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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Jeudi 23 janvier 2014 | Mise en ligne à 12h47 | Commenter Commentaires (199)

    Fermetures d’hôtels en série: et ensuite?

    La série noire des fermetures d’hôtels se poursuit dans la métropole.

    Après le Delta Centre-Ville, le Quality Inn et l’Hôtel des Gouverneurs de l’île Charron, voilà que le Holiday Inn de la rue Sherbrooke cessera ses activités en avril, apprenait-on cette semaine.

    L’établissement de 488 chambres sera transformé en résidences étudiantes, comme le veut la tendance récente.

    Ces nombreuses conversions constituent évidemment une triste nouvelle pour les employés des hôtels.

    Au Holiday Inn de la rue Sherbrooke –le plus gros de la chaîne au Québec–, 60 postes disparaîtront.

    Toutefois, l’industrie hôtelière n’entrevoit pas des jours trop difficiles à Montréal, bien au contraire.

    Selon un rapport récent de la firme de consultants Horwath HTL, l’industrie connaîtra une embellie au moins jusqu’en 2017 dans la métropole.

    Déjà, le taux d’occupation a grimpé à 67% l’an dernier, après avoir atteint un creux de 58,4% en 2009.

    Et il devrait progresser encore cette année, à 69%, selon Horwath. Une remontée causée en partie par la diminution du nombre de chambres dans le parc hôtelier montréalais.

    En parallèle, la demande connaît une certaine croissance à Montréal, comme en témoignent les niveaux de réservations déjà enregistrés pour 2014 et 2015.

    Ces deux facteurs pourraient contribuer à de nouveaux investissements dans le secteur hôtelier, fait valoir Horwath.

    Certains projets, qui végètent sur les planches à dessin depuis des années, pourraient ainsi reprendre vie.

    C’est le cas du Waldorf Astoria, un projet de deux tours jumelles prévu au centre-ville. (Le groupe annonce une ouverture en 2020 sur son site.)

    La phase 2 de la Tour des Canadiens prévoit aussi un hôtel, au sud du Centre Bell.

    Cette offre renouvelée saura plaire aux voyageurs, de plus en plus exigeants.

    Ils pourront bénéficier d’installations plus modernes, en remplacement des centaines de chambres souvent vétustes transformées en résidences étudiantes.

    Enfin, toutes ces conversions répondent aussi à une demande réelle, avec quelque 200 000 étudiants collégiaux et universitaires dans la région métropolitaine.


    • C’est bien beau tout ça mais peut on m’expliquer à quoi ça rime tous ces montages financiers qui aboutissent dans le paradis fiscal de l’Île Jersey ? Ça pue la magouille selon moi. Il semble que de plus en plus d’emplacements de qualité dans les centre-villes tombent dans les mains de spéculateurs aux méthodes pas trop “catholiques”.

      Pierre Denis

    • Est-ce bien le taux d’inoccupation qui à grimpé à 67% l’an dernier, ou le taux d’occupation?

    • Vous parlez probablement de taux d’occupation et non inoccupation non?

    • L’hôtellerie québécoise est ensevelie sous le syndicalisme, les impôts, les taxes, les réglementations et les obligations gouvernementales. Voilà c’est aussi simple que ça. Quand je peux avoir une chambre pour moins de 200$ à Manhattant, le choix de l’endroit de mon weekend de vacance est assez simple merci.

    • C’est inquiétant point, ça ressemble à un vote de non confiance des marchés envers Montréal. Si Montréal avait le vent dans les voiles les investisseurs et les projets se bousculeraient pour occuper ces emplacements de choix, à commencer par les propriétaires qui n’hésiteraient pas à rénover.

    • Le taux d’occupation, en effet! Merci de votre vigilance.
      MB

    • @ GG et Garth

      « Vous oubliez que l’écart favorable entre le loyer et la coût de propriété diminue à chaque année. Pour devenir favorable au proprio (on peut se chicaner sur le moment du croisement, mais il survient, un jour ou l’autre). c’est ca qui arrive quand on regarde la situation a l’an un et qu’on l’extrapole sur 25 ans
      sans trop réfléchir. Parlez-en à Taxman (sorry bro). »

      Désolé GG, mais vous faites référence à la mauvaise personne. Je ne crois pas qu’il y a de break even point sur 25 ans. En ce qui concerne une entrée dans le marché depuis 2011, selon tous les outils comparateurs d’achats vs location, le locataire est financièrement avantagé (nettement) par rapport au proprio, et il n’y a pas de break even point. Si les montants qui auraient autrement été engloutis dans la maison sont investis, j’entends. Je ne voulais pas revenir sur ce sujet, mais je dois rectifier le tir. Je sais que vous me conseiller de faire mon propre outil de calcul, mais je n’ai pas le temps de développer cette compétence, et je fais confiance à l’AMF :
      http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html

    • @GG

      Hon! la balloune est petee…vous n’avez pas raison….c’est dur ca pour un avocat parvenu

    • @Taxman
      Je sais qu’il n’y a pas de breakeven point. Ca a longuement été discuté sur ce blogue. Le calculateur de l’AMF est assez clair sur les hypotheses et en quelque sorte “impartial” aussi.
      J’ai pas le gout de revenir sur cette discussion non plus.

    • PBrasseur,

      Je suis tombé de ma chaise en lisant votre commentaire. Campus Crest, une compagnie américaine, est à son deuxième achat d’hotel à Montréal pour les transformer en résidence d’étudiants. Si ce n’est pas une marque de confiance des investisseurs dans Montréal, je me demande ce que c’est. Ces hotels vont être rénovés (création d’emplois dans la construction) et vont offrir un nouveau service aux étudiants étrangers, du logement meublé, bien géré et proche des universités. C’est toujours bien mieux que les bâtisses mal entrenues (avec coquerelles fournies) dans lesquels les étudiants étrangers se ramassent. Des résidences étudiantes de qualité, ça ne peut qu’aider la ville de Montréal dans sa potision de tête comme ville universitaire.

      Quant au vendeur, un gars de Montréal avec bien des immeubles à rénover, il se ramasse avec 63,5 $M (voir l’article dans les affaires). Il ne doit pas faire pitié puisqu’il a acheté l’hotel au début des années 80.

      Ces fermetures d’hotels sont une belle opportunité pour celles qui restent. Moins de compétition, plus d’occupation, donc plus le revenu.

      Les seuls perdants sont les employés des hotels. Mais, si les autres hotels augmentent leur taux d’occupation, ils pourront éventuellement y trouver du travail. Aussi, les résidences étudiants ont besoin de personnel, ce n’est pas comme des blocs appartements ou un concierge fait tout le travail.

      Je suis étonné que l’arrivé d’un nouveau type de propriétés (les résidences étudiantes privées) sur le marché de Montréal soit acceuilli avec aussi peu d’enthousiasme. Voilà un marché qui était négligé par les promoteurs locaux et les universités. Une compagnie américaine y voit une opportunité excellente et injecte du capital dans l’économie de la ville, mais on ne voit que les fermetures d’hotels. Il faut être un pessimiste convaincu pour voir les choses ainsi.

    • @Alrrc
      Des touristes ca rapporte probablement plus de revenus que des étudiants. Voila pourquoi il y a peu d’enthousiasme.

      Quant aux emplois apportés par la rénovation, une renovation de ces hotels en gardant leur vocation aurait crée probablement autant d’emploi. Comme serise sur le gateau, runner l’hotel (et tout ce qui s’accompagne avec: resto, taxis, …) emploie plus de personnes qu’une residence d’etudiants. Quant au taux d’occupation en hausse dans les autres hotels, ca va probablement pas compenser les emplois perdus.
      C’est profitable pour Campus Crest qui exécute son modèle de bussiness. Mais pour Montréal, c’est une perte, pas seulement pour les employés. Difficile de se réjouir de cette nouvelles)

    • @alrcc

      et le phenomene de fermeture d’hotels ca se passe surement dans d’autres villes comme To et Van
      je suppose?

    • @alrcc

      mais ou vont camper tout ces touristes attires par la multitude de festivals subventionnes?
      et tout ces touristes venus pour le grand-prix si payant pour la ville…publicite etc etc

      Apparament que ces subventions rapportent 10 fois leur valeur….

    • #GG

      depuis le retour de Garth ,il vous fait la barbe et pas a peu pres…

    • @alrcc

      ”Je suis tombé de ma chaise en lisant votre commentaire”

      Vous allez vous habituer, pour Pbrasseur et Garth, tout est noir et toute nouvelle est une mauvaise nouvelle. 100% de taux d’occupation serait aussi une mauvaise nouvelle. Quand on se reinseigne un peu, on voir bien que ça fait partie d’une transformation et que c’est loin d’être une mauvaise nouvelle. Semblerait que la gare Viger(une des belles pièces du patrimoine Montréalais) qui est à l’abandon depuis un bon bout,pourrait retrouver une destinée grâce à un projet de promoteurs en 2014. Ça aussi c’est une mauvaise nouvelle ;-)

      http://tvanouvelles.ca/lcn/infos/regional/montreal/archives/2014/01/20140123-044006.html

    • @leguet

      si j’etais comme vous dans mon 3 1/2 avec des rendements negatifs et nowhere else to go .je chercherais le silver lining dans chaque mauvaise nouvelle c’est sur….

    • Taxman

      Vois avez tort, nous avons fait l’exercice l’autre fois, avec vos propres données, et ce fut probant. Vous etes d’ailleurs disparu du blogue comme par enchantement immdéaitement suite à la conclusion de l’exercice.

      Vous etes de mauvaise foi.

      Vous pouvez avoir décidé de tout faire pour ne pas me croire, fine, mais Alex opère a un autre niveau que moi, vous et Faux Garth.
      Dan

      Vous trouvez que vous faites avancer ce blogue dans la bonne direction en supportant les élucubrations de Garth?

      Quant a ses échanges avec moi, tout ce qu’il faut c’est de ne pas se prononcer. Je ne me tiens pas avec ce genre de personne dans la vie.

    • @alrcc

      Le seul avec lequel, , il vous sera difficile de vous habituer est dandumais, vaut mieux ne pas répondre à ce personnage.

    • Et disons que faux Garth a le sens du timing pour effectuer son “retour”. Vous aimez ce genre de personne, Dan? Je pensais que c’était le contraire, mais des fois je suis un bad judge of character, faut croire.

    • @GG

      le seul jugement que je porte est qu’il vous torche pas a peu pres.

    • @GG

      “Quant a ses échanges avec moi, tout ce qu’il faut c’est de ne pas se prononcer. Je ne me tiens pas avec ce genre de personne dans la vie.”

      mon flair me dit que vos n’avez pas grand monde avec qui vous tenir…

    • Je ne lis pas le meme blogue que vous Dan. Mais je respecte votre opinion.

    • Puisque je respecte votre opinion, je suis retourné un peu en arrièere lire mes échanges avec faux Garth (il n,y en a pas eu tant que cela) et le seul sur lequel je serais près à considérer qu’il a gagné un échange (mais sur le bénéfice du doute, parce que je n’y comprends franchement pas grand’chose) est le suivant:

      GarthTurner

      22 janvier 2014
      12h55
      @GG
      “Mait tout le monde sait qu’un loyer ne représente qu’une petite partie du coût que la propriété d’une …”

      “MAIS”, Fiiioouu, vos main tre,blent déja lors

      guygadbois

      22 janvier 2014
      13h57
      Faux Garth, 12:55.

      Félicitation pour votre beau programme!

      I let him off waaay too easy. C’est ce qui arrive quand je considère que quelqu’un est, argh…, challengé. Je deviens moins cinglant.

    • Les théories respectives du soussigné et de faux Garth se résument assez facilement.

      Je pense que les pertes d’emploi entraînent les baisses des prix de l’immobilier.

      Faux Garth pense que les baisse de valeur immobilières entrainent les baisses d’emploi.

      Garth est tellement persuadé de sa théorie et prétentieux qu’il affirme que c’est TOUJOURS le cas. Du haut de sa chaire en macro-économie, spécialisation en immobilier, il décrète ceci après avoir étudié en détail les marchés de l’emploi et de l’immobilier de l’ensemble des pays développés, durant les 100 dernières années (tout en ne se rendant pas compte que les proprios sont plus riches que les locataires, mais bon c’est un détail).

      Un de nous deux à raison, l’autre tort. Contrairement à faux Garth, je ne présente pas ma position comme s’il s’agissait d’une vérité absolue, que j’ai pris le temps de vérifié sérieusement.

      Ceci ne change rien sur la question de savoir qui a raison, mais ca en dit long sur le personnage.

    • Correction: Faux Garth a dit “presque toujours”, et non “toujours”

    • Taxman55
      Au sujet de votre question du fil précédent:
      “Quelqu’un ici pense qu’en janvier 2016 le prix des condos de l’île sera supérieur à son prix de janvier 2014? Question sérieuse!”
      La réponse courte est non, je ne crois pas.

      La réponse longue est plus subtile. Étant donné le ralentissement de la formation de ménages qui se prolongera pendant de longues années, moins de condo neufs seront nécessaires. Le signal d’arrêt pour l’industrie passe par des prix de vente (ou des attentes) plus bas que les coûts de construction.

      Autrement dit, une augmentation des prix sans surplus d’offre exigerait une hausse importante des coûts de construction. Avec l’inflation à de faibles niveaux pour l’avenir prévisible, ce serait surprenant. Sinon, la situation serait intenable; la hausse des prix inciterait à la construction excessive, qui causerait des inventaires inoccupés importants. Ce serait un marché insoutenable, totalement spéculatif. Et je ne crois pas que les spéculateurs soient intéressés par Montréal, compte tenu de la stagnation des prix qui persiste depuis quelques années.

    • En économie, c’est le marcher qui décide des projets qui seront viable. La démographie du Québec et les exigences des clients potentiel pour les hôtels vont faire en sorte que les investisseurs vont devoir investir dans les projets qui répond a cette nouvelle réalité.

    • Harper vient de signer le libre-échange avec l’Europe tout fier d’annoncer celà comme si ça allait nous aider,sur le transport depuis les signature de libre-échange avec les USA et le Mexique,on fait deux fois plus de milage pour la même argent,il nous vend que l,on sera plus riche alors que l’on sera plus pauvre.Quand j,ai commencer à conduire des camions on commençait à 7 heures du matin et finissait à 6 heures le soir,maintenant on commence à 3 heures du matin et on finit à la même heure,les heures qu’on fait de plus sont mises en banque et le patron nous les volent plus tard,et Harper nous vante le libre-échange qui nous appauvri toujours un peu plus.

    • La cie Fabrimet de Drummondville fabrique des pylones électriques,l’Inde peut fabriquer à 45% la même chose sans payer de taxes pour entrer ici,si une cie d’ici exporte en Inde elle devra payer 20% de taxes Merci Mr Harper pour le libre-échange,les hotels,les motels les usines vont tous fermer Harper est la marionette des importateurs.

    • Le gouvernemment Harper a écrit la nouvelle loi pour le transport au Canada,13 heures de conduite en 14 heures,aux USA c’est 11 heures en 14 heures,on est plus travaillant que les américains,sauf que c’est 20 heures de suite qu’on est obligé de conduire,Harper doit obligé le log-book électronique afin d’avoir une stabilité dans cette industrie,au contraire il a permit encore plus aux patrons d’ambitionner en durcissant le chômage,l’éffêt sera contraire,il manquera encore plus de chauffeur,cet imbécile ne réalise pas à quel point ce travail est difficile,une cie de Washignton ou Baltimore commande son matériel à 5 heures le soir pour l’avoir à 7 heures le lendemain,l’imbécile de premier ministre que nous avons pensent-il que nous pouvons dormir dans cette situation,on ne leur donnera pas de chômage,il va se planter plus personne ne voudra prendre de cour de camionneur,ça va faire le tour,qu’il oblige les cies à respecter la loi,à arrêter de voler les chauffeurs,payer les péages c’est la cie qui doit faire ça pas le chauffeur.Les chauffeurs se font voler,les emplooyés des normes ne pensent même pas à collecter les paies de vacances les fériés,des sanscoeurs qui ne veulent pas travailler.

    • Désolé Peter, mais fallait juste rester à l’école.

    • En fait, pour avoir fait 2 ou 3 cours d’économie, je ne vois pas comment on peut considérer qu’une baisse de l’immobilier affecterait l’emploi de façon significative. Cela peut certainement avoir un impact au niveau de la construction. Je n’ai pas les données, mais la construction résidentielle et commerciale, ça doit représenter quoi? 10% du PIB?

      Ce qui drive l’immobilier, c’est l’emploi et les conditions d’emprunt. On est dans une période assez spéciale où l’emploi va bien et les conditions d’emprunt sont idéals. Mais on ne peut faire mieux. C’est pour ça que soit ça se stabilise, soit ça baisse.

      Mais là on commence à voir de plus en plus de pertes d’emploi au Québec. Le PQ doit faire augmenter l’attrait de l’investissement au Québec, sinon ça va aller mal. C’est l’investissement qui drive l’emploi et depuis que le PQ est là, les investisseurs sont moins présents.

    • À tous ceux qui ont répondu à mon commentaire, voici quelques réponses:

      Ne nous inquiètons pas pour les touristes. À 67% d’occupation, il y a de la place pour acqueillir bien des touristes dans les hotels existants.

      Je ne dirais pas qu’un étudiant rapporte moins à l’économie qu’un touriste. L’étudiant(e) est là de septembre à mai/juin, peut-être plus. En plus de son loyer, il paie les frais de scolarité (plein prix s’il vient de l’étranger) et se nourrit, s’habille et se divertit pendant tous ces mois. Ok, les étudiants ont moins de revenu, mais au final, dans deux sessions, un étudiant doit dépenser plus qu’un touriste en une semaine. Toutes ces dépenses supporteront d’autres emplois dans la ville de Montréal, peut-être pas dans un site comme un hotel. Si la présence de résidences permet d’attirer plus d’étudiants étrangers, tout le monde va y gagner. C’est sans compte tous les apports intengibles qu’apporte le présence de jeunes cervaux venus d’ailleurs pour apprendre, créer et échanger avec nous.

      N’importe qu’elle entreprise préfére avoir des revenus assurés et stables que des revenus qui fluctuntent. Quand on signe un bail de 8 ou 12 mois, les revenus sont bien plus certains que lorsqu’il faut louer une chambre soir après soir. Voilà l’attrait d’une résidence étudiante pour un investisseur.

      Je n’ai aucune idée de ce qui se passe sur le marché des hotels à Toronto et à Vancouver. Donc je ne commente pas, mais je suis certain que tout le monde y est très heureux et le bonheur des autres ne me rend pas jaloux. Tant mieux pour eux et profitons-en pour trouver quelque chose à leur vendre.

      Si des investisseurs achètent des hotels pour les convertir en résidence des étudiants, c’est probablement parce que c’est la façon la plus rapide de répondre à la demande des étudiants. Il n`y a pas beaucoup de terrains disponibles près des universités et se lancer dans une construction est probablement un processus deux fois plus long qu’une reconvertion.

      Finalement, le changement est toujour inquiétant, mais il est aussi source d’opportunités nouvelles. Il faut arrèter d’avoir peur de tous ce qui est nouveau!

    • @laurentkar 23h48
      Votre jugement est solide même si nous avons notre différent sur la politique monétaire.
      Qu’est-ce que vous faites dans la vie, si c’est pas trop indiscret?

      La conversion d’hôtels en résidences étudiantes enlève la moitié moins de demande locative (en supposant la colocation moyenne à 2 chez la population étudiante.
      Combien de chambre d’étudiants peuvent être ajoutées dans un hôtel de 488 chambres? 300?
      Ajoutez cela au Delta, et nous pouvons supposer que la demande vient de se réduire de 500-600 appartements. Comment se sent le petit proprio du ghetto McGill en ce moment?

      Le centre va se densifier mais ce sera au détriment des couronnes immanquablement.
      La grande inconnue est: est-ce que la baisse des prix des condos (outre une augmentation des taux) pourrait atteindre le centre-ville?

    • @Alrrc

      “Je suis étonné que l’arrivé d’un nouveau type de propriétés (les résidences étudiantes privées) sur le marché de Montréal soit acceuilli avec aussi peu d’enthousiasme.”

      C’est peu-être parce que ce n’est pas vraiment une bonne nouvelle que des établissement importants qui attirent normalement des touristes et une clientèle d’affaire disparaissent en plein coeur de la ville.

      Pensez-vous qu’un chose pareille serait possible à NY ou même àToronto?

    • arnolde

      “En fait, pour avoir fait 2 ou 3 cours d’économie, je ne vois pas comment on peut considérer qu’une baisse de l’immobilier affecterait l’emploi de façon significative. ”

      Ayoye!

      Où ça des cours, à l’UQAM? ;)

    • Bon, à date c’est un (Arnolde) à zéro pour ma théorie vs celle de Garth.

      D’autres avis?

    • M. Brasseur

      On parle du Holiday Inn ici…

    • je vous lis depuis quelques temps et je trouve très enrichissants vos commentaires. On apprend beaucoup sur ce blogue, même de vos chicanes…
      J’aimerai savoir ce que vous en pensez des évaluations que la Ville a fait sur le parc immobilier…La Ville semble vouloir suivre le marché qui, disons le, est surévalué. Sauf que cette évaluation est erronée es contribue en soi à la dérive immobilière de Montréal. Un duplex évalué à 540000 dans le Rosemont n’est pas réaliste…si vous calculez les réparations à faire, l’hypothèque, les taxes de 450 par mois…Ce même duplex était évalué vers 2003 à la moitié de ça…un exemple parmi d’autre…Advenant une baisse de prix de l’immobilier (toute exception entendu – central, proche de métro) comment les gens vont percevoir ça et comment cela affectera le payeur de taxes…avez vous de souvenirs des années 90 par rapport à ça? Les villes ont ils réévalué à la baisse? Aux alentours de 2006 les gens étaient contents de dire “ma maison est évalué a ça…” mais aujourd’hui, que les taxes montent en flèches, cela inquiet plus d’un. L’évaluation des maisons de la Ville est déraisonnable…mais personne ne semble s’en faire, publiquement.

    • GG

      Je m’attendais à une meilleure mémoire de votre part. La fois dont vous parlez, je vous ai invité à faire le calcul avec mes chiffres, et VOUS êtes arrivé à la conclusion qu’il y avait un breaking point, pas moi. Oui, c’était mes chiffres, et oui, je croyais que vous arriveriez à la même conclusion que moi, ce qui ne fut pas le cas. Mais, non, MOI, je ne suis jamais arrivé à la conclusion qu’il y a un breaking point. Une nuance qui est facile à déceler (et à reconnaitre) pour vous GG. Donc non, je ne suis pas de mauvaise foi. Ce n’est pas du tout dans mon tempérament, d’ailleurs.

      Aussi, je viens moins souvent sur le blog parce que 1) je suis dans le jus à la la job, et 2) je n’ai pas tant à apporter au blog.

      Finalement, je ne fais aucun effort « pour ne pas vous croire ». Au contraire même, je dirais que vous bénéficiez d’un préjugé favorable en ce qui me concerne (sauf sur ce qu’est un niveau de snobisme tolérable et ce qui constitue la réussite). J’aimerais qu’il y ait un breaking point, comme ça je pourrais céder à ma tentation d’acheter. Mais je n’ai jamais vu votre tableur, alors j’en reste avec les conclusions du comparateur de l’AMF.

      Je ne comprends pas la référence à Alex.

    • @pbrasseur 9h30
      Manhattan: http://www.cityrealty.com/buildings/top-ten/top-10-building-conversions/50

      @Alrrc
      La question n’est pas de savoir qui rapporte plus d’argent entre un touriste et un étudiant étranger à Montréal, la question ne se pose même pas, c’est l’étudiant de loin.

      La problématique est de savoir s’il y a significativement moins de touristes à Montréal (on sait que la force du dollar a eu un impact sur le tourisme américain par exemple).

      Ensuite, est-ce que la conversion en résidences étudiantes signifie réellement que nous avons un afflux plus importants d’étudiants étrangers?

      Mon guess est que les propriétaires d’hôtels ne sont pas plus stupides que les propriétaires d’appartements qui ont surfé sur la vague de la conversion.
      Ce n’est pas une surprise également considérant que l’âge de notre parc hôtelier n’a pas cessé d’augmenter et ceci es for probablement propulsé par les coûts de construction qui ont augmentés en raison de la demande pour des constructions neuves ou rénos.
      Le propriétaire d’un hôtel s’assoit alors et fait ses calculs: quel est sa meilleure VAN?
      Et cette décision peut être totalement indépendante de l’afflux de touristes dans la ville.
      Mon second guess est qu’il n y a pas significativement plus d’étudiants étrangers et que ces conversions d’hôtels viennent simplement jouer dans les plates bandes des appartements étudiants.

      Enfin dans le SWOT d’un hôtel, je regarderai la progression de Air BnB et ses semblables. J’en connais qui sont entrain de se monter un empire de chambres à louer. Très tentant, mais je n’ai simplement pas la fibre ménagère en moi.

    • -Alexandre-
      Je ne sais pas comment le proprio du ghetto de McGill se sent maintenant mais si sa clientèle est encore étudiante, il est grand temps qu’il change de clientèle et qu’il aille ”upscale”. En fait, j’ai peine à croire que certains louent encore à des etudiants.Si c’est à ceci que vous faites allusion,à moins que vous ne parliez de l’incidence perturbatrrice avec l’arrivée en masse de nouveaux etudiants/locataires/fetards…
      nm

    • guygadbois

      Aussi Delta et plusieurs autres

    • @Guygadbois
      “Désolé Peter, mais fallait juste rester à l’école.”
      Quand allez vous grandir et vous comporter comme un adulte?

    • @ Alexandre, très bon point regardant l’influence d’Air bNb sur l’offre de logement à très court terme, pouvant concurrencer les hoteliers. Je me demande cependant si cette concurrence n’est pas plus une complémentarité et ne vient pas créer une nouvelle clientèle. Par exemple un congressite logé à l’hotel la semaine pour le boulot qui décide de rester le week-end avec sa (son) conjoint(e) dans un appartement trouvé sur Air bNb (J’ai fait exactement la même chose l’an dernier avec ma blonde à Vancouver et à Nyc).

      J’ai également trouvé cette étude de The Economist qui situe Montréal en tête des villes où il fait bon étudier. : http://etudiant.lefigaro.fr/les-news/actu/detail/article/montreal-ville-ideale-pour-les-etudiants-etrangers-2492/

    • @Peterball88

      J’espère que vous ne prenez pas au sérieux les commentaires de Guygadbois.

      Les décisions des hommes politiques ne peuvent pas plaire à tout le monde. Selon votre post, vous seriez camionneur et vos commentaires semblent indiquer que vous n’aimez pas vos conditions de travail.
      Si c’est le cas avez-vous pensé à vous mettre à votre compte? Je connais un couple d’individus qui ont fait cette transition et qui sont très contents de leur nouvelle vie. Le secteur du camionnage est un secteur avec beaucoup de sous-traitance et pas mal d’opportunités pour ceux qui veulent se mettre à leur propre compte. Rapprochez-vous du CLD (Centre Local de Développement) de votre localité. Ils ont des ressources et du soutient incroyable pour ceux qui veulent se lancer en affaire (aide au financement, aide à structurer son entreprise, coaching, aide juridique et comptable, …). Selon les régions certains secteurs d’affaires ne tombent pas dans le champ du CLD. Rapprochez-vous du CLD qui a de l’intérêt pour ce secteur.
      Si vous avez des doutes sur vos aptitudes en affaires, vous pouvez vous inscrire au programme Lancement d’entreprise (4 mois environ, à temps partiel le soir) offert à plusieurs centres de formation professionnelle (https://www.lancement-e.com/portail/). Ces programmes offrent aussi du coaching pour partir votre entreprise.
      Vous me donnez l’impression de frapper un mur. Prenez du recul et essayez de contourner ou passer au-dessus du mur.

    • @ Alrrc et -alexandre-
      Voici ce que j’avais écrit dans mon post:
      “Des touristes ca rapporte probablement plus de revenus que des étudiants. ”

      Prenez un hotel de 100 chambre occupé toute l’année et une résidence étudiant de 100 places occupéee toute l’année. Quel entité génere plus de revenus à Montréal? J’ai de la peine à croire qu’on ait cette discussion.
      C’est ca la comparation pertinente, plutot que de comparer ce qu’un touriste qui passe 2 jours à Montréal dépense en comparaison à un étudiant qui y passe une année.

    • @pbrasseur 9h32

      Non pas UQAM! mais anyway, c’est logique, même vous pourriez comprendre.

      Ça prend une job pour payer son hypothèque, pour faire une offre sur une maison. Si on perd son job, on est plus susceptible de vouloir vendre, à des conditions moins favorables, car on est plus serré dans le budget.

      C’est exactement ce qui s’est passé aux US. Conditions d’emprunt ridicules en raison des subprimes notamment = Hausse des prix des maison (plus grande demande) / Parallèlement chute de l’emploi = pas capable de payer sa maison = faillite = baisse du prix des maisons (plus grande offre) accentuée par système financier affaibli par les subprimes, diminution des investissements, encore moins d’emplois.

    • Pbrasseur, l’hotel colony a toronto 749 chambres (anciennement holyday inn) a ete convertit en residences etudiantes.

      Le radisson a windsor aussi
      Un autre a oshawa aussi.

    • Si tu fais partie de la progéniture et des heritiers de l’elite planetaire, Montreal est une ville de reve pour les trust funds babies depuis belle lurette !
      nm

    • Taxman, GG, alexandre

      Je m’étais aussi amusé à faire le “calcul taxman”. De tous petits changements déplacent le “breakeven point” de façon très importante. Ce n’est pas surprenant. C’est le même principe que pour les obligations; plus les taux sont bas, plus la “duration” (désolé, je ne connais pas le terme français) est grande. Avec le calcul de breakeven, plus les taux servant au calcul sont bas, plus la solution finale fluctuera rapidement pour un changement donné dans les hypothèses (e.g. un changement de 5 points de bases pour la prise de valeur de la propriété).

      Pour répondre à votre question, Alexandre, je suis dans le domaine de la recherche scientifique. J’ai aussi complété deux examens CFA, dans le temps où je planifiais un changement de cap. Finalement, j’ai décidé de rester en science pour encore un bout. C’est (beaucoup) moins payant, mais drôlement gratifiant.

    • Au sujet de la construction de résidences universitaires, le phénomène risque de s’arrêter en 2015. Voici pourquoi:

      http://www.mesrst.gouv.qc.ca/fileadmin/contenu/documents_soutien/Ens_Sup/Commun/Statistiques/PrevisionEffectifEtudiant/PrevEffEtudUniv_FaitsSaillants2011-2025.pdf

      PS: la clé, c’est le nombre d’étudiants issus du RoC et de l’étranger.

    • @peter

      GG est un Quebecois tres fier de la solidairite sociale,mais il a un dedain maladif envers ceux qu’il aide.

    • Faux Garth

      Les taux d’occupations dans les hôtels n’ont rien avoir avec ceux de résidences étudiantes.

    • Duration se dit très bien en francais également. Vous parlez de duration ou de convexité ?!

    • Garth, en connaissez vous beaucoup des hotels ou toutes les chambres sont louées tout les soirs, toute l’année?

      Ca peu etre plein l’ete pendant les festivals, dans le temps des fêtes etc.. mais je serait surpris que ce soit plein un 24 janvier ou un 12 novembre

    • @Garth Turner
      Le problème est que vos hypothèses sont fantaisistes, un peu comme votre super prévision que l’immobilier va stagner sur 30 ans pendant que la bourse va allègrement faire du 7% annuel.
      Votre hôtel ne sera jamais utilisé à 100%. C’est cyclique l’hôtellerie.

      Et un étudiant étranger, c’est 10 000$ de revenus juste en frais de scolarité. S’il est d’une autre province, je crois que c’est 5 000$. Trouvez-nous une moyenne de touristes qui dépensent autant.
      Et c’est aussi papa et maman Smith ou Wong qui viennent voir leur fière progéniture graduer de McGill ou Du Comble de Panet graduer de HEC.

      Tout comme vous, je ne peux pas croire qu’on ait cette conversation.

      De toute façon, comme j’ai dit, cette nouvelle n’a peut-être rien à voir avec le nombre de touristes ou d’étudiants et tout à voir avec les coûts de construction récents et la VAN des projets étant donné le taux moyen d’occupation de 67% qui devrait atteindre 69%, ce qui a toujours été un bon niveau pour le marché hôtelier. Le problème ne semble pas provenir de l’affluence.

    • NiCMef

      Je parle de la première dérivée, et non de la seconde. Donc de la duration.

    • Dan et faux Garth

      Oui, j’éprouve du dédai pour les gens qui se plaignent de leur propre turpitude.

      Man up, c’est tout ce que je demande.

    • @guygadbois
      23 janvier 2014
      20h37

      Cessez donc vos présomptions. Vous n’avez pas raison. En fait, je pense que l’un et l’autre avez partiellement raison pour être plus honnête. On parle d’un système ouvert ici et de variables (pertes d’emploi, prix de l’immobilier) en interactions qui rétroagissent les unes sur les autres. Le paradoxe de l’œuf ou la poule en quelques sorte, étymologiquement simple mais pourtant hautement complexe à tel point que ça demeure une sorte de Graal scientifique pour qui désire comprendre le fonctionnement de nos réalités, de la cellule au climat.

      GG ça me fait bien rigoler de vous “voir” parler péremptoirement d’un sujet que vous connaissez certes, mais pour lequel vous semblez manquer de profondeur. Je pense qu’il vous serait très profitable de lire quelques ouvrages de fond sur le fonctionnement des systèmes économiques et des systèmes en général. Ça appuierait davantage votre argumentaire et ca vous éviterais de tourner les coins ronds….

      À bon entendeur…

    • @alexandre

      donc vous dites que les nouvelles residences vont augmenter les admissions de non-residents dans les universites?serieusement? la seule chose que ces nouvelles residences vont faire est de vider les residences existantes et remplir les nouvelles….poussant les loyer a la baisse… delta de 0 comme argent neuf dans la ville.

    • Bonjour exangue

      L’évaluation municipale vise effectivement à correspondre à la valeur au marché. Et oui, quand le marché baisse, les évlauations baissent elles aussi. C’est arrivé par le passé, notamment entre 1989 et 1996/1997.

      Par contre, quand les évaluations municipales baissent, les villes augmentent le taux des taxes. Donc, ce n’est malheureusement pas parce que les valeurs baissent que les taxes baissent…

    • Ah oui exangue

      Il est faux de dire que les taxes montent pas en flèche. Parce que vous avez le même phénomène d’ajustement des taux de taxes en période haussière. Les villes baissent les taux de taxes (il va d’ailleurs y avoir une bonne baisse de taux de taxe cette année à Montréal, puisque le rôle d’évalaution a monté de 26%, alors que la ville vise une hausse de taxe de 3% (il mem semble).

    • laurentkar
      Ah ok ! Vous parliez du coupon de l’obligation (taux) ! Dites-moi, que pensez-vous de l’entreprise ou du particulier qui contracte une dette, soit une hypotheque ou sous forme de débenture pour une tres longue échéance et a un coupon très bas, mettons 5% et moins sur 20 ans. Quel serait l’effet a long terme sur la dette contractee si les taux d’interets demeuraient bas, disons proche de ZIRP pendant toute cette durée.

    • Ok, c’est maintenant 1 1/2 à 1/2 en faveur de ma théorie.

      Laurent

      Je renchéri. Les données qui ont le plus d’impact dans le calculateur sont évidemment le taux d’augmentation de valeur de l’immeuble. Et le taux de rendement alternatif. Dans ce dernier cas, le fait que le calculateur de l’Autorité des marchés financiers ne tient pas compte de l’impôt a un effet tout simplement magique sur le calcul du point de croisement…..

      Facile de parler de la magie de l’intérêt composé quant on oublie l’impôt.

    • J’imagine que ça aussi c’tune mauvaise nouvelle !

      http://affaires.lapresse.ca/economie/quebec/201307/17/01-4671462-montreal-premier-de-classe-pour-les-etudiants-etrangers.php

    • @laurentkar +NicMef

      De mémoire (mes cours de finance sont loin et je ne suis pas dans les obligations), on parle de Durée (terme français), soit l’effet d’une variation de pourcentage sur le prix d’une obligation.

    • @tisafo

      Facile de dire que quelqu’un n’a simplement pas raison.

      À vous entendre, vous devez être un étudiant qui est bien ancré dans la théorie.

      Tout est interrelié c’est sûr, mais il existe des fondamentaux. L’emploi est fondamental et pas le prix de l’immobilier.

      Le marché immobilier varie simplement en fonction de l’économie qui elle dépend beaucoup de l’emploi.

      Dans la vie de tous les jours, la réalité reste qu’il faut un emploi pour se payer une hypothèque. Si le prix des maisons baisse et que je garde ma job, on s’en fout. Mais si je perds ma job il y a de bonnes chances que je doive vendre ma maison si je suis accoté et que je me trouve pas une job rapido.

    • @jonathangregoire Alrrc et -alexandre- laurentkar

      OK que les hotels ne sont pas occupées à 100%.
      Taux d’occupation moyen des hotels dans le grand montréal en 2013 est d’environ 70% et le prix moyen est 140$.
      Sources ( http://tourismexpress.com/nouvelles/montreal-taux-d-occupation-de-84-77-en-aout-2013
      http://pierre-bellerose.tourisme-montreal.org/2011/01/bilan-de-lannee-touristique-2010-a-montreal-une-annee-exceptionnelle/)

      Revenu moyen annuel de l’hotel de 100 chambre occupé à 70% : 70×140*365 = 3.6M

      Budget étudiant étranger environ 15K de frais de subsistance + 10K Frais de scolarité (http://www.etudier.uqam.ca/etudiants-etrangers/cout)

      Revenu de la résidence étudiante de 100 chambres (soyons généreux et donnons lui un taux d’occupation de 100%) : 100*25K = 2.5M

      Entre autres les frais de subsistance et de loisir des trouristes ont été ignorés dans le calcul. Où est la fantaisie dans mes hypothèses? Un peu de sérieux SVP.

    • @dandumais
      Non justement.
      Je ne tire aucune conclusion; relisez mes messages – je dis justement que je ne crois pas qu’il y ait une croissance du nombre d’étudiants significative et que c’est de la compétition sur le marché des appartements. J’ai même utilisé le mot “guess” comme dans “je vous donne mon opinion mais je suis prêt à être contredit parce que je ne veux pas faire une recherche approfondie sur un sujet qui ne m’intéresse pas particulièrement”.

      Je remets en question ses conclusions hâtives surtout compte tenu des rapports sur le taux d’occupation qui n’indiquent en rien une baisse notable, au contraire, et que ses prémisses ne tiennent pas debout.

    • @NicMef
      Il parle de la sensibilité de la valeur de l’obligation ou hypothèque si on veut (et de sa weighted average maturity).
      Celle-ci est toujours plus forte lorsque la maturité est longue, et le taux est faible – le pire étant les balloon bonds (dans le marché immobilier) ou les zero coupon (pour les obligations).

      Autrement dit, il dit que l’affirmation de Garth et taxman selon laquelle il n y a jamais de break even point est hautement improbable étant donné la sensibilité de la variation des données.
      Personnellement, je trouve que c’est encore trop poli ce qui est tout à son honneur.

    • NiCMef

      J’essaye de deviner où vous voulez m’amener, mais je ne vois pas. Tant pis, je me lance dans votre dialogue socratique.

      Si on a une attente qu’à long terme, le taux à court terme restera proche de zéro, l’ensemble des taux à plus long terme convergeront vers zéro. Avec un petit coupon, la valeur (coût de rachat) de l’obligation augmentera rapidement si l’attente d’une longue période de ZIRP est apparue après que l’obligation ait été contractée.

    • Merci GG. Vous avez raison en ce qui concernent la différence.

      Mais la hausse de taxes municipales (pas le taux, mais le montant de taxes) est plus marqué pour les gens qui achètent ou ont acheté récemment. D’où le fait que deux propriétaires de maison sur la même rue ne payent pas le même montant de taxes… s’il y a un qui a acheté il y a 20 ans et l’autre a acheté récemment. Ce n’est pas logique et c’est une surcharge à ne pas négliger.
      En passant, il y a des propriétés à vendre à moindre prix que l’évaluation municipale. Ce que je trouve bien et nécessaire.

    • Faux Garth

      Je vois votre point. C’est exact qu’à 4200$/mois (à 140 la nuit) pour une chambre d’hôtel contre 1000$/mois pour une résidence, même une occupation deux fois plus grande ne peut compenser.

      Mais alors, qu’est-ce qui motive les gens de Delta à vendre? S’ils ont des taux d’occupation si élevés et des revenus si grands, on ne s’attendrait pas à ce que des gens d’affaires rachètent et louent à rabais. Ce sont tous des affairistes aguerris. Il y a anguille sous roche.

      Des hypothèses:
      1) Les coûts sont très élevés dans l’hôtellerie par rapport aux résidences.
      2) L’émergence des airbnb, dont les coûts sont moins élevés, notamment vu la réglementation moindre et l’absence de syndicats.
      3) Il y a peut-être des taux d’actualisation différents utilisés en hôtellerie et dans les résidences étudiantes.
      4) Désuétude des hôtels, qui demanderaient beaucoup de rénovations pour conserver les revenus actuels.

      Un commentaire: c’est dont ben cher, une chambre d’hôtel à Montréal! Ça me coûtait moins cher au Japon.

    • exangue

      Non. Peu importe la date d’achat, les propriétés sont ré-évaluées à tous les 3 ans, et deux propriétés similaires vont être évaluées au même montant. Si une propriété a fait l’objet de rénovaitons et que l’évaluatuer est passé, elle sera réévaluée individuellement sur la base de la valeur post-réno.

      Mais la date d’achat n’a, en soi, pas d’impact sur le montant de taxe.

      OUi, il y a des propriétés qui vont se vendre sous l’évaluation, notamment celles qui n’ont pas été entretenues de facon normale.

    • Je suis allé verifier sur le site de l’OQLF. ”Duration” est acceptée ou acceptable. En passant, rassurez-vous j’ai ZIRP malice en moi. Je cherche à comprendre. Je ne vous tends pas une embuscade. En effet, comme une espèce de vega, j’imagine. Bref, ce que vous dites, donnez-moi un peu de lest, c’est que pour celui qui a contracté la dette, la valeur réelle, ou absolue de ladite dette augmente considérablement si le ZIRP est maintenu jusqu’à l’échéance. Suis-je proche !?
      NM

    • Désinflation importante au Québec. Risques de déflation en C-B.

      Ontario sous 2%, Alberta à 2.1%. 1.2% pour l’ensemble du Canada.

      Il me semble que la BoC pourrait faire plus. Ses taux ne sont même pas à zéro.

      http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201401/24/01-4731973-linflation-en-hausse-au-canada.php

    • @laurentkar
      Toutes vos hypothèses sont plausibles. Les gens de Delta peuvent juste avoir besoin de Cash-out et réorienter leur bussiness. C’est mieux de cash out lorsque les taux sont bas.

    • Garth, vous presumez que si les 100 chambres d’hotel sont transformées en residence etudiantes, ca va reduire le nombre de touristes a montreal… les touristes vont juste allez dans un autre hotel. Cet autre hotel va peu être passer de 67% d’occupation a 70%, et il va etre content. Vous oubliez dans votre calcul les frais supplementaire a tenir un hotel (entretient menager, sécurité, reception, management, portier, publicité, mise a jour de la decoration etc.) Ca coute combien tout ca?

      Vois avez une drole de facon de calculer. Quand vous essayer de montrer que louer est mieux qu’acheter vous mettez tout les frais du proprio mais vous oubliez systématiquement de calculer que le locataire doit payer un loyer. Sans parler que jamais vous mentionnez qu’apres 25 ans lelocataire doit continuer de payer un loyer contrairement au proprio. vous comparez hotel et residence etudiante sans tenir compte des cout de gestion qui sont pas du tout comparable. Bref je vous engagerait pas comme comptable ou conseiller financier

    • Pauvre pays ou pays pauvre?

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201401/24/01-4732107-hausses-des-loyers-la-regie-du-logement-devoile-ses-estimations.php

    • @jonathangregoire
      “Garth, vous presumez que si les 100 chambres d’hotel sont transformées en residence etudiantes, ca va reduire le nombre de touristes a montreal…”
      Je n’ai pas présumé cela. Tout ce que j’essaie de dire c’est que pour Montréal, la transformation de l’hotel en résidence étudiante est pas nécessairement positive. laurentkar a bien compris

    • @jonathangregoire
      “Quand vous essayer de montrer que louer est mieux qu’acheter vous mettez tout les frais du proprio mais vous oubliez systématiquement de calculer que le locataire doit payer un loyer. Sans parler que jamais vous mentionnez qu’apres 25 ans le locataire doit continuer de payer un loyer contrairement au proprio. …”

      Indiquez moi le post où j’ai fait des calculs ignorant le loyer payé par le locataire? Si vous voulez une discussion sérieuse, soyez sérieux. Si vous voulez étalez vos émotions, ca ne m’intéresse pas.

    • @Alexandre
      « Le problème est que vos hypothèses sont fantaisistes, un peu comme votre super prévision que l’immobilier va stagner sur 30 ans pendant que la bourse va allègrement faire du 7% annuel. »

      J’ai dit 7% dans un portfolio diversifié. Cela inclue une diversification géographique, auquel cas l’immobilier Canadien peut s’effondrer sans que votre rendement soit affecté. C’est quoi l’effet du crash immobilier US sur le rendement composé du S&P ? du world index?

      Par ailleurs j’ai pas dit que « l’immobilier va stagner sur 30 ans ». Je pense qu’il va baisser de 30-40% environ et ne retrouverait les sommets récents pas avant 30 ans. Je ne prétendrai jamais que cette prédiction est meilleure qu’un autre, mais c’est ce que je crois.

      En passant pouvez vous rappeler vos prédictions et nous expliquer en quoi elles ne sont pas fantaisistes ?

    • NiCMef
      “Bref, ce que vous dites, donnez-moi un peu de lest, c’est que pour celui qui a contracté la dette, la valeur réelle, ou absolue de ladite dette augmente considérablement si le ZIRP est maintenu jusqu’à l’échéance. Suis-je proche !?”

      Alexandre a bien vu. Dans un contexte de bas taux, les résultats sont plus sensibles aux variations des hypothèses de départ.

      Passer de 10% à 9.9% de taux d’escompte a moins d’impact sur la valeur de l’actif que de passer de 1% à 0.9%. Essayez avec une perpétuité de 1$. Elle gagne 0.10$ dans le premier cas et 11.11$ dans le second cas. Le même principe s’applique à des obligations à terme fini.

      En première approximation, les taux à long terme sont déterminés par la trajectoire attendues des taux à court terme. L’effet d’une ZIRP prolongée est de changer les taux d’escompte. Plus précisément, les attentes de ZIRP futurs ont un impact sur les taux d’escompte. Si on apprend que la ZIRP sera plus courte que prévue, les taux d’escompte augmenteront. Si on apprend par surprise que la ZIRP sera plus longue, les taux d’escompte diminueront.

      La valeur des actifs financiers varieront en fonction de ce taux d’escompte.

    • Oui garth vous presumez ca. Vous comparez l’afflux d’argent d’etudiants etranger par rapport au touristes dans un meme hotel en affirmant de facon boiteuse que ca rapporte a peu pres 1 millions de plus (sans tenir compte des frais de gestions).

      Je vous fait juste remarquer que le nombre de touriste ne changera pas a.cause de ca. Donc le 3.6 millions fictif serait redistribué dans les autres hotel ce qui est bin pour eux tout en offrant plus d’offre de residence etudiantes ce qui rapporte aussi. Win win contrairement a vos pretentions

    • Humm …….Garth je trouve que vous ramollissez un peu avec maintenant 30-40% de baisse. C’était supposé être pire que le Japon( -37%) il y environ un an. Vous avez même ajouté à quelques reprises que peut être votre scénario n’était pas assez bearish. Depuis 1 an le marché a monté légèrement dans le Grand Montréal(HPI MLS +2.25%). Me serais attendu à ce que vous upgradiez votre prédiction en date d’aujourd’hui à – 40% minimum.

    • laurentkar & alexandre
      Très intéressant tout ce que vous dites mais un peu trop académique pour moi ! En fait, ce que je cherchais à comprendre, ce ne sont pas les anticipations, quoiqu’elles soient extrêmement importantes. Puisque essentiellement c’est exactement ce que la FED fait depuis toujours, gérer les anticipations, gérer la courbe. D’ailleurs je disais sur un autre post que nous sommes rendus au 10eme ou 11eme rallye d’importance dans les taux depuis 1998. Sans ces rallye la FED ne pourrait jamais maintenir un certain contrôle sur la courbe et un minimum de marge de manœuvre, ou si vous préférez, une distance de confort entre les taux actuels et la frontière zéro, à moins bien sur de virer dans le négatif. J’essayais de comprendre le problème à l’envers. Au lieu de voir l’impact sur les actifs financiers, je voulais voir l’impact sur les passifs financiers. Est-ce possible !? En somme, quel serait l’impact sur l’émetteur de la dette (passif) et non pas le détenteur de la dette (actif).

    • Garth: “Indiquez moi le post où j’ai fait des calculs ignorant le loyer payé par le locataire? Si vous voulez une discussion sérieuse, soyez sérieux. Si vous voulez étalez vos émotions, ca ne m’intéresse pas.”

      Hier, post du 23 janvier 12h26

      Vous ne tenez pas compte du l’augmentation du loyer du locataire. Un logement qui se loue 1300$ en 2014 va se louer combien en 2039? Surement pas 1300. Le prix des loyer a augmenté de 44% dans les 13 dernieres années. Donc on peu facilement pretendre que ca va doubler dans les 25 prochaine année, donc le locataire qui debourse 1300$/mois va payer 2600$/mois en 2039. Il va donc payer en moyenne 1950$/mois sur 25 ans. Le proprio va payer 1300$ pendant 25 ans. Donc le locataire va payer en moyenne 650$/mois de plus que le proprio sur 25 ans. Dans 25 ans le proprio va payer zero hypotheque (juste taxes entretient etc.) Et le locataire va avoir un loyer de 2600$ qui va continuer a augmenter a chaque année.

      Dans 25 ans ca va deja faire un bon bout que le proprio va payer moins que le locataire mensuellement. Donc il va pouvoir en placer plus que le locataire. Et quand il va avoir fini de payer il va en mettre enormement plus que le locataire. En plus d’avoir un maison qui aura augmenter beaucoup beaucoup.

      Sans rancune

    • @jonathan

      Vous avez tout à fait raison mais Garth veut tellement que ce soit une mauvaise nouvelle. Ce sont des hotels un peu moins à la mode dont il faudrait faire de grosses rénos pour compétitionner avec les grands joueurs à Mtl. On préfère donc se positionner dans un autre marché en pleine croissance(on prévoit que le nombre d’étudiants étrangers va doubler dans le monde d’ici 2020). Selon la revue ‘the économist’ (lien plus haut) Montréal est très bien positionné pour s’imposer dans ce marché et attire déjà sont lot d’étudiants année après année.

    • GarthTurner

      Vous avez raison, les baisses de valeur immobilières entrainent les baisses d’emploi, surtout dans les secteurs des dépenses discrétionnaires.

      Raison : Au cours d’une période où les valeurs immobilières augmentent, plusieurs se servent de leur hypothèque comme d’un guichet automatique pour consommer, ce qui augmente l’activité économique et crée des emplois. Évidemment, lorsque les valeurs immobilières diminuent, c’est l’effet inverse, ce qui entraîne une diminution de l’activité économique et des pertes d’emplois.

      « Outre les bas taux d’intérêt, la hausse des prix du logement et les extractions de liquidité sur la valeur nette des maisons ont joué un rôle dans la croissance du crédit ces dernières années, ce qui a contribué à faire augmenter les dépenses des ménages. À quoi cela est-il attribuable? À ce qu’on appelle l’effet d’accélérateur financier, qui constitue la principale voie par laquelle la hausse des prix du logement peut faire grimper les dépenses des ménages. Lorsque la valeur d’une maison augmente, le propriétaire peut contracter un emprunt sur la valeur nette accrue de sa propriété, au moyen d’une ligne de crédit garantie par l’avoir propre foncier ou d’un prêt sur la valeur nette de la maison, ou tout simplement augmenter la taille de son prêt hypothécaire (ce qu’il peut faire au moment du renouvellement, sous réserve d’une valeur nette suffisante). Les fonds peuvent servir à financer des rénovations ou l’achat d’une deuxième maison ou d’autres biens et services. De telles dépenses peuvent entraîner une accélération de la progression des prix du logement et, par conséquent, des valeurs des garanties, ce qui permet d’emprunter davantage, d’où une progression des dépenses des ménages. Naturellement, cet effet d’accélérateur peut aussi fonctionner à l’inverse : un recul des prix des maisons tend à amoindrir la capacité d’emprunt des ménages et à accentuer la baisse des dépenses.

      Des recherches réalisées à la Banque du Canada et ailleurs donnent à penser que l’effet d’accélérateur financier a une incidence économique significative1. Cette conclusion concorde également avec les résultats fournis par un modèle de forme réduite indiquant une corrélation entre les dépenses de consommation et la richesse immobilière2. »

      http://www.banqueducanada.ca/2011/01/publication/discours/situation-financiere-menages-et-la-croissance-economique/

      Il ne faut pas oublier que la consommation constitue plus de 60% de notre économie…

    • Tax, vous me décevez.

      Lorsque nous avons a fait l’exercice, vous saviez que j’allais utiliser mon chiffrier, et c’est vous qui avez décidé de la totlaité des paramètres a utiliser.

      J’ai pris le temps de tweaker mon chiffrier, de facon a meme tenir compte que le locataire investirait dans son REER le retour d’impôt généré par sa contribution REER (completement improbable dans la vrai vie, mais bon), de facon a maximiser la situation du locataire.

      J’ai plogué vos chiffres, et vous ai donné le résultat.

      Que vous n’avez pas aimé. Vous etes alors essentiellement disparu.

      Et la, vous remettez en question la méthodologie, qui faisait partie des prémisses de base de l’exercice.

      Vous n’etes peut etre pas de mauvaise foi, mais peut-etre un peu mauvais perdant, hein?

      Ca m’apprendra a débattre avec un litigator.

    • Laurent et Alexandre.

      C’est très intéressant de vous lire, j’apprends des choses.

      Merci de prendre le temps, c’est généreux de votre part.

    • Curieux a voté.

      C’est maintenant l’égalité 1 1/2 à 1 1/2.

    • @Guygadbois
      “Les théories respectives du soussigné et de faux Garth se résument assez facilement.
      Je pense que les pertes d’emploi entraînent les baisses des prix de l’immobilier.
      Faux Garth pense que les baisse de valeur immobilières entrainent les baisses d’emploi. ”

      Désolé mais il me semble que Robert Shiller qu’on ne présente plus pense comme moi (http://pragcap.com/robert-shiller-explains-the-financial-crisis-in-one-paragraph). En plus c’est bel et bien la chutte de l’immobilier qui a déclenché la crise financière de 2008.

      C’est pas grave si vous ne comprenez pas comment cela est possible. Shiller lui même reconnait que c’est pas évident à saisir.

      Robert Shiller Explains the Financial Crisis in One Paragraph:
      ” .. A great example is the financial crisis that began in 2007. The way it began is home prices started falling rapidly. Many people had committed themselves to mortgages and now the debt was worth more then the house was worth,they can’t come up with the money to payoff the mortgage and so it kind of lead to a world financial crisis. So why did that happen? Conventional economics theory can’t seem to get at the answer, …”

    • Ce qui est drôle, c’est qu’en ne me donnant pas raison (c,est viscéral pour lui, il ne pourrait jamais faire cela), Curieux prend position que les baisses d’emplois n’entrainent pas de réduction de valeurs immobilières.

      Selon lui, le contraire est plus likely: avec des taux stables, avec un marché de l’emploi stable, l’immobilier va se mettre à baisser tout seul (plutot que simplement stagner), et entraîner des pertes d’emploi.

      Voyons, messieurs dames.

      Il est infiniment plus logique d’affirmer qu’une baisse du nombre d’emploi va entraîner une baisse des valeurs immobilières, non?

    • @Guygadbois et arnolde

      Crash immobilier d’abord, pertes d’emplois ensuite.

      “It is widely agreed that a series of collapsing housing market bubbles triggered the global financial crisis of 2008-2009, along with the severe recession that followed.” (http://www.theguardian.com/business/2013/dec/02/housing-bubble-bust-recession).

      “Ultimately, if Canada’s housing starts were to drop to 150,000 (they were close to 180,000 in January of this year, down from 250,000 in 2012), it could mean up to 250,000 job losses in the housing industry, Rabidoux said.” (http://www.huffingtonpost.ca/2013/04/20/canada-housing-crash-economy-ben-rabidoux_n_3123312.html).

    • Garth 15:43, Jonathan 17:10.

      Priceless. Presque comme dans le bon vieux temps ou Garth débattait avec moi du taux d’inclusion des dividendes….

      Vous nous avez a plusieurs fois affirmé que vous disposiezx de peu de temps pour poster Garth. Ca parait. Souvent.

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201401/24/01-4732107-hausses-des-loyers-la-regie-du-logement-devoile-ses-estimations.php

      On se fait un petit party de démunis à soère les boys? Contents d’avoir le gouvernemaman pour vous protéger?

    • Garth

      La question c’est qu’est-ce qui a causé le crash immobilier? L’autre trigger: les hausses de taux…

      Sans joke, vous pensez qu’avec des taux constants, et un marché de l’emploi constant, l’immobilier se met a tanker comme ca été le cas en 2006? Vous voulez rire ou quoi?

    • Ce n,est pas que je veuille faire votre éducation Garth. C’est plutot que je veuille éviter que d’autres pensent que vous avez raison:

      http://www.prnewswire.com/news-releases/more-than-12-million-foreclosures-reported-in-2006-according-to-realtytractm-us-foreclosure-market-report-53758717.html

      http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=13107813

      Allez, dites-moi pourquoi il y a des foreclosures? Les gens “oublient” de faire leurs paiements et laissent la banque saisir ? Ou les gens ne sont plus capables de les faire, parce qu’ils ont perdu leur job, ou que leurs paiements hypothécaires leur ont explosé dans la face en raison du reset automatique du options ARM?

    • Vous savez, je sais que j’ai l’air de toujours m’amuser ici, mais je vous assure qu’en ce moment, je suis un peu déprimé/exaspéré de ma discussion avec Garth. C’est tellement élémentaire comme trucs, ca va tellement de soi, c’est tellement démontré et documenté, je ne peux pas croire que je me sente obligé d’expliquer quelque chose d’aussi fondamental.

      Garth: ca prend un trigger pour causer un crash immobilier résidentiel. Et il n’y a pas 56 triggers possible. Ca se résume a cela.

      S’il y a quelqu’un d’intelligent dans la salle qui se sent l’ame du pelerin, allez-y, svp….

    • ”Il est infiniment plus logique d’affirmer qu’une baisse du nombre d’emploi va entraîner une baisse des valeurs immobilières, non?”
      C’est une évidence puisque à ce moment là le taux de défaut suit implacablement. De même, moins d’emplois = moins d’acheteurs potentiels donc pression à la baisse sur les prix. C’est lorsque le milieu financier s’est rendu compte qu’aux USA ont avaient prêter à plein de gens qui n’avaient pas les moyens d’acheter que l’immo s’est mis a chuter. Les défauts ce sont alors mis à pulluler puis boule de neige, chute de la demande de maisons, chute d’emplois, chute de consommation etc. Est-ce que le Canada est dans la même situation ? Non, sauf qu’il faut effectivement surveiller l’endettement et le trigger d’un baisse sera et on ne le répétera pas 10 fois 1) Hausse des taux 2) Pertes d’emplois surtout si on entre en récession.

      @Curieux

      Oui l’effet multiplicateur a un effet sur la consommation et l’économie, c’est aussi ce qui a aider à créer la bulle aux USA. Ça représente quoi au Canada en chiffres la somme que les gens ont emprunté sur leurs maisons ? Et en moyenne combien d’équité ont les canadiens qui ont emprunté ? Je connais la réponse mais je vous laisse chercher.

    • En fait aux USA il y a eu un double wammy : 1) On prêtait à plein de gens qui n’avaient pas vraiment les moyens 2) Hausse du taux d’escompte de 300 points de base au milieu des années 2000 afin de juguler l’inflation.

    • Garth a un redeeming factor dans tout cela: il n’a jamais été proprio. Il ne sait pas a quel point c’est émotif, pour l’etre humain, d’etre en mesure de s’acheter un petit bout de terrain, et un chez-soi.

      Il traite cela comme n’importe quel autre placement: on pense que ca monte, on achète. On pense que cela va baisser, on vend. Or, ce n’est pas le cas, du tout du tout du tout. C’est hautement émotif (et par conséquent parfois irrationnel), une maison.

      Garth, quand on a habité longtemps dans sa maison, et qu’on la vend, meme pour quelque chose de mieux, il y a bien des gens qui pleurent (dont moi). Parce qu’on est profondément attaché à sa maison, infiniment plus qu’a un appart, il n’y a aucune comparaison.

      Alors quand les gens décident de vendre leur maison, ils ont en général une maudite bonne raison. Qui peut être qu’ils sont pognés pour vendre, pour quelque raison que ce soit, ou encore qu’ils veulent améliorer leur qualité de vie. Personne ne vend sa maison “pour le fun de vendre”.

      Alors croyez-moi, les gens font tout, tout, tout, pour éviter de perdre leur maison. Ils vont manger du baloney 3 repas par jour, 7 jours sur 7 pendnat le plus longtemps possible avant de perdre leur maison.

      Alors quand les gens se font forecloser, c’est qu’ils n’ont vraiment, vraiment pas le choix. Dans le sens qu’ils ne sont tout simplement plus en mesure de la conserver. Ce qui veut dire plus en mesure d’effectuer les paiements nécessaires pour la conserver.

      C’est donc que leur revenu a baissé substantiellement, ou que le paiement hypothécaire a augmenté substantiellement. Il n,y a pas vraiment d’autres raison de se laisser saisir un bien auquel on est si émotivement attaché.

      Il n’y a pas grand monde qui vend sa maison tout simplement parce qu’il pense qu’elle va perdre de la valeur. C’est bien trop émotif pour cela.

      Ca prend un trigger pour cause un crash immobilier résidentiel.

    • lol leguet

      Je n’enregistre pas votre post comme un vote en faveur de ma théorie. Pas assez “affirmatif”

      Dan, care to chip in?

    • Geez, je pensais faire une blague lorsque je parlais du party de démunis. Faut croire que je me trompais: sont tous partis.

    • Pourquoi ne pas y loger des sans abris?
      Et des HLM,jamais entendu parler de faillite ou non rentabilité.

    • GG

      Effectivement, la hausse des taux a été l’élément déclencheur de l’effondrement du marché immobilier américain. Et la hausse des taux est largement redevable à la hausse des prix des matières première, le pétrole en premier lieu, qui ont lancé des signaux d’inflation (et donc de surchauffe) aux yeux de la Fed.

      Par la suite, il semble que les indicateurs de la Fed ait été problématiques en 2008, ne décelant pas que l’économie était en train d’imploser. C’est ce qui explique que le taux directeur ait été laissé inchangé pendant une longue période, alors que, rétrospectivement, les données montrent qu’elle aurait abaisser les taux bien plus rapidement. Ce manque d’initiative a permis à la crise immobilière/financière de faire boule de neige et de causer bien des dommages.

    • @Garth, Faux ou Vrai (très compliqué cette dynamique avec les vrais et faux en passant)

      La crise financière américaine date de plus de 8 ans maintenant. Le monde a énormément changé depuis. De plus, ce que Freddy Mac et Fanny May faisait n’a rien à voir avec ce que la SCHL fait. La loi fiscal américaine n’a rien à voir avec la lois fiscale canandienne et finalement, les contrats hypothécaires amércains n’ont rien à voir avec les contrat hypothécaire canadien. Étant donné que ça fait 8 ans, que les banques centrales et gouvernements ont appris de la dernière crises et que le climat n’est pas le même qu’aux États-Unis, serait-il possible que nous ne puissions comparer les deux?

    • Les données de décembre sont sorties.

      http://credit.bankofcanada.ca/householdcredit

    • Effectivement,énormément,extrêmement,finalement,absolument totalement.!

    • Transformer tout ça en logements abordables pour ceux qui travaillent dans les services aux riches au salaire minimum ainsi que tous ces bénévoles archi utiles dans une société où il y a de plus en plus de pauvres gens.

    • guygadbois

      Très intéressant. Quelques commentaires:

      1) C’est impressionnant à quel point l’endettement a ralenti, malgré une baisse significative des taux. Même que le ralentissement correspond au moment où la BoC a rapidement diminué son taux directeur.
      2) Le taux de croissance de l’endettement des consommateurs actuel est du même ordre que le taux de croissance nominale de l’économie depuis 2008 (i.e. 4%). Il est donc faux d’affirmer que nous sommes présentement dans une économie qui carbure à l’endettement des individus.
      3) Malgré l’emploi qui s’est significativement amélioré depuis 2008, les individus ont continué de ralentir leur endettement. Il y a eu un changement important des attentes des individus.

      En regardant sur le site de la BoC, je suis tombé sur ceci:
      http://www.bankofcanada.ca/rates/indicators/capacity-and-inflation-pressures/

      Presque tous les indicateurs indiquent que l’économie canadienne ne produit pas à pleine capacité. Je crois que la BoC devrait assouplir sa politique. Cependant, elle se placerait au plancher zéro. Idéalement, elle devrait cesser de fixer les taux à court terme et se servir d’instruments différents. Viser un taux de change, par exemple, suivant l’exemple suisse (ma préférence: viser les attentes de croissance nominale en passant par l’achat et la vente d’un nouveau type d’obligations gouvernementales basées sur la croissance nominale).

      Aussi, la Fed donne une statistique encore plus pertinente pour comprendre la situation des ménages. Il s’agit du “debt service ratio”.
      http://www.federalreserve.gov/releases/housedebt/
      En ce moment, ce ratio est au plus bas niveau depuis que cette statistique est compilée.

    • Guillaume Td & léguet
      Il est vrai que c’est un peu hasardeux de comparer le marché hypothécaire américain à celui du Canada. Toutefois, je peux vous assurer que le FED n’a pas monté les taux parce qu’elle avait peur d’une surchauffe ou par peur d’engouement inflationniste. Je ne peux pas lire dans les pensées de Monsieur Greenspan à l’époque, en plus, ses témoignages récents se limitent à une auto-disculpation. Il n’y avait pas d’inflation, à moins que vous ne qualifiiez 3 à 4% d’inflation comme un niveau inquiétant. Avouez que la FED les prendraient bien ces niveaux actuellement. En 1998, lorsque le WTI était à 13.00 avec le CPI à 1,6%, si je vous avais déclaré que dix ans plus tard, le baril toucherait presque 150.00 mais que le CPI serait de 0,1, vous m’auriez pris pour un débile. Pour ce qui est de l’hésitation de la FED dans la débâcle immobilière, primo, je ne cherche pas à les blanchir, mais mettons que la chute de Lehman était un point de non-retour, la méfiance, le doute et la peur s’est installée, des risques insoupçonnés, des risques qui n’avaient jamais été entrevus font soudainement apparition. C’était une crise de solvabilité, digne des runs bancaires du XIX siècle. Je me répète encore, je vous repose la question une fois de plus, en 1998, le CRB était aux alentours de 200, il est présentement aux alentours de 710, je vous laisse le soin de calculer la croissance annuelle, ou se trouverait le CPI actuellement si le CRB était encore à 300 mettons !?
      nm

    • Autrefois une maison servait à loger des personnes mais aujourd’hui ça sert à faire faire du cash à des business men.

    • NiCMef

      1) Ce n’était pas Greenspan. C’était Bernanke.

      2) “Il n’y avait pas d’inflation, à moins que vous ne qualifiiez 3 à 4% d’inflation comme un niveau inquiétant. Avouez que la FED les prendraient bien ces niveaux actuellement.”

      Non. C’est justement ça le problème. 3-4% est perçu comme inquiétant par la Fed. Si l’inflation était à 3.5%, elle resserrait tout de suite sa politique. C’est pourquoi les injections actuelles n’ont qu’un petit effet. Le marché s’attend à ce que la Fed neutralise tout au premier signe d’inflation. Si la Fed voulait de l’inflation, elle trouverait le moyen d’en créer. Si l’inflation tombe sous la cible année après année, ça veut dire que la Fed accepte tacitement la situation.

      3) ” le baril toucherait presque 150.00 mais que le CPI serait de 0,1″
      Hein? En juin 2008, le baril a dépassé 140$. Le CPI de juin 2008 était 5.6% plus élevé qu’en juin 2007.

      4) Le marché immobilier américain a connu un sommet en janvier 2006. L’emploi a continué bon train jusqu’en janvier 2007. Il a fait du surplace tout le long de 2007 et commencé à plonger à partir de janvier 2008. Malgré l’emploi stagnant, la Fed a conservé son taux directeur à plus de 5% jusqu’en septembre. Et alors que l’emploi mangeait une volée historique, la Fed a gardé son taux inchangé à 2% de mai à septembre 2008. Ils se sont laissés berner par les prix du pétrole. Pourtant, ils sont supposés suivre le core-CPI, qui était en-dessous de 2.5% tout le long de 2008. Les faucons ont le dessus. Il a fallu que les banques se mettent à faire faillites pour qu’ils se mobilisent.

    • oups

      “la Fed a conservé son taux directeur à plus de 5% jusqu’en septembre”

      Pour le taux directeur à 5%, il s’agit de juillet 2006 à septembre 2007.

      “Les faucons ont le dessus.” J’aurais du écrire que les faucons ont eu le dessus. Il sont toujours très influents, d’ailleurs.

    • M. Ménard

      “Autrefois une maison servait à loger des personnes mais aujourd’hui ça sert à faire faire du cash à des business men.”

      Ah oui? La maison Leber-Lemoyne a été construite en 1669 par Jacques Le Ber et Charles Le Moyne pour loger leurs employés et faciliter la traite des fourrures. Jusqu’où faut-il remonter?

    • Doux doux, Gilles.

    • ”Toutefois, je peux vous assurer que le FED n’a pas monté les taux parce qu’elle avait peur d’une surchauffe ou par peur d’engouement inflationniste.”

      Au lendemain de la crise des technos en 2000-2001, la FED a diminué drastiquement son taux d’escompte(de 6% à 2 % en moins d’un an). Par la suite, elle a donnée un autre coup de barre avec une baisse à 1%(en 2003 et cela a durée 1 an). On a donc maintenu les taux sous l’inflation, donc dans le territoire de taux réels négatifs durant toute cette période. L’inflation continuait d’augmenter et les bulles se former(immo), la FED a donc simplement décidé qu’il fallait revenir à une politique monétaire plus neutre au risque de voir l’inflation et la bulle immo continuer à enfler dû à ce laxisme monétaire. L’inflation durant cette période était bel et bien au dessus du range que la FED trouvait acceptable.

    • ”Doux doux, Gilles.”

      Haha

      Notre ti-gilles national…

    • @Laurent

      Greenspan a terminé son mandat en FEV 2006. Donc c’est durant son règne que la majeure partie de la remontée du taux d’escompte a eu lieu.

    • leguet

      “donc dans le territoire de taux réels négatifs durant toute cette période [...] la FED a donc simplement décidé qu’il fallait revenir à une politique monétaire plus neutre au risque de voir l’inflation et la bulle immo continuer à enfler dû à ce laxisme monétaire.”

      Le taux réel n’est pas un bon indicateur pour déterminer si une politique est laxiste, neutre ou restrictive.

      Prenez 1978. Le taux directeur réel est resté positif. Selon votre critère, il s’agit d’une politique soit neutre, soit restrictive. Pourtant, il crève les yeux que la politique monétaire de 1978 était trop restrictive.

      Je donne 1978 en exemple, mais ça se généralise à d’autres périodes. Je me répète, le taux d’intérêt réel n’est pas un bon indicateur du degré de relâchement ou de resserrement monétaire. C’était l’un des constats majeurs de Friedman. Je crois que c’est un élément qui explique les divergences entre nos analyses.

      L’inflation est un meilleur indicateur. La “core” inflation est un meilleur indicateur. À mon avis, la croissance nominale l’est encore davantage.

      Aussi, au sujet des “bulles”, j’ai une question pour vous. Si elles sont si importantes, comment expliquer que la chute boursière de 1987 a eu si peu d’impacts sur l’économie américaine?

    • leguet

      “Greenspan a terminé son mandat en FEV 2006. Donc c’est durant son règne que la majeure partie de la remontée du taux d’escompte a eu lieu.”

      En effet, vous avez raison. Remarquez, comme j’expliquais, l’économie a bien été tout le long de 2006. C’est en 2007 et 2008 que la Fed a hésité à agir à cause du CPI dopé par les prix du pétrole. Sous Bernanke.

      Mais pour le prix des maisons, c’est effectivement sous la gouverne de Greenspan que le sommet a été atteint. Par contre, c’est en 2007-2008 que l’hécatombe du marché immobilier a eu lieu, quand le chômage s’est pointé le nez.

    • ouch!

      J’ai écrit “Pourtant, il crève les yeux que la politique monétaire de 1978 était trop restrictive.”

      Ouf, j’aurais du écrire,” Pourtant, il crève les yeux que la politique monétaire de 1978 était trop LAXISTE.”

    • Je parle de toute la periode qui a mené jusqu’à Bernanke, je crois penser savoir que ce n’était pas Bernanke ! LoL !! Mais en Décembre il était de koi !? Je parle de gérer les anticipations. Je pense que la FED a agit en voulant envoyer un message qu’elle avait peur de l’inflation, en pleine connaissance de cause d’une déflation structurelle.
      nm

    • @laurent

      Me semble que c’est simple : taux réel négatif = taux sous l’inflation donc politique monétaire accommodante.

    • leguet

      Affirmez-vous que les politiques monétaires avec taux d’intérêt réels de 2-3% des années 70 n’étaient pas laxiste? Sinon, comment déterminez-vous qu’une politique est trop restrictive? En 1958, les taux réels sont passés sous zéro et l’inflation est restée en bas de 1%. C’est laxiste?

      Selon votre critère (le taux d’intérêt réel), les années 90 étaient plus laxistes que les années 70. Vraiment?

      Le taux d’intérêt est secondaire. La Fed le fixe parce que c’est généralement une façon efficace d’injecter des liquidités dans le marché. Du moins quand nous ne sommes pas proche du plancher zéro. S’il y a trop de liquidités, on a inflation démesurée. S’il n’y en a pas assez, une récession “demand-side”.

      Je vous ai posé quelques questions. Donné plein d’exemples. Cité un Nobel qui appuie mon propos (Friedman). Les taux des années 70 et l’inflation, 1958, les années 90 comparé aux années 70. Le crash de 1987 qui n’a pas eu d’impact sur l’économie.

      Je m’attend à une meilleure réponse que de vous voir répéter que les taux réels sont négatifs.

    • @laurent

      Je n’entrerai dans une discussion en détail là dessus, pas le temps et pas la place. J’aime garder les choses simples. Donc oui, je reste avec mes taux réels négatifs. De toute façon, je ne dis pas différent de tout ce qu’on entend(économistes) sur les politiques monétaires actuelles.

    • laurent

      Je crois que leguet n’a pas de formation en économie. Il y va au pif, a la va-comme-je-te-pousse.

      J’ai toujours trouvé cela étrange que quelqu’un qui ne connait pas vraiment un sujet en débatte avec quelqu’un qui s’y connait manifestement beaucoup plus. C’est un peu absurde.

    • Anyway, formation ou pas de formation, parler d,économie, ce n,est pas de l,information, c,est de la déformation . Les composantes du crb cci ont tendance a spike et le cpi nous avons tendance a avoir le nez colle au comportement mois après mois. Personne ne veut se prononcer sur ou serait le cpi sans cette flambée du crb.

    • Rater mon punch mince! Formation ou pas de formation, parler d,économie, ce n,est pas de l,information, mais bien de la désinformation, pour être efficace, il faut une déformation académique. La fed est truffe de gens avec ce talent !

    • @GG

      Dommage que vous portiez des jugements gratuits sur les gens qui en plus frisent la médisance. Ça décourage assez vite d’échanger avec vous.

      Je pense pas que c’est opportun, sur un blogue de l’immo, d’aller dans les suprêmes détails de l’historique de la politique monnétaire sur les 40 dernières années. NiCMef et moi avons donné un bref apperçu de la politique monétaire des années 2000 aux USA qui sert à nous mettre en contexte et possiblement expliquer ce qui s’est passé sur le plan économique et au plan de l’évolution des prix de l’immo surtout. Pour ça juste besoin de se limiter au big picture : quand étions nous en période de politique monétaire accomodante et quand étions nous dans une période de resserement monétaire.

      Je m’y connais pas mal en économie sans être économiste mais ça c’est ‘beside de point’ sur un blogue comme celui-ci.

    • NiCMef

      “Personne ne veut se prononcer sur ou serait le cpi sans cette flambée du crb.”

      Bonne question.

      Deux hypothèses:

      1) La flambée du crb est largement attribuable à la croissance est-asiatique. Si je ne me trompe pas, vous attribuez justement une large portion des pressions désinflationnistes en occident au développement de l’Asie (à tord ou à raison, je ne sais pas trop). Sans croissance en Asie, on aurait un crb plus timide et un cpi plus fort.

      Cette explication est évidemment dépendante du lien direct entre la croissance asiatique et la désinflation en occident. Je n’en suis pas convaincu. Mais elle correspond peut-être davantage à vos a priori.

      2) La Fed peut atteindre le cpi de son choix. La hausse du crb, pour un cpi donné, entraîne une baisse des autres composantes du panier. Ainsi, certaines composantes risquent la déflation pour s’assurer que la hausse du crb ne porte pas le cpi au-dessus de sa cible fixée par la Fed.

      Dans ce scénario comme dans le précédant, la croissance en Asie entraîne une déflation de certains produits et services en mettant une pression à la hausse sur le crb. Mais cet effet est indirect. Pour s’exécuter, il requière que la banque centrale combatte toute hausse du cpi, même si elle est tributaire aux ressources naturelles et que ça signifie passer à la tronçonneuse les revenus nominaux.

      J’aime mieux cette seconde hypothèse. Je ne peux pas croire qu’un pays qui a le monopole de sa devise n’a pas la possibilité de déterminer le niveau d’une quantité nominale de son choix, incluant le niveau des prix.

    • leguet

      Moi aussi je m’y connais pas mal en économie.

      Nous avons la chance d’avoir certains participants qui s’y connaissent beaucoup plus que vous, moi et Ni.

      C’est tout ce que je dis.

    • leguet

      Votre critère pour déterminer le niveau de relâchement (ou de “neutralité”) d’une politique monétaire mène à la conclusion que la Fed était laxiste de la fin 2007 jusqu’à aujourd’hui. Ça laisse croire que la méga-chute de l’immobilier, qui est survenue 18 mois après avoir atteint son sommet, n’est pas du tout tributaire d’une politique monétaire trop serrée.

      Pendant plus d’un an, on a cru à un atterrissage en douceur de l’immobilier américain. Puis tout s’est effondré. Chômage, faillites, reprises, risques de contreparties, MBS dans le trou, cercle vicieux. Les conditions financières préalables étaient évidemment un facteur important. Un catalyseur, si on veut. Mais la Fed a laissé les revenus nominaux s’effondrer sans réagir, essentiellement à cause du prix du baril. C’est majeur.

      Je crois que la distinction entre une Fed laxiste et une Fed trop restrictive est cruciale pour bien diagnostiquer le crash immobilier américain. C’est très certainement pertinent ici. Et difficile d’avoir une discussion constructive si nos définitions sont contradictoires. Je vous ai donc montré plein d’épisodes historiques qui tendent à montrer que votre critère est inapproprié.

    • ”Ça laisse croire que la méga-chute de l’immobilier, qui est survenue 18 mois après avoir atteint son sommet, n’est pas du tout tributaire d’une politique monétaire trop serrée.” Non

    • De toute façon, nous ne connaitrons jamais le véritable agenda de la FED, je dis cela sans avoir la moindre once du credo d’un conspirationiste. J’ai toujours pensé pour que la FED soit efficace dans ses agissements, elle doit obligatoirement maintenir les spéculateurs sur le qui-vive. La FED ni plus ni moins joue au poker, elle bluffe, elle ne bluffe pas, elle veut nous faire croire qu’elle bluffe ou p-e pas. Est-ce que la FED a attendu trop longtemps ? Surement, peut-être pas !? L’important est sans contredit que les participants demeurent convaincus mais toujours dubitatifs. En 2008,seulement quelque mois après le super spike du WTI, le baril se transigeait à 40.00. Le CPI a terminé 2008 totalement à plat, on pourrait penser en effet que la FED a trop attendu, mais je ne crois pas, puisque Bernanke avait déjà amorcé une baisse des taux en automne 2007.
      nm

    • @laurentkar, merci pour cette intéressante discussion sur l’économie, c’est très intéressant de vous lire.

      Concernant le marché canadien, et plus particulièrement le marché immobilier, entrevoyez-vous présentement une Banque du Canada restrictive ou laxiste? Perso, je trouve qu’avec un taux directeur à 1%, un niveau d’endettement record et des prix de l’immobilier qui défient l’entendement dans plusieurs marchés, je serais tenté de croire que la politique actuelle est plutôt laxiste, mais avec les pertes d’emplois observées vers la fin de 2013, je n’en suis plus si certain.

    • red_cap

      J’aime mieux regarder la croissance nominale des revenus pour déterminer si la politique est restrictive ou laxiste. Il semblerait que la tendance à long terme soit de 5%.

      L’image suivante montre ce que je veux dire:
      http://www2.macleans.ca/wp-content/uploads/2012/12/log_ngdp_1995_2012.png

      À titre d’exemple, en 2008, le PIB nominal a chuté de 6.5%. C’est signe que la politique était trop contraignante. D’un autre côté, il semble que de 2004 à 2008, la politique ait été un peu trop laxiste.

      Suite à 2008, la croissance du PIB nominal était sur la bonne voie pour nous replacer à plein potentiel avant 2015. C’était une assez bonne politique. Mais en 2011, il semble que l’on ait ralenti considérablement la cadence. C’est encore pire depuis le début de 2013. Je dirais donc que la politique monétaire est contraignante.

      À titre de comparaison, voici les trois autres pays anglo:
      http://thefaintofheart.files.wordpress.com/2014/01/three-anglos_21.png

      L’Australie fait très bien, quoi que la politique ait été laxiste de 2006 à 2007. Mais ils semblent avoir exactement le bon niveau de revenus nominaux maintenant. FYI, leur banque centrale vise une inflation entre 2% et 3%, “level targeted”. Par ailleurs, leur marché immobilier est également très élevé.

      Pour l’Angleterre et les É-U, on voit qu’ils font beaucoup moins bien que le Canada. Pas surprenant qu’ils aient été voler Carney. Par ailleurs, ce dernier discute ouvertement de la possibilité de viser directement les revenus nominaux et des avantages d’une telle politique.

    • @ GarthTurner (24 janvier 2014 13h36) :

      Vous ne semblez pas bien saisir à qui sont destinées toutes ces nouvelles résidences universitaires de grand luxe.

      Ce ne sont pas les pauvres étudiants québécois et les relativement pauvres étudiants des autres provinces canadiennes* qui sont la clientèle visée. Ces chambres sont plutôt destinées aux enfants des élites de partout sur la planète. Ce sont les enfants des personnes faisant parties du sommet des 1% des pays occidentaux, et des classes privilégiées des monarchies, dictatures et des régimes autoritaires et totalitaires africains et proches-orientaux, qui occuperont ces chambres.

      Par exemple, un occupant pourra être l’enfant du directeur des douanes d’un pays d’Afrique équatoriale où la présidence se transmet de père en fils. Cet enfant mangera au restaurant trois fois par jour. Il changera son iPhone plusieurs fois par année, lorsqu’il perdra ou brisera le précédent. Il ne lavera jamais ses vêtements sales lui-même, soit il les jettera et en achètera des nouveaux, soit il les amènera chez le nettoyeur. Il fera six voyages de une semaine à l’étranger pendant l’année, toujours en voyageant en première classe. Etc.

      On ne parle pas de la même catégorie. Ces gens là paieront le 4500$/mois requis par votre exemple pour que la résidence étudiante rapporte autant qu’un hôtel, si vous fournissez un luxe digne des grands hubs internationaux (4500$/mois * 8 mois * 100 chambres = 3,6 millions de $). Pour être sûr de leur coup, les gestionnaires peuvent facilement exiger moins, puisque leurs coûts seront moindre que ceux d’un hôtel et qu’ils peuvent également louer leurs chambres l’été…

      Pendant ce temps, la baisse de la demande pour les résidences étudiantes “traditionnelles” (comme les taudis de l’Université de Montréal) et les logements moyens et bas de gammes induira une baisse des loyers auxquels les étudiants québécois et canadiens doivent faire face. Montréal n’accueillera peut-être pas plus d’étudiants internationaux, mais elle attirera assurément davantage d’étudiants internationaux plus fortunés (qui dépenseront donc plus que leurs confrères moins fortunés et assurément plus que de simples touristes, vu l’ampleur des ressources financières des usagers de ces résidences). Et les hôtels restant verront leurs taux d’occupation augmenter, ils pourront répondre à la demande et ils pourront augmenter leurs prix, vu la diminution de l’offre. Dans tous les cas, c’est une excellente nouvelle pour notre société.

      * Quoique, dans les deux cas, ils sont généralement issus des classes aisées de leurs sociétés respectives, à des degrés divers, quoi qu’on en dise.

    • Et c’est sans compter le fait que les gestionnaires de ces résidences peuvent charger un premium aux étudiantes non-caucasiennes pour un étage exclusivement réservé aux femmes et un premium aux étudiants non-caucasiens et aux étudiantes caucasiennes pour un étage mixte. Quant aux étudiants caucasiens, tout comme leur pairs dans la société en général, il y a longtemps qu’ils ont été exclu de l’équation…

    • @duncan

      svp indiquez-moi ce que vous prenez comme drogue–ca a l’air pas mal bon.

    • L’Australie est un cas à part je dirais. Beaucoup de similitudes avec notre pays mais là aussi j’éviterais les comparaisons latérales. Si vous pensez que la politique monétaire est trop contraignante, il y a tjrs la possibilité de taux d’intérêts négatifs. Sic ! Une banque centrale peut se fixer n’importe quel objectif : taux de change, taux d’intérêt, masse monétaire, revenus nominaux comme vous dites, etc. Cependant atteindre un niveau fixé ne veut pas dire que la banque centrale a un contrôle sur le où le comment cet objectif est atteint, la banque a zéro contrôle en cette matière!

    • @DuncanIdaho
      La categorie que vous mentionez ne va probablement pas en residence. Elle s’achete un condo de luxe. C’est plus discret …

    • NiCMef

      “Cependant atteindre un niveau fixé ne veut pas dire que la banque centrale a un contrôle sur le où le comment cet objectif est atteint, la banque a zéro contrôle en cette matière!”

      Je suis d’accord avec vous. La banque peut atteindre un des objectifs nominaux et le marché s’occupera de fixer les autres quantités nominales. Par exemple, la banque pourrait fixer le taux de change, ce qui rendrait le taux à court terme flottant.

      C’est d’ailleurs une faiblesse de QE par rapport aux achats et ventes “conventionnels” pour fixer le taux à court terme.

      Dans la politique conventionnelle, la Fed dit explicitement quel est son objectif nominal principal, i.e. le Fed funds rate, qu’il fixe en faisant des achats d’actifs à court terme. C’est très efficace, tant que le taux visé reste au-dessus de zéro. Il peut aussi se fixer un objectif nominal secondaire, comme l’inflation. S’il applique le “target the forecast” et/ou du “level targeting” pour atteindre cet objectif secondaire, ça rend la politique encore meilleure.

      Dans un truc comme QE, les achats de la Fed n’ont pas d’objectif principal. La Fed n’essaye pas d’atteindre un taux donné. Elle n’annonce pas, par exemple, qu’elle vise un taux de 2.3% sur les hypothèques de 30 ans. Même son objectif secondaire (inflation) n’est pas très précis. C’est une des raisons, je crois, pour laquelle ces injections sont relativement inefficaces.

      J’ajouterais un dernier point. Je sais que vous n’aimez pas les comparaisons latérales, mais je vais en faire une. Japon, Canada et Australie. La première a longtemps visé 0% d’inflation. La seconde a visé 1-3%. La troisième a visé 2-3%, tolérant presque du 4%. Je crois que l’effet Fisher fait en sorte que la politique Australienne a très peu de chance de se retrouver au plancher zéro. Ça fait aussi en sorte que le Canada s’y retrouvera à quelques reprises et que le Japon s’y trouvera très régulièrement (quoi que là, avec leur objectif à 2%, c’est moins problématique). Même le NBER avait évalué dans les années 2000 que la Fed, en suivant une Taylor rule, avait 5% de chance de se retrouver au plancher zéro, si je ne me trompe pas. De façon assez paradoxale, l’effet Fisher prédit que le taux d’intérêt à court terme a moins de chance de toucher le plancher zéro si la banque vise et génère une inflation plus importante.

    • @jonathangregoire
      “Vous ne tenez pas compte du l’augmentation du loyer du locataire. Un logement qui se loue 1300$ en 2014 va se louer combien en 2039?”

      Ci-dessous une copie de mon post que vous mentionez qui etait une reponse a celui d’Alexandre du 23 janvier 2014 10h40.
      “Refaites vos calculs pour un locataire qui investit sa mise de fonds de 5% (17500) et qui tous les mois investit l’equivalent que le proprio paie en assurance+Taxes+entretien (1K+3K+5K anuel soit 750$ par mois) dans un portfolio equilibré générant 7%. Un petit calcul rapide avec un APR de 7% m’indique que ce locataire aura (avant impôt) environ 700K dans son compte au bout de 25 ans. Votre conclusion serait-elle la même?”

      Ce calcul est indépendant du loyer que le locataire paie. Tout ce que j’explique c’est que si ce dernier continue a payer son loyer mais investit seulement la mise de fond qu’il aurait paye pour acheter sa maison ainsi que les frais d’entretient et les taxes payés en surplus par le proprio, il aurait environ 700K dans 25 ans. Alors une fois de plus vous m’accusez de choses que j’ai pas faites. SVP lisez bien les postes avant de repondre.
      Si vous me mettez encore des mots a la bouche je ne me donnerai pas la peine de vous repondre.

    • @GG

      bravo pour votre call non time specific sur le Japon EWJ plonge.

    • @jonathangregoire
      Vous dites
      “Le prix des loyer a augmenté de 44% dans les 13 dernieres années. … ”

      Vous me faites rire. Connaissez vous un locataire qui est reste dans son appartement au Quebec pendant les 13 dernières années e qui a vu son loyer augmenter de 44%. Si vous en rencontrez un donnez lui un coup sur la tête il est stupide, car il aurait du entendre parler des règles de la régie du logement.

      “Donc on peu facilement pretendre que ca va doubler dans les 25 prochaine année, donc le locataire qui debourse 1300$/mois va payer 2600$/mois en 2039″

      Ce que vous dites est quasi-impossible au Québec pour un locataire qui reste dans son appartement pendant tout ce temps. Cependant, je concède avec les changements de locataire un proprio peut arriver a monter ses loyers ainsi. Mais j’en doute fort.

      A ceux qui ont choisi de louer je recommande toujours de donner 12 chèques au proprio au debut du bail. Rendu au milieu de l’annee ou il devrait monter le loyer, il va être gêné de le faire pour un aussi bon payeur. Aucun proprio n’a envie de perdre un bon locataire. Du coup ce dernier en profite pour bloquer son cout de logement sur plusieurs années alors que ses revenus augmentent. Je suis a ma 4-eme année dans mon logement actuel et pas de hausse depuis. Je n’en entrevois pas a l’horizon vu le taux d’inoccupation pour ce type de logement dont le loyer est au dessus de la moyenne dans mon coin. Je viens justement de recevoir un coup de fil de mon proprio il m’a demandé si la nouvelle compagnie de déneigemenent fait un meilleur job que la precedente, qu’il a changé suite a mes plaintes sur leur service. Je pensait serieusement qu’il allait monter le loyer (je crois sincerement que c’est du), mais il a pas ose. Tant pis pour lui. Je lui aurait concede le 0.8% de hausse que recommande la Regie, pas plus.

    • Garth

      J’ai augmenté mon locataire de 14% sur 5 ans. 30% sur 5 ans ne serait pas un problème. Avec un changement de locataire, 44% est très envisageable. De mon côté, mes dépenses ont diminuées massivement quand j’ai renouvelé mon hypothèque.

    • Dan

      On parle d’un call prédisant un désastre économique pour la 4e économie mondiale….

      Ce n’est pas de la petite bière, contrairement à une prédiction sur le marché immobilier canadien.

    • @laurentkar 27 janvier 2014 11h57
      A moins que ca soit un logement neuf, c’est un locataire stupido. Vous êtes chanceux et il mérite son coup sur la tête. Car s’il dit non à une hausse supérieure aux recommendations de la régie, vous ne pouvez pas grand chose.

    • @GG

      Il n’y avait pas d’ironie dans mon post…je suis d’accord que c’est difficile a “timer”.

    • vous m’avez conditionné Dan… Ca fait deja un bout de temps que le Japon frole le désastre, et pourtant tough la run. Je crois que cela va survenir lorsq

    • *lorsque leur situation sera tout simplement insoutenable (probablement une hausse de taux, ca ne prendrait pas grand chose).

      Mais compte tenu de la magnitude de la chose, parier la-dessus, ou investir la-dessus, c’est l’équivalent de parier contre la Fed. Pas très payant a date.

    • LoL !!! On se met a nu ! Ouin ! Lequel est plus difficile prédire son avenir ou présider à son avenir. Dan et GG, c’est a quand le love-in ! Pour revenir a l’immo. Question purement égoiste ! Quel est le loyer moyen a Montréal !
      nm

    • Selon Statistiques Canada, il y a beaucoup de locataires stupido, car les loyers ont augmeté de 31% a Montréal entre 2000 et 2010. Selon la SCHl, c’est plutôt de 34,5%.

      Dans le temps ou j’étais proprio, j’augmentais les loyers de 2-4% par an (alors que la Régie recommendait 1, 1.5%) like clockwork. Très peu partaient (et j’étais content quand ils partaient, ca permettait souvent de louer plus cher). Ca coute cher déménager, et c’est du trouble.

    • @GG

      convaincu que le prochain choc viendra de l’asie.

    • Garth

      Non. J’ai soumis les augmentations en suivant scrupuleusement le calculateur de la régie.

    • 711 $ il me semble.

      Dan

      Moi aussi, en fait plus précisément de la Chine. Par contre, le défaut du CCT du 31 janvier vient tout juste d’etre évité (simili bail out). Le moral hazard augmente….

    • Ni

      Mais cette stat, présentée comme le loyer moyen, me semble trompeuse: c’est le loyer moyen pour un 4 1/2. a moins que les 4 1/2 soient représentatifs du marché (ce qui est probablement le cas remarquez bien), ce n’est donc pas le véritable loyer moyen.

    • Wow, je viens d’apprendre que seulement 12% des apparts du Grand Montréal (qui comprend la rieve sud, Laval, etc…) ont 3 chambres et plus. J’aurais pensé que c’était quand meme plus que cela.

    • “Très peu partaient (et j’étais content quand ils partaient, ca permettait souvent de louer plus cher). Ca coute cher déménager, et c’est du trouble.”

      Le locataire intelligent ne part pas. Il conteste simplement conformément à la régie. Taux d’inoccupation plus élevé aujourd’hui devrait temperer les ardeurs des proprios.

    • GG
      Toutes mes excuses vous avez raison, mettons pour un 3 , 4, 5, etc…Je n’arrive pas a trouver
      nm

    • Vous etes dans votre logement depuis 4 ans, Garth.

      Par ailleurs, nous avons deja eu la discussion sur les facons de se débarasser d’un locataire.

      Le taux d’innocupatio est en hausse. Je suis d’accord. Mais il est encore loin d’un niveau ou les locataires (a Montréal) ont un véritable pricing power. Parce que cela ne vous tente pas de déménager dans un apprt qui fait partie du bottom 5% à Montréal.

      Curieux, lachez-moi avec la baisse de loyer de 2012. A ce stade-ci, c’est anecdotique.

    • le coût d’un loyer devrait tout simplement suivre +/- les dépenses et la marge bénéficiaire minimum que le proprio doit dégager (assez bas en fin de compte). Régie ou pas.

      Prendre en considération le taux d’inflation serait déjà un bon départ.

    • Je ne sais meme pas pourquoi vous vous excusez Ni, mais je vais faire semblant que vous etes M. Blais et les accepter.

    • LoL ! De grace ! C’est ki Mr Blais. Toutes mes excuses à Mr Blais. Blague à part, je n’arrive pas à mettre la main sur ces chiffres en question. OK ! D’acc pour ce qui est d’un possible déclencheur venant de l’autre coté de la Terre. Juste pour etre politically correct, code name le tsnunami venant de la Mer Jaune.
      nm

    • Garth, Je vous plain si vous planifiez vivre dans le meme logement pendant toute votre vie…

      Je vais faire ca simple pour vous parce que ca semble difficile comprendre des principes de base.

      Votre locataire loue un appartement correct 1300$/mois. Il investit sa mise de fond et l’equivalent des frais d’un proprio. Il fait un gros 7% et apres 25 ans ils a 700 000$. En plus son proprio ne lui augmente jamais son loyer en 25 ans, juste pour vos beau yeux. Ok? On s’ entend que c’est pas realiste mais je vais jouer le jeux juste pour vous expliquer.

      Le proprio lui achete a 300 000$. Il reste dans sa maison et ne met rien de côté pendnat 25 ans.

      Si on se fit sur les chiffres que M. Bergeron a fournis, le prix moyen pour une unifamiliale a montreal en 1990 etait de 112 000$. En 2011 329 000$ on arrondi a 300% d’augmentation en 25 an?

      Donc en 2039 le locataire aurait 700 000$ dans ses poche en ayant vecu une vie de pauvre (n’ayont pas peur des mots).

      Le proprio aura 0$ dans son compte de banque mais une propriété évalué a 900 000$.

      Le proprio fini avec 200 000$ de plus que le locataire, avec une meilleur qualite de vie.

      fini? Ben non! Ils ont juste 50 ans. Ils leurs reste un gros 40 ans a vivre. Le proprio paye ses taxes ses frais d’entretien etc… 750$/mois (ben quoi dans votre monde imaginaire les frais augmente pas comme le loyer. Le locataire continue de payer son loyer de 1300$/mois pendant 40 ans. Le proprio lui peu mettre la difference de coter, pendant 50 ans.

      Mais faite comme vous voulez, ca en prend des locataires pour payer l’hypotheque du proprio ;)

      Allez! sans rancune encore

    • @jonathangregoire
      ¨”Si on se fit sur les chiffres que M. Bergeron a fournis, le prix moyen pour une unifamiliale a montreal en 1990 etait de 112 000$. En 2011 329 000$ on arrondi a 300% d’augmentation en 25 an? Donc en 2039 le locataire aurait 700 000$ dans ses poche en ayant vecu une vie de pauvre (n’ayont pas peur des mots). ‘

      Vous écrivez comme quelqu’un qui a visiblement peur de l’avenir ou qui essaie de vendre quelque chose sur ce blogue. Etes vous un proprio Max-out? Un agent immobilier?

      N’ayons pas peur des mots. Sans rancune

    • Vendre quelque chose sur ce blogue?

      Concept complètement ridicule.

      D’ailleurs, a qui?

      Franchement, si un jour je dis que vous postez ici pour convaincre les proprios de vous vendre leur maison a rabais, vous aurez le droit de rire de moi.

    • Hahaha garth vous faite pas un peu de projection ici avec vos peur pour votre avenir? j’ai peur pour l’avenir de ceux qui suivraient vos conseils. De mon côté, tout va bien. Le 3/4 de mon paiement hypothécaire est en capital alors max out on repassera. Les taux montraient a 8% que j’aurais les meme mensualités qu’en ce moment. Et on s’ entend que les taux sont pas a veille de monter? Meme que je commence a magasiner mon premier plex tellement j’ai confiance pour l’avenir! Je me donne jusqu’a l’été pour le trouver. Et non je ne suis pas un agent immobilier, j’ai rien a vendre non plus.

    • @GG

      desole de peter votre baloune

      http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201401/22/01-4731141-lemploi-glisse-vers-la-banlieue.php

    • dandumais à GG

      “desole de peter votre baloune”

      Bah! On a pas à s’en faire puisque Montréal (à défaut de gens d’affaire) va être envahi de riches étudiants étranger ;)

    • Non seulement on sera envahi de riches étudiants étrangers mais les propriétés s’apprécieront de 300% en 25 ans.

    • “Désolé de peter votre baloune” Prise 2

      http://affaires.lapresse.ca/economie/quebec/201306/10/01-4659505-le-450-double-le-514-pour-la-croissance-economique.php

    • Dan
      La différence entre le chomage de TO et celui de Montréal (1,6%) correspond p-e au fait qu’ils ont Queen’s Park et la ville de Québec à l’équivalent. Non scientifique, mon interprétation . L’appareil de l’Etat doit bien shaver cette proportion de chomage !? Qu’en dites vous !?
      nm

    • Garth, et oui ca l’air gros 300% en 25 ans mais c’est comme ca depuis toujours. Il y a un principe qui semble vous échapper, l’inflation…

      En 1969 le prix moyen d’une maison etait de +-25 000$. 25 ans plus tard en 1994 le prix moyen etait de +-145 000$. Depuis 45 ans le prix d’une unifamilliale est passé de 25 000$ a 370 000$. Ca fait quoi ca 1500% en 45 ans… soit que le quebec, le canada et la planete au complet est en bulle depuis 45 ans soit il y a des concepts simples qui vous échappe. J’opte pour la deuxieme option.

      Je vais vous donner un exemple concret si jamais vous ne croyez pas les chiffre de la societe canadienne d’hypotheque et de logements. Mes parents on acheté une maison a st-lambert en 1982. Ils ont payé 55 000$, c’etait en mauvais etat parce que ca se vendait 80 000 dans ce coin la a cette epoque. Aujourd,’hui évalué autour de 500 000$. Ca fait combien ca? Pas loin de 10 fois le prix (1000%) en 32 ans.

    • M. Bergeron

      Très intéressant, votre article au sujet de Duproprio.

    • jonathangregoire

      Vous avez raison de tenir compte de l’inflation. En fait historiquement (et pour des raisons évidentes) les prix des maisons suivent de près l’inflation.

      Par contre vous devrez constater comme tout le monde que justement depuis une dizaine d’année les prix des maisons ont augmenté beaucoup plus rapidement que l’inflation. A quand le retour à la moyenne?

    • C’est hilarant, mais pathétique parce que certains semblent vraiment croire que l’histoire va se répéter. Quelle était la croissance des salaires et de l’économie pendant cette période? C’est quoi les projections sur l’avenir? Quelle était la structure démographique à cette période et c’est quoi les projections avenir? Y a t il une chance que la situation soit différente à l’avenir? Peut-etre faudrait verser un peu d’eau dans votre vin.

      Si j’étais Dan je vous aurais posé la même question qu’il a posée @duncan dans son post du 27 janvier 2014 07h16. Mais je ne suis pas Dan et je ne le ferai pas. Sans rancune.

    • Le marché immobilier est cyclique point à la ligne!
      Le marché va soit crasher ou baisser tranquillement et doucement….ça ne prend pas un MBA pour piger que nous sommes dans un sommet historique….
      Oui, ceux qui ont acheté dans le creux du marché soit il y a plus de 10 ans sont ok, car leur coût d’acquisition est bas, mais pas ceux qui entrent après dans le marché..

      voici un extrait concernant du Proprio.

      La forte hausse du nombre de propriétés à vendre sur le marché, combinée à une baisse de la demande, explique en bonne partie la stagnation des prix. Selon les données de la FCIQ, quelque 71 000 résidences étaient à vendre en moyenne dans la province en 2013, soit 9% de plus qu’en 2012. Une tendance à la hausse qui s’observe aussi chez DuProprio. «On voit qu’il y a une suroffre dans le marché immobilier», a commenté Martin Desfossés, porte-parole du groupe.

    • @NiCMef
      ”L’appareil de l’Etat doit bien shaver cette proportion de chomage !? ”
      Quelle sorte de lame utilisez-vous pour ”raser” ceci ?!?

    • C’est normal d’etre a un sommet historique. Quand c’est passé de 25 000$ a 140 000$ les gens disait que c’est un sommet historique. Quand ca passer de 140 000 a 200 000 aussi etc… pensez vous que le.petrole va baisser a 0.50$/L comme en 1996? Pensez vous que les voitures vont se vendre 2000$ comme dans le temps? Pensez vous qu’un livre de beurre va couter 10 cents comme dans le.bon vieux temps? Ben non! Arretez de vivre dans le passé.

    • @ FauxGarth:

      Je constate que votre jugement est sans appel envers ceux qui n’adhèrent pas à votre théorie du chaos immobilier à venir. Puisque vous semblez si convaincu, je me demande toujours ou sont vos previsions de baisse importante du marché? Ou sont-elles?

      Vous avez également mentionné ce qui suit à jonathangregoire: “Vous écrivez comme quelqu’un qui a visiblement peur de l’avenir ou qui essaie de vendre quelque chose sur ce blogue. Etes vous un proprio Max-out? Un agent immobilier?”

      Que pensez-vous du vrai Garth et de ses propos sur son blogue qui vantent constamment des produits d’investissement financier depuis des années au détriment de l’immobilier alors qu’il a sa propre boîte de consultation financière tout en étant rattaché à une autre plus importante? Le gars fait-il ça par pur plaisir. Ou bien, pour mieux pouvoir attirer des gens qui achèteront peut-être son “stock” à vendre?

      @ pbrasseur:

      Vous dites: “Par contre vous devrez constater comme tout le monde que justement depuis une dizaine d’année les prix des maisons ont augmenté beaucoup plus rapidement que l’inflation. A quand le retour à la moyenne?”

      En effet, quelles sont prévisions concernant un retour à la moyenne?

    • Je suis un très bon ami de guygadbois. Celui-ci m’a envoyé le message suivant, qu’il m’a demandé de vous transmettre.

      Bonjour à tous

      Il semble que j’ai dépassé les bornes, et que la modération de cyberpresse a décidé de ne plus me permettre de poster. C’est la vie.

      Ceci est mon dernier message, car je n’ai pas l’intention de me partir un nouveau nick.

      Je voulais simplement vous dire que je suis persuadé qu’il n’y a pas de mauvaise personne ici, et que je vous souhaite par conséquent bonne chance, à tous.

      Chill!

    • oui comme tout, l’immobilier augmente avec le temps. sauf que dans les dernières années, l’augmentation, au lieu de suivre l’inflation a été propulsée par les faibles taux d’intérêt.
      Et OUI, nous sommes bel et bien dans une bulle, puisque la majorité des participants ici pensent que ” l’immobilier ça monte toujours”…même raisonnement que pendant la bulle techno….
      Ben oui toi, on achète une maison en se disant: “Bien, ça doit valoir ça….mon agent me l’a dit” ou bien une autre concernant le prix des maisons: “C’est juste un chiffre!” Watch out!!

    • Étant donné les besoins de la majorité des citoyens au Québec c’est pour quand les logements abordables et les nouveaux HLM ?

    • vous allez être servis en condos à louer au prix ou moins cher qu’un appartement

    • @ duck 75
      Retour à la moyenne? c’est le pouvoir d’achat…les taux d’intérêt n’augmenteront pas bientôt, mais les hypothèques sont prises sur 25 ans….les taux vont fluctuer pas seulement une fois, pendant la période de 25 ans…
      Les prix sont tellement surévalués à Montréal, et les dépenses afférentes sont substantiels (rénovations, taxes à la ville, taxe bienvenue)…+++ les taux de la Banque, qui en passant, ne sont à négliger..On parle des taux à des niveau historiquement bas, mais entre le 4.8 % de taux hypothécaire de 2005 à 3.3 % en 2014, la différence n’est pas énorme…en plus avec les prix de l’immobilier d’aujourd’hui, en comparant tjr le 2005-2006, le montant que la banque gagne sur le simple propriétaire endetté, est beaucoup plus élevé aujourd’hui…Donc voyez vous, on nous dit que les taux à la banque son basses….calculez seulement le gain que la banque fait sur 25 ans…d’où ma conviction que les acheteurs potentiels devraient vraiment attendre avant d’acheter….

    • Pour finir…en fait les prix de l’immobilier ne peux plus augmenter au même rythme….et essayer de calculer ça pour 2039…c’est de la naivité pure…

    • daffy_duck75

      “En effet, quelles sont prévisions concernant un retour à la moyenne?”

      Vous en faites une obsession?

      Je ne sais pas combien tout comme je ne sais pas ce que sera l’inflation et la croissance.

      Mais je suis à peu près certain que ça baissera assez pour faire comprendre à (presque) tout le monde qu’une maison n’égale pas un investissement et que c’était un erreur aussi bien pour les particulier que pour l’économie de mettre tant d’œufs dans ce panier.

      pour gg (si c’est vrai) me semble qu’un pt’it break de blog ne lui fera pas de mal ;)

    • @daffy_duck75
      La fixation de certains sur les prévisions de l’immobilier dépasse mon entendement.
      Mes prevision répétées plusieurs fois sur ce blogue, par exemple 24 janvier 2014 15h52.
      Pour une prévision plus exacte de la valeur future de votre maison, vous pouvez contacter un voyant/marabout africain qui poste des annonces dans le journal “Métro” ou “24h”.

      Vous savez comment contacter vrai garth pour vos questions.

    • Guy…je vais m’ennuyer…c’était quoi votre dernier post qui a été fait déborder le vase? :-)

    • Adios GG !
      nm

    • bye GG bonnes vacances…

    • Copper, oui l’immobilier augmente toujours, a long terme. 25 ans etant du long terme. Ca monte vite comme depuis 10 ans ca peu baisser par bout, mais en bout de ligne ca monte toujours sur le long terme. Comme n’importe quoi. Comme l’or, comme le petrole, comme la bourse (en general), par contre la bourse on peu tour perdre. Si je met tout sur une compagnie elle peu faire faillite et jw peu tout perdre. Une maison? Non elle peu bruler mais il y a dles assurances pour ca. Et le terrain va toujours etre la.

      Nommez moi une seuo chose qui coute moins cher maintenant qu’il y a 25 ans.

    • @jonathan

      “Nommez moi une seuo chose qui coute moins cher maintenant qu’il y a 25 ans.”

      un PC–un laptop -un DVD player-un gig de RAM-un gig de storage-une tele 60 po-

    • Et un bacc en économie
      Nm

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