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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 20 janvier 2014 | Mise en ligne à 14h24 | Commenter Commentaires (175)

    La Grand-Messe des courtiers québécois

    La Fédération des chambres immobilières du Québec tenait jeudi dernier sa Grand-Messe annuelle.

    Pendant une demi-journée, des centaines de courtiers et autres observateurs du milieu se sont réunis pour s’informer sur les plus récentes tendances du marché.

    Le ministre des Finances Nicolas Marceau a ouvert le bal avec une allocution-surprise, pendant laquelle il a lancé une mise en garde assez sérieuse.

    Marceau –comme tous ceux qui ont pris la parole– est d’avis que le marché immobilier québécois a réussi son «atterrissage en douceur».

    Il faut dire que les chiffres à cet égard sont éloquents:

    portait CAN
    Capture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Alors que les ventes de 2013 sont reparties en forte dans l’Ouest canadien, elles ont poursuivi leur repli au Québec et dans les Maritimes:

    Au même moment, l’inventaire de propriétés à vendre a continué à croître de façon impressionnante au Québec:

    inscrip québecCapture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Un marché est considéré équilibré lorsque le ratio inscriptions/ventes oscille entre 8 et 10 mois d’inventaire. (C’est, en gros, le nombre de mois qu’il faudrait pour écouler toutes les propriétés offertes sur le marché.)

    Capture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34 mois inventairesCapture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Au-delà du seuil de 10 mois, le marché favorise les acheteurs, comme c’est le cas depuis quelques trimestres.

    Cette augmentation de l’inventaire est frappante à Montréal:
    inventaire MTLCapture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Surtout dans le segment de la copropriété:
    inventaire MTL catégoriesCapture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Comme le démontre cette carte, le marché du condo favorise désormais les acheteurs dans presque tous les secteurs de la métropole:
    Capture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34
    conditions - condoCapture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Signe de ce bond généralisé de l’offre partout au Québec, les prix ont affiché en 2013 leur plus faible progression depuis le milieu des années 90:

    Capture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34
    variation prix 17 ansCapture d’écran 2014-01-20 à 13.54.34

    Notez que toutes ces données fournies par la FCIQ touchent seulement les ventes faites par des courtiers immobiliers.
    Les milliers de transactions réalisées entre particuliers n’y sont pas comptabilisées, et pourraient donner un éclairage quelque peu différent à ce portrait.


    • J’ai comme l’impression que beaucoup viendront ici célébrer un ’soft landing’… Mais pour que ce soit un soft landing, il faut que les prix se maintiennent malgré la hausse des inscriptions et la baisse du nombre de ventes pendant plusieurs mois consécutifs. Meme plusieurs années, je dirais.

      Comment peut-on célébrer cela a ce point-ci? S’il y a bien une chose qu’on peut dire a ce point, c’est que l’avenir est incertain, au mieux… Je ne suis pas optimiste envers le marché immobilier québécois, et les chiffres publiés n’augurent rien de bon…

    • “Marceau –comme tous ceux qui ont pris la parole– est d’avis que le marché immobilier québécois a réussi son «atterrissage en douceur».”

      Cette belle unanimité est presque touchante. Je commence à mieux comprendre pourquoi il ne veulent pas ôter ce crucifix :)

      Mais une telle affirmation est de beaucoup prématurée, d’ailleurs pourquoi demander à Flaherty de ne pas resserrer si on a déjà atterri?

      Les données que vous rapportez sont éloquentes, l’avion (un vieux Tupolev Tu-154M) est encore dans les air et le train d’atterrissage même pas encore sorti!

    • Marceau est en campagne electorale… who cares what he says….il ne controle rien.

    • jimbo

      Ca fait deux (on pourrait meme presque dire 3) ans que les inventaires augmentent, et que les prix demeurent stable (en fait, continuer d’augmenter).

      Deja pas pire, non?

    • Marceau n’a rien de cohérent à dire sur le sujet. Ce n’est pas un politicien qu’on veut entendre sur cette situation. La réalité est qu’il y a des milliers de condos non vendus à Montréal alors que des milliers d’autres sont en devenir, je réfère ici à tous ces projets gargantuesques dans le centre-ville. C’est là que je décroche et que je reviens avec la comparaison que plusieurs font: les musiciens du Titanic jouent une dernière “tounne” alors que la proue est bien enfoncée dans l’eau…

      Plus sérieusement, comment expliquer ce décalage? On dit souvent que la machine ne peut pas se virer sur 10 cents, qu’il est nécessaire d’avoir une période pour temporiser les choses, mais je ne comprends pas comment les promoteurs peuvent annoncer des projets de 300 à 400 unités alors que ça déborde de partout. Peut-être ont-ils des chiffres qu’on a pas, mais j’en doute, la réalité est la même pour tous. Alors, je n’y vois qu’une fuite en avant. Au pire, certains projets ne lèveront jamais de terre, d’autress avorterons (moins d’étages), des promoteurs feront faillite, etc. Dans les circonstances, nous ne pouvons qu’oberver la chose et laisser passer le temps…

    • 1.3% d’augmentation en moyenne au Québec (tous segments et régions inclus)… excellent.
      Le Québécois moyen qui a contracté une hypothèque à 2.85% vient pratiquement de compenser la moitié des frais d’intérêts de l’année avec la hausse des prix de cette année.
      Pour une unifamiliale en quartier central de Montréal on s’entend que les chiffres doivent être encore mieux!

    • M. Bergeron

      « Les milliers de transactions réalisées entre particuliers n’y sont pas comptabilisées, et pourraient donner un éclairage quelque peu différent à ce portrait. »

      Sur duproprio.ca, c’est carrément hallucinant de voir progresser l’inventaire à vendre présentement… Plusieurs petits spéculateurs à 5 cents tentent de quitter le marché immobilier montréalais en même temps? La meilleure des chances à ceux-ci…

      Grosso modo, le marché est présentement constitué d’un tas de vendeurs découragés et incapables de se départir de leurs résidences… Une correction importante des prix s’en vient à grand pas (quoiqu’elle soit déjà débutée à plusieurs endroits).

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/11/01/des-baisses-de-plus-de-10-a-montreal/

      Imaginez le festival de pancartes dans les rues de Montréal lorsque surviendra les élections provinciales ce printemps!

    • @GG

      selon Curieux vous allez upgrader a rabais ce printemps.

    • Salut labo

      Il y a quelques jours un 5,8% pour les détachées de 2 étage sur l’ile a été publié. Ca m’apparait très, très élevé, mais bon, c’est une stat.

      S’il fallait que la hausse des prix efface la dépense d’intérêt, ca laisse la comparaison détention vs location dans la poussière…..

      N’oubliez pas que la hausse s’applique sur 100% de la valeur, alors que l’intérêt ne s’applique qu’au solde hypothécaire toujours en vigueur.

      PS j’ai regardé la petite maison basque il y a quelques jours. Il faisait noir, mais je pense qu’elle a perdu une grande partie de son caractère…

    • Curieux

      Ils veulent quitter le marché immobilier de Montréal pour faire quoi, selon vous?

    • Dan

      This is it, pour un bon bout… Les digs ont bien de l’allure.

    • Pogné dans les commentaires sur le blogue de Garth…

      http://demographia.com/dhi.pdf

    • Ça fait 18 mois que vous parlez de dévaluation du marché. Moi j’étais prêt à acheter mais j’ai attendu en espérant économiser un petit 50 k. Faut dire que j’ai pas besoin d’acheter absolument, juste un pied à terre. Là je commence à douter des analyses de ce blogue.

      Une autre chose c’est que vous parlez quasi-uniquement du marché montréalais.

    • http://maison.lapresse.ca/201401/20/01-4730373-acheter-une-maison-pour-trois-generations.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_hotTopics_sujets-a-la-une_1664122_accueil_POS4

      Faux Garth?

    • nickel

      On parle de Sorel aussi parfois, mais il faut avouer que c’est d’un intérêt limité (bien que très révélateur de l’écart énorme qu’il y a entre ici et là-bas).

    • @guygadbois
      Vous m’avez personnellement conseillé d’attendre. Vous êtes arrogant, pédant, m’as-tu-vu et prétentieux. Mais souvent je viens lire en diagonale pour voir vos commentaires. J’ai bien du plaisir à vous lire.

    • Nickel,
      les pessimistes abondent sur ce blogue. Il ne faut pas s’y fier. La réalité, c’est que les promoteurs n’ont pas le dos au mur. Quand ils finissent un projet, il est à 80-90% vendu. Alors, si les ventes ralentissent, bien ça veut juste dire que le rendement interne (tri) sera moins élevé. On est loin des tours vides liquidées par des repreneurs.

      Idem pour les particuliers. La plupart sont propriétaires occupants, donc s’ils ne vendent pas, il restent chez eux. Ceux qui vendent à un prix moins élevé qu’ils ont acheté sont rares, très rares.

      Quant aux investisseurs, spéculateurs, ils sont peu nombreux, environs 10 15% à Montréal et de toutes façon ces acheteurs sont là pour le long terme ( ils doivent mettre au moins 25% de mise de fonds). Ils peuvent attendre 5 ou 10 ans pour faire leur gain en capital. Ils sont nombreux à juste vouloir “parquer” leur argent dans quelque chose se stable.

      Et il faut rappeler que la dernière fois que les prix ont un peu baissé à Montréal, dans les années 90, il y avait 30 propriétés à vendre pour un acheteur. On parle de 10 à 12 propriétés pour un acheteur maintenant. Je pense bien que les prix vont faire du surplace au lieu de chuter.

      Peut-être vous trouverez un bon deal, mais vous devriez acheter seulement si vous avez un vrai besoin (vous loger, vous rapprocher du travail ou loger un enfant aux études). Si c’est pour investir, vous allez devoir planifier à long terme et il y a probablement d’autres investissements plus rentables.

    • Veto36,

      Marceau est parfaitement justifié d’intervenir sur le marché immobilier. Ce sont les emplois dans la construction qu’il veut protéger. Au Québec, les premiers acheteurs étaient très présent dans le marché. Le resserrement des règles hypothécaires a en a fait sortir plusieurs du marché. Maintenant que le marché est en équilibre au Québec, il n’y a pas de raison de le ralentir plus et de nuire au secteur de la construction parce qu’il y a des problèmes à Toronto ou Vancouver.

    • Savez-vous quoi nickel?

      Je suis content de vous avoir dit d’attendre. C’était, et cela demeure le bon conseil, à mon avis. Vous n’avez rien perdu, et demeurez en bonne situation si une baisse se matérialise (ce qui demeure probable, et l’est meme plus en 2014 qu’en 2012 et 2013). Et les chances que vous ratiez un marché subitement haussier sont quasi-nulles.

      Tant et aussi longtemps que vous n’etes pas ‘compelled” d’acheter, j’aime votre situation.

      Vous oubliez parvenu.

      A plus!

    • Alrcc

      Right on, sauf que c’est toute l’économie québécoise que Marceau veut protéger. Les principaux consommateurs sont les proprios; s’ils commencent à se sentir pauvre, bonjour la récession.

    • Pas de deal de ce temps ci. Une stratégie commune: ils demandent un prix bas, ne répondent pas pendant 3 semaines et “settent” tous les acheteurs la même fin de semaine afin de faire une enchère.

      @guygadbois
      Vous un parvenu ? J’aurais jamais pensé.

    • @ALRCC

      c’est vrai que ca semble logique de ne pas intervenir proteger le marche d’une province qui a elu un gouvernement qui veut quitter la confederation.
      Dites oui au referendum et vous pourrez niveller par le bas a votre guise.

    • Dan

      C’est pas vous qui étiez tanné des chicanes fédéralistes/séparatistes? Vous m’avez plutôt l’air de vous en ennuyer profondément.

      nickel: intéressant votre trucs. Mais ca ne peut pas marcher bien bien longtemps dans les condos de marché actuelles.

    • @GG

      comment flaherty pourrait justifier de ne pas intervenir pour calmer le marche de TO et Van pour ne pas nuire a celui de Montreal?

      je vous ecoute…

    • @nickoleterrible
      Je ne sais pas où vous magasinez vos propriétés et dans quel intervalle de prix.

      Mais, en ce moment, sur l’île de Montréal, vous pouvez facilement négocier des prix à la baisse.
      Et pour le proprio qui ne vous rappelle pas, vous en aurez 5 autres qui vont vous rappeler.
      En fait, ils m’ont tous rappelé.
      Si vous achetez un condo en neuf, vous pouvez négocier, en ce moment, des électros ou des finitions de plus haute gamme (ce qui était improbable auparavant) pour le même prix, voire même un léger escompte.
      Ne vous laissez pas avoir avec des stratégies douteuses de vente sous pression. Soyez raisonnable, sachez ce que vous voulez et surtout combien vous êtes prêt à payer.

      Les flippeux sentent la soupe chaude et sont, pour la plupart, pognés dans leurs derniers retranchements. Vous pouvez négocier 25-30 cents du dollar de rénos.
      Les amateurs vont se faire laver.
      En tout cas, c’est ce que je ferai.

      @Allrc
      Je suis convaincu que les gros projets du centre-ville vont lever de terre parce que c’est du prime real estate.
      C’est le seul segment des condos qui reste désirable.
      Ce qui ne veut absolument pas dire qu’il n y a pas un surplus d’inventaires.

      Le prime va se remplir au détriment des couronnes.

    • Dan

      Toujours en train de vous imaginer des mécahtns séparatisses qui s’arragent pour empêcher votre beau pays de fonctionner comme il faut..

      Marceau vous donne le principe a suivre: intervnetions ciblées. On intervient la ou le besoin est. Pas ailleurs. C,est pourtant simple.

      Il pourrait commencer par faire comme dans le bon vieux temps (avant 2003 je crois) avec des garanties SCHl asymétriques selon l’endroit ou vous êtes dans ce beau pays. Mais cette-fois ci, on impose une limite plus basse a Toronto, dans le but exprès d’y controler la surchauffe immobilière.

      C’est tout.

    • @GG

      pourquoi le PQ ne se monte pas un genre de schl (appelez le comme vous vouler)on the side?pour prendre une partie du risque si c’est si important pour l’economie?

    • Cette fois-ci, -Alexandre-, met le doigt sur le bobo. Dommage que les excès de l’immo canadien ne se règle pas comme un flash crash.
      nm

    • Dan

      Faudrait que je relise 91 et 92 AANB pour commencer à vous répondre.

    • guygadbois

      Vous croyez que le ralentissement au Québec est dû aux resserrements de la SCHL? Autrement dit à la disponibilité insuffisantes du crédit?

      Si oui juste où le gouvernement devrait-il aller?

    • @Gg

      Bombardier (T.BBD.B) supprime 1700 emplois, dont 1100 au Canada, principalement à Montréal ainsi qu’à ses installations situées à Mirabel, dans les Laurentides.

    • M. Brasseur

      C’est un facteur important. Et je suis parfaitement d’accord avec les mesures qui ont été prises par le fédéral, à date.

      Mais là, notre marché est sous contrôle. Un gros coup de mailloche de plus, et ca pourrait aller mal.

      Le mieux que le gouvernement pourrait faire, pour le marché québécois, c’est rien. Il n’y a pas de solution parfaite, mais le statu quo est le meilleur scénario pour l’économie québécoise. Quelques années encore de cet équilibre et on pourrait en quelque sorte répéter le miracle de 2008.

    • “Réussit un atterissage en douceur.”
      Un atterissage évoque une action. Que l’on m’explique les mesures actives qui ont été prises par Marceau pour qu’il réussisse son atterissage en douceur…
      Suis-je le seul à penser que cet “atterissage en douceur” est plutot symptomatique d’une économie qui va mal, qui est sur le bord de la recession?
      Les maritimes aussi ont réussit leur atterissage en douceur. Cela est surement du a la vision long terme de leurs dirigeants,… rien à voir avec une économie boiteuse.
      Félicitons nous Ô citoyens!

    • M Brasseur

      Justement, je pense que les conditions de crédit hypothécaire qui sont disponibles en ce moment sont adéquates. 25 d’amort, c’est parfait. Devoir se qualifier aux taux 5 ans affichés, c’est parfait. 10% de cash down (je crois bien que c’est cela, right?) c’est parfait.

      La suele chose de plus que la SCHL pourrait faire et qui ne causerait pas de tort important au Québec serait de réduire le maximum assurable. 1M, c’est trop pour le marché québécois. 500-600K serait bien correct. Si quelqu’un veut acheter a 700K, qu’il mette son 25% de cash down. Comme il s’agira souvent d’un second ou meme 3e acheteur, ce ne devrait par ailleurs pas etre un probleme.

    • @ tous

      Faites gaffe avec ces histoires de stagnation des prix au Québec. Entendu à la radio cette pub d’une société de construction très active actuellement dans la ville de Québec et de Lévis: à l’achat d’un de leur condos neufs, vous recevez une honda civic flambant neuve (berline j’imagine) d’une valeur de 17 000$ Il s’agit là d’une forme détournée de négociation des prix qui ne para^it pas dans ce genre de stat.

    • Dan
      Cela fait mal, mais mettons que l’on sentait la chose venir. Boeing, puis Airbus avait largué 6 000 employés juste avant Noel 2013 ! Ouch !

    • Le peu de transparence, les demies vérités quand ce n’est pas tout simplement le mensonge balancé par leurs portes paroles ont fini par rattraper Bombardier. Ce titre boursier régulièrement sur la liste d’achat de nombreux courtiers est sans contredit un des pires dogs des 15 dernières années. To bad so sad pour Montréal et le Québec. Les gouvernements comme les investisseurs verront encore le retour sur investissements repoussé dans les oubliettes !

    • @jeffside
      C’est exactement ce que je dis.
      Ces exemples se multiplient.

    • @ jeffside

      Logisco? Je crois qu’ils sont à Lévis mais j’ai vu de leurs pancartes à Québec.

    • Teranet en baisse de sur 18 mois : juin 2012 149.66, décembre 2013 148.71

      Perte de 0.6% sur 18 mois.

      Donc quelqu’un qui a acheté à montréal en juin 2012 a perdu environs 8% selon mes calculs

      Baisse du marché : 0.6%
      Frais du courtier lors de la vente : 5%
      Frais notaire + taxe de bienvenue : 2%
      frais déménagement : 0.4%

      Donc quelqu’un qui a acheté un condo de 400,000$ a perdu 32,000$ (400,000*0.08)

      S’il avait acheté le s&p 500 total return il aurait fait un gain de 52% soit 208,000$

      Perte de 32,000+ 208,000 = 240,000$

      En plus l’acheteur d’un condo à un actif illiquide

      Ayoye

    • J’oublias l’impot de 52,000$ à payer sur le placement dans le s&p 500

      Donc perte de

      32,000+ 208000-52000 = 188,000

    • guygadbois

      La SCHL exige toujours 5% de comptant. Si jamais ça montait à 10% là je pense que là vous verriez un vrai impact et pas juste au Québec.

      5% c’est rien du tout, $15,000 pour un achat de 300K (que bien des beaux parents et parfois des banques sont prêts à avancer…) et ça vous donne accès à des taux plancher dont les titres seront étampés AAA grâce à l’implication du gouvernement fédéral. Autrement dit grâce au gouvernement le crédit est toujours incroyablement cheap et facile, d’un océan à l’autre.

      La durée d’amortisation est une exigence beaucoup plus facile à rencontrer pour qualifier pour un prêt que celle d’avoir à épargner pour un dépôt. De toute façon un ménage peut très bien qualifier et une fois signé se lancer dans l’achat de voitures, meubles, etc.

      Bref ça a peut-être eu un peu d’impact mais je ne crois pas que la SCHL soit (directement…) responsable des déboires actuels et futurs du marché Québécois. Nul doute cependant que le gouvernement provincial dira autrement…

    • “Bombardier (T.BBD.B) supprime 1700 emplois, dont 1100 au Canada”

      Montréal a besoin de ça comme d’un trou dans la tête!

      Pauline ferait bien de fait ses élections sur sa charte avant que le ciel ne lui tombe sur la tête…

    • @ppoitras 12h54 & 56
      Le conseiller financier qui me dirait ça me verrait partir à rire juste avant que j’appelle son superviseur.

      Soyez sérieux et revoyez vos chiffres.

    • M Poitras

      Tiens, je viens de me rappeler que vous vous etiez poussé comme un galeux lorsqu’on avait recalculé votre écart de rendement il y a environ 1 mois.

      Pour le fun, votre acheteur de 2012 a utilisé un courtier pour vendre sa propriété précédente, right, parce qu’il paie 5%? Sa maison précédente, il l’avait acheté quand?

      M. Brasseur

      Merci pour la précision, je n’étais pas certain si ceci avait été modifié.

      5% n’est pas parfait. Ca devrait être 10%. Dans un monde idéal, on devrait faire cette modification, mais en ce moment, le choc serait peut-être trop grand (le patient est magané).

    • M. Brasseur

      En fait, après une augmentation de 160% en 15 ans, pas besoin de trouver un coupable du ralentissement. Il n’est que normal, souhaitable, et hautement prévisible.

      Quant aux déboires actuels, vous les inventez. Déboires futurs? La on peut se parler.

    • @Alexandre
      Oups, vous avez raison, je suis désolé. J’espère que je n’ai pas commis de faute.

      Je voulais simplement mettre en relief que les baisses de prix ne sont pas toutes comptabilisées dans les indices que vous consultez. Ça peut créer de la distortion sur le marché, comme le notait un blogueur sur un autre fil qui mentionnait que ces indices ne tenaient pas compte de sites de revente tels que Duproprio et l’autre spécialisé dans la vente de maison par internet et dont le nom m’échappe.

      @ Tonyverdechi

      Il s’agit de CAE construction (ou CEA). Je ne savais pas si je pouvais nommer ces cies. Ils sont très agessifs dans leurs publicités destinées aux médias de masse. Dans une autre pub, ils offrent de racheter votre bail ET payer votre hypothèque et vos frais de condos pour 1 an (condos dans Lebourgneuf). Je me suis renseigné et ils paient effectivement, il ne semble pas s’agir de l’attrappe où les promoteurs retiennent simplement ces paiements pendant 1 an.

      J’ai entendu dire (ce sont des ouïe-dires mais comme je suis en recherche passive, je prends tout ces ouïe-dires en considération aussi) que les développements dans Lebourgneuf causent, dans certains cas, des dissociations d’achats, notamment en raison de l’insonorisation p/r au prix payé. Pour le reste, j’ai entendu dire que les constructions étaient de qualité et que les services offerts sont adéquats avec les prix.

    • guygadbois

      Baisse provinciale de 22% des mises en chantier en 2013, 24% à Montréal

      http://www.fciq.ca/Nouvelles_economiques/Mise_en_chantier_FR.html

      Baisse provincial des ventes de 8%, pendant que les listings augmentent d’autant.

      http://www.centris.ca/en/residential-stats

      Pratiquement pas d’emploi créés en 2013 (mais beaucoup d’emplois permanents perdus), chômage en hausse, etc…

      J’invente?

    • @GG

      interessant:page 46

      http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/economie/comptes-economiques/comptes-revenus-depenses/comptes-revenus-depenses-2013.pdf

    • “Bombardier (T.BBD.B) supprime 1700 emplois, dont 1100 au Canada, principalement à Montréal ainsi qu’à ses installations situées à Mirabel, dans les Laurentides.”

      Une bonne drop a prevoir dans Saint-Laurent (Bois-Franc) qui avoisine Bombardier.

      “Les milliers de transactions réalisées entre particuliers n’y sont pas comptabilisées, et pourraient donner un éclairage quelque peu différent à ce portrait.”

      En effet, M. Bergeron. Avec les inscriptions duproprio on peut ajouter facilement un autre 20% d’inventaire. C’est un phenomene non negligeable au Quebec la vente qui n’est pas fait par un courtier immobilier.

      Pour voir a quel point le marche a amorce sa lente descente (-1%/mois) allez voir ce site : http://univs.ca/

      Pour voir les prix de transaction de n’importe quelle proprietes :

      1- Trouver le numero de lot en entrant l’adresse : http://evalweb.ville.montreal.qc.ca/Role2014actu/recherche.asp

      2- Registre foncier -> log in ->Index des immeubles -> : https://www.registrefoncier.gouv.qc.ca/Sirf/Script/14_06_01-02/pf_14_06_01_reglr.asp

      J’en ai regarder quelque un pour le fun (1$/consultation), beaucoup ont :

      - financement a 100%
      - financement plus que la valeur paye
      - certain ne paye pas leur taxes
      - certain essaye de faire des “flip” en achetant et revendant aussitot
      - certain loue aulieu de vendre car ils ne sont pas capable d’avoir le prix demande.

    • Vous appelez cela des déboires?

      Pour le marché immobilier, la baisse de la nouvelle construction est un godsend. Le niveau précédent etait bien-dela de la capacité d’absorption du marché: ca c’était un marché en mauvaise santé. Meme après ces baisses, il me semble que nous demeurons au-dela du niveau optimal de nouvelle construction. Alors d’autres réductions (un bon 10-20% de plus), amenez-en, je vais en prendre, le marché ne s’en portera que mieux.

      Quant a la baisse des ventes, et a la hausse des inventaires, tant que cela ne cause pas de baisse de prix, ils ne sont (ou seraient) qu’indicateurs de déboires futurs. Ceux dont on peut parler.

      Parce que tout ce qui compte, c’est le prix. Et ca va bien correct de ce cote là. Pour l’instant!

    • M Blais (ou est-ce Borduas?)

      Faites-moi confiance, les tourneux de boulons (fort bien payés, soit dit en passant) qui vont perdre leur jobs n’habitent pas dans Bois-Francs. Cartierville, Laval seraient de meilleurs guess.

    • M Blais/Borduas

      Dans le cadre d’un refinancement, le proprio ne peut obtenir plus qu’un pourcntage (80%, il me semble) de la valeur marchande de sa propriété. Ces gens qui ont emprunté plus que la valeur de leur maison conservent donc une équité d’au moins 20%. Ouep, ils pourraient tomber underwater si le marché baisse de 20%

      En passant, lorsquel la maison vaut plus de 1M, la banque prête 80% du premier million, et 50% de l’excédent.

    • *qui empruntent plus que le prix payé…

    • ”Une bonne drop a prevoir dans Saint-Laurent (Bois-Franc) qui avoisine Bombardier.”
      Wow ! Quel raccourci ridicule. Comme si le site de l’entreprise avait un lien direct avec le lieu de résidence. J’serais surpris s’il y avait 2 % des employés licenciés qui y résident.

      Dans les années 2000, il y avait quelques milliers d’employés qui travaillaient aux différentes installations de Nortel à Ville Saint Laurent, au moment de la faillite en 2009, il en restait autour de 500. Si on suit le raisonnement de Mr Blais c’aurait dû provoquer l’hécatombe immobilier dans le coin, évidemment non, le secteur continuant à s’apprécier comme le reste.

    • leguet

      En fait, Bois-Franc est l’un des secteurs qui s’est le plus apprécié entre 2009 et 2012, d’après mes petites recherches lors de la parution du nouveau rôle.

    • leguet

      En fait, le raccourci la plus ridicule de M. Bordublais, c’est de comparer les prix de listings et leur évolution avec les prix vendus pour conclure d’une baisse de marché. Ca c’est franchement nul.

    • Toronto, leader mondial dans la construction de tours à condos, loin devant New York !

      http://globalnews.ca/news/1094373/toronto-condo-construction-towers-over-big-apples/

    • leguet

      Quelle horreur….

    • We’re number 1. Non they’re number 1 !

    • @leguet

      “Toronto, leader mondial dans la construction de tours à condos, loin devant New York !”

      ne vous en faites pas Marceau pilote le dossier…

    • @GG

      Votre explication du phénomène ? Folie pure ou juste une conséquence du free money(les riches ne sachant plus où placer leurs argent ?

    • J’aimerais connaître le pronostic de Mr Blais sur ce marché. Faut que ce soit au moins de -2% par mois sur 30 mois si on se fie à son call pour le marché du Grand Montréal.

    • Ca s’en vient répétitif votre truc Dan. Allez tondre les moutons.

    • leguet

      Je ne suis pas le marché de Toronto, sauf par le biais de vrai Garth, alors je n’ai vraiment pas d’opinion sur celui-ci, outre que ce qui s’y passe ne fait aucun sens.

      Ca me fait capoter quand je compare le ratio nouvelles tours résidentielles vs tours commerciales au centre-ville, eux c’est la meme chose mais un ordre de grandeur de plus. Not good at all.

    • Je me demande si la recherche d’un nouveau emploi (non-relie a l’immobilier) de joe connaissant avance bien?

      Ca sent le desespoir depuis deja un bon moment. Il divague et dit n’importe quoi pour endormir et reconforter les gens.

      C’est quand meme un emploi 24h/24 que de poster sur un blogue immobilier quand notre emploi et nos commissions en dependent.

      =)

      Région métropolitaine de Montréal

      http://www.fciq.ca/pdf/Communiques_presse/stats/stats_prov_201312_f.pdf

      Inscriptions en vigueur : 27 899 (centris) + duproprio (~20% x 27 899)
      Ventes : 2 029/mois

      Question quiz : Combien de mois pour ecouler tout l’inventaire?

      Pour ceux qui ont besoin de reconfort, il y a des moyen plus economique que l’achat d’une maison.

      =)

    • Il y a quelque chose que je n’arrive toujours pas à comprendre. Peut-être saurez-vous m’éclairer. Comment le prix des maisons peut-il diminuer si le prix de vente d’une propriété est fixé en fonction des comparables; des propriétés vendus dans les derniers mois.

      Selon cette prémisse, les prix ne peuvent qu’augmenter à l’avantage de l’agent immobilier bien entendu! Car le vendeur devra par la suite s’acheter une autre propriété et les prix auront augmentés également…

    • J’oubliais pour combler les temps libre de certain…. je suggere de lire “Maîtriser les démons de la bourse”. Ca vaut la peine de l’acheter ce livre.

      Il y a une section qui parle entre autre de l’immobilier (Chapitre 3 : L’illusion de l’immobilier). A lire, si vous avez besoin de reconfort.

      Extrait : http://www.lesaffaires.com/mes-finances/placement/extrait-du-livre-maitriser-les-demons-de-la-bourse/545084

    • @GG

      vous etess hilarant avec votre comparse leguet..les Laurel et hardy du blogue…les moutons

      c’est vous… vous vous faite tondre un petit peu plus a tout les jours…

    • Semble que c’était encore pire que ça à Toronto en 2012(182 tours de condos en construction) et une tentative d’explication du phénomène. On dit que si les médias crient aux loups ça peut déclencher une correction. C’est pourtant le cas depuis plusieurs années avec vrai Garth comme chef de meute !

      http://minarchiste.wordpress.com/2012/07/30/le-boum-immobilier-de-toronto-explique/

    • Ce qui me rassure sur l’immobilier est de voir autant de gens (médias, blogueurs etc) venir nous dire qu’il y aura une bonne correction, un krash …. et dont l’agenda serait évidemment d’en profiter pour acheter. Ça me fait dire que c’est un peu comme la bourse ; si ça corrige(et cela est inévitable) il y aura toujours plein de gens sur les lignes de côtés pour venir remonter ces marchés. Je dors bien avec ça, surtout que mon intention n’est pas de vendre dans un avenir prochain.

    • A 19% d’impôt, je vais tougher pendant un bout de temps Dan.

      M Blais

      Quant allez-vous cesser de colporter des mensonges sur mon compte?

      Vous n’etes qu’un sot, et méritez parfaitement votre sort actuel.

    • @GG

      avec votre train de vie princier vous devez en laisser une jolie somme a 49.97%

      Au fait payez vous un loyer a votre compagnie pour vivre dans votre maison?

    • Dan

      Bien sur, à la valeur locative, pas le choix. Mait tout le monde sait qu’un loyer ne représente qu’une petite partie du coût que la propriété d’une maison représente (ne vous en faites pas, je ne suis pas greedy style Financial Times)….

      Avec le du à l’actionaire que la vente a généré, j’en ai pour quelques décennies à me loger a peu de frais. Remarquez que je vais fort probablement ressortir la maison de la compagnie dès que le marché fera en sorte que je puisse re-exonérer la plus-value avec l’exemption de résidence principale. La vente à la cie était principalement un move défensif vis a vis une baisse de marché, qui ne se matérialise pas à date.

      Mon revenu de placement US est gagné par mes enfants, qui me paient 2,3% d’intérêt. Ca paie les cours de violon, de piano, les activités sportives, et leur part des restos,sorties et voyages familiaux.

      Grosso modo, je m’arrange pour que mon revenu soit ce qu’il a besoin d’être pour cotiser au max au REER. Old school.

      J’ambitionne de clencher le revenu de M. Blais.

    • L’histoire qui se répète avec d’autres facteurs…comme toujours. J’ai acheté en 1989. Les taux étaient à 15% mais à l’époque on croyait que jamais on ne reverrait des taux sous la barre des 10%. En 1997 en raison d’un divorce nous avons vendu. Moins chère que nous avions payé en 89 et pas parce que nous étions en guerre. Pour achever le plat la maison c’est revendu en 2008 et nous avons eu une belle poursuite en vice caché qui à duré 3 ans et couté une fortune en avocat, alors que nous n’avions aucune responsabilité dans l’affaire. Ah le bon Code Civil du Québec! Anyway, voici ce qui viens. Tôt ou tard les taux augmenterons. Les gens sont plutôt endettés et il y a le gros nuage noir du vieillissement de la population juste en avant…Marceau peu bien encore blâmer le Canada, si on n’atterrit pas, c’est sur qu’on se plantera. Les prix stagnes? Bonne chose. Je sais de quoi je parle, ma soeur est américaine. Elle habite en banlieue de … Détroit. Un crash pensez vous? Devrions nous nous inquiéter qu’il est possible d’avoir un beau 2000 pi2 détaché avec garage à Houston, Cincinnati, Memphis, Pittsburg, Saint-Louis et j’en passe et des meilleurs au prix d’un condo de 600 pi ça en sous-sol à Montréal? Je crois que oui. Toronto et Vancouver aussi.

    • Ah oui et c’est sans mentionner une autre bombe à retardement: La folie des copropriétés indivises. Une autre gaffe made in Québec, qui suite à une modification du fameux Code Civil du Québec, sous Jacques Parizeau, à permis aux institutions financières (seule la Banque National et Caisse Desjardins le font…tiens, made in Québec encore) de prêter des hypothèques séparées dans des copropriétés en indivision. Seul moyens de déjouer les règles de la Régie du logements en matière de conversions de copropriétés et que des milliers de personnes on fait à Montréal.

    • pbrasseur

      Vous n’inventez rien, les problèmes sont bien présents. C’est juste que le phraseur est passé maître dans l’art de relativiser à-peu-près n’importe quelle donnée! Par conséquent, ne soyez pas surpris si ça lui prend beaucoup beaucoup de temps avant d’allumer sur un problème très apparent comme les conséquences de l’énorme inventaire de résidences à vendre à Montréal…

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/11/01/des-baisses-de-plus-de-10-a-montreal/

      Concernant le Québec et l’immobilier de Montréal, il me semble qu’il y en a un autre ici dont les lunettes roses sont encore plus épaisses… leguet peut-être?

    • Pour ceux qui pensent que la stagnation des prix des années 90 se répètera durant le prochain 10 ans à Montréal, allez voir la tendance des taux d’intérêts entre 1990 et 1999… Le taux 5 ans a diminué d’un haut de 14,21% en 1990 à un bas de 6,71% en 1999.

      http://www.banqueducanada.ca/wp-content/uploads/2010/09/selected_historical_page57_58.pdf

      Les gens pouvaient donc emprunter beaucoup plus en 1999 par rapport à 1990, ce qui a contribué à cette stagnation des prix des années 90. Une correction importante des prix est plutôt à nos portes pour le prochain 10 ans car, cette fois-ci, les taux d’intérêts augmenteront au lieu de diminuer et ce sera donc l’effet inverse sur les prix.

      Se porter garant de la décennie 90 pour prévoir les 10 prochaines années constitue une grave erreur.

    • @leguait

      “Toronto, leader mondial dans la construction de tours à condos, loin devant New York !”

      C’est le fun hein? Et surtout pas de crash oups je veux dire de correction en vue parce que que trop (vraiment?) de monde en parle, vous faites bien d’être rassuré, ça nous rassure de vous voir rassuré ;)

      On a trouvé le bon filon au Canada, pas besoin de produire grand chose, pas besoin d’une vraie économie, juste de s’enrichir en se vendant entre nous-autres des maisons de plus en plus chères, le tout grâce au crédit backé par le gouvernement. Après on se sert de ces valeurs pour emprunter et dépenser davantage. ça fait rouler l’économie. Absolument brillant!

      Qui a dit que les américain l’avaient l’affaire? Nous Canadiens les avons dépassé!

    • Curieux_

      (sur les taux passés et futurs)

      Très bon point!

      Un autre différence est le vieillissement qui entre dans sa phase la plus critique.

      La seule soupape qui nous reste c’est le $CAN et ça ne sera pas une sinécure. Ça me fait sourire quand les “experts” nous assure que ça ne pourra jamais descendre à 64 cennes comme avant.

      Voiture électrique? Hummm peut-être pas une si mauvaise idée…

    • Un constat vraiment désolant pour Montréal:

      «La Ville de Montréal fait face à des problèmes économiques structurels. Le nombre d’établissements d’entreprise est en décroissance constante, la richesse foncière du secteur non résidentiel connaît une croissance marginale, la croissance de l’emploi est également très faible»

      http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201401/22/01-4731141-lemploi-glisse-vers-la-banlieue.php

      Et si je ne me trompe pas le pire reste à venir…

    • Curieux

      Une correction importante, c’est combien selon vous?

      En passant, je relativise les choses parce que justement, il n’y a rien d’absolu dans ce domaine.

    • Cher Curieux
      La situation au Japon a prouvé qu’il n’était pas nécessaire d’avoir un environnement de taux haussiers pour essuyer une vilaine correction. Bien qu’a l’origine, l’étincelle fut une hausse des taux. Ceci étant dit, la correction aura lieu, c’est la durée et l’intensité qui demeure l’inconnue. Faites comme Neo, pas comme votre mon oncle, prenez la petite pilule bleue, ca va passer…
      nm

    • @ curieux:

      Concernant votre commentaire sur le contexte des années 90, vous démontrez encore une fois votre attitude malsaine à ne voir l’arbre plutôt que la forêt et à choisir les données qui avantagent votre point de vue apocalyptique… ;)

      D’ailleurs,si vous aviez remontez un peu plus loin dans le temps, vous auriez eu l’horreur de découvrir qu’une bulle immobilière avait eu cours au Canada dans la deuxième moitié des années 80, malgré des taux d’intérêt supérieurs à 14 %. Les prix étaient bien sûr différents à ce moment-là, tout comme le revenu familial moyen et les conditions d’accès au crédit. Or, les gens empruntaient tout de même pour acheter ou investir dans une propriété. Et plus particulièrement après le crash boursier de 1987.

      Alors, contrairement à ce que vous affirmez, les gens n’ont pas commencé à emprunter quand les taux ont finalement baissé à la fin des années. Une gracieusté, soi dit en passant, des banques centrales qui à compter de 1980 et sous la gouverne de Paul Vockler aux États-Unis et John Crow au Canada ont mené une lutte de tous les instants contre l’inflation par le biais d’une politique monétaire restrictive.

      Cela a eu pour effet de causer une récession au début des années 90, ce qui explique probablement davantage la stagnation des prix durant les années 90 après l’éclatement de la bulle immobilière contrairement, encore une fois, à ce vous affirmez.

      @ pbrasseur et curieux:

      Si ça continue et avec l’adoucissement du ton de l’agence Fitch envers la baisse des prix de l’immobilier anticipée au Canada, vous allez finir par manquer de superlatifs plus apocalytiques les uns des autres pour exprimer indirectement votre frustration devant le fait que votre théorie du chaos demeure… une théorie du chaos.

      Mais bon. Au moins, ça a le mérite d’être distrayant à défaut d’être bien crédible. Un peu comme du vrai Garth Turner. ;)

      Contrairement à ce vous voulez bien penser, les prétendus “bulls” de l’immobilier sur ce blogue croient qu’une baisse de prix est imminente et justifiée au Canada en fonction des caractéristiques des divers marchés régionaux et, surtout, du type de propriétés. À cet égard, les copropriétés sont particulièrement à risque. On le répète depuis des mois tout en se gardant une petite gêne justifiée quand à la sévérité de l’ajustement à venir! J’avais prédit une hausse moyenne de 0,4 en 2013… Et vous? ;)

      Cela dit, permettez-moi de prendre avec un grain de sel les prévisions de baisse du prix médian allant de 15 % à 50 %… L’ajout de superlatifs n’aide pas votre cause.

      @ pbrasseur:

      La donnée démographique est une donnée intéressante pour l’évolution du marché immobilier canadien. La SCHL a d’ailleurs produite une étude fort intéressante à cet effet à la fin des années 90. Si je me souviens bien, elle prévoyait une longue baisse de prix après 2010.

      Nous sommes en 2013. Force est de constater que cette prédiction ne s’est pas encore réalisée à cause des conséquence du mini-boom démographique, la baisse marquée des taux d’intérêt depuis le début des années 2000, de l’amélioration de l’espérance de vie des Baby-Boomers, de la crise financière de 2008 qui a effacé une partie de leurs actifs pour la retraite et du fait que plusieurs arrivent à l’âge de la retraite avec une hypothèque sur une deuxième résidence (ou leur première) combinée à une marge de crédit ou d’autres formes de dettes.

      Ce n’est probablement que partie remise. Or, plusieurs de ces variables n’avaient pas été anticipées au moment de l’étude. Autre époque,autres moeurs… ;)

    • daffy_duck75

      Vous n’avez apparemment rien compris. Ce que Curieux a souligné est simplement que la déconfiture précédente a pu être amortie par des baisses de taux ce qui est impossible aujourd’hui parce que les taux sont déjà au plancher. Cet argument est irréfutable.

      Pour ce qui est du vieillissement c’est clairement une influence déflationniste, rien de bien mystérieux là dedans. Ça contraste avec la fin du boom précédent où la grosse génération des boomers entrait pleinement en activité.

    • On se détend.
      Les banques ont 2 types d’actifs, des prêts aux gouvernements et des prêts immobiliers. Si les taux augmentent la valeur de leurs actifs diminue. Comme elles sont à 40 x leurs actifs, calées jusqu’aux essieux, avec des ratios de solvabilité hallucinant rien ne devrait bouger avant le jour noir.
      Au Canada c’est peut être moins pire mais pour le fun essayez de sortir 10 000 $ cash de votre compte. Vous devez les appeler la veille pour avertir. Les banques sont plus pauvre que vous probablement.

    • @daffy

      Vous résumez bien la situation et faites la part des choses. Comme vous dites il n’y a pas de bulls ici malgré ce que certains doomers affirment avec beaucoup de mauvaise foi d’ailleurs. Perso, je trouve que vous avez bien compris en té ka mieux compris que certains qui prédisent la catastrophe depuis 5, 6 ans voir plus …. et qui ne viens jamais. Seule une bonne récession pourrait changer la donne et provoquer un gros repli de l’immobilier, à date ce n’est pas dans les cartons.

    • @ pbrasseur:

      Il faut bien connaître tout le contexte de la fin des années 80 et celui des années 90, comme je le disais, pour comprendre que la stagnation des prix dont il ne parle n’est pas simplement lié à une baisse des taux d’intérêt. Surtout, lorsqu’on semble croire à tort que seuls les taux d’intérêt peuvent influencer la hausse ou la baisse du prix de l’immobilier.

      NM nous a donné l’exemple du Japon. Considérez aussi celui des États-Unis. La déconfiture récente qui a lieu à compter de 2006 peut-elle s’expliquer uniquement par le biais de taux à un plancher historique? Peut-être, une crise structurelle et conjoncturelle…? Là, on peut parler.

      On repassera pour l’irréfutabilité des arguments de “Curieux”…

      On parle de “Garth-economics”. Pourquoi pas de “Curieux-economics” ou de “pbrasseur-economics”. ;)

      Aussi, une baisse du prix de l’immobilier doit-elle selon vous toujours s’apparenter à un cataclysme de nature biblique pour vous satisfaire?

      Comme je le disais dans mon commentaire, malgré des taux supérieurs à 14 %, il y a une bulle immobilière au Canada dans la deuxième moitié des années 80. Si je me fie à votre raisonnement et celui de Curieux, les gens auraient plutôt dû garnir leur compte en banque, les prix des propriétés auraient dû au même moment s’effondrer. ;)

      Cela dit, un peu de sérieux Messieurs! Quand vous et curieux allés passer de la parole aux actes et nous faire part de vos predictions. Certains d’entre nous l’ont fait en avril dernier sur un horizon de 10 ans. Qu’attendez-vous pour abondonner la réthorique creuse pour du concret?

      Avec des “si”, on va à Paris…

    • @ favori:

      “Au Canada c’est peut être moins pire mais pour le fun essayez de sortir 10 000 $ cash de votre compte. Vous devez les appeler la veille pour avertir. Les banques sont plus pauvre que vous probablement.”

      C’est quoi ça?!?! Il s’agit plutôt d’une précaution normale exigée pour prévenir des actes criminels.

    • Daffy

      La rumeur veut que nous soyons maintenant en 2014!

      Wink wink

    • @daffy_duck75
      Votre long message ne change rien à la réalité qu’il n y a plus rien pour soutenir le marché immobilier actuel. Absolument rien sinon l’espoir. Wait and see.
      Plus le temps passe plus j’ai l’impression que mes prévisons de baisse sont trop conservatrices.

    • M. Brasseur

      Si votre scénario se produit et que l’immobilier baisse substantiellement, ce entrainera des problèmes majeurs pour l’économie canadienne, auquel cas je vous garanti que je vais pouvoir continuer de financer mon hypothèque a 2,2% (et moins) pour un très long moment encore.

    • @GG
      “Mait tout le monde sait qu’un loyer ne représente qu’une petite partie du coût que la propriété d’une …”

      “MAIS”, Fiiioouu, vos main tre,blent déja lors

    • Il y a pas longtemp la pression des agents immobiliers était sur l’acheteur:
      “Fais une offre rapidement sinon l’année prochaine ca sera plus cher”. D’où l’irrationalité de certains acheteurs.

      Cette pression vire graduellement sur le vendeur. “hey! baisse le prix et accepte cette offre sinon l’annee prochaine tu vendras moins cher.” Croyez vous qu’ils seront plus rationnels alors que pour beaucoup c’est leur fonds de retraite qui commence à fondre? La même irrationalité prévaudra probablement, coupléee à la peur. Wait and see.

      Rappellez vous ce qui importe pour un agent immobilier c’est qu’une transaction ait lieu, peu importe le prix. Ils ont été le moteur des prix vers le haut, ils seront de même vers le bas.

    • @ FauxGarth:

      Alors, quelles sont vos nouvelles prévisions? Curieux et pbrasseur semblent avoir peur de se mouiller afin de chiffrer leur sombres hypothèses qualitatives qui semblent empirer de jour en jour.

      Pour ce qui est des taux d’intérêt, longue vie au taux variable avec l’annonce de la Banque du Canada…

    • @ Tous les doomers,

      Sachez qu’il n’y a aucun mal à se tromper. Heureusement pour vous, vous avez tort. Au lieu de défendre votre triste position, tentez de comprendre pourquoi les choses ne sont pas si dramatiques, pourquoi les politiques monétaires fonctionnent et pourquoi historiquement être propriétaire pour ceux qui en ont les moyens est une bonne option. Finalement, rendez-vous à l’évidence que les intellectuels font piètres figures dans le monde des affaires.

      “L’intelligence est de savoir que nous ne savons rien.”

      @GG

      J’ai moins le temps de vous lire depuis que j’ai quitté la banque mais sachez que vous êtes toujours aussi fantastique.

    • @ Plav
      Bienvenue sur le Blog! On n’a pas beaucoup de gens avec autant d’expérience ici (premier achat 1989…).

    • Peut-on ressortir nos prédictions du printemps dernier? Quelqu’un les a svp? Je ne me rappelle pas ce qu’elles visaient exactement. L’île, le Québec, le Canada? Les condos, les unis, les plex? Et elles commençaient quand? Et quelle référence avions nous choisit pour les prix?

      Si nous avions prévu qu’elles commencent en avril, on aura bientôt les résultats pour la première année de nos prédictions.

    • @daffy_duck75
      Oui bien sur.

    • daffy_duck75

      Personne ne dit que “seuls les taux influencent les prix” on dit simplement que les taux ne peuvent plus baisser pour les soutenir, est-ce si difficile à comprendre?

      Or qu’y a t’il d’autre pour soutenir les prix?

      La croissance des revenus? Non.
      La démographie? Pas réellement.
      La croissance de l’emploi? Pas ces temps ci.
      La croissance du crédit? Oui mais à 164% des revenus pour combien de temps encore?

    • Faux Garth, 12:55.

      Félicitation pour votre beau programme!

    • @ pbrasseur:

      Aie-je déjà dit que les prix actuels peuvent ou doivent être soutenus. Pas du tout.

      Nous sommes tous d’accord là-dessus. Or, tout n’est pas blanc et tout n’est pas noir en économie parce que ce n’est pas qu’une affaire de chiffre et de rationalité, mais beaucoup aussi de comportements humains qui dictent des choix et des prises de risqué selon une appreciation personnelle.

      Cela dit, nous attendons toujours vos prédictions pour nous donner à tous une meilleure comprehension de votre evaluation qualitative.

    • Guillaume

      Je vais vous apprendre un truc: avant de mourir, Rodin s’est fait cryoniser. Je l’ai maintenant fait dégeler, et lui ai commandé un buste que j’installerai fièrement dans ma cour avant (qui fait 5 000 pieds carrés, et qui manque cruellement de statues)

    • @daffy duck
      Votre argumentation sur les taux est fausse.

      L’impact n’est pas superficiel – ce qui ne veut pas dire que les prix peuvent monter quand les taux montent et vice versa; cela veut dire que les prix auraient augmentés beaucoup plus si les taux étaient restés les mêmes (et vice versa).

      Les personnes n’achètent pas leur maison selon la valeur d’achat; ils achètent la mensualité.

    • @ daffyduck75 et leguet

      Je ne suis pas sûr d’être entièrement d’accord avec vous: d’abord, un ami économiste m’a dit qu’aucun atterrissage en douceur n’a été réussi dans aucun pays et ce, à travers l’Histoire moderne, principalement en raison du «rush to exit» quand les choses deviennent inquiétantes.

      Deuxio, les 2 mesures récentes de Flaherty ont démontré avoir eu un effet assez drastique pour freiner le marché dans plusieurs régions. Avec la stagnation des prix au Canada, bye-bye les augmentations de salaires. LEs upgrades domiciliaires seront certainement reconsidérées.

      Tertio, la RBC a commencé une campagne agressive de taux cette semaine en abaissant son taux variable 5 ans. Simple opportunité d’affaires ou pêche au poisson pendant que les hypothèques sont élevées?

      Mais je suis d’accord avec vous que la macro est une science complexe, compte tenu des comportements humains.

      À cet effet, dans les années 80, mes parents ont acheté leur propriété à moins du tiers de leur revenu. Vrai que les taux ont avoisiné les 18% pendant 2 ans mais en recalculant avec eux, 20% de pas grand-chose = pas grand-chose. Si je voulais racheter la même propriété aujourd’hui à l’évaluation municipale et à 5%, je verserais des paiements hypothécaires équivalents aux leurs avec le taux de 18%!! Pendant cette période, il se produisait régulièrement des ajustements salariaux également.

      Vrai que les taux directeurs ne disent pas tout, en l’état actuel des choses, les états sont tellement endettés qu’on pilote pas mal en fonction des taux, non?

    • J’ai été faire un tour à LaSalle ce matin (don’t ask) tout juste au sud du parc Angrignon. J’ai découvert un drôle de complexe de maisons de ville. Avec du gazon et un trottoir (pas de rue) à l’avant, et l’accès automobile à l’arrière, sous la galerie. De la densité beaucoup plus élevée qu’en banlieue, des maisons de 2000 p.c. 4 c.c. 4 sdb, à en croire les dernières à vendre (500k$+taxes), pas trop loin du métro, du parc et des commerces.

      Chose remarquable, il n’y a pas de maison à vendre, hormis les trois dernières maisons neuves, contrairement aux pancartes qui abondent dans les secteurs à condo environnants. Quoi que ça peut changer d’ici quelques années, le développement étant très jeune. Plus proche du métro, il y a aussi d’autres maisons de ville. Une seule est à vendre, à 750k$. Tout plein de condos en vente, cependant.

      Je crois qu’on aurait pu construire davantage de ces trucs et moins de condos “brick and stick”. Honnêtement, qui veut passer 40 ans dans un 2 c.c. 1 sdb au 3e étage (pas d’ascenseur) sans stationnement à LaSalle? Ça crève les yeux que ces logements sont habités par des gens qui sont là “en attendant” et qui vont le refiler telle une patate chaude. Ça ne fait pas des communautés fortes. Et ça va faire du monde bien malheureux s’ils se retrouvent à y passer 10-15 ans, vu un marché du condo noyé par l’offre. Pas cool.

      J’espère que les nouveaux développements sur l’Île (Blue Bonnet, Lachine-Est) auront davantage de maisons en rangée et moins de condos. Les arrondissements devront tenir leur bout.

    • 5 000 pieds carrés!!! Je dois avouer que je l’imaginais un peu plus grande. Mais bon, à quoi bon s’enfarger dans les fleurs du tapis?

    • @jeffside

      ”principalement en raison du «rush to exit» quand les choses deviennent inquiétantes.” Qu’est ce qui serait une situation inquiétante à votre avis ? Perso ce serait une montée brusque des taux hypothécaires ou une récession. Voyez vous ça dans votre boule de crystal ?

      Pour ce qui est de l’affordability index(s’tu cher ou pas cher d’acheter une propriété maintenant versus dans le passé) voici une lien qui nous renseigne là dessus(1990 étant le moment le moins abordable, ça correspond d’ailleurs à un peak immobilier et cerise sur le sundae, une récession a suivi).

      http://www.rbc.com/economics/economic-reports/pdf/canadian-housing/house-november2013.pdf

      Pour ce qui est

    • Z’etes dur Guillaume, un terrain de banlieue fait normalement a peu près 5000 p2, et la on parle de ma cour avant, mais bon, désolé pour pour shortcoming j’essaierai de faire mieux la prochaine fois!

    • jeffside

      Vous soumettrez a votre ami l’évolution du marché immobilier québécois, de 1990 à 1997 comme exemple d’aterissage en douceur suite a une bulle….

      Le coût du logement est une composante importante de l’IPC, mais ne dicte pas en soit les augmentations salariales.

      Et Alex a raison, les gens achètent en fonction du paiement, pas un prix, ni un taux.

    • Laurent

      750K pour une maison de ville à Lasalle, me semble que c’est cher en ti-jésus de plâtre.

    • L’article de vrai Garth d’aujourd’hui est intéressant.

    • leguet

      Nous avons toujours dit que les 2 triggers étaient hausse des taux, ou baisse d’emploi. Le bout baisse d’emploi est aujourd’hui plus inquiétant que l’an dernier. Ceci dit, on ne se fiera pas sur 1 mois de données par crier au loup (comme vrai et faux Garth!).

    • @ alexandre:

      Je n’ai pas dit que l’effet des taux est superficiel sur la décision d’acheter ou pas. Or, ce n’est pas l’unique facteur qui explique la stagnation dans les années 90, tout comme c’est qui s’est passé dans la deuxième moitié des années 80.

      Vous ajoutez: “Les personnes n’achètent pas leur maison selon la valeur d’achat; ils achètent la mensualité.”

      C’est effectivement ce qui s’est passé, notamment pour les premiers acheteurs, pendant la frénésie de la dernière décennie. Or, c’est maintenant chose du passé. Les banques sont maintenant plus prudentes envers les achteurs et certains investisseurs du dimanche, gracieuseté des nouvelles règles d’autorisation de prêts du BSIF ainsi que des conditions de crédit moins favorables.

    • Daffy

      Je n’ai aucune raison de croire que les gens vont cesser d’acheter un paiement. Les conditions de détermination du paiement peuvent évoluer, mais le processus psychologique est le même.

    • @Jeffside

      Selon cette étude, 1981-1982 et 1990 ont été les pires années en termes de taux d’effort pour acheter une propriété.

      http://www.fciq.ca/pdf/mot_economiste/me_032012.pdf

    • @GG

      Vous êtes gras dur avec votre taux variable avec ce que Poloz vient de dire aujourd’hui. Pour ce qui est des gens ‘plus serrés’ qui renouveleront cette année, figer le 5 ans (qui est reparti à la baisse) me semble une excellente option.

    • scenario tres tres bull pour ….les residences soleil.

      http://www.lactualite.com/opinions/le-blogue-de-manon-cornellier/economie/linsoutenable-precarite-des-finances-publiques-quebecoises/

    • guygadbois

      Assez d’accord avec vous. 500k$ me semble à peu près raisonnable pour être à 2km du métro. 750k$ à 1km du métro est cher. Les condos dans le coin sont annoncés à un prix comparable à l’évaluation municipale. Par contre, la maison à 750k$ est évaluée à 410k$. Remarquez, il semble que la maison soit en vente depuis un bout, si l’on se fie aux photos.

      http://www.remax-quebec.com/fr/maison-a-vendre-rue-marie-rollet-lasalle/14999086.rmx?source=centris

      À titre de comparaison, les fameuses maisons à 500k$:
      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=SUTTON&NoMls=MT27524308&Source=BETA.REALTOR.CA&Langue=F

    • guygadbois

      Au moins, ils ne se font pas réveiller par des avions. C’est déjà ça…

    • leguet

      Avec un taux variable, vous avez l’option de geler en tout temps.

      Ceci dit, le variable disponible en ce moment semble être a 2,6%, alors que le 5 ans est a 3,34%.

      Sur 250K d’hypothèque, cela fait une différence d’environ 150 $ par mois.

      Un emprunteur qui a la discipline de suivre assidument les évolutions du marché (donc pas l’emprunteur typique!) peut calculer le break-even point dans le temps de choisir le variable, et de convertir au moment ou les taux variables menacent de monter (ou au moment ou les taux long commencent a monter trop vite). En fait, la banque va faire ces calculs pour vous.

      Parce qu’épargner 0,75% pendant 2 ans, ca permet d’abosrber une augmentation substantielle durant les 3 dernières années du terme. D’autant plus que c’est le taux 3 ans qui constitue alors le benchmark (présentement a 2,89%), et non le 5 ans.

    • laurentkar

      Ca donne sur Newman par contre. 3 chambres. C’est cher…

      Et l’école est ou, et c’est quoi?

    • http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=EGPTECH&NoMls=MT28746746&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=E

      Pour quelqu’un qui travaille au centre ville.

    • Des corrections du marché immobilier, il y en à eu et il y en aura d’autres. C’est certain. Quand? Quel ampleur? Combien de temps ça durera? Elles sont là les questions. Est-ce que ce sera une catastrophe? bien sur que non. Certains seront perdant un peu, d’autre beaucoup. Comme à chaque fois. C,est une question de timing, essentiellement. Si les condos plongent, puisque beaucoup de premier acheteurs commencent là, le reste va suivre. À moins que les boomers (et j’en suis) commencent à mourir et laissent gros en héritage à leurs enfants, c’est bien dommage, peu de jeunes ont les moyens de s’hypothéquer a plus du demi million.

    • guygadbois

      Au sujet de l’école. Juste pour le fun, j’ai vérifié. C’est assez loin, les enfants auront à prendre l’autobus.

      Mais j’ai été fort surpris d’apprendre le lieu exact:
      http://www.messagerlasalle.com/Vie-de-quartier/2013-07-12/article-3313215/Des-racines-dans-une-nouvelle-ecole/1

      Ça a du potentiel.

    • Oh, je suis tombé sur ceci au sujet de la SCHL. Il semblerait qu’elle soit en assez bonne position:
      http://worthwhile.typepad.com/worthwhile_canadian_initi/2014/01/cmhc-reserves-revisited.html

    • @ FauxGarth:

      Vos prochaines vacances dans le Maine risquent de coûter un peu plus cher que celles de l’été dernier.

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/top-business-stories/canadian-dollar-sinks-below-90-as-bank-of-canada-declares-open-season-on-loonie/article16462548/

    • daffy_duck75

      Vous êtes tout un émotif, vraiment hilarant de vous lire!

      En considérant un revenu égal pour un couple, faites le calcul du montant hypothécaire maximal que celui-ci peut obtenir à 14,21% en 1990 VS 6,71% en 1999, vous allez tout comprendre…

      Avec un même revenu, le couple en 1999 pouvait contracter un montant de prêt hypothécaire 75% plus élevé que le couple en 1990… En d’autres mots, avec le même revenu, le couple qui pouvait emprunter un montant de 200 000$ en 1990 pouvait tout-à-coup emprunter un montant de 350 000$ en 1999. L’impact d’un tel changement de la capacité d’emprunt a été énorme. C’est clair que cette période de diminution des taux d’intérêts a empêché la chute des prix de l’immobilier durant la décennie 90.

      D’après vous, est-ce que cette situation de pouvoir emprunter un montant hypothécaire beaucoup plus élevé avec un même revenu pourra se reproduire durant le prochain 10 ans? Non, c’est impossible. Alors, peut-on se fier sur la stagnation des années 90 pour affirmer qu’il y aura stagnation durant le prochain 10 ans? Absolument pas!

      Les prix baisseront sur une très longue période. Ils seront probablement plus bas dans 15 ans par rapport à aujourd’hui, surtout après avoir lu l’étude du réputé Luc Godbout et tout ce que cela impliquera (voir texte de Dan à 20h05).

      Je vous prédis donc que, très bientôt, la résidence principale sera perçue financièrement comme elle se doit, soit une grosse dépense…

    • @GG
      “Nous avons toujours dit que les 2 triggers étaient hausse des taux, ou baisse d’emploi. ”

      Vous l’avez a l’envers. C’est la baisse de l’immobilier qui va declencher la baisse de l’emploi et declencher le cycle infernal. Ca a presque toujours ete comme ca. Wait and see.

      “L’article de vrai Garth d’aujourd’hui est intéressant”
      Ca se peut pas qu’il ait ecrit ca. Comment avez vous fait pour vous loguer sous mon compte et ecrire cela.

    • Ci-dessous le lien vers l’article sur lequel vrai Garth a base son post (c’est vrai qu’il ne donne jamais ses sources DaffyDuck, mais qui veut les avoir les trouve tjrs).

      Il n’ y a rien de neuf la dedans car ont sait tous que les “war-rooms” des banques canadiennes ont deja toutes developpe les plans de crise en cas de crash de l’immobilier. Les seuls qui ne semblent pas etre pret c’est les consomateurs. Comme des moutons, ce n’est qu’a l’abattoir que beaucoup se rendront compte de ce qui va leur arriver.

      http://www.mortgagebrokernews.ca/news/td-mortgage-clause-change-176155.aspx

    • @Leguet
      Qu’est ce que la banque TD nous disait tantot sur l’immobilier? Un “Soft Landing”?
      Ah oui c’est ce qu’ils veulent que les consomateurs croient.

      En catimini ils couvrent leurs arrieres en preparation pour quelque chose qui ressemble a un crash! J’ai ne serai pas surpris d’apprendre que leur trading desk est short sur l’immobilier canadien.

    • Vendre à des non résidents.

      J’ai actuellement une propriété à vendre – une maison de ville – et j’aimerais l’offrir en vente en visant particulièrement les non résidents, surtout Français, Européens, Russes, Arabes…des gens qui ont de l’argent et qui veulent, peuvent l’acheter et on l’intention de s’établir ici ou non. Malheureusement, la richesse des Québécois est faible, les salaires ne sont pas assez élevés et le nombre de ‘riches’ est trop faible.

      Y a-t-il des sites particuliers que je devrais viser? Devrais-je annoncer dans des journaux d’Europe, du Moyen-Orient, viser en particulier les courtiers, qui sont embauchés lors de relocalisation d’employés – ex. OACI -, pourrait-on invoquer le programme d’investisseurs étrangers, qui permet d’investir ici – ex. achat d’une propriété – tout en obtenant sa résidence?

      On écrit souvent qu’il y a trop de propriétés à vendre à Montréal. C’est vrai. Cependant, les nouveaux condos, qui seront construits par exemple près du Centre Bell, ne visent pas une clientèle d’ici, mais une clientèle de non résidents, qui ont les moyens de se les acheter. En comparaison d’autres villes, une maison de ville à Montréal coûte la moitié d’une identique à Paris. Cela me fait penser à la Floride. Tous les condos construits au cours des dernières années le long de la mer ont été achetés par des non résidents, non par des Floridiens.

      Évidemment, cela soulève une autre question. Montréal est-il en train de se NewYorkiser? Je laisse cette question aux politiciens locaux afin qu’ils révisent leur politique d’accès à la propriété, surtout pour les familles. Quant à moi, j’ai une maison à vendre et je dois chercher les acheteurs potentiels ou ils se trouvent.

    • @daffy_duck75
      Non ca me coutera pas plus cher quel que soit le taux de change.
      Brokerage account chez TDWaterhouse et ScotiaItrade en $US connectes avec comptes bancaires en $US chez TD et IngDirect. Ajoutes y 2 cartes de credit en $US et le tour est joue. N’allez pas du cote finances personnelles j’y suis cale.

      Allez lire mes post anterieurs. je suis overweight marche US depuis plusieurs annees. Reprise boursiere depuis 2009 + gain sur taux de change. Financierement les 4 dernieres annees sont probablement les meilleures de ma vie a date.

    • “Les prix baisseront sur une très longue période. Ils seront probablement plus bas dans 15 ans par rapport à aujourd’hui, surtout après avoir lu l’étude du réputé Luc Godbout et tout ce que cela impliquera (voir texte de Dan à 20h05). ”

      15 ans seulement? Trop optimiste a mon avis.
      Dans un de mes posts anterieurs j”avais deja dit que les sommets atteint ces dernieres annees ne seront pas revisites avant 30 ans. Pas de surprise vous savez que je suis un doomer.

    • Let’s agree to disagree, faux Garth.

      Il n’y a aucune raison que l’immobilier baisse, si les taux demeurent fixes, et si l’économie (lire emploi) se porte bien.

      Vous pensez que l’immobilier va baisser dans un vacuum?

      Aux États-Unis, ce sont des hausses de taux (de paiement hypothécaire, en fait), notamment sur les Options ARM, qui ont provoqué la crise immobilière.

      Ca prend un trigger. En ce moment, le trigger à surveiller, c’est l’emploi.

    • Au péril de me répéter et de passer pour un radoteux auprès de plusieurs. Je roule 1 an fixe depuis 1998, contre l’avis de mon banquier. À chaque année il m’a proposé de geler le 5 ans. J’y retourne parce que je le trouve sympathique mais surtout parce que j’attends qu’il me propose 1 an. Un jour je vous le promets, je prendrai la mauvaise décision lors du renouvellement.
      nm

    • Faux Garth, hier, 12:51

      “Plus le temps passe plus j’ai l’impression que mes prévisons de baisse sont trop conservatrice.”

      Vous n’avez fait aucune prédiction de baisse qui ait un intérêt quelconque. Dans votre tête peut-être, mais vous n’avez pas le courage de les mettre par écrit.

    • Garth, 8:28

      Je ne pense pas qu’il va y avoir un crash immobilier, et pourtant cela ne m’a pas empêché de vendre ma maison à ma compagnie, en prévision d’un crash possible. Simple question d’agir intelligemment.

    • @ curieux:

      Je dois avouer, encore une fois que vos hypothèses de calcul sont hilarantes, un peu comme celles de ppoitras79. D’autant plus qu’elles exclues plusieurs autres facteurs qui doivent être considérés sur une base historique.

      Puisque les taux vont rester au plancher pendant un bon moment. Le seul autre facteur qui peut affecter les prix à la baisse est une récession ce que personne ici, à part vous bien entendu, ne souhaite voir arriver.

      Cela dit, vous dites: “Les prix baisseront sur une très longue période. Ils seront probablement plus bas dans 15 ans par rapport à aujourd’hui (…)”

      Tout le monde ici est d’accord sur le fait que les prix vont baisser. Or, je n’ai pas vu d’autres personnes ici, à part Faux Garth, faire autant d’urticaire à l’idée que les prix ne baissent pas assez vite. Vous voulez acheter désespérement. C’est normal.

      Maintenant, qu’elles sont vos prévisions sur un horizon de 10 ans? Certains d’entre nous l’ont fait ici en avril dernier.

      Qu’attendez-vous pour le faire? On veut voir vos chiffres. Tout comme ceux de Faux Garth d’ailleurs qui trouvait ces “anciennes” prévisions trop conservatrices…

      Vous êtes des doomers accomplis. Assumez-vous! Walk the talk comme on dit en anglais.

      Vous concluez: “Je vous prédis donc que, très bientôt, la résidence principale sera perçue financièrement comme elle se doit, soit une grosse dépense…”

      La plupart des gens qui sont propriétaires ont compris ça depuis belle lurette. Et, je vous dirais même avant la dernière frénésie immobilière. Vous n’avez donc pas découvert le secret de la Caramilk dans votre appartement de Rosemont cher ami. :)

    • “En comparaison d’autres villes, une maison de ville à Montréal coûte la moitié d’une identique à Paris”

      De grace. Pas de comparaison pertinente entre Montreal et Paris.

    • @GG
      “Aux États-Unis, ce sont des hausses de taux (de paiement hypothécaire, en fait), notamment sur les Options ARM, qui ont provoqué la crise immobilière.”

      Tant que les prix montaient, on était OK avec les Options ARM. Refinancement et autre tours de passe et c’est reglé. Avec le ralentissement, la roue ne pouvait plus tourner. L,immobilier plante crée les pertes d’emploie et le cycle infernal commence. OK Lets agree to disagree.

    • @guygadbois 23 janvier 2014 09h12
      Wow! Vous ne pensez pas qu’il y aura un crash mais vous vous préparez pour un. Corrigez moi si j’interprete mal. Si j’interprete bien alors ne croyez vous pas que vos posts “mislead” certains lecteurs de ce blogue? Ca m’a l’air malhonnete.
      Combien de proprios croyez vous se sont préparés à cela.
      Beaucoup ne sont même pas capable de garder leur maison suite à un divorce ou la perte de revenu d’un des 2 partenaires.

    • @Curieux 7h31

      Il ne faut pas exagérer non plus.
      Imaginez la situation moyenne à Montréal.
      Vous allez acheter une propriété disons à 350 000$.
      Combien vaut une propriété équivalente en loyer? On peut s’obstiner, mais je dirai que 1 300$ par mois est un bon proxy moyen.
      Vous allez payer environ 3000$ de taxes annuelles, plus 1 000$ d’assurance environ et disons que vous êtes un maniaque et que vous rénovez votre maison à coût de 5 000$ par année.
      Ok, prenez toutes ces hypothèses et faites les croître avec une inflation de 2% (vous pouvez vous amuser avec d’autres niveau – même 0% et votre conclusion ne changera pas perceptiblement).
      Avec les taux actuels, vous allez payer 1,5 fois la valeur de votre propriété en intérêts; mettons ça à deux pour être safe.

      Et disons, parce que le ridicule ne tue malheureusement pas, que la propriété ne va jamais augmenter de valeur pendant 25 ans.
      Il va vous rester quand même grosso modo 300 000$ de plus que si vous étiez resté en location.

      Maintenant, soyons sérieux, qui va croire que les propriétés à Montréal ne vont pas augmenter pendant 25 ans?
      Quiconque ose comparer notre situation au Japon devrait vérifier ses faits.
      Le Japon n’était pas sur-évalué, il était sur une autre planète.
      Le prix au pied carré était autour de 140 000$! Soit plus de 350 fois Manhattan à l’époque.
      Le palais royal de Tokyo valait plus que la Californie en entier.

      Une propriété n’est pas le meilleur placement mais c’est un excellent actif surtout en termes de risque/rendement, même lorsqu’il est surévalué.

    • Pas vrai faux Garth. Quand le taux resette de 0% a 3%, ou de 2 à 5%, votre paiement hypothécaire jumpe. La capacité d’effectuer le paiement hypothécaire n’a sweet rien pantoute a voir avec la valeur de l’actif sous-jacent.

      Please.

    • daffy_duck75

      “Maintenant, qu’elles sont vos prévisions sur un horizon de 10 ans? Certains d’entre nous l’ont fait ici en avril dernier. ”

      Pourquoi vous acharnez vous à poser ce genre de question idiotes?

      Même les économistes de métier se trompent la plupart du temps sur un seule année.

      Si vos interventions consistent à dénigrer les autres parce qu’ils se trompent dans des prévisions elles ne représentent aucun intérêt.

    • @Garth Turner 10h36
      J’ai confiance à 99% que ma maison ne va pas passer au feu et la probabilité historique est statistiquement très faible, pourtant j’ai une assurance incendie.
      What’s your point?

    • guygadbois

      “Ca prend un trigger. En ce moment, le trigger à surveiller, c’est l’emploi.”

      C’est certain que l’emploi est super important et je n’essaie pas de vous prendre en défaut, mais la question est aussi pourquoi l’emploi baisse, quel est le trigger qui fait baisser l’emploi?

      Au Québec le ministre Marceau se plaint de la faible inflation et que les gens épargnent trop, ce serait ça qui ralentit la progression de l’économie. Admettons, mais alors quel est le trigger qui les incite à dépenser moins?

      Les taxes et tarifs qui augmentent partout? La croissance de l’endettement qui serait proche d’un point de saturation? Le vieillissement qui incite les gens à épargner davantage?

      Qui sait? En d’autres mots c’est bien difficile de déterminer quel est réellement le premier domino à tomber, d’autant qu’ils s’influencent tous les uns les autres. Par contre il est vrai que si les tendances de l’emploi se poursuivent on pourrait entrer dans un cercle vicieux qui risque d’en surprendre plusieurs.

      Mais en fin de compte quand il y a un déséquilibre il y a toujours un correction, peu importe le trigger, et là il y a tout un déséquilibre et je dois dire que les fédéraux ont fait une job atroce sur ce point.

    • Son point est qu’il essaie de me faire passer pour un goujat.

    • M Brasseur

      Parce que les opinions de gens qui n’ont pas de guts, ca n’a pas d’intérêt. C’est trop facile, c’est du bla, bla, du bruit.

      Parce que quelqu’un qui dit que le marché va s’écrouler, mais qui pense que s’écrouler veut dire perdre 5%, ca n’est pas le même message que quelqu’un qui pense que ca va s’écrouler de 40%.

      Parce que quelqu’un qui pense que la baisse va avoir lieu sur 3 ans n’envoie pas le même message que quelqu’un qui pense que la baisse va s’étaler sur 30 ans.

      Et surtout, parce qu’on est tanné du monde qui prédit la fin du monde sans nous dire quand elle va survenir, à leur avis.

    • @ pbrasseur:

      Soyez bon joueur cher ami! Nous avons fait nos prédictions. Ça n’engage à rien. Il n’y a pas d’argent en jeu. Pas de risque financier auquel certains semblent allergiques ici! Vous ne serez pas forcé de vendre votre maison 40 % sous valeur comme certains le suggère si vous avez tort.

      Simplement un pari amical. :) Sinon, à quoi bon peut servir tout cette inflation verbale ou les nombreuses théories fondées sur des calculettes.

      Si je me souviens bien, un vieux dicton dit: “Un bear n’a pas besoin d’avoir raison tout le temps. Il n’a qu’à avoir raison une seule fois”.

      Tentez votre chance! :)

    • @Alexandre
      Justement iriez vous sur des blogues passer des journées à argumenter qu’il n’y aura pas d’incendie face a ceux qui disent ca va probablement bruler? surtout à un moment où des reservoirs à essence sont placés à plusieurs coins de rue? Ou bien argumenter que seul votre cabanon peut bruler mais votre maison resterait plus ou moins intacte?

    • @pbrasseur

      Avez-vous une source pour votre affirmation: “Au Québec le ministre Marceau se plaint de la faible inflation et que les gens épargnent trop, ce serait ça qui ralentit la progression de l’économie. “?

    • M Brasseur

      Si on résume, la situation de l’emploi au Québec est précaire, parce que nos emplois manufacturiers ne sont pas compétitifs, et parce que notre économie est fondée sur la consommaiton, et le consommateur est pas mal stretché, pour ne pas dire tapped out.

      Dans un scénario optimiste, l’emploi vivote, et l’immobilier également.

      Dans un scénario pessimiste, l’emploi plante solide, et l’immobilier également.

      Je crois que nous sommes d’accord la-dessus.

    • alexandre-

      Lu sur Cyberpress

    • -alexandre- 23 janvier 2014 10h40

      Je sais que vous etes capable de faire mieux en comparant les pommes avec les pommes et pas avec les oranges. Vous donnez beaucoup de lecons de calcul sur ce blogue.

      Refaites vos calculs pour un locataire qui investit sa mise de fonds de 5% (17500) et qui tous les mois investit l’equivalent que le proprio paie en assurance+Taxes+entretien (1K+3K+5K anuel soit 750$ par mois) dans un portfolio equilibré générant 7%.
      Un petit calcul rapide avec un APR de 7% m’indique que ce locataire aura (avant impot) environ 700K dans son compte au bout de 25 ans. Votre conclusion serait-elle la même?

      Les mythes de l’immobilier sont forts vous savez, plus fort que la puissance pourtant réelle du “interest compounding”.

    • Sur le ministre Marceau, inflation et l’épargne des québecois.

      http://blogues.journaldemontreal.com/iedm/finance/la-lecon-de-nicolas-marceau/

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2013/11/29/004-marceau-deficit-structurel.shtml

    • Quelqu’un ici pense qu’en janvier 2016 le prix des condos de l’île sera supérieur à son prix de janvier 2014? Question sérieuse!

    • Garth

      Dans l’exemple d’Alexandre, ceux qui prétendent que sa maison va passer au feu sont des méchants tatas, selon les probabilités de survenance d’un tel événement.

      Si vous retournez dans mes vieux posts, vous verrez que je ne suis pas particulièrement optimiste. Et surtout, que je ne pense pas être le détenteur de la vérité absolue. J’ai toujours tenté de nuancer mes opinions sur les probabilités d’une baisse, en prenant pas mal toujours la peine d’assigner des probabilités à divers scénarios (baisse de plus de X, baisse de moins de X, stagnation, augmentation).

      Au début 2013, j’étais assez pessimiste. Au fur et à mesure que l’année passait, je devenaiss plus optimiste (et, à ce moment là, etre optimiste pour moi signifiait penser que le marché allait vivoter pendant 5-10 ans, one ne parle même pas de hausse ici!). Et là, je suisun peu plus pessimiste. Plus qu’au début 2013 en fait, parce que le principal trigger, soit l’emploi, donne des signes inquiétants.

      En passant, j’ai vendu à ma compagnie. On s’entend que je n’ai pas exactement bailé out du marché, j’ai juste choisi d’optimiser ma fiscalité en cas de baisse. … Parce que, comme je l’ai souvent dis, je m’en fous que la marché baisse de 10, 25%, ou 50%. C’est ma maison.

    • Étude de la Chaire de recherche sur la fiscalité de l’Université de Sherbrooke hier concernant les finances publiques du Québec:
      http://www.lactualite.com/blogues/le-blogue-economie/linsoutenable-precarite-des-finances-publiques-quebecoises/

    • Garth

      Vous oubliez que l’écart favorable entre le loyer et la coût de propriété diminue à chaque année. Pour devenir favorable au proprio (on peut se chicaner sur le moment du croisement, mais il survient, un jour ou l’autre).

      c’est ca qui arrive quand on regarde la situation a l’an un et qu’on l’extrapole sur 25 ans
      sans trop réfléchir. Parlez-en à Taxman (sorry bro).

      Si Alexandre prend le temps de vous répondre, vous allez tellement vous faire torcher Garth, ca ne sera meme pas drôle. J’ai pitié d’avance.

    • alexandre

      Pbrasseur fait probablement référence à ceci: http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Politique/2013/11/30/001-mea-culpa-nicolas-marceau.shtml

      Il ne dit pas que l’épargne ralentit l’économie. Il dit que ça diminue les revenus de l’état. C’est exact.

    • J’ai l’impression que plusieurs ici veulent voir des prévisions parce qu’ils se de demandent ce que vaudra LEUR maison dans 5, 10 ou 15 ans.

      Pour ma part d’un point de vue personnel je m’en fiche complètement, je ne compte absolument pas là dessus financièrement, sauf pour me loger.

      L’immobilier m’intéresse à cause de l’impact qu’il a sur l’économie et je considère que cet impact est désastreux car il a contribué à faire de notre économie une économie de consommation qui ne produit plus grand chose, ce même si le désastre en question peut prendre beaucoup de formes différentes et reste très difficile voire impossible à chiffrer.

      Mais considérez ceci, hier les économistes sociaux-démocrates que sont Fortin et Godbout ont publié une étude qui montre que les finances publiques foncent vers un mur. Il prévoient que la croissance sera pendant très longtemps de 1.4% par an au Québec.

      Pas besoin de s’aventurer beaucoup pour croire qu’elle sera d’au moins 1% supérieure aux USA. Bref notre niveau de vie – lui qui est déjà en retard – va en prendre un coup, au moins 10% en dix ans.

      Sauf que la croissance faible prévue dans l’étude est basée strictement sur la démographie et ne tient pas compte d’une possible correction économique due à l’endettement excessif des ménages (qui dégénèrerait forcément en une crise de finances publiques). Personnellement je ne serait pas surpris que le déficit de croissance soit beaucoup plus grand que celui qui est prévu dans l’étude au point que notre niveau de vie perde un autre 20% ou même plus. Donc 25-30% au total! Considérant la dépendance des Québécois envers leur état et la dépendance de celui ci envers l’économie on peut s’imaginer le bordel que ça va créer…

      Et ça c’est s’il n’y a pas de “over shoot”! Par exemple une démographie affectée encore plus négativement par la débandade économique!

      Bref comme dirait Pauline il va y avoir des turbulences!

    • Tax

      Question sérieuse, question facile.

      Pas moi.

    • Correction: au début 2013 (printemps je crois), j’étais légèrement (plutôt qu’assez)pessimiste.

    • @Garth Turner
      On peut utiliser mon fichier excel si vous voulez.
      La réalité est que vous devez déduire le coût du logement aux frais d’intérêt, de taxes, d’assurances et d’entretien. Ce montant est au début positif mais va se réduire jusqu’à devenir négatif autour de la 10ème année (inflation et réduction des intérêts).

      Donc en réalité, vous aurez votre cash down investi et l’excédent sur le loyer pendant environ 10 ans, puis à l’inverse, après 10 ans et pour toutes les autres années, le propriétaire va pouvoir investir en excédent du locataire.
      C’est la beauté d’excel, les résultats deviennent surprenants.

      Votre 700 000$ s’envole en fumée et il ne reste que 240 000$ sur lesquels vous devrez payer environ 45 000$ d’impôts et auxquels vous devez déduire que le propriétaire aura pu en contrepartie accumuler un pécule de 85 000$ sur le lequel il devra payer 5 000$ d’impôt.

      Le locataire n’aura donc réellement que 115 000$ d’actifs nets comparé à la propriété payée à 100%.

      Et j’aimerai conclure que votre 7% annuel est étrange dans un environnement où vous pensez que l’immobilier va stagner pendant 30 ans.
      Enfin, un scénario plus réaliste serait une inflation nulle pendant 5 ans sur l’immobilier, suivie d’une faible reprise pendant 5 ans à 1% puis un suivi normal selon la courbe d’inflation (en moyenne évidemment).
      Ce n’est vraiment pas fantaisiste et vous obtiendrez un actif de plus de 600 000$ libre d’impôt après 25 ans.

      Vous pourrez essayer de me contredire qu’il y a aura une chute brusque de prix, disons de l’ordre de 10-15%, mais ce serait comme aux États-unis, suivie d’une reprise 4-5 ans plus tard avec des progressions de 10% par année qui rétabliront les prix selon la courbe normale présentée. Le but n’étant pas de prédire les chocs ici, tout comme vous l’avez fait pour votre investissement boursier.

    • Ne vous inquiétez pas M. Brasseur, ce que vaudra ma maison dans quelques années n’a rien a voir avec les prédicitons des posters ici, surtout les vôtres…

    • @Taxman
      Non.

    • @laurentkar
      Effectivement, cela fait beaucoup plus de sens.
      Je veux bien qu’il soit du PQ, mais même eux ne sont pas aussi stupides. :)

    • @leguet et GuyGadbois

      Dans les années 90, le dézonage et l’étalement urbain ont permis ce qui s’apparente à un «atterissage en douceur» au Québec, alors qu’il n’en est rien. De plus, les autorités fédérales ont pris depuis ce temps la résolution de juguler l’inflation dans la fourchette de 1 à 3%. Ce fut d’excellents moyens de juguler la frénésie immobilière des années post-Reagan.

      Je n’ai pas de boule de crystal M. Leguet, principalement en raison qu’il est hasardeux de faire des prédictions sur 1 an. Imaginez maintenant en faire sur 5 ou même pire, sur 10 ans! L’unique chose que je me résouds à vous soumettre est que dans 10 ans, le monde, l’Amérique, Les ÉUA, la Canada et le Québec n’auront plus grand-chose à voir avec ce que nous connaissons aujourd’hui. De profondes transformations sont en train de s’effectuer en ce moment même, conséquences de la dernière crise économique sur l’utilisation du crédit comme source primordiale d’expansion. LA magie du Keynésianisme tire peut-être à sa fin.

      Donc pas de boule de crystal = pas de prédictions. Je suis un gars de terrain. Et actuellement sur le terrain, beaucoup d’acheteurs primaires comme moi se promènent et plusieurs d’entre eux ne se qualifie pas. Eh oui, le pouvoir d’achat s’effrite chez les jeunes, avec tous ces contrats, toutes ces ibebelles à remplacer aux 18 mois même si elles fonctionnent encore très bien (j’évolue dans la finance appliquée au monde des technos) , toutes ces taxes ici et là sans parler des augmentations, bref, la base de ce système ne répond peut-être plus autant qu’avant….

      Par système j’entends bien sûr l’achat conditionnelle à la vente, ce qui exclut le marché des propriétés de luxe. Enfin, qui vivra verra!! Bonne chance à tous!

    • Pas de commentaire de la part de GG depuis 13h55. Eh ben, faut croire que même GG doit travailler de temps à autre… Nah il est surement juste aller chiller quelque part sans des télécoms. Je parie qu’il est dans un resto.

    • @jeffside

      To bad si les gens s’endettent de plus en plus pour des objets qui perdent leurs valeurs dans le temps quand ce n’est pas qu’ils deviennent obsoletes. Perso, j’ai toujours privilégié l’investissement dans des choses qui prendraient de la valeur. Mon investissement dans l’immobilier fut un de ceux là. Pour ce qui est du Keynésianisme, il semble qu’on a pas fini d’aller au bout de cette façon de penser avec le ‘free money’ qui pullulent de partout. Un chose est certaine, on va faire tout(et encore plus) pour créer de l’inflation et ainsi se débarrasser par la bande des dettes accumulées. À vous de voir ce que cela implique pour l’immobilier.

    • jeffside

      lol

      Le dézonage et l’étalement urbain sont des facteurs de réduction des prix….

    • @M. GuyGadbois
      Lol effectivement… c’est la raison qui explique votre prétendu «atterrissage en douceur» celui qui a eu lieu sans avoir lieu. Les prix de 1992 ont dégonflé graduellement en raison du dézonage et de la sur-construction. Il faut dire que tout le monde a eu bien peur avec l’éclatement de la bulle suédoise en 1991-1992. Est-ce qu’aujourd’hui ont pourrait refaire la même chose? La réponse est non, bien entendu, car l’étalement^finit par coûter plus cher qu’il ne rapporte lorsque vient le temps de renouveler les infrastructures municipales. Qu’est-ce qui reste? Bien peu de marge: jouer sur les mises de fonds obligatoire, fait. Jouer sur les durées maximales de remboursement hypothécaires, fait. Et les taux dans tout ça? Vous verrez qu’ils sont adroitement alignés sur ceux des américains…

      @ M.Leguet:
      Ah mais l’immobilier n’est pas qu’un objet de spéculation! Il peut aussi y faire bon vivre, élever des enfants, collectionner les souvenirs, inviter beaucoup de monde toutes les fins de semaine pour une bouffe entre amis, piscine, spa, hockey, badminton, billard… Ça M. Leguet, ça n’a pas de prix!!!

      Quant au Keynésianisme, bien… Tous nos politiciens dela finance sont issus de la vieille école, donc s’il décident d’agir, ils ne peuvent que le faire en fonction des postulats de M. Keynes. Hayek est malheureusement arrivé trop tard. Pour voir un changement de garde politique, il faudra sans doute attendre 1, voire même 2 générations. En effet, on a abondamment parlé du Keynésianisme dans mes cours de macro et on a seulement effleuré, presque dans un murmure, certains postulats de Hayek. Ainsi il faudra p/ê même attendre la 3e génération, celle de l’entrepreunariat.

      Pour votre commentaire sur le «free money», il me semble que les institutions commencent à craquer de partout, même en cette terre promise que fut jadis la glorieuse Chine….

    • Jeff

      Pas d’accord. Il y a eu méga-surchauffe du marché à la fin des années 1980. Une bulle.

      Qui aurait du peter, normalement. Elle s’est plutôt dégonflée sans trop de mal.

      Comment puvez vous parler de mon “prétendu” atterissage en douceur, quand les facteurs que vous aureint justement du exacerber le phenomene?

      Autrement dit, il y a eu atterissage en douceur, et ce malgré les facteurs que vous mentionnez…

      Ceux-ci ont d’ailleurs probablement ralenti un peu le retour a la hausse, qui a commencé en 1997.

    • @ M. GuyGadbois

      Je vous prie de me pardonner pour l’utilisation indue du mot »prétendu», c’était très malhonnête de ma part.

      Lorsque la BdC manipule ses taux, il peut se produire un décalagé entre 9 et 18 mois avant que les banques à charte ne suivent. Il est vrai que depuis 2009, ces banques agissent plut^t de concert avec la BdC à raison de 1 à 3 mois d’intervalle. Toutefois, cela n’A pas toujours été le cas. Aussi, en raison de la menace de récession, les banques à charte n’ont pas à recevoir d’ordre du ministère des finances pour ajuster le niveau de qualification des prêts hypothécaires. Au Canada, elles collaborent cependant pleinement avec le mnistère , d’où la moindre menace qu’aux ÉUA concernant l’immobilier, alors que n’importe qui pouvait se qualifier sans mise de fonds. Je n’ai pas cette donnée mais il est probable qu’elles aient pu demander une mise de fonds initiale de 10% ou plus au cours du début des années 90. Des blogueurs plus expérimentés ici pourraient commenter sur ce fait.

      D’autre part, lorsque l’offre dépasse la demande, les prix baissent. L’essor de la couronne de MTL a surtout connu du succès à partir du milieu des années 80, où l’on dézonait et bâtissait allègrement. Le temps que tout ce système s’ajuste, les prix sont tirés à la baisse. Après quoi, comme vous le mentionniez à juste titre, les prix ont commencer à fléchir vers le haut vers la fin des années 90, lorsque cette frénésie de construction immobilière ralentissait et que les banlieux s’organisaient et se développaient côté services, devenant du coup plus attrayantes pour les jeunes familles qui ne pouvaient plus s’offrir l’île de Mtl.

      @ M. Leguet,
      article intéressant aujourd’hui sur cyberpresse et ce que je vous racontais à propos de la menace de stagnation au Canada: http://affaires.lapresse.ca/economie/canada/201401/27/01-4732637-la-faible-inflation-nest-pas-sans-danger.php#Scene_1

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