e trimestre a atteint son plus bas niveau depuis l’année 2000. »

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/les-ventes-de-maisons-au-plus-bas-en-14-ans-28082014

    • Curieux

      C’est probablement la 8e fois que vous posez la même question. Voulez-vous que j’y réponde pour la 8e fois?

    • Taxman

      Si j’étais vous je m’informerais sur l’état de la fondation (une fissure ça coûte des $$$ en ta…). Remarquez, même si le vendeur s’est bien occupé de son bloc, ça peut arriver. Effet normal du vieillissement de l’immeuble.

      Je regarderais aussi l’état du drain français. Voilà une job de 10K+ s’il est à refaire.

    • À bien y penser 1.8K/année réservés pour les travaux c’est vraiment trop peu. C’est que 600$/logement pour un triplex. Vous n’allez vraiment pas loin avec cela…

    • taxman

      Sans être indiscret, c’est dans quel secteur?

    • @DocGuyRemax
      Votre “28 août 2014 13h23″ est une réponse de politicien en campagne électrorale, du vrai “political spin”.

      Si j’ai bien compris le post d’Alexandre l’une des questions principale est “si vous incluez le temps mis par les proprios pour gérer leur immeuble dans le calcul du rendement est-ce que l’immobilier serait toujours plus rentable que la bourse”?

      Votre réponse a été bla bla bla blaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa.

    • Taxman55
      Je me trompe peut-être mais il me semble que vous êtes arrivé à un niveau où vous avez le désir d’acheter, vous avez trouvé une propriété qui vous convient, mais vous essayez de trouver une raison de pas acheter à cause du track de dernière minute.

      A votre place j’acheterais afin de move on et arrêter la torture psychologique.
      Put the damn offer.

    • @GarthTurner

      Est-ce que vous mettez du temps pour faire votre analyse avant de faire vos placements boursiers?

    • ” .. si seulement ce que vous passez vos journées à raconter ici est le moindrement vrai”

      “… spécialisent dans le parler pour ne rien dire mais qui ne savent jamais se taire – comme votre présence sur ce blogue.”

      Priceless! J’étais sur d’être le seul à penser ainsi de Mr l’agent.

    • Baghdad

      Je vais garder cela très simple pour vous. Oui, c’est plus rentable, sur une base de rendement net après impôts (la seule base qui compte, soit dit en passant).

    • Félicitations alexandre, vous avez un nouvel ami.

    • @ GT

      oui il y un peu de ça. Et, après en avoir parlé et lu ici pendant 2 ans, je ressens le besoin d’obtenir le sceau d’approbation des collaborateurs du blogue. Aussi, il y une certaine crainte de me casser la gueule financièrement. Ma situation actuelle est très confortable lorsque je me compare à ce que j’ai vu (peut-être pas pour les GG de ce monde, mais pour 90% des humains qui y vivent, et 99% des humains qui y ont vécu, certainement). Je n’ai donc pas « besoin » d’acheter. C’est un caprice. De la cupidité. Si je savais d’avance que le move me ferait perdre un peu d’argent, je le ferais quand même, puisque me proches vont en profiter. Mais si je savais d’avance que le move me ferait perdre, disons 50 000 $, par comparaison avec l’option d’acheter dans 7 ans, je ne le ferais pas.

    • Tax

      Vous semblez chercher quelque chose de relativement generic (i.e, il doit y avoir plusieurs propriétés similaires dans le coin que vous regardez, right?) Si oui, alors vous pouvez vous permettre de magasiner, de low baller, et si cela ne fonctionne pas, d’attendre le prochain.

      Par ailleurs, faites faire l’inspection du siècle. Investissez du temps dans la recherche d’un excellent inspecteur, i.e. trouvez le Mike Holmes du Québec.

    • GG

      Oui il y en a plusieurs, mais une seule qui est à vendre. Bonne idée pour le Mike Holmes du Qc! Je sais comment le trouver en plus

    • Tax

      Soyez patient. S’il y en a plusieurs, il y en a d’autres qui vont venir sur le marché. Tant que vous n,mavez pas la pression de devoir vous installer dans un quartier (enfants qui entrent à l’école), il n’y a pas de presse.

      Vous êtes dans le driver seat, profitez-en, ce ne sera pas toujours le cas…

    • Taxman55 28 août 2014 16h05
      On ne saura jamais exactement ce qui s’en vient.
      Je note que (i) vous n’avez pas « besoin » d’acheter, (ii) vous n’avez pas enfant d’enfant qui profiterait de la cour en ce moment, (iii) votre logement actuel peut très bien faire la job pour encore 7-8 ans, (vi) 18K de cas flow negatif la première annee à des taux d’intéret si bas, (v) insonorisation douteuse, …

      A votre place je n’acheterais pas.

    • @Taxman

      Je dois avouer que votre post de 16h05 est un modèle de lucidité et saine prudence. Plusieurs personnes ici devraient s’inspirer de vous (et pas que les “doomers”).

      Voici mon 5 cents, pour ce qu’il vaut. Au bout de la ligne, l’achat d’une propriété est un choix de style de vie. Même si je crois encore malgré tout qu’à long terme l’achat est mieux financièrement que la location, en mon sens c’est loin d’être le principal argument en faveur de l’achat.

      Quant au timing, qui se soucie vraiment d’être à ±50K au moment de sa retraite? On s’entend que vous devrez probablement avoir un avoir dépassant le million pour vivre décemment. C’est tellement loin et on a toute une vie à vivre avant. Ce montant est rien par rapport à la qualité de vie qu’on peut s’offrir à nous et nos enfants en choisissant un endroit qui nous plaît vraiment.

      Ceci étant dit, vous me semblez mûr pour l’achat. Il ne faut pas non plus surdramatiser la chose. Si tout le monde le fait, vous le pouvez aussi. Il faut avoir confiance en l’avenir :)

    • arnolde 28 août 2014 15h25

      Oui bien sûr, mais de moins en moins de temps avec l’expérience et une vision à long terme. On se rend très vite compte qu’investir plus de temps affecte peu votre rendement à long terme si vous avez une bonne stratégie.

      Si vous voulez le faire vous-même prenez le temps de vous éduquer, il y a de bons livres.

    • Un homme qui réfléchi avant de parler (écrire)

      GarthTurner

      28 août 2014
      15h20
      Taxman55
      Je me trompe peut-être mais il me semble que vous êtes arrivé à un niveau où vous avez le désir d’acheter, vous avez trouvé une propriété qui vous convient, mais vous essayez de trouver une raison de pas acheter à cause du track de dernière minute.

      A votre place j’acheterais afin de move on et arrêter la torture psychologique.
      Put the damn offer.

      Puis,, a peine 7 heures plus tard:

      GarthTurner

      28 août 2014
      22h25
      Taxman55 28 août 2014 16h05
      On ne saura jamais exactement ce qui s’en vient.
      Je note que (i) vous n’avez pas « besoin » d’acheter, (ii) vous n’avez pas enfant d’enfant qui profiterait de la cour en ce moment, (iii) votre logement actuel peut très bien faire la job pour encore 7-8 ans, (vi) 18K de cas flow negatif la première annee à des taux d’intéret si bas, (v) insonorisation douteuse, …

      A votre place je n’acheterais pas.

      Qu’est-ce qui s’est passé entre les 2? Rien. Tous les facteurs invoqués par Baghdad a 22:25 étaient présents le matin.

      Bravo pour vos bons conseils, laser boy.

    • Tiens je me lève ce matin avec le même post de Curieux. Le jour de la marmotte ….

    • @taxman
      prenez votre décision basé sur la qualité de vie que vous voulez. Vous voulez passer de 900 pi2 à 1800 pi2 , une cour arrière au lieu du balcon. Tout cela a un coût et donc les questions sont:
      1- Avez-vous les moyens de subir une augmentation de taux d’intérêt de 2% dans 5 ans
      2-pouvez-vous faire vos paiements avec un locataire de moins pendant un an

      La réponse à ces 2 questions , c’est vous qui l’avez. Pour moi , c’est l’essentiel.

      la perte de valeur potentielle de 50 000$ dans 5 ans est hypothétique et rester locataire pour en profiter est de la spéculation. La réalité est que dans 5 ans vous auriez ……. passé un autre 5 ans dans votre 900 pied carré!

    • @GT

      Je n’ai pas besoin de m’éduquer là-dedans. Je ne me suis pas gardé au courant car j’ai dévié de ça depuis mes études, mais j’ai étudié là-dedans.

      Ceci étant, je voulais soulever que si vous êtes actif, vous mettez probablement autant de temps à analyser les titres, faire les transactions, et suivre le marché. C,est difficilement comparable, mais j’ose croire que pour un valeur nette comparable, vous mettrez autant de temps à gérer votre portefeuille boursier que vos investissements immobiliers.

      Bref simplement pour soulever que de l’argent ‘facile’ je ne crois pas que ça existe, à moins d,avoir déjà beaucoup d’argent ceci dit.

    • @arnolde
      Je ne met pas beaucoup de temps réellement . Je lui le journal les affaires et suis abonné à la Lettre Financiere Cote 100. Investissement incroyable! cout 180$ pour 3 ans.
      Cette lettre québécoise donne des conseils d’investissement à chaque mois et suis un portefeuille réel depuis 26 ans. Rendement de celui-ci plus de 12% annuellement.
      C’est de la publicité gratuite, je sais. La particularité de cette lettre financiere est qu’elle ne dit pas seulement quand acheter un titre, mais aussi elle le suit et dit quand le vendre!
      ce qui est toujours le plus difficile.

    • ah ben, j’pense que Baghdad vient de nous faire un autre gabytaillon.

      Priceless.

    • C’est presque trop gros pour être vrai…

    • docteurfolamour 29 août 2014 06h40
      “Qu’est-ce qui s’est passé entre les 2? Rien. ”

      Ce qui s’est passé entre les deux c’est le “28 août 2014 16h05″ de Tax repris en ses propres mots plus bas.:
      “… Je n’ai donc pas « besoin » d’acheter. C’est un caprice. De la cupidité. …”
      C’est le premier facteur(i) repris dans mon 28 août 2014 22h25.

      C’est OK, je suis habitué à vous, je classe cela dans votre tendance à” parler pour ne rien dire et ne pas savoir vous taire”. Mais c’est pire cette fois car vous dites du n’importe quoi.

    • Doc

      Je sais. Je pense qu’il fait exprès cette fois-ci, et qu’il va encore nous arriver sur le “c’est tellement obvious que cela ne peut pas être moi, je ne suis pas assez cave pour cela”.

      Appelons cela une tentative de diversion. Il tente encore de se sortir de l’événement initial, car il ne peut accepter que son personnage ait perdu sa crédibilité. Et après cela, c’est moi qui devrait me faire soigner pour ma participation sur ce blogue….

    • Sa ligne va être: vous voyez bien qu’il y a un malin qui s’amuse à inventer des nicks et se faire passer pour moi.

      Dire qu’il croyait que ses connaissance scientifiques faisaient de lui un génie acquérrant une crédibilité instantanée. Ce sont plutôt elles qui l’auront perdu, en bout de compte. Magique.

    • GT 29 août 2014 09h38
      “la perte de valeur potentielle de 50 000$ dans 5 ans est hypothétique et rester locataire pour en profiter est de la spéculation. La réalité est que dans 5 ans vous auriez ……. passé un autre 5 ans dans votre 900 pied carré!”

      Il me semble que c’est plutot acheter dans ce contexte qui serait de la speculation.
      Selon Tax, son 900 pied carré peut très bien faire la job pour encore 7-8 ans. Alors pourquoi risquer de perdre 50 000$? Je pense que c’est pour cela qu’il hésite.

    • Batinse! Encore GT! Arnold répond au post de Garth 22h51 28 août et c’est Gaetan qui lui répond à 9h38…Ca va faire Gt!

    • DocGuyRemax
      “… il y a un malin qui s’amuse à inventer des nicks et se faire passer pour moi.”

      Je vous laisse à cette tache, vous y excellez.

    • GT

      Une fois pour toutes, faites votre mea culpa et vos excuses à tous.Faites table rase et prenez un nouveau nick et essayez de redevenir legit,pour que puisse cesser cette comédie. Come on!

    • GT 11h23
      Tiens, Garth qui se répond à lui-même…

    • arnolde 29 août 2014 09h20

      Non! On peut investir passivement en achetant juste les indices, par la même occasion on performe statistiquement mieux que la grande majorité des investisseurs actifs, même les pros, tout en restant couché sur la beach.

      Cela dit je suis plutot du coté hybride: index + BuyAndHold + contra.

    • Bon, on fait que si de rien n’était. On regarde au ciel, en détournant le regard, et en sifflotant L’été indien.

    • GT 29 août 2014 09h38

      “… La particularité de cette lettre financiere est qu’elle ne dit pas seulement quand acheter un titre, mais aussi elle le suit et dit quand le vendre! …”

      Je me mefie toujours de lettres qui vont si loin dans leurs recommandations. Imaginez que beaucoup suivent la lettre et l’auteur trade “ahead” de ses recommandations. Fiou!

      Cependant si cette stratégie marche pour vous c’est correct.

    • Baghdad, répondant au post de GT de 9:38 (sont post de 11:23 répondait au post de 8:33, et non à celui de 9:38):

      “Wow, moi aussi!”

    • Soyez homme et arrêtez vos games, Baghdad Gab. Vous pourriez en même temps en profiter pour faire une tentative de réhabilitation relativement aux incidents gabytaillon.

      Qui sait, vous retrouveriez peut-être un peu de votre crédibilité.

    • Parce que tout le monde sait que si l’immobilier plante de 10-20%, la Bourse elle, va surperformer avec des rendements jamais vus. Not.

      La richesse c’est relatif.

      Et c’est le fun entendre parler du timing de l’immobilier quand les mêmes personnes vantent le buy and hold de la Bourse. Exactement ce que je voulais prouver.

    • Remarquez que Baghdad prétend que je suis gaétantoupin, mais prend quand même la temps de lui répondre…

      Diversion….

    • Baghdad, 11:40

      Exactement le même pattern que l’autre fois. Il commence par répondre à Arnold sous gaétantoupin a 9:38, puis fait comme si de rien n’était, et tente de créer une diversionen lui répondand à nouveausous garthturner à 11:40.

      Doc, any thoughts?

    • Je suis sur ce blogue avec un seul pseudo “GarthTurner” et lui seul, et je ne le changerai pas. Mes post à GT (gaetantoupin) ont un timestamp pour que quiconque se retrouve.

      Conspirez comme vous voulez c’est votre problème.

    • ouais c’est assez comique, je m’adressais à Garth Turner à 9:20 suite à son 28/08 22:51

      et il me répond sous gaetantoupin à 9:38, ça peut pas être plus flagrant.

      peut-être que s’il prenait des noms avec des syllabes différentes, ça serait mieux.¸

      Encore que je suspecte qu’il soit aussi DocHolliday

    • J’en pense que c’est le long week-end et que je suis en vacances. On se revoit mardi!

    • “Et c’est le fun entendre parler du timing de l’immobilier quand les mêmes personnes vantent le buy and hold de la Bourse. Exactement ce que je voulais prouver.”

      Non vous ne prouvez rien! Vous mélez les caractéristiques de divers actifs.
      On peut s’essayer à timer à la bourse tout les jours avec le même actif, essayez cela avec votre maison. Buy and hold d’un stock n’a aucun frais d’entretient, pas de toit qui va couler.

      Bottom line, l’immobilier est un actif OK, mais ce n’est pas le moment idéal d’y plonger, sauf si on est forcé. Prouvez le contraire.

    • Baghdad

      Y’en a pas de conspiration. Tous les lecteurs de ce blogue voient ce que vous faites. C’est sale.

    • “Encore que je suspecte qu’il soit aussi DocHolliday”

      Priceless!

      Une gang d’agents immobiliers incapables de soutenir une argumentation et qui sont obligés de s’inventer des pseudos et conspirations à tout bords.
      Le ralentissement immobilier ne fait que commencer, j’ose pas imaginer jusqu’où vous irez pour protéger votre “gagne pain”.

    • Mes post à GT (gaetantoupin) ont un timestamp pour que quiconque se retrouve

      Effectivement, comme vous vous parlez a vous-meme, ce serait mélangeant sans time stamp…

    • Oops

      Grosse semaine .. syllabe = initiales

    • arnolde

      Je suis persuadé (plus de 95%) que DocH n’est pas Baghdad. C’est un peu insultant pour lui que vous en doutiez, meme un peu….

    • Gaby

      Quand vous affirmez que je suis agent immobilier, pensez-vous qu’il y a une seule personne dotée d’une intelligence quelconque qui est d’accord avec vous?

      La Terre appelle Garth. Euh, Gab. Euh, Gaétan. Who’s next?

    • Comme indiqué dans mon “29 août 2014 13h32″ le long weekend commence et jeme mets en vacances.

    • DocH

      Il délire, mais mérite de se faire remettre à sa place.

      Bon long week-end

    • GT

      Prenez de LONGUES vacances, pour préserver l’intégrité de ce blog.

    • @docteurfolamour

      Que pensez-vous du 14h16?

    • opto85 29 août 2014 14h35

      Won’t happen!
      L’intégrité et la vérité éclateront lorsque Lapresse aura un moyen de faire un Géo-Tracking des posts. On verra tous qu’ils viennent presque tous de quelque part du coté de HOMA.

      arnolde 29 août 2014 14h38
      “Que pensez-vous du 14h16?”

      Vous ne devriez pas être surpris puisque vous affirmez que je suis DocHolliday

    • Et vous l’avez confirmé dans ce post! je ne suis pas surpris en effet, j’en suis certain

    • arnolde

      Voir 14:32. Ca correspond pas mal à ce que je pense.

      Baghdad s’est auto-confié une mission divine. De deux choses l’une:

      1. soit qu’il pense encore être en mesure d’accomplir sa mission, auquel cas mon 14:32 s’applique.

      2. soit qu’il se fout complètement de notre gueule, et alors je laisse la qualification de ses agissements au bon jugement des lecteurs.

      En fait, je pense que c’est les 2.

      Depuis qu’il a perdu toute cérdibilité, j’avoue que les faussetés éructées par le pauvre Baghdad Gab ne m’affectenet presque plus. Il dit

    • que je suis un pseudo-fiscaliste, que je suis agent immobilier, que j’habite à HOMA. Incapable d’admettre que je suis ce que je dis être, rien de plus, rien de moins, et qu’il n’y a absolument rien d’extraordinaire à la chose. Son entêtement à affirmer toujours les mêmes trucs sans aucun fondement est pathétique.

    • ouf….

    • “L’intégrité et la vérité éclateront lorsque Lapresse aura un moyen de faire un Géo-Tracking des posts. On verra tous qu’ils viennent presque tous de quelque part du coté de HOMA.”

      On his way to the loony bin.

    • Doc14h09

      Et vous qui me “reprochiez” d’être seulement sûr à 99% que
      Gaby était Garth. :)
      Bon long week-end.Laissons décanter tout cela.

    • Tiens, grâce à mes propres pouvoirs divins, j’ai géo-tracké les posts de Baghdad Gab. Son code postal commence par H1C.

    • arnolde

      Avant d’affirmer qu’un poster utilise 2 nicks, ayez svp la décence d’aoir au mois un semblant de début de preuve… Pour ma part, j’attends d’avoir un haut niveau de certitude, parce que de tels trucs peuvent complèetement faire déraper un blogue.

      Il n’y a rien, mais alors rien qui laisse croire que DocH est un autre nick de notre mm en résidence.

      En fait, si vous lisez les psots de DocH, il est hautement improbable que vous ayez raison.

      Pas besoin de taper sur le dude pour des trucs qu’il ne mérite pas, en écorchant un autre poster (dont l’apport est intéressnat de surcroit) en passant. Nous avons deja assez de matériel pour rire de lui pendant l’avenir prévisible.

      SVP, vous êtes meilleur que cela.

    • Opto

      C,est parce qu’il n,y a meme pas le début d’un semblant de commencement de preuve à l’appui de l’affirmation d’arnolde….

    • Dan

      Bon, vous manquez un peu de sagesse et d’objectivité quand vient le temps de parler du Québec, mais pour le reste vous avez de l’allure. Alors, du haut de votre décennie d’âge de plus que moi et avec le recul que vous procure votre absence d’intervetions, qu’est-ce qu’on fait avec cela? Am I missing something?

    • Doc16h39

      Justement, cela devrait être alors 100% de chances que Doc H n’est pas GT, ce dont je suis sûr.
      Re-bon long week-end.

    • Opto….

      Vous savez bien que prouver une négative n’est pas la même chose que le contraire.

      J’ai failli devoir aller au resto à Laval ce soir manger de mauvaises pâtes, mais je m’en suis tiré. Thank god.

    • Vrai Garth vous annonce que la hausse des taux sera graduelle. J’ai envie de dire “cool”, mias parce que c’est Garth, je me dis que ca pourrait spiker, finalement:

      Interest rates will move slowly upwards, no spike. And all interest is deductible. A very controlled risk. — Garth

    • Doc
      Hi! Hi! Content que vous vous en soyez tiré. Mais c’est pas juste à Laval qu’il y a de mauvaises pâtes…

    • @docfolamour,
      je ne suis pas Garth. J’ai peut-être certaines opinions similaires mais voici des distinctions majeures.
      Je suis pour le buy and hold sur le marché boursier en tout temps. La spéculation non merci.
      En immobilier, je crois être propriétaire est la plupart du temps la bonne option car comme vous le dites, on doit avoir un toit.
      Même actuellement, entrer dans le marché si on en a les moyens c’est mieux que louer.
      Exception pour moi, le locatif , à cause du risque de hausse de taux potentielle qui baisserait les valeurs.
      Garth n’a pas ces opinions selon moi.

    • je suis nouveau sur le blog, mais vous verrez que sur le fond je vais être constant, avec entre-autre, de trouver vraiment ridicule ceux qui disent rester locataire pour acheter à plus bas prix dans 5 ans après le crash…. qu’ils prévoient. Encore une fois, de la spéculation.

      Ca ne va pas en contradiction avec mon opinion sur le locatif, actuellement j’acheterais une uni pour éviter le potentiel de baisse de valeur d’évaluation si elle arrive. Et si cela arrive la baisse d’évaluation sera plus grande dans le locatif que dans l’uni.

    • gaetantoupin

      « je suis nouveau sur le blog, mais vous verrez que sur le fond je vais être constant, avec entre-autre, de trouver vraiment ridicule ceux qui disent rester locataire pour acheter à plus bas prix dans 5 ans après le crash…. qu’ils prévoient. Encore une fois, de la spéculation. »

      Connaissez-vous (ou comprenez-vous) la notion du coût d’opportunité (achat VS location)?

      Le lien suivant pourrait être très pratique pour votre culture.

      http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0

    • Curieux,
      juste pour votre information, je suis ingénieur et CA de formation. donc la notion de cout d’opportunité, je connais.
      Comme le docteurfolamour aime le répéter, ce blog est pour Monsieur et Madame tout le monde.
      Donc l’analyse de la prise de décision entre louer et acheter doit ne pas être théorique.
      Acheter une maison, de taille raisonnable, permet après 25 ans d’avoir un bien libre de dette d’une grande valeur.
      Et dans la réalité, je n’ai rencontré qu’uns seule personne étant resté locataire toute sa vie et qui avait investi avec succès les sommes épargnées. Les autres ont véçu avec cet argent.

      De la , selon moi, l’inutilité de ce type de calcul. Même si pour moi, c’est ce que je fais chaque jour au travail!

    • M Toupin

      Je sais que vous allez avoir une excellent explication pour votre post d’hier matin, 9:38. Allez-y.

    • M Toupin

      Comme expliquez-vous que vous utilisez les memes tournures de phrases anglicisées que Baghdad Gab?

      Comment trouvez-vous Baghdad Gab?

    • je sais que vous donnez des surnoms à plusieurs.
      Baghdad Gab c’est Garth Turner pour vous?
      il conseille à Tax de rester locataire 7-8 ans.
      Ce n’est pas mon opinion. relisez mes commentaires.

      le commentaire de 9:38?
      la lettre financière cote 100 et le livre de M Leblanc ( La bourse ou la vie) sont des investissements fantastiques pour s’initier au placement boursier à long terme.
      Garth est d’accord? je ne peux être nécessairement en désaccord avec tout ce qu’il écrit!

    • @doc
      vous trouverez sur la section auto de la presse des commentaires de ma part.
      Autant içi, on a les apôtres du loyer infini, autant la-bas il y a les apôtres de l’hydrogène, du complot mondial petro-auto, etc
      quasiment aussi amusant qu’içi!

    • @doc,
      pour vous prouvez ma différence, il est vrai que je vous ai dit que les rendements boursiers sont supérieurs aux rendements immobiliers. C’est le cas selon moi.

      Mais ou vous avez raison , c’est l’impact de l’effet de levier. Je crois que l’immobilier varie selon l’inflation soit mettons 3% par année.

      La bourse , elle varie depuis 100 ans à environ 7% par année. Ca c’est mon point.

      L’effet de levier est ce qui vous donne raison… investir dans l’immobilier avec 25% de cash, même avec mon estimé de 3 % de rendement donne…………..12% sur le capital investi.

      C’est votre point.

      Je résume, les biens ( boursiers versus immobiliers) favorise le côté boursier.

      Mais sur le rendement individuel de l’investisseur, vous avez raison que celui-ci fera un rendement supérieur à long terme avec l.immobilier.

      Je suis toujours Garth?

    • Euh, oui pourquoi?

    • M Toupin

      Commen trouvez-vous Baghdad Gab (a.k.a GarthTurner). Cette fois-ci, pour vous aider, je vous donneun choix de réponse.

      Baghdad Gab, est:

      1. un pauvre mec doté d’une intelligence en-deca de la moyenne;

      2. un pauvre mec qui n’est meme pas capable d’avouer qu’il s’est inventé un second nick (gabytaillon) afin de s’autocongratuler, dans une tentative désespérée d’obtenir un peu de crédibilité

      3. l’être humain le plus fantastique et intelligent que vous ayez jamais eu la chance de connaitre.

      Allez, lancez-vous!

    • GT commentaires d’aujourd’hui

      Je trouve que pour un nouveau venu sur ce blog, vous mettez beaucoup d’énergie et de temps pour justifier votre identité…

    • gaetantoupin

      « Donc l’analyse de la prise de décision entre louer et acheter doit ne pas être théorique. »

      « De la , selon moi, l’inutilité de ce type de calcul. Même si pour moi, c’est ce que je fais chaque jour au travail! »

      Grand bien vous fasse de rejeter ce calcul de façon aussi cavalière. Dommage car de mon côté, la théorie fonctionne à merveille! Vous n’avez même pas idée à quel point ma valeur nette a augmenté au cours des 3 dernières années comparativement aux acheteurs de condos des 3 dernières années… Et de ce que j’ai compris, cette théorie fonctionne pour d’autres ici.

      Mais, ce qui est surtout dommage, c’est le tas de jeunes qui appliquent actuellement toutes leurs paies (incluant le petit cochon) sur les paiements hypothécaires. Dommage aussi pour les 35-50 ans qui ont vu trop grand et qui réhypothèquent leur résidence pour joindre les 2 bouts!

      Dire que tout ce beau monde croit s’enrichir en ce moment pendant que la valeur de l’actif en question diminue déjà depuis un bon moment dans plusieurs secteurs…

      Et finanlement, c’est loin d’être tous les CA qui comprennent le coût d’opportunité. En voila un toutefois qui comprend très bien ce concept (prenez le temps de le lire, ça vaut la peine!)

      http://www.ericbrassard.com/media/documents/articles/Mythes%20et%20habitation.pdf

    • @Curieux,
      je ne contesterais votre réussite des 3 dernières années….
      On s’en reparle dans 15 ans!

      Et pourquoi toujours prendre des exemples, qui existent, mais qui représentent les erreurs à ne pas faire comme:

      Curieux_

      30 août 2014
      15h15

      gaetantoupin

      « Donc l’analyse de la prise de décision entre louer et acheter doit ne pas être théorique. »

      « De la , selon moi, l’inutilité de ce type de calcul. Même si pour moi, c’est ce que je fais chaque jour au travail! »

      Grand bien vous fasse de rejeter ce calcul de façon aussi cavalière. Dommage car de mon côté, la théorie fonctionne à merveille! Vous n’avez même pas idée à quel point ma valeur nette a augmenté au cours des 3 dernières années comparativement aux acheteurs de condos des 3 dernières années… Et de ce que j’ai compris, cette théorie fonctionne pour d’autres ici.

      Mais, ce qui est surtout dommage, c’est le tas de jeunes qui appliquent actuellement toutes leurs paies (incluant le petit cochon) sur les paiements hypothécaires. Dommage aussi pour les 35-50 ans qui ont vu trop grand et qui réhypothèquent leur résidence pour joindre les 2 bouts

      Réhypothéquer est ce qui a coulé les américains avec leur intérêt déductible.

      Personnellement, j’ai la même opinion sur la bourse et l’immobilier, c’est-a-dire faire du market timing, et c’est ce que curieux vous faites , c’est spéculer.
      Puis moi, je l’avoue , je ne crois pas avoir ce talent.
      je suis la technique Buffett…. c’est-a-dire que je n’essais pas de prédire le marché immobilier, je préfére y être en tout temps.

      En passant, je connais bien Eric Brassard. Ca ne me rajeunis pas, mais ca fait plus de 25 ans que je suis le marché boursier et immobilier en lisant à peu près tout sur le sujet.

    • @doc,
      je préfère vous laisser régler le compte de Garth…. vous semblez être de vieux amis!
      Vos échanges, à défaut d’être instructif, sont rigolos.

    • M. Toupin

      Le buy and hold, Buffett, l’automobile.

      Le style de rédaction.

      La réponse à arnolde.

      Les initiales (cette fois-ci, vous y alliez en reverse psychology)

      Les immenses efforts que vous faites pour ne pas répondre aux questions.

      Votre incapacité à dire ce que Baghdad Gab est.

      Désolé mon Gab. Vous échouez misérablement.

    • M. Toupin

      Ca fait longtemps que le compte de Baghdad Gab est réglé.

      Depuis, il ne cesse d’ajouter à sa légende. Comme hier matin, par exemple.

    • @doc
      changez votre prescription…. avez-vous lu mon commentaire?
      On a la même perception du marché, à peu de chose près!
      Votre acharnement a essayé de me confondre avec Garth Turner est pathétique.
      Je vous concède, Garth et toi semblont avoir la même vision du marché boursier.
      Mais pas la même vision du marché immobilier!

      Pour Garth, mon opinion, tous les deux , votre quotient intellectuel diminue proportionnellement à la durée de vos échanges.
      Ca commence correctement avec des arguments intelligents… puis ca dégénère en se traitant de: docGuyRemax , vous dites qu’il utilise plusieurs nick pour s’auto congratuller, bla, bla bla et il continue avec vous le courtier immobilier.

      je répète, amusant , mais répétitif.

      entre vous et moi, c’est curieux qui doit être renseigné… croire qu’il fait le bon choix de rester locataire….. du market timing mais avec l’immobilier

    • M. Toupin

      Ce sont vos tentatives de vous dissocier de Baghdad qui sont pathétiques.

      Je vous ai pourtant ouvert la porte tout grand. Mais vous ne pouvez pas la franchir, hein?

      Votre série de faux-semblants d’aujourd’hui est du stuff de maternelle.

      Faites amende honorable, repartez sous un nouveau nom. Juste un, cette fois-ci. Le nick GarthTurner est toxique, de niveau Tchernobyl circa-1986.

    • @opto,
      C’est juste que je m’apercois qu’être constructif sur ce blogue peut être difficile.
      Certaines tensions semblent s’être créées entre certaines personnes…

    • @doc
      excusez mon com de 18h17, je n’avais pas vu votre 18h04

    • @doc
      votre com de 18h48 repart de plus belle, je le dis
      rendez-vous chez le médecin, nouvelle prescription et peut-être alors votre fixation sur Garth changera…
      je me suis amusé à repartir du début du blog…
      entre le 18 et le 21 vous Doc avez fait plusieurs commentaires , peut-être 30!
      mais le 21 Garth fait un commentaire parlant de rendement boursier versus immobilier et là vous explosez!

      Voici votre réponse:
      Merci de stimuler l’économie en ayant acheté un clavier avec accents, Baghdad Gab. La phrase est imparfaite, mais beaucoup mieux que la crap à laquelle vous nous avez habitué.

      Vous vous êtes envoyés quelques commentaires idiots jusqu’à ce que vous dites:

      Baghdad Gab, 20:20

      Vous voulez vraiment qu’on compare le rendement qu’un individu qui a acheté une maison dans mon coin en 2008 a réalisé vs celui qu’a réalisé un demeuré qui s’est acheté des titres à la bourse au même moment?

      Je vous rappelle que nous avons fait l’exercice à quelques reprises déjà, et vous (et quelques autres participants qui se tiennent fort coi, d’ailleurs) avez été humiliés.

      C’est ensuite que j’ai envoyé mon premier commentaire sur ce blog.
      Mes points : le marché boursier performe meiux que l’immobilier à long terme.

      Votre point, il est plus facile de faire de l’argent avec l’immobillier grace , entre autre à l’effet de levier.

      C’est votre point? je suis d’accord!

    • GarthTurner 28 août 2014 14h59 : ‘’(…) bla bla bla (…)’’
      Gaetantoupin 30 août 2014 18h17 : ‘’(…) bla, bla bla (…)’’

    • Non. Mon point c’est que vous êtes Baghdad Gab, tel que révélé hier matin.

      Je n’ai pas de fixations sur vous, vous n’avez absolument aucun intérêt (en fait, c’est faux: vous fournissez tout un comic relief). Je dirais plutôt que c,est vous qui en avez une sur moi, puisque vous n’intervenez ici essentiellement que pour me médire.

      J’ai presque hâte à votre prochain post sous votre “vrai” nick. Ca va être marrant.

      Baghdad, un peu de respect pour l’intelligence des gens ici svp.

    • M Toupin

      Justement, votre premier commentaire se voulait une réponse à la question que j’avais posée à Baghdad Gab… Une autre coincidence, je suppose.

    • @poudingchomeur
      ensuite quelque chose à dire ?
      un commentaire sur la subvention de 6 000$?
      le marché?

    • docteurfolamour,
      je vais essayer de rejoindre le Garth en question car c’est vraiment amusant.
      a part ca , vos commentaires sur l’immobilier versus le marché boursier.

      mess commentaires sont comment versus les votres….. je sais je sais faut oublier le duplicata Garth toupin… vous êtes capable!

    • @doc,
      lisais vous les commentaires des gens?
      lisez vous les miens?
      J’attends toujours un commentaire intelligent pas………………

      Non. Mon point c’est que vous êtes Baghdad Gab, tel que révélé hier matin.

      Je n’ai pas de fixations sur vous, vous n’avez absolument aucun intérêt (en fait, c’est faux: vous fournissez tout un comic relief). Je dirais plutôt que c,est vous qui en avez une sur moi, puisque vous n’intervenez ici essentiellement que pour me médire.

      J’ai presque hâte à votre prochain post sous votre “vrai” nick. Ca va être marrant.

      Baghdad, un peu de respect pour l’intelligence des gens ici svp.

      A ce jour pathétique.

    • 2doc,
      20H08,

      non justement, c’est juste que votre commentaire m’a touché.
      depuis des année je fais bien à la bourse.
      L’immobilier? j’ai acheté Cominar à la Bourse en 2002.

      C’est juste que je ne suis pas manuel pour 5 sous.

      Si vcous géréez un portefeuille de logement locatif avec succès depuis des années , bien vous fasses

    • POuding

      Son plus grand bla bla, c’est à 13:19, 22 et 32 qu’il nous le donne. Suite à ma séries de questions.

      Surtout 19.

      Et son absence de réponse a mon 12:33 et mon 14:50 en dit long.

    • gaetantoupin

      « @Curieux,
      je ne contesterais votre réussite des 3 dernières années….
      On s’en reparle dans 15 ans! »

      « entre vous et moi, c’est curieux qui doit être renseigné… croire qu’il fait le bon choix de rester locataire….. du market timing mais avec l’immobilier »

      Là c’est vous qui spéculez! Si vous comprenez les facteurs qui ont fait augmenter l’immobilier depuis le début des années 2000, vous comprendrez que dans 15 ans, il est fort possible les valeurs immobilières au Québec soient égales ou plus basses en comparaison avec les valeurs immobilières actuelles. Comment expliquez-vous que les ventes sont à leur plus bas en 14 ans et que le nombre de résidence à vendre soit à son plus haut en 17 ans en période de taux hypothécaires historiquement bas?

      La populasse s’est archi-endettée sur la résidence avec des taux ridiculement bas et la SCHL est venue ajouter son grain de sel entre 2006 et 2012, ce qui fait que le gouv. Fédéral garantit à ce jour près de 1 trillon $, soit près de 75% du montant total en hypothèque au pays. C’était combien le montant garantit par ce même gouv. Fédéral à l’année 2006? En d’autres mots, c’est une grosse tempête de vent qui a fait augmenter l’immobilier depuis 2006 partout au Canada. Mais à présent, il semble que ce soit complètement terminé si l’on évalue l’offre et la demande actuelle.

      Si vous ne comprenez pas ça l’ami, vraiment inutile de continuer à discuter avec vous…

    • gaetantoupin

      Concernant l’historique de la SCHL.

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/after-decades-of-stoking-mortgages-ottawa-in-a-mess-of-its-own-making/article13705668/

    • Curieux

      Mon dieu que vous êtes innocent.

    • Monsieur docteur… Avant de comparer le rendement de l’immobilier vous dévriez savoir que vous pouvez etre à levier autant ou sinon plus sur les marchés boursiers. Vous n’avez qu’à acheter des futures sur les indices boursiers. Chez la plupart des brokers vous pouvez être à levier 20 fois. Cela correspond à un cash down de 5 % sur une maison. Aussi si vous avez un faible montant vous pouvez emprunter a environs 1% au us et 2% au Canada. Étant donné que le marche boursier a monté 3x plus vite que le marche immobilier depuis 100 ans votre rendement avec un levier équivalent sera 3x plus grand sur les marchés boursiers. Votre risque sur le marché boursier est une baisse qui mènera à un appel de marge. Pour un investisseur avec les poches profondes comme vous ce n’est pas un problème car vous n’avez qu’à remettre un peu d’argent dans votre compte si cette situation se produit. Comme si vous aviez une réparation urgente sur votre maison. Aussi, il faut considérer l’impôt sur les futures car vous devez rouler les contrats et déclarer un gain en capital assez souvent. Mène avec l’impôt l’investissement boursier reste largement supérieur à l’achat d’une residençe principale. Pour l’investissement à des fins de location c’est une autre discussion

    • M. Poitras

      Non, vous ne pouvez pas être à levier 20 fois chez un brokerc’est de la bouillie pour les chats ce que vous dites.

      La seule façon de leverager plus par rapport à un titre, ce sont les options/futures. Et là, on parle de risque infiniment plus grand que ce que monsieur madame tout le monde doit prendre.

      Alors q
      Et non, c’est le contraire, plus votre compte est important (en $) plus votre taux d’intérêt sur marge est bas.

      Ce n’est pas votre journée.

    • Je me corrige. Je n’avais pas lu que vous faisiez effectivement référence aux futures. DOnc, votre commentaire sur le leiver est exact, mais je m’en tiens quand même à mon commentaire sur le niveau de risque qui n’a rien, mais alors rien a voir avec le même levier dans l’immobilier, ce n’est meme pas dans la même galaxie, come on.

      Donc, pour tenter de soutenir la conversation sur le rendement boursier vs le rendement immobilier, vous en êtes rendu à nous faire acheter des futures en leverageant 20X? Wow.

    • Pour le bénéfice des lecteurs, la marge d’un compte de courtage est habituellement de 30%, i.e. il faut 30 % de cash pour acheter pour 200$ de titres, donc un levier grosso modo 3 pour 1. Je crois que sur les titres plus spéculatifs, la marge est même de 50%, donc 1 $ de cash pour 2 $ de titres.

    • *100 $ de titres….

    • @curieux,
      je suis d’accord avec votre analyse de l’endettement des ménages.
      Et même sur le fait que , peut-être , dans 15 ans les valeurs seront similaires à celle d’aujourd’hui.
      Mon point reste que si vous êtes resté locataire , vous n’aurez rien comme actif, à moins d’avoir placer l’argent économisé…. c’est ca que la plupart des gens ne le feront pas!
      Le propriétaire aura, lui , bati une équité sur sa maison

    • @ppoitras79,
      Vous suggérez de l’investissement spéculatif total, et pourquoi pas , sur marge.
      D’accord avec le doc, ce n’est pas pour le commun des mortels, et surtout , ne peut servir de comparatif avec le levier normal en immobilier.
      @doc, vous avez raison avec les ratios 30 et 50%.
      J’aimerais ajouter que dans cette situation, sur la simple fluxtuation quotidienne des titres…. les appels de marge suivent!

    • Vous pouvez vous mettre à levier 20 fois en achetant des futures sur obligations canadiennes. Vous obtiendrez un rendement supérieur à celui de l’immobilier et vous prendrez un risque inférieur.

    • une fois sur 2,
      si les taux montent
      si les taux baissent
      pas les 2

    • M. Poitras

      Décrivez-nous une trade précise. On veut des chiffres, et le nom du broker qui prête a 1%.

    • Bonjour Gaëtan,

      J’aimerais avoir votre opinion, si vous aviez le choix entre être locataire d’un condo neuf qui répond très bien à vos besoins à un coût de location de 1405$/mois ou bien acheter ce même condo au prix de 440k avec des frais annuel (taxes et frais de condo) de 7836$ en supposant que vous ayez l’argent pour l’acheter comptant, que feriez-vous en ce moment (31 août 2014)? Et pourquoi?

      Merci de prendre le temps de me répondre

    • Interactive broker… Financement trade us 1.09%

      Achat 10 year t-note future….

    • Donnez-moi les détails du contrat, sa sensibilité aux variations de l’obligation sous-jacente, etc…, svp

      Merci pour l’info sur le taux. Par contre, dans les exemples sur leur site, ils utilisent 1% +1%, donc 2% pour les emprunts en USD. Je ne sais pas ce que représente le premier 1%, mais bon, même a 2%, c’est pas mal plus compétitif que les taux d’intérêts des brokers bancaires…

    • @lignorant,
      je n’acheterais pas un condo 440K$ ou lieu de le louer.
      Mais je ne louerais pas à 1405$ par mois.
      Je suis un résident de MTL.
      Mais à l’extérieur du centre.
      Pour moi, louer à 1400$ par mois est fou, et acheter un condo à $440k l’est tout autant.
      Ma maison unifamiliale e l’est de MTL avec plus de 2 000 pi2 vaut 450K
      Pour moi, le coût actuel d’être plus prêt du centre-ville est démesuré.

    • Bonne question l’ignorant dans mon cas je loue 1500 un Condo qui se vend 450,000 avec environs les mêmes paramètres que vous au niveau des frais Condo, taxe muni et scolaire. Alors Gaétan, pouvez bout ne conseiller si je dois louer ou acheter çe Condo…merci

    • M. Toupin

      Je pensais que vous aviez un condo à Trois-Rivières?

    • @Doc,
      oui acheté pour loger le petit couple pendant ses études universitaires cout 125K
      au lieu de louer à 825$ par mois.
      Selon vos calculs , c’était pas fou?

    • @doc
      tout est une question de chiffre:
      on parle d.acheter un condo loué 1400$ par mois pour 440K
      personnellement, je dis que je refuserais de louer à ce prix.
      A 3-rivières, J’ai paye 125K pour éviter de payer 825$ par mois pendant 5 ans… la durée de leurs études.
      votre opinion?
      selon moi un no-brainer

    • @Lignorant,
      je l,avoue les coûts de loyer me font capoter.
      De la ma difficult a vous conseiller…. sinon de vous déplacer dans l’est avec des couts plus bas

    • Je comprends Gaëtan que vous préférez ce que vous avez présentement et ce pour des raisons qui vous sont personnel et qui sont propre à votre réalité. Comme PPoitras79 le mentionne, c’est à votre expertise en matière de calcul et aussi de l’immobilier et de la bourse que je fais appel. Je me questionne à savoir quel est la bonne stratégie et j’aimerais avoir votre opinion? En passant, moi aussi j’investis dans COMINAR et je pense que c’est un bon choix pour du long terme.

    • Je m’excuse de ma méconnaisance des programmes d’études au Québec. Faut étudier en quoi pour s’exiler de Montréal vers Trois-Rivières?

    • Désolé, 31 août 2014 21h01, j’ai oublié de préciser : Surtout à l’intérieur d’un CELI ou d’un REER. Si bien entendu, pour vous le REER est la dernière “bourse” dans laquelle vous allez puiser.

    • Doc

      Chiropractie?

    • Cours de 5 ans à l’UQTR
      Parfois, certains programmes sont moins contingentés en région. Une amie de mon fils a été refusée en médecine à l’U de M et acceptée à l’U. Laval.

    • Opto

      Aucune idée. J’attends. J’imagine que vous savez ce que je pense des étudiants refusés à l’UdeM.

    • Aucune idée. J’attends. J’imagine que vous savez ce que je pense des étudiants refusés à l’UdeM.

      On attend les détails…..

    • @doc
      L’UQTR reconnait à ceux qui ont fait la technique en adm de gestion au cegep de l’assomption, l’équivalent de 30 crédit du bacc. Cela permet de faire le bacc en 2 ans.
      Même chose en technique infirmière.. le dec bacc se fait en 5 ans , 3 au cegep et 2 à l’université.

      @L’Ignorant,
      l’achat de votre condo reste la bonne solution pour vous, le coût total de l’achat en calculant le rendement perdu sur lemontant investi est similaire à votre cout de loyer… et vous possédez un actif qui, à long terme , va voir sa valeur augmenté.

    • Désolé rodl, je vais me tenir coi, c’est mieux comme cela.

    • ? Geatantoupin… Pouvez vous faire le calcul ici avec vos hypothèses pour votre recommandation à l’ignorant. Je suis curieux.

      On va commencer par 2 points importants

      1-comment l’immobilier résidentiel va augmenter dans les 10 prochaines années
      2-quel est votre rendement anticipe d’un portefeuille 60% actions et 40 % obligations

      Avec ces 2 hypothèses on va pouvoir calculer ensemble

    • Moi je me lance

      1- rendement nominal sur 10 ans immobilier 0%
      2- rendement nominal sur 10 ans après impot portefeuille équilibre 50%

      Et vous Guetan?

    • Désolé rodl, je vais me tenir coi, c’est mieux comme cela.

      Vous men voyez contrit …. ;-)

    • Merci Gaëtan,

      Si je comprends bien, vous me recommander un achat comptant?
      J’aimerais savoir :
      Quel taux de rendement perdu après impôt avez-vous pris pour votre calcul? 3.83%? Si oui, ça me semble raisonnable.
      La grande question, quel taux d’augmentation annuel de la valeur avez-vous utilisé?
      Avez-vous considérées les dépenses suivantes : taxe de bienvenue $5100, taxes scolaire et municipal et frais de condo $7836?
      Combien avez-vous estimé les coûts d’entretien et de réparation (?), les frais de vente (?), Etc.?
      Combien d’année dois-je le conserver pour que ce soit gagnant par rapport à la location?

    • @ppoitras
      1- rendement immobilier, l’inflation , je le répète, bien que depuis 10 ans les prix ont explosé, les 10 années auparavant ca avait été zéro croissance des prix. Historiquement, sur le long terme ca a été l’inflation
      2- Votre rendement 60-40 risque de vous décevoir. Les obligations ont fait un rendement extraordinaire depuis des années, à cause principalement de la baisse des taux d’intérêt à long terme. Ceux-ci ne pouvant plus baisser, votre portion obligataire perdra de sa valeur à long terme suite à la hausse des taux qui s’amorcera ….à un moment donné! Vous ne dites sur 10 ans.
      Votre portion action va être bonne mais si vous misez le tout dans un fond mutuel équilibré, les frais mangeront 33% de votre rendement.
      Même si je pense que le marché boursier fait mieux que l’immobilier à long terme, il est prouvé que nous, comme investisseur, faisons généralement moine bien que le marché. La nature humaine étant ce qu’elle est, les investisseurs sortent et entrent dans le marché fréquemment au mauvais moment, etc.
      Dans l’immobilier, les frais liés aux transactions font que ce type d’erreur est plus rare.
      Résumons, je ne crois pas que le rendement sur son condo sera réellement supérieur à son rendement de placement. Si ceux-ci sont similaires, avoir comme actif , une partie dans la brique et le mortier , c’est pour moi, comme la partie obligataire de son portefeuille.

    • @ppoitras,
      De toute façon, la question est mal posée.
      si je suis locataire à 1400$ par mois et up je gagne 450 000$ à la loto, la seule chose que je ne ferais pas c’est de mettre le 450 000$ dans l’achat du condo.
      On s’entend! Je ferais l’achat avec une mise de fond d’au moins 25% pour éviter les frais d’assurance, remplirais mon celi , style Cominar, et investirais le reste dans le marché boursier.

      Décision plus équilibrée et moins théorique.
      J’aurais alors de l’actif immobilier en utilisant l’effet de levier et boursier pour le rendement à long terme.
      Pour moi, on entre pas en religion! Ce n’est pas tout l’un ou tout l’autre.

    • @Lignorant
      je ne vous ai pas conseillé un achat comptant, c’était votre prémisse.
      voir le commentaire de 10h47.
      je considère qu’être propriétaire est une base à long terme.
      en date d’aujourd’hui 1 septembre, les marchés boursiers et immobiliers sont à tout le moins bien évalué.

    • Merci Gaëtan,

      Le 1er septembre à 10h47 est plutôt votre compréhension de ma prémisse du 31 août à 13:22. C’est probablement ce qui explique certains échanges. Peu importe, vos dernières réponses me permettent de mieux comprendre votre position. Achat avec 25% de comptant et 75% placer dans les actions et taux d’augmentation de l’immobilier qui suit l’inflation. Pour progresser dans ma réflexion, seriez-vous en mesure de répondre aux autres questions de 10h27? Ces données sont nécessaires à mes calculs pour déterminer si c’est préférable de louer ou d’acheter avec une mise de fond de 25%. l’achat comptant est donc exclu puisque le rendement des placements après impôt est supérieure à celui de l’inflation.

      Vous dites que l’immobilier devrait suivre l’inflation et vous dites que les taux devraient monter, vous ne craignez pas que si les taux montent cela affectera aussi l’immobilier?
      Est-ce que selon vous les taux ont autant d’effet sur les obligations que sur l’immobilier?

      Vous sentez vous un peu optimiste quand vous dites que l’immobilier devrait suivre l’inflation avec tout ce que l’on vient de voir depuis 10 ans mais aussi en sachant ce qui s’est produit les 10 années qui les ont précédés?

      Merci de répondre à mes questions, si vous pouviez y répondre une à une cela limiterait possiblement les ambiguïtés ou incompréhensions.

      Merci de votre patience et de votre contribution

    • Bonjour Lig,

      sur le rapport taux d’intérêt versus immobilier et obligation, l’impact sur le prix des obligations est immédiat, et efficace, c’est-a-dire si le marché offre des obligations à 6%, si l’on en détient qui donne 5%, pour que quelqu’un veuille les acheter , faut baisser le prix unitaire en conséquence.
      Dans l’immobilier, c’est un marché qui sera plus lent à réagir, le bien ne servant pas seulement à générer un rendement.

      Pour votre 10H27, je suis aller à l’envers de ce calcul, c’est-a-dire , j’ai calculé le rendement brut que tu dois avoir sur ton placement pour accepter de payer la différence ntre ton loyer et tes frais une fois propriétaire.
      L’écart de coût est de 9000$, j’arrondis.
      Ca prend 4% avec un taux marginal de 49.8%.
      Mais en ce moment-là, je n’ai pas ajouté la croissance de valeur potentiel du condo.
      Si elle est de 3%, faudra presque 6% de rendement supplémentaire à obtenir de ton placement de 440000$ , soit un total de 10%!
      On peut jouer avec ces chiffres , plus value du condo 2%… ca prend 8% pour le 440 000$…

      Enfin, un autre aspect, le loyer ainsi que les frais de taxe et d’entretien vont augmenter dans le taux…
      Avec un taux d’inflation de 3%, dans 10 ans, le loyer sera à 21 900$ annuel et les frais 11 500$, l’écart devient 10 400$ au lieu de 9 000$, demandant un rendement encore supérieur au placement.

      Au sujet de la taxe de bienvenue et des frais d’entretien, divisons la taxe sur 10 ans et ajoutons des frais annuels d’entretien de 490$ , ca diminue l’écart du coût de loyer de 9 000$ à 8 000$ annuel.

      Le placement doit rapporter 3.61% avant impôt. On voit que les écarts sont faibles.

      Au sujet des rendements, non je ne suis pas optimiste sur le marché immobilier, il ne fera probablement pas 3% par année les prochaines années…. mais le marché boursier ne fera pas 7% non plus, les deux étant plus prêt d’un sommet que d’un bas.

      Je sommarise l’analyse: toute chose étant égale par ailleurs, je ne crois pas que la plus-value potentielle du marché boursier (imposable)versus le marché immobilier (non imposable dans votre cas) va compenser le coût supplémentaire de la location.

    • Geatan… si vous croyez que les taux vont monter… vous croyez que limpact sera sur les obligations seulement et non sur limmobilier…. Si vous etes si craintif avec la prtie fixe de votre portefeuille… prenez un dix ans progressif chez epargne placement quebec (3.1%) de moyenne ou un taux fixe 10 ans (3.3%)

      Honnement je trouve que votre argumentaire ressemble a celui dun agent immobiler…

    • hilarant…

    • Dan

      Remarquez que cela a de bien que je me tais. Le show se donne tout seul.

    • @ppoitras79
      vous avez raison, 3.1% fixe sur 10 ans… après impôt ca ne bat pas l’inflation mais c’est sécure et ca peut pas descendre.

      C’est le type de placement que je fais pour ma conjointe qui est allergique aux fluxtuations boursières. cotisation Reer chaque année chez Placement QuÉbec 10 ans. On les renouvelle aux 10 ans en se disant que l’on va avoir les bonnes comme les mauvaises années de taux. Mettons que depuis 5 ans les mauvaises se suivent…

      Dans la discussion de tantôt, ca semblait plus parler de fonds équilibrés sujet aux fluctuations même obligataires.

    • docteurfolamour

      « Remarquez que cela a de bien que je me tais. Le show se donne tout seul. »

      Vous constaterez que personne ne s’en plaint…

    • @doc

      faut dire que le blogue a fait le tour du sujet achat vs location et mtl vs 450

    • Vous excellez à enfoncer les portes grandes ouvertes, Curieux. Dommage que cela ne soit pas payant, vous pourriez vous sortir de la misère.

    • Effectivement Dan, sauf qu’il y a plein de Nouveaux Participants (™).

    • Hallucinant, c’est bien le mot…

    • J’aime particulièrement le “dialogue” ou L’Innocent demande conseil au “pseudo” expert ingénieur-CA de l’UQTR gaetantoupin. Une vraie pièce d’anthologie. Faut-tu pas être désespéré…

    • Gaëtan 15h20,

      Votre méthode de calcul est un peu simpliste.

      Vous êtes dans quel scénario?
      Êtes-vous revenu au premier scénario c.à.d. achat comptant de 440k versus location au lieu d’achat avec 110k comptant (25%) et 330k en placement versus location?

      Veuillez noter que la taxe de bienvenue se paie en totalité et au début

      Les frais d’entretien, de réparation et de remplacement devraient augmenter avec le temps

      Un loyer neuf n’augmente pas selon l’inflation

      Les frais de notaire doivent être considérés et les frais à la vente également

      Le 2e scénario est évidemment le meilleur pour l’achat, le paramètre ayant le plus d’influence est le pourcentage d’augmentation annuel de la valeur du bien. Selon mes calculs, si on pense qu’il sera moins de 2%, il est préférable de louer sinon si on pense qu’il sera de 3% et plus il serait préférable d’acheter. Une augmentation moyenne de plus de 3% au cours des 10 prochaines années m’étonnerait beaucoup.

      Je pense que ce sera moins de 2% et j’irais même à dire que ce ne sera pas plus de 1%. Le moment n’est pas propice à l’achat, je vais continuer à louer le temps de voir si mes impressions sont bonnes.

      Après tout, il n’y a pas d’urgence, acheter ou louer ce même condo, ma qualité de vie reste la même sauf exception, j’ai la liberté de me retourner plus facilement. Le moment venu j’achèterai avec 25% de mise de fond ce condo ou bien un autre. Probablement un autre … Neuf de préférence.

      Merci pour vos efforts

      dandumais,
      Ce sujet est redondant? Hilarant? Voulez-vous faire le tour une autre fois? Un blogue est vivant car les intervenants changent mais il se peut que le même sujet revienne et là ça peut piétiner. En quelques mots, quel est le verdict du blog sur la location versus l’achat dans le contexte actuel?

    • L’ignare

      vous voulez refaire le tour de location vs achat alors que vous ne participez que depuis 3 semaines?

    • “En quelques mots, quel est le verdict du blog sur la location versus l’achat dans le contexte actuel?”

      pour ceux qui sont atteints de schizophrenie,la location est la meilleure solution.

    • Le verdict du blogue est que les intervenants ne changent pas tant que cela.

    • lol Dan, j’ai posté mon commentaire avant de voir le vôtre sur le verdict.

      Ca serait drôle si un 3e poster doté d’une intelligence supérieure à celle d’une plante en pot répondait à son appel.

    • Et ce serait la cerise sur la sundae si GarthTurner ou gabytaillon se prononcait. Allez, un p’tit effort.

    • Curieux

      Allez, on défonce une seconde porte grande ouverte, pour prouver que vous avez un sens de la répartie légèrement supérieur à celui d’un vermisseau?

    • Ce blog prend une drôle de tournure…

      Full Chill cet après-midi sur le bord de la piscine en ce beau 1er septembre,je me met à penser tout à coup à Curieux, Blais et tous nos GT qui chillaient sur leur balcon. Que la vie est injuste…

    • opto85

      Ne vous en faite pas pour moi, ma valeur nette se porte à merveille, ce qui me permet de prendre de vraies vacances familiales (sans me sentir obligé de venir trainer ici durant mes vacances)!

      Ce qui est injuste, c’est que votre compréhension du coût d’opportunité achat VS location soit aussi médiocre. Typique d’un boomer croyant avoir tout vu et tout connu!

      De plus, vous ne semblez pas au courant de l’état de l’économie québécoise, des finances publiques québécoises et des finances personnelles des québécois. Typique d’un boomer carburant à la pensée magique et croyant que les jeunes ont simplement à avaler la facture sans dire un mot!

      Au fait, avez-vous quelquechose d’intelligent à répondre à mon commentaire du 19 août (8h26)?

    • Bon matin Curieux.

      Ne voyez rien de malicieux dans mes propos, je me moque gentiment. Il ne faut pas toujours se prendre au sérieux sur ce blog.
      Vous êtes confortable dans vos finances et vos choix,j’en suis fort aise. Vous êtes un locataire heureux, tant mieux. Je n’ai jamais vu ma maison comme un investissement mais plutôt comme un choix que j’assume pleinement,coût d’opportunité ou pas. J’ai d’autres placements et étant travailleur autonome,je n’ai pas le choix de me bâtir un REER bien garni.

      Je sais pertinemment que la province est surendettée de même que la plupart des ménages. Il faudra faire des choix douleureux et revoir certaines priorités mais on va survivre Curieux, on va survivre…je ne suis pas coupé de la réalité a ce point :)

      Et s’il vous plait, ne me traitez pas de boomer qui a eu tout cuit dans le bec. Mes généreux impôts servent à quelque chose j’espère. Je n’ai pas bénéficié des garderies à 5 ou 7 dollars et des congés parentaux. Mon petit chèque de pension que je devrais toucher dans 13 ans si tout va bien, m’aura coûté un bras en cotisation RRQ.

      Je n’ai pas l’expertise d’Alexandre en finances et immobilier ni les compétences en fiscalité du Doc. Alors, je n’ai aucunement la prétention de faire la leçon à qui que ce soit. Je crois simplement que nous sommes en soft-landing et que les 20 prochaines années ne seront certainement pas commes les 20 dernières. Il faudra considérer l’achat d’une propriété comme un choix de vie et non comme un investissement.

      J’ose croire que vous serez un jour propriétaire et que vous pourrez en savourer pleinement les bons côtes. Un petit drink sur le bord de la piscine, c’est vraiment plaisant…

      Bonne fin de journée.

    • La valeur des propriétés montre une chose : les condos à Montréal sont plus en demande que ceux en banlieue. Alors que la demande chute, on remarque que le phénomène est bien plus prononcé à Laval et à Longueuil qu’à Montréal. Et ce, malgré le nombre important de projets de condos actuellement à Montréal.

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201409/09/01-4798380-la-vente-de-condos-degringole-a-montreal.php

      Pour se faire une idée du nombre de projet à Montréal en ce moment : http://blog.justeduneuf.ca

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