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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mercredi 4 décembre 2013 | Mise en ligne à 11h50 | Commenter Commentaires (239)

    Luxe: 49% d’acheteurs étrangers à Montréal

    Photo: archives La Presse

    Photo: archives La Presse

    Ce rapport de la firme Sotheby’s International était passé inaperçu l’été dernier.

    Il refait toutefois surface ce matin, et ses conclusions sont pour le moins étonnantes: pas moins de 49% des acheteurs de propriétés de luxe seraient des étrangers à Montréal.

    Il s’agit de la proportion la plus élevée de toutes les villes canadiennes, devant Vancouver (40%) et Toronto (25%), avance Sotheby’s.

    Ainsi, pendant les six premiers mois de 2013, les étrangers ont mis la main sur presque la moitié des 206 résidences de plus de 1 million de dollars vendues dans la métropole.

    Ces acheteurs proviennent principalement de la Chine, de la Syrie, du Mexique des États-Unis et de la Russie, souligne l’étude.

    Ils jettent leur dévolu sur des propriétés de plus de 5000 pieds carrés, à Westmount, Mont-Royal, Outremont et dans Ville-Marie.

    Cette forte proportion d’acheteurs étrangers «surprend» Craig Alexander, économiste en chef de la Banque TD, cité par l’agence Bloomberg.

    «Quand on pense à la présence d’acheteurs internationaux, on a tendance à d’abord songer à Vancouver et Toronto», a-t-il souligné.

    L’obervation de M. Alexander est juste. Car malgré le chiffre impressionnant de 49%, le nombre d’acheteurs étrangers demeure (nettement) plus élevé dans ces deux villes.

    Pendant les six premiers mois de 2013, il s’est vendu 1239 propriétés de plus de 1 million de dollars à Vancouver, et 2947 à Toronto.

    Selon les pourcentages évoqués par Sotheby’s, 496 étrangers ont ainsi réalisé une transaction à Vancouver pendant cette période, et 737 dans la Ville-Reine.

    À Montréal, pour la première moitié de l’année, on arrive à… 101.

    Voici enfin un portrait de l’acheteur-type d’une résidence de luxe à Montréal (en anglais):

    Source: Sotheby's

    Source: Sotheby's


    • WoW ! I am shocked ! C’est sur que ca surprend un banquier. Elles sont payéees cash !
      NM

    • ca demontre bien la richesse et le pouvoir d’achat des quebecois.

    • Pas étonné du tout, on se doutait bien qu’il y a avait anguille sous roche avec autant de produits de luxes qui trouvaient preneur. Le fric du 1%(ou 10% comme vous voulez) qui entre à pleines portes doit bien trouver des planques quelque part !

      @Dan

      Et vous vous êtes de plus en plus pauvre dans vos interventions.

    • @leguet

      mon affirmation est fausse?

    • @leguet

      On se tapait vos posts quand vous faisiez votre shopping d’auriferes a tout les automnes?
      Vous n’en parlez plus?

    • Je seconde leguet, dandumais est vraiment lourd avec son Quebec-bashing et la pertinence de ses commentaires est nulle.

    • dandumais a un certain point: notre “masse” de propriété de luxe est moins d’un dixième de Toronto, pour une population d’un tiers à une moitié, et un cinquième de Vancouver.

      Proportionnellement, on est pas mal pauvre. Ca ou marché de transaction est anormalement sec ici, comparativement parlant.

    • Je propose Alexandre comme moderateur du blogue

    • @decelerate

      merci–la verite n’est pas du Quebec bashing.L’article au complet l’est tant qu’a y etre….

    • J’aurais aimé avoir des chiffres de Calgary, ca complèterais plus l’image (on sait que Toronto est LA ville canadienne, et Vancouver a une masse prépondérante d’asiatiques, tel que les Hong-Kongais qui craignaient le retour de la ville a la Chine).

      Et un million, c’était pas si élevé comme balise, ce qui rend cela un peu plus désolant pour MTL. Est-ce que c’est la ville ou ca inclut la region? Car à Laval et Brossard, il doit y en avoir pas mal, des residences à 1M$+, non?

    • AJOUT
      Pour répondre à la question d’un internaute, voici les statistiques pour Calgary:
      Il s’est vendu 388 propriétés de plus de 1 million pendant les six premiers mois de l’année, rapporte Sotheby’s. Du nombre, environ 15% (soit 58 résidences) ont été acquises par des étrangers.
      M. Bergeron

    • S’il ne sait pas vendu autant de maison à million de dollar (toute proportion gardée) à Montréal, c’est peut-être que la bulle immobilière n’est pas si prononcée qu’on le pense.

    • “Du nombre, environ 15% (soit 58 résidences) ont été acquises par des étrangers.”

      Ne vous en faites pas ces chiffres sont surement conjoncturels depuis 5- 10 ans.

    • Merci M. Bergeron.

      Calgary met un baume sur les chiffres de MTL, ca aurait été pas mal désastreux -pour MTL- si c’était dans les 8-900 propriétés. Je trouve aussi assez normal le faible taux d’étrangers pour cette ville.

      Quoi que, est-ce que Montreal fait maintenant partie d’un plus bas niveau de ville?
      -Tier 1: Vancouver, Toronto
      -Tier 2: Montreal, Calgary (qui sera tier 1 éventuellement si l’industrie petrolière continue), Ottawa?
      -Tier 3: Edmonton? Regina, etc.?

      Aussi, à la 2e impression, je m’en fais moins sur le 49% de montreal (chaque propriété vendue change d’un point), mais quand même surpris du 25% de Toronto. Le changement de règle de la SCHL pour ne pas assurer les domiciles à + de 1M$ ne s’est-elle pas fait l’été dernier? Si oui, je m’attends à ce que les taux d’étrangers explosent, par rapport à ceux-ci présentement, pour les 6 mois suivants.

    • @guillaumetd

      ca serait pas plutot que la SCHL n’assure plus les hypotheques de ces montants?

    • @dan

      Je me doutait bien que j’étais pour vous piquer. En fait vos démêlés enfantines avec GG m’amusent généralement. C’tun débat à ras les pâquerettes mais bon si ça vous amuse !

      J’ai vendu la majorité de mes placements dans l’or lorsque celui-ci a cassé sa moyenne mobile 200 jours(point de support important). Donc loin du top, mais avec excellent profit. M’en reste une partie qui ne fait que vaille effectivement mais bon je suis de ceux qui croit que ça doit occuper une portion du portefeuille.

    • Non, c’est plutot parce qu’a Montréal, une maison d’un million, c’est 2.5 fois le prix médian. A Toronto, c’est meme pas 1.5 fois le prix médian. Et Vancouver, c’est presque le prix médian. Donc, une telle maison est une exception beaucoup plus grande a Montréal qu’a Toronto.

      Donc, a Montréal, ce n’est pas le résident médian qui achete une telle maison. C’est en grande partie un marché de 2e ou 3e maison.

      Et ce n’est pas un marché ou la SCHL est pertinente. Franchement, je suis pesruadé qu,il n’y a a paeu près pas de prêts hypothécaires assurés SCHL pour les résidence de plus d’un million a Westmount, Mont Royal, et Outremont.

      Decelerate, 14:13. Ca fait longtemps que Montréal est loin derrièere Toronto. En fait, c’est depuis avant que je sois né. Quant a Vancouver, les prix sont drivés par le cash étranger, mais la population en général est quand meme pas mal plus riche qu’ici. Montréal a beaucoup, beaucoup de pauvres.

      Decelerate, 13:34 Effectivement, 1 million, en 2013, ce n’est rien pour écrire a sa mere. POur ce montant, vous n’avez rien d’intéressant a Westmount, Mont Royal ou Outremont.

    • @Dandumais

      Est-ce que la SCHL finance les hypothèques pour ces montants à Toronto ou Vancouver?

      PS: pas besoin de répliquer, je connais la réponse.

      PS: la Bank of Canada parle de désinflation (à ne pas confondre avec déflation) dans sa dernière allocution. La hausse des taux n’est donc pas pour demain. (Je recommande le taux un an variable)

    • Je fais partie de la classe moyenne vivant a Toronto et la comparaison Montreal-Toronto/Vancouver est boiteuse.

      Les standarts sont tres differents entre les 2 villes.

      Allez faire un tour sur MLS.ca.

      Cherchez une propriete de plus de $1MM a Toronto… la liste est plus longue que les proprietes a moins de $500K.

      Les prix a Montreal sont ridiculement bas.

    • Comment justifier un taux aussi élevé que 49% ?

      Les gens qui savent compter sont rationnels.
      J’imagine que pour un chinois, un syrien, un mexicain, un américain ou un russe, avec un (1) M CAD, on a mieux en immobilier à Mtl qu’à Toronto ou Vancouver.
      Reste que le # de transactions pour l’année à Mtl, extrapolé à 200, reste comparativement petit.

    • @GG

      “Et ce n’est pas un marché ou la SCHL est pertinente. Franchement, je suis pesruadé qu,il n’y a a paeu près pas de prêts hypothécaires assurés SCHL pour les résidence de plus d’un million a Westmount, Mont Royal, et Outremont.”

      Vous seriez peut-etre surpris…

    • C’est de l’info très intéressante, en tout cas.

    • @alexandre

      allez vous rabrouer GG quand ils s’attaque aux blogueurs qu’il considere inferieurs pcq moins scolarises?

    • Dan

      Non, je ne serai pas surpris. Oui, j’y vais au pif, mais je connais ma ville et mon marché.

      Go for it, prouvez-moi le contraire.

    • Bassin

      Pour l’acheteur étranger, il y a 2 choses qui compte:

      1. ou ils se verraient vivre;

      2. le potentiel de plus-value.

    • Je dis cela dans le sens ou pour cette catégorie de gens, 2, 3, ou 4 millions, c’est du pareil au meme.

    • @ NiCMef

      Oui, ces maisons sont la plupart du temps payées cash. J’ai “vu” un Chinois acheter une première maison de plus de 1 million de dollars dans Bois-Francs (Saint-Laurent) et 1 mois plus tard il en achetait une autre de la même façon. En fait, c’est mon chum qui a assisté à la scène.

    • Pour un chinois, un syrien, un mexicain, ou un russe, gagné ou amassé $ 1 Million Brut égal essentiellement $ 1 Million net , leur pontion fiscale à ma connaissance est beaucoup moindre qu’au Canada et aux États-Unis …. donc déjà là ils partent avec une longueur d’avance .

    • Effectivement, une propriété d’un million a Vancouver, ce n’est pas une propriété de luxe, c’est un bungalow…

    • Merci Daniel333
      Le phénomene de poachage des meilleurs emplacement de Montréal n’est pas une chose récente. Tout a vraiment commencé avec ce jour fatidique de Septembre 2001. Les riches new yorkais et bostonnais se sont reveillés soudainement en panique et ont réalisé qu’ils pouvaient se payer à 2 heures de vols des propriétés dans un centre ville exotique, à moitie prix, avec une devise en plus escomptée de presque une autre moitié…Yep ! Free lunch !
      NM

    • Les pauvres millionnaires étrangers, ne savent-ils pas que le Québec est dirigé par le dangeureux gouvernement péquiste, que les carrés-rouges ont fait régné la terreur à Montréal l’an dernier, que l’institut Fraser nous classe au même rang que la Syrie (pour l’investissement pétrolier), que la province est la plus corrompue au Canada (selon Maclean’s) que le pont Champlain s’effondre, qu’il y aura un payage sur le nouveau, que le déficit ne sera pas équilibré, qu’il y a trop de condos et que les maisons sont sur-évaluées de 26%?

      Trève d’ironie. Cette information met tous les scénarios catastrophes qu’on répète sans cesse en perspective, car si le Québec et Montréal étaient aussi désespérant que nous (les Québécois) le disons, le capital étrangé ne viendrait pas s’y réfugier.

    • @GG

      je n’ai rien a prouver puisque vous etes persuade

    • @GG

      meme vous votre maison est sur la marge.

    • Dan

      Justement, Alex m’est deja rentré dedans solide. Suite a son intervention, je m’étais d’ailleurs exilé pour une semaine…

      Il est un peu “intense”, mais c’est quand meme une des personnes les plus groundés (trop en fait!) ici, et son jugement est pas pire pantoute. Alors s’il y avait des élection pur maire du blogue, il recueillerait certainement des votes…

    • OK, people!
      Comme je vous l’ai déjà écrit, j’apprécie hautement votre enthousiasme envers la chose immobilière. Cependant, les chicanes entre individus deviennent lassantes pour tout le monde et n’apportent pas d’eau au moulin de la discussion.
      SVP, évitez de trop vous éloigner du sujet, et surtout, cessez de vous tirailler. Cela en sera d’autant plus intéressant à lire pour tout le monde.
      Voilà, c’était mon commentaire Maître d’école du jour. :)
      M. Bergeron

    • @Alrcc

      101 transactions etrangeres a MTL sur 1392 soit 7.25% des transactions rapportees par Sothebys … Je pense que oui les etrangers sont au courant de toute la situation qui prevaut a Montreal.
      et ca coute cher a l’economie quebecoise.

    • Dan

      Je suis persuadé, sur la base de mon intuition et mes connaissances empiriques. Si vous avez des faits, je ne vais certainement pas les contredire. La, tout ce que vous avez, c’est une petite pique cheap de jaloux pour me baver.

      On parle de la SCHL ici. Les gens qui achetent des maison de plus d’un million a Montréal, c’est l’élite de Montréal. Ils n’ont pas besoin de la SCHL. Ca serait d’ailleurs probablement un stigmate de passer par la SCHl pour acheter sa maison.

      Je n’ai pas de marge, mais plutôt une hypo conventionnelle, car le taux est pas mal plus intéressant (j’avais le choix entre prime-0,8 et prime) (le plus drole c’est que je pensais avoir eu prime-0,7, mais finalement c’est prime-0,8, lol!). Pour les 25 prochaines années, je prévois etre en mesure de faire des placements qui génèrent pas mal plus que prime-0,8%. D’ou l’emprunt.

      Free money, faut etre un peu niaiseux pour ne pas le prendre. Meme que je considere refinancer, pour etre prêt lorsqu’une prochaine opportunité d’investissement va passer..

    • @Alrrc

      Justement, le capital étranger ne vient pas s’y réfugier. Il y a 5 à 7 fois plus d’étranger riche à Vancouver/Toronto.

    • Dan

      Ben oui, ca coute cher. I don’t give a damn. On est bien ici.

      Stead, c’est pire que cela:

      http://www.crackshackormansion.com/part2.html.

      Je pense que la page n’existe plus. Mais on y voyais des photos de “résidences” de 1M a Vancouver, ainsi que des photos de crack houses (avérées, avec descente de police). C’était impossible de les distinguer, c’était vraiment crampant.

    • guygadbois, 15h44
      Votre premier critère est qualitatif; le second, quantitatif.

      Perso, je connais un médecin qui réside au Liban qui a acheté un résidence à Brossard qu’il n’habite pas ni ne loue… J’ai l’impression que le second critère n’est pas pertinent pour lui.
      Idem pour un russe si son alternative est comparable à une banque chypriote.

    • Je ne vois rien de négatif dans cette nouvelle. D’une part, les rares produits haut de gamme se vendent très bien chez les acheteurs de Shoteby’s. Peut-être s’il y avait plus de produits haut de gamme, il s’en vendrait plus, car quand on a des millions à investir, il vaut mieux faire des grosses transactions que des petites. Mais, d’un autre coté, je ne m’inquiète pas tant que cela qu’il n’y est que 101 acheteurs étrangers. Il sont peu à faire gonfler les prix, comme à Vancouver. Ça démontre que le marché de Montréal s’adresse principalement à des acheteurs locaux, donc il est moins spéculatif.

    • @gg

      C’est sur que je suis moins connecte que vous dans ce domaine….mais j’ai des sons de cloche pas tres jojos provenant de bureaux de comptables,avocats et banques autant a Montreal qu’a Toronto.Comme si les statistiques ne refeletaient pas ce qui se passe sur le terrain.

    • bassin

      Les libanais ont une affiniuté naturelle pour le Québec, puisqu’un bon nombre parlent francais….

    • @GG

      “Je pense que la page n’existe plus. Mais on y voyais des photos de “résidences” de 1M a Vancouver, ainsi que des photos de crack houses (avérées, avec descente de police). C’était impossible de les distinguer, c’était vraiment crampant.”

      je crois que c’est le vrai Garth Turner qui avait poste ca sur son blogue.

    • right on alrcc.

      Dan. L’économie ne va pas bien. Nulle part. Alors au lieu de jacker les taux horaires de 10% par année comme dans le bon vieux temps, ca monte de 0-5%.

      On continue de faire de l’argent quand meme.

      Quelles statistiques?

    • ”Par ailleurs, le gouvernement n’assurera plus les prêts hypothécaires pour les maisons dont le prix d’achat est supérieur à 1 million de dollars”

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2012/06/21/003-regles-hypothecaires-ottawa.shtml

    • Peut-être qu’ils n’ont jamais vu un carré rouge de leurs yeux.

    • Mon dernier commentaire ayant été censuré je vous laisse tirer vos propres conclusions en écoutant cet extrait d’une émission de radio-Canada.. Quand on mort la main qui nous nourrit.. Toujours pas compris pourquoi on devait, suite à la désindustrialisation, vivre avec ce ”genre” de logements et de clientèle à un jet de pierre du centre ville..

    • Dan

      Exact. J’y trouve souvent des liens intéressants, surtout dans la section commentaires.

    • Pour ce qui est de la proportion d’acheteurs étrangers sur les produits dits de luxe vs ceux plus mainstream.. ce phénomène se fait également sentir dans des tranches de prix plus ”abordable” (350K à 700K$). La clientèle européenne, en très grande majorité des français, se jettent littéralement sur les appartements retapés par mes amis sur le plateau.. je dirais même qu’il y a actuellement dans les prix une ”prime plateau” pour ces acheteurs.

      M’est avis qu’à moyen et long terme ces acheteurs will have the last laugh même si actuellement ils donnent l’impression de surpayer. Effectivement les européens et les français en particulier, ont toujours été des acheteurs de pierre dans une optique de gestion de patrimoine.. Ainsi il n’est pas rare de voir les grandes fortunes françaises avoir plus de 50% de leurs patrimoines investit dans la pierre sur le très long terme.. De plus avec un Eur/Cad à 1.44.. qui pourraient vraiment les en blâmer.

    • Oops j’avais oublié de poster l’extrait…

      http://www.radio-canada.ca/emissions/medium_large/2013-2014/chronique.asp?idChronique=322026

    • @GG

      y’a des commentaires qui se perdent..

    • Dan

      Y’a des commentaires qui ne méritent que la poubelle, ou Sault Ste-Marie.

    • @GG

      ou shawi

    • @renaudgoulet

      Exact.
      Et cet Euro à 1.43/1.44 est en train de tuer l’Europe au complet et surtout la France…
      À l’exception peut-être de l’Allemagne, car les BM, Audi, Daimler se vendent quand même , même si le prix monte de 50000$ à 60000$…

      Comment exporter avec une monnaie aussi forte ?

    • Le marché immobilier est cyclique point à la ligne et nous sommes au sommet et ou bulle point final!!! Pourquoi débattre autant à ce sujet ??

    • Vous allez vendre Copper?

    • @Copper01

      Au Québec nous avons la régi du logement qui réglemente le marché. Cette réglémentation dérégularise les forces du marchés. Cela pourrait être une des raisons qui expliquent notre retard par rapport au reste du ROC. En maintenant le prix des logements abordables nous freinons une croissance effrénée des prix, l’effet positif est que la croissance est linéaire au lieu d’être cyclique.

      Si vous êtes visuelle, la croissance ne prend pas la forme d’un sinus (cyclique) mais prend la forme d’une ligne droite.

      PS: Je crois qu’il est temps que j’aie me couchr, si vous désirez plus d’information à propos de ma théorie sur les effets de la régularisation, j’ai inscrit les détails sur un bout de napking que je pourrais scanner à la demande ;)

    • guillaumetd

      Comment expliquez-vous ceci?

      « Quoi qu’il en soit, la pression sur les prix est évidente. Le loyer moyen des condos locatifs a reculé de 1241$ à 1131$ depuis un an dans l’île de Montréal, soit une chute de 10%, indiquent les données de la SCHL. Dans la région métropolitaine, le loyer a glissé de 1087$ à 997$ pendant la même période. »

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/09/01-4609698-deluge-de-condos-sur-le-marche-locatif.php

      Arrêtez de brouiller du noir avec la Régie, il n’y a pas de demande à Montréal pour les loyers à prix élevés. Même si la Régie n’existait pas, il n’y aurait pas de « croissance effrénée des prix » des loyers avec le taux d’inoccupation que nous vivons présentement, l’offre étant trop grande et la demande, pas assez forte.

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/logement-le-taux-dinoccupation-grimpe-de-1-27062013

    • guillaumetd

      Si vous avez bien compris le texte de canoe de mon premier commentaire, vous constaterez que la cause de la baisse des prix des loyers à Montréal n’est pas la Régie mais plutôt la bulle du condo des 10 à 15 dernières années.

    • Curieux

      Par Curiosité, niez-vous le fait que le bas niveau des loyers, ainsi que le manque d’entretien chronique d’une bonne partie du parc locatif est une conséquence directe, et beaucoup plus importante, du bas niveau des loyers au Québec?

      Parce qu’on s’entend que votre commentaire sur la baisse du montant des loyers n’a rien à voir avec le commentaire de Guillaume, qui lui parle du bas niveau des loyers.

    • Curieux

      La régie existe depuis quelques décennies vous savez. Si vous croyez qu’elle n’a pas eu un impact majeur sur le niveau des loyers, et donc une répercussion directe sur la qualité des logements, je vous laisse continuer de croire que “up to 5%” veut dire “plus de 5%”.

    • @GG

      suis moins sur de la plus-value de votre propriete : http://bit.ly/1bjbd0u

    • Dan

      Je connais 3 personnes qui sont décédées, au Québec, lors de crash d’hélicos. User beware.

    • La Chine, la Russie et le Mexique sont des pays émergents. Il est donc normal que les nouveaux riches se mettent à s’acheter des propriétés, et Montréal a un bassin d’appartements luxueux à prix relativement abordables comparé à Toronto et Montréal.

    • #GG

      mechant pullback dans les grandes banques canadiennes

    • Dan

      Je n’avais pas remarqué, je suis très peu le marché depuis quelques temps.

      Garth Turner va vous dire que c’est une bonne nouvelle, car cela permet d’acheter ces titres sur le cheap. Il a eu le guts de la dire hier ou avant hier relativement a Dundee REIT, qui est en baisse de 20% cette année…

    • @Curieux

      1- Ne jamais cité canoe comme source crédible d’informations (le plus bas que je puisse m’abaisser c’est lapresse ;)

      2- Est-ce que le boom du condo est responsable de l’augmentation du taux d’innocupation des logements locatifs à Saguenay?

      3-Ce n’est pas une bulle immobilière qui a causé une plus grande accessibilité à la propriété, une bulle immobilière devrait avoir l’effet contraire.

      En conclusion, ma fine théorie sur la réglementation comme régulateur du marché immobilier tient toujours la route.

      PS:: je ne blâme pas la Régie, je la remercie. Pour une fois que nous avons un organisme à la défense de ma pauvre génération contre les méchants Baby Boomer propriétaire immobilier!

    • @GG

      les resultats etait en deca des attentes pour BMO TD CM..Le marche peut difficilement aller plus haut bien longtemps si les financieres ne cooperent plus.

    • @curieux

      Bizarre que vous nous revenez tout le temps avec la supposée catastrophe dans le locatif alors que ce que vous présentez est toujours le high end(condos à louer qui ne représentent qu’une fraction du parc locatif). La baisse de prix du locatif est d’ailleurs de 1% selon la SCHL(enlevons le high end et probablement qu’il n’y a pas de baisse pour un 4 1/2 moyen). Oui la régie mets un frein à ce que pourrait être le vrai marché. Une connaissance à moi a repris son haut de duplex il y a quelques années(loué pendant plus de 20 ans à bas prix, les augmentations en ligne avec la régie). Aujourd’hui il loue le même logement, avec très peu de rénos, le double du prix soit le vrai prix du marché. En passant, le taux d’innocupation de 3% à Montréal c’est pas la catastrophe, c’est dans le range d’un marché équilibré.

    • guillaume
      pasience >50 =soleil vert bientot
      lol

    • Le best est une maison sur un boulevard car on est déjà sur la grand route.

    • Simon

      Brilliant!

    • @GG
      Le Biermrkt n’est PAS ouvert….devrait ouvrir lundi….

    • Oups, suis passé devant en auto, il y avait pas mal de monde a l’intérieur. Désolé.

    • Le plus drole c’est que j’ai failli y aller ce midi, mais j’ai abouti a la Brasserie Decca a la place.

    • le marché immobilier est cyclique. Un cycle normal dure environ 18 ans…les taux d’intérêt sont les seuls responsables de la bulle immobilière.
      L’important est comment et quand nous sommes entrés dans le marché immobilier. Moi ça fait plus de 10 ans et j’avais acheté dans un quartier central de Montréal.
      il n’y a pas de réglementation quelconque…le marché est en bulle ou à un sommet historique point final.

    • le ratio prix maison par rapport aux revenus des ménages est pire aujourd’hui qu’au début des années ‘90, qui était un autre sommet immobilier, alors c’est assez clair que le marché baissier est à nos portes…et d’ailleurs, il est commencé.

    • Copper

      Une telle certitude de l’éclatement de la bulle ne vous incite pas à vendre? Pourquoi?

    • J’ai une famille et des enfants, alors la “valeur” que j’accorde à avoir une maison unifamiliale dans un beau quartier avec écoles, etc..etc.. est assez grande pour rester dans le marché.
      Quand j’ai vendu en ville en 2008, je n’avais pas du tout envie d’acheter dans un sommet…sachant que le cycle était fini…
      Pour moi ma maison est un toit, une sécurité…le terrain a une valeur, on est collé sur le centre-ville..et oui ça va baisser mais de combien ? 25% ? Bon, ça va gruger le profit que l’on a fait en immobilier mais lorsque nous avons acheté il y a plus de 10 ans, le but était de vivre dans notre bien immobilier…ce n’était pas du tout un investissement, alors on a profité de la bulle..

      Donc, non, je ne vends pas….
      Mais si je m’écoutais oui je vendrais et j’irais en location pour le restant de mes jours ou bien j’achèterais quelque chose le moins cher possible en me disant que ça ne prendra plus de valeur.

      Entre 1956 et 1995 le prix des maisons aux US prenaient environ 3,5% par an. Soit un taux normal d’inflation immobilière….

    • Vous résumez très bien la situation de quelque chose comme 80% des proprios immobiliers montréalais.

    • et ? …..

    • C’est lucide.

      Il y a quelques participants ici qui ne réalisent pas a quel point votre (que je partage) facon de penser est répandue.

      Et diminue grandement les probabilités d’un crash.

    • Nous vivons dans un monde parallèle et dans ce monde il n’y a pas de bulle(s). Les bulles sont dans la réalité et tant que le ‘big experiment’ tient bon, la réalité c’est l’ancien monde.

      http://leblogalupus.com/2013/12/04/ledito-du-mardi-3-decembre-2013-marches-financiers-sp500-cette-fois-cest-different-non-il-ny-pas-de-bulle-par-bruno-bertez/

    • guygadbois “Et diminue grandement les probabilités d’un crash.”

      Ça sonne plus comme une prière votre affaire que comme un raisonnement lucide!

      La grande majorité des américains ne voulaient pas vendre non plus et n’ont pas vendu, mais crash il y a eu quand même. En passant un crash immobilier c’est pas comme la bourse une affaire de quelques jours ou semaines, ça peut prendre des années.

      Les prix actuels ne sont soutenables que dans un environnement factice où le crédit est facile et augmente tout le temps et sans égard aux revenus. A terme pour justifier ces prix il faudra de la vraie richesse basée sur de la vraie productivité, vous voyez ça venir de quelque part vous? Pas moi, je ne vois que des retraites, des coupures et des taxes.

      Mais ce qui s’en vient ne vous affectera sans doute pas, donc c’est pas grave, vous pourrez regarder ça de votre salon à VMR.

    • leguet

      Juste curieux, vue que l’or ne fait apparemment plus votre affaire et que vous croyez que le S$P 500 est trop cher vous faites quoi avec votre argent ces temps-ci, vous achetez des obligations du Québec, des Bitcoins?

    • M Brasseur

      C’est tout le contraire d’une prière, j’essaie de regarder les treucs le plus froidement et objectivement possible.

      Froidement, et objectivement, il ne devrait pas y avoir de crash. La seule chance qu’il y ait un crash, c’est si les émotions l’emportaient.

      Ce que Copper et moi disons, c’est que meme si cela baisse, on n’a aucune raison de vendre. Parce qu’on s’en fout de la baisse.

      C’est que j’ai ajouté, c’est qu’un bomn nombre de proprios s’ne foutent de la baisse. Ils aimeraient mieux s’en passer, mais ce n,est pas la fin du monde.

      Nous avons collectivement “fait” beaucoup d’argent depuis les 10-15 dernières année (le seul locataire que je connais qui a un rendement qui s’approche du notre durant cette période c’est M. Blais, avec son rendement inventé de 25% composé annuel au cours des 10 dernières années). Une baisse de 27% effacerait tout simplement les 5 dernières années de plus value.

      Big ……. deal.

    • M. Brasseur

      Personne ne croit que le S%P 500 est trop cher. Tout le monde le sait.

    • @Curieux

      Nous sommes dans un sommet certe. Nous risquons fortement de regarder ce sommet de haut dans une vingtaine d’année.

      Ceci dit, la marché actuel est alimenté par de bas taux d’intérêt c’est vrai. Aucun indicateur nous permet de croire que les taux vont augmenter. Moi je suis de ceux qui croient qu’ils peuvent baisser. Si les taux finissaient par augmenter, rien nous dit que la SCHL ne décidera pas de permettre des hypothèques sur 40 ans pour relancer le marché.

      Finalement, des terrrains de stationnements (1 place) se vendent près de 500 000$ à Boston. Nous sommes loin de la bulle immobilière. Tant que l’emploi reste solide et que la panique nous prends pas, les paiement hypothécaires vont se faire et tout le monde va dégager de l’équité.

      PS: VMR c’est bien, Westmount c’est mieux!

    • En un an, perte de 22 000 emplois à temps plein au Québec, + 133 000 dans le reste du Canada .Hon.

    • Guillaume

      Je me sens comme un citoyen de 2e classe!

    • @Dan

      Le taux de chômage est toujours en baisse au Canada. Blablablabla… il ne s’agit pas d’un indicateur parfait. Malgré tout, il s’agit d’un bon indicateur tout comme le PIB qui est en croissance. Pour beaucoup de gens, la crise tire à sa fin.

      @GG

      J’aurais dis 3e, derrière Outremont, mais je ne tounerai pas le fer dans la plaie.

    • guygadbois

      “Nous avons collectivement “fait” beaucoup d’argent depuis les 10-15 dernières année”

      Vous n’aurez pas “fait” une cenne à moins d’avoir vendu. A moins que votre cabouse vous paie un dividende…

    • Guillaume

      Effectivement, le terrain vaut plus cher a Outremont.

      Mais essayez de jouer au hockey dans la rue!

    • M. Brasseur

      Le bon vieux mythe du profit sur papier…

      De la plus-value immobilière que j’ai réalisé depuis 1995, j’ai emprunté 1M à 2,2%, et investi à grosso modo 20%, dont environ 70% en cash flow et 30% en plus-value.

      Alors oui, je dirais que le fait pour moi d’avoir acheté en 1995 me rapporte beaucoup.

    • alors GG c’est “nous” ou c’est “je”?

    • Une des choses qui définit un bon investissement c’est la liquidité, c-à-d la possibilité de pouvoir vendre ou acheter rapidement, facilement et à faible coût au moment que l’on aura choisi. De plus vous ne pouvez vendre partiellement, vous pouvez vendre un partie de vos actions mais je ne connais personne qui ait réussi à vendre seulement sa cuisine ou sa salle de bain…

      Or l’immobilier est un des marchés les plus illiquides qui soit. A la rigueur dans un marché haussier ça va, on trouve souvent un acheteur en quelques jours, mais quand ça se gâte vous risquez d’assister impuissant à la perte de valeur de votre actif car il deviendra de plus en plus difficile de trouver un acheteur.

      Aussi les facteurs qui détermineront le moment de vendre un logement n’auront la plupart du temps rien à voir avec la qualité du marché. On vend parce qu’on divorce, ou qu’on change de job, etc… De fait beaucoup de gens finiront par vendre à un certain âge et dans une démographie comme la notre ils risquent d’être nombreux à vouloir le faire en même temps (surtout avec la faible épargne qu’ils ont accumulée) C’est pour ça que quand quelqu’un se vante d’avoir fait un gain x avec sa maison ça n’a strictement aucun sens. Jusqu’au moment de vendre, et ça pourrait être plus difficile et inattendu que vous croyez, la valeur de votre maison c’est de l’air chaud!

    • @GG

      Arrêtez de vous vanter de votre marge à prime-0,8% notariée. (Simplement parce que je suis jaloux).

    • @GG

      Mêm avec avec un rabais employé (imposable), on ne peut obtenir cela aujourd’hui.

    • Guillaume

      Ce n,est pas une marge, c’est du conventionnel. Je n’aurais jamais pu avoir cela pour une marge, faut pas exagérer.

    • “Nous avons collectivement “fait” beaucoup d’argent depuis les 10-15 dernières année (le seul locataire que je connais qui a un rendement qui s’approche du notre durant cette période c’est M. Blais, avec son rendement inventé de 25% composé annuel au cours des 10 dernières années). Une baisse de 27% effacerait tout simplement les 5 dernières années de plus value.”

      Notre “Joe connaisant” se pete les bretelles encore une fois. C’est difficile d’admettre que maintenant son investissement “blinde” perd de la valeur. Le pire, c’est qu’il aime cela =)

      Les prix descendent maintenant, regarder dans votre quartier c’est dans le rouge : http://univs.ca/

      Il dit a tout le monde qu’il est riche, que la bulle n’existe pas, que sont investissement est “liquide”.

      =P

      Pour les lecteurs du blogue, ne vous faite pas endormir par les discours du “Joe connaisant”.

      Nous savons tous que c’est le pire moment pour acheter.

      Si vous avez de l’argent a investir metez le ailleur ou il rapportera beaucoup plus que d’acheter une maison ou un condo.

      Pour la bourse utilisez ce site qui calcule plusieurs ratio : http://finviz.com/screener.ashx . De plus, il y a plusieurs stock qui donne >5% d’interets par annee (deja pas mal plus qu’un actif immobilier)

      pbrasseur vous avez raison sur toute la ligne mais notre “joe connaisant” est dans sa bulle comme d’habitude. Il aime perdre de l’argent sur papier au lieu de

    • Dan

      Tous les proprios ont fait de l’argent. Il y en a qui ont matérialisé ce gain, comme moi, et d’autres qui ne l’ont pas matérialisé.

      M. Brasseur a personnalisé la discussion, en riant de moi avec son dividende. Je lui ai donc démontré, avec mon propre exemple, comment générer un sapristi de gros dividende bien juteux avec sa maison.

      Lisez son 10:49, et pleurez… Tunnel vision, quand tu nous tiens.

    • lol c’est vraiment drôle, je pèse sur le piton et il sort de son trou. Je vais aller chercher ma mailloche de Whack-a-mole.

    • guygadbois – “Tous les proprios ont fait de l’argent. Il y en a qui ont matérialisé ce gain, comme moi, et d’autres qui ne l’ont pas matérialisé. ”

      Ça c’est complètement n’importe quoi, pour les rares qui se seront servi de la valeur de leur maison pour emprunter afin d’investir, le succès (faire de l’argent) dépend du succès de l’investissement choisi, pas de l’actif donné (ou perdu…) en garantie.

      L’immense majorité des gens n’auront rien fait de tel de toute façon, s’ils empruntent c’est pour dépenser pas pour investir.

    • Vous pouvez me faire tous les reproches que vous voulez M. Blais, y compris des reproches inventés (je vous mets au défi de trouver une ctiation de moi ou j’indique que l’immobilier est liquide, go for it mon homme).

      Mais vous ne pouvez pas me reprocher de mentir. Ce que moi je vous reproche.

      Allez, fire in the hole.

    • En passant M Blais, je ne me pête pas les bretelles: je me pêterais la bretelle si j’affirmais avoir fait de l’argent dans l’immobilier parce que je suis hot.

      Mais c’est tout le contraire: pour avoir fait de l’argent dans l’immobilier entre 1995 et 2013, tout ce que cela prenait c’est un poul. C’était a la portée du premier quidam. Y compris vous. Too bad for you.

    • Donc M Brasseur si vous achetez un titre boursier, que vous le revendez a fort profit, et que vous investissez le produit de la vente dans un nouveau titre qui, lui, plante, vous n’avez pas matérialisé votre gain du premier investissement.

      Ah bon.

    • Dit autrement

      Si quelqu’un a écouté Garth Turner et vendu sa maison (achetée en 1995) en 2007 a gros profit, puis utilisé le produit de la vente pour investir a la bourse et perdu cet argent a la bourse, la conclusion est que l’individu n’a pas fait de profit dans l’immobilier?

      Non. Il a fait de l’argent dans l’immobilier, et perdu de l’argent à la bourse. Le contraire peu être vrai également.

    • ”la valeur de votre maison c’est de l’air chaud!”

      Malgré la super dégringolade de l’immo résidentiel US, depuis 1970 on parle d’un accroissement des prix de 700%, au Canada ça doit être dans les 1000%. Tout ça en restant chez soi bien en chaud comme vous dites ;-)

    • @pbrasseur

      Y a rien qui est trop cher quand l’argent est gratis. Je me cherche un FNB qui serait concentré dans les industries de produits de luxe. Je veux mettre mon argent où le 1% dépense la sienne.

    • guygadbois

      Vous racontez n’importe quoi. Vous n’avez pas vendu votre maison vous n’avez pas fait de profit sur ce “placement”, c’est très simple.

      Quand et si vous vendez vous ferez ou pas un profit, ça dépendra du marché ce moment. Et au Québec je ne m’attendrait pas à des merveilles.

      Un aperçu du futur:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/energie-et-ressources/201312/06/01-4718418-hydro-quebec-veut-faire-grimper-ses-tarifs-de-58.php

      leguet

      Historiquement l’immobilier suit l’inflation, tout simplement (et ça l’inclut pas les montants payés en intérêt, taxes, assurances et entretien). Bref c’est un dépense pour une façon de se loger, rien d’autre et certainement pas un investissement.

    • @leguet

      faites-vous en un etn :
      TIF
      SIG
      MOV
      KORS
      NILE
      ZLC
      COH
      TUMI
      BGI
      CTHR

    • @le guet

      ETF pardon.

    • Ok M Brasseur

      On va faire comme si la banque ne m’avait pas fait deux cheques de 500 000 $.

      Je suis en géothermie. Plus l’électricité monte, plus je ris. Parlant d’air chaud, la qualité de l’air (chauf et froid) que ce système génère est absolument incroyable.

      Je suis parti avec 11 000 $ en 1995. Comme la maison actuelle vaut, disons, beaucoup d’argent, je pense bien que je n’ai pas perdu d’argent avec tout cela.

    • pbrasseur

      C’est une protection contre l’inflation et dans le meilleur des cas si vous avez acheté dans un secteur en demande vous battrez l’inflation, comme moi durant les 20 dernières années. Le plus important reste toutefois que vous avez profitez de votre bien pendant toutes ces années(contrairement à des actions sur papier) et ça pour une majorité it’s priceless. Cerise sur le sundae vous pouvez revendre le tout avec gain en capital non imposable quand vos besoins auront changés. Dites ce que vous voulez ; que ce n’est pas un investissement et bla bla bla, la grande majorité de ceux qui ont les moyens d’acheter, achètes et achèteront.

    • Il faut comparer des pommes avec des pommes une propriété d’un million ici ne se compare pas avec une propriété d’un million a Vancouver et Toronto. Pour avoir une idée plus juste il faudrait avoir des propriétés comparable en dimension, niveau de finition et type d’environnement. Ainsi on devrait comparer probablement les propriétés vendues a 700,000$ a Mtl a des étrangers ce qui augmenterait bien davantage la proportion du marché. Que dire des propriétés a Tremblant et dans la région des Laurentides ou les shack ont étés transformé en château, la valeur des terrains explosée, Quartiers cossus de Brossard, Blainville, Hudson, Terrebonne, Rosemère, Lorraine, Charlevoix, Ville de Québec, et tout ces beaux joyaux de la belle province au bord du fleuve ou au sommets des montagnes.
      http://www.centris.ca/fr/a-vendre?view=Map&sort=Random

    • leguet

      Ce n’est pas une protection, si vous y pensez c’est juste normal…

      Si les prix battaient l’inflation les gens ne pourraient plus se loger. Dans le cas inverse plus personne ne construirait, même résultat.

    • @pbrasseur:

      “ Bref c’est un dépense pour une façon de se loger, rien d’autre et certainement pas un investissement.”

      Certainement pas un investissement? Et bien je doit etre un génie dans ce cas… ayant acheté mon premier condo en 2007. 240 000$ (zero cashdown, taux variable -1% sur 40 ans). Vendu 380 000 en 2010. Mon paiement hypothecaire a passé de 1200$ en 2007 a 685$ en 2010, merci taux variable juste avant une crise economique! Dison une moyenne de 950$/mois + 75$ frais frais copropriété (ca inclus assurance immeuble, entretient etc) +200$ taxe municipales et scolaire. Ca donne 1225$/mois pour un condo de 1500 pi2 dans ville marie avec cours privée, stationnement interieur, foyer. Soit moins cher que louer, dison le meme prix que louer. Donc si je payait la meme chose qu’en loyer le 140 000$ de profits apres 3 ans est 140 000$ de plus que si j’avait ecouter garth turner et ses doomers.

      mon deuxieme condo depuis, et bien l’evaluation minicipale a augmenté de 65% de 2010 a 2013. Faudrait que ca crash solide pour que je retombe au niveau du locataire qui attend depuis 2007 que les prix baissent.

      Sans l’immobilier je serait a peu pres 250-300k$ moins riche aujourd’hui.

    • lagentfeminine
      J aime bien l’eglise a vendre a Matane. WoW !
      NM

    • Bien sûr que le cyber intimidateur Guy Gadbois raconte n’importe quoi. Un billet est d’ailleurs en préparation sur no diff. La bulle guy remax va enfin éclater grâce à ces services de protection publique gratuit.

    • Sommes nous en train d’oublier les investisseurs immobilier qui ont fait fortune en achetant des immbeubles locatifs (résidentiel ou commerciale) qui ont acheté, refinancé, acheté et refinancé. Aujourd’hui ils ont un cash flow positif et peuvent revendre leur immeuble. Leur financement est basé sur la valeure de leur cash flow futur avec des rendement interne entre 4% et 5%.

      Il y a eu lieu d’être prudent et il est clair que l’immobilier n’est pas leur meilleur investissment à court terme (à moins d’être bon négiotiateur, un roi de la réno ou chanceux). Mais s’il-vous-plait, arrêter de faire peur aux gens aec des histoires de sorcières et prendre les nouvelles au jour le jour en les extrapolants.

    • @jonathangregoire

      C’est facile d’être un génie dans un bull market, il y avait plein de génies dans les actions techno avant 2000….

      A propos, un vrai “génie”:

      http://money.msn.com/business-news/article.aspx?feed=BLOOM&date=20131205&id=17171631

    • Dan
      Essai /2
      A votre etf, j’ajouterais LVMH que vous pouvez acheter sur les Pink Sheets…Ahum ! LVMHF !
      NM

    • M. Brasseur

      La hausse de valeur histoire de l’immobilier se situe a inflation+1, a +1.75.

      Avez-vous remarquez que les femmes travaillent, maintenant?

    • Simon

      Vous mentez sur votre propre site web de diffamation.

      Vous ne savez absolument pas qui je suis. Vous n’en avez aucune idée.

      Je trouve cela laid mentir.

    • Pbrasseur, donc on peu conclure que les doomers qui prédisent l’eclatement d’une bulle depuis 2007 sont des sans génies?

    • Guillaume

      Le IRR des investisseurs immobiliers privés, ceux qui ont début leur portefeuille il y a plus de 10 ans, est plus du triple des pourcentages que vous indiquez.

      A 5% de IRR, il n’y a que les fonds de pension qui achetent du AAA style PVM qui investissent.

    • “plus du” est exagéré. “le” est plus appoprié.

    • @jonathangregoire

      Voila ce qui fait de vous un “génie”

      The value of home loans insured by Canada Mortgage & Housing Corp., which is backed by the federal government, has almost doubled since the end of 2006, saddling taxpayers with a growing liability as policy makers warn that gains in house prices may be unsustainable.

      http://business.financialpost.com/2013/12/06/flaherty-cmhc-mortgages/

      La SCHL le Père-Noël de la planche à billet Canadienne!

      Croyez moi ça pourra pas durer toujours.

    • @jonathan

      le meilleur indicateur est le Hindenburg Omen qui a parfaitement predit la montee du marche boursier en mai.

    • @GG

      Peut-être que je me suis fais mal comprendre mais je ne considère que le rendement de loyer, non le gain en capital.

    • C est pas fini vos slugfest !
      nm

    • M. rasseur

      Jonathan n’a jamais dit qu’il croyait etre un génie. De fait, il a meme évoqué cette possibilité en riant, pour souligner, justement, que nul n’avait besoin d’etre un génie pour faire de l’argent depuis 2007.

      Par contre, ce qu’il a dit, c’est qu’il fallait etre un sans genie pour maintenir qu’un crash s’en venait, suite aux interventions des feds. Je seconde.

    • Je ne pretend pas etre un génie, on appel ca du sarcasme. Par contre ceux qui crie a la bulle depuis 6-7 ans eux sont des sans génies, c’est pas moi qui le dit c’est vous.

      Concernant la schl, elle m’a permis d’emprunter sur 40 ans, sans cash down. En exhange de 10 000$ de ma part. Mon nouveau condo n’est pas assuré schl donc ils ont fait 10 000$ sur mon dos et ca me fait plaisir d’avoir contribué ce montant a la société.

    • “Si les prix battaient l’inflation les gens ne pourraient plus se loger. Dans le cas inverse plus personne ne construirait, même résultat.”

      Il m’arrive de faire des raccourcis, parfois douteux, mais celui-la est en nomination pour le titre de plus grand raccourci douteux de l’histoire de ce blogue.

    • lol Dan

    • @gg: On verra bien. Nous ne sommes pas à l’abri d’erreurs mais nous ne mentons sur no diff étant donné l’aspect potentiellement litigieux des cas. IL y un temps pour déconner et un temps pour redonner à la société ce qu’elle nous a donné et ça c’est sérieux. À nombre de reprises vous nous avez exposé votre mauvaise foi, votre intimidation et votre diffamation et ça ça ment pas. C’est à cause de gens comme vous que les bonnes personnes ressentent le besoin de se cacher sous l’anonymat. Ils ont peur de google.

    • Je suis très heureux de savoir qui y a des investisseurs étrangers qui s intéressent de plus en plus à Montréal . Cette ville est fascinante et il y’a une qualité et une liberté de vie exceptionnelle. Je vois également que lorsque on a des études qui démontrent que Montréal surpasse Toronto ou Vancouver et bien on y crois pas. Et bien oui Montréal attirent des étrangers selon Sothebys et le pourcentage est plus élevé Qu à Toronto ou Vancouver ohhhhh! Les she app bungalow sont surévalués à Vancouver c est ridicule de voir des gens se ruer sur des baraques pitoyables quand on sait très bien Qu il y’a des gens la bas qui sont également très pauvres. Montréal est attirante et. Plus en plus d étrangers la voit comme une destination exotique intéressante, tant mieux pour notre ville. Les gens à Vancouver dépensent plus d 70 pour-cent de leur salaire pour leur logement ils n’y ont même plus les moyens de sortir. Réjouissons nous pour Montréal.

    • Simon

      M’est avis qu’on ne verra pas.

      Vous mentez, parce que les trucs sont potentiellement litigieux? Ca va vous aider dans un litige d’avoir menti?

      Je vous le répète: c’est vous qui passez vote temps à mentir, intimider, obfusquer, et diffamer. Un reality check s’impose Simon.

      Je n’ai pas peur de Google. Franchement, j’ai peur de vous. Vous m’avez l’air un peu fêlé.

    • pbrasseur
      ”Ce n’est pas une protection, si vous y pensez c’est juste normal…”

      Donc c’est une protection mais finalement s’en est pas une par ce que c’est juste normal. Donc oui vous avez raison mais bon vous ne pouvez pas avoir raison puisque c’est une évidence. Y a beaucoup de monde qui accepte de discuter avec vous ?

      SVP aillez la décence de ne plus comparer l’achat d’une résidence avec le placement boursier, c’est 2 choses différentes comme on l’a expliqué 100 fois et je connais pas 5 personnes sur 100 qui mettent ça dans la balance quand vient le temps de s’acheter une résidence.

    • Statistique de l’emploi au Québec pour novembre.

      http://argent.canoe.ca/nouvelles/le-quebec-perd-32-000-emplois-temps-plein-6122013

      Pour Guillaume, ne lisez pas cet article car tout est faux puisqu’il provient de canoe argent (diffusé sur canal Argent)…! En passant, vous croyez vraiment que le Gouv. Fédéral pourrait rouvrir les hypothèques 40 ans?

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/after-decades-of-stoking-mortgages-ottawa-in-a-mess-of-its-own-making/article13705668/

      Le Fédéral a complètement perdu le contrôle dans le dossier du surendettement des ménages, regardez ce qui se passe présentement à Toronto pour vous en convaincre… Le point de départ de cette perte de contrôle est l’instauration des hypothèques 0% 40 ans en 2006, ils ne répèteront pas 2 fois la grave erreur.

    • Pour revenir à l’emploi au Québec, je me demande quelle est la création (ou destruction) d’emplois à temps pleins au privé depuis les 12 derniers mois?

    • Ca va vous aider dans un litige d’avoir menti?-gg
      ____________
      Bon enfin le lecteur peut voir que vous mentez et prendre conscience de votre abyssale mauvaise foi. C’est le contraire que je disais et vous le saviez. Tout monde le sait. Vous êtes 100% faux. C’est comme la fois où vous avez livré un faux témoignage que je vous avais sélectionné alors que c’était vous en premier!! On va vous trouver et vous dénoncer. Enfumé comme un lapin vous serez. Votre petit jeu a suffisamment duré. L’anonymat n’est pas une immunité à raconter n’importe quoi. Çe faire décagouler, au début ça surprends sur le coup mais après ça libère mon gg. Fais moi confiance.

    • @mtl1642

      ca fait un peu Remax

    • Guillaume

      C’est le double, alors.

      Tant d’emplois privés perdus au Québec, et pourtant Curieux semble avoir conservé sa job. Curieux, non?

    • Dan

      J’ai décidé de faire un Simon de moi-meme, et de me créer un second pseudos. Contrairement a lui, j’ai changé mon style d’écriture, pour passer incognito. Content de vous avoir dupé!

      Mtl1642: désolé, c’est une joke que seuls les habitués ici vont comprendre. Je n’ai aucune intention de me laisser passer pour vous.

    • @curieux

      S’pâs faux, cé juste qu’il faut aller au delà des gros titres ‘vendeurs’ dont vous semblez être friand.

      ”En somme, au cours des 11 premiers mois de l’année, stimulé par l’emploi à temps plein (+ 41 200), l’emploi total affiche une hausse (+ 50 100) en glissement annuel, supérieure à celle de la population active (+ 46 100), avec pour résultat que, en comparaison de la même période de l’an passé, le nombre de chômeurs s’abaisse (- 3 900), et le taux de chômage aussi (- 0,2 point, à 7,6 %). Dans le même mouvement, s’élèvent le taux d’emploi (+ 0,2 point, à 60,2 %) et le taux d’activité (+ 0,1 point, à 65,2 %).”

      http://www.bdso.gouv.qc.ca/docs-ken/multimedia/PB01600FR_statexpress1.pdf

    • @GG

      Roubini (a.k.a Dr. Doom) warns of frothy Canadian housing market

      la c’est plus serieux…il a fait 100% plus de bons calls que vrai Garth… un.

    • @GG

      un peu platonique votre double!

    • @NiCMef un beau B&B avec belvédère sur la mer

    • Dan

      Des fois je suis content que vous soyez là. Z’etes en forme aujourd’hui, lachez pas la patate (c’est une expression canadienne-française)

    • Guillaume

      En passant, je crois que l’écart de chiffres est fondé sur l’écart entre le rendement et le cash flow. L’autre explication est que vous ne connaissez pas l’immobilier du tout, mais je n’y crois pas.

    • @dan

      Roubini est effectivement meilleur ; se trompe 1 fois sur 2 alors que Garth c’est genre 2 fois sur 1.

    • Leguet

      Ouch. J’ai mal au foie pour lui.

    • @GG

      Je calcul toujours le revenue net après taxe municipal, vacances, frais de gestion et frais d’administration, assurance etc…

      5% c’est présentement le marché à Montréal. 7% c’était le marché en 2008. (Taux d’actualistion approximatif pour l’immobilier locatif utilisé par la plupart des évaluateurs)

      @M. Leguet, merci pour votre lien. Je n’avais pas connaissance de ce site.

      @Curieux, effectivement je ne pourrai lire cet article, j’ai fais mettre un filtre sur mon ordi pour que mon fils ne puisse aller sur canoe.

      @Tous, j’apprécie vous lire et j’apprends énormément à votre contact. Joyeuses fêtes

    • Les gens qui ont peur de moi ont souvent des sapristi de bonnes raisons justes et valables mon guy. Leur peur est fondée dans 100% des cas. Se faire décagouler ça surprends sur le coup mais à long terme ça libère et ça soulage la conscience mon guy. Demande à papi. Grâce à moi il peut mettre sa vraie photo sur facebook etc Ce qu’il ne faisait pas avant. Voyez les avantages.

    • Guillaume

      Relisez mon post de 15:04. Portez une attention particulière à la dimension temporelle de celui-ci.

      Des fois je me demande sérieusement si le but de certains d’entre vous est de me prendre en défaut.

      Il me semble que cela devrait survenir assez souvent pour qu’on n’ait pas besoin de se forcer tant que cela. Mais je me trompe peut-etre.

    • Lol Simon. Un champion du monde. Bring it on.

    • POur ceux qui accordent la moindre cérdibitlité a Simon.

      Je vos invite a lire le blogue de Mme Letarte.

      Ainsi que le blogue de M. Cardinal.

      Puis, faites-vous une opinion sur la question suivante: Simon est-il JeuneFille?

    • oh boy.

      Étrangement, c’est clair… “crédibilité”

    • Vrai que le gars est vraiment inquiétant…

      Anyway ! Vous aimez ça les bulles les gars et les filles ???
      En voici une , pas mal plus épeurante que la bulle immobilière (dont les trois quarts de la population se fout pas mal par ailleurs )
      http://www.businessinsider.com/bitcoin-can-be-the-new-western-union-2013-12?nr_email_referer=1&utm_source=Triggermail&utm_medium=email&utm_term=Markets%20Chart%20Of%20The%20Day&utm_campaign=Moneygame_COTD_120513

    • rodl

      Bah, il est inquiétant jusqu’au moment ou vous savez de qui il s’agit.

      Après, c’est comme une visite au Zoo de Granby. Les grosses q……… en moins.

    • Ces gens riches pourraient acheter des parts dans notre nouveau futur pont.

      @nodiffamation
      Il y a un bizarre qui dit que je suis une femme ou un homosexuel. Vous pourriez peut-être tomber sur son cas ?

    • @gl000001: Ce n’est pas de la diffamation. Faudrait qu’on soit homophobe pour que cela le soit. Ce qui n’est pas le cas car je suis moi-même gai « shocking!!! » Donc , c’est un compliment.

      ND/sp important de préciser sinon on m’accuse d’erreur d’aiguillage ce que je n’ai jamais fait en carrière.

    • Allez là bonne nuit! Serrons nous la “pince” On taquine ce qu’on aime quoi?

    • alex

      Vous semblez inquiet pour les immeubles a revenus si baisse immobilière il a, vous gardez donc plus équité sur vos hypothèques (plus sécuritaire) vous savez aussi que je suis allé chercher le max sur les miens. Voila je crois tout simplement que le segment de marché est plus a l’abri que pensez vous de cette article.

      http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2011/11/le-crash-immobilier-aux-usa-est.html

    • @GG

      Honnêtement, je ne comprends pas votre commentaire à 15:04 et il est vrai que je souhaite ardemment vous prendre en défaut.

      @Robin des bois du web

      J’aimerais pouvoir vous aider. En ce temps des fêtes sachez que vous n’êtes pas seul Je sens la colère en vous seulement en lisant vos textes.

    • Guillaume

      Dans mon post de 15:04, je réfère a un investisseur qui a commencé il y a plus de 10 ans. Les taux de cap des années 70, 80, et 90 n’ont rien a voir avec ceux qu’on voit aujourd’hui.

      Les mutliples étaient donc très, très différents, et le rendement beaucoup meilleur

      Nous avons donc tous 2 raisons. En passant, je n’acheterais jamais avec un IRR de 4-5%, dans un environnement de taux d’intérêts comme celui d’aujourd’hui. C’est vivre beaucoup trop dangereusement.

      La seule facon d’investir, c’est de trouver la perle rare, l’immeuble détenu par un vieux qui n’a jamais monté les loyers.

    • gg 4 ou 5 % sur de l’effet de levier par dessus de l’effet de levier sa donne beaucoup plus on parle plutôt de 25 ,30 ou 40%

      ex dernier duplex acheter 0 cash down j’utilise l’équité avec L évaluation municipale (desjardin) d’un autre duplex acheter récemment il en reste aussi assé pour le notaire et les tax de bienvenu se qui veux dire 0 argent investi les intérêts de ce nouveau réhypothéquage est d’environ 1000 par anné le cash flow de l’immeuble est environ 2500 par année plus environ 2500 a 3000 qui ce paye sur le capital . Je crois que guillaume a raison, you lost la journée commence bien aujourd’hui mais on vous aime quand même.

    • desportes

      Guillaume parle de son IRR de revenu locatif (i.e. il ne tient pas compte de plus ou moins-value). Un IRR tient toujours compte de la dépense d’intérêt, donc son rendement tient compte de son levier….

      Je sais que vous trouvez cela incroyable d’avoir un rendement aussi pourri et que c’est pour cela que vous tentez de trouver l’erreur, mais c’est comme cela ici….

    • j’ai une question dont peut être quelqu’un a la réponse, suite a des achats rapides de jonglage avec le financement ma cote de risque chez Desjardins est passé de 2 a 6 sur un échelle de 8 ils me finance donc seulement a 75% je peut continué les achats avec les évaluations municipal élevé et l’équité mais je doit changé d’institution financière pour ne pas être commercial. Voila cette cote de risque (qui n’est pas une cote de crédit) ce transfère t’elle d’une institution a l’autre.

    • Flambée des prix de l’immo pour ‘classe moyenne’ à Manhattan : tout ce qui est sous les 3 millions$ part comme des petits pains chauds.

      http://www.bloomberg.com/news/2013-08-07/manhattan-homes-under-3-million-never-harder-to-buy.html

      Le top 10% aux USA viennent de connaître un dernier 3 ans(2009-2012) fastueux. Gageons que 2013 sera aussi un grand cru !

      http://www.globalresearch.ca/us-income-inequality-soars-to-highest-levels-on-record/5349477

    • desportes

      I win. Désolé…. Si vous voulez je peux me laisser battre!

    • GG
      Je ne sais pas a quels multiples vous faites références, mais s’il s’agit du ratio P/E actuel et forward, le multiple des années 70 etait parmi le plus bas de l’histoire avec ceux de la dépression. Nous sommes en train de npus diriger vers un autre un top présentement en terme de multiple.

    • leguet
      Allez voir le prix payé par GooGle pour leur siège social.
      NM

    • Ni

      Cap rate investissement immobilier.

    • GG prenez mon exemple qui est en d’autre mots sa coûte 1000 par année pour en faire plus de 5000 et trouvez moi du 5% la dedans bonne chance.
      PS I win

    • @Nicmef

      Apple est dur à battre avec son vaisseau à 5 milliards. Bof … sont assis sur 147 milliards de cash.

      http://news.sky.com/story/1155428/apple-campus-approved-by-cupertino-council

    • gg

      14h43”Sommes nous en train d’oublier les investisseurs immobilier qui ont fait fortune en achetant des immbeubles locatifs (résidentiel ou commerciale) qui ont acheté, refinancé, acheté et refinancé.”
      un jour je calculerai le rendement mais pas dans les premières années ce cera beaucoup plus que 5%

    • @Desportes

      Est-ce que vous acheté des immeubles locatifs en bas de 5 portes? Si oui, votre ratio de couverture de la dette est assez faible. De plus, coyez le ou non, si vous payez les taux résidentiels sans être assuré par la SCHL et que vous ne payer pas les frais de revision annuelle… vous êtes pas rentable (une vraie plaie je pourrais dire). L’idée de vous offrir de bonnes conditions est pour le cross selling, rendu à un certain point vous commencer à couter cher.

      Aucune banque ne fais de l’argent en prêtant pratiquement au coût des fonds. En plus, suite aux accords de bale la portion administrative coûte de plus en plus cher.

    • D’acc pas le meme multiple en effet. LoL Dah ! Cette perle rare est de + en + rare. Comme dans le marché boursier d’ailleurs.
      NM

    • @tous

      dernière fois que je m’excuse pour mes fautes de français. Je suis de la generation qui s’en fou.

    • Desportes

      J’avais pris la peine de vous dire qu’il fallait justement sortir de vos trucs à vous…

    • desportes, 11:37

      La, vous devenez un peu gossant. Venez acheter a Montréal en ce moment, sans acheter la perle rare., et parlez-moi du rendement, sans tenir compte de la plus-value. Ca va ressembler aux chiffres de Guillaume. Il n’y en a pas de plex a 80 000 4$ ici.

      Un duplex a Mont-Royal, c’est environ 1.3 millions.

    • merci de l’explication guillaume sa explique leur amertume a prêter

      gg vous avez raison MTL implique beaucoup de désaventage

    • GG Si vous voulez je peux me laisser battre!

    • @Desportes

      Aucune amertume en affaire. Ça enlève tout le plaisir !

    • @GG

      Avant ou après împot votre rendement?

    • Guillaume

      Lequel?

      En fait, dans les 2 cas la réponse est la meme.

      Le mien perso (20%) est avant impôt, et avant impact fiscal de l’amortissement (donc le rendement avant et après impot va être le meme, ou très similaire).

      Celui de 3X que je comparais a votre 4-5% est avant impôt, et avant impact fiscal de l’amortissement également. Meme réflexion.

      Desportes

      Je sais que vous le savez, mais quand meme: les multiples portent un jugement de valeur très éclairant et très lucide sur la désirabilité d’habiter à différents endroits…..

    • Tiens je me corrige: ce n’est pas le multiple qui porte le jugement de valeur sur la désirabilité d’un endroit, mais plutôt les prix….

      Parce qu’un endroit X n’est pas plus désirable à titre de locataireq qu’a titre de proprio….

    • Bon, je vais dire le fond de ma pensée plutôt que tergiverser: les multiples sont plus élevés dans les endroits désirables, mais les variations seront moins marquées que si l’on regarde celle de prix.

    • @GuyGadbois

      Vous amortissez vos immeubles locatifs? Peut-être désiriez-vous consulter un fisacaliste.

      @Desportes

      En vous incorporant, vous pourriez peut-être sauver plus au plan fiscal que les frais supplémentaires demandés pour transiger avec un directeur commercial? Payez et vous y gagnerez.

    • guillaume j y ai pense mais pour l instant vus tout les frais d achat je n ai pas besoin de deductions suplementaires je ne paye pas d impos mais 2014 est une autre histoire je regarderai les reglements

    • Guillaume

      Time value of money.

      Si vous n’amortissez pas, vous etes un analphabete financier, et fiscal.

      Si vous consultez des fiscalistes qui ne connaissent pas les mathématiques financières (et on parle ici de 90% des fiscalistes), ce n,est pas mon problème.

    • incorporation =prêt commercial, par définition. J’ai eu toutes les miseres du monde lors de l’assumatio de mon hypotheque par ma compagnie.

    • Guillaume

      Je vais vous aider. Allez voir votre propre post d’hier, 14:43. Achat, refinancé, achat, refinancé.

      Ils ne vendent pas, hein? OUi, ils penvent revendre, mais lorsqu’on calcule le IRR de leur rendement subésquent, c’est niais de vendre. Beaucoup plus intéressant de refinancer, et d’augmenter le portefeuille.

      c’est la recette pour devenir riche en immobilier. Vous la connaissez de toute évidence, sauf l’apsect fiscal de la chose. Ca tombe, bien je suis plutot ferré la-dedans, je peux vous aider.

      Vous scorez 100% sur les faits, et 0% sur la fiscalité.

    • Normal, ailleur ils ont un revenu discretionaire.
      Ici une fois que revenu quebec est passé il ne nous reste plus rien.

      Apparemment c’est un choix de société qu’on me dis.

    • Chialeux

      Faites-vous partie des analphabetes fiscaux à-la-Guillaume?

    • @GG

      y a vraiment des fiscalistes qui connaissent pas le calcul du time value of money? c’est quand même assez élémentaire non? Y me semble qu’un fiscaliste doit pas juste être un spécialiste de l’impôt, sinon un comptable débutant pourrait faire la job.

    • Vinny

      Expliquez-moi le paragraphe 55(3) LIR, avec les nuances qui s’imposent.

      On se reparlera du TVM après.

    • @GG

      Réponse rapide Guy. Un fiscaliste prendra le temps de regarder votre taux d’imposition, si vous avez des pertes en capital en réserves, votre planification successorale etc… Comme vous le savez, certain immeuble ne sont achetés que pour le gain en capital et démontre un revenu négatif sur papier.

      Vous avez raison mais on ne peut pas généraliser et on doit consulter. D’ailleurs, j’en connais des bons pas chers ;)

    • GG 18h12 oui oui je sais comté et je sais que acheté de l’immobilier a MTL est une mauvaise idée je l’avais compris.

    • Guillaume

      TVM.

    • Guillaume

      Expliquez-moi l’impact que des pertes en capital reportées ont sur cette analyse.

      Duh.

    • guillaume je ne sais pas pour vous mais moi j’arrive encore a roulé avec des pertes a la fin de l’année surtout du a des coups a l’achat et réno (les maudites toitures surtout)le tout payé avec de l’argents prête par la banque sur l’évaluation des propriétés. Cela augmente la valeur des immeuble si revente il a mais du gain en capital est moins imposé que les revenus.

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/canada/201312/06/01-4718507-reforme-de-lassurance-hypothecaire-canada-et-fmi-en-accord.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=lapresseaffaires_LA5_nouvelles_98718_accueil_POS14

      sa sent le resserrement de règle sa ou c’est moi.

    • Guillaume

      Un bon fiscaliste? Perte de temps, et d’argent. Investissez plutot dans un excellent fiscaliste.

    • @GG, 7 décembre, 23:35

      Touché!

      @Desportes

      Comme vous le mentionnez, la perte locative ne veut pas dire qu’il s’agit d’un mauvais investissement.

    • @GG

      je n’ai jamais prétendu être un fiscaliste. D’ailleurs, j’ai peu de connaissances en fiscalité d’entreprises (désolé, pas encore suivi ce cours, j’en suis qu’à la fiscalité d’un contribuable et on a abordé le revenu d’entreprise individuelle seulement). Je vais quand même allez regardé ce paragraphe et si j’ai le temps je vous donne une réponse.

      Ce que je déplore par contre, c’est que je ne confierais jamais mon argent à un fiscaliste qui ne sait pas calculer la valeur future de l’argent. Franchement, lui feriez-vous confiance vous? Et je reste convaincu qu’un fiscaliste qui ne voit pas plus loin que l’impôt est somme toute peu compétent.

    • Une de mes cousines et son mari se sont achetés il y a un an un petit cottage avec entrée de garage et sous-sol dans Ahuntsic (près de la rue Fleury est). Une propriété modeste mais quand même vendue à plus de 300 000 $. Quand cette maison avait été construite (vers 1958) comme celles du même genre qui lui sont voisines, ça valait environ 10 000 $, et la Ville offrait une réduction sur la taxe foncière le temps de payer l’hypothèque, le tout pour encourager la propriété ! Aujourd’hui, le prix des maisons est vraiment devenu démesuré ;à Montréal !

      Mais cela n’est rien en comparaison de Vancouver, selon des gens que je connais là-bas. Pour un cottage qui coûte ici environ 300 000 $, on demande au minimum 1 million $ dans leur région et, d’après eux, on ne trouve un prix semblable qu’en périphérie, car c’est encore plus cher dans la ville elle-même !

    • vinny

      Vous irez voir le paragraphe 55(3). Vous n’y comprendrez rien. Ni a la premiere lecture, ni a la 20e.

      Mon point était que la fiscalité est un domaine de droit extremement complexe. A Montréal, les tops dans le domaine facturent 1000 $ et plus de l’heure. Ce n’est pas pour rien.

      Je suis d’accord avec vous quer la connaissance de la finance, des maths financieres, est un atout pour un fiscaliste. Mais croyez-moi, le simple fait d’etre excellent en fiscalité est deja pas pire du tout.

      Exiger que votre fiscaliste soit également calé en finance, c’est un peu comme exiger que votre cardiologue soit également psychologue.

    • @b-gervais

      je me demande si un jour on va revenir à cette époque (…)réduction sur la taxe foncière le temps de payer l’hypothèque(…)

    • Attention amateurs de catastrophes, ce rapport n’est pas pour vous.

      Marché à l’avantage des acheteurs mais tout de même des prix prévus en hausse de 2,1% à Montréal pour 2013 et 2014 respectivement. Pour 2015-2016-2017 on prévoit une hausse annuelle moyenne de 2,6%.

      http://www.genworth.ca/fr/pdfs/Metropolitan_Housing_Outlook_Autumn13_FR.pdf

    • @GG

      Je crois d’ailleurs que vous m’avez mal compris. Je n’essaie pas d’insinuer qu’un fiscaliste et un comptable débutant, c’est du pareil au même. Ça serait extrêmement malhonnête de ma part. Je ne cherchais donc pas à vous discréditez également. Sauf que, si votre fiscaliste ne fait que vos rapports d’impôts sans plus, vous dépensez mal votre argent ou il est incompétent, tout simplement.

    • @b-gervais

      etes -vous le double de mtl1642?

    • @Vinny et GG

      Lâchez moi la valeur futur de l’argent. Nous sommes sur un blogue sérieux et vous ne ferez pas votre gloire avec un concept de base.

      Vous savez que la gravité existe aussi. Je ne ferais pas confiance à un fiscaliste qui nie l’existence de la gravité.

    • Difficile à croire mais les ventes de novembre 2013 sur l’île de Montréal sont encore plus faibles que le mois médiocre que nous avons connu en novembre 2012.

      Le prix médian d’une unifamiliale sur l’île en novembre 2013 est en diminution par rapport à celui de novembre 2011.

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M11.pdf

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2012/Tableaux_Communiques_CIGM_2012M11.pdf

    • Difficile à croire en effet puisqu’un indice plus fiable nous donne une hausse de 2.44% pour le grand Montréal sur 1 an et + 8,99% sur 3 ans.

      http://homepriceindex.ca/hpi_tool_en.html

    • Curieux_

      Faut croire que les ventes allaient mieux durant la “grande récession”, qui sait à la vitesse où l’économie du Québec et de l’Ontario se désintègrent on peut espérer un regain immobilier pour bientôt ;)

    • Guillaume

      C’est valeur présente, mais bon, vous etes au-desssus de tout cela.

      Pourquoi cette agressivité?

    • Guillaume

      En passant, non ce n’est pas un blogue “sérieux”, au sens ou vous l’entendez. La grande majorité des participants et lecteurs ne sont pas dans le trade, et n’ont pas des connaissances avancées, ni en immobilier, ni en maths financières, ni en fiscalité.

      D’ou l’intérêt de partager nos connaissances, lorsqu’un participant en possède plus que notre moyenne.

    • @leguet

      MLS n’est pas credible a mon avis.C’est comme demander l’opininon d’un “bon” fiscaliste

    • En fait les écarts entre les chiffres de mls et ceux de la FCIQ sont probablement dus a des écarts de methodologie statistique, ou encore a une définition différente de la RMR de Montréal.

      Pour ma part, je prends les donnés des 2 sources a face value.

    • GG 8h51 je vous remerci d aprécier le fait que je partage mes connaissances dans votre intéret c est gentil

    • Desportes

      Absolument, vous etes l’un des rares ici a avoir une expérience comme proprio locatif. Dans un blogue sur l’immobilier, c’est quelque chose dont on ne peut se passer.

    • @guillaume

      C’est quand même pas un blogue professionnel tout de même. C’est rempli de gens qui connaissent pas grand chose et qui ne sont experts dans aucun domaine, dont moi. Je sais bien bien aussi que la valeur présente de l’argent est un concept de base, mais ça ne veut pas dire qu’il faut le rejeter pour autant.

      et Guy, ce n’est pas très gentil de douter de mes capacités intellectuelles de la sorte. Ceci dit, il est plus que probable que je n’y comprenne rien à cet article de loi, mais tout de même. Mais bon, mes connaissances pointues sont dans la biologie moléculaire, donc chacun sa spécialité. Vous ne devriez quand même pas monter sur vos grands chevaux comme ça à chaque commentaire un tant soit peu négatif vous savez, c’est pas bon pour la pression. Sans rancune !

    • vinny

      Ne le prenez pas perso, ce n,était pas du tout mon intention. Meme les fiscalistes les plus aguerris doivent utiliser des sources autres que la loi elle-meme pour comprendre ce paragraphe!

      J’aurais pu être plus clair: tout ce que je voulais dire, c’est que vous semblez croire que la fiscalité, c’est simple. Or, c’est probablement l’un (sinon le) des domaines du droit les plus complexes.. En vous invitant à lire 55(3) (qui est loin d’etre le paragraphe le plus incompréhensible de la loi, mais est quand meme costaud) je voulais simplement vous faire constater de visu que cela est peut-etre un peu plus compliqué que vous le pensiez…

      Je m’excuse de vous avoir offusqué. J’aurais du être plus clair, ce n’était absolument pas mon intention.

    • @desportes

      J’ai commencé à travailler très jeune (15 ans) dans la gestion immobilière et je discutais avec les managing partners alors j’ai assisté à la dernière crise au Québec.

      Ma compréhension du monde est qu’il est incroyablement difficile d’atteindre un équilibre, les hommes se balancent autour de cet équilibre d’une façon plus ou moins proche. Il ne devrait jamais y avoir de bulles ou de crash et pourtant…
      Ce qui s’est passé au début des années 90 était la même chose: trop de proprios cash-strapped avec de gros frais fixes – qu’est-ce qui arrive si le taux d’inoccupation augmente de seulement 2%? Ils deviennent complètement fous et offrent des mois gratuits, des baisses de loyers, etc.
      Ils ne pensent même plus en termes de bottom line: ils ne regardent que leurs paiements mensuels.

      “Ils ne vendent pas, hein? OUi, ils penvent revendre, mais lorsqu’on calcule le IRR de leur rendement subésquent, c’est niais de vendre. Beaucoup plus intéressant de refinancer, et d’augmenter le portefeuille.” – guygadbois.

      Amen.
      J’ai tout amorti lorsque j’étais en mode achat – en ce moment, je me suis calmé mais dès que je vois d’autres opportunités, un dollar d’impôt sauvé aujourd’hui, c’est 100$ dans 20 ans, je me sacre pas mal de rembourser 1.5$ de plus à ce moment-là, et le refinancement: c’est 0% d’impôt, juste la valeur des intérêts (moins la ponction déductible).

    • @GG et Vinny

      Le malheur de l’écrit est qu’il peut laisser place à l’interprétation des sentiments. Il s’agissait d’humour. Feriez-vous confiance à un fiscaliste niant la gravité qui vous proposerait de sauter par la fenêtre?

      J’ai un moral relativement inébranlable, surtout sur un blogue. Mais comme tout le monde, je n’aime pas être pris en défaut.

      PS @GG: valeur future, présente, passée… pour être précis il faut dire temporel, car il s’agit ici de relativer la valeur de l’argent à travers le temps.

    • @ Guillaume

      Ça dépend, est-ce que c’est un excellent fiscaliste ou simplement un bon? ;)

    • alex en effet je vais essayer de profité un peu plus de l’amortissement j’ai hésité jusqu a présent mais c’est vrais que sa semble être un tramplain

    • -Alexandre-

      Parfois, le projet est simplement trop ambitieux et s’écroule sous son poids. L’exemple le plus spectaculaire est le défaut de paiement de Tishman Properties pour Stuy Town à NY. Un complexe immobilier gigantesque de l’après-guerre dont les loyers étaient sous le ‘’rent control’’. Le promoteur avait figuré avec justesse que les loyers étaient immensément sous évaluer. Il suffisait d’accélérer le ‘’turnover’’ et de capturer le loyer du marché. Plus facile à dire qu’à faire ! Je pense qu’il a sous-estimé les propres membres de sa tribu !
      NM

    • Alex

      En fait, c’est le meme dollar que vous payez plus tard. A moins que votre taux d’imposition aujourd’hui soit substantiellement inférieur a celui de demain, ce qui ne me semble pas etre votre cas.

    • gg peut être réinvestir ce dolar pour qu il serve a faire du profit durant 20 ans

    • desportes

      Euh, ben oui c’est exactement cela. VOus sauver un dollar aujourd’hui, vous l’investissement, et vous avez à remboursé le dollar quand vous vendez.

      Tout le rendement que vous avez généré sur ce dollar n’existerait pas si vous ne l’aviez pas épargné le jour 1.

      D’ou l’importance de l’épargner le jour 1. Le seul cas de figure ou réclamer de l’amortissement ne vaut pas la peine est si votre taux d’impôt courant est beaucoup moins élevé que votre taux d’impôt dans l’année de la vente. Et encore la, vous pouvez calculer le temps que cela prend pour que le dollar d’impôt que vous avez épargné aujourd’hui soit suffisant pour payer le dollar et quelque d’impôt que cela va vous couter lors de la vente. Avec un bon rendement, c’est encore payant de réclamer l’amortissement dans la très grande majorité de cas.

    • my god…

      vous l’investissez, et vous avez à rembourser…

    • En fait, pour être plus précis, le seul cas de figure ou réclamer de l’amortissement ne vaut pas la peine est si l’écart entre votre taux d’impôt aujourd’hui et celui lors de la vente est tel que le dollar épargné aujourd’hui, plus son rendement après impôt jusqu’au moment de la vente est insuffisant pour payer l’impôt au moment de la vente.

      Autrement dit, si vous etes un gnochon qui ne sait pas faire de l’argent.

    • gg c’est décidé tout mes immeubles ont perdu de la valeur cette années

    • raison de plus de n’investir que le strict minimum en réparations et rénovations. Faut se serrer la ceinture, et passer le maximum de douleur aux locataires.

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