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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mercredi 23 juillet 2014 | Mise en ligne à 15h01 | Commenter Commentaires (338)

    Bulle estivale (ou pas)

    Le sujet revient dans l’actualité avec la régularité d’un métronome: le Canada serait aux prises avec une inquiétante bulle immobilière.

    Ou pas.

    Cette semaine, c’est Douglas Porter, l’économiste en chef de la BMO, qui ajoute son grain de sel au débat.

    Dans son analyse, il souffle le chaud et le froid, pour dire le moins.

    L’économiste cite d’abord une série de statistiques qui donne le tournis:

    – Les prix de l’immobilier ont doublé depuis 11 ans au Canada;

    – La dette hypothécaire combinée des Canadiens atteint maintenant 1230 milliards de dollars, une proportion record de 60% du PIB;

    – Les propriétés coûtent maintenant 53% plus cher au Canada qu’aux États-Unis, en moyenne.

    Source: BMO

    Source: BMO

    Ces seules données pourraient laisser croire que Douglas Porter a rejoint le camps des “pessimistes”, voire des “oiseaux de malheur”, comme ils les appelle.

    Et pourtant, non.

    L’économiste cite trois facteurs qui ont permis au marché canadien de se maintenir jusqu’à maintenant, dont les faibles taux d’intérêt.

    Malgré des prix record, “l’accessibilité” reste ainsi tout près de ses niveaux historiques, rappelle-t-il.

    Source: BMO

    Source: BMO

    Doug Porter fait aussi valoir que les prix surélevés restent l’apanage de deux villes: Vancouver et Toronto.

    Dans ces villes, les ratios prix/salaire médian dépassent tout entendement.

    Source: BMO

    Source: BMO

    Pour justifier sa position tout de même optimiste, Doug Porter effectue aussi un retour dans les années 90.

    Il rappelle que les prix ont baissé de 6,4% entre 1990 et le premier trimestre de 2002 au Canada, alors qu’ils ont grimpé de 5% en moyenne par la suite en tenant compte de l’inflation.

    Cela équivaudrait donc à une hausse annuelle moyenne de 2,1% depuis 1990, “remarquablement similaire à la croissance du PIB réel pendant cette période (2,3%)”.

    Porter émet par ailleurs des doutes quant aux différents organismes et publications (comme The Economist), qui dépeignent le marché canadien comme l’un des plus surévalués au monde.

    L’économiste affirme que Vancouver possède des caractéristiques similaires aux marchés les plus chers de la planète, comme Sydney, Hong Kong et San Francisco…

    Il souligne aussi les similitudes entre les prix de Montréal et Chicago, puis entre ceux de Toronto et New York.

    Source: BMO

    Source: BMO

    Enfin, l’économiste de la BMO souligne la tendance positive des ventes dans la plupart des marchés.

    Les ventes de condos neufs ont bondi de 94% à Toronto le mois dernier, tandis que le marché montréalais a connu son meilleur mois de juin depuis trois ans.

    M. Porter n’entrevoit pas de hausse des taux hypothécaires à court terme, ni de nouvelles mesures gouvernementales pour calmer le marché canadien.

    En somme, une analyse en demi-teintes qui donnera des arguments aux deux camps…


    • Bulle de l’endettement hypothécaire et de consommation des ménages québécois et canadiens.

      Sur et certain.

    • @Max bergeron

      Une analyse en demie teinte ou une analyse qui explique un flat market malgré certains facteurs négatifs?

    • Bulle Chinoise, certainement.

      http://affaires.lapresse.ca/economie/international/201407/21/01-4785363-la-chine-carbure-encore-au-credit.php

      Quelles seront les conséquences sur l’immobilier canadien?

    • C’est moi ou quelque chose cloche sérieusement avec le chiffre du prix médian pour Tokyo dans la dernière figure? Impossiblement impossible que les prix à Tokyo, pour une maison/appartement comparable anyway, soient aussi peu différents de Montréal. J’ai un ami qui y habite, et il doit se contenter d’une boite à sardines malgré un bon boulot.

    • À noter aussi que le dollar australien est pas mal surévalué de ce temps-ci et que San Francisco et New York ne jouent pas dans la même planète que Vancouver et Toronto côté niveau de richesse par habitant et qu’il est donc tout de même pas tout à fait naturel que les prix soit si similaires.

    • Bon retour!

      La banque du Canada calcule maintenant l’affordability index en fonction non pas des posted rates, mais des taux p pratiqués sur le marché. Je ne sais pas pourquoi M. Porter continue d’utiliser des données fondées sur des taux que personne ne paie.

      SOn commentaire sur le rendement 1990-2013 me fait sourire, car j’ai a plusieurs reprises souligné que les gens qui fondent leur opinion sur l’existence d’une bulle ne font souvent que regarder le rendement depuis 2002, sans tenir compte de la décennie préalable durant laquelle l’immobilier a poireauté. Quand on sort du tunnel vision, on voit bien que l’augmentation bien que spectaculaire, est beaucoup moins “pire” que souvent présentée.

    • @arnaud999
      Ce n’est pas une comparaison en $/pc mais en prix médian.
      La valeur médiane sera similaire, ils en auront juste beaucoup moins pour leur argent.

      Ensuite quand vous dites que Toronto et New York ne se comparent pas. Ça dépend de quoi on parle.
      Ici, on parle de prix médian.
      Or, vous serez surpris d’apprendre que le revenu médian des ménages est supérieur à Toronto qu’à New York.
      Oui, les riches sont plus riches à New York et il n y a pas d’équivalent à l’Upper East Side, mais vous oubliez que New York, c’est pas juste ça. C’est pourquoi le concept de médiane est si intéressant.

    • Cas réel:

      Je viens de vendre mon condo sur la rive-sud acheté exactement 4 ans auparavant en 90 jours. 11.7% d’augmentation sur le prix d’achat en 4 ans.

      Bref, même si le marché a ralenti, on est loin de la déprime je crois!

      Les doomers vont encore devoir attendre …

    • Fou comment la majorité des commentateurs de ce blogue rêvent de voir l’apocalypse se produire au niveau du prix des maisons au Canada.

    • Salut Arnolde

      Vous avez vendu pour retourner en location (pleins de gens ici pensent que c’est parfaitement plausible)?

      PS: vous allez probablement vous faire écoreurer qu’après avoir tout compté, votre profit s’évapore complèetement, Soyez prêt, la brigade s’en vient. Ceci dit, 11,7% sur 4 ans, alors que le marché montréalais a grosso modo fait du 25% sur la même période, c’est un peu poche.

    • benz0r

      Plusieurs ont raté le bateau et tentent de rationaliser la chose. C’est humain, bien que risible, effectivement.

    • arnolde , 16h29

      11.7%, c’est un rendement relativement médiocre pour une période de 4 ans considérant des taux d’intérêts historiquement bas! Est-ce que vous prévoyez un pareil 11.7% aux premiers acheteurs actuels pour les 4 prochaines années?

      Et vous avez vendu votre condo à un poisson à ce prix pour vous acheter quoi? Et à quel prix?

    • J’habite mon condo depuis 8 ans et l’évaluation municipale a doublé pendant cette période, au point de dépasser maintenant de 25% le prix payé. Et ça reste très abordable pour une victorienne rénovée du centre-ville. Vraiment, je ne vois pas de signe alarmant. Si je vendais aujourd’hui, je pourrais espérer 33% de plus que le prix payé (coût d’emprunt négligeable vu que l’hypothèque sera payée en septembre).

    • Arnolde

      La brigade est arrivée. Faites-moi signe si vous avez besoin de la cavalerie.

    • Verret

      Bon, si on fait les maths, disons que vous viez payé pas mal trop cher. Ceci dit, vous vous logez présentement au centre-ville a prix très abordable, compte tenu de votre remboursement hypothécaire. J’ai de la misère à croire que vous soyez malheureux (meme si la brigade va probablement vous dire que vous devriez l’être).

    • Et 33% de plus value sur une victorienne du centre ville, c’est quelques années de salaires pour les membres de la brigade.

      A rien faire.

    • @arnaud999: Le prix est median, ça ne veut pas dire que les habitations sont comparables. Il n’y a pas d’ajustement pour le pied carré ou des choses du genre. Un condo médian de 1300 pieds carrés à montréal qui couterait 264k$ se vendrait peut-être 400k$ à Chicago, mais la médianne peut être semblable s’il se vend plutot des 950 pieds carrés à Chicago. Même chose pour tous les comparatifs. Ce tableau-là ne vaut pas grand chose, si tu voulais comparer des marchés, tu dois trouver des comparables et les diviser par le salaire médian.

      Pour le reste, je suis d’accord avec ton 2e post: C’est complètement marteau de comparer les salaires médians de vancouver (60k$, en bas de Saguenay…) avec ceux de San Francisco (>100k$) ou de comparer les salaires de toronto avec ceux de New-York. Donc non seulement tu entres des maisons unifamiliales dans ton dataset à Toronto (une catégorie qui coute cher mais n’existe pas à New-York) mais en plus tu compares ça avec un marché où les salaires sont beaucoup plus élevés. C’est vraiment pas convainquant.

    • @doc

      Selon HPI MLS :

      Rendement 5 ans Condo RMR=21,45%
      Rendement 3 ans = 5%

      11.7% sur 4 ans devrait être assez près de la moyenne.

    • “Il souligne aussi les similitudes entre les prix de Montréal et Chicago, puis entre ceux de Toronto et New York”

      Tout ceux qui ont été une fois à Chicago comprendrons qu’il n’y a aucune aucune comparaisons à faire entre les 2 villes. Chicago est une mégapole de 8 millions d’habitants de classe mondial. Montréal et une métropole de province en décrépitude avec des infrastructures en ruines.

      Ai-je besoin d’expliquer pourquoi il n’y a aucune comparaison à faire entre Toronto et New-York ?

      Si il y a deux villes à comparer entre New-York, Chicago, Toronto et Montréal. C’est Toronto et Chicago. Elles sont situées dans la même région et son de la même grosseur. Sur cette base Toronto est clairement en territoire de bulle immobilière.

    • Salut Arnolde, 11,4 % d’augmentation sur 4 ans, c’est plus ou moins 3 % par année. Enlevez ensuite les taxes municipales, taxes scolaires, frais d’intérêt, frais de vente, frais de notaire, frais de condos, prime plus élevée sur l’assurance : cela me conforte dans l’idée que louer plus petit et investir la différence rapporte plus.

    • leguet

      Vous venez de me pogner en flagrant délit d’utilisation d’un indice de qualité inférieur a HPI, moi qui le présente pourtant comme le meilleur indice. Le barême que j’avais en tête (je n’ai même pas pensé au HPI, my bad), c’est 21,2% de hausse a Mtl entre le 1er juillet 2009 et le 1er juillet 2012 (en fait, j’ai pensé a 26% parce que c’est la hausse ici, encore plus nombriliste).

      Médiocre est pas mal trop fort, puisque la moitié de sa période de détention a du rapporter du zéro.

    • marcoo

      Si Arnolde fait votre calcul, c’est pour comparer son rendement avec celui d’un clochard qui couche sous un pont, c’est bien cela?

    • docteurfolamour

      Hahaha :) Pas faux…

    • J’y repense, en fait le rôle d’évaluation municipale est probablement un bien meilleur indice de l’évolution du marché immobilier que le HPI.

    • Ce monsieur Porter nous prouve qu’on peut faire dire n’importe quoi à des statistiques. Pour minimiser la hausse des prix du cycle haussier des années 2000-2012,il incorpore les données du cycle baissier des années 1990-1999.

      On vient a peine de débuter un nouveau cycle baissier qui est perceptible au Québec et dans les maritimes. Le nombres de transactions diminue de trimestre en trimestre, dans certaines régions les prix ont même commencé à baisser.

      L’immobilier est cyclique les prix ont monter dans les années 80 on baisser dans les années 90 monter dans les années 2000 et vont baisser dans les années 2012 à 2020-2022

    • Celui qui nous dit de combien le marché québécois a baissé durant le “cycle baissier” 1990-1999 gagne 2 morceaux de robots.

    • @Curieux

      11.7% n’est pas mon rendement, c’est l’augmentation de la valeur du condo sur 4 ans et j’ose dire qu’historiquement pour l’immobilier, c’est assez dans la moyenne.

      Je ne louerai jamais plus! Je l’ai fait même pas un an et j’ai hayyiiiiii ça. J’ai vendu pour acheter une maison, bref je m’enfonce encore plus dans la ‘bulle’. Mais je suis pas inquiet quand même que les prix baisseraient de 25% tout de suite, mon horizon est d’au moins 10 ans dans cette maison et mon budget n’est pas serré pentoute.

      @docteur
      25% depuis juillet 2010 à Montréal dans le condo? J’ai de la difficulté à le croire, peut-être dans certains quartiers ciblés?

      Est-ce que le marché québécois a réellement baissé sur 90-99? certainement au ralenti par contre

    • @marcoo99

      120$ de frais de condo par mois, 2200$ de taxe par année. Arrondissez-ça à 300$ par mois. Je calcule aussi à 190$ les frais d’intérêt, par mois que j’ai payé au net.

      Bref ça m’a coûté, sur le terme, environ 490$ par mois pour vivre dans un 4 et demi neuf qui m’appartient avec 2 places de stationnement. Je n’ai payé aucun frais de notaire pour l’achat. Ajoutez environ 40$ par mois pour la taxe de Bienvenu. Donc 530$ au total.

      Essayez de trouver un prix comparable pour la location d’un logement comparable, bien sûr!

      J’habitais, il y a environ 6 ans dans un vieux 4 et demi quand même bien entretenu pour 650$/mois à Longueuil.

    • Arnolde:

      Bon choix, avec un tel horizon et les taux d’intérêts actuels, vous êtes pas mal mort de rire. Et effectivement, votre rendement est beaucoup plus élevé que 11,7%, puisque vous aviez assurément du levier.

      Le marché de Montréal à grimpé de 2,1% entre le 1er juillet 2009 et le 1er juillet 2012(je ne crois pas que les stats aient étré segmentés selon le type de résidence). Ces stats sont pour le résidentiel. Le 26% c’est dans mon coin, ou il n’y a pas énormément de condos (mais quand même de plus en plus avec les tours qui se sont construites dans le coin de Décarie/Victoria/Jean-Talon.

      Oui il a baissé. Mais je crois que ceux qui font la recherche vont être surpris. Maxime nous avait donné un graphique montrant l’évolution du marché entre 1980 (ou 85) et aujourd’hui, et j’avias moi-même été surpris.

    • 21,2%

    • @vince8520 et elvince
      Revoyez vos concepts de médiane.

      Je me répète: le salaire médian à Toronto est supérieur à celui de New York.
      Et étrangement, même chose pour la “ville en décrépitude québécoise” vs Chicago…
      Vous oubliez que l’écrasante majorité des New Yorkais n’achètent pas en bordure de Central Park.
      Même chose avec Chicago. Oui, c’est la 4ème métropole d’Amérique du Nord loin devant Montréal, mais on ne parle pas de $ au pc, ni de richesse collective mais de prix médians.

      Alors arrêtez d’essayer de trouver absolument la faille dans un raisonnement lorsqu’il n y en a pas.

    • L’analyse de monsieur Porter se veut pan Canadian cela a pour effet de masquer les fortes disparités régionales. On a deux réalités canadienne en économie et du fait même en immobilier. On a le pauvre Canada à l’est de l’Ontario et le riche Canada de l’ouest qui carbure aux pétro dollars et à la riche immigration asiatique.

      Il n’y a rien d’annonciateur dans l’économie de l’est du Canada dans les prochaines années qui justifierait que le marché immobilier du Québec et des maritimes continuerait à monter

    • @g.giguère
      Quelle a été la baisse de l’immobilier dans les années 90 pour le fun?
      Pour vous aider, n’allez pas consulter les données nominales, vous seriez surpris.

    • lol Alexandre, ne vous inquiétez pas, j’ai regardé le nominal et le réel. Je suis assez vieux pour me rappeler que l’inflaiton annuelle n’a pas toujours été de 2%…

      D’ailleurs, l’immobilier est en baisse en ce moment en terme réels, et ca ne fait pas si mal que cela…

    • @docteurfolamour,

      Effectivement Doc la baisse des prix dans les premières années d’un cycle baissier est minime. Cela est conforme aux autres cycles baissiers

    • M. Giguère

      Je vous avoue que je ne me rappelle pas avoir dit ceci. Mais parlez-nous du cycle baissier de 1990-1999 si vous avez un peu de temps, et l’information!

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201407/24/01-4786300-le-marche-du-travail-en-panne.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_hotTopics_sujets-a-la-une_1664122_accueil_POS4

    • Le cas d’Arnolde ressemble un peu à ce dont on parlait hier. Il a probablement un profit, versus la location (780$/mois), de 250$/mois, contre une équité de, disons, 125000$. Son rendement était en partant de 2.5%. Rajoutez l’effet de levier et le gain en capital, on parle d’un rendement annualisé de l’ordre de l’ordre de 7% après impôts.

      Ce sont des chiffres très approximatifs, mais ça ressemble à ça. En complément avec un REÉR et un CÉLI bien garnis en valeurs mobilières, on parle d’un très bon 2010-2014.

      Évidemment, comme dit le DocF, il aurait gagné plus à reprendre en location un vieux logement en demi-sous-sol qui n’a pas eu d’augmentations (ni de rénovations) depuis 1985 et à tout investir en bourse avec un effet de levier important…

    • Doc
      Je vous fais un petit clin d’oeil ce matin.Sur l’autre blog, vous avez parlé de Rosemère.En face, il ya une île qui s’appelle “Ile Garth”…

      Bonne journée.

    • DocF

      Au sujet de l’emploi au Canada, le ralentissement a commencé fin-2011. Remarquez la convexité qui s’installe à ce moment: http://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/140711/cg140711a001-fra.svg

      Faut se rappeler qu’en 2010, la BoC a haussé son taux directeur de 0.5% à 1%. Ça a assez bien stabilisé l’économie jusqu’à la fin 2011. Mais il semble qu’elle aurait du détendre sa politique monétaire par la suite.,notamment pour compenser les importants efforts de redressement budgétaires entrepris par le fédéral et les provinces. Pour éviter de relancer une bulle immobilière, le gouvernement aurait pu compenser en resserrant les critères pour obtenir une hypothèque.

      Mais bon, les tenants de la “stabilité financière” sont très forts à la BoC, comme ils l’étaient en Suède jusqu’à tout récemment.

    • Laurent

      Il y a une composante de hindsight également….

      opto: M. Racine s’époumonait que les taxes municipales à Rosemère sont bien moins cher. Lorsque je lui ai signalé que c’est en partie dû au fait que les services municipaux sont, pour rester poli, à l’avenant, y compris le service d’incendie, il m’a envoyé sur le site web de la ville pour y voir une photo d’un superbe camion de pompier.

      Je lui ai alors signalé que les pompiers à Rosemère sont des pompiers volontaires, et que par conséquent le service d’incendie est un peu, disons, aléatoire, ca a complété le débat.

      M. Racine est fort mal tombé pour débattre de ceci avec moi. Un ami d’un ami est passé au feu à Rosemère. Perte totale. A Mont Royal, c’aurait été éteint en quelques minutes.

    • @-alexandre- @elvince

      Effectivement j’aurais du réféchir deux secondes et supposer que les prix n’étaient pas ajustés pour le pi2. Même là, ça me surprend un peu que le prix médian soit si peu différent entre Tokyo et Montréal même en tenant compte de la vaste différence au pi2.

      Pour ce qui est de nos chicanes sur le revenu, El Vince se trompe pour les chiffres de salaires médian (pas élevé comme ça pour la région métropolitaine de san francisco). Quand on compare les revenus médians, les villes américaines et canadiennes se ressemblent beaucoup (la concentration de richesse au top aux États-Unis fait monter leur moyenne, mais pas leur médiane).

      Voici un tableau amusant sur le revenu médian des familles au Canada. Évidemment les chiffres sont sujets à interprétation (dépend de la taille des ménages et autres), mais des données amusantes qui ne concordent pas vraiment avec nos perceptions habituelles, souvent fondée sur la richesse globale et non sur la situation de la classe moyenne. Par exemple, le revenu médian par famille est (légèrement) plus élevé à Montréal qu’à Toronto et Vancouver (et plus élevé que ces trois villes à Québec). Même si le PIB par habitant est plus élevé (entre 5 et 10%) à Vancouver et Toronto vs Montréal.

      http://www.statcan.gc.ca/tables-tableaux/sum-som/l01/cst01/famil107a-eng.htm

    • DocF

      “Il y a une composante de hindsight également”

      Oui et non. Le PIB nominal envoie ce message depuis 2 ans et demi. Comme vous savez, c’est un indicateur que j’aime beaucoup. À mon avis, dès la mi-2012, la BoC avait assez d”informations pour agir. C’était mon opinion à l’époque et la suite des choses semble aller en ce sens.

      NB: La situation semble changer. On dirait que nous sommes en train de passer au travers d’un choc négatif à la productivité, qui nous met dans une position où l’inflation progresse alors que l’emploi reste stagnant. Pas joli. Je continue à croire que des injections monétaires plus vigoureuses (i.e. baisse du taux directeur) auraient tout de même des impacts positifs sur l’emploi, car ça aiderait la croissance nominale, mais l’impact sera moins positif que si l’on avait agi plus tôt, notamment car l’impact sur l’inflation sera peut-être plus grand (quoi que l’on ne risque pas de dépasser beaucoup le 3% d’inflation).

    • À noter aussi dans ce lien que les très grandes régions métropolitaines canadiennes comme Toronto, Montréal et Vancouver sont désavantagées dans ce type de comparaison puisqu’elles contiennent plus de ménages à une seule personne.

    • Doc
      Alors, heureusement qu’il n’ya personne qui vit sur l’ île Garth…

    • Bon point arnaud.

      La prochaine fois que quelqu’un va venir vomir sur HOMA, ca me fera plaisir de lui souligner.

    • opto

      Persuadé qu’il y a 2-3 crapauds faisant partie d’une espèce en voie de disparition.

    • “Une comparaison entre la récente progression du prix des propriétés résidentielles
      et son évolution avant le début des années 2000 constitue un exercice
      intéressant. Sur la période allant de 1980 à 1990, le prix moyen des propriétés au
      Québec a crû de 107 % et sur la période de 1990 à 2000, de 10 % seulement. De
      2000 à 2010, pendant que l’inflation au Québec s’élevait à 20 %, le prix moyen
      des propriétés au Québec augmentait de 123 %, soit presque six fois plus vite. À
      l’inverse, l’augmentation de 107 % du prix des propriétés durant les années 1980
      à 1990 ne paraît plus aussi impressionnante, lorsqu’on sait que les années 1980
      ont été caractérisées par une poussée de l’inflation, qui a fait grimper les prix de
      l’ensemble des biens de 77 % au Québec. Finalement, de 1990 à 2000, le taux
      d’inflation a atteint 21 %, ce qui est supérieur à la croissance de 10 % des prix de
      l’immobilier résidentiel (ce qui se traduit par une baisse des prix des propriétés en
      termes réels) témoignant bien de la période difficile qu’a connue le marché
      immobilier durant les années 1990.”

      Donc, durant les années 1990, l’immobilier a grimpé de 10% en termes nominaux, mais baissé de 9% en termes réels. Je vais de ce pas écrire à ma mère.

    • http://www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/publications/M05702.pdf

      En vous forcant un petit peu (beaucoup, en fait) vous allez pouvoir distinguer une baisse marquée des prix au Québec aux alentours de 1995 (graphique 11).

      Nul besoin de changer votre prescription de lunettes si vous ne la voyez pas.

    • opto

      Persuadé qu’il y a 2-3 crapauds faisant partie d’une espèce en voie de disparition

    • Les prix descendent de 1%/mois depuis deja quelque mois, c’est bel et bien la.

      Prenons un exemple:

      MaCondos

      Voici l’historique de ce projet :

      2012 (Mise en vente)
      http://news.buzzbuzzhome.com/2012/08/ma-condos-excellent-value-ideal-location-montreal.html

      June 29, 2012
      10000 a 20000$ cashback

      August 30,2012
      Hypoteque payee pour 1 an

      March 19, 2013
      stationnement gratuit

      March 22, 2013
      Hypoteque payee pour 1 an

      March 29, 2013
      Hypoteque payee pour 1 an

      May 10, 2013
      stationnement gratuit

      September 28, 2013
      5% de cashdown + 5000$ rabais + electro

      November 12, 2013
      5% de cashdown + 5000$ rabais + electro

      November 27, 2013
      stationnement gratuit + electro

      July 22, 2014
      La derniere promotion (il y en a chaque mois des promotion) est celle de meuble l’unite!

      Et j’en oublies d’autre promotions.

      Aujourdhui plein d’unites n’ont toujours pas preneur
      http://www.ma-condos.com/en/index.sn

      Donc ca vous donne un preview de qui se passe sur le marche immobilier a Montreal. Nous ne sommes pas dans un marche flat comme certain le pretende.

    • M. Blais

      Certains comme M. Prix Médian et Mme Statistiques?

      Présentement, vous coulez misérablement avec votre prédiction. Comme Dan vous l’a gentiment suggéré, faut lâcher le dogmatisme. Vous allez peut-être avoir raison un jour, mais pour l’instant, c’est choux blanc mon brave.

    • @Doc

      Donc si mes calculs sont bons, sur les 30 années de 1980 à 2010, ce qui est un échantillon quand même pas pire, la hausse annuelle nominale a été de 5.6%, alors que la hausse réelle de 2.9%, et l’inflation moyenne de 2.7%.

      80-90 a été marqué par l’inflation. 90-00 par l’économie faible. 00-10 par les faibles taux.
      Que sera 10-20?

      On pourrait comparer vs les chiffres d’aujourd’hui si on suit ce trend ou si on est au ralenti.

    • Je suis allé voir sur le site de Ma condo (c’est dans mon coin, et je ne connaissais même pas le projet.

      Sur la page ocuverture, il y a 2 dessins de maisons, devant illustrer le quartier ou les condos se trouvent.

      Bon, outre le fait que Ma condo se trouve a au moins 500 metres de toute maison qui a de l’allure, je peux vous assurer que la masion du dessous, avant sa marge avant et latérale minuscule et thrash (et que dire de la superbe situation de la borne fontaine), ne verrait jamais le jour ici. Hampstead? Anytime.

      Alors que la première elle , pourrait fort bien exister (je ne la reconnais pas ceci dit) dans la partie la plus vieille, et la plus charmante.

    • “Aujourdhui plein d’unites n’ont toujours pas preneur”

      Passez rapidement sur le fait qu ele projet est vendu a plus de 90%.

      Cré Blais. Dépêchez-vous de profiter du fait que le promo veut finir d’encaisser son profit.

    • arnolde

      Le seul véritable game changer la-dedans (l’impact des boomers, c’est de la grosse spéculation blah blah blah), c’est que 1980-2013 a été essentiellement un long bull market du marché obligataire.

      Difficile de concevoir que celui-ci se poursuive…. Et dans un environnement de long bear market des obligations, je ne sais pas comment l’immobilier va se comporter.

      Ceci dit, pour ma part, je ne serais pas surpris que les 10-20 prochaines années soient marqués par de très faibles taux d’intérêts. Ca va juste trop mal dans le monde (pour vous faire plaisir barzach, lire “monde développé”).

    • arnolde, 16:44

      PS: ca ne fait pas vraiment de sens de faire correspondre les tendances macro de l’économie avec les décennies. J’ai pris le raccourci simplement parce que le poster original, M.Giguère, l’avait pris.

    • @doc

      vous croyez vraiment que 999 serait lady GaGa?

    • @doc

      ou plutot un nouveau GG? le fils de Mme Jigger?

    • woh, Dan, 17:14

      Meme pas passé par l’esprit une seconde. Et je ne vois pas.

      Mon post de 15:53 semblait bloqué dans le cyberespace, c’est pour cela que je l’ai reposté. Je le trouvais franchement très drôle. Il ne visait que le post d’opto, avec un second degré pas très subtil, mais rien de plus.

    • “Présentement, vous coulez misérablement avec votre prédiction. Comme Dan vous l’a gentiment suggéré, faut lâcher le dogmatisme. Vous allez peut-être avoir raison un jour, mais pour l’instant, c’est choux blanc mon brave.”

      Oups votre nez s’allonge!

    • Feriez-vous confiance a quelqu un qui s’est fait banir d’un blogue et qui revient sous different pseudonyme?

    • Feriez-vous confiance a quelqu un qui est dans le deni et qui n’utilise jamais des chiffres de vrai donnees?

      Il me fait pensee a notre agent du mois : http://youtu.be/iNA7p-AoOE4?list=UU4p6LWIzqjVWHW8O8mrmiSw

      Ou son mes lunettes, rose??

    • Restructuration chez Bombardier: le siège social est dans la mire.suppression de 1800 emplois non syndiqués.
      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/aeronautique-et-aerospatiale/restructuration-chez-bombardier-le-siege-social-est-dans-la-mire/570785

      Combien plus de maison a vendre a Villes St-laurent et Montreal dans les prochains mois, selon vous ???

    • Sébastien

      Je suis franchement presqu’à court d’idées pour exprimer mon mépris vis-a-vis votre argumentaire et vos posts. C’est indigne d’un échange sérieux. Allez, back dans le shed.

    • Blais, 17:54

      A côté de votre dictionnaire, caché en dessous de la dernière bonne idée que vous ayez eu dans votre vie.

      En passant, je ne cherche absolument pas a ce que les gens aient confiance en moi, outre en mes compétences juridiques et fiscales.

      Et je me suis fait bannir pour avoir rossé un peu trop fort quelqu’un dans votre genre.

    • Chart: Montreal sales/new list ratio
      https://twitter.com/BenRabidoux/status/474929059776827395/photo/1

      sales new list ratio definition : http://edmontonrealestateblog.com/understanding-the-stats

      Je le post seulement pour rappeler aux gens la situation maintenant a Montreal.

      Comme par hasard on est dans un creux des ventes et un new listing record par rapport au 10 dernieres annee.

      C’est surement une concidence….

    • Blais, 17:54.

      Arrêtez de déconner. C,est vous qui ne trouvez que des trucs anecdotiques et sans aucune signification au support de votre vision d’illuminé.

      SVP, un peu de respect pour notre intelligence collective.

    • Fun Facts

      “1er juillet – Quelque 10 825 appartements en copropriété sont à louer à Montréal, sur un total de 83 400 logements,..le nombre de condos mis en location dans l’île de Montréal a cru de 40 %, ce qui fait craindre une pression à la hausse”
      http://condolegal.com/index.php/fr/achat/actualites/1690-surabondance-de-condos-a-louer

      Il y a plus d’offre que de demande et ont dis que les prix vont augmenter????

      Economie 101 : http://en.wikipedia.org/wiki/Supply_and_demand

      “If demand decreases (demand curve shifts to the left) supply remains unchanged, a surplus occurs, leading to a lower equilibrium price.”

    • @mrBlais

      comment me positionner pour prendre avantage de vos prediction en assumant que je conserve ma maison pour y loger ma famille?

    • Guide sur l’évaluation foncière municipale. Lecture interessante.
      https://gestiondecondos.files.wordpress.com/2014/07/evaluation_fonciere_propriete.pdf

    • Pour illustrer le ridicule de vos propos, les stats sur lesquelles vous nous demandez de nous fonder aujourd’hui pour connaitre l’état de la situation sont assurément fournies par la même source que vous décriez, lorsque vient le temps de parler des prix.

      Misère.

    • Alex, et les autres. J’arrête. Il fait exprès. Brassens l’a dit mieux que moi.

    • Faites-nous part de votre opinion.

    • “« Les premiers acheteurs n’ont pas acheté, leurs vendeurs potentiels n’ont pas vendu et ne se sont donc pas racheté de propriétés. L’effet s’est fait sentir sur toute la chaîne », explique le courtier immobilier Patrick Drouin, associé de Re/Max Ambiance.”
      http://www.lactualite.com/lactualite-affaires/immobilier-2014-le-retour-des-bonnes-affaires/

      Ah ben!

    • “entrevue à RDI Économie sur le ralentissment du marché immobilier au Québec”
      http://ici.radio-canada.ca/widgets/mediaconsole/medianet/7122376##

      “Stabilite des prix”, vraiment??

    • “comment me positionner pour prendre avantage de vos prediction en assumant que je conserve ma maison pour y loger ma famille?”

      1- Vendre votre maison pendant qu’il y est encore temps

      2- Louer vous une belle maison de quelqu’un qui n’est pas capable de vendre la sienne depuis plusieus mois.

      3- Investissez vos economies dans ce que vous voulez. Si vous etes conservateur il y a plein d’option qui s’soffre a vous comme les large cap ou des ETF de secteur.

      4- Dans 3 ans, regardez combien votre maison vendu au #1 vaut, et decidez si c’est le temps de racheter.

      Ca c’est ce que je ferais, mais bon ca va varier d’un individu a l autre.

    • Fun facts

      Les dernières statistiques montrent des taux d’inocupation faible au Québec(2,7% à Montréal soit sous le niveau d’équilibre souvent accepté de 3%) et des loyers en hausse.

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/logement-les-taux-dinoccupation-sont-faibles-23062014

      La prédiction de – 1% par mois du prix de l’immobilier de Mr Blais qui date de presque 1 an va pas bien. Comme nous assistons à un flat market depuis un an, faut donc maintenant une baisse de genre 40% sur les 18 ou 20 prochains mois pour que la prédiction se réalise.

    • M.Blais

      Je vais vous dire ce que ferais: arien!
      De manière cobservatrice, ma maison vaut environ un demi-million en ce moment.Si dans 10 ans, elle n’en vaut plus que 400,000, je m’en fout. Elle est payée et je compte y demeurer encore longtemps what so ever. Comme dit notre Doc, c’est un non-event. Ce serait un peu plate mais c’est tout.
      Calmez-vous un peu le ponpon.

    • opto

      Faut croire qu’il y a des orthos même dans le 514 finalement.

    • Lisez l’article linké par Sébastien a 18:48 et bidonnez-vous.

      PS: nous avions deja parlé abondamment de cet article, mais plus le temps passe, plus il est drôle.

    • M. Blais

      “Si vous etes conservateur il y a plein d’option qui s’soffre a vous comme les large cap ou des ETF de secteur. [...] Dans 3 ans, regardez combien votre maison vendu au #1 vaut, et decidez si c’est le temps de racheter.”

      Vous êtes un vrai génie de la gestion de risque. Clairement, la bourse n’a aucune chance de baisser de façon importante au cours des trois prochaines années, alors que c’est une certitude que l’immobilier perdra 25% et plus, si l’on vous croit. Wow.

      Je ne vois pas comment on peut affirmer qu’investir dans des entreprises à larges capitalisations sur un horizon de trois ans est conservateur.

    • dandumais

      C’est vrai qu’on a un nouveau GG. Je lui donne le bénéfice du doute, mais je suis aux aguets.

    • Vous me faites peur Laurent, pour 2 raisons.

      Un, pour votre affirmation, en elle-même.

      Deux, parce que malgré mon pifomètre assez fantastique pour ce genre de trucs, je ne vois pas.

    • @laurent

      Mon detecteur de laser flashe.

    • docteurfolamour

      « Donc, durant les années 1990, l’immobilier a grimpé de 10% en termes nominaux, mais baissé de 9% en termes réels. Je vais de ce pas écrire à ma mère. »

      Les taux hypothécaires ont passé de 13-14% en 1990 à 6-7% en 1999.

      http://www.banqueducanada.ca/wp-content/uploads/2010/09/selected_historical_page52.pdf

      Selon vous, quel a été l’impact de cette forte diminution des taux d’intérêts sur le pouvoir d’emprunt des ménages durant les années 90?

      Je me risquerais à dire que l’effet de cette forte diminution des taux d’intérêts a été suffisamment grand pour freiner une chute notable du marché immobilier québécois.

      Maintenant la vraie question : est-ce qu’une pareille baisse des taux d’intérêts pourra se reproduire entre aujourd’hui et 2024?

      Ceux qui pensent que la décennie 90 va se répéter sont dans le champ gauche, pas à-peu-près…

    • Ok. Donc je vends aujourd’hui.

      Donc je paie une commission pour vendre.

      Puis, des frais de déménagement. Dans la super résidence à louer que j’ai déniché dans le quartier ou j’habite, parce que déménager des enfants, c’est un peu nul.

      Puis, je paie pour aménager l’appart.

      Dans 3 ans, je commence à magasiner pour tourver quelque chose qui me plait autant que ma maison d’il y a 3 ans, dans le même quartier, parce que déménager des enfants, c’est nul.

      Finalement, je trouve, et j’achète.

      Je paie pour un second déménagement.

      Puis, une texe de bienvenue

      Puis, je paie pour aménager la nouvelle maison.

      Pourquoi au juste? La possibilité que notre génie en résidence ait raison?

      Entre un plan comme celui-là et se pitcher en bas d’un pont, je ne sais pas.

    • blaisabcde, 18h50

      L’offre torche la demande en ce moment et les prix ont commencé à diminuer à plusieurs endroits au Québec.

      Tout ça dans un contexte de taux d’intérêts hypothécaires historiquement bas.

      Quelle sera la suite logique pour le marché immobilier selon vous?

    • J’ai manqué un bout. Faux Garth est devenu Blaisabcde?

    • Euh…. large cap et ETF présentés comme des valeurs sûrs pour 3 ans? Sure: on prédit une bulle immobilière, on vend sa maison pour “profiter” du crash qu’on a prédit, et on met tout son argent dans les banques canadiennes. Pas mal champion comme stratégie.

    • Meuh non, doc. Vous avez tout faux. Dans le super plan de blais, vous maximisez votre retour sur investissement (sic) via les tactiques de champion suivantes:
      (1) Commission pour vente: parce que vous êtes un super champion, vous y allez via Duproprio. Vous êtes tellement champion que vous allez bien être capable de trouver un acheteur qui va vous donner le maximum pour votre propriété dans un minimum de temps;
      (2) Déménagement 1: vous êtes tellement champion que vos amis vont accourir pour vous aider en échange de pizza dominos froides et de bud light (on économise ou on peut). Pour sauver sur le camion, vous louez un U-Haul pour un maximum de 4 heures.
      (3) Nouveau lieu de résidence: le moins cher parce qu’il faut maximiser le rendement. Le même quartier? Pfff! On va s’installer dans le sous-sol du beau frère en se disant que profiter du crash du siècle, ça vaut bien quelques bud-light et endurer ses blagues plates.
      (4) Recherche de propriété: parce que vous êtes a l’affut des bonnes affaires, vous achetez une résidence en moins bon état que celle que vous avez laissé, er vous dite que vous serez bien en mesure d’économiser sur les travaux en offrant la bus light a votre beau-frère. Évidemment, ça peut impliquer un autre quartier que celui dans lequel vous habitez. Faut ce qui faut quand on est un Warren Buffet en devenir!

      Rendu la, on s’aperçoit que:
      A) le marché n’a pas flanché et on doit attendre encore pour profiter des baisses astronomiques a venir;
      ou
      B) le marché a effectivement flanché, mais nos actions dans les banques canadiennes aussi, ce qui fait qu’on ne peut plus se permettre le quartier ou on vivait ou on doit s’acheter une maison en moins bon état, et le coût des travaux va revenir plus cher que la super économie qu’on aura réalisé.

      Une vraie stratégie de champion.

    • Doc

      Je ne les comprends pas plus que vous, mais la réponse n’est certainement pas votre 21:56.

      Curieux, 21:12

      Prenez d’autres data points et mettez-les dans votre pipe.

      Curieux, 21:12

      Question pour vous: si les prix ont commencé à baisser dans certains secteurs comme vous l’affirmez (joyeusement, avec raison, et complètement cluelessment), mais que les prix dans l’ensemble se maintiennent, c’est donc que? Allez, un petit effort. Come on, vous allez y arriver. Allez, on se force un peu, vous avez déja été capable d’un tel effort intellectuel.

      Vous n’y arrivez pas? Faudrait vous remettre en question.

      Come on dude.

      En plus, vous en êtes réduit à rechercher du réconfort auprès de l’autre. Pathétique.

      Sans blague, il y a des posters lucides, intelligents et articulés ici. Prenez le temps de les écouter au lieu de faire appel à Blais. Vous n’etes pas obligé de rester dans le dallot.

    • Wow, je ne suis vraiment pas vite, Mme Jigger….

      Je vous trouve rapidement sur la gachette les boys. Par ailleurs, M. Giguère n’a pas l’air parti pour être trop convaincant dans son rôle d’avocat de VMR, mais bon, voyons les développements.

    • Doc
      Moi,je pense que je choisirais le pont…

    • http://www.telegraph.co.uk/finance/economics/10985991/Mark-Carney-rates-must-rise-to-avoid-housing-bubble.html

      Situation idem pour le Canada…

    • docteurfolamour

      « Curieux, 21:12

      Prenez d’autres data points et mettez-les dans votre pipe. »

      Vous avez parlé des « années 1990 » dans votre commentaire à 16h06 et je vous ai répondu avec des données des « années 1990 » dans mon commentaire à 21h12… Ce n’est pas encore assez 10 ans pour se faire une idée?

      Tiens, je vous donne une autre grande différence entre la décennie 90 et aujourd’hui : les ménages étaient beaucoup moins endettés durant la décennie 90 par rapport à aujourd’hui parce que la règlementation hypothécaire était plus adéquate (malgré des taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’aujourd’hui).

      Alors, croyez-vous toujours que la décennie 90 va se répéter pour l’immobilier québécois?

    • Curieux

      Bon. Vous voulez que la BdC augmente les taux. L’autre jour, je vous ai posé la question et vous n’aviez pas répondu.

      Je vous ai également demandé quel seraient les conséquences d’une telle hausse, et j’ai également eu droit au criquet.

      “croyez-vous toujours”. Je n’ai jamais dit cela. Retenez-vous.

      Je m’en suis tenu aux faits. Ce que certain ainsi pensent avoir été iune décennie désastreuse pour l’immobilier ne l’a pas été.

      Ceci dit, si mon opinion concernant les taux d’intérêts est exacte alors oui, le marché immobilier va ressembler a celui des années 90, ou a l’électroencéphalogramme de Blais.

    • @curieux

      Vous êtes pas d’accord avec la politique de la Banque du Canada alors vous faites quoi à la place ?

    • Ils ont les priorités à la bonne place dans ce coin-là.

      http://www.lapresse.ca/actualites/education/201407/24/01-4786596-repentigny-un-terrain-de-soccer-plutot-quune-nouvelle-ecole.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS1

    • Quelques autres differences avec les années 90, Curieux

      1. deficits fédéraux monstrueux

      2. tourmente constitutionnelle a n’en plus finir

      3. musique mainstream qui avait de l’allure

    • Si je peux faire mon humble prédiction pour les 10 prochaines années, je dirais que l’immobilier va se stabiliser, probablement diminuer mais seulement en données réelles. Mais bon est-ce que ça veut dire de ne pas acheter? je ne pense pas, je viens d’acheter une maison en connaissance de cause et comme dans n’importe quoi, on pèse les pour et les contre. Et surtout, quand on peut se le permettre, parce que normalement, qu’on soit proprio ou qu’on loue, on devrait avoir de l’épargne pour placer quand même.

    • arnolde

      Je fais la même prédiction que vous, l’humilité en moins!

      Sur cette période de 10 ans, tout proprio va avoir remboursé une forte proportion de son hypothèque, à des taux qui, je vous le soumets humblement cette fois-ci, vont probablement demeurer très bas.

    • Je lis les échanges et ce que je comprends c’est que l’idée d’habiter une maison et d’en tirer une plus value avec le temps est bonne en soi. Le problème réside dans le fait que certaines personnes croient au dogme selon lequel la maison que l’on habite est un investissement très payant.

      Évidemment que c’est mieux qu’un dépôt à la banque, mais ce n’est pas un investissement « très » payant (sauf dans certains cas précis). De plus, certaines personnes ne pourraient pas avoir de levier pour placer ailleurs que dans « son immobilier » (mes parents par exemple sans leur maison, mettre de l’argent de côté aurait été presque impossible ou du moins plus lent), alors, ils ont là un avantage important, qui s’applique à leur situation.

      Personnellement quand je compare le rendement immobilier à mes rendements sur placements, ce secteur immobilier fait figure d’enfant pauvre. Sauf que, je comprends qu’il y ait un prix à vivre chez-soi et que ce « chez-soi » est un critère très primordial pour plusieurs. Bulle ou pas, un investissement est sur le long terme, et comme le disait un grand investisseur : « Buy low, buy high, but keep it ».

    • “J’ai manqué un bout. Faux Garth est devenu Blaisabcde?”

      Fouillez vos secifiro je m’y suis aussi téléporté.
      Mon Oeuil!

    • M Rustik

      Je vous soumets humblement que vous calculez mal le rendement immobilier.

    • Et je vous soumets humblement, cher Docteur, que si votre immobilier vous rapporte autant que la majorité des autres tyes de placements, c’est probablement que vous investissez mal.

    • M. Rustik

      Le doc peut parfois avoir des propos particuliers, mais je crois qu’il a raison sur ce coup-ci. Vous ne pouvez pas calculer le rendement que sur la prise de valeur de la propriété.

    • M Rustik

      Je ne parle pas de mon rendement. Je parle du rendement de n’importe quel quidam qui a acheté un condo à la JVM en 2000 (ou 2003, ou 2008, peu importe) avec 10% de mise de fonds.

      Son rendement est un multiple de celui qu’il aurait obtenu à la bourse.

      Mais si vous voulez parler de mon rendement, l’an dernier, j’ai calculé mon rendement immobilier (residence principale seulement) composé pour 1995-2013. C’était 25% si je me rappelle bien. J’aurais beau être un génie de l’investissement boursier, je ne serais même pas passé proche d’un tel rendement, Durant cette période.

      Sorry, no candy.

    • DocF

      Je suis d’accord avec vous. Même en investissant dans un indice boursier avec un levier de 2 ou 3, ce qui est très agressif, le rendement annuel composé, avant impôts, aurait été de 10% à 15%. Pas mauvais, mais loin de ce qu’une maison aurait rapporté.

    • Laurent

      Mon petit doigt me dit que vous n’avez pas déduit l’intérêt facturé par le broker.

    • La solution a long terme pour le transport en commun de la rive-sud: les autobus amphibies.

      http://www.lapresse.ca/photos/international/201407/25/12-12645-le-monde-en-images.php

    • opto

      Avec cela, même plus besoin de trouver un pont. Suffit de s’installer dans un coin avec le wifi et on peut suivre la progression de son fantastique portefeuille boursier.

      http://www.lapresse.ca/photos/international/201407/25/12-12645-le-monde-en-images.php#884489-indien-utilise-couverture-plastique-pour

    • Tiens M. Blais

      Je vous l’annonce en scoop, cette propriété va subir une grosse baisse de prix dans quelques mois. Pas parce que le marché baisse, ben non, faut être nono pour faire une telle lecture de la situation.

      Juste parce que le vendeur ne sait pas pricer. Solide.

      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=EGPTECH&NoMls=MT24071004&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=E

    • J’avais cru que le rendement immobilier restait près de l’inflation à long terme en prenant compte les dépenses associées au fait d’être propriétaire. Entre une maison qui génère des dépenses et des entreprises qui génèrent des profits pour ses actionnaires, il me semble que l’immobilier reste avant tout bien plus une dépense qu’un investissement.

    • Marcoo

      La hausse de valeur de l’immobilier est d’environ 1-2% au-dessus de l’inflation. A mon avis, ces stats sont un peu trompeuse, car le marché immobilier évolue (en 1950, les maisons de 4000 p2 d’habitable, ca n’existait pas; aujourd’hui, c’est le minimum acceptable (joke…), alors les données historiques à long terme ne comparent pas vraiment des pommes et des pommes (le MLS HPI et le Ternaet le font, car contre).

      La pogne, c’est que quand votre maison prend 4% de valeur et que vous avez mis 10% de mise de fonds, votre rendement “brut” est de 40%. Il faut évidemment déduire les dépenses nettes (dépenses de propriété moins “économie d’opportunité de ne pas avcoir à payer de loyer).

      Les locataires ne sont pas fort sur ce calcul, en général.

      Je vous laisse vous imaginer (le calcul exact est un IRR des flux monétaires annuels durant la période de détention) le rendement lorsque les valeurs immobilièeres grimpent de 160%, comme ce fut le cas entre 2001 et aujourd’hui.

      La propriété d’une entreprise privée (de rentabilité moyenne) est bien plus lucrative qu’une résidence principale, et plus lucrative qu’un véritable investissement immobilier.

      Par contre, un jour je vous écrirai sur qui fait véritablement de l’argent avec les compagnies publiques. Hint: pas les actionnaires comme vous et moi. On se fait fleecer comme des petits moutons.

    • docteurfolamour

      « Bon. Vous voulez que la BdC augmente les taux. L’autre jour, je vous ai posé la question et vous n’aviez pas répondu.

      Je vous ai également demandé quel seraient les conséquences d’une telle hausse, et j’ai également eu droit au criquet. »

      Allez poser votre question à M. Carney! Selon vous, pourquoi croit-il qu’il est nécessaire d’hausser le taux directeur afin d’éviter une dangereuse bulle immobilière? Vous croyez qu’il n’a pas pesé les pours et les contres avant de faire cette affirmation? Peut-être pense-t-il à moyen et long terme contrairement aux « spéculateux », vous ne croyez pas?

      De toute façon, où sont les conséquences potentielles considérant que vous et « n’importe quel quidam qui a acheté un condo à la JVM en 2000 (ou 2003, ou 2008, peu importe) » avez fait tellement de rendement? La Banque du Canada possède donc toute la latitude nécessaire pour hausser le taux directeur et freiner la folie des marchés immobiliers de Toronto, Calgary, etc., vous ne croyez pas?

    • marcoo99, 17h42

      Une petite lecture intéressant ici.

      http://www.ericbrassard.com/media/documents/articles/Mythes%20et%20habitation.pdf

      Quel sera le fameux rendement pour les 10 prochaines années?

    • ”La Banque du Canada possède donc toute la latitude nécessaire pour hausser le taux directeur et freiner la folie des marchés immobiliers de Toronto, Calgary, etc., vous ne croyez pas?”

      Non tout le contraire. Tout est décidé au sud de la frontière. Avec un taux d’escompte à 1% vs 0 au sud et un dollar à 93 cents, la seule lattitude de la banque est vers le bas. On est pris avec des actifs que seront soufflés par les taux bas. Ramer à contre courant serait suicidaire présentement.

    • Doc 14h43

      Au moins à laval, on n’a pas de mousson…

    • @curieux

      Une majorité achète un chez-soi pas un rendement. Ça c’est évidemment passé sous silence dans votre discours redondant.

    • Mon dieu Curieux

      C’est parce que la GB et le Canada, comme ma situation financière et la vôtre, ce n’est pas exactement la même chose….

      Vous simplifiez tellement les choses que c’en est drôle.

      Tiens, pas plus tard qu’il y a un mois, vous aviez peur de la déflation. On aurait du adopter des mesures similaires a celles d’Abe, right, ce qui est bon pour le Japon, c’est bon pour nous?

      Oui, une hausse des taux frainerait l’immobilier. Mais c’est secondaire. Quels seraient les impacts primaires, et désastreux?

      Tiens, je vais vous résumer cela en language du parfait quidam: ca serait comme prendre une pilule qui guérit la grippe instantanément mais qui donne l’ebola. Brillant.

    • Curieux

      Get a grip. C’est pathétique comment vous plaidez votre book. Un peu comme si Moise souhaitait les 10 plaies d’Égypte juste pour qu’il puisse devenir un héro.

      Le bateau est passé. Deal with it.

      Opto, 18:43

      Ni de bons currys.

    • leguet

      Il est obsédé par l’immobilier. Il n’y a rien que cela. Aucune entreprise dont la marge de crédit est au prime, plus X.

      Il faut qu’il soit syndiqué de la fonction publique fédérale, ou complètement déconnecté.

    • docteurfolamour

      « C’est parce que la GB et le Canada, comme ma situation financière et la vôtre, ce n’est pas exactement la même chose…. »

      Vraiment? Pourriez-vous nous expliquer ce qu’il y a de si différent entre l’endettement des ménages à GB VS le Canada?

      Quoique vous disiez, ce qui se passe présentement pour les marchés immobiliers de Toronto, Calgary, Vancouver, etc., ne peut être passé sous silence et nécessite une intervention (du Fédéral ou de la Banque du Canada). C’est la folie dans ces grands centres.

      http://business.financialpost.com/2014/07/24/toronto-condo-market-urbanation-q2-2014/

    • docteurfolamour

      « Tiens, pas plus tard qu’il y a un mois, vous aviez peur de la déflation. »

      Au Québec oui. Et il me semble vous avoir dit que le Québec n’est pas le Canada et que a Banque du Canada ne devrait pas prendre ses décisions uniquement en fonction du Québec.

      Toujours d’accord avec ça?

    • @curieux

      Arrêtons le tournage en rond du :’regardez ici comment ça va mal et pas là où ça va mieux’. Faut que ça plante de combien pour que vous achetiez ?

    • leguet

      « Avec un taux d’escompte à 1% vs 0 au sud et un dollar à 93 cents, la seule lattitude de la banque est vers le bas »

      Avez-vous constaté une amélioration de l’économie du Canada depuis que Poloz est à la tête de la Banque du Canada?

      Pourtant, le dollar s’est passablement déprécié depuis 1 an…

      Une chose est sure : un dollar fort est avantageux pour le consommateur car beaucoup de produits sont importés, dont plusieurs produits essentiels (nourriture, vêtements, etc.).

      Et la consommation ne compte-t-elle pas pour plus de 65% de notre PIB?

    • Laurent (ou Alex) aidez-nous.

      La recette pour que le Canada se sorte de son marasme économique actuel, selon Curieux, passe par:

      1. des taux d’intérêts plus élevés;

      2. un dollar plus fort;

      3. les conséquences de ce qui précède;

      4. et yeah, baby! Un marché immobilier qu plante.

      Éduquez-le quelqu’un avant que je me fâche.

    • Curieux, vous dites:

      Avez-vous constaté une amélioration de l’économie du Canada depuis que Poloz est à la tête de la Banque du Canada?

      Ce n’est pas cela la question. C’est plutôt: et si un clown comme Curieux prenait le relai, combien de temps avant que Curieux soit au chomage, pour le foreseeable future?

    • curieux, 20:38

      Donc nous devons augmenter les taus d’intérêts pour quel les consommateurs puissent avoir un dollar fort pour consommer encore plus, car c’est 65% de notre PIB, c’est cela?

      Criquet.

      Prenez une pause. It’s overdue.

      Sans blague. Prenez quelques jours (semaines) pour penser à tout cela. Ca ne sra pas de trop.

    • @curieux

      La BOC est mains liés par ce qui ce passe au sud, si vous ne comprenez pas ça s’pas grave, eux le savent. Poloz aimerait bien un dollar plus bas en passant.

    • docteurfolamour

      « Je m’en suis tenu aux faits. Ce que certain ainsi pensent avoir été iune décennie désastreuse pour l’immobilier ne l’a pas été.

      Ceci dit, si mon opinion concernant les taux d’intérêts est exacte alors oui, le marché immobilier va ressembler a celui des années 90, ou a l’électroencéphalogramme de Blais. »

      Alors creusons un peu vos faits, juste pour voir si votre réponse ci-haut fait du sens :

      1) Toute chose étant égale, quelle aurait été la progression (ou régression) du marché immobilier québécois durant les années 90 si les taux hypothécaires étaient demeurés stables (au lieu de passer de 13-14% en 1990 à 6-7% en 1999)?

      2) Selon votre réponse à la question 1), quelle sera la progression (ou régression) du marché immobilier québécois pour les 10 prochaines années si les taux demeurent stables? Et s’ils augmentent de mettons 2%?

      Vous avez également oublié de répondre à la question suivante (vu que vous êtes très bon en math, ça devrait pas être trop difficile de nous fournir la réponse):

      Selon vous, quel a été l’impact en pourcentage de cette forte diminution des taux d’intérêts (de 13-14% en 1990 à 6-7% en 1999) sur le pouvoir d’emprunt des ménages durant les années 90?

    • docteurfolamour

      Vous n’avez toujours pas répondu aux questions suivantes:

      1) Selon vous, pourquoi M. Carney croit-il qu’il est nécessaire d’hausser le taux directeur afin d’éviter une dangereuse bulle immobilière?

      2) Vous croyez que M. Carney n’a pas pesé les pours et les contres avant de faire cette affirmation à 1)?

      3) Pourriez-vous nous expliquer ce qu’il y a de si différent entre l’endettement des ménages à GB VS le Canada?

    • DocF

      Je ne sais pas trop quoi rajouter. J’ai eu la discussion avec Curieux la semaine passée. Si j’ai compris, il croit à la doctrine qui veut que souffrir à court terme est bon à long terme.

      Carney était à la tête de la BoC pendant le début de la récession et a fait du bon boulot. Mais c’est aussi sa phobie des bulles qui l’a mené à être inactif à la fin-2011 alors que l’économie commençait à ralentir. Poloz a continué dans la même lignée. Il fait présentement du bon boulot au R-U. Espérons qu’il ne resserre pas trop tôt et crée une situation comparable à ce qu’il a créé au Canada.

    • Curieux
      Si les taux étaient à 14-16% sur une longue période (10 ans), ça veut dire de deux choses l’une:
      1) L’inflation est méga-élevée. Les prix de l’immobilier auraient explosés, car c’est une valeur refuge contre l’inflation.
      2) L’économie carbure à fond et peut générer des rendements de 15% à long terme (!). On parle d’une économie en très forte croissance et probablement où le capital en profite davantage que le travail. Je connais peu d’économies très fortes où l’immobilier s’effondre à long terme.

    • Il y en a ici qui prefere perdre 100 000$ car ils considerent que c’est un non-event.

      D’autre pensent qu’il est plus sage de rester sur les ligne de cote, investir les saving et de peut-etre revenir dans quelques annees pour payer le juste prix.

      Je vous laisse juger qui sait le plus compter.

    • Certain dans leur rendement faramineux qui bat tout les indices oublient souvent de faire les calculs de base qui comprend les frais annuel lie a une maison.

      Voici un portrait type de frais annuel : http://www.jecomprends.ca/maison/achat/les_frais_annuels_lies_a_une_maison

      Tout cela revient a savoir compter, sans se faire endormir par certain.

    • Pour ceux qui ne l’ont jamais fais, je suggere fortement de commencer a faire un budget.

      http://www.desjardins.com/wcm/idc/documents/e35-budget-f.pdf

      Faites des simulations : maison vs condos, plusieurs prix, perte d’emploi, calculer le montant de retraite. acheter vs louer, maladie, etc.

      L’ABC de la gestion de votre patrimoine $$$ commence par cela et non par le beau-frere qui vous conte des anecdotes au reunion de famille.

    • @curieux

      Pourquoi faire diversion. La seule chose qui vous intéresse c’est d’acheter à un prix plus bas. Alors pourquoi ne pas nous dire qu’elle baisse vous envisagez maintenant étant donné que vous semblez connaître ce qui se passera dans les 10 prochaines années. Je vous ferai remarquer toutefois que vous et tous les doomers avez eu tort dans les 2,3 dernières et même les 6 dernières pour certains ‘permadoom’.

      Y a une chose qu’on est sûr toutefois, c’est que tout ceux qui ont acheté et conserver pour au moins un cycle complet ont fait une bonne affaire depuis l’après guerre.

    • laurentkar

      « Carney était à la tête de la BoC pendant le début de la récession et a fait du bon boulot. Mais c’est aussi sa phobie des bulles qui l’a mené à être inactif à la fin-2011 alors que l’économie commençait à ralentir. Poloz a continué dans la même lignée. Il fait présentement du bon boulot au R-U. »

      Et votre solution est d’entretenir les bulles afin qu’elles gonflent toujours? Jusqu’à quel niveau se sera acceptable Laurent?

      Vous préférez vous fermer les yeux sur la folie actuelle des marchés immobiliers de Toronto, Vancouver, Calgary, etc.? Jusqu’à quand Laurent?

      « Espérons qu’il ne resserre pas trop tôt et crée une situation comparable à ce qu’il a créé au Canada. »

      Ayoye! Là c’est à mon tour d’être sans mot…

    • 100k aujourd’hui, c’est ben plate, mais c’est rien … alors ou si bien de vivre

    • ”aussi” …je vais aller prendre mon café

    • laurentkar

      Autres petites questions :

      Comment expliquez-vous que le Canada créait plus d’emplois à temps plein lorsque le taux de change était supérieur à la parité VS aujourd’hui (à un taux de change de 0.92$ à 0.93$)? En plus, l’emploi a progressé considérablement aux USA depuis plusieurs mois et cela devrait stimuler nos exportations (et nos emplois), non?

    • Curieux

      C’est parce qu’étudier l’économie c’est plus que regarder une seule variable à la fois….

      L’immobilier, c’est un side issue. Ils aimeraient bien cela monter les taux pour ralentir l’immobilier , mais ils ne sont pas assez cave pour le faire. Comprenez-vous cela?

      M. Blais

      pas trop sûr de comprendre le but de votre post de 6:18. Qui ici autre que moi est susceptible de perdre 100K en cas d’une baisse de 10%, et qui qualifie une telle baisse de non-event? Donc vous vous adressiez à moi. Alors corrigez vos faits c’est 250-300K que je suis susceptible de perdre s’il y a une telle baisse.

      Chickenshit, probablement l’équivalent de perdre 5 000 $ pour vous. Je m’en remettrais assez rapidement, lol!

      Ah oui: je vous assure que j’ai tout calculé dans mon rendement. C’est bien mieux que s’en être inventé un de toutes pièces.

    • Curieux

      Ca serait cool si Brasseur venait vous informer sur la qualité de la première partie de votre analyse à 7:59.

      Par ailleurs, vous êtes toujours trop pressé. EIlle chose, part toi donc une entreprise manufacturière visant a tirer bénéfice de la baisse du CAD voir ca prend combien de temps. Et fait le donc dans l’incertitude totale quant à la direction future du CAD. En plus, on ne parle pas d’un CAD a 70 cennnes ici…

    • Tous mes amis 450 avec jeunes enfants devraient lire ceci. Dire qu’en principe les parents devraient avoir une intelligence au dessus de la moyenne….

      http://maison.lapresse.ca/habitation/presentation-speciale/201407/25/01-4786771-lorraine-aller-la-ou-la-vie-nous-porte.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO23_maison_3732_accueil_POS1

    • leguet

      Il ne fait pas diversion. C’est une pauvre victime du système, bouhouhou.

    • Curieux, 22:42

      Il y a un bel outil qui réponde a vos questions: l’afforability index. COmparez 1990 a aujourd’hui. Maintenant, focussez sur ou il se trouve aujourd’hui. Dans sa moyenne historique. Il y a meme eu une légere dimimution (maisons plus abordables) au Québec en 2013.

      Ce que cet indice me dit, c’est que si les tuax demeurent les mêmes (la thèese que vous me demandiez de regarder), l’abordabilité étant dans sa moyenne historique, les prix de l’immobilier devraient monter selon leur taux normal historique au cours de la prochaine décennie.

      Ce n’est pas exactement ce que vous vouliez entendre, hein? Ben pourtant, c’est cela qui est cela.

      Et je vais vous concéder que le niveau élevé de la dette à la consommation agira comme un frein. Me que si le tend actuel continue (taux d’augmentation du crédit a un bas de 30 ans!), ce ne sera qu’un léger, au pire moyen headwind.

      Si les taux restent stables pendant les 10 prochanes années, vous allez devoir être un peu chanceux que les prix ne continuent pas d’augmenter. Good luck Curieux.

    • leguet, 07:43

      Pour ma part, pas besoin de désirer une “baisse” du marché immobilier comme tel… Seulement le fait de voir le marché immobilier stagner ou bien de voir des prix suivre l’inflation et d’anticiper des rendements moins élevés que d’autre types “d’investissements” suffit. Plus précisément, il est important de ne pas acheter trop cher dès le départ et non d’essayer d’anticiper des baisses potentielles. En se moment, les prix de l’immobilier, tout comme les marchés boursiers sont historiquement élevés. Par contre, entre une maison qui comporte des dépenses importantes et une entreprise qui génère des profits qu’elle redistribue à ses actionnaires sous forme de dividendes ou les réinvestie, je préfère l’entreprise.

    • docteurfolamour, 10h00

      Non. L’affordability index ne répond absolument pas à toutes mes questions de 22:42, et surtout pas à la dernière! Vous utilisez cet index à toutes les sauces mais il y a beaucoup d’autres facteurs à considérer.

      Entres autres, vous oubliez complètement les forces du marché (offre et demande) dans votre analyse à 10h00.

      Malgré des taux hypothécaires historiquement bas persistants, nous pouvons constater que :

      1) Offre actuelle: le plus grand nombre de résidences à vendre depuis plus de 15 ans.

      2) Demande actuelle: très faible niveau de vente qui dure depuis un bon moment déjà.

      Mais il y a pire. Il semblerait qu’il ne reste presque plus de sous dans le « petit cochon » des québécois (lire épargne). À ce sujet, voir la première partie de la vidéo suivante.

      http://argent.canoe.ca/videos/video-sinvestit-25-juillet-2014

      Alors comment faire pour maintenir son niveau lorsqu’il ne reste plus de sous dans le petit cochon. Ben oui, encore avec de l’endettement à la consommation…

    • Marco

      Quand vous dites que les prix de l’immobilier sont a des prix historiquement élevé, c’est selon quelle échelle, i.e. comment définissez-vous “historiquement élevé”?

    • docteurfolamour 18:20

      Un autre problème avec l’immobilier est que l’on achète d’un seul coup et que l’on vend aussi d’un coup. Avec les actions, il est beaucoup plus facile d’acheter un peu à chaque semaine, donc, de profiter des baisses de prix. Du coup, lorsque vous comparez le rendement entre deux dates, je ne connais pas grand monde qui achètent des actions seulement en 1995 et qui les revendent seulement 20 ans plus tard. Si vous achetez dans un marché où les prix sont historiquement bas, c’est bien d’acheter d’un bloc. Par contre, quelqu’un qui achète d’un bloc (possiblement avec de l’argent en partie emprunté donc futur) dans un marché historiquement élevé, elle vient de perdre à l’achat et d’hypothéquer ses profits futurs.

    • Ben oui Curieux, mais ce que vous semblez ne pas comprendre c’est que les niveaux de l’offre et de la demande actuels produisent les prix actuels. Doh.

      J’utlise l’affordability index qu’a une seule sauce. Celle d’être le meilleur ratio dont nous disposons pour déterminer si le marché est cher ou non. Re-doh.

    • Marco

      “je ne connais pas grand monde qui achètent des actions seulement en 1995 et qui les revendent seulement 20 ans plus tard.”

      Pourtant si on se fie a ce blogue, tous les participants qui investissent a la bourse ont ce profil, parce qu’ils nous balancent toujours des rendements sans tenir compte de l’impot.

      Quand vous dites que les prix de l’immobilier sont a des prix historiquement élevé, c’est selon quelle échelle, i.e. comment définissez-vous “historiquement élevé”?

    • lire à 12h40:

      Alors comment faire pour maintenir son niveau DE VIE lorsqu’il ne reste plus de sous dans le petit cochon. Ben oui, encore avec de l’endettement à la consommation…

    • docteurf 12:45

      Je pourrais utiliser le ratio prix des loyers / prix des maisons ou le ratio revenus / prix de l’immobilier.

    • Je vais vous le dire autrement, Curieux. Si l’inventaire n’était pas ce qu’il est, nous serions probablement en hausse de 4-5% par année, plutôt que 0-1%.

    • docteurf 13:06

      Pour les rendements après impôt, je pourrais dire la même chose aux sujet des rendements immobiliers sans tenir compte des taxes municipales .

    • Deux ratios très imparfaits.

      Il existe un meilleur ratio, mais j’imagine que puisqu’il ne correspond pas à votre vision des choses, vous l’ignorez. Mais je vous prête de la mauvaise foi ici, j’imagine donc plutôt que c’est que vous ne le connaissez pas.

    • Marco

      Le rendement d’une résidence principale est non imposable. Dans le calcul du rendement, il faut tenir compte des dépenses, y compris les taxes municipales.

      Personne ici n’a jamais prétendu le contraire. Alors “vous pourriez dire” n’importe quoi.

    • docf 13:53

      L’indice d’abordabilité est aussi un autre ratio à considérer. À ce que je comprends, cela prends en compte le revenu moyen, le prix de l’immobilier, les coûts de possession et la capacité à emprunter. C’est aussi un indice intéressant. Par-contre, d’un point de vue investissement, je ne suis pas certain que je baserais ma décision d’acheter une maison en fonction de l’accès au crédit de la population générale. Les banques commerciales contrôlent l’accès au crédit (donc la création de l’argent), ce n’est pas une composante contrôlable pour le commun des mortels. Pour les premiers acheteurs, il semble plus facile et plus terre à terre de comparer le prix d’un loyer vs le coût de possession d’un bien immobilier.

    • Marco

      Mais vous ne pouvez pas vous fier sur l’indice prix des loyersprix des maisons pour prendre votre décision, puisque cet indice compare des pommes pourries avec des mangues.

      “Par-contre, d’un point de vue investissement, je ne suis pas certain que je baserais ma décision d’acheter une maison en fonction de l’accès au crédit de la population générale.”

      Je dis cela gentiment, mais êtes vous prof de philo au CEGEP? Ca veut dire quoi au juste?

      Soyez patient, nous allons nous rejoindre!

    • Pour les premiers acheteurs d’une unifamiliale(70% du marché au Québec) l’analyse du louer vs acheter est inutile.

      1) Y a à peu près rien à louer et rarement dans le coin où on veut s’installer
      2) Même si on trouvait, on préfère de loin acheter et s’installer pour de bon tout de suite. Normal on veut un chez-soi qu’on arrangera à son goût et le plus tôt sera le mieux.

      Dans le condo c’est différent mais encore là, louer est souvent temporaire et vu comme un plan B. L’achat est le vouloir être chez-soi ce qui n’est jamais tout à fait le cas à loyer.

      Voilà pourquoi l’indice d’abordabilité est le plus important pour la majorité

    • leguet

      Paroles pas mal sages.

      Nous allons faire semblant que la décision entre acheter et louer existe vraiment, pour leur laisser un peu de dignité.

    • Il y a de l’espoir: j’ai payé A le prix d’un quintuplex en 2009 et sa valeur reconnue est maintenant, précisément de 2A, après quelques rénos d’une valeur de 1/2 A…

    • M. Dumas

      Tut tut tut, “y’a de l’espoir” c’est un discours de los euh locataire, ca!

    • Curieux

      Y’a de l’espoir!

      Peut-être que Polodz va faire le move le plus stupide de l’histoire de l’humanité et faire tanker l’économie canadienne en entier pour que vous puissiez vous acheter votre petite maison en région.

      Ca serait super-méga-swag, hein?

      Bon, on sort, des suggestions de bonne bouffe dans votre future région?

    • J’ai éé overrrulé. Dommage, nous tenions une bonne moyenne depuis hier midi. Faudra se contenter de Tri en take-out, faut croire.

      Opto, faudra vous laisser tenter.

    • ou non. Plan C, celui que mes amis qui ne savent pas compter affectionnent particulièrement.

    • Curieux

      Ma perspective, c’est que le prix des actifs devrait être un élément parmi d’autres qui guident la création monétaire.

      À mon avis, les banques centrales doivent s’assurer que la vélocité*masse monétaire croisse à un rythme constant. J’en ai discuté plusieurs fois. Essentiellement, c’est parce que RevenusNominaux = V*M et qu’une croissance constante des revenus nominaux a un effet stabilisateur sur les décisions d’investissement, d’embauches et de consommation.

      Où les prix des actifs rentrent-ils en jeu? D’après moi, c’est par leur effet sur la vélocité. Quand les prix des actifs s’effondrent, on peut se retrouver avec une crise du crédit: un mismatch entre les prêteurs et emprunteur qui diminue la vélocité (c’est un peu ce que marcoo99 explique à 17h28). C’est d’ailleurs ce genre de scénario qui s’est passé en 2008. Si la vélocité (V) s’effondre et que la masse monétaire (M) n’augmente pas assez rapidement, les revenus nominaux (M*V) diminueront et les changements apportés aux décisions d’investissement, d’embauches et de consommation mèneront à un ralentissement économique, voir à une récession. C’est d’ailleurs ce qui inquiétait des observateurs comme Krugman autour de 2005.

      Il m’apparaît donc que la banque centrale devrait ajuster la masse monétaire (M) pour compenser les variations de la vélocité (V). Comment fait-elle ces injections (ou soustractions )? Par le biais de ses opérations sur le marché, qui injectent (ou retirent) la masse monétaire en visant un taux d’intérêt à court terme. Elle peut en principe utiliser d’autres instruments, mais ces autres instruments ne sont pas vus comme “conventionnels”. Si le taux à court terme atteint zéro, il faut utiliser un autre instrument pour injecter la masse monétaire. De nos jours, plusieurs banques ont opté pour l’achat d’actifs à long terme. La Suisse a opté pour un instrument un peu différent pour effectuer ses injections, en visant également un taux de change.

      Autrement dit, la banque centrale devrait surtout contrôler la masse monétaire pour s’assurer que l’économie roule à son plein potentiel, proche du plein emploi, sans spirale inflationniste, et ce, malgré des changements soudains du prix des actifs. En fait, son rôle devrait être de protéger l’économie de leur impact, et non de tenter de contrôler le prix des actifs sans égard pour la trajectoire de M*V. Sinon, vous avez un scénario à la suédoise en 2011. Ou à la canadienne depuis fin-2011. Emploi stagnant, sans compter des difficultés budgétaires des instances gouvernementales, dont les revenus dépendent de M*V.

      Ceci dit, les gouvernements devraient tenter, dans la mesure du possible, de prévenir les fluctuations du prix des actifs. Par exemple, dans le cas de l’immobilier, le gouvernement a amplement la latitude pour légiférer et réglementer pour ajuster le marché immobilier (cf. SCHL).

      Des hausses de taux, i.e. une diminution de la masse monétaire, aurait un effet néfaste sur l’économie canadienne. Déjà, la croissance de M*V est trop lente, comparé à sa trajectoire historique, depuis fin-2011. D’où la stagnation, bien documentée, du marché de l’emploi et les déficits provinciaux qui ne veulent pas disparaître, malgré des efforts importants de la part de leurs gouvernements.

      PS: Les Keynésiens suggéreraient aussi de contrôler la vélocité à l’aide de la politique fiscale. Je ne suis pas un grand partisan de cette façon de faire. J’ai peut-être tord, mais je crois que la politique fiscale a assez de responsabilités. Pas besoin de la déformer pour stabiliser M*V si la banque centrale peut le faire.

      PPS: Les causes et conséquences des variations de taux de change sont complexes. Par exemple, malgré un Yen qui baisse rapidement, le Japon a vu ses importations augmenter plus vite que ses exportations. Le gros de sa relance économique dépend de la demande intérieure. Je ne dis pas que ce n’est pas important pour plusieurs industries manufacturières, mais son effet sur l’économie dans son ensemble n’est pas trivial. Encore une fois, les banques centrales devraient avant tout stabiliser M*V et les politiques de taux de change devraient être abordées de ce point de vue.

    • Doc
      Pas sur d’avoir compris vos derniers posts,ça doit être les relents du vin d’hier soir.
      Pour notre petit couple de Ville Lorraine,Ville St.-Laurent pourrait être un bon spot.

    • Laurent
      Vous êtes définitivement plus brillant que moi…

    • Merci Laurent

      PS: c’est tort, pas tord. Ca fait plusieurs fois que quelques posters font l’erreur, désolé de vous choisir pour faire la correction.

    • DocF

      C’est noté. Vous n’aurez pas à me passer le bras dans le tordeur.

    • opto

      Sans vouloir remettre en question l’intelligence de Laurent (qu’il a démontrée a plusieurs reprises ici) nous avons constaté tout récemment sur ce blogue que ce n’est parce qu’un individu a des connaissances dans un domaine pointu que cet individu est intelligent.

      Ouin, mon post d’hier soir était une invitation plutôt mal exprimée a passer chez Tri (si vous étiez a Duvernay ce serait un breez, vous descdnez Papineau tout le long jusqu’a St-Joseph et le tour est joué). Ses makis et sashimis sont non seulement très bon mais également différents de totu ce qui se fait à Montréal. Et qualité-prix, imbattable.

    • opto

      Leur petite aventure a Lorraine va leur avoir coûté cher…

    • Quel pays trash.

      http://www.lapresse.ca/actualites/politique/politique-canadienne/201407/27/01-4787086-le-nom-de-therese-casgrain-relegue-aux-oubliettes-sous-harper.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS1

    • Dan

      Le jour ou une ontarienne va gagner ceci, je vais (peut-être) vous doner raison.

      http://www.lapresse.ca/sports/201407/27/01-4787146-une-quebecoise-devient-championne-du-monde-de-crossfit.php

    • Doc
      J’imagine que vous faisiez référence à l’individu à l’effet Kerr et laser photonique.
      Pour le Tri, j’en prend bonne note.
      Le plan C, c’était le St-Hubert au coin de St-Martin et Des Laurentides? :)

    • opto

      Presque…

    • Pour ceux qui s’extasie devant la reprise américaine.

      http://affaires.lapresse.ca/economie/international/201407/28/01-4787205-leconomie-americaine-sameliore-pas-les-salaires.php

      J’aime bien le dernier passage où il parle que la FED ne peut pas éliminer complètement son soutien aux marchés sans un redressement des salaires. Disons que ça sent pas la hausse de taux pour tout de suite.

    • vinny53

      Trois remarque au sujet de l’article que vous avez partagé:

      1) Il mentionne que la majorité des emplois créés le mois passé sont à temps partiel. Par contre, ce n’est pas exactement le portrait à plus long terme. Depuis la récession, le ratio temps plein/total est stable. Autrement dit, la création d’emploi ressemble au mélange d’emploi déjà présent dans l’économie.

      source: http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/fredgraph.png?g=GtA

      2) La tendance à très long terme du ratio temps plein/total est à la baisse depuis les années 70, les années 2000 étant un exception. Tirer des conclusions pourrait être hasardeux.

      3) Au sujet des “McJobs”, le salaire réel horaire est aussi en pièce jointe. Vous verrez que, de façon surprenante, les salaires réels ont augmenté pendant la récession. Ils sont essentiellement stables depuis. Je vois deux interprétations: soit que les nouveaux emplois payent plus que les emplois pré-récession, soit que les nouveaux emplois payent moins, mais que les emplois existants ont vu leur rémunération horaire augmenter substantiellement.

      source: http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/fredgraph.png?g=GtC

    • Laurent

      Une partie de la réponse découle probablement du fait que le CPI a été négatif en 2009. Les employeurs coupaient des jobs, mais ceux qui restaient ne se voyaint quand meme pas imposer une diminution de salaire. Je pourrais m’imaginer de telles diminutions en cas de déflation prolongée, mais pas lors d’un flash crash économique.

    • Bon ça date un peu mais je pense que le trend est là.

      http://www.washingtonpost.com/blogs/wonkblog/wp/2012/08/31/low-wage-jobs-are-dominating-the-u-s-recovery/

    • Une reprise avec du cheap labor :

      http://www.thenorthstarnews.com/fullstory/story/lower-wage-jobs-dominate-the-economic-recovery

    • leguet

      Votre article est intéressant, mais ce sont des “proxies”. Ce ne sont pas des mesures directes de la différence de salaire avant et après le chômage.

      Par contre, les mesures directes du salaire réel de l’ensemble de la population ne montre pas cette tendance. Dans l’ensemble, les Américains en emploi gagnent davantage qu’avant la récession. Et depuis 2009, le salaire moyen réel de la population américaine ne diminue pas, malgré le phénomène que votre article du Post décrit.

      Ceci dit, au rythme actuel, il reste au moins 2 ans avant de rejoindre le nombre d’emplois temps pleins pré-recession et probablement une autre année, au moins, pour rattraper la croissance de la population. Un resserrement monétaire important risque donc d’attendre, comme l’affirme Vinny.

    • leguet

      Vos sources sont très imprécises. On catégorise entre 13.73$ et 20$ de l’heure et entre 20$-36.62$. Et la source d’origine est un think tank syndical américain, qui fait la promotion de la hausse du salaire minimum et prêche les bienfaits de la syndicalisation.

    • Fait de dizaines d’intervenants et d’articles que j’entends ou que je lis sur le sujet depuis 2008 et qui vont tous dans le même sens.

    • On peut peut-être réconcilier en partie vos affirmations avec le fait que la moyenne est tirée vers le haut dans les données de Laurent par les gens dans la partie supérieure de la pyramide.

    • http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/201407/22/01-4785826-les-tanguy-simposent.php

      La prochaine fois que je dis qu’on doit calculer une économie de loyer dans le calcul du rendement d’une résidence principale, ca serait drôle que quelqu’un rétorque qu,’il y a cette option également.

    • leguet 14h11 Je vous crois. J’ai lu les mêmes reportages et entrevues. Mais je n’ai pas vu de données fiables à cet effet. Plutôt des interprétations de données ambiguës. Sans compter que plusieurs intervenants aiment bien répéter ce qu’ils ont entendu ailleurs sans trop contre-vérifier les sources primaires, à condition que ça corresponde à leur a priori.

      15h09 Votre explication est plausible. Pour le fun, je viens de regarder la série de donnée qui exclue les “supervisory” et j’ai ajusté pour l’inflation. Voici ce que ça donne:
      http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/fredgraph.png?g=GwQ
      C’est essentiellement le même portrait que la série de donnée qui porte sur l’ensemble des employés. Ainsi, je ne suis pas convaincu que l’explication passe par la partie supérieure de la pyramide. Je suis porté à croire que les “catégories d’emploi” et les “domaines d’emplois” ne sont pas des données assez précises pour tirer des conclusions fortes.

      13h01 Exact. On peut même aller plus loin. Les salaires horaires nominaux ont même progressé pendant la récession! (source http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/fredgraph.png?g=EPS) On voit cependant un “coude” dans la croissance, qui correspond à un ralentissement du rythme des augmentations.

      En bout de ligne, 2008-2010 était un pas si pire moment pour ceux avec une sécurité d’emploi, sans actifs immobiliers et sans trop d’actions en bourse (ou, du moins, sans besoin de liquider leurs positions). On comprend peut-être mieux pourquoi certains commentateurs ici voudraient voir Poloz “tirer la plogue”.

    • Laurent

      Je ne suis pas surpris du tout que les salaires nominaux aient augmenté. Je suis un peu trop jeune pour avoir vécu de véritables récessions, mais je ne serais pas surpris que les salaires nominaux aient augmenté (un peu) durant ces périodes, car elles demeurent quand meme relativement courte (vs la période d’ajustement des salaires qui est habituellement a chaque année).

      Les salariés s’attendent a une augmentation de salaire, aussi ténue soit-elle. Je peux difficilement m’imaginer des baisses de salaires across the board meme si celles-ci seraient “logiques”.

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201407/29/01-4787461-immobilier-a-montreal-les-ventes-a-un-creux-en-10-ans.php

    • Dan

      Pari amical: le stock va frapper 100 aujourd’hui.

    • @doc

      il trade a 99.43 a 8h52… vos chances sont bonnes…

      a lire :http://www.lactualite.com/actualites/politique/fictions-identitaires/

      n’oubliez pas de lire le commentaire sur TC

    • Dan

      J’avoue que j’avais checké le premarket avant de vous proposer mon pari

    • Bon j’ai emménagé dans ma maison. Je regrette ma décision. J’ai dû acheter 11 gallons de peinture et un weed eater. Dire que j’aurais pu investir tout cet argent en Bourse et faire du 15% cette année à la place. Une chance que le beau-pêre m’a donné sa vieille tondeuse électrique, je pourrai quand même placer un peu!

    • arnolde

      Félicitations!

    • Quitte à ce que l’on me taxe de cherry picker. Les prix baissent. En ce moment.
      “Le prix médian des copropriétés a fléchi de 2%, à 300 000$, tandis que le délai de vente moyen s’est allongé de 37 jours, à 140 jours.”

    • Monopinion

      Ne faites que spécifier que votre commentaire s’applique à l’arrondissement Ville-Marie, et qu’à l’échelle du Grand Montréal les prix sont stables (0%), et je n’aurai rien à redire sur votre commentaire.

    • Et vous savez ce que cela veut dire, monopinon? Que les prix des condos continuent de monter, dans d’autres villes et arrondissements du Grand Montréal.

    • Eh oui, quelle conclusion logique pourrions-nous tirer, soit que les prix continuent de monter, malgré que le délai moyen de vente rallonge?

      Que les vendeurs ne sont pas nécessairement pressés de vendre, car ils maintiennent leur prix en général.

      Car de 1: l’emploi est relativement stable quoiqu’en légère diminution
      et de 2: les taux sont stables

      De plus quand on parle de condos à Ville-Marie, on parle rarement de résidences principales, j’ose croire. Bref, beaucoup plus d’élasticité lors de la revente peut-être? combiné à une sur-offre.

    • Arnolde
      N’oubliez pas d’inclure le coût annuel récurrent de l’engrais à pelouse et des fleurs pour vos plate-bandes… :)

    • @doc

      desole,un jour vous aurez raison.

    • @arnolde
      Ne vous leurrez pas.
      Nous sommes bien dans un marché baissier – au moins en termes réel.
      La pression à la baisse des prix est toujours lente à s’ajuster à la hausse des inventaires; la résistance est normale et nullement le signe d’un marché qui résiste.
      Je comparerai les deux variables au salaire moyen et au taux de chômage. Le niveau des salaires va résister plus ou moins longtemps à une hausse du taux de chômage mais va ultimement décrocher.
      Si on revient à l’immobilier: à moins que les inventaires retournent en dessous de 12 mois de ventes, les prix vont décrocher.
      Ensuite, il faut faire la distinction entre un bien immobilier et une commodité.
      Il est facile d’observer le prix d’un baril de brent – la quantité et la qualité est déterminée, ainsi la variation de prix reflète directement la variation de valeur.
      Dans l’immobilier, les prix peuvent se maintenir même si la valeur baisse – il suffit d’augmenter, soit la quantité (pc) ou la qualité (matériaux). En ce moment, à prix équivalents entre 2012 et 2014, vous aurez accès à une gamme supérieure aujourd’hui.
      Un autre impact est que cela va tendre à “pricer out” les flips: la baisse de valeur par dollar de matériau rend l’opération pas (ou peu) profitable.

      Notez cependant que cela ne veut pas nécessairement dire que l’achat est une mauvaise décision financière.
      Même si les prix baissent pour votre propriété dans le futur, le fait de l’avoir acheté aujourd’hui dans un top avec un taux très bas peut revenir au même (voire mieux) que d’acheter moins cher de X dans Y année à un taux Z. Tout le plaisir de la dispute sera dans X, Y et Z.

    • Dan

      Oui, je vais avoir raison le lendemain du jour ou j’aurai vendu….

    • http://www.lapresse.ca/actualites/justice-et-affaires-criminelles/faits-divers/201407/29/01-4787684-varennes-15-enfants-victimes-de-malaise-dans-une-piscine.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS2

      Doc (et autres) prenez vos précautions!

    • Tiens, a RDS ils viennent de passer un montage des dénis de Geneviève Jeanson. C’était quand même assez fort dans la catégorie “Baghdad Bob”.

      En 3e position, je dirais.

    • arnolde

      Ce qui est cool, c’est que les dollars que vous allez affecter au remboursement de votre capital hypothécaire vont vous couter de moins en moins cher, en terme réels, au cours des 25 prochaines années.

    • C’est correct de dépenser dans l’immobilier si la personne détient d’autres actifs non immobiliers. Nuance par-contre, ceux qui ont le plus à perdre dans cette histoire sont plutôt les premiers acheteurs en début de carrière qui n’auront pas d’autres actifs que leur futur condo ou maison. Les rendements passés ne constituent pas une garantie pour le futur: les premiers acheteurs seront avertis.

    • juin

      http://credit.bankofcanada.ca/householdcredit

    • L’histoire vous donne tort Marco. Ca va être différent cette fois?

    • Vive la propriété!

      http://www.montrealgazette.com/news/montreal/homeowner+massive+hole+over+sewage+pipe+break/10073376/story.html

    • C’est correct Doc. Nous, quand on va a la piscine, on se protège…

      http://www.risquesetsavoirs.fr/spip.php?article4

    • Et je vous dit pas ce qu’on prend pour emprunter des livres a la bibliothèque du quartier…

    • J’ai aussi une confession a faire. Pour la propriété, on est tellement désespéré pour un crash qu’on a décidé de s’acheter un Westfalia pour économiser sur notre loyer…

    • (sarcasme)

    • Bine joué, je parie que les enfants ne se rendent meme pas compte que leur mode de vie est un peu différent.

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201407/30/01-4787862-spectaculaire-rebond-de-la-croissance-americaine.php

    • Est-ce que les statistique du marché de Montréal inclues les ventes générées sans agent? Je ne parle pas ici de monsieur et mme tout’ monde qui vendent seuls. Mais de l’Impact d’une maison comme DuProprio qui accompagne professionnellement les vendeurs. Je suspect que les chiffres proviennent surtout de firmes de ventes, tel REMAX, Sotherby et les autres, ou associations qui n’ont pas accès à l’activité remarquable et grandissante d’un DuProprio qui doit s’accaparer à lui seul quelques importantes parts de marché. Cette approche de vente a chambardé le marché immobilier et j’ai le sentiment qu’il ne fait pas parti des mêmes associations que les firmes à commissions donc leurs statistiques seraient ignorées…À moins que vos stats proviennent de bureau de notaire…

    • @-alexandre-

      La subtilité de mon message se situe dans le sarcasme de celui-ci. Ma décision d’acheter une maison ne s’est pas faite dans un but de placement, mais dans le but de loger une famille. Louer n’était pas une option. C’est un projet à long terme. Je vais être dans le marché immobilier pour encore un bon 40 ans au minimum.

      J’ai bien indiqué plus tôt (25 juillet 8h54) que je croyais à une baisse future (court terme) en termes réels. J’ai tenté d’expliquer la situation actuelle dans mon 29 juillet.

      C’est évident qu’on ne peut comparer bien immobilier vs commodité. Tout d’abord le premier est tangible.

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201407/30/01-4787862-spectaculaire-rebond-de-la-croissance-americaine.php

      C’est pas ici que j’avais parié un scotch, hein ?

    • Doc 29 juillet 22h55

      J’ai toujours pensé que le proprio était responsable de son ” bout de tuyau” jusqu’à sa limite de terrain et tout ce qui était sous la rue était la responsabilité de la ville. J’imagine que ce sont des règles propres à chaque municipalité.

    • Jon

      Absolument tout le monde savait que le print de Q2 serait élevé (mais le 4% est quand même élevé).

      Je ne m’attendais pas a la révision du 2,9 à 2,1. Il me semblait que la révision à 2,9% était la dernière. La donnée était donc un peu moins gigantesque, mais demeure néanmoins exceptionnellement poche.

    • opto

      Je pense que la règle estaue le prorio est responsable jusqu’au raccordement au système central, qui doit nécessairement se faire quelque part sous la rue, mais je n’ai jamais vérifié cela (et aucune velléité de le faire!)

    • @Doc 10h52

      haha. LOL ajouterais-je, même.

      Lapresse nous apprend tout de même que le superlatif qui suit ”Gigantesque” est ”Spectaculaire”…

    • Jon

      Je ne vois pas ce qu’il y a de drôle à mon post, mais ce n’est pas grave.

      Si on résume, la différence est qu’un print de 4% à la hausse, c’est relativement normal, alors qu’un print de -2,9% était absolument hors-norme.

    • et -2.1% demeure absolument hors-norme.

    • @ linob

      Les statistiques sur le marché montréalais sont celles de la CIGM, les courtiers immobilers de montréals. L’univers des transactions est donc effectivement incomplet. Cependant, comme il y a environ 75 à 80 000 transactions effectuées via un courtier au Québec, ça demeure un bon proxy. Duproprio a beau avoir quoi, 25 000 transactions par année (mon estimé rapide), ce n’est pas néglieable mais reste que ça change peu la donne d’un point de vue statisque. Le registre foncier contient toutes les transactions notariées et sont publiques, pas nécessaire donc d’appeler les notaires par ailleurs.

    • @modérateurs

      Vraiment?!
      Donnez au moins une raison, qu’on corrige le tir, tsé…

    • epitonic

      25% de parts de marché pour les duproprio et al.? Je n’en ai aucune idée, mais je tomberais en bas de ma chaise.

      VOus avez lancé ma curiosité sur eux.

      Ils ont 19 638 listings. C,est beaucoup, et il me semble que cela rend votre ballpark de vente pas si farfelu que je l’aurais pensé. Remarquez bien que je présumerais que le turnover sur duproprio est plus long qu’avec des courtiers, mais encore là je spécule.

      Et tiens: 2188 listings pour l’ile de Montréal. Soit 10% de leur total,a lors que l’ile de Montréal représente probablement 20% du volume de vente du Québec. Ce qui confirme que duproprio est un phénomène plus répandu en banlieue et région qu’en ville, ce qui est par ailleurs fort logique (ne me demandez pas pourquoi je pense cela).

    • “Le Canada arrive au 4e rang de l’indice avec un prix du Big Mac à 5,25 $, derrière la Suisse (6,83$) et le Brésil (5,86$).”
      http://argent.canoe.ca/nouvelles/canada/le-big-mac-est-plus-cher-au-canada-25072014

      L’inflation au Canada depasse clairement l’inflation cible de 2%. Venez me dire apres que le taux hypothecaire va rester a ce niveau la dans les prochain mois est de la pure fantaisie.

    • ” Bank of Canada report two years ago found an average of $8 billion in annual renovation spending between 1999 and 2010 was financed through debt, including loans borrowed against the existing value of real estate through home equity lines of credit, or HELOCs. ”
      http://www.macleans.ca/economy/realestateeconomy/the-dark-side-of-the-renovation-boom/

      Avec le vent dans le dos et descendant une cote on va avoir encore “une forte appreciation des prix de l’immobilier” selon ceux qui qualifient les pertes actuel comme un non-event.

      C’est vrai que le gens ont besoin d’accumuler de nouvelles dettes de renovation tel que les spas, les comptoir en granite, la piscine creuser, etc

      =)

    • “lle remarque aussi que le gouvernement a indiqué son intention de limiter la croissance des dépenses à 1,8% pour l’exercice 2014-2015 et à 0,7% pour 2015-2016, ajoutant toutefois qu’il s’agit «d’objectifs ambitieux qui font face à un risque d’exécution».”
      http://argent.canoe.ca/nouvelles/moodys-maintient-inchangee-la-cote-de-credit-du-quebec-29072014

      En effet, le Quebec va “failer” une fois de plus a reduire ses depenses ce qui entrainera d’ici 2 ans une decote.

      Le gouvernement tout comme le quebecois moyen vit au dessus de ses moyens.

    • “Cependant, comme il y a environ 75 à 80 000 transactions effectuées via un courtier au Québec, ça demeure un bon proxy. Duproprio a beau avoir quoi, 25 000 transactions par année (mon estimé rapide), ce n’est pas néglieable mais reste que ça change peu la donne d’un point de vue statisque.”

      Oui, ca change les statistiques de beaucoup car si on a un ~20% non repertorie, ca veut dire qu on a un inventaire aussi de 20% plus grand que le 34 862 propriétés à vendre.

      34 862 + 20 % (34862) = 41 834 propriétés à vendre

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201407/29/01-4787461-immobilier-a-montreal-les-ventes-a-un-creux-en-10-ans.php

      Ce chiffre est non-negligeable.

      C’est un signe sans aucun doute que l’offre depasse largement la demande. Et dans ce cas la, ca veut juste dire que les prix vont vers le bas.

    • Doc

      Ma mémoire a surestimé la réalité, autant pour les ventes effectuées via Centris que celles avec Duproprio. J’ai retracé les chiffres en question dans un article de l’auteur même de ce blogue:

      Nombre de transactions en 2013
      > DuProprio: 12 953 (+ 7%)
      > Courtiers: 71 265 (- 8%)

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201401/28/01-4733076-duproprio-nechappe-pas-au-ralentissement-des-prix.php

      Duproprio est originaire de Québec (de la rive-sud, de mémoire) et a tranquillement fait son chemin vers Montréal et l’ouest de la province. Ceci pouvant expliquer cela.

    • Hausse substantielle du taux 5 ans d’ici la fin 2015?

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/five-year-mortgages-holding-firm-but-just-wait/article19841876/

      http://www.marketwatch.com/story/why-the-10-year-treasury-could-yield-4-by-thanksgiving-2014-07-29?siteid=yhoof2

    • Merci d’avoir pris le temps, epitonic, c’est apprécié.

      M. Blais

      A 16:08, quand vous mettez “une forte appréciation des prix de l’immobilier” entre guillemets, vous citez qui au juste?

      Jon

      Un p’tit futé comme vous devrait être en mesure de déterminer assez rapidement pourquoi ses posts sont modérés. Ce n’est pas de la physique quantique vous savez.

    • “L’inflation au Canada depasse (sic) clairement l’inflation cible de 2%. Venez me dire apres (sic) que le (sic) taux hypothecaire (sic, sic) va rester a (sic) ce niveau la (sic) dans les prochain (sic) mois est de la pure fantaisie.”

      Pari tenu, M Blais.

      Je parie que la Banque du Canada n’augmentera pas son taux directru dans les 6 prochains mois.

      Si je gagne, vous nous avouez finalement que vous vous êtes inventé un rendement boursier bogus pour tenter de gagner un débat que vous ne pouviez pas gagner autrement.

      Si vous gagnez, j’affirme haut et fort que vous êtes meilleur que moi pour prévoir les tendances de taux d’intérêts.

      Deal?

    • Curieux

      Bon, Nous savons tous que vous souhaitez que les taux d’intérêts augmentent.

      Dans le seul but qu’une telle hausse fasse baisser les prix, ce qui vous permettrait d’acheter votre petite maison en région. C’est petit comme facon de psner, mais bon, nous sommes habitué avec le temps.

      Maintenant, c’est vraiment cela que vous devriez souhaiter?

      Hausse des taux = assurance que Curieux va payer plus cher pour sa maison, c’est mathématique.

      Hausse des taux = baisse possible des prix. Curieux paierait peut-être sa maison moins cher.

      Génial, champion!

      Je sais que vous êtes plus intelligent que cela.

      En vérité, vous savez que vous n’acheterez jamais, et que tout ce que vous souhaitez c’est du mal à tous ceux qui ne pensent pas comme vous, pour les punir d’avoir raison à date. Vous vous sentez bien la-dedans?

    • J’ai lu vos deux articles de 17:27, Curieux.

      C’t'une joke, right?

      Substan-quoi? Substan-lol, pour le marché immobilier.

    • docteurfolamour

      Ne soyez pas trop émotif, on discute seulement du marché obligataire…

      Je crois qu’il est pas mal plus intelligent de se préparer à une très éventuelle hausse des taux hypothécaires (d’ici la fin 2015) que de “preacher” la pensée magique pour que ceux-ci demeurent à un niveau historiquement bas pour les 10 prochaines années! Lequel de ces 2 scénarios a le plus de chance de se réaliser selon vous?

      On a vu un peu plus haut qu’il ne reste presque plus de sous dans le « petit cochon » des québécois, vous trouvez ça normal de ne presque plus avoir d’épargne en cette période de taux d’intérêts extrêmement bas? Vous encouragez ce genre de comportement?

    • docteurfolamour

      Au fait, vous le trouvez sain le marché obligataire actuel?

      http://www.bloomberg.com/news/2014-06-16/bond-market-s-liquidity-threat-revealed-in-derivatives-explosion.html

    • Curieux

      Quand vous parlez du taux 5 ans, vous parlez du taux olbigataire et non du taux hytpothéciare, c’est cela? Faites un peu attewntion avant de répondre. Disons que vous répondez oui, pensez-vous une seconde que nous vous croirons?

      Selon vous, de combein le taux 5 ans canadien (hypothécaire, évidemment, hein) va augmenter d’ici la fin de 2015? Et le taux variable, au Canada, toujours?

      Allez…

      J’encourage les gens à trouver des jobs plus payantes que celles de Blais et Baghdad Gab. C’est la vrai solution à leurs problèmes, pas les taux d’intérêts…

    • Baghdad, je n’aurais pas du inclure votre nom dans mon post de 21:41, c’est cheap, désolé.

    • docteurfolamour

      « J’encourage les gens à trouver des jobs plus payantes que celles de Blais et Baghdad Gab. C’est la vrai solution à leurs problèmes, pas les taux d’intérêts… »

      Ben oui, c’est la solution dans un marché de l’emploi aussi florissant…

      Au fait, ce n’est pas vous qui a affirmé à plusieurs reprises que l’on a une meilleure vie en travaillant moins?

      LOL.

    • docteurfolamour

      « Selon vous, de combein le taux 5 ans canadien (hypothécaire, évidemment, hein) va augmenter d’ici la fin de 2015? Et le taux variable, au Canada, toujours? »

      Les marchés nous le diront bientôt. De plus en plus de gens voient de l’inflation au-dessus des cibles à court / moyen terme (voir vidéo 26 juillet, 12h40 entre 26:30 et 36:00).

      Une chose qui est sure est que le ton de la FED a clairement changé à ce sujet.

      « L’économie américaine prend du mieux. À tel point que la Réserve fédérale (Fed) n’hésite plus à le confirmer et à donner des signes que le début de la normalisation de sa politique monétaire approche. »

      «Les risques pour l’activité économique et le marché du travail sont presque équilibrés, jugent les autorités monétaires américaines. La probabilité que l’inflation demeure sous les 2% de façon persistante diminue quelque peu.

      Dans les communiqués précédents, la Fed affirmait plutôt que la faiblesse persistante de l’inflation sous la cible de 2% pouvait compromettre la performance économique. »

      « Plusieurs économistes croient maintenant qu’une hausse du taux directeur américain pourrait survenir dès le printemps. »

      http://affaires.lapresse.ca/economie/etats-unis/201407/30/01-4787993-la-fed-moderement-optimiste.php?

    • Curieux

      J’ai effectivement dit cela, et je le pense.

      Rendu a un certain niveau de rémunération (on parle de quelques centaines de milliers de dollars par année, ici), cela ne donne rien de travailler plus fort. Le gain marginal en argent ne vaut pas la peine versus la perte marginale en temps, surtout lorsqu’on a des enfants. J’ai fais cette affrimation a quelques reprises, et pas mal toujours dans des discussions concernant les professionnels de la santé, les gens qui travaillent dans le domaine de DocH, et les avocats.

      Il y a pleins de bonnes jobs qui ne trouvent pas preneur faute de main d’oeuvre qualifiée. Je lisais justement un article la-dessus dans les derniers jours. Mais ce n’est pas de cela qu’on parle.

      Je ne vois pas ce qu’il y a de contradictoire entre mon affirmation d’hier, et l’affirmation ci-dessus. Il y a des jobs qui paient 10 $ de l’heure, et d’autres qui paient 500 $ de l’heure. Je ne suggère pas au gens de travailler plus. Je leur suggère de se trouver une occupation payante, c’est tout. De facon a ne pas avoir a se faire des budgets de si et cela, et de facon a ne pas avoir a espérer que des mesures qui clairement seraient hautement nuisibles à l’économie canadienne soient adoptés simplement pour pouvoir m’acheter une maison a 300 000 $….

    • Curieux

      ”vous trouvez ça normal de ne presque plus avoir d’épargne en cette période de taux d’intérêts extrêmement bas? Vous encouragez ce genre de comportement?”

      Quand les taux sont bas, ça encourage la consommation, car le coût est moins élevé. Et l’épargne est moins intéressante. Donc au contraire, ce sont ceux qui ne profitent pas des taux historiquement bas pour s’endetter et générer de la richesse avec levier qui manquent le bateau. Bien sûr quand les taux remonteront il y aura un risque. Mais comme on explique depuis belle lurette, ceux qui sont restés sur les sidelines depuis 5 ans et +, quand bien même ils auraient épargné tout l’argent qu’ils voulaient, auront accumulé moins de richesse. En général.

    • Curieux

      Vous qui n’avez aucune hésitation a prédire l’avenir, je trouve cela surprenant (en fait, non) que vous ne releviez pas un défi aussi simple.

      Mon taux variable n’augmentera pas en 2014. S’il augmente en 2015 (probabilité, disons, de 50%) ce ne sera pas de plus de 0,5%.

      Les taux d’intérêts vont remonter quand l’économie va aller bien.

    • arnolde

      Curieux va vous dire que c’est justement pour cela qu’il milite pour une hausse des taux.

      Il veut sauver le consommateur canadien, en affaiblissant l’économie canadienne. Comme si cela se pouvait.

    • http://www.lapresse.ca/actualites/201407/31/01-4788122-longueuil-suscite-lenvie-avec-sa-nouvelle-plage-sur-le-saint-laurent.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS1

      Bientôt, plus besoin d’aller en Europe en plein milieu de l’été pour aller à la plage.

    • @Curieux

      1- vous dites que c’est étrange que l’épargne soit aussi faible avec des taux bas.
      macro-économie 101: plus les taux sont faibles, plus on encourage la consommation et l’endettement.
      oui, ce n’est pas brillant à long terme mais c’est un fait observable.
      Le but de baisser les taux étant justement de repartir la consommation et stimuler l’inflation.

      Ce qui nous amène à votre article par Bloomberg (très intéressant en passant).
      La débacle serait encore pire si les fonds de pension n’étaient pas légalement obligés de maintenir un certain % dans les revenus fixes. Qui veut épargner avec un % garanti lorsque les taux sont au plancher et que tout le monde sait pertinemment que le bond market est au top de son cycle depuis 2 ans?
      C’est une industrie incroyablement compétitive où se distinguer par 10 bps est considéré comme une excellente performance. Imaginez, les spread sont rendus à 6 bps.
      Ceci dit l’article ne mentionne pas quelques phénomènes importants
      i- le marché OTC: non régulé et dans lequel tous les paris sont permis. Les traders adorent ce far-west.
      ii- Comme il est mentionné dans l’article, les traders vivent de la volatilité, celle-ci est créé par l’incertitude et l’opacité. En leur permettant de jouer dans ces carrés de sable, on enlève de la liquidité au marché spot, soit la moitié du problème cité plus haut (l’autre moitié étant évidemment une hausse des taux). Réguler le marché OTC est une priorité au PC: toute perte dans ce marché ne devrait jamais être couverte par les assurances (gouvernement ou financières) – voyons voir ce que les risk managers vont dire.
      iii- Cette hausse des taux n’est cependant pas clairement envisagée par les gros joueurs puisque les longues maturités sont de plus en plus populaires alors qu’une hausse anticipée ramène le bullet equivalent à des maturités plus basses.

      2- si les taux augmentent, est-ce que cela vaut la peine d’attendre pour acheter? Est-ce que la baisse des prix dans l’immobilier sera suffisante pour compenser la hausse des taux?

      @doc
      On peut argumenter sans s’en prendre à la vie des gens.
      C’est cheap de dire qu’il suffit de faire plus d’argent que ceux qui argumentent contre vous.

    • Alexandre

      C’est cheap, effectivement. Je ne trouve pas qu’etre cheap est indéfendable, dans certains situations. Dans ce cas-ci, j’avais choisi certaines personnes envers qui cela ne me dérange pas une seconde d’être cheap, parce qu’elles le sont elles-mêmes. Ainsi je m’en prenais a M. Blais, qui est dans le woodshed pour les raisons que vous connaissez. J’avais initialement mis Baghdad dans la liste, mais taper sur un homme par terre, c,est juste trop cheap, d’ou ma rétractation de ce matin.

      J’ai délibéré omis certains noms, car c’aurait été cheap, alors que les gens en question ne le sont pas.

      Je vous remercie de tenter de mettre un peu de discipline, ainsi que de vos interventions, toujours très intéressantes.

    • @ Alex:

      Faut pas trop vous faire avec le doc qui se comporte plus souvent qu’autrement comme un millionaire de la rue Logan.

      Après tout, les modérateurs de ce blogue lui donne une “free ride”… ;)

    • Rebonjour à tous. Je n’ai pas posté depuis un bout, mais je vous lie quotidiennement. Toujours intéressant. Merci!

      Taxwoman et moi pensons avoir trouvé notre triplex pour y habiter. 435K. À 18 minutes en transport en commun de nos jobs. Sous-sol. Cour. Revenus de 11 000 $. Bien entretenu. Il est tout ce dont nous avons besoin.

      Alors voilà, nous aimerions l’acheter avec 10% down. Selon mes calculs, le cash flow négatif par année sera d’environ 14 500 $ (sans fonds de prévoyance pour les travaux majeurs, cependant), et le remboursement d’hypothèque sera d’environ 11 500 $ pour la première année. Je trouve ça excellent.

      Il nous reste la crainte suivante : dans 5 ans, si je renégocie à un taux de 6%, je ne la trouverai pas drôle du tout. Mes 2 questions : que pensez-vous de cette crainte? J’achète ou pas? Notez que notre logement actuel, locatif, est top notch, énorme, insonorisé, très bien situé, et 760 $/mois.

    • daffy

      lol, j’ai du me creuser la tête un peu!

    • Tax

      Si un 5 ans a 6% vous fait peur, gelez-vous 10 ans a 3,95% et dormez en paix.

    • Taxman55 31 juillet 2014 11h20

      Si c’est effectivement “tout ce dont vous avez besoin” pour les +15 prochaines annees et si vous avez une marge de manoeuvre pour etre OK sans les revenus additionels, BUY.

      Je me retiens de repondre au perroquet d’agent immobilier du blogue.

    • Salut GG!

      Ouaf, cette option augmente mon cash flow négatif de 3000 patates par année. Je sais pas…

    • @taxman
      Je ne suis pas trop sûr comment vous calculez vos cash flow vu que ce n’est pas un investissement à 100% mais disons qu’on considère cela comme votre coût de logement (revenus moins ensemble de vos dépenses dont les vôtres), alors j’arrive à un cash flow négatif de 23 200$ avec un taux gelé 5 ans.

      Cela est en tenant compte de la taxe de bienvenue mais en admettant que vous parvenez à vous faire rembourser vos frais de notaires par le courtier et votre inspection.
      Je ne sais pas si l’électricité/chaffage est fournie à vos locataires alors je n’en tiens pas compte.
      N’oubliez pas la prime payée à la SCHL avec 10% de cash down (elles ont agumenté ce printemps).

      Les années subséquentes, vous tombez à 18 100$ environ.
      Mais cela est vraiment optimiste sans fonds d’entretien, ni de taux de vacances ou bris des appartements loués. À moins qu’on parle d’un immeuble neuf avec des apparts rénovés et excellents locataires, ce qui ne doit pas être le cas puisque:
      - vos deux logements sont loués 460$ par mois en moyenne
      - 435 000$ ne couvre même pas le terrain et les frais de rénos de fond en comble d’un triplex.

      Bref considérez vos frais de logement à 2000$ par mois environ d’après le peu de détails que vous avez dévoilé.

      Considérant votre crainte vis à vis des taux: prenez le paiement échelonné aux 2 semaines, vous épargnerez environ 12000$ et si les taux augmentent à 6%, cela se traduirait par une augmentation mensuelle de 325$ dans 5 ans. Est-ce si pire que ça?
      La véritable question est dans votre dernière phrase.
      Votre logement équivalent selon vos dires coûte 9120$ par an.
      Vous pourriez épargner entre 5000$ et 15000$ de plus en un an. Cet écart dépend de la valeur que vous accordez à votre capital remboursé (vous remboursez 10 000$ sur l’hypothèque mais cela a quelle valeur marchande dans un contexte baissier? Déterminez votre coefficient).
      En termes clairs: vous allez vous appauvrir en achetant SI vous êtes discipliné (ie vous épargnez effectivement la différence).

    • @ doc:

      Sans rancune! :)

    • Tax

      Salut mec!

      Ben oui, c’est comme cela que ca marche! Si vous avez peur, vous achetez de l’assurance. Vous le faites pour de l’assurance vie et invalidité, pis vous ne réalisez pas que vous avez pitché de l’argent par les fenêtres pendant toutes ces années pour des risques qui ne se sont même pas matérialisés. Vous n’y pensez même pas, parce que vous ne voulez pas prendre la chance, au cas ou le risque se matérialisait. C’est un peu la même chose avec votre décision de taux hypo.

    • Merci pour votre opinion Garth

    • PS: on parle de logements a 500 $ par mois. La clientèle ne sera pas le top.

    • daffy

      Bah, je suis capable d’en prendre, surtout quand c’est formulé avec un minimum d’esprit!

    • @Taxman

      J’ai de la difficulté avec vos calculs. J’en ai fait pas mal ces derniers temps.

      Une hypothèque de 435k – 10% de cashdown, à 3% d’intérêt sur un horizon de 25 ans, donne 26k par an, sans compter votre prime SCHL. Ajoutez environ 4k de taxes foncières disons, sans compter les droits de mutation qui seront de 5k que vous pourriez avoir à payer rapidement.

      Donc on dit 30k par an sans entretien et sans compter la prime SCHL. Vous avez des revenus de 11k, donc vous payez 19k au minimum, soit environ 1600$ par mois.

      Je pense que vous devez vous demander, aussi (bien que je n’ai jamais acheté d’immeuble locatif), combien vous pourriez louer le logement que vous comptez occuper, et voir le multiple Prix / Revenus, pour voir si ça a de l’allure.

    • Alexandre

      Désolé de vous l’apprendre, mais vous êtes tombé dans le panneau de Taxman.

    • Quel panneau???

    • Salut Alexandre. Merci pour cette analyse. Quelques précisions pour vous si vous désirez continuer :

      Calcul de mon cash flow : J’utilise l’outil de Steve (de jeuneinvestisseurimmobilier.com). Mon cash flow négatif de la « première année » est en fait le cash flow négatif de la première année suivant l’année de l’acquisition (j’aurais dû préciser). Alors il ne tient pas compte des droits de mutation, des frais de notaire et du coût de l’inspection. Le taux que j’ai utilisé est 2,72% (présentement offert sur fixe 4 ans).

      L’électricité et le chauffage sont aux frais des locataires. J’ai fait une erreur dans mon post, les revenus sont d’environ 13 000 $. Aussi, j’ai fait une coquille dans ma la « électricité » de mon fichier excel. Bref, j’arrive à un cash flow négatif d’environ 15 600 $.

      Le plex est en bon état, nombreux travaux d’effectués. Et le secteur est très en demande pour la location. Mais, disons tout de même que j’ajoute 3000 $ par année à titre de fonds de prévoyance pour travaux importants et vacances.

      J’arrive à un cash flow négatif de 18 600. Comparé à mon 9120 $ en location. Si j’achète, comme vous le dites, j’épargnerai environ 10 000 $ de moins par année, mais je rembourse environ 11 000 $ (qui augmente chaque année) en hypothèque par année. Oui, dans un marché baissier, ce 11 000 $ + ne vaut pas 11 000 $. Mais, le coefficient doit être assez élevé, selon moi, car dans une ville dont la population va continuer à augmenter, tout comme le coût de l’essence, je vois mal comment un beau coin à 20 minutes du centre-ville en transport en commun peut perdre plus de 10% de valeur. Certes, je m’appauvris, mais vraiment pas tant que ça. Et ça me semble justifié par le fait que mon sous-sol et ma cour vont upgrader ma qualité de vie.

      J’ai une discipline à l’épreuve d’absolument tout. Niveau Camille Leblanc (presque).

    • GG

      Hein? Quel panneau? Je ne sais pas de quoi vous me soupçonnez, mais je ne suis pas certain de le mériter.

    • GG

      Pas de souci pour les locataires, j’vous assure.

    • @ Arnolde

      “Une hypothèque de 435k – 10% de cashdown, à 3% d’intérêt sur un horizon de 25 ans, donne 26k par an, sans compter votre prime SCHL.”:

      j’obtiens 22K par an.

    • Tax

      Ca fait une couple de fois que vous nous présentez des idées d’achat, en donnant une forte impression que dans le fond, vous ne voulez qu’on vous confirme que vous etes bien mieux de rester locataire dans votre énorme et top notch logement a 760 $ par mois….

      Désolé, chat échaudé craint l’eau froide. Ce n’est pas que c’est la fin du monde (il y a des gens qui font bien, bien pire que cela ici), mais vous comprendrez qu’en ayant cette impression là, ce ne me tente pas particulièrement de passer beaucoup de temps a analyser les chiffres. D’ou ma réponse short and sweet de 11:44.

      Mais je me trompe peut-être. Ca serait l’fun.

    • http://www.lapresse.ca/cinema/nouvelles/201407/31/01-4788262-tortues-ninja-paramount-sexcuse-pour-laffiche-controversee.php

      Dire qu’il y a des gens qui sont payés pour concevoir la pub.

    • Tax, 13:22 moi aussi, je l’avais calculé a 3%. Arnolde est probablement encore sur l’euphorie du déménagement dans sa maison…

    • Il n’y a qu’une personne ici qui a son propre perroquet.

    • GG

      Fair enough.

      “chat échaudé craint l’eau froide”: J’adopte immédiatement cette expression

    • taxman55

      Il est également intéressant de regarder la profitabilité en plus du cash-flow.

      Profit = Loyers+loyer_épargné_par_le_proprio-taxes-intérêts-entretien-assurance
      Profit = 13k$+10k$-4k$-11.75k$-4k$-1.5k$ = 1.75k$, soit environ 4% de votre investissement. Du côté locatif, on parle de 13k$-0.66*(-4k$-11.75k$-4k$-1.5k$)=-1.16k$. Autrement dit, même sans DPA, vous êtes en perte locative. Donc votre 4% est après impôts!

      4% après impôts, ce n’est pas si mal. Si vous êtes futés et arrivez à augmenter vos loyers à 800$ par mois chacun, votre profitabilité, après impôts, devient 13% (18% avant impôts).

      Par contre, une hausse des taux peut faire mal. Si vous remboursez 20% du capital d’ici 5 ans et que les taux montent à 6%, vous aurez un profit annualisé de 0.7%, même avec deux loyers à 800$/mois.

      Bonne chance avec votre décision!

    • Curieux

      Pour l’inflation, je vous suggère de regarder directement ce que prédit le marché. Voici une bonne étude sur la question (qui date de 2012, malheureusement). Le papier est assez technique, mais les figures de la page 20 sont très lisibles.

      http://www.cepr.org/sites/default/files/Reis%20-%20HRR_inflatingdebt.pdf

      leguet et alexandre
      “La débacle serait encore pire si les fonds de pension n’étaient pas légalement obligés de maintenir un certain % dans les revenus fixes. ”
      Voilà la bonne définition de “répression financière”, à mon avis.

    • Effectivement me suis gouré 22k par an.

    • “Je me retiens de repondre au perroquet d’agent immobilier du blogue.”

      C’est facile de trouver l’elephant dans la piece quand cet elephant prends tout l’espace

      =)

    • “”If there’s a street with 10 condos for sale, the buyer has a lot of choice and they can wheel and deal on the price.”
      http://www.cbc.ca/news/canada/montreal/too-many-condos-cause-housing-market-slump-in-montreal-1.2723546

      Un autre non-event selon certain. C’est clair que nous somme dans un marche baissier.

      Tout les pieces du puzzle sont en place. Un courtier hypothecaire me disait que si le taux d’interet 5 ans augmente de 2% seulement , il y aurait 25% des gens qui devrait remettre les clefs a la banque.

    • Euphorie du déménagement dites-vous? nah, plus la fatigue je dirais.

      Je dois me taper tout le travail (ok, 90%) pendant que ma femme regarde son facebook aux 2 minutes ou tenvoie des messages textes.

      Un autre coût qu’on ne peut chiffrer.

    • “La copropriété québécoise se dirigera vers une véritable crise en matière d’assurance.Le vieillissement du parc immobilier en copropriété figure au premier chef de ce désintéressement.”
      http://condolegal.com/index.php/fr/assurances/actualites/1695-lassurance-condo-est-en-crise?utm_source=Membres+de+Condolegal.com&utm_campaign=d4651f4c4c-Condo_Flash_ete_2014&utm_medium=email&utm_term=0_86543e36ae-d4651f4c4c-407476293

      Qui veut un vieux batiment non-entretenue???

      Qui veut un condo neuf avec des frais de copropriete minime qui ne couvrera pas les frais de remplacement majeur dans 15 ans??

    • Qui veut vivre en appart minable toute sa vie?

    • arnolde

      Ne vous en faites pas, elles dit a ses chums que vous n’arrêtez pas de lire un blogue pas rapport.

      Mon pauvre Blais

      Vous dites absolument n’importe quoi, c’est renversant. En partant, il y a quelquechose comme 40% des proprios qui n’ont même pas d’hypothèque…

    • @laurent

      Vient de trouver ça à propos de la répression financière. Simple simple à comprendre.

      http://www.finance-investissement.com/zone-experts/repression-financiere/a/53419

    • leguet

      Je ne trouve pas cette démonstration convaincante. Je vous suggère de lire en détail l’article que j’ai partagé (dire vrai, il ne fonctionne peut-être pas, alors voici d’autres liens: https://www.google.com/?gws_rd=ssl#q=Inflating+Away+the+Public+Debt%3F+An+Empirical+Assessment), qui taille en pièce l’argumentation du lien que vous avez partagez. Pas nécessairement le détail technique (des densités risques-neutres et copules) , mais au moins le texte “lisible”.

      Si vous n’avez qu’un paragraphe à lire, je vous suggère page 36, premier paragraphe du chapitre 8 (i.e. “Financial Repression”).

    • -alexandre-

      Merci pour vos réponses à 9h54 et 12h17, très intéressant.

      À votre question : « 2- si les taux augmentent, est-ce que cela vaut la peine d’attendre pour acheter? Est-ce que la baisse des prix dans l’immobilier sera suffisante pour compenser la hausse des taux? »

      Réponse : oui, surtout si l’on continue à épargner l’excédent dégagé par la location durant cette période d’attente (le prix payé sera plus bas et la mise de fonds sera d’un montant supérieur lors de l’achat). Ce double effet positif permettra également de diminuer les mensualités, ce qui permettra de payer l’hypothèque sur une période beaucoup plus courte que 25 ans. Au global, le montant d’intérêt économisé est substantiel.

      Ensuite, le marché immobilier au Québec est déjà dans un piteux état (offre et demande) malgré des taux hypothécaires historiquement bas et persistants. Vous l’avez spécifié plusieurs fois ici : on a beaucoup plus pour le même 250 000$ en 2014 par rapport à 2012 et ce, sans aucune baisse de taux.

      Enfin, dans la vidéo (26 juillet, 12h40), on spécifiait que les québécois ont dilapidé presque toute leur épargne au cours des dernières années simplement pour MAINTENIR leur niveau de vie (pas pour améliorer leur niveau de vie, juste pour le maintenir…). Et je soupçonne qu’une grande part de cette épargne a été engloutie dans la propriété.

      Dans ces circonstances, elle est où la marge de manœuvre financière pour les ménages québécois en cas de hausse des taux hypothécaires?

    • ”le marché immobilier au Québec est déjà dans un piteux état” Faut retourner au début des années 90 pour voir un marché en piteux état avec un débalancement de l’offre et la demande pas mal pire que ce qu’on voit aujourd’hui(genre 2 fois pire). Voilà pourquoi les prix baissaient à cette époque de 5% voir 10% alors que c’est plutôt flat depuis 2 ans.

      Bon, me semblait que je prendrais mon café ce matin en lisant le sempiternel même post de Curieux.

    • Dans ces circonstances, elle est où la marge de manœuvre financière pour les ménages québécois en cas de hausse des taux hypothécaires?

      Elle réside a 2 endroits: un ralentissement de leur consommation de trucs inutiles, et dans leur capacité a refinancer leur dette hypothécaire.

      Je sais que vous aimeriez mieux qu’ils n’en aient pas, pour que le marché crashe, mais c’est la vie, les gens ne vendront pas leurs maisons pour retourner en location a moins d’y etre absolument forcés, et cela n’est pas dans les cartes, peut importe le nombre de niaiseries que Blais va venir dire ici.

    • @blaiseabcde
      Votre 16h16 est du n’importe quoi.
      i- les taux n’augmenteront pas de 2% sur du 5 ans dans un horizon de 3 ans.
      ii- Jamais une hausse de 2% qui ferait augmenter les paiements hypothécaires de 19% mettrait 25% des proprios à la rue car vous devez enlever la proportion des ménages qui ont pratiquement fini de payer (ou complètement payer) l’hypothèque, puis ceux qui ont plus de 5 ans derrière la cravate et qui peuvent toujours ré-échelonner leur dette hypothécaire (pas idéal évidemment mais 1000 fois mieux que rendre les clés) et enfin, il y a ceux qui peuvent carrément assumer la hausse.

      Votre 16h31 est intéressant et une partie du problème actuel tel que je le perçois.
      Les personnes achètent en toute ignorance de cause.
      Lorsque j’ai acheté, j’ai visité tous les comparables de plusieurs quartiers et il est étonnant de constater à quel point les gens accordent peu de valeur à l’âge et à la qualité des constructions. Ainsi, une maison complètement rénovée sur les aspects importants (fondations, toit, plomberie, électricité) ne se vendra que 50 000$ de plus environ!
      Si la qualité des matériaux (autres qu’esthétiques est supérieure – la valeur accordée est nulle!
      Grâce à cela, j’ai payé une rénovation complète 25 cents du dollar.
      Par contre celui qui achète la vieille dump à côté en pensant économiser 50 000$ est mûr pour toute une surprise (à moins d’être entrepreneur en construction).

      C’est le même principe avec les fonds de prévoyance pour les condos.
      Qui sait évaluer la condition de la structure ou pense simplement à s’y intéresser?
      J’ai visité des condos pour le fun et quand je posais des questions sur la structure, les proprios me regardaient avec des yeux de harengs mort.
      Si je visitais un RdC et que je posais une question sur le toit, je voyais qu’il me prenait pour un cave comme si ce n’était pas de son ressort ce qui arrive 5 étages plus haut.
      À partir de ce moment, comment voulez-vous qu’ils évaluent si leur 150$ couvre quoi que ce soit? Il y a toute une éducation à faire dans ce domaine.

    • Curieux
      Ils vont couper dans leurs dépenses discrétionnaires:sorties,restos voyages etc. quand t’es en mode survie,ça coûte pas cher…
      Dans mon domaine, je le remarque quand les gens ne changent que leur lentilles et gardent leur vieille monture :)

      Doc
      Je vais vous mettre en rogne ce matin. Lu dans le journal local, le maire de Bois-des-Filions affirmé que le parachèvement de la 19 pourrait commencer en 2016.
      Bonne journée.

    • Opto

      Z’ont voté CAQ. Ca devrait nous éviter ce gaspillage total pour encore quelques années.

    • Quelques suggestions.

      http://www.businessinsider.com/high-paying-low-stress-jobs-2014-7#applications-software-developers-17

    • La vraie question du jour. Si Subban ne s’entend pas avec le Canadien à long terme, est-ce que cela pourrait avoir un effet sur les prix des condos de luxe au centre-ville?

    • bah s’il veut partir, on va l’échanger contre Jocelyn Thibault, Martin Rucinsky et Andrei Kovalenko pis ca ne fera pas de différence

    • Bonne idée. Pis après aller chercher son petit frère pas bon comme Valeri Bure ou Gilbert Dionne.

    • DocF 12h14

      Physicien est dans cette liste…

    • laurent

      Je sais, ca fait partie de la joke.

      Opto, votre job y est également. Vous ne m’avez effectivement pas l’air d’un gars stressé.

      Pour ce qui est des political scientists, je suis flabbergasté. 100K par, à faire quoi au juste?

    • Money-losing rental and layoff put retirement at risk for couple in their 50s
      http://business.financialpost.com/2014/07/31/money-losing-rental-and-layoff-put-retirement-at-risk-for-couple-in-their-50s/

      On va en voir de plus en plus des histoires de ce style.

      Au sujet de la credibilite de mes post, je laisse le lecteur juge qui est credible entre moi et l’elephant dans la piece.

      Cet elephant aime bien deforme les propos des intervenants qui ne vont pas dans sons sens.

    • @blais

      Leur situation est loin d’être inquiétante. Même que je suis relativement surpris, trois enfants et des salaires moyens.

    • M. Blais

      Trouvez-moi donc une couple d’exemples de déformation de vos propos, I dare you. Le cas échéant, il me fera plaisir de faire amende honorable.

      Contrairement à vous qui postez constamment de la bouillie pour des chats indigne d’une discussion le moindrement intelligente.

    • arnolde

      Leur valeur nette est 643 fois plus élevée que la valeur nette médiane des locataires canadiens (donnée de 1999).

      Je me demande bien qui est dans le vrai trouble.

    • Doc
      Moi,c’est l’astronome à 100k…
      Content de voir que je fais plus que la moyenne américaine!

    • Opto

      Ce qui compte c’est que vous ne soyez pas stressé. Dès fois je plains nos pauvres amis. Puis je me ressaisi en me disant que c’est de leur faute. Franchement, l’unifamiliale médiane au Québec vaut 231K, faut faire dur pour devoir budgeter afin d’acheter cela…

    • Je ne sais pas ce que vous en pensez, j’ai l’impression que le risque d’augmentation des taux d’intérêts est moins grand que le risque de resserrement des prêts. Lorsque la bulle immobilière à Toronto et Vancouver va éclater, les banques vont réduire les prêts: il y aura donc moins d’argent créé par les banques canadiennes donc, moins d’argent dans l’économie pour acheter des maisons.

    • docf 18h25
      Au contraire, lorsque l’on contrôle les dépenses, la valeur nette augmente si les revenus restent stables ;) . Je ne vois pas pourquoi quelqu’un qui fait un budget (surtout sur une maison) ferait dûr.

    • On va en voir de plus en plus des histoires de ce style.

      1.4M de valeur nette. Font pitié comparés à vous.

    • En fait Sébastien, ca fait quoi, un an et demi que vous postez ici, et je viens à peine de vous sizer parfaitement.

      Vous postez régulièrement des articles intéressants.

      C’est dès que vous tentez de commenter, d’une façon quelconque, même brièvement, que ça se complique (dans le sens de “vos commentaires et analyses sont nuls, de nullité absolue”).

      J’ai appris d’un vieux sage qu’il fallait mettre l’emphase sur nos forces, plutôt que tenter de corriger nos faiblesses.

      Pensez à cela, on s’en reparle lorsque vous aurez compris.

    • blaisabcde

      « http://www.cbc.ca/news/canada/montreal/too-many-condos-cause-housing-market-slump-in-montreal-1.2723546 »

      Une chance que l’on a Radio-Canada anglais pour nous informer sur l’état du marché des condos à Montréal…

      Comme –alexandre-, je trouve votre lien d’hier (16h31) très intéressant.

      Questions à tous : pourquoi les primes d’assurances sur les complexe de copropriétés augmentent autant?

    • Marco, 18:44

      Intéressant, mais… Qu’est-ce qui ferait en sorte que leur bulle pête avant la “bulle Montréalaise”? Des pertes d’emplois? Une hausse des taux?

      18:48: Pour le fun, selon vous, qui a la meilleure discipline financière? Un locataire ou un propriétaire? C’est ce que je pense moi aussi. Faut se préparer à devois payer pour eux plus tard, mais c’est correct, faut faire notre part pour les démunis.

    • Curieux

      J’sais pas? Peut-être que parce que contrairement à votre appart, il y a un certain intérêt à entretenir un condo?

    • docf, 19h23

      Leur bulle va péter en premier car elle est plus grosse. (Quelle analyse vous me direz lol.) La bulle montréalaise est déjà en train de s’essouffler.

      Quant à savoir qui a la meilleure discipline financière, je dirais ceux qui économisent la plus grande proportion de leur salaire (peu importe qu’ils soient propriétaires ou locataires, peu importe les catégories d’actifs). Il y a probablement des bons épargnants dans les deux cas et les économies devraient être dans les mêmes proportions.

    • Une chance que l’on a Radio-Canada anglais pour nous informer sur l’état du marché des condos à Montréal…

      Vous en êtes rendu là, Curieux? Sans blague? Prenez un break, des vacances, quelque chose, ca va vous faire du bien.

    • Marco

      Ouin….

      Quand leur bulle va peter, les gens vont vendre désespérément pourquoi au juste?

    • @doc

      Vous vous faites lasiker par Wayne Gretzky…bonnes vacances!

    • Marco

      Les locataires représentant la couche la plus pauvre de la société (une coche au-desssus des vagabonds), ils épargnent moins. Beaucoup moins.

      Pour le budget, je cabotinais un peu. Je ne suis pas un modèle de gestion financière, pour moi l’argent pousse dans les arbres. C’est une bonne idée de faire un budget (comme de faire le lavage) por savoir ou l’on est, et ou on s’en va.

    • http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/maisons-de-luxe/201408/01/01-4788587-saint-lambert-une-vraie-maison-familiale.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_hotTopics_sujets-a-la-une_1664122_accueil_POS3

      Ca fait 2 en 2 semaines qui quittent le 450 pour revenir en ville. Pis après cela on ris de moi quand je ridiculise l’attrait du 450.

    • Dan

      Je pense que vous paranoiez, mais a la limite ce ne serait pas grave, Marco ne dit pas des niaiseries.

      Gui

      On se lance à prédire un nouveau record sur le teranet, et ce en plein “marché baissier”?

    • http://publications.gc.ca/collections/collection_2011/schl-cmhc/NH18-23-110-018-eng.pdf

      69 000 $ de valeur nette moyenne. A un certain moment donné, faut faire face à la dure réalité les amis.

    • http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–entrevue-exclusive-avec-un-visionnaire-du-quebec/570975

      En voilà un qui se trouve presqu’aussi hot que nos 2 laser scientists en résidence. Curieux, il donne au moins une réponse qui s’adresse directement à vous.

    • DocF 9h06

      D’un autre côté, c’est un exemple d’une famille assez en moyens qui vend sa maison à 1M$ pour partir en location, Ils font ce que nos prophètes de malheur suggèrent. Quoi qu’une terre de 100 acres à Lac-Brome, c’est quand même un actif immobilier important.

      Je me demande aussi ce que fiston, à 18 ans, pense de déménager en condo avec ses parents dans un nouveau quartier. Et le dude qui travaille à St-Eustache. Drôle de situation, tout ça.

    • DocF 10h26

      Intéressant, votre document. C’est étonnant à quel point l’effet de levier total (Actifs totaux / actifs nets totaux) est stable depuis 20 ans. Et on parle de 2009, avant une remontée boursière très importante et un marché immobilier en hausse, combiné à un ralentissement de l’endettement.

      Impressionnant de voir à quel point les Canadiens s’enrichissent.

    • Laurent

      Je vous jure qu’en 2005 environ, je me disais que les américains étaient en train de se bâtir des valeurs nettes qui leur permettraient collectivement de clencher le reste de la planète, y compris nous, pour toujours.

      Faut juste éviter de crasher comme eux. C’est plutôt bien parti.

      Et comme le dirait Brasseur, avec raison, faudrait que notre économie crée des jobs payantes, dans la tech (surtout) et le service. Parce que le manufacturier, c’est pas mal XX siècle.

    • Laurent

      J’a fait une petite recherche MLS sur St-Lambert, que je connais peu, bien que je sois persuadé qu’il s’agit d’une perle rare du 450 (si j’avais moins de moyens, et q.

    • et que je n’étais pas si tatoué Montréal, je pourrais même peut-être envisager d’y vivre).

      Pour une population similaire à VMR, il n’y a rien à vendre, c’est remarquable. Par exemple, la maison featuré est l’une des 3 seules à vendre pour plus d’un million.

    • Laurent

      A 18 ans, déménager en ville plutôt qu’être a St-Lambert, c’est comme frapper le jackpot…

    • @curieux (assurances de condos)
      On en a parlé il y a quelques semaines.
      Les problèmes sont:
      - les fonds insuffisants;
      - l’entretien déficient des structures (personne veut jamais dépenser pour ça);
      - la popularité des indivise (peut en pratique être tenu légalement de couvrir pour l’ensemble de la propriété – très douloureux).

    • @DocFolamour
      L’histoire de la maison à st-Lambert ressemble beaucoup plus à une info pub pour les condos du centre ville qu’un choix bien répandu chez les personnes de 50ans et + du 450….

    • lesir

      Pensez-y 2 minutes.

      Ils se vendent ces condos. Et au prix au pc auxquels ils se vendent, je vous assure que ce ne sont pas des jeunes qui achètent…

    • @DocFolamour

      je viens de prendre 2 min pour regarder ça et aucun nouveau projet propose une offre de condo haute gamme. La plupart des condos sont vendus à moins de 400000$ et oui ce sont des jeunes qui achètent ça. Le marché du haute gamme à MTL est pratiquement inexistant.

    • lesir

      De quels nouveaux projets parlez-vous? Pour 400K dans les nouveaux projets du centre-ville vous devez avoir 700 pc. Rien pour fonder une famille.

      La dernière fois que j’ai lu sur le Ritz-Carlton, il me semble qu’ils étaient rendu a 1200 le p2. Disons que pur le marché canadien, nous sommes pas rendu dans le haut de gamme a ce prix-là, non?

      Donnez-nous donc l’info que vous possédez sur les nouveaux projets du centre ville, ceux qui n’offrent pas de condo haut de gamme, qu’on puisse en juger par nous-même, svp.

    • Les prix vont de 1.4M a 15M pour le Ritz. Ce sont des petits jeunes qui achètent, et effectivement les gens du 450 sont un peu priced out.

    • Vous avez juste à regarder MCKAY CONDOMINIUMS, YUL, Le Drummond , Icône condos…etc Ce sont tous des projets qui visent la clientèle ”jeune professionnel”. Dans ville-marie 85% des condos vendus au 2ième étaient de moins de 500000$, le marché haut gamme est anecdotique à MTL.

    • A 500-600 $ le p2, c’est moyen de gamme, lesir?

    • À 250000$ pour 500-600 pi2, la clientèle visée est les jeunes professionnels où le revenu est entre 50000$ et 70000$ et oui c’est du moyen de gamme. Faut oublier dans le 500$ le pi2 les espaces communs, piscine, spa, gym, gardien de sécurité…ect

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