Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 4 mars 2013 | Mise en ligne à 11h40 | Commenter Commentaires (4 790)

    À cet été!

    Photo Reuters

    Photo Reuters

    Chers lecteurs, ce blogue prendra un temps d’arrêt jusqu’à la fin de l’été.

    La Presse lance un nouveau bureau à Paris, où des journalistes de la salle de rédaction se relaieront tous les quatre ou cinq mois pour couvrir l’actualité européenne.

    J’ai la chance de lancer ce bureau dès le mois d’avril, avec toute la préparation que cela implique.

    Je garderai un oeil distant sur le marché immobilier canadien –et les nombreux rebondissements qu’on peut y anticiper.

    C’est toujours un plaisir de vous lire, et je vous remercie pour votre participation soutenue.

    Vous pouvez toujours me suivre sur Twitter sous le pseudonyme “maxbergeron”.

    On se retrouve à la fin de l’été!


    • Pauvre Guy Gadbois….devra aller dire comment il est riche et fute sur un autre blogue.

    • Monsieur Bergeron, vous avez pris l’adage “location location location” au pied de la lettre.

      Dommage pour nous que vous partiez juste avant le party du printemps-été 2013.

      Félicitation pour le boulot à Paris. Profitez bien des petits restos lorsque vous trouverez le temps.

      Je vais m’ennuyer des commentaires des réguliers sur ce blogue. En vous lisant messieurs, j’ai adoucis certains coins mais j’ai également renforcé quelques certitudes. Chose certaine, les liens fournis par les participants sauvaient souvent pas mal de temps de recherche. L’immobilier étant un sujet très émotif (et qui le deviendra encore plus sous peu), je doute fort que les plateformes de discussion sur le sujet vont manquer.

      Au revoir messieurs. Bon printemps-été 2013.

    • Amusez-vous bien!

    • @dan

      Ne vous inquiétez pas pour moi, il y a plein de jeunes au bureau que je peux forcer à m’écouter me vanter et hocher de la tête en approbation!

    • @guygadbois

      Merci pour le lien sur l’inflation. Très très instructif.

    • Un peu dommage pour nous mais tant mieux pour vous, une belle opportunité!

    • Bureau à Paris, chanceux.

      La France a beau être un pays en pleine déconfiture, pour quelqu’un qui en a les moyens ça sera toujours un endroit et une expérience formidable!

      Pour ce qui est d’ici, si la tendance se maintient la situation pourrait être fort intéressante à votre retour.

      Le gouvernement (malgré ses dires) compte sur une compétition entre des banques pour offrir des taux hyper alléchants et transformer ce qui ressemble à un début de crash en “solf landing”.

      J’ai de la difficulté à l’imaginer, les unifamiliales sont trop chères, peu importe les taux et les condos eux aussi chers sont clairement dans un marché submergé par l’offre.

      De toute façon même si cette dernière “guerre des taux” fonctionne un peu ça voudra surtout dire plus de dettes, moins de profits pour les banques et surtout que les ajustements structurels requis depuis longtemps pour l’économie Canadienne seraient encore une fois retardés.

      Mais le gouvernement pourrait paraitre mieux pour une autre élection, après tout c’est le principal non?

    • De rien snooze. On s’est frotté les oreilles un petit peu vous et moi, mais l’objectif de tout ceci est d’apprendre, en ayant un peu de fun et sans trop se prendre au sérieux…

    • ..Paris hein? Bravo. Et profitez-en. Félicitations. Et meilleurs voeux de succès dans le boulot.

      JFC
      P.S. J’espère que vous n’aurez pas à loger «extra muros» et vous taper le RER matin et soir.
      Paris se vit si bien à pied.

    • héhé
      amusant, c’est grâce à Paris que j’ai connu ce blogue, j’y suis depuis 2mois et ce sont mes insomnies qui m’ont amenées à fureter autre chose que les redondants post de la gang à Mathias.
      encore un mois à tirer, que ferai-je? j’pourrais écrire ce maudit livre que je remets toujours à plus tard
      :)

      Rick, je suis en profond désaccord avec vous parce que j’ai passé exactement par où vous passez et j’avais le même regard face à l’expérience d’autrui. mes discussions avec vous vont grandement m’aider à gérer les interactions avec mes jeunes collègues d’une part, puis fiston dans quelques années.
      au-delà de tous les points de vue c’est priceless, merci bcp et bonne chance.
      comme disait garth, you’re smart!

      GG, vous êtes un effroyable showoff de Brébeuf digne de la pinarde vantarde de perusse, et je vous adore. si je me fie à un ancien post nous avons le même âge et nos différences apparentes ont alimenté mes réflexions quant à mes aspirations passées et futures.
      allez vous vautrer dans votre château pendant que je me terre dans mon rdc de 3plx.
      je vais essayer de vous retrouver pour vous faire sortir de mtl quand ma femme m’aura convaincu d’installer la famille au domaine du haut-bois. :)

      merci au jeune investisseur de m’avoir fait réaliser une idée préconçue qui influençait mes moves immo.

      et bien sûr merci à l’hôte de ce blogue!
      have fun in Paris, justement le beau temps est officiellement arrivé aujourd’hui avec un beau 15C ensoleillé…
      vais essayer de vous reconnaître si vous flânez sur l’île st louis

    • Encore une autre entité qui ne croit pas que les prix de l’immobilier au Canada vont se maintenir:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/canadian-home-prices-overvalued-by-20-per-cent-fitch/article9257855/

      La liste commencent à être très longue. Ces entités sont-t-elles toutes dans le champ?!

    • @M. Bergeron.

      Bonne continuité et à bientôt!

    • Vous en voulez une vraie grosse bulle immo. Regardez ce qui se passe à Paris depuis 1998. L’index a fait du 350%. Prix moyen au pied ca dans les 800$ , 1500$ si vous prévoyez acheter à Saint Germain des prés. Tout ça avec un revenu annuel moyen par ménage de 32,433 euros(43,000$). Je comprends un peu plus les locaux de lorgner de plus en plus vers Montréal.

      http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75/#mb=48.83308560934761|2.2573471069335937|48.88503723876432|2.4152755737304687

    • @fz

      Moi aussi je m’adore!

      update pour Dan: les boys et les girls au bureau ont tous trouvé que mon analogie entre la soupe qui bouillonne et le marché immobilier était géniale, ils me l’ont tous dis, sans exception. Je me sens bien.

    • @M. Bergeron
      Profitez bien de votre mandat à Paris.

      À tous les autres, ce fut très instructif de vous lire, rendez-vous cet été.

    • @M. Bergeron
      Je vous souhaite de bien profitez de cette belle opportunité ! Aux plaisirs de recommencer à lire ce bloque à votre retour.

      @Tous
      Je suis à ma première interaction sur ce blogue et je suis un fidèle lecteur de M. Bergeron (et de vos commentaires!), quels blogues/comptes twitter/journalistes me suggérez-vous de lire ayant comme thème le secteur économique de l’immobilier Canadien/Québécois/Montréalais ?

      Merci !

    • Bonne continuité. Je trouve dommage que les pages web ou blogues ont une espérance de vie éphémères. On bâtit souvent sur du sable.

    • @fz600.

      Je prends bonne note de vos conseils car je les considère très pertinents… Je m’efforcerai d’appliquer ceux-ci en temps opportun dans quelques années.

      Merci et à une prochaine fois.

    • Chers blogueurs,
      Que diriez-vous de continuer ces conversation sur une autre plate-forme etant donne que l’immobilier va continuer d’etre un sujet d’actualite dnas ces prochains mois. On pourrait creer une sous-section sur reddit (e.g. reddit.com/immobilier.quebec) et les users pourront poster des liens vers des articles/rapports interessants et ainsi continuer le debat. Qu’en pensez-vous?

    • @dandumais:
      T’en fais pas pour GG. Il est tellement riche qu’il va acheter le groupe Gesca, ramemener Max de force à montréal et lui faire repartir son blog sous un autre nom: “Chantons les louanges de GG”.

    • @Tous
      J’ai créé un forum gratuit pour continuer nos discussions et débats, mais apparemment je n’ai pas le droit de communiquer l’adresse ici.

      Il reste la solution de Reddit de p.v, à moins que je trouve un moyen de vous communiquer l’url :)

      Bonne journée!

    • @Tous
      Le blogue restera ouvert même pendant mon périple européen. Vous êtes plus que bienvenus à y poursuivre vos débats animés au cours des prochains mois. J’y jetterai un oeil et interviendrai de temps à autres.
      Si par ailleurs vous avez des nouvelles dignes d’intérêt, vous pouvez toujours m’écrire à mbergeron@lapresse.ca.
      Bonne journée!
      Maxime Bergeron

    • Faut croire que vous allez devoir continuer d’endurer que je fasse le paon.D’autant plus que la rumeur courre que j’ai pris une position de contrôle dans l’entité qui signe le chèque de paie du modérateur. Ca va être lette.

      Dans un sens, c’est un peu dommage, car l’immobilier, cela n’est pas une question de stats d’un mois donné; c’aurait été intéressant de laisser les choses évoluer (ou désovoluer) quelques mois, prendre du recul, chiller dans nos cabanes respectives, et refaire le point dans quelques mois.

    • @elvince

      GG fait tellement ti-Quebec parvenu que j’ai de la misere a croire qu’il existe vraiment.

    • Je confirme, il s’agit d’un des bons blogues sur cyberpresse (même si gg commençait à prendre trop de place, problème que j’ai réglé). Actif mais pas trop (certains lancent trois sujet en un jour…). Tu participes Maxime (une rareté). Une certaine censure mais faible (l’idéal je trouve car entre trop et pas assez, ce dernier est de loin mon préféré). Les sujets sont un peu élaborés (contrairement à ceux de Gilbert Lavoie pour ne nommer que celui-ci). Bref, bravo.

      Et bon séjour à Paris.

    • @dan

      Tout le monde sait que les parvenus habitent du côté est de Mont Royal. Les blue bloods, on est du côté ouest. Mais je vais prendre votre commentaire comme un compliment, c’est quand même mieux qui ti-coune, hein Dan?

      Content que vous ayez réglé mon cas Tony. Il était temps, parce que votre pression m’inquiétait un peu.

      Je prends trop de place parce que je tente de présenter l’envers de la médaille, dont la majorité des participants ici ne présentent qu’un seul côté. Additionez les posts sans nuance des doomers, et comparez avec le nombre des miens et des quelques autres “imbéciles heureux” ici, et nous demeurons quand même minoritaires.

      Éventuellement, lorsque vous serez vraiment tanné d’entendre une voix baveuse et un peu snob, mais au moins un peu discordante,je vous invite à plébisciter mon départ du blogue. J’accepterai la volonté du peuple. Et ne reviendrai que beaucoup plus rarement, pour me bidonner un peu.

    • @Tony
      Merci de votre commentaire. Je ne parlerais certainement pas de “censure” sur ce blogue, mais il y a effectivement une modération des commentaires effectuée par une partie tierce.
      La vaste majorité sont publiés, pour autant qu’ils ne soient pas grossiers ou diffamatoires.
      M. Bergeron

    • Bon voyage M. Bergeron. J’espère que vous passerez du bon temps.

      Les stats de février Toronto sont sorties et ca dérouille fort!:

      http://www.torontorealestateboard.com/market_news/release_market_updates/news2013/nr_market_watch_0213.htm

    • @M. Gadbois (13h34).

      C’est vrai que l’on se bidonne ici… :)

      On aura réussi à vous démontrer que la location est un choix financier très rentable actuellement.

    • @Max B: Amusez-vous bien in The City of Lights, l’architecture est à couper le souffle!

      @Tous: Heureux d’apprendre que nous pouvons toujours échanger sur ce Blogue. Je suggère qu’on fracasse le record Guinness du plus grand nombre de commentaires sur le même fil (fil du 4 mars 2013).

    • Greater Toronto Area (GTA) REALTORS® reported a year-over-year sales decline of 10.5 per cent in February 2013.

      The MLS® HPI Composite Benchmark price was up by more than three per cent on a year-over-year basis in February.

    • Rick, cela dépend de ce que vous louez, et a quel endroit vous louez. Mais en général, vous avez raison, la classe moyenne est mieux de louer que d’acheter, au plan strictement financier. Le débat que nous avions sur le sujet portait plutot sur les aspects psychologiques de la chose, car le plan financier n’est qu’un aspect parmis d’autres.

      Par exemple, ma fille a une petite amie qui habite en condo a Bois Francs. Vous devriez lui voir la bette quand elle vient chez nous. Elle ne peut pas croire que ma fille a sa propre salle de bain… c’est purement psychologique, mais je me sens mal pour les parents de la petite fille.

      Et puis nous avons aussi “démontré” qu’il y a de bonne chance que vos placements alternatifs ne se portent pas tellement mieux que l’immobilier.

      J’ai une formation scientifique (rudimentaire, mais quand meme) qui fait en sorte que j’abhore le mot “démontré”, tel que vous l’utiliser. Lorsqu’un ratio est construit en comparant des pommes et des oranges (comparer le parc locatif québécois et le parc de propriété constitue selon moi une telle comparaison, comme comparer les fruits chez PA et Chez Louis, vous vous souvenez?), je ne crois pas que l’on puisse affirmer qu’il peut servir à “démontrer” quelque chose. d’ailleurs, je (358 Carlyle, et ma propre maison) et fz vous avons “démontré” qu’il est possible de payer moins cher a l’achat qu’a la location.

      Et nous avons aussi “démontré” que rien n’est sur dans la vie. Vous avez de très bonne chances de remporter votre pari, mais il est possible que vous vous trompiez, auquel cas bye bye maison.

    • @GG

      apparament qu’un chateau du boul. graham de 2000 pc. vient de se vendre en bas de $500000…
      check ca mon homme..

    • Il y a des taudis partout Dan, je n’ai jamais dit le contraire…

      Je me suis toujours demandé ce qui poussait certains gens de la classe moyenne a adopter un discours de droite économique. Quelqu’un peut-il m’éclairer?

    • Bonsoir M. Bergeron,

      Je joins ma voix à celle des autres pour vous souhaiter un agréable séjour à Paris. Ce blogue est fort probablement le meilleur de Cyberpresse. Malgré le caractère très émotif du sujet immobilier, les discussions et le ton a toujours été respectueux. C’est tout à votre honneur! :)

      Puisque la discussion se poursuit… Allons-y sur l’éternelle dilemme de ce blogue concernant la location c. l’achat.

      @Rick85:

      Guy Gadbois a bien raison et comme je l’ai déjà mentionné sur ce blogue, la décision d’acheter plutôt que de louer est davantage fondée sur l’émotion et la psychologie humaine. C’est un peu comme choisir entre une auto compacte (le choix logique et rationnel d’un point de vue financier) ou une auto de luxe (un choix dicté par l’émotion). Bien sûr, il y a aura toujours des gars comme Garth Turner qui diront qu’il est préférable louer une auto plutôt que l’acheter !?!?!

      Vous devriez lire le livre d’Éric Brassard “Un chez soit à son coût” qui illustre bien le caractère multi-facettes de la décision de louer ou d’acheter.

      Cela dit, je suis d’accord que dans le contexte actuel, surtout pour les jeunes premiers acheteurs, il est préférable de louer d’autant plus que l’analyse de la firme Fitch incite à la prudence au cours des prochaines années.

      Pour ceux qui veulent ou doivent acheter, ils n’ont qu’à choisir en fonction de leurs moyens et, surtout le type de propriété dans un contexte à long terme. Bien sûr, si vous comparer la location d’un appartement à un condo. All the way pour la location. Une petite maison de ville, peut-être aussi. Pour ce qui est d’un jumelé ou, mieux encore, d’une maison unifamiliale, l’achat demeure intéressant à long terme malgré la possibilité d’une baisse moyenne des prix de 10 %. La raison est simple. Ces deux types d’immeubles seront plus rares à long terme et plus recherché suivant une baisse de prix comme c’est le cas aux États-Unis présentement puisque tout le monde construit des condos. Alors, pour ceux qui achètent dans une perspective à très long terme l’inflation rétablira les choses après une chute de prix.

      Certains sont des joyeux locataires, d’autres de joyeux propriétaires.

    • Vous êtes courageux d’aller à Paris, toute la zone euro est à risque en ce moment !!

    • @GG

      Tu sais mon GG j’ai appris au cours des annees que ceux qui ont de l’argent,mais vraiment de l’argent,sont ceux qui n’en parlent pas….les autres sont habituellement des parvenus avec de gros paiements mensuels.

    • Je vous donne entièrement raison Dan. D’ailleurs, je ne suis pas riche. Un peu arbitrairement, je ne pense pas que quelqu’un qui a moins de 5M cash ou quasi-cash, ex-maison et autres biens personnels, est riche. je ne suis pas la.

      Mais dites-moi, vous qui affirmez constamment que les québécois sont des bons-a-riens nés pour des petits pains, pour une fois que vous en trouvez un qui gagne environ 10 fois le revenu familial moyen de votre beau pays le Canada, tout ce que vous trouvez a dire c’est qu’il est un parvenu? Faudrait que je me garde une petite gene, pour que vous puissiez me traiter de “né pour un petit pain” comme tous les autres que vous catégorisez ainsi?

      Moi, au fil des années, ce que j’ai appris c’est que tutoyer les gens qu’on ne connait pas, c’est grossier et vulgaire.

    • La Banque du Canada a annoncé aujourd’hui qu’elle maintient le taux cible du financement à un jour à 1 % et que la détente monétaire considérable en place actuellement demeurera probablement appropriée pendant un certain temps.

      Empressez vous d’emprunter à ces taux historiquement bas afin d’investir.

      http://www.banqueducanada.ca/2013/03/communiques/fad-communique-2013-03-06/

    • @GG
      je m’excuse de vous avoir tutoyer…mais avec toute l’info personelle que vous avez etayee sur ce blogue,j’ai l’impression de vous connaitre depuis longtemps…

    • @GG

      d’ailleurs c’est ca etre ne pour un petit pain: penser qu’on est “riche” a salaire de $400000/annee

    • Vos fausses excuses sont tout aussi faussement acceptées.

      Alors, 99,5% de la population canadienne est née pour un petit pain. Pourquoi seulement attribuer ce qualificatif aux Québécois? 99% des albertains sont nés pour un petit pain, non?

      Vos stats datent un peu, le revenu familial médian au Canada est quelque chose comme 79 000 $. Ceci dit, je croyais qu’il s’agissait d’un chiffre avant impôt; il s’agit plutôt d’un chiffre avant impot, et je ne gagne malheureusement pas plus de 10 fois 79 000 $ par an après impôt. Dommage, mais c’est la vie, comme je l’ai dit plus tot, je ne suis pas riche.

      Je ne trouve pas particulièrement intéressant de discuter de l’écart entre votre statut social et financier et le mien. Ni vous ni moi ne retire grand’chose de cette discussion, pour des raisons différentes. Vous apportez fort peu (en fait, absolument rien) à la discussion sur le fond, désirez-vous tout simplement continuer a jouer aux Robin des bois, ou désirez-vous également nous faire part de votre sagesse sur un sujet quelconque relié à l’immobilier? Remarquez bien, si vous désirez poursuivre cette petite guerilla, je continuerai également, mais je ne crois pas que les autres participants en retirent des informations vraiment intéressantes…

    • Ben coul donc, exactement ce que je pensais : les boomers ne sont pas prêt à retourner en logement. En plus, leurs enfants qui ont goûté aux joies d’avoir de la place et du terrain n’ont qu’une idée ; copier le genre de vie de leurs parents. Désolé les ‘doomers’ je pense pas qu’on soit prêt d’une sortie en masse des propriétaires vers la location.

      http://www.lapresse.ca/le-soleil/maison/habitation/201302/28/01-4626563-les-baby-boomers-ne-pensent-pas-plus-petit.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO23_maison_3732_accueil_POS1

    • @GG

      Ce que je vous dis ,c’est que les anglos on une definition bien differente de succes et de richesse que
      les Quebecois francophones pcq les anglos on de l’argent depuis plusieurs generations alors que pour les francos c’est relativement recent comme vous le demontrez si bien sur ce blogue.

    • Alors, éduquez-moi M. Dumais

      Quelle est la définition de la richesse et du succès pour les anglos?

      Quelle est la définition de la richesse et du succès pour les francos?

      Avec des chiffres approximatifs svp (revenus ou valeur nette, ou les 2, type d’occupation si ceci est pertinent, etc…), histoire de pouvoir utiliser votre enseignement pour par la suite déterminer quel pourcentage de la population canadienne (ex-Québec) et québécoise est riche et a du succès.

    • @GG

      anglos 10 millions et plus riche et successul

      franco : mercedes en location et maison au sommet trinite(geosse hypotheque) a st-bruno…riche successful et on dit dans son dos qu’il est surement un voleur

    • Merci Dan (je laisse les autres participants commenter votre plus récente éructation). Maintenant, pour l’envers de la médaille et toujours pour parfaire mon éducation:

      Quelle est la définition d’un loser pour les anglos?

      Quelle est la définition d’un loser pour les francos?

    • Riche au USA

      Pour les firmes de gestion privée au USA tu es considéré riche à 20MUSD excluant la résidence principale
      J’imagine que riche au Québec doit etre 5-10M$ excluant la résidence principale

      Pour ma part,

      Je considère qu’avex 2-3M$ excluant la résidence principale tu peux te retirer du marché du travail peu importe l’age.

    • @GG

      Quelle est la définition d’un loser pour les anglos? a red square

      Quelle est la définition d’un loser pour les francos? un carre rouge

    • et ne me répondez pas “c’est quelqu’un qui affiche publiquement sa situation financière plus qu’enviable sur un blogue immobilier”, c’est trop facile (mais comme vous n’avez également pas pensé à la réponse facile à ma question précédente, vous n’y auriez probablement pas pensé). Dans la vie, il y a des gens qui posent des question en sachant déjà la réponse, et il y a des zozos qui trouvent cela intelligent de cracher du fiel sur le peuple québécois, pour partir la polémique. Je vous laisse deviner lesquels sont les plus riches et successful. Je vous pose la question, mais j’ai deja la réponse.

    • MeMFisc.

      “Empressez vous d’emprunter à ces taux historiquement bas afin d’investir.”

      À l’heure actuelle, il s’agit d’un beau petit piège à RATS pour ceux qui voient clair et qui savent calculer un multiple…!

    • DuProprio lance une nouvelle offensive publicitaire sur YouTube:

      http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=3eTB8-qKwdo

    • La cour arrière du Château Montebello, une gigantesque réserve faunique privée d’environ 65 000 acres, est sur le marché depuis le 5 mars pour la somme de 81,25 millions $. Le propriétaire a choisi de donner le mandat de vente à Sotheby’s Canada plutôt que de vendre via DuProprio.

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/la-cour-arriere-du-chateau-montebello-en-vente-pour-8125-m/555019

    • @gg

      “et il y a des zozos qui trouvent cela intelligent de cracher du fiel sur le peuple québécois,”
      je pense qu’il y en a plus qui nient la realite mon Guy G.
      est-ce la location de mercedes chez John Scotti qui vous met en rogne?

    • @GG

      dans votre delirium tremens j’ai remarque que vous semblez avoir une aversion pour les marches boursiers?un autre endroit ou vous trouvez difficile d’avoir raison?

    • @M. Gadbois.

      Un nouveau paradis est né à Montréal et il s’appelle le Mile-ex. Près d’un demi-million payé pour 1250pi2 dans Rosemont, pas de cour arrière…:

      http://duproprio.com/condo-a-vendre-rosemont-petite-patrie-quebec-399168

      Il semblerait que cela vaut très très cher d’être situé à proximité de la fruiterie Milano :)

    • Rick

      Ouin, ce coin-la, c’est un peu le Plateau moins moins… Je ne sais pas combien une telle piaule couterait dans le Plateau, mais j’espere qu’il y a une bonne différence de prix, sinon, no go. Il a un petit semi-détaché (341 Morisson, les enfants marcheraient 3 minutes pour se rendre a St-Clément), 6 000 p2 de terrain, qui vient de se vendre ici pour 745K. Probablement qu’il a besoin de bonnes rénos, mais il était assurément parfaitement habitable. Aucune idée pourquoi quelqu’un paierait 450K pour ce condo dans les circonstances.

      Dan

      Mon Cisco a plutot bien performé aujourd’hui. Et je suis de la génération qui pense qu’une Mercedes cela ne s’achete pas avant d’avoir 50 ans. J’ai encore un bon petit bout a faire avant de devoir me résigner.

      j’imagine que vous trouvez que je suis poisson de répondre à toute vos questions sur ma vie. Je le fais par amusement, et pour vous faire découvrir le bout de l’iceberg d’un monde qui vous est inconnu. Pas qu’il est meilleur que le votre, juste différent. Tiens, c’est tranquille ce soir, parlez-nous donc un peu de vous.

    • Avis aux intéressés: jeune femme ”property virgin” à la recherche d’un… condo

      http://business.financialpost.com/2013/01/12/stubborn-sellers-killing-canada-real-estate-crash/?__lsa=4ae2-b53d

    • @M. Gadbois.

      “Aucune idée pourquoi quelqu’un paierait 450K pour ce condo dans les circonstances.”

      Il s’agit d’une fruiterie célèbre dont on parle partout à travers le monde. Des milliers de Français salivent à l’idée d’immigrer à Montréal afin de pouvoir s’établir tout près de cette fruiterie!

      Et comme dirait MeMFisc., pourquoi ne pas s’empresser d’emprunter ce 450K à ces taux historiquement bas?? L’immobilier est toujours un bon investissement à n’importe quel prix, surtout à ces petits petits taux? :)

      Plus sérieusement, vous avez ici un exemple d’un ménage qui pourrait essuyer une perte potentielle de l’ordre de 30% à 40% au cours des prochaines années.

    • @MeMFisc.
      La cour arrière du Château Montebello, 65 000 acres pour la somme de 81,25 millions.
      Y’a pas d’argent à faire là !!!!!!!??

    • Rick

      Mon problèeme a moi est la valeur relative du condo en question. j’aurais conseillé a l’acheteur de bénéficier de l’argent gratuit de la banque (dixit MeMFsc) pour emprunter plus et s’acheter le 341 Morrisson. Par ailleurs, il est qund meme cute ce petit condo, belle terasse sur le toit et a 3 chambres (la mezzanine fait 11 par 20), donc possibilité d’y avoir 2 enfants. Juste l’économie de ne pas avoir a envoyer ses 2 enfants a l’ecole privée pendant 6 ans, cela paie la différence d’hypothèque….

    • @M. Gadbois (7h36).

      “Par ailleurs, il est qund meme cute ce petit condo, belle terasse sur le toit et a 3 chambres (la mezzanine fait 11 par 20), donc possibilité d’y avoir 2 enfants.”

      La superficie habitable de mon logement fait 1250pi2, exactement celle de ce condo. En plus, j’ai un garage + une cour arrière. Sincèrement, je considère qu’un bout de terrain est pas mal plus intéressant pour la famille qu’une terrasse sur un toit… Dure de concevoir un carré de sable sur un toit!

      Selon vous, ça coutera combien par année à ce ménage si l’on calcule le capital sur l’hypothèque, les intérêts, les taxes, frais de condo, entretient, réparations, etc., etc.?? Malgré les taux historiquement bas, j’évalue ça à environ 4000$ par années. Pendant ce temps, ça m’en coûte 875$ par mois…

      “j’aurais conseillé a l’acheteur de bénéficier de l’argent gratuit de la banque (dixit MeMFsc) pour emprunter plus”

      Encore une fois, il y a des limites à l’emprunt. Ceux qui vont trop loin (max. accordé par la SCHL) vont se bruler. Vous parlez toujours comme si toute la population de Montréal générait des revenus annuels très importants. C’est quoi la proportion qui fait plus de 100 000$ par année au Québec? Selon les dernières données, c’est moins de 4% de la population! On ne peut pas emprunter à l’infini, il y a des paramètres à respecter…

    • Rick

      J’ai dit qu’il était cute, c’est tout, meiux situé que les exemples que vous nous donniez l’autre fois, et espaces intérieur plus intéressant. J’ai aussi dit que si j’étais une famille, je ne l’acheterais pas. j’ai dit que si cette famille peut acheter ce condo, elle peut acheter le 431 Morrisson, et que l’épargne sur les frais de scolarité privée de 2 enfants paie la charge d’intérêt supplémentaire pendant un bout.

      Et cette famille, au lieu de jouer pee-wee, sera un petit club de la ligue américaine. Quand même pas pire pour débuter dans la vie.

    • @Rick85 ”Selon vous, ça coutera combien par année à ce ménage si l’on calcule le capital sur l’hypothèque, les intérêts, les taxes, frais de condo, entretient, réparations, etc., etc.?? Malgré les taux historiquement bas, j’évalue ça à environ 4000$ par années. Pendant ce temps, ça m’en coûte 875$ par mois…”

      4000 par année? C’est écrit 3 660 de taxes et 1608$ en frais de condos =5268$
      Taux d’intérêt à 2,99% sur un prêt disons de 350 000$ (hypothèse que c’est pas son premier achat et qu’il n’est pas obligé d’avoir la SCHL) =10 465$
      Coût total par année = 15 733

      Votre coût annuelle est de 875*12=10 500$

      Félicitation, vous avez gagné. Votre location bas le marché immobilier. Donc, maintenant, à tous les ménages Montréallais, on s’en va tous vivre chez Rick85 car vous avez été chanceux et les apparts comme le votre, il en existe pas des tonnes.

      Sois dit en passant, on ne peut pas comparer le prix d’un penthouse et d’un rez de chaussée. Le prix augmente par étage (tout le monde sait ça!)

      Par contre, votre garage aurait une valeur importante. Dépends du secteur (centre-ville minimum de 50 k$, Homa=20 k$) ainsi que la cour arrière.
      Même chose pour ce condo avec sa terrasse sur le toit qui à une valeur…

      Finalement, une baisse selon vous du prix de 30 à 40% (comme vous avez mentionné), égale =272 000$ en dollars constant? Bonne chance. Demandez à un contracteur de vous reconstruire ce condo à ce prix la, il va rire pendant 10 minutes et lorsqu’il se rendra compte que vous êtes sérieux, il va vous demandez de partir car vous lui faites perdre son temps…

    • @matis

      On est du même bord, mais faut pas exagérer, c’est un 2e et 3e de triplex… “Penthouse”, disons que dans mon livre cela commence au 10e… Mais c’est dans le listing….

      Oui la terrasse a une valeur (en fait il y en a 2), car elle donne une très belle vue ouest-sud. La photo est révélatrice a cet égard. Si j’habitais en mileu dense, je chillerais sur celle-ci et je serais ben content. Mais Rick a un point pour le carré de sable. Sauf que Rick oublie qu’un carré de sable, c’est bon pour un an. Une bonne école, c’est bon pour la vie. Et ca coute cher une bonne école. Sauf quand on est dans un bon quartier.

      360 $ le p2, c’est trop cher pour cette localisation.

    • @Rick

      Voyons Rick, -30/40% sur cet appartement, vous êtes sérieux ?
      Je veux bien croire que le marché va quelque peu “tanker”, voire même perdre des plumes.
      Mais si cet appart, même si on est pas à VMR/Outremont/Chez GG, perd 30%-40%, alors les condos neufs en bordure de l’A-10 à Chambly vont prendre -80%… soyons sérieux, cela n’arrivera pas.

      On est sur l’île, proche des transports en commun, du marché J-Talon, du quartier italien, et OUI la proximité de Milano est intéressante entre autres pour certains, que vous le vouliez ou non.

      Quant au fait que vous estimiez qu’une cours vaut + qu’une terrasse sur le toit, vous avez parfaitement le droit de le penser, mais je n’érigerai pas cela en vérité absolue, c’est “in the eye of the beholder” je pense, comme bcp de choses en immobilier…

      Parfois on dirait que vous êtes tellement persuadé de faire le “seul” bon choix que vous refusez de croire qu’on puisse penser autrement que vous face au “crash majeur” à venir.
      Vous avez visiblement de la chance de louer ce que vous louer à 875$/mois, tant mieux pour vous. Et je vous souhaite que la différence que vous investissez rapporte dans les mois / années à venir. Maintenant, svp mettez parfois un peu d’eau dans votre vin, merci.

      Pour finir, personnellement, à 453k $, je le trouve un peu cher, mais j’en ai vu des biens moins beaux affichés autour de 400-450k $, donc celui là (en autant de ce qu’on est capable de juger par des photos) je ne le trouve pas TELLEMENT surévalué par rapport au marché actuel.
      Dans le meilleur des mondes, ce condo vaudra 450-500k $ d’ici qqes années, dans le pire des cas il vaudra 380-400k$; tout ceci à mon humble avis.

    • @ Rick85

      Considérant le sujet dédié à ce blogue, certains ont présumés vous étiez interpellé par l’immobilier. A chacun son véhicule d’investissement de prédilection. L’important est de commencer à investir tôt malgré la faible proportion du revenu disponible pour l’épargne à un jeune âge.

      Conséquemment, afin de palier aux faibles revenus il peut s’avérer avantageux d’emprunter pour investir si on a la capacité de générer des rendements supérieurs aux intérêts payés. Malgré un faible revenu il est possible de générer des revenus passifs de plusieurs dizaines de milliers de dollars annuellement avec l’effet levier. A vous de trouver votre véhicule, qui est en fait la deuxième étape, la première étape est de se qualifier pour un prêt. Il plus facile d’obtenir un prêt immobilier qu’un prêt pour d’autre type d’investissement mais vous semblez persuasif donc à vous de négocier.

      Cependant, si vous vous résigner à investir en immobilier vous pouvez toujours acheter un immeuble à revenus tout en respectant votre objectif de demeurer locataire pour les 5 prochaines années. Votre faible loyer et les revenus locatifs générés par votre immeuble seront favorables sur vos ratios ABD et ATD ce qui vous permettra de contracter d’autres prêts pour investir à nouveau.

    • @GG

      vos intiales? c’est pour Gros Garage? vos amis vous appellent Bob?

    • @dan

      Non, ils m’appelent eul’gros, eul’gros. Et j’ai vendu mon Cisco aujourd’hui.

      On prend 5 minutes de pose sur ma petite personne, et on parle de vous un instant. J’analyse vos posts. Puisque vous refusez de parler de vous-même (je vous comprends remarquez bien), je vais aller à l’aventure, avec un peu de hardiesse:

      Vous m’avez l’air du genre de gars qui tond lui-même son gazon, est-ce que je me trompe?

    • Bien expliqué MeMFisc, mais c’est peine perdu. Rick m’a démontré qu’il n’y a aucun immeuble à Montréal susceptible de générer autre chose qu’une perte, et un puit sans fond de cash flow.

    • @dan

      On va rester plus terre-a-terre, les droitistes aiment cela. Parlez-nous de votre portefeuille boursier. Quels titres détenez-vous en ce moment?

    • @GG

      dans votre monde le gazon c’est important?je suis 100% investi dans SMG sur le NYSE

    • @gg

      votre courtier vous charge 2% all-in?

    • Mon dieu Dan!

      Je viens de flasher, j’ai peut-être gagné le gros lot!

      Etes-vous du 450?

    • @matis24 (9h01).

      “Coût total par année = 15 733″

      Vous oubliez les versements de capital dans votre calcul ainsi que plusieurs autres frais (que les propriétaires préfèrent ne jamais considérer)…

      La vraie formule pour calculer un profit en immobilier résidentiel est la suivante:

      Profit en $ (considérant le fait que l’on doit se loger) = Produit de disposition(1) – Prix de base rajusté(2) – dépenses à l’achat du bien(3) – dépenses durant la détention du bien(4) – dépenses à la vente du bien(5) + loyer qu’aurait coûté un logement similaire(6)

      (1) = Il s’agit du montant brut reçu lors de la vente du bien immobilier;

      (2) = Il s’agit du coût d’achat du bien. Il faut également y ajouter les dépenses capitalisables durant la détention du bien (ex: rénovations);

      (3) = Comprend les frais de notaire, droits de mutation et autres frais déboursés à l’achat du bien immobilier;

      (4) = Comprend l’ensemble des dépenses récurrentes durant la détention du bien immobilier [intérêts sur hypothèques, taxes foncières, frais de condo (s'il y a lieu), réparations, dépenses d'entretien, surplus assurance propriétaire VS assurance location, etc.];

      (5) = Comprend la commission à l’agent immobilier, la pénalité pour bris d’hypothèque (s’il y a lieu) ainsi que les autres dépenses à la vente (s’il y a lieu);

      (6) = Frais de location qu’aurait coûté un logement similaire (selon le moment de la détention et selon le type de propriété).

      Selon vous, quel sera le résultat de cette formule dans 5 ans pour l’acheteur (voir 6 mars, 19h19)??

    • Pas juste dans mon monde Dan. Dans l’histoire de notre planète (difficile à croire que nous la partagions vous et moi, mais je dois m’y faire, c’est pourtant vrai) il y a eu plein de guerres, parce que des gens voulaient s’approprier le gazon des autres.

      Alors je vous dirais que dans l’absolu, le seul actif qui vaut quoi que ce soit sur cette planète, c’est du gazon. Et pour que vous compreniez ce que je veux dire, les ressources et le plaisir qui vont avec. Parce que je ne voulais pas dire que du gazon, en soit, c’est intéressant. Vous comprenez?

      Pour revenir un peu sur le sujet du blogue, c’est pour cela qu’être proprio, cela a une valeur en soi.

      Forcez-vous un peu, ca devient platte.

    • @Yolda.

      Il est loin d’être farfelu d’affirmer que ce condo pourrait redescendre dans les 300K$ à 320K$ d’ici les 5 prochaines années…

      @M. Gadbois (18h36).

      J’attends toujours que vous me fournissiez des exemples de petits plex à vendre à des ratios de moins de 20:1 :)

      Pour ma part, payer plus que du 12:1 signifie un risque important sur le moyen et long terme.

    • Le Québec a enregistré le plus forte baisse au pays des intentions de construction en janvier, selon les données dévoilées par Statistique Canada jeudi. Le recul de 13,5 % de la valeur des permis de bâtir délivrés au cours du premier mois de 2013 dans la province marque une diminutation importante tant le secteur résidentiel que dans le créneau non-résidentiel.

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/immobilier-le-quebec-affiche-la-plus-forte-baisse-des-intentions-de-construction/555103

    • Je retire mes paroles, Dan (mais ce n’est pas de ma faute, il y a un délai entre les posts).

      SMG, bien joué.

      Bon, une chose d’établie, vous n’avez pas d’argent.

    • Rick

      fz vous en a donné un superbe, 3 mars, 18:54.

      Mais vous n’écoutiez pas, comme d’habitude, trop occupé à vous convaincre que vous avez raison. Tant pis pour vous, your loss.

    • Bonne nouvelle pour les acheteurs de propriétés neuves, la Ville de Montréal a augmenté de façon substantielle, entre 6% et 16%, les prix maximum donnant droit à une subvention.

      http://www.lapresse.ca/actualites/regional/montreal/201303/06/01-4628384-subventions-montreal-hausse-les-prix-maximum-des-proprietes.php

    • @M. Gadbois.

      “fz vous en a donné un superbe, 3 mars, 18:54.”

      Beaucoup de gymnastique immobilière et d’investissement en temps pour ce petit triplex dont le multiple avoisine 19:1 présentement.

      Spécifiquement pour ce triplex, j’adopterais volontiers la stratégie de fz si le multiple redevient à 14:1. Plus que 14:1, je considère ça comme risqué (il y a beaucoup de “si” dans la stratégie de fz). En passant, un multiple de 14:1 est bien plus élevé que la norme historique d’environ 10:1. Maintenant, si vous me demandez d’embarquer dans ce projet à un multiple de 19:1, il est clair que je passe mon tour… Sur le moyen et long terme, il y a beaucoup d’autres risques à considérer comme le risque relié aux locataires, le risque d’une hausse des T.I., le risque d’une chute des prix, le risque de réparations majeures, etc. Ce sont tous des risques que les acheteurs actuels omettent de considérer lorsqu’ils paient des multiples de 19:1 et plus…

      Mais puisqu’il s’agit d’un superbe exemple et d’un pari gagné d’avance pour vous, qu’attendez-vous pour l’acheter ce petit triplex?

    • Rick

      Je suis vraiment désolé pour vous. Vous voyez des risques partout, c’est un peu étrange pour un jeune. vous devez etre ingénieur. Dommage, mais je ne vais pas vous tordre le bras, c’est votre vie.

      Pour répondre a votre question, parce que quelquechose qui est intéressant pur vous ne l’est pas nécessairement pour moi, compte tenu de nos moyens respectifs.

      Fz vous a démontré que meme quelqu’un qui commence, sans argent, peut acheter un immeuble rentable.

      Mais il demeure que la vrai rentabilité est dans les multi-plex et plus. Je n’acheterai probablement plus jamais de triplex de ma vie, je laisse cela aux jeunes qui débutent (pourquoi faire du 6-7 quand on peut faire du 12-15%, pour le meme effort). Pour reprendre mon analogie de hockey, le triplex, c’est le Bantam A, mais rien pantoute, c’est comme ne pas savoir patiner.

      Tenez, je vais vous donner un autre exemple. Un ami avocat m’a appris la semaine passée qu’un groupe immobilier fort connu du cente-ville (désolé ,je pense pouvoir révéler leur nom mais je ne suis pas sur) vient de partir un 2e fonds de placement, pour investissement en immobilier en Floride. La rentabilité prévue est de 20% par année pour un investissement passif (ce n’est pas mois qui vais aller changer les robinets). Le hic, c’est que la mise de fonds minimum est de 500 000 $. Pourquoi j’acheterais le triplex deja?

    • M. Gadbois (22h30).

      La vraie réponse, c’est que vous n’achèteriez jamais un plex ou multiplex à un ratio de 19:1… Et vous venez ici dire aux jeunes: “Bof, vu que tu es jeune, paie ce 19:1″!!! Merci du conseil :)

      Il faudrait quitter votre monde tout rose… Les risques exposés plus haut sont bien réels et se doivent d’être considérés. À 14:1, ces risques deviennent tolérables. À 19:1, la matérialisation d’un ou plusieurs de ces risques peut t’empêcher d’avancer financièrement pendant plusieurs années car à 19 :1, tu n’as pas de marge de manoeuvre financière pour les imprévus.

      Au fait, pour la très maigre récompense actuelle (19:1), je n’ai qu’à travailler un peu plus d’heures par semaine et j’obtiendrai un résultat qui sera beaucoup plus bénéfique. Je ne suis pas pressé au point de payer des multiples complètement débiles!

    • répétez répétez et quand vous voyez que les gens commencent à comprendre répétez encore.

      @GG
      je ne crois pas que Rick soit ingénieur, sinon il ne nous casserait pas les oreilles avec les rénos majeures comme étant des RISQUES!!! un toit c’est pas magique, ça a une durée de vie et c’est très très très très très facilement prédictible.
      comme les viaducs au qc, qui nous ont d’ailleurs permis de minimiser l’impact de la récession en tombant juste avant le crash! (Keynes, FDR anybody?)

      Rick est encore moins ingénieur quand il considère de la haute voltige gymnastique le fait de booster des loyers par des rénos, à moins d’être ingénieur électrique ou industriel, mais ça c’est un débat de fond sur qu’est-ce qu’un ingénieur… (héhé)

      Rick, il faudra quitter votre monde tout noir… :)
      dans votre calcul de 19:1, vous négligez (encore) deux facteurs très importants du marché des petits plex, la négociation et le vacant à l’achat. avoir un appart vacant à l’achat c’est priceless. quand ce vacant est autre que le RDC c’est une mine d’or POUR LE PROPRIO OCCUPANT, possibilité d’augmentation drastique de deux loyers en moins de 2ans. conclusion, vous êtes un spéculateur immo qui avez de belles qualités d’analyse mais bcp moins grandes en construction (chacun sa spécialité), ou vous espérez devenir riche autrement, par exemple en faisant des heures sup, ce qui est très noble, votre employeur vous en remercie.
      mon comptable est devenu riche en travaillant 70-80hrs/wk pendant 10-15ans, moi je suis flemmard et j’aime la créativité que me procure l’immo…

      l’intérêt des petits plex, ce n’est pas p/r aux ”jeunes”, mais aux 1ers investisseurs et aux gens manuels. GG en a rien à battre.
      j’ai 10ans de plus que vous et ça ne fait pas de moi un GG (mon revenu familial est moins de 100k, je suis un crotté), si je vous ai offert mon analyse c’est parce que je l’avais déjà faite pour moi. et ce n’est pas dit que je ne vais pas l’acheter à mon retour de France s’il est toujours disponible. Par contre, ya une limite au nombre de building qu’un proprio peut déclarer occupant…
      ya ma femme qui aimerait bien aussi que je cash quelques investissements pour finalement avoir sa maison de rêve… ah ce qu’une maman peut vouloir pour sa progéniture au détriment de l’aspect pécuniaire!

      btw, le petit plex ne rend pas riche, il aide à diversifier SA RETRAITE!!!
      fin 20aine faut commencer à y penser…

      BON, direction parc d’acclimatation, faut bien dépenser un peu pour les petits monstres…

    • @GG
      Etes-vous du 450? non

      “Bon, une chose d’établie, vous n’avez pas d’argent.” Selon les criteres anglos,non.comme vous d’ailleurs.

    • Rick

      Vrai, sauf si les loyers utilisés pour calculer ce multiples étaient considérablement sous le marché, doh

      Une des meilleures facon de faire de ‘argent, dans n’importe quel type de placement, est de dénicher un placement sur-évalué et en faire surgir la valeur.

      L’immeuble dont fz vous a parlé n’a un multiple de 19 que dans votre tete. Fz vous a donné la recette pour le transformer rapidement en immeuble dont le multiple est d’environ 12. Onn ne vous demande meme pas de penser en dehors de la boite, fz vous a décrit la boite et montrer comment en sortir…

      Et rien ne vous empeche de travailler plus fort de toute facon, a votre age je faisais probablement 45 heures semaine. Mais n’exagérez pas, le temps perdu auprès de votre enfant ne sera jamais ratrappé. Personnellement, je m’arrangerais pour travailler moins fort, faire autant d’argent, et aller au parc avec mon kid, mais c’est une question de valeurs personnelles.

    • @dan

      Bizarre Dan, j’étais persuadé que vous étiez du 450. Je dois avoir des préjugés. Mais il reste encore une possibilité pour que mon profiling tienne la route: z’etes de Québec ou des autres régions?

    • Dan, l’autre chose qu’on a établie c’est que vous etes chicken. Je vous ai demandé vos titres hier, et vous savez pourquoi. N’importe qui ayant la mondre confiance en soi aurait fourni une liste. Savez-vous qui sont les gens qui ont le plus confiance en eux? Les gens qui ont de l’argent, parce qu’ultimement ils se foutent de ce que les gens pensent d’eux, et pas seulement dans votre pseudo-définition de demis dieux anglophones.

      La il est trop tard, le pre-market sera ouvert. Vous me donnerez votre liste apres la fermeture.

    • @MeMFisc. (7 mars, 21h36).

      Vous trouvez vraiment qu’il s’agit d’une bonne nouvelle?! Avant de donner de l’argent à tout le monde, la ville devrait peut-être penser à régler ses problèmes financiers qui sont d’une ampleur inégalée à l’heure actuelle:

      http://tvanouvelles.ca/lcn/infos/regional/montreal/archives/2012/09/20120917-155658.html

      Qui subventionne ces “dons” selon vous?? Je vous laisse réfléchir là-dessus…

      La ville n’a vraiment rien compris en intervenant encore dans ce marché. Lorsqu’il ne restera plus aucun poisson à attraper pour le marché du condo à Montréal, peut-être qu’elle comprendra enfin!

    • @fz600.

      “j’ai 10ans de plus que vous”

      Si je fais des calculs rapides, vous êtes probablement entré dans le marché immobilier à-peu-près au même moment que GG (1995), je me trompe?? Est-ce possible que le timing de votre point d’entré sur votre premier plex fut l’un des meilleurs de l’histoire, ce qui a fortement aidé pour tout ce qui a suivi?? Si c’est le cas, vous ne pouvez pas affirmer que vous étiez dans la même situation que je le suis lorsque vous avez débuté.

      En passant, je trouve vos commentaires forts pertinents mais je continue à affirmer que le point d’entré sur un premier plex est d’une grande importance. J’apprends beaucoup de vous mais je choisirai mon moment pour débuter. Dans le pire des cas, j’aurai plus d’argent à investir dans quelques années.

    • @GG

      “Dan, l’autre chose qu’on a établie c’est que vous etes chicken.”
      cot cot cot…suis long cot

    • Excitant. Vers 10 heures, je vais shorter des Calls sur AAPL, expiration aujourd’hui. Après, off to the beach, puis on prend le bateau pour traverser à Grand Case pour diner au Sunset Café. Les vacances sont presque finies par contre…

    • @GG

      oublies pas de ramener $9999 cash

    • @ rick
      je comprends ce que vous affirmez, et je respecte autant votre position que votre intelligence, je ne suis pas du tout inquiet pour vous. et j’espère que je reste respectueux envers vous malgré mes tirades parce que je sens ce respect de votre part (en fait j’espère rester respectueux envers même ceux qui ne le sont pas). donc pas de souci de ce côté.

      par contre, vous vous trompez. je suis entrée dans le marché immobilier en 2005, alors que payer 14-15:1 était considéré une folie. c’est là que je trouve votre situation similaire à la mienne de l’époque.

      oui, je fais du 10-12% avec mon 3plx (grâce à une petite gymnastique entre 200-2007 :) ) et je ferais du 20+% si je l’avais acheté en 1999.
      mais à l’achat, je faisais un maigre 4% (malgré le fait de l’avoir acheté 50k plus bas pour un toit scrap et un ventre de boeuf que j’aurais pu patcher pour 4-5k$).

      en 2012 j’ai acheté un 2plx sans me servir de mon 3plx comme leverage (qui en fait me nuisait puisque je l’ai utilisé pour me payer 2ans de sabbatique, flemmard je vous dis), je fais du rendement négatif, je ne le loue pas et je m’amuse à faire des rénos dedans.
      ma femme s’inquiétait du cashflow, alors j’ai mis les apparts à louer sur kijiji pendant 60min: 5 réponses dont un qui voulait signer le soir même – 6% de rendement, j’aurais pu pousser plus.

      tout ce que je répète, c’est qu’il y a des deals sur le marché. vous attendez 5ans vous perdez 5ans. mais bon, vous gagnez 5ans à faire autre chose! yaura des deals dans 5 ans aussi, autour de 4-5% de rendement aussi, fort probablement.
      à moins que votre caisse pop offre du 5% sur les comptes bancaires…

    • Les stats de février pour ceux que ça intéresse. Il a fait très très froid en février sur toute la région de Montréal, en particulier sur l’île où les ventes ont chuté de 28% YOY:

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M02.pdf

      Maintenant un total de 31 711 propriétés à vendre (MLS seulement). S’agit-il d’un record de tous les temps??

    • Guys, les stats de Montréal pour février sont sorties..

      un mot: ouch!

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M02.pdf

    • oops. je t’avais pas vu Rick!

      oui je crois bien que c’est un record si on regarde les graphs de Rabidoux..
      http://theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

    • @rick

      “Il a fait très très froid en février sur toute la région de Montréal, en particulier sur l’île où les ventes ont chuté de 28% YOY:”

      tout ca n’affecte pas la valeur nette de GG car pour se hedger il est short des calls de AAPL depuis le jour exact tu “top” du titre.

    • @Rick85 Vous avez oublié de mentionner que le prix moyen a augmenté….

      On est bien en train de comparer les chiffres avec le printemps 2012 qui était survolté?

      Un ralentissement n’est pas un crash…

      Pour votre calcul, non, je ne prends pas le capital. Faut comparer des pommes avec des pommes. Un propriétaire qui revend reprend son argent (capital). Le seul ajout que je suis prêt a faire dans mon calcul, est le coût d’opportunité du capital investit. À des taux misérables sur le marché, je vous rajoute 3% sur le capital investis maximum!

      Pour les agents (il y a duproprio) et pour la pénalité de résiliation, coudont, as-tu déjà parlé avec un directeur de banque? Il te pénalise si tu brise ton contrat et si tu reprends une hypothèque, il te rembourse ta pénalité…Faut savoir négocier…

    • Dan

      Encore une fois Dan, je vous comprends de ne pas vouloir parler de vous. C’est dommage, vous semblez être un beau spécimen.

      Donc, pour résumer, vous etes de Québec, vous tondez votre propre gazon (ou vous n’en avez pas), vous faites moins de 250 000 $ par an, vous etes un redneck québécois, pas de portefeuille boursier, vous etes chicken, probablement pas d’enfants, éducation ordinaire au mieux, age, je dirais entre 25 et 35.

      Maintenant qu’on vous connait un peu, on peu avoir une conversation sur l’immobilier? Je vais partir celle-ci: une baisse des ventes ne signifie pas une baisse de prix. Celle-ci n’est pas encore survenue. Elle va venir, mais let’s not get ahead of ourselves (vous aimez cela quand je vous parle en anglais, hein?).

    • Rick

      Z’etes drôle: pour une fois, vous auriez pu avoir raison et trimpher, mais vous laissez aller votre chance.

      Tiens, soyons bons joueurs: divisez le nombre d’en vigueur sur l’Ile par le nombre de ventes. Vous allez arriver a un turnover d’inventaire de plus de 10 mois: la vrai définition d’un marché d’acheteur!

      Je vais vous faire une prédiction: le mois prochain, le turnover va retomber en dessous de 10. Marché équilibré.

      Mais noous avons clairement quitté la zone du marché de vendeur, pour un bon bout de temps, pour l’Ile de Montréal (je n’ai pas analysé les autres)

      M. Brasseur, il semble que dans votre coin, les choses soient encore pires…

    • @matis24.

      Ventes sur l’île de Montréal pour un mois de février depuis 2007:

      2013: 1179
      2012: 1654
      2011: 1553
      2010: 1639
      2009: 1101 (Crise financière)
      2008: 1649
      2007: 1507

      Comme en janvier, je suppose qu’il a fait trop froid pour un 2e mois consécutif?! Pour votre info., il fait très froid à Montréal depuis octobre 2012, soit depuis 5 mois consécutifs…

      Concernant les prix médians et moyens, pour une inième fois, on ne peut pas s’y fier lorsque le nombre de ventes affiche un très fort recul:

      “L’année 2012 s’est conclue avec des hausses de prix dans la plupart des secteurs du Grand Montréal, indique Royal Lepage dans un rapport publié ce matin.

      La valeur de revente moyenne des bungalows a grimpé de 2,2% au quatrième trimestre, celle des maisons standards à deux étages, de 5,3% et celle des condos, de 4,7%, souligne la firme immobilière.

      Or, cette apparente augmentation généralisée cache une toute autre réalité.

      Les premiers acheteurs, qui constituent une grosse partie du marché, ont retraité en masse à partir de juillet en raison des nouvelles règles hypothécaires plus strictes.

      Les deuxièmes et troisièmes acheteurs, de leur côté, ont toutefois continué à acquérir des propriétés plus chères pendant la deuxième moitié de 2012.

      « Ce faisant, les unités supérieures ont pu être vendues, laissant sur le marché un vaste inventaire de maisons plus abordables, ce qui a eu pour effet de contribuer à l’augmentation artificielle du prix moyen des maisons, » explique Dominic St-Pierre, directeur des services immobiliers Royal LePage pour la région du Québec, dans le rapport.

      Cette désaffection massive des jeunes acheteurs –refroidis par la disparition de l’hypothèque étalée sur 30 ans– a contribué à faire grimper l’inventaire de condos sur le marché (+30%).”

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/01/08/

      Allumez vos lumières!

    • @matis24.

      “Pour votre calcul, non, je ne prends pas le capital. Faut comparer des pommes avec des pommes. Un propriétaire qui revend reprend son argent (capital).”

      Il reprend son capital que s’il en reste, d’où les éléments (1) – (2) dans la formule du calcul du profit en $ (7 mars, 19h57). Pour l’élément (1) de cette formule, la récupération du capital est considérée dans le prix de vente. J’espère que je ne vous apprends pas ça vous qui êtes en comptabilité…

      La formule (7 mars, 19h57) est vraiment complète et tient compte de tout. Désolé si cette formule du calcul du profit en $ brise votre monde imaginaire! :)

    • @Rick85 J’aime mieux vivre dans un monde imaginaire que dans un monde ou tout est noir comme le votre…

      Vos chiffres, est-ce qu’ils prouvent mes dire ou les vôtres? 1654 vente en 2012, le plus haut depuis 2007. Donc, après une période très forte, une diminution signifie nécessaire un crash? Ou un retour à une normalité?

      Vous dites aussi que le marché est sur-évaluer depuis plusieurs années. Donc, vous comparez le résultat de 2013 aux autres années qui sont sur-évaluer? Ok….

      Pour l’explication de votre moyenne du prix, il faut arrêter de sortir cette argumentation lorsque les prix augmentent et dire le contraire lorsque les prix diminues…Au taux de croissance (c’était juste pour vous taquiner soit dit en passant), c’est pas mal une stabilité du marché des prix (+-2%)

      Pour le calcul, en majorité, le propriétaire reprend son capital en vendant. Pour votre calcul, c’est de la finance et non de la comptabilité…Mais, heureusement, les comptables ont beaucoup de cours en finance…et je travail…ah oui, c’est vrai en finance!

      Merci de m’aider à comprendre mon travail…

    • @GG

      l’important c’est qu’on parle de vous..on ne sait pas encore votre tour de taille

    • @GG

      serieux GG comment les finances du Quebec peuvent etre en si mauvais etat avec des gars qui connaissent tout sur tout sur des blogues….imaginez dans le reel.

    • Dan, c’est dommage que vous ne vouliez pas aborder le sujet du blogue.

      Dan, mon ami du 418, j’avoue que pour ce que vous faites dans la vie, je n’ai aucune idée. Alors?

    • @rick

      Pour le commundes moertels ..profits sur une propriete = prix de vente – prix d’achat…tout ce qui s’est depense entre l’achat et la vente est efface du disque dur….

    • @M. Gadbois.

      “Tiens, soyons bons joueurs: divisez le nombre d’en vigueur sur l’Ile par le nombre de ventes. Vous allez arriver a un turnover d’inventaire de plus de 10 mois: la vrai définition d’un marché d’acheteur!”

      C’est vrai! Mais honnêtement, je ne crois pas qu’il soit très utile de se servir de cette définition à l’heure actuelle. Depuis octobre 2012, on sent très bien que l’immobilier à Montréal a déjà basculer du côté d’un marché d’acheteur, surtout pour le secteur du condo.

      Les premiers acheteurs doivent vraiment se méfier et devrait reporter leur achat. Toutefois, si ceux-ci tiennent mordicus à acheter un condo (pour différentes raisons), ils devraient lancer des offres d’achat à -15% ou -20% du prix indiqué. Avec le nombre hallucinant de condos à vendre présentement, ils réussiront certainement à trouver un vendeur qui n’a pas le temps d’attendre (toujours pour différentes raisons!) et qui cèdera sa boîte à un prix beaucoup plus bas qu’anticipé…

    • La VRAI raison qui explique cette baisse (pas qu’il faisait froid!) est le fait qu’il y avait 29 jours en février 2012 comparé à 28 pour février 2013…

      Le pire va venir quand TOUT le monde va savoir qu’il se passe quelques chose avec l’immobilier. Je connais pleins de monde qui sont en processus d’achats-vente en ce moment: des flippers de condos et triplex, des acheteurs de premières maisons, des upgraders condo-maison, même un branch manager d’une banque (qui fait pas mal d’immobilier).

      Tout ce beau monde croit encore dur comme fer que non seulement il n’y aura pas de crash, mais que tout est au beau fixe.

      Mais que ces braves gens auront entendus parler à la brasserie que l’immobilier est plus une valeur sûre, les choses vont changer. Le monde a une tolérance au risque bien plus faible qu’on le croit, faut être au courant du risque…

    • @dandumais.

      “Pour le commundes moertels ..profits sur une propriete = prix de vente – prix d’achat…tout ce qui s’est depense entre l’achat et la vente est efface du disque dur….”

      Exact et tous ces gens sont totalement dans l’erreur. Ces dépenses entre l’achat et la vente représentent une somme énorme au bout d’une vie… Pas que c’est mal de devenir propriétaire mais il faut juste être conscient que l’on devra payer beaucoup d’argent en frais reliés à la propriété.

    • @krsp.

      “oops. je t’avais pas vu Rick!”

      Désolé de vous avoir précédé car cette façon d’obtenir les stats de Montréal un peu en avance est votre trouvaille mon cher!

    • Félicitations Rick, vous avez un nouveau meilleur ami.

      Faut vraiment tout vous expliquer?

    • @M. Gadbois.

      Mais non, vous êtes mon meilleur ami!! :)

    • @M. Gadbois.

      En tout cas, je me demande quel sera le vocabulaire employé pour décrire le rapport des ventes de février 2012 pour la région de Montréal. Car sincèrement, les chiffres sont mauvais de A à Z.

      Mais bon, Maxime étant disparu en France, il est possible que les médias passent tout droit sur ce rapport. Disons qu’à l’exception de Maxime sur lapresseaffaires.ca, nous ne sommes pas très gâtés au Québec côté étude des tendances du marché immobilier. Et ainsi va la vie, les gens pourront continuer à discuter de l’immobilier comme d’une valeur sure à la brasserie du coin… :)

    • Rick

      Il n’y a rien de ce rapport qui nous surprenne. Si on regarde l’envers de la médaille, la baisse des nouveau listings est intéressante, et je souscris a Matis 13:35 sur l’effet d’amplification que la comparaison avec l’euphorie du printemps 2012 cause. La situation n’est pas belle, mais moins pire que ce rapport peut laisser croire.

      Pour votre part, est-ce que ce rapport vous rend plus pessimiste (pour le marché!) que vous l’étiez deja?

    • Mauvaise nouvelle pour les gens qui veulent acquérir un immeuble à revenus dans la Région de Montréal, les prix de ceux-ci ont augmenté de 6%, soit environ 25 000$, en février 2013.

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M02.pdf

    • @M. Gadbois.

      “Si on regarde l’envers de la médaille, la baisse des nouveau listings est intéressante…”

      Un nombre de nouveaux listings de 3111 sur l’île de Montréal en février 2013, le 2e plus haut niveau depuis 2007 pour un mois de février:

      2013 : 3111
      2012 : 3359
      2011 : 2817
      2010 : 2926
      2009 : 2795 (Crise financière)
      2008 : 3083
      2007 : 2884

      En passant, si vous voulez voir des nouveaux listings, allez sur duproprio.ca. Les listings en vigueur augmentent à une vitesse vertigineuse…

      Le rapport de février 2013 dans son ensemble continue de confirmer ce que j’affirme depuis un bon bout de temps: La manne de premiers acheteurs que tout le monde attend ne s’est toujours pas pointé le bout du nez… En fait, peut-être que cette manne de premiers acheteurs n’existent tout simplement pas! Nous le saurons au cours des 4 prochains mois.

    • @MeMFisc. (16h35).

      “Mauvaise nouvelle pour les gens qui veulent acquérir un immeuble à revenus dans la Région de Montréal, les prix de ceux-ci ont augmenté de 6%, soit environ 25 000$, en février 2013.”

      Est-ce que les revenus locatifs ont augmenté de 6% depuis un an à Montréal? Réponse: Non catégorique!

      Donc, vous nous confirmez que l’on engrange des déficits encore plus important en 2013 si l’on achète un plex pour tirer un revenu de location!! On engrange des déficits encore plus importants qu’en 2011 où les valeurs des plex étaient déjà surévaluées de 17% à 32%:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201110/05/01-4454301-les-immeubles-de-4-et-6-logements-surevalues-a-montreal.php

      Merci de nous avertir, je vais passer mon tour et continuer d’accumuler des liquidités au lieu d’en perdre! :)

    • @M. Gadbois.

      “…et je souscris a Matis 13:35 sur l’effet d’amplification que la comparaison avec l’euphorie du printemps 2012 cause.”

      Mais de quelle europhorie parlez-vous?? Voici le chiffre des ventes d’un mois de février pour la région de Montréal dans son ensemble depuis 2004:

      2013 : 3415
      2012 : 4392
      2011 : 4067
      2010 : 4465
      2009 : 3134 (Crise financière)
      2008 : 4500
      2007 : 4379
      2006 : 4978
      2005 : 4803
      2004 : 4797

      À moins que vous me disiez que les 9 dernières années étaient euphoriques?? Si c’est le cas, on assiste alors au début du dégonflement d’une bulle, vous ne pensez pas??

    • Rick

      fz vous a montré comment faire de l’argent. Allez-vous un jour admettre que, parfois, vous n’avez pas raison a 100%?

      Avez-vous deja fait une erreur dans votre vie?

    • Huit trucs à connaître pour bien louer: Mettre un bien en location ne s’improvise pas. Avec un bon produit, une bonne publicité, une bonne clientèle et une bonne gestion, adieu les soucis !

      http://finances.ca.msn.com/maisons/article.aspx?cp-documentid=24530522

    • Quatre conseils pour profiter du “Love Money” avec succès:

      http://www.generationinc.com/finances/20120723-fin-quatre-conseils-pour-profiter-du-love-money-avec-succes/

    • Plusieurs articles intéressants sur les invesstissements immobilier:

      http://www.donrcampbell.com/

    • @MeMFisc.

      Merci pour vos belles histoires à succès qui ne sont que théoriques… Au fait, ces histoires datent de combien d’années? :)

    • @M. Gadbois (17h35).

      Ok, on va faire la rétrospectives des affirmations de fz:

      1) il a acheté en 2005, ce qui lui donne un rendement de 10-12%;

      2) S’il aurait acheté en 1999, cela lui aurait donné un rendement d’environ 20%;

      3) Maintenant en 2013, on parle de 4-5%.

      Ce 4-5% est possible par une gymnastique impressionnante qui consiste à sortir les locataires actuels pour trouver de nouveaux locataires tout en faisant des rénovations. Ce 4-5% est bien entendu possible que si des risques majeurs ne se matérialisent pas (jamais!)…

      C’est sur ce dernier point que j’accroche. C’est loin d’être assez 4-5% pour pallier à différents risques majeurs qui pourraient survenir à un moment donné dans le temps. Donc, je n’embarque pas à ce niveau de rendement, point final!

      Comme expliqué dans mon lien plus haut (17h20), les multiples anormalement élevés finissent toujours par se réajuster naturellement à la baisse dans le futur. Il y a de bons moments pour débuter et le moment actuel n’en est certainement pas un à mes yeux.

      Et si le réajustement ne s’effectue pas, j’irai trouvé à l’extérieur de la région de Montréal et j’appliquerai volontiers quelques trucs de fz, que je trouve forts pertinents. J’ai de la famille à l’extérieur de la région de Montréal, alors, vraiment pas besoin de payer des prix dérisoires à Montréal.

      À votre question: bien entendu que je fais des erreurs dans la vie mais en investissement, j’essaie de limiter les décisions impulsives. Par contre, MeMFisc ne doit pas faire souvent d’erreurs car il ne répond à-peu-près jamais directement!

    • Rick, vous me sidérez.

      28 ans, un enfant, job ordinaire, salaire ordinaire, appart plus qu’ordinaire, et vous n’avez jamais eu tort de votre vie, même pas partiellement? Ben coudonc.

    • Rick

      MeMFisc gagne environ 3 fois plus que vous. Pas en vendant des cossins importés de la Chine. ou de la guénille Made in Pakistan. Avec son cerveau.

      Alors avant de dire qu’il a peur de débattre avec vous, je me garderais une petite gêne. Tsé veut dire.

    • Rick

      4-5% après impôt, vous pensez battre cela comment au juste? La gymnastique immobilière dont vous avez si peur, n’importe quel clown avec son secondaire 2 pourrait l’effectuer.

      Etes-vous d’accord qu’il est possible que l’immoblier (toutes catégories confondues, ile de Montréal) pourrait (et on ne parle pas ici de 5% de chances, disons 30%) ne reculer que de 10% au cours des 5 prochaines années?

    • @Rick
      Vous exposez toujours de belles théories de façon bornée, comme s’il était certain que vous aviez raison. Par exemple:” La location est le meilleur choix pour les nouveaux acheteurs pour les 3 à 5 prochaines années…Bla, bla, bla…Je vais économisez une fortune en louant…Bla,bla,bla…Je lis ce blogue depuis un an et jamais je ne vous ai vu vous remettre en question ni même dire un “peut-être”…!!! Vous savez sûrement ce qu’est la double ignorance selon Socrate:”Ne pas savoir qu’on ne sait pas est pire que seulement ne pas savoir.” Ceci dit, vous êtes un bon théoricien, mais la pratique n’est pas votre fort. Depuis 2009, donc après la récession, j’ai acquis 4 duplex dans le 450, à Terrebonne (ohhh quel outrage pour GuyGadbois). J’ai recherché mes immeubles et je mets toujours le minimum de mise de fonds, qui est, si vous êtes imaginatif, bien en décà de 20%. Lors de l’achat, je fais entre du 8 à 16 pour 1 de ratio. Par contre, dès la prise de possession, je rénove, je négocie des départs avec des locataires qui paient trop peu et ainsi je peux augmenter les loyers. A chaque achat, après environ 6 mois, chacun de mes immeubles se retrouvent avec un ratio en bas de 10 pour 1, le meilleur étant de 6 pour 1. Ah oui, je dois admettre que je suis associé avec un excellent menuisier qui déteste l’administration, alors nous avons chacun nos champs de compétences. Pour résumé, mon partenaire et moi avons 4 duplex d’une valeur de 1 million, nous avons des hypothèques qui tournent autour de 700 000$ et nous avons mis une mise de fonds totale de 40 000$. Nous avons 8 portes qui se paient toutes seules et qui génèrent environ 200$ de cash flow par mois.
      Essayez pour voir d’acquérir 1 million d’actions en bourse avec seulement 40 000$ d’actifs…!!! Çà équivaut à 4% de mis de fonds…!!!
      L’immobilier, peu importe quand vous y entrer, c’est payant si vous y mettez un peu de temps et si vous savez bien vous entourez.
      Je ne serai possiblement jamais riche comme Guy Gadbois, mais à ce rythme, j’aurais une sapristi de belle retraite dans 20 ans.

    • @M. Gadbois.

      “28 ans, un enfant, job ordinaire, salaire ordinaire, appart plus qu’ordinaire, et vous n’avez jamais eu tort de votre vie, même pas partiellement? Ben coudonc.”

      Et j’ai répondu:

      “À votre question: bien entendu que je fais des erreurs dans la vie mais en investissement, j’essaie de limiter les décisions impulsives.”

      Ce qui veut dire que je n’entre pas dans des projets juste pour faire comme tout le monde! Bon sens, vous jouez à quoi au juste?! Votre 4-5% ridicule à Montréal, on peut le doubler si l’on sort de la région de Montréal… Je n’achèterai pas à Montréal seulement pour vous faire plaisir! Et oui, c’est possible votre -10% sur 5 ans mais en ce moment, ce n’est pas ce que le marché me dit, je crois que ce sera entre -15% à -25% sur 5 ans. Pas un crash mais une correction notable des prix qui viendra corriger tous les excès passés.

    • @M. Gadbois (prise 2).

      “28 ans, un enfant, job ordinaire, salaire ordinaire, appart plus qu’ordinaire, et vous n’avez jamais eu tort de votre vie, même pas partiellement? Ben coudonc.”

      Vous ne connaissez pas mon salaire, pas plus que ma job et vous n’avez jamais vu mon appart!! Vous jouez à quoi exactement?? Vous n’avez plus aucun argument, c’est ça?? Alors, on se lance dans les attaques personnelles?!
      Selon vous, comment aie-je pu amasser une mise de fonds de 50K en peu de temps si je suis si ordinaire?? Vous en connaissez beaucoup des jeunes qui arrivent à accumuler autant d’argent en quelques années?? Et comment j’arrive toujours à vous contredire avec autant d’efficacité si je suis si ordinaire??

      Je ne suis pas parfait, bien au contraire. Mais j’amène des arguments qui sont la plupart du temps fondé sur des références pertinentes. Comme je l’ai dit à maintes reprises, je n’invente rien. Je ne juge jamais le côté « personnel » d’une personne, je ne juge que les arguments et vous devriez en faire de même.

    • @Martinjournal.

      Je vous félicite, vous avez probablement compris assez vite que ce n’est pas à Montréal que l’on obtient les meilleurs deal depuis quelques années même si certains s’acharnent à démolir tout ce qui sort des ponts de Montréal… Malheureusement, je ne possède pas autant de temps que vous. J’ai un emploi à temps plein, un enfant et passer du temps en famille est important pour moi. Toute cette gymnastique immobilière, rénovations, etc. n’étaient pas nécessaires il n’y a pas si longtemps pour obtenir un rendement convenable. Cela représente beaucoup beaucoup de temps et je ne possède pas ce temps. Je ne demande pas un “top rendement” puisque je n’ai pas beaucoup de temps à allouer. Seulement un rendement convenable qui considère tout les risques, comme ce fut toujours le cas dans le passé. Je regarde présentement des possibilités à l’extérieur de la région de Montréal où j’ai de la famille mais ne suis pas pressé… Je comprends toute votre enthousiasme si avez débuté en 2009 car vous avez gouté à l’accroissement rapide des valeurs immobilières. Mais sachez que 3 ans en immobilier, c’est très peu pour se faire une idée et des pépins majeurs, vous allez en vivre comme tout investisseur immobilier à long terme. Sur ce, je vous souhaite la meilleure des chances car vous semblez travailler fort et méthodiquement!

    • @Martinjournal:

      Belle coincidence: j’ai été proprio sur Des Seigneurs, un des meilleurs deal de ma vie!

      Rick

      Je m’excuse. J’essayais de vous faire avouer que vous n’etes pas infaillible, et je m’y suis pris de la mauvaise facon, c’était très cheap de ma part.

      Vous et moi on peut se reprocher des choses, mais au moins vous avez le mérite d’assumer presque parfaitement votres statut de jeune qui n’a pas pu profiter des années 2000 en immobilier, et qui est convaincu (et tente de se convaincre un peu trop) qu’il aura sa chance bentot, parce qu’en ce moment “c’est impossible d’acheter un bloc qui a de l’allure” (Montréal ou ailleurs, peu importe).

      Ce ne me dérange pas que vous soyez convaincu qu’il est impossible d’acheter quoi que ce soit en ce moment à Montréal, on ignorant qu’il y a TOUJOURS des deals si on cherche et, oui, si on est un peu chanceux. Il y a toujours un vieux qui gère mal ses loyers, qui est tanné, et qui veut vendre. Il y a toujours une vieille qui vient d’hériter des blocs et qui ne veut rien savoir.

      Ce qui me dérange c’est quand vous faites des déclarations péremptoires, sans les nuances nécessaires, pour tenter d’influencer les autres. En fait, le début du post de Martinjournal décrit exactement ce problème. Les absolutismes, c’est pour les ayatollah. Et c’est encore pire quand des gens posés comme fz vous ont démontré, faits a l’appui, que votre affirmation est fausse.

      Je n’ai aucune problème si vous criez sur les toits que les prix sont super élevés a Montréal et que c’est très difficle de trouver qqchose qui a de l’allure. Le problèeme c’est quand vous affirmez qu’il n’y a rien qui a de l’allure. La, on tombe dans l’excès.

      On va beaucoup mieux s’entendre vos et moi (pas que vous deviez en faire un objectif, mais il me semble que cela serait beaucoup plus intéressant) si vous introiduisiez les mots et expressions suivants dans votre vocabulaire:

      1. peut-être;
      2. probablement;
      3. il y a de bonnes chances;
      4. pas évident;
      5. etc….

      Merci de faire l’effort.

      On est tous un peu conditionnés par notre milieu: tien, vous me demandez si j’ai connu beaucoup de jeunes qui amassent 50 000 $ a 28 ans. Malheureusement, la réponse c’est oui, car dans mon milieu les jeunes commencent, a 22 ans, a 90 000 $ par an plus bonus. Mais si j’affirmais que tous les jeunes sont donc en mesure facilement d’acheter a Montréal car ils gagnent tous très bien leur vie, je tomberais dans l’absolutisme, et en plus fondé sur une expérience empirique non-représentative.

    • Petite omission: le cash flow gérnéré est de 200$ par porte, donc 1600$ par mois.

      @Rick
      On s’entend sur quelque chose, il est beaucoup plus difficile (mais pas impossible…!!!) de dénicher un petit plex payant sur l’ile de Montréal qu’en périphérie. Premièrement, le parc immobilier à Mtl est plus vieux et les immeubles nécessitent souvent des réparations majeures suite à l’achat. Ensuite, le prix des immeubles est beaucoup trop élevé par rapport aux loyers demandés. De façon générale, je dirais que mes immeubles valent la moitié de ce qu’ils vaudraient s’ils étaient situées sur l’ile. Par contre, les loyers que je demandent sont aussi élevés, et bien souvent plus élevés, que ceux demandés à Mtl. Donc, ça fait en sorte que mes ratios brut ou net fonctionnent et je dégage même des surplus. Comme vous le savez probablement tous, pour qu’un immeuble locatif soit rentable il faut au minimum qu’il se paye tout seul.
      Pour ce qui est des pépins majeurs qui peuvent survenir, j’en ai déjà eu et j’ai assez de réserve monétaire pour y faire face. Surtout, avec mon partenaire, nous pouvons reconstruire une maison de A à Z, donc s’il y a des travaux majeurs, on pourra les faire à un moindre coût.
      Pour ce qui est du temps à mettre pour gérer les locataires et garder l’immeuble en bonne condition, c’est certain qu’il y en aura toujours un peu à mettre, mais le prix d’achat de votre immeuble ne change rien dans ce fait. Si vous ne voulez pas mettre un peu de votre temps, alors n’achetez pas des immeubles à revenus et rester dans la bourse. En passant, je n’ai pas plus de temps que vous a consacrez à l’immobilier, j’ai une job à temps plein, deux enfants en bas âge, une maison en banlieue qui nécessite de l’entretien et un mère âgée qui nécessite des soins. Entre vous et moi, il faut quand même pas se faire trop des accroire, gérer des immeubles ça ne nécessite pas temps de temps que ça. Quelques appels de locataires durant le mois, parfois de petites réparations à faire durant la semaine et je crois que j’ai eu une seule urgence où il a fallu que je me déplace la fin de semaine.
      L’immobilier peut être payant quoi qu’en dise les Garth Turner de ce monde…!!!

    • @M. Gadbois.

      Excuses acceptées. comme on dit souvent ici, le débat peut devenir très émotif et j’admets que j’ai mes torts moi aussi… :)

      Bon dimanche.

    • Merci Rick

      Les vacances sont finies, de retour en ville ce soir…

    • @Martinjournal.

      “L’immobilier, peu importe quand vous y entrer, c’est payant si vous y mettez un peu de temps et si vous savez bien vous entourez.”

      Vrai et faux. Je vous félicite encore pour vos débuts en investissement immobilier mais disons-nous les vraies choses sur le point d’entré… Je relis votre exemple et j’ai retenu les faits suivants:

      1) Vous avez acquis 4 duplex depuis 2009;
      2) Vous mettez le minimum de mise de fonds à chaque reprise;
      3) JVM de vos 4 duplexs: 1 000 000$;
      4) Hypothèque totale à payer sur vos duplex en dat d’aujourd’hui: 700 000$.

      Combien avez-vous remboursé de capital au total depuis 2009? Je fais un guess que le maximum que vous avez remboursé représente environ 100 000$ sur l’équité totale 300 000$. Mais il est possible aussi que ce ne soit que 50 000$. Donc, soyons francs: Ce qui vous a permit d’acquérir autant de plex en aussi peu de temps depuis 2009 est l’accroissement rapide des valeurs des plex depuis 2009. Vous avez apppliqué la stratégie du levier au maximum. Avec l’équité sur le premier plex, vous avez pu investir sur le 2e et ainsi de suite et le tout s’est fait très rapidement car les valeurs ont augmenté très rapidement. Si les prix des plex auraient stagné depuis 2009, combien de plex possèderiez-vous à l’heure actuelle??

      Maintenant, revenons en 2013… Combien sera l’acroissement (déclin) des valeurs des plex d’ici à 2017 selon vous? Si les valeurs diminuent de disons 10%, combien sera-t-il possible d’acquérir de plex d’ici 2017?

      Vous voyez, toute la différence est là. C’est la raison pourquoi j’affirme que le point d’entré du premier plex est très important en investissement immobilier. Si tu pars avec un premier plex surévalué qui se dévalue par la suite, tu traineras ce premier plex pendant plusieurs années avant de pouvoir passer au 2e. Comme les valeurs ont augmenté depuis les 12 dernières années, il est difficile de trouver des histoires

      Croyez-moi, il est fort possible que les valeurs diminuent au cours des prochaines années et ça change toute la donne. Un petit conseil: profitez de votre fort début mais ne vous attendez surtout pas que les 20 prochaines années se passeront de la même façon que vos 3 premières…

      Bonne semaine.

    • Erratum, le post à 23h13 est parti trop vite!!

      Mon commentaire complet est le suivant:

      @Martinjournal.

      “L’immobilier, peu importe quand vous y entrer, c’est payant si vous y mettez un peu de temps et si vous savez bien vous entourez.”

      Vrai et faux. Je vous félicite encore pour vos débuts en investissement immobilier mais disons-nous les vraies choses sur le point d’entré… Je relis votre exemple et j’ai retenu les faits suivants:

      1) Vous avez acquis 4 duplex depuis 2009;
      2) Vous mettez le minimum de mise de fonds à chaque reprise;
      3) JVM de vos 4 duplex: 1 000 000$;
      4) Hypothèque totale à payer sur vos 4 duplex en date d’aujourd’hui: 700 000$.

      Combien avez-vous remboursé personnellement de capital au total depuis 2009? Je fais un « guess » que le maximum que vous avez remboursé personnellement représente 100 000$ sur votre équité totale 300 000$. Mais il est possible que ce ne soit que 50 000$?? Ou peut-être encore moins que 50 000$?? Donc, soyons francs: Ce qui vous a permit d’acquérir autant de plex en aussi peu de temps depuis 2009 est l’accroissement rapide des valeurs des plex depuis 2009. Vous avez appliqué la stratégie du levier financier au maximum. Avec l’équité sur le premier plex, vous avez pu investir sur le 2e et ainsi de suite jusqu’au 4e, le tout s’est fait très rapidement car les valeurs ont augmenté très rapidement. Si les prix des plex auraient stagné depuis 2009, combien de plex possèderiez-vous à l’heure actuelle??

      Maintenant, revenons en 2013… Combien sera l’accroissement (déclin) des valeurs des plex d’ici à 2017 selon vous? Si les valeurs diminuent de disons 10%, combien sera-t-il possible d’acquérir de plex d’ici 2017 pour celui qui débute aujourd’hui en appliquant la même stratégie que vous avez appliqué depuis 2009?

      C’est la raison pourquoi j’affirme que le point d’entré du premier plex est très important en investissement immobilier. Si tu pars avec un premier plex surévalué qui se dévalue par la suite, tu traineras ce premier plex pendant plusieurs années avant de pouvoir passer au 2e. Comme les valeurs ont augmenté de façon continue depuis les 12 dernières années, il est difficile de trouver des histoires de gens qui ont bien réussi malgré des valeurs en diminution. Mais une chose est sure, le nombre de portes augmentent pas mal moins rapidement lorsque les valeurs diminuent car il est difficile de trouver la mise de fonds nécessaire qui permet d’augmenter son nombre de portes.

      Croyez-moi, il est fort possible que les valeurs diminuent au cours des prochaines années et ça change toute la donne. Un petit conseil: profitez de votre fort début mais ne vous attendez surtout pas à ce que les 20 prochaines années se passeront de la même façon que vos 3 premières…

      Bonne semaine.

    • @ Martinjournal:

      Il est toujours très intéressant de lire des propos de gens qui ont effectivement investis dans le secteur immobilier tout en faisant part de leur expérience.

      Ça fait changement des gérants d’estrades. :)

    • @daffy_duck75.

      Comprenez-vous une brindille du commentaire (10 mars, 23h18)??

      Comprenez-vous pourquoi l’ampleur des succès de la période 2009-2013 ne pourront absolument pas s’appliquer pour la période 2013-2017 pour celui qui débute maintenant??

      En ce moment, je préfère de loin être un gérant d’estrades (sur les lignes de côtés) à un rêveur qui se lance directement dans la gueule du lion sans évaluer la situation ACTUELLE! :)

      La pire erreur d’un investisseur est de ne pas être capable de s’ajuster dans le temps et de considérer le passé comme garant du futur…

    • @ Rick85:

      Vous me faites rire. Concernant la situation actuelle et celle à venir, j’ai déjà fait part à plusieurs reprises de mon inquiétude concernant la situation du marché immobilier à long terme.

      Alors, votre commentaire rate sa cible. Dans ce contexte, ne vous transformez pas en Garth Turner qui prend ses écrits pour de véritables paroles d’Évangile. :)

    • Les jeunes les prix actuels sont normaux, vous pouvez remercier les courtiers qui se battent pour que vous puissiez vous endetter encore un peu plus pour embarquer dans le train :)

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/immobilier-ottawa-a-trop-freine-le-marche-dit-le-lobby-des-courtiers-hypothecaires/555161

    • Avec le printemps qui se pointe, le goût renaît de s’asseoir sur la terrasse au bord de l’eau, à la tombée du jour, devant un bon feu. Si vous sentez que vous ne pourrez pas résister un été de plus, voici un lien qui présente les 10 maisons à vendre les plus chères situées au bord de l’eau. Rêver ne coûte rien !

      http://www.lesaffaires.com/diaporama/entreprises-et-industries/a-vendre-10-somptueuses-maisons-au-bord-de-l-eau/555143

    • Le rapport de la TD.

      http://www.td.com/document/PDF/economics/special/LongRunRateOfReturnForCanadianHomePrices.pdf

    • Rick

      En passant, l’analyse entre une résidence principale et un placement immobilier est très différente.

      Personnellement, je n’ai jamais acheté un placement immobilier en tenant compte d’une plus-value éventuelle dans mes projections. Je calcule le rendement purement en fonction du revenu locatif.

      Alors quelqu’un qui achète un plex avec un rendement de 5% va continuer d’avoir ce rendement, peu importe ce qui arrive avec la valeur de l’immeuble. La seule chose qui peut affecter ce rendement, c’est une augmentation de taux d’intérêts.

    • MeMFisc

      El allant voir votre lien, je suis tombé sur l’article suivant:

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/planification/impots-votre-conjoint-n-est-pas-un-choix/555152

      Et moi qui pensait qu’il fallait produire un formulaire de roulement à chaque fois que…

    • Moody’s sur l’avenir de l’immobilier au Canada:

      http://business.financialpost.com/2013/03/11/canadian-house-prices-could-fall-44-with-severe-economic-shock-moodys/?__lsa=ad8d-a5fe

    • @M. Gadbois.

      “Alors quelqu’un qui achète un plex avec un rendement de 5% va continuer d’avoir ce rendement, peu importe ce qui arrive avec la valeur de l’immeuble.”

      Je suis d’accord avec ça, le rendement n’est pas touché. Ce que j’expliquais plus haut, c’est que lorsque la valeur du 1er plex est en diminution, on ne peut se servir de l’équité de ce 1er plex pour investir dans un 2e plex. Lorsque les valeurs sont en diminution, il faut donc ramasser une seconde mise de fonds minimale car l’équité sur le premier plex devient inexistante ou trop faible. Cela ralentit passablement le processus d’acquérir plusieurs plex en vue de la retraite.

      ­

    • Apparement, lorsqu’on doit faire des commentaire pour la baisse de l’immobilier, on doit utiliser des “peut-être”; “probablement”; “il y a de bonnes chances..”; “pas évident”…

      Par contre pour cheerleader l’immobilier, tout est permis sans nuance, tout est vérité absolue, soit les déclarations du genre (qui sont certainement des vérités absolues):

      1) “Alors quelqu’un qui achète un plex avec un rendement de 5% va continuer d’avoir ce rendement, peu importe ce qui arrive avec la valeur de l’immeuble. La seule chose qui peut affecter ce rendement, c’est une augmentation de taux d’intérêts”. Ouch! Et si certains appartements sont inocupés? Si pertes de loyer? …

      2) “L’immobilier, peu importe quand vous y entrer, c’est payant si vous y mettez un peu de temps et si vous savez bien vous entourez”. Ouais! il suffit vraiment de juste bien s’entourer et paf on fait du fric.

      3) “je négocie des départs avec des locataires qui paient trop peu et ainsi je peux augmenter les loyers .”. comme si le locataire était obligé d’accepter vos négociations. Ah c’est tellement facile de faire partir un locataire lorsqu’il paie un loyer bas.

      L’immobilier est vraiment un actif émotif qui nous fait parfois perdre la raison.

    • @Martinjournal “Lors de l’achat, je fais entre du 8 à 16 pour 1 de ratio. Par contre, dès la prise de possession, je rénove, je négocie des départs avec des locataires qui paient trop peu et ainsi je peux augmenter les loyers. A chaque achat, après environ 6 mois, chacun de mes immeubles se retrouvent avec un ratio en bas de 10 pour 1, le meilleur étant de 6 pour 1. Ah oui, je dois admettre que je suis associé avec un excellent menuisier qui déteste l’administration, alors nous avons chacun nos champs de compétences. Pour résumé, mon partenaire et moi avons 4 duplex d’une valeur de 1 million, nous avons des hypothèques qui tournent autour de 700 000$ et nous avons mis une mise de fonds totale de 40 000$. ”

      Si je comprends bien vos couts de rénovation sont zéro? Vous fabriquez du gyspe, la peinture, les protes, les comptoirs de cuisine, …, vous même avec les résidus de votre pelouse? Additionner correctement les chiffres et vous verrez que votre “mise de fond” est bien au dessus de 40K. Et lorsque vous demandez à vos locataires dont les loyers sont trop bas de partir ils s’inclinent gentiment et vous demandent “quel jour vous voulez que je parte?”.

      “Essayez pour voir d’acquérir 1 million d’actions en bourse avec seulement 40 000$ d’actifs…!!! Çà équivaut à 4% de mis de fonds…!!!”

      Tout d’abord un actif de 1M à la bourse rapporterait facilement 5% de dividende, soit plus de 4000$ par mois (dont seulement la moité est taxée), auquel il faut ajouter un potentiel d’appréciation du capital (dont seulement la moité est taxée). En plus pas de locataires à gérer, tu peux être sur la planête Mars ton dividende arrivera dons ton compte. SVP mettez l’immobilier sur un piedestral, mais n’essayez pas de dénigrer la bourse. La +part des riches de ce monde y ont fait fortune ou bien y ont parké leur fortune.

      J’aimerais vous retourner la question, si vous étiez banquier, pretteriez vous 1million à quelqu’un pour un projet dans lequel il ne peut mettre que 40K? certainement non car trop risqué. Justement les banques le font (ou plutôt le faisaient) simplement parce que tout le risque était transféré à la SCHL. Maintenant un acheteur devra débourser 20% s’il ne veut pas y habiter. Donc baisse de la demande. Dans ce contexte vous savez très bien que peu de gens sont prêts à acheter vos duplex pour 1 million, car il leur faudra débourser 200K pour un cash flow mensuel de <1600$ (si je me fie à vos chiffres). Donc probablement vos gains sur papier ne se concrétiseront pas avant plusieurs décennies. Sauf si vous arrivez à convaincre Rick85 de contribuer à l'arnaque à la Ponzi en devenant acheteur. La dynamique du marché a changé de facon drastique et Rick85 l'a bien compris, heureusement pour lui.

      Tiens bon Rick85. C'est très imprudent d'essayer attraper un couteau en chute libre. On se tasse et lorsque le couteau frappe le sol on le ramasse.

      Pour finir, selon vous vous avez transformé 40K en 300K en moins de 4 ans (2009-2013), soit un rendement de 700%. Si j'étais-vous, je vendrais immédiatement ces duplex qui rapportent des pinotes pour acheter un bloc comme celui-ci bas pour lequel vous pouvez emgager un concierge tout en générant mieux que 2x plus de cash. Malheureusement vous savez que vous ne trouverez pas de prenneurs.

    • Le boom immobilier de la dernière décennie est terminé et la tendance à long terme n’est pas encourageante, affirme la Banque TD dans un rapport de recherche. – lapresse 11 mars 2013

      Comme aux USA en 2006. Les mauvaises nouvelles commencent à popper doucement. certains s’inquietent, d’autres en rient, et le reste écoute le baseball ou des reality show se doutant de rien.
      Les quelques téméraires qui se risquent à des émissions économiques pour étaler leurs théories sur l’éventuelle éclatement de la bulle se vont vilipender, lapider virtuellement.
      Le marché commence à reprendre là-bas depuis un an, les prix ressemblent à 1999…

      Avec la Corée du nord qui s’agite et qui risque à tout moment de faire la gaffe, il est sage de pas mettre plus de billes sur l’immobilier canadien et de prendre quelques profits en bourse.
      En ce 11 mars 2013, je dirais que cash is king!

    • Garth

      Le proprio a à peu près 100% de chance d’être capable de jacker son loyer de 1-2% l’an suivant.

      Et à peu près 2% de chance d’avoir un vacant.

      Alors oui, l’affirmation manque de nuance, mais lorsqu’on analyse la situation un peu plus que superficiellement, mes “si” sont beaucoup moins des “si” que ceux des affirmations de Rick.
      Une augmentation des taux d’intérêts est de très loin le plus grand facteur de risque d’un immeuble locatif. Les autres factuers sont des pinottes dans l’océan.

      Et oui, c’est facile d’écoeurer un locataire récalcitrant.

    • Le rapport de la TD sur sa prédiction de l’immo canadien pour la prochaine décennie me semble très etoffé. Leur analyse tient compte de toutes les tendances qui ont un impact sur le secteur. Que l’immo reviendrait dans les prochains 10 ans à son rôle de protection contre l’inflation, j’ai pas trop de problème avec ça, ça me suffit.

      Pour ce qui est de Moody’s ; beau titre ronflant pour lire par la suite :

      ‘Moody’s Investors Service is in no way predicting the extent nor the causes of a large scale house price depreciation in Canada,” spokesperson Thomas Lemmon said in an emailed statement.

      “Along with many other factors, the home price component of our analysis, provides that in order to achieve our highest rating, a mortgage pool would have to be able to withstand a 44% downturn.”

      Y a plein d’actifs qui sont sur-évalués dû au taux d’emprunt ridiculement bas. Pas normal non plus des obligations 10 ans à moins de 2%(on peut facilement parler aussi d’une sur-évaluation des bonds de 50% au point de vue historique).

    • @Martinjournal

      « Par contre, dès la prise de possession, je rénove, je négocie des départs avec des locataires qui paient trop peu et ainsi je peux augmenter les loyers. A chaque achat, après environ 6 mois, chacun de mes immeubles se retrouvent avec un ratio en bas de 10 pour 1, le meilleur étant de 6 pour 1. Ah oui, je dois admettre que je suis associé avec un excellent menuisier qui déteste l’administration, alors nous avons chacun nos champs de compétences. Pour résumé, mon partenaire et moi avons 4 duplex d’une valeur de 1 million, nous avons des hypothèques qui tournent autour de 700 000$ et nous avons mis une mise de fonds totale de 40 000$. Nous avons 8 portes qui se paient toutes seules et qui génèrent environ 200$ de cash flow par mois. »

      Vous voulez donc nous dire que toutes ces rénovations ne vous ont rien coûté? Votre coéquipier menuiser est aussi capable de fabriquer des robinets, des toilettes, des portes, des serrures, du gypse … à partir de débris de votre pelouse?. Additionnez bien vos dépenses et vous vous rendrez compte que votre « mise de fonds » est en réalité bien au-delà de 40K.

      De plus lorsque vous demandez à vos locataires dont les loyers sont trop bas de partir ils vous répondent gentiment « quel mois voulez-vous que je déménage? Ce genre de discours est typique aux cheerleaders de l’immobilier, on maquille les chiffres pour que ca paraisse beau.

      « Essayez pour voir d’acquérir 1 million d’actions en bourse avec seulement 40 000$ d’actifs…!!! Çà équivaut à 4% de mis de fonds…!!! »

      SVP élevez l’immobilier sur un piédestal, mais n’essayez pas de dénigrer la bourse. La plupart des riches de ce monde y ont fait fortune ou bien y gardent leur fortune. Il est facile d’investir 1M de façon à collecter un dividende de 5% (dont seulement la moitié est taxée) auquel s’ajoutera un gain potentiel en capital (dont seulement la moitié est taxée). Quelles que soient les métriques la bourse a toujours presque battu l’immobilier à plate couture. Il n’y a pas de débat là-dessus. Donc dans le cas actuels, 1M vous dnnait chaque mois plus de 4000$ de dividende, sans que vous aye de robinet à réparer, et cet argent arriverait dans votre compte bancaire même lorsque vous êtes en voyage sur la planête Mars.

      Cela dit j’aimerais vous retourner la question : prêteriez-vous 1M à quiconque pour un projet pour lequel il n’est pas prêt à risquer plus de 40K? Votre réponse sera « certainement non car c’est trop risqué ». Eh bien la seule raison pour laquelle les banques canadiennes font (ou plutôt ont fait) ce genre de folie c’est parce que tout le risque est transféré à la SCHL. Essayer de prendre un emprunt pour affaire à une banque et vous apprendrez comment une banque sait minimiser son risque (je l’ai fait donc je sais de qui je parle). Aujourd’hui ce genre folie est terminé (du moins a été réduit) en conséquence la bye bye la hausse des prix, bienvenue le CRASH. Je parie que si vous aviez à mettre 20% sur chacun de vos duplex vous n’en auriez pas acheté 4, c’est ainsi que la bulle a été dégonflée. ,est aussi simple que cela. De plus (j’espère que je ne vous apprends rien) si vous essayer de vendre vos plex, vous ne trouverez pas d’acheteur à 1 million, car ce dernier devra débourser autour de 200$ pour avoir votre cash flow actuel, soit 1600K (seul un fou ferait cela). Donc votre gain sur papier de 300$ sera quasi-impossible à réaliser avant plusieurs décennies.

      Finalement si je me fie à vos chiffres vous venez de faire transformer 40K en 300K en moins de 4 ans (2009 à 2013). Si j’étais vous, je vendrais immédiatement pour acquérir un bloc comme celui-ci (http://www.icx.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12753716&PidKey=423099397) avec lequel vous pouvez vous payer un concierge e amasser plus de 2x plus de cas qu’avec vos immeubles actuels. Malheureusement vous ne trouverez pas d’acheteur, sauf si Rick 85 choisit de contribuer à l’arnaque à la Ponzi en devenant acheteur. Ce que je doute fort car la dynamique du marché a fondamentalement changé et Rick l’a compris :

      Tiens bon Rick85 : On n’essaie pas d’attraper un couteau en chute libre. On se tasse et lorsqu’il frappe le sol, on le ramasse.

    • Dans mon post précédent, lire plutot

      “De plus (j’espère que je ne vous apprends rien) si vous essayer de vendre vos plex, vous ne trouverez pas d’acheteur à 1 million, car ce dernier devra débourser autour de 200K pour avoir votre cash flow actuel, soit 1600$ (seul un fou ferait cela). Donc votre gain sur papier de 300K sera quasi-impossible à réaliser avant plusieurs décennies.”

    • @guygadbois

      “Le proprio a à peu près 100% de chance d’être capable de jacker son loyer de 1-2% l’an suivant. ”

      Bien sur, pendant ce temps ses cout (taxe municipales et autres) montent de plus de 3% par an.

      “Et oui, c’est facile d’écoeurer un locataire récalcitrant”, oui s’il ignore ses droit. S’il connait ses droits il ne peut même pas être ecoeuré du tout.

      “Et à peu près 2% de chance d’avoir un vacant.”
      Les taux d’inoccupation de SCHL sont un peu au dessu de 3% dans la région de Montréal. Ca c’est les taux officieux de la SCHL à prendre avec des pincettes, surtout venant dun organisme qui s’apprêtait à cacher l’information sur les “forclosures”. Pourquoi ne devrait-on pas penser qu’il cachent les vrai taux d,inoccupation. Avez vu dans les journeaux combien de propriétaires annoncent les mois gratuits de loyer?

    • Garth

      1600 par mois c’est 19 000 $ par an, sur une mise de fonds de 200K c’est 10% de rendement de cash flow. De plus, le profit réel tiendra compte du remboursement hypothécaire, qui est environ 28 000 $ par an, ce qui signifie que notre ami fait du 23,6%. Puisqu’il réclame de l’amortissement, cela lui fait une facture d’impôt de 10K. Donc, rendement net après impôt de 18,5%, soit l’équvalent d’un rendement brut de dividende de 28%….

      J’achète!

      Le dividend yield du S&P est de 2,2%. Si vous recevez du 5%, c’est nécessairement parce que vous invesitssez dans des titres qui ont plongé (trransalta est un bon exemple, 7% de yield, mais une compagnie de crap), ou encore dans des titres dont le potentiel d’appréciation est limité (utilities).

      Le taux d’impôt sur un dividende d’une compagnie canadienne est de grosso modo 33%, pas de moitié.

    • Garth

      Dans vos calculs, vous oubliez l’effet de levier. On va mettre cela sur le compte d’une crampe de cerveau, parce qu’il me semble qu’habituellement vous n’etes pas si off que cela.

    • Garth

      Les taxes municipales représentent 1% de la valeur. 1% qui augmente de 3%, c’est 1,03%.

      Des qu’on fait un profit, l’inflation joue en votre faveur, puisque par définition le revenu (qui s’ajuste a l’inflation) est plus élevé que les dépenses (qui s’ajustent aussi à l’inflation)….

      Sans parler que le principal poste de dépense, lui, (l’intérêt) baisse de 4% par année… Donc, la principale dépense est en déflation constante.

    • Garth

      Désolé, mais c’est un peu naif de penser qu’un locataire, parce qu’il a “des droits” ne peut pas se faire écoeurer. Pensez-y un peu.

    • @Garth

      Vous avez tout a l’envers.

      Selon toutes les métriques, l’immobilier locatif a toujours battu la bourse a plate coutures.

      Pensez-y. Une appréciation historique de inflation plus 1,5-2%, PLUS un rendement locatif de, disons juste pour le fun, 6% par année. Avec un effet de levier, et la possibilité de réclamer 4% de votre coût, par année, comme amortissement de facon a minimiser la facture d’impôt….

      C’est d’ailleurs parfaitement normal. Pensez-vous vraiment qu’un système capitaliste permet a quelqu’un d’etre sur la beach et de faire plus que quelqu’un qui doit collecter ses loyers et réparer des robinets? Nenni.

    • Je viens de regarder RDI économie.

      On vise encore le resserrement des règles hypothécaires de juillet 2012 pour expliquer la chute des ventes à Montréal. Pourtant, les ventes étaient déjà en diminution en juin et juillet 2012 sur l’île de Montréal, avant même l’entrée des « nouvelles règles »… Pourquoi les ventes chutent?? Pas compliqué à expliquer, les prix sont trop élevés pour ce que les gens peuvent s’offrir (en général) et le taux de propriétaire est devenu trop élevé pour assurer une demande soutenue continuelle.

      Le problème n’est pas le resserrement des règles hypothécaires en juillet 2012. Le vrai problème est d’avoir ouvert le crédit hypothécaire grand comme l’océan en 2006 et 2008 (hypothèques passant de 25 ans à 40 ans, possible avec ZÉRO mise de fonds + augmentation des ratios d’emprunts, tout ça durant une période où les T.I. étaient à la baisse)!! Et ce ZÉRO mise de fonds s’est poursuivi jusqu’au 1er novembre 2012 (cash back mortgages des institutions financières), comment a-t-on pu autoriser une aberration semblable aussi longtemps?? Honnêtement, je ne comprends pas que l’on ne fasse pas référence aux changements majeurs qui se sont produits en 2006 et 2008, les journalistes économiques n’en font jamais mention (à l’exception de Maxime). Ce n’est pourtant pas si loin 2006 et 2008…

      Si un ménage est incapable de se qualifier sur 25 ans à un taux historiquement bas (terme 5 ans fixe à 3%), ce n’est certainement pas lui rendre service que de lui prêter sur 30 ans. Il n’a qu’à faire comme tout le monde a toujours fait avant 2006: accumuler suffisamment d’argent avant d’acheter.

    • Si un ménage est incapable de se qualifier sur 25 ans à un taux historiquement bas (terme 5 ans fixe à 3%), ce n’est certainement pas lui rendre service que de lui prêter sur 30 ans. Il n’a qu’à faire comme tout le monde a toujours fait avant 2006: accumuler suffisamment d’argent avant d’acheter.

      D’accord avec vous a 100%. Sauf que le taux qui est utilisé pour se qualifier est de 5,14%.

      Mais la conclusion demeure la meme. Si le couple ne se qualifie pas a ce taux sur 25%, il ne devrait pas acheter sur 30 ans.

    • Rick

      You’re overthinking it.

      C’est clairement les nouvelles règles qui ont freiné le marché. C’est l’évidence même.

    • @guygadbois & Rick:
      “C’est clairement les nouvelles règles qui ont freiné le marché. C’est l’évidence même”

      Effectivement le ralentissement avait commence avant les nouvelles regles. Celles-ci sont venues l’accelerer.

    • @guygadbois & Rick:
      “C’est clairement les nouvelles règles qui ont freiné le marché. C’est l’évidence même”

      Effectivement le ralentissement avait commence avant les nouvelles regles. Celles-ci sont venues l’accelerer. Les poompeurs de l’immobilier continuent d’accuser les nouvelles regles hypothecairess dans le but de faire pression sur le gouvernement afin qu’il recule. Ca fait aussi partie des raisons bidon du genre les ventes ot baisse parce qu’il a fait trop froid, trop chaud, trop vente, ou bien parce que les Canadiens ont perdu les series.

    • @guygadbois: “Pensez-y. Une appréciation historique de inflation plus 1,5-2%, PLUS un rendement locatif de, disons juste pour le fun, 6% par année. Avec un effet de levier, et la possibilité de réclamer 4% de votre coût, par année, comme amortissement de facon a minimiser la facture d’impôt….”

      L’appreciation historique de inflation plus 1,5-2%, ne fait pas partie de ton rendement, mais constitue plutot ton gain en capital, lequel est gruge par l’amortissement de 4%. Dons lorsque tu utilises l”amortissement max de 4% celui ci sera soustrait de ton gain en capital. Ce qu’on sauve en impot aujourd’hui on le perds en gain en capital a l’avenir. l’effet net depend des conditions du marche au moment de la vente de l’immeuble.

      Pour l’effet levier, il est deja inclu dans ton cash flow, l’effet levier c’est juste le fait de pouvoir jouir entierement d’un bien de 1M pour une mise de fond de 40K. Je penses que vous vouliez dire remboursement du capital. la aussi il faut calculer le perte d’opportunite de ce capital qui dort dans le coffre des banques. j’ai juste pas le temps de chercher mais j’ai lu une etude universitaire qui a demontre la supiorite des equities sur le real estate.

      “C’est d’ailleurs parfaitement normal. Pensez-vous vraiment qu’un système capitaliste permet a quelqu’un d’etre sur la beach et de faire plus que quelqu’un qui doit collecter ses loyers et réparer des robinets? Nenni.”

      Malheureusement le capitalisme n’est pas equitable et ce n’est pas toujours celui qui travaille “fort” qui gagne le +, il faut travailler “smart”. Il suffit de comparer le le revenu des eboueurs qui ramassent la poubelle devant chez vous a l’intensite de leurs efforts. Bill Gates ne serait pas parmi les + riches de ce monde.

    • @guygadbois: “Désolé, mais c’est un peu naif de penser qu’un locataire, parce qu’il a “des droits” ne peut pas se faire écoeurer. Pensez-y un peu”.

      Quand j’y pense, je ne vois vraiment pas comment un proprietaire peut ecoeurer un locataire au Quebec. S’il y a quelqu’un qui peut etre ecoeure c’est bien le proprietaire. Sa propriete qui vaut des centaines de milliers de dollars est a la merci du locataire. Imaginez tout ce qu’un locataire peut faire a cette propriete?

    • Même le vrai Garth Turner ne sait pas calculer…

      Dans son plus récent blogue, il endosse l’affirmation suivante, effectuée par un individu qui suit son blogue:

      I read the article in the Vancouver Sun, and saw this: ‘TD expects prices to fall in the next two or three years, rising to average annual increases of 3.5 per cent after 2015 for an average annual gain of two per cent overall in the upcoming decade’

      So I decided to run the numbers: what kind of a drop would prices have to see between 2013 and 2015, such that 3.5% increases from 2015 to 2023 net out to a gain of 2.0%? Starting with Vancouver’s proverbial Average Million Dollar house, I calculated that the property price would have to drop 22.5% by 2015, for the prediction to be accurate, best case scenario. If the purported average 3.5% per year gains are loaded toward the end of the decade, (as we have seen in the recent large gains in prices with the US recovery) that first big drop gets bigger. A lot bigger.

      Euh, je ne sais pas trop ou il a pris sa calculatrice, mais je sais la ou il devrait se la mettre…

      2% de rendement sur 10 ans signifie que 100 $ devient 121,90 $. 3,5% de rendement pendant 8 ans signifie que 100 $ devient 131,68 $.

      Donc, selon la TD, un immeuble qui vaut 100 $ aujourd’hui vaudra 121,90 $ dans 10 ans. Quel est la baisse de prix que l’immeuble doit subir en 2013-2014 pour qu’une augmentation de 3,5% de 2015 a 2023 donne le même résultat qu’une hausse de 2% constante sur 10 ans?

      Pas 22,5%. Environ 7,5%. Doh. Faudrait que Garth Turner rafraichisse sa formation en finances. Ah, j’oubliais, il n’en a pas. Et se permet quand meme de donner des conseils financiers, et a même le front de charger pour ses conseils.

      Priceless.

      Il va sûrement y avoir 100-200 commentaires sur son blogue demain, et pas un seul athée qui va checker les chiffres.

    • “Le taux d’impôt sur un dividende d’une compagnie canadienne est de grosso modo 33%, pas de moitié.”
      Je ne sais pas de quoi vous parlez mais je repete seul 50% des dividendes sont taxe, c’est a dire lorsqu’ont recois un dividende ordinaire de 1000$, c’est 500$ qui est declare comme revenu, donc on paie les taxes sur le 500$. C’est un fait.

      “Le dividend yield du S&P est de 2,2%. Si vous recevez du 5%, c’est nécessairement parce que vous invesitssez dans des titres qui ont plongé (trransalta est un bon exemple, 7% de yield, mais une compagnie de crap), ou encore dans des titres dont le potentiel d’appréciation est limité (utilities).”

      Qui a parle du S&P, je m’interesse a la composante du S&P qui paie de bons dividendes et qui les augmente annee apres annee. Apres avoir travaerse 4 crash boursiers, je sais que cette composante performe mieux que le S&P.

      Ensuite j’ai toujourss ma composante 15% du portfolio dediee au bottom fishing des compagnies justement comme TransCanada vous mentionnez. Dans ce 15% je fais des choses comme accumuler BP apres les deversement petroliers, acheter General Electric et Bank of America autour de 5$ en 2008-2009.

      Je repete 5% (c’est vous qui avez parle de 7%) de dividende ca se fait sans efforts quelques exemples: Total 6%, Shell 5.5%; SunLife (5.3%); Power corporation (4.3%); Verizon (4.5%); AT&T (5%); Bell Canada 5%); Pembina pipeline (5.5%); Banque HSBC (6.5%); Thomson reuter (4.5%), BMO (4.7%), … Ces compagnies ont un potentiel d’appréciation est limité ? Je laisse les blogueurs juger. Apparemment votre planificateur financier est incompetent! remplacez le.

    • Garth

      Quand vous ditez que le marché boursier bat l’immobilier a plates coutures, je suppose que vous ne tenez compte que des dividendes, et pas du gain en capital? Seigneur…

      Vous allez trouver plein d’études qui prouvent que les equities battent l’immobilier résidentiel, i.e. une résidence, et je suis d’accord avec ces études (du moins, avant de tenir compte de l’impôt). Ces études ne comparent donc que le rendement total des equities (dividendes plus gain en capital), vs gain en capital (résidence).

      Quand on compare un bien locatif, la game n’est plus du tout la même, et l’immobilier clanche la bourse. Un immeuble locatif, c’est un placement, comme des obligations et des actions. La comparaison avec différents types de jobs ne tiemt pas du tout, puisqu’on compare la valeur économique de quelqu’un qui n’a pas de talent avec la valeur économique de quelqu’un de talentueux. Des pommes et des oranges. Alors que deux placements, cela se compare aisément, et un marché le moindrement efficace va faire cette comparaison par lui -même. Et le marché a décidé, depuis cent ans, que le rendement d’un bien immeuble locatif est plus élevé que le rendements des obligations et des actions.

      Et non, je voulais dire l’effet de levier. Genre que si l’immoblier monte de 2%, le dude qui achete le portefeuille de Martinjournal pour 1M avec 200K de cash down va faire 2% de 1M, alors que le dude qui achete un portefeuille boursier de 200K devra faire du 10% pour avoir le meme rendement brut.

      Je vous vois venir, vous allez détourner la conversation pour dire que l’effet de levier marche aussi de l’autre bord. Ben oui.

      Mais ne venez pas dire que le rendement de la bourse bats a plates coutures le rendement de l’immobilier locatif. Ca, c’est archi-faux.

      Et finalement, non Garth, l’amortissement ne gruge pas le gain. Si un immeuble est bien entretenu, son espérance de vie est a toutes fins pratiques infinie (plus que 100-150 ans, par rapport à l’horizon de placement d’un individu normal, c’est l’éternité). La preuve, c’est que la maison des mes beauc-parents, construite en 1952, et achetée en 1974 pour 17K en vaut aujourd’hui 300K. L’amortissement réclamé au fil des ans va etre taxable lors de la vente, that’s it that’s all. Et bien entretenir un immeuble, cela se fait facilement avec le revenu locatif.

    • Garth, je vais vous donner un exemple, complètement farfulu, inconcevable, non-véridique et que je souhaite a aucun d’entre vous, parce que c’est border line fou.

      Admettons que je suis proprio. Mon locataire est bien gentil, belle petite famille, mais je veux qu’il foute le camp. J’achete un pitbull et je le lache lousse dans la cour. Vous leur donnez combien de temps?

      Et avez un peu d’imagination un peu maladive, on peut trouver des dizaines de facon différentes, légales ou border line légales, de faire déguerpir un locataire. A un moment donné , il va comprendre le message et se dire que cela ne vaut pas la peine de se battre contre son chien enragé de proprio.

      Et vous savez, c’est facile de poursuivre un locataire qui cochonne un logement. Et de faire saisir sa paie directement à la source. Les ti-counes qui posent ce genre de gestes aiment pas trop cela quand le boss apprend ce qu’ils on fait, par le biais d’une saisie après jugement en mains tierces.

    • Garth

      Je répète. Le taux d’impôt effectif sur un dividende canadien est de 33%. De fait, le montant du dividende qui est inclut dans le revenu est plus de 100%, mais le crédit d’impôt pour dividende fait en sorte de baisser le taux effectif a 33%.

      Si vous recevez un dividende américain, le taux d’impot maximum est de 49,97%, puisque le mécanise de majoration/crédit d’impôt ne s’applique pas.

      Avez-vous deja recu un dividende hors-REER? Je ne pense pas.

      Je pense avoir démontré en connaitre plus que la moyenne des ours en fiscalité canadienne. Faites-moi confiance sur celle-la, et restez dans votre zone de confort, quelle qu’elle soit.

      Je ne parlais pas de TransCanada, mais plutôt de Transalta (TA.TO). 7% de yield.

      Ceci dit, les titres que vous nommez sont intéressants. Le 5% de dividende, c’est 3,3% après impôt, et 1,3% après inflation. Heureusement que ce sont des growth stocks, pour augmenter un peu le potentiel de rendement. Ah, j’oublais, ce ne sont pas des growth stocks.

      Quel rendement Martinjournal fait-il déjà?

    • Garth, vous dites:

      11 mars 2013
      23h57
      “Le taux d’impôt sur un dividende d’une compagnie canadienne est de grosso modo 33%, pas de moitié.”

      Je ne sais pas de quoi vous parlez mais je repete seul 50% des dividendes sont taxe, c’est a dire lorsqu’ont recois un dividende ordinaire de 1000$, c’est 500$ qui est declare comme revenu, donc on paie les taxes sur le 500$. C’est un fait.

      Garth, le taux d’impôt sur un dividende canadien est de 35,22%. Ca c’est un fait.

      http://www.cqff.com/tableaux_utiles/paliers_imposition.pdf

    • Garth

      Désolé, j’écoute Tirreno-Adriatico en reprise, les images loufoques de Sports 30 m’ont convaincues qu’il fallait absolument me coucher tard…

      Si vous avez passé a travers 4 crash boursier et que vous n’etes pas proprio, c’est donc que vous avez raté le bateau (en fait, la fusée) immobilier des années 2000. Ce sont des choses qui arrivent aux meilleurs d’entre nous, je compatis (un peu).

    • @Garth

      ”Je ne sais pas de quoi vous parlez mais je repete seul 50% des dividendes sont taxe, c’est a dire lorsqu’ont recois un dividende ordinaire de 1000$, c’est 500$ qui est declare comme revenu, donc on paie les taxes sur le 500$. C’est un fait”

      Ouch !!!
      Je comprends pas qu’on puisse faire la morale aux autres avec des erreurs de base comme celle là !

    • @guygadbois: “Si un immeuble est bien entretenu, son espérance de vie est a toutes fins pratiques infinie (plus que 100-150 ans, par rapport à l’horizon de placement d’un individu normal, c’est l’éternité). ”
      Oui mais l’horizon de placement des equities est quasiment infini (il faudra qu’un météorite anéantisse la terre pour que ca cette d’exister), et entre temps pas d’entretien et pas de rénovations à faire et pas de taxes à payer, pas besoin de passer de temps à vérifier un locataire n’est pas entrain de le trasher.

      “La preuve, c’est que la maison des mes beauc-parents, construite en 1952, et achetée en 1974 pour 17K en vaut aujourd’hui 300K. ”

      Aller calculer ce que le 17K placé dans le S&P our le DJ aurait fait de 17K en 40 ans (1974-2013), et vous verrez que c’est plus de 300K, sans frais d’entretient ni de renovations ni taxes, …
      Mon problème n’est pas que je doute de la performance de l’immobilier, mais c’est que cette performance est toujours exagérée avec des demi vérité, des dépenses cachées pour conditionner la population vers un produit dont plein de monde profite (villes, avocats, banques, agents immobiliers, assureurs,…) et tout ceci dans l’impunité.

      “L’amortissement réclamé au fil des ans va etre taxable lors de la vente, that’s it that’s all. Et bien entretenir un immeuble, cela se fait facilement avec le revenu locatif.”

      Et le résultat net est la baisse de vos profits nets. Lorsque les calculs des gains immoiliers sont faits on inclue les gains reliés à la baisse de l’impot du à l’amortissement. Au moment de calculer le profit net, on “oublie” qu’il faut y ajouter l’amortissement accumulé qui doit être soustrait. Pour “bien entretenir un immeuble” il y a des cout n’est ce pas? Il faut ajouter ces couts pour estimer le profit net. Comme vous pouvez le constater “real estate profits are smaller than you think”. Je ne bashe pas l’immobilier, je dis toujours qu’il y a plusieurs autres options qui existent.

    • @M. Gadbois.

      “You’re overthinking it.

      C’est clairement les nouvelles règles qui ont freiné le marché. C’est l’évidence même.”

      Désolé mais si tout ce que j’ai décrit à (11 mars, 21h23) ne s’était pas produit, nous en serions pas là… L’endettement des gens serait à un niveau acceptable, le taux de propriétaire n’aurait pas augmenté à cette vitesse et le resserrement des règles de juillet 2012 n’aurait pas été nécessaire puisque la durée maximale aurait été de 25 ans durant toute la période de 2006 à aujourd’hui.

      Les changements de 2006 et 2008 durant une période de baisse des T.I. ont gonflé la demande aux stéroïdes, ce qui a eu pour effet de propulser les prix à des niveaux trop élevés beaucoup trop rapidement. Tout ça a duré trop longtemps et là, on doit corriger le tir, ce qui ne fait vraiment pas l’affaire de beaucoup de gens.

      Je répète la question: Quelle est la vraie raison qui explique pourquoi les ventes chutent présentement?

    • @Guygadbois “Si vous avez passé a travers 4 crash boursier et que vous n’etes pas proprio, c’est donc que vous avez raté le bateau (en fait, la fusée) immobilier des années 2000. Ce sont des choses qui arrivent aux meilleurs d’entre nous, je compatis (un peu).”

      Pas besoin de compatir. Je ne pouvais pas ne pas rater la fusée car j’étais dans une phase de ma carrière où je devais parcourir le monde. C’est plus facile de parcourir le monde avec une portoflio d’equities qu’avec l’immobilier. Lors de mes plus fortes positions dans les equities, j’étais capable de vire et me loger à partir de mes dividendes. Et meme aujourd’hui mon loyer et une bonne partie de mes dépense de la vie courante sont couverts par les dividendes que je recois. Ce cash je vais le déployer mais ce n’est pas dans l’immobilier que je vois les opportunités.

      Justement j’ai déja recu 6 CV des fils de mes voisins propriétaires (et donc “riches”) qui ont profité de la “la fusée”. Ils veulent des jobs d’été dans mes petits commerces. La fusée dont leur famille a profité leur rapporte peu. Ma fille ainée rendue à l’université (que j’ai eu très jeune) a un job d’été guaranti chez moi. Donc elle n’utilise meme pas ses RESP qui sont au max et qu’elle transfère graduellement en TFSA. Elle sera probablement millionnaire avant ses 40 ans et ce probablement sans actif immobilier.

      On ne profite de la fusée que lorsqu’on vent, sinon c’est du gain virtuel qui risque de fondre. Je ne dis pas que l’immobilier est mauvais, il faut juste cesser de le pomper et avoir une approche équilibrée car plein de familles vont etre ruinées en cas de forte correction.

    • @leguet

      Ci-bas l’échange que j’ai eu avec Guygadbois: Je ne vois pas où je lui fais la morale. Vous me pretez toujours des intentions que je n’ai pas.
      Visiblement chacun de nous pensait à des choses différentes et j’ai juste clarifié ma pensée. Le problème est peut-etre au nievau de mon style d’écriture.

      “”Le taux d’impôt sur un dividende d’une compagnie canadienne est de grosso modo 33%, pas de moitié.””
      “Je ne sais pas de quoi vous parlez mais je repete seul 50% des dividendes sont taxe, c’est a dire lorsqu’ont recois un dividende ordinaire de 1000$, c’est 500$ qui est declare comme revenu, donc on paie les taxes sur le 500$. C’est un fait”

    • Le resssèrement des normes de prêts aux nouveaux acheteurs. Si vous posez la question une 3e fois, je promets de ne pas y répondre une troisième fois.

    • @Guygadbois:
      “Garth, le taux d’impôt sur un dividende canadien est de 35,22%. Ca c’est un fait.

      http://www.cqff.com/tableaux_utiles/paliers_imposition.pdf”

      50% du revenu de dividende ordinaire est taxable . Donc (selon la table du bas à gauche) dans votre lien ci-dessus lorsqu’un individu qui gagne moins de 41095$ recois un dividende ordinaire de 10000$, il ajoute 50% de ce dividende (5000$) à ses revenu un revenu total de 46095$, le résultat est que cette portion du 5000$ conduit à un taux marginal combiné (provincial+fédéral)de 11.74. Par contre si c’est un revenu locatif ou d’intérêt, il doit ajouter les 10000$ à ses revenus pour déclarer 51095$ . D’où le traitement fiscal avantageux des dividendes. Voilà ce que j’essaie de dire.

    • @guygadbois:
      “Garth, je vais vous donner un exemple, complètement farfulu, inconcevable, non-véridique et que je souhaite a aucun d’entre vous, parce que c’est border line fou. …”

      l’exemple choisi est effectivement inconcevable, mais il illustre neanmoins le fait que pour écoeurer un locataire il faut aller à la limite extrême. Par contre pour écoeurer un proprétaire, c’est tellement facile et peu risqué. Quelques petits exemples:
      – Payer son loyer toujours en retard. Pas trop en retard mais juste 1 ou 5 jours de retard.
      – Ne pas metre ses déchets dans la poubelle (les déposer sur le coté), mais lorsque la ville vient c’est le propriétaire qui recois la contravention (il le faitla nuit et ilnie que c’est lui).
      – Refuser et contester les hausses de loyer (on a toujours le droit de contester)
      – Faire du bruit dérangeant pour les autres locataires (pas du bruit ext`^eme mais juste moyen)
      – faire couler son eau de bain hors de la baignoire (moisissure?)
      – Faire déclencher les alarmes (incendie) intempestivement, ..

      J’arrête je devient ridicule. mais juste pour illustrer que dans la plupart des cas le propriétaire a le plus à perdre. Et le locataire peut l’écoeurer sans effort.

    • En fait Rick, je vais faire mieux que répondre à votre question. Je vous vous donner l’outil que vous pourrez utiliser à l’avenir pour déterminer le lien de causalité directe, la causa causans.

      Disons que je suis tranquille chez moi, je chille, et je tourne le volume du système de son un peu trop fort. Le disjoncteur de l’ampli fonctionne mal, et un des mes hauts parleurs prend feu. Ceci déclanche l’alarme d’incendie chez moi.

      Vous êtes mon voisin. Votre écureuil préféré, Pit-Pit, que vous nourissez régulièrement, prend peur au son de l’alarme, et se mets à courir dans la rue, ou il est écrapou par un camion qui roulait un peut trop vite et ne l’a pas vu.

      Quelle est la cause de la mort de Pit Pit?

    • Bonjour Garth

      Avez-vous frotté les oreilles de votre fiscaliste ce matin?

    • Garth

      Vousd avez raison. Lorsqu’on dit à quelqu’un “c’est un fait”, en contredisant ce que cette personne a dit, on ne lui fait pas la morale, mais plutôt la leçon. Mais on joue sur les mots là, vous aviez très bien compris ce que Leguet disait.

      Vous dites:

      50% du revenu de dividende ordinaire est taxable . Donc (selon la table du bas à gauche) dans votre lien ci-dessus lorsqu’un individu qui gagne moins de 41095$ recois un dividende ordinaire de 10000$, il ajoute 50% de ce dividende (5000$) à ses revenu un revenu total de 46095$, le résultat est que cette portion du 5000$ conduit à un taux marginal combiné (provincial+fédéral)de 11.74. Par contre si c’est un revenu locatif ou d’intérêt, il doit ajouter les 10000$ à ses revenus pour déclarer 51095$ . D’où le traitement fiscal avantageux des dividendes. Voilà ce que j’essaie de dire.

      Seigneur, vous insistez…. Lorsqu’un individu reçoit un dividende déterminé (par exemple, un dividende d’une compagnie publique canadienne), c’est 145% (je crois que ce purcentage est légèrement moins élevé en 2013) du montant du dividende qui est ajouté au revenu, pas 50%. Ce n’est que grâce au mécanisme du crédit d’impôt pour dividendes que le taux effectif (qui serait autrement de 72,45%, soit 49,97% fois 145%) retombe à 35,22%.

      Donc, dans votre exemple, c’est 14 500 $ que l’individu doit ajouter à son revenu imposable, ce qui l’amène à 55 595 $…. Si vous voulez vérifier, allez donc consulter vos T5 des années antérieures sur vos juteux dividendes. Encore une fois, je pense que les suels dividendes que vous ayez recu l’ont été par votre REER, parce que clairement vous ne comprenez pas la mécanique d’imposition d’un dividende.

    • @guygadbois

      Je vous trouve très patient de discuter avec ce Garth. Même lorsqu’il commet des bourdes(l’affaire de l’imposition des dividendes est flagrante), il n’a pas assez de bonne foi pour l’admettre. Je veux bien qu’un gars soit entêté, mais la mauvaise foi ça c’est difficile à prendre surtout avec le ton peremptoire qu’il utilise. J’aimerais avoir votre patience !

    • Leguet: un bon débat, cela tient l’esprit réveillé. Et comme ma job est super ennuyante, c’est bienvenue… Mais j’avoue que sur le régime d’imposition du dividende, je commence à avoir pitié de Garth.

      Non Garth. A 5% de rendement annuel après impôt, 17K se transforme en précisément 306 000 $ après 60 ans…..

      Mais c’est sur que parce que vous placez à la bourse, vous ne payez pas d’impôt, tout le monde sait cela. Et de plus, vous n’avez pas a payer un loyer, tout le monde sait cela également.

    • GG: “Lorsqu’un individu reçoit un dividende déterminé (par exemple, un dividende d’une compagnie publique canadienne), c’est 145% (je crois que ce purcentage est légèrement moins élevé en 2013)”

      La majoration de 45% sur les dividendes déterminés c’était way back en 2009 ;) . Pour les années d’imposition postérieures à 2011 c’est 38%. Mais c’est un détail…

    • Si ça fait 40ans qu’ils ont la maison, ça doit faire un moment qu’il n’ont plus de paiements d’hypothèque, “juste” les taxes et l’entretient.
      Aucune idée combien coûte de maintenir en bon état une maison des 50’s par contre.

    • lol Garth

      J’ai utilisé 60 ans, alors que la période de détention de mes beau-parents n’est que de 38 ans.

      Alors 17K placé à 5% après impôt pendant 38 ans donne 108 000 $…. Il faut faire du 7,9% après impôt pour que 17K se transforme en 306K après 38 ans. Good luck with that.

    • @terlingua

      Les 50-60, c’était le peak de la bonne construction au Québec. Dans le temps, ils construisaient bien.

      Merci Taxman, enfin quelqu’un vient à ma rescousse (et vous venez de mettre le pieu dans le cercueil fiscal de l’ami Garth). Garth, pour etre sûr que vous compreniez, lorsqu’un individu recoit 10 000 $ de dividendes canadiens, c’est 13 800 $ qui est inclut dans le revenu imposable. Pas 10 000 $. Encore moins 5 000 $.

    • Garth, je m’excuse, mais si je comprends bien vous avez un portefeuille personnel de plus d’un million de dollars (en présumant que votre train de vie n’est pas très élevé, sinon c’est de quelques millions dont on parle), etes propriétaires de plusieurs commerces, et vous êtes à loyer? Ah ok.

    • @guygadbois “Garth, je m’excuse, mais si je comprends bien vous avez un portefeuille personnel de plus d’un million de dollars (en présumant que votre train de vie n’est pas très élevé, sinon c’est de quelques millions dont on parle), etes propriétaires de plusieurs commerces, et vous êtes à loyer? Ah ok.”

      Contrairement à vous je n’ai jamais donné et ne donnerai jamais le montant de mes actifs sur ce blogue. Je peux parler du genre d’actifs que j’ai (pour illustrer mon point qu’il n’y a pas que l’immobilier pour faire de l’argent et qu’on y fera moins d’argent dans les prochaines années) et de quelques idées pour faire de l’argent pas plus. J’ai deja mentione dans certains posts le genre de bussiness que je fais en dehors de ma job à temps plein dans un hopital. Je n’irai pas plus loin que ca. Il n’est pas question pour moi d’étaler ma vie privée ici.

      Contrairement à vous, je me considère pauvre. J’ai aussi un niveau de vie modeste en très dessous de mes revenus, par choix mais aussi par la facon dont j’ai grandi (dans un environnement modeste). Eh oui je suis locataire et bien dans ma peau, meme se j’enploie un peu plus de 4 personnes à temps plein (au salaire quasi-minimum) dans mes petits commerces (franchises). C’est le plus que je peux vous dire sur ma vie privé. N’essayez pas d,en demander plus, SVP.

    • @guygadbois

      Voici ce que vous aviez dit:
      “La preuve, c’est que la maison des mes beauc-parents, construite en 1952, et achetée en 1974 pour 17K en vaut aujourd’hui 300K. ”

      et voici ce que j,ai dit en retour.

      “Aller calculer ce que le 17K placé dans le S&P our le DJ aurait fait de 17K en 40 ans (1974-2013), et vous verrez que c’est plus de 300K, sans frais d’entretient ni de renovations ni taxes”

      Je n’ai pas parlé de 5% nulle part sur la croissance du 17K. Le rendement moyenné du S&P sur 25 ans a date de 2012 est de 9.71% (voir lien plus bas, sur le coup j,ai pas trouvé un tableau sur une période plus longue). Refaites le calcul et vous veriez que le rendement aurait été mieux avec le S&P.

      Vous allez me parler d’impot payé ? OK, pour le cas de la maison qui est passée de 17K à 300K, soustraiyez aussi les frais relatifs à la maintenance cet actif (entretient, taxes, rénovations, …), soustrayez aussi la taxe sur le gain en capital au moment de la vente, soustrayex les frais de la transaction immobilière (achat et à la vente) et revenez nous avec un bilan comparatif.

      http://financeandinvestments.blogspot.ca/2013/03/historical-annual-returns-for-s-500.html

    • J’aime bien vous regarder tous discuter de ces sujets, j’apprécie avoir deux cotés de la médaille dans une discussion. J’aimerais pouvoir m’impliquer plus dans les discussions mais je risquerais de parler un peu trop au travers mon chapeau!

      J’ose espérer que les prix s’ajusteront dans les prochaines années, car je n’ai vraiment pas envie de payer la totale pour une boite à savon! Je pourrais me payer quelque chose en ce moment, mais je préfère attendre et louer pour encore 2-3 ans, ensuite je verrai. Déjà si ça baisse de 15-20% dans le segment du condo, je devrais avoir l’embarras du choix à ce moment-là. J’aurais vraiment aimé embarquer il y a quelque années, mais j’étais jeune et je ne gagnais pas assez (je me rappelle encore ces beaux 3 1/2 de 650 pi2 près centre-ville pour 105 000$… il y a 8 ans!). Maintenant que je fais plus du double les prix eux on triplé… Misère.

      Je l’avoue, j’espère que ça plante, et rapidement, mais pour que le marché reprenne une trajectoire normale (2-3% par an max) par la suite. Mais si tout ça traîne pendant 10 ans comme certains le pensent (moi inclus), ça va être triste pour un bon bout.

    • @Garth

      Bien d’accord. Et sincères félicitations pour les emplois que vous créez, on n’aura jamais assez d’entrepreneurs au Québec.

    • @terlingua “Les 50-60, c’était le peak de la bonne construction au Québec. Dans le temps, ils construisaient bien.”

      Effectivement ils construisaient très bien (avec de la Chrysotile)

    • Garth

      9,71% AVANT impôts… C’est grosso modo 5-6% après impôt. C’est pas votre force l’impôt, hein…

      Et il n’y a pas d’impot lorsqu’on vend sa résidence.

      Décidément, l’imôt ce n’est pas votre force, cela ne semble pas exister dans votre monde. Pourtant, c’est de loin la dépense la plus importante lorsqu’on effectue un investissement.

      Et sur une période de détention de 40 ans, je ne serais pas surpris que l’ensemble des frais est moindre qu’une location…

    • @elisef

      Ca serait le fun que plus de gens participent. Pour ma part, si vous ne savez pas quelque chose, et que vous nous en parlez en nous signalant humblement que ce n’est que votre opinion et que vous n’etes pas certaine de votre shot, i.e. “je pense”, “il me semble que”, etc…, j’adopterai un ton avec vous beaucoup moins cinglant qu’avec les gens qui pensent que l’impôt cela n’existe pas, ou qui affirment que dans le rendement d’un immeuble on ne peut tenir compte de la plus-value mais qui en tiennent allègrement compte lorsqu’ils nous parlent de rendement boursier, etc…

    • @M. Gadbois.

      Bien drôle votre histoire de Pit-Pit mais le lien de cause à effet est beaucoup moins difficile à faire au Canada:

      “The maximum insured mortgage amortization period that took effect in July is now 25 years. It was reduced from 30 years which itself was set after an earlier reduction from 35 years. Yet an even earlier reduction in insured mortgage max amortization periods from 40 years to 35 years was put into effect in 2008. The recent tightening of max amortization, however, was not anything new. Instead, the changes only served to reverse a 2006 decision by the then governing Federal Conservative party to raise the maximum amortization period from the then 25 year max (what it is again now) to 40 years. This one decision may be remembered in Canadian economic history books as an extremely grievous policy error.”

      http://pacificapartners.com/blog/2012/12/07/the-canadian-real-estate-housing-correction-chartbook/

    • http://business.financialpost.com/2013/03/11/canadian-house-prices-could-fall-44-with-severe-economic-shock-moodys/?__lsa=77eb-8319

      il reste que Standard&Poor’s et après ce trio avec Fitch, le journal de mtl va en faire sa front page! et là, tout va se mettre à basculer comme un glissement de terrain…
      le “soft landing” du marché est un mirage poussé par la CREA,SCHL. Mieux vaut se préparer à un “hard landing” à la sauce américaine. Le barrage risque de céder très bientôt. 44% j’espère pas du tout car tout le monde va payer, non-propriétaires inclus. Max 20% et on peu s’en tirer globalement. La cupidité sera un peu moins à la mode…

    • J’ai reçu aujourd’hui des publicités d’agents d’immeuble.
      1) Deux publicités : ça fait longtemps que j’en avais reçu
      2) Une des publicité provient d’un agent venant d’Outremont (l’autre provient d’un agent du quartier)

    • Rick:

      La décision de 2006 est la cause de l’augmentation.

      La décision de 2012 est la cause de la réduction.

      Je crois que votre question portait sur la cause de la réduction, mais je dois me tromper, puisque vous avez toujours raison.

    • @LeSpectre

      Nous avons tous aussi remarqué l’avalanche de superbes pubs du Duproprio (ou ProprioDirect?).

      Clair que les agents voient la famine arriver….

    • Bon, partons un nouveau sujet.

      Qu’est-ce qui pourrait causer une baisse substantielle généralisée de l’immobilier au Québec en 2013 (disons plus de 10%)?

    • @M. Gadbois (19h23).

      À votre question, je crois très improbable qu’une baisse de plus de 10% survienne au Québec en 2013 car plusieurs endroits sont encore très raisonnables côté prix, notamment Trois-Rivières, Saguenay, etc.

      Par contre, pour la région de Montréal, je répondrais que la faiblesse du marché de l’emploi + la faiblesse de la demande + la suroffre de résidences à vendre sur le marché de la revente + la surconstruction dans la région de Montréal commencent à donner un présage d’une correction importante des prix. Il s’est perdu 13 100 emplois au Québec en février 2013, quel est le chiffre dans la région de Montréal??:

      http://www.ledevoir.com/economie/actualites-economiques/372851/le-canada-a-cree-50-700-emplois-mais-le-quebec-en-a-perdu-13-100

      Toute proportion gardée, une perte de 13 100 emplois au Québec en un mois représente l’équivalent d’une perte de 525 000 emplois en un mois aux USA. C’est quand la dernière fois qu’un tel recul de l’emploi s’est produit aux USA en un mois?? Il me semble que la dernière fois remonte à très loin.

    • Merci pour l’input Rick.

      Lien intéressant pour ceux qui veulent suivre l’évolution du marché de l’emploi au Québec. Une composante extrèmement importante (en fait, c’est de très loin la plus importante en ce moment) pour l’avenir a court/moyen terme du marché immobilier québécois.

      http://emploiquebec.net/publications/imt.asp?categorie=1002104

    • Pour le vrai Garth Turner, qui pense que tout va bien aux States:

      http://www.washingtonpost.com/blogs/wonkblog/wp/2012/08/31/low-wage-jobs-are-dominating-the-u-s-recovery/

    • Remax les deux agents

      USA coupe les dépenses (layoff) et réduit les importations : ça va contibuer au -10% (deux phénomènent que je vois (de près) présentement) via perte d’emploi ici

    • @Garth

      Quelques petites répliques sont de mises.

      Partie 1

      Premièrement vous dites:
      “Si je comprends bien vos couts de rénovation sont zéro? Vous fabriquez du gyspe, la peinture, les protes, les comptoirs de cuisine, …, vous même avec les résidus de votre pelouse? Additionner correctement les chiffres et vous verrez que votre “mise de fond” est bien au dessus de 40K.”
      Cette affirmation est complètement ridicule. Oui, je fabrique mon gypse, de la peinture et du bois aussi…!!! Quand il y a des rénos à faire, on les fais nous-mêmes et je suis capable de payer les matériaux avec le cash flow que je fais. Donc, je ne sors une cenne de plus de mes poches. Par contre, lorsque ça arrive, mes profits diminuent. Mais à la fin tout se paye avec les loyers récoltés.
      “Et lorsque vous demandez à vos locataires dont les loyers sont trop bas de partir ils s’inclinent gentiment et vous demandent “quel jour vous voulez que je parte?”.
      J’ai dit que je négociais, ils ne sont pas obligés de partir. Mais je vous rappelle que j’ai 8 logements, pas 250, alors ça m’est arrivé deux fois de négocier des départs, pas 50 fois. Et par négociation, on s’entend que c’est une somme d’argent que je remets au locataire pour qu’il quitte. Somme que je récupère facilement dans l’année qui suit son départ. La première fois que je l’ai fait, c’était inscrit dans la promesse d’achat, alors l’ancien proprio a dû remettre 5 000$ à son locataire pour qu’il quitte. Sinon je n’achetais pas son immeuble et il n’avait pas 40 offres d’achats sur la table.

      “Essayez pour voir d’acquérir 1 million d’actions en bourse avec seulement 40 000$ d’actifs…!!! Çà équivaut à 4% de mis de fonds…!!!”
      “Tout d’abord un actif de 1M à la bourse rapporterait facilement 5% de dividende, soit plus de 4000$ par mois (dont seulement la moité est taxée), auquel il faut ajouter un potentiel d’appréciation du capital (dont seulement la moité est taxée).”
      Bravo…mais si vous arrivez à la banque avec 40 000$, vous pensez que le gérant va vous prêter un million pour investir à la bourse…???!!! Pour votre exemple, de un million en bourse, il faudrait comparer avec un proprio qui a un million d’immobilier payé et qui encaisse les loyers sans avoir aucune hypothèque. Ne comparez pas des pommes avec des oranges. “En plus pas de locataires à gérer, tu peux être sur la planête Mars ton dividende arrivera dons ton compte.”
      Vous venez de révéler dans un post précédent que vous travaillez à temps plein et que vous avez une petite compagnie avec 4 employés. Et j’imagine que cela ne génère aucune administration, paperasse, ressources humaines, clients, impôts ou temps de votre part…!!! Alors encore bravo, vous un chef d’entreprise hors pair. On a chacun une job à temps plein, ma compagnie est dans l’immobilier, la vôtre est dans un autre domaine, c’est tout.
      “SVP mettez l’immobilier sur un piedestral, mais n’essayez pas de dénigrer la bourse. La +part des riches de ce monde y ont fait fortune ou bien y ont parké leur fortune.” Premièrement, je ne mets pas l’immobilier sur un piédestal, je fais part de mon expérience dans l’immobilier sur un blogue qui parle de l’immobilier. Ensuite, je ne dénigre pas la bourse, je possède des actions aussi. Par contre, Si, et j’ai bien dit Si, je vilipendais la bourse pour quelque raison que ce soit, pensez-vous un seul un instant que je m’empêcherais de le faire. Vous êtes qui, la Police des blogues…??? Je ne pense pas que vous y allez de main morte quand vous plantez l’immobilier avec toutes vos certitudes de crash. Et quand vous le faites, pensez-vous que le prends personnel…??? Bien sûr que non. Et pensez-vous que je prépare mon plan d’affaires en immobilier en lisant un blogue sur l’immobilier…??? Alors, si je veux planter la bourse et les boursicoteux qui pensent y devenir riches, grand bien me fasse. Endurcissez-vous.Tout ce que je sais sur la bourse vs l’immobilier, c’est que je connais pas mal plus de boursicoteurs qui se sont brûlés les doigts à la bourse que d’investisseurs qui ont perdu leur chemise en immobilier. Et des gens riches de l’immobilier, je peux vous en faire une liste aussi longue que vous pourriez m’en faire avec ceux qui ont du succès à la bourse…

    • @Garth

      Partie 2

      Vous dites: “J’aimerais vous retourner la question, si vous étiez banquier, pretteriez vous 1million à quelqu’un pour un projet dans lequel il ne peut mettre que 40K? certainement non car trop risqué. Justement les banques le font (ou plutôt le faisaient) simplement parce que tout le risque était transféré à la SCHL.”
      C’en ben plate, mais c’est ça les règles du jeu. Il n’y a personne qui vous a empêcher d’embarquer dans l’immobilier, c’était votre choix, vivez avec et ne venez pas pleurnicher que les règles devraient être différentes par ce que ce n’est pas juste ou pcq c’est dangereux pour l’économie. Les règles ont déjà commencé à changer et l’avenir pourrait être plus difficile en immobilier. Les prochaines années nous le diront, mais ni vous ni moi pouvons le savoir avec certitude. Ça, ça s’appelle de la sagesse. Je ne prétends pas savoir l’avenir, contrairement à vous et vos certitudes de “doomer” de l’immobilier. On verra.
      “Maintenant un acheteur devra débourser 20% s’il ne veut pas y habiter. Donc baisse de la demande. Dans ce contexte vous savez très bien que peu de gens sont prêts à acheter vos duplex pour 1 million, car il leur faudra débourser 200K pour un cash flow mensuel de <1600$ (si je me fie à vos chiffres).Donc probablement vos gains sur papier ne se concrétiseront pas avant plusieurs décennies. "
      Tout d'abord, je n'ai pas un 8plex, j'ai 4 duplex. C'est certain qu'il n'y a pas personne qui va m'acheter quatre duplex d'une shot, c'est ridicule. Les duplex sont la plupart du temps achetés par des proprios-occupants qui ne doivent débourser que 5% de mises de fonds. Alors dans 5, 10 ou 15 ans, quand je commencerai à vendre mes duplex, je n'ai aucune crainte que je trouverai des acheteurs, absolument aucune crainte. Et pour votre petit sarcasme entre parenthèse (si je me fie à vos chiffres)…Bon, ok, ok vous m'avez découvert…!!! J'ai inventé un pseudonyme sur un blogue immobilier anonyme et j'invente des chiffres sur des immeubles que je ne possède même pas…Vous êtes trop fort Garth, pcq moi, ça m'a pris au moins un mois avant de comprendre que vous n'étiez pas le vrai Garth Turner anglophone qui venait posté des commentaires sur un blogue immobilier francophone…(Ça aussi c'est du sarcasme…).

    • Spectre

      Ok, donc 3 votes pour les pertes d’emplois. La seule différence entre vous et moi la-dessus c’est que je ne pense pas que nous viveons des pertes importantes en 2013, alors que vous constatez le contraire.

    • @Garth
      3e et dernière partie.
      “Pour finir, selon vous vous avez transformé 40K en 300K en moins de 4 ans (2009-2013), soit un rendement de 700%. Si j’étais-vous, je vendrais immédiatement ces duplex qui rapportent des pinotes pour acheter un bloc comme celui-ci bas pour lequel vous pouvez emgager un concierge tout en générant mieux que 2x plus de cash. Malheureusement vous savez que vous ne trouverez pas de preneurs”
      Comme je l’ai dit dans le post numéro 2, je n’aurai aucun problème à trouver 4 proprios-occupants dans quelques années quand je déciderai de vendre. Le but, comme vous me le conseillez, est d’un jour d’acquérir de plus gros immeubles pcq selon vous ça me rapporte des pinnotes…J’aime ça des pinottes, ça goûte salé…Pis je pense pas avoir de conseils à recevoir d’un éternel locataire…De mon côté, je ne me risquerais pas à vous conseiller sur des actions à la bourse, c’est pas mon domaine…

      Sur ce, bonne soirée.

    • @Martin

      Dans le monde de Garth, l’impot n’existe pas.

      Il oublie donc que si vous vendiez, vous paieriez 25% d’impot sur votre plus-value, ce qui baisserait considérablement votre captail a investir.C’est pour cela que les proprios de parcs immobiliers ne vendent jamais; ils refinancenent, et en achètent plus. Si les blocs sont bons, gardez-les.

    • @GarthTurner( 12 mars 2013 15h29) ”Vous allez me parler d’impot payé ? OK, pour le cas de la maison qui est passée de 17K à 300K, soustraiyez aussi les frais relatifs à la maintenance cet actif (entretient, taxes, rénovations, …), soustrayez aussi la taxe sur le gain en capital au moment de la vente, soustrayex les frais de la transaction immobilière (achat et à la vente) et revenez nous avec un bilan comparatif ”

      Ouf! Encore une fois, vous démontrez vos faiblesses en fiscalité! AUCUN GAIN EN CAPITAL sur les maisons résidences occupants. Dans l’exemple de guygadbois qui comparait un achat d’une maison vs une location et l’argent placé à la bourse…

      @Guygadbois: Pour répondre à votre question, l’emploi aussi. Par contre, je ne fais par comme Rick85 qui prend un mois et dit que c’est la catastrophe. Depuis un an, le QC à créer + de 100 k$ emplois! Avec un taux de chômage de 7,4, on est dans les meilleurs années…tout ca avec les USA qui se remettent, l’Europe qui va sortir de sa deuxième récession en 5 ans…

      Pour qu’il y est un crash, il faut que le monde soit pas capable de payer leur hypothèque. Je crois pas que les gens vont perdre de l’argent sur papier et se dire: Bon, fini le luxe de la maison, on retourne vive dans un taudis loué!

    • Rions un peu

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/13/01-4630472-sa-maison-vendue-a-son-insu.php

      Une dame de Laval sans histoire a appris avec effroi que sa maison avait été vendue à son insu en octobre dernier.

      Maudite chanceuse, elle va éviter le déluge!

    • À mon humble avis pour une baisse généralisée au Québec de plus de 10% en 2013 il faudrait un fort ralentissement de l’économie voire une récession.

      J’ai une question pour vous, à Montréal, est ce qu’il vaudrait mieux acheter présentement un condo avec 15/20% de mise de fond ou un duplex/triplex avec 5% ?

    • Ou plutôt un condo avec 10/15% de mise de fond VS un petit plex avec 5%? enfin vous avez compris le principe :)
      D’ailleurs combien de portes peut-on acheter avec juste 5%?

    • @matis

      D’accord avec vous pas mal a 100%.

      C’est pour cela que j’ai posté le lien sur les rapports d’emploi. Pour l’instant (cela peut changer évidemment) la tendance de l’emploi au Québec est en fait très positive…

      Une récession pourrait techniquement survenir sans pertes d’emploi importantes. A mon avis, seules des pertes d’emploi importants pourraient entrainer une baisse marquée de l’immobilier. Parce qu’effectivement, les gens vont avoir de la pression pour vendre si et seulement si ils ne peuvent plus payer leur hypothèques. Comme aux States en 2006-2007. C’est ma théorie.

    • @guygadbois

      Exactement, ce sont les pertes d’emplois et le relèvement des taux d’intérêt qui seraient dommageable au secteur de l’immobilier. Le mois de février a été mauvais au niveau de l’emploi, mais un mois ne fait pas l’année et ne change pas une tendance. On n’a qu’à regarder les données publiés au canada et aux USA pour voir des sauts drastiques dans les statistiques d’emplois de mois en mois(en plus on revise toujours les chiffres publiés les mois suivants). Donc tendance positive pour le moment. Pour ce qui est des taux d’intérêts, la Banque du Canada est lié totalement à ce qui se passe au Sud, et ce qui se passe avec la FED c’est clair : pas de hausses dans un avenir rapproché et pression continuelle sur les marchés pour maintenir des taux courts et longs très bas(z’ont un marché immo à re-souffler et le feront à n’importe lequel prix dixit Bernanke ). Au pire la Banque du Canada pourrait même baisser encore son taux d’escompte(ce que je ne souhaites pas tout de même).

    • @guygadbois

      Z’avez raison y a anguille sous roche avec le ‘pseudo’ reprise américaine.

      http://www.wsws.org/en/articles/2012/07/pers-j09.html

      Obama le dit d’ailleurs ouvertement , faut rapatrier des jobs même si c’est à bas salaire. Ainsi, le low class grandissant pourra continuer de magasiner chez Wallmart et cie ce qui devrait les aider à moins déprimer. Pendant ce temps, les Corpos et les plus riches(beaucoup moins touché par la crise financière) peuvent continuer de s’acheter des jets d’affaires avec déductions fiscales !

    • @ guygadbois
      tout comme la bourse, je considère que les emploies aux USA sont un leurre : je travaille pour une multinationnale, les chiffres sont bons et les actionnaires sont heureux mais…

      Mais nous devons couper car même si les chiffres de cette année sont très bons, nous devons déjà penser à 2014 (vaut mieux prévenir que guérir…). Les compagnies font preuve d’avarice (Apple et autres qui garde l’$ au cas où). D’autres compagnies ont déjà commencé à couper (je parle ici de salaires intéressants).

      Ça réduit donc le pool d’acheteur (et augmente celui des vendeur, donc facteur à effet multiplicateur) . Ajouter à cela l’instillation de la peur aux autres travailleurs (vais-je perdre moi aussi ma job?) et vous devez alors extrapoler un peu l’impact du chômage : chômeurs = possibilités de perdre leur maison ou ne veut/peut plus acheter +X personnes ayant encore un emploie mais pas sûr ou ayant peur de le perdre (mon département d’IT deux coupures de 10% en 3 ans).

      En résumé, il ne faut pas sur-estimer le chômage mais il ne faut pas le sous-estimer non plus (surtout le ”chômage fantôme” (gens qui ont peur de perdre leur emploi ou qui sont en sursi en ce moment)).

    • Bon ! On verra pour 2013 mais 2012 fut une année faste pour l’emploi à Montréal

      http://www.montrealinternational.com/le-grand-montreal-champion-canadien-de-la-creation-demplois-en-2012/

    • @M. Gadbois.

      Je dois vous avouer que je fais face à tout un dilemme… J’ai le choix entre:

      1) Renouveler mon bail pour une augmentation de 10 piasses par mois;

      2) Acheter un condo surévalué de 30% à 40% dans Angus, ce qui me permettra de perdre des dizaines de milliers de $$ par le coût d’opportunité.

      Aidez-moi M. Gadbois, je ne sais plus quoi faire!!!!!

    • @rick85

      Je te conseille l’achat d’un Gros Garage…ca va loin sur les blogues

    • Rick

      Facile!

      Si j’étais vous je chercherais un logement dans un coin ou les écoles sont un peu meilleures.

      Spectre: d’accord avec vous, un employé qui pense perdre sa job, cela n’achete pas une maison. Mais ce qu’on recherche ce sont des gens qui vendent leurs maisons, et je ne pense pas qu’un employé qui ait simplement peur de perdre sa job vende, a moins d’avoir vraiment la chienne….

      Dan, en avez-vous un un garage? Ou meme une voiture? J’en doute. Vous etes probablement pompiste chez Garth.

    • Rick

      J’ai calculé que mon “loyer” baisse de 75 $ par mois cette année. Vous voulez dire que le vôtre augmente?

    • @dandumais.

      Ça se voulait de l’humour noir, tellement le choix est évident à faire… Mais pour ceux qui sont confus, le mieux à faire serait de consulter Matis24, ce dernier vous dira quoi faire :)

      Si l’on est confortable dans notre logement, le meilleur choix financier cette année est de renouveller le bail sans tarder!

    • @leguet (18h30).

      Quand même spécial pour le Québec avec une croissance du PIB de seulement 0.9% en 2012. Il y a lieu de se questionner sur la qualité des jobs…

      Mais il faut dire que 2011 avait été une année très mauvaise pour le marché de l’emploi au Québec:

      http://www.antagoniste.net/WP-Uploads/2012/01/EmploisCanada080112.gif

    • @rick85

      Coul donc ça veut dire que ces nombreuses pertes emplois en 2011 n’auront finalement pas affecté le marché de l’immobilier. Plutôt une bonne nouvelle pour le secteur.

      On pouvait probablement se permettre ça avec une bonne année 2010 :

      Le Québec fait mieux que la moyenne canadienne. +66,700 emplois

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2011/04/06/006-creation-emploi-2010.shtml

      Dans le milieu où je travaille, c’est pas les offres d’emplois qui manquent mais plutôt les travailleurs qualifiés pour les comblés. To bad , on continuera de recruter en Europe et en d’Asie .

    • @rick

      difficile d’etre heureux sur un blogue sans avoir une valeur nette de moins de 3 millions….
      @gg
      j’en ai 3 garages..

    • 3 garages, c’est a peu près 1 200 p2, right Dan?

    • @GG

      non GG des GROS garages

    • @GG

      as-tu ca a VMR des maisons a 3 garages?

    • Oui Dan, passez voir le 243 Kenaston. La masion est lette, mais elle a 3 garages.

      Et je crois que le 309 Stanstead (la maison qui a entrainé la modification du règlement de zonage, pour empecher la construction de nouveaux monsters houses) a aussi 3 garages. Mais je vérifie pour vous demain matin en passant devant pour aller au bureau.

      Vous aller passer me prendre au café au Tim de Kahnawake en vous rendant au garage demain matin?

    • Vous savez Dan, je trouve cela vraiment amusant que vous pensiez que je suis un imposteur…

    • Dan, votre salaire de pompiste vous permet d’aller voir le Canadiens au moins une fois cette année? Good for you, c’est la grosse vie sale, hein?

      A VMR, on a des loisirs un peu plus exclusifs. Tiens, pour vous donner un apercu, voici ou j’amène mon garcon de 8 ans cette année:

      Dear Mr ___________ (_________),

      We have received your application for tickets for the UEFA Champions League Final 2013 that will be played in the Wembley Stadium in London on Saturday 25 May 2013 at 19:45 local time (20:45 CET).

      Your Client Reference Number is: __________. Please use this reference number every time you contact us.

      In case of further queries about ticketing please contact our 2013 UEFA Champions League Final customer service:

      - By email to: uclf2013@ticketmaster.co.uk

      - By phone to the following numbers:

      From UK – 0844 844 1313

      Outside UK – +44 (0)208 616 5432

      Opening times: 09:00-17:00 (GMT) – Monday to Friday.

      Best regards,

      UEFA Champions League Final Wembley 2013 – Ticketing

      Please do not reply to this email. Replies to this email will not be responded or read.

    • @leguet.

      “Coul donc ça veut dire que ces nombreuses pertes emplois en 2011 n’auront finalement pas affecté le marché de l’immobilier.”

      Effectivement. Mais il est à noter qu’en 2011, les hypothèques sans mise de fonds (cashback mortgages) étaient encore disponibles aux “cassés”, ce qui n’est plus le cas à présent… Depuis le 1er novembre 2012, ces “cassés” ont été dans l’obligation de sortir des boules à mythes un mot pratiquement oublié, j’ai nommé “l’épargne”!

      Regardez les chiffres des ventes à Montréal depuis novembre 2012 et vous comprendrez.

    • http://thetyee.ca/Opinion/2013/03/11/Canadian-Housing-Bubble/

    • Eille Dan, pouvez pas dire que je me force pas pour vous. J’aimerais bien qu’on devienne voisins vous et moi. Votre exigence d’avoir 3 garages rend cela un peu difficile, mais je vous en ai quand meme trouvé une a vendre!

      Coin Geneva et Churchill (localisation un peu ordinaire, disons Tier-2, mais en face du Rec center ou les kids jouent au soccer au printemps ce qui devrait mettre un peu de gaiété dan votre vie.

      Clairement c’est le meme architecte qui a travaillé sur cette maison que sur le 309 Stanstead, quand vous passerez dans le coin vous comparerez, la ressemblance est hallucinante.

      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=PROFUSION&NoMls=MT8769708&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=E

    • Rick, vous voulez dire qu’il y a des gens qui, après avoir perdu leur emploi en 2011, ont quand meme acheté une maison en 2011 (pour se remonter le moral je suppose?)

      Je pensais que les baisses des ventes de la fin 2012 avaient été causées par l’allègement des mesures en 2006, et non par le raffermissement de celles-ci en 2012? J’ai de la misère a vous suivre, chu pas vite vite faut croire.

    • @Easyshopper101.

      Texte très intéressant, j’ai particulièrement aimé lire la section “Bankers as pushers”! Quand on parle d’un marché immobilier artificiel au Canada… Et comme si ce n’était pas encore assez, les courtiers hypothécaires au pays demandent encore de l’aide du Gouvernement Fédéral pour aider ce pauvre marché:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/brokers-pursue-mortgage-break-for-first-time-home-buyers/article9579327/

    • @M. Gadbois.

      “Rick, vous voulez dire qu’il y a des gens qui, après avoir perdu leur emploi en 2011, ont quand meme acheté une maison en 2011 (pour se remonter le moral je suppose?)”

      Non, je disais que le marché a quand pu être soutenu artificiellement par l’accès à la propriété à des “cassés” qui avaient une job mais qui était incapable d’épargner 1000$. Ce petit jeu ridicule n’est plus possible maintenant, donc, ces “cassés” doivent prendre leur mal en patience et faire comme tout le monde a toujours fait avant l’arrivé des Conservateurs, c.-à-d. épargner!

      “Je pensais que les baisses des ventes de la fin 2012 avaient été causées par l’allègement des mesures en 2006, et non par le raffermissement de celles-ci…”

      Quel raffermissement?? Ce sont seulement les “très vieilles” règles de 2006 qui sont de retour pour mieux contrôler le surendettement des ménages (et en partie seulement car les ratios d’emprunts ATD et ABD sont toujours à des niveaux beaucoup plus élevés qu’en 2006 malgré des T.I. beaucoup faibles qu’en 2006).

      Qu’est-ce que vous souhaitez en termes de management hypothécaire au pays?? Encore plus d’intervention de l’État??

    • Rick, les mesures de 2012 constituent un raffermissement des conditions d’emprunt, vis-a-vis celles en vigueur avant le raffermissement. Va-t-il falloir que je vous refasse l’exemple de la soupe?

      Vous savez, c’est vous qui répétez ad nauseam que la décison de 2006 a causé le problème actuel, et maintenant vous venz dire qu’elle n’a pas été en vigueur assez longtemps pour que la mesure de 2012 constitue un raffermissement des conditions de crédit? Faudrait se brancher.

      Je suppose que vous allez me dire que les mesures de 2012 ne sont pas un raffermissement, car en 1542 il fallait donner sa fille en cuissage au seigneur du coin pour avoir le droit a un lopin de terre pour faire pousser des patates?

      En résumé, vous et moi sommes d’accord que la mesure de 2006 était de trop, et a causé une augmentation irrationnelle des prix entre 2006 et mi-2012.

      Le raffermissement de 2012 a causé la baisse significative des ventes de la 2e moitié de 2012, et du début 2013.

      Me semble que c’est simple?

    • Si j’étais vous, je contesterais mon augmentation de loyer, en indiquant a votre proprio que c’est injuste d’être augmenté, car lui recoit une réduction de “loyer” pour 2013.

    • No shit Sherlock!

    • @M. Gadbois.

      “En résumé, vous et moi sommes d’accord que la mesure de 2006 était de trop, et a causé une augmentation irrationnelle des prix entre 2006 et mi-2012.

      Le raffermissement de 2012 a causé la baisse significative des ventes de la 2e moitié de 2012, et du début 2013.”

      Dit comme ça, nous sommes en accord! Mais je vous le dit, l’abolition des stupides “cashback mortgages” depuis le 1er novembre 2012 a un impact bien plus marqué que la réduction de 30 ans à 25 ans.

      Tout ce que mentionnais plus haut, c’est que nos lobbies visent constamment le raffermissement mi-2012 MAIS prenne bien soin de ne jamais parler de ce qui s’est passé en 2006. Une chance qu’il y a encore quelques personnes dans cette société qui se souviennent de ce qui s’est passé en 2006…

      Réduction de “loyer”?? Pourquoi puisqu’aucune hypothèque n’est rattaché à l’immeuble?? À ce que je sache, pratiquement tout les coûts rattachés à la propriété ont augmenté depuis l’an dernier: les taxes foncières, taxes scolaires, facture du plombier, facture de l’électricien……………..

      Comme j’ai déjà mentionné antérieurement, nous avons une très bonne relation avec notre proprio. Mon proprio cherche d’abord et avant tout des locataires qui paient bien et qui entretiennent les lieux. Cela lui permet de ne pas se casser la tête avec nous et lui évite de passer trop de temps sur son immeuble. Il peut consacrer ce temps à travailler sur autre chose et pour lui, cela représente concrètement une plus-value financière. Durant certaines périodes, nous sommes des mois sans le voir…

      Vous savez, ça existe des relations “gagnant / gagnant” entre locateur et locataire!

    • Rick

      Les taxes muncipales et scolaires sont fixes pour 3 ans.

      Ma principale dépense, l’intérêt, diminue à chaque année.

      Le plombier, il vient une fois aux 10 ans. L’électricien?

      Donc j’ai une réduction de “loyer”. 75 $ de moins par mois dans mon cas.

      Je suis d’accord avec vous que la réduction de 30 à 25 ans a un impact moins grand que l’abolition des cash backs. Mais les banques n’ont-elles pas trouvé le moyen de contourner cette dernière (je ne suis pas sûr, mais il me semble avoir lu quelque chose là-dessus)?

      Tient, une autre chose avec laquelle on est d’accord: les modifications de 2006 étaient une erreur monumentale.

    • @guygadbois

      Ok pour l’impact des modif en 2006 mais faut pas oublier que le taux d’escompte etait de plus de 4% en 2006, en fait il est demeuré à ce taux jusqu’au début 2008. C’est la crise de l’immo US et la baisse drastique des taux US qui a forcé le bras de la Banque du Canada à suivre(pas le choix surtout avec un $ canadien au dessus du $ US). Quand ton taux d’escompte passe de 4% à presque 0 ça ne peut que souffler les emprunts. Donc y a 2 éléments qui ont convergé dans le même sens, maintenant lequel a eu le plus d’impact ???

    • @leguet

      Bah, pas évident à déterminer. La baisse des taux était obligatoire et on ne peut blâmer la BdC, alors que les mesures d’assouplissement n’étaient pas obligatoires, et on doit (en fait, peut, parce que c’est facile de juger aujourd’hui avec notre vision 20 20….) blâmer le ministre des finances de les avoir adoptées.

    • @GG

      avez-vous besoin d’un ptit flat pour demeurer au centre-ville de Londres?

    • @GG

      n’oubliez pas de me montrer la facture des billets ,juste pour m’impressionner…..Votre “application for tickets for the UEFA Champions League Final 2013 ” est une…..demande de billets. oups.

    • @GG

      une piscine creusee de 20′ X40′ ca vous laisse de la place pour votre BBQ a VMR?

    • Dan

      Pas le choix, c’est un tirage, disons qu’il y a plus de demandes que pour un match des Tigres de Victoriaville. Et non, je n’ai pas de contacts a l’UEFA. Mais si je gagne, je vous ferai signe pour la piaule.

      Vous savez, si vous etes capables de vous contenter de 2 garages, vous pourriez épargner quelques millions (disons 2-3 environ) à l’achat. Qu’en dites-vous? 3 garages à la campagne, ou 2 garages en ville?

    • lol Dan, j’avais oulbié que je vous avais déjà répondu à 6:56 ce matin!

    • Dan, êtes-vous en train de tenter de démontrer que votre petit coin de paradis est plusse meilleur que le mien?

      Au moins, le débat se déplace: vous n’en êtes plus a remettre en question ma légitimité. C’est bien, votre pensée évolue dans la bonne direction. On va y arriver.

    • @GG

      la ville c’est bien quand tu dois te rapporter a ton boss tout les matins….

    • @GG

      je choisi la 20′ X 40′ et ne pas sentir la cuisine du voisin dans ma cour.

    • @GG

      petit lien interessant pour vous …http://t.co/A7kZji5WXw

    • @GG

      je ne conteste rien…j’apprecie votre “ouverture”

    • Dan, travailleur autonome, a la campagne, piscine creusée, c’t'excitant, j’me peux plus de vous envier!

    • Dan, vous qui êtes proprio, partagez avec nous vos appréhensions sur l’avenir de l’immobilier dans votre coin de paradis.

    • @GG
      “Dan, vous qui êtes proprio, partagez avec nous vos appréhensions sur l’avenir de l’immobilier dans votre coin de paradis.”

      AUCUN

    • Dan, je trouve qu’il faut manquer d’imagination pour ne pas etre capable de fitter comfortablement une 20 x 40 et un barbecue, même dans un terrain de banlieue de grandeur standard…

      Vous perdez des point là là

    • Dan

      AUCUN?

      C’est mélangeant. Votre français d’habitant des lointaines régions n’est pas assez fort pour savoir qu’appréhensions, c’est féminin, ou vous faisiez référence à votre paradis inexistant, ou encore au fait que n’étant pas proprio, vous vous foutez de l’avenir de l’immobilier?

      Parlant d’odeurs dans la cour, à chaque fois que j’ai pris la 10 en direction des cantons, quelle odeur lorsqu’on passe dans le coin de Marieville, fiou, si j’étais vous j’oublierais cela la piscine. Mais j’imagine qu’on s’habitue aux odeurs de purin?

    • @Gg

      “Dan, vous qui êtes proprio, partagez avec nous vos appréhensions sur l’avenir de l’immobilier dans votre coin de paradis.”

      Aucune apprehension… je n’ai pas besoin de regarder mon “net worth” en “real-time” comme certains autres ici….pas vous bien sur.

      Suis familier avec VMR vous ne pouvez pas me dire que vous n’etes pas tasses comme des sardines sur votre petit terrain de 7500 pc ….y’a plus d’odeurs desagrables chez vous que chez nous.Vous n’avez pas peur que vos enfants se frotte aux gang de rues?Cote des neiges est a ,moins d’un km?

    • Au cours des derniers mois, les ventes ont également chuté fortement dans la région de Québec:

      “Le marché immobilier de la région de Québec s’est sérieusement refroidi le mois dernier. Le nombre de transactions a chuté de 25 % par rapport à la même période l’an dernier. Au mois de décembre, le nombre de transactions avait également glissé de 33 % à Québec.”

      http://blogues.lapresse.ca/avosaffaires/2013/03/06/immobilier-chute-des-ventes-de-25-a-quebec-en-fevrier/

    • Dan, vous qui me reprochez (non sans raison) d’étaler ma vie de proprio immobilier sur ce blogue, vous devriez peut etre faire attention, vous semblez rater pleins de détails croustillants. 7 500 p2, c’est un petit terrain de médecin spécialiste cela…

      Vous êtes “familier” avec VMR? Vous voulez dire que vous y rodiez un jour et que notre service privé de sécurité vous a gentiment reconduit à l’extérieur des limites de la ville, where you belong?

      J’aimerais bien savoir ou précisément vous habitez (pas le no de rang, juste la municipalité) pour voir si je suis “familier” avec. Mais vous n’aurez pas le guts de nous le dire, je sais, dommage.

    • Ça va plutôt bien pour Montréal et le Québec en matière d’emplois depuis 1 ans. Moins de chomeurs, + emplois à temps plein, taux d’emploi et taux d’activité en hausse. Même la population active est globalement en hausse. Et ce malgré qu’il y a plein de projets qui sont stoppés un peu partout dans les centres urbains dû à ce qui se passe avec la Commission Charbonneau. Plein de contrats à donner sont sur les tablettes des villes comme Montréal et Laval présentement en attendant les résultats des enquêtes. Bonne résilience du secteur de l’emploi malgré tout.

      http://www.stat.gouv.qc.ca/regions/profils/profil06/societe/marche_trav/indicat/tra_mens06.htm

    • Investissement judicieux à seulement 334 000$, ce qui représente seulement 107 200$ au-dessus de l’évaluation municipale:

      “Dans cinq ans, votre investissement sera nul doute profitable.”

      “Impeccable et à voir absolument!! Prix pour vente rapide en raison de mutation.”

      http://duproprio.com/condo-a-vendre-mercier-hochelaga-maisonneuve-quebec-406680

    • Dan

      Je vous propose un match nul, ok?

      Ca sent (fort) le riche ici, et ca sent (fort) le pauvre chez vous. Match nul?

    • Rick

      Ouin, le vendeur est un beau champion.

      Demandez-lui de garantir votre rendement dans 5 ans, pour voir s’il walk the talk…

    • Sérieusement les gars/filles, je viens lire le blogue 1-2 fois par semaine et y’en a 4-5 qui devraient se trouver des passes-temps ou essayer de diminuer la quantité de post et d’en augmenter la qualité.

    • Du listing de Rick

      “Pour un condo semblable sur le Plateau, il faudrait payer 100,000$ de plus. HOMA est un quartier en mouvement, restos (le Valois, le Vert-Lime, cafés (HocheCafé, Café des Alizés), boulangeries (Arhoma, Première Moisson). Dans cinq ans, votre investissement sera nul doute profitable.”

      J’adorrrre ca quand HoMa se compare au Plateau! C’est un peu comme quand St-glin-glin des meuhs meuhs se compare à chez moi, c’est pittoresque tellement c’est vain..

    • Désolé David, je suis clairement visé par votre remarque.

      Je me sens obligé de répondre à Dan. Contrairement à La Motte, il ne veut pas retourner dans son trou.

      Éventuellement, nous n’aurons que des discussion constructives sur l’immobilier.

    • A tous ceux qui pensent que les acteurs de l’immobilier sont des menteurs, je vous présente ceux qui ont inventé, amélioré, et optmisé la notion de mensonge: JP Morgan:

      http://www.zerohedge.com/news/2013-03-14/when-jpm-hedge-anything-hedge-jpms-own-words

    • Permis de bâtir: Le Québec parmi les derniers:

      http://www.informateurimmobilier.com/2013/03/permis-de-batir-le-quebec-parmi-les-derniers/

    • Certains mythes en immobilier:

      http://www.remonline.com/?p=15207

    • Petite hausse pour l’indice des prix des logements neufs:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201303/14/01-4631034-petite-hausse-pour-lindice-des-prix-des-logements-neufs.php

    • Sondage de la Banque CIBC sur les prêts hypothécaires : les Canadiens opteraient pour un taux fixe:

      http://www.newswire.ca/en/story/1129139/sondage-de-la-banque-cibc-sur-les-prets-hypothecaires-les-canadiens-opteraient-pour-un-taux-fixe?goback=%2Egmp_4830056%2Egde_4830056_member_222783722

    • Graphiques des prix depuis 2005 pour les 4 plus grandes villes canadiennes:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/the-housing-price-trend-in-four-cities/article9559879/?goback=%2Egmp_4830056%2Egde_4830056_member_221786269

    • Le courtage immobilier en pleine mutation:

      http://www.lapresse.ca/debats/votre-opinion/201303/08/01-4629142-strategies-revolues.php

    • Condos: de gros rabais à Québec également:

      http://blogues.lapresse.ca/avosaffaires/2013/03/04/condos-neufs-de-gros-rabais-a-quebec/

      Pourquoi ces gros rabais à Montréal et à Québec selon vous??

    • PROPRIÉTAIRE-INVESTISSEUR : LES PIÈGES À ÉVITER

      http://www.condolegal.com/index.php/fr/gestion/chroniques/elise-beauchesne/1459-proprietaire-investisseur-les-pieges-a-eviter

    • @Rick Il y en a d’autres des condos à 300 000 voire proche de 400 000 sur Pie IX..

      Juste à coté de votre condo on peut avoir un triplex pour 100 000 de plus:
      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=VIACAPITALE&NoMls=MT10643443&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=F

      Jamais plus je n’habiterais sur un aussi gros boulevard par contre! Je reviendrais peut être à Hochelaga (qui est tout sauf un nouveau plateau n’en déplaise aux nouveaux propriétaires du coin) par contre.

      MeMFisc merci pour les liens.

    • @M. Gadbois et Terlingua.

      En effet, le prix “urgent” demandé dans le lien à (14 mars, 18h53) n’a aucun sens et ce n’est qu’un exemple parmi tant d’autre présentement…

      Petit concours: Who is the most trustworthy expert on Toronto’s real estate market?:

      http://blog.buzzbuzzhome.com/2013/03/most-trustworthy-expert-toronto-real-estate-market.html

      Garth Turner l’emporte haut la main! Ben Rabidoux en second. On a beau les aimer ou ne pas les aimer, il reste que ces 2 individus ont apporté une mine d’or d’informations au sujet du marché immobilier canadien au cours dernières années. À présent, beaucoup de gens comprennent pas mal mieux ce qui s’est passé depuis 2006 et par conséquent, comprennent pas mal mieux ce qui s’en vient…

    • @guygadbois: Vous ne pouvez pas nécessairement jugé Homa si vous n’y vivez pas. Les nouveaux commerces d’Homa sont pour la plupart des commerçants du plato qui s’exile pour aller dans un endroit plus rentable car moins coûteux. Le quartier ne sera jamais le plato mais il s’éloigne graduellement de sa pauvreté légendaire.

      @Rick85: Oui, il y a des offres absurdes sur duproprio, pas besoin de nous en faire la démonstration. C’est un peu comme lespacs ou kijiji, c’est un océan avec plein de cannes à pêche…les poissons y mordent des fois…

    • Rick

      Que pensez-vous de l’erreur flagrante de calcul que j’ai rapporté il y a quelques jours? Personnellement, le peu de crédibilité que M. Turner possédait a mes yeux s’est évaporée ce jour-la.

      M. Rabidoux est plusieurs coches au-dessus de M. Turner.

    • @GG peux-tu arrêter de t’obstiner comme un enfant et nous expliquer c’est quoi un “hedge”, ou “hedger” quelque chose, à la place, stp?

    • Et voilà…. Ca continu… On voit de plus en plus d’article comme celui-ci…
      http://argent.canoe.ca/nouvelles/immobilier-les-ventes-vont-chuter-au-quebec-15032013

    • Hedger signifie faire quelque chose de facon a minimiser le risque sur autre chose. Par exemple, si vous achez du Quebecor, votre risque est que le titre baisse. Si vous étiez nerveux (mais pas assez pour vendre votre position) vous pourriez acheter des PUTs sur Quebecor. Donc, si le titre baisse, la valeur de vos PUTs augmente, ce qui signifie que votre position sur Quebecor est “hedgée”

      En résumé. JPM faisait des trades qu’il n’étaient pas supposé faire. Ils ont tenté de justifier leur trades en disant qu’il s’agissait d’une facon pur eux de hedger leur risque. Comme “banque”, ils sont à risque lorsque le marché du crédit (i.e. des prêts) se détériore. Donc, pour hedger leur risque, il aurait fallu que les trades qui leur sont reproché prennent de la valeur lorsque le marché du crédit baisse.

      Or, c’es tout a fait le contraire (voir le tableua qui démontre que leur trades perent de la valeur au fur et à mesure que le marché du crédit se détériore). Le risque de leur prétendue position de hedging allait DANS LE MEME SENS que le risque qu’ils prétendaient hedger.

      Ils ont donc menti aux autorités réglementaires.

      Cette organisation est d’une arrogance inouie. Récemment, un investisseur a fait part au big boss de la place (Jamie Dimon) que certains facteur le poussait a faire affaires avec UBS plutôt qu’avec JPM. Le big boss a perdu patience, et a dit au dude: “That’s why I’m richer than you”. Je manque un peu de classe sur ce blogue, mais je ne suis jamais allé aussi loin….

      Pour les posts je m’excuse, à tous. Mais je vous ferai remarquer que je ne fais que répondre. Et que périodiquement, j’essaie de le ramener à parler d’immobilier, parce que malgré tout ce que je pourrais penser de lui, son opinion sur le sujet est aussi valable que la mienne.

    • D’ailleurs, les hearings sur la sujet sont live sur CNBC en ce moment.

    • @lancerkm

      Ben oui les ventes sont en baisse partout mais à la fin de l’article on lit :

      ”Globalement, dans la région du Grand Montréal, les prix ont augmenté de 2,7%, d’une année à l’autre.”

    • @matis

      Aucun doute que Homa s’est beaucoup amélioré (d’ailleurs, il y a beaucoup plus de très bons restos dans Homa que dans ma ville, qui n’en compte qu’un seul…). Ce n’est jamais devenu le nouveau Plateau, comme on le faisait miroiter; c’est maintenant le Mile End (et le Mile Ex, merci Rick!) qui est le “futur Plateau…

      Il ne fallait pas prendre ma comparaison à la lettre, mon post avait un tout autre objectif, comme vous l’aurez surement également constaté.

    • Merci! Est-ce que “hedger” se fait toujours en utilisant des PUTs, ou est-ce qu’il y a d’autres façons de minimiser son risque?

    • @GG

      “Greenspan Says There is No Irrational Exuberance in the Stock Market ” Il parle du marche canadien?

    • @guygadbois

      J’apprécie vos interventions.

      1) Y a beaucoup de contenu
      2) C’est fait avec humour même si certains vous trouve fendant

      En résumé ; j’en apprends et je m’amuse bien à vous lire.

    • Tax

      Oui. Je vais vous donner mon exemple. J’ai des actions d’AAPL. Hier, j’étais un peu nerveux en raison de la sortie du S4 de Samsung. Donc, j’ai vendu des CALLS 435 qui expirent aujourd’hui, pour 2,96 $. En faisant cela, je limite mon potentiel de hausse, car je me suis engagé a vendre mes actions a 435, quel que soit le prix a la fermeture aujourd’hui. Donc, si le titre est a plus que 435 a la fermeture aujourd’hui, je perds le upside (c’est d’ailleurs le cas, car le titre est a 440 $ en ce moment).

      Mais par contre, comme j’ai vendu mes CALLS a 2,96 $, c’est comme si j’avais vendu mon AAPL a 437,96 $. Pas si pire, que le titre était a 432 hier.

      Et si le titre avait baissé, je réduisait ma perte de 2,96 $, car mes CALL auraient expiré avec une valeur nulle. Donc, si le titre avait perdu 5$ aujourd’hui, je n’aurais perdu que 2,04 $.

      En résumé: je réduisait mon downside en cas de baisse de 2,96 $, mais je réduisait mon upside si le titre ferme a plus que 437,96 $. J’ai donc hedgé mon risque. Dans ce cas particulier, j’aurais été mieux de ne pas le faire, car le titre a “trop” monté.

      Vendre des Calls contre des positions long sur actions, c’est une stratégie très payante dans un marché qui végète, ou qui lévite tranquillement à la hausse. Le pire qui peut vous arriver, c’est ce qui m’arrive aujourd’hui, c’est a dire perdre un peu d’upside. Par contre, les montants encaissés en vendant les CALLs viennent réduire toute perte que le portfolio pourait subir.

      Dan, Greenspan a démontré (clin d’oeil à Rick) qu’il fut l’un des pires chairman de banque centrale de l’histoire de l’humanité, il s’en va en enfer direct ce dude-la. Alors je ne porte aucune attention à ce qu’il dit. D’ailleurs, le marché n’a aucunement réagit a ses propos, c’est tout dire. En résumé, le marché US va bien parce que la fed injecte des liquidités dans le système comme si c’était la fin du monde demain et que les obligations donnent un rendement réel ridicule vs le risque pris par l’investisseur, le marché canadien ne va pas trop bien (je ne le suis pas beaucoup, désolé) parce que l’économie mondiale va mal et que personne n’a besoin de nos ressources en ce moment. Ca a l’air simpliste, mais je crois qu’il n’y a aucune raison de chercher midi a 14 heures.

    • en fait, je corriger un peu: le pire qui peut vous arriver, c’est que le titre plonge, car alors le montant encaissé. pour vendre les CALLS est beaucoup trop peu pour éponger la perte sur le titre sous-jacent. Donc, si on pense que le titre va baisser pour autre chose qu’une courte période de temps, il faut tout simplement le vendre.

      Rick, ce dernier commentaire ne s’appliq

    • trop vite sur la gachette

      Rick, ce principe (si on pense que cela va baisser, on vend) ne s’applique pas parfaitement à l’immobilier, car il faut nécessairement se loger, et on ne “trade” pas une résidence principale de la meme facon qu’on trade des titres.

    • @GG

      “That’s why I’m richer than you”. Je manque un peu de classe sur ce blogue, mais je ne suis jamais allé aussi loin….”

      votre lire avec les billets de soccer allaient pas mal dans le meme sens.

    • Bonjour à tous,
      Dites-donc, je rate un paquet de statistiques pas très jojo cette semaine!
      Content de voir que vous poursuivez la conversation –et les prises de bec occasionnelles– sur le blogue.
      Je vous salue d’Espagne où la crise est loin d’être terminée… Un dossier qui sera publié dans un mois environ.
      À bientôt,
      Maxime Bergeron

    • Merci leguet. Je vous assure que dans la vrai vie, j’extériorise pas mal moins mon snobisme…

      Participer a ce blogue me force a approfondir mon analyse, et m’a permis de découvrir de nouvelles sources d’informations (et je ne parle pas du vrai Garth, grrrrr). J’ai même développé des outils Excel (dont un super analyseur coût de location vs coût de détention) pour valider certaines hypothèses que j’avais.

      David de Sherbrooke parlait de nouveaux hobbies; personnellement discuter d’immobilier avec de purs étrangers (certains gentils, d’autres moins!) est devenu un hobby.

    • Dan

      Touché. C’était quand même un petit peu moins “blatant”, mais de peu, j’avoue.

      La lotterie a pris fin a 5PM GMT. J’attends de voir si on a gagné.

    • @GG

      AAPL a 444$ ca fait mal vendre des 435 calls…surtout quand t’es long 10000 actions d’ AAPL

    • @GG

      malgre votre style flamboyant,vous etes sur le piton sur le fondamental.

    • Bonjour Mr Bergeron,

      Vu que vous avez les pieds dedans …… pensez-vous que le Québec s’apprête à connaître une dégelée immobilière à l’espagnole ou encore à la japonaise comme certains le laissaient entendre ici ?

    • Bref, on peut aussi hedger avec des calls… On les trouve où les gens à qui vendre des calls et des PUTs? Comment tu t’es arrêté sur le montant de ton call (435) ou le prix pour le vendre (2,96), ou prends-tu ces chiffres?

      Merci, je n’aurai peux être pas à faire ce certificat en PF.

      Faut croire que le S4 est pas si nice que ça.

    • C’est quoi “être long”?

    • J’ai trouvé ce blogue en cherchant des infos sur le marché du condo à Montréal.

      J’y ai trouvé une mine d’informations sur l’immobilier, l’investissement et l’économie en général.

      Je trouve que la plupart du temps les échanges sont intéressants, notamment les interventions des propriétaires de “plex”, moi qui ne m’intéressais qu’aux condos « Samcon » d’HOMA au début :)

    • @leguet
      Même si bien des économistes prédisent une certaine correction du marché québécois, on ne peut pas vraiment le comparer avec celui de l’Espagne. Ici, comme en Irlande par exemple, des dizaines de milliers de maisons et de condos ont été bâtis de façon purement spéculative. Ils constituent des quartiers fantômes aujourd’hui.
      Certes, des craintes de surconstruction de condos existent à Montréal. Mais il y a à parier que certains projets ne verront tout simplement pas le jour, plutôt que d’être construits et d’inonder ensuite le marché avec des tonnes d’unités invendues.
      Bref, même si le marché QC/CAN présente ses problèmes, je ne pense pas qu’on puisse dresser un parallèle direct…
      MB

    • @taxman

      etre ‘long” signifie avoir un instrument financier en sa possession.

      etre “short” implique de vendre un instrument qu’on ne detient pas en esperant le racheter a un prix plus bas

    • Tax

      Les options sont tradées a la bourse.

      Bon bon bon Dan, je croyais qu’on (vous et moi) s’étai calmé un peu? Non cela ne fait pas mal, car c’est la regle du jeu: j’ai fait de l’argent, mais moi que j’aurais pu en faire, et si Samsung avait inventé le téléphone qui va aux chiottes a ma place, ben j’aurais perdu moins d’argent que sans le hedge….

      Full disclusure, ma position est de 700 actions, et j’ai vendu mon long a 443,10 tout a l’heure. Je ne sais pas encore si je vais fermer les options avant la fermeture, ou tout simplement me faire assigner et etre short lundi matin.

    • NEWSBREAK!!!!!

      Je viens de recevoir un appel de ma banque (clairement d’un boiler room de ma banque(, pour me faire swither mon taux variable a un taux fixe. Ils m’appelent parce que je suis un “client préférentiel” (lol, sure je me sens tout spécial de recevoir un appel d’un boiler room!)

      3 ans 3,65, 5 ans 3,89%.

      J’ai dit non. L’offre est bonne jusqu’au 20 mars. Après ca j’imagine que la banque va me refuser ce taux, que n’importe qui est capable d’avoir dans n’importe quelle banque.

      J’ai quelques théories sur les raisons qui poussent les banques as faire ceci, mais rien de super convaincant.

      Avez-vous des idées messieurs dames?

      Taxman, je me dois de faire la joke de mononcle (ma spécialité) est de vous signaler qu’être long peut aussi avoir rapport avec votre bourse.

    • Mon dieu je vis dans le passé. Vous aurez compris 2,65% et 2,89%, respectivement.

      Le taux de 2,89% est très très compétitif, et si j’étais un jeune acheteur (ou qui vient d’acheter), c’est clair que je ne toucherais pas le variable avec une pole de 10 pieds, et je gèlerais mon taux a 5 ans, ou peut etre meme plus long. Pour ma part, chaque 0,1% signifie 1 200 $ par année, alors tant et aussi longtemps que je ne vois pas les taux remonter dans un avenir rapproché, je reste en variable.

    • @guygadbois: J’ai variable jusqu’en juin et je me pose la question. Prolongé mon variable 2,7% et même demandé une diminution (excellente cote de crédit, on peut négocier) ou gelé le tout pour 2,89%? Les taux ne monteront pas d’ici septembre 2014 et ça, si la croissance revient.

      Mais bon, dans mon cas, la différence est de 350$ d’intérêt par année (différence), je crois avoir une petite idée de mon choix…

    • Max pain est a 445 $. Je vais probablement vendre les options.

    • Merci Dan. Pas drôle GG.

      Je veux pas être gossant mais, …. wait for it….. c’est quoi “se faire assigner”?

    • Tax

      J’ai vendu a decouvert des calls. La personne a qui j’ai vendu a le droit d’acheter des actions d’AAPL a 435 $. Je suis donc obligé de lui vendre a ce prix, quel que soit le prix sur le marché.

      Si je ne veux pas etre assigné, je dois fermer la poistion avant la fermeture du marché, soit racheter les CALLS. Ce que j’ai fait.

      Ce n’est jamais gossant de se faire poser de bonnes questions.

    • Max pain = surnom pour les AAPL?

      Donc être assigné = être forcé de vendre tes actions au prix prévu dans les CALLs?

      Tu avais l’option de racheter tes CALLs tout ce temps? Il suffisait de le faire avant la fin de la journée? Mais pour plus cher que 2,96 $ non ?

      Pourquoi dis-tu “Max pain est a 445 $. Je vais probablement vendre les options”? C’est pas l’autre dude qui a les options d’achat? En d’autres termes, n’as-tu pas déjà vendu des options???

    • Tax

      Exact pour la définition d’assigné.

      A n’importe quel moment avant l’expiration, celui qui a acheté les CALLS peut appeler son courtier et dire qu’il les exerce, i.e. qu’il veut acheter le titre sous-jacent. A ce moment la, ceux qui ont vendu des CALLS sont obligés de vendre le titre. S’il l’ont dans leur portefeuille, l le vende, au prix prévu a l’option (435). S’ils ne l’ont pas, le broker l’emprunte et le vend. Celui qui a vendu les CALLS est alors short, i.e. à découvert.

      Mettez-en que je les ai racheté plus cher (parce que le titre a beaucoup monté aujourd’hui!). De fait, je les ai racheté a 6,75 $, une perte de 3,79 x100 x 7.

      Mais il ne faut pas oublier que pendant ce temps-la, j’avais aussi 700 actions d’AAPL, achetée 432, et vendue 443,30. Un gain de 11,00 x 700 $.

      Je me suis trompé, je voulais dire “fermer la position’ sur les options, ce qui voulait dire les acheter (puisque j’étais short), et non les vendre. Désolé, c’est assez mélangeant en partant j’imagine, alors quand en plus on se trompe dans l’explication cela devient l’enfer…

      Je vais vous faire une recommendation (a tous), du haut de mon expérience de 20 ans en trading boursier: n’achetez jamais des options dans le but de spéculer!!! JAMAIS. Vous allez perdre votre chemise. Quand j’étais jeune, je faisias cela, et j’ai perdu de l’argent. Le marché des options c’est comme un casino ou la maison a, disons, 70% de chances de gagner. En raison du time decay (allez lire la-dessus si vous voulez en savoir plus, c’est assez simple et fondamental si vous voulez comprendre le marché des options), l’acheteur d’une option a toujoursl plus de chances de perdre de l’argent que le vendeur de l’option. En général, l’option est achetée par un petit spéculateur, et vendue par les pros, ou par un investisseur sophistiqué (et je ne me compte pas dans cette catégorie, après tout ppoitras et Garth ont déja décrété que je ne connais rien aux marchés financiers, du haut de leur expérience de détenteurs d’ETF).

      Max pain, c’est la valeur du titre, au moment de l’expiration d’options, qui va entrainer la plus grosse perte pour les détenteurs d’options, et le plus gros gains pour les vendeurs. Comme les vendeurs sont des pros, ils tentent habituellement de faire en sorte de pousser le cours du titre vers Maxpain, de facon a plumer les spéculateurs. Je résume, mais si cela vous intéresse vous pouvez trouver beaucoup d’information la-dessus sur le net. Ce n’est pas un indicateur absolu (sinon il ne fonctionnerait pas), mais dans le doute, je me fie a lui. Et aujourd’hui, il m’a dit que le titre avait plus de chance de fermer près de 445 que de 440 $ (mes 2 hypothèeses, compte tenu d’ou le titre était rendu vers 2PM). De fait, le titre a fermé a 443,66 $. Si j’avais conservé ma position short, c’est 8,66 $ qui aurait été la valeur des options que j,ai vendu a 2,96$…

      J’ai souvent donné l’impression que je hais les marchés financiers. En fait, c’est tout le contraire, je suis passionné de finances depuis que je suis né. C’est juste qu’il faut savoir quelque chose: le marché est pensé, contrôlé, manipulé, etc.. par les pros. Par exemple, les courtiers/market maker front-runnent (ce qui est illégal!) constamment (vous ne pouvez pas vous imaginer le nombre de fois ou, en envoyant un ordre d’achat, j’ai vu le bid monter juste au-dessus de mon ordre, pour me faire courir après le titre, et vice-versa, surtout dans le marché des options, puisque le volume de transaction y est très faible, ce qui le rend d’autant plus facile à manipuler).

      Et cela empire, avec les algorithmes de HFT (high frequency trading). Le seul but du HFT, c’est de créer du bruit, de facon a faire en sorte que vous et moi, qui regardons notre écran d’ordi supposément en real time, n’avons pas le véritable real-time. Le véritable real-time n’est disponible qu’aux pros (et je ne veux pas dire les Warren Buffet de ce monde, je veux dire les Goldman Sachs de ce monde). Facile en ta de front runner quand le petit cul n’a même pas les bonnes données…

      Et moi qui reproche a certains de porter un chapeau en tinfoil… Mais je ne joke pas.Le système est “rigged”. N’achetez jamais d’options, sauf pour vous hedger (i.e. des puts contre une position long stock).

    • @matis

      Oh my god, c’est clair que si j’avais le choix entre du variable 2,7 et du fixe 5 ans a 2,89 je prendrais le fixe, en fait je ferais la queue devant la succursale toute la nuit pour être sur d’être le premier à signer!

      La seule situation ou vous pourriez le regretter un peu, c’est si les taux baissent (odds très peu élevées, bien que l’appel de ma banque aujourd’hui me trouble un peu à cet égard), et encore, a 2,89% vous pouvez tellement dormir tranquille. Allez, on court jusqu’a la banque. Même moi a 2,3% je vais avoir la gachette trèes rapide pour jumper en 5 ans fixe, car il est quand même fort probable (le contraire me ferait vraiment halluciner) que la BdC va hausser les taux de 0,5% d’ici les 5 prochaines années (ce qui détruit l’avantage du variable sur le fixe dans mon cas, et vous mets underwater de 0,3%), et si les taux montent plus que cela (ce qui est une forte probabilité a mon avis), le variable va devenir très pénible…

    • J’ai fait le warning sur les options parce que certains pourraient être tentés de se lancer la-dedans. Pensez-y le dude qui a acheté mes options hier a 2,96 $, il peut les vendre aujourd’hui a 8,66 $, un profit de presque 200% en 1 JOUR. Et c’est pire en fait car il me semble que l’option avait fermé a 1,70 hier. Donc, quelqu’un aurait pu investir 17 000 $ vers 3:45 hier, et sortir avec 86 600 $ a 4PM aujourd’hui…

      Mais c’est de la chance pure. AAPL était a 332 $ hier. En principe, le droit d’acheter le titre a 335 $ ne valait rien hier, mais il y a quelqu’un qui m’a payé 2,96 $ pour ce droit, en spéculant sur une forte hausse de AAPL aujourd’hui. Il fallait que le titre soit a au moins 337,96 $ pour que le gars qui a acheté mes options break-even. N’importe quelle baisse du titre, ou n’importe quelle hausse du titre inférieure a 437,96 $, et il perdait de l’argent. n’Importe quel prix inférieur a 435 $, et il perdait 100%.

      Et pensez a tous les spéculateurs qui ont acheté des PUTs, en prenant le pari qu’AAPL allait continuer sa dégringolade, ou que Samsung allait sortir un téléphone le moindrement intéressant. Eux ont perdu leur pari.

    • Dernier billet de G. Turner, quand on parle de désinformation médiatique pour attraper quelques poissons à Vancouver!!:

      “And now the shame.

      Amid this gathering real estate storm, the Vancouver Province this week published a full-page story headlined, “Real estate sales finally recovering.” It’s a fraud – marketing designed as news, false news, to support a mortgage ad.

      Is there still doubt where we’re headed?”

      http://www.greaterfool.ca/2013/03/15/in-like-a-lion/

    • **Canal Argent – émission “On s’investi” du 15 mars (voir les 15 premières minutes), avec Sébastien Lavoie, économiste à la Banque Laurentienne. Il s’agit d’un des économistes les plus crédibles au Québec (mon opinion).

      Ceux qui croyaient que le Québec était immunisé de toute correction des prix de l’immobilier devront se raviser. À l’heure actuelle, le débalancement de l’offre et de la demande au Québec est bien plus important qu’en Ontario… Durée d’écoulement de 12 mois concernant le stock de résidence à vendre au Québec, plus du double de celui de l’Ontario.

      Pour ceux que ça intéresse, l’émission repasse demain à 11h30 et dimanche à 11h00.

      Les marchés des régions de Montréal et de Québec ont changé de façon très brusque depuis l’été dernier. On peut pratiquement déjà parler de marché à l’avantage des acheteurs pour ces 2 régions. Reste à voir jusqu’où ces 2 marchés s’enfonceront et à quelle vitesse…

    • Pour ceux qui se demandent : je garde mon hypothèque à taux variable ou je ferme ça pour 5 ans ?
      Voici l’avis de TIGER21(rien à voir avec le golfeur quoique la plupart sont probablement membres de club select) :

      ”Get rid of variable rate debt”

      ”One interesting theme I came across was to capitalize on potential inflation by locking in long-term debt now. Sam Zell and Barry Sternlicht (both real estate gurus and noted contrarian investors) suggested now is the time to get out of variable-interest rate debt.”

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/taxes-inflation-and-growth-all-heading-up-wealth-conference/article9724658/

    • vidéo de l’économiste en chef de l’ACI:

      http://www.crea.ca/fr

    • http://www.greaterfool.ca/2013/03/15/in-like-a-lion/

      Regardez bien le graphique: Montreal – ventes en baisse de 22% en Fev.2013 vs 2012. C’est la 3e + grosse chute au pays, plus que Toronto. Après la baisse des ventes, vient la chute des prix – c’est mathématique. Le printemps pourrait en surprendre plusieurs

    • J’aime bien cet échange entre variable vs fixe. Je crois aussi que le timing est bon pour passer en fixe. Je me questionne a savoir si on doit avoir la meme approche pour la gestion des taux quant a un immeuble a revenus et une residence principale?

      Et si on specule sur la tendance des taux pour les prochaines annees, ne pensez-vous pas que si la fameuse debâcle de l’immobiler que certains sur ce blogue prévoient (ou je pourrais dire souhaitent) se realise au Canada, le gouvernement n’osera pas remonter les taux. Je sais que ce n’est pas juste ca qui drive les taux, mais ca rentre dans l’equation ca c’est sur.

    • @M. Gadbois.

      “Pour ma part, chaque 0,1% signifie 1 200 $ par année”

      Pour la moyenne des gens, on doit diviser votre exemple par 10, ce qui représente 120$ par année?? J’espère que l’on s’entend tous que 120$ pour une année, c’est rien dutout… Donc, même à 2,89%, ce n’est certainement pas ces nouveaux taux alléchants qui stimuleront à nouveau la demande en bien immobilier résidentiels.

      Peu importe si les taux remontent ou pas, l’effet des taux historiquement bas sur le marché immobilier est complètement évaporé si l’on se fie aux faibles ventes actuelles. Depuis 2006, on a tenté de sauver artificiellement ce marché de toutes les façons imaginables mais maintenant, en 2013, il ne reste plus rien dans la boîte à surprise. Le mieux à faire à présent est de se préparer aux conséquences de toutes ces interventions passées…

    • J’aimerais avoir votre opinion sur la situation économique qui s’en vient.
      Beaucoup d’économistes prédisent un avenir très sombre à cause de toutes les raisons que vous et moi connaissez. Peu d’entre eux sont optimistes. Parfois, je lis sur des blogues des commentaires par des gens (ils peuvent être des illuminés ou des brillants, j’en sais rien) et honnêtement leur opinion me fout la trouille quant à ce qui s’en vient.
      En 2002, un économiste, qui est de loin le meilleur que je connais, avait dit que dans environ 15 ans (donc 2017) on allait vraiment manger nos bas, et que d’ici ce temps, la meilleure chose à faire c’est d’économiser.
      Les économistes et autres, ont-ils raison d’être si pessimistes?

    • @rick85

      Faut apprendre à vivre avec l’artificiel c’est la nouvelle donne aujourd’hui. Les profits des Corpos aussi sont soufflés par les coûts d’emprunts ridiculement bas. Effectivement en 2006 on ajouté un peu de jus dans la machine mais n’eut été de la chute drastique des taux d’intérêts dû à la crise fin 2008, le marché de l’immo aurait corrigé de lui-même. Qui veut attendre et épargner aujourd’hui avec ce qu’on leur offre à la banque ? Je ne parle pas d’investissement à la bourse ici qui est d’un tout autre ordre car il implique une prise de risque et ne peut se comparer à une épargne passive qui pourtant est souhaitable pour une majorité de gens. On se réjouit aux USA que les dépenses de consommations sont en hausse dernièrement, ce qu’on de dit pas c’est que le taux d’épargne des américains est en chute libre(moins de 3% vs une moyenne historique de 7%, entre 8 et 10% était la norme jusqu’au début des année 80 avant que le crédit ne devienne la locomotive de la croissance). Dans un marché normal(sans dictature monétaire comme présentement) fait longtemps que l’immo aurait corrigé(15, 20 % ou plus suivant les marchés) mais nous ne sommes pas dans un marché normal ce qui complique les pronostics.

    • @Guy gadbois: En étant nouveau sur le marché de la bourse, j e trouve vos commentaires et expériences très intéressants. N’hésitez pas à nous faire part de votre expérience et “truc” sur le marché boursier en l’absence de M. Bergeron.

    • Rick

      Quand BMO a ressorti son 2,99% ((une baisse de 0,15%, car leur taux etait de 3,15) Flaherty a eut l’imbecilité de les prevenir contre toute tentative de partir une guerre des taux d’interets. Méchante guerre….

      2,89, 2,99, ou 3,15%, c’est pas mal toute la meme affaire.

      @kukrapok résidence ou locatif, l’interet est la plus grosse dépense. On se doit d’y porter une attention constante.

      Et oui, un des facteurs qui va peser dans la décision de la BdCen matièere de futures hausses (ou baisses) du taux directeur, c,est l’impact sur le marché immobilier. La BdC sait que ce marché a été déstabilisé l’an dernier, et elle ne posera pas de geste qui pourrait mener le marché vers un désastre.

    • Easy

      Avant de se prononcer sur un résultat, il faut comprendre les causes du phenomene. Si la baisse des ventes actuelles était causée par une augmentation substantielle du chomage, ou des taux d’intérêts, vos auriez raison. Mais ce n’est pas le cas.

      Une maison, ce n’est pas comme des tulipes, des dot-coms, etc.. On peut pas juste vendre et se retourner de bord an achetant des tbills… Il faut continuer d’habiter a quelque part. Si vous pensez que le propriétaire moyen, qui a une job stable, et qui fait ses paiements comfortablement (ou serré un peu) va paniquer et vendre sa maison, vous vous trompez. Il va rester dans son chateau, et tougher la run. Et je crois qu’on parle ici de l’immense majorité des gens, notamment parce que les taux de défaut sur hypothèques n’ont pas augmenté, et sont relativement bas.

      Je serais extremement surpris si les prix immobiliers pour l’ensemble du Québec baissent de plus de 10% en 2013. En fait, mon pinion est que la baisse sera de 5%. Je serais moins surpris de voir des baisses plus importantes dans les marchés de condos.

      Pourriez-vous quantifier votre prédiction de chute des prix? Merci

    • Pouding

      Personne ne sait ce qui s’en vient. Logiquement, le dollar US aurait deja du crasher, et l’inflation la-bas devrait etre dans les deux chiffres. Mais ce n’est pas encore le cas.

      Logiquement, le prix de l’or et des autres commodités devrait être en train d’exploser à la hausse, en raison des efforts concertées des banques centrales du monde entier de dévaloriser leur monnaie. Mais ce n’est pas encore le cas. De fait, les Albertains apprennent a la dure ce que cela veut dire quand le bien généré par votre seule activité économique baisse de moitié.

      Ca va etre très cru ce que je vais dire, mais fondamentalement, le probleme c’est qu’il y a trop de monde sur la planete. Enlevez la moitié de la population (disons les plus vieux, et les plus pauvres) et l’économie est bonne pour les 100 prochaines années. J’imagine que vous pouvez deviner ce que je crois qu’il va se passer.

    • @leguet.

      En accord avec la majorité de votre commentaire.

      Mais les pronostics futurs ne sont pas si compliqués à établir pour l’immobilier… Depuis 2006, on a fait augmenter le taux de propriétaires beaucoup trop rapidement par diverses interventions artificielles. Le surendettement rapide des gens a propulsé les prix des propriétés à des niveaux insoutenables. Par la même occasion, la place dans l’économie qu’occupent la construction et tous les services directs et indirects reliés à l’immobilier a été propulsée à la même vitesse que le surendettement des gens.

      À présent, le marché est aux prises avec une rareté d’acheteur pouvant se qualifier à ces prix insoutenables (parce que le taux de propriétaires a augmenté trop haut trop rapidement) pendant que la machine à saucisses (surconstruction et services discutés plus haut) continue à fonctionner à pleine vapeur. Et la machine à saucisses ne doit pas ralentir trop brusquement car énormément d’emplois dépendent à présent de ce secteur.

      Où est donc la solution pour rétablir le débalancement actuel entre l’offre la demande du marché immobilier?? La seule solution que je vois est une correction importante des prix et encore là, ça ne règlera pas tout sur le long terme. Il y a malheureusement eu beaucoup trop d’excès depuis trop longtemps et on a mis l’innovation et l’entreprenariat de côté depuis trop longtemps également. Le virage nécessaire sera difficile prendre et on en voit déjà les conséquences.

    • @Rick

      Si les pronostics sont faciles à faire. Pouvez-vous nous faire part des votres(% de baisse de prix) disons sur 1 an, 3ans, 5ans et 10 ans ?

    • Bonjour Rick

      Est-ce que les prix sont insoutenables pour ceux qui ont acheté, ou pour ceux qui n’ont pas encore acheté?

    • @leguet.

      Il me semble l’avoir dit à plusieurs reprises ici déjà. Pour la région de Montréal (et probablement celle de Québec), une correction de 15% à 25% en moyenne sur 3 à 5 ans, tout type d’habitations confondus. Pour le segment du condo, ce pourrait être plus de 25% de baisse… Dans ce contexte, je n’achète pas!

      Est-ce que je peux vous reposer la même question? Selon votre feeling actuel de l’offre et de la demande, ce serait quoi vos pronostics?

    • @M. Gadbois (13h06).

      En général, pour ceux qui n’ont pas acheté et pour ceux qui veulent “upgrader”. S’il se produit un impact sur l’emploi, pour ceux qui ont acheté au cours des dernières années. Ça fait pas mal de monde, vous ne trouvez pas??

      Je vous pose les 2 questions suivantes:

      1) Pour le marché de Montréal, où ira-t-on chercher la demande pour soutenir l’offre toujours croissante??

      2) Comment fera-t-on pour se détacher du secteur de la construction et des services reliés à l’immobilier sans affecter le marché de l’emploi??

    • Les mises en chantier ont deja commencé a ralentir substantiellement. Et il se construit présentement des condos qui vont demeurer vide.Les promoteurs vont liquider a rabais, comme en 1989.

      Ceux qui veulent updgrader ne le feront pas. Car on ne peut pas vendre sa maison a 10%-25% off et racheter plus cher. Seul l’inverse est théoriquement possible. Théoriquement parce que je ne pense pas qu’il y a tant de monde que cela qui va downgrader, volontairement ou non. Donc, ils vont etre pognés dans un espace de vie qui ne leur convient pas parfaitement. Mais il ne se transformeront pas en vendeurs pour autant.

      En quoi est-ce qu’une baisse des prix aide quelqu’un qui est deja proprio? Les seules personnes que cela aide, ce sont celles qui ne sont pas proprio. Et franchement, je ne vois pas pourquoi les proprios décideraient collectivement de se saigner pur aider ceux qui ne le sont pas.

      Vous analysez très bien la situation vue de la perspective d’un acheteur. Maintenant, it takes two to tango. Dans un marché stable ou baissier, seuls les proprios qui sont contraints a vendre le feront. Et pour etre contraint, il faut ne plus etre capable de faire ses paiements, ou vivre certaines situations pas si courantes que cela (délocalisation, etc…). Et je soupconne qu’il n’y a pas tant de gens que cela dans cette catégorie.

      OUi, il va y avoir moins de ventes, non seulement parce que le bassin d’acheteur est tapped out, mais parce que le bassin de vendeurs rétréci lui aussi.

      Et oui, un ralentissement marqué de la nouvelle construction résidentielle va avoir un impact sur l’économie.

    • @rick85

      Comme j’ai dit je trouve difficile de faire des prédictions car selon moi le marché est biaisé par la politique monétaire. Ceci dit je ne prévois pas de grosses baisses dans les 2 prochaines années. En fait, je suis plutôt en accord avec le lien sur l’étude de la RBC qu’on a mis sur ce blogue il y a quelques jours. On prédisait une petite baisse dans les prochaines années mais sur 10 ans un rendement de l’immo en ligne avec l’inflation. Je ne vois certainement pas mon condo perdre plus de 25%(ça ramènerait le prix au niveau du coût de construction dans un secteur très en demande). Ceci dit, je m’en fou un peu de l’ampleur de la correction car de toutes façons je ne serai pas vendeur. Au pire, ça pourrait me décider à upgrader s’il y a quelques aubaines qui se présentaient.

    • D’autres prédictions

      Barclay’s (pas exactement un gros prêteur hypothécaire) prédit une baisse de 5% des prix au Canada en 2013

      Fitch prédit une baisse de 10-15% au cours des “next several years” au Canada, et de 15-20% au Québec.

      TD prédit une baisse de 7-8% sur les 2 prochaines années, suivie de hausses annuelles de 3,5% pour les 8 années suivantes.

      L’IMF pense que le marché est surévalué de 10%, et que ce 10% sera éliminé d’ici les 4 prochaines années (combinaison de légère baisses et inflation feront la job).

    • @leguet

      A peu près n’importe qui peut construire un condo pour 150 $ le p2.

    • @M. Gadbois.

      “Et franchement, je ne vois pas pourquoi les proprios décideraient collectivement de se saigner pur aider ceux qui ne le sont pas.”

      Ça ne prend pas grand chose pour faire déraper ce marché. Il y a près de 32 000 résidences à vendre présentement sur MLS. Ajoutez en 10 000 et vous allez sentir les effets assez rapidement Ça représente quoi 10 000 résidences pour la région de Montréal?? 1%??

      Dans votre analyse, vous oubliez l’offre structurelle (décès, séparations, etc.). Croyez-vous qu’un couple ayant acheté un condo de peine et de misère ces dernières années aura la possibilité de continuer à être propriétaire s’il se sépare. Pas sur aux prix actuels. Pendant ce temps, la demande demeurera toujours faible et insuffisante…

    • @guygadbois

      150$ ! Je devrais me lancer là dedans ça doit être payant.

      Dans mon cas ,une baisse de 25% ramènerait le prix nettement sous les 200$ le pi ca. Mais où le bas blesse, c’est de trouver le terrain. Je n’habite pas un condo style cage à poules(c’est à dire le maximum d’unités sur la plus petite portion de terrain possible comme c’est la norme maintenant). Ce sont de petits édifices sur une bonne grandeur de terrain et full arbres autant en avant que dans les jardins arrières. Les terrains sont tellement rare quand bien situé, qu’on en profite pour y entasser le max d’unités. Pour ça que mon coin reste en demande malgré ce pléthore de nouvelles constructions en hauteur un peu partout.

      @Rick

      J’ai mentionné RBC mais c’est de TD que je parlais.Une baisse de 10 % sur 2 ans ça de l’allure mais bon je laisse ça aux spécialistes ce genre de prédictions.

    • @Rick

      Vous avez raison Rick. Pendant ce temps la, il n’y a pas deux jeunes qui, individuellemment ne pourraient pas acheter, mais qui le peuvent a deux, qui vont tomber en amour.

      Le marché a deja dérapé. Au lieu d’augmenter de 5,4%, comme clockwork, il végète. Son dérapage va se poursuivre, car nous nous dirigeons assurément vers une baisse.

      J’aimerais cela vous entendre sur l’erreur mathématique flagrante de St-Garth. Vous lui accordez encore de la crédibilité?

      Leguet c’est un peu étrange, car par définition les endroits ou on maximise l’utilisation du sol, c’est justement la ou le terrain coute le plus cher, donc en principe vos cages a poules occupent les terrains les plus enviables (par exemple, le coin De La Montagne et René Lévesque). Ceci dit, il me semble avoir vu des tours a condos (6-8 étages disons) sur le bord de la 15 au nord de Laval, et sur le bord de la 112 (ou 116, je me mélange tout le temps) et la je me dis que les gens qui achetent ces condos ne réalisent pas a quel point ils ne valent rien, car le terrrain sous-jacent ne vaut rien.

    • @guygadbois

      Effectivement, je peux comprendre les tours de condos au centre ville mais beaucoup moins lorsque l’on s’éloigne des centres. Faut croire qu’il y a des poissons qui acceptent de s’entasser même dans des secteurs où ça ne le justifient pas.

    • matis

      C’est fou parfois les préjugés que l’on peut avoir. J’ai toujours pensé que Homa était plus pauvre que Rosemont La Petite Patrie. Or, c’est faux, le revenu moyen des ménages est plus élevé a Homa qu’a Rosemont!

      Le taux de propriétaire y est également plus élevé, soit 31% vs 27%.

    • Rick

      Après la baisse de 15-25% sur 3 à 5 ans, que va-t-il se passer avec les prix de l’immobilier au cours des 5 à 10 années suivantes?

      Merci

    • Eille les amis

      Lisez un peu sur ce qui se passe en ce moment à Chypre. Greeks are next.

    • Ceux qui pensent que le Québec va vivre ce que vivent les espagnols euh …. long way to go.
      En té cas les deals c’est là qu’on les trouve : de 230k à 71k à 15 min de la mer . Y pense même à vous offrir la nationalité ! Parfait pour un retraité.

      http://www.marketplace.org/topics/world/fix-housing-collapse-spain-looks-foreigners

    • Ceux qui pensent que ce sera pire qu’aux USA. Vendez et cherchez refuge en Espagne !

      7 ans après le peak et encore sous l’eau. Les taux d’intérêts vont rester bas encore longtemps.

      http://www.marketplace.org/topics/economy/maps-housing

    • Faites cuire le popcorn, et regardez bien les bank runs lundi matin en Grèce et en Espagne.

      Est-ce que les médias canadiens sont sur l’histoire? Euh, non….

    • @guygadbois

      Chypre
      Eh oui, toujours la même menace,:faut tout faire sinon c’est la faillite des banques et bla bla bla. Pourtant l’Islande à ce que je sache a résisté à toutes ces menaces et laissé les banques faire faillite. Ok la courrone Islandaise a pris une débarque mais le pays se relève présentement alors que certains pays européens coincés dans des plans d’austérité, sont dans la marde pour longtemps.

      http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2013/02/28/20002-20130228ARTFIG00700-l-islande-relevee-de-la-crise-tourne-le-dos-a-l-euro.php

    • Rapport de PWC sur l’immo canadien en 2013:

      http://read.ca.pwc.com/i/90582/0

    • ouin, sauf qu’une télé japanaise ou une auto coréenne, cela coute cher en ta… en Islande.

      Ils ont grosso modo perdu 50% de leur pouvoir d’achat.

    • Stats E&Y sur taux de capitalisation immo AA vs. obligations:

      http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Eye-on-Real-Estate-05-2012/$FILE/Eye-on-Real-Estate-05-2012.pdf

    • je surveille une zone sur mls depuis près d’un an qui englobe la région de mtl et le nombre de propriétés à vendre est passé de 32,000 en octobre dernier à 36,000 aujourd’hui. une hausse de 12% en même pas 5 mois. si j’ajoute les 2000 sur duproprio et surement un autre 1000 sur kijiji et lespac, on arrive à 39,000. clairement, le vent a changé de bord. à moins d’avoir une boule de cristal, personne peut évaluer l’ampleur de la correction qui s’amorce. il y a 2 ans, Stephen Jarislowsky pensait déja que le marché immobilier au Canada était surévalué de 30% et se montrait inquiet.

      je me demande si il existe un moyen de shorter le marché résidentiel? avec un indice, etf…

    • Calculateur SCHL d’ABD et d’ATD:

      http://www.cmhc.ca/sharing/fr/calculateur-de-la-dette.cfm

    • @guygadbois

      Oui c’est un choix ; on prend un plus gros hit tout de suite ou on étire le supplice avec des compressions pendant des années ,voir plus. Quand des corpos font faillite, les actionnaires sont lavés mais quand ce sont des banques qui menacent de faire faillite on étatise les pertes ! J’aurais dû faire banquier !

    • Ceci dit, avoir eu le choix, j’aurais fait ce que l’Islande a fait, 100% sure. En prévenant mes citoyens que pour les 20 prochaines années, we’re on our own.On va manger pas mal plus de patates que de kiwis.

      L’esclavage financier allemand est une alternative encore pire.

    • @groslapin

      Je vous offre un put sur ma maison. Vous avez le droit de me la vendre pour 2.6 millions, n’importe quand au cours des 5 prochaines années. Le coût du put? Disons 100 000 $.

      Alternativement, trouvez-moi une belle propriété locative dont le prix est selon vous susceptible d’une baisse substantielle, et je vous donne un put de me la vendre a 50% de l’écart que vous pensez qui existe entre la vrai valeur de la propriété en question et son prix demandé. Pour que vous compreniez, vous pensez qu’une propriété vaut 200 000 $, et le prix demandé est 250 000 $. Vous l’achetez 200 000 $, et je vous l’achète 225 000 $, drette-là. Vous faites 25 000 $, et je suis mort de rire.

      Deal?

    • @M. Gadbois (16 mars, 19h00).

      Je trouve le texte suivant très intéressant pour l’évaluation à long terme du marché immobilier:

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/why-housing-prices-arent-coming-back/article6929120/

      Quant à G. Turner, ça peut arriver une crampe au cerveau. Ça peut vous arriver à vous aussi comme à moi… Avec les gens qui interviennent sur son blogue, G. Turner ne peut se permettre de faire beaucoup d’erreurs car il se les fera signaler très rapidement. Un certain “Canadian Watchdog” est très crédible sur son blogue… Donc non, je considère qu’il a encore beaucoup de crédibilité. Ce que j’admire de lui est qu’il n’a pas peur d’aller au front pour signaler les abus médiatiques, par exemple celui de mon commentaire à (15 mars, 22h22). Comment trouvez-vous ça que l’on puisse tolérer de la désinformation semblable?? Rendu à ce niveau, on peut vraiment dire n’importe quoi dans les médias sans aucune conséquence!!!

      Je remercie G. Turner d’ouvrir les yeux à beaucoup de gens sur plusieurs sujets.

      Pas là demain, bonne semaine.

    • Rick

      Un extrait de votre article:

      If we plotted the population ratio against bond prices, we would see a similar pattern as plotting the population ratio against house prices. As the population ratio has decreased over the last 20 years (indicating a growing portion of the population in their prime asset-gathering years), bond prices have risen. Since bond prices and bond yields move in opposite directions, yields have plummeted as bond prices have shot up.

      Je m’excuse, mais quelqu’un qui fait une corrélation entre le prix des obligations et la démographie ne mérite pas qu’on s’attarde a ce qu’il dit. Je peux vous produire un chart qui va démontrer une corrélation très troublante entre le prix de obligations et le réchauffement climatique, tant qu’a cela.

      Quant a sa théorie sous-jacente, il ne possède aucune données empiriques pour la soutenir. La situation au Japon ne peut être utilisée a cet égard, car ce sont leur problèeme de dette qui tire tout vers le bas. Sa théorie flies in the face de la notion meme d’offre et demande: il y a de plus en plus de monde sur la planète, et une quantité finie de terrains intéressants. Et la tendace économique, climatique, et sociale mondiale fait en sorte que le Québec risque d’etre un endroit convoité , au cours des 100 prochaines années. Ben du monde va vouloir venir ici, c’est à nous de décider si on ouvre le robinet, auquel cas non seulement sa théorie prend le bord, mais nous assisterons a un boom immobilier qui ferait palir celui de 2000-2012.

      Enssentiellement, il pense dans la boite. Moi, je vois une corrélation beaucoup plus directe, depuis quelques centaines d’années, entre les prix d l’immobilier et l’augmentation de la population sur la planete. Quel que soit son age. Je pense que cette corrélation va se poursuivre pour les 5 000 000 000 prochaines années, jusqu’a ce que le soleil écrapou la terre. Parce que même si on commence a coloniser d’autres planetes, pas mal sur que les humains vont préférer la terre a Alpha Centauri Bb, commes ils préfèrent Outremont a Rosemont.

      Rick, vous et moi (et d’autres!) pouvons dire des niaiseries ici. Mais Garth Turner, au nombre de gens qui le suivent et boivent ses paroles, n’a pas le droit de désinformer le public ainsi. Parce que franchement, c’est de cela qu’on parle ici. Essentiellement, son message étatit que TD prévoyait une baisse de 27,5% d’ici les 2 prochaines années, alors que TD prévoit une perte de 7-8%. Si je voulais alarmer les gens, c’est exactement le genre d’erreur que je ferais moi aussi. Ceci dit, je pense que ce n’est pas volontaire, le dude ne sait tout simplement pas calculer.

      Et il y a une corrélation troublante d’ailleurs entre son erreur est sa théorie sous-jacente. Suprenant qu’il ne se soit pas trompé de l’autre bord….

    • @guygadbois:
      il vaudrait mieux changer votre exemple par “manger plus de patates que de bananes”, parce qu’il y a des variétés de kiwis qui peuvent être cultivées au Québec jusqu’en Abitibi, donc je soupçonne que c’est possible en Islande.

      D’ailleurs, parlant de fruits et de légumes, je viens tout juste d’acheter une maison, probablement trop cher si Rick85 a raison, mais il faudrait vraiment qu’il y ait une catastrophe pour que je n’habite pas là pour au moins les 30 prochaines années… et vu la grandeur du terrain, du potager que j’y aménage dès cet été et mon petit verger, si jamais tout s’écroule, les fans de Garth Turner mangeront leurs actions et autres relevés de placements s’ils le veulent, moi je mangerai encore des bok choi pis des kiwis ;)

      Je lis souvent vos échanges enflammés, cette fois je n’ai pas pu m’empêcher d’écrire… je suis peut-être dans le champ (mauvais jeu de mot à la clé), mais pour moi, la terre ne peut pas ne rien valoir. “Achetez de la terre, on n’en fait plus” disait déjà Mark Twain au 19e siècle.

      Il n’était peut-être pas très calé en économie, moi non plus d’ailleurs, mais je m’y tiens.

    • Andy

      LOL, et moi qui pensait avoir trouvé un excellent exemple en parlant de kiwis. Tant mieux si on peut en cultiver ici, mes enfants aiment bien cela.

      Vous ne pouvez pas vous tromper Andy. Le terrain c’est une valeur sure (sauf si vous achetez une ile aux Bahamas et que le niveau de la mer monte d’un metre, la vous etes dans la schnoutte, ou encore si’il y a guerre et que nos sommes envahis).

    • Andy

      Je ne sais pas si c’est votre premier potager, mais le gout des légumes maison est vraiment spécial, c’est peut-être purement psychologique, mais en tout cas c’est un des beaux plaisirs de la vie.

      Bon jardinage!

    • les kiwis qui poussent ici sont différents de ceux qu’on achète en épicerie… beaucoup plus petits, et la peau est sans poil, et donc se mange, mais ils sont plus sucrés, c,est vraiment très bon, vos enfants en rafoleraient, c’est certain.

      Non, ce n’est pas mon premier potager, j’avais réussi à magouiller suffisamment pour avoir 65 m2 de potager en jardin communautaire, d’où je tirais environ 350 lbs de légumes par année! Là, avec environ 150 m2 de potager + le verger, les résultats devraient être pas mal!

      Pour le goût, c’est imbattable en effet, mais je me demande si ce n’est pas simplement dû au fait qu’on ne peut pas avoir plus frais… (Mais le fait d’avoir sué un peu pour les obtenir joue peut-être dans l’effet obtenu!)

      Pour en revenir au marché immobilier… je suis à peu près convaincue que les prix vont descendre prochainement, jusqu’à quel point, je ne sais pas. Dans les dernières années, certains ont acheté dans le but de revendre rapidement et de faire du fric: si certains s’y essaient prochainement, je crois bien qu’ils risquent d’y perdre leur chemise.
      Comme objet de spéculation, l’immobilier me semble un bien mauvais choix ces temps-ci.
      Mais je suis de ceux qui se disent qu’il faut bien loger quelque part, et, pour le moment, il n’y a aucune raison que je parte d’ici avant de très nombreuses années, j’ai bien suffisamment d’espace, un grand terrain, etc., et je refuse catégoriquement d’utiliser ma maison comme une carte de crédit, donc normalement, j’aurai plusieurs années à vivre ici sans payer d’hypothèque… et on ne me fera pas croire que les taxes municipales, le chauffage et le budget “travaux” revient aussi cher qu’un logement loué de qualité!

      Je fais partie de la partie de la population qui a la chance d’avoir un fonds de pension intéressant, et j’investis un peu à côté, tout de même.
      Mais je n’ai pas l’impression que ce sera la fin du monde pour moi si les prix baissent prochainement et qu’après, les prix suivent l’inflation (ce qui me semble le plus probable, un peu comme on TD le prévoit, bien que je pense que la baisse sera peut-être un peu plus forte ou un peu plus longue).

      Je n’ai pas l’intention d’investir dans l’immobilier, outre ma résidence personnelle; n’empêche que, contrairement au reste de ma famille, j’ai signalé mon intérêt à mon père, en ce qui concerne l’éventuel héritage des terres familiales. Ce ne sont que des terres à bois, en ce moment, mais elles sont libres de dette, il n’y a que les taxes municipales à payer; l’une est zonée blanc, l’autre comporte au moins 3 lots qui peuvent être divisés, vendus et construits, tout en laissant une bonne partie de la terre disponible.
      Certains voient ca comme un fardeau. Certes, ca peut l’être, mais je le vois plutôt comme une richesse, même si c’est à St-Clin-Clin-des-Meuh-Meuh.

    • C’est pas des kiwis ca, c’est des pommes!

    • BTW, la situation a Chypre n’est pas jolie. Bien hate de voir comment l’EURO va se comporter. Et en principe la bourse ne devrait pas etre tres jolie lundi matin non plus.

    • @guygadbois

      Effectivement, le gars de l’article du Globe fait un parallèle douteux entre le prix des ‘bonds’ et la démographie pour par la suite nous concocter un beau ratio de son cru dont il tire une conclusion. Je me méfie de ceux qui utilisent pleins de racourrcis qui leur permettent de conclure en moins d’une page où l’immo s’en va pour les 20 prochaines années. Y a des gens dont c’est le métier qui nous pondent de gros rapports là dessus car il n’y a pas qu’un seul facteur à analyser. Le rapport de la TD nous donne une idée de ce qu’on doit inclure dans l’analyse avant de pouvoir se prononcer. C’est comme faire un parralèle entre l’immo au Canada /Quebec et la bulle de l’immo au Japon en Espagne ou aux USA. C’est souvent fait de façon sommaire et ce ne résiste pas à l’analyse.

      http://www.immorive-sud.com/public/26c3c3d3-be8c-4fe9-b950-6f4a567ab01e/mes_documents/bulletin_legal/sommesnousenpresencedune_bulle_immobiliere.pdf

    • leguet

      Let’s call a spade a spade. Son parallele obligations/démographie est une des choses les plus ridicules que j’ai lu depuis fort longtemps. Son parallele demographie/valeur de l’immobilier fait un certain sens, mais il utilise la mauvaise donnée comparative: tant que la population augmente, la demande pour de l’espace augmente. Le vieillissement de la population a un impact sur le taux d’augmentation de la demande, et sur le type de demande, mais il ne signifie pas une réduction de la demande brute.

    • @guygadbois

      Y a toutes de sortes de théories le Monsieur et il a l’aval de Garth, ça doit être crédible !

      http://www.greaterfool.ca/2012/04/23/a-simple-truth/

    • “FX Market Opens, EUR Hammered S&P To Open -30pts ”

      http://t.co/a8jm5bKWiG

    • Chypre

      On se croit en démocratie jusqu’à ce que les banques aient besoin d’argent !

    • @guy gadbois

      no deal, surtout si je me fis à vous qui disiez de ne jamais acheter d’options…
      j’aime mieux le cas échéant, shorter les banques canadiennes advenant que le marché
      immobilier canadien se met à reculer plus que la TD prévoit.

    • Une semaine d’abscence et l’ordre du jour a zigzague dans tous les sens. Je commence par ou (qui)?

      @groslapin “je me demande si il existe un moyen de shorter le marché résidentiel? avec un indice, etf…”

      Ca fait des mois que je reflechis la dessus et j’ai encore rien trouve. l’ideal serait la SCHL. Mais pas cote a la bourse. Les banques? pas sur car le gros du risque a ete transfere a la SCHL.
      Je crois avoir lu quelque part que la SCHL emballe aussi certains mortgages pour en generer des securities, mais je suis pas sur et je n’en sais pas grand chose. C’est peut-etre de ce cote qu’il faut regarder. Si quelqu’un d’autre a des idees bien vouloir partager.

      @guygadbois “J’aimerais cela vous entendre sur l’erreur mathématique flagrante de St-Garth. Vous lui accordez encore de la crédibilité?”

      La dessus GG, je suis un peu decu. Supposons un moment que Garth Ture (le vrai) qu’il se soit plante la dessus. Du coup il n’est plus credible? Voyons donc! les anglos appellent ca un “Cheap Shot”. La CREA manipule (il ne s’agit pas la d’une erreur, mais de manipulations) les chiffres chaque mois, sans qu’onn entende votre indignation.

    • @faux Garth

      Montrez-moi un seul exemple de manipulation par la CREA. Please.

    • A tous les optimistes ou les moins pessimistes sur l’immobilier, je voudrais bien rejoindre votre camp. Malheursusement je n’ai pas d’argument. Ci dessous un lien sur les ratios d”endettement des menages des quelques pays Europeens:
      http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do?tab=table&init=1&plugin=1&language=en&pcode=tec00104

      Quasiment tous les pays dont l’endettement a franchi les 100-120% du revenu ont subit une severe correction de l’immobilier, et cette correction est en cours.

      Ci-dessous une illustration du crash en cours en Hollande:
      http://pragcap.com/wp-content/uploads/2012/08/cs1.png

      Ci-dessous un lien sur les similarites entre le crash immobilier aux USA et celui en cours au Danemark.
      http://www.valuewalk.com/2012/04/denmark-and-usa-housing-bubbles-have-similarities/

      Pour les espagnols, ils avaient grossierement sur-construit. J’ai de la belle famille en Espagne dans la region de Alicante, que j’ai visitee en 2005. Ils etaient tous fous de l’immobilier et on fait croire a tous que les allemand et les anglais etaient en rang pour ramasser ces condos.

      Difficile de voir comment le canada va y echapper. Seules des prieres nous auraient epargen une severe correction. Malheureusement le St Siege a refuse de nous donner un pape.

    • @guygadbois “Montrez-moi un seul exemple de manipulation par la CREA. Please.”

      Le nouvel index est en lui seul une manipulation qui se repete tous les mois. Pourquoi ne publient-ils pas chaque mois l’indice tel que calcule de la nouvelle facon et celui qu’on aurait obtenu avec l’ancien index qui a pompe l’immobilier au Canada. Ceci donnerait une idee objective du marche?

    • @Guygadbois&Rick
      « Est-ce que les prix sont insoutenables pour ceux qui ont acheté, ou pour ceux qui n’ont pas encore acheté? »
      Ils sont insoutenables pour les deux. Pour ceux qui n’ont pas acheté, c’est évident et c’est clairement illustré par la baisse des ventes qu’on subit actuellement. Du cote de ceux qui ont acheté, compte tenu de la faible croissance des revenu comparé a l’explosion des prix de l’immobilier, on peut s’attendre a ce que « beaucoup » de ceux la soient incapable de se qualifier s’ils devaient acheter leur propre résidence en tenant compte de leurs revenu.

    • @Axelrod
      « En étant nouveau sur le marché de la bourse, j e trouve vos commentaires et expériences très intéressants. N’hésitez pas à nous faire part de votre expérience et “truc” sur le marché boursier en l’absence de M. Bergeron »
      A votre place j’éviterais les « put » et les « call » et tout autres outils exotique dont vous pouvez entendre parler sur la bourse. Cette approche constitue par essence de la spéculation, ce serait quasiment la même chose que de jouer au Lotto avec votre argent. C’est le meilleur moyen de perdre de l’argent en bourse. Lorsque vous placez un « put » ou un « call » vous misez votre argent sur l’occurrence d’un évènement qui est mathématiquement impossible à prédire. Les prix des outils boursier (surtout les actions) suivent un mécanisme stochastique (mathématiquement imprévisible à court terme)

      La règle de base pour faire de l’argent en bourse est la diversification. Diversification sur le genre d’actif, diversification géographique et toujours ajuster son risque a son profil et a ses horizons d’investissement. Vous ferez mieux de commencer par les ETFs qui sont des instruments ayant un minimum de diversification à la base car tu achètes un paquet d’actions a la fois. Avec le temps vous deviendrez sophistique et vous allez améliorer votre flair d’investisseur. Suivez régulièrement les émissions sur BNN et inscrivez vous aux magazines comme « Moneysense » (désolé que tous ces medias soient que je cite Angophones, il y a peut-être les alternatives francophones), et lisez les pages financières des grand quotidiens (disponibles dans toutes les bibliothèques municipales).

      Pour le High Frequency Trading (Oh Mon dieu) c’est pour les pros et ca prends des algorithmes complexes. De toutes les façons c’est aussi un moyen de perdre de l’argent à haute fréquence.

      A vus de choisir! Vous pouvez être un spéculateur ou un investisseur.

    • @Faux Garth

      En pssant le Canada est a moins de 100%, alors je ne suis pas sur de comprendre votre point.

      Démontrez-moi le la facon de calculer de la CREA est erronée. Je n’attends qu’a etre convaincu.

      Je vous parie 10 000 $ contre 1 $ que le vrai Garth a fait une erreur de calcul, et vous n’etes meme pas foutu de relever le pari?

    • @ Faux Garth

      “Spposons un moment”?

      Garth Turner a faut une erreur grossiere. de calcul Arretez de supposer, et vérifiez son calcul.

      Apres on parlera entre gens qui ont résussi leurs maths 103.

    • @leguet
      « Je vous trouve très patient de discuter avec ce Garth. Même lorsqu’il commet des bourdes(l’affaire de l’imposition des dividendes est flagrante), il n’a pas assez de bonne foi pour l’admettre. Je veux bien qu’un gars soit entêté, mais la mauvaise foi ça c’est difficile à prendre surtout avec le ton peremptoire qu’il utilise. J’aimerais avoir votre patience »

      En fait dans toute la discussion j’ecrivais « dividende » mais j’avais en tete “gain en capital”. Ca arrive et en me relisant ca me semble maintenant évident que quiconque lirait « gain en capital ». Je suis sur que si quelqu’un avait poste « es-tu sur Faux Garth que tu ne parles pas de Gain en Capital », je me serais ravise. Mais visiblement certains en ont pris un vilain plaisir. Mais boff je ne vais pas essayer de justifier qui que ce soit.

    • @Matis:
      “Ouf! Encore une fois, vous démontrez vos faiblesses en fiscalité! AUCUN GAIN EN CAPITAL sur les maisons résidences occupants. Dans l’exemple de guygadbois qui comparait un achat d’une maison vs une location et l’argent placé à la bourse…”

      SVP relisez bien nos posts la dessus. Notre discustion a utilise alternativement les termes “immeubles” et “maison”. Ma declaration ci dessus est generale et il est sous-entendu que l’impot sur le gain en capital est a inclure dans le calcul s’il y a lieu. Je vois que certains n’aiment pas mes posts negatifs sur l’immobiliers (j’en suis surpris LOL) et ne ratent pas l’occasion de me tirer dessus. Desole cela ne changera pas mon opinion sur l’immobilier.

    • @MartinJournal
      Voici quelques morceaux choisis de vos posts:
      « Vous exposez toujours de belles théories de façon bornée, comme s’il était certain que vous aviez raison. ». « Vous savez sûrement ce qu’est la double ignorance selon Socrate:”Ne pas savoir qu’on ne sait pas est pire que seulement ne pas savoir.” »
      Comme vous voyez, je ne suis pas le seul à me comporter comme la «la Police des blogues ».

      « Comme je l’ai dit dans le post numéro 2, je n’aurai aucun problème à trouver 4 proprios-occupants dans quelques années quand je déciderai de vendre. »
      Visiblement vous avez aussi vos certitudes, tout comme J’ai mes « certitudes de doomer de l’immobilier». Manifestement vous aimez vos certitudes mais pas les miennes.

      « Pis je pense pas avoir de conseils à recevoir d’un éternel locataire ».
      Celle la je me la suis fait dire un nombre incalculable de fois, très souvent par des propriétaires qui se sont révélés bien moins nantis que moi. Vous pensez que ca me fait qui de lire cela? rien du tout.

    • « Pour votre exemple, de un million en bourse, il faudrait comparer avec un proprio qui a un million d’immobilier payé et qui encaisse les loyers sans avoir aucune hypothèque. Ne comparez pas des pommes avec des oranges. »

      Plus objectivement, il faut (pour un proprio qui a un million d’immobilier payé et qui encaisse les loyers sans avoir aucune hypothèque) soustraire aux revenus des loyers toutes les dépenses pertinentes (taxes, frais de gestion et d’entretient, pertes de loyer, …) et surtout soustraire le cout de la perte d’opportunité liée au million de dollars (hypothèque remboursée) qui dormirait dans les caisses de la banque. C’est pourquoi les gros proprios ne paient jamais toute leur hypothèque.

      En plus si on veut inclure l’impôt dans l’analyse, celui qui a ses placements en bourse a un meilleur traitement fiscal de ses gains (en capital et dividende). Par contre, pour un proprio, même s’il est incorporé, ses revenus seront taxés au taux des individus (sauf si la corporation immobilière a au moins 5 employés a temps plein). Je vois mal une corpo immobilière avec un actif de 1 million justifier aux ministeres de revenus l’emploi de 5 personnes à temps plein.

    • @Guygadbois
      “En pssant le Canada est a moins de 100%, alors je ne suis pas sur de comprendre votre point.”
      Je parle des ratio endettement/revenu des menages (et pas de la dette publique). Les ratio de statistique canada placent ce ratio au dessus de 160%. Par contre je ne peux garantir que les ratios indiques dans le tableau ci-dessus sont obtenus de la meme maniere que ceux de Stat Can.

      “Démontrez-moi le la facon de calculer de la CREA est erronée. Je n’attends qu’a etre convaincu. ”
      Je n’ai pas envie de rentre dans ces details. Comparer l’ancienne facon de calculer de la nouvelle et vous comprendrez. Le nouvel indice est concu expressement pour masquer/minifier la chutte des pris de l’immobilier.

      “Je vous parie 10 000 $ contre 1 $ que le vrai Garth a fait une erreur de calcul, et vous n’etes meme pas foutu de relever le pari? ”
      Il a fait une erreur! Et alors? L’utilisation politique que vous voulez faire de cette erreur est douteuse.

    • @guygadbois
      “Ceux qui veulent updgrader ne le feront pas. Car on ne peut pas vendre sa maison a 10%-25% off et racheter plus cher. Seul l’inverse est théoriquement possible. Théoriquement parce que je ne pense pas qu’il y a tant de monde que cela qui va downgrader, volontairement ou non. Donc, ils vont etre pognés dans un espace de vie qui ne leur convient pas parfaitement. Mais il ne se transformeront pas en vendeurs pour autant.
      En quoi est-ce qu’une baisse des prix aide quelqu’un qui est deja proprio? Les seules personnes que cela aide, ce sont celles qui ne sont pas proprio. Et franchement, je ne vois pas pourquoi les proprios décideraient collectivement de se saigner pur aider ceux qui ne le sont pas.”

      Je vais essayer de vous expliquer pourquoi?
      Depuis plusieurs années toute une armée de nos compatriotes achètent des maisons dont ils n’étaient pas capables d’économiser 5% de la valeur, beaucoup se faisaient prêter ce 5% par les banques. Vu que les ventes baissent de plus de a 20% par mois depuis plusieurs mois (depuis qu’on a resserre les critères), ce serait une hypothèse réaliste de supposer que la catégorie d’acheteur ci-haut mentionnée plus haut représente plus de 20% des ventes chaque année, ce qui est énorme.
      Si on n’est pas capable d’économiser 5% d’une mise de fonds lorsque qu’on est locataire, ce sera encore plus difficile de faire des économies lorsqu’on sera proprio pour des raisons evidentes. Donc on peut supposer que cette armée d’acheteurs avec <5% de mise de fonds n’ont probablement aucun actif (ni équité sur leur maison). Pour ceux la une baisse de 10% de la valeur de leur maison corresponds à se retrouver avec équité négative de plus de 15%. Un tel proprio est éligible a la faillite (car pas d’actifs a saisir) et tous les syndics de la faillite vont le lui conseiller. De plus il va se rendre compte qu’il sauverait de l’argent a être locataire. Alors il cesse de payer son hypothèque et vit dans l’appartement/maison sans loyer le temps (c-a-d sauve du cash) que la procédure d’éjection se finalise. Il sort de l’appartement avec le cash (après la faillite) et va se trouver quelque chose a louer (moins cher). Il n’aura rien perdu dans toute cette opération (puisqu’il n’avait pas de mise de fond). Il passe d’une équité négative a une équité zéro, ce qui est meilleur. Si la baisse est plus que 20%, vous verrez un tsunami d’individu prêt a remettre leur compteur a zero selon la procédure décrite plus haut. Beaucoup ont exploite ce stratagème aux USA. De la même façon les gens ont « rushé » pour profiter des hypothèques sans mise de fond, de la même façon ils vont rusher-out pour améliorer leur bilan financier. Si c’estait irrationel d’emprunter leur mise de fond pour acquérir une maison, ca sera par contre très rationnel de remettre le compteur a zero. Tout ce qu’il fait c’est la petite baisse de 5% qui va déclencher l’avalanche.

    • @garth

      Beau scénario ci-haut avec hypothèse sur hypothese et des si et si et si et tralala. Revenons dans le réel, je connais facilement au moins 25 propriétaires de maisons et je n’en vois pas un seul qui vendraient ou seraient obliger de vendre même avec une baisse 10, 15%, 20 % demain matin.

    • Whatever Garth.

    • @Garth

      C’est bien mignon la théorie de gens qui décide de faire faillite en masse, mais je suis pas certain qu’il y a tant de gens qui souhaitent se bloquer l’accès au crédit pendant plusieurs années par la suite. Aux États-Unis, les prêts étaient approuvés en placant des salaires aléatoires comme une serveuse qui gagnait supposément 100 000$. Donc pas étonant que quand sa maison de 400 000$ qu’elle s’était acheté aie perdu 30% de sa valeur que la personne décide de faire faillite, surtout lorsque la population perdait leur emploi à un rythme accéléré.

      Le marché Canadien va subir une baisse mais pas nécessairement un crash puisque les US soutiennent artificiellement leur économie, ce qui aide au taux d’emploi ici. La journée ou des compagnies de cartes de crédit annonce feront faillite comme de grosses banques aux states l’ont fait, la on parlera d’un crash.

    • Bonjour à tous, ceci est ma première intervention sur ce blogue que je trouve très intéressant (quoique versant parfois dans des tirades un peu trop personnelles…). Je le lis avec assiduité depuis que je considère l’achat d’une maison à court/moyen terme et y trouve généralement des informations pertinentes.

      Alors voilà, j’hésite présentement entre quelques options et j’aimerais exposer ma situation afin de voir quelle option vous considérez comme étant la plus avantageuse. Je vais peut-être suivre votre conseil ou non (je fais généralement à ma tête de toute façon) mais au moins je serai plus informé ;-) Je ne veux pas exposer des informations personnelles et donc je vais essayer de ne pas trop donner de détails précis et travailler en chiffres relatifs…

      Je suis dans la début trentaine, marié et nouveau papa. Nous somme propriétaires d’un condo (4 et demi) bien situé et à deux pas d’un métro, acheté sur plan il y a deux ans et demi (disons pour 100$). Grâce à une bonne mise de fonds et des remboursements hâtifs, nous avons présentement 60$ en équité et 40$ en dette hypothécaire. Notre taux d’emprunt est de 2.89 % fixe. Ce prêt est également assorti d’une marge de crédit à 3% (prime + 0%) qui nous permet d’utiliser l’équité jusqu’au 20% minimum requis.

      Donc étant donné la possibilité bien réelle de la venue d’un 2ième enfant d’ici disons 1.5 à 2 ans, nous voulons emménager dans un espace plus grand. Nous voulons être près du métro (i.e. à pas plus de 7-8 min de marche) et considérons d’acheter une unifamiliale dans le même secteur. Nous pouvons nous attendre à payer environ 190$ pour une telle maison. Nous sommes assez particulier quand à l’emplacement et nombre de chambres désirées et pourrions attendre très longtemps avant de trouver une maison convenable. Sachant ceci, trois options s’offrent à nous :

      1) La plus « raisonnable » serait vendre le condo d’abord et ensuite acheter l’unifamiliale. Le risque que je vois ici est qu’une fois le condo vendu, nous ne trouvions pas de maison à notre goût dans le temps requis et devions passer en location temporaire, avec les désagréments et frais que cela implique (déménagement, etc…).

      2) Lorsque la maison de notre goût se présentera, nous pouvons faire une offre d’achat conditionnelle à la vente de notre condo mais j’ai cru comprendre que les vendeurs n’acceptent que très peu fréquemment ceci. Ou bien nous pouvons signer pour une date d’achat assez loin dans le temps (disons 3 mois) et espérer vendre le condo pendant ce temps (probablement à moindre prix qu’espéré car nous serons pressés par le temps). La qualification hypothécaire pour les 2 propriétés en simultané n’est pas un problème et pouvons utiliser la marge de crédit du condo pour maximiser la mise de fond sur la maison.

      3) (Variation sur l’option 2)) Nous pouvons simultanément offrir le condo en location et le mettre en vente une fois la promesse d’achat faite. Le loyer demandé devrait être relativement élevé pour tenir compte de la charge d’intérêt, taxes et frais de condo mais selon mon analyse, c’est possible de le louer avec léger profit (mais cashflow négatif ce qui stressera un peu nos finances). Lorsque la location ne fera plus notre affaire nous pouvons toujours décider de le vendre et aurons tout le temps nécessaire pour attendre une offre respectable (un peu plate pour notre éventuel locataire mais il n’a pas besoin de savoir ça tout de suite…).

      J’aimerais bien entendre votre avis sur quelle serait l’option à privilégier, en sachant que notre critère #1 est la qualité de vie et non de sauver un maximum d’argent à tout prix. Personnellement je pencherais pour la troisième car j’hésite à revendre un condo acquis récemment, et pendant que ce marché se refroidit passablement. Juste une note : j’aimerais ne pas entendre de « condo bashing » qui semble un sport bien populaire sur ce blogue ;-) Ce condo nous coûte moins cher qu’une location équivalente (chauffage, taxes, frais et intérêts considérés, oui c’est possible!) et nous offre une qualité de logement très supérieure à ce que nous avions autrefois dans le parc locatif. C’est juste que les événement de la vie viennent parfois bouleverser les plans plus vite que prévu ;-)

      Merci bien,
      Votre ami lecteur

    • @leguet&Guygadbois
      “C’est comme faire un parallèle entre l’immo au Canada /Quebec et la bulle de l’immo au Japon en Espagne ou aux USA. C’est souvent fait de façon sommaire et ce ne résiste pas à l’analyse.
      http://www.immorive-sud.com/public/26c3c3d3-be8c-4fe9-b950-6f4a567ab01e/mes_documents/bulletin_legal/sommesnousenpresencedune_bulle_immobiliere.pdf ”

      Merci Mr Leguet pour le lien ci-dessus vers un article fait une analyse des marchés immobiliers Canadiens et Américains, et qui conclue qu’il ne faut pas faire de parallèles entre les deux. Autrement dit, les prix ont crashés aux USA mais ce ne sera pas le cas au Canada. J’aimerais juste faire quelques remarques sur cet article:

      1) L’article porte l’entête de la FCIQ (Fédération des chambres Immoilières du Québec) dont le site internet est http://www.fciq.ca/. Aaaa-tchou! Excusez moi!

      2) L’auteur (Paul Cardinal) est « Market Analysis Manager » à la FCIQ. Sa pécédente job était à la CMHC. http://www.zoominfo.com/people/Cardinal_Paul_133548820.aspx.

      3) La figure 1 de cet article, contient des données dit de “statistique Canada et Calculs FCIQ” qui indiquent que le pouvoir d’achat des ménages Montréalais a augmenté de plus de 160% depuis 1989. Ouch! Ceci afin conclure que les prix de l’immobilier ont suivi les revenus. Depuis je me tire les cheveux car c’est en totale contradiction avec toutes les métriques de statistique Canada (et autres organismes sérieurs) que j’ai lues là-dessus à ce jour:

      http://www4.rhdcc.gc.ca/.3nd.3c.1t.4r@-fra.jsp?iid=22#M_2

      http://voir.ca/ianik-marcil/2012/02/23/la-longue-stagnation-du-pouvoir-dachat/

      http://www.ledevoir.com/economie/actualites-economiques/187920/le-pouvoir-d-achat-des-travailleurs-a-augmente-de-53-en-25-ans

      http://www12.statcan.ca/census-recensement/2006/as-sa/97-563/p1-fra.cfm

      Voici quelques tableaux de Stat Can de 1988 à 2008: http://www.statcan.gc.ca/pub/12-581-x/2011000/is-rd-fra.htm

      Je me demande bien d’où Mr Paul Cardinal a sorti ses chiffres. Je me demande bien ce que la FCIQ définit comme « pouvoir d’achat »?

      Bref Mr Guygadbois, les mensonges et manipulations des FCIQ, CREA et autres assimilés sont légions. Voilà un exemple de manipulation que vous réclamiez plutôt, rapporte sur ce blogue (j’ai pas eu a aller chercher bien loin).
      Le pouvoir d’achat des ménages Montréalais a-t-il augmenté de plus de 160% depuis 1989? Peut-etre selon la FCIQ et les CREA de ce monde. SVP aidez moi à trouver une preuve de cette assertion car toutes les sources crédibles que je trouve indiquent une quasi-stagnation des revenus / pouvoir d’achat.

    • @Garth

      Puisque vous êtes en quelque sorte un apôtre de l’apocalypse : donnez nous des détails sur l’ampleur du crash qui s’en vient au Québec(moins combien après 1 an, 3ans, 5 ans 10 ans). Après tout, vous avez déjà affirmé que ce serait pire que ce qui est arrivé au Japon. Pour ce qui est du marché à Toronto ou Vancouver, je m’en bats les couilles !

    • @Garth

      Le housing affortability index au Canada est effectivement sous son niveau de 1990. Donc le gars a raison, coûte moins cher en % aujourd’hui d’acheter qu’en 90.

      http://www.rbc.com/economics/market/pdf/house.pdf

    • Tiens Garth voici un rapport tout frais sorti de la Scotia sur l’immo. Ok ça vient d’une banque donc c’est ‘rosy’ et pas crédible ? Euh, ben non ça va dans le sens de celui de la TD. Ralentissement déjà entamé et perspectives assez terne pour le futur. Catastrophique ? Non j’pense pas, plutôt réaliste. Alors allez y mettez nous un peu de piquant avec votre scénario catastrophe …… je prépare le popcorn !

      http://www.gbm.scotiabank.com/English/bns_econ/retrends.pdf

    • @leguet

      Merci pour le rapport Scotia, qui donne beaucoup plus d’informations que celui de la TD. Par contre, la TD se prononce sur la variation de prix immobilier au cours des 10 prochaines années, alors que Scotia reste vague.

    • Après 10 ans de construction frénétique et de records de mises en chantier, un ralentissement dans le secteur de la construction qui représente pas loin de 10% de l’activité économique du canada, va assurément faire augmenter le taux de chômage au pays. Ces travailleurs se sont surement endettés à l’os comme la moyenne des canadiens et c’est pas un revenu de chômage qui paye l’hypothèque, la marge loadée au max et les 2 cartes de crédit.

      je vois pas un secteur d’emploi qui peut absorber toute cette masse de travailleurs à part celui du travail au noir…c’est sans parler des emplois indirects : courtiers, inspecteurs, décoration, paysagement, rénovations. Bref, l’effet papillon.

    • @guygadbois

      Vous avez raison, ils ne se prononcent pas mais c’est un peu dans le même ton que celui de la TD. Perso j’y déduit un peu la même conclusion en terme de chiffres. Mais je me trompe sûrement ; ‘le monde selon Garth’ devrait bientôt nous mettre les pendules à l’heure ;-)

    • @guygadbois

      Un petit pied à terre en Espagne ça vous intéresse pas ? Vous avez le choix : Costa del Sol, Costa Brava, Costa Dorada. On peut aussi attendre que le gouv grec décide de vendre ses nombreuses îles pour payer ses dettes ;-)

    • @groslapin

      Pas de problème à l’horizon dans le domaine de la construction au Québec(euh…. j’exclus les révélations de la commission Charbonneau). Une réduction dans le domaine résidentiel risque jusque de nous aider à repousser le mur ! (départs massifs à la retraite)

      http://www.lapresse.ca/le-soleil/affaires/actualite-economique/201203/07/01-4503465-main-doeuvre-dans-la-construction-le-mur-dans-trois-ans.php

    • @leguet

      J’adore l’Espagne. Le rythme de vie la bas est beaucoup plus intéressant qu’ici. Mais ca fait loin un peu. Mais je ma reppelle très bien avoir discuté avec une dame qui avait acheté 2 condos dans le coin de Marbella au moment ou l’immobilier en Espagne était un des placements les plus hallucinants qu’on pouvait faire. Je ne sais pas ce qu’elle a fait avec ceux-ci suite à la crise.De plus, je ne ferais AUCUN investissement en EUROs aujourd’hui, et encore moins un investissement en futur peseta espagnole… Donc, si quelqu’un ici veut acheter la-bas, faudrait etre en mesure d’emprunter le maximum, dans la future devise. Pas possible, pour l’instant.

      Groslapin vous avez raison, c’est sur que le ralentissement de la construction neuve va avoir un impact sur l’économie. Mais pas de la a provoquer une chute de 25%, just another drag. Comme je l’ai exposé précédemment, les gars de la construction habitent souvent en 2e couronne (mon expérience empririque a portée limitée).

    • @guygadbois

      Sur la Costa del sol c’est la chute libre.

      http://lexpansion.lexpress.fr/economie/immobilier-faut-il-acheter-en-espagne_291155.html

      Toutefois je préfère la Catalogne. Mon rève : un pied à terre là bas mais du coté français au sud de Perpignan. Climat presqu’ idéal entre mer et montagne.

    • @leguet (18h29).

      À vous lire aujourd’hui, on dirait vraiment que ça ne vous dérange pas de frapper le mur de la main d’oeuvre et de l’endettement!

    • @leguet

      Votre article de 18:29 est l’un des plus intéressants que j’ai lu sur le sujet de l’immobilier depuis longtemps. Merci

    • @Rick85

      Euh … pas sûr de comprendre. Le lien que j’ai mis ne parle pas d’endettement mais d’une probable pénurie de main d’oeuvre dans la construction dans quelques années dû aux départs à la retraite et à la forte activité qu’on prévoit dans le secteur pour plusieurs années à venir. Un ralentissement dans le domaine de la construction résidentielle ne serait donc pas une mauvaise chose en soi de ce point de vue.

      L’endettement c’est un autre sujet. Tant qu’on pourra tout acheter ou presque à 0% on sera pris avec un fort taux d’endettement et un taux d’épargne personnel faible.

    • @labo

      Vous ne devriez pas vous sentir mal à l’aise à cause “des tirades un peu trop personnelles” du blogue. Moi je trouve ca correct, c’est aussi ca l’interet d’un blogue et il n’y a pas de risque que
      des coups de poings soient echangés (LOL). Je trouve le choc des idées et des opinions
      intéressant et instructif, sinon ca devient plate. Cela dit je prendrais volontier une bière
      avec tous les participants de ce blogue.

      L’option 1) semble effectivement plus raisonnable. A propos du risque de ne pas trouver une
      maison à votre à notre goût, je pense que ce risque est beaucoup moindre car si vous avez du cash dans le marché immobilier en stabilisation que nous vivons, il y a des fortes chances que vous trouviez quelque chose à votre gout. Je pense que si dans 2 ans votre condo actuel ne vous
      conviendra plus, vaut mieux le vendre le plus tot possible (à cause des perspectives peu
      reluisantes de ce secteur immobilier). Au pire des cas après la vente, vous trouverez certainement un autre condo neuf à louer (il y en a pas mal en ce moment) sans affecter votre qualité de la vie.

      Option 2): Peu probable que des vendeurs acceptent une telle offre d’achat. Mais si un vendeur accepte une telle offre d’achat, c’est la meilleure de toutes les 3 options (veuiller que ce soit bien clair que si vous ne vendez pas votre condo l’offre d’achat tombe). Signer avec une date d’achat éloignée (3 mois) est beaucoup plus riquée, car apres 3 mois si vous n’arrivez pas à vendre votre condo vous vous retrouverez avec deux hypothèques, ce qui vous ramenera à l’option 3 (la plus risquée de toutes les 3 options).

      Option 3) La plus risquée des 3 options, surtout si un cash flow négatif sur le condo mis à louer mettrait du stress dans votre budget.

      Et si je vous proposait l’option 4): Soit vous restez dans votre condo et vous attendez de voir
      ce qui va se passer sur le marché immobilier. Ce printemps-été donnera probablement une meilleure idée de quelle direction le marché prendra: Stabilisation? Correction? Crash? c’est à voir. Cette option me semble aussi raisonnable si vous ne voulez absolument pas vous retrouver locataire. Vous parliez de la possibilité d’un deuxième bébé dans 1.5 à 2 ans, donc vous pouvez vous permettre d’attendre 1 ou 2 ans.

      je vous souhaite bonne chance.

    • @ GarthTurner
      Merci de votre réponse, je commençais à me demander si quelqu’un remarquerait mon commentaire ;-) Bien que je vous réponde directement j’invite évidemment quiconque à participer à la discussion.

      Par rapport à votre premier point, je n’ai rien contre les débats d’idées, bien au contraire. Mais j’ai certaines hésitations quand ceux-ci tournent en attaques personnelles (ce qui me semble parfois être le cas ici, mais peut-être c’est ma perception erronnée).

      Donc pour en revenir au sujet principal, pourriez-vous élaborer sur les raisons pour lesquelles la mise en location du condo serait risquée, surtout avec la perspective que celle-ci serait temporaire (quelques années, 2-3 tout au plus)? J’imagine que vous voulez parler d’une éventuelle hausse des taux d’intérêts, locataires problématiques, hausses de taxes, etc. Mon feeling me dit que je ne pourrais probablement pas le louer plus haut qu’à un ratio coût d’achat/revenus de 20:1, ce qui semble élevé à prime abord, mais considérant les taux d’intérêts qui tournent autour de 3%, il semble rester une certaine marge pour les frais et autres imprévus. Quel serait selon vous un ratio coût / achat acceptable considérant les taux d’intérêts et marché de 2013 (car je sais que 10:1 est plutot la norme historique) permettant de couvrir ces risques?

      Effectivement, l’option d’attendre de voir ce que le marché nous réserve cette année est intéressante. Personnellement je ne crois pas trop à la théorie du crash majeur, peut-être une chute de l’ordre de 5%-10% des prix. De toute façon si j’achète c’est pour du long terme et je ne me priverai pas d’acheter la maison de mes rêves si je la vois apparaître sur le marché…

    • Bonjour Labo

      Quelques facteurs dont vous devriez tenir compte:

      1. la principale incertitude dans votre cas, c’est de trouver la maison idéale, dans un quartier que vous avez deja identifié. L’inventaire de maisons qui feraient l’affaire dans ce quartier (et la je parle de ce qui est construit, pas de l’inventaire à vendre) est-il grand? Vous etes aussi probablement capable de vérifier ou d’extrapoler combien de maisons idéales s’y vendent par année. Parce qu’effectivement, si l’inventaire existant est peu élevé, et si le nombre de vente annuelle est peu élevé, vous pourriez attendre longtemps, et si vous avez vendu votre condo trop vite, vous allez trouver le temps long en titi. S’il est raisonnable de penser, compte tenu des facteurs qui précèdent, qu’a partir du moment ou vous allez commencer vos démarches, vous allez avoir trouvé en 6-8 mois, alors clairement je favoriserais l’alternative 1. Quand on est à la recherche de la maison idéale, dans laquelle on va vivre longtemps, les frais de déménagement et d’entreposage (si vous aviez a vous relocaliser temporairement) c’est des pinottes dans l’océan. Dans un marché qui clairement est baissier, et ou les condos risquent d’être particulièrement otuchés, vous allez être content d’avoir vendu avant de racheter.

      2. l’offre conditionnelle a la vente, oubliez cela. Dans un marché autre qu’effevescent, le vendeur ne voudra pas prendre la chance que votre condo se vende moins vite que prévu.

      3. si votre condo est un condo de premier acheteur, le fait de le louer va vous nuire pour la vente. En effet, le locataire a droit au maintien dans les lieux, et le préavis que le nouveau propriétaire doit donner pour reprendre l’unité pour y habiter est assez long (6 mois je crois). Ceci dit je ne sais pas si ces rèegles s’appliquent a un condo de moins de 5 ans? A vérifier avec votrw avocat, dans le Code civil, sur internet, ou en appellant à la Régie.

      4. si vous voyez la maison de vos reves apparaitre sur la marché, achetez-la tout de suite (je crois comprendre de votre message que l’inventaire n’est pas si grand), n’attendez pas de vendre. Nous ne sommes pas rendus au point ou le rsique reliée a ceci est trop élevé. Je mettrai alros le condo en vente, car osn potentiel de moins value, et sa laveur locative, ne justifie pas de la conserver (vous pouvez faire mieux avec l’argent). Et dans le pire des cas, s’il ne se vend pas à votre gout, vous le louerez, et vous vous rendrez compte, dans 20 ans, que ce fut un bon (pas extraordinaire, mais bon) placement de conserver le condo.

    • @Labo
      “Donc pour en revenir au sujet principal, pourriez-vous élaborer sur les raisons pour lesquelles la mise en location du condo serait risquée, surtout avec la perspective que celle-ci serait temporaire (quelques années, 2-3 tout au plus)? J’imagine que vous voulez parler d’une éventuelle hausse des taux d’intérêts, locataires problématiques, hausses de taxes, etc. ”

      Je parle de tous ces risques et surtout de celui de louer avec un cash flow négatif ou très mince.
      Normalement si vous décidez de louer, vous devriez considerer cette operation comme une bussiness et ca doit etre rentable. Pour les ratio appropriées, je ne les connais pas vraiment, il y a trop de paramètres qui entrent en jeu.
      Mais le facteur important c’est un bon cash flow, il ne faut pas se retrouver entrain de subventionner le locataire.

      “Effectivement, l’option d’attendre de voir ce que le marché nous réserve cette année est intéressante. Personnellement je ne crois pas trop à la théorie du crash majeur, peut-être une chute de l’ordre de 5%-10% des prix.”

      On a tous diverses opinions là dessus. Mais ce qui va arriver arrivera et on n’y peut rien. cependant c’est toujours mieux de se préparer pour le pire.

    • Labo, PS

      De père de jeunes enfants à pere d’un enfant probablement plus jeune, et d’un autre bientot: je ne peux mettre trop d’importance sur le fait qu’il est essentiel pour vous de choisir un quartier en pensant a long terme: vous devriez a y rester jusqu’a temps que votre plus jeune ait fini le secondaire, c’est long. Parce qu’une fois qu’il se sont faits de bons amis, une fois qu’il sont haibtués au milieu, cela vous briserait le coeur de déménager, meme si objectivement un tel déménagement pourrait représenter une amélioraiton de votre qualité de vie. J’ai quelques amis qui regrèttent amèrement leur choix de quariter (surtout en raison d’un commute pénible vers le travail) mais qui ne peuvent rien faire, car ils ne peuvent vivre avec le fait de déraciner leur famille. Alors ils ragent peu sur la route, mais ils toughent la run.

      Je plaide peut-être pour rien, parce que vous semblez avoir faits vos devoirs sur cette question, mais je voulais passer le message quand meme, au cas ou.

    • Labo

      Voici le plan de match (libre à vous de l’adopter ou non)!:

      1. vous devez déménager d’ici pas si longtemps que cela (2 ans cela passe vite en titi). Commencez a chercher tout de suite.
      2. Des que vous trouvez, mettez votre condo en vente.
      3. si vous ne réussissez pas a vendre votre condo a un prix acceptable, louez-le.

      La seule raison qui me pousserait a ne pas adopter ce plan de match, c’est s’il est relativement facile (en raison de l’inventaire, et des ventes) de trouver la maison de vos reves. Alors, je vendrais en premier, pour jouer plus safe. Mais selon vos posts, cela ne semble pas etre le cas.

    • @ Garth et Guy Gadbois

      Merci pour vos réponses. Par rapport au cashflow, effectivement j’estime que celui-ci serait négatif (quelques centaines de dollars par mois) mais cela n’est pas équivalent à subventionner son locataire car si on enlève le remboursement de capital je crois pouvoir être en terrain positif (de peu cependant).

      @ Guy

      Je crois que vous voyez assez juste par rapport à ma situation. Les critères les plus importants pour nous sont (dans l’ordre):

      1) Bon secteur et bonnes écoles/garderies pour les enfants
      2) Éviter le traffic (donc près du métro et proximité géographique de nos lieux de travail)

      Nous avons fait le choix d’avoir une seule voiture et donc nous préférons être à quelques minutes à pied d’un métro. Étant donné ces critères, et puisque ma femme et moi travaillons à 2 endroits géographiquement éloignés l’un de l’autre, il ne reste pas beaucoup de choix et nous avons arrêté notre recherche sur un secteur précis.

      En plus, nous voulons 4 chambres à coucher, ce qui n’est pas légion, le tout à payer avec 2 bons salaires mais pas astronomiques non plus (classe moyenne supérieure je dirais). Donc j’estimerais que par année il y a peut-être une dizaine de maisons qui remplissent nos critères assez pour qu’on ait envie de visiter (ce qui ne garantit pas qu’on va aimer une fois sur place).

      Ceci étant dit, je crois que le plan que vous avez proposé (en PS) ressemble beaucoup à ce que j’ai en tête. En résumé j’ai choix entre deux options. Soit je vend le condo tout de suite et me fait à l’idée d’avoir à passer en location un certain temps. Je préfèrerais ceci à un achat bâclé car pressé par le temps (nos critères sont si précis que j’ai peu d’espoir de trouver une maison avant d’avoir à laisser mon condo). Je n’ai rien contre le fait d’être locataire mais c’est le désagrément de déménager 2 fois qui me tracasse. Sinon, j’achète et applique votre stratégie (essayer de vendre pendant un certain temps, et passer en mode location).

      Et merci de me rapeller de vérifier les règles auprès de la régie. La dernière chose que je voudrais serait d’être pris avec mon condo loué que je ne peux pas vendre alors qu’une hausse des taux se présente.

    • J’ecoute le hockey. Et l’annonce des syndics de RCGT vient de passer. Et je viens d’allumer que cela fait une couple de fois que je la vois(mon cerveau turn a off quand il y a des annonces, la preuve c’est que c’est a ce moment-la que j’écris ici). Intéressant, on n’a pas l’habitude d’avoir des syndics faire de la publicité il me semble. Il y a au moins un cabinet comptable qui veulent se positionner pour une avalanche de business qui s’en vient.

    • En fait, c’est vrai que mon cerveau est a off: les annonces précédentes, je les avait entendu a la radio et non a la tivi, durant mon commute (un vrai 18 minutes).

    • @labo.

      Tout a été dit, le choix repose entre vos mains. Pour un choix strictement financier, je crois que l’option vente du condo / location serait fort probablement le meilleur à l’heure actuelle mais je vous comprends sur le fait que 2 déménagements sur un court laps de temps n’est pas des plus agréable…

      Je vous mets en garde sur le concept de “maison de rêve”. Dans mon entourage, la plupart de ceux qui ont parlé de “maison de rêve” ces dernières années ont contracté une hypothèque pour un montant substantiellement plus élevée à ce qu’ils avaient prévu au départ, si bien que tout ce qu’ils peuvent faire présentement est de rester dans leurs maisons! La qualité de vie n’est certainement pas gagnante lorsque la santé financière s’en trouve lourdement affectée et pour longtemps… Un choix judicieux est un choix à l’intérieur de nos moyens financiers, tout en conservant une bonne marge de manoeuvre.

      Dernier point, n’oubliez pas que nous sommes maintenant entrés dans un marché à l’avantage des acheteurs sur l’île de Montréal, du jamais vu depuis plus de 10 ans. Utilisez ce pouvoir à bon escient et n’hésitez pas à négocier agressivement. Dans mon quartier (Rosemont), les maisons unifamiliales ne se vendent pas présentement, dans certains cas, elles sont annoncées depuis plusieurs mois… Le vent a tourné et la demande n’est vraiment plus ce qu’elle était. Je crois que le nouveau marché à l’avantage des acheteurs à Montréal durera plusieurs années, ce n’est pas le choix qui manquera (ou du moins, ce choix sera beaucoup élevé que durant les dernières années).

    • Ça te plait ça Labo. 4 cac, court commute, beau cartier :

      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=SUTTON&NoMls=MT10228706&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=E

      Qu’en penses-tu GG? Trop dans l’Est? Penses-tu qu’il va prendre de la valeur dans les 5 prochaines années?

    • Que pensez-vous de l’intervention de Flaherty?

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/pourquoi-jim-flaherty-veut-eviter-a-tout-prix-une-guerre-des-taux-hypothecaires/555477

      Il ne doit pas avoir beaucoup de marge de manœuvre pour avoir à faire pression sur les banques pour éviter plus de concurrence.

    • @Terlingua
      “Que pensez-vous de l’intervention de Flaherty?

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/pourquoi-jim-flaherty-veut-eviter-a-tout-prix-une-guerre-des-taux-hypothecaires/555477 ”

      Pour moi c’est une campagne de pub pour donner l’impression qu’on “travaille dur” pour stabiliser le marché immobilier apres avoir autorize des hypotheques sans mise de fonds, des hypothèques avec mise de fonds empruntées, et des hypotheques sur 30-40 ans. OK c’est pas grave car on peut continuer à rembourser son hypotheque jusqu’en CHSLD. Du genre pysomane qui intervient comme pompier.

      Je crois que la question la plus interessante est Pourquoi Manuvie a-t-il cédé à cette pression?. Légalement c’est une industrie bien régulée et ce que Flaherty pense ou dit ne devrait avoir aucun impact sur eux. Surtout qu’il s’agit du taux hypothécaire annoncé et que dans la réalité un bon crédit et une bonne négociation permet souvent d’obtenir un taux plus bas que le taux annoncé. Je suis bien curieux de savoir pourquoi Manuvie a cédé?

    • L’indice Teranet Montreal est sortie ce matin. IL était à 150.39 en août 2012, il est maintenant à 147.24. Une baisse de 2.1% depuis 6 mois. Mon scénario est en train de se réaliser. Une baisse de 10-15% sur 5 ans. Je vais revisiter ma prévison à l’automne mais je crois que ca pourrait etre pire- que 10-15%… on verra

    • @ Rick85

      Quand je parlais de “maison de rêves” je voulais plutôt dire maison idéale par rapport au prix, emplacement, transit pour le travail, caractéristiques des pièces, etc… Loin de nous l’idée d’une gigantissime McMansion.

      L’avantage que je vois de procéder à l’achat avant la vente est justement de pouvoir négocier serré et sans contrainte de temps, particulièrement par rapport à la nouvelle situation à l’avantage de l’acheteur, même si je dois perdre quelques opportunités ce faisant. Puisque je fais un “upgrade” je trouve qu’il est plus avantageux de bien négocier l’achat de la maison quitte à être un peu moins gagnant avec la vente du condo qui devra se faire plus rapidement.

      @ Taxman55

      Merci pour l’info. Malheureusement ce quartier est trop loin de mon travail (dans l’Ouest de l’île… plutôt même le “Far West”!). De plus notre préférence est d’avoir 4 chambres à l’étage (je n’aime pas vivre dans un sous-sol et ne le souhaite pas pour les enfants non plus…).

      @ Guy Gadbois

      Effectivement j’ai vérifié et pour chasser un locataire lors de la vente du condo celui-ci doit recevoir un préavis au minimum 6 mois avant la fin du bail. Cela risque en effet de refroidir plusieurs acheteurs, à moins qu’ils ne soient intéressés à continuer la location. Je crois donc qu’en s’engageant sur une telle voie nous devrons rester des locateurs pour un bon bout de temps… rien contre en autant que le loyer reçu soit suffisant!

      @ tous

      Tant qu’à moi je crois que nous avons fait le tour de la question. Me reste plus qu’à surveiller les sites d’immobilier, faire des visites et être patient!!! Merci à tous pour vos précieux conseils.

    • “Fed Keeps Easing, Not Worried About Stock Bubble”

      nous voila rassures!

    • @Taxman

      Pas entièrement d’accord avec vous sur l’activité du blogue. Plusieurs participants (notamment MeMFisc nous fournissent des trucs à lire, et les stats sont publiées ici probablement plus rapidement que dans les médias réguliers, ce qui est démontré justement aujourd’hui par ppoitras….).

      By the way, je vous annonce que je crois maintenant que la baisse pourrait effectivement être plus marquée que ce que je pensais à date. J’ai eut une épiphanie en fin de semaine. Je teste un peu ma théorie avant de vous en faire part, mais je devrais conclure sous peu.

    • @Taxman

      Si le ministre des finances, qui a le pouvoir de vie ou de mort sur votre compagnie, ovus dis de faire quelque chose, vous le faites.

      Demain matin il demande a ses fonctionnaires de modifier de facon importante les règles d’imposition des rentes, le tests d’exonération des assurance vie universelles, hausse le taux d’impôt des réserves des assureurs vie de 15% à 20%, et bye bye Manuvie.

    • Excellent article:
      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/pourquoi-jim-flaherty-veut-eviter-a-tout-prix-une-guerre-des-taux-hypothecaires/555477

      En résumé :
      • le Canada a un des marchés immobiliers les plus surévalués parmi 17 pays développés et il pourrait subir une importante correction.
      • les prix reculent depuis 6 mois à Montréal et depuis 5 mois à Toronto. À Vancouver, ils sont en baisse de 4,5 % depuis juin 2012.
      • Le montant des prêts assurés par la SCHL avoisine aujourd’hui les 600 G$, soit l’équivalent de 30 % du PIB, cela pourrait mettre le pays à risque advenant un choc immobilier.
      • Avec un endettement des ménages qui n’a cessé de grimper, une économie canadienne chancelante et le repli marqué des prix des matières premières, la solidité du système financier canadien pourrait être compromise advenant un choc immobilier important.
      • La SCHL est devenue un danger pour l’économie du pays, M. Flaherty souhaite que la société d’État fédérale soit privatisée d’ici cinq à dix ans.

    • Taxman

      Il faudrait qu’il convertisse le duplex en cottage pour avoir ce qu’il veut. Très mauvais move financier.

      Par ailleurs, premiere fois de ma vie que je vois un master bedroom avec une dimension de moins de 10 pieds (au Québec). Le plus petit que j’ai vu auparavant c’est 10 pieds 6 pouces. Bizarre

    • http://www2.macleans.ca/2013/01/09/crash-and-burn/

      je sais,c’est un article qui date de janvier dernier et qui mérite d’être lu même si ça vient
      d’un magazine “canadian” qui avançait qu’il avait de la fraude au Québec(…) en osant parodier notre bonhomme carnaval avec une valise pleine de$$$…

    • Aménagement et urbanisme: des promoteurs immobiliers demandent une révision de la loi

      http://affaires.lapresse.ca/portfolio/immobilier-commercial/201303/20/01-4632802-amenagement-et-urbanisme-des-promoteurs-immobiliers-demandent-une-revision-de-la-loi.php

    • Centre-ville de Montréal: des firmes prévoient ériger des immeubles locatifs neufs

      Les investisseurs d’envergure comme les caisses de retraite s’entichent maintenant pour l’immobilier locatif au centre-ville de Montréal. Les institutionnels aiment leur faible profil de risque et la stabilité des flux de trésorerie qui est rattachée à ce genre d’actif.

      http://affaires.lapresse.ca/portfolio/immobilier-commercial/201303/20/01-4632788-centre-ville-de-montreal-des-firmes-prevoient-eriger-des-immeubles-locatifs-neufs.php

      Devrions nous suivre leur trace ou bien ces grands investisseurs et leur équipe chevronné font tous fausse route?

    • Le retour attendu du privé au centre-ville

      http://affaires.lapresse.ca/portfolio/immobilier-commercial/201303/20/01-4632786-le-retour-attendu-du-prive-au-centre-ville.php

    • Bureaux de prestige: bon moment pour construire ou rénover

      Personne veut vendre, pourquoi vendre, d’ailleurs, quand la rentabilité de l’investissement immobilier commercial augmente avec les mois qui passent? Durant les 18 derniers mois, le taux net de loyer au centre-ville est passé de 16,40 à 18,17$ le pied carré.

      http://affaires.lapresse.ca/portfolio/immobilier-commercial/201303/20/01-4632793-bureaux-de-prestige-bon-moment-pour-construire-ou-renover.php

    • Altoria & 21ème arondissement 2 kool projects:

      http://www.altoria.ca/fr/

      http://www.prevel.ca/21e/fr/

    • Hold-up économique auprès des autoconstructeurs par les bandits aux hypothèques légales de la construction:

      http://www.paulgermainnotaire.com/index.php/Ma-maison-neuve/les-bandits-aux-hypotheques-legales-de-la-construction.html

    • MeMFisc

      Les pires investisseurs immobiliers sont les fonds de pension. Pourquoi? Parce que la personne qui prend la décision d’acheter ne le fait pas avec son propre argent. Un gestionnaire de fonds qui genere du 6% est considéré bien faire sa job. Alors qu’un investisseur privé qui ne fait que du 6% est considéré etre nul.

      Des qu’un gros proprio immobilier désire vendre, le target numéro 1 est de trouver un fonds de pension pour acheter, afin de maximiser le prix de vente.

    • Dans le même ordre d’idée

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/cadillac-fairview-promet-investir-2-milliards-au-centre-ville-de-montreal/555381

    • À GG: “By the way, je vous annonce que je crois maintenant que la baisse pourrait effectivement être plus marquée que ce que je pensais à date. J’ai eut une épiphanie en fin de semaine. Je teste un peu ma théorie avant de vous en faire part, mais je devrais conclure sous peu.”: DO IT!!! Envoie la théorie je peux pas attendre.

    • Taxman

      Petit comique! Pour vous punir de votre impertinence, je vais prendre un jour de plus.

    • GG

      Ben non arrête! Vas-y shoot. On va t’aider à la confirmer ou l’infirmer.

    • @guygadbois
      “By the way, je vous annonce que je crois maintenant que la baisse pourrait effectivement être plus marquée que ce que je pensais à date. J’ai eut une épiphanie en fin de semaine. Je teste un peu ma théorie avant de vous en faire part, mais je devrais conclure sous peu.”

      Je crois que je rêve. Non c’est plutot quelqu’un d’autre qui est rentre le compte de GG. Non je crois plutot que GG voulait plutot écrire “hausse” mais ses doigts ont tapé “baisse”. OK je ne sais plus.

    • Taxman

      Ca j’en suis sur!

      Ca va être un post fleuve. Je vais le rédiger dans Word parce que si je l’écrit dans cet éditeur, je vais perdre la dernière once de sanité d ‘esprit qu’il me reste.

      Pour vous tenir en haleine, je vous révèle tout de suite l’étincelle de mon épiphanie: mon journal local de jeudi dernier.

    • GG

      Ça? :

      http://www.expressoutremont.com/Économie/Affaires/2013-03-16/article-3199405/Preparer-la-transition-domiciliaire/1

    • Taxman

      Eh eh, pensez-vous que je vous aurais rendu la vie si facile? Le déclic vient de quelque chose qui n’était que dans la version papier, j’ai vérifié la version électronique avant de donner l’indice pour être sur que vous ne pourriez pas me scooper!

    • GG

      Dans une journée typique t’es capable de nous rédiger une trentaine de post de 400 mots, bien écrits, du tac au tac. Pis là ton post tant attendu prend une éternité à arriver. What’s up wit dat?

    • Même Max Bergeron attends ton post, il a annulé sa visite à la Sagrada familia pour pouvoir le lire confo

    • rumeur: GG et GT auraient ete vus dans un repute club de la rue Stanley,s’adonnant aux plaisirs de la ville et riant ensemble comme des copains de longue date.

    • @GG
      J’ai hâte d’entendre ce que vous aurez à dire!

      Ceci-dit, je suis tombée là-dessus hier, bon, c’est sur le marché de Vancouver mais ils y a des “insiders” qui ont fait sortir les “vrais” chiffres sur Richmond (j’imagine une sorte de Laval/Longueuil de Vancouver), et les chiffres sont AFFREUX (du -25% à -40%!). Ça bat même la chute des prix de Vegas ou Scottsdale aux USA en 2006 (sauf pour Miami qui reste le pire)…

      Évidemment que leur marché n’a rien à voir avec ici, mais ce qu’il faut retenir ici, c’est à quel point il y a une énorme manipulation des chiffres en ce moment, et l’industrie fera tout pour masquer aussi longtemps que possible que la lente descente a déjà débuté.

      (En ce moment ce lien ne fonctionne pas, ils ont un soucis avec un élément de l’article, mais l’article devrait être de retour à tout moment)
      http://whispersfromtheedgeoftherainforest.blogspot.ca/2013/03/take-look-at-these-secret-statistics.html?spref=tw

      http://vancouverpricedrop.files.wordpress.com/2013/02/chart.png

      J’ai mes parents qui vendent leur bungalow à Laval-des-Rapides, et des amis qui vendent leur gros condo dans Rosemont, alors je vous tiens au courant de leur progrès… On va voir si ça se vend vite dans ce marché-ci et à un bon prix étant deux bonnes propriétés. Je sais pas vous, mais ces temps-ci tout le monde sur Facebook à une propriété à vendre!

    • Dan

      Je ne peux pas croire que vous m’avez reconnu en train de tipper Garth…

    • Tiens ! Des cages à poules qu’on vient de construire aux limites de Villeray et Ahuntsic sur une rue très passante. Pas un once de verdure là. Bruit de la 40 en prime. Et ça se vends ! Y a kek chose que je comprends pas !

      http://www.liguori.ca/

    • c’est bien qu’il y ait une station bixi juste a coté, parce que clairement les jeunes acheteurs n’auront plus assez d’argent pour s’acheter une auto.

    • ” Qu’ils songent ou non à déménager, les Canadiens continuent à avoir confiance en la robustesse du marché immobilier. La confiance à l’égard de la valeur de l’immobilier demeure très élevée chez les Canadiens, jeunes et moins jeunes. La plupart des répondants des deux groupes considèrent que l’immobilier est un placement sûr, dont 80,3 pour cent de la génération Y et 88,7 pour cent des bébés-boumeurs. Seulement une personne sur dix environ (8,5 pour cent et 12,8 pour cent, respectivement) des deux groupes ne voit pas l’immobilier comme un placement sûr.”

      Sondage septembre 2012
      http://www.newswire.ca/en/story/1132235/la-generation-y-canadienne-prevoit-devenir-proprietaire-malgre-les-defis-selon-une-etude-de-royal-lepage-menee-a-l-echelle-nationale

      PS: vivement le post fleuve de GG!

    • Elisef ,
      ce lien fonctionne pour Richmond ; http://vancouverpricedrop.wordpress.com/

    • En voulez vous une vraie grosse bulle ? 110% d’augmentation des prix en 4 ans

      http://www.bloomberg.com/news/2013-03-21/hong-kong-homes-face-20-price-drop-as-banks-raise-rates.html

    • Grosse bubulle là aussi

      ”Un appartement traditionnel à Shanghai coûte désormais 45 fois le revenu moyen annuel d’un foyer”

      ”Les prix moyens à Shanghai ont augmenté de 41 % en un an”

      http://lecercle.lesechos.fr/economie-societe/immobilier/221167156/bulle-immobiliere-chine

    • The perfect storm serait : effondrement de l’immo en Chine avec simultanément un gros ralentissement (ou plus) au Canada. Ouch !

      http://www.express.be/business/fr/economy/si-vous-voulez-connaitre-lampleur-de-la-bulle-immobiliere-chinoise-vous-devez-regarder-cette-video/186982.htm

    • @terlingua

      Refaites le meme sondage aujourd’hui, aprèes le barrage négatif des mainstream médias depuis les quelques derniers mois, et je vous garanti que le résultat va etre fort différent.

    • Drumroll!
      Also sprach Zaruthustra!
      Jaws (ou la 9e de Dvorak…)
      N’importe quoi d’autre que vous pouvez imaginer qui incarne le suspense…

      Alors voici.

      Donc, je prends mon Express Outremont-Mont Royal jeudi passé (je ne vous dis pas ou je me trouve dans la maison). Comme c’est son habitude, Georges Bardagi publie les statistiques immobilières. Je regarde les stats de vente d’unifamiliales à Mont Royal, pour le début 2013 (probablement janvier février 2013, puisque le journal parait le 14 mars). Prix de vente moyen : 909K. Prix de vent e moyen en 2012 : 1.046M.

      Hum, c’est pas des pinottes cela. Je calcule le pourcentage de baisse : 13 %.

      Je décide de m’attarder un peu à tout cela (pas grave, personne ne va chialer,il y a plus de salles de bain dans la maison que d’individus y habitant, clin d’œil à mon fan club, i.e. Dan) Georges donne également des statistiques selon les tranches de prix. Et là je me rends compte pourquoi la baisse est si importante : depuis le début de 2013, il ne s’est vendu qu’une seule maison en haut de 1.5M (ce qu’on peut extrapoler a 2 ventes pour toute l’année 2013), alors qu’il s’en est vendu 16 en 2012. Par opposition, il s’est vendu à date 17 résidences de moins de 1.5M (donc 102 annualisé), alors qu’en 2012, le nombre de vente était de 116. En poussant un peu plus, on voit qu’il n’y a eu qu’une vente entre 1.25M et 1.5M (6 annualisées), alors que 20 résidences se sont vendues dans cette fourchette en 2012.

      Donc, la composition des ventes depuis le début 2013 tire la moyenne énormément vers le bas. De fait, si on recomposait une répartition 2013 de vente similaire à celle de 2012, le prix moyen serait en bonne hausse. Mais, les statistiques, on ne bâtit pas cela avec des « si ». Quand le prix de vente moyen va être rapporté, on indiquera une baisse de 13% en janvier février 2013 vs l’année 2012.

      Ceci m’a fait réfléchir sur une court échange que j’ai eu avec Rick, ou j’avais contrecarré son argument que la baisses du volume des ventes viendrait non seulement d’une réduction du nombre d’acheteurs (la position de Rick, avec laquelle je suis d’accord), en proposan qu’elle viendrait également d’une réduction du nombre de vendeurs, car voyant que le marché ralentit fortement, un vendeur qui n’est pas obligé de vendre va tout simplement se retirer du marché, et choisir de ne pas vendre. Ces 2 facteurs contribuent à une baisse de volume de ventes. « It takes two to tango », ais-je dit à Rick. Seuls les vendeurs qui se sentent obligés de vendre continueront de lister. Les autres tougheront la run, aucune raison de vendre si on effectue ses paiements hypothécaires confortablement.

      Ceci demeure vrai, la réduction du volume de vente est et sera due à une réduction du nombre d’acheteurs, mais également à une réduction du nombre de vendeurs (ce 2e élément ira en augmentant au fur et à mesure que les prix baisseront).

      Là ou je me suis trompé, c’est lorsque j’en ai conclu que ceci devrait faire en sorte que les prix ne baisseront pas beaucoup. Wrong.

      De quoi le marché de l’immobilier aura-t-il l’air : quelques acheteurs qui savent maintenant que le peak du marché est atteint pour le court et peut-être moyen terme, et que la balance des risques est maintenant en faveur d’une baisse plutôt que d’une hausse (médias aidant). Et les seuls vendeurs seront ceux qui doivent absolument vendre.

      Qu’est-ce qui qui va arriver aux prix des quelques transactions qui s’effectueront? Facile à deviner. Une baisse significative. Qui sera exacerbée par le fait que quand on a acheté en 2000, et qu’on doit vendre parce qu’on vient de perdre son emploi, vendre avec 30% de baisse, cela laisse quand même un profit significatif; que quand on a acheté en 2008, et qu’on vend avec 20% de baisse, on vend quand même a plus cher qu’on a payé. Les profits importants engrangés depuis 10 ans facilitent d’accepter la pilule d’une baisse significative vs le peak de 2012. Ceci exacerbe le phénomène décrit ci-dessus.

      Ceci est presqu’inévitable, car il y aura toujours un certain nombre de gens qui doivent absolument vendre (pour toutes sortes de raisons), alors que le contraire est rarement le cas (c’est rare que quelqu’un doive absolument acheter, coute que coute). Donc, même si le nombre de personnes qui doivent absolument vendre est peu élevé (parce que l’économie et le taux d’emploi ne vont pas trop mal, et parce que les taux d’intérêts n’ont pas bougé), il y en aura quand même toujours plus que le nombre de personnes qui doivent absolument acheter. Et ceci aura pour effet de créer un méga-marché d’acheteurs, parce que les vendeurs qui ne sont pas obligés de vendre se seront tout simplement retirés du marché, même si celui –ci n’est que petite baisse initialement.

      Je suis retourné voir plusieurs articles, et en relisant l’analyse de Pacifica partners http://pacificapartners.ca/blog/2012/12/08/canadian-real-estate-correction-chartbook/
      j’ai trouvé l’extrait suivant :

      Homeowners are naturally reluctant to lower prices and will first attempt to remove listing and re-list in a more favorable environment. However, home prices are determined not by idle inventory but the price that units are exchanged at. During periods of decreased sales volume, the few sales that occur will set the prices for the entire market.

      Ce qui confirme exactement la théorie ci-dessus. Oui, j’avais déjà lu cette analyse, mais l’extrait ci-dessus n’avait de toute évidence pas été concluant dans mon esprit, même s’il m’apparait maintenant d’une limpidité et d’une logique quasi-implacable. L’extrait ci-dessus est vrai seulement parce que le marché immobilier n’est pas parfait : en principe, un retrait en masse des vendeurs (réduction de l’offre) devrait avoir pour effet de contrebalancer parfaitement un retrait massif des acheteurs (réduction de la demande). Mais compte tenu de l’imbalance qui existe presque toujours (je peux concevoir des situations ou l’imbalance n’existe pas, par exemple en période de forte expansion économique; c’est un des éléments auxquels je réfléchissais ces derniers jours) entre le nombre de vendeurs forcés et le nombre d’acheteurs forcés, non seulement le nombre de vente qui représentera « le marché » sera considérablement réduit, mais le prix auquel ces ventes auront lieu sera également en baisse importante.

      J’ai passé les derniers jours à extrapoler là ou ceci nous amène (par exemple, le résultat logique est que ceci anéantira complètement le marché de la construction neuve, car le coût de construction est compressible, mais pas a ce point-la, a mons de tomber en dépression économique).

      Mais je crois que pour l’instant, ce qui précède constitue un point de départ valable.

    • @GG
      “Dan

      Je ne peux pas croire que vous m’avez reconnu en train de tipper Garth…”

      les initiales GG en or sur votre veston m’a mis la puce a l’oreille

    • Très bon post M. Gadbois.

      Reste à déterminer la proportion de spéculateurs sur le marché de Montréal. À voir les “listings” en vigueur augmenter en flèche depuis le début de l’automne 2012, il est possible qu’il y ait beaucoup plus de spéculateurs que l’on croit sur l’île de Montréal. Puisqu’il n’est plus rentable de louer un condo, si les prix sont en descente, les spéculateurs vont sortir et massivement (peut-être déjà commencé…).

    • Analyse intéressante de GG, l’affaire des stats sur Richmond aussi, mais est-ce vraiment une surprise?

      Concernant le sondage de septembre, pensez-vous que la plupart du monde est au courant que le peak a été atteint? Je pense que la majorité des acheteurs trouvent les mesures de F l’année dernière injustes et n’ont pas été submergés de mauvaises nouvelles par les médias.

      Mais c’est vrai que dans mon entourage on en parle plus, souvent à cause d’un proche qui essaye de vendre un bien. Je pense que c’est comme ça que la nouvelle va se répandre.

      Sinon malgré la neige on sent que le printemps est là, il y a beaucoup de publicités pour des condos dans le métro!

      Bonne journée à tous

    • Rick

      La proportion de spéculateurs sur le marché de Montréal?

      1%. C’est zéro pourcent pour les maisons en rangées dans Angus, et 60% dans les tours a condos les plus chèeres du centre ville.

    • GG

      Excellent post. D’accord avec toi. Mais, selon moi, tu sous-estimes le nombre de personnes qui voudront vendre. Je pense qu’il y a énormément de spéculateurs à Montréal. 1% c’est pas réaliste. En fai, c’est ridicule comme estimation (désolé). Une quantité très importante de gens ont acheté une deuxième propriété pour rider le marché haussier. Ils vont tous bailer en même temps. Selon moi, l’immobilier (encore plus que pour les autres marchés) est un marché qui est dicté par l’avarice et la crainte de la masse. Les prix ont commencé à baisser et la crainte s’installe. Les spéculateurs est les boomers vont vouloir casher-in maintenant.

      Terlingua

      « Concernant le sondage de septembre, pensez-vous que la plupart du monde est au courant que le peak a été atteint? ». Ma mère ET ma belle mère ont arrêté de dire que l’immobilier ça monte toujours. Ce qui veut tout dire.

      GG

      J’ai souvenir que tu demandais des exemples de désinformation de la part des chambres immobilières. Ton préféré, Garth Turner (le vrai), a écrit un texte sur le sujet hier. Je t’invite à le lire et à nous dire ce que tu en penses. Perso je trouve que c’est un sujet d’une importance capitale.

      http://www.greaterfool.ca/2013/03/21/ethics-2/

    • PVI – p. 159 du plan budgétaire

      Les grandes banques canadiennes sont une source de vigueur pour l’économie du pays. Elles connaissent de plus en plus de succès sur les marchés internationaux et créent des emplois au pays.

      Le gouvernement reconnaît aussi qu’il faut gérer les risques associés aux banques d’importance systémique – celles dont les difficultés ou la faillite pourraient perturber le système financier et, partant, nuire à l’économie. Cela exige une supervision prudentielle solide, de même qu’un ensemble robuste d’options permettant la résolution de ces institutions sans faire appel à l’argent des contribuables dans le cas peu probable où l’une d’elles ne serait plus viable.

      Le gouvernement compte mettre en place un cadre exhaustif de gestion des risques pour les banques canadiennes d’importance systémique. Ce cadre s’harmonisera avec les réformes instaurées par d’autres pays et les principales normes internationales, comme les Caractéristiques essentielles de systèmes performants de résolution pour les établissements financiers du Conseil de stabilité financière, et fonctionnera en parallèle avec le régime canadien des fonds propres réglementaires déjà en place. Le cadre de gestion des risques comprendra les éléments suivants :

      - Les banques d’importance systémique seront assujetties aux normes de fonds propres plus élevées que déterminera le surintendant des institutions financières.

      - Le gouvernement propose d’établir un régime de recapitalisation interne pour les banques d’importance systémique. Ce régime sera conçu de manière que, dans le cas peu probable où une banque d’importance systémique épuiserait ses fonds propres, elle pourra être recapitalisée et redevenir viable grâce à la conversion très rapide de certains de ses passifs en fonds propres réglementaires. Cette mesure réduira les risques pour les contribuables. Le gouvernement consultera les intervenants sur la meilleure façon d’instaurer un régime de recapitalisation interne au Canada. Le calendrier de mise en oeuvre assurera une transition en douceur pour les institutions touchées, les investisseurs et les autres participants au marché.

      - Les banques d’importance systémique demeureront assujetties aux exigences existantes sur la gestion des risques, y compris une surveillance plus étroite et l’obligation de préparer des plans de reprise des activités et de résolution.

      Ce cadre de gestion des risques limitera l’avantage injuste dont profiteraient les banques canadiennes d’importance systémique du fait que les investisseurs et les autres participants au marché croiraient, à tort, que ces institutions sont trop grandes pour faire faillite.

    • Taxman

      Plusieurs ici pensent qu’on est pauvre à Montréal…

      Donc, il y a plein de monde qui sont proprios et qui ont par ailleurs acheté des condos à Villeray/Plateau/etc… pour les louer?

      I still don’t think so.

    • @GG

      “Plusieurs ici pensent qu’on est pauvre à Montréal…”

      pas pauvres…corrompus.

    • GG

      Tu connais personne qui a acheté des condos ou des 2-3plex pour rider le marché haussier? Moi j’ai 3 amis (surement plus en fait) qui l’ont fait. Et le prix des loyers des logements neufs a baissé de 10% sur un an, ya surement une raison…

      Que penses-tu du texte?

    • Bonjour Taxman

      Je ne connais AUCUN proprio de plex rentable qui va vendre en raison d’une baisse de prix.

      Les proprios de plex ne sont habituellement pas des spéculateurs.

    • Pauvre Dan, vous pensez vraiment que la corruption est moins grande dans les régions?

    • Taxman

      Sur la désinformation.

      J’ai beaucoup lu sur le sujet des index immobiliers au cours des dernières semaines, notamment parce que Faux Garth, invité par moi a m’expliquer pour le MLS HPI était trompeur, s’est contenté de banalités (et tout le monde sait que c’est parce qu’il n’a pas fait de recherche indépendante sur le sujet, se contentant de rapporter l’opinion du véritable Garth “Wrong Math, eh” Turner.

      Alors moi j’en ai fait des recherches indépendantes. Et le MLS HPI est très sophistiqué, et vise a éliminer de graves lacunes statistiques que les autres indices (Case Shiller, qui ne tient compte d’aucune vente de propriété neuve (faut le faire!), le prix médian, qui ne tient pas compte du type de propriété vendu, etc…)

      En fait, le MLS HPI est une évolution vis a vis un modèle statistique développé par des professeurs de Wharton.

      Ne faites que regarder les statistiques de mon post fleuve: le prix moyen indique une baisse alors qu’une analyse juste un peu plus poussée démontre au contraire que ce n’est que la composition des ventes qui génère ce résultat: si on compare les prix de vente de propriété sembables (ce que le MLS HPI fait), on se rend plutôt compte que les prix ont augmenté dans mon coin depuis le début de 2013…

      Alors ce que vous appelez de la désinformation, j’appelle plutôt cela de la sophistication.

      Lorsque le MLS HPI aura une historique plus long (je crois qu’il n’ont computé l’indice (rétroactivement) que jusqu’au 1er janvier 2006), quiconque a fait ses statistiques de base du CEGEP sera d’accord qu’il s’agit, de loin, du meilleur outil de valorisation d’une propriété particulière. Le marché immobilier n’est pas un marché ou le nombre de transaction fait en sorte que le prix médian ou moyen deviennent véritablement représentatif (statistiquement parlant). Eille, il y a 5000 unifamiliales dans mon coin, et suelement 132 se vendent par année. Dans les unifiamilaile, il y a des maisons en rangées dan le Suqare Mont-Royal (800K), des semi-détachés (1M), ets détachées de grandeur normales (1.5M), et des grosses maisons (2M et plus) et des méga-maisons (4M et plus). Suffit qu’une année un nombre un peu trop élevé de grosses maison se vendent pour complètement détruire un modèle prévisionnel basé sur le prix moyen ou médian…. Alors qu’un indice qui étudie l’évolution des prix de propriétés comparables, comme le MLS HPI, montrera le véritable portrait de la situation.

    • Une de mes lectures récentes, pour ceux qui veulent lire des trucs publiés par des gens qui ont une formation économique, statistique, et financière, disons, un peu plus étoffée que celle de Garth “Wrong Math, eh” Turner:

      http://www-stat.wharton.upenn.edu/~lbrown/Papers/2011e%20Housing%20Price%20Index%20Methodology.pdf

    • GG

      Tu l’as lu ou pas l’o*#i d’texte? Ouvre ton esprit GG, et lis-le (manifestement, t’as le temps).

      Ton indice chéri ne reflète pas la baisse actuelle des prix. Il est bon sur le long terme, ok. Mais il donne une fausse représentation du marché actuel. C’est voulu. C’est pour donner confiance au marché. Il est sophistiqué, très bien, mais il est trompeur quand même (hence, la désinformation).

      T’es gossant avec tes calls répétitifs sur la formation académique de GT. Tu sais parfaitement que l’expérience compte beaucoup plus que l’école. Je connais plein de juristes nuls en droit. Je connais plein de fiscaleux avec une maîtrise nuls en fiscalité. Je connais plein de grands fiscalistes qui n’ont jamais étudié la fiscalité. Bill Gates et Steve Jobs sont des drop-out. Cette rhétorique est indigne de toi. Aussi, quelqu’un ne perd pas sa crédibilité à cause d’une erreur de calcul.

    • Comment fait-on pour envoyer un message personnel au participant du blogue?

    • Taxman

      Oui j’ai le temps. Oui je l’ai lu. Je n’y trouve aucun raisonnement mathématique, scientifique, ou statistique démontrant que le MLS HPI donne un moins bon portrait de la réalité que le prix médian.

      Tax, s’il y a une seule maison qui se vend cette semaine a Mont Royal, pour 500K, est-ce que vous allez me dire que la marché vient de crasher ici de 50%? Parce qu’essentiellement, c’est cela que Garth “Wrong Math, eh”) soutient comme thèse. Pas fort si vous voulez mon avis.

      Le MLS HPI a prix beaucoup de temps a développer. Il a été lancé pendant que le marché allait encore très bien. Alors la théorie du complot, très peu pour moi merci.

      Garth Turner n’a rien fait dans sa vie pour m’impressionner. Ni académiquement, ni professionnellement. Alors pour moi c’est juste un autre vendeur de produits financiers comme les autres, bref un deux de pique.

      Et oui, les meilleurs fiscalistes que je connais n’ont pas de maitrise. Parce que quand tu es bon en droit, et que tu aimes la fiscalité, tu es recruté en 2e année à la fac et tu commences a 80-90k, alors c’est une méchante perte de temps de faire sa maitrise. Tout ceci n’a rien à vor avec Garth.

      Pensez-vous que c’est un génie?

    • @GG

      montreal ne se classe meme pas le top 10 des ” best large cities to live” du Canada

    • Taxman

      By the way, je suis curieux de savoir qui vous trouvez est un “grand fiscaliste”. Je connais beaucoup de monde dans le domaine, vous pouvez me donner tout simplement les initiales, je vais savoir de quoi vous parlez. On pourra comparer nos notes.

    • Tax

      Tous ont droit à l’erreur. Mais Garth, beaucoup beaucoup moins que vous et moi, car il a des responsabilités.

      On perd (en fait, on n’a aucune) crédibilité lorsqu’on soutient une thèse par le populisme, l’anecdotal, etc…. Prenez la facon dont Garth a présenté une partie de la formule mathématique derrieur le MLS HPI dans sa “chronique” du 19 mars en disant essentiellement à ses disciples que si la formule est complexe, c’est donc qu’elle vise a créer de la confusion… (un grand moment de l’histoire du chroniquage immobilier populiste de bas étage). Plus bas dénominateur commun, here we come!

    • Dan

      Et Westmount?

      Et St-Glin Glin?

    • Combien d’investisseurs immobiliers à Montréal?

      C’est dans l’arrondissement de Ville-Marie et dans Griffintown que l’on retrouve le plus grand nombre d’investisseurs. Ils représentent environ 20% des copropriétaires, indique Francis Cortelino, analyste principal de marché à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce pourcentage est d’environ 10% dans la très grande région de Montréal.

      «Le pourcentage d’investisseurs augmente quelque peu depuis 2006, mais il n’y a pas de grande variation, précise-t-il. Cette vue d’ensemble, toutefois, peut cacher certaines réalités individuelles, car certains projets, dans des secteurs précis, peuvent attirer davantage d’investisseurs.» Les ventes rapides, réalisées de leur côté par des spéculateurs, demeurent quant à elles un phénomène marginal.

      http://maison.lapresse.ca/habitation/conseils/201212/18/01-4604884-tour-au-centre-ville-devrais-je-me-preoccuper-de-la-presence-dinvestisseurs.php

    • L’Indice de Prix de Maison Teranet – Banque NationaleMC est estimé à partir des prix des maisons observés à travers le temps. Une propriété doit avoir transigé au moins deux fois pour être considérée dans le calcul. Une telle paire permet de mesurer l’augmentation ou la diminution de la valeur de la propriété durant la période entre les deux transactions. L’hypothèse fondamentale de la qualité constante de chaque propriété rend possible le calcul des indices mais impose des difficultés de filtrages dans le choix des paires de transactions qui satisfont cette hypothèse. Cette difficulté résulte du manque d’information sur la propriété. Seulement l’amplitude des fluctuations du prix à travers le temps peut fournir une indication sur les changements possibles des caractéristiques physiques de la propriété ou du lien de dépendance entre les contreparties d’une transaction. Ces transactions ne sont pas considérées dans le processus d’estimation.

      Pour l’Indice de Prix de Maison Teranet – Banque NationaleMC, toutes les propriétés ayant transigé au moins deux fois sont considérées dans le calcul, c’est ce qu’on appelle communément la méthodologie des ventes répétées. Par contre, les propriétés affectées par des facteurs endogènes sont rejetées avant l’estimation. Ces facteurs peuvent inclure : a) transaction avec lien de dépendance, b) changement de type de propriété, par exemple après des rénovations, c) erreur dans la saisie des données, et d) haut débit dans la fréquence des transactions (moins de six mois).

      Dans la méthodologie des ventes répétées, la variation moyenne des prix à partir des différentes paires de transactions est obtenue en utilisant un procédé complexe d’évaluation dans lequel chaque paire est une observation séparée. Cliquez ici pour obtenir la description complète de la méthodologie utilisée dans le calcul de l’indice de chacune des villes de même que l’indice composé.

      http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

    • @GG

      “Garth Turner n’a rien fait dans sa vie pour m’impressionner. Ni académiquement, ni professionnellement. Alors pour moi c’est juste un autre vendeur de produits financiers comme les autres, bref un deux de pique.”

      D’accord avec vous …ca fait cinq ans qu’il predit le” crash immobilier”.

    • http://www.ville.laval.qc.ca/wlav3/index.php?pid=115

      Intéressant, Laval qui parle de hausse de 18% des valeurs foncières dans les 3 prochaines années. Je suis tombé là dessus en tombant sur une pub de Laval qui disait “Quel investissement vous rapporte autant?”.

    • GG

      Non je ne pense pas que c’est un génie.

      Oui ça l’a à voir: le fait d’avoir un bac en liberal arts ne signifie pas que son opinion en finance ou en immobilier n’a pas de valeur; Je démontrais qu’absence de formation académique ne signifie pas absence de compétence. C’est pourtant simple.

      Encore une fois, je ne lui enlève pas sa crédibilité pcq’il a fait une erreur de calcul, et j’ai tendance à considérer l’opinoin des gens qui ont été ministre du Revenu national (c’est quand même pas rien) et qui on siègé aux communes dans 2 partis différents. Common GG. En plus le gars a un excellent track record en finance personnelle, il a une très bonne plume et il est crampant. Tu peux pas juste lancer des « deux de piques » dans les airs comme ça.

      “s’il y a une seule maison qui se vend cette semaine a Mont Royal, pour 500K, est-ce que vous allez me dire que la marché vient de crasher ici de 50%?”. Non, bien sur, mais je ne pense pas qu’il sorte des chiffres sur des petits marchés comme Ville-Mo.

      Écoute, ton MLS HPI continue à monter!!! Or, les prix sont en baisse. C’est ça que les gens veulent savoir: si les prix baissent ou montent right now. Tu vois c’est ça le problème. Ton MLS HPI a sa place, il est formidable. Mais le cartel immobilier l’affiche partout comme s’il donnait une indication du marché actuel, comme s’il était représentatif. Je me répète là. En tous cas, moi je m’en fou, pcq je me fais pas berner pas ce chiffre, mais yen a des plus crédules qui vont acheter leur première propriété (mon collègue de bureau) sur la base de cet indice, et qui vont saboter leur avenir financier.

      Au fait, il est sorti quand le MLS HPI?

    • GG

      J’ai rédigé mon dernier post avant de voir les tiens. Maudits délais.

      Ben des gars comme Paul Ryan, Yves Albert Desjardins ou Michel Turcot (pour t’en donner un en litige, un en taxes et un en planif, question de couvrir plus que juste ceux qui sont recrutés en 2e année de fac!). Yen a plein. Je les connais pas personnellement. Des profs que j’ai eus ou des dudes que j’ai vus en conférence à l’APFF. Quel est le but de cet exercice? Je suis du genre planif, je déteste le litige, et je soupçonne que t’es plus du genre litige, non?

    • LL.M. (fiscalité) > M. Fisc

    • C’est moi au dans le fond, le MLS HPI c’est un peu comme la médiane qu’on retrouve en bourse sur les 200 jours? Sur longue haleine, elle donne un portrait plus nuancé et exact, mais sa faiblesse est qu’elle ne tient pas compte des évènements rapides qui peuvent se produire (comme une bulle qui éclate…). Donc elle donne un portrait très global des “trends”, mais au-delà de ça, peut-on vraiment se fier à elle pour avoir un portrait de ce qui se déroulent en direct?

      Si mon impression est bonne, je me dis que cet indice est bien pratique par les temps qui courent…

    • D’accord avec vous pour Paul et Michel (qui est notaire). Desjardins, je connais pas.

      La dernière fois que j’ai mis les pieds a la Cour, c’était pour demander une remise, en Cour d’appel au 17e. Un peu insultant d’ailleurs que vous pensiez que je suis du genre litige fiscal, compte tenu de la lecon que je vous ai donné sur les fiducies de revenu; les gars qui font du litige fiscal sont plus des barristers que des spécialistes.

      Je comprends que vous ayez du respect pour votre ancien boss. Moi, je n’ai pas grand respect pour les politiciens. Suffit d’etre chum avec quelqu’un pour devenir ministre, du jour au lendemain. Pas besoin d’un grand talent ou d’etre une lumière pour cela.

      Oui, il est comique, et écrit bien. Ca fait de lui un bon clown, sans plus.

    • Bonsoir j-f-b

      Le role 2013-2014-2015 de Laval est fondé sur la valeur foncière a quelque part en 2012. La hausse de 18%, c’est celle entre cette date en 2012, et celle de trois ans auparavant, soit 2009.

      Faux Garth va ajouter un nouvel acteur dans le cartel de l’immobilier, la ville de Laval.

    • Désolé elisef, ce n’est pas du tout une moyenne mobile.

      En immobilier, tenir compte des mouvements rapides, c’est comme tenir compte de la direction du vent aujourd’hui pour planifier ses vacances à Bonaire dans 2 mois.

    • Tax

      Pas sûr de comprendre votre post de 17:25. Vouliez vous dire qu’en fiscalité job dans le privé > job dans le public?

    • GG

      “Un peu insultant d’ailleurs que vous pensiez que je suis du genre litige fiscal, compte tenu de la lecon que je vous ai donné sur les fiducies de revenu”: j’me suis mal exprimé, je voulais dire que tu es plus du genre à trouver que les gars de litige sont de grands fiscalistes pcq’lis ont plus de notoriété et de cash (et non que tu connais rien en planif fiscale. J’ai beaucoup appréciée la leçon). Soit dit en passant, j’ai très peu l’occasion de jouer avec des planifs dans mon emploi. Un jour…

      “Pas sûr de comprendre votre post de 17:25. Vouliez vous dire qu’en fiscalité job dans le privé > job dans le public?”. Non vraiment pas. LL.M. (fiscalité) = HEC. M.Fisc = U.de.S.

      Desjardins est un comptable de KPGM, sommité en taxes. Mais pourquoi spécifier que Turcot est notaire (j’étais au courant d’ailleurs)?

    • Début 2008 Garth Turner affirmait que la bulle immo avait commencé à éclater :

      When asked, “Has the bubble burst?” Mr. Turner replies:

      “It’s already unwinding.”

      Bon ok le gars va finir par avoir raison(encore que l’ampleur de la correction reste à confirmer) mais avec un retard de 5 ans et sachant que tout le monde peut prédire qu’un cycle haussier prend fin inévitablement un jour, y a pas de quoi mettre ce gars là sur un piedestal. Depuis la sortie de son livre, l’immo en général a gagné combien ? 30,35,40 % ?

      http://www.torontorealtyblog.com/archives/garth-turner-bubble-boy/1164

    • Bon question Tax… J’avoue que j’avais dit cela gratuitement. Mais maintenant que je suis forcé de trouver une raison, je dirais que c’est un notaire, et il fait de l’argent, assez exceptionnel, non?

      Vous vous trompez. Les fiscalistes qui font le plus d’argent, et de loin, sont en planif.

    • Leguet

      Je pense qu’il a dit ça avant l’arrivée du 0/40. Sans cette intervention de Finances, la bulle aurait probablement éclatée bien avant. Mais, oui, votre argument est valable. Je ne cherche pas à le défendre, mais je suis d’accord avec sa position.

      GG

      Est-ce si exceptionnel? Compte tenu du fait qu’il y a 10 fois moins de notaires que d’avocats, normal qu’il y ait 10 fois moins de notaires avec de l’argent que d’avocats avec de l’argent, non? Mais bon, j’imagine que vous parlez de gros cash (quoi que je doute qu’on parle de gros cash dans le cas de Turcot. En tous cas, pas du cash à la Ryan). Quoi qu’il en soit, content de m’être trompé sur la question.

    • @Taxman55

      Nope ! L’affirmation de Mr Turner date d’après l’introduction du 0/40. Tout ça pour dire qu’il est très difficile de prédire des cycles, beaucoup s’y essaient et beaucoup se brûlent. Faut avoir l’humilité de dire qu’on s’est trompé ou qu’on a manqué de timing mais bon quand on a un livre à défendre et à vendre !

    • Étant donné que tout indique que la bulle immobilière s’est mise à dégonfler et avant qu’elle n’éclate (une possibilité à ne pas écarter trop vite), je vois 2 autres alternatives pour se hedger contre ce vraisemblable tsunami. 1- acheter HFD, horizons beta pro,tsx financials bear ,et 2- pour ceux qui ont le compte, vendre à découvert un fonds en immobilier comme par exemple, CIB506, canadian real estate de la CIBC. À part de vendre sa brique payée, on peut se prémunir en partie contre l’impact!

    • Sans la SCHL qui assure le risque, les banques seraient pas mal plus frileuses à prêter et nous n’aurions pas cette gigantesque bulle sur le point d’éclater
      Dire qu’au début la raison d’être de la SCHL était de loger les vétérans de guerre- en de nos jours elle sert a créer des bulles et rendre le logement inaccessible aux canadiens, Wow, belle job!

      http://www.greaterfool.ca/2013/03/22/race-to-the-bottom/

      “No major bank, no mortgage broker, no credit union would loan money to anyone without a massive downpayment and impeccable credit if it weren’t for CMHC
      By wiping away this risk, and transferring it to the government and taxpayers, CMHC has allowed the banks to come to this: offering 95% of the purchase price of a house to people who have been too indulgent, undisciplined or indolent to save any money, who may have no real credit history or homeowning experience. Not only do they get the loan, but at the same rate offered experienced, solvent clients with a 50% deposit.
      This is not the way the real world works. By erasing the premium for risk, CMHC has encouraged every lender to take excessive risk. The results are obvious – a massive run-up in housing prices and an historic explosion in mortgage debt a real estate becomes an entitlement. The feds now guarantee about $575 billion in high-ratio loans.
      We’ve created a housing bubble so gaseous even a minor change – like reducing amortization periods from 30 to 25 years – causes market upheaval and mass widespread job loss.
      What more proof do we need that handing out crack causes addiction?”

    • @Taxman

      Au pif, dans la vrai vie, je dirais que le taux horaire moyen des avocats est 3 fois plus élevé que celui des notaires.

      Je vous laisse deviner qui fait plus d’argent. Les futés, ou les notaire? Hum, good question.

    • @leguet (19h19).

      Et qu’est-ce qui s’est passé en 2008?? On ouvre le crédit hypothécaire à la SCHL en haussant le ratio d’endettement ATD maximal et du côté de la BdC, on réduit drastiquement le taux directeur à 0,25%… Est-ce que vous vous attendiez à ce que le marché immobilier était pour planter avec autant de manipulation?! Au début 2008, G. Turner non plus ne devait pas s’attendre que toute cette manipulation se produise quand il a fait son affirmation. Tout n’est que manipulation depuis 2006 au Canada pour le marché immobilier, de quelle façon doit-on vous l’expliquer??

      À présent, comme récompense à toutes ces interventions du Gouv. Fédéral et de la BdC, nous nous retrouvons avec un endettement des ménages monstrueux au pays, ce qui fera que l’on aura, au mieux, une croissance économique anémique pour plusieurs année. Merci beaucoup pour toutes ces interventions!! Le pire, c’est que personne ne semble comprendre ce qui se passe présentement et on préfère viser l’international!

      G. Turner aura toujours beaucoup plus de crédibilité que ces millions d’illuminés qui croient que l’immobilier ne peut qu’augmenter et qui font comme s’il ne s’était rien passé depuis 2006! Bonne chance à ceux-ci…

    • @Rick

      Vous avez raté le bateau en 2008, alors que j’étais, au meme age que vous, a ma 2e résidence?

      How can that be?

    • @M. Gadbois.

      J’étais à l’Université en 2008!! On verra dans quelques années si j’ai effectivement raté le bateau en refusant d’entrer dans le marché immobilier en 2009 sans mise de fonds… Au fait, qu’est-ce que j’ai perdu à accumuler plus de 50K en mise de fonds depuis 2009?? On dirait bien que les pertes de mémoires recommencent de votre côté…!

      Comme vous le laissez souvent entendre, il est facile de perdre de la crédibilité. Avec votre dernier post, vous venez de descendre de plusieurs échelons dans mon estime et vous recommencez ni plus ni moins à refaire de la fixation sur votre petite personne. Vous et moi, c’est 2 époques complètement différentes, et ça, malgré son BAC en art, G. Turner le comprend très bien! Faites comme s’il ne s’était rien passé depuis 2006 et continuez de jouer à l’autruche vous aussi M. Gadbois… Il y a des limites à manipuler ce marché et le retour à la réalité est déjà débuté pour la région de Montréal. Surveillez bien le reste de l’année 2013 et les suivantes, le bateau que plusieurs ont pris en 2008 est plutôt en train de couler… Et ces gens ne récupèreront jamais le montant exorbitant qu’ils ont payé en frais reliés à la propriété depuis 2008.

      How can that be?

    • Autre preuve que le marché immobilier de la région de Montréal est en train d’imploser présentement, le prix des loyers est en baisse sur un an:

      “Le taux de vacances des logements dépasse maintenant les 3%, ce qui fait qu’il y a de plus en plus de logements libres à louer et de moins en moins de locataires pour le faire. C’est le principe de l’offre et de la demande.”

      http://tvanouvelles.ca/lcn/infos/regional/montreal/archives/2013/03/20130322-191508.html

      Donc si je comprends bien, il existe présentement:

      1) une suroffre du côté du marché de la revente;
      2) de la surconstruction sur le marché du neuf;
      3) Un taux de vacances élevé du côté des logements locatifs.

      Comment expliquer que ces 3 éléments puissent survenir en même temps M. Gadbois??

    • @rick85

      Bon, vous êtes maintenant d’accord avec moi (fait plusieurs fois que je le mentionne) que la baisse des taux qui a commencé en 2008 a eu un impact.
      Oui les taux ont commencé à baisser début 2008 et ça change la donne et faut faire avec. Malheureusement Mr Turner aurait dû réajuster ses prévisions en conséquences sinon tu commences à avoir l’air fou avec 5 ans de décalage. Si je suis le raisonnement de Mr Turner j’aurais vendu en 2008 et aurait manqué un gros leg up. Ceux qui ont défié Mr Turner et qui ont acheté en 2008 ne doivent pas être trop malheureux non plus !

      Au niveau des loyers faudrait avoir plus de détails : est-ce les loyers hauts de gamme genre condos neufs qui font baisser la moyenne ? Je sais entre autres qu’il y a un bon taux de vacances dans les loyers des résidences pour personnes agées ce qui mets une pression à la baisse sur les prix. On a sur estimé la demande et probablement trop construit de résidences. Comme n’importe lequel marché, ce marché va s’ajuster. Si tu offres des mois gratuits comme c’est le cas dans ces résidences ça fait vite une pression à la baisse sur les prix car ce type de loyer est très cher. Je pense pas que la personne qui loue un haut de duplex à Ahuntsic, Villeray, Rosemont etc a vu son loyer diminué. 3% de vacances ça me parait dans les normes surtout si on considère qu’il y a surement pleins de logements à peine habitable dans le lot. En fait si ça peut fermer un peu la gueule au FRAPRU !

    • ”Un taux de vacances élevé du côté des logements locatifs.” Euh ….. non pas encore.

      Entre 6% et 8% comme au milieu des années 90 ça c’était élevé.

      http://www.liguedesproprietaires.ca/index.php?option=com_content&view=article&id=17&Itemid=26

    • @GG

      “Vous avez raté le bateau en 2008, alors que j’étais, au meme age que vous, a ma 2e résidence?

      How can that be?”

      GG un petit update sur le voyage a Londres avec fiston?

    • Rick

      J’étais a l’université en 1995, mais bon, je conviens qu’il était plus difficile d’acheter en 2005 qu’en 1995.

      RIck, la baisse du taux directeur de 2008 au Canada n’a sweet f… all a voir avec l’immobilier.

      Et les mesures de 2006 visaient a permettre aux gens, malgré la forte hausse de l’immobilier, de s’achter un chez-soi. Ce n’était pas un complot pour faire ré-exploser les prix…

      Les frais exhorbitants…. lol. La principale dépense de détention d’un immeuble, c’est l’intérêt, et depuis 2008, les banques DONNENT l’argent.

      Moi j’ai eu ma baisse de loyer de 1% (en fait, 1,5%) cette année. Et je vais encore en avoir une l’an prochain. Et l’année suivante..

    • GG

      “Au pif, dans la vrai vie, je dirais que le taux horaire moyen des avocats est 3 fois plus élevé que celui des notaires.”: c’est complètement absurde comme estimation. Je suis certain à 100% que le salaire moyen des avocats n’est pas plus de 1,5 x celui des notaires. Au pif, je dirais que 1,3 X plus élevé (genre le taux horaire moyen des notaires est de 37$/h et celui des avocats est de 48$/h).

      Vous avez quel age?

    • Pas encore de nouvelles de l’UEFA. Ils ont jusqu’au 8 avril pour communiquer avec moi.

      Si vous voulez je peux aussi vous mettre à jour sur ma plus récente réalisation (le 1250 René Lévesque ouest) en allumettes….

    • @M. Gadbois.

      “Moi j’ai eu ma baisse de loyer de 1% (en fait, 1,5%) cette année. Et je vais encore en avoir une l’an prochain. Et l’année suivante..”

      Continuez à dilapider votre argent dans des factures annuelles d’assurances de 8000$ et des taxes foncières monstrueuses, c’est ça la définition de “frais exorbitants”! Baisse de loyer mon oeil, vous essayez seulement de vous donner bonne conscience… Ça vous coute une fortune chaque année en frais reliés à la propriété et ces dépenses ne sont pas récupérables.

    • Tax

      38, pourquoi?

      Lisez un peu sur le sujet de la rémunération des notaires, au Québec. C’est l’une des professions les moins bien rémunérées. L’adoption d’un tarif fixe (il y a 30 ans environ) a complètement détruit la profession, au plan financier. Le tarif a depuis été aboli, mais le mal était fait.

      Taxman, un bon avocat de 5 ans d’expérience charge 300 $ de l’heure. D’ou sortez-vous le 37 $ et le 48 $, de l’âge de pierre?

    • Il est toujours intéressant de voir certains commentateurs sur ce blogue citer allégrement ou s’inspirer à mots couverts la dilettante Garth Turner et j’insiste ici sur le mot “dilettante”. ;)

      @ Rick85:

      Concernant votre 50 000 $ de mise de fonds potentiel, j’espère sincèrement que vous pourrez un jour vous acheter une belle propriété à votre goût. Vous pourrez ainsi passer de la théorie à la pratique et constater que tout n’est pas blanc et tout n’est pas noir dans le domaine l’immobilier et ce, peu importe le contexte du marché…

    • Pour savoir si on a des amis/connaissances en commun. Vous alliez à Brébeuf et St-Clément?

      Interessant cette histoire de tarif fixe.

      On parle pas de bons avocats. On parle de la moyenne. Au public, il y a plein d’avocat qui font en bas de 50K. En passant GG, dans le vrai monde, l’avocat qui fait 300 $/h après 5 ans, c’est 1 sur 1000.

    • Rick

      Dans la vie, on en a toujours pour son argent…

      Comme je le dis souvent, on est tous le con d’un autre: je ris de votre appart, et vous riez de mes coûts. …

      Tax: faut quand meme faire une différence entre le taux horaire facturé et le profit. Dans les bureaux d’avocat, la rémunération d’un jeune correspond grosso modo à 1/3 de son taux horaire. Donc, si le bureau le facture 300 $, le bureau le paie 100 $.

      Tax, il y plein de notaires dans le privé qui font moins de 50K par année.

    • Tax: si vous me relisez, je spécifie que je parle d’un bon avocat. Alors oui, “on” parle d’un bon avocat. En fait, j’aurais peut-être dû utiliser très bon, parce que le frame of reference que j’utilise est celui des grands bureaux montréalais.

    • Taxman

      Il y a environ 28 000 avocats au Québec. Un sur mille, cela veut dire qu’il n’y a que 28 jeunes avocats de 5 ans d’expérience dont le taux horaire est de 300 $. Je vous invite a consulter le roster des grands bureaux, pour constater que vous êtes off. Mais c’est évident qu’on parle néanmoins d’une minorité, j’en conviens.

      Faudrait revenir à l’immobilier, je crois qu’on commence probablement à ennuyer les gens…

    • Rick

      Un gars qui paie 8000 $ par année en frais d’assurance-maison ne cherche pas a se donner bonne conscience…

      Le fait est que tous mes coûts de propriété sont stables cette année, sauf ma facture d’intérêt, qui baisse de 75 $ par mois. Alors oui, j’ai une baisse de loyer de 1,5%. Mon dieu que je suis content de ne pas être locataire.

    • J’ai fait une erreur: ma facture d’intérêt baisse de 80 $ par mois, mais le dude qui tond le gazon et ramasse la neige me charge 5 $ par mois de plus, alors le 75 $ c’est un net. Désolé.

    • @M. Gadbois.

      “Et les mesures de 2006 visaient a permettre aux gens, malgré la forte hausse de l’immobilier, de s’achter un chez-soi. Ce n’était pas un complot pour faire ré-exploser les prix…”

      Nous étions en période de baisse des T.I. à cette époque, donc, ces mesures n’avaient aucune raison d’exister car les gens pouvaient emprunter des montants hypothécaires supérieurs. Au contraire, ces mesures ont servi certains intérêts:

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie-Affaires/2008/12/18/002-schl-hypotheque-risque.shtml

      Il faut éviter d’être naïf. Inutile de contrer le risque par encore plus de risque car cela finit toujours pas nous rattraper…

    • Rick

      Je vous invite à vérifier vos stats. En 2006, le taux directeur de la BdC a augmenté de 1%, passant de 2,75% a 3,75%. En 2007, il est passé a 4,5%.

      Je me rappelle très bien quand les mesures ont été annoncées. C’était pour permettre a plus de canadians de s’acheter une maison, compte tenu de la hausse des prix de la première moitié des années 2000. Dans le temps, je trouvais que c’était une excellente mesure. Avec hindsight, on voit que cela a malheureusement eut un effet secondaire nocif. Mias dans le temps, cela paraissait être une bonne de favoriser l’accès à la propriété, pour ceux qui s’étaient fait clencher entre 2000 et 2005.

    • ”Nous étions en période de baisse des T.I. à cette époque”

      Nope ! À partir de 2005 jusqu’en fev 2008 nous étions plutôt dans une période de hausse des taux d’intérêts.

      http://www.banqueducanada.ca/wp-content/uploads/2010/09/selected_historical_page1_2_3.pdf

      De même cela a sûrement eu une influence sur la dégradation du ‘housing affordability index’ durant cette période, qui est évidente sur ce graphique :

      http://www.rbc.com/economics/market/pdf/house.pdf

      Tout ça pour dire qu’il est facile de blamer le gouv après coup sur ses décisions de 2006 mais quand on regarde le contexte, on comprends mieux pourquoi il a possiblemnent senti le besoin de donner un coup de pouce à l’acheteur.

    • @GG

      Ah ! Ah ! Vous êtes comme moi vous faites le guets ;-)

    • @leguet

      C’est une chose de défendre un point de vue, c’est autre chose d’inventer des faits.

      P….., dites-moi pas que c’est la signification de votre nick? Good one.

    • @GG

      Yep !

    • @M. Gadbois et leguet.

      Ok je vous l’accorde. Ce que je voulais dire c’est que les règles étaient beaucoup plus sévères antérieurement à 2006 malgré des T.I. beaucoup plus élevés. Vous n’avez qu’à regarder la décennie 90: Les T.I. étaient beaucoup plus élevés tandis que le maximum amortissable était de 25 ans. Est-ce que quelqu’un durant la décennie a pleuré à l’effet que 25 ans était trop court? Réponse : Non.

      Vous croyez vraiment que la seule raison d’avoir fait passé l’hypothèque maximale de 25 ans à 40 ans en 2006 était pour aider les gens?! Êtes-vous en train de nier ce qui est écrit dans le texte joint à 13h10?? Également, drôle de coïncidence que ces changements de règles drastiques en 2006 surviennent exactement la même année que l’arrivée des Conservateurs au pouvoir. Il y avait bien d’autres raisons que d’aider les gens sous ces assouplissements en 2006…

    • 10 étapes pour bien choisir un plex :

      http://journalmetro.com/plus/immobilier/166965/10-etapes-pour-bien-choisir-un-plex/

    • Rogers améliore Zoocasa.com:

      http://read.thestar.com/#!/article/514cd2cd7b1eac74e701842c

    • @rick85

      Le lien de 13H10 est intéressant mais ce ne sont que des suppositions(avec l’emploi du il semblerait) . Ceci dit : quand la donne change(et habituez vous à ça, la donne change souvent) comme ça ’sembait’ être le cas en 2006, il faut s’ajuster. Par contre les faits eux demeurent : c’est à dire les taux étaient en hausse et le ‘affordability index’ commençait à se dégrader donc certains choix fait à l’époque se justifiaient dans ce contexte et que la SCHL ait voulu entré dans la danse pour ne pas se faire voler son marché est de bonne guerre. La bonne chose étant que maintenant on rectifie le tir car malheureusement on ne peut rien faire au niveau des taux d’intérêts avec la dictature monétaire que nous impose la FED depuis 4 ans.

    • One Hyde Park = 11 000$/pi2 :

      http://business.financialpost.com/2013/03/15/inside-the-worlds-most-expensive-apartment-building/?__lsa=4206-2fd8

    • Rick

      Dans les années 90, les prix étaient tellement déprimés que je connais un un petit cul de 20 ans à l’unversité a pu s’acheter un condo au centre-ville, avec une hypothèque 5 ans a 9,5%….. Pas besoin de règles d’assouplissement.

      Rick, j’ai lu votre article: expliquez moi en quoi l’arrivée des hypothèques de 40 ans avait quoi que ce soit a faire avec les intérêts de la SCHL? Si vous voulez tenter une réponse (je vous invite en fait a ne pas le faire), essayez d’etre convaincant.

    • Je ne suis pas architecte, mais il me semble que l’extérieur du One Hyde Park est d’une inélégance sans borne.

    • “habituez-vous a cela, la donne change souvent”

      Paroles sages.

    • Rick

      “Ok je vous l’accorde”?

      C’est pas comme si vous veniez de perdre un débat subjectif…

      Ce sont des faits, et vous étiez dans le champ, et pas à moitié.

      Ce serait apprécié si vous disiez, clairement, que vous avez eu tort. Histoire de pas avoir l’air d’un mauvais perdant. Mais c’est sûrement trop vous demander.

    • Rick

      “Ce que je voulais dire…”

      Vous ré-écrivez l’histoire. Ce que vous vouliez dire, c’est que les T.I. baissaient en 2006. Et c’est exactement ce que vous avez dit.

      Et c’est exactement de la bullshit.

      Own up dude.

    • @M. Gadbois (21h35).

      “Vous ré-écrivez l’histoire. Ce que vous vouliez dire, c’est que les T.I. baissaient en 2006. Et c’est exactement ce que vous avez dit.”

      Non, je me suis mal exprimé. Je voyais l’horizon sur beaucoup plus que quelques mois dans mon affirmation. En fait je la voyais sur plusieurs années car les T.I. sont en baisse constante depuis près de 30-35 ans (à l’exception des quelques très petites variations à la hausse)… Mais là, ils ne peuvent plus baisser, à votre grand désagrément :)

      Que vous pensiez ou non que c’est de la bullshit, je m’en fou pas mal car vous n’avez pas une grande crédibilité à mes yeux. Lorsque l’on relit vos posts sur plusieurs mois, on peut s’apercevoir assez vite de votre inconstance dans vos commentaires!! J’imagine que ceux-ci sont formulés avec votre humeur du jour…

    • ‘@rick85

      Vrai que la tendance lourde est baissière mais faux de dire qu’il y eu seulement de ”très petites variations à hausse” durant cette période et que cela n’a duré que ”quelques mois”.

      77-81 Le taux d’escompte a plus que doublé
      87-90 Le taux d’escompte passe de 7.14 à 14.05
      97-2000 Le taux d’escompte a presque doublé 3.25 à 6.00
      2004-2007 Taux d’escompte double 2,25 à 4.75

    • Ben oui Rick vous parliez des 35 dernières années, pour discuter d’un phenomene ponctuel, soit les mesure de 2006. Sure. Parce que c’est plus pertinent de regarder la longue tendance a la baisse plutôt que l’explosion a la hausse (2.75 a 4.50, et ceci aurait continué n’eut été de la crise financiere de 2008) pour expliquer ce que le gouvernement a fait en 2006. Doux Jésus, soit que votre capacité d’analyse est inexistante, soit que vous etes incapable d’admettre vos torts..

      Je ne sais pas de quoi vous parlez quand vous référez a mon inconstance; j’imagine que vous voulez parler de mon habileté a reconnaitre mes torts, a ma capacité a faire des nuances, etc…, des qualités que tous ici constatent que vous n’avez pas.

    • @M. Gadbois.

      “Parce que c’est plus pertinent de regarder la longue tendance a la baisse plutôt que l’explosion a la hausse (2.75 a 4.50, et ceci aurait continué n’eut été de la crise financiere de 2008) pour expliquer ce que le gouvernement a fait en 2006.”

      Oui, je parlais de la tendance à long terme. Entre autre, le taux directeur qui était passé de 6,00% en 2000 à 2,75% en 2005, ce qui explique en partie l’explosion des prix entre 2000 et 2005. Prenez une calculatrice financière et calculez l’impact d’une baisse de 3,25% (6,00% à 2,75%) dans le calcul d’une hypothèque maximale, vous allez constater qu’elle est grande la différence entre ces 2 scénarios… Avec le même revenu, les ménages pouvaient emprunter un montant hypothécaire beaucoup plus élevé en 2005 par rapport à 2000…

      Cela nous amène en 2006 où le taux directeur remonte de 2,75% à 4,50% mais se situe toujours plus bas que le 6,00% de 2000. Et là, on panique et on instaure l’hypothèque 40 ans avec 0$ en mise de fonds?! Vous croyez vraiment que c’est ça la vraie histoire!!!

      Les prix auraient probablement diminué en 2006 n’eut été de ces assouplissements hypothécaires. C’est ça le problème des interventions par nos autorités : ce qui fonctionne sur un côté (hausse des prix des propriétés entre 2000 et 2005 par la baisse des T.I.) ne fonctionne pas de l’autre (possible baisse des prix des propriétés par la hausse des T.I. en 2006) et on sent alors le besoin urgent d’intervenir (hypothèque 40 ans, 0% mise de fonds) afin de casser la tendance baissière. Un seul mot pour qualifier notre marché immobilier: artificiel. C’était déjà le cas en 2006, imaginez l’ampleur de la ballonne présentement…

    • @GG

      “Je ne sais pas de quoi vous parlez quand vous référez a mon inconstance; j’imagine que vous voulez parler de mon habileté a reconnaitre mes torts, a ma capacité a faire des nuances, etc…, des qualités que tous ici constatent que vous n’avez pas.’

      un ptit update sur le voyage a londres avec fiston?

    • Article intéressant de F. Major, regardez bien le graphique :

      http://www.majorblog.net/2011/06/23/montreal-immobilier-revente-maison/

      Même si la frénésie immobilière s’est calmé en 2008, au Canada elle est repartie de plus belle en 2009, après les interventions du gouvernement pour pomper le marché. Si bien que le ratio flirtait avec 3 écarts type de différence en 2010, imaginez en 2013… En observant le graphique, on s’aperçoit que la période comprise entre 1980 à 2004 favorisait généralement les acheteurs. Après 2004 il en va tout autrement.
      Ratio Prix/revenu : Le ratio du prix médian des maisons divisé par le revenu annuel médian des ménages s’ appelle «médiane multiple» et est utilisé fréquemment par les évaluateurs municipaux et recommandé par la Banque Mondiale et les Nations Unies. C’est aussi l’indicateur utilisé à l’Université Harvard. Comme balise, on estime qu’un ratio de 3 fois (et moins) représente un marché «Abordable». À l’opposé un ratio de 5,1 (et +) indique que nous sommes dans un marché «Sévèrement inabordable».
      Toronto avec 5,2 et Montréal avec 5,1 font maintenant partie de ce palmarès des marchés les plus inaccessibles sur la planète.
      Le retour à la normale sera long ou abrupte?

    • Oui Rick. Les prix avaient monté d’un bon 50% en 6 ans. Jumelé avec une hausse importante des taux (et je vous jure qu’en 2006 on prévoyait que les hausses ne faisaient que commencer), cela commencait a tasser des gens du marché. d’Ou les mesures d’assouplissement. Mais c’est sur que c’est bien plus intéressant de penser que c’est plutpoit en raison d’un complot des franc-maçons…
      Moi j’avais une hypothèque (en fait plusieurs) dans le temps, et je suivais la situation de facon probablement pas mal plus serrée que vous….

      Dan, les roteux étaient bon chez Ti-Pit la Patate hier soir?

    • @easyshopper

      Oui quand on tient compte strictement du ratio prix vs revenu on peut affirmer que le marché est devenu inabordable. Par contre lorsqu’on tient compte du versement hypothécaire(dû à des taux historiquement bas) c’est pas mal moins pire et c’est cela qui influence les gens à acheter ou non.
      Ceci dit je suis loin de dire qu’il faut acheter présentement.

      http://www.rbc.com/economics/market/pdf/house.pdf

    • @GG

      “Dan, les roteux étaient bon chez Ti-Pit la Patate hier soir?”

      non, hier soir Miku Sushi ,je te le recommande.

    • Ca fait changement du sympatique boui-boui graisseux du village ça mon Dan, félicitations!

    • Ceci dit, faut être un peu habitant pour aller manger du sushi sur la cote ouest…

      Vous trouvez pas que le poisson avait un petit gout de Fukushima?

    • Tiens tien le gouvernement fédéral ne fait pas que des mauvais coups !

      http://affaires.lapresse.ca/economie/canada/201303/22/01-4633914-la-dette-diminue-malgre-un-deficit-de-187-milliards.php

      Après les hypothèques voici venu le temps des obligations à 40 ans.

      Perso, I would not touch that with a 10 foot pole mais si on y songe c’est probablement qu’avec la dévaluation générale des devises qui s’observe et qui s’en vient, y a un marché pour le huard.

    • @M. Gadbois (11h41).

      J’aimerais bien voir la composition du comité ayant amené ces assouplissements hypothécaires en 2006 et qui fut consulté avant que celles-ci soient instaurées. Ça en dirait probablement très long…

      Je suis assez lucide pour constater que les banques et municipalités se sont servies à souhaits avec ces assouplissements de 2006!

    • Rick

      Faites toutes les recherches que vous voulez, et si vous trouver quelqu’un chose d’intéressant, venez nous en parler. Personnellement, j’ai vécu cette époque, je sais ce que j’ai besoin de savoir à son sujet.

      Les banques oui

      Les municipalités plus ou moins, elles ont baissé les taux de taxation. Mais c’est clair que les hausses de taxes ont néanmoins été plus élevées que l’inflation. Sauf que si les évaluations étaient demeurées basses, les villes auraient tout simplement augmenté les taux de taxes. Les gens ne font pas la distinction entre une hausse de taxe due à l’augmentation de l’évaluation , et une hausse de taxe due à une hausse des taux, alors politiquement cela ne fait aucune différence pour la ville.

    • @Rick85 Bravo pour votre mise de fond de 50 k$ depuis 2009, j’ai réussis 60 k$ durant la même période en remboursement de capital et en plus, mon condo à pris 100 k$ en valeur (bien oui, c’est virtuel, sauf que mes voisins aussitôt la pancarte mise, c’est vendu…)

      Un plaisir de vous lire. Voir Rick85 se faire mettre k.O était un pure délice!

    • @matis

      Aie, ca commence déja a a sentir la soupe à la grimace….

    • Où s’en va l’immobilier? :

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/25/01-4634406-ou-sen-va-limmobilier.php

    • Bien voyons, pas de bulle immobilière

      Absence confirmée de bulle immobilière résidentielle au Québec
      http://www.journalhabitation.com/Actualites/Immobilier/2012-03-05/article-2915045/Absence-confirmee-de-bulle-immobiliere-residentielle-au-Quebec/1

      Encore bien moins selon le journal habitation:
      http://www.ledevoir.com/documents/cahier_special/pdf/556f2aa4bd6eec236bbe080dd49aedcf3db594ba.pdf

      Il parait que l’immobilier monte toujours….

    • @matis
      ouf ca joue dur….Beaucoup de monde regrettent de ne pas avoir vendu AAPL a 700$

    • @matis24 & Rick85
      “Bravo pour votre mise de fond de 50 k$ depuis 2009, j’ai réussis 60 k$ durant la même période en remboursement de capital et en plus, mon condo à pris 100 k$ en valeur (bien oui, c’est virtuel, sauf que mes voisins aussitôt la pancarte mise, c’est vendu…)
      Un plaisir de vous lire. Voir Rick85 se faire mettre k.O était un pure délice!”

      Il est bien connu que “past performance is not an indication of future performance”. Le seul espoir pour ceux qui ont eu de tels rendements est que de faire embarquer d’autres acheteurs pour entretenir l’arnaque a la Ponzi qu’est l’immobilier. Ce que beaucoup comme Rick et moi ont compris c’est que la pire chose a faire en ce moment serait de plonger dans l’immobilier qui a atteint son top et ammorce sa correction (probablement un crash). La meilleure chose a faire en ce moment est d’accumuler du cash, plus de cash et encore plus de cash en preparation aux belles opportunites qui vont se presenter lors du cycle baissier de l’immobilier. Dans ces conditions on se retrouvera dans un environnement ces actifs coutent moins cher mais la majorite ne peut se les offrir car ils seront cribles de dettes. Ca s’appelle “contrarian investing” et ses rendements ont toujours ete meilleurs (”be greedy when every one is fearful, be fearful when everyone else is greedy”).

      Il n’ y a pas que l’immobilier qui sera en solde pour des raisons evidentes (http://tvanouvelles.ca/lcn/economie/archives/2012/10/20121031-130749.html),
      plusieurs PMEs le seront aussi pour les memes raisons (http://www.jecomprends.ca/travail/entrepreneur_travailleur_autonome/retraite_compter_sur_la_vente_de_son_entreprise_nest_plus_une_option_fiable).

      La realite ne ment jamais et ce n’est qu’une question de temps pour qu’elle se manifeste. Les patient et les cash-rich en profiteront.

    • @guygadbois:
      “Et les mesures de 2006 visaient a permettre aux gens, malgré la forte hausse de l’immobilier, de s’achter un chez-soi. Ce n’était pas un complot pour faire ré-exploser les prix…”

      Complot ou pas le resultats est que cela a rendu un chez soi encore plus inaccessible. Le pire c’est qu’aucune autre manipulation est possible pour permettre aux gens d’acheter un chez soi dans le contexte actuel (sauf peut-etre des hypotheques de 40-50 ans). D’ou la seule direction logique des prix est vers le bas

    • “Tous ont droit à l’erreur. Mais Garth, beaucoup beaucoup moins que vous et moi, car il a des responsabilités”

      Comme vous le dites si bien ce type n’a qu’un bac en liberal arts. Ne lui donnez pas l’importance qu’il n’a pas. Mais il faut dire qu’ill fou la trouille a plein de gens qui sont “house-rich” et “cash-poor” ainsi qu’a toute la machine financiere qui esclavagise les gens avec l’immobilier. Ah oui j’oubliais, il y a trop d’emotion dans l’immobilier, je devrais pouvoir vous comprendre.

      “Garth Turner n’a rien fait dans sa vie pour m’impressionner. Ni académiquement, ni professionnellement. Alors pour moi c’est juste un autre vendeur de produits financiers comme les autres, bref un deux de pique.”

      C’est incroyable toute cette diatribe contre un type (le vrai GT) dont le seul crime est de penser qu’il y aura une correction de l’immobilier et de decourager les gens de l’acheter. On est une democratie et toutes les opinions doivent s’exprimer, meme celles qui sont fausses. Auriez vous perdu la tete et la raison a cause de l’immobilier? C’est incroyable ce que je lis ici.

      “D’accord avec vous …ca fait cinq ans qu’il predit le” crash immobilier”.

      Celle-ci m’a bien fait rigoler. Avez-vous entendu parler de “Nourriel Roubini” alias “Dr Doom”? C’est celui la qui a predit la severe correction de l’immobilier aux USA et la profonde crise economique qui allait en suivre. Ses predictions dataient du debut des annee 2000. En 2004 il a fait une presentation de ses hypotheses et predictions devant un panel constitue des gars du FMI, de la banque mondiale, de Goldman Sacks et autres. Tout le monde pouffait de rire dans la salle. Ses publications fesaient l’objet de blaques et il avait herite le non de “Dr Doom”. Aujourd’hui “Dr Doom” est un probablement prix Nobel en attente en plus d’etre devenu multimillionaire. Je peux aussi vous parler des predictions de Einstein et de ce que certains de ses colleques en pensaient, mais je vais etre long. Une prediction ca reste une prediction un point c’est tout.

      Je m’attends a une replique du genre “tu ne vas pas comparer Garth Turner (le vrai) a Roubibi …”. That would be pity.

    • @lancerk “25 mars 2013 11h48″

      Ce genre d’article n’existait pas il y deux ans. L’industrie va essayer de sauver les meubles en faisont croire a tout le mnde qu’il n’ya ou n’y aura pas de baisse. Ceux a qui il reste encore une cervelle doivent deja avoir compris ce qui se passe. Ce que cette industrie fait est tout a fait normal, c’est des gens comme vous et moi qui ont des factures a payer.

    • A lire les opinions tres passionnees et tres illusoires sur ce blogue au sujet de l’immobilier, je crois que s’il y a une baisse severe de l’immobilier au Quebec notre facture des soins de sante mentale va vraiment exploser. Quand je pense qu’il me semble avoir lu quelque part qu’au quebec serait deja au top dans le monde en terme de suicide, cette perspective d’un crash commence vraiment a me faire peur.

      Cela dit, si jamais il y a une correction severe de l’immobilier au Quebec, rappeler vous que c’est juste des maisons et qu’il y a des choses plus importantes dans la vie.

    • @MeMFisc
      Merci pour l’article. Ce qui me fait rire c’est la répartition des prévision: les “indépendants” d’un bord pour une baisse importante et les agences immobilières et la SCHL de l’autre qui voient une hausse perpétuelle. Entre les 2, les économistes des banques selon leur convictions. J’avoue que j’ai une petit faible pour M Leitao de la Laurentienne, coté par Bloomberg dans les meilleurs économistes en Amérique du Nord!

    • @GT
      “Cela dit, si jamais il y a une correction severe de l’immobilier au Quebec, rappeler vous que c’est juste des maisons et qu’il y a des choses plus importantes dans la vie.”

      Pas pour GG malheureusement….Il a son avoir net en temps reel sur son desk.

    • @matis24.

      Quel K.O.?! Je crois que vous n’avez pas suivi la discussion ou vous avez peut-être encore des problèmes de compréhension?? On connait votre façon d’interpréter les choses…  Mais je vous comprends de rigoler car celui qui se fait toujours passer le K.O. ici, c’est vous!

      Pauvre matis, votre plus-value de 100 000$ est dans vos rêves puisque les valeurs dans Angus sont fortement surévaluées et ne se vendent plus!! Je suis passé cette fin de semaine et j’ai été très étonné de voir le nombre de pancartes “prix réduit” et “visite libre”, et je ne parle même pas du nombre important de pancartes dans votre coin! Il faudra vous réveiller bientôt…

      Continuez de vivre dans votre monde imaginaire, ça vous va comme un gant! J’espère toutefois que vous reviendrez nous voir dans quelques années pour nous faire le constat de votre « plus-value »… :)

    • @Garth Turner (12h02).

      Très bon commentaire. matis24 aura vraiment l’impression de payer dans le vide au cours des prochaines années, en plus des frais exorbitants reliés à la propriété dont il aura engloutis depuis 2009!

    • @Garth

      Je connais beaucoup de locataires qui sont patients, mais très peu (aucun en fait) qui soit cash-rish.

      Alors est- ce qu’on parle d’une catégorie de personnes qui existent ici, ou d’une groupe qui existe en théorie seulement?

    • En plus, les gens quittent l’ile de Montréal. Qui va acheter tous ce qu’il y a à vendre….. très inquiétant

      http://www.lapresse.ca/actualites/quebec-canada/national/201303/25/01-4634593-migration-regionale-montreal-perd-au-compte.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO2_quebec_canada_178_accueil_POS4

    • @Faux Garth

      Quelqu’un ici a sorti le sondage tout récent selon lequel Garth “Wrong Math, who cares, eh” Turner était le commentateur immobilier le plus respecté au Canada. A ce titre, son niveau de responsabilité à l’égard de ce qu’il écrit, sur l’immobilier, est quelques ordres de grandeur plus élevé que le nôtre. Non?

    • @Rick85 Mon monde imaginaire va très bien merci. Dans la rue ou je demeure, les pancartes vendus sont plus nombreuses que les pancartes à vendre. Prix réduit? ou ça? Visite libre, ça veut rien dire voyons toi! Tu connais tellement rien que c’est risible!

      C’est sur que quelqu’un qui passe en auto par hasard connait beaucoup mieux le secteur de qqn qui l’habite, s’y promène matin et soir avec son chien pour la promenade de santé de pitou. Continu mon grand, tes exemples sont toujours farfelu!

      Frais exorbitants? Je paye moins cher que toi pour vivre dans quelque chose de mieux…C’est le même principe de GG. On rembourse notre capital =moins d’intérêt par mois. Dans mon cas, c’est bien sur moins élevé comme baisse (5$/mois).

      Tout comme GG l’a écrit, tu es incapable d’avouer tes torts lorsque tu fais un faux pas et que leguet et GG t’ont repris.

      Sois dis en passant, avant que je paye dans le vide comme tu dis, il faudrait que le marché tombe de 40%. Si c’est le cas, on va vivre une situation bien pire qu’au USA.

      C’est pas drôle être jaloux des autres et essayer de vous convaincre que les autres ont eu plus de chance ou on fait de meilleur choix.

    • @ppoitras79.

      “À Montréal, environ 20 500 personnes ont quitté l’île pour les banlieues limitrophes. Ce déplacement représente une perte de 1,1% de la population montréalaise.”

      Diminution de la population, quoi rajouter de plus que ce sera le coup de grace qui fera imploser la suroffre sur le marché de la revente ainsi que la surconstruction sur l’île de Montréal.

      Les petits spéculateurs dont l’instrument financier est le condo devraient sortir au plus vite du marché immobilier…

    • @@GG
      “Je connais beaucoup de locataires qui sont patients, mais très peu (aucun en fait) qui soit cash-rish.”

      je connais beaucoup de proprietaires qui mangent du steak-hache et qui vont manger du KD si les taux montent d’un point.

    • @ Garth:

      Comparer Nouriel Roubini et Garth Turner! Vous me faite rire mon cher ami. De mémoire, M. Roubini est un économiste de formation, oui un vrai économiste (!), qui a notamment fait carrière au sein de grandes institutions internationales comme le Fonds monétaire international. Pouvez-vous en dire autant de votre DILLETANTE Garth Turner?

      @ Rick:

      Lisez ce commentaire de notre ami “Faux Garth”: “Cela dit, si jamais il y a une correction severe de l’immobilier au Quebec, rappeler vous que c’est juste des maisons et qu’il y a des choses plus importantes dans la vie.”

      Exact! Or, vous allez certainement répondre que vous devez vous investir d’une mission biblique comme le vrai Garth Turner pour sauver les gens de l’immobilier. Au fait, votre idole Garth a-t-il vendu sa maison pour investir dans son “stock”?

      Si les gens veulent s’investir dans le mobilier? Who cares? Vous avez fait le choix d’être locataire et de vous comporter en théoricien, tout en taduisant les commentaires de Garth Turner. Tant mieux pour vous. Vous pourriez certainement vous partir un blogue et vous rendre compte que la plupart des gens qui commentent sont des gens qui n’ont jamais investi dans l’immobilier/les produits financiers ou, mieux encore, des abonnées aux meilleures théories conspirationnistes. :)

      Dans ce contexte, c’est toujours intéressant d’avoir l’opinion de ceux qui ont investi dans l’immobilier.

      @ Faux Garth:

      Si c’est juste des maisons, pourquoi Garth Turner nous parlent-ils de ça depuis des années, sinon qu’il a besoin d’attention depuis qu’il n’est plus député et, surtout, qu’il utilise son blogue pour vendre des produits financiers par la bande…. ;)

    • @Guygadbois
      “Je connais beaucoup de locataires qui sont patients, mais très peu (aucun en fait) qui soit cash-rish.
      Alors est- ce qu’on parle d’une catégorie de personnes qui existent ici, ou d’une groupe qui existe en théorie seulement?”

      Le concept de “house-rich” et “cash-poor” se réfère à des individus qui nt une grosse partie de leurs actifs dans l’immoilier qui est illiquide. Ils se retrouvent dans une situation où leur hypotheque est tellement élevé qu’après l’avoir payée il devient difficile de payer les dépenses de la vie courante, ne parlons pas d’investir. Celui là est dit “House-poor”, il a une grosse maison mais il est pauvre.Le résultat c’est que leur argent est continuellement transferé vers leur hypotheque, ce qui conduit à un manque de diversification des actifs. Une correction immobilière affecte serieusement ce type d’individus. Quelqu’un à qui a des actifs liquides et à qui il reste du cash tous les mois (apres avoir payé toutes ses oligaions est “cash-rich”. Je suis sur que vous saviez tout ca.

      Juste une parenthèse: Savez vous quelle est la deuxième définition du mot hypothèque (selon le larousse)? “Cause de dépréciation, de perte de valeur; ce qui empêche l’acomplissement de quelque chose: Ex: Cette décision fait peser une hypothèque sur les discussions à venir”.

      Donc une hyopothèque c’est bien. Mais une hypotheque qui vous rends “house-rich” et “cash-poor” c’est mal.

    • @matis24.

      “Dans la rue ou je demeure, les pancartes vendus sont plus nombreuses que les pancartes à vendre.”

      C’est complètement faux!! Vous dites n’importe quoi ici pour vous défendre, celui qui lit ce blogue depuis longtemps le sait très bien. Même pas capable de calculer un profit, il a fallu que je vous montre la formule du profit pour malheureusement vous faire comprendre que l’immobilier résidentiel n’est pas un investissement…

      Je me souviendrai toujours de ce commentaire (9 novembre, 13h07) que vous aviez formulé en 2012, c’était d’une tristesse à lire!!:

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/11/09/montreal-le-prix-des-condos-baisse-de-2/

      Il ne faut vraiment rien comprendre aux marchés pour formuler un commentaire semblable!!! Donc, peut-on se fier à vos calculs et à ce que vous dites?? Réponse: Non :)

    • @daffy_duck75.

      “Vous avez fait le choix d’être locataire et de vous comporter en théoricien, tout en taduisant les commentaires de Garth Turner.”

      1) Il m’arrive de lire G. Turner (environ 1 blogue sur 5) mais je ne traduis aucun commentaire de celui-ci, je suis capable de formuler ma propre opinion en faisant bien d’autres lectures et en interprétant les statistiques;

      2) Je n’invente rien contrairement à bien d’autres ici. Mes commentaires sont formulés sur des faits réels et données réelles, rien à voir avec la théorie;

      3) L’immobilier résidentiel n’est pas un investissement si l’on considère toutes les dépenses et je suis loin d’être le seul à l’affirmer. Il faut arrêter de se faire croire n’importe quoi en omettant de considérer un tas de dépenses RÉELLES.

      Je reviens encore une fois avec ce texte dont le titre est:

      “HABITATION, UN MONDE DE MYTHES”

      http://www.ericbrassard.com/media/documents/articles/Mythes%20et%20habitation.pdf

      Est-ce que vous considérez que ce texte est de la théorie??

    • @daffy_duck75

      “Comparer Nouriel Roubini et Garth Turner! Vous me faite rire mon cher ami. De mémoire, M. Roubini est un économiste de formation, oui un vrai économiste (!), qui a notamment fait carrière au sein de grandes institutions internationales comme le Fonds monétaire international. Pouvez-vous en dire autant de votre DILLETANTE Garth Turner?”

      Dans mon message je disais bien que je m’attendais à une telle répl;ique. Ceux qui ont surfé la vague de l’immoblier ont tous la même réaction. Il ne faut surtout pas les contredire, sinon ils petent les plombs (liser mon commentaire sur la santé mentale au Quebec en cas de crash immbilier). Je suis inquiet pour vous Mr, en cas de crash.

      L’exemple de Roubini etait pour illustrer le fait que (i) une prédiction est une prédiction. Elle peut etre vraie comme fausse, on est des hommes pas le bon Dieu; (ii) souvent lorsque certaines prédictions sont faites meme les individus les plus brillant n’y voient que du feu; (iii) une prédicion peut tarder à se réaliser.

      “Exact! Or, vous allez certainement répondre que vous devez vous investir d’une mission biblique comme le vrai Garth Turner pour sauver les gens de l’immobilier. Au fait, votre idole Garth a-t-il vendu sa maison pour investir dans son “stock”? ”

      “Tout ca parce quelqu’un pense que l’immobilier peut baisser, parce qu’on sugère que c’est imprudent d’etre trop endêté? Ce commentaire ferait de l’auteur quelqu’un investi d’une mission biblique?”

      Vous avez une tolérance zéro à toute sugestion de baisse de l’immobilier. Whaou! seriez-vous en mode panique?

      “Au fait, votre idole Garth a-t-il vendu sa maison pour investir dans son “stock”?

      Le message du vrai GT est très clair Monsieur. Il n’a pas de “stock”. Penser comme lui ferait de moi son idole? Incroyable! Vous par contre vous faites de la médisance. Rapellez-vous messieurs, c’est juste des maisons.

      “Si c’est juste des maisons, pourquoi Garth Turner nous parlent-ils de ça depuis des années, sinon qu’il a besoin d’attention depuis qu’il n’est plus député et, surtout, qu’il utilise son blogue pour vendre des produits financiers par la bande”

      Vous êtes encore plus irrationels lorsque vous dites cela. Si son audience est une gang de pauvres locataires, il ne devrait y trouver aucun client. Vous n’aimez visiblement pas toute opinion qui suggèrerait une baisse de l’immobilier.

    • @Guygadbois

      “Quelqu’un ici a sorti le sondage tout récent selon lequel Garth “Wrong Math, who cares, eh” Turner était le commentateur immobilier le plus respecté au Canada. A ce titre, son niveau de responsabilité à l’égard de ce qu’il écrit, sur l’immobilier, est quelques ordres de grandeur plus élevé que le nôtre. Non?”

      Oui bien sur. Mais si sur “6 post par semaine” x “52 semaines” x “plusieurs années” il se trompe quelques fois, il a droit à un break. Tout comme le FMI et la banque mondiale se sont plantés sur l’immobilier et la crise économique américaine. Voilà tout mon point. Personne n’est infaillible à l’erreur. Plein de gens se sont trompé sur les prédictions et continueront à se tromper, mais ca ne change rien à leur valeur intrinsèque. Plein d’agents immobilier, de banquiers et autres courtiers pompent l’immmobilier avec des mensonges sans que GG ne le démonise sur ce blogue.

      Les signes de correction de l’immobilier ne cessent de s’accumuler et le nier ne changera rien à la réalité.

    • @ Rick85:

      Désolé, mais je maintiens mon analyse puisque vous le citez allégrement sans discernement, d’autant plus que l’humilité et la diplomatie ne sont certainement pas deux de vos grandes qualités. Et ça vient d’un gars qui en bave en vantant très souvent le travail de Garth Turner.

      Pour ce qui est des écrits d’Éric Brassard, j’ai suggéré sur ce blogue à quelques reprises aux premiers acheteurs de lire “Un chez soit à son coût” où les mythes de l’immobilier comme investissement y sont discutés. Cela est vrai dans le contexte actuel et c’était aussi vrai dans les années 60, 70, 80, 90, etc. Vous n’avez donc pas révélé le secret de la Caramilk, sauf peut-être pour les participants plus jeunes de ce blogue.

      En passant, vous n’avez pas répondu à ma question. Votre idole Garth a-t-il vendu sa maison pour investir dans son “stock”? ;)

    • @matis24&Rick85

      Rick: “Dans la rue ou je demeure, les pancartes vendus sont plus nombreuses que les pancartes à vendre.
      Matis: ” C’est complètement faux!! Vous dites n’importe quoi ici pour vous défendre, celui qui lit ce blogue depuis longtemps le sait très bien.”

      Désolé Matis, ce que Rick dit est confirmé par les statistiques de vente à Montréal et partour au Canada depuis plusieurs mois. Les ventes sont en baisse et l’offre est en hausse. Par conséquent Rick a probablement raison. Re-saisissez vous SVP Mr Matis.

      Marci Rick pour le lien vers “HABITATION, UN MONDE DE MYTHES”. Cette fois j’espere que certains ne vont pas s’attaquer à Eric Brassard.

    • il serait intéressant que le père de ce blogue, Maxime Bergeron, nous parle un peu du marché immobiler en France. Là aussi, ça semble être une belle balloune sur le point de popper!

      http://www.challenges.fr/patrimoine/20130307.CHA7089/une-france-a-trois-vitesses.html

    • @dandumais
      “je connais beaucoup de proprietaires qui mangent du steak-hache et qui vont manger du KD si les taux montent d’un point.”

      Je connais des propriétaires ayant deux salaires au dessus de la moyenne qui complètent leur dépenses mensuelles avec leur cartes de crédit et/ou leur marge de crédit hypothécaire, ceci avant même la moindre hausse des taux.

    • @daffy_duck75.

      “En passant, vous n’avez pas répondu à ma question. Votre idole Garth a-t-il vendu sa maison pour investir dans son “stock”?”

      J’en ai aucune idée et ça ne change absolument rien à ce que j’ai dit précédemment… Comme je vous ai dit, je ne lis pas tous les blogues de G. Turner, loin de là.

      Ce que je considère extrêmement intéressant des blogues de G. Turner, c’est qu’il soulève toute la désinformation véhiculée dans le secteur de l’immobilier. Désolé mais ça en prenait un pour réveiller quelques lumières au Canada!

      Au fait, G. Turner ne prévoit pas de crash mais une correction de 15% des prix à l’échelle nationale. Évidemment, ça frappera probablement pour fort dans les grands centres comme Montréal et encore plus fort dans le segment du condo où il y a eu énormément d’excès.

    • @ppoitras

      Votre lien sur le fait que Montréal ait un solde migratoire négatif avec les autres régions du Québec n’a rien de surprenant(ça fait probablement 30 ans que c’est le cas). Juste dans les derniers 10 ans Montréal a perdus plus de 200,000 personnes au profit des régions. Oui c’est un problème et ce le sera tant qu’on encouragera l’étalement urbain. Ceci dit la population de Montréal ne s’est pas effondrée car figurez vous : y en rentre plus qu’il en sort dû à l’immigration, si bien que Montréal a vu sa population croître d’environ 80,000 personnes depuis 2002. Et dire que Rick85 tout content de pouvoir utilisé ça pour son scénario catastrophe tombe dans le panneau sans vérifier !

      http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/DYNAMIQUE_MIGRATOIRE_2010_2011.PDF

    • @daffy_duck75.

      Exemple, trouvez l’erreur?!!!:

      http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2013/03/BRAD-LAMB.png

      http://www.greaterfool.ca/2013/03/14/lamb-chopped/

    • @leguet (17h34).

      Malheureusement, votre lien n’est pas assez récent pour contrecarrer celui de ppoitras79, ce dernier parlait de la démographie actuelle.

      Mais je comprends les gens de sortir de la ville car payer des prix exorbitants pour de simples boîtes à beurre, vous conviendrez que ce n’est pas ce qu’il y a de plus intéressant…

    • @Rick85

      Ha ! Ha ! Quel mauvais joueur vous faites, même pas capable d’admettre que le lien de ppoitras était un ‘non event’ : 20,500 personnes qui ont quitté Montréal pour les régions c’est la norme ! En fait c’est une amélioration par rapport à 2011 et 2010 . Donc en aucun cas vous pouvez utiliser cela pour renforcer votre scénario de baisse notable de l’immo à venir. J’espère que ceux qui sont sérieux et veulent de la vraie information sur ce qui se passe au niveau démographique et migratoire à Montréal, iront plutôt voir mon lien qui donne des stats très complètes contrairement à cet entrefilet de la presse qui ne nous dévoile qu’une partie de l’équation et qui en plus n’est même pas exceptionnelle mais tout à fait en ligne avec les stats des années précédentes. Facile de faire la une quand on se limite à un coté de la médaille !

    • @ Rick85:

      Votre dernier commentaire prouve mon point! ;)

      @ Rick & Garth:

      Vous devriez retourner en arrière sur ce blogue et lire mes commentaires précédents au cours des dernières semaines. Vous verrez que je vais, en général, dans votre sens ainsi que celui de Rick85, sauf bien entendu sur le fait que je n’en fait pas de l’urticaire. D’autant plus que je ne commente pas sur une base assidue comme vous deux. Dans ce contexte, comment pouvez-vous affirmer que je suis réfractaire à toute baisse de l’immobilier?

      Pour des gars qui n’hésitent pas à élever Garth Turner au statut de martyr parce qu’il pourfend les désinformateurs qui osent l’attaquer alors qu’il distribue allégrement les baffes et se moquent des gens qui lui écrivent, on pourrait s’attendre à ce que vous ne recouriez pas à ce même genre de tactique. “Do as I say, not as I do” comme disent les anglophones… ;)

      Alors, on repassera pour la médisance. Vous devriez vous regarder dans le miroir avant d’accuser autrui d’intransigeance. :)

      Comme vous le dites si bien faux Garth, ce ne sont que des maisons. Alors pourquoi vous acharnez-vous sur le sujet avec autant de hargne et de véhémence? Ceux qui ont pris le risque inconsidéré d’acheter une maison avec aucune mise de fonds et par l’entremise d’un amortissement de 35 ou 40 ans assumeront les conséquences de leur geste. Point final.

      Finalement, j’aimerais dire ceci sur la comparaison entre Nouriel Roubini et Garth Turner. Le style d’analyse du premier me convient davantage que celui du deuxième. Plus posé, moins narcissique et, surtout, fondé sur des sources fiables… Il est vrai que tout le monde peut se tromper. Une prédiction est en effet une prédiction. Lorsqu’un économiste se trompe, ça paraît mal. Or, lorsqu’un gars “mainstream” sans formation économique qui dit aux gens d’investir dans tels produits se trompe, c’est encore pire! Comme le disais si bien G. Gadbois, son niveau de responsabilité sociale est aussi élevé.

      Cela dit, c’est toujours un plaisir Messieurs de vous lire sur ce blogue. Sans rancunes. :)

    • L’inventaire montréalais explose…

      Le nombre de listings actifs sur MLS dans la région de Montréal équivaut à celui des régions de Toronto et Vancouver _réunies_

      http://pic.twitter.com/cSrd3TZrof

    • @Faux Garth

      Quand le vrai Garth fera UNE erreur qui va dans le sens contraire de sa thèse, on se reparlera de son droit à l’erreur. Je soupconne que je vais attendre fort longtemps.

      Vous n’avez pas répond ua ma question de . Je peux comprendre car j’avoue que vous avez peut-etre pensé que je posais une question rhétorique, pour écoeurer les locataires su ce blogue. Mais ce n,est pas le cas, je tentais véritablement de définr si une catégorie de personne que vous décrivez existe vraiment.

      Alors tentons de défnirt nos catégories:

      1. le propriétaire riche. Celui-ci ne vendra pas, et même s’il vend et perd de l’argent, il s’en fout.

      2. le propriétaire qui se débrouille comfortablement. Lui non plus ne vendra pas. Mais s’il est obligé de vendre, et s’il a acheté avant 2003, il fera quand meme un profit brut si la baisse est de moins que 35% (j’utilise cette expression pour énoncer que dans ce calcul il n”aura pas tenu compte des dépenses légèrement (pas exhorbitamment (je sais je sais), Rick…) plus élevée que s’il avait été locataire), donc il s’en fout un peu. S’il a acheté après 2003 et que la baisse est d’au moins 35%,il perdra de l’argent.

      3. le propriétaire serré. Meme chose que 2 ci-dessous, mais un peu plus motivé a vendre, pour se décoincer. J’imagine qu’on parle surtout d’acheteurs posts-2006 ici. Une baisse de moins de 20% signifie tout simplement qu’on laisse les profits des 5 dernières années sur la table. Pas la fin du monde.

      4. le locataire cash rich. Existe-t-il ? S’il existe, il faut qu’il soit entré sur le marché du travail très récemment, (post 2010, disons, sous réserve qu’il exerce une profession ou les salaires augmentent très rapidement (genre plus de 10% par année) car s’il est cash rich c’est donc qu’il gagne beaucoup d’argent, et s’il gagne beaucoup d’argent depuis longtemps et qu’il n’a pas acheté, il a probablement d’autres défauts qui font en sorte qu’il soit probablement sur une liste d’espèce menacée…

      5. le locataire qui se débrouille. Si les prix baissent beaucoup, il est ok. Si les prix baissent un peu, il va se débrouiller pour acheter. Si les prix ne baissent pas, il est fait.

      6. le locataire pauvre.

      Alors je vous repose la question, la catégorie 4 ci-dessus vait-elle la peine qu’on en parle, ou est-elle une quantité négligeable?

      Votre définition de ‘contrarian investing” est erronée, dans le contexte immobilier canadien de 2013. Le contrarian investing, c’est acheter quant tout le monde pense que cela va baisser, et vendre quand tout le monde pense que ca va monter.

      Je pourrais etre baveux et vous dire que votre définition de contrarian investing ressemble à votre définition de l’imposition des dividendes, mais bon, je vous ai deja donné du whatever sur celle-la, faudrait pas en rajouter une couche.

      Si vous étiez un contrarian investor, vous acheteriez de l’immobilier canadien, drette là, parce que tout le monde pense que cela va baisser.

    • @daffy

      Eric Brassard et son équipe sont des pros. Leur analyse est rigoureuse, et est un must pour quiconque pense acheter une propriété. Histoire de bien comprend les implications financières de la chose et de contrebalancer les émotions.

    • Garth et Dan

      Vous me faites rire avec vos proprios mangeurs de steak haché, plus cliché que cela tu t’imagine que vivre en campagne offre une meilleure qualité de vie que vivre à Westmount! En proportion, je vous parie qu’il y a 100% plus de locataires que de proprios qui mangent du steak haché…

    • Rick, vous dites a Matis:

      25 mars 2013
      16h02
      @matis24.

      “Dans la rue ou je demeure, les pancartes vendus sont plus nombreuses que les pancartes à vendre.”

      C’est complètement faux!! Vous dites n’importe quoi ici pour vous défendre, celui qui lit ce blogue depuis longtemps le sait très bien.

      De quel droit contestez vous une telle affirmation? Vous connaissez le nom de sa rue? Vous y etes passé?

      Rick, le plus que vous pouvez dire, c’est que l’observation de Matis n’est pas pertinente, car aucunement représentative du marché, puisque son échantillonnage ne vaut rien au plan statistique

      Rick, sur ma rue, il y a une pancarte vendue, et aucune pancarte a vendre. Venez donc me trtaiter de menteur juste pour le fun.

      Et pour la formule de calcul de profit, vous avez la mémoire courte, vos premières itérations étaient, disons, incomplètes.

      Et votre facon de remettre en question le calcul du rendement d’un placement (1 $ qui se transforme en 40K, vous vous souvenez) c’était de la haute voltige mathématique de votre part, cela? En tout ca c’était pas mal drôle.

    • @guygadbois:
      “Alors je vous repose la question, la catégorie 4 ci-dessus vait-elle la peine qu’on en parle, ou est-elle une quantité négligeable?”

      J’ai pas de statistiques là dessus. Cependant environ 30% de canadiens ne sont pas propriétaires. Certains parmis eux ont certainement du cash, ce qui fait d’eux des “cash-rich” du fait de l’abscence d’hypothèque. Pour être “cash-rich” pas besoin de gagner beaucoup d’argent. Comme expliqué dans un de mes précédent post, c’est une notion relative (ratio Cash/hypothèques).

      “Votre définition de ‘contrarian investing” est erronée, dans le contexte immobilier canadien de 2013. Le contrarian investing, c’est acheter quant tout le monde pense que cela va baisser, et vendre quand tout le monde pense que ca va monter. Si vous étiez un contrarian investor, vous acheteriez de l’immobilier canadien, drette là, parce que tout le monde pense que cela va baisser.”

      Toute le monde ne pense pas encore que ca va baisser. Beaucoup pensent que ca va se stabiliser ou que la baisse sera faible. Un sampling des participants de ce blogue en dit long. Le “contrarian investing” intervient lorsqu’il y a une baisse effective enregistrée dans la mémoire et que toute le monde devient pessimiste. Avec l’effet mémire, tout le monde commence à penser que “ca baisse toujours” c’est le moment d’acheter. C’est ca le contrarian investing. C’est comme acheter à Phenix en Arizona il y 2-3 ans, lorsque tout le monde pensait que la baisse ne cessera jamais.

    • @GG

      serieux GG tu penses que tes petits scenarios “logiques” vont dicter le marche?Si tu as un peu d’experience avec les marches tu sais que la logique passe jamais le test de la realite….
      le probleme avec des gars comme toi c’est que quand ca tourne mal,on ne vous revoit plus…
      trop difficile a accepter quand c’est pas logique.

    • Rick, je suis un peu décu. Voici le commentaire de Matis auquel vous faites référence. Vous pensez vraiment que si le marché immobilier, si important pour l’économie générale du Canada (selon certains) crashe, vous allez etre le seul génie a vous en tirer avec votre maigre 50 000 $? Good luck, vous allez tomber vous aussi, juste de moins haut:

      Voici le commentaire de Matis, plein de sagesse et d’un peu de naiveté, pour le bénéfice de tous:

      @Tous:

      Je ne vous comprends vraiment pas. Souhaiter que le marché éclate, que la valeur diminu de 10-25%, c’est quoi votre problème?

      Allez dont dire ca à votre voisin, votre frère, soeur, amis que la maison/condo qu’il a acheté pour y vivre vaudra moins 25, 50 ou 75 000$ que ce qu’il/elle a payer! Que leur maison vaut rien par rapport à leur dette!

      Allez dire ca aux personnes dans la construction qu’on ferme le chantier car on aime ca voir une bulle éclater car tout le monde a peur d’acheter.

      Aller dire ca aux gens qui travaillent dans le secteur des forestières, leur dire que le marché s’est écroulé, vous perdez vos jobs!

      Aller dire ca à vos grands-parents qu’ils doivent vendre leur maison pour aller vivre dans un centre spécialisé que le marché va leur faire perdre 50 000$ et qu’il ne pourront pas payer tous les services dont ils ont besoin!

      Vous êtes idiots ou quoi? Souhaiter que le marché tombe, c’Est souhaité que tous, on perdre. Perdre nos jobs, perdres de l’argents, perdres les sous pour que les villes réparent nos routes etc!

      A part si vous êtes sur le BS, vous devriez trouver ca plate si le marché descend.

      Et arrêter de penser que ca va améliorer l’accessibilité dans un, deux ou trois ans. Quand t’a pu de job, t’achète pas!

    • @tous

      Le vrai Garth Turner est encore propriétaire. Parce qu’au point ou il en est dans la vie, il s’en fout de perdre son profit astronomique des 5-10 dernières années. Comme l’immense majorité des proprios d’ailleurs: les ceusent qui mangent pas juste du Kraft Diner.

    • @Faux Garth

      Je sais que j’ai l’air un peu cheerleader de l’immoblier, mais je m’efforce de présenter l’opinion contraire des voix les plus puissantes de ce blogue. En vérité, je m’en fous, j’ai vendu mes placements immobiliers (sauf un nouveau placements US), mon seul “investissement immobilier au Canada c’est ma maison, et même si elle baisse de valeur de 70% je ne vends pas (si elle baisse de plus de 70%je devrai avoir une discussion avec la banque!).

      A chaque fois que vous allez me présenter un exemple flagrant d’un intervenant professionel pro-immobilier qui ment ou se trompe carrément, il me fera plaisir de le traiter de twit, de clown, et de tout ce que vous voudrez. C’est promis, tous ceux qui menquent de rigueur méritent d’etre dénoncés.

      A chaque fois que je serai dans le champ et que vous me l’indiquerez, je l’admettrai volontiers (et avec un peu de honte). Je n’essaierai pas de vous convaincre que je me suis mal exprimé, ou que je pensais a autre chose, ce genre de cop out, c’est pour les gens qui manquent d’estime d’eux, promis promis mon Garth. Ma devise est Be a mensch, j’entends la respecter.

      A date, je manque d’exemple concrets (du moins pour les manques de rigueur des pros).

    • Garth

      Je vous parie que le 30% des locataires se trouvent en énorme majorité en dessous du revenu médian. Donc je serais surpris qu’ils soient cash rich. Mais bon, je me trompe surement, tout le monde sait que les gens qui ont de l’argent louent, et que les pauvres achètent, c’est comme cela depuis 6000 ans, pourquoi cela changerait-il?

      Dan: I’m not going anywhere (Jusqu’a ce que les gens ici m’expulsent). Je vais perdre plein d’argent avec ma maison (et vous aussi d’ailleurs), et je m’en fous, je n’aurai pas honte, une maison c’est une qualité et un style de vie, et je ne changerai pas le mien.

      D’accord avec vous: le retour du pendulum fait en sorte que la baisse, tout comme la hausse, dépasse ce qui est rationnel. Toujours. So?

      Quand vous nous dites que vous n’avez aucun (sic) appréhension quant à la baisse de valeur de votre propriété qui s’en vient, vous démontrez quoi au juste?

    • @ guygadbois:

      Concernant votre commentaire de 19 h 59, je partage entièrement votre avis. J’espère que nous amis ne seront pas eux-mêmes des victimes économiques du marché baissier qu’ils souhaitent ardemment.

      Ben Robidoux comprend bien ce que cela veut dire pour l’économie, mais il s’abstient de toute prédiction fataliste même s’il reconnaît que la situation est allée un peu trop loin au Canada. Ilo n’est pas comme Garth Turner, un gars centré sur son nombril.

    • 1980
      Prix moyen (unifamiliale) 51 276 $
      Revenu moyen* 26 472 $
      Taux hypothécaire 5 ans 14,5 %
      Taux d’effort 25,3 %

      2012
      Prix moyen (unifamiliale) 327 249 $
      Revenu moyen* 83 078 $
      Taux hypothécaire 5 ans 5,3 %
      Taux d’effort 25,5 %

      http://ewelinapawlak.com/wp-content/uploads/2012/08/Perspective-20121.pdf

    • Ouff ! S’en dit long sur l’intégrité du bonhomme ça !!

      http://rickmercer.blogspot.ca/2006/01/look-whos-back.html

    • Garth, pour que vous arretiez de m’achaler la-dessus (mais juste pour cela, rien a voir avec une comparaison ridicule de nos loisirs respectifs), je viens d’avoir le message tant attendu, see you in London old chap!

    • scusez, je me trompe d’ami, Dan, pas Garth….

    • @daffy

      En fait, c’est l’avis de Matis, mais que j’endosse a 100%. Faut etre pas mal petit pour souhaiter du mal aux autres, meme si ceci n’ont pas été particulièreement brillant et “méritent” leur sort.

    • @GG

      “Quand vous nous dites que vous n’avez aucun (sic) appréhension quant à la baisse de valeur de votre propriété qui s’en vient, vous démontrez quoi au juste?”

      que je n’ai pas d’hypotheque,contrairement a vous.

    • Qui a déjà joué au monopoly? ou fait des châteaux de cartes?

      http://www2.macleans.ca/2013/03/04/return-of-the-bubble-2/

      …Then there is Canada’s own housing bubble. Nationally, prices rose 2.7 per cent in January compared to a year earlier, despite major changes last year to mortgage rules and slowing sales. It prompted the IMF to warn recently that the federal government may have to implement a fifth round of tightening on mortgage rules to stem rising household debt…

      Jim Flaherty a pour l’instant “menacé” la Manuvie comme 5 ieme mesure temporaire. Les
      5 grandes banques n’ont pas aimé qu’un outsider vienne jouer dans leur cour. Sinon, qui sait, Canadian tire ou Costco pourraient être tenté de se lancer dans les hypothèques à 2.89%, ou moins si vous possédez leur carte de crédit, de membres, d’air miles…

    • Dan, outre le fait que vous vous apprêtez comme moi a perdre 30% de la valeur de votre maison, et que vous devriez donc être un peu appréhensif (je m’en fous, mais je m’en passerais volontiers) une banque vous prete a 2,3% d’intérêts, déductibles d’impôt (1 $ d’intérêt wipe l’impôt sur 2 $ de gain), et vous ne prenez pas le cash?

      Ok.

    • Inventaires en hausse – suite :

      La ville de Québec connait également une augmentation impressionante
      http://t.co/RKgGmtJ2aE

    • Finances: Montréal grimpe encore en grade

      http://affaires.lapresse.ca/economie/quebec/201303/25/01-4634540-finances-montreal-grimpe-encore-en-grade.php

    • Nouvelle tour à bureau Canderel dans le Quartier des spectacles:

      http://canderel.altusinsite.com/en/index.php?page=branding_search_buildingdetail&spaceid=721683&suiteid=721701

    • Blogue fort intéressant,et globalement fort instructif.

      Je suis simple observatrice,et mes connaissances du domaine immobilier sont limitées à ma propre expérience,et à mon furetage sur le web.

      Je crois que tous s’accordent à dire que l’augmentation exponentielle du prix des maisons plafonne,et qu’une baisse anticipée du volume des transactions d’abord (et éventuellement des prix) paraît relativement certaine.Dans quelle mesure…Tout est difficile à prévoir,en économie,surtout une économie à ce point “éloignée” de l’économie réelle.Mais il ne faut pas être grand devin (ou grand économiste) pour “palper” une certaine inquiétude.

      Il n’y a qu’à penser à Chypre pour quasiment se mettre à avoir des hallucinations quand aux possibilités infinies de notre avenir économique.Mais bon,c’est une autre histoire.

      Bref entre les optimistes à tout cran et les prédicateurs de l’apocalypse immobilière canadienne,bien malin qui peut dire,à ce stade,ce qui se passera vraiment.Et dans quelle ville.Et dans quelle mesure.

      Cependant,et c’est le but premier de mon intervention,sachez que je fais partie de ce type de locataire “cash-rich” décrit par M.Gadbois au point 4 de sa description.J’ai possédé successivement trois maisons entre 1988 et 2008 et finalement un condo en 2009.Le condo n’étant pas ma tasse de thé,j’ai décidé de le vendre en 2011 et de réacheter une unifamiliale.

      Et depuis…et bien ma foi,je suis redevenue locataire,faute d’avoir trouvé la perle rare.Et c’est là que ça devient intéressant,car même si je suis absolument désireuse de réacheter une maison(qui voudrait garder ses sous à la banque avec les taux d’intérêt mirobolants qui prévalent en ce moment),je ne suis pas pressée.Je n’attends pas une baisse foudroyante du marché,j’attends simplement de trouver chaussure à mon pied…J’ai des critères précis.

      Mais je vous avoue une chose: je n’ai pas envie d’acheter au haut du marché,et l’incertitude actuelle ne me donne pas envie de me précipiter.Je n’attends rien de spécial…mais j’attends.

      Bonne soirée à tous.

    • Une opinion nouvelle et intéressante de kitekat.

      Enquête annuelle des tendances du marché résidentiel de la RBC semble refléter une changement de tendance au Québec :

      “Les Québécois sont 52 % à croire qu’il est plus judicieux d’attendre l’année prochaine avant d’acheter une propriété, contre 49 % qui pensent qu’il s’agit du bon moment.

      L’écart entre les deux n’est pas grand, mais la tendance a changé depuis l’enquête de l’année précédente. L’achat immédiat semblait un meilleur choix pour 57 % des répondants, contre 43 % qui croyaient qu’il valait mieux reporter le même achat d’un an.”

      http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/immobilier-plus-de-quebecois-preferent-patienter/555688

    • @MeMFisc J’espère surtout qu’ils vont boucher rapidement le trou au coin St-Cath/de Bleury par un édifice architecturalement intéressant pour le QdS..
      Sinon je suis pas contre une nouvelle tour dans le coin, il y a place à de la densification.

    • @famille_perron

      Merci pour les liens vers les statistiques sur les inventaires de Montreal. Il me semble que ces donnees n’incluent pas multiplex, les immeubles a bureau et les petites PMEs a sur le marche. Ces derniers sont listes sur www.icx.ca (peut-etre que ca fait partie des MLSs aussi).

      Vos liens illustrent bien a situation sur l’immobilier depuis des annees en ce sens que pour avoir la verite la dessus on doit chercher des sources d’information non conventionelles. Combien de fois avez vu dans nos media conventionels (radio, tele, journaux, ..) des interviews des gens comme Ben Rabidoux ou Garth turner? Presque Jamais. c’est pourquoi ils sont obliges de se rabattre sur les blogues, You-tube ou Twitter pour passer leur message. Merci pour ces nouvelles technologies. Les medias conventionels nous ont fait defiler des agents immobiliers banquiers et autres qui nous repetaient sans cesse qu’une hyotheque c’est bien, sans offrir des gens qui presentent les risques de l’endettement a outrance ni des gens qui illustrent le fait que ca peut baisser.

      Il y a environ 3 ans en re-amenageant de l’Ontario vers le Quebec, ma chum et moi voulions acheter une maison et une banque nous avait qualifie pour un montant enorme. Ca n’avait pas de sens pour moi et c’est via Google et des mots cles appropries que j’ai decouverts les Ben Rabidoux et Garth Turner de ce monde. Je suis retourne voir le banquier pour lui dire que me preter cet argent pour que je me lance en affaire. il m’en a prete beaucoup moins que pour une maison en exigeant plus de cash down. Je pris l’argent et j’ai achete un petit commerce. A date c’est la meilleure decision financiere de ma vie.

    • @Leguet
      “Ouff ! S’en dit long sur l’intégrité du bonhomme ça !!
      http://rickmercer.blogspot.ca/2006/01/look-whos-back.html ”

      Merci pour le lien ci-dessus. J’avoue que je n’en revenais pas de lire ca. C’est incroyable.
      Cependant, en lisant ses ecrits aujourd’hui, je comprend pourquoi il decourage l’achat d’un stock en particulier et recommande plutot des portefeuilles diversifies incluant des ETFs qui representent un paquet de stock a la fois, plus diversifies. Donc il a appris sa lecon.

      je dirais plutot que ca en dit long sur quelqu’un qui s’est brule les doigts et en a tire une lecon (desole pas d’accents sur mon clavier). Merci

    • lol leguet, c’est un epic fail ca! La seul autre comparable auquel je peux penser, c’est Jim Cramer qui rassure tout le monde sur Bear Stearns sur CNBC, et une semaine plus tard BS est en faillite, du grand guignol!

      Faux Garth, il y a vraiment des gens qui sont payés pour recommender a d’autres gens d’acheter des ETF? J’espère qu’il nest pas payé cher pour cela, sinon je suis dans la mauvaise business.

    • @ Faux Garth:

      Ça ne vous donne pas le goût de changer de pseudo afin de préserver votre intégrité sur ce blogue? D’autant plus que bien des gens, dont des retraités, se sont faits brûlés par des recommendations similaires de “conseillers financiers”.

      À ce que je vois, vous êtes toujours incapable de reconnaître que le gars en question vue la nature publique de son blogue et, surtout, de ses écrits souvent tordus doit être assujetti à un niveau de responsabilité social élevé.

      Si c’était un autre gars, vous auriez certainement réclamé son emprisonnement tout en parlant de fraude intellectuelle inacceptable.

      Je lu le commentaire de Rick85 où il vante le combat héroïque et chevaleresque de Garth Turner contre les promoteurs de condos à l’aritmétique douteuse. Quel est la différence avec sa prise de position sur Nortel?

      L’éthique à deux vitesses, le manque d’humilité et l’incapacité à reconnaître ses tords? Certainement pas ma tasse de thé.

    • @kitekat
      “Mais je vous avoue une chose: je n’ai pas envie d’acheter au haut du marché,et l’incertitude actuelle ne me donne pas envie de me précipiter.Je n’attends rien de spécial…mais j’attends.”

      Sage decision d’ecouter votre instinct. Mieux vaut effectivement attendre car trop de nuages s’accumulent dans l’horizon et a ce moment on ne sait pas encore ce qui va se passer (hausse? stabilisation? baisse? crash?…).

      Si vous attendez et les prix montent, vous aurez juste perdu une opportunite, et vous pouvez toujours racheter. Par contre si vous achetez et les prix descedent vous perdez a la fois de l’argent (meme si c’est une perte sur papier) et l’opportunite (d’acheter a un meilleur prix). C’est toujours mieux de perdre une opportunite que de pardre de l’argent car les opportunites partent et reviennent tandis que l’argent perdu est perdu et s’accompagne toujours d’une perte d’opportunite..

    • Sur Ben Rabidoux et Garth Turner (le vrai):

      Tout d’abord je confesse que je ne rate aucun post de ces deux blogueurs dont les styles sont heureusement tres differents.

      Ben Rabidoux tres professionnel, analyse scientifique etoffee supportee par des donnees bien recherchees. Il ne donne pas de conseil financiers a ses participants. C’est un analyste et son site web est une compagnie, il a une bussiness qui vend des services d’analyse aux autres institutions. De plus vous trouvez de la publicite sur son site. Donc il est oblige d’adopter un style et un language «correct », sinon les annonceurs et les clients partent.

      Garth Turner (le vrai) par contre son blog est personnel. Pas de publicite, pas de contrat d’annonce avec des compagnies (sauf un lien vers les livres qu’il vend). En consequence il est libre de dire ce qu’il pense dans le langage qui lui plait car il n’a de compte a rendre a personne. De plus il donne des conseil financiers a ceux qui l’ecrivent (meme s’il se moque d’eux, on s’entend que c’est anonyme car il n’utilise pas leur vrai noms). A lire les lettres qu’il recoit, il y pas mal qui ont besoin de ces conseils et qui en profiteraient s’ils les suivent. Par contre je ne crois pas qu’il ment et qu’il desinforme, mais il peut se planter de temps en temps comme tout le monde. Son style peut dégouter certains. Moi je trouve ce style tres hilarant (parfois je ris a me peter les cotes). Ca fait une bonne lecture avant de se coucher tous les soirs.

      En gros l’objectif de ces deux blogueurs est noble et ils offrent une alternative (gratuite en plus) au discours non-equilibre et pompeur de l’immobilier que les medias conventionels nous servent.

    • @guygadbois (25 mars 2013 20h14):
      Je ne connais pas la proportion de proprietaires qui sont “cash-poor” ni celle des locataires qui est “cash-rich”. Certainement la +part des locataires sont pauvres.
      Cependant, selon les statistiques de la ville de Montreal, 1% des proprietaires utilisent les banques alimentaires:
      http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=8258,90438486&_dad=portal&_schema=PORTAL

      Si on y ajoute ceux qui completent leur budgets par mois avec leur carte ou marge de credit, je crois que le nombre peut devenir substantiel.

      Voici un exemple de famille house rich et cash poor
      http://www.nationalpost.com/related/topics/House+Rich+Cash+Poor/7917882/story.html

      Ci-dessous un lien vers des proprietaires pieges dans leurs condo. Est-ce cela l’avenir de Montreal et les condos mal entretenu?
      http://www.youtube.com/watch?v=XK-2wXJqodM

      Allez-y voir. Tapez “proprietaires mais pauvres” sous gougle et vous serez diriges vers une serie de reportages en france. sur des individues pieges dans leur condo par l’explosion des frais d’entretient. L’importance d’avoir du cash ne peut etre repetee assez souvent:

    • @daffy_duck75 guygadbois Leguet

      On voit que vous etes surpris que je sois alle lire le lien destructeur sur Garth et le reactiver sur ce bloque. Vous voyez la difference entre vous et moi c’est que je peux aller chercher ce qui est a la fois negatif et positif sur mon opinion. En ce sens je suis plus honete. Vous par contre vous publiez juste de l’info triee avec votre bias pompeur de l’immobilier.

      Je prefere mon pseudo de GT sur ce blog car il reflete mieux mes pensee sur l’immobilier qui sont proches de celles du vrai GT. C’est plus objectif. Plutot que d’etre “PompeurDeLimmobilier” et se refugier sous le pseudo de “daffy_duck75″, “guygadbois” ou “Leguet”.

      GT a une responsabilite sociale moins elevee que la CREA, les banques et les agents immobiliers qui ont esclavagise les gens avec des hypotheque 30-35-40 ans. Ces dernier utilisent nos credits d’impots dans leurs activites. GT lui paie pour son bloque et l’offre gratuitement et il a le droit d’y ecrire ce qu;il pense. T’es pas content tu ne te logue pas et tu ne lis pas; tu peux aler lire l’evangile des medias/banques/agents immobiliers selon lequel “ca monte toujours”. Voila! C’est ca la democratie.

      C’est pas ethique de surcharger un individu avec une telle hypotheque (30-40 ans) juste parce qu’il la besoin d’un toit. Un logement est une bien de premiere n’cessite et on n’aurait pas du “forcer” les gens a s’hypothequer a ce point pour un besoin de premiere necessite. En pompant l’immobilier, on a en quelque sorte “force” les gens a se surendetter pour un besoin de premiere necessite. Ca c’est inaceptable. Ceux qui ont contracte de telles hypotheque ont participe a agraver le probleme en poussant les prix vers le haut.

    • @Faux Garth

      D’accord avec votre analyse. Le proprio cash poor va-t-il devenir plus cash-rich s’il vend à perte? Mais tant que les taux ne monteront pas, je ne vois pas pourquoi un proprio cash-poor qui toughe la run (et je ne parle pas ici de ceux qui utilisent les banques alimentaires…) vendrait à perte.

    • Faux Garth

      Je suis curieux, pourriez-vous me sortir quelques-un des mes posts ou je pompe indument le futur de l’immobilier?

    • @ FauxGarth:

      Jusqu’à preuve du contraire, ces mêmes personnes ont consenti à de telles hypothéques. Que suggérez-vous de faire avec eux? La démocratie et l’ouverture d’esprit ne font certainement pas parti de votre petit monde imaginaire… Vous vous permettez de juger ces gens sans connaître leur motif.

      Vous ne pouvez pas à la fois les ridiculiser et vous appitoyer sur leur sort quand ça fait votre affaire au nom de théories du complot bancaire, financier, allouette! Même votre idole Garth ne sombrerait pas dans une telle démagogie, du moins je ne pense pas.

      Un peu de rigueur, cher ami!

    • @Faux garth Wow, vous vous dépassez ce matin en démagogie! Je suis un de ses criminels qui à eu une hypothèque sur 40 ans avec moins de 5% comptant. SVP, ne me prenez pas en pitié.

      J’ai pris 40 ans car c’était une manière pour moi de m’habituer à des paiements hypothécaires, de décorer le condo et d’avoir une qualité de vie durant les premières années de prise de possession.

      Comme vous le savez si bien, les gens ne restent jamais 40 ans au même endroit. En plus d’augmenter mes remboursements mensuels, je savais que mon objectif serait de diminuer mon terme pour réduire les intérêts le plus possible. Après moins de 5 ans, je peux te dire que selon mon tableau d’amortissement de ma dette hypothécaire, mon prêt sera remboursé en 20 ans (sans vendre).

    • @guygadbois
      “Je suis curieux, pourriez-vous me sortir quelques-un des mes posts ou je pompe indument le futur de l’immobilier?”

      Je laisse les blogueurs se faire eux meme une opinion la dessus selon vos ércits qu’ils lisent. Moi j’assume pleinement mon etiquete de “passimisteDelImmobilier” ou “DoomerDelimmobiler”, car elle reflète assez bien la réalite de mon opinion.

      “D’accord avec votre analyse. Le proprio cash poor va-t-il devenir plus cash-rich s’il vend à perte? Mais tant que les taux ne monteront pas, je ne vois pas pourquoi un proprio cash-poor qui toughe la run (et je ne parle pas ici de ceux qui utilisent les banques alimentaires…) vendrait à perte.”

      Je ne sais pas car ca depend de la situation de chacun. Et ca depend de ce que vous appelez “tougher” la run. Ne pas pouvoir payer un camp d’éte ou des activités éducatives post-ecole a ses enfants parce qu’on veut “tougher” la run, je trouve ca “tough” et injuste pour les enfants qui n’ont pas choisi une grosse maison ou auto. Je ne tougherait pas une run qui penalise mes enfans a cause de mes choix. Mais on a tous chacun une opinion la dessus.

      Pour certains dont tout le cash va a l’hypotheque, ca peut etre mieux de vendre pour resetter le compteur et acheter quelque chose de plus confortable qui permet d’acumuler du cash.

    • ”On voit que vous etes surpris que je sois alle lire le lien destructeur sur Garth et le reactiver sur ce bloque. Vous voyez la difference entre vous et moi c’est que je peux aller chercher ce qui est a la fois negatif et positif sur mon opinion. En ce sens je suis plus honete. Vous par contre vous publiez juste de l’info triee avec votre bias pompeur de l’immobilier.”

      Ai-je dis que j’étais surpris ? Non
      Pompeux de l’immo moi ? Euh, juste émis l’opinion que je ne crois pas aux scénarios catastrophes mais à une correction oui.
      Vous êtes plus honête que moi ? Ben là en se plaçant comme juge et partie ça enlève pas mal de crédibilité à cette affirmation.

    • @ FauxGarth:

      Votre dernier post démontre à quel point il est difficile de vous suivre. Cessez de faire comme Rick85 et de jouer au gérant d’estrade. Trop facile de dire: “Si j’étais à leur place, j’aurais fait beaucoup mieux.”.

    • Un autre cop out mon Garth, vous etes le champion pour cela, c’et dommage la porte était (et demeure) grande ouverte….

      Je considère que vous m’accusez faussement de quelque chose. Et, ne vous en déplaise, je vais me draper du titre de poster le plus “objectif”, car, bien que je présente l’envers de la médaille, j’ai toujours pris soin de souligner ma vision pessimiste, à court terme, de l’immobilier québécois. Alors que votre discours va toujours dans le même sens, et manque cruellement de nuance.

      Le seul participant qui est plus objectif que moi, c’est MeMFisc.

    • Garth, vous dites:

      Ne pas pouvoir payer un camp d’éte ou des activités éducatives post-ecole a ses enfants parce qu’on veut “tougher” la run, je trouve ca “tough” et injuste pour les enfants qui n’ont pas choisi une grosse maison ou auto. Je ne tougherait pas une run qui penalise mes enfans a cause de mes choix. Mais on a tous chacun une opinion la dessus.

      Oui, tous ont une opinion. La mienne, c’est que si vous devez parquer vos enfants a l’ecole ou dans un camp, vos choix de vie sont un peu regrettable, proprio ou locataire. Et “je n’ai pas de statistique la dessus”, mais les quartiers principalement locatifs ne sont surement pas ceux ou on trouve les meilleures écoles. Encore une choix pénalisant pour les enfants, à vie. J’ai personnelleemnt beaucoup de respect pour de jeunes parents qui s’étirent un peu pour donner une éducation de qualité a leurs enfants, et leur permettre de jouer librement.

    • @matis

      Vous n’etes pas seul, lorsque j’ai acheté ici, j’ai pris une hypothèque 30 ans. Lorsque j’ai refinancé, j’ai opté pour 25 ans. Dans les 2 cas, sans faire une réflexion profonde, la différence de paiements n’est pas si grande.

    • “GG
      faut vraiment etre cheap pour envoyer ses enfants a l’ecole publique au Quebec,Peu importe ce que vous dites de votre ecole a VMR il des des ecoles tres bien cotees pour 4 a 5000 mille par annee pas de loin de chez vous.

    • GG

      “si vous devez parquer vos enfants a l’ecole ou dans un camp, vos choix de vie sont un peu regrettable, proprio ou locataire”. Mon brave, vous venez assurément de battre votre commentaire le plus stupide que vous aviez fait à ce jour sur ce blogue.

    • @Dan

      Pas loin de chez moi, oui…

    • Je vais vous dire un petit secret Dan: à chaque année, 30% des admissions à Brébeuf sont des étudiants de ma petite école publique de quartier. Mais comme parent, vous deviez deja le savoir, et avez donc fait vos choix en toute connnaissance de cause. Vous leur souhaiterez bonne chance de ma part.

      Vous trouvez pas que mes enfants ont assez de chance d’etre snob comme cela, j’aurais du les envoyer à Mont Jésus de Marie en plus?

    • @GG

      les quebecois snobs n’ont pas d’hypotheque,ceux qui se pensent snobs avec des paiements mensuels
      sont des parvenus.

    • @Matis:
      ” Wow, vous vous dépassez ce matin en démagogie! Je suis un de ses criminels qui à eu une hypothèque sur 40 ans avec moins de 5% comptant. SVP, ne me prenez pas en pitié.”

      Je présume que vous reagissez à mon post de “26 mars 2013 11h01″. Lisez le bien je ne vous ai pas traité de “criminel” et je n’ai jamais traité ni ne traiterai personne de “criminel” dans ce blogue. n’esseyaez pas de créer une tempete dans un verre d’eau. Au contraire je prenais la défense de ceux qui se sont sentis obligées de financer leur hypotheque sur 40 ans en blâmant les banques/agentimmobilier, …. On a plein de terrain et de bois au Canada, cette situation ne devrait pas arriver et les maisons devrait etre abordable à quiconque a un emploi decent.

      Cela dit si vous avez pris une hypotheque de 40 ans que vous paierez en 20 ans, vous etes une exception. Ceci est confirmé par des statistiques et des sondages.

    • @ daffy_duck75 “Votre dernier post démontre à quel point il est difficile de vous suivre. Cessez de faire comme Rick85 et de jouer au gérant d’estrade. Trop facile de dire: “Si j’étais à leur place, j’aurais fait beaucoup mieux.”.”

      Je n’arrive pas à me repérer par rapport à votre post ci-dessus. Si vous faites allusion à mon post de “12h43″, je répondais à une question de Guygadbois. Que voulez-vous que j’éclaircisse? Je répond neanmoins à ceraines de vos questions plus bas:

      “Je lu le commentaire de Rick85 où il vante le combat héroïque et chevaleresque de Garth Turner contre les promoteurs de condos à l’aritmétique douteuse. Quel est la différence avec sa prise de position sur Nortel?”

      La différence est claire. Les promoteurs de condo à l’arithmétique douteuse mentent consciemment afin de profiter directement de la commission sur la trasaction. C’est comme n vendeur d’auto qui recule l’Odomètre d’une auto de 200000 km à 50000 km, et vous vend l’auto au prix d’une auto de 50000 km.

      Par contre lorsque GT (le vrai) recommandait d’acheter Nortel cette année là, c’est un simplement chroniqueur financier qui se plantait honêtement (beaucoup se plantent comme ca tous les jours). Il ne profite pas de cette déclaration car il ne vends pas les actions de Nortel. C’est comme un journaliste qui vous annonce une tempête à la météo qui n’arrive pas. a nuance est bien claire.

      “Jusqu’à preuve du contraire, ces mêmes personnes ont consenti à de telles hypothéques. Que suggérez-vous de faire avec eux? La démocratie et l’ouverture d’esprit ne font certainement pas parti de votre petit monde imaginaire… Vous vous permettez de juger ces gens sans connaître leur motif. ”

      Si ces personnes ont consenti à ces hypotheques qu’elles les assument. Surtout pas de “Bail-out” le moment venu avec mes impots.
      Je ne les juge pas, j’emet une opinion sur le choix quils ont fait que je ne trouve pas bon.

      Comme vous pouvez le constater, je poste beaucoup et ca genère plus de question axquelles je ne peux pas toutes répondre. J’ai quand même une vie en dehors de ce blogue. Ceci s’adresse aussi à GG.

    • @Radioactive Dan

      Les québécois intelligents empruntent a 2,3%, placent a 20%, et déduisent les intérêts.

      Si vous avez accès (en fait, la question est plutôt de savoir si vous connaissez l’existence de…) a un levier financier plus génial ou moins couteux qu’une hypothèque, je vous écoute.

    • Désolé de vous décevoir Taxman. Il m’arrive parfois d’écrire des choses qui dépassent un peu ma pensée, mais je me suis relu et je vous avoue que ce n’est pas le cas avec ces affirmations.

      Pour plus de clarté, je faisais référence aux activités après (et ou avant) les heures scolaires normales.

    • @GG

      “Les québécois intelligents empruntent a 2,3%, placent a 20%, et déduisent les intérêts.”

      vous faites du 20% en shortant des weeklies sur AAPL je presume?ou c’est votre rendement hypothetique sur votre residence principale?

    • Garth

      J’aimerais bien vous répondre (18:04) mais je ne sais pas trop (pas assez intelligent, désolé) quelle est votre question (ou s’agit-il simplement d’une commentaire sur l’utilisation de mon temps?).

      A date, vous ne m’apparaissez pas comme quelqu’un qui souhaite aux autres de se planter, pour pouvoir enfin trompher. Je n’irais pas jusqu’a formellement accuser Rick de ceci, mais il s’en rapproche certainement beaucoup plus que vous.

      Ceci dit, vous faites également un constat quasi-incontournable, que Rick ne semble pas avoir compris: si le marché plante, et que la SCHL plante, ce sont tous les contribuables qui vont y gouter. Injuste vous dites, avec raison, mais néanmoins vrai. Préparez-vous en conséquence, vous aurez vu le tout venir alors pas pas de pitité si vous ne planifiez pas en conséquence.

    • @GG

      vous devez surement etre membre au Royal ou a Laval?

    • Garth

      Le vrai garth disait aux gens de conserver et d’acheter du Nortel, parce qu’il se fiait a la perofrmance passée, et pensait que cela allait continuer a monter.

      Le promotoeur immobilier dit aux gens de conserver et d’acheter de l’immobilier, en se fiant a la performance passée, et en pensant que cela va continuer a monter.

      What’s the diff?

    • Mon placement immobilier passif US. Mon investissement dans le premier fonds est le meilleur que j’ai fait a vie (compte tenu de l’abence total de trouble qu’il représente), alors je ne pouvais pas laisser passer le 2e fonds.

      Radioactive Dan, revenons a l’immobilier québécois: a l’aide de votre expérience, expliquez-nous pourquoi une jeune famille devrait s’exiler en campagne? Ceci apporterait un nouvel angle à votre participation sur le blogue, et nous enrichirait tous.

    • Ceci dit Dan, mon rendement sur résidence principale, depuis 1995, est de plus de 20% par année, composé, après impôt (contrairement au placement US qui est avant impôt). Essayez de battre cela. Surtout en n’ayant pas d’hypotheque, quelle stratégie géniale….

      A tous: il est inconcevable que de tels rendements se reproduisent pour l’avenir prévisible. Cela s’appelle de la chance (timing d’entrée), combiné avec un certain effort (4 résidences durant cette période).

    • @GG

      “Radioactive Dan, revenons a l’immobilier québécois: a l’aide de votre expérience, expliquez-nous pourquoi une jeune famille devrait s’exiler en campagne? Ceci apporterait un nouvel angle à votre participation sur le blogue, et nous enrichirait tous.”

      etes-vous devenu moderateur?

    • @Gg

      serieux combien y -a t il d’encaisse dans la SCHL pour nous proteger d’investiiseurs comme vous?
      je gage qu’en cas d’urhgence vous n’etes pas assez liquide pour survivre 3 mois sans paye.

    • Vous gagez combien Dan?

      Pour votre autre “point”, je me sens mal pour les autres lecteurs qui doivent malgré eux endurer nos échanges improductifs. Gars de la ville vs gars de la campagne, riche contre pauvre, éduqué contre malapris, ce sont des lieux communs, je ne sais pas pourquoi nous imposons ceux-ci aux autres.

      Trève?

    • @guygadbois “Le promotoeur immobilier dit aux gens de conserver et d’acheter de l’immobilier, en se fiant a la performance passée, et en pensant que cela va continuer a monter.
      What’s the diff? ”

      Vir mon post de 18h04 pour la réponse: La diff est que le promoteur immobilier profite du crime (commission, kick-backs, …), tandis que lorsque le vrai garth disait aux gens de “conserver et d’acheter du Nortel” il n’en tirai aucun profit. Il se plantait tout simplement comme un journaliste qui vous annonce une tempête qui n’arrive pas. Des chroniqueurs financiers se plantent tous les jours avec ce genre de prediction. Allez y voir Bill Cramer sur CNBC au autre gourous sur BNN.

    • Faux Garth

      ous pensez que c’est une coincidence que le vrai Garth soit aujourd”hui dans cette business? Pensez-pas qu’il préparait le terrain?

    • Jim Cramer talks his book Faux Garth. Tout le monde sait cela.

    • @guygadbois
      “J’aimerais bien vous répondre (18:04) mais je ne sais pas trop (pas assez intelligent, désolé) quelle est votre question (ou s’agit-il simplement d’une commentaire sur l’utilisation de mon temps?).”

      C’etait juste pour dire que si je ne reponds pas a certaines questions c’est par manque de temps ou parce que la reponse est quelque part dans un de mes précédent post.

      C’est clair que si ca crashe fort et que la SCHL se plante, des politiciens en mal de capital politique (il y en a plein) ne manqueront pas de proposer un bail-out aux “pauvres” propriétaires coincés. La SCHL aurait selon mes dernières infos environ 10B pour garantir 600B. Autrement dit rien! il suffit que 2% de ses hypotheques forclosent pour que les caisses soient vides. Alors, ils iront chercher dans nos impots. Dans ce cas, il faudra probablement oublier l’exemption sur les gains en capital sur les propriétés residentielles habitées. Comme tu le vois je suis bien préparé, seulement je n’ai pas encore un bon outils pour shorter le marché immobilier.

      Cependant, les hypotheques sont “full-recourse” au canada. Donc vous ne pouvez pas tout simplement remettre la clé et dire “je peux plus payer mon hypotheque comme aux USA”. La SCHL se garde le droit de saisir votre auto, votre bateau, votre vélo, votre chalet, votre héritage, … (et …votre femme! LOL) pour récuperer ses pertes. A bon entendeur salut. Ci-dessous un lien vers la SCHL qui dit ceci:

      “In Canada, mortgages are typically “full-recourse” loans, which mean the borrower continues to be responsible for repaying the loan even in the case of foreclosure. Lenders can take legal action to recoup money from the homeowner if a foreclosed home is sold for less than the amount owing on the mortgage. In many U.S. jurisdictions, mortgages are “non-recourse,” which means that borrowers can often walk away from their homes and the associated mortgage debt, leaving lenders with no recourse beyond the property.”
      http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

    • Je comprends cela Garth, “vèger” sur ce blogue est un luxe que nous ne pouvons pas tous nous permettre.

      Vous avez raison sur le fond, la SCHl est hautement sous-capitalisée. Par contre, les maths sont un peu déficientes, c’est pas comme s’ils allaient réaliser leur sûreté a zéro….

      Désolé, ne pas avoir de maison ne signifie pas être bien préparé a un crash de la SCHL.

      Ceux qui vont se faire saisir leurs maisons et causer la perte de la SCHL, sont, par définition, ceux dont le seul actif saisissable est la maison. La lemdemain matin, ils vont menacer de faire faillite, pour négocier une remise de dette avec la banque (comme au début des années 90), ou encore faire faillite. Le recours du créancier au-dela de la valeur de la maison n’existe pas dans ces circonstances. Le déficit sera collectif, et je vous garanti que ce ne sera pas que l’abolition de l’exemption pour résidence principale qui sera adoptée.

      Quand vous donnez des exemples, essayez de réfléchir un peu plus sur le réalisme de ceux-ci s’il vous plait. Ceci bonifiera nos discussions.

    • Garth, une des choses les plus importantes que j’ai apprise au cours des 16 dernières années, c’est que quoi qi’il arrive, ce ne sont jamais les riches qui paient. Les pertes seront collectivisées, et les riches trouveront le moyen de ne pas payer leur part. Ainsi va la vie, désolé, sincèrement.

      Pensez-vous que les riches russes vont perdre de l’argent a Chypre?

    • @GG

      j’aime bien votre style “gros garage” colore.

    • @garth

      Bizarre dans votre post du 18 mars 2013 01h58 vous nous preveniez qu’adevenant une baisse de prix plusieurs s’empresseraient de remettre les clé comme ça s’est passé aux USA car avec une équité négative ils pourraient ainsi s’en sortir sans conséquences en remettant le compteur à 0. Pas ça que nous nous expliquez ici avec les hypothèques canadiennes qui seraient ”full recourse” contrairement aux USA. Y avait il méprise ?

    • Merci Dan. C’est un principe assez bien connu que si no veut se faire comprendre, il faut adapter son niveau de langage. Mais vous saviez cela.

      On gage combien deja? J’ai besoin d’un petit coussin, en cas d’imprévu.

    • leguet

      Non, malheureusement dans son premier post Garth avait raison, mais avec le mauvais raisonnemment. Puis, il a lu un peu sur le sujet, et s’est convaincu que finalement, il avait tort. Et après avoir lu mon post, il va ravenir a sa conclusion initiale, mais cette fois-ci pour les bonnes raisons…

      Je le juge pas, ca nous arrive a tous, moi le premier.

    • @Leguet
      Si vous lisez bien mes posts la dessus, je précise que ceux qui ont achete avec -5% de mise de fonds n’ont probablement pas d’actifs à saisir. Donc la SCHL n’aura rien à reprendre, sauf peut-etre leur femme (si elle est belle, LOL). Ceux là s’empresseront de remetre la clé, tous les syndics de la faillite les conseilleront de le faire (je poste beaucoup donc facile de trouver une faille ou un semblant de faille). Je me souviens que vous m’avez “attaqué” là dessus comme étant des theories …

      @guydgadbois
      “Désolé, ne pas avoir de maison ne signifie pas être bien préparé a un crash de la SCHL.”

      Mais avoir du cash pour pour les opportunité eventuelles est une bonne préparation.

      “Vous avez raison sur le fond, la SCHl est hautement sous-capitalisée. Par contre, les maths sont un peu déficientes, c’est pas comme s’ils allaient réaliser leur sûreté a zéro….”
      On s’entend qu’il ne s’agit pas de la Math exacte, ni de sureté zero. Cependant si les premieres 2% de forclosure proviennet des gens avec qui ont acheté il y pas longtemps les caisses seront effectivement vide. Se rappeler que la SCHL assure le montant de [l'hypotheque (qui lui est fixe)- le capital remboursé], et pas la valeur de la maison. ce montant devrait etre retourné a la banque prêteuse.

      “Le déficit sera collectif, et je vous garanti que ce ne sera pas que l’abolition de l’exemption pour résidence principale qui sera adoptée.”
      On nage dans du spéculatif dans tut ca. Cela dit, ceux qui sont contre le Bail-out vont probablement exiger cela en retour. De toutes les facons le PQ avait tenté de s’attaquer aux gains en capitaux lors du dernier budget. Ils ont reculé mais ca a donné des idéées aux autres.

      “Garth, une des choses les plus importantes que j’ai apprise au cours des 16 dernières années, c’est que quoi qi’il arrive, ce ne sont jamais les riches qui paient. Les pertes seront collectivisées, … “.
      Collectiviséees mais payéées par les riches tout de même, probablement plus par la classe moyenne. Les pauvres n’ont vraiment rien pour payer.

      “Pensez-vous que les riches russes vont perdre de l’argent a Chypre?”
      J’ai lu quelque part que bien que les guichet sautomatiques aient été fermés, beaucoup de banques multinationales ont pu et continuent sortir de l’argent electroniquement de Chypre. Donc beaucoup de gros bonnets russes ont probablement deja sorti une bonne partie de leur fric. Le bas peuple attendent encore que les guichets automatiques ouvrent. C’est pas juste.

    • Garth, vous dites:

      “Cependant si les premieres 2% de forclosure proviennet des gens avec qui ont acheté il y pas longtemps les caisses seront effectivement vide. Se rappeler que la SCHL assure le montant de [l'hypotheque (qui lui est fixe)- le capital remboursé], et pas la valeur de la maison. ce montant devrait etre retourné a la banque prêteuse.”

      La maison ne sera pas vendue pour zéro….. Donc la perte de la SCHL ne sera pas de 100% du montant garanti à la banque. Prenez le temps de réfléchir un peu.

      Vous avez passé le test Garth. Effectivement, des succursales de Laiki a Londres sont restées ouvertes toute la semaine dernière, ainsi qu’une filiale (Uniastrum) en Russie.

      Les pauvres ne paient rien, les riches presque rien, et la classe moyenne ramasse la facture. Cela a toujours été comme ca, et ca va continuer pour encore un bout de temps. Et c’est exactement comme cela que cea va se passer si la SCHL pête. Oui c’est injuste, et non, avoir un T4 et du cash dans un compte de banque ne constitue pas une excellente mesure pour se protéger si le gouvernement manque de cash.

      La faille dans votree logique c’est que pensez que des gens qui ne sont pas coincés vont contribuer a la perte de la SCHL, en se mettant niaiseusement en défaut de paiement. Non, ceux qui ne sont pas coincés, ie. ceux qui ont d’autres actifs a saisir et que vous décrivez si joliment dans votre post, ne feront pas défaut de paiement entrainant des pertes pour la SCHL (eille, on parle ici d’un gars qui a un chalet et une hypothèque sur sa résidence assurée SCHL, geez), par définition, donc vous venez encore d’inventer une catégorie de personnes qui n’existe a peu près pas.

    • JLR: Prix médian et volume des ventes | Montréal (secteur par secteur) YOY

      http://blogjlr.wordpress.com/2013/03/26/prix-et-volume-des-ventes-montreal/?goback=%2Egmp_2290362%2Egde_2290362_member_226635058

    • @GG

      on gage ce que vous voulez mon GG ,i’m listening

    • @garth

      ”Si vous lisez bien mes posts la dessus, je précise que ceux qui ont acheté avec -5% de mise de fonds n’ont probablement pas d’actifs à saisir.”
      Avec des suppositions on peut élaborer beaucoup de scénarios. Comment peut on être sûr qu’ils n’ont pas d’actifs ou qu’il n’y aura pas d’actifs à saisir ? J’en connais qui ont acheté avec une très basse mise de fonds mais dont le parent a dû se porter garant. En té ka ça sera moins simple qu’aux USA selon votre dernier post donc pour ce qui est du tsunami dont vous parliez dans le premier post je pense que c’est plutôt improbable. Ceci dit, des reprises de ‘finance’ oui il y en aura comme il y en a toujours eu dans les périodes de corrections. Me souviens entre autre de la période 1989-1990.

    • Ok Dan, je vous propose de doubler ma mise. Je trouve le moyen de poster un lien vers une image de mon solde cash de courtage, et si cela représente plus de 3 mois de dépenses, vous doublez la mise. Si cela représente moins de 3 mois de dépenses, je vous donne le solde en question. Faudra juste contracter une hypotheque sur le shack, mais les banques sont gourmandes ces jours-ci semble-t-il.

      Faudra juste trouver un moyen de vous garder honnete, ce sur quoi je ne me fais pas trop d’illlusions.

    • @GG
      ca va etre aussi difficile de vous garder honnete pour vos depenses et votre solde

    • @GG

      “Étude: la pauvreté recule, mais demeure élevée à Montréal”

      continues a elever des enfants dans un “trou” les gangs de rues sont partout GG meme dans les quartiers aises des villes pauvres

    • Article de M. Bergeron (sentiment au Québec concernant l’immobilier):

      “Moins du quart des répondants (24%) croient que les prix des maisons baisseront. Quatre sur dix s’attendent à une hausse au cours de la prochaine année, et 37%, à la stabilité.”

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/26/01-4634991-immobilier-les-quebecois-font-preuve-de-prudence.php

      J’aimerais bien connaître quelles sont ces proportions spécifiquement pour la région de Montréal et la région de Québec? Si elles sont les mêmes, cela signifie que beaucoup sont encore dans le brouillard car la baisse des prix est déjà débutée à plusieurs endroits dans la région de Montréal et ce n’est qu’une question de temps pour la région de Québec…

      Autre citation de l’article de M. Bergeron:

      “Malgré leur attitude moins enthousiaste que l’an dernier, 84% des Québécois croient toujours que l’achat d’une propriété constitue un bon investissement, selon le sondage RBC. Ce pourcentage est égal à celui observé dans le reste du pays.”

      Encore une fois, plusieurs sont dans le brouillard le plus complet… L’immobilier résidentiel n’est pas un investissement, il suffit de lire l’article de Éric Brassard plus haut. C’est à croire que la plupart des gens ne voient pas l’argent sortir de leur compte de banque!

    • Dan, une fois que nous nous serons entendu sur la gageure (je ne retiens pas mon souffle Dan, ne vous inquiétez pas), et une fois que je vous aurez montré le solde, je m’engage a partager avec vous, 50 50, les frais d’un audit de ma situation financière par un des big 5 (celui de votre choix). Ils vont calculer mes dépenses mensuelles, s’assurer que le solde de courtage ne provient pas d’un transfert de fonds de carte de crédit ou marge de crédit, etc…

      Ils vont alors confirmer si oui ou nous le solde cash de mon compte de courtage couvre 3 mois de dépenses.

      Alors, le montant du pari est-il confirmé?

      Dan, votre affirmation de 9AM fait un peu déséspéré, vous ne trouvez pas? Vous devriez venir faire un tour en ville une fois de temps en temps, pour vous dégrossir un peu.

      Et après vous appelez votre banque.

    • Rick

      Arrêtons de jouer sur les mots, l’achat d’une maison est un investissement. Au plan financier, c’est loin d’être le meilleur investissement possible (l’immobilier locatif est un bien meilleur investissement notamment); mais a partir du moment ou on peut calculer un cout, un cash flow (négatif dazns le cas d’une résidence), et un prix de vente, c’est un investissement.

    • @guygadbois
      “La maison ne sera pas vendue pour zéro….. Donc la perte de la SCHL ne sera pas de 100% du montant garanti à la banque. Prenez le temps de réfléchir un peu.”

      C’est a vous de prendre le temps de reflechir. La maison ne sera pas vendue instantanement, ca peut attendre 6 mois, 1 an ou plus pour vendre. Or en cas de forclosure, la banque se retourne vers la SCHL qui doit debourser du cash quasi-immediatment (le temps de reunir la paperasse, quelques jours, c’est une procedure que la banque va “fast-track” au maximum pour ramasser son cash). Donc la SCHL devra payer ~100% du cout en attendant de vendre. Si la SCHL accuse un retard dans ce processus, ce sera la pannique car tout le monde va penser qu’elle manque de cash. Une telle perte de confiance creerait une crise financiere et plus personne ne voudra offrir d’hypotheque couverte par la SCHL, Ouch! Imaginez notre marche immobilier sans la SCHL. Donc le cash dans les caissses partira tres vite en cas de crash.

    • @Garth

      Vous travaillez en insolvabilité? Je ne crois pas, car ce n’est pas du tout comme cela que ca marche. La propriété reprise va être vendue plus vite que vous pouvez dire “je dis n’importe quoi pour ne pas avouer que j’ai tort”.

    • @guygadbois &leguet
      “Avec des suppositions on peut élaborer beaucoup de scénarios. Comment peut on être sûr qu’ils n’ont pas d’actifs ou qu’il n’y aura pas d’actifs à saisir ? , … En té ka ça sera moins simple qu’aux USA selon votre dernier post donc pour ce qui est du tsunami dont vous parliez dans le premier post je pense que c’est plutôt improbable. ”

      Quasi toutes nos discussions sur ce bloque repose sur des scenarios, surtout en ce qui concerne la baisse ou non de l’immoblier. Je parle de ceux qui ont achete avec -5% de mise de fonds, mais vous savez mieux que moi que beaucoup dans la classe moyenne sont tellement endettes que leur avoir net (Actifs-dettes) est tres mince, or environ 50% des actif sont dans l’immobilier (http://www.vanierinstitute.ca/include/get.php?nodeid=1779). Donc si l’immobilier plonge, il aura beaucoup plus de gens elligibles a la faille que vous l’imaginez. C’est pas une anecdote, c’est un fait.

      De plus, l’avoir net median canadien est autour de 90K (voir http://www.freedomthirtyfiveblog.com/2012/04/median-average-net-worth.html) , tandis que 2/3 des familles ont une dette superieure a 120K (voir http://www.statcan.gc.ca/pub/75-001-x/2012002/article/11636-eng.pdf), etant donne que l’essentiel des actifs est en immobilier c’est clair qu”en cas de baisse superieure a 20% combinee a la morosite economique qui va suivre, je ne vois pas comment on va eviter une explosion de faillites. Vous avez un optimiste que je n’arrive pas a trouver dans les statistiques. J’ai plus confiance en les statitiques qui sont reelles et ces sttaistiques ne sont pas belles. Desole, je ne suis pas juste pessimiste pour le plaisir de l’etre, je suis pessimiste parce que les chiffres le supportent.

      “J’en connais qui ont acheté avec une très basse mise de fonds mais dont le parent a dû se porter garant. ”
      On s’entends que c’est une minorite qui fait ce genre de choses, j’espere, sinon la situation est pire que je le crois. Car l’acheteur fera faillite et probablement entrainer ses parents avec. C’est pas fute du tout de se porter garant pour ce genre de pret. C’est mieux de preter ou faire un don assez eleve a votre chum pour qu’il soit elligible a un pret garanti par la SCHL et laisser la SCHL assumer le risque. N’accepter jamais un tel risque car votre chum peut honetement predre sa job et vous vous treverez dans un maudit petrin.

    • @Rick, dans la même enquête il est dit :
      “Les Québécois sont 52 % à croire qu’il est plus judicieux d’attendre l’année prochaine avant d’acheter une propriété, contre 49 % qui pensent qu’il s’agit du bon moment.”, ce qui est quand même un changement de tendance par rapport à l’année dernière.

      Voir mon commentaire 26 mars 2013 08h15.

      Donc l’information circule quand même.

      Pour le 84% ça va prendre une gros crash pour vraiment les faire changer d’opinion.
      Si on regarde les courbes des prix des dernières décennies, on voit en gros une belle hausse.

      Pour la plupart des gens, une vie réussie et heureuse c’est, entre autre, être propriétaire, et ça va pas changer.
      C’est pas forcement rationnel, c’est pas forcement un bon investissement, mais être “chez soit” participe au bonheur des gens.
      Y’a rien de compliqué, d’un coté je paye un loyer à mon proprio ou de l’autre je paye pour mon chez moi que je peux rénover et arranger à mon gout, pour un paiement d’hypothèque pas beaucoup plus élevé.
      Les taxes, les frais de condos, d’entretien, de rénovation et bien quand on revend notre propriété on les oublis dans notre calcul, c’est comme ça.
      On a fait une plus-value en bout de ligne, et on a pas jeté notre argent dans un loyer.

      C’est caricatural mais c’est une réalité, et qui est fondée à quelque part, surtout avec l’image des ménages qui restaient très longtemps dans leurs maisons avant de la revendre, donc à payer “juste des taxes” pendant 10/15 ans ou plus, ou encore avec les belles plus-values faite ces 10 dernières années.

    • @Garth Ouf, ne parlez plus de mécanique sur les faillites, d’insolvabilité et de SCHL, vos méconnaissances sont tel que mes 5 ans d’expériences dans ce domaine me donne envie de vous faire une formation d’une semaine gratuitement!

    • @GG

      voici comment on va proceder .A une heure et un endroit convenu vous vous vetirez avec chandail rouge et casquette rouge et j’irais vous rencontrer

    • Garth

      Compte tenu que vous manquez de temps, et que vous semblez tirer dans toutes les directions, ce qui n’amène pas un débat très productif, je vais garder cela très simple.

      Comprenez-vous que l’équation baisse de prix = reprises n’est pas vrai?

    • GG

      Vous êtes particulièrement en forme aujourd’hui (pour le meilleur ou pour le pire…). Mais dites-moi, comment trouvez-vous le temps de travailler? C’est pas occupé au bureau ou quoi? Je sais que vous êtes avocat, et que vous avez de solides connaissances en fiscalité et en finance, mais je ne sais pas dans quel domaine de services vous travaillez. Ça fait un moment que je voulais vous le demander. Et puisque je vous ai déjà dit ce que je fais… Donc?

    • *vraie

    • @ Terlingua:

      En effet! C’est d’ailleurs ce que mentionne Éric Brassard dans son livre “Un chez soi à son coût”. Une source beaucoup plus fiable que Garth Turner.

      Mais bon Rick85, ne le mentionnera pas. Il est heureux dans son “loyer” tant mieux pour lui. Or, que lui et Faux Garth cessent de se moquer des gens qui ont acheté ou achèteront des maisons comme un véritable disque qui saute. À les écouter parler, on pourrait croire que tous les propriétaires se rongent actuellement les ongles, ne dorment plus la nuit et sont sur le bord de la faillite. :)

    • @Terlingua.

      Je me demande combien de gens ont lu l’article suivant??:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/25/01-4634406-ou-sen-va-limmobilier.php

      Le scénario #1 est à lire absolument, il est supporté par des affirmations de personnes très crédibles dont Carlos Leitao.

      Ceux qui pensent que seuls les villes de Toronto et Vancouver sont touchés par une bulle immobilière devront aller se rhabiller… Pas besoin de faire tant de KM, on a qu’à regarder dans notre cour:

      1) «Que le marché immobilier montréalais n’ait pas connu de baisse annuelle de prix depuis 1996 importe peu à Carlos Leitao, économiste en chef de la Banque Laurentienne. «Il y aura un ajustement important, car il y a un ralentissement trop prononcé de la demande, dit-il.»

      2) «Je garantis une baisse à 100%, car Montréal est le pire marché immobilier au pays actuellement», dit Ben Rabidoux, analyste à la firme torontoise Hanson Advisors, qui a comme clients des investisseurs institutionnels.»

      3) «Il y a un stock incroyable de maisons en revente à Montréal – 32 000 maisons, de loin un sommet historique – et le nombre de ventes est en baisse de 25% par rapport à l’an dernier, dit l’analyste Ben Rabidoux. Au Canada, nous avons bâti trop de maisons au cours de la dernière décennie (210 000 maisons par année alors qu’il n’en fallait que 180 000).»

      Y a-t-il encore des gens qui rêvent en couleur concernant le marché immobilier de Montréal??

    • Tax

      Je n’entrerai pas dans les détails, ce n’est pas nécessairew je crois. Mais quand vous etes dans le privé depuis plus de 15 ans, normalement vous êtes assez haut dans la pyramide (en fait rendu là, avec le moindrement de talent, vous devriez être proprio de la pyramide) pour avoir plein de petits Dan qui portent vos valises, vont chercher le nettoyage, etc… (je caricature ici, ce n’est pas vrai que je fais cela). Ceci dit, il m’arrive régulièrement de leur faire écrire mes courriels, car je suis très paresseux. Éventuellement, j’envisage d’en prendre un qui a une plume intéressante, et de lui demander de ghost writer mes posts ici. Si je vous disais combien je fais à chaque minute que jepasse a écrire ici, vous trouveriez cela surement très injuste. Mais je vous assure que j’ai travaillé très très fort les 6 premières années, alors j’ai quand même un certain mérite.

    • Dan

      Vous m’avez dit ce matin que le montant de la gegeure est “ce que vous voulez mon GG”.

      Je vous ai fait une proposition (8:19).

      Commencez par confirmer que vous accepter la gageure, et après on discutera des détails.

    • @garth

      ”Car l’acheteur fera faillite et probablement entrainer ses parents avec” Nope !
      Prenons un cas que je connais personnellment. Le jeune(et sa blonde) veulent s’acheter une maison(sont pressés les jeunes aujourd’hui veulent tout tout de suite) mais n’a pas beaucoup de cash car commence dans la vie. Quand même; les 2 travaillent et ont un revenu raisonnable. Ceci dit la banque veut se protéger et exige un garant. Un des parents(qui a des actifs) accepte. Danger de faillite nulle ici, c’est le parent avec les actifs qui écoperait en cas de catastrophe et ses actifs couvrent amplement le risque qu’il prend. Je ne fait pas de généralités avec ça mais juste pour dire que ce n’est pas tout le monde avec faible mise de fonds qui sont à risque.

    • Dan

      L’autre alternative, c’est que vous écriviez “ayoye mononcle”. On va se comprendre.

    • @GG

      Une rumeur venant d’Ottawa veut que le PC songe a taxer le gain en capital sur les residences principales mais a admettre l’interet sur l’hypotheque comme deduction…pas fou pour renflouer les coffres de l’etat?

    • Rick

      Dans le scénario 1, ceux qui font des prédiction de variation de prix prévoient une baisse de 10%. Excusez mon baillement.

      Pourquoi invitez vous les gens à lire le scénario 1 plutôt que l’ensemble de l’article?

    • @GG

      Ayoye GG vous avez besoin d’aide professionelle.

    • @GG

      jamais vu ca un avocat meme a tres geos salaire qui se croit riche….Vous devez en voir des vrais riches de temps en temps …

    • GG

      C’est un cop out ça. Je suis très déçu.

    • @leguet

      votre analyse est strictement exacte, dans une telle situation le jeune proprio ne fera pas faillite, car celle-ci ne donnerait strictement rien.

      Ceci dit, cela ne sera pas jojo pour les parents qui ont cautionné la dette.

    • @ Rick85:

      “Y a-t-il encore des gens qui rêvent en couleur concernant le marché immobilier de Montréal??”

      Nous avons déjà tous compris que le marché va baisser depuis belle lurette. Pour ce qui est du sondage de la RBC, la pensée populaire et médiatique s’en va aussi dans cette direction.

      Or, cessez de vous comporter comme Garth Turner en pensant que vous êtes la seule personne au Québec à avoir vu venir le coup. Sinon, vous finirez comme lui à être obligé d’alimenter un blogue que seuls des conspirationnistes, “fin-du-mondites” et éternels locataires voudront lire.

    • @GG

      en fait j’ai deja vu des gros courtiers se penser riche,mais ca fini souvent mal…ca doit etre pour ca que les avocats comme vous sont rares …

    • @M Gadbois.

      “Pourquoi invitez vous les gens à lire le scénario 1 plutôt que l’ensemble de l’article?”

      Parce que les arguments sont nettement plus pertinents… Si vous voulez rire, allez lire le scénario #3, c’est meilleur qu’un show d’humour!!!

    • @GG

      “Ceci dit, cela ne sera pas jojo pour les parents qui ont cautionné la dette.”

      dans 90% des hypotheques contractees dans les 3 dernieres annees les parents c’est vous et moi au travers de la SCHL

    • @GG

      Adevenant le cas ce serait un genre de legs avant le décès. Une avance sur héritage ;-)

    • Dan

      A mes tous débuts, un vieux sage m’a dit qu’on ne devenait pas riche en étant avocat, mais qu’être avocat permet de devenir riche. Un des meilleures conseils que j’ai recu dans ma vie.

      Nous avons maintenant établi que vous lanciez des dare en l’air, sans trop réfléchir, juste pour écoeurer le monde. Vous m’excuserez de vois avoir pris au sérieux (lol), je suis comme cela avec les gens, jusqu’a preuve du contraire je présume qu’ils pensent ce qu’ils disent. La prochaine fois, je présumerai que vous faites le pitre, comme d’habitude.

      Pour votre gouverne, les avocats ne gagnent habituellement pas un salaire.

      Désolé de vous décevoir Tax, mais je ne trouve pas que cela soit un cop out, que je sois pharmacien, avocat, comptable, etc… n’est pas si pertinent que cela. Si vous voulez mon avis, je crois que vous tentez tout simplement de savoir qui je suis, et je ne trouve pas cela fair game.

    • GG

      Vous vous trompez, je vous assure. Je ne voulais pas vous faire peur, je ne cherche absolument pas à vous identifier. En fait, c’est ridicule comme idée. Je n’ai pas le temps, l’intérêt ou la capacité de le faire. Chill GG!

    • Rick

      Cela ne me surprend pas que vous trouvez que les économistes de Desjardins sont moins ferrés que vous.

      Leur scénario est le moins probable des 3. Mais si vous pensez qu’il est impossible, vous manquez de jugement.

      Je ne sais pas pour vous, mais personnellement j’aime entendre une variété d’opinions pour m’en faire une. C’est donc assez rare que je cesse de lire un article, qui présente plusieurs opinions, en plein milieu. Mais bon, votre temps est compté, pas le mien.

      Dan

      Les emprunteurs dont les parents ont cautionné le prêt ne seront pas un problème pour la SCHL, ni pour la collectivité. Pour ceux dont l’équité est faible, et dont les parents n’ont pas cautionné le prêt, vous avez raison, c’est la collectivité qui va ramasser la facture.

      Préparez-vous tous en conséquence.

    • @GG
      “Vous m’excuserez de vois avoir pris au sérieux (lol), je suis comme cela avec les gens, jusqu’a preuve du contraire je présume qu’ils pensent ce qu’ils disent”

      vos propos me rassure….n’oubliez jamais que vous etes sur un blogue….

    • @GG

      “A mes tous débuts, un vieux sage m’a dit qu’on ne devenait pas riche en étant avocat, mais qu’être avocat permet de devenir riche. Un des meilleures conseils que j’ai recu dans ma vie.”

      Meme chose ici… un vieux sage m’a dit de toujours vivre en deca de mes moyens pour pouvoir toujours garder le meme train de vie meme quand ca va moins bien…

    • @Leguet,
      Je suis d’accord avec vous sur le fond. Mais l’exemple que vous avez choisi ne me semble pas etre la norme. Cependant, il me semble que c’est toujours mieux de faire un pret aux enfants (assez pour etre elligible à une couverture de la SCHL) et les laisser se qualifier avec la SCHL. Les actifs des^parents restent à l’abri de toute catastrophe qui pourrait frapper les enfants.

      De plus si la banque se tape la garantie du parent + celle de la SCHL, ca me parrait overshot.

    • @Matis
      “@Garth Ouf, ne parlez plus de mécanique sur les faillites, d’insolvabilité et de SCHL, vos méconnaissances sont tel que mes 5 ans d’expériences dans ce domaine me donne envie de vous faire une formation d’une semaine gratuitement!”

      SVP Mr éclairez moi ainsi que les blogueurs de votre expérience. S,il y a une mécanique que j’ai suggérée qui est incorrecte, soulevez la et corrigez moi. L’une des raisons de visiter un bloque c’est aussi d’apprendre. J,aimerais profiter de votre expérience. Vous avez surement remarqué que ca ne me gene pas de me tromper.

    • @guygadbois
      “Comprenez-vous que l’équation baisse de prix = reprises n’est pas vrai?”

      Je n’ai pas dit cela. ce que j’essaie de démontrer c’est que “baisse de prix” ==> (implique) “augmentation des reprises/faillites” ==> “baisse de prix” ….

    • Allright Tax, quand vous m’avez posé des questions sur mon âge, St-Clément et Brébeuf vous m’avez freaké un peu, that’s all, je pense que j’étais justifié de l’être…

      Dan, votre vieux sage est effectivement sage. Humblement, je vous soumet que je pourrais tougher très très longtemps sur le vieux gagné.

    • @Garth

      Je suis content de vous dire (croyez-le ou non, j’aime mieux quand nous établissons des concensus que de se chicaner) que vous avez raison avec votre 15:04: les parents doivent toujours tout faire pour ne pas cuationner un prêt hypothécaire des enfants.

      Le problème avec le prêt des parents, c’est qu’il ne permettra pas de rencontrer l’exigence que la soucr de fonds viennent de l’emprunteur lui-même (je ne suis pas sur ici, car mes infos remomtent en 1995 quand mes parents m’avaient “donné” une partie de ma mise de fonds). Je crois quil faut que la somme soit donnée par les parents, et encore il me semble que cela peut être problématique si le don est très rapproché dans le temps avec la demande de financmeent, mais encore là je remonte a longtemps pour ces infos…..

      Ceci dit, une fois qu’ils ont donné l’argent, rien n’empêche à l’enfant de leur payer une couple de vacances dans le sud….

    • Les amis. Je lis également d’autres blogues, dont celui de l’édito. Voici une quote, relayée par cad3, a 8:49, de notre ami Garth Turner. Je trouve particulièerement amusant de reprendre ici cette prétendue quote du vrai Garth, sans faire de vérification indépendante, parce que c’est justement ce que vrai Garth fait souvent:

      Garth Turner: Les Québécois sont hostiles, avares, machos, égoïstes et sont des losers qui prônent la balkanisation du pays.»

      Dan est d’accord avec vrai Garth, mais pour ma part j’en laisserais un peu….

    • Dan

      Bien que nous soyons sur un blogue, je ne bullshite pas, j’essaie de ne pas dire n’importe quoi, et je n’invente rien. Je trouve votre attidude (”n’oubliez jamais que vous etes sur un blogue”) déplorable. Et si les participants avaient décidé (implicitement, mais je vous assure que c’était le cas), avant que vous n’interveniez, qu’on se partagerait nos expériences, nos connaissances, nos points de vue, avec les limites intrinsèques de ceux-ci, mais en toute franchise et bonne foi?

      A la longue les gens qui lisent le blogue pour y trouver autre chose que du mauvais entertainment vont se tanner.

      Contrairement a vous semble-t-il, je ne crois pas qu’un blogue soit un endroit ou, par définition, les gens bullshittent et disent n’importe quoi.

      Je crois que vous devriez adopter la même attitude, pour le bien de tous.

      Peut-etre qu’on devrait régler la question qui morpionne notre “relation” une fois pour toute: puisque nous avons convenu que je suis un parvenu, i.e. une personne qui aime se vanter sur sa situation personnelle, pourriez-vous au moins arrêter de challenger ce que je dis? En retour, je m’engage a continuer a m’en tenir aux faits.

    • Si je comprends bien le pire scénario sur l’immo Québécois établit par nos ‘experts’ est une baisse de 10% sur 2 ans(lien fournit par Rick). Perso c’est à peu près ça auquel je m’attends quoique ça demeure évidemment de l’ordre du feeling personnel. Ceci me place donc dans les rangs des pessimistes. I can live with that. Si c’est le scénario 2 ou 3 qui prévaut : I will add a smile !

    • @leguet.

      “Si c’est le scénario 2 ou 3 qui prévaut : I will add a smile !”

      Petite vision à court terme… Vous n’avez même pas idée à quel point les prix élevés font mal à l’économie présentement.

      Vous devriez lire le texte suivant, ça vous aidera à comprendre pourquoi la croissance économique (Québec et Canada) est anémique depuis plusieurs mois:

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/why-lower-home-prices-are-a-national-priority/article7233016/

      En passant, vous ne verrez jamais une banque émettre un scénario de baisse de prix de plus de 10%… Pourquoi selon vous?! Ce sont les arguments dans le scénario #1 qui priment. L’offre et la demande actuelle y sont adéquatement analysées…

      Aux USA en 2005, les scénarios ressemblaient à ceci, pourquoi selon vous??:

      http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2005/10/26/AR2005102602255.html

    • @leguet.

      Selon vous, si une baisse du prix des propriétés de 10% a lieu sur 2 ans (tout type de propriétés confondu), la baisse sera de combien spécifiquement pour le segment des condos?

    • Rick

      Bennie B avait “oublié” les options ARM. Nous n’avons pas d’options ARM au Canada.

      Rick, une grosse baisse de prix va faire mal a l’économie, les prix actuels font mal à l’économie, c’est quoi la solution? En passant, pensez-vous que l’impact sur l’économie des prix actuel est comparable a l’impact sur l’économie d’une grosse baisse de prix?

      Je vais vous le dire: on conserve le statu quo, on déreglemente progressivement (disons, sur 5-10 ans) les loyers, et petit a petit il va se construire du locatif pour ceux qui ne devraient de toute facon pas aspirer a s’acheter une maison.

    • Rick, éduquez-nous: pourquoi 10% c’est un chiffre magique pur les banques? Pourquoi pas 8, ou 12, ou 15?

    • @rick85

      Me risquerait pas à prédire pour des secteurs en particulier, je laisse ça aux experts. Ceci dit j’ai déjà vécu une baisse de l’immo dans les années 90 alors que je venais d’acheter. Comme je savais que j’achetais dans l’intention de rester dans le marché pour un cycle complet au minimum, je ne me suis pas énervé avec la baisse. S’il y a une baisse je vais faire avec en gardant un oeil sur les opportunités qui se présenteraient.

    • @rick85

      Le prix élevé des maisons j’y peut rien, la croissance économique j’y peut rien alors pourquoi m’en faire avec ça. Je profite de la hausse quand ça passe. Vous vous voulez que ça plante pour y entrer. Bonne chance .

    • @leguet.

      « Vous vous voulez que ça plante pour y entrer. Bonne chance . »

      Pas vraiment. Comme je le mentionnais dans un autre blogue il y a environ 1 mois et demi, l’achat serait rentable pour moi que si le prix payé est de 170 000$ pour une résidence équivalente à mon logement actuel (dans un scénario où les prix stagneraient au cours des prochaines années). Si les prix baissent de 10% (votre scénario), il faudrait que je paies encore moins cher pour compenser (genre 140 000$ à 150 000$). Donc, vraiment pas pressé par le temps, je fais de l’argent à chaque jour en louant…

    • Encore plus d’argent supplémentaire à débourser pour les propriétaires de condo:

      «Me Yves Joli-Coeur, un spécialiste de la copropriété, accueille favorablement ces mesures. Mais il est convaincu qu’elles vont entraîner une hausse des frais de copropriété. «Les syndicats de copropriétaires ont tendance à garder les frais le plus bas possible parce qu’ils ont peur de dévaluer leur immeuble par rapport à un autre», a exprimé l’associé principal au sein du cabinet Grandpré Joli-Cœur, également secrétaire général du Regroupement des gestionnaires er copropriétaires du Québec.

      Conséquence. Le fonds de prévoyance de la majorité des syndicats de copropriétaires est insuffisant pour couvrir le coût de travaux majeurs. Me Joli-Coeur croit que les nouvelles règles vont forcer un réajustement et que les acheteurs seront plus avisés.

      «Ils n’achèteront plus un condo les yeux fermés. Ils vont s’assurer que le fonds de prévoyance est suffisamment capitalisé et consulteront le registre pour s’assurer que l’immeuble est en bon état», a-t-il dit.»

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/frais-de-condos-sous-pression-27032013

      Et c’est sans compter que les valeurs baisseront au cours des prochaines années… Peut-on encore considérer l’achat d’un condo comme un investissement?!

    • Rick

      Vous ne voulez pas que cela plante, mais vous n’acheterez que si le prix baisse, grosso modo, de moitié. A 2% d’inflation par an, si l’immobilier stagne, vous quitterez votre logement en 2048, à l’âge de 63 ans.

      En fait, je suis de plus en plus persuadé que vous n’acheterez jamais, car c’est beaucoup trop cher pour vous la propriété. C’est correct, cela prend au moins 30% de la population qui pense comme vous.

    • @leguet.

      “Ceci dit j’ai déjà vécu une baisse de l’immo dans les années 90 alors que je venais d’acheter. Comme je savais que j’achetais dans l’intention de rester dans le marché pour un cycle complet au minimum, je ne me suis pas énervé avec la baisse.”

      Le dernier cycle dont vous parlez ne se reproduira pas pour 2 raisons très évidentes:

      1) la baisse drastique de T.I. des 25 dernières années (Taux officiel d’escompte passant 11% à 1% aujourd’hui) ne se reproduira pas;

      2) l’intervention ultra-laxiste de l’état (assouplissements hypothécaires instaurées entre 2006 et 2008) ne sera pas répétée non plus car une fois que les prix atteignent des niveaux trop élevés, l’économie entière en souffre (je crois que l’on a bien compris ce fait cette fois-ci!).

      Pour ces raison, je crois qu’il est très possible que les valeurs immobilières à Montréal ne soient pas plus élevé dans 15-20 ans par rapport à aujourd’hui…

      Si l’on ne peut plus utiliser l’argument de vente à pression à l’effet que « l’immobilier, ça monte tout le temps », comment arrive-t-on à continuer à vendre ces résidences à ces prix surévaluées??

    • @Rick85. Intéressant article qui rejoint notre génération.
      ”Selon un sondage effectué par Léger Marketing, une écrasante proportion des jeunes de la génération Y, soit 90,5%, se dit en désaccord avec l’énoncé «Je ne désire pas devenir propriétaire un jour, car je préfère la location».

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/immobilier-la-generation-y-ne-baisse-pas-les-bras-20032013

      Vous dites:
      “Pas vraiment. Comme je le mentionnais dans un autre blogue il y a environ 1 mois et demi, l’achat serait rentable pour moi que si le prix payé est de 170 000$ pour une résidence équivalente à mon logement actuel”

      Il serait intéressant que vous expliquez votre calcul car je ne vois pas la situation de la même manière.

      Un logement de 170 000 avec 5% de mise de fond: Hypothèque de 161 500$ à 3% d’intérêt =4845$ par année + maximum de 3000 en frais de (taxe foncière, scolaire et frais de condo/entretient)= Coût mensuel: 653 $ par mois. Je ne prend pas en considération le remboursement en capital étant donné qu’on le récupère à la fin. Vous pouvez ajouté un coût d’opportunité sur votre capital et votre mise de fond en fonction de la moyenne de rendement de vos placements disons 5% donc, ajout de +-800$ pour la première année.

    • leguet

      Essentiellement, Rick prédit que l’inflation va cesser de s’appliquer, que la population mondiale va cesser de croitre, et que les parties habitables de la terre vont aller en croissance. C’est ambitieux, mais, comme il le dit, tout cela est “très possible”.

    • @M. Gadbois (10h30).

      Oui j’achèterai, c’est juste que les prix n’ont pas de bon sens présentement, ce que la plupart des premiers acheteurs réalisent de plus en plus. Les arguments de vente à pression ne fonctionnent plus vraiment on dirait:

      http://business.financialpost.com/2013/03/20/younger-canadians-pessimistic-about-ability-to-own-a-home-poll-shows/?__lsa=e16c-d5d2

      J’achèterai éventuellement au cours des 5 prochaines années, peut-être un peu plus. Donc, je dispose d’encore beaucoup de temps pour choisir un bon point d’entrée. Pendant ce temps, je continuerai à grossir ma mise de fonds actuelle de façon importante, ce qui me permettra de couper ma charge d’intérêts future.

      Lorsque j’achèterai, contrairement à vous, je ne considèrerai pas ma résidence comme un investissement. L’achat d’une résidence, c’est une dépense, point final! Le lien à (28 mars, 9h55) montre que beaucoup plus d’argent devra être déboursé pour les propriétaires de condos au cours des prochaines années car dans beaucoup de cas, l’administration de ces copropriétés est tout croche…

    • @matis24 (10h58).

      Tout a déjà été dit au sujet de mon exemple et de mon calcul (170 000$) et vous devriez très bien vous en souvenir… À ce moment, vous étiez le seul à vous objecter en émettant toute sorte de fausses présomptions (ex: présomption que je vivais à St-Michel ou que j’étais situé à une heure du centre-ville, etc.!). Vous vous en souvenez maintenant?? :)

      Je ne ferai pas le travail une seconde fois ici, vous avez qu’à aller fouiller dans les blogues antérieurs, récupérer le calculateur ayant servi à effectuer ce calcul et vous arriverez peut-être à comprendre cette fois-ci…

      Ce que je répète encore une fois est qu’il est nettement plus profitable de louer présentement à Montréal par rapport à acheter. Mais cela peut changer dans le temps… Par exemple, aux USA en 2005-2006, il était beaucoup plus avantageux de louer. Aujourd’hui en 2013, il est plus avantageux d’acheter.

      Comprenez-vous où je veux en venir?? Personne ne devrait être pressé d’acheter présentement en 2013…

    • Rick

      “Personne ne devrait être pressé d’acheter présentement en 2013…”

      D’accord avec vous.

      Doit-on toutefois conclure, de vos posts, que vous allez attendre qu’un “6 1/2″ avec cour, garage et sous-sol dans Rosemont se vende a 170K pour vous voir enfin entrer au nirvana de la propriété immobilière?

      Une fois proprio, comment allez-vous vous réconcilier avec le fait que l’entretien, les réparations, les assurances sont plus chers qu’en locatif?

    • Rick

      L’.achat d’une automobile, d’un trio Big Mac, ou d’une passe de bus, ou le paiement d’un loyer, c’est une dépense, point final. L’achat d’une résidence n’est pas une dépense, point final.

    • @rick85

      Tout ce qu’on sait c’est qu’à date sur le long terme(mettons les 100 dernières années) l’immo a toujours monté. Effectivement, pour le futur j’ai aussi mes réserves pour les mêmes raisons que vous évoquez toutefois ça demeure des prévisions tandis que l’historique elle ce sont des faits. Comme j’ai eu la chance de profiter d’un formidable cycle haussier je ne m’en fait pas avec la correction qui est probable dans les prochaines années. De votre côté je trouve bizarre votre insistance(avec moultes chiffres et liens) afin de prouver votre point over and over again. Ah oui, je considère pas ma résidence comme une dépense mais comme un actif, ma banque aussi d’ailleurs et c’est ça l’important.

    • “Ce que je répète encore une fois est qu’il est nettement plus profitable de louer présentement à Montréal par rapport à acheter”:

      Sur le plan financier, il est indubitablement certain que cette affirmation est exacte, à 100%, c’est clair, no doubt. Nettement plus profitable. Mais, Rick, vous devriez arrêter de perdre votre temps, yen a qui ne comprendront jamais, et qui vont continuer à sortir des arguments du genre “un logement en location c’est pas un chez-soi”, “les logements loués sont mal isolés”, “un loyer c’est pitcher son $ par la fenêtre” ou, mon préféré, “ya toujours des bons deals”. On n’est pas tous rationnel et calculateur averti quand vient le temps d’acheter un maison.

    • @Rick85: Vous dites que vous voulez acheter une résidence et le voir comme une dépense. EXACTEMENT mon point de vue.

      C’est pour cette raison que je ne prends pas le calcul d’Éric Brassard pour faire mon analyse comparative entre une location et un achat. Dans une analyse comparative, il faut enlever les éléments qui n’ont rien à voir tel que le remboursement du capital car il sera une sortir d’argent durant la période ou on est propriétaire et sera une entré d’argent lors de la vente.

      Exemple:

      Achat d’un condo de 250 000$
      Mise de fonds: 20 000$
      Hypothèque: 230 000$
      Intérêt à 3%: 6900
      Taxe foncière et scolaire+frais de condo: 2200+600+1200=4000$
      Intérêt sur mise de fond perdu (coût d’opportunité) à 5%:1000
      Coût annuel RÉEL: 11 900 (990 $/mois)

      Ainsi, il faut voir si pour le même logement, il est possible de le louer pour moins de 990$. Voir si, on est aussi capable de placer l’équivalent du remboursement de capital (oui, la tentation est forte de dépenser).

      *Je ne prends pas compte des éléments tel que frais de notaire, courtier /duproprio, entretien et réparation car ce sont des facteurs qui n’arrivent qu’une seule fois pour (notaire et courtier) et difficile à prévoir pour les entretiens et réparations. De la même manière, que je ne calcul pas la hausse ou baisse potentiel de la résidence.

      Ainsi, l’éléments monétaires devient un argument parmi plusieurs autres éléments à considérer avant de choisir de devenir propriétaire. Les autres éléments sont par exemple:

      Son âge, son désir de mobilité futur, son désir de faire des sacrifices financiers vs plaisirs, son cycle de vie (célibataire, en couple, jeune parent etc), sa sécurité d’emploi, etc.

      Soit dit en passant, personne n’a contredit ma manière de calculer. Vous êtes le seul qui prenez le calcul d’Éric Brassard comme la seule manière de faire un choix entre location vs propriétaire. Moi je vous dis qu’il y a d’autre manière et surtout, d’autres raisons pour faire des choix dans la vie.

      En résumé, je suis d’accord avec vous sur un point: La location actuelle sans mise de fond importante est nettement avantageux. Par contre, je ne suis pas du tout d’accord avec votre comparaison d’une résidence de 170 k$ vs votre loyer.

      Car si vous calculez qu’une mensualité d’hypothèque à 3% d’un prêt de 170 k$ =810$ + frais taxe foncière et fais condo/entretien=190/mois donc=1000$ pour un propriétaire vs 1000$ pour un locataire sont égaux, effectivement, on ne sera jamais d’accord.

      J’ai appris dans mon travail à voir différente manière de voir une même réalité. Si on avait juste une analyse possible, on aurait pas besoin d’analyste. On prendrait un ordinateur qui le ferait et tout le monde suivrait la procédure. Par contre, dans une analyse, faut considérer différents facteurs qui peuvent influencer une prise de décision, ce que vous, visiblement, ne prenez jamais en considération.

    • Ça m’inquiète de savoir que j’ai vraiment lu 726 posts ! :)

      Belles discussions !

      Quand sera le “tipping point” psychologique sur la masse qui n’est pas sur ce blogue? Ce printemps? Intéressant à suivre.

    • @Taxman

      C’est indubitalement vrai, quand vous comparez les premières années. Mais au fur et à mesure que la dépense d’intérêt diminue, et que le loyer augmente, c’est de moins en moins vrai. En fait, il existe un point dans le temps ou cela devient carrément faux, louez devient beaucoup plus cher que’être proprio.

      Ce point dans le temps dépend de quelques variables, dont le taux d’intérêt sur l’hypothèque, et le taux de rendement des liquidités supplémentaires dont le locataire dispose durant les premières années.

      Faites comme moi, batissez-vous un spreadsheet Excel qui tient compte de toutes les données, et vous allez voir que la vérité absolue de Rick n’est pas si absolue que cela.

    • j-f-b

      Quelques mois (moins de 6), car les médias conventionnels sont embarqués sur le cas.

    • @matis & Rick
      Ci dessous un calcul que j’ai fait en faisant croire le la mise de fonds potentielle de Rick (20000) et le capital rembourse dans son hypotheque durant 25 ans. Voici la méthodologie/étapes:
      (1) Allez vers le lien (http://www.ingdirect.ca/en/tools/calcs/Mortgage_Payment.html ),
      (2) Rentre les bons chiffres, (3) cliquez ensuite sur “View Table”;
      (4) “Cliquez ensuite sur Copy Table
      (5) Ouvrir Excel et faites un “Paste” et vous avez le tableau ci-dessous.
      (6) la colonne plus à droite du taleau ci-dessous est mon ajout où je calcule la croissance de la mise de fonds de 20K et du capital remboursé sur l’hypotheque (qui dormira dans les caisses de la banque).
      Au bout de 25 ans, le capital remboursé et la mise de fonds vaudront environ 495K. A partir de ces chiffres, chacun peut tirer une conclusion sur le vrai cout d’opportunité.

      Vu mon opinion que vous connaissez tous, je préfère ne pas faire de commentaire sur le vrai cout d’opportnté au risque de me faire accuser de quoi que ce soit et de dévier ainsi le débat loin des chiffres. Je laisse les chiffres paler d’eux même. J’ai fait l’effort de rapetir le tableau ci-dessous et j’espere qu’il apparaitra dans le bon format.
      Bonne discussion
      Mise de fonds 20000
      Taux de croissance 0.05 (5%)

      Crossance de la Mise de
      Period Total Paid Interest Principal Balance fonds + capital remboursé
      Year 1 $13,061.58 $6,771.78 6,289.80 $223,710.20 27604.29
      Year 2 $13,061.58 $6,581.67 6,479.91 $217,230.30 35788.41
      Year 3 $13,061.58 $6,385.81 6,675.76 $210,554.54 44587.3785
      Year 4 $13,061.58 $6,184.04 6,877.54 $203,677.00 54038.16443
      Year 5 $13,061.58 $5,976.17 7,085.41 $196,591.59 64179.75315
      Year 6 $13,061.58 $5,762.01 7,299.57 $189,292.03 75053.2893
      Year 7 $13,061.58 $5,541.38 7,520.20 $181,771.83 86702.16377
      Year 8 $13,061.58 $5,314.08 7,747.49 $174,024.34 99172.13646
      Year 9 $13,061.58 $5,079.91 7,981.66 $166,042.68 112511.4863
      Year 10 $13,061.58 $4,838.67 8,222.91 $157,819.77 126771.1161
      Year 11 $13,061.58 $4,590.13 8,471.44 $149,348.33 142004.6839
      Year 12 $13,061.58 $4,334.08 8,727.49 $140,620.83 158268.7826
      Year 13 $13,061.58 $4,070.29 8,991.28 $131,629.55 175623.0657
      Year 14 $13,061.58 $3,798.53 9,263.04 $122,366.51 194130.411
      Year 15 $13,061.58 $3,518.56 9,543.02 $112,823.49 213857.1026
      Year 16 $13,061.58 $3,230.12 9,831.46 $102,992.03 234872.9907
      Year 17 $13,061.58 $2,932.96 10,128.61 $92,863.42 257251.6807
      Year 18 $13,061.58 $2,626.83 10,434.75 $82,428.67 281070.7523
      Year 19 $13,061.58 $2,311.44 10,750.14 $71,678.53 306411.9369
      Year 20 $13,061.58 $1,986.51 11,075.06 $60,603.47 33361.3467
      Year 21 $13,061.58 $1,651.77 11,409.81 $49,193.66 362009.7146
      Year 22 $13,061.58 $1,306.91 11,754.67 $37,438.99 392452.6038
      Year 23 $13,061.58 $951.62 12,109.95 $25,329.04 424790.6815
      Year 24 $13,061.58 $585.60 12,475.98 $12,853.06 459129.9945
      Year 25 $13,061.58 $208.51 12,853.06 $0.00 495582.2073

    • Note sur mon tableau ci-dessus. Le 2% de croissance je l’applique annuellement, si je faisais le “compounding” (désolé je ne connais pas l’équivalent en francais) de l’interet mensuellement (pour un taux annuel de 5%) la valeur finale serait supérieure à 495K.

      Dites moi quel calcul vous voulez faire avec toutes les hypotheses et laissons parler les chiffres, sans émotions, sans idées préconcues, juste les chiffres. J’attend vos hypotheses.

      Si vous voulez un calcul exact, donnez moi le loyer équivalent du locataire, la croissance annuelle de son loyer (1%), les cout d’entretients du propriétaire (tous les couts), la croissance annuelle de ces coutx. Trouvez concensus sur tous les paramètres. Je suis pret à faire tous les calculs et à les chiffres comparatifs.

      Ne me sortez surtout pas des arguments émotionels non quantifiable du type “le propriétaire a une meilleure qualité de la vie, une cour plus grande, une femme un peu plus belle, bla bla bla”.
      Juste des paramètres consensuels pour une analyse financière basée sur les chifres et seuls les chiffres, sans émotions. J’attends les chiffres. GG est bienvenu de les proposer.

    • @Guygadbois
      “Doit-on toutefois conclure, de vos posts, que vous allez attendre qu’un “6 1/2″ avec cour, garage et sous-sol dans Rosemont se vende a 170K pour vous voir enfin entrer au nirvana de la propriété immobilière?”

      Ainsi la propriété immobilière mettrait les propriétaires au “nirvana”? Hum! C’est surement un glitch. Vous n’êtes pas pompeur de l’immobilier.

    • Information oubliée dans mon post de 14h38 avec le tableau. J’ai utilisé les paramère de Matis dans son post de 13h32. Soit
      Achat d’un condo de 250 000$
      Mise de fonds: 20 000$
      Hypothèque: 230 000$
      Intérêt à 3%
      Intérêt sur mise de fond perdu (coût d’opportunité) à 5%

      Désolé et j’espere que c’est clair Maintenant. Questions ont bienvenues.

    • @Garth Tu as besoin de ING direct pour te faire un tableau d’amortissement? Je comprends maintenant tes limites de tes connaissances.

      @Leguet: Je veux pas jouer avec les mots, mais en comptabilité, un bâtiment, c’est effectivement un actif qui doit être amortis, donc c’est une dépense. Lorsqu’il est revendu, il devient un gain entre la différence du prix vendu vs la valeur comptable (achat-amortissement).
      Tandis qu’un placement, c’est un actif qui est la et qui attend et devient un gain ou une dépense dépendant du prix acheté vs le prix vendu.

      Par soucis de comparaison, il y a l’amortissement vs un loyer.

      Tout ça pour dire, que je vois ma résidence comme une dépense car je l’utilise vs un triplex(parti non utilisé). C’est purement sémantique et je suis la plupart du temps en accord avec vous.

    • GG

      Selon moi, pas tout à fait. Si les prix font du sur place pour les 15 prochaines années (disons l’inflation), que les loyers continus d’augmenter à leur vitesse actuelle et que la différence entre le loyer et les coûts qu’aurait engendrés l’achat sont investis à, disons, 4% (dans un celi) le moment dont vous parlez n’arrivera pas. En fait, après les 15 ans (ou avant, si l’opportunité se présente, lire “si les prix le justifient”), le locataire pourra acheter et il aura financièrement torché l’investissement fait par celui qui a acheté en 2011 ou après. Si les prix remontent, oui, évidemment, ce moment existe. D’ailleurs, à ce sujet, que pensez-vous de l’outil de l’AMF:
      http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html

    • matis24

      Pour renchérir avec les détails:
      1) un immeuble peut aussi être un bien en inventaire, alors pas d’amo dans ce cas;
      2) c’est pas nécessairement un gain qu’il y aura à la revente, ça pourrait très bien être une perte, comme plusieurs malheureux le découvriront dans les prochaines années. Ils découvront d’ailleurs aussi qu’il n’y a pas de perte en capitale déductible sur des biens à usage personnel (pour faire référence à la résidence principale)

    • @Garth.

      Merci pour les infos. Il y a un mois et demi, le logiciel que j’avais utilisé pour calculer le coût d’opportunité est le suivant:

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html?_r=0

      Ce que je trouve génial de ce calculateur, c’est qu’il est très facile d’utilisation et qu’il considère l’ensemble des frais reliés à la propriété dans l’équation. Reprenons mon exemple personnel expliqué il y a un mois et demi (données en supposant que les prix des propriétés feront 0% au cours des 6 prochaines années pendant que le coût des loyers augmentera de 2% par année):

      1) Monthly rent (excluant l’électricité): 900$;
      2) Down payment: 10%;
      3) Mortgage rate: 3%;
      4) Annual property taxes: 1%;
      5) Annual home price change: 0%;
      6) Annual rent increase: 2%.

      La donnée manquante est bien entendu celle du “Home price”. On peut donc faire des simulations en entant ce “Home price”. Après 6 ans, les résultats des coûts d’opportunité seront les suivants selon le prix de la propriété entré dans le calculateur:

      - À 157 725$, coût d’opportunité nul après 6 ans;

      - À 250 000$, coût d’opportunité en faveur de la location de 39 190$ sur 6 ans;

      - À 325 000$, coût d’opportunité en faveur de la location de 71 045$ sur 6 ans;

      - À 400 000$, coût d’opportunité en faveur de la location de 102 900$ sur 6 ans.

      Incroyable vous dirai mais mon point de friction se situe à 157 725$ actuellement. J’ai cherché quelquechose d’équivalent dans les annonces sur le net (superficie, quartier, incluant garage, etc.) et je n’ai rien trouvé en-dessous de 350 000$!!!

      Et encore là, j’ai été conservateur en supposant qu’il ne se produirait pas de baisse de prix sur 6 ans. Si je calcule une baisse de 2% par année (-12% sur 6 ans), les nouveaux résultats seraient les suivants:

      - À 127 550$, coût d’opportunité nul après 6 ans;

      - À 250 000$, coût d’opportunité en faveur de la location de 64 318$ sur 6 ans;

      - À 325 000$, coût d’opportunité en faveur de la location de 103 712$ sur 6 ans;

      - À 400 000$, coût d’opportunité en faveur de la location de 143 106$ sur 6 ans.

      Le nouveau point de friction se retrouve maintenant à 127 550$, aussi incroyable que cela puisse paraître…

      Je n’ai donc aucun problème à attendre ces 5-6 prochaines années afin de bien choisir mon point d’entrée.

      Est-il possible d’entrer ces mêmes données dans votre calculateur et de me dire si les résultats sont semblables??

    • @Matis
      “@Garth Tu as besoin de ING direct pour te faire un tableau d’amortissement? Je comprends maintenant tes limites de tes connaissances.”

      Gardons le focus sur le debat pour que la vérité ne se perde pas dans les chicaneries. J’ai utilise le tableau d’ING Direct pour l’amortissement, afin que ca soit reproductible pour tous, afin que chacun puisse aller suivre les mêmes étapes et retrouver les mêmes chiffres, pour que personne ne puisse m’accuser de tripatouiller les chiffres. (visiblement ca n’a servi à rien).

      Dans la dernière colonne du tableau d’Excel j’ai calculé la croissane de la mise de fond + capital remboursé.

      Je n’ose pas commenter vos calcul du type agent immobilier que vous avez posté plus tot.

    • @Matis

      Pouvez vous répondre à mon post du 27 mars 2013, 15h08. Je le recopie plus bas. Gardons les yeux concentrés sur le débat et sur les faits, pas sur les chicanneries.

      “@Garth Ouf, ne parlez plus de mécanique sur les faillites, d’insolvabilité et de SCHL, vos méconnaissances sont tel que mes 5 ans d’expériences dans ce domaine me donne envie de vous faire une formation d’une semaine gratuitement!”

      SVP Mr éclairez moi ainsi que les blogueurs de votre expérience. S,il y a une mécanique que j’ai suggérée qui est incorrecte, soulevez la et corrigez moi. L’une des raisons de visiter un bloque c’est aussi d’apprendre. J,aimerais profiter de votre expérience. Vous avez surement remarqué que ca ne me gene pas de me tromper.

    • @matis

      Moi je ne m’enfarge pas dans la sémantique, tant que ma banque considérera ma propriété comme un actif avec les avantages que ça comporte c’est ce qui m’importe.

    • lol Rick, il me semble que “nirvana”, l’hyperbole est évidente… Vous êtes comptable ou ingénieur?

    • Taxman

      Matis parle d’amortissement de prêt, pas de DPA…

    • Garth

      On va commencer par démonter complètement votre petite théorie sur la procédure d’indemnisation de la SCHL (je sais d’ou elle sort votre thoérie, mais ce sont des mots qui ne se disent pas sur un blogue).

      La SCHL indemnise la banque prêteuse APRES que la propriété ait été vendue. Doh.

      Pourriez-vous, pour une fois, faire amende honorable? Merci

    • Garth

      Mon seul mérite est de me rappeler de ceci, plus de 15 ans après que Yoine Goldstein me l’ait enseigné…

      Garth, vous dites:

      27 mars 2013
      10h14
      @guygadbois
      “La maison ne sera pas vendue pour zéro….. Donc la perte de la SCHL ne sera pas de 100% du montant garanti à la banque. Prenez le temps de réfléchir un peu.”

      C’est a vous de prendre le temps de reflechir. La maison ne sera pas vendue instantanement, ca peut attendre 6 mois, 1 an ou plus pour vendre. Or en cas de forclosure, la banque se retourne vers la SCHL qui doit debourser du cash quasi-immediatment (le temps de reunir la paperasse, quelques jours, c’est une procedure que la banque va “fast-track” au maximum pour ramasser son cash). Donc la SCHL devra payer ~100% du cout en attendant de vendre. Si la SCHL accuse un retard dans ce processus, ce sera la pannique car tout le monde va penser qu’elle manque de cash. Une telle perte de confiance creerait une crise financiere et plus personne ne voudra offrir d’hypotheque couverte par la SCHL, Ouch! Imaginez notre marche immobilier sans la SCHL. Donc le cash dans les caissses partira tres vite en cas de crash.”

      SVP, quand vous ditez n’importe quoi, préfacez-le ainsi, pour ques les lecteurs sache que c’est n’importe quoi. Sinon, vous me forcez à intervenir et démontrer que vous dites n’importe quoi. C’est lassant à la longue.

    • Rick

      Voici 2 défauts de votre calculateur.

      1. le jour ou, a l’achat d’une maison de 250K, vous allez payer des closings costs de 10 000 $, les poules auront des dents. En soi, ceci est deja une différence significative, mais en plus elle se reflète par une exagération des coûts d’opportunité car ce 10K entre en compte dans l’an 1. Ceci dit, vous pouvez ajuster ce montant pour le rendre plus réaliste, c’est permis dans les advanced settings.

      2. le calculateur tient compte des coûts de vente, 15K. Par le fait même, il introduit une orange dans une équation qui était jusqu’alors fondée sur des pommes vs des pommes.

      Je ne sais pas combien cela coute d’assurer une maison de 250K. Il me semble (en faisant une règle de 3 avec la mienne) que 1 150 $ c,est cher, mais je laisse d’autres commenter.

      Je ne suis pas certain non plus des couts d’utilities, parce que je ne peux faire de règle de 3 avec la mienne. Le calculateur utilise 1 325 $, j’imagine que c’est réaliste mais je laisse d’autres se prononcer la-dessus.

      Prenez le temps de batir votre propre chiffrier. C’est enrichissant.

    • Rick, vous visez donc a acheter a 127 550 $?

    • Je me corrige, j’avais oublié les droits de mutations, qui représentent quand meme un montant substantiel. Mais encore la, il s’agit un peu d’une orange car a moins que le locatiare ne décide jamais d’acheter, un jour ou l’autre il va payer ce montat. c’est donc le time value of money de ce montant qui représente un cout supplémentaire pour le proprio.

      Et si on compare le coût annuel de proprio vs le cout annuel d’une location, les droits de mutations devraient etre amortis sur la période de comparaison.

    • @M. Gadbois.

      Pourquoi toutes ces questions M. Gadbois? Vos questions ne changent rien aux conclusions qui ressortent des résultats au commentaire (28 mars, 16h12)…

      La seule conclusion que l’on peut tirer de ces résultats est que les économies réalisées présentement en faveur de la location sont énormes à Montréal. On ne parle pas de quelques milliers de $$$, revoyez l’ensemble des résultats à (28 mars, 16h12). Vous avez beau essayer de trouver de petits défauts au calculateur, ça ne change rien aux conclusions. Moi je trouve ce calculateur très crédible.

      En plus, si l’on évalue correctement l’offre et la demande actuelle, les perspectives des prix sont à la baisse car nous nous dirigeons vers un marché fortement à l’avantage des acheteurs. Dans ce contexte, je ne vois pas pourquoi un premier acheteur persisterait à acheter… C’est tout et c’est aussi simple que cela!

      Voulez-vous me dire à quoi serve vos question du genre “Rick, vous visez donc a acheter a 127 550 $?”. On s’en va où avec ce genre de question si ce n’est que d’essayer de détourner le sujet sur l’explication du coût d’opportunité?? Merci d’avance, j’attends vos explications…

    • Rien de bien sorcier Rick. Elles servent à établir l’un des 2 chose suivantes:

      1. que lorsque vous allez acheter, vous allez payer trop cher, selon vos calculateurs;

      2. que vous n’acheterez jamais.

    • RIck

      Tout le monde sait qu’a court terme, compte tenu des conditions actuelles de marché, la location coute moins cher que l’achat. Nous n,apprenons rien aux lecteurs ici avec cette affirmation.

      Si vous batissez un calculateur, vous découvrirez par contre qu’a long terme, la location ocute plus cher que la propriété. En raison du phenomene que je vous ai fait découvrir (et que vous avez meme refusé d’admettre), i.e. que la principale dépense d’acquisition, soit l’intéret hypothécaire, baisse a chaque année pour disparaitre completement après 25 ans.

      Je reviens, je vais aller partir un feu dans la cheminée.

    • Garth

      Voici des données a entrer dans votre calculateur

      Prix d’achat: 115 000 $.
      Mise de fonds 15K
      Taux d’intéret: 3%
      Montant du loyer annuel: 1/20 du prix d’achat
      Inflation (représentant aussi l’indexation du loyer, ainsi que la prise de valeur de l’immeuble): 2%
      Taux de rendement (après impôt) du placement alternatif: 3,5%
      coûts d’entretien réparation: 2% de la valeur de l’immeuble, indexé
      taxes: 1% de la valeur de l’immeuble, indexé
      assurances: 0,5% de la valeur de l’immeuble, indexé

    • @M. Gadbois (8h37).

      Pauvre M. Gadbois, je vous ai déjà tout expliqué ce que je ferai à mes commentaires à 12h10 et 12h26 mais il semblerait que vous ne voulez rien entendre…

      De mon côté, ce que je comprends de vos nombreux commentaires, c’est que vous aimeriez que tous achètent immédiatement les yeux fermés!! Malheureusement, ce ne sera pas le cas car la majorité des premiers acheteurs actuels sont beaucoup mieux informés qu’antérieurement…

      Au fait, j’ai jamais dit que la dépense d’intérêts ne baisse pas chaque année. Ce que je fais présentement, c’est justement couper ma charge d’intérêts future en amassant une mise de fonds importante.

      Le problème, c’est que la majorité des gens achètent toujours plus gros, ce qui fait en sorte qu’ils paient des intérêts toute leur vie. À ce sujet:

      http://www.lesaffaires.com/blogues/rene-vezina/liberte-hypothecaire-71/537913

      Mais concernant les autres dépenses (taxes, réparations, rénovations, frais de condos, dépenses d’entretien, assurances, etc.), celles-ci continuent d’augmenter dans le temps. Dans certains cas, le coût de ces dépenses augmente plus vite que l’inflation et ces sommes ne sont pas récupérables à l’exception d’une partie des rénovations servant à améliorer la bâtisse. Qu’en dites-vous?

    • Pauvre Rick

      Dans mon chiffrier, je dépense annuellement 2% de la valeur marchande de l’immeuble en entretien réparations. Pour un condo de 230K, cela représente des dépenses de 147K durant cette période (pour une maison de 2.3M, c’est 1.47M de dépenses d’entretien réparations). Pensez-vous vraiment dépenser ce montant pour un si petite propriété durant cette période?

      Rick, vous ne semblez pas comprendre la question. Résumons vos faits:

      Vous allez attendre 5 ans pour acheter, peut-être un peu plus. Votre “point de friction” varie entre 127 550 $ et 170 000 $.

      Alors je vais simplifier ma question: dans votre horizon temporel d’achat, pensez-vous que vous aller payer 127 500 $ a 170 000 $ pour la propriété de vos rêves (hyperbole)?

    • @GG

      Condo 275K : coût assurance(bâtiments + ass du copropriétaire) = 600$

      Qu’est-ce qu’on entend par utilities ?

    • Merci leguet. Au pif j’aurais donné un motnat ismilaire, mais rien de mieux que du vécu!

      utilities: Chauffage et électricité

    • @M. Gadbois.

      “Alors je vais simplifier ma question: dans votre horizon temporel d’achat, pensez-vous que vous aller payer 127 500 $ a 170 000 $ pour la propriété de vos rêves (hyperbole)?”

      J’ai déjà répondu à cette question dans un commentaire précédent (28 mars, 12h10). J’achèterai à un prix convenable, pas les prix débiles d’aujourd’hui. Mes économies réalisées les plus probables (entre 103 712$ et 143 106$) me permettront de couper une charge gigantesque en intérêts futurs.

      J’espère que vous aviez compris ça?? Mise de fonds élevée = dizaines de milliers de $$ en moins à payer en intérêts dans le futur!! Et les prix seront probablement beaucoup plus bas dans quelques années. Et vous me demandez d’acheter aujourd’hui?! Non merci, je sais calculer…

      Si vous n’avez plus rien à ajouter à mon commentaire (29 mars, 9h40), vous devriez lâcher le morceau… :)

      Bonne journée.

    • Je ne vous ai jamais demandé d’acheter aujourd’hui Rick

      Vous avez surement des choses a cacher pour ne pas répondre a des questions aussi simples…

      Vous allez payer 225K pour votre condo, dans le meilleur des mondes. Plus vraisembablement, vous allez payer 250-260.

      Dans le pire des cas, vous allez payer 350K.

      Et dans le pire pire des cas, vous n’acheterez jamais.

      Dans tous ces cas de figure, sauf le dernier évidemment, vous allez alors devoir mettre votre calculateur a la poubelle, parce qu’il va vous dire que vous payez beaucoup trop cher.

    • En espérant qu’il y a d’autres gens ici que moi Rick et Garth, n’avez-vous pas des questions reliées à l’immobilier, notamment sur la propriété, les coûts y rattachés, etc…? Je promets de vous répondre du mieux que je peux, au meilleur de mes connaissances, et sur un ton respectueux (sauf si vous etes un ayatollah).

      c’est le printemps, on ouvre les fenetres tout le monde, game de hockey tout a l’heure contre les Lazard Losers!

    • Vos chiffres de 11:55 sont inexacts Rick.

    • 100 000 $ de mise de fonds, a 3% d’intérêt, cela sauve une moyenne de 1 720 $ par année, soit 143 $ par mois. C’est gigantesque cela?

    • En plus le 43 000 $ est étalé sur 25 ans, imaginez si on actualise cette réduction gigantesque….

    • OK Guy Gadbois moi j’en ai une question.

      Avec revenu de 120K, la banque me dit que je peux acheter une maison à 500K, ce que je considère énorme. Si on part de l’hypothèse que mon rythme de vie est dans la moyenne des ours, quel est en réalité le montant maximal que je devrais mettre?

    • j-f-b

      la question est très large…

      je présume qu’une automobile est suffisante? Parce que cela peut faire une gigantesque (et pas dans le sens de 143 $ par mois…) différence dans ce que l’on peut se payer comme maison.

      Mise de fonds de 10%?

      Pour commencer, vous devriez cotiser, disons, 10-15K par année dans votre REER.

      Votre revenu net après impot et cotisation REER est donc d’environ 65K.

      Une maison de 300K va vous couter environ 15K par an (intérêt, taxes, chauffage, assurances, etc…). En terme de cash flow, il faut aussi ajouter le remboursement de capital hypothécaire, environ 11K par an.

      Je pense que vous pourriez viser 400K. Ce serait d’ailleurs logique compte tenu de votre revenu, regardez la présentation de Desjardins que MeMFisc linkait il y a quelques jours.

      Le principal problème d’un achat a 500K serait une hausse éventuelle des taux hypothécaires. A 3%, vous payez 13 500 $ en intérêt, mais a 6% vous payez 30K en intérêts seulement, ouch. Donc, si vous envisagiez un tel achat il faut considérer y aller avec un terme très long. Minimum 5 ans, et j’envisagerais très sérieusement 10 ans, en squeezant la banque pour chaque 0,1% possible….

      Dernière chose: si vous n’avez pas de pression particulière pour acheter, vous ne devriez pas passer à l’action aujourd’hui.

    • @GG Merci pour votre réponse. Mise de fond actuelle, j’aurais 50K REER-RAP et un autre 50K de cash.

      Compte tenu des conditions actuelles du marché, je ne compte pas acheter présentement. Mais avec un bébé tout neuf et un autre en préparation bientôt j’imagine, j’aurais souhaité un meilleur timing :)

      Je me suis donné comme objectif de toujours soutirer le maximum que je peux en déduction à chaque année (REER+CELI+REEE), donc environ 25K à épargner, et ensuite avec la balance, regarder ce que je peux me payer. Est-ce que cette approche fait du sens?

      N’ayant pas les mêmes revenus que vous (120K=revenu de ménage), je vois que c’est difficile de demeurer sur l’île et avoir un minimum de qualité de vie à Montréal avec une famille. J’ai bien peur de devoir quitter la grande ville…

    • @j-f-b

      Ayant un revenu de ménage similaire au votre, je crois que je pourrais vous éclairer un peu. En fait, peu importe la mise de fond initiale, ce qui compte pour savoir si vous êtes serré est le montant emprunté­ (dans votre cas, 400K pour une maison de 500K). La mise de fond entre seulement dans les calculs pour prouver à la banque et à vous-même que vous savez épargner, ce que je suppose. Vous pouvez rouler un calculateur hypothécaire pour vérifier le montant des paiements par mois (exemple http://www.bnc.ca/WebInfoWeb/DispatchRequest?aliasDispatcher=monthlyPayment&action=41&lang=fr), en ajoutant à cela les frais de roulement de la maison (taxes, chauffages, etc…) et voir si vous êtes à l’aise avec cela.

      Personnellement nous avons déterminé qu’un emprunt d’environ 350K était le maximum que nous pouvions nous permettre dans les conditions actuelles. Comme le mentionne GG il y a évidemment un risque à la hausse des taux d’intérêts (que je considère personnellement comme faible, mais tout le monde a son avis là-dessus). Un taux fixe est en quelque sorte une prime d’assurance contre une telle hausse car vous paierez plus cher qu’un taux variable. Un conseil: que vous alliez en taux fixe ou variable, rembourser votre capital au plus vite afin de vous prémunir le plus possible contre toute hausse éventuelle de taux. Prenez bien soin de vérifier les conditions de remboursement anticipé de votre prêt.

      Je suis dans la même situation que vous – un bébé neuf et un second dans un futur proche (1-2 ans). De mon côté je considère que le timing de ma famille est plus important que celui du marché. Au diable si j’achète maintenant et les prix baissent de 10% l’année prochaine, car maintenant est le bon moment pour nous de magasiner les maisons et organiser la vente de notre condo (congé de paternité, pas trop occupé encore par les enfants). Mais chacun peut avoir son opinion là-dessus aussi.

      En passant, nous avons fait une offre. Nous en sommes à la 2ième proposition (4% sous le prix demandé). En attente de la réponse!
      Bon courage!

    • j-f-b

      F.élicitations pour la petite famille!

      Si vous avez la discipline de mettre autant d’argent de coté annuellement, chapeau! Tout le monde devrait penser comme vous, mais c’est nne infinie minorité qui le fait.

      j-f-b: les enfants, ca grandit vite! La chose la plus importante que vous devirez faire en ce moment, c’est identifier la quartier ou ils vont passer leur jeunesse, pour vous y établir au plus tard quand le premier va entrer a la maternelle.

      Ayex une vision a long terme dans cette détermination. S’il faut vous étirer un peu, n’hésitez pas a ne pas mettre de sous de cote durant l’année d’acquisition (ou meme plus), pourvu que vous retrouviez votre discipline relativement rapidement. Ca vaut vraiment la peine de bien choisir, pour ne pas etre pris pour demenager par la suite. Normalement, si vos revenus augmentent, meme si la propriété est un peu chere au début, vous allez rapidement “grow into it”, et vous ne regretterez pas de vous etre étiré un peu (mais sans tombé dans l’exces bien sur!)

      Labo: Good luck!

    • Update: Offre acceptée! Nous avons 2 mois et demi pour vendre le condo avant de passer chez le notaire… le décompte est commencé…

    • @Labo

      Merci pour le partage d’expérience, son de cloche intéressant :)

      @GG

      Vous en aviez parlé il y a quelques semaines et vous avez amené un point qui m’a fait réfléchir, à savoir que après l’école maternelle commencée il devient déjà un peu trop tard pour changer de quartier et déraciner ses petits choux. C’est donc l’heure des choix.

      Mon bail se terminant l’an prochain, mon plan de match –

      1) Trouver ce fameux quartier et y louer un appartement (style bas de duplex avec petite cour à 1300$ par mois) pour 2-3 ans.

      2) Confirmer, je l’espère, le choix du quartier.

      3) Au bout du 2-3 ans, acheter avec l’hypothèse que c’est l’endroit où je resterai 15-20 ans ! J’aurai alors sûrement accumuler 100K à part le REER-RAP de 50K. Du moins bien en masse pour ne pas payer l’assurance SCHL.

      Bon plan ?

    • @labo

      Félicitations!

      @j-f-b

      Votre plan est génial!

      J’ai fait un peu la meme chose: choisir un quartier, acheté une petite maison que je pouvais me payer a ce moment-la (en stretchant un peu, eh oui), et quand j’ai pu upgrader dans le meme quartier, hop la, la maison de mes reves, dans le quartier que j’ai choisi, la vita è bella!

      Un avantage supplémentaire trèes important et que les gens ignorent est qu’en y habitant rapidement, vous allez apprendre a le connaitre: vous allez voir les petits défauts qu’on ne connait pas quand on vient de l’extérieur, commes les rues plus passantes, etc… De plus, dès (bon, laissez-vous quelques semaines de répit, mais pas plus!) que vous y emmenagez, commencez a suivre le marché immobilier de celui-ci: quand viendra le temps d’acheter, votre connaissance du marché vous donnera un avantage incroyable.

      Pour ceux qui sont proprios, c’est la même chose avec des rénos: la premiere fois que vous allez refaire une cuisine ou une salle de bain, vous allez faire des petites erreurs (et des bons coups imprévus!), c’est certain. Je vous jure que la seconde fois, cela va être parfait, et vous allez tripper longtemps!

    • @GG
      Mon plan a obtenu la certification GG, je suis fier :P

      Maintenant, c’est beau tout ça, mais le choix du quartier. Faites vos jeux.

      Contraintes.
      - 1 job au centre-ville -celle de conjointe à Ahuntsic (conjointe qui quitterait bien la ville!) .
      - Bonnes écoles publiques ou privés raisonnables $
      - Quartier où il fait bon vivre avec des enfants (arbres, parcs, vie de quartier.)
      - J’aime les quartiers qui ont du charme, un peu vieux…
      - Avec ce qu’on vient de dire, mettons budget pour une maison de 320K.

      Ce que je n’aime pas:
      - Les quartiers en carton – grosses cabanes
      - Les quartiers Occupation Double. :)

      À date, en rafale, ceux que je considère:

      Lachine, Vieux-Boucherville, Greenfield Park, Ahuntsic, Île-Bigras Laval, Ville St-Laurent, TMR (i hope), Bois-de-Saraguay.

      Comme dirait RBO, à suire…

    • j-f-b

      Montréal vs banlieue, là est la question!

      Faites-moi plaisir: ne prenez jamais rien pour acquis dans cette décision.

      POur le fun je suis allé faire une petite recherche.

      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=ROYAL&NoMls=MT10772924&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=F

      Elle n’est pas très jolie, ni de l’extérieur, ni de l’intérieur. Les chambres sont plutôt petites. Je peux lui trouver plein d’autres défauts.

      Mais si vous travaillez au centre-ville vous ne serez JAMAIS pris dans le traffic. Et vos enfants iront dans une des meilleures écoles primaires au Québec. Gratos. Et pourront jouer au hockey dans la rue. Et ils pourront choisir entre une école internationale (gratos), ou les meilleurs collèges privés secondaires et CEGEP, et s’y rendre en un rien de temps, par autobus. Et n’auront pas besoin de déménager pour aller à l’Université.

      Et j’en passe.

    • J’oubliais. L’école primaire en question est a 4 coins de rues, au coin de Mitchell et St-Clare. Ils vont pouvoir y aller à pieds, une fois que vous leur aurez fait traversé Lucerne.

    • @GG:

      Que voulez-vous dire de ne rien prendre pour acquis entre Mtl et banlieue?

      Et par curiosité, de quelle école primaire parlez-vous?

      Merci :)

    • Vous devancez ma question sur l’école hihi, merci!

    • St-Clément ouest.

      Je veux dire que des fois, on prend pour acquis qu’habiter en ville, c’est trop cher.

      Et qu’habiter en banlieue, c’est pas si pire que cela…

    • j-f-b

      Vous pouvez assurément trouver la meme maison en banlieue (Fabreville, Longueuil, Pont-Viau, etc…) pour 200 000 $ et moins. Mais ce ne sera pas un bargain, au contraire.

    • @j-f-b.

      “3) Au bout du 2-3 ans, acheter avec l’hypothèse que c’est l’endroit où je resterai 15-20 ans ! J’aurai alors sûrement accumuler 100K à part le REER-RAP de 50K. Du moins bien en masse pour ne pas payer l’assurance SCHL.

      Bon plan ?”

      Très bon plan! Considérant la détérioration rapide de l’offre et de la demande du marché immobilier de la région de Montréal depuis l’été 2012, votre cible d’achat vers 2015-2016 semble être un excellent timing à première vue. Si l’offre de résidences à vendre continue à progresser à la vitesse des 2 dernières années dans la région de Montréal, la négociation agressive sera très facile à appliquer vers ces années et le choix sera très grand…

      Votre plan ressemble beaucoup au mien, notre objectif est également d’arriver à l’achat avec 150 000$ comptant (incluant 50 000$ REER/RAP). Notre but est de payer le moins d’intérêts possibles sur la durée de l’hypothèque. Jusqu’à date, nous avons accumulé le 50 000$ REER/RAP et quelques milliers hors REER. Nous nous laissons un bon 5-6 ans encore afin d’accumuler la totalité de ce 150 000$ et bien choisir notre point d’entrée.

      Toutefois, comme je disais précédemment, je crois que les années 2015-2016 seront d’excellentes années pour acquérir. Si c’est le cas, nous entrerons à ce moment dans le marché avec environ 100 000$ comptant. De notre côté, nous n’irons certainement pas aux limites de ce que la banque (SCHL) nous offre, c’est un piège à éviter sur le long terme (à mon avis). Et de toute façon, nous n’avons pas besoin de 3000 pi2 pour bien vivre… Nous serons enclins à payer 300 000$ pour une résidence qui nous apportera un « plus » par rapport à notre logement actuel, l’hypothèque maximale serait donc d’environ 200 000$. Nous ferons notre possible pour payer ce 200 000$ en 10-12 ans maximum. Au global, nous aurons économisé une somme énorme en intérêts. Si nous ne trouvons pas ce « plus », nous pourrons nous permettre d’attendre jusqu’à 2018-2019, question d’accumuler en totalité le 150K$ prévu initialement.

      Ne dérogez pas de votre plan, il est bon! Beaucoup de premiers acheteurs devraient prendre exemple sur votre stratégie…

      Bonne chance dans la suite de vos projets.

    • Rick

      Vous n’allez mettre de cote que 20 000 $ par année, entre 28 ams et 33 ans?

      Nous avons choisi la mauvaise profession.

    • @j-f-b

      Vous hésitez entre la banlieue et la ville ? Avec Ahuntsic vous avez la banlieue en ville ! Bel éventail de choix de propriétés(bungalow,duplex, triplex, condo)dans un beau quartier avec des arbres et de la verdure en masse. De bonnes écoles y sont présentes autant publiques que privées. Tois CEGEP sur le territoire dont un privé. Nombreuses installations sportives et parcs à profusion. Piste cyclable nord sud sur Christophe Colomb en plus de la très belle piste qui longe les nombreux espaces verts le long de la rivière des prairies en passant par la très jolie île de la Visitation. .Bien situé aussi si vous voulez sortir de la ville(près des ponts et de la 15 pour direction nord-sud et près de la 40 pour direction est-ouest). Métro : présence de la ligne orange qui vous amène au centre ville. Train : la ligne Saint-Jérome-centre ville passe sur le territoire( 2 stations je crois) , la future ligne Mascouche-centre ville y passera aussi avec une station d’arrêt. Oui vous pouvez trouver à moins cher en traversant le pont (Duvernay) mais spu pareil !!

    • @Leguet

      Effectivement Ahuntsic peut être une solution intéressante. Mais c’est gros Ahuntsic, avez-vous des coins à référer en particulier?

      J’aimais bien à l’oeil nu de néophyte le coin de l’école Pasteur près de l’eau et du pont lachapelle.

      Merci!

    • @leguet

      L’idéal, c’est de trouver une excellente école primaire publique (c’est rare), parce que 2 enfants au privé pendant 6 ans, c’est 8 000 $ par an, soit 50 000 $. Ca paie de l’hypotheque en titi 8 000 $ par année. Par sur que ce soit le cas dans Ahuntsic, sauf peut-etre dans Nouveau-Bordeaux? Pas de chance a prendre la-dessus, dans l’incertitude faut y aller avec le privé et son super cout d’opportunité….

    • En fait, si quelqu’un a le choix entre une maison de 500K et 2 enfants au privé, ou une maison de 750K-850K et 2 enfants dans une excellente école publique, le meilleur choix, et de loin, est le second. Parce que la maison a 750K-850K va toujours donner une meilleure qualité de vie et valoir plus chere que celle a 500K, et ce sont les frais de scolarité épargnés qui paient une grande partie de la différence.

    • @GG

      revient sur terre…si tu penses que dans 10 ans ton enfant ira a l’universite a MTL,tu reves en couleur…

      A part McGill et ses genereux donateurs(anglophones a 98% naturellement) il m’apparait tres peu probable qu’avec tes standards d’excellence que tu decides d’envoyer tes enfants dans des univirsites sous-financees et clairement “under par” selon les classements…

    • @GG

      fais -une faveur a tes (ton) enfant(s) et prepare toi a le soritir du trou etatiste que le Quebec creuse depuis 30 ans.

    • @ceux qui ne savaient pas encore “qui” est Dan

      Vous le voyez s’exprimer dans toute sa splendeur.

      Dan, nous avons une divergence d’opion majeure: personnellement, je trouve que le Québec est l’un des meilleurs endroits au monde ou habiter. Riche, pauvre, ou classe moyenne.

    • “personnellement, je trouve que le Québec est l’un des meilleurs endroits au monde ou habiter. Riche, pauvre, ou classe moyenne.”

      t’as pas voyage ou quoi mon GG?

    • @GG
      je m’excuse..pour les pauvres c’est le meilleur endroit au monde….c’est pour ca qu’il y en a tant…

    • @M. Gadbois.

      “En fait, si quelqu’un a le choix entre une maison de 500K et 2 enfants au privé, ou une maison de 750K-850K et 2 enfants dans une excellente école publique, le meilleur choix, et de loin, est le second.”

      Êtes-vous conscient que vous vous adressez à une jeune famille ici?! Selon vous, ça prend combien en revenu annuel familial pour se qualifier à une hypothèque de 700K-800K??

      Vous devriez faire attention dans vos commentaires. Certain vont vous prendre au pied de la lettre et se mettront dans un sérieux pétrin côté surendettement…

    • Rick

      Je m’adressais a tous.

      Je ne fais pas de miracle. Si quelqu’un ne se qualifie pas pour un prêt, ce n’est pas parce j’ai suggéré qu’il devrait le contracter qu’il pourra le contracter.

      L’idée derrière mon commentaire, c,est qu’une maison de 750K dans un bon quartier c’est l’équivalent financier exact d’une maison de 500K dans un moins bon quartier. C’est de l’information pertinente pour plusieurs lecteurs, qui ne réalisent pas encore, parce qu’il n’ont pas encore d’enfants, ou que les enfants sont trop jeunes, qu’une éducation de top qualité, c’est un must, et ca coute cher.

      La petite maison a 449K que j’ai linké a j-f-b, vous allez la trouver a 200K a Pont Viau ou Fabreville, et a 120K a St-Glin Glin. Si l’individu peut se payer celle a 449K, il devrait le faire. Et comme je m’adressais alors spécifiquement a un individu, j-f-b, j’ai linké une maison qui est clairement abordable pour lui. En fait, il pourrait même viser un peu plus haut.

    • Vous etes tellement colon Dan.

    • Dan

      Incroyable!

      Nous avons un ami en commun, un très bon client à vous. Je sais qu’il vous a invité à souper ce soir, chez lui à Westmount. Vous allez tripper ben raide, c’est plein d’anglos riches, et les canayens de langue francaise s’occupent du service!

      Il m’a dit de vous faire dire que, finalement, vous n’avez pas besoin d’apporter votre maquette du 1250 René Lévesque ouest en allumettes, juste votre cerveau et vos idées seront suffisantes.

      Bon diner!

    • @GG

      Je n’aurais aucun problème à envoyer mes enfants à Louis Collin(publique) ou à Saint Issac Jogues(publique) pour n’en nommer que 2 dans Ahuntsic. Si vous avez un enfant doué, l’école Fernand Seguin(école publique) est un autre excellent choix. Pour faire un peu de name dropping disons que Julie Payette est passé par Louis Collin pour par la suite faire son secondaire à Regina Asumpta(privée) et au Mont St Louis. Si vous voulez une excellente école secondaire publique : Sophie Barat.

    • Rebonjour à tous,

      J’ai profité de cette belle journée ensoleillée pour aller à Lachine, un des endroits que je voulais flairer. J’ai adoré ce que j’ai vu.

      -À 35 minutes du centre-ville avec le train.
      - Bonne école publique secondaire dans le top 5 du palmarès. (primaire?)
      - Quartier où il fait bon vivre (arbres, parcs, vie de quartier.), quartier charmant avec une âme.
      - Bord de l’eau WOW.

      Comme hypothèse regardons cette maison, il me semble que c’est raisonnable. J’ai le feeling que ça à 349K a plus de valeur intrinsèque en ratio vs la spéculation comparé aux condos en carton à ce prix.
      http://www.remax-quebec.com/fr/inscription/M/9780039.rmx?source=centris

      Votre opinion sur le sujet? GO HABS GO!

    • @GG allmighty

      “personnellement, je trouve que le Québec est l’un des meilleurs endroits au monde ou habiter. Riche, pauvre, ou classe moyenne.”

      tres scientifique…. comparez vous au burkina fasso ou au ROC?

    • @j-f-b
      Personnellement je trouve également que Ahuntsic serait un excellent choix pour vous. Vous devriez regarder près des métros. J’aime bien le “village Fleury” (approximativement le secteur délimité par St-Denis, Sauvé, Papineau et Henri-Bourassa) à proximité de la rue Fleury avec ses commerces, supermarchés etc… Sinon n’importe quoi près du boulevard Gouin, au nord de Henri-Bourassa (très belle piste cyclable, beaux arbres et belle vue).

      J’ai failli aller visiter ce cottage “vintage” des années 30 (500K) face à un parc et à 2 pas de la rivière des Prairies et du métro Henri-Bourassa. Si vous vous sentez le moindrement rénovateur je crois que vous pouvez en faire un petit bijoux:

      http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=EGPTECH&NoMls=MT9062132&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=E

      Enfin, juste une suggestion…

    • Dan

      Pour moi, la culture est ce qui distingue une société intéressante, d’une société sans intérêt. Le ROC est sans intérêt, en fait le Sahara est plus intéressant.

      C’est Burkina Faso en passant Danny boy.

      Mais je comprends que pour quelqu’un qui trouve que Ti-Pit la Patate et Tim Horton, c’est le top, le ROC soit d’un intérêt quelconque.

      Tous les goûts sont dans la nature, comme les âmes généreuses aiment à le rappeler.

      Vous allez être en retard pour le “souper”, St-Glin Glin Westmount ne se fait pas en 60 minutes.

    • @GG allmighty

      je viens de cliquer… vous travaillez a la CDP ou votre plus gros client est la CDP…en fait la CDP est le plus de 50% du BIP de MTL

    • ouups PIB ou GDP

    • @GG allmighty

      “Pour moi, la culture est ce qui distingue une société intéressante, d’une société sans intérêt. Le ROC est sans intérêt, en fait le Sahara est plus intéressant.”

      vous venez de vous mettre a nu….J’ai mal a mon Quebec….

    • Sober up Dan.

    • @GG allmighty

      Une petite suggestion pour vous GG,si vous voulez envivre de la culture allez faire un petit tour a TO…si vous avez un brin d’objectivite vous serez ravi.

    • @Labo – Merci pour la suggestion. Je commence à réduire les options. Effectivement au nord de Henri-Bourassa c’est superbe.

      En réfléchissant à ce que GG disait, je me suis amusé à faire le tour des écoles

      Lachine et Ahuntsic, les deux ont des bonnes écoles. Cependant, Lachine a une école publique (avec test d’admission, je ne savais pas que ça existait au publique) avec cote de 10/10 au fameux palmarès. Comme disait GG, c’est de l’argent en tabarnouche sur une hypothèque une bonne école publique!

    • Dan

      Avez-vous deja lunché aves des gens de Toronto? Moi oui, une des pires expériences de ma vie.

      Mai c’aurait pu etre pire. C’aurait pu etre Ti-Pit la Patate, un samedi soir.

      C’est votre tour bientôt Dan, le spotlight sur vous, a Westmount, le top du top, ne nous laissez pas tomber, je vous en prie.

    • @Tous.

      Sérieusement, vous considérez vraiment que ça vaut aussi cher que ça le choix des écoles?? À lire ici, il y a vraiment des gens qui envoient leurs enfants au primaire au privé?! Honnêtement, je me demande bien pourquoi…

      Je ne sais pas pour vous mais de mon côté, j’ai très bien réussi mes études postsecondaires (Cégep, Universitaire 1er cycle et Universitaire 2e cycle) sans avoir mis les pieds dans une école privée au primaire et secondaire. Mes études primaires et secondaires étaient au public, dans des écoles qui n’étaient pas cotée dans le top 10. Plusieurs autres de mes amis ont très bien réussi leurs études universitaires en ayant le même parcours que le mien. Et j’en connais d’autres qui sont allés au privé mur à mur jusqu’au Cégep et qui n’ont pas réussi à terminer avec un diplôme d’étude collégial.

      Tout ça pour dire que ce n’est pas l’école qui réussi les études à la place de l’enfant mais bien l’enfant qui réussit ses propres études.

      Dans la réussite (scolaire ou autres), la force de caractère et la détermination comptent pour beaucoup et je crois que c’est à la maison que cela se développe pour l’enfant. En d’autres mots, une part de la responsabilité de la réussite des enfants repose sur la participation des parents, peu importe l’école fréquentée…

      Désolé pour cette intervention mais je dois avouer que tout ce tollé sur le choix des écoles me dépasse passablement!!

    • @rick85

      Idem pour moi. Un enfant studieux et discipliné va réussir n’importe où. J’ai vu aussi des enfants ne rien faire qui vaille à l’école privée. Par contre pour avoir fréquenter l’école publique et privée au secondaire j’ai constaté qu’on était plus exigeant dans le second cas, plus facile aussi de consulter les profs pour ceux qui ont de la difficulté.

    • Rick

      Tout dépend de la définition qu’on donne a la réussite. Avec égards, vous ne faites pas partie du 1%.

      Donc selon vous, un enfant a les memes chances dans la vie, qu’il alle a une bonne école ou une mauvaise? Mon expérience empirique, l’admisison a la fac de droit, démontre que non. A moment donné, quand les jeunes qui sont passés par un chemin “alternatif” croistent le fer avec ceux qui sont passés par le bon chemin, y’a pas photo. Mais j’imagine qu’on peut très bien réussir dans certains domaines sans compétitionner avec la crème, en sociologie par exemple.

      @leguet: un enfant brillant va réussir n’importe ou. Mais il se fera tirer vers le bas s’il n’est pas dans un environnement stimulant. Et quand un jour il se retrouvera en compagnie d’autres enfants brillants, qui ont eux été dans un milieu stimulant, et tout a coup, le premier enfant va avoir l’air pas mal moins brillant.

      Il n’y a pas que la génétique, il y aussi le milieu qui influence fortement sur l’avenir des individus. c’est sur que la génétique fait probablement 80% de la job, mais parfois on a besoin d’etre a 100%, pas juste 80.

    • “Dans la réussite (scolaire ou autres), la force de caractère et la détermination comptent pour beaucoup et je crois que c’est à la maison que cela se développe pour l’enfant.”

      Vous oubliez le talent.

      Personnellement, j’ai toujours préféré Kovalev a Maxim Lapierre.

    • @GG allmighty

      “Avez-vous deja lunché aves des gens de Toronto? Moi oui, une des pires expériences de ma vie.”

      typique… Ca c’est le roi de la patate mon GG seul le bashing a sens unique est permis …dans l’autre sens c’est raciste…

    • @GG

      l’avantage au Quebec d’envoyer tes enfants a l’ecole internationale c’est qu’en finissant ils parlent parfaitement le mandarin et peuvent devenir partner dans une businees “cash” du quartier chimois.

    • @GG

      dans ton cas ton lunch avec des ontariens a surement ete facilite par ton “beautiful” accent habitant Quebecois….

    • @M. Gadbois.

      Ceux dont je parlais qui ont le même parcours primaire / secondaire que moi et qui ont très bien réussi à l’université sont:

      1) Une de mes amies: réussi dans le top 5 de sa faculté en Actuariat;
      2) Un autre: Médecine;
      3) Plusieurs autres: Finance, comptabilité, fiscalité…

      Moi-même, j’ai réussi à l’Université (1er cycle et 2 e cycle) avec une moyenne supérieure à 3.5 en administration des affaires. Je n’ai pas eu trop de misère à faire mieux que vos « enfants brillants ». Si vous croyez qu’il existe une recette magique, faites attention, cela pourrait vous jouer des tours. Moi je crois que la réussite des enfants passe par une participation des parents à la maison. Il est certain que tu ne cours pas après une mauvaise école mais l’enfant peut très bien réussir dans la vie dans une école non classée dans le top 10.

      “Vous oubliez le talent.

      Personnellement, j’ai toujours préféré Kovalev a Maxim Lapierre.”

      Le talent compte pour 20% à 25% maximum. Kovalev aurait pratiquement été un Crosby s’il avait eu plus de coeur au ventre. Je vais faire appel à vos vieux souvenirs des joueurs ayant joué pour le CH: que pensez-vous de Vladimir Malakhov?? S’il y en avait un qui était bourré de talent et qui n’a pas fait grand chose, celui-ci en est un très bon exemple…

    • Rick

      Ca va de soi que les parents doivent s’impliquer dans l’éducation de leurs enfants. J’espère que vous n’avez pas fait votre thèse de maitrise la-dessus. D’ailleurs, étrangement, un des facteurs qui fait en sorte qu’une école est bonne est la valorisation que les parents donnent à l’éducation. Quand on se fait dire à la maison que c’est platte d’avoir des devoirs, et que c’est platte que la fin de semaine prenne fin parce que cela veut dire qu’on doit aller a l’école le lendemain, ben ca donne un pourcentage élevé de décrocheurs. Et c’est un cercle vicieux tout cela, ceux qui ont la plus forte probabilité d’avoir cette attitude, ce ont ceux qui eux-mêmes n’ont pas eu une belle éducation. Donc, si vous voulez savoir ou ce genre d’attitude est le plus fréquent, vous pouvez commencer par consulter les statistiques sociodémographique du site centris.ca.

      Ca va également de soi qu’il faut non seulement avoir du talent, mais également se grouiller le derrière pour l’exploiter. Sur ce point, vos pourcentages sont à l’envers. La réussite dans des domaines « intellectuels », c’est 80% en fonction du talent brut, et 20% des autres facteurs, dont le travail.

      Oui, si Kovalev s’était grouillé le derrière un peu plus, il aurait ressemblé à Crosby. Mais même en se démenant comme un diable, le pauvre Maxim Lapierre n’a pas d’affaire dans la même ligue que Kovalev…

      Oui il y a une recette magique Rick. La voici :
      1. Du talent;
      2. Du travail;
      3. de bonnes écoles;
      4. des parents qui valorisent l’éducation.
      Quelqu’un peut bien réussir dans la vie en n’ayant pas toute la recette. Mais si vous avez tous les éléments, vos chances de succès sont beaucoup plus grandes. Choisir volontairement d’habiter dans un milieu social moyen, et d’envoyer ses enfants dans une école moyenne, c’est réduire leurs chances de réussite. Pas les éliminer complètement, mais les réduire de façon statistiquement significative.

      Vlad Malakhov est le plus beau patineur que j’ai jamais vu. Mais plus flanc-mou que cela, tu meurs, effectivement.

    • Dan

      Je n’ai aucune affinité avec les Torontois. Ce n’est pas une question de se croire meilleur qu’eux, simplement différent.

      A Mont Royal, on parle anglais sans accent Dan. Vos réflexes de colon, vous pouvez les laisser au vestiaire.

      La bonne nouvelle, c’est que vous ne semblez pas vous être reproduit.

    • Mamma mia.Ca dérape un peu,ce blogue.Les oreilles de Maxime vont ourler.

      Concernant les maisons “que l’on choisit pour y demeurer 20 ans”…hum.J’ai acheté au moins une maison “pour 20 ans”, la dernière en date,que j’ai revendu au bout de 2 ans,après y avoir investi temps et argent,à cause d’un problème de voisinage qui menaçait ma santé mentale.Je suis devenue experte en acoustique et propagation de sons vibratoires,bien malgré moi.

      Morale de cette histoire:on ne sait jamais ce qui nous pend au bout du nez,et s’il existe une inconnue lorsque l’on décide d’investir dans une maison (je suis d’accord,c’est un investissement),c’est bien le voisinage.La maison peut être parfaite,le quartier extraordinaire…un seul “trash neighbour” et votre vie peut devenir un enfer.L’investissement se transforme en boulet assez vite merci.C’est un aspect peu discuté de la propriété,mais il peut sérieusement affecter la qualité de vie.Or donc,posséder une maison est parfois un sacré paquet de troubles.

      2)on a des enfants,on les éduque avec patience et constance…mais c’est comme les maisons.Ils ne naissent pas avec un écriteau “garantie” autour du cou.

      Ciao

    • Vivre en ville ou en banlieue?

      http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/sous-la-loupe/201303/30/01-4636242-vivre-en-ville-ou-en-banlieue.php

    • Cool RE series:

      http://www.hgtv.ca/incomeproperty/video/?goback=%2Egmp_4830056%2Egde_4830056_member_227682109#incomeproperty/video

    • @j-f-b

      Je ne connais pas très bien Lachine. Mais pour avoir transité en vélo dans ce coin, je vous garantis que c’est superbe, surtout près de l’eau (boulevard St-Joseph je crois), avec le parc linéaire et vue sur le fleuve. Il y a aussi possibilité de faire de la voile ou autre activité nautique à la marina. Je trouve Lachine-Est assez moche par contre, tenez-vous en à la partie ouest.

      Par contre, votre conjointe va en baver si elle doit se déplacer en transport en commun de là jusqu’à Ahuntsic (51 minutes train+métro jusqu’à HB, sans compter la marche et/ou bus de chez vous au train et du métro à son travail). Le train, c’est parfait pour un travail au centre-ville, mais limité pour le reste de Montréal. C’est pourquoi je préfèrerais toujours un emplacement proche d’un métro à celui proche d’un train. D’ailleurs, nous avons acheté à un endroit près de ces 2 modes de transport (bon, un lecteur perspicace pourra certainement identifier mon quartier, oh well…).

      J’ai regardé votre maison à 349K. Une des chambres est très petite dans une dimension (6′8”), c’est un critère très important à surveiller. Vous allez avoir de la misère à mettre un lit et un meuble dans cette pièce… Sinon, j’aime pas trop la disposition de la cuisine avec le four dans le coin… je vois un conflit avec l’utilisation de l’évier.

    • @tous

      Bon, j’ai une question pour experts en condominiums (si une telle chose existe ici).

      Les constructeurs ont installé des systèmes de ventilation dans le parking au-dessus de ma place, avec en plus des brackets de protection en métal autour, j’imagine pour éviter que quelqu’un ne les défoncent avec sa voiture. Le problème est que ceux-ci descendent à quelques centimètres de la hauteur de ma tête avec en plus des coins vraiment pointus. Ils sont juste au-dessus de l’espace arrière là ou on ouvre le coffre de la voiture.

      Le stationnement est supposé nous appartenir au complet dans sa pleine hauteur en tant que partie privative. Ais-je un recours pour les forcer à déplacer ces systèmes de ventilation ou du moins les rehausser? Merci.

    • Location, Location, Location…Obtenez le Walkability Score de votre propriété avec cet instrument:

      http://www.walkscore.com/

    • @MeMFisc

      Comme d’habitude vous nous refilez de très bon liens. J’obtiens une note de 100% pour le transport en commun(accès à une vintaine de bus et un train à moins de 750 mètres) et 78% pour le coté cyclable. Heul… savait qu’Ahuntsic c’était top !

      @Labo

      Difficile de répondre sans connaître tous les tenants mais je peux donner des pistes.

      1) Normalement on achète l’espace de stationnement à part. Donc vous avez sûrement acheté en connaissance de cause(on voyant physiquement l’espace que vous achetiez). Si non, si acheté sur plan et qu’on ne voit pas ces bouches d’aération, y a possiblement un recours là.

      2) Si pas de recours, faudrait convaincre une majorité lors de l’assemblée des copropriétaires que vous êtes lésé et que vous ne pouvez jouir pleinement de votre espace à usage exclusif. Si une majorité acquiesce, à ce moment là les dépenses de modifications pourraient être payé par l’ensemble des copropriétaires.

    • j-f-b

      Faire attention aux localisations dans l’ouest (genre a l’ouest de l’axe Décarie-Ville Marie). Turcot va etre l’enfer endant 7-10 ans, les déplacements automobiles vers l’est ne seront pas évident. 7-10 dans votre vie active, c’est une éternité.

      Le train de banlieue c’est ok quand on a un horaire fixe, parce qu’en dehors des heures de pointe, le service est plutot rare. En plus, il y a pas mal de problèmes de fiabilité (selon une collègue de travail qui est dans le West Island, et qui commence a etre franchement tannée). Comme dit labo, le métro est beaucoup plus intéressant (si on ne tiens pas compte de l’effet canne de sardine et des odeurs!)

    • labo

      C’est plate a dire, mais c’est normal que des parties communes (systemes communs) “passent par” des parties privatives. Je n’écarterais pas la possibilité d’un recours, mais il faut quand meme reconnaitre ce principe.

      Mettez la main sur les plans (je crois qu’il sont publis au registre foncier), pour voir jusqu’a quel point ceci était prévu dans le cadre de la construction. L’idée est de déterminer s’il s’agit d’une vice de conception (plan mal foutu) ou de construction (plan non-respecté).

      Ne partez la chicane que si vous n’avez pas d’autres possibilités. Perso, j’essaierais d’identifier un membre du syndicat qui a l’air le plus parlable, et je lui parlerais.

      Une des choses que j’ai apprise en refaisant complètement le systeme de chauffage ventilation climatisation chez moi, c’est qu’un tuyau de 12 pouces par 24 pouces a la meme capacité qu’un tuyau de 18 x 16. Donc, si on réduisait la hauteur du tuyau en l’élargissant, normalement on préserve la capacité du systeme, et on devrait s’éloigner un petit peu de votre tete (faut jusque que ca fitte…)

    • J’ai pris une grosse décision. On mets la maison à vendre, Je rencontre mon agent tout a l’heure. Mon épiphanie concernant la facon dont les variations de prix sont calculées m’a vraiment ouvert les yeux, je vais downgrader (j’ai deja spotté quelques possibilités) pour réduire mon exposure financier a la baisse qui s’en vient. C’est dommage, car la maison est pas mal parfaite (pour moi), mais il faut ce qu’il faut. Merci a tous ceux qui m’ont fait voir la lumière; ca été long, parce que c’est dur de changer d’avis sur quelque chose d’aussi important.

    • @guygadbois

      Ouf, gros changement de cap. Me semblait que l’éventualité d’une baisse ne vous faisait pas peur ? Peut-être le temps aux hauts de gamme de prendre leurs profits toutefois . Perso, suit plutôt dans le bas de gamme au niveau du prix donc c’est le move inverse qui pourrait me tenter. Anyway, ne passez pas d’une Lexus à une Yaris, vous allez souffrir ;-)

    • @GG: La mise en ligne de la vente de mon condo se fait demain. Étant donné que mon couple avait deux condos, on a décidé nous aussi de réduire notre exposition aux risques du marché. Je vais donc réalisé ma plus-value et réduire les dépenses du couple dans l’immobilier. Faudra juste apprendre à vivre sous le même toit! :) Comme on dit, c’était juste la prochaine étape normal de notre relation…

      GG, j’espère que vous allez pas vivre en location? Car là, je vais vous dire que vous avez subis un lavage de cerveau de Rick85 et Faux Garth!

    • @matis

      Faudrait pas exagérer! Disons que je vise une maison environ 50% moins chère que la mienne, ce qui réduira considérablement mon exposure, tout en conservant une bonne qualité de vie.

    • “J’ai pris une grosse décision. On mets la maison à vendre, Je rencontre mon agent tout a l’heure. Mon épiphanie concernant la facon dont les variations de prix sont calculées m’a vraiment ouvert les yeux, je vais downgrader (j’ai deja spotté quelques possibilités) pour réduire mon exposure financier a la baisse qui s’en vient. C’est dommage, car la maison est pas mal parfaite (pour moi), mais il faut ce qu’il faut. Merci a tous ceux qui m’ont fait voir la lumière; ca été long, parce que c’est dur de changer d’avis sur quelque chose d’aussi important.”

      surement un poisson ca

    • lol, C’est Rick que je voulais pogner, vous avez ruiné ma journée Dan.

    • @GG

      desole,j’aurais quand meme ete la visiter

    • Désolé Dan, ca m’a pris des années pour avoir exactement ce que je voulais, ce n’est pas demain la veille que je vais vendre.

      Mais si vous voulez avoir une petite idée, allez voir le 1470 Caledonia. Son terrain est un petit peu plus petit, la maison aussi (mais très peu), mes finitions intérieures sont 1-2 coches au-dessus. Sa localisation est un peu meilleure, sauf que Caledonia c’est passant, alors je nous mettrais sur un pieds d’égalité à cet égard. C’a l’air d’une 20 x 40 dans la cour, vous seriez content!

      Je voulais l’acheter dans le temps, mais c’étais un peu trop cher pour moi. Elle s’est vendu 1.4M en août 2005. Pendant un an, elle a été complètement strippée, agrandie, etc…. Au pif, le proprio a mis 1.3-1.5M en rénos.

      Le listing original était a 4.6M, réduit a 4 depuis. Elle va sortir a 3.4-3.6.

    • @GG

      pour ce prix je peux acheter un 8 chambres a coucher de pres de 10000 pi.ca. sur 4 acres.

    • Dan

      C’est quoi l’intérêt de la chose?

      En fait pour ce prix, on peut probablement acheter un petit village dans l’outaouais ou au Lac St-Jean, au complet.

      Mais encore une fois, c’est quoi l’intérêt de la chose?

    • @GG

      tu dois te lever tout les matins pour aller te montrer le nez a ton boss….pauvre gars.

    • @leguet et GG

      Merci de vos réponses. Effectivement j’ai relu la convention de co-propriété et les systèmes de ventilation à usage commun peuvent empiéter sur les parties communes.

      Nous avons acheté sur plan donc ne savions pas que ces systèmes allaient être au-dessus de nos têtes. Je doute toutefois qu’ils puissent être déplacés car il y a une 12aine de places dans notre situation et ça couterait surement très cher. À mon avis le mieux que je puisse espérer est un accommodement par rapport aux protecteurs…

    • Je voulais dire “peuvent empiéter sur les parties privatives” dans la 1ière phrase bien sûr.

    • @gg

      J’ai relu votre réponse; malheureusement le problème n’est pas du à un tuyau mais au ventilateur lui-même.

    • Dan

      Désolé, le boss c’est moi…

    • labo

      Ne vous fiez pas uniquement a la déclaration de copropriété, elle ne fait que confirmer le principe général que j’énoncais.

      Allez prendre copie des plans. Vous pourriez etre fort surpris.

      Habituellement, les ventilateurs de garage sont posés sur les murs, pas sur les plafonds.

    • @GG

      “Dan

      Désolé, le boss c’est moi…”

      oui bien sur…

    • Dan

      Ce n’est pourtant pas très compliqué: il n’y a aucun avocat employé au Québec qui gagne autant que moi, du moins pas a 38 ans. Donc je ne peux par définition pas être employé.

      D’ailleurs, vous n’etes pas très bon pour assembler des puzzle… A la tonne d’info que je donne, you should get a clue. Mais je comprends que dans votre matrice de mange-canayen, un québécois francophone ne peut réussir si bien. Faudrait parfaire votre culture générale un peu (ah maudites écoles rurales…), en commencant par laisser les années 50 aux oubliettes.

    • @Guygadbois& Rick
      “Si vous batissez un calculateur, vous découvrirez par contre qu’a long terme, la location
      ocute plus cher que la propriété.”

      Pas vrai si on tient compte du cout d’opportunite lie au capital rembourse qui est coince a la banque

      ” En raison du phenomene que je vous ai fait découvrir (et que vous avez meme refusé d’admettre), i.e. que la principale dépense d’acquisition, soit l’intéret hypothécaire, baisse a chaque année pour disparaitre completement après 25 ans.”

      Oui les paiements d’interet hypotecaire baissent mais en meme temps le cout d’opportunite lie au capital rembourse explose. Imaginez un condo de 350K completement paye a 100%. Dont votre capital rembourse dort a la banque. Si ce capital etait investi pour generer 5%, vous auriez 17.5K dans vos poches ( environ 1450$ par mois), probablement assez pour louer le meme condo et ne plus jamais avoir de taxes ni de frais d’enretient, renovation a payer, avec un loyer dont la croissance est quasi nulle. Le cout d’opportunite lui seul est capable de vous offrir le meme logement a mondre cout, tout en conservant vos liquidites.

      SVP faites les calculs correctement avant de tirer des conclusions.

      Je peux aussi prendre l’exemple plus concret de la propriete ci-dessous actuellement a louer a Outremont pour environ 5K (pres du métro Édouart-Montpetit, en face du Pensionnat du Saint-Nom-de-Marie, 10mn de Udm, HEC, Collège Jean-de-Brébeuf).

      http://montreal.kijiji.ca/c-immobilier-maisons-a-louer-Outremont-Grande-maison-a-louer-W0QQAdIdZ470376907

      Combien pensez vous que cette maison vaut. GG a peut-etre une idee (ca semble etre non loin de son coin) . Meme si elle vaut seulement 1.3M, ce montant investi a 5% rapporte amplement assez pour vous offrir ce logement. fFites le calcul pour voir vous-meme.

    • @Guygadbois:

      “La SCHL indemnise la banque prêteuse APRES que la propriété ait été vendue. Doh.”

      Peut-etre que vous avez raison, ci-dessous un lien vers ma source d’info (Globe and Mail). Ce n’est pas une source legale, mais c’est clairement ecrit :

      “Mortgage insurance pays the bank when a homeowner defaults on their mortgage. The insurer recoups some of the money through the sale of the foreclosed home”

      Mon interopretation de ce qui precede est que la banque paie d’abord, et essaie de recouvrer ses pertes apres la vente. Ce qui me semble coherent avec la recente recommandation de la CMHC aux agent immobiliers du Quebec de ne pas informer les acheteurs qu’une maison en vente a ete reprise. Comme vous voyez je ninvente pas toujours mes sources. Si vous avez une source de valeur plus legale que le Globe & Mail, veuillez partager avec nous, sinon on devra vous croire sur parole.

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/cmhcs-business-shrinks-amid-ottawa-insurance-cap/article5793489/

    • @gg

      Savez-vous si le constructeur est tenu de nous remettre les plans de construction? J’aimerais bien en faire la demande.

      Sinon, ce n’est pas un système de ventilation mais bien de chauffage au gaz naturel. Je me suis fait dire que selon les régulations, les protecteurs étaient obligatoires car il y a des risques à la sécurité si les systèmes sont endommagés. Mon seul espoir serait de les faire déplacer., mais il ne semble pas y avoir d’autres endroits libres de places de parking près des portes de garage (là où ces systèmes doivent être installés, j’imagine).

      La compagnie de gestion de condo m’a recommandé d’essayer d’obtenir une compensation auprès du constructeur… bien que je doute que ça fonctionne, je vais m’essayer. Sait-on jamais…

    • @guygadbois

      “Voici des données a entrer dans votre calculateur
      Prix d’achat: 115 000 $.
      Mise de fonds 15K … ”

      Vous voulez blaguer peut-etre. Ca existe encore une maison/condo de 115K dans la region de Montreal? Je doute fort. Meme a St Glin-glin de Meuh-Meuh c’est plus cher.

      Je conclue que vous ne voulez pas faire cet exercice car vous savez deja la reponse/resultat. Mathematiquement parlant c’est moin cher de louer. Point Final.

      L’achat d’une maison n’est pas un investissement, mais une depense dont on pourrait recupere toute ou partie au moment de la vente. Et si on est chanceux (bon timing) on peut avoir un profit. Pour l’immobilier locatif, c’est une autre affaire.

    • @Rick “28 mars 2013 16h12″

      Plusieurs parametres rentrent dan le calcul du cout d’opportunite, certains un assez hypothetiques comme le rendement sur le capital rembourse qui dort a la banque. Il n’apparait nulle part dans vos calculs/parametres (je me trompe peut-etre), si c’est le cas il faudrait l’inclure dans le calcul. Dans cas vos resultats seront encore plus en faveur de “ne pas acheter maintenant”.

    • Garth

      Désolé, ce n’est pas un article d’une journaliste qui paraphrase un concept qu’elle ne connait pas qui va me faire douter de Yoine Goldstein, avocat émérite en insolvabilité, qui l’a enseigné pendant plus de 20 ans.

      Il faut apprendre a lire des articles de journalistes pour ce qu’ils sont: i.e., des mots écrits par quelqu’un qui ne connait pas vraiment le sujet dont il parle (sauf rares exceptions, par exemple Yves Boisvert a fait son droit, alors quand il parle de sujets juridiques, il y a des bonnes chances que sa base soit correcte). Si au moins elle rapportait les paroles de quelqu’un qui s’y connait, on pourrait espérer que ses écrits soient rigoureusement exacts. Mais ce n’est pas le cas.

      C’est un peu comme si je me mettais a poser des diagnostiques psychiatriques a 2 cennes en fonction de ce que les gens écrivent ici. Je ne suis pas psy, alors s’il vous plait ne me prenez pas à la lettre si j’écris que quelqu’un est crackpot.

      LA SCHL assure la perte d’une banque sur un prêt hypothécaire. La perte de la banque n’est connue/matérialisée qu’après que sa sureté ait été réalisée. Je sais que ca à l’air technique, mais en vérité c’est l’équivalent, pour quelqu’un qui connait le moindrement le droit, de se faire une toast au beurre de pinotte. De toute évidence votre journaliste n’a pas fait son droit.

    • labo

      Non il n’y est pas tenu.

      Good luck pour obtenir compensation “volontaire” du constructeur… Si vous voulez vraiment faire une démarche sérieuse, obtenez les plans. Du registre.

    • Garth

      Mon calculateur tien compte de tous les coûts d’oppportunités: sur la mise de fonds et les dépenses initiales, sur les remboursement annuels de capital, etc..

      Il tient meme compte du coût d’opportunité favorable au proprio, lorsque son total de dépenses est moindre que la dépense de loyer du locataire, soit a compter des années 12-15.

      Il tient compte de tout, tout ,tout. Batissez en un vous-meme, cela va vous prendre 2-3 heures gors max, et ce sera un bon investissement pour vous.

      Garth, vous oubliez encore l’impot dans vos calculs, cela devient enrageant à la longue…

    • @Guygadbois: Votre post du 1 avril 2013 09h10

      Quelques commentaires:

      J’espere bien que c’est un Poisson d’Avril comme le remarque Dan. Sinon vous auriez l’air de Sheryl Cooper de la BMO qui aurait vendu sa maison a Toronto quelques semaines apres avoir repete sur toutes les ondes qu’il n’y a pas de bulle immobiliere au Canada.

      Si c’est vrai que vous changez de cap, vous illustrez ce que j’essaie de dire depuis. Autant les gens trouvaient des justifications (fondee ou non) pour acheter en masse lors de la hausse de l’immobilier, autant ils trouveront des justifications (fondees ou non) pour vendre en masse lors de la baisse.

      Malheureusement, ce blog basculerait et il y aurait satistiquement plus de Doomers (comme moi) sur ce bloque. Je vais devoir reduire mes posts pour balancer, sauf si vous continuer a poster dans votre “ligne editoriale” afin que ce blogue reste equilibre.

      Votre niveau de “nirvana” baisserait d’un cran.

      Quelle que soit votre decision, je vous souhaite bonne chance.

    • Pour la maison d’Outremont elle est évaluée a 1.4M, mais il me semble qu’elle s’est vendue dans les derniers 2 ans. Au pif, je dirais north de 2M, il me semble que c’était 2.4M environ, mais je suis le marché d’Outremont que très distraitement.

      5 000 $ par mois, c’est cheap pour cette maison. Cote Ste-Catherine, c’est très passant (d’autant plus que cette maison n’est pas en hauteur, elle est au niveau de la rue), mais elle demeure cheap.

      L’info est disponible au registre foncier si vous etes curieux.

    • J’étais dans le champ. 1 250 000 $. Je pense qu’ils ont rénové par la suite, mais je me mélange peut-être de maison.

    • Garth

      Vous trouverez la réponse a 10:48. Dan a ruiné la surprise, c’est dommage, j’aurais bien aimé vous pogner, mais je me donnais de bien meilleures chances de pogner Rick.

      Le vrai Garth commence a backtracker un peu. Le vrai Garth pense que tout va super bien aux États-Unis aussi. Le vrai Garth aurait avantage a diversifier ses sources d’informations.

    • @guygadbois:
      “LA SCHL assure la perte d’une banque sur un prêt hypothécaire. La perte de la banque n’est connue/matérialisée qu’après que sa sureté ait été réalisée. ”

      Si vous avez raison, ma perspective sur l’avenir de l’immobilier s’assombrit encore plus (comme si elle n’etait pas assez sombre). Cela signifie q’apres un “forclosure” la banque n’a absolument aucun interet a essayer de vendre la maison a un prix “raisonnable”. Elle peut la balancer a n’importe quel prix sachant que la SCHL couvrira la difference.

      Aux USA, les banques ont essaye de conserver les maisons en forclosure afin d’eviter la baisse continue des prix et en attente de voir l’immobilier se redresser avant de mettre les maisons en vente (minimiser leurs pertes). Cet inventaire etait bien connu et s’appelait “Shadow inventory” (je concede qu’il etait aussi lie au problemes de titres de proprietes en relation avec les MBS). Seulement entretemps ces banques devaient payer les taxes sur ces proprietes.

      Si vous avez raison, au canada les banques auront tout interet ‘a liquider ces maison a n’importe quel prix car ils peuvent aller chercher la difference a la SCHL. Je deviens plus pessimiste que je l’imaginais. Prions que les forclosures n’explosent pas.

    • Je viens de comprendre. L’acheteur n’avait pas de financement hypothécaire…

      Parce qu’en y repensant, c’est impossible que cette maison se soit vendu 1 250 000 $, a moins qu’elle ne tombait en ruine…

    • @Guygadbois
      “5 000 $ par mois, c’est cheap pour cette maison. Cote Ste-Catherine, c’est très passant (d’autant plus que cette maison n’est pas en hauteur, elle est au niveau de la rue), mais elle demeure cheap.”

      Je ne crois pas que ce soit vraiment cheap. C’est pas loin de la norme de prix que l’on voit dans les annonces dans ce coin. Il ne peut pas non plus trop monter le prix car les candidats pour louer ce genre de maisons ne sont pas tres nombreux.

      Merci neanmoins de renforcer mon point que c’est mieux de louer. En tout cas pourquoi prendre le risque d’une hypotheque de 1M a un taux historiquement bas (qui ne peut que monter) si je peux avoir la meme maison a un cout moindre en tant que locataire.

      Ce genre de maison a louer a Outremont? C’est inquietant. Ce proprietaire aurait du cash-out il y a un an. Il aurait 1.3 millions en cash qui lui rapporteraient plus que le loyer qu’il va essayer de ramasser maintenant sur cette maison (moins les taxes et cout d’entretient).

      Il y en a plein qui vont regretter dans les prochaines annees/mois de ne pas avoir cash-out plus tot.

    • @gg

      Quand vous dites les plans du registre, voulez-vous dire le certificat de localisation? J’ai celui-ci en ma possession et il mentionne que la hauteur “typique” de toutes les places est de 2.20m. Le volume de ma place qui est indiqué sur le certificat semble prendre pour acquis que la hauteur est 2.20m. Donc clairement ces systèmes sont installés dans mon lot privatif.

      Bien qu’il soit “permis” que les équipements communs empiètent sur les parties privatives selon la déclaration de copropriété, je me demande jusqu’à quel point ceux-ci peuvent restreindre la qualité de l’espace en question… Si le constructeur décide de mettre un éléphant en plâtre grandeur nature en plein milieu de ma place, est-il dans sont droit???

    • “dans son droit”… désolé pour les typos je tape trop vite il me semble…

    • Garth

      Arrêtez de dire “si vous avez raison”, c’est insultant.

      L’assuré, i.e. la banque, a l’OBLIGATION de minimiser sa perte. Sinon l’assureur peut refuser/diminuer sa couverture… c’est droit des assurances 101 cela, mais encore une fois, vous n’y connaissez rien, et, comme d’habitude, dites n’importe quoi…

      Tenez-vous loin des concepts juridiques et de la fiscalité s’il vous plait. Je suis sur que vous pouvez nous apporter beaucoup, mais dans ces deux domaines, c’est le désastre, et si je n’étais pas ici pour vous corriger constamment, de pauvres lecteurs pourraient vous faire confiance et avoir tout tout croche….

      Le shadow inventory est encore très élevé aux États-Unis. Ils ne sont pas encore sorti du bois.

    • Ceci dit, c’est clair qu’une propriété qui a fait l’objet d’une reprise de finance va être vendu en-deca de sa juste valeur marchande. Tout le monde sait cela.

      Mais quelle personne saine d’esprit accepterait de se faire laver son équité, sans y etre contrainte? Personne. Alors tant que les gens vont pouvoir continuer de faire leurs paiements, y’en aura pas de vague de reprises. Nada. Zilch.

    • Labo

      Non

      Je parle de plans beaucoup plus détaillés que le certificat de localisation. Allez voir cela, c’est impressionnant.

      L’éléhpant commencerait a ressembler a un vice de conception/construction. Mais je ne m’avance pas plus loin, ce n’est pas mon champ d’expertise. Il y a plusieurs bons avocats en copropriété au Québec.

      Une des meilleures personnes que vous pourriez consulter est Me Serge Allard. Il est notaire (ce qui est très avantageux au point de vue des honoraires), mais c’est a toute fin pratique lui qui a écrit le droit de la copropriété québécois. Il ne peut vous représenter à la Cour (vous n’etes d’ailleurs pas a cette étape), mais si jamais vous sentez le besoin d’en avoir le coeur net sur vos droits, he’s the man.

    • @guygadbois
      “Le vrai Garth commence a backtracker un peu. Le vrai Garth pense que tout va super bien aux États-Unis aussi. Le vrai Garth aurait avantage a diversifier ses sources d’informations”

      Moi je ne backtracke pas. Ca ne vas pas encore super bien, mais les indicateurs (immobilier, emploi, production d’energie, confiance des consomateurs, …) pointent tous dans la bonne direction aux USA. Et plus important, ils y decouvrent plus de petrole et de Gas depuis 2 ans qu’au Canada (un petrole “meilleur” que nos gas bitumineux). Si la trajectoire actuelle se maintient, les USA produiront plus de petrole que l”Arabie Saoudite en 2027 et deviendront net exportateur de petrole. C’est pourquoi je pense qu’il y a une probabilite non-negligeable qu’Obama dise non a Keystone. Ce qui nous mettrait au Canada dans une situation bien difficile. Une amerique auto suffisante energie, en meilleure en technologie est imbatable, faut y avoir son argent. C’est mon point de vue.

      Par contre au Canada, toutes les provinces sont quasiment en deficit (meme l’Alberta) alors que les prix des ressources sont encore a un niveau historiquement eleve. On a trop depense en croyant que les prix des ressources montent toujours. A cela vient s’ajouter un immobilier fragile. I am less than 5% invested in Canada.

    • @garth

      J’ai fait mon petit calcul pour voir s’il serait avantageux de vendre et de me trouver un appt équivalent(assez facile quand le condo est payé). Malheureusement, ça me coûterait entre 100$ et 200$ de plus par mois que présentement. Eh oui, comme le mentionne GG, il faut tenir compte de l’impôt sur nos revenus de placement ce que vous semblez oublié. Advenant une baisse du marché, la vente de mon condo me rapporterait encore moins et il serait encore moins avantageux de vendre. Je suis donc condamné à rester propriétaire ;-) De plus en restant proprio, je dors sur mes 2 oreilles et suis à l’abri d’un autre proprio qui déciderait de reprendre le condo ou le logement que j’aurais décidé de louer.

    • @guygadbois
      ‘L’assuré, i.e. la banque, a l’OBLIGATION de minimiser sa perte. Sinon l’assureur peut refuser/diminuer sa couverture… c’est droit des assurances 101 cela, mais encore une fois, vous n’y connaissez rien, et, comme d’habitude, dites n’importe quoi…”

      C’est quoi cette histoire de minimiser sa perte dans une economie de marche? La maison sera vendue au plus offrant point final. Je vois mal la SCHL dire a une banque je ne rembourse pas parce que personne n’a fait une offre superieure au montant X.

      Une propriété qui a fait l’objet d’une reprise de finance va être vendu en-deca de sa juste valeur marchande, mais il n’ya pas de limite inferieure autre le plus offrant. Donc je ne crois pas que la banque devra faire un effort particulier pour vendre a un meilleur prix, juste le prix de la mailleure offre.

    • Vous affirmiez dans votre post que la banque allait dumper la propriété a vil prix, parce que c’est la SCHL qui ramasse le bill.

      En fait, voici vos mots exacts, car vous semblez avoir la mémoire courte:

      “Cela signifie q’apres un “forclosure” la banque n’a absolument aucun interet a essayer de vendre la maison a un prix “raisonnable”. Elle peut la balancer a n’importe quel prix sachant que la SCHL couvrira la difference.”

      La banque ayant l’obligation de minimiser sa perte, et donc de vendre au meilleur prix possible, votre affirmation (en fait, vos élucubrations) est dans le champ.

      C’est comme la fiscalité, vous vous enfoncez de plus en plus, et finalement vous allez nous arriver avec un de vos “c’est pas cela que je voulais dire”?

    • @guygadbois

      “Garth, vous oubliez encore l’impot dans vos calculs, cela devient enrageant à la longue”.

      Je vous ai envoye un lien plutot indiquant que le rendement du S&P etait de preque de + de 9% sur les 25 dernieres annees. Donc lorsque je parle de 5% c’est impot inclu.

      Moi aussi je commence a trouver enrageant que vous ignoriez les faits ou selectionnez ceux qui vous arrangent.

    • Garth

      “Ce genre de maison a louer a Outremont? C’est inquietant. Ce proprietaire aurait du cash-out il y a un an. Il aurait 1.3 millions en cash qui lui rapporteraient plus que le loyer qu’il va essayer de ramasser maintenant sur cette maison (moins les taxes et cout d’entretien).’

      Ce sont 2 pharmaciens qui ont payé leur maison cash, il y a 2 ans justement. Ne vous inquiétez pas trop, ils louent probablement pour aller faire le tour du monde…

      L’unifamiliale moyenne a Outremont se vend 1.2M. Ce chiffre comprend une tonnne de semi-détachés d’en bas de la côte (disons qu’il y en a 20 fois plus que de détachées en haut). Alors si vous pensez qu’une détachée sur Cote Ste-Catherine ca se vend 1.2M, ben je ne sais pas quoi vous dire. Elle n’a pas beaucoup de terrain, ce qui joue contre elle, mais quand même.

    • Garth

      Avez-vous un ou deux bons fonds “US” a nous conseiller?

    • @garth

      C’est certain que les USA sont un eldorado pour l’investisseur. Faut juste pas y vivre, si on est pauvre. Les USA sont les rois de l’inégalité dans notre monde dit developpé !

      http://www.huffingtonpost.com/2013/01/15/us-working-poor_n_2476463.html

      http://theeconomiccollapseblog.com/archives/it-is-not-just-your-imagination-american-families-are-getting-poorer

    • @garth

      Quand on veut s’acheter une maison y pas un conseiller financier respectable qui va vous suggérer de placer l’argent à la bourse en attendant pour bâtir votre mise de fonds. Normal, trop de risques à court et moyen terme(on a qu’à penser au rendement du S&P sur la période 2000-2010). Heureusement, une majorité save cela et personne ne suivra vos téméraires conseils de risquer son argent dans le S&P en attendant. Un investissement dans le S&P est fait pour ceux qui ont assez d’argent pour avoir les moyens d’en perdre à court et moyen terme. ABC 101 du placement.

    • @gg

      Merci pour la précision. Je ne souhaite pas une poursuite en bonne et due forme mais c’est important de connaitre ses droits.

      Bon, supposons que j’aie accès à ces fameux plans, et qu’ils indiquent bel et bien la présence de ces équipements. Au moment de la signature de l’offre d’achat, j’imagine que les plans n’étaient pas finalisés car ils ne pouvaient même pas nous dire l’emplacement des colonnes du parking. On nous a montré un genre de pseudo-plan du layout des places du parking, mais sans les détails. Donc, pourrais-je invoquer le fait que ces équipements sont des ajouts pour lesquels nous n’étions pas au courant, et nous méritons donc compensation?

    • @gg

      J’aimerais bien contacter quelqu’un de la trempe de Me Serge Allard car je sais que je n’aurai pas réponse à toute mes questions ici. Mais j’ai peur pour les honoraires… peut-être devrais-je m’essayer auprès du bureau de notaire qui a fait notre transation… ils semblent faire énormément de condos (Gail Cimon).

    • Garth

      “Ce genre de maison a louer a Outremont? C’est inquietant. Ce proprietaire aurait du cash-out il y a un an.

      Vous êtes vraiment en train de conseiller a deux professionnels de la santé qui ont payé leur maison cash de vendre leur maison d’Outremont pour aller a loyer?

      Je sais que chaque cenne compte pour vous, mais il faudrait vous faire a l’idée que pour une certaine crowd, ce qui va arriver dans le marché immobilier résidentiel du Québec est le moindre de leur souci…

    • @labo

      La première chose que vous devriez aborder, ce sont les honoraires. Si c’est trop cher, vous laissez faire. Dans le temps, Serge était le bargain du siècle (si Serge entend parler de ce post, je ne le dit évidemment pas dans un sens péjoratif, j’ai énormément de respect pour lui, c’est un top juriste, top professeur, top individu, et qui a de belles valeurs en plus).

      Pas sur que je poserais la question au notaire du promoteur… Mais si c’est votre notaire et non celui du promoteur, pourquoi ne pas lui demander effectivement (connais pas ce cabinet).

    • @GG

      Quand vous parliez de la différence une voiture/deux voitures, dans un article de la Presse ce matin.

      “Le CAA-Québec évalue à 9500$ par année les coûts reliés à l’utilisation d’une voiture compacte (dépréciation, entretien, essence, assurances et autres frais). Or, les banlieusards ont souvent besoin de deux voitures. Si les coûts reliés à la deuxième voiture étaient plutôt utilisés pour payer une hypothèque plus élevée, une famille pourrait payer 165 000$ de plus pour une propriété (à 3,1% d’intérêt, pour un prêt amorti sur 25 ans).”

      J’imagine que c’est pour autre chose qu’une Yaris ce 9500$ ? Il me semble que c’est énorme. Mais ça donne une idée quand même…

    • j-f-b

      Fier de vous dire que je n’ai qu’une auto, pour moi c’est presqu’une question de principe. Une bonne voiture, mais pas du grand luxe. Elle me coute 18K par an.

      Un plein d’essence par semaine, c’est 4000 $ par an. Alors ce n’est pas long qu’on arrive a 10K, vous seriez surpris de calculer combien votre voiture vous coute… Et ca, c’est de l’argent jeté par les fenetres. Alors que s’acheter une maison un peu plus chère, et mieux située, c’est un investissement dans une meilleure qualité de vie.

      Un de mes premiers post sur ce blogue (quelque part en 2012) visait a démontrer qu’une petite famille de classe moyenne aisée pouvait, en s’arrangeant pour avoir une seule voiture, et et économisant sur les frais du privé, se payer une maison très bien. je n’ai pas inventé cela en me levant un matin!

    • @guygadbois
      “Vous êtes vraiment en train de conseiller a deux professionnels de la santé qui ont payé leur maison cash de vendre leur maison d’Outremont pour aller a loyer?”

      Je ne sais pas qui sont est individus. Je constate simplement qu’ils essaient de louer une propriete qui vaudrait plus de 1M (ce qui presume qu’ils ont une autre propriete dans laquelle ils vivent). Donc je suppose qu’ils ont besoin de ce cash (loyer a percevoir). Ce que j’essaie de dire c’est qu’il recolteraient plus de cash en meilleure quietude avec un meilleur traitement fiscal s’ils reussissaient a vendre leur maison (si elle est entierement payee).

      “Je sais que chaque cenne compte pour vous, mais il faudrait vous faire a l’idée que pour une certaine crowd, ce qui va arriver dans le marché immobilier résidentiel du Québec est le moindre de leur souci…”

      Ma remarque n’est pas enrapport a ce que je pense qu’il va arriver a l’immobilier. Je fais juste un suivi sur la perte d’opportunite d’avoir son cash bloque dans cette maison. Ce cash aurait rapporte plus de revenu (et aurait un meilleur traitement fiscal) que le loyer qu’ils essaient de collecter.

      Quel que soit ce que je pense de l’immobilier, ce qui va lui arriver lui arrivera. Peu importe mon opinion.

    • Garth

      32 000 $ de DPA, ca sauve de l’impôt en ta, surtout pour une dépense fantôme…

      Vous n’avez pas répondu a ma question sur les fonds “US” intéressants?

    • @Leguet

      “votre post du 1 avril 2013 19h52″
      Absolument d’accord avec vous. Je n’ai jamais suggere le contraire sur ce blogue. Je n’ai jamais suggere de mettre son argent dans le S&P sur ce blogue. C’est un index de reference utilise pour comparaison dans le contexte actuel. J’ai toujours parle de protefeuille diversifie. Si vous avez besoin de votre argent a court terme il doit rester dans un CPG. La bourse c’est pour du long terme. Outre la bourse j’ai aussi parle d’investir dans de petits commerces sur ce bloque. Cependant mon cash je sais l’investir en bourse minimisant le risque avec des rendements meilleurs (qu’un CPG) , plutot que de me faire escroquer via un CPG (la banque vous paie 1% dans votre CPG et s’en va chercher 5% a la bourse).

      Si vous n’etes pas capable d’investir prudemment en bourse, ne le faites pas.

      C’est pas moins temeraire de s’investir 100% dans l’immobilier non plus, surtout residentiel.

      Apres avoir mis le vrai rendement d’un portefeuille diversifie trouvez vous toujours que c’est mieux d’acheter que de louer?

      “C’est certain que les USA sont un eldorado pour l’investisseur. Faut juste pas y vivre, si on est pauvre. Les USA sont les rois de l’inégalité dans notre monde dit developpé !”

      Justement je suis un investisseur., pourquoi cracher sur cette opportunite? Les inegalites c’est un probleme americain et c’est a eux de le resoudre, pas le mien.
      Cela dit la plupart des pays dits developpes “plus equitable”ont finance cette “equite” avec de l’argent emprunte et sans discipline budgetaire. Aujourdh’hui les francais avec leurs 35h/semaine et retraite a 55 ans veulent que les Allemand qui travaillent plus et plus longtemps financent leurs choix fiscalement irrespoonsables. Ou est l’equite?

      @Guygadbois
      “Avez-vous un ou deux bons fonds “US” a nous conseiller?”

      Non. Je ne suis pas qualifie pour donner ce genre de conseil. Je suis investisseur autodidacte qui s’occupe seulement des actifs de ma famille. Un seul conseil, restez diversifies dans vos investissements.

    • En fait Garth, je voulais simplement vous souligner que la fiscalité de vos fonds américains de dividendes est MOINS avantageuse que la fiscalité d’un placement immobilier.

      Encore une fois, je ne sais pas pourquoi vous avez pris la peine de parler de fiscalité dans votre post de 22:30. C’est un domaine technique ou vous n’y connaissez rien.

      Garth, avec égards, le S&P ne va pas retourner 9% pour les 25 prochaines années, pas plus qu’il l’a retourné depuis 2000. 0% de rendement nominal depuis 2000. Quelque chose comme -25% en termes réels. Et exprimé en CAD, en termes réels, c’est la Bérézina, quelque chose comme -50%.

      Bonne nuit.

    • @GG

      Dan

      Désolé, le boss c’est moi…

      ben oui GG vous etes “partner” et a 62 ans on va gentiment vous montrer la porte…rien ne vous appartient ….

    • Dan

      La jalousie vous rend déséspéré….

      Il y a des choses tellement plus intéressantes dans la vie que travailler (et nhon je ne parle pas de poster ici.)

      Je suis deja a 4 jours semaines. Je percevrais le fait de travailler encore passé 50 ans comme une défaite personnelle.

      Et vous, qu’est-ce qui vous appartient? Votre cheque a tous les mois?

    • @garth

      ”Apres avoir mis le vrai rendement d’un portefeuille diversifie trouvez vous toujours que c’est mieux d’acheter que de louer?”

      C’est tellement pas comme ça que les gens se pose la question car acheter pour la plupart des gens c’est un plus par rapport à louer(on a juste à penser que lorsqu’on est chez soi on peut faire ce qu’on veut de notre maison). Si la personne jette son dévolu sur un belle maison qu’elle aime dans un quartier d’une banlieue (exemple Ste Rose) il n’y aura rien de comparable en location pour elle. Les chances sont nulles qu’elle trouve l’équivalent à louer dans le même coin. Si oui probablement que l’intérieur lui plaira moins et comme elle sera à loyer elle ne pourra rien y changer. Autrement dit pour une majorité, la location est un pis aller en attendant d’acheter. Et lorsqu’on est en attente d’aceter on place ses billes dans du safe et on oubli la diversification et les placement en actions qui vont avec car y a pas de chance à prendre avec notre capital à moins de risquer des pertes qui repousseraient notre plan d,acquerir une propriété

      Si vous n’avez pas l’intention d’acheter ben là vous pouvez bien placer vos billes où vous voulez.

    • @M. Gadbois.

      Désolé pour le poisson d’avril raté!! J’ai été à l’extérieur de Montréal toute la journée d’hier…

      Mais soyez sans crainte, je ne vous aurais pas cru… Vous êtes bien trop attaché à votre résidence pour prendre une décision aussi précipitée!! Je crois que vous avez déjà dit que vous seriez capable d’absorber une moins-value de 40%??

      Mais n’empêche que ce sont des « moves » qui commencent à se voir présentement : vente d’un condo et retour en location pour quelques années. Un oncle et tante (extérieur de Montréal) prévoient même vendre leur résidence unifamiliale complètement payée. Évidemment, ce sont des gens qui savent très bien compter: ils vendront “au prix bulle” et économiseront ensuite l’ensemble des lourds coûts reliés à la propriété. De toute façon, ils n’ont plus besoin d’une résidence aussi grande, les enfants ayant tous quittés le foyer familial…

      Nouvelle tendance??

    • @leguet.

      “J’ai fait mon petit calcul pour voir s’il serait avantageux de vendre et de me trouver un appt équivalent(assez facile quand le condo est payé). Malheureusement, ça me coûterait entre 100$ et 200$ de plus par mois que présentement.”

      Si vous économisez seulement 100$ à 200$ par mois avec un condo complètement payé, imaginez à quel point le premier acheteur actuel se fait lessiver s’il bénéficie d’une mise de fonds de 20% ou moins… Je crois que vous venez tout juste d’exposer pourquoi il est préférable de louer présentement pour le premier acheteur. De plus, l’article suivant indique qu’il est coutera encore beaucoup plus cher dans le futur pour être propriétaire d’un condo car les frais de condos sont, dans beaucoup de cas, insuffisants:

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/frais-de-condos-sous-pression-27032013

      De tous les côtés, l’acheteur actuel d’un condo est perdant présentement. Je ne vois aucune plus-value à acquérir ce type de bien actuellement et je ne vois pas comment on peut qualifier un condo d’investissement pour l’acheteur actuel… C’est carrément une dépense, UNE GROSSE DÉPENSE!

      L’autre point est que selon vos prévisions (baisse des prix de 10%), cette moins-value viendra gruger rapidement ce 100$ à 200$ par mois.

      Toutefois, je suis en accord avec vous le fait qu’il est préférable pour vous de demeurer propriétaire. Raison: votre condo est complètement payé et en considérant qu’il en coute très cher de vendre [commission à la vente, pénalité pour bris d'hypothèque (s’il y a lieu), frais de déménagement, nouveaux droits de mutation lors de la prochaine acquisition d'une résidence, etc.].

      À mon avis, si le condo est payé à moins de 50%, il est préférable financièrement de vendre immédiatement et de retourner en location quelques années et accumuler un maximum de liquidité par le coût d’opportunité. L’exemple de kikat démontre que ce genre de “move” existe…

    • Rick

      70% avant de tomber underwater. Et même si je tombais underwater, rien ne me force à vendre. Quoi qu’il arrive, je vais continuer de tirer exactement le même plaisir de ma maison qu’aujourd’hui. I do not give a rat’s a..

      Votre nouvelle” tendance”, c’est n’importe quoi. Ce matin, j’ai failli écrapoutre un dude qui traversait Cote des neiges sur la rouge avec ses écouteurs sur la tête. C’est une nouvelle tendance, les gens traversent sans regarder pour se faire écrapou, afin de se débarasser de leurs prêts d’études.

    • @GG allmighty

      “70% avant de tomber underwater. Et même si je tombais underwater, rien ne me force à vendre. Quoi qu’il arrive, je vais continuer de tirer exactement le même plaisir de ma maison qu’aujourd’hui. I do not give a rat’s a..”

      exactement cette attitude qui amene des gens comme vous a la maison du pere.Always right…

    • Je suis constamment en mode “rattrappage” sur ce blogue, alors ça devient difficile de commenter!

      @dandumais Toronto, elle est belle à voir et pour y travailler, mais dans les faits, difficile pour un “expat” d’y faire une belle vie sociale! Mon amie y vit depuis 6 ans (une anglo en passant), et personne ne sort, le monde travaille, travaille, et ensuite ça s’enferme chez soi en joggings. Ceux qui “sortent” le font avec leurs amis d’enfance (le seul cercle que tout le monde conserve) et si tu n’en fait pas partie, good luck pour t’y greffer.

      Pour la culture, à part le TIFF et des gros musées, qu’est-ce qu’ils ont de mieux qu’ici? Comparé à bien d’autres villes, je suis bien d’accord, Toronto est vraiment bien, mais comparé à Montréal… et il ne faut pas oublier la qualité de vie, le coût de la vie aussi. Je veux pas bitcher contre Toronto (que j’aime et que j’habiterais volontier), mais de dénigrer Mtl contre elle… D’ailleurs mon amie tente de se retrouver du travail ici. Elle préfère encore maugréer contre le français que d’être dans une ville fade où ça lui coûte les yeux de la tête sans vraies amitiées.

      @leguet Si j’étais vous je me tiendrais bien loin du blogue “The Economic Collapse”. Pour l’avoir fréquenté quelques temps il y a quelques années, ils ne ressassent que du “doomer talk”, avec des plaidoyers pour acheter de l’or en barre, des guns, et de se construire un abris nucléaire avec 6 mois de conserves dans sa cour arrière. Pas très objectif et surtout mauvais pour la pression sanguine.

      @j-f-b Vous semblez avoir pris d’excellentes décisions! Mon petit grain de sel: je vous suggère Ahuntsic plutôt que Lachine, vu le travail de votre femme. C’est un excellent quartier, vous serez proche des transports en commun, de vos jobs, et surtout loin de la 20 et des futurs travaux de Turcot! Même si vous n’utiliserez pas votre voiture pour le travail, reste que c’est des gros points à prendre en considération.

    • Dan

      Je pense que vous analysez mal la sitruation. Je ne dis pas que j’ai raison (raison sur quoi d’ailleurs?). Je dis simplement que c’est ma maison, que j’y suis bien, et que je ne le mettrai pas en vente, quoi qu’il arrive au marché immobilier. ce n’est pas que j’ai raison, c’est plutôt que je m’en fout.

      C’est là ou j’habite, si je la vendais, j’irais ou? A la maison du père justement?

    • @Guygadbois
      “Garth, avec égards, le S&P ne va pas retourner 9% pour les 25 prochaines années, pas plus qu’il l’a retourné depuis 2000. ”

      Je ne savais pas que vous aviez une boule de crystal. Il me semble que vous suggeriez plus haut d’utiliser les termes tels que “peut-etre”, “probablement”, … . Ah J’oubliais. ca s’ applique seulement lorsqu’on veut sugerer une baisse de l’immobilier.

      C’est la crainte de tous ceux qui sont surponderes en immobilier est que les equities s’emballent. Ils decouvriront alors qui dicte les taux d’interet.

    • @elisef

      “et personne ne sort, le monde travaille, travaille, et ensuite ça s’enferme chez soi en joggings.”

      houhou ca c’est vraiment epeurant…

    • @rick

      ”L’autre point est que selon vos prévisions (baisse des prix de 10%), cette moins-value viendra gruger rapidement ce 100$ à 200$ par mois.”

      C’est le contraire comme j’expliquais plus haut. Si la valeur de mon condo baisse j’ai moins à la revente donc moins à placer pour payer mon loyer donc le 100$ à 200$ peut passer à 200$ à 300$ par mois en faveur de rester proprio.

      ”Je crois que vous venez tout juste d’exposer pourquoi il est préférable de louer présentement pour le premier acheteur.”

      Chacun doit faire son propre calcul. Ce n’était pas payant non plus pour moi lorsque j’ai acheté la première fois. Par contre je tablais sur le gain à long terme. Les premières années sont rarement à la faveur de l’acheteur mais une fois le break even point passé là ça devient de plus en plus payant d’être proprio. C’est à long terme que ça devient payant evidemment en autant que l’immeuble continue de prendre de la valeur mais ça c’est vrai pour n’importe lequel investissements. Ah oui c’est vrai vous ne considérez pas une maison comme un actif ; c’est correct mais moi je suis de l’avis contraire. Pour moi ça fait partie d’une diversification des mes actifs et en plus c’est une actif qui me sert tous les jours vs un placement boursier dont je ne profiterai qu’à la vente s’il a pris de la valeur ??? Dans la décennie 1990 mon placement immobilier piétinait mais mes actifs boursiers montaient, dans la décennie 2000 ce sont mes placements boursiers qui piétinaient voir plantaient mais mon condo lui prenait de la valeur.

    • @GG allmighty

      “C’est là ou j’habite, si je la vendais, j’irais ou? A la maison du père justement?” je comprends que vous avez fait le “choix” de la ville et TMR est un des meilleurs endroits a MTL.Mais d’autres options avec une aussi bonne sinon meilleure qualite de vie existe pour ceux qui ne sont leur propre boss et n’ont pas besoin de se pointer le nez dans un bureau au centre ville.

    • Touché Garth

      J’aurais du spécifier qu’il ne s’agit que de mon avis.

      Croyez-le ou non, je ne suis pas surpondéré en immobilier, sauf si on tient compte de mes investissements immobiliers US, effectués il y a 2 ans et en date courante.

    • Ok Dan mais on parle de moi ici! Voici quelques unes de mes contraintes:

      1. je ne suis pas capable de manger de la bouffe ordinaire au resto;
      2. je ne suis pas capable de rouler plus de 30 minutes pour aller au resto;
      3. je désire avoir de l’air, pas trop de voisins, belle cour arrière et avant;
      4. je ne peux concevoir un parcours scolaire pour mes enfants qui ne comprend pas les meilleures écoles au Québec;
      5. si je pète une crise cardiaque à la maison, je veux survivre;
      6. le marché Jean-Talon, Adonis, Latina, etc.. doivent être à moins de 10 minutes en auto;
      7. salle de cinéma à moins de 10 minutes également.
      8.ma main d’oeuvre n’accepteras pas de s’exiler, pour les même raisons que moi;
      9. je dois pouvoir me rendre au bureau en voiture en moins de 25 minutes, peu importe l’heure, et peu importe les conditions météo
      10. etc…
      Alors je vous repose ma question, je fais quoi?

    • Fiscalité immobilière internationale:

      http://www.lesechos.fr/patrimoine/impots/actu/0202626211135-comment-sont-imposes-dans-le-monde-les-revenus-et-les-plus-value-immobilieres-544687.php

    • @GG

      intolerance au gluten? VMR est la meilleure place pour vous au monde.

    • @dandumais

      Ça l’est quand on veut avoir “une qualité de vie”… Vous savez, ce qui se passe en dehors du travail? Les choses fun et agréable de la vie?

    • @Dan

      Ca fait très longtemps que j’ai tiré cette conclusion, content que vous ayez vu la lumière. Si cela vous tente d’avoir une vraie qualité de vie, tout en restant au Québec, je vous invite à tirer la même pour vous, il n’est jamais trop tard pour se mettre à apprécier les belles choses de la vie. Donnez-moi votre budget et vos exigences, et je ferai mon possible pour bien vous aiguiller. Et soyez réaliste s’il vous plait, le terrain vaut cher ici.

    • @elisef

      Je vais vous mettre à jour rapidement (Cliff’s notes style).

      Le passe temps de Dan c’est de se parker sur le bord de sa 20 x 40, pour regarder son 40 000 pieds carrés de gazon pousser, en mangeant de la poutine take-out de chez Ti-Pit La Patate. Pour lui, c’est ca la vie, la ville c’est pour les pouillleux, et le Québec c’est pour les caves.

    • @elisef

      serieusement.dites a votre amie d’aller consulter si elle ne peut pas se trouver quelqu’un pour sortir a Toronto.

    • @GG

      Comme toi j’ai des restrictions alimentaires…alors tipit la patate a fait faillite depuis mon diagnostic.

    • Dan ne nous le dira pas, car il est très humble, mais c’est un génie de l’investissement.

      Depuis que la cenne noire est abolie, son 40 000 pieds carrés de terrain a quintuplé de valeur.

      Le p’tit Mozart de l’investissement immobilier, j’vous dis.

    • @GG allmighty

      J’ai cependant un entrepot rempli de plus de 10 000 000 de canettes vides en attendant que le montant de la consigne double.

    • 2ième Tour des Canadiens dès l’automne:

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/une-deuxieme-tour-des-canadiens-en-vente-des-lautomne/555934#.UVtnbHy9KK1

    • @GG

      j’aime bien vivre au Quebec,mais j’ai des reserves quand aux intentions et aux moyens des gouvernements subsequents a “balancer” le budget

    • @GG allmighty

      la photo sur le blogue du vrai garth est hilarante.

    • @Dan

      Garth, c’t'un visionnaire et un gars humble…

    • Bon, tel qu’attendu, la réponse du constructeur par rapport aux systèmes de chauffage dans mon parking est essentiellement “allez vous faire foutre, nous on a fait notre job et le reste c’est pas notre problème” (je paraphrase ;-) ).

      Sans blague, la représentante était quand même assez compréhensive mais je ne crois pas que la compagnie soit ouverte à quelque accommodement que ce soit. Elle m’a suggéré de ne pas crier ce problème sur tout les toit, bref, de le refiler au prochain, qui achètera après avoir vu et n’aura aucun recours s’il n’a pas trop “réalisé” le problème… Pas très éthique comme solution mais probablement la seule issue envisageable pour moi… oh well…

    • labo

      La lecon a tirer de cette expérience, c’est de ne jamais poser une question a quelqu’un si vous attendez a ce qu’elle vous donne la reponse que vous ne voulez pas. D’autant plus s’il y a de l’argent en jeu…

      Vous venez de bruler une de vos cartouches, pour rien. Vous allez devoir vous mettre une casque en foam pour sortir de l’auto, ou rapetisser un peu…

    • By the way les amis, le prochain domino a tomber est la Slovénie.

      Croyez-le ou non, je suis passé par là cet été. Je vous garantie que je suis la seule personne sur le blogue a y être allé, c’est creux en titi, mais les paysages sont beaux. Mais ce pays-la n’a pas d’affaires dans l’EURO.

    • @GG D’accord avec vous concernant la Slovénie. J’y suis aller par inadvertance en destination de Zagreb. Un charmant douanier slovaque m’a réveillé délicatement avec son fusil dans mes côtes afin de me demander ce que je faiais sur ce train en Slovénie…Le Québec n’est pas si mal après tout…

    • lol Me, je pensais que vous étiez un robot!

      C’est creux la Slovénie mais si c’est un Slovaque qui vous a réveillé alors vous étiez vraiment loin de Zagreb!

    • @MeMFisc.
      Une 2e tour des Canadiens? Ouin, ceux qui ont acheté dans la première vont se sentir un peu moins spécial…

      @GG
      Y’a plein de beaux petits pays dans ces coins-là où les riches russes cachent leur argent. Quelque chose me dit que ça va barder si l’Euro commence à y mettre son nez. Êtes-vous déjà allé au Montenegro? Méchant beau coin de pays, plein de bel argent sale qui payent pour les merveilleux décors. Ils sont encore en admiration devant Tito. Au moins ils font la belle vie là-bas.

      Pendant ce temps les ventes continue de baisser à Toronto, mais pas encore les prix:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/toronto-home-sales-drop-17-per-cent/article10712624/

      Vous pensez que d’ici cet été on va commencer à voir les prix descendre?

    • @ GG correction: douanier slovène et non slovaque…

    • @elisef

      Jamais été au Montenegro…

      Je préfère la pensée magique (un peu) et croire qu’on ne verra pas de baisse substantielle des prix à Toronto, pour les 6 prochains mois… D’ailleurs même le vrai Garth commence à moins y croire (un peu moins).

    • Me: je trouvais l’erreur comique, honnetement, entre la Slovénie, la Slovaquie, la Croatie, etc… j’y perds moi-même un peu mon latin…

      Quoi qu’il en soit, leur taux d’intérêt a spiké hier, a la PIIGS, c’est donc le début de la fin pour eux…

    • @GG

      47 % du PIB du Quebec derive du gouvernement….un beau pays comme les PIIGFSS non?

    • Dan

      Nous avons une économie. La Grèce n’en avait pas, le Portugal non plus, l’Espagne non plus
      Par ailleurs, 1 trillion de dollar de stimulus économique artificiel par an, ca aussi c’est inquiétant.

      J’aimerais connaitre la source de vos chiffres. Par parce que je les remets en question (je n’ai aucune idée) mais plutôt pour apprendre. Merci de me la (les) fournir.

    • @GG

      c’est partout dans les nouvelles aujourd’hui…etude des HEC je crois

    • @GG

      http://argent.canoe.ca/nouvelles/le-quebec-plus-depensier-que-les-autres-3042013

    • Je peux pas croire que je dis cela, mais merci Dan.

    • 47 vs 39, bof, pas si énervant que cela.

      Nous devrions tout simplement ouvrir les portes grandes ouvertes au privé, et le 47% fondrait significativement. De toute facon, dans les fait, nous sommes presques rendus là au niveau des services directs, sans avoir bénéficié du dégorgement de la structure publique (fonctionnaires) qu’une plus grande place du privé devrait normalement entraîner.

    • … en santé…

    • Quand on élargit le champs d’étude sur le long terme on s’aperçoit que depuis 20 ans le Québec a fait un bon bout de chemin et a rétrécit sensiblement l’écart avec le reste de Canada en matière de dépenses publiques vs PIB. En fait on dépense moins ici par tête de pipes que la moyenne nationale c’est juste qu’on est moins riche !

      http://qe.cirano.qc.ca/theme/finances_publiques/depenses_publiques

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/transports/201304/03/01-4637305-quebec-debloque-1-milliard-pour-financer-les-acheteurs-de-cseries.php

      Ma cour est un peu petite pour construire une piste d’atterissage, mais je pourrais quand meme me lancer…

    • Bien joué leguet, vous portez particulièrement bien votre nom aujourd’hui.

    • @elysef.

      “Vous pensez que d’ici cet été on va commencer à voir les prix descendre?”

      Attention de ne tomber dans le piège des statistiques!! Cela a été mainte fois expliqué ici… Semblable à Montréa présentement, les unités les moins chères ne se vendent beaucoup moins à Toronto tandis que les unités plus dispendieuses continuent à se vendre, ce qui fausse carrément les données sur les prix médians et prix moyens:

      “Finally, why have prices in T.O. not started to rot, as in Van? The average is now up a little over 3% year/year.

      Statistically, with an 18% collapse in sales of lower-priced condos, and continued action in the sub-million SFH category, the average and median price can still rise on reduced volume. In fact, that’s pretty much a hallmark of the final stages of a croaking bull – a phenom well-documented before the last epic tumble in the early Nineties.”

      http://www.greaterfool.ca/2013/04/03/when-bulls-croak/

    • Au fait elisef, les prix diminuent à Montréal depuis l’été 2012…

      À ce sujet, je me souviens que ppoitras79 nous a récemment fourni des données. Il suffit de retracer les derniers commentaires de celui-ci.

    • @elisef

      Rick a un bon point, il ne faut pas se fier aux statistiques, c’est beaucoup mieux d’extrapoler de nouvelles tendances de marché à partir d’une donnée empririque isolée, de préférence l’expérience d’un proche.

    • @elisef

      Rick a un bon point, il ne faut pas se fier aux statistiques, c’est beaucoup mieux d’extrapoler de nouvelles tendances de marché à partir d’une donnée empririque isolée, de préférence l’expérience d’un proche.

      D’ailleurs, par manque complet, flagrant, éhonté et borderline frauduleux de transparence, la Chambre immobilière du Grand Montréal publie des statistique par segment de marché (condos, unifamiliales, plex), par quartier, etc… Tout pour tromper les gens.

    • L’évolution de l’indice des prix (et non prix médian) de la région de Mtl est disponible via le lien suivant:

      http://indicedesprixdesproprietes.ca/hpi_tool_fr.html

    • Pauvre M. Gadbois, vous n’aviez même pas encore compris ce problème statistique que l’on explique ici depuis au moins 6 mois!!! Ou c’est peut-être encore la mémoire qui fait défaut?

      Question: Est-ce que vous sentez toujours le besoin d’intervenir ici?

      Ce que j’expliquais à elisef est un FAIT DÉMONTRÉ:

      “…Or, cette apparente augmentation généralisée cache une toute autre réalité.

      Les premiers acheteurs, qui constituent une grosse partie du marché, ont retraité en masse à partir de juillet en raison des nouvelles règles hypothécaires plus strictes.

      Les deuxièmes et troisièmes acheteurs, de leur côté, ont toutefois continué à acquérir des propriétés plus chères pendant la deuxième moitié de 2012.

      « Ce faisant, les unités supérieures ont pu être vendues, laissant sur le marché un vaste inventaire de maisons plus abordables, ce qui a eu pour effet de contribuer à l’augmentation artificielle du prix moyen des maisons, » explique Dominic St-Pierre, directeur des services immobiliers Royal LePage pour la région du Québec, dans le rapport.

      Cette désaffection massive des jeunes acheteurs –refroidis par la disparition de l’hypothèque étalée sur 30 ans– a contribué à faire grimper l’inventaire de condos sur le marché (+30%).”

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/01/08/hausse-artificielle-en-fin-dannee-a-montreal/

      Tant mieux pour si vous vous complaisez à croire n’importe quoi, de mon côté, je préfère de loin demeurer dans la réalité :)

    • Rick

      Vous avez une capacité d’analyse hors du commun. Alors prenez 5 minutes, et identifiez 10 autre facteurs qui font en sorte que les statistiques immobilières publiées, par définition, ne représentent pas un portrait exact de la situation, en constituent donc une approximation de la situation. Certains facteurs boostent artificiellement le prix médian, d’autres le réduisent artificiellement. Pour aider votre réflexion, je vais vous donner un exemple: il est fort connu que le printemps est un marché de premiers acheteurs, alors que l’automne est un marché de 2e et 3e acheteurs. Ceci aura pour effet de réduire artificiellement le prix médian au printemps, et de le booster artificiellement à l’automne. So what? Si vous pensez que l’immobilier s’analyse au mois le mois, tant pis pour vous.

      Tiens, lisez l’article que j’ai linké, celui des professeurs de Wharton, là ou vous n’avez pas fait votre maitrise en administration, pour vous aider à comprendre la grande imperfection des statistiques immoblières. Et prenez le temps d’y réfléchir un peu, et de de vous convaincre que malgré ceci, ces statistiques demeurent, et de loin devant l’expérience empirique de votre oncle et de votre tante, le meilleur guide de ce qui se passe dans le marché immobilier.

    • En fait, le point de mon post était que votre “aberration statistique”, est très bien documentée/reflétée dans les statistiques publiées par la CIGM, celles que vous recommendez à tous de ne pas croire, parce que des statistiques, c’est juste bon pour les “pauvres qui ne comprennent rien ou qui n’ont pas de mémoire” comme moi:

      http://www.fciq.ca/pdf/Communiques_presse/stats/stats_prov_201302_f.pdf

      En février, le prix de vente de propriétés de type premier acheteur (condo) ont stagné a 0%, alors que le prix de vente d’unifamilales et de plex ont augmenté de 2% et 4%, respectivement.

      D’ou le véritable point de ces posts: plutôt que de dire a quelqu’un de ne pas se fier a des statistiques, pourquoi ne pas reconnaitre que celles-ci, bien qu’imparfaite, demeurent le meilleur étalon de référence pour savoir ce qui se passe sur le marché?

      Si vous me parlez encore de votre oncle pour définir ce qui se passe sur le marché, je vais vous sortir ma grande tante Gertrude qui, à l’age vénérable de 95 ans, a fait creuser une piscine dans la cour arrière de sa maison à St-Lin, et qui a frappé un gisement d’or! Heureusement qu’elle est propriétaire du terrain et pas juste locataire, hein! Je pense que la tendance sera bientot pour tout le monde de vouloir etre proprio à St-Lin, d’in coup qu’il y aurait une fortune enfouie a quelques pieds dans le sol.

    • Rick

      Je suis « de garde », et comme il ne se passe pas grand-chose, j’ai un peu trop de temps pour réfléchir, tant pis pour vous.

      En y repensant, je trouve cela un peu insultant que vous me lanciez que je ne comprends pas la distorsion statistique que la diminution de nouveau acheteurs vs le nombre relativement stable de second et autres acheteurs a sur le prix médian des propriétés que l’ensemble de ces gens achètent, car c’est moi qui a le mieux décrit ce phénomène, dans le cadre de mon post d’il y a quelques semaines (trop paresseux pour scroller) que j’ai qualifié d’épiphanie.

      Or, si le phénomène décrit dans mon post se produit, je vais vous faire une prédiction, que je sais être vraie à 100% (mais je ne pousserai pas l’audace jusqu’à parier la-dessus contre vous, car sa réalisation est purement potestative, wink wink Dan et son « pari » concernant ma capacité de « tougher 3 moins sans chèque de paie », un grand classique de l’effronterie) :

      Vous allez être le premier à ignorer complètement cette distorsion statistique et à venir triompher ici, puisque celle-ci jouera en votre faveur.

      Voici le raisonnement :

      1. La baisse du nombre de vente que nous observons est due à 2 choses : une contraction du nombre de nouveau vendeurs, et une contraction du nombre de vendeur. En effet, un nombre important de vendeurs qui ne sont pas obligés de vendre n’accepteront pas de baisser leur prix;

      2. Ceci va laisser un nombre disproportionné de propriété mises en vente par des vendeurs qui sont obligés de vendre. Et savez-vous qui sera obligé de vendre, en l’absence d’une récession économique sérieuse, ou d’une augmentation des taux d’intérêts importantes? Les gens qui ne sont pas en contrôle de leur destinée, et qui sont frappés par les aléas de la vie (délocalisation, perte d’emploi, etc..). On ne parle pas des médecins spécialistes ici. On parle de proprios de petites maisons.

      3. Alors voici la situation : moins d’acheteurs, moins de vendeurs. Les seuls vendeurs sont ceux qui sont pognés pour vendre. Et un nombre disproportionnellement élevé de ces vendeurs seront dans le bas de l’échelle de la propriété immobilière.

      4. Savez-vous quel sera l’impact de cette situation sur le prix médian des propriétés vendues? Une grosse réduction. Est-ce que cette réduction est représentative de l’état général de l’offre et de la demande immobilière au Québec? Pantoute. Les vendeurs de propriétés chères se sont tout simplement retiré du marché, ce qui donne une valeur disproportionné aux ventes de petites propriétés.

      Et là il y a un couple de jeunes, fraichement sortis de leur spécialisation en radiologie, qui vont sonner à ma porte et m’offrir 25% de moins qu’aujourd’hui (la baisse du prix médian) pour acheter ma maison. Et je vais leur rire en pleine face, et leur expliquer pourquoi je ne vends pas.

      Le petit couple veut une grande maison spacieuse, dans un quartier tranquille, avec de bonnes écoles. Ils vont travailler au CHUM.

      Et là je vais leur parler d’offre et de demande. Du terrain vague dans le coin, il n’y en a plus depuis 1970. Il se vend a peu près 10 maisons par année ici qui rencontrent leurs critères. La plupart des proprios ici ne sont pas obligés de vendre. Et il y a et continuera d’avoir, à chaque année pour l’avenir prévisible (i.e. jusqu’à ce que le taux d’impôt passe au-dessus de 50% et que nous ne puissions éviter ce taux par simple planification fiscale 101), une augmentation du nombre de jeunes médecins, avocats, entrepreneurs, etc… qui veulent habiter ici. Offre stable, demande qui augmente, pour toujours. Je me demande comment analyser l’impact sur les prix que ceci peut avoir dans un modèle économique standard?

      Et ils vont me dire, comme vous : mais mais mais le prix médian a baissé de 25%!

      Et je vais leur dire d’aller se faire construire leur maison sur la rive-sud, et de se taper Champlain à tous les jours pour les 10 prochaines années. Et que les écoles ben, c’est ça qui est cela…

      Tout cela pour dire que la distorsion statistique, que vous décriez comme l’œuvre de Satan lui-même en ce moment parce qu’elle ne fait pas votre affaire (et qui vous fait rejeter “les stastistiques”, vous, détenteur d’une maitrise en administration, c’est de l’aversion pas a moitié cela), pourrait fort bien entraîner votre plus grand moment de triomphe.

      Mais ce jour-là, vous n’allez jurer que par les statistiques, car ou là là, les chiffres ne mentent JAMAIS.

      Pour ma part cette distorsion statistique va faire en sorte que je serai pogné pour dealer avec une perception artificielle (en bonne partie) que la valeur de ma maison a baissé, en raison de cette même aberration.

      Mais savez-vous quoi? Il y a de l’espoir pour moi.

      Ils vont acheter ici. Sinon, le petit-fils du fondateur de CGI va acheter ici. Sinon, la nouvelle vedette de chez RBC DS va acheter, ici. Sinon… you get my drift. Après tout, il n’y a que quelques centaines ( un jour je vais m’amuser à les compter, ou plus probablement demander à une couple de jeunes eager beavers de le faire…) propriétés intéressantes dans Westmount, Outremont, et Mont-Royal. Et quand un petit couple fait 1-1.5M par année ou vient d’hériter de 10 millions, ca ne leur tente pas de se taper le pont Champlain.

    • @guygadbois

      Je suis plutôt en accord avec votre analyse de 1h41, sur le fait que la chute des prix peut-être sembler terrible si ce sont essentiellement les vendeurs obligés de vendre rapidement qui concluent des ventes.

      Et bien que votre raisonnement me semble plutôt juste concernant la valeur des maisons des gens qui ne sont pas obligés de vendre… Je pense que les vendeurs qui ne seront pas obligés de vendre vont devoir attendre un sacré moment pour arriver à obtenir le prix demandé, si celui-ci n’est pas ajusté aux “apparences”.

      Et bien qu’il y aura toujours des acheteurs pour les propriétés de votre quartier aisé, et malgré le fait que vous avez probablement raison au sujet du fait que les vendeurs “obligés” se trouvent essentiellement parmi les propriétaires de “petites maisons”, il y a tout de même de fortes chance qu’au moins 1 ou 2 propriétaires dans votre quartier se retrouvent dans la catégorie “obligés de vendre rapidement” (supposons, par exemple, un divorce ruineux, des propriétaires qui ont visés un peu trop haut dans l’échelle sociale en achetant et qui perdent un emploi, etc.).
      Si par malheur un ou deux propriétaires dans votre quartier vendent à prix assez largement réduit par la force des choses… ça va fausser les apparences aussi dans votre quartier.

      Je pense que ca va être un très long moment à passer.
      Cela dit, je suis d’accord avec vous: tant qu’il ny a pas une raison particulière de vendre… la plupart des proprios vont attendre. 10, 15 ans s’il le faut.
      Mais il faudra se fermer les yeux sur les stats désastreuses et ne pas tomber dans le piège et se dire “à quoi bon garder la maison, ca ne vaut pratiquement plus rien” et s’en débarasser à vil prix alors qu’on n’a pas de raisons de vendre.

    • Andy

      D’accord avec vous presqu’a 100%.

      Si j’adopte l’attitude que je décris ci-dessus, mon délai de vente va être beaucoup plus long. Et veut veut pas, le marché immobilier fonctionne quand même un peu comme une grande vague, la baisse de valeur des maisons d’un type a un phénomène d’entraiement sur le reste du marché. La vague n’est tout simplement pas uniforme (C’est pour cela que j’utilise “en bonne partie’ car il y aura quand même une véritable baisse de valeur chez moi, on est quand même pas complètement isolé du reste du monde!

      La seule chose avec laquelle je ne suis pas d’accord avec vous, c,est votre dernière phrase: une maison, ce n’est pas comme un titre boursier. On peut pas juste la vendre et acheter une autre catégorie d’actifs. Lorsqu’on vend sa maison, il faut continuer à se loger, alors il n’y a pas tant de monde que cela qui n’a pas besoin de vendre mais qui vont vendre quand même, par écoeurantite aigue!

      Bonne journée

    • @GG
      Wow ! Vous êtes en feu. Impressionnant comme analyse j’en ai le cerveau qui tourbillonne. Pauvre Rick se sent même obligé de lever le ton(écrire en grosses lettres). Ceci dit, comme Rick aime mieux se fier au gars du coin de la rue, j’en suis un justement qui observe qu’il y a plein de condos à vendre dans mon coin(plus que d’habitude à cette période ci). La bonne nouvelle ; pas long que je vois le mot vendu sur ces pancartes.

    • @ guygadbois:

      Le problème avec Rick85 semble reposer sur le fait qu’il a une fixation sur le prix à long terme des condos afin de détrminer la direction golable du marché immobilier. Il s’agit là d’une grave erreur!

      Je partage votre avis concernant le fait que ceux qui vont davantage être frappés par une baisse de prix seront les jeunes propriétaires de plus petites résidences telles qu’un condo ou une maison de ville. J’ai déjà dit à quelques reprises sur ce blogue que cela aura été causé par le fait qu’il s’est construit presque uniquement que ces deux types d’habitation au cours des dernières années, pas seulement à cause de la hausse des prix, mais aussi de l’appétit grandissant des municipalités pour davantage de revenu de taxation au pied carré.

      Il n’y pas assez de maisons jumelés et, surtout, de maisons unifamiliales pour satisfaire à la demande. Certains répondront peut-être que l’offre va augmenter au cours des prochaines années en présumant que TOUS les baby-boomers voudront vendre leur maison payée. Ça reste à voir!

      Dans ce contexte, je persiste à croire que, pendant que les secteurs des condos et des maisons de ville sera frappé plus durement par une correction de prix, ceux des maisons jumelées et unifamiliales s’en tireront beaucoup mieux. Cela fera malheureusement en sorte que les plus jeunes qui ont voulu accéder rapidement à la propriété devront “tougher la run” et attendre avant d’acheter plus grand.

      Pour ce qui est de rick85 qui prétend être une d’un grande objectivité intellectuelle dans ses analyses sulfureuses, on repassera. Dans ce registre, il suit les enseignements de son maître à penser, Garth Turner, en recourant uniquement aux données et analyses supportant son point. Le pire est qu’il aime maintenant s’auto-citer, un peu comme le vrai Garth.

      Tant mieux pour lui. Je présume que ça le conforte à attendre le moment (s’il arrive un jour) où le marché atteindra son prix idéal. Ce blogue est en quelque sorte un exutoire lui permettant de passer ses frustrations de ne pas pouvoir acheter à ce moment-ci et de jouer au gérant d’estrades. :)

    • Ca continue…

      http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/immobilier-a-montreal-le-nombre-de-maisons-a-vendre-bondit-et-les-prix-baissent/555982

    • @lancerkm

      Oui effectivement ”Ça continue …..” à monter !

      ”Sur l’ensemble du marché montréalais, le prix médian d’une maison individuelle de plain-pied a en revanche connu une hausse de 0,6% par rapport à la moyenne du premier trimestre de 2012, pour s’établir à 287 850$. Le prix médian d’une maison standard à deux étages a augmenté de 1,4%, ce qui le situe à 392 929$. Le prix des condos a augmenté de 0,4 % par rapport à l’an dernier”

    • @daffy

      Le principal problème immobilier à Montréal, c’est qu’il s’est construit beaucoup trop de condos. Il ne s’est certainement pas construit trop de maisons en rangées, ni d’unifamiliales.

      La solution au problème, c’ezt un ralentissement marqué de la construction de nouveaux condos. Ce ralentissement marqué a déjà débuté. La problème du marché des condos se réglerait de lui-même, si les prix restaient stables, et si’ils se construisait moins d’unité que le nombre requis par un marché équilibré, pendant 1-2-3 ans. Je ne suis pas assez optimiste pour dire que ceci est un scénario très probable. Le scénairo le plus probable, c’est une baisse des prix de ce marché, pour écouler une bonne partie de l’invetaire excédentaire, combiné avec un ralentissement significatif de la construction neuve de condos. QUi perd de l’argnet la-dedans? Surtout les promoteurs immobiliers qui doivent écouler leur stock.

      L’unifamiliale est un collateral victim, et plus la valeur de la propriété est élevée, moins la vague négative sera forte, parce que l’onde de choc initiale est de plus en plus éloignée. Dans un marché ou la grande majorité des proprios de ce type dhabitation continue de pouvoir faire ses paiements, je vous difficilement comment ces proprios subiront une baisse significative de leur valeur, autrement que par le phénomène que j’ai décrit la nuit passée entre deux séances de crêpage de chignon…

    • Tout un tollé pour pas grand chose!!

      J’imagine que ce tollé est présent parce que mon commentaire (43avril, 23h11) ne fait pas l’affaire de bien des gens dont la santé financière repose essentiellement sur la résidence…

      Résumé de la citation du lien Lesaffaires.com ( dans commentaire du 3 avril, 23h11):

      1) Les premiers acheteurs sont absents du marché (validé par la très forte diminution des ventes depuis octobre 2012), donc les propriétés de catégorie inférieure en prix ne tournent pas présentement. Raison principale: Abolition des stupides “Cashback mortgages”;

      2) Les 2e et 3e acheteurs sont encore présents sur le marché, donc les propriétés de catégorie moyenne et supérieur en prix continuent à tourner (pour l’instant);

      3) Conclusion: le prix médian (milieu) et le prix moyen sont artificiellement hauts mais cela n’est pas représentatif de la réalité et de l’ensemble des propriétés à vendre.

      Est-ce que j’ai critiqué quelconque organisme?? Réponse: Non.

      Est-ce que j’ai critiqué les concepts du “prix médian” et du “prix moyen”?? Oui.

      Peut-on se fier aux prix médians et prix moyens dans ce contexte?? Réponse: Non.

      Je n’ai rien affirmer de plus…

    • @GG

      Avec la consruction de Turcot et Champlain je serait pas trop inquiet pour la valeur des proprietes a VMR.Cependant toutes les petites maisons de carton construites dans les derniers 7-8 ans….

    • @leguet (12h24).

      Les baisses de prix sont débutées dans plusieurs secteurs déjà.

      Avec des hausses aussi faibles (bien encore qu’il faut garder un oeil critique sur ces prix moyens et médians), il est de loin préférable de louer présentement.

    • @GG

      un bon deal pour toi serait de louer ton sous-sol au deux finissants en radio pour 3500-4000/mois.
      Peut-etre pourrais-tu te trouver deux cardiologues pour ta sante?

    • @GG

      avec la subvention a Bombardier(encore!) peut-etre un petit Beaudoin va acheter ta maison?

    • @Dan

      Dans un sens je me réjouis, car tout ce qui se passe sur le réseau routier donne de la valeur à ma maison.D’un autre côté, il y a plein de gens pour qui la banlieue est la meilleure option de vie, et je file mal pour l’impact que tout cela va avoir sur eux.

      De plus comme société, quel gâchi…

    • @ Rick85:

      “Avec des hausses aussi faibles (bien encore qu’il faut garder un oeil critique sur ces prix moyens et médians), il est de loin préférable de louer présentement.”

      Comme je le disais, tant mieux pour vous compte tenu du marché actuel. Or, pourquoi sentez-vous toujours le besoin d’intervenir sur ce blogue pour nous le répéter comme un disque qui saute? Vous devriez vous regarder dans le miroir avant d’accuser d’autres participants de ce blogue d’intervenir tout le temps sur ce blogue pour vous contredire.

      Moi, GG, leguet et beaucoup d’autres ont déjà bien compris que le marché immobilier surtout dans le secteur des condos était en route vers une baisse de prix. Pas besoin de lire la dilletante Garth Turner pour comprendre ça. Or, vous semblez dénigrer les gens qui apportent ici leur expérience personnelle, peu importe qu’elle soit bonne ou mauvaise, pour privilégier uniquement l’analyse statistique et, de surcroît, de statistiques vous convenant.

      Puisque vous aimez tant vous lire, relire et vous auto-citer, vous pourriez peut-être partir un blogue comme celui de votre maître à penser Garth Turner, version Québec, qui serait intitulé: “Rick, le joyeux locataire théoricien”. Vous pourriez appuyer votre analyse savante et impartiale par la situation de votre oncle ou du nombre énorme de pancartes “À vendre”, sans oublier les traductions gratuites des propos de la dilletante Garth Turner.

      À la seule différence que, lui, est déjà propriétaire et semble investir dans l’immobilier. Il a donc une certaine expérience du domaine pour appuyer ces dires et ce, même si je partage pas plusieurs de ces opinions trop centrée sur Vancouver, Calgary et Toronto.

    • @Dan

      Je vois mon médecin de famille à tous les matins, nos enfants marchent ensemble jusqu’à l’école. Un autre avantage d’être dans le coin, l’accès aux services de santé est assez rapide merci. En fait, vous pouvez probablement faire comme dans les films, sortir dehors sur votre porche et crier “y a-t-il un chirirgien cardiaque” et il y a de bonnes chances qu’on vous réponde par l’affirmative…

    • ”il est de loin préférable de louer présentement” Peut-être mais force est d’admettre que ça ce passe pas comme ça pour ben du monde ; ça vends et achète à bloc dans mon coin.

    • @GG
      ” En fait, vous pouvez probablement faire comme dans les films, sortir dehors sur votre porche et crier “y a-t-il un chirirgien cardiaque” et il y a de bonnes chances qu’on vous réponde par l’affirmative…”

      en fait dans la plupart des quartiers aises a moins de 25 minutes d’un hopital…et sur un terrain de golf le mercredi apres-midi

    • @daffy_duck75.

      Je discutais des faiblesses statistiques de l’utilisation du “prix médian” et du “prix moyen” dans le contexte actuel d’une baisse des ventes marquées!

      Vous êtes rendu très très loin (en dehors de ce que j’ai discuté hier et aujourd’hui)…

      Au fait, puisque l’on parle fréquemment de mon oncle et ma tante qui veulent vendre leur unifamiliale présentement et retourner à loyer, moi je trouve qu’il s’agit d’une très bonne initiative de leur part car ils n’ont plus besoin d’aussi grand (les enfants étant partis du foyer).

      En quoi sont-ils fautifs de vouloir vendre à fort prix tout en économisant tous les frais reliés à la propriété??

    • @ Rick85:

      Jusqu’à preuve du contraire, je n’ai pas remis en cause le raisonnement de votre oncle et tante. Vous êtes également rendu bien loin. ;) Vous avez toutefois trop tendance à utiliser des anecdoctes, comme l’histoire des pancartes à vendre dans votre secteur et la situation de votre oncle, pour ensuite tirer des conclusions générales.

      Vous ajoutez:

      “En quoi sont-ils fautifs de vouloir vendre à fort prix tout en économisant tous les frais reliés à la propriété??”

      Je me demande sérieusement si vous accéderez un jour à la propriété, surtout que vous lorgnez vers la copropriété avec tous les coûts et inconvénients et obligations que cela représente. D’autant plus que si je me fie à vos analyses, vous ne devriez pas utiliser “à fort prix” puisque le marché serait déjà en forte baisse, faisant ainsi en sorte que votre oncle se ferait plumer par des acheteurs voraces qui, comme vous, s’en donnerait à coeur joie pour exumer leur frustration de n’avoir pu acheter au moment où ils voulaient le faire.

      On ne peut souhaiter une chose pour la multitude et son contraire pour ses proches. ;)

      Finalement, vous discutez des faiblesses statistiques du prix médian et du prix moyen. Une petite question pour vous comme ça. Votre ami Garth qui cite des chiffres de baisse de prix prétendument importantes à Vancouver, Calgary et Toronto pourrait-il nous dire d’ou proviennent ses informations? Dans mon cas, l’indice de référence demeure Teranet.

    • @rick

      je ne sais pas si le vrai Garth aura raison ou pas.mais pour un gars qui n’a fait aucun “call” materialise dans sa vie et s’est fait virer par les conservateurs, ce gars la est un entertainer sans plus.

    • Dan

      Il y a hopital et hopital.

      Pour ma crise cardiaque, j’aime mieux me diriger vers l’Institut de cardio que vers l’hpoital de St-Jerome. I like my chances.

    • D’ailleurs, pour ceux que cela intéresse, pas mal certain qu’il n’y a pas de chirurgien a Charles Lemoyne. Hon, bonne chance, on se revera dans l’au-dela.

      Ceci dit, j’encourage tous le monde a adopter de saines habitudes de vie, et a enseigner celles-ci aux enfants, par exemple de marcher tout les jours a l’ecole. Hon.

    • *chirurgien cardiaque.

    • @GG

      “Pour ma crise cardiaque, j’aime mieux me diriger vers l’Institut de cardio que vers l’hpoital de St-Jerome. I like my chances.”

      d’accord avec toi. mon pere est decede a l’institut de cardio.top notch.

    • @GG

      as-tu vendu tes yen?

    • Mes sympathies Dan, mais je ne change pas d’opinion.

    • j’aimerais beaucoup, beaucoup, beaucoup emprunter en yens, et placer en CAD.

    • Attention à gadbois:

      http://nodiffamation.com/2013/03/27/avis-de-recherche-gl000001-prime-a-250/#comment-768

    • Bon, je me suis inscrit à duProprio (j’ai été convaincu par leur speech auquel j’ai assisté aujourd’hui, et le rabais qu’ils offraient si on s’inscrivait sur-le-champs). Est-ce quelqu’un a une expérience agréable / désagréable avec eux à partager? Il ne m’est pas trop tard pour être remboursé.

      Il me semble que le 5% de commission serait mieux dans mes poches que dans celles d’un agent. De plus, ça me donne une marge de manoeuvre pour battre le marché dans un contexte difficile (marché acheteur) et où je dois vendre rapidement.

      Vous pouvez me dire que c’est un move stupide, j’écouterai vos arguments ;-)

    • Au fait ceci est une bonne chose à savoir que je tiens à partager avec vous: duProprio offre un rabais de 100$ sur tous leurs forfaits lorsqu’on s’inscrit immédiatement après une séance d’information. Pour un package de 700$, c’est un bon incitatif pour se taper 1h30 de sales pitch de leur représentant (enfin, dépendamment de votre valeur horaire ;-) )

    • @GG
      ‘Mes sympathies Dan, mais je ne change pas d’opinion.”
      ce n’estait pas de l’ironie….c’est vraiment top notch

    • @labo

      Si ce que vois avez a vendre est une commodité (i.e. un condo qui est semblable a plein d’autres condos qu se sont vendus récemment) alors no problemo. Vous faites sortir les comparables vendus, et es a vendre, et pricez comme il faut.

    • @respectable

      Gadbois est-til sur un autre blogue que celui-ci?

    • @Dan

      Je vous ai dit que je présume de la bonne foi des gens, donc je vous crois, et je vous ai exprimé mes sympathies en conséquence, et n’ai pas fait la dizaines de jokes plattes auxquelles j’ai pensé sur le moment.

      Vous savez Dan, le meilleur avocat au Québec (et ce n’est pas moi) a deja perdu un dossier. Ca ne lui fait pas perdre le titre de meilleur avocat au Québec.

    • Statistiques de la région de Montréal pour Mars 2013:

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M03.pdf

      Les ventes demeurent faibles, le nombre de résidences à vendre continue d’augmenter et sur l’île, le prix des condos est en baisse de 2% sur 1 an…

      Puisque nous discutions de statistiques ces derniers jours, qu’est-ce qui cloche selon vous concernant les données sur l’offre, la demande et le prix médian si l’on regarde le secteur de Vaudreuil-Soulanges??

    • @dandumais:
      L’événement a eu lieu sur le blogue de Martine Letarte. Ses propos incriminants furent supprimés mais les screen shots seront déposés en preuve lors de la rédaction du ou des billets. Mais en gros, il affirme noir sur blanc qu’il m’a sélectionné (lire comme proie) et qu’il a téléphoné à ma firme comptable pour se plaindre que mes rapports de d’impôts ne sont pas optimaux! Vous comprendrez qu’avec pareils propos, je n’ai d’autres alternatives que de le ramener à la dure réalité.

    • @respectable

      il est surnomme GG ici pour Gros Garage

    • Let’s set the record straight. J’ai sélectionné respectable pour un diner de cons que j”organisais” chez moi.

    • Dan, je vous inviterais à mieux choisir vos amis, mais vous êtes un grand garçon. A bon entendeur, salut!

    • @Rick85:
      Les statistiques sont intéressantes mais je voulais avoir ton opinion sur cette info:
      Stats de Février:
      Unifamiliale: 270 k$
      Condo: 219 k$
      Plex: 435 k$

      Stats de Mars:
      Unifamiliale: 275 k$
      Condo: 222 k$
      Plex: 417 k$

      Donc, comment on peut analyser cette situation. On dit que les prix baissent par rapport au même mois l’an dernier mais par rapport au dernier mois, les prix sont plus élevé. Serait-ce parce qu’on doit prendre avec un grain de sel les ventes mensuels car ils ne sont pas représentatif d’une tendance?

      On peut faire dire n’importe quoi sur les stats.

      J’ai aussi pris le temps de regarder vos posts passés. Ça fait plus d’un an (ok, j’ai arrêté de reculer dans le temps hier soir) pour voir à quel moment vous avez commencé à mettre votre touche personnel sur ce blogue. Depuis plus d’un an, vous affirmez que le marché va (selon les stats du jour): Une chute brutale, une baisse considérable, un retour sur terre des naîfs et j’en passe!

      Pourtant, les prix de 2012 ont augmenté et depuis le début de 2013, les prix montent ou stagnent.

      Vous me faites penser à ceux, en pleine sécheresse, dites qui va pleuvoir demain et que le jour qui pleut, vous dites: VOILÀ, j’avais raison!

      Je ne dis pas que vous n’allez jamais avoir raison un jour. Je dis juste que vous le dites depuis fort longtemps…et qu’encore en avril 2013, je regarde dehors et aucune catastrophe ne s’est passée.

      PS: Un de mes voisins à vendu 10 k$ de plus qu’affiché. Il a reçu 3 offres en une semaine.

    • Les inscriptions en vigueur pour le mois de mars sur l’île de Montréal ont augmenté de 59% de mars 2010 à mars 2013:
      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M03.pdf
      http://communications.centris.ca/Tableaux/2011/Tableaux_Communiques_CIGM_2011M03.pdf

    • Ce GG sent – il la soupe chaude ? de plus en plus volubile

    • @lancerk

      Je suis parfaitement conscient qu’il y a de fortes chances que ma maison perde de la valeur. En toute connaissance de chose, je ne vendrai pas, et donc, pour reprendre votre image, je la trouve pas si mauvaise la soupe.

      Il est impossible que mes écrits ici vont influencer de quelque facon que ce soit la direction de l’immobilier, alors je ne vois pas en quoi, si je sentais la soupe chaude, j’écrirais plus que moins? Ce, n’est pas un penny stock message board ici, je n’ai rien a pumper et dumper….

    • Pour les condos de l’île*

    • @matis24.

      Je n’ai jamais parlé de “chute brutale” ou de “catastrophe”, c’est encore une invention de votre part… Je le répète encore une fois: Je crois qu’il se produira une chute des prix de 15% à 25% sur 3 à 5 ans. Maintenant, à moi de vous poser la même question: augmentation/diminution en % sur une durée déterminée de combien d’années?? Acceptez-vous de vous mouiller??

      Je n’ai jamais comparé les stats de mois en mois. Les tendances sont longues en immobilier. C’est ce qui fait en sorte que des pays AAA comme le Danemark ou les Pays-Bas ont connu des diminutions de prix immobiliers de 25% sur 5 ans. Il y a plein d’autres exemples mondialement. Ce qui est pratiquement toujours identique, c’est qu’une fois que les prix commencent à baisser, nul ne sait quand ça se termine car cela se propage à l’économie (les gens ont la possibilité d’emprunter beaucoup moins sur leurs propriétés, ce qui fait flancher la demande intérieure). Et habituellement, plus les prix sont hauts, plus ils tombent de haut.

      Il y a une tendance claire qui s’est installée pour le marché de la région de Montréal depuis les 5 derniers mois:

      1) baisse marquée des ventes (baisse de la demande);
      2) augmentation rapide du nombre de propriétés à vendre (augmentation de l’offre).

      Économie 101: Les prix vont suivre à la baisse et c’est déjà commencé dans plusieurs secteurs.

      Il faut également regarder l’économie dans son ensemble… Avec les données annoncées aujourd’hui, ça ne s’annonce pas très bon pour la suite :

      http://argent.canoe.ca/nouvelles/le-quebec-perd-25-000-emplois-temps-plein-5042013

    • @respectable

      Je comprend que vous ayez maille à partir avec GG, il a son propre style pour écrire, parfois un peu rough avec certains (malgré que normalement “it takes two to tango”). Sans vouloir voler à sa défense, on essaye de rester sur le sujet ici, et si ses mauvaises blagues vous offensent, il faut voir avec lui personnellement.

      Mais de là à propager sur d’autres blogues vos problèmes, vous risquez beaucoup plus de faire dérailler les conversations, et je trouverais triste que votre problème à lui seul viennent “contaminer” les contenus fort intéressants de blogues comme celui-ci. Si il y avait un problème sur le blogue de Mme Latarte, il serait préférable d’aller régler celà sur cet autre blogue.

      D’ailleurs votre lien m’a un peu choquée j’avoue; il y a quand même une grosse différence entre un troll (il y en a quelques uns sur cyberpresse), un harceleur (il n’y en a aucun ici, anyways les messages passeraient pas!) et quelqu’un qui discute avec passion et qui en décoche quelques unes à l’occasion. GG a parfois passé la ligne j’avoue, et il s’en excusait par la suite. De là à mettre sa tête à prix, je me demande rendu là que est l’agresseur et l’agressé! Il ne s’est jamais caché, à toujours été très honnête (trop?), alors je ne vois pas en quoi il ressemble à un agresseur ou un troll. Vous rappelez-vous de missivedutexas? Par ses idées arrêtées de droite, il se faisait constamment brasser, insulter, traité de trol;, or, il ne faisait que dire son opinion (une vraiment pas populaire) lié au sujet, ce qui n’est pas un crime.

      Y’a de ses discussions qui déclanche les passions. Il m’est aussi arrivé de m’obstiner solide par le passé sur des blogues, mais bon, comme on dit en si bien: “If you can’t take the heat, stay out of the kitchen”!

    • il est surnomme GG ici pour Gros Garage-dan
      ___________
      Comptez sur moi pour dégonfler la grenouille. Des grenouilles qui jouent aux bœufs c’est courant sur Internet. Nous allons bien rigoler je crois. Le dernier qui m’a sélectionné comme proie, était un avocat double radié du barreau et viré de l’Étude pour laquelle il travaillait. Je suis impatient de dresser le topo du Gros Garage. Question de protection publique d’abord et avant tout. Bien entendu.

    • L’indice le plus pertinent en immobilier canadien est le teranet index. L’indice teranet montréal est passé de 150.39 en août 2012 à 147.24 en février 2013. la baisse est donc de 2.1%.

      Pour votre info entre juin 91 et septembre 1997 le marché à perdu 5.23%.

      Je m’attends à une baisse de 10-15% en terme nominal sur les 5 prochaines années. La baisse sera plus importante que dans les années 90 pour les raisons suivantes :

      1) Les taux ne peuvent plus beaucoup baisser
      2) Il y a 70% de propriétaire au québec.
      3) L’économie canadienne est en difficulté

    • Rick

      Je m’excuse de revenir la-dessus, mais vous n,avez jamais répondu directement et clairement
      la question (et si vous ne voulez tout simplement pas répondre, vous n’avez qu’a le dire clairement, je ne vous reposerai plus la question)

      Donc, puisqu’un condo comme votre appart se vend présentement 350K, eu que vous prévoyez une baisse de 25% dans votre horizon temporel pour acheter, c’est donc dire que vous allez être acheteur à 262 500?

    • @Rick85: Je viens d’écrire que j’ai relu certains de vos commentaires et j’ai pris VOS citations. Un moment donné, faut assumer! Si vous l’exigez, je vais prendre le temps en fds pour reprendre les posts exactes ou j’ai repris vos mots!

      Bravo, vous êtes capable de vous contredire dans le même post. Vous dites que vous ne comparez par les stats de mois en mois mais vous prenez la baisse de l’emploi de mars pour prédire l’avenir économique….

      Avez-vous lu l’article au complet :
      L’agence fédérale souligne que malgré la baisse, l’emploi dans la province était en hausse de 1,6% dans la province par rapport à 12 mois plus tôt.

      Aussi, vous dites qu’une tendance CLAIR depuis 5 mois. Oui, on est pas au mois, mais 5 mois pour une tendance…En économie, on dit qu’on est en récession après 2 TRIMESTRE (3 mois * 2) négatif.

      Économie 101: C’est l’offre et la demande. Par contre, lorsque l’offre n’est pas justifié par la demande, l’offre diminue. Comme ce que GG le dit si bien. Si tu es pas obligé de vendre, tu vends pas!

      Finalement, je l’ai déjà fait ma prédiction: Cette année, +-2 à 5% selon le secteur et le marché (uni, condo, plex). Pour les 5 prochaines années, stagnation. Mais, comme vous le savez, plus qu’on s’éloigne dans le temps et moins une prévision devient exacte.

    • Bonjour respectable

      Je ne sais pas a qui vous vous attaquez habituellement, mais je vous assure que, pour ma part, je suis inscrit au Tableau.

      Je vous invite à communiquer immédiatement avec votre avocat, avant de poser tout geste qui ne reste strictement dans les limites de la légalité. Veuillez donc agir en conséquence.

    • @elisef

      Merci, c’est gentil de prendre ma défense ainsi. Si vous avez un peu de temps ce week-end, lisez les posts de ce gentil monsieur. Vous allez tout comprendre…

    • @ GG et respectable:

      What the hell??? C’est quoi cette histoire? Ça m’apprendra à lire des blogues…

    • @Respectable 5 avril 2013
      13h50

      Votre post fait vraiment pas sérieux. C’est du virtuel et c’est un blogue. Respirer et l’aller perdre votre temps ailleurs si vous n’êtes pas heureux.

      250$ pour découvrir qui est GG. Êtes vous sérieux? Même si lapresse.ca vous donnerais son courriel qui permet de se connecter, vous trouvez 95% du temps un nom de courriel du genre: patouf78 ou des trucs du genre.

      Get a life!

    • @M. Gadbois.

      J’ai déjà répondu à cette question (voir 30 mars 00h07):

      “…Nous serons enclins à payer 300 000$ pour une résidence qui nous apportera un « plus » par rapport à notre logement actuel, l’hypothèque maximale serait donc d’environ 200 000$. Nous ferons notre possible pour payer ce 200 000$ en 10-12 ans maximum. Au global, nous aurons économisé une somme énorme en intérêts. Si nous ne trouvons pas ce « plus », nous pourrons nous permettre d’attendre jusqu’à 2018-2019, question d’accumuler en totalité le 150K$ prévu initialement…”

      Ce “plus” devra améliorer notre qualité de vie actuelle, ce pourrait être la superficie par exemple. Possible également que nous trouverons un “gros plus” à l’extérieur de la ville de Montréal pour 300 000$, dépend où seront nos emplois rendu en 2018-2019. Vous voyez à quel point je ne suis pas pressé présentement… Une chose est sure, je ne paierai pas plus de 300 000$ pour une résidence, j’ai bien autre chose à faire de mon argent que de l’envoyer en totalité au même endroit!

      Spécifiquement pour le segment des condos, une baisse des prix de 25% n’est pas impossible d’ici 2018-2019. Ceux qui pensent que c’est impossible à Montréal pourraient être très surpris au cours des prochaines années. C’est un segment tellement spéculatif, très difficile de placer une valeur intrinsèque valable sur ce type de bien.

    • @matis24.

      Et les chiffres de l’emploi au Québec en février 2013??:

      http://www.ledevoir.com/economie/actualites-economiques/372851/le-canada-a-cree-50-700-emplois-mais-le-quebec-en-a-perdu-13-100

      Continuez à tout voir en rose, je viendrai vous réveiller à quelque part en 2014…

      Pour le moment, j’ai décidé de cesser toute discussion avec vous car, contrairement aux autres blogueurs, je ne trouve rien de constructif dans nos conversations. Nous ne nous entendrons jamais, nos perceptions sur la réalité économique actuelle sont trop différentes. Il faut savoir choisir ses batailles et je suis franchement tanné de perdre mon temps avec vous car je sais d’avance que ça mènera nulle part!

      Je vous souhaite bonne chance dans la vie.

    • Je suis sincèrement désolé de vous imposer ceci les amis. Lisez un peu les écrits du personnage et vous allez comprendre.

    • Oups Rick, je ne me rappelais plus de cette réponse. Donc, vous visez une propriété qui se vend 400K présentement, et que vous voulez acheter 300K. On est certainement dans le domaine du possible.

    • @Rick85 Donc, deux mois consécutif, c’Est une tendance…intéressant comme analyse.

      La différence entre vous et moi, je ne suis pas un gérant d’estrades. Je suis propriétaire, je travail pour une institution financière et j’ai les deux mains dedans. J’ai des tableaux d’analyses, des études économiques poussés à ma disposition dans mon lieu de travail. Je fais parti d’une équipe en investissement et je dois regarder la situation économique à longueur de journée.

      Je ne prends pas mes sources sur canoe ou sur cyberpresse, dans lesquels, des journalistes ayant fait un BAC en journaliste essaie de comprendre des chiffres et les interprètes à leur guise ou ne font que rapporter l’information des sources +- crédibles de manière tout croche.

      Pour ma part, je ne me vexe pas du tout que vous ne voulez pas continuez à converser avec moi. Vous n’êtes juste pas capable de respecter l’opinion différente de la votre.

      Continuer à lire les nouvelles, vous êtes très bon dans ça!

    • My god Rick, je ne pensais pas qu’un autre poster serait banni de votre vie avant moi!

      La principale chose qu’on vous reproche ici, c’est de tout voir en noir ou blanc (en fait, surtout en noir), et de dfénir des vérités absolues, alors qu’elles n’existent pas.

      Matis fait partie des gens qui introduisent le gris dans tout cela, et franchement je suis persuadé que si on retournait dans vos posts, on trouverait aisément pleins de trucs alarmistes et “drama queen” pour justifier son post de 14:14.

      Je suis persuadé que nous allons tous continuer d’échanger….

    • Peu importe. Seuls les faits m’intéressent. L’important est d’assurer la fonction préventive i.e. s’assurer que personne d’autre que moi ne subisse de préjudices de la part de GG. Je ne suis pas vraiment important dans cette affaire honnêtement. Je suis venu prendre le pouls du blogue. Si y’a rien bien y’a rien c’est tout. En toute confidentialité @ Nodiffamation@live.com C’est 500$ pour GG. 250$ c’est pour le petit gl.

    • Pour ceux que cela intéresse, voici les grandes lignes de pourquoi respectable a une dent contre moi.

      Il se présente comme résident à Outremont, à l’est de St-Laurent.

      Sur le blogue de Mme Letarte hier, il se vantait d’être employé par sa propre compagnie, se payant un salaire ridiculement bas et en se ventant de celui-ci, car en mesure de faire payer son Mercedes Blu-tec par la compagnie. Et qu’il complétait sa rémunération par le biais d’un régime d’options d’achat d’actions, qu’il exerçait pour par la suite vendre les actions.

      Vous m’excuserez d’avoir tiré la conclusion, sur la base de ce qui précède (et de la lecture de dizaines de posts précédent de respectable sur cyberpresse) que le monsieur se vantait, en raison de sa situation, de bénéficier d’avantages fiscaux que le petit peuple ne peut se payer…

      Je lui ai alors demandé qui lui achetait ses actions? Il m’a répondu que sa compagnie était publique (et il a pris la peine de mentionner qu’il ne s’agissait pas d’actions de pacotille), et qu’elle était par conséquent obligé de lui racheter ses actions, qu’elle ré-émettait par la suite au public.

      Je lui ai alors souligné à quel point sa stratégie de rémunération me semblait lui avoir été conseillé par un fiscaliste tout droit sorti d’une boîte de Crackerjack, car il se trouvait ainsi à déclencher un avantage imposable,, taxé à 30%, et un dividende réputé, taxé à 35%, pour un taux d’impôt effectif de 66%. Alors que le petit peuple, lui, paie 49,97% maximum en impôt….

      Je l’ai remercié au nom des contribuables du Québec pour sa généreuse et volontaire contribution au renflouement du déficit actuariel du fonds de pension des employés de la ville de Montréal.

      Après une série d’insultes de sa part, je l’ai alors invité à venir partager ses conseils fiscaux avec mes invités, lors d’un souper chez moi. Un autre lecteur a compris mon allusion à un film français que j’aime bien.

      Respectable m’a alors menacé de me montrer l’ampleur de ses moyens, et qu’il m’avait « sélectionné ». Son objectif ultime est d’ailleurs révélé dans le lien qu’il a si gentiment (dans le contexte d’une judiciarisation éventuelle de cette chicane) posté ici cette nuit.
      Le thread de posts en question a été retiré de cyber-presse (pas à ma demande), suite à une remarque par un autre poster que le dernier commentaire de respectable constituait de la cyber intimidation à mon égard.

    • Quand les Royal LePage de ce monde commencent à avouer que ça va pas bien, c’est pas un bon signe…

      http://www.montrealgazette.com/business/open-house/Montreal+home+prices+expected/8194162/story.html

      @Rick85 et @matis24
      Je vais vous dire comme ma grand-mère quand je me chicanais avec mon frère: “J’vais vous forcer à vous embrasser vous deux si vous arrêtez pas!”

      @GG
      Ça fait plaisir. Malgré que vous avez parfois été un peu fort sur quelques trucs, tout le monde ici comprend très bien vos intentions et votre caractère. Votre apport ici est nécessaire et fort apprécié. C’est un peu comme l’ironie; c’est pas tout le monde sur les blogues qui la détecte…

      Et sérieusement ce site m’a traumatisé; je veux dire, on parle pas de cybers prédateurs dangeureux qui envoient des lettres de mort au monde, mais juste d’une couple de trolleurs qui ont rien que ça dans leurs vie, écrire des niaiseries pour faire réagir les inconnus! À la base on sait tous que ces gens sont des losers; alors leur taper dessus et les invectiver ne fait que se rabaisser encore plus bas qu’eux (parce que là en plus de savoir que c’est un loser tu varges dessus, bonyenne!). Certains de ses commentaires sur le site volent bas et sont carrément haineux, pire encore que ce que ces-dit trolleurs on écrit. En fait j’ai toujours apprécié les commentaires de respectable sur les blogues, mais là à voir ÇA? Tout sauf “respectable” à mon avis…

    • M. Gadbois.

      Non, je ne vous bannirai pas… :)

      Le problème avec matis24, c’est que ses opinions reposent la plupart du temps sur rien dutout! Son froid qui expliquait la faiblesse des ventes de janvier n’est toujours pas passé et il ne le prend pas! Et par déçu le marché, il se proclame pratiquement “expert” dans son dernier commentaire (15h50), c’est vraiment trop risible. C’est sur que tous les experts vous conseilleront d’aller emprunter sur 40 ans sur un simple condo! Il ne connaît et comprend rien aux marchés, on a qu’à relire son commentaire de novembre 2012 cité un peu plus haut sur ce présent blogue…

      Assez, c’est assez! Je continuerai à prendre du temps pour vous mais pas pour lui.

    • A bon entendeur.

      Les courriels envoyés au site de respectable sont confidentiels, jusqu’au jour ou j’obtiendrai un Anton Piller order. Là, all bets are off.

    • @gg : Donc, si j’ai bien compris, c’est vous la victime dans cette affaire. Veuillez accepter toutes mes excuses et je tiens à vous remercier pour votre résumé des faits si complet, exact et fiable. (mode sarcasme) Ma version des faits et mon enquête sur gg sera déposée sur nodiffamation.com avec tout le soutien évidemment, malheureusement pour lui elle sera quelque peu différente de la sienne. Je viendrai déposer l’hyperlien ici et vous pourrez apprécier par vous-mêmes. Je vais rédiger ça ce soir.

    • @respectable

      Si vous montez à un montant intéressant (disons, 50 000 $), je vais m’auto-dénoncer sur votre site. Promis.

    • Ça n’a rien de scientifique mais beaucoup de maison à vendre à St-Hyacinthe (prix révisé), dans le coin d’Hawkesbury baisse aussi des prix de même que dans Mercier Hochelaga Maisonneuve (habitations en vente longtemps, pancartes avec prix révisé et baisse de prix observé dans Realtor.ca).

      Encore une fois ça n’a rien de scientifique mais c’est ce que j’ai observé lors de mes déplacements et ou de mes suivis sur des habitations qui m’intéressent (selon ma banque j’ai les moyens de mes ambitions mais j’aime bien mon train de vie actuel)

    • @elisef

      Ne vous laissez pas intimider.

      C’est l’objectif du site de respectable.

      Il s’attaque a plus faible que lui, en prétendant ne pas le faire, ce qui est relativement facile, vous en conviendrez. Un jour, il va s’attaquer a plus fort que lui.

    • pesé sur le piton par erreur

      *quelqu’un qui a 10 ans d’expérience de plus que vous dans la vie, et un trajet différent.

    • @elisef

      Merci encore, mais je m’occupe du dossier, vous n’avez pas besoin d’en faire/dire plus!

      @Rick

      Vous ne trouvez pas qu’il fait inhabituellement froid ce printemps? Si Matis travaille pour une institution financière (et je le crois), en quoi son opinion est-elle plus risible que la mienne ou la vôtre? Ne me répondez svp, mais réfléchissez-y un peu.

    • http://business.financialpost.com/2013/04/05/canadian-housing-downturn/?__lsa=6849-4c5c

      A real-estate correction of sorts is already under way in Vancouver and in Toronto’s overbuilt gleaming condominium market. But signs of another bust in the making point directly to the Greater Montreal area, which has as many individual homes for sale right now as Toronto and Vancouver combined — just under 32,000 — while at the same time, it has twice as many condominiums on the market than Toronto.

      Difficile à croire mais si c’est vrai, c’est pire que je prévoyais il y a un mois à peine…le marché semble basculer plus rapidement que plusieurs avaient pu anticipé!

    • @gros lapin

      “Plusieurs” c’est qui exactement?

      Merci.

    • @groslapin.

      Nous sommes un mois plus tard… Dans la citation du texte de Financialpost (20h09), vous pouvez remplacer “just under 32,000″ par “just under 33,000″:

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2013/Tableaux_Communiques_CIGM_2013M03.pdf

      @elisef.

      C’est exactement ce que j’ai fait aujourd’hui que de suivre le conseil de votre grand-mère… Je promets que je n’en rajouterai pas!

    • http://nodiffamation.com/2013/04/05/guy-gadbois-le-comptable-cyber-intimidateur/

      Voici le premier d’une série d’articles sur GG. Dans quelques semaines il devrait faire la une de google et le public sera enfin protégé.

    • @GG: De quel obscur tableau parlez vous? IL n’y a rien au barreau ni chez les CPA. GG c’est un nom de fantaisie? Alors permettez moi de vous appelez: le comptable, pour qu’on se comprenne bien d’ici à ce que mes techniciens me remettre votre dossier.

    • @GG

      Si vous avez vous les chiffres d’emploi au Quebec hier === CATASTROPHE.
      25000 emplois x 60% = +/- 15000 hypotheques…en un mois?

    • Imaginez des pertes de 750000 jobs aux USA,c’est ce qu’a vecu le Quebec en Mars.
      Comme au plus fort de la derniere crise financiere

    • La plupart des gens ici se doutent que Peter Sellers est l’un de mes comiques préférés.

      Son personnage de Guy Gadbois me ressemble beaucoup, j’ai le meme accent d’ailleurs. “If there’a a lady Lytton, then there meust be a leurrrd”

      http://www.youtube.com/watch?NR=1&feature=endscreen&v=f-CBxunnGZA

    • @Dan

      c’est un très gros chiffre effectivement. 19 000 jos manufacturières qui font “pouf” c’st majeur, et ce n’est pas évident de se replacer. Alors voici une belle cohorte de gens qui devront probablement vendre leur maison sous peu.

    • Ceci dit, ma lecture (très empirique et limitée ) de l’économie québécoise n’est pas rose, mais certainement pas aussi désastreuse.

      Faudra voir les prochains mois.

    • @gg

      http://www.chpc.biz/plunge-o-meter.html

    • J’adore son tableau (price chart), qui est meme pas log…. Pas très professionnel.

      Bizarre, la plus haute donnée trimestrielle pour la grande région de Montréal (la stats qu’il utilise) est 277 750 $, pas 280K, mais on ne chialera pas trop pcq c’est du coupage de cheveux en quatre…

    • Intéressant de voir aussi que selon lui, le marché Torontois n’a pas encore atteint son peak price…

    • Rick

      Effectivement, les stats de Vaudreuil démontrent une plus grande réduction des ventes de propriétés moins chères, ce qui accorde plus de poids aux propriétés plus chères, ce qui a pour effet de tirer le prix médian vers le haut, peut-être artificiellement.

      Les stats qui démontrent ceci sont la différence entre la réduction du nombre de vente en pourcentages (-36%) et la moindre diminution du volume de vente (29%). Si le “mix” des ventes était resté le même, on s’attendrait donc a ce le volume baisse d’autant que le nombre (en présumant un prix de vente constant).

      Ceci dit, qu’est-ce qui nous dit que la période de comparaison utilisée était, elle, représentative, en terme de mix, de ce marché? Rien.

      Pour faire cette analyse, il faudrait, comme le MLS HPI by the way, déterminer le mix “normal” de ce marché sur une longue période de temps, et ajuster les statistiques courantes pour faire une comparaison de pommes avec des pommes.

      Mais c’est beaucoup trop scientifique, du moins pour Garth Turner.

    • Encore une fois faut faire attention avec des chiffres ponctuels qui comprennent souvent des abberrations. Regardons sur une échéance plus longue :

      Au Québec :

      ”Le nombre d’emplois en mars 2013 est plus élevé de 61 600 emplois (soit + 1,6 %) qu’en mars 2012.”

      ”Le niveau d’emploi moyen des trois premiers mois de 2013 (4 035 400) est en hausse de 101 600 par rapport à celui des trois premiers mois de 2012 (3 933 800).”

      ”Sur 12 mois (mars 2012 par rapport à mars 2013), les secteurs qui ont connu les hausses d’emplois les plus importantes sont : soins de santé et assistance sociale (+ 40 700), construction (+ 26 300) et services professionnels, scientifiques et techniques (+ 20 900). Le secteur qui a connu la plus forte baisse d’emplois est celui de la fabrication (- 18 200).”
      Si on perd des jobs à bas salaire sur des chaînes de montage pour les remplacer par des jobs de meilleure qualité c’est pas nécessairement un mal.

      ”En mars, la population active a baissé (- 2 700). Toutefois, par rapport à mars 2012, elle a augmenté de 59 800 (+ 1,4 %).”

      ”En mars, il s’est perdu 28 500 emplois dans la région métropolitaine de recensement de Montréal et le taux de chômage a connu une hausse de 0,8 point de pourcentage pour s’établir à 8,3 %. Par rapport à mars 2012, il s’est cependant créé 53 000 emplois (+ 2,7 %) et le taux de chômage a baissé de 0,7 point de pourcentage.”

      Ceci dit oui il y a un ralentissement dans les investissements. On n’a qu’à penser aux villes qui retiennent pleins de projets présentement dû à ce qui se passe à la commission Charbonneau. Il y a aussi des projets du Plan Nord qui sont sur la glace dû aux coupures récentes du PQ + la baisse de prix dans certains métaux qui retardent leurs introduction.

      Le taux d’acivité au Québec était à 65,2 en Mars soit l’équivalent de la moyenne des 5 dernières années. C’est ce ratio qu’il faut surveiller pas le taux de chômage qui est preverti par le fait que certains décident de ne plus chercher d’emplois et entraîne donc le taux de chômage à la baisse. À l’inverse lorsque la population active augmente d’année en année comme c’est le cas au Québec
      (+180,000 en 4 ans) ça entraîne une statistique de chômage plus elevé.

    • en passant, c’est en raison de l’effort que le MLS HPI fait de tenter de comparer des pommes vs des pommes qu’il y apour tendance a produire une courbe d’évolution des pirx beaucoup plus smooth que les autres méthodes.

      Essentiellement, l’objectif du MLS HPI est de comparer l’évolution du prix d’une propriété possédant certaines caractéristiques (nombre de chambres, localisation, etc…) dans le temps. Ainsil on réduit l’impact de la variation du mix de ventes, qui crée toujours des distrosions dans les prix médians.

      Le Teranet est ausis intéressantr, car il suit les transactions dans le temps portant sur la meme propriété (comparaison directe). Je crois qu’il a quelques défauts:

      1 .je crois qu’il ne tient aucunement compte des ventes de propriété neuves. Dans l’étude de Wharton que j’ai linké a deux reprises, ceci est percu comme un défaut majeur pour un index immobilier.

      2. l’index ne peut que très imparfaitement tenir compte des améliorations apportées à une propriété entre 2 ventes, ce qui rend la comparaison directe un peu boiteuse.

      Comme je l’ai signalé précédemment, il n’y a aucun index qui donne le véritable portait de la situation. Celui qui s’en approche le plus est le MLS HPI, quoi qu’en dise notre ami de Toronto.

      Mais c’est le meiux qu’on peut faire. Comme ces outils sont approximatifs, au mieux, j’ai beaucoup de misère, intellectuellement, lorsqu’on tente de leur faire dire des choses précises sur la situation du marché….

    • Excellente analyse leguet, c’est clair, concis, et réfléchi. Merci

    • Cette semaine, les statistiques de marché publiées par Brigitte Mack dans le Post de Mont-Royal ont la qualité d’être lisibles (il y a 2 semaines, elles étaient tout simplement illisibles, quel gaspillage d’argent!)

      Je vous fait rapport plus tard, pas tellement parce que vous être curieux de savoir ce qui se passe ici, mais plutot pour démontrer a quel point les stats peuvent être trompeuses.

      Sur un autre sujet, mais extremement pertinent pour la suite des choses, RCGT est une firme intelligente. S’ils multiplient les annonces de leurs services d’insolvabilité, ce n’est pas pour rien.

    • Voici le soutiens tel que demandé:

      http://nodiffamation.com/

    • @Respectable

      Vous avez effectivement besoin de soutien. De beaucoup de soutien. Tiens, je vous envoie des ondes positives, pour vous soutenir.

    • Allons Guy, bientôt nous ne n’aurons plus de secrets l’un pour l’autre, alors puisque nous serons bientôt devenus intimes, je vous agrée à m’appeler simon d’Outremont à l’est de St-Laurent comme vous le préfériez. Respectable ça fait distant pour 2 « chums » comme nous. Qui plus est avec un R majuscule.

      M’oubliez pas que je suis votre “meilleure” sélection jusqu’à maintenant. Croyez vous réussir à trouver mieux un jour sur cyberpresse? Ou vous êtes satisfait de votre meilleure sélection jusqu’à maintenant?

    • Je n’interviens pas souvent mais lis assiduement ce blog et franchement, les derniers échanges me dépassent qqe peu…
      Et le site de respectable… euh, je ne sais que dire, ou plutôt comme Elisef en fait, je préfère ne pas émettre de commentaires trop développés, ce n’est pas le sujet du blogue de toute façon. Mais néanmoins… combattre le feu par le feu, le tout doublé de lynchages (presque) publics, sérieusement ? c’est l’impression que cela me donne.

      Concernant la trajectoire de l’immobilier, autour de chez nous (plateau-parc Lafontaine) (source d’info “matante” certifiée donc, svp ne pas m’attaquer là-dessus, je ne fais que partager mes impressions) beaucoup de pancartes, pas mal de vendus tout de même et… aussi des pancartes à vendre qui changent d’agence et… finissent par disparaître parfois également, c’est assez étrange, je n’ai pas souvenir de voir autant de mouvements de ce type dans les années passées (peut-être aussi est-ce du au fait que je suivais moins le marché aussi, mais les printemps passés me semblaient moins agités au niveau affichages).
      Je pense que on est rendu au point ou “monsieur et madame tout le monde” a compris (ou commence à comprendre) qu’on avait atteint (depuis l’été passé) le peak. Se pourrait-il que certains s’essaient à “prendre leur bénéfices” et tentent leur chance ?

      Mais comme le disait très justement GG, il faut bien se loger qqe part, et j’ai du mal à croire que de multiples proprios souhaitent soudainement retourner en location…
      Est-il possible de connaitre la proportion de propriétés en vente appartenant à des gens qui possèdent + d’une propriété ? J’imagine que non mais ce chiffre serait intéressant à connaître je pense…

    • il n’y a qu’une seule beauté, celle de la vérité qui se révèle enfin.-A.Rodin

      Le reste n’est que détails.

    • @Yolda

      Rien de mal a signaler vos observations, ce qui est un peu farfelu lorsqu’on fait cela c’est tranformer celles-ci en vérités absolues sur le marché, ce qui n’est clairement pas ce que vous faites.

      MeMFisc avait sorti des stats la-dessus, je crois qu’il s’agissait de 10% en général, avec un peak plus élevé pour les condos au centre-ville. Effectivement, c’est très pertinent, car ces spéculateurs sont par définition un marché qui est beaucoup plus susceptible de mettre en vente, ce qui ajoute de la pression. Take the profit and run comme on dit.

    • @Yolda

      Et de plus c’l'fun que vous nous fassiez part de vos observations parce qu’étrangement, nous n’avons pas beaucoup de nouvelles du Plateau.

    • “Signs of a Canadian housing downturn are everywhere” – Financial Post 2013-04-05

      http://business.financialpost.com/2013/04/05/canadian-housing-downturn/?__lsa=44f6-9999

      Traduction : De toute évidence, les mesures gouvernementales de juillet 2012 qui ont été conçus pour refroidir l’emprunt hypothécaire en surchauffe et les prix des logements sont efficaces pour aider à éviter un crash du logement à l’américaine. Pourtant, le Canada se classe toujours avec la Finlande, la Chine et le Danemark parmi les pays ayant les plus grosses bulles d’actifs douteux dans le monde en ce moment. «Ça va être très difficile pour les décideurs d’orchestrer un atterrissage en douceur, sans infliger d’importants dommages collatéraux», a déclaré Ben Rabidoux, analyste chez M Hanson consulting. «Nous sommes en route pour quelque chose entre un crash immobilier de style américain et un atterrissage en douceur».

    • @ g.gadbois

      concernant mon post de vendredi, “plusieurs”, regroupe gens de mon entourage; famille, amis, voisins, collègues de boulot ainsi que des analystes économiques, chroniques financières du Québec et Canada. Sans oublier des blogues comme celui-ci et ceux du globe and mail, financial post. Cet “ensemble”, m’aide à me donner une opinion sur la tendance du marché immobilier ici dans la région de MTL.
      Le scepticisme des derniers mois que je notais quant à la possible baisse du marché, s’éffrite de jour en jour et des irréductibles de “l’immobilier monte toujours” (oui à long terme et comme le Dow, l’or, le pétrole), commencent à changer leur discours et à entrevoir une correction. Même vous.

      En 2011, j’ai songé à acquérir une troisième propriété mais j’ai été soufflé des prix en général. Mon coté prudent, m’a fait retarder cet achat. Pour l’instant, j’ai assez de billes en jeu et ma ligne de pensée rejoins plus celle de rick 85. Alors comme lui, j’attends!

    • En fait groslapin j’avais repensé a mon post, et la question était un peu niaiseuse: c,est clair que la grande majorité des gens ne savent pas ce qui se passe en ce moment, ce qui justifie amplement votre “plusieurs”. Quelques mois encore, et une majorité de gens sauront que les prix ont atteint leur peak.

      Désolé de vous avoir fait perdre un peu de temps à répondre à cette question.

    • Stats Mont-Royal, février 2013 vs février 2012 (source Brigitte Mack, Mont-Royal Post)

      Unifamiliales

      Ventes – 53%
      Volume de vente: -65%
      Prix médian: pass de 910K a 810K, baisse de 11%

      Condos

      Ventes: -50%
      Volume de vente: – 32%
      Prix médian: passe de 261 000 $ à 289K, hausse de 10%.

      Mix mix quand tu nous tiens.

    • @leguet.

      ”Regardons sur une échéance plus longue :

      Au Québec :

      ”Le nombre d’emplois en mars 2013 est plus élevé de 61 600 emplois (soit + 1,6 %) qu’en mars 2012.”

      Et c’est combien sur une période de 27 mois?? Réponse: près de zéro création d’emplois:

      http://www.antagoniste.net/WP-Uploads/2012/01/EmploisCanada080112.gif

      J’ai une question pour vous leguet:

      Si le Québec a réussi à ne tirer qu’un maigre 0,9% en croissance du PIB en 2012, ce sera combien selon vous en 2013 et 2014?? Si vous osez vous mouiller, j’aimerais que vous me disiez le ou les secteurs qui pourront nous permettre d’éviter une récession, sachant que le manufacturier est en chute libre et sachant que la surconstruction résidentielle actuelle ne pourra pas durer??

      De mon côté, je ne vois pas comment on pourra éviter une récession au Québec au cours des prochains trimestres considérant les très faibles données sur l’emploi manufacturier. Et ce qui m’inquiète vraiment, c’est que le secteur de l’immobilier et de la construction (ainsi que tous les sous-secteurs indirectement rattachés) ne semblent pas encore avoir écopé au niveau de l’emploi… Quand ce sera le cas puisque cela est inévitable, je me demande vraiment d’où proviendra la croissance économique au Québec.

    • Rick

      Ca fait 5 ans que l’économie québécois vivote. Elle va continuer de vivoter, en s’empirant un peu, pour l’avenir prévisible.

      2008 a changé la donne, pour au moins une génération.

    • @M. Gadbois (14h17).

      En accord avec vous que 2008 a changé la donne.

      Mais la très grande différence pour les années qui suivront, c’est que l’économie québécoise ne pourra plus compter sur la consommation (surendettement des ménages). L’endettement des particuliers a augmenté d’une façon fulgurante depuis 2006, ce qui a eu pour effet de maintenir la demande intérieure durant cette période (et d’aider énormément le marché immobilier). Au Québec et au Canada, la consommation compte pour plus de 60% du PIB, ce qui représente un poids énorme. Mais là, nous savons tous que la limite a été atteinte côté endettement. Et sans cette continuité du surendettement des ménages comme apport à l’économie, que reste-t-il à présent pour stimuler celle-ci?? Gros point d’interrogation…

      Et c’est sans compter le vieillissement de la population et le fait que les finances publiques du Québec sont très mal en point (les particuliers du Québec sont complètement étouffés par les impôts, taxes et tarifs)…

    • Rick

      D’accord avec vous. Rajoutons, et c’est très important, que notre principal partenaire économique est encore plus tapped out que nous. Et que le CAD a la parité, ca n’aide pas.

    • @Rick85

      Y a plein d’économistes pas mal plus calé et avec beaucoups plus de moyens que moi pour faire des prédictions sur le PIB du Québec. À ce que je sache personne ne prévoit une récession mais tous s’entendent pour dire que la croissance sera faible. Libre à vous d’y aller d’une prédiction de récession pour le Québec quoique c’est une possibilité.

      Pour ce qui est de l’emploi faut quand même admettre que +61000 en 1 an c’est pas mal. Bon vous dites que c’est +0 si on retourne 27 mois en arrière ??? Euh… ok mais les stats officielles donnent ceci :
      +66000 depuis 24 mois
      +125000 depuis 36 mois
      +177000 depuis 48 mois

      C’est pas le Pérou mais c’est pas la débandade.

      http://emploiquebec.net/imt/emploi-au-quebec/index.asp?p=531606

      Ah oui y a pas que l’immo qui a atteint un peak, le marché boursier n’est pas à l’abri d’une correction non plus. Point de vue intéreressant je crois :

      http://traderdannorcini.blogspot.ca/

    • @ G.Gadbois

      Non, c’est pas du temps perdu de participer sur le blogue le plus achalandé de La Presse.

      @ leguet

      le DJTA a tendance à être à la traine du MDJI, et quand il le rejoint en terme de rendement, pouf, correction boursière comme actuellement. Indice fiable 7/10 pour de légère corrections mais pas de celles du gabarit de 2008, 2001 ou 1987 que j’ai vécu en direct ( je me souviens encore de ce que j’ai mangé et bu comme vin ce fameux soir, goulash et un vin hongrois!!)
      Si jamais le kim jong 1 appuie sur un bouton rouge, vive l’immobilier au Canada pour le court terme comme valeur refuge. Pas de risque de plonge de 25% en 24hres comme en ‘87 ou ‘29.

    • Publié cette semaine sur le site de Pur Immobilia :

      AUTHENTIQUE PROJET MIXTE DE PLUS D’UN MILLION DE PIEDS CARRÉS QUI S’ARTICULERA AUTOUR DE LA GARE VIGER, L’UN DES BÂTIMENTS PATRIMONIAUX LES PLUS EN VUE DE MONTRÉAL.

      Dans son ensemble, le projet comprendra 200 000 pieds carrés de commerces principalement axés sur l’alimentation et les services de proximité, 300 000 pieds carrés de bureaux et 600 000 pieds carrés d’habitations locatives comprenant environ 700 appartements, le tout desservi par 1 350 places de stationnement souterrain.

    • Ayant nouvellement fait son entrée au Québec, le site immobilier gratuit Publimaison.ca s’est rapidement hissé en tête de peloton. Faisant concurrence au très connu site Duproprio, Publimaison offre déjà plus de propriétés que son concurrent et est devenu, en moins de 15 mois, le 2e site immobilier indépendant le plus consulté au Québec.

    • J’ai décidé de suspendre le cas GG. Je vais enquêter et ensuite réfléchir. « À grand pouvoir grande responsabilité ». Si un jour il y a un cas ça sera avec beaucoup d’enseignements, de doigtés et de sagesse mais certainement pas de la manière dont j’avais commencé. Le fait qu’il ne soit peut-être pas anonyme est un facteur drastique. Est-ce qu’un non anonyme peut être un cyber intimidateur? Certes oui mais pas au sens de la mission de Nodiffamation.com Soyons prudents et agissons avec intelligence. Qui veut faire quelque chose trouve un moyen. Je veux dire, toute cette affaire faisait mon affaire. Je ne suis quand même pas pour provoquer les cybers intimidateurs pour alimenter mon site. Je tiens à vous remercier pour vos opinions et bonne route.

      sp

    • Ca brasse au Japon

      Marché obligataire halted pour la deuxième journée d’affilée….

    • @MeMFisc.
      je suis contente de savoir que Publimaison.ca gagne en popularité, yes et yes!
      Duproprio commence à me tomber sur les nerfs, par exemple leurs photographes sont sans expérience. Oui la qualité de l’image y est mais les prises, les angles…. ouf…..
      Et je ne suis pas agente, je suis cliente de duproprio depuis un bon 8 ans mais là j’en ai marre, en plus je trouve que c’est dispendieux……

    • On apprend des choses ici, je ne savais même pas que Publimaison existait…

    • GG

      ” On apprend des choses ici, je ne savais même pas que Publimaison existait… “: Oui. Merci à tous. En particulier à vous GG; vous êtes encore plus instructif que vous êtes snob. Et encore plus généreux de votre temps que déconnecté. Vous êtes rendu un household name chez nous (Sexy taxwoman: “Qu’est-ce qu’il en pense GG des chiffres de mars?”; etc.). Merci sincèrement.

    • http://www.griffixcondos.com/

      intéressant de voir des projets comme cela qui affichent clairement dès maintenant leur condos en location.
      Les prix me semblent très élevés par contre… je veux bien croire que c’est neuf mais 1700$ / mois pour 1000 pc, à ce prix là avec une mise de fonds correcte (disons 20%) on peut acheter pas mal mieux quant à moi, ceci même aux prix actuels…

    • lol Taxman, vous venez de faire ma journée. Mes salutations à Taxwoman!

    • Le segment du condo est maintenant à l’avantage des acheteurs dans la région de Montréal:

      ««Au début de 2012, le marché de la copropriété était encore légèrement à l’avantage des vendeurs. Après un court passage en territoire équilibré, ce segment avantage maintenant les acheteurs, et ce, tant sur l’île de Montréal qu’en banlieue», a commenté Patrick Juanéda, président du conseil d’administration de la CIGM.»

      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/les-prix-des-condos-chutent-montreal-8042013

      Ce qui est impressionnant est la vitesse à laquelle ce segment est passé d’un marché à l’avantage des vendeurs à un marché à l’avantage des acheteurs. Ça sent l’atterrissage brusque, surtout si l’on continue à construire ce type de propriété de façon démesurée…

    • Texte d’analyse intéressant:

      http://www.lesaffaires.com/blogues/les-investigateurs-financiers/etes-vous-a-l-abri-de-la-possible-tempete/556113/

    • Titre: ont chuté

      1ère phrase: ont légèrement chuté

      La vrai stat? On parle d’une baisse de 1%. Ce n’est probablement même pas statistiquement valable…

      L’enflure médiatique, ca marche des deux bords. Au tour des bears d’avoir les médias de leur côté. C’est fair game.

      J’adore l’expression “légèrement chuté”. En voici d’autres:

      1. les prix ont légèrement explosé
      2. le marché a légèrement implosé

    • @MeMFisc.
      Merci pour le tuyau sur Publimaison, je ne connaissais pas du tout!

      J’ai des amis et mes parents qui tentent de vendre sur DuProprio en ce moment et ça génère de l’activité, mais pas de ventes encore… Mes parents sont à Laval-des-Rapides, mais heureusement pour eux, pour une raison que j’ignore, il y a très peu de propriétés à vendre en ce moment dans le quartier et normalement ça part vite. Donc malgré le ralentissement ils devraient vendre rapidement (du moins je leur souhaite). Pour mes amis ils sont incroyablement bien situé dans Rosemont, c’est grand, récent et avec garage mais avec un gros prix sur la propriété (même un prix “du marché”), ça peut rendre le processus plus long. Je vous tiendrai au courant!

      Est-ce qu’il y a des gens ici qui vendent en ce moment? Comment ça se passe?

    • @elisef Moi aussi en train de vendre dans rosemont avec duproprio. En une semaine, beaucoup d’achalandage sur ma fiche (près de 900 visiteurs différents et 1400 visites) et deux vrai visites dimanche.

      Je suis confiant. Ayant acheté en 2008, au pire, si je prends 100 k$ en profit, je vais être heureux avec 90k$.

    • Une image vaut mille mots – évolution de l’inventaire des condos à Montréal :
      http://bit.ly/Z3ZhxZ

    • J’ai aussi hâte de voir un article qui va parler d’un léger effondrement

    • @matis

      Un petit 90K non-imposable, ca change pas le monde, mais…

      Attendez d’avoir vendu (peau de l’ours), et vous calculerez votre rendement (en fonction de votre mise de fonds, etc…) Utilisez la formule développée par Rick, et approuvée par un avocat.

      La vous allez tripper ben raide. Au pif, je dirais que vous avez fait du 20-25% par année, composé, peut-être même plus. Pendant que la bourse a fait zéro (si vous avez acheté avant l’automne).

      Après cela, faut avoir un peu d’humilité: on a été plus chanceux que d’autre chose.

    • @M. Gadbois.

      Que pensez-vous de l’affirmation de M. Juanéda, président du conseil d’administration de la CIGM??

      On dirait bien que plusieurs sentent la soupe chaude avec leur condo, ce qui a fait augmenter l’offre de façon marquée depuis un an:

      “On compte toutefois 25% plus de condos en vente qu’il y a un an.”

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/immobilier-les-ventes-reculent-de-17-a-montreal-les-prix-des-condos-baissent/556135

      J’espère que vous êtes en accord sur le fait que nous nous sommes retrouvés beaucoup plus rapidement que prévu dans un marché de condos à l’avantage des acheteurs à Montréal. Il y a quelques mois seulement, beaucoup croyaient à un marché équilibré durant une très longue période de temps…

    • @Matis24
      “Moi aussi en train de vendre dans rosemont avec duproprio. En une semaine, beaucoup d’achalandage sur ma fiche (près de 900 visiteurs différents et 1400 visites) et deux vrai visites dimanche.”

      Meme les moins pessimistes sur l’immobilier essaient de vendre? Intéressant.

      @Yolda:
      Merci pour le lien sur griffix. Promoteurs essayant de louer plutot que de vendre pres du centre Bell? Ayoye! Quand je pense qu’il y a quelques mois ces promoteurs affichait son assurance quant a leur capacité d’écouler tous leurs condos. Les nuages continuent de s’accumuler aen préparation de la tempête. Max Bergeron avait ecrit là dessus. Voir lien ci-bas.
      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201206/07/01-4532494-condos-neufs-plus-de-2000-invendus-au-centre-de-montreal.php

    • @Rick

      C’est clair. Il y a probablement aussi une bonne partie de la hausse qui est due a des nouveaux projets qui ne se sont pas tous vendus. Parce que je n’achete toujours pas complètement la théorie des gens qui mettent leur condo en vente pour retourner en location.

    • @Faux Garth

      Matis déménage avec sa blonde qui est proprio….

    • @groslapin
      “Si jamais le kim jong 1 appuie sur un bouton rouge, vive l’immobilier au Canada pour le court terme comme valeur refuge. ”

      Voyons donc! Ne me dites pas que le KID Jong Il vous inquitète. Ce KID gros lard est en pleine puberté et s’imagine très puissant à cause de sa montée de testostérone. Je crois avoir lu quelque part quelqu’un qui comparait cette situation à celle d’un chihuahua qui jappe devant un lion en croyant qu’il jappe devant un pittbull.
      Si le KID tire le premier, ce sera la fin de son régime (jespere au mains qu’il le sait).
      Quant à l’impact sur l’immobilier j’en doute fort. Par contre il peut y avoir panique sur les marches boursiers.

      Le risque que

    • Sur ce graphique, on voit facilement la déconnexion de l’immobilier vs les revenus. On voit aussi qu’en 2012 les prix sont rendus 2x trop élevés. A quelle vitesse la descente ?

      http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2013/04/CHART.jpg

    • Le marché multirésidentiel de Montréal a connu une année remarquable en 2012, grâce aux bases solides de l’économie ayant contribué à la conclusion de trois mégas transactions totalisant 529,0 millions $.

      Le fait que les bases du marché multirésidentiel soient restées relativement stables au cours de cette période est d’autant plus impressionnant considérant la croissance du marché des appartements en copropriété en 2012. On observe une croissance de 13,2 % du nombre de ces appartements en 2012 comparativement à 2011, et l’on s’attend à ce que la vague de nouvelles constructions se poursuive. Les Perspectives multirésidentielles 2013 – Montréal dénotent que malgré le fait que 11,0 % des 130 691 appartements en copropriété soit en location, l’impact sur le marché locatif des immeubles multirésidentiels est minime. La demande a été suffisante pour absorber les unités de copropriété en location et maintenir de faibles taux d’inoccupation dans les immeubles multirésidentiels. La raison pour laquelle le marché se porte si bien est que 40 000 immigrants internationaux continuent d’affluer dans la ville chaque année et une grande portion de ces immigrants et des résidents actuels déménagent au centre-ville.

      L’appétit des investisseurs pour les actifs multirésidentiels est un indice de confiance envers le marché. On dénombre 416 transactions multirésidentielles en 2012 totalisant 1,4 milliard $ dont le prix moyen par logement est passé de 84 000 $ en 2011 à 92 523 $ en 2012.

      http://www.informateurimmobilier.com/2013/04/le-marche-multiresidentiel-de-montreal-demeure-attrayant/

    • @Easy

      La réponse est facile!

      A la meme vitesse que les hausses de taux d’intérêt.

      A la meme vitesse qu’en 1956, une unité familiale, c’était un seul revenu.

      Un autre graphique pas log

    • @ G.Turner

      Ce Kim jong 1 n’est qu’un mauvais bluffer mais quand même très dangereux si il commet un geste stupide. Qui sait?
      Pour les marchés boursiers, d’accord avec vous. C’est pour cette raison, appuyé de la crise de Chypre, que j’ai pris des profits en bourse et que je suis assez liquide pour l’instant. Ce sont deux incertitudes majeures à considérer: l’Europe qui risque d’imploser et l’Asie qui risque d’exploser! Quand il y a trop de chicanes, je me retire et je regarde, j’attends de revenir…

      Et pour le marché immobilier canadien, je crois que l’impact serait positif d’un certain côté, mais à court terme. Les spéculateurs asiatiques seraient moins enclins à se retirer du Canada vu l’incertitude politique en Asie, ce qui contribuerait à amortir la chute dans la région de Vancouver et Toronto. Montréal, moins, vu que la communauté asiatique est moins présente. Mettons que c’est pas le temps de rapatrier les profits en Asie à l’aube d’une crise nucléaire…ou tout au moins, politique.

      @ Easyshopper

      je sais, ce graphique défie la logique depuis trop longtemps.
      Une bonne question à se poser à soi-même ou à son entourage si propriétaire:
      aurais-je les moyens d’acheter ma propre propriété aujourd’hui avec une mise de fonds de 5 % comme à l’époque, il y a 10-15-20 ans avec mon salaire, les taxes et les taux d’intérêts d’aujourd’hui et un amortissement de 25 ans?

    • @MeMFisc

      Vous dites:

      “L’appétit des investisseurs pour les actifs multirésidentiels est un indice de confiance envers le marché. On dénombre 416 transactions multirésidentielles en 2012 totalisant 1,4 milliard $ dont le prix moyen par logement est passé de 84 000 $ en 2011 à 92 523 $ en 2012.”

      J’ajouterais à vos arguments (a ceux de l’article en fait je crois) qu’a 3.4 millions de moyenne de transaction, on ne parle pais ici d’un marché d’acheteurs non-sophistiqués.

    • 5 TRILLIONS PLUS TARD….

      “BERNANKE SAYS ECONOMY STILL FAR FROM DESIRED PERFORMANCE LEVEL. “

    • Ca serait intéressant de faire une telle carte pour le Québec.

      http://www.zerohedge.com/news/2013-04-08/where-do-rich-and-poor-live

    • je viens de voir publimaison à radio-cadenas (le pêteux du dragon)
      et leur site ne marche pas ce soir…..
      ….

    • beaucoup de pancartes a vendre dans les nouveaux developpements ici en monteregie,Les pancartes “vendu” restent affichees durant deux mois.

    • Quelques chiffres (sondage début mars):

      “Un sondage Pollara mené il y a quelques semaines auprès de 2000 acheteurs d’une première maison d’ici cinq ans au Canada indique qu’ils y consacreront environ 300 000 $, en moyenne, avec une mise de fonds moyenne de 48 000 $, soit 16 % de la valeur.”

      “Pollara a constaté que pour 66 % des acheteurs d’une première maison, les récentes modifications de la réglementation des prêts hypothécaires, qui comprennent la réduction de l’amortissement des prêts assurés par l’État de 30 à 25 ans, n’ont pas changé l’échéance d’achat.”

      “59 % ont dû retarder leur achat à cause de la hausse des prix.”

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2013/04/09/002-sondage-prix-maison-canada.shtml

      Donc peut-on en déduire qu’il y a une bonne parti des premiers acheteurs qui attendent non pas à cause d’une crainte d’une chute de prix mais plutôt pour amasser leur mise de fond?

    • À Montréal, 2697 logements ont été entamés au cours des trois premiers mois de 2013, comparativement à 3403 au cours de la période comparable de 2012, soit une baisse de 20,7 %.

      http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64695/64695_2013_M04.pdf?fr=1365518039608

    • Le premier acheteur canadien type prévoit mettre une mise de fonds d’environ 16 %, selon un sondage de la BMO. Les acheteurs d’une première maison s’attendent à effectuer un achat de 300 000 $ avec une mise de fonds de 48 000 $. Parmi les répondants, 59 % ont décidé de retarder leur achat en raison de la progression des prix.

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/immobilier-repli-marque-des-mises-en-chantier-dans-la-province-sauf-a-quebec/556168#.UWQlPKI_6Ag

    • baisse de la construction neuve = très bonne nouvelle.

    • “baisse de la construction neuve = très bonne nouvelle.”

      Il s’est produit la meme chose en Espagne en 2008/2009. Ils ont eu une augmentation du chomage et baisse de croissance qui ont amorce la crise.

      On va voir les consequences pour le Canada…

    • @MeMFisc
      “La raison pour laquelle le marché se porte si bien est que 40 000 immigrants internationaux continuent d’affluer dans la ville chaque année et une grande portion de ces immigrants et des résidents actuels déménagent au centre-ville.”

      N’est-ce que ce qu’ils disaient aussi pour Toronto et Vancouver pour justifier que la bulle n’arrêterais jamais? Or, on le sait en ce moment comment ça va à Vancouver. Même les HAMs étaient semblerait-il un phénomène grossièrement exagéré pour justifier l’explosion des prix et maintenir la peur du “buy now or be priced out forever”.

      Malheureusement pour nous, une bonne partie des immigrants qui viennent à Mtl ne sont pour la majorité pas du tout fortuné, voir même pauvres; espérer que ceux-ci aident à maintenir les prix dans un marché où l’accession à la propriété déjà est à son plus haut niveau depuis plusieurs décennies et avec les prix tel qu’ils le sont, je doute fort que ceux-ci fassent pencher la balance.

      http://www.journaldemontreal.com/2013/03/20/salaries-de-deuxieme-classe

      @Terlingua
      Ces chiffres me donnent l’impression que certains portent des belles lunettes rose. Entre ce qu’on espère et la réalité, il y a parfois un énorme fossé. Je pourrais très bien dire moi-même que je souhaite accumuler un autre 20k dans les 3-4 prochaines années pour acheter, mais réalistiquement, vais-je le faire? C’est plate, mais c’est pas vraiment représentatif, surtout quand on sait à quel point l’épargne est difficile voire impossible pour beaucoup de gens.

      Moi je leur aurais demandé par la suite: “Alors vous voulez 48k, combien avez-vous accumulé jusqu’à maintenant?” Je suis certaine que 50% aurait dit 10k, et l’autre moitié un peu plus et un peu moins. “Et combien de dettes avez-vous en ce moment, hors hypothèque ou prêt automobile?” Probablement autour de ces mêmes chiffres.

    • La fille de publimaison est sûr de sa shot et je l’a crois. Je connais la firme qui lui a développé son concept et ça vaut 2M. Surtout avec la baisse des prix qui s’en vient. Les dragons abusent et ils ne connaissent pas ça. Ça se donne des airs à la télé. Mais ça ne comprend pas. Surtout qu’il s’agit d’un 200k fictif.

    • @Terlingua

      “Donc peut-on en déduire qu’il y a une bonne parti des premiers acheteurs qui attendent non pas à cause d’une crainte d’une chute de prix mais plutôt pour amasser leur mise de fond?”

      Si il n’y avait pas un probleme avec les prix, la demande serait constante. Les jeunes prendraient un temps constant pour mettre assez d’argent de cote.
      La chute de la demande parmis les premiers acheteurs montre que l’immobilier est devenu moins abordable.
      Aussi quand on est jeune, on se doit d’etre prudent avec l’immobilier car on peut bouger facilement de ville pour poursuivre un emploi interessant ailleurs.

    • Bonjour Damien

      Le Québec n’est pas l’Espagne. Je sais que cela parait un peu simpliste comme réponse, mais si vous creusez un peu, vous allez voir qu’il n’y a aucune chance que le Québec se transforme en Espagne.

      L’économie espagnole était a toute fin pratique inexistante avant que leur boom immobilier arrive, elle a été créée de toute piece par ce boom, alors c’est logique qu’elle ait été anéantie par l’explosion. Au Québec la construction résidentielle est pertinente, mais bah…

    • @GG
      L’économie espagnole était a toute fin pratique inexistante avant que leur boom immobilier arrive, elle a été créée de toute piece par ce boom,”

      Donc un PIB de 1.5 trillion us en espagne c’etait de la frime?Pourquoi n’avez vous pas averti les agences de credit?Ils vous auraient surement bien renumere pour cette information.

    • @Dan

      Qu’est-ce qu’ils fabriquent en Espagne?

    • @MeMFisc.

      “Le premier acheteur canadien type prévoit mettre une mise de fonds d’environ 16 %, selon un sondage de la BMO. Les acheteurs d’une première maison s’attendent à effectuer un achat de 300 000 $ avec une mise de fonds de 48 000 $.”

      Ce n’est pas le cas à Montréal, loin de là!! La plupart des premiers acheteurs ici ont toutes les misères du monde à économiser 10 000$… La preuve?? Regardez la chute des ventes à Montréal depuis le 1er novembre 2012. Qu’est-ce qui s’est produit le 1er novembre 2012?? Réponse: abolition des stupides “cashback mortgages” aux premiers acheteurs (hypothèque avec remise en argent de 5% aux premiers acheteurs lorsque ces derniers possédaient aucune mise de fonds, ce qui leur permettaient de pouvoir se qualifier à la SCHL). Terminé la subvention des cassés incapables d’épargner ce maigre 5%…

      Mise de fonds de 16% en moyenne pour les premiers acheteurs à Montréal, c’est de la foutaise!!

    • @GG

      “Plus de 450 ressortissants canadiens auraient été identifiés, dont 46 Québécois, dont la majorité habitent la région de Montréal.”

      autre preuve que le Quebec est pauvre…10% dans les paradis fiscaux contre 22% de la population du canada

    • @GG

      “@Dan

      Qu’est-ce qu’ils fabriquent en Espagne?”

      cherches sur internet…

    • @Rick

      Le premier acheteur Montréalais-type est moins riche que le premier acheteur Canadien-type?

      Le premier acheteur Montréalais-type achète une propriété de 300K?

    • Vous avez raison Dan, l’économie espagnole est bien diversifiée et compte beaucoup de travailleurs hautement qualifiés, et elle s’est batie, sur ces fondements, depuis plus de 50 ans.

    • @Dan

      Paradis fiscaux

      C’est un peu bizarre de se “vanter” de cela, mais quel pourcentage des 46 québécois habitent en région?

    • @M. Gadbois (17h32).

      Même pour le Canada entier, ce 16% de mise de fonds pour les premiers acheteurs est de la pure foutaise… Pensez-vous que la cagnotte de la SCHL a grimpé à 900 milliards $$ parce que la moyenne des premiers acheteurs possèdent 16% en mise de fonds?! Ce sondage mêle “réalité” avec “ce que les gens espèrent”. C’est comme l’article paru cette semaine qui indiquait que la plupart des gens s’attendent à avoir terminé de payer leur hypothèque dans la cinquantaine. On sait tous que la réalité en est tout autre:

      http://www.lesaffaires.com/blogues/rene-vezina/liberte-hypothecaire-71/537913/

      Quant à vos 2 questions, vous connaissez déjà les réponses. Vous n’avez qu’à trouver le salaire moyen des villes de Toronto, Calgary, Vancouver en comparaison avec Montréal pour vous en convaincre…

    • @Dan

      Les agences étaient beaucoup trop bien payées pour maintenir les cotes de crédit pour écouter qui ce soit. Pas que j’aurais alors pu prédire ce qui s’est passé la-bas (pantoute). Rick va surement ajouter que je suis aussi clueless aujourd’hui vs le QUébec que je l’étais alors pour l’Espagne. C’est fair game j’imagine. A la différence près qu’il m’importe fort peu de ce qui surviendra de la situation économique au Québec, alors que Rick devrait prier très fort que tout se passe bien.

    • @rick
      SCHL +/- 575 milliards

    • @GG
      difficullte a vous suivre…si vos raisonnements sont justes la zone euro va imploser, car toute cette union reposerait sur les economies Allemande et francaise(??)Pensez pas que toutes ces mauvaises creances vont ebranler les USA?et le Canada qui vascille en ce moment…et l’immobilier…

    • Rick

      A 16% de mise de fonds, par définition, la totalité de ces nouveaux acheteurs doivent passer par la SCHL. Alors oui, je crois qu’ils contribueraient massivement à l’augmentation du passif de celle-ci….

      VOus savez, je ne peux pas croire qu’un petit couple qui fait 80-90K par an ne peut pas amasser 40K, avec un peu de love money en sus…

      Vous pouvez vous amuser à comparer le Montréalais-type avec le Torontois-Type, mais là n’était pas la comparaison: on parle du Montréalais-type modèle premier acheteur avec le Canadien-type- premier acheteur. Vraisemblablement, le Montréalais-typer premier acheteur fait plus d’argent que le Canadien-type premier acheteur.

      Cci dit, 1 point ou je suis enti;èrement d’accord avec vous: les gens exagèrent.

    • en fait pas la totalité, mais l’immense majorité, parce que des premiers acheteurs a 30% de mise de fonds c’est plutôt rare….

    • @GG & Dan
      L’économie espagnole est pas mal typique de tous les pays dits développées. Assez proche de l’economie canadienne même (aéronotique avec Aribus, Automobile avec VW, …). Ci-dessous les chiffres pour 2012:
      Canada ci-dessous Espagne ci-dessous
      agriculture: 1.8% agriculture: 3.3%
      industry: 28.6% industry: 24.2%
      services: 69.6% (2012 est.) services: 72.6% (2012 est.)
      https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/fields/2012.html

      Un peu plus de services en espagne probablement en relation au tourisme plus développé.

      “baisse de la construction neuve = très bonne nouvelle.”
      Au contraire c’est une tres mauvaise nouvelle, car plus de chomeurs, moins de bois d’oeuvre, moins de ciment, …. Surtout une baisse de 20% en 3 mois c’est énorme. Encore un nuage de plus dans le ciel de l’immobilier qui ne cesse de s’assombrir. Toute l’économie va innévitableent en souffrir.

    • @Dan.

      Au total au Q2 2012, c’était très près de 900 milliards $$ garanti par le Fédéral (on doit considérer Genworth car le Fédéral assure 90% de la valeur des prêts hypothécaires consentis au Canada par Genworth, alors qu’il assure 100% de la valeur des prêts hypothécaires consentis par la SCHL):

      http://i50.tinypic.com/nprwut.png

      “Genworth Canada’s net new premiums rose 22% y/y, with Genworth reportedly regaining market share from CMHC. That comes despite what some call CMHC’s “unfair advantage” (CMHC insurance has a 100% government guarantee while Genworth is only 90% backed).”

      http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2011/02/genworth-canada-outshines-genworth-us.html

    • @dan

      Il n’y a personnes ici de plus pessimiste que moi sur le futur de l’économie mondiale

      Essentiellement, dans l’ordre:

      1. le Japon est fini (dette);
      2. oui, l’EURO est fini (dette, déficit, bad assets on the books). Pour ne nommer que les plus gros Portugal, l’Espagne, l’Italie, et peut-être la France sont finis;
      3. les États-Unis sont finis (déficit)
      4. UK dans le trouble;
      5. le reste suit (collateral damage).

      Demandez-moi si on fait face a une periode de très haute inflation, ou au contraire de déflation? Je suis capable d’argumenter en faveur de l’un ou l’autre, pendant des heures, alors je ne sais pas, completement clueless. Et ca c’est la question a 1 000 $.

    • @Garth

      Airbus et Volkwagen?

      Pfizer et Microsoft sont des fleurons de l’économie québécoise.

      Vous avez ouvert la page Wikipedia sur l’économie espagnole.

    • le ralentissement de la construction neuve, c’est une très bonne nouvelle Garth parce qu’il faut que la surconstruction se corrige, au PS. Il faut prendre le hit a moment donné, et now is the time.

      Notamment parce que je ne veux pas me retrouver avec des quartiers entiers d’immeubles vides en non-finis, comme en Espagne justement.

    • ”À peu près 45 % des ménages qui comptent acquérir un logement en 2011 entendent verser une mise de fonds correspondant à au moins 20 % de la valeur d’achat prévue et environ 35 %, une mise de fonds de 5 à 19 %. Dans 95 % des cas, les acheteurs éventuels constitueront leur mise de fonds en puisant surtout dans leurs économies.”

      Rapport SCHL

    • C’est vrai qu’on peut comparer l’économie canadienne avec un des pires cancres de l’UE, l’Espagne et son taux de chômage de 26,3% (Grèce 26,4%) !!

    • @leguet

      Objectivement, l’Espagne et la Grèce n’étaient pas là avant leur crise…

    • @leguet.

      1) “À peu près 45 % des ménages qui comptent acquérir un logement en 2011 entendent verser une mise de fonds correspondant à au moins 20 % de la valeur d’achat prévue et environ 35 %, une mise de fonds de 5 à 19 %.”

      Si vous désiriez effectuer le parallèle avec le stupide sondage paru aujourd’hui, il manquait le terme “premier acheteur” dans votre citation. Ceci dit, j’ai bien hâte de voir ces mêmes statistiques dans 5 ans…

      2) “Dans 95 % des cas, les acheteurs éventuels constitueront leur mise de fonds en puisant surtout dans leurs économies.”

      C’est faux, faux et faux!:

      “S’il est commun de contracter un prêt hypothécaire pour acquérir une propriété, on peut s’étonner d’apprendre que plus du tiers des Québécois, soit 35%, admettent qu’ils auraient recours à un prêt ou à une ligne de crédit pour financer la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première maison.”

      http://argent.canoe.ca/nouvelles/affaires/emprunter-pour-mise-fonds-dune-maison-4062012

      Donc, 35% des québécois auraient recours à un prêt ou une ligne de crédit pour financer la très maigre mise de fonds exigée de 5%, voyez-vous à quel point le marché immobilier est soufflé artificiellement présentement??

    • Très bon texte paru au début 2011 sur les “cashback mortgages” consenties aux premiers acheteurs ne possédant aucune mise de fonds (M. Bergeron avait joué le rôle d’un premier acheteur cassé en 2010!):

      http://www.lapresse.ca/actualites/dossiers/une-vie-a-credit/201101/15/01-4360498-les-moyens-detre-proprietaire-vraiment.php?

      Dire que ces pratiques malsaines furent interdites depuis seulement 5 mois… Y a pas à dire, le marché immobilier canadien est vraiment très sain!

    • @Rick

      La citation ne dit pas que l’emprunt est utilisé pour arriver au 5%…

      Moi-meme, j’ai emprunté de mes parents (euh, ils m’ont donné de l’argent…) pour augmenter ma mise de fonds de facon a diminuer ma prime SCHL (ou de l’éviter, je ne me souviens tout simplement pas mais il me semble que j’ai eu recours a la SCHL)…

      Votre équation on emprunte donc on n’a pas 5% ne tient pas.

      Vous etes vraiment persuadé etre le seul jeune de 28 ans qui a mis un peu d’argent de coté?

    • En fait, emprunter sur une marge de crédit our diminuer la prime SCHL est vraiment niaiseux.

    • 8 avril 2013: Selon Genworth, 56 % des nouveaux acheteurs ont une mise de fonds de plus de 20 % de la valeur la propriété. L’an dernier, ils n’étaient que 36 %.

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/news-sources/?date=20130408&archive=cnw&slug=C3127

    • @M. Gadbois.

      “La citation ne dit pas que l’emprunt est utilisé pour arriver au 5%.”

      Franchement, c’est assez évident!!! Qui irait contracter un prêt ou une marge de crédit à des taux 2 fois ou 3 fois plus élevés que les taux hypothécaires pour appliquer une mise de fonds supérieure à 5%?? Euh, personne! Donc, par déduction, il s’agit de l’emprunt de la mise de fonds minimale de 5% dont on parle dans ce texte de argent.canoe.ca.

      “En fait, emprunter sur une marge de crédit our diminuer la prime SCHL est vraiment niaiseux.”

      C’est emprunter le 5% minimal sur une marge de crédit dont on parle ici!! Encore une fois, qui irait emprunter à des taux 2 fois ou 3 fois plus élevés sur une marge de crédit pour appliquer une mise de fonds supérieure à 5%?? Réponse: Personne!

      SVP, arrêtez de jouer à l’autruche, ça ne vous va pas dutout…

    • MeMFisc. (22h51).

      Pouvez-vous m’expliquer les raisons de la baisse des ventes (-20% 5 mois consécutifs) sur l’île de Montréal depuis novembre 2012?? Surement parce que la majorité des premiers acheteurs sur les lignes de côtés ont plus de 20% de mise de fonds…!

      Les résultats de vos sondages ne font aucun sens pour le Québec, surtout en considérant un taux d’épargne aussi faible:

      “Un sondage mené le mois dernier laisse croire que le Canadien moyen épargnera près de 10 000 $ cette année, mais aussi que les deux tiers des gens interrogés mettront cet argent de côté pour des vacances, des biens de luxe et des loisirs.”

      “Ceux qui envisagent le moins d’épargner sont les Québécois, avec 5477 $”

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/planification/les-quebecois-epargneront-le-moins-au-pays-en-2013/553847

      Donc, pour les deux tiers des répondants au Québec (toute proportion gardée), ce sera 5477$ d’épargne pour des vacances, des biens de luxe et des loisirs! Au fait, est-ce que l’on peut considérer ça comme de l’épargne si le “montant épargné de 5477$” est dépensé la même année dans des voyages biens de luxe et des loisirs??!!

    • @GG
      Airbus et Volkwagen?

      Aujourd’hui est jour d’anniversaire d’un bien aimé et je vas rester poli.

      C’est vous qui parlez de “Fleuron”. En allemagne, Volkswagen construit des autos sous le nom SEAT. J’en ai loué lors de visites en espagne. SEAT se comporte comme une marque à part et a même des concessons en chine, entre autres. L’espagne est parmi les 10 premiers producteurs d’auto au monde. Renault et Nissan entre autres fabriquent des autos en Espagne.

      Airbus a plusieurs usines de fabrication de pièces en Espane. De plus la division Airbus Military de irbus est basée en Espagne.

    • Dans mon post plus haut, je voulais dire “En Espagne, Volkswagen construit des …” au lieu de “Allemagne”.

    • @GG
      “1. le Japon est fini (dette);
      2. oui, l’EURO est fini (dette, déficit, bad assets on the books). Pour ne nommer que les plus gros Portugal, l’Espagne, l’Italie, et peut-être la France sont finis;
      3. les États-Unis sont finis (déficit)
      4. UK dans le trouble; ”

      SVP enlevez les USA et surtout l’UK (en meilleure position que les USA) de votre liste.
      De plus les USA ont une marge de manoeuvre meilleure que tous les autres pays dits développés grace aux impots très bas. Gardez votre anti américanisme pour vous SVP.

    • @Garth

      Le profit va au siège social Garth. C’est la que sont les jobs payantes. Les tourneurs de boulons, cela ne batit pas une économie forte.

      On le sait a Montreal, il a y a plein de jobs payantes qui ont quitté vers Toronto. Pis quand les torneurs de boulons commencent a couter trop cher, l’usine part elle aussi. En Espagne, j’imagine que les couts de labour vont etre correct pour l’avenir prévisible. mais le profit est ailleurs depuis longtemps (toujours en fait).

      Garth: a vous de convaincre le Tea Party, les Républicains et le lobby anti-impot (trou de mémoire ce matin). Bonne chance.

    • La panne n’aura pas duré trop lomgtemps, fiou: Grover Norquist

    • Les USA ont tellement une belle marge de manoeuvre qu’une simple augmentation de l’impôt les fouterait en récession. Donc remède de cheval depuis 4 ans et dictature monétaire qui est entrain d’appauvrir tout un pan de la population au profit de Wallstreet. UK (le jumeau) applique le même remède de cheval à sa population mais avec des resultats beaucoup moins probants naviguant sans arrêt dans la récession ou croissance presque nulle.

      La seat ouais une VW cheapette. Être parmi les 10 premiers constructeurs de voitures au monde ne garanti pas la réussite y a juste à voir les piêtres résultats des constructeurs auto français.

    • Rick

      Au fait, est-ce que l’on peut considérer ça comme de l’épargne si le “montant épargné de 5477$” est dépensé la même année dans des voyages biens de luxe et des loisirs??!!

      Sans joke?

      Vous avez raison, ce n’est pas de l’épargne avant d’etre dépensé, au meme titre d’ailleurs que ce n’est pas du revenu imposable, puisque dépensé dans l’année, et l’individu n’a donc pas a déclarer celui-ci….

    • Baisse de 31% du nombre d’hypothèques aux particuliers en mars par rapport à mars 2012 pour la région de Montréal. Ça fait peur.
      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/les-prets-hypothecaires-poursuivent-leur-chute-5042013

      Le nombre de préavis de saisie s’est accru de 9,18% en mars par rapport à mars 2012. Le nombre de saisies a augmenté de 5,78%. L’article ne dit pas où exactement. J’imagine que c’est pour le Québec. Je m’explique mal ces stats; la capacité de payer des proprios n’est pas affectée par les règles de juillet, et les taux n’ont pas bougé. Je ne peux pas croire que c’est un move intentionnel de proprios qui ne croit plus en leur “investissement”.
      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/les-reprises-de-maisons-repartent-la-hausse-9042013

    • Moins pire que le Japon où ça prend des générations pour payer la maison.

      http://www.conseiller.ca/nouvelles/hypotheques-le-tiers-des-quebecois-libres-dans-10-ans-36658

    • @Taxman
      Merci pour les liens. Certains seront bien surpris bientot, ceux qui pretendent que les gens vont “tougher la run” ou alors que les faillites ne vont pas exploser parce qu”il connaissent “25 proprietaires autour d’eux qui ne vendront jamais”. Le jour ou vous lirez un livre sur Behavioural Finance vous comprendrez que la majorite des individus se comportent de facon irrationelle, surtout lors de bulles et des crashs. Vous comprendrez aussi pourquoi les banques paient cher pour savoir le ce que pensent leurs clients.
      9% d’augmentation de preavis de saisies en un an? Ayoye. C’est probablement une erreur. Les gens vont surement tougher la run.

      Les statistiques s’expliquent bien. Beaucoup ont achete plus qu”ils pouvaient payer, beaucoup qui n’auraient pas du acheter ont ete permis et encourages de le faire. Plein de familles avec 2 revenus ont achete sur la base des 2 revenus, alors que la prudence recommanderait de se baser sur un seul revenu et accumuler de la richesse avec l’autre revenu. Il suffit alors que l’un des partenaires perde sa job ou tombe malade pour que les finances de la famille tombent dans le rouge. De plus il y a les divorces, je crois qu’environ 50% divorcent avant la 5-eme annee de mariage au Quebec.

      Donc les statistiques s’expliquent tres bien et ne me surprennent pas. Lorsque la vague va se retirer, on saura qui se baignait nu.

    • @Taxman55:
      ”Depuis le début de l’année, 528 propriétaires ont dû remettre les clés de leur maison aux créanciers, comparativement à 567 pour les trois premiers mois de 2012.”

      ”Les reprises de maisons par les institutions financières ont enregistré un rebond en mars, après huit mois consécutifs de recul.”

      Ok, on va encore me dire que je vis dans un monde utopique, mais quand même. Quand je lis un texte, je suis capable de voir certaines infos qui viennent adoucir le choc du gros titre du texte vendeur qui fait peur…

    • @guygadbois & Leguet

      Vous avez d’insinuer que l’Espagne n’avait pratiquement pas d’economie pour justifier que c’est different ici. Maintenant vous essayez de dire du n’importe quoi

      “Le profit va au siège social Garth. C’est la que sont les jobs payantes. Les tourneurs de boulons, cela ne batit pas une économie forte”

      Les profits representent en general une portion infime du fonds de roulement qui lui est depense sur place pour payer les salaires, les soutraitances et autres. ces sous-traitant locaux generent des profits qui restent surplace. C’est l’economie 101 (moi qui croyait qu’il y avait un cours d’economie en fac de Droit). C’est pourquoi tous les pays encouragent les investissement etrangers chez eux.

      Les tourneurs de boulons dans l’industrie de l’auto en ontario ont genere pendant plusieurs annees une bonne partie de largent de la perequation qui etait distribue dans tout le reste du canada. Une economie c’est un ensemble avec plusieurs composantes, pas juste des GG.

      Si on se fie juste au taux de chomage pratiquement tous les pays Europeen (a l’exception dequelques pays comme l”Alemagne) sont des cancres. Qu’ils prennent leur responsabilites en main au lieu de demander du bail-out aux Allemands.

    • @leguet

      “Moins pire qu’au Japon” c’était peut-être vrai dans les années 1990 ou les prix au japon avaient flambés comme ils viennent de le faire ici depuis 10 ans, mais en 2013 le Japon est rendu un des pays les moins chers par rapport aux revenus et loyers alors que le Canada est un des pays les plus sur-évalués. Pour avoir posé la question à un fournisseur japonais il y a 2 ans, je fut surpris d’apprendre combien le prix des maisons n’était pas si élevé que ce que l’on croit, à l’échelle nationale s’entend.

      http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home

    • @Guygadbois&Leguet
      “Garth: a vous de convaincre le Tea Party, les Républicains et le lobby anti-impot (trou de mémoire ce matin). Bonne chance”
      “Les USA ont tellement une belle marge de manoeuvre qu’une simple augmentation de l’impôt les fouterait en récession”

      Les impots ont substantiellement augmente au USA en Janvier dernier, pourtant les signes de consolidation de l’economie US se multiplient. SVP lprenez le temps de lire de l’info ailleurs que sur ce blogue.

      Aux UK au moins la crossance est nulle tandis qu’en Europe la recession et l’exploson du chomage continuent. Alors qui a la bonne recette. On a ici la preuve que les recettes Go-gauches ne marchent plus et ne marcheront plus jamais. chaque pays devra vivre au niveau de ses moyens.

      Pour la situation budgetaire Canadienne tous les connaisseurs savent que c’est de la poudre aux yeux. L’enveloppe des depenses qui fait exploser le deficit ici est deguisee dans le budget des provinces canadiennes dont le deficit est en constante hausse et s’agravera avec le vieillissement (car provinces assument l’essentiel des couts de sante). Le fedreral se vante de la situation budgetaire saine du Canada, mais il faut ajouter la dette provinciale a la dette federale pour avoir une bonne idee de la situation.

      http://www.canadianbusiness.com/economy/flaherty-talks-up-canadas-economy-but-ignores-provincial-debt-crisis/
      http://www.theglobeandmail.com/news/national/interactive-graphic-charting-canadas-rising-debt-load/article8998950/
      http://www2.macleans.ca/2013/03/19/provinces-spiral-towards-debt-crisis-as-ottawa-boasts-of-sound-finances/
      http://www2.macleans.ca/2013/02/19/the-deadbeat-bunch-2/
      http://opinion.financialpost.com/2011/01/15/canadas-profligate-provinces/

      La situation au Quebec serait pire voici un extrait de la situation en 2010 (qui s’est aggravee depuis):
      “Quebec’s total debt in March 2010 was $160.117 billion, according to Finance Quebec. This represents 53.2% of its Gross Provincial Product. Then there is Hydro Quebec, municipal and various other debt obligations which brings the total to $218.48 billion or 72.6% of its economy. Add to that Quebec’s share of the federal debt and the burden is 117.6% of GDP.”

      Donc arretez chercher la paille dans les yeux des autres pays en ignorant la poutre qui est dans vos yeux.

      Alors imagninez qu’une severe correction immobiliere s’ajoute a la sauce! Un scenario proche de l’espagne n’est pas impossible. C’est exactement ce qui se passe sur la marche des condos a Tremblant depuis plusieurs mois, une situation bien sur “ignoree”par nos chers medias. Ne me croyez pas sur parole, allez sur les MLS et cherchez le secteur de Mont Tremblant.

    • @Garth

      Je ridiculise un peu la chose, mais quand les dommers ici énoncent qu’il y a des gens qui sont serrés à l’os et mangent du beurre de pinoote pour êtree capable de faire leurs paiements hypothécaires, c’est vrai. C’est juste que je crois que vous exagérer le nombre de personnes qui sont dans cette situation.

      De plus, il y a des gens qui ont perdu leurs jobs, et qui ont continuer de faire leur paiement en attendant de trouver autre chose, et qui doivent finalement lancer la serviette, no mas…

      Alors c’est clair qu’il va y avoir augmentation du nombre de reprises. Mais si l’économie vivote, et si les taux ne montant pas, je m’imagine difficilement une explosion de celle-ci. Comme l’énonvce Matis, 10% de rien, c’est pas grand chose, et rien pour s’inquiéter. C’est si le nombre absolu devenait élevé qu’il y aurait lieu de s’inquiéter. Et compte tenu de la situation actuelle, je ne vois pas cela survenir, du tout.

    • @Garth

      Le droit c’est sciences humaines avec maths, et pas de cours d’économie, juste un cours de comptabilité de base… Ca n’est pas eaxctmeent mon parcours, mais il ne faut pas vous faire d’illusion sur les compétences financières, économiques, et comptables de la profession…

      Un siège social c’est ben plus payant qu’une shoppe. Please. Les gars a la shoppe s’amenent leur lunch le midi dans un petit sac brun, et paient leur loyers. Les gars au siege social sortent dans les bons restos, se font construire des chalets, achètent des bateaux, etc….

      Qu’est-ce qui fait plus tourner l’économie?

    • @matis24 10 avril 2013 10h25
      “Depuis le début de l’année, 528 propriétaires ont dû remettre les clés de leur maison aux créanciers, comparativement à 567 pour les trois premiers mois de 2012.”

      Ceci corresponds a une augmentation de 7.4% environ sur les 3 premiers mois de l”annee par rapport a la meme periode l’annee derniere. Le titre de l’article est “Les reprises de maisons repartent à la hausse”. Je ne vois pas en quoi ce titre fait peur. C’est un titre qui reflete la realite presentee de facon professionelle. Vous auriez certainement prefere que l’auteur ecrive “Les reprises de maisons repartent à la BAISSE”.

      Pour vous on doit couvrir outes les mauvaises nouvelles sur le marche immobilier et publier juste les bonne. Chassez le naturel il revient au galop!

    • @GG

      pas ta meilleure journee aujourd’hui…accordes- toi un peu de repos…

      by the way DOOMERS et pas dommers

    • President Obama predicts 2.3 percent U.S. GDP growth in 2013, higher than economist forecasts

      pourrait etre PM du Quebec pour les 20 prochaines annees

    • @guygadbois
      “Un siège social c’est ben plus payant qu’une shoppe. Please. Les gars a la shoppe s’amenent leur lunch le midi dans un petit sac brun, et paient leur loyers. Les gars au siege social sortent dans les bons restos, se font construire des chalets, achètent des bateaux, etc…. ”

      Vous avez tout a l’nvers. En general plus de gens travaillent a la shoppe qu’au siege social (Aalez sur google et comparer le nombre de gens qui bossent au siege de GM vs dans les manufactures de GM en Ontario). Ce ratio est enorme. De plus bien qu’ils apportent leur petit sac brun, ils sont plus nombreux et pour fournir leur sac brun plusieurs Super C et IGA vont ouvrir dans le coin, plus de centres commenciaux, plus de garderies, ecoles, dentistes, medecins, stations services, concessionaires autos, compagnies de sous-traitance, transport … Le gain en echele est enorme. Desole la shoppe fait tourner plus l’economie.
      Des villes entieres gravitent autour de plusieurs shoppes en Ontario (Markham, Windsor, Oshawa, …). Rare qu’une ville subsiste sur la base d’un siege social.

    • Faut-il s’inquiéter des maniaco-pessimistes de ce blogue qui semblent constamment avoir les yeux rivés à leur écran d’ordinateur pour déceler la moindre information démontrant que les prix de l’immobilier vont baisser à moyen terme.

      Pouvez-vous me dire qu’est-ce qui vous motivent autant que ça, alors que plusieurs autres participants inquiets sur ce blogue, dont moi même, ont déjà compris ça depuis belle lurette sans pour autant sombrer dans les scénarios catastrophiques? D’autant plus chers amis, que vous n’hésitez pas à cibler certaines données favorables à vos thèses pour ensuite faire des extrapolations parfois hilarantes, comme le font présentement les chambres immobilières, les constructeurs et les grandes banques canadiennes dans le sens inverse?

      Alors, dites-moi, qu’est-ce qui vous motivent autant?

    • @garth

      Nope je n’ai rien insinué du tout à propos de l’Espagne sauf qu’on est à mille lieu de leurs situation plus que précaire. Ça se sont des faits tandis que c’est vous qui extrapolez les catastrophes à venir. Vous semblez avoir beaucoup de temps à perdre avec vos posts longuets full de copier coller. Pourquoi ne pas admettre que l’Espagne et la Grèce sont de loin les pires au niveau du chômage dans l’UE ? Un peu de mauvaise foi encore ? Moy de chômage des 27 pays membres en 2012 = 11,7% Espagne et Grèce = bon derniers avec un taux de plus de 26%.

      http://www.statistiques-mondiales.com/ue_chomage.htm

      La dette US vs PIB ne cesse de progresser de 65% en 2008 elle est rendu à 107% …. and growing. Le déficit US en % du PIB sera entre 6 et 7% du PIB en 2013 ce qui est intenable à long terme. Les USA croissent en ne réglant pas leur problème de déficit en continuant d’endetter le citoyen. Croissance factice !

    • @guygadbois

      Les profits ne vont pas au siege social, ils y “transitent” et la plus grosse portion finit dans les poches des actionnaires qui sont tres souvent tres loin du siege social. Par contre les retombees de la shoppe restent effectivement surplace (salaires et autres).

    • Bonjour Garth

      Savez-vous pourquoi je poste beaucoup ici? Parce que je regarde la page, entre 2 lectures. Je lis beaucoup voyez-vous.

      Je vous invite à quantifier les hausses d’impôt, et à comparer celle-ci au déficit américain, pour voir si elles sont “substantielles”.

      En attendant, je vais vous donner la réponse: c’est des pinottes. Comme dans 60 milliars par année, sur un déficit d’un trillion.

      Va falloir augmenter les impôts un petit peu plus je crois.

    • @Garth

      AU siège social, ils paient des dudes 500K par année. Dans la shoppe, 50K.

    • @Faux Garth. Ne déformez pas mon commentaire SVP. Je disais juste qu’il faut mettre les choses en perspective. Il y a eu moins de reprises de finance depuis le début de l’année. C’est la statistique la plus importante à mes yeux. Une hausse vs 8 baisses consécutives…Wow, méchante MAUVAISE nouvelle.

      Si je te dis que ton petit dépanneur à un chiffre d’affaire en baisse en mars comparativement à mars 2012 mais que ton trimestre qui prend fin en mars, est plus élevé que le trimestre à la même période, vas-tu voir la baisse de mars comme un gros problème ou te dire, bah, je suis meilleur que l’an dernier?

    • @Garth

      En passant Garth, j’ai fourni il y a plusieurs semaines une analyse comparative des dettes et déficit US vs Canada. Dans cette analyse, j’ai tenu compte de la dette et des déficits provinciaux et fédraux (Canada), et de la dette et des déficitf fédéraux et états (États-Unis).

      La conclusion était que les problèmes américains sont substantiellement plus grands que les nôtres.

      Dans une compagnie publique, ce sotn les executives qui font de l’argent Garth. Les actionnaires “paient” des salaires faramineux, et se contente de pinottes. Lisez un peu sur Michael Dell, cela va vous ouvrir les queneuilles.

      @Dan il y a des jours comme cela.. Mais comme je veux toujours m’améliorer et apprendre, pouvez-vous me souligner un élément précis ou j’ai manqué le bateau (je ne dis pas cela en prétendant que vous avez tort, mais je suis curieux d’avoir votre opinion)

    • @daffy_duck75

      Les maniaco-pessimistes de ce blogue expriment simplement leur opinion/pensee, laquelle ne changera la realite de ce qui se passera. Prenez cela comme un debat d’idee et a la fin la realite sera la realite. A moins que vous ayez peur des idees contraitres aux theories du genre “ca monte toujours”.

      Vous pourriez aussi demander la motivation des maniaco-optimistes qui postent la moindre nouvelle positive ou apparemment positive sur l’immobilier et ignorent toute nouvelle ou statistique prouvant le contraire.

      Mon opinion: beaucoup de maniaco-pessimistes ont rate la montee de l’immobilier et esperent un crash avant d’acheter (ils ne veulent pas acheter au top). +sieurs les maniaco-optimistes ont par contre beaucoup a perdre dans un crash (esperent ne pas perdre de billes).

    • @guygadbois
      Oui mais ils sont disons 25 employes au siege social (500Kx25=12.5M) alors qu’ils sont 4000 dans la shoppe (50Kx4K=200M). See the difference?

    • @guygadbois
      Sauf exception, les actionnaires d’une compagnie prospere font plus de fric que les executives, sinon chacun vendrait sa compagnie pour juste devenir executive. Ils trimballent aussi un gain en capital qu’ils peuvent recolter au bon moment. Par contre l’executive traine son derrire vers la job tous les matin alors que l’actionnaire peut se reposer sur la plage a Tahiti ou faire autre chose pendant que son argent travaille.

    • Garth

      Ils sont combien d’employés au sièege social de Volkswagen? 25?

      Autre point: les gars dans la shoppe achete du baloney. Les gars au sièege social prennent la table d’hote du midi a 40 $. Autrement dit, votre 4000 gars de la shoppe ne sont pas vraiment des consommateurs….

    • Maniaco-optimistes ??? On veut des noms ? Pas moi certain j’ai déjà dit que je partageait les rapports des banques qui prévoient une légère correction sur les 2 prochaines années. À moins que maniaco-optimistes veut dire tout ceux qui ne croient pas au crash ?

      Ça va tellement bien à la shop espagnole !!!!

      http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/10/01/l-espagne-revoit-encore-a-la-hausse-son-deficit_1768218_3234.html

      http://www.liberation.fr/economie/2013/03/27/l-espagne-contrainte-de-reviser-le-deficit-2012-a-presque-7_891721

    • Je vais résumer les Garthonomics:

      1. c’est mieux pour une économie d’avoir des shoppe que des sieges sociaux;
      2. c’est plus payant d’etre sur la beach que d’exercer une activité économique.

      En passant Garth, l’actionnaire c’est un dude comme vous (enfin, plein de dudes comme vous regroupés dans un fonds de retraite).

      L’exécutif, c’est le président de la compagnie, qui gagne plusieurs millions par années, courtoisie des zoufs qui détiennent les actions, et qui ne réalisent pas qu’a 1M par année, tu va trouver quelqu’un de compétent pour faire la job…

    • Garth

      Quand vous dites que chaque actionnaire vendrait sa compagnie pour devenir executive, comment vous appliquez cela aux actionnaires d’Apple? Chacun vend sa compagnie?

    • @Guygadbois & Leguet
      Autour de 2008-2010 en pleine crise financiere le deficit US a bien sur explose. les gens ont tendance a extrapoler a partir de ces chiffres, ce qui est incorrect car lorsque l’economie reprend on a l’effet inverse.

      Le deficit US a atteint son max en 2011 a environ 1.3T, en 2012 il est tombe a 1.1T, une baisse de 15% en un an, ceci en pleine crise economique. Seulement les doomers americains font une extrapolation en se basant sur un deficit autour de 2008-2010. cependant si on fait la meme exprapolation en simulant une baisse de 15% par an le probleme est regle en quelques annees. http://www.usgovernmentspending.com/federal_deficit_chart.html

      La projection du deficit pour 2013 a deja ete revisee 2 fois, en ce moment il est a 0.9T, celle de 2014 a 0.7T, voyez la vitesse a laquelle ca baisse. Si la crossance reprends, le probleme est regle en quelques annees. Ca c’est la verite des chiffres a laquelle je crois le plus.

    • @daffy_duck75

      “Alors, dites-moi, qu’est-ce qui vous motive autant?”:

      je n’ai aucune idée! Mon obsession a commencé il y a 6 mois quand j’étais sur le point d’acheter avec 5% down. J’ai alors commencé à lire sur le sujet et je n’arrive pas à arrêter. J’ai même déménagé en raison de mon étude du marché. J’ai raté la hausse des prix et j’aimerais acheter dans les 10 prochaines années sans me faire marcher sur la **** quelques mois après. J’imagine que je vais me tanner de lire bientôt. Ou non. Aucune idée. Tiens:
      http://business.financialpost.com/2013/04/10/toronto-condo-kings-retreat-to-avert-property-hard-landing/

    • @Garth

      En fait, je vais vous résumer en quelques mots ce que mes 15 années passées dans le domaine de la finance/à cotoyer ses intervenants m’ont apprises: les actionnaires d’une compagnie publique qui ne sont pas par ailleurs des employés participant à un régime d’options sont les dindons de la farce.

    • Salut

      Mise en contexte ; Pratiquement tous les jours, je me rends sur sia.ca pour analyser le marché en vue d’acheter à moyen terme disons. Je viens d’assister à une situation que je n’avais pas vue jusqu’à présent. Une maison en particulier était affichée à 249 000$ depuis quelques mois. Aujourd’hui, BAM! Reprise de finance! 189 000$. He oui c’est bien affiché malgré les recommandations de la SCHL de ne pas divulguer cette info.

      Questions aux connaisseurs ; Est-il possible que l’ancien proprio ait pu s’acheter une nouvelle maison, mettre son ancienne à vendre, et n’ayant pas trouvé preneur, il n’ait pas réussi à payer 2 hypothèques en même temps, donc la banque vient saisir l’ancienne maison? Si c’est plausible, qu’arrive-t-il alors à ce proprio? Il est heureux car il est bien dans sa nouvelle demeure? La banque, elle, sera heureuse lorsqu’elle aura vendue cette propriété, et on oublie le passé?

      Merci

    • Je pense aux fondateurs de compagnies comme ceux de Google Apple ou Dell. ne me dites pas que Larry Page et Sergey brin font plus d’argent dans leur position d’executive que dans celle d’actionnaire de Google.

    • Ok Garth

      Il y a autant de chances que le déficit US soit de 700 milliards en 2014 que j’ai d’épouser Kate Middleton en secondes noces.

      Pour ma part, je vais pegger le chiffre a 900 milliards en 2014. Ce chiffre-là, je le sors effectivement de mon, mais j’aime mes chances de gagner ce petit pari amical.

    • @Leguet
      Pas de noms a donner. Les coupables peuvent se reconnaitre. Certains ont commence a se defendre. Cela dit, je pense qu’une croire a une correction de 10% seulement c’est tres optimiste. Les baisses de ventes de 20% de facon consecutive sont symptomatique d’un Crash, si on se compare aux pays ou il y eu des crash (de plus les consomateurs canadiens sont plus endettes que ceux de ces pays avant le crash).
      S’il n’ ya pas de crash a la fin, alors le Canada aura ete une exception.

    • @Dan

      J’ai peut-être l’explication: je perds 15K sur un short de GS depuis hier, peut-etre que cela me crinque un peu….

    • @cavapeter

      Quasi-impossible. Par définition, quelqu’un qui est capable d’obtenir une hypotheque pour une nouvelle résidence (forme de bridge) et d’acheter sans avoir vendu la premiere, ce n’est pas n’importe qui au plan financier.

      Le scénario le plus probable, c’est plutot que le vendeur était mal pris, obligé de vendre (genre perte d’emploi), il a toughé la run le plus longtemps possible (en tentant de vendre lui-meme pendant ce temps-la), et comme il n’y est pas arrivé, il a du lancer la serviette. Je parierais fort sur ce scénario.

    • @cavapeter

      Si le 249K demandé était proche de la réalité, cette maison va se vendre assez rapidement merci. En fait elle est probablement deja vendue?

    • @cavapeter:

      Si le produit de la vente ne suffit pas à couvrir le montant impayé du prêt hypothécaire 1, la créance restante de la banque 1 n’est pas éteinte juste parce que sa sureté a été exercée (maison 1 vendue).

    • @GARTH

      Pas si vite l’ami. Vrai que le déficit annuel des USA VS le PIB diminue depuis 2008 sauf que ce n’est pas suffisant puisque la dette totale vs PIB elle ne cesse d’augmenter. Autrement dit cette croissance qui fait diminuer le déficit annuel est une croissance à crédit qui se fait sur le dos du citoyen moyen en l’endettant davantage. Seul Wallstreet en profite. Autre consensus, quand vous avez une dette totale qui dépasse les 90 % de votre PIB vous êtes dans une zone où la croissance est menacé par trop d,endettement(les USA sont à 107% and growing). Pour ça que les USA(qui ont horreur des hausses de taxes) vont probablement couper dans les dépenses sociales(social security) pour tenter d’alleger un peu la dette globale. Pendant ce temps les Corpos ont plus d’un trillion de $ offshore sur lequelles faut surtout pas qu’elles payent de l’impôt. Vive l’Amérique !

    • @GG

      je compatis avec vous GG,Ce n’est pas une game facile.C’est vrai que le marche avait l’air de vouloir corriger.Mais GS c’est le marche…

    • @GG

      c’est tout a votre honneur de partager cette mauvaise trade avec nous.Sur le web 99% du monde fait de l’argent dans les marches,car ils ne parlent que de leurs bonnes trades..jamais des mauvaises..

    • @Dan

      Depuis le début, votre principal reproche a mon endroit est que je suis phony-baloney, parce que vous en avez vu tellement sur des messages boards. Fort compréhensible donc. D’un autre côté, je n’aime pas penser que les gens avec qui je converse pensent que je suis phony, ce n’est pas sain comme relation. Donc je me dois de vous convaincre (du moins d’essayer!) que ce n’est pas le cas, ce qui n’est pas évident à faire, vous en conviendrez.

      J’ai la chance d’avoir fait assez de bons coups dans la vie pour me permettre d’avoir l’humilité d’admettre 3 choses:

      1. bien souvent, it’s just plain dumb luck…
      2. que ca m’arrive de dire des niaiseries;
      3. que ca m’arrive de faire des naiseries.

    • @cavapeter pouvez vous nous faire part de l’adresse de la propriété, cela restera entre nous…

    • Éthique et marchés financiers

      154 personnes ont recu les minutes de la Fed par erreur, 1 jour en avance sur le marché. Toutes ces personnes savaient que le relase ne devait avoir lieu qu’aujourd’hui, 2PM.

      AUCUNE n’a cru bon de signaler l’erreur a la Fed.

      Venez pas m’achaler avec le manque d’éthique des courtiers immobiliers.

    • Étude de la BDC: La concurrence sur le marché hypothécaire canadien:

      http://www.banqueducanada.ca/wp-content/uploads/2011/02/allen-f.pdf

    • @cavapeter
      Normalement, selon les regles de la SCHL deja discutées dans les posts précédents, celle ci devrait aller récupérer ses pertes chez le propriétaire. Sur google vous trouverez l’expérience de plusieurs personnes avec la SCHL. Pas toujours un belle experience.

      http://www.moneysense.ca/2012/04/03/your-cmhc-insurance-doesnt-protect-you/

      http://www.bankruptcy-canada.ca/bankruptcy/2007/03/cmhc-and-recovery.html

    • Garth

      Relisez-vous. Vous ne parliez pas de Larry Page, de Steve Jobs, Bill Gates…

      Vous parliez de monsieur madame bourscoteur comme vous…

      Ces gars la ont fait de l’argent en étant entrepreneur, en ayant (ou en volant…) des idées. Ils étaient tous multimillionnaires avant d’entrer en bourse. La bourse leur s permis de passer du staut de multimillionnaire a milliardaire, grace a qui? A monsieur madame boursicoteur, qui se contente de sont petit 9% avant impot,l ecraés sur lea beach comme vous le dites- bien…

      Les Warren Buffett de ce monde, c’est plus rare que de la schnoutte de pape.

      Garth, c’est quand la derniere fois que vous avez un tort, sur quoi que ce soit, et que vous l’avez avoué plain and simple? Pas sur ce blogue en tout cas.

      You must be the smartest guy in the room….

    • @daffy

      Vous dites:

      “Faut-il s’inquiéter des maniaco-pessimistes de ce blogue qui semblent constamment avoir les yeux rivés à leur écran d’ordinateur pour déceler la moindre information démontrant que les prix de l’immobilier vont baisser à moyen terme.

      Pouvez-vous me dire qu’est-ce qui vous motivent autant que ça, alors que plusieurs autres participants inquiets sur ce blogue, dont moi même, ont déjà compris ça depuis belle lurette sans pour autant sombrer dans les scénarios catastrophiques?”

      C’est très simple. Self-justification, ou un autre facteur.

      L’autre facteur, c’est que c’est toujours le fun de trouver quelque chose à reprocher a ceux qui ont plus de succèes que soi, pour filer mieux.

      Quand le voisin achète un gros char, on dit à tout le monde “on sait, bien, il ne paie pas ses impôts”

      Quand le voisin part en vacances en Europe pour 1 mois, on dit à tout le monde “on sait, bien, il mets cela sur la carte de crédit”

      Quand le voisin envoie ses enfants à l’école privée, on dit à tout le monde: y’é ben non, c’est la meme chose que le publique, pis lui y paie, eille, méchant nono”

      C’est plus facile de dire cela que de dire “ouin, il est meilleur que moi”. Ca fait moi mal au petit ego.

      Le pire, c’est qu’a force de penser comme cela, les gens finissent par se croire. Dans un sens tant mieux, cela fait moins de gens malheureux.

    • http://theeconomicanalyst.com/content/canadian-housing-and-economic-trends-good-bad-and-ugly

      Bonne lecture.

    • By the way, je fais la meme chose…

      Sans nommer de noms, il y a des gens qui font le double de ce que je fais par année. Meme age, meme expérience, meme job, meme compétence.

      Et savez-vous ce que je me dis pour filer mieux? “on le sait bien, il ne voit jamais ses enfants”.

      Comme je le dis souvent, est est tous le loser d’un autre.

    • Savez-vous ce qui serait super cool Garth?

      Que vous avouez enfin que j’avais raison quant à la procédure en cas de défaut de paiement d’un prêt assuré SCHL.

      ca serait la moindre des choses, après le débat épique que vous m’avez fait endurer…

    • Garth

      Avez-vous la moindre idée de quel seront les taux US 5-10-30 ans quand la Fed va arrêter d’acheter 80% des émissions obligataires effectuées par le Treasury (prenez une pause ici: essentiellement, les États-Unis fixent eux meme leur taux d’emprunt a long terme, en se vendant eux-meme leur propres obligations…)?

      Quand c’est le marché qui va pricer ces obligations, en fonction du risque, pensez-vous que le 10 ans va etre a 1,8% et le 30 a 3%?

      Avec une dette de 16 trillions and growing très vite, je vous invite a calculer, en fonction de divers scénarios, quel sera le déficit américain lorsque le marché recommencera a dicter leurs taux d’emprunts. Et vous osez me parlez du 60 milliards que la hausse du 1er janvier a apporté comme réduction du déficit…

      Après cela vous me qualifiez d’anti-américain, alors que je les ai placé en 4e place (mais la troisième est occupée par plusieurs pays, alors c’est encore plus loin) sur la liste des pays dans la grosse schnoutte…. Leur chance, c’est de ne pas être le prochain domino. Pendant qu’on focusse sur le Japon et l’Europe, tout va bien madame la marquise.

    • @Terlingua.

      Merci pour votre lien, encore une excellente analyse et de très beaux graphiques produits par M. Rabidoux.

      Assez évident que le segment des condos des villes de Montréal et de Québec est déjà sur la corde raide.

    • @Taxman55.

      “Baisse de 31% du nombre d’hypothèques aux particuliers en mars par rapport à mars 2012 pour la région de Montréal. Ça fait peur.
      http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/les-prets-hypothecaires-poursuivent-leur-chute-5042013″

      Effectivement et une baisse de 31%, c’est significatif. Cette importante baisse sur un an du nombre d’hypothèques consenties aux particuliers est en train d’enlever beaucoup d’oxygène au marché immobilier de Montréal. Pas pour rien que le nombre de résidences à vendre augmente aussi rapidement ces derniers mois.

      Manque important d’acheteurs on dirait bien…

    • @GG

      Le libre marché a dû laissé sa place en 2008 à la dictature monétaire. En fait Greenspan avait déjà un peu installé cette dictature après la crise des technos. Pas le choix, le libre marché a montré ses limites en 2008. Comme une majorité de gouvernements ne peut honorer ses dettes, ceux qui le peuvent impriment. S’en suit une guerre de devises et tout ce fric gratis tente de se trouver un spot pour fructifier. Pour le moment c’est les USA qui sont le safe haven même s’ils sont endettés jusqu’au coup.

      http://traderdannorcini.blogspot.ca/

    • @leguet

      En fait je ne suis pas encore allé vérifier mais je crois qu’une bonne partie de la “Garth super réduction de 15% par année’ du déficit US au cours des dernières années est due en bonne partie à la baisse des taux US 10 et 30 durant cette période….

      Ca ca serait le top du top!

      Je vais aller voir plus tard, la j’écoute House of Lies

    • @GG

      C’est évident que la baisse des taux d’intérêts a un impact important sur le déficit. Quand tu es obligé de financer une dette de 16 trillions comme les USA, des taux d’intérêts qui passe disons de 4 à moins de 2 % ça fait toute une différence. C’est la même chose au Canada et au Québec. Je comprends pas qu’on avait pas pensé à ça avant ! Suffit d’imprimer et de racheter sa propre dette comme le font les USA et le tour est joué, les problèmes se règlent d’eux mêmes ;-)

    • UK

      Bloomberg

      U.K. inflation forecasts for this year were raised by economists as they also scaled back growth predictions, highlighting the dilemma Bank of England officials face on whether to increase stimulus.

      Consumer-price increases will average 2.8 percent this year, compared with 2.7 percent seen in March, according to the median forecast of 41 economists in the Bloomberg monthly survey published today. Economic growth will average 0.8 percent in 2013, compared with a previous forecast of 1 percent, the predictions show

      Un mot = Stagflation.

    • @GG

      j’espere que tu es short prime, ca va consolider pour les prochains jours on dirait

    • Avec des taux maintenus de force presqu’à 0 depuis plus de 4 ans et une inflation toujours supérieur à 2%(4.5% en 2011, 3.3% en 2010) l’UK est en train de procéder à un appauvrissement de tout un pan de sa population(les gangne petits et tout ceux qui vivent sous revenus fixes). Dans une moindre mesure(parce que l’inflation est un peu plus faible) les USA font la même chose.

      http://www.rateinflation.com/inflation-rate/uk-historical-inflation-rate

    • Sur le sujet de la dette des pays, parfois je me demande si ça peut juste continuer comme ça éternellement… Ça fait déjà plusieurs décénnies (pour ne pas dire des siècles) que les pays accumulent des dettes qui grandissent sans cesse. J’ai entendu parler que dans l’histoire ancienne, lorsque les pays devenaient trop endettés, ils faisaient table rase entre eux, et recommençaient à neuf. Après tout, si tout le monde doit à tout le monde et qu’ils s’accordent tous entre eux pour annuler les dettes, personne n’est vraiment perdant (sauf sans doute celui qui fait du cash, si un tel pays existait vraiment).

      Sauf que maintenant, nos dettes ne sont plus seulement détenus entre nous, pays, mais appartiennent en grosse partie à des intérêts privés, des compagnies et des individus. On ne peut plus faire table rase comme à l’époque. Or, on a encore jamais dans l’histoire récente vécu ce genre de précédent à grande échelle, alors comment savoir ce qui va se passer dans l’avenir. Je n’aime vraiment pas les discours doomers qui sont éternellement pessimistes, mais comment arriver à une solution, comment provoquer un changement dans le système pour le meilleur sans faire tout dérailler? De plus, personne ne travaillera vers une solution viable tant qu’on est pas au pied du mur, c’est la nature humaine.

    • @Dan

      Désolé, comprends pas…?

    • À chaque fois que je réfléchi à la dette des pays, mon humble cerveau fini toujours par surchauffer :)

      Idem pour l’expansion continue du crédit, à ce propos un article très intéressant d’un site qu’avait mentionné GG il y a un petit moment :

      https://canada.pimco.com/EN/Insights/Pages/Credit-Supernova.aspx

    • @GG

      si tu es short les calls par exemple,et que le marche consolide pour quelque jours,meme si GS bouge tres peu,tu collecterasl’erosion de la volatile qui baisse et l’erosion du time value… le theta

    • @GG
      volatilite

    • @Dan

      Je vais regarder cela. Pour l’instant j’ai encore mon short de GS… Je travaille du bureau ces jours-ci et j’ai moins de temps pour suivre le marché…. Pas une bonne idée, je sais…

    • Nouveau projet dans le Quartier International: Le Victoire

      Environ 750$ le pi2, 85 000$ le stationnement, 65% vendu en 2 mois et livraison janvier 2015.

      http://maison.lapresse.ca/habitation/immobilier/201304/10/01-4639527-victoire-sur-lordinaire.php

    • @Terlingua
      Un peu de prudence avec les opinions de PIMCO de W Gross. PIMCO/Gross est le bond king. Il a tout interet à proclamer la peur qui pousse les gens vers les bonds dont il est le roi. Donc ce serait bien balancer son opinion avec la possibilité de conflit d’intéret. Le pire pour les gars de PIMCO c’est que les equities s’emballent.
      Il faut aussi relever que PIMCO (la division qui offre les ETFs a fait pas mal d’effort pour se diversifier reduire sa pondération sur les bonds, ce qui donne aussi à réfléchir). Je veux simplement insunuer l’mportance de garder une approche équilibrée.

      @Guygadbois &Leguet
      On ne peut pas nier l’escalation de la dette aux USA. Cependant il faut nuancer car les chiffres que moi je lis indiquent que la dette en absolue et le ratio dette/GDP sont en baisse depuis 1 à 2 ans(http://www.usgovernmentspending.com/debt_deficit_history) .
      De plus le ratio est encore une petite coche en dessous de celui atteint à la deuxieme guerre mondiale. L,amérique s’en est relevé alors qu’e son économie n’avait pas la diversité actuelle.

      Finalement, un facteur important (une nouvelle donne en fait) les USA deviennent progressivement un état pétrolier et gazier. Pour la première fois on entrevoit une amérique autosuffisante et exportatrice d’énergie. Donc le billet vert a la possibilité de devverir un PétroDollard.

    • Bill Gross n’a pas besoin de talker his book. Ses positions sont publiques, et absolument tout le monde les surveillent, et agit en conséquence (selon qu’ils coirent qu’il est bon, ou mauvais)

      Il vaut 2 milliards, personnellementa.

      A partir du moment ou vous ne croyez pas ce qu’il dit, vous ne croyez plus rien, alors cessons tous de lire quoi que ce soit, cela ne vaut pas la peine. On sort tous nos Bob Morane et Agatha Christie, et on se part un club de lecture.

    • @ Leguet 11 avril 2013 10h32

      D’accord avec vous Mr Leguet. Mais qu’est ce que la Fed aurait du faire face à une économie et un système qui était entrain de s’écrouler? Toutes les manipulations (bailout, Achat des Bonds, ..), ont généré et vont continuer à générer des conséquences néfastes. Mais selon vous qu’elle aurait été l’alternative laisser le système crasher?

      Honnêtement, je ne serais pas surpris que quelques années plus tard on se rende compte que les manips de la fed etaient un coup de Genie d’ingénierie Financière.

    • @Guygadbois: Post du 10 avril 2013 19h35
      J’ai aucune idée quel sera le taux si la Fed arrete d’acheter 80% des émissions obligataires (j’ai pas de boule de crystal). Cependant les fed minutes indiquent que la Fed pense déja à arrêter cette stratégie. Alors on saura la réponse.

      Les USA peuvent effecivement fixer leur propre taux d’emprunt, parce que le reste du monde le leur permet. N’importe quel pays dans leur position le ferait (Le Zimbabwé ne peut pas). Certains come Chypre ont fait pire ils ont confisqué l’argent des autres pour régler leur problème. La monnaie US continuera d’etre la référence pour plusieurs raison (politique monétaire claire, état de droit, respect du libre marché et de la concurence, puissance militaire, …), dont la lus importante est l’abscende d’alternative crédible.

      “Quand c’est le marché qui va pricer ces obligations, en fonction du risque, pensez-vous que le 10 ans va etre a 1,8% et le 30 a 3%?”
      Ca va etre manifestement plsu élevé. mais vu la dette des gouvernement et des individus (des pays dits développés) ainsi que la faiblesse de l’économie, personne n’a intérêt à ce que les taux montent en flèche.

      “Avec une dette de 16 trillions and growing très vite, je vous invite a calculer, en fonction de divers scénarios, quel sera le déficit américain lorsque le marché recommencera a dicter leurs taux d’emprunts. Et vous osez me parlez du 60 milliards que la hausse du 1er janvier a apporté comme réduction du déficit…”

      La hausse de 60 Milliards est un début. De plus la croissance du déficit et le ratio dette/GDP s’est stabilisé (http://www.usgovernmentspending.com/federal_debt_chart.html). Les projetions indiquent que la baisse de ce ratio a commencé.

      D’autres parts, l’une des raisons (et du role) d’avoir sa propre monnaie est la possibilité de l,imprimer et de la manipuler (ingéniérie financière). C,est pas un crime.

      “Après cela vous me qualifiez d’anti-américain, alors que je les ai placé en 4e place (mais la troisième est occupée par plusieurs pays, alors c’est encore plus loin) sur la liste des pays dans la grosse schnoutte…. Leur chance, c’est de ne pas être le prochain domino. Pendant qu’on focusse sur le Japon et l’Europe, tout va bien madame la marquise.”

      Avant de parler des USA comme le prochain domino, il faudrait que ca pete en Europe et au Japon (ratio Dette/GDP >~ 200%). Or ca na’a pas encore peté en Europe, encore moins au Japon. Et heureusement ca ne petera pas. Au fait la situation en Europe est devenue un boon pour les traders. Il sufit que la BCE européenne décide de lancer la planche à billet (comme les USA) pour qu’on ne parle plus de leur problème (malheureusement l’Europe ne s,entend pas là dessus).

    • @Guygadbois. Post du 11 avril 2013 13h50

      JE ne comprend pas bien votre point. Voulez-vous dire que Gross et sa gang disent des verités tellement absolues que ne pas y croire veut dire qu’il n’y a plus rient d’autre à croire?
      N’a-t-il pas effectivement un conflit d’intéret?

    • @Matis
      “Si je te dis que ton petit dépanneur à un chiffre d’affaire en baisse en mars comparativement à mars 2012 mais que ton trimestre qui prend fin en mars, est plus élevé que le trimestre à la même période, vas-tu voir la baisse de mars comme un gros problème ou te dire, bah, je suis meilleur que l’an dernier?”

      Ca dépend, si c’est une baisse mineure du genre 5% que je peux m’expliquer par des variations saisonnière ou un au