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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 1 mars 2013 | Mise en ligne à 11h15 | Commenter Commentaires (111)

    Condos: 100 projets… et de gros rabais

    Photo Reuters

    Photo Reuters

    “Électros en inox inclus”; “25 000$ de rabais sur les unités sélectionnées”; “25 000$ pour meubler son condo”.

    Les cahiers immobiliers du week-end, dans les journaux montréalais, regorgent depuis quelques semaines de promotions du genre.

    La multiplication des mégaprojets de condos provoque une concurrence jamais vue entre les promoteurs, tout cela au moment où le marché s’assouplit.

    C’est dans ce contexte de frénésie mâtinée d’incertitude que se tiendront ce week-end les “visites libres” dans une centaine de projets neufs à Montréal.

    Un moyen comme un autre, pour les promoteurs, de faire connaître leurs produits.

    Dans la même veine, le groupe Broccolini a réuni hier soir une centaine de courtiers immobiliers au pavillon des ventes de son projet L’Avenue, à côté du Centre Bell.

    “C’était pour créer un buzz, une connaissance du projet auprès de la communauté des courtiers”, m’a expliqué ce matin le promoteur Michael Broccolini.

    Parmi les moyens utilisés pour générer un “buzz”, le groupe offrira au courtier qui génère le plus de ventes la location d’une Mercedes pendant deux ans.

    Malgré cette tactique de promotion, Broccolini assure que les ventes de la tour de 50 étages sont “au-delà” de ses attentes.

    Quelque 60% des unités seraient vendues, et il se dit assuré que la construction ira de l’avant. Il prévoit lancer les travaux avant la fin de l’année.

    Un autre promoteur –DevMcGill– semble connaître un bon succès avec ses récents projets.

    En entrevue la semaine dernière, Louis Conrad Migneault, vice-président marketing du groupe, m’a montré une série de courriels de confirmation des ventes récentes dans les différents projets du groupe.

    Les transactions sont encore nombreuses, dans toutes les gammes de prix, selon ces documents.

    “Dans l’ensemble, notre chiffres annualisés sont équivalents à ceux de l’année dernière”, a-t-il affirmé.

    S’il juge tout à fait “normale” la multiplication des projets de condos à Montréal, M. Migneault prévoit que certains projets n’iront pas de l’avant.

    “Ce qui est sûr, c’est que ce n’est pas le consommateur qui paie les coûts (d’un projet abandonné) et c’est normal. Le marché va trouver sa place.”

    Dans quelle mesure le marché s’ajustera-t-il? Les paris sont ouverts.


    • C’est complément fou, coudonc Montréal et Toronto seraient-elles sur une autre planète que les autres villes du continent?

      Je lisais l’autre jour que Toronto est LA ville où il y a le plus de projet de tours à condo au monde! Et Montréal bien que derrière ne donne pas sa place.

      Et ça dans des provinces surendettées où la croissance économique est quasi nulle avec une devise qui baisse à vue d’oeil parce que perspectives économiques sont mauvaises.

      Pour ma part je ne vois qu’une explication possible: Montréal et Toronto sont parmi les rares marchés où la spéculation fonctionne encore et où les acheteurs n’ont pas encore pleinement pris conscience des risques qu’ils prenaient. Comme les promoteurs n’ont plus d’autres marchés en vue on met les bouchées doubles (avant que ça plante) sur les rares qui restent. On présente des plans on met en prévente et ça marche, une fois assez de préventes conclues je suppose que le promoteur cours beaucoup moins de risques.

      Tout ça va très mal finir.

    • C’est le signe que le marché est très précaire en ce moment, un marché d’acheteur trop grand annonce toujours une sévère correction sinon un éclatement d’une bulle prêt à exploser … A vous de faire vos propres conclusions …

    • Montréal, Toronto, Vancouver, Calgary, tous des marchés très différent.

      A Montréal, je pense qu’il y avait un rattrapage important a faire, le parc immobilier locatif s’est tellement dégradé au cours des dernières décénies, que les jeunes couples et professionnels n’en veulent pas. Quand je suis revenu a Montréal il y a quelques années, je voulais louer, mais voyant l’état des logements disponibles je me suis rapidement rabattu sur un condo (vendu depuis, avec un bon profit qui m’a permit d’acheter une maison). Encore en ce moment, j’ai un collègue fraichement arrivé qui se cherche un appartement, et c’est extrèmement difficile de trouver de la qualité en location, même en y mettant le prix.

      Je n’acheterait pas de condo comme investissement en ce moment, mais pour y vivre, je ne m’inquieterait pas outre-mesure.

    • M. Brasseur

      Il n’y a qu’une seul autre ville au Canada, Vancouver. Calgary pourrait faire partie du club, mais pas encore.

      Toutes les autres villes sur le continent sont aux États-Unis, ou l’immobilier a planté.

      Donc, pas besoin de véhicule intergalactique pour définir la situation.

      Ceci dit, c’est clair qu’il y a surconstruction de condos (de ma fenetre de bureau, vous ne pouvez imaginer le nomnbre de tous a condo que je vois s’ériger, jour par jour) a Montréal, et surtout à Toronto. QUand a l’activité spéculative, elle existe certainement à Montréal, mais mon pif me dit qu’elle est effrenée à Toronto.

      Vous qui en avez vu d’autres (vous êtes probablement notre “sénior”, la moyenne d’âge sur ce blogue semblant assez basse), vous devez vous rappeler qu’il s’agit d’une copie carbone de ce qui s’est passé a la fin des années 1980: construction de tours à condo effrenées, spéculation et achat par des non-résidents (Hong Kong dans le temps, ajourd’hui je ne sais pas, probablement plus de locaux qui ont du cash à “investir”).

      Je partage votre inquiétude vis a vis ce marché.

    • Montréal avait quand même un rattrapage à faire au niveau des tours à condo.
      Il ne s’est pas construit grand chose de “haut” ces dernières années, à part l’Altitude, l’Altoria, le Marriott Courtyard qui sont en cour de construction?
      Le Rocabella va monter bientôt, la tour du Canadien c’est presque assuré, mais s’il fallait en choisir qu’une je prendais l’Avenue!
      Ça fait une moment que je suis pas allé à Toronto mais déjà en 2010 je trouvais ça malade niveau grues et chantiers!

    • @steadtler.

      “Encore en ce moment, j’ai un collègue fraichement arrivé qui se cherche un appartement, et c’est extrèmement difficile de trouver de la qualité en location, même en y mettant le prix.”

      C’est carrément de la paraisse, il s’agit de chercher un peu pour que votre collègue puisse trouver présentement un condo à louer à faible prix de location… Vous et votre collègue devraient vraiment lire le lien suivant qui indique que le prix de location des condos à Montréal est en forte baisse sur un an (-10%):

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/09/01-4609698-deluge-de-condos-sur-le-marche-locatif.php

      Bien entendu, si votre collègue aime dilapider son argent, il n’a qu’à acheter maintenant! Les dizaines de milliers de $$ qu’il perdra lui évitera les quelques recherches nécessaires… :)

    • Bonjour Rick

      J’espère que vous avez dormi aussi bien que moi!

      Toujours convaincu que le marché immobilier québécois est, dans son ensemble, maintenant un marché d’acheteurs?

    • @guygadbois

      Je sortais de l’université à l’époque (début des 90s) mais je me souviens très bien, plus rien ne se vendait, j’avais même loué un de ces condos invendable. Je n’ai jamais oublié cette expérience. A cette même période un parent a vendu sa maison unifamiliale pour 100K, payée 115K quelques années et quelques rénovations plus tôt (sans parler des frais de vente)

      Mais la correction qui se profile maintenant est bien pire, et contrairement à cette époque nous n’avons plus de marge (dettes et taxes au plafond, taux au plancher) et nous n’avons plus une immense génération de boomers sur le point de devenir productifs…

      Il ne s’agit pas d’être pessimiste, juste réaliste et préparé.

      @steadtler

      “A Montréal, je pense qu’il y avait un rattrapage important a faire”

      Ou en d’autres mots “c’est différent ici”.

      Ça faisait un bout qu’on avait pas entendu cette rengaine, un mythe destiné à foirer misérablement.

    • steadtler

      Ne vous en faites pas avec le commentaires de Rick, il serait du genre à affirmer à un employeur d’un pays sous-développé dont le taux de chomage est de 2,2% que c’est facile d’y trouver un employé qualifié….

    • @Rick85 Si vous êtes si bon à trouver des appartements incroyables et pas cher, faites des suggestions, on aimerait bien voir vos bijoux d’appartement!

      En 2004, je payais 700$ pour un appart “rénové” par le propriétaire et lors de la première tempête de neige, je me suis retrouvé avec un pied de neige dans ma cuisine…

      Vous vous rappelez pas la fameuse crise du logement? Des gens le 1 juillet dans la rue par centaines car pas trouvé de logement décent.

      Oui, il y avait rattrapage…mais la, faut laisser le marché se régulariser un peu…

    • @Terlingua:

      En ce qui à trait à Toronto, l’effervenscence était déjà palpable en 2004-2005. Donc, bien avant l’envolée stratosphérique des dernières années.

      @ Rick85:

      Puisque steatdler ne nous a pas dit ce qu’un prix raisonnable pouvait dire pour son ami, vous devriez être prudent avant de le juger. On connait bien peu de choses de sa situation financière, etc. Ne tombez pas dans le piège de Garth Turner qui se moque des gens plutôt masochistes qui lui écrivent pour se faire ridiculiser publiquement.

    • @terlingua

      Roc Fleuri, Crystal, le Mammouth (connait pas son nom) a la pointe nord de l’Ile des soeurs, et quelques autres entre Maisonneuve et Sherbrooke, ouest de Peel.

    • En passant. À tous ceux ici qui aiment répéter ou faire du copier-coller des textes de Garth Turner à l’effet que les taux d’intérêts vont augmenter très bien tôt, voici une analyse intéressante très intéressante de David Rosenberg.

      http://business.financialpost.com/2013/02/27/david-rosenberg-why-cash-is-your-least-safe-bet/

      Comme on le dit si bien: “You can’t find the Fed”! ;)

    • Rosenberg est un petit génie, très respecté des marchés financiers.

    • @guy
      C’est vrai j’oublie l’île des soeurs..
      Quand je parle de haut je parle de 100 voire 120 mètres et plus :)
      Y’a eu le Louis Bohème aussi mais en bas de 100m.
      Je trouve pas que Mammouth soit très vendeur, manque de “finesse” un peu :)

    • @daffy

      fight!

    • @M. Gadbois.

      “Toujours convaincu que le marché immobilier québécois est, dans son ensemble, maintenant un marché d’acheteurs?”

      Depuis quand vous intéressez-vous au marché Québécois dans son ensemble?! Je vous ai constamment vu vomir sur tout ce qui sort des ponts de Montréal… :)

      Oui, pour le marché de Montréal, nous sommes déjà dans un marché acheteur dans plusieurs secteurs. Pour vous en convaincre, vous pourrez relire ce lien une douzième fois et une treizième fois si nécessaire:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201302/14/01-4621465-le-marche-immobilier-montrealais-en-pleine-mutation.php

      Pour le premier acheteur, le mieux à faire est clairement de louer présentement…

    • @daffy_duck75.

      “Puisque steatdler ne nous a pas dit ce qu’un prix raisonnable pouvait dire pour son ami, vous devriez être prudent avant de le juger.”

      Soyez certain que pour un condo équivalent, le collègue de steadler trouvera le prix de location beaucoup plus raisonnable que le prix de vente présentement!

      En passant, pour ceux qui ont bien lu mon premier commentaire, c’est le collègue de steadler que je visais de paresse. Si le collègue de steadler est incapable d’effectuer de simples recherches, tant pis pour lui…

    • Rick

      Déficit d’attention peut-être? Relisez la discussion d’hier. Nous discutions, moi, M. Brasseur, et Terlingua, de prévisons à l’échelle du Québec. Terlingua a amené l’argument d’un ré-équilibrage de l’offre et de la demande. Je lui ai signalé que, selon les définition courantes de ce que constitue un marché équilibré, nous étions encore dans la plupart de marchés, dans un marché vendeur.

      Et la vous etes arrivé, comme un chien dans un jeu de quille, avec vos statistiques sur le Platô.

      La moindre des choses lorsqu’on désire participer intelligemment et respectueusement à une discussion, Rick, c’est de suivre le fil de celle-ci.

      @terlingua

      Vu de mon bureau, l’édifice rseemble a un bloc monolitique noir, avec des balcons gris… En fait, cela ressemble un peu à Parthenais…

    • @Rick
      Ça se peut très bien que le collègue en question ait de la misère à trouver un logement avec un loyer qu’il juge raisonnable. Je vois pas ce qu’il y a d’extraordinaire là-dedans. Ayant déménagé plusieurs fois durant la décennie 2000, il est clair que les loyers ont beaucoup augmentés depuis.

      Le moindrement qu’on désire avoir un grand logement, une cour, une entrée privée, être près de la ligne orange, c’est vraiment plus donné.

      Le style condo avec la cage d’escalier, c’est pas tout l’monde qui veut ça. J’ai eu la chance de trouver un très beau condo cet été avec une entrée privée et cour exclusive + patio, mais ça court pas les rues…

    • Rick, Steadtler

      Je vous présente le 357 Carlyle, VMR. Petite maison cute (très bien située par ailleurs, localisation A1, a peu près impossible à battre à VMR en fait). Vous pouvez l’acheter, avec un down payment de 10%, pour 2 500 $ d’intérêts par mois, 600 $ de taxes par mois, et 300 $ de chauffage et électricité par mois, soit un total de 3 400 $ par mois. Mais je vous vois venir, petits coquins, qui savez pertinemment que la location est toujours moins chère que l’achat. Vous voulez donc la louer? Elle est également disponible en location. Pour 5 500 $ par mois. Pouin pouin pouin.

      Rick, une des raisons qui explique l’énorme écart entre le marché locatif et le marché de la propriété, au Québec et plus particulièrement à Montréal, c’est la différence énorme de qualité entre les 2. Le ratio location achat, c’est comparer des pommes et des oranges, dans notree marché ou il n’y a plus rien qui se construit dans le locatif depuis 20 ans, et ou les proprios sont découragés, par le système, a bien entretenir les immeubles.

    • Je ne connais pas sa situation financière ou ses critères de recherche (c’est pas de mes affaires!), mais ce n’est certainement pas une question de paresse, d’ailleurs il a un agent qui cherche aussi pour lui a temps plein.

      Les logements a louer de taille raisonnable, en bon état, a proximité des lignes de métro, c’est pas facile a trouver, tout simplement. La majorité du parc locatif Montréalais n’est pas trop cher, mais est dans un état lamentable. Ceux en bon état son soit hors de prix, soit s’envolent le temps de placer l’annonce.

    • Suis à finaliser la construction d’un triplex (6½-6½-4½) 30′ X 55′-1560 P.C.par étage-2 garages pour le RDC–près métro Plamondon ou Namur–Modèle Contemporain par architecte-Limite Hampstead–Deux SDB par app.–qui parle de logements rares et non disponibles? J’oubliais, planchers de béton recouvert de bois franc et de céramique–balcons donnant sur cour arrière plein sud de 12′x12′–seront disponibles à compter du 15 avril–prix de location très raisonnable–je répète ma question:”Qui se plaint que les logements sont dans un état lamentable ou hors de prix à Montréal”.

    • Tino

      Tout le monde.

      Sur une population de quoi, 1.5M, ce n’est pas vos 3 logements qui vont faire changer d’un millième le taux de vacances.

      Le métro Plamondon est reconnu comme la station de métro la plus “pauvre” a Montréal, pour ceux que cela intéresse.

      j’espère que vous avez installé une membrane insonorisante de bonne qualité entre le plancher et le béton, parce qu’il n’y a rien de pire que cette combinaison sans une bonne membrane.

    • Dans ma famille on a vécu directement l’éclatement de la bulle immobiliere américaine. Ça fait mal, très mal. Quiquonque n’a jamais passé par là, n’a qu’une vague idée des signaux à décoder qui se présentent actuellement. Certains ont des lunettes roses avec la tête enfouie profondément dans le sable. D’autres, semblent au contraire un peu plus sensibles à tout ces témoins rouges qui clignotent sur le tableau de l’immobiler au Canada.
      Location, location et location. Ces secteurs vont mieux résister à une baisse et reprendront plus rapidement apres. Les nouveaux secteurs éloingnés en banlieue, ouch! Nombreuse reprises en vues.

    • Tino, pourquoi ne pas nous donner le loyer que vous demandez?

    • @ daffy
      ”Garth Turner qui se moque des gens plutôt masochistes qui lui écrivent pour se faire ridiculiser publiquement”
      héhé, je lui ai posé quelques questions dernièrement et, quoique je le remercie pour ses opinions, il est vrai que j’ai senti une teinte de condescendance dans le ton.
      en fait, c’était plutôt du paternalisme, ce qui ne manque pas d’ironie dans un blogue immobilier quand on pense que les pères paternalistes des grandes entreprises du tournant du XXe siècles (notamment Pullman) construisaient justement de véritables villages pour y héberger leurs employés.

      c’est d’ailleurs une saveur qui manque dans le personnage central de ”there will be blood”, ce côté paternaliste des grands riches de l’époque (Pulitzer, Rockefeller, Nobel) et qui s’est un peu effacé à partir du moment où Ford a instauré son système keynésien pour vendre ses chars à ses pauvres employés (friands d’urbanisme et d’immo, vous connaissez le développement de Détroit?)

      @ guy
      svp ne demandez pas à rick de se réfréner, il est jeune, c’est son principal apport aux discussions (je le dis dans un sens très positif rick). certitudes et doutes d’aristote…

    • @ Tino
      très intéressant commentaire sur la construction d’un triplex dans un coin que je conspue et qui se développe bien.
      êtes vous suffisamment à l’aise dans l’anonymat de ce bloque de nous faire part du prix de revient d’une telle construction en 2013?
      c’est pour mes assurances de 3plx qui m’évaluent reconstruction complète à 750k$ les rustres…
      sont malades puissance 10, me semble que rendu à 450-500k on a un beau truc dans le paysage mais j’hésite quand même à évaluer le prix juste.
      thanks!!!

    • @steadtler

      Vous avez raison pas facile à trouver. Souvent une référence d’un ami d’un ami. La régie du logement fait en sorte qu’il y a encore des logements à prix abordables mais cela a une effet pervers sur l’offre. En plus ,y a plein de nouveau monde qui débarque et qui cherchent un logement :

      ”Cette année et l’an prochain(2012/2013), le solde migratoire de la région métropolitaine se maintiendra à des niveaux élevés dans une perspective historique. Le nombre projeté de nouveaux arrivants admis dans la province est d’un peu plus de 50 000. Comme durant les dernières années, plus des trois quarts de ces immigrants s’installeront dans la région métropolitaine montréalaise.”
      ”Bien que la région métropolitaine continue de perdre des habitants au profit d’autres régions du Québec et du reste du Canada, le bilan migratoire montréalais progressera grâce à l’accroissement de la migration internationale. Ainsi, le solde migratoire se chiffrera à 32 500 en 2012 et à 33 500 en 2013.”

      http://publications.gc.ca/collections/collection_2012/schl-cmhc/nh12-61/NH12-61-2012-2-fra.pdf

      Eh oui, et ce ,malgré que les ‘doomers’ de ce blogue voit Montréal en parfait déclin !

    • C’est intéressant d’avoir la perspective d’un entrepreneur immobilier sur un blogue immobilier. Bonne continuation Tino62 !

      Avis aux entrepreneurs et aux investisseurs immobilier, prière de nous faire part de vos expériences

    • @leguet

      Pourtant, la situation de Montréal est si facile a analyser: les plus pauvres sont ici, les riches aussi. C’est l’entre-deux qui manque. Des que quelqu’un se sort de sa situation de (souvent nouvel arrivant) pauvre, ils aspirent a mieux que CDN, et déménagnent, souvent vers Laval. Des que la classe moyenne fonde une famille, ils partent de Montréal vers la banlieue, car elle n’est pas financierement capable d’acheter une maison familiale.

      A moins d’un grand changement collectif de mentalité (genre, c’est l’fun pour une famille d’habiter en condo), ce cycle va perdurer. A mon avis ce n’est pas la fin du monde.

      Pour que les mentalités changent, il va falloir un choc: genre, le transport vers la ville pour travailler, qui est en ce moment très pénible, devient épouvantable. La les gens vont se dire: ouin, soit que je reste pogné dans le traffic pour le reste de ma vie, soit que je cherche une job moins payante en banlieue, soit que reviens en ville et j’habite en condo.

    • @fz600

      Au cas ou Tino ne répondrait pas:

      Le bloc de Tino est construit béton, fait 4500 p2 d’habitable. A 100 $ le p2, il est deja rendu a 450K, sans parler du garage et du cout du terrain, et en plus il a fait appel a un architecte (merci Tino, dieu sait qu’il n’y a pas une seule maison a Terrebonne ou a Bois Francs pour laquelle le proprio a fait appel a un architecte…). Et 100 $ le p2, ce n’est pas évident pantoute, pas mal certain qu’on est plus proche de 150 $ pour la superficie habitable. Mon assureur estime le reconstruction de mon espace habitable a 255 $ le p2; bon, les matériaux et finitions ne sont pas les memes, mais Tino a 3 cuisines et 6 salles de bains a construire, moi je n’ai qu’une cuisine et 4 salles de bain et demi…

      Quant a l’espace sous-sol et garage, on parle probablement de 80 $ et 70 $ le p2, respectivement.

    • @guygadbois

      Effectivement l’exode vers les banlieues est alléchant surtout que ceux qui y demeurent ne payent pas tous les coûts que cela engendre. L’étalement urbain a un coût qui est payé par l’ensemble des contribuables(ex: routes à bâtir et à entretenir pour s’y rendre, infrastructures de toutes sortes, coût environnemental suite à la pollution de tous ces déplacements villes- banlieues etc). Si on chiffraient ça et que l’on ajoutait ces coûts à l’achat d’une propriété en banlieue ça deviendrait pas mal moins intéressant de quitter la ville. À la place, on fait l’inverse comme imposer une taxe de 40 ou 45$ à ceux qui possède un véhicule à Montréal. Je vis à Montréal donc j’accepte de vivre dans une certaine densité, j’utilise le transport en commun ou le vélo pour me rendre au boulot mais vu que je possède une auto(bien utilie quand même si on veut sortir de la ville de temps en temps) je suis taxé !!! Le monde à l’envers !!!

    • @M. Gadbois.

      Comme on a déjà discuté longuement dans d’autres blogues antérieurs, le prix moyen des loyers est très très bas au Canada (le plus bas au monde VS l’achat). Revisionnez ce graphique:

      http://cdn.theatlantic.com/static/mt/assets/business/HousingPrices.png

    • Et concernant la qualité souvent douteuse des condos…:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2011/11/20111117-121549.html

      Payer très cher pour pas grand chose finalement!!!

    • @rick85

      Arrêtez de faire la promotion de la location, votre proprio risque d’avoir des idées de reprendre son bien pour le louer plus cher ;-)

    • Rick

      Les fruits sont aussi a des prix tres tres bas chez PA sur Du Parc. Ils sont plus chers Chez Louis au marché Jean-Talon.

      Mais ce ne sont pas les memes fruits. Ce qui explique en grande partie la différence. Et la différence entre une Honda civic 2007 et une Honda civic 2012. Et une plancher de bois franc meilleur vs millrun. Et…

    • la qualité des logements au Québec est plus basse que celle des condos pour plusieurs raisons mais surtout deux simples raisons:
      – la pression vers le bas qu’exerce la régie du logement sur les prix décourage les propriétaires d’entretenir leurs immeubles locatifs
      – les condos sont par définition neufs ou rénovés afin de les vendre à prix plus élevé, c’est simplement la base du marketing

      il n’y a pas de doute qu’un condo présente une meilleure qualité qu’un logement

      mais les gens les plus riches sont les gens qui ont été capable de faire de grand sacrifice dans leur vie, il y a plusieurs biographies de gens riche qui démontre qu’il est important de ne pas se fier aux apparences et de persévérer dans la direction inverse des autres tout en faisant des sacrifices financiers

      être capable de bien vivre dans un logement plutôt crade à prix plutôt bas peu représenter une option intéressante, surtout en attendant que le marché immobilier se repose un peu

      moi j’ai personellement vendu ma maison de 1500 p2 avec garage que j’avais construit moi-même durant mes fins de semaine et que j’ai vendu en 2011, depuis je vis dans des logements crades il est vrai, pour investir mon argent dans des placements qui me rapporte plus que le marché immobilier, je vous donne des exemples des 3 derniers loyers que j’ai eu à Montréal, bien sûr je suis toujours à la recherche d’opportunité, comme à la bourse d’ailleurs
      – loft de 1200 p2 avec plafond de 14 p sur la rue st-laurent entre prince-arthur et des pins, électricité incluse, 750$ par mois, j’y ai construit ma propre cuisine moi-même, petite cuisine mais suffisante pour mes besoins, j’ai construit ma maison lorsque je restais dans le loft, j’ai laissé le loft pour la maison afin d’y vivre un an pour vendre sans payer les impôts bien entendu, pour votre information, 50% de profit non imposable sur la maison, ce qui équivaut à quasiment 100% de profit en un an, et ce sans même aucun cash down!!! il faut profiter quand c’est le temps
      – logement 700 p2 dans villeray, 4 1/2, 400$ par mois, électricité non incluse, ma copine a trouvé ce loyer d’une amie étudiante qui l’avait eu de sa soeur, c’était petit mais on a aimé y vivre 1 an, on a changé après avoir trouvé une opportunité en plein de moi mars, on a déménagé sur une go, parce que comme à la bourse, il faut savoir bouger vite pour avoir ce qu’on veut
      – 1200 p2, 4 chambres,3 balcons extérieurs, grande entrée indépendante au deuxièeme étage, loyer au troisième et dernier étage, donc pas de bruit des voisins, on a notre bureau chacun plus une chambre de couple et une chambre transformée en salle à manger, verdun, en 20 minutes en bus de square-victoria, à 15 minutes en bicycle, en 25 minutes de métro, super bon transport je dois avouer, 850$ par mois

      je peux pas dire en général, mais je peux dire que si on cherche les opportunités, elles se trouvent en général du côté des loyers présentement, ce qui n’était pas le cas en 2002

      faites vos calculs avant d’acheter un condo, faites le total:
      – intérêt annuel (incluant dans votre estimé le cash down, parce que si votre cash down n’était pas dans le condo, vous pourriez le placer dans des placements rapportant plus, donc il faut au minimum inclure l’intérêt que vous gagneriez en le plaçant ailleurs, utilser les taux d’intérêt sous-estime en fait vos gains potentiels sur votre cash-down, donc c’est un minimum de l’inclure dans votre calcul)
      – taxes
      – frais de condos

      en faisant la somme de ces 3 éléments, vous verrez souvant que vous êtes mieux à loyer, en autant que vous soyez disciplinés et que vous mettiez l’argent que vous économisez de côté, hopefully dans des placements intelligents qui vous rapporte

      on devrait bien plus parler d’opportunités sur ce blog que de se monter le chignon sur des principes généraux, le but est de constammenet vérifier les marchés pour être à l’affût des opportunités, le but n’est pas d’écrire l’almanach du marché immobilier, les agents immobiliers s’en occupe déjà et ils ont très bonne job pour tromper la population pour aller chercher leur 4 à 6% sur les transactions

    • @leguet

      Parfaitement d’accord avec vous. Aucune idée pourquoi je paie pour qu’on amene une route a St Glin Glin des meuh meuh pour que quelques habitants puissent avoir leur 100 000 p2 de terrain.

    • Rick

      J’ai lu votre article. Vous savez qu’on y identifie la source du principal problème des condos: la mentalité de locataire. Je ne pourrais pas être plus d’accord.

    • bon, manquait plus que cela, un autre qui fait rentrer 4 chambres dans 1200 p2.

    • @Rick: c’Est pas le coût de location qui est bas, c’est le coût d’achat qui est trop haut.

      Le coût de location se mesure avec le ratio Cout/revenu du ménage. Dans cette optique-là, le canada n’est pas trop loin des autres pays occidentaux.

      Le cout d’achat se mesure avec le ratio cout de location/prix d’achat. Là on(le canada) est off-the-chart. En grosse partie à cause de la CB, où une petite boite à soulier moisie coûte plus cher que le chateau de GG, mais tout le reste du pays n’est pas cheap non plus.

    • @elvince

      Le Chateau vient meme avec des oubliettes…

    • @elvince.

      Tout ce que je voulais spécifier, c’est qu’il est beaucoup plus avantageux de louer présentement VS acheter au Canada et cela inclut Montréal…

      Je suis d’accord avec vous que c’est les prix de l’immobilier au Canada qui sont vraiment surévalués. À ce sujet, voici un document d’analyse très intéressant qui indique que Montréal est possiblement plus surévalué que Toronto à l’heure actuelle (Voir graphiques #3, #6 et #10):

      http://www.pacificapartners.com/blog/2012/03/15/canadian-housing-bubble-chart-book/

    • Sommes-nous déjà dans un marché acheteur??:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2013/03/les-prets-hypothecaires-chute-libre.html

      Demande en régression + suroffre sur le marché de la revente + surconstruction, ça vous dit quoi??

      De mon côté, ça me dit que nous sommes dans un marché à l’avantage des acheteurs. Et mon petit doigt me dit que nous serons probablement dans ce marché à l’avantage des acheteurs pour un bon bout de temps…

    • Rick.

      Non.

      http://argent.canoe.ca/lca/financespersonnelles/immobilier/quebec/archives/2013/02/immobilier-les-baisses-prix-seraient-limitees.html

    • @rick85

      Pour bien des gens il seraient aussi plus avantageux($) de louer une voiture lorsque besoin que d’acheter et pourtant ils achètent.

      Pour bien des gens ils seraient plus avantageux($) de louer un chalet lorsque besoin que d’acheter pourtant ils achètent.

      Pour bien des gens ils seraient plus avantageux($) de vivre une vie de célibataire que de se marier et d’avoir des enfants pourtant ils se marient et fondent une famille . Ok j’y vais un peu fort avec celle là ;-)

      Juste pour dire que l’achat et le besoin de posséder est très fort chez l’humain et souvent relègue au second plan l’analyse purement rationnelle.

    • Tout ce que je voulais spécifier, c’est qu’il est beaucoup plus avantageux de louer présentement VS acheter au Canada et cela inclut Montréal…

      Rick, vous faites fi de l’exemple du 357 Carlyle? Un comparatif direct, ou vous pouvez voir quel prix il en coute d’acheter une propriété ou de la louer. C’est parce qu’il ne fait pas votre affaire que vous n’en parlez pas?

    • @M. Gadbois.

      Selon votre lien: «Un certain fléchissement des prix pourrait survenir à court terme, mais l’équilibre actuel entre l’offre et la demande devrait en limiter l’ampleur», croit-il.»

      “Équlibre actuel”, vraiment?! Les stats des derniers mois pour Montréal démontrent le contraire (Voir encore une fois le lien à commentaire 1er mars, 14h32). Également, le mot “seraient” (voir titre de votre lien) n’est pas un mot très très fort…

      RBC, plus important prêteur hypothécaire au pays??

      Moi, j’effectue une analyse avec ce que je vois présentement… Et ce que je vois présentement n’est pas un équilibre entre l’offre et la demande:

      Demande en régression + suroffre sur le marché de la revente + surconstruction

    • http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=PREMIUM&NoMls=MT9327308&Source=&Langue=E à vendre 195 000, à louer 1150$ , intéressant ou pas?

      http://www.remax-quebec.com/en/inscription/M/10530233.rmx?source=centris
      285 000 ou à louer 1200$, ça semble pas mal plus avantageux!

      Deux exemples trouvés en 2 minutes sur realtor.ca

    • Rick

      Je ne sais plus comment vous expliquer…

      Quand la soupe bouillonne a gros bouillons, et que vous baissez le feu de 20%, et qu’elle se mets a bouillonner pas mal moins fort, est-ce qu’elle est rendu froide? Un autre exemple: vous faites 200K par année, je baisse votre salaire de 10%, etes-vous pauvre drette-la, ou est-ce que cela va prendre une couple de baisse comme cela pour que vous deveniez, finalement et officiellement, pauvre?

      Je ne comprends pas votre empressement. En ce moment, vous n’avez pas raison. Le marché demeure un marché de vendeurs, dans la plupart des marchés du Québec. Attendez quelques mois, un an, deux ans, et vous allez avoir raison. Allez revoir le lien que je vous ai donné hier (ben oui, des vieilles stats de 2012: eille chose, c’est de l’immobilier, 2 mois ce n’est rien..), apprenez le sens de l’expression marché d’acheteur et marché de vendeur, regardez les graphiques, et revenez me dire que, dans la plupart de marchés au Québec, nous sommes deja dans un marché d’acheteur. I dare you.

    • @guygadbois

      Je suis allé sur votre lien de la SCHL(très complet et détaillé par quartier de Montréal). Effectivement, les courbes sont majoritairement encore dans la section marché de vendeurs ou équilibrés avec quelques rares exceptions qui ont basculés dans un marché d’acheteurs . Perso, me fient pas mal plus à ça qu’aux quelques exemples pris sur le tas pour appuyer une opinion personnelle. Mais si on veut vraiment y aller d’exemples personnels, je regarde les ventes dans mon secteur et j’y vois une certaine stabilité des prix depuis 6 mois ce qui concorde avec votre lien de la SCHL. Le type de condo que j’habite(Ahuntsic + de 20 ans d’âge) se vend autour de 235$ le pi carré. Pas donné mais pas abusif selon moi.

    • @leguet

      Etes-vous pres du metro?

    • @guygadbois

      Environ 15 min à pied du métro crémazie. 10 min par bus. Y a une grosse variété de condos. Dépendant des rénos les prix peuvent être supérieur(genre 250$ à 275$ le pi ca).

    • @M. Gadbois et leguet.

      Le problème que lorsque nous nous retrouverons finalement du côté d’un marché acheteur (par définition), les prix auront déjà recul de plus de 15% dans certains secteurs… Il faut donc réagir avant et les premiers acheteurs actuels se doivent d’être très vigilants sur l’interprétation de ces définitions. Je ne prendrais jamais une décision financière en fonction de ces définitions, surtout parce que ces définitions d’un marché “vendeur”, “équilibré” ou “acheteur” ne viennent pas de sources indépendantes du marché immobilier.

      Je me fierai beaucoup plus à une source indépendante comme celle-ci afin d’évaluer l’offre et la demande à Montréal:

      http://www.theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

    • Merci Rick d’avouer que nous ne sommes pas encore dans un marché d’acheteur,s contrairement a votre affirmation d’il y a a peine 4 heures…

      Je vais néanmoins continuer de vous corriger dans vos élans d’enthousiasme. Promis. Mais c’est pour votre bien.

      Vos commentaires sur le 357 Carlyle, svp.

    • je ne me fierais pas trop au stat de la SCHL, si ils cherchent à cacher à aux acheteurs les faillites pour empêcher les prix de descendre, vous pouvez imaginer ce qu’ils font avec les stats qu’ils dévoilent au public

      les stats de rick sont très intéressantes puisqu’elles font un lien direct avec ce qui s’est passé en espagne, surconstruction, % trop grand de la population qui dépend de l’industrie de l’immobilier. Ça se rajoute à une liste déjà longue de similarités avec l’espagne : investissement étranger, immigration, endettement des ménages, marché noir et corruption, durée de la montée de l’immobilier de 11 ans

    • C’est toujours bon de vous lire,la distorsion de la réalité approche le délire.

    • @begnoc00

      Beau raccourci que de comparer l’Espagne au Québec :

      1) Les multiples régions autonomes de l’Espagne se sont lancés à qui mieux mieux dans des projets de construction sans vraiment qu’il y ait de demande. On a donc sur-construit partout sur le territoire espagnol pendant des années, en espérant que la demande soit au rendez-vous. Je pense pas qu’on peut comparer le surplus de condos au centre-ville de Montréal avec la sur-construction espagnole.

      2) L’économie était devenu totalement dépendante de la construction, d’où la sur-enchère. Au Québec ce sont les exportations qui sont le moteur de notre économie représentant plus de 50% de notre PIB vs à peine 30% pour l’Espagne(tombé à seulement 25% durant la dernière décennie).

      Je pense pas qu’un ralentissement dans le domaine de la construction au Québec produise un choc comme en Espagne(chômage de près de 25%, presque 50% chez les jeunes). Je craindrais plus du côté de notre principal client pour nos exportations(les Etats Unis) s’il advenait un gros ralentissement de leur économie.

    • @leguet.

      Énormément d’emplois directs et surtout indirects découlent du domaine de la construction au Québec et au Canada. Certains ont même affirmé que notre économie est plus dépendante de l’immobilier que l’était celle des USA juste avant la débâcle.

      “Arrêtez de faire la promotion de la location, votre proprio risque d’avoir des idées de reprendre son bien pour le louer plus cher”

      J’ai oublié de vous répondre hier. :) Honnêtement, nous avons une excellente relation avec notre propriétaire. Ce qui est important pour lui est d’avoir de bons payeurs et des gens qui entretiennent les lieux et qui sont respectueux des logements. Cela lui évite plusieurs interventions futures et lui permet de faire autre chose de son temps. Également, cela lui évite beaucoup de réparations futures. Nous sommes quelquefois de longues périodes de temps sans le voir. En d’autres mots, il n’a pas à se casser la tête avec nous. Il faut dire que son cashflow annuel est très positif puisque son plex est entièrement payé.

      Ça existe des relations “gagnant gagnant” entre locateur et locataire…

    • @leguet.

      “Je craindrais plus du côté de notre principal client pour nos exportations(les Etats Unis) s’il advenait un gros ralentissement de leur économie.”

      J’écoutais un économiste en chef d’une grande banque hier et les perspectives économiques semblent avoir diminuer passablement pour 2013 et ce, tant aux USA qu’au Canada. Les dernières données économiques du Canada sont vraiment mauvaises.

    • @rick85

      L’immobilier a son importance dans toute économie. Toutefois comparé la situation espagnole à celle du Québec à ce niveau est nettement exagérée. Au moment de la débacle, l’immo c’était presque 25% du PIB espagnol vs environ 14% au Québec. 4 ans après la débacle il y a encore pour 4 ans de stocks invendus en Espagne si bien que la chute de l’immo là bas continue de plus belle.

      Tant mieux si vous êtes logés en bas du prix du marché. Faut juste savoir que lorsqu’on est locataire on est pas maître chez soi. J’en connais qui louaient de beaux haut de duplex pas cher ….. jusqu’à ce que les proprios reprennent leurs logements.

    • @leguet.

      Je continue à dire que notre économie est beaucoup trop dépendante de la construction et de l’immobilier au Québec et au Canada (et par ricochet, beaucoup trop dépendante de l’endettement toujours plus élevé des particuliers):

      “The housing boom has helped prop up Canada’s construction industry, which now represents 7.4 per cent of the labour force, higher than it was in the U.S. at the height of its boom. Add in other housing-related industries, such as real estate agents, mortgage brokers and insurance companies, and the sector represents a staggering 27 per cent of the Canadian workforce. In the U.S., those same numbers peaked at 23.5 per cent. “We are far more dependent directly and indirectly on this current housing boom than they were in the U.S.,” says Rabidoux. “How in the world are you going to orchestrate a soft landing?”

      http://www2.macleans.ca/2012/02/28/youre-about-to-get-burned/

      C’est un modèle économique qui peut performer sur le court et moyen terme (depuis 2006) mais qui finira dans le mur sur le long terme si nous ne réajustons pas le tir rapidement…

    • Comme au Canada et aux U.S.A, il est très tres facile de voir le prix de propriétés à vendre autour de chez soi même celle d’un voisin, et ce grâce aux sites mls.ca, duproprio et accessible à tous. Mais ici, il est plus difficile de connaitre les prix de vente finale de ces mêmes propriétés.
      C’est plaisant de voir que ton semi-détaché se vend $50,000 de plus de ton prix d’achat payé il y’a 4-5 ans en regardant l’inscription du voisin. Cela te rassure et te donne l’envie d’aller en flamber une partie au centre d’achat ou au concessionnaire de bateaux,roulottes,spa…
      C’était le sport national en floride en 2006-2007.
      Mais quand tu vois la maison qui se vendait $500,000 se vendre $400,000 et celle de 700 à 600 et ainsi de suite autour de chez vous, tu commence à t’inquiéter que le party est fini!
      Bien que surévalué, le marché aux u.s.a a été plus transparent. Fannie mai, Freddy mac n’ont pas demandé de dissimuler les foreclosures comme ici au Québec avec la SCHL. L’oeil de l’ouragan dans lequel nous vivions depuis 2008-09 nous quittes…

    • @ groslapin

      C’est très facile d’avoir accès à l’historique de vente d’une propriété.

      1- Tu vas sur le site web de la municipalité, et tu fais sortir la fiche du rôle d’évaluation municipal. Sur cette fiche tu as le numéro de lot.
      2-Tu vas sur le site web du Registre foncier et tu payes 2$ pour faire sortir l’index aux immeubles de ce numéro de lot. Sur l’index tu vois tout l’historique (ventes, hypothèques etc.). Moyennant un gros 2 additionnel, tu peux même consulter les actes de ventes et les actes d’hypothèques, avis d’exercice d’un recours hypothécaire etc.

      C’est très transparent au Québec en tout cas, pas mal plus qu’aux USA…

    • @ rick
      je vais vous poser une question en utilisant la parabole de l’eau chaude de GGésus.
      à quel moment allez-vous être prêt à investir dans l’immobilier?
      quand l’eau sera moins chaude, quand elle sera froide, quand elle recommencera à se réchauffer?
      ou plus simplement, quand payer un hyp ou un loyer sera kifkif?
      ou plutôt, disons raisonnablement, quand payer la partie taxes/intérêt d’un hyp sera kifkif avec loyer?

      donc, corrolaire de la première question, êtes vous absolument certain qu’aucun plex à 5-7min à pied d’un métro ne rencontre présentement ce dernier critère?

      ou ce critère ne rencontre toujours pas vos ”expectations”?

    • @fz600.

      Comme je l’ai souvent répété ici, je me donne 3 à 5 ans…

      Le moment idéal, dans tout marché, est d’entrer quand l’eau est froide. Non seulement les prix sont plus bas mais en plus, la rationalité est en sens inverse et la négociation agressive devient alors très efficace.

      Pour un plex, je désire un cashflow positif avec une certaine marge et je n’ai rien trouvé en ce sens. Je considère qu’il existe présentement 2 risques majeurs pour celui qui se lance dans l’achat d’un plex:

      1) Risque lié à la hausse de T.I.;
      2) Risque lié aux réparations futures car le parc immobilier est vieux.

      La “marge” servirait à pallier à ces risques. Sans un cashflow positif avec une certaine marge, je considère l’achat d’un plex comme étant très risqué et je préfère continuer à accumuler des liquidités..

    • @Rick85 “Je considère qu’il existe présentement 2 risques majeurs pour celui qui se lance dans l’achat d’un plex:
      1) Risque lié à la hausse de T.I.;
      2) Risque lié aux réparations futures car le parc immobilier est vieux.”

      Je me permets d’ajouter aussi deux risques:
      3) Le risque lié à l’augmentation du taux d’inoccupation (en hausse depuis 5 ans), lequel pourrait exploser avec la multitude de condo à vendre que certaient essaieraient de louer.
      4) Le risque lié à une correction immobilière qui pourrait entrainer l’économie dans une récession.
      5) Le risque lié au fait que tu pourrait effectuer un achat au top des prix, (juste avant la dégringolade), similaire au de 5).

    • @krrsp “C’est très facile d’avoir accès à l’historique de vente d’une propriété. C’est très transparent au Québec en tout cas, pas mal plus qu’aux USA.”

      En general on ne parle pas de manque trasparence au niveau des ventes. Là ou c’est moins transparent c’est au niveau du “pricing”. USA tu as acces à toutes les transactions même celles qui ne sont pas concluantes. Tu peux voir combien de fois la maison a été mise sur le marché, à quel prix, quelles offres il y a eu et à quel prix. Un tel historique minimise les manipulations des prix et aide à controler la bulle, car les acheteur sont mieux avertis.

      Ici on voit souvent un immeuble mis sur le marché à 800K, apres 1 an sans vente, le vendeur le retire et reviens quelques mois plus tard pour demander 850K (sans rénovations). Si je suis un acheteur connaissant que personne n’a fait une offre de plus de 750K lorsque le vendeur demandait 800K, c’est évident que je n’offrirais pas 800K. C’est de ce manque de transparence qu’il est question. Dans le contexte actuel Canadien un acheteur pourrait bien a offrir 850K pour la propriété ci-haut mentionnée et voila une bouffés d’air de plus dans la bulle.

    • @Rick85 ““The housing boom has helped prop up Canada’s construction industry, which now represents 7.4 per cent of the labour force, higher than it was in the U.S. at the height of its boom. Add in other housing-related industries, such as real estate agents, mortgage brokers and insurance companies, and the sector represents a staggering 27 per cent of the Canadian workforce. In the U.S., those same numbers peaked at 23.5 per cent. “We are far more dependent directly and indirectly on this current housing boom than they were in the U.S.,” says Rabidoux. “How in the world are you going to orchestrate a soft landing?”

      http://www2.macleans.ca/2012/02/28/youre-about-to-get-burned/ ”

      Merci Rick.

    • @Rick”J’écoutais un économiste en chef d’une grande banque hier et les perspectives économiques semblent avoir diminuer passablement pour 2013 et ce, tant aux USA qu’au Canada. Les dernières données économiques du Canada sont vraiment mauvaises.”

      Le pire c’est que c’est rendu de plus en plus avantageux de faire de la bussiness aux USA, et de plus en plus de compagnies qui quittent le Canada s’installent aux USA et non en Chine. Salaires très élevé au Canada disent les hommes d’affaires, mais les travailleurs ont besoin de tels salaires pour joindre les deux bouts (car ils paient trop cher leur maisons? trop endettés?).

      J’espere que le crash immobilier viendra rapidement restaurer notre compétitivité.

      http://business.financialpost.com/2012/06/12/canada-now-the-most-expensive-place-to-build-a-car-in-the-world-says-gm-chief/
      http://business.highbeam.com/4341/article-1G1-10456006/giving-up-moving-out-canadian-manufacturers-say-business
      http://www.quebecdroite.com/2012/04/serieux-risque-dune-delocalisation.html
      http://www.bizjournals.com/triangle/news/2011/11/11/cat-moving-jobs-from-japan-to-n-america.html

    • @fdz

      Je ne sais pas trop quoi dire? Amen? J’ai multiplié les pains et ils sont maintenant disponibles en achat ou location?

    • @M Gadbois
      Votre exemple du 357 n’est pas tres convaincant. Peut-etre que le gars prefere simplement vendre donc il a ajouté une prime a la location(le gars a vraiment pas de cashflow)
      ou peut-etre qu’il s’est trompé dans son calcul… Bref on le connait pas ce gars là ! L’idee de comparer achat vs location fait du sens seulement dans le segment de prix populaire.
      disons en location autour de 1000$-1500$/mois a montreal. si qqun peut mettre 3500/mois pour une location ca ne m’etonnerais pas qu’il en mette 5000. Ca revient pas mal au meme. dans ces eaux là il y a bcp moins de joueur et ce ne sont pas eux qui vont faire pencher la balance

    • 20% de la population active qui travaille dans des “housing related industries”

      Bullshit.

      Enfin je suis sur qu’il y a un semblant de vérité dans ce chiffre, genre qu’on inclut des jobs qui n’ont rapport avec l’immobilier qu’au sens extremement large du terme. Genre un souscripteur pour une compagnie d’assurance de biens (qui assure des maisons, des autos, des meubles dans un appart). C’est sur que si le marché immobilier baisse, la job de ces gens-la est en péril, car les gens vont arrêter de s’assurer.

    • Garth, un article de 1991? Dans le temps ou le taux d’impot corporatif etait de 38%, alors qu’il est maintenant de 26,9%? Je ne suis pas trop inquiet. De fait, les entrepreneurs québécois qui font affaires aux États-Unis essaient de minimiser le revenu imposable la-bas, car nos taux sont beaucoup plus intéressants.

      Ceci étant dit, il est clair que nos tourneux de boulons sont payés trop cher.

    • Dommage que ce soit les américains avec leur secteur immo et tous les produits toxiques qui y étaient associées et distribués à travers le monde sous une fausse notation triple A qui finalement ont foutu le bordel un peu partout. Début 2008, le taux directeur canadien était à 4% soit tout à fait en ligne avec une politique monétaire neutre. Puis il y eu la crise aux USA avec les répercussions en Europe qui a tout chamboulé. La FED qui force maintenant des taux 0 depuis 4 ans(soit sous l’inflation) ne peut que créer toutes sortes de distorsions et de conséquences non désirables. La Banque du Canada, poings et mains liées par la politique de la FED n’a d’autre choix que de suivre. Elle a quand même relevé son taux d’escompte par 3 fois(maintenant à 1%) pour tenter de se rapprocher d’une politique plus neutre mais que peut elle faire de plus quand on voit ce qui se passe au sud(QE à l’infini et taux 0 pour toujours plus loin dans le temps). N’eut été de ce laxisme sans précédent de la FED depuis 4 ans, des taux plus normaux auraient eu tôt fait de ralentir la hausse de l’immo au Canada. Au lieu de cela, on s’est tapé environ 30% d’appréciation au Canada ces derniers 4 ans. Normal que les drapeaux rouges se lèvent mais le gros de la cause vient du sud !

    • @olive

      Pas sur de vous suivre (le gars a vraiment pas de cash flow?). Mais lorsque vous dite “L’idee de comparer achat vs location fait du sens seulement dans le segment de prix populaire”, la je suis pas mal d’accord avec vous. En fait, mes études empiriques démontrent que lorsqu’on arrive dans le marché quasi-haut de gamme, la location est beaucoup plus chère que l’achat. Ce qui est parfaitement logique compte tenu de la rareté du locatif dans ce marché. Donc, ce n’est pas tellement qu’on ne peut pas comparer, mais plutot que certain facteurs inhabituels (la rareté, le prix, et la qualité) vont en sorte que l’on n’obitent pas les résultats auxquels on s’attendrait. En donnant cet exemple, je voulais simplement inviter les gens a penser en dehors de la boite.

      Vous ne connaissez pas la proprio, mais elle est prete a louer sa maison de 1.2M, i.e. vraisemblablement a etre propriétaire de 2 propriétés similaires. Ca me surprendrait qu’elle ne sache pas calculer.

    • @ rick et Garth
      ok, vous venez de couvrir la base, en y allant d’une shot de trivialité. vos 5 points ne sont pas des ”risques”, ce sont des facteurs influents qui deviennent des risques si on en tient pas compte dans nos prévisions. zavez pas ajouté aussi le locataire qui pourrait starter un élevage de rats (pacific heights anybody?)
      don’t get me wrong, je vous trouve très intéressants et c’est pour cette raison que je tente de cerner les fondations de vos certitudes par mes questions, mais j’ai l’impression que vous n’avez pas une parfaite compréhension du niveau requis de vos interventions. you get do way better.

      mais bon, point taken, ma question ouvrait cette porte.
      donc reformulons…
      comment allez vous déterminer que l’eau est froide?
      avec votre horizon préétabli de 3-5ans, ça implique que vous estimez, même prévoyez, même assurez que l’eau sera frette entre 2016-2018?
      en continuité, vous estimez, prévoyez et assurez qu’elle sera inévitablement bien froide un jour cette eau.

      si on part du fait que le ”froid” n’existe que sous forme d’absence relative de chaleur (vous connaissez Rankin), vous comprendrez que la température d’un immeuble locatif est fonction de son prix ET de ses revenus (le prix seul ne veut absolument rien dire sauf si vous avez 60ans+ ou si vous faites du leverage à outrance).
      donc vos immeubles locatifs froids seront un mix high price low income, comme c’est le cas en ce moment.
      les high price high income vont certainement arrêter de bouillir, mais no way vont-ils devenir froids

      tout ce que je vous dis, ce n’est pas que vous avez tord sur toute la ligne et qu’il faut acheter ce 4plx ordinaire à 600k même si les chiffres n’appuient pas l’achat, je dis simplement qu’il y a TOUJOURS des deals à faire en immobilier à qui sait repérer le POTENTIEL d’ébullition et qui TRAVAILLERA pour faire chauffer l’eau.
      prenez moins de temps à chercher des sources appuyant votre opinion et étudiez la démographie montréalaise, sans viser le home run à votre première présence.

      depuis que je vous lis Rick, j’en viens à me demander si vous êtes un wanabe spéculateur immobilier.

    • @ GG
      le GGésus ne se voulait qu’un trait d’humour entre votre acronyme et l’utilisation du mot parabole.
      mais bon, ça vous sied bien vous qui prêchez dans le désert un dogme que seul peu d’élus on tles moyens de déchiffrer (ou défricher quand vous parlez de terrain)

    • @ GarthTurner

      «Le pire c’est que c’est rendu de plus en plus avantageux de faire de la bussiness aux USA, et de plus en plus de compagnies qui quittent le Canada s’installent aux USA et non en Chine. Salaires très élevé au Canada disent les hommes d’affaires, mais les travailleurs ont besoin de tels salaires pour joindre les deux bouts (car ils paient trop cher leur maisons? trop endettés?). »

      Hum, je ne sais pas si c’est vrai mais c’est possible. Logique en tout cas. Je l’ai toujours dit: si Québec a eu un boom économique, c’est en partie à cause du coût de l’immobilier de MTL. Les entreprises ont à payer plus cher leur loyer et il y a une plus grande pression pour les salaires. être payé 40 000$/an à MTL c’est pas la même affaire. C’est encore avantageux à Québec mais pas mal moins qu’il y a 5-10 ans. Ça a pas mal grimpé à Québec.

    • @ guygadbois

      «Ceci étant dit, il est clair que nos tourneux de boulons sont payés trop cher.»

      Ça veut dire quoi ça?

    • @ rick
      tiens, j’ai un petit dimanche soir relax ici, je vais vous donner un exemple.
      un petit 3plx à vendre près du métro jarry / parc villeray, 3x 4 1/2
      430-440k, 2e libre maintenant.
      loyers rdc et 1er faibles, 5-600/mois chacun
      vous dealez ça entre 385-410k dépendemment des rénos majeures à venir.
      vous gelez votre taux 5-10ans (conservateur va!, c’est bien ça).
      vous emménagez au 2e tout en envoyant votre lettre d’expulsion aux locataires du rdc, qui devront partir en juillet 2014 au plus tard (p-e avant si vous êtes chanceux). vous faites de belles grosses rénos bruyantes (et pas cher) au 2e (tout en y habitant) et vous mentionnez au locataire du 1er que son tour s’en vient à chaque fois que vous le croisez (celui du rdc ne vous parle plus).
      en juillet 2014, votre 2e est loué depuis belle lurette, vous emménagez au rdc et startez le même processus, sans oublier les mentions au locataire du milieu.
      quelques rénos tape à l’oeil, quelques mois à y habiter, la poussière retombe, vous avez deux loyers de 850$-900$ dans un marché qui va facilement l’absorber.
      vous avez du 6-7% de rendement sans compter le capital remboursé (parce que les points 4-5 de Garth sont trop imprévisibles pour faire partie du rendement)
      si vous avez les reins assez solides, vous pouvez même garder votre super appart pas cher et ne déménager que virtuellement!
      sans oublier de faire évaluer votre building à la hausse avant d’officiellement louer les 3 étages.
      et ouioui, je calcule les tx, l’assurance, bienvenue, notaire, inspecteur, pitpit, faut faire un peu plus confiance aux autres mon dieu!!!
      :)
      faut commencer quelque part, il y a deux coefficients de frottement pour toute surface, statique et dynamique. je vous laisse deviner le plus élevé des deux…

      ah oui, cashflow positif pour couvrir les rénos majeures dès l’achat, BS. zaurez jamais un cashflow assez positif pour couvrir un toit après même 5ans, cashflow positif pour couvrir les rénos mineures oui p-e, rénos majeures faut le dealer dans le prix d’achat et l”inclure dans son plan de rendement (i.e. le rendement drop l’année où on refait son toit et le comptable va splitter ça en dépense/capital pour minimiser l’impact)

    • Les USA reconnu pour ses grandes inégalités entre riches et pauvres ne lésinent pas sur les moyens pour favoriser encore plus le cheap labor (avec l’appui des syndicats). Pendant que les riches corpos américaines ont 1,6 trillions de profits ‘offshore’ qu’il ne veulent pas rappatrier au pays sans un congé fiscal, on coupe dans les salaires des gens au pays.Vive l’Amérique !

      http://www.wsws.org/en/articles/2012/07/pers-j09.html

      http://ctj.org/ctjreports/2012/12/fortune_500_corporations_holding_16_trillion_in_profits_offshore.php

    • @ tony
      GG vient de sortir des limbes les anciens syndiqués de la GM…
      ah le méchant capitaliste, voleur diplômé!
      je suis aussi un voleur diplômé, mais je ne suis pas d’accord avec lui (en supposant qu’il est d’accord avec lui-même et que ce n’est pas une joke)
      nos syndiqués ne sont pas trop payés, par contre ils ne travaillent pas assez.
      on fait de la généralité ici, l’exception est dans l’individu…

    • @fz

      Je l’ai trouvé particulièrement intéressant, et voulu renchérir avec mes réponses.

      Rick n’est pas un wannabee spéculateur immobilier, tout le contraire. Quand, j’étais plus jeune, j’enviais les gens qui ont pu participer a l’envolée de la bourse de la fin des années 1990. Moi je n’ai pas pu, et j’étais jaloux comme vous ne pouvez pas l’imaginer. Rick est dans la même situation que moi, 10 ans plus tard, vis a vis un autre marché. Il a raté le bateau (plus ou moins volontairement), et cherche maintenant a rationnaliser cette situation. Comme moi dans le temps. I know the feeling.

      @tony

      Si un chinois est capable de tourner un boulon pour 2 $ de l’heure, je ne sais pas pourquoi je devrais payer un québécois 25 $ de l’heure pour faire la meme maudite affaire. Je ne comprends pas non plus la paie des chauffeurs d’autobus. En fait je la comprends, mais elle ne se justifie d’aucune facon par leurs études, compétence, rareté, etc…

    • @fz

      Alleluia!

      PS: j’essaie d’insérer un peu d’humour dans mes posts, mais tout ce que je dis est 100% ce que je pense. Sadly.

    • @GG
      yep, on se suit dans la métaphore, jusqu’à édulcorer le produit j’en ai peur
      :)

      sinon, le chinois peut tourner le boulon à 10% du prix, mais il n’est pas (encore) en mesure de faire évoluer le produit. notre syndiqué lui le peut, et le fera s’il est allumé par son environnement de travail. ça devient alors un task force autrement plus rentable. et là je parle même pas d’amélioration continue et de toute la BS kaisen japonaise qui permet réellement d’attaquer le waste, autrement plus dommageable que le non added value cost (salaires). autre gros asset de nos syndiqués qui est gravement sous utilisé.

      un peu le même principe que vous qui faites le minimum de rénos dans vos plex pour optimiser votre investissement, no waste (pour faire un lien immo à cette discussion qui dérape)

    • @tony

      Je vais vous donner un autre exemple. Quand Tri me charge 14 $ pour l’Inspiré, aucun problème avec cela. Tri a un talent exceptionnel, qui se reflete dans sa bouffe exceptionnelle.

      Quand le chef Sékisa vous charge 7 $ pour un Kamikaze dans son resto de la rive-sud, j’ai un grave problème avec cela.

      Sékisa mérite de passer à la trappe, c’est un tourneux de boulons.

    • @ guygadbois

      Pourquoi on devrait payer un tourneur de boulons plus que 2$ de l’heure ici et un chauffeur d’autobus 50 000$? Euh, je sais sais pas. Vite comme ça je dirais que parce que c’est en accord avec le coût de la vie d’ici. C’est quoi le coût de la vie en Chine? Moi je ne comprends pas pourquoi des gens qui foutent des compagnies (ou l’économie d’un pays) à terre sont payés entre 200 et 300 fois ces salaires.

      Vous êtes sûr que votre vrai non c’est pas Lucien Bouchard? Celui qui a fait avaler aux gens que ça n’avait pas de bon sens de payer les employés de plancher d’olymel 35$ de l’heure alors que c’était le salaire au max de l’échelle salariale…en temps supplémentaire…(détail).
      Bref, très loin des vrais salaires.

      J’aimerais bien qu’on me sorte le vrai salaire des chauffeurs d’autobus. Pas ce que le journal de mourial dit. La dernière fois que j’ai regardé, ça commençait à même pas 30 000$ par an. Tout ça pour une job suuuuuuper (tellement que je ne la ferais pas, j’ai pas une patience d’ange).

      J’ai pas une grosse estime des syndicats, en général. Mais je n’ai pas une meilleure opinion des dirigeants, en général.

    • @fz600&Rick: “ah oui, cashflow positif pour couvrir les rénos majeures dès l’achat, BS. zaurez jamais un cashflow assez positif pour couvrir un toit après même 5ans, cashflow positif pour couvrir les rénos mineures oui p-e, rénos majeures faut le dealer dans le prix d’achat et l”inclure dans son plan de rendement (i.e. le rendement drop l’année où on refait son toit et le comptable va splitter ça en dépense/capital pour minimiser l’impact)”

      Si les revenus d’un immeuble à revenu ne couvrent pas tous les frais actuels et projettes, on ne l’achète pas . Point final. Pas question de subventioner les locataires avec ses prores revenus travaillés apres impot (c’est ce que mon bailleur fait pour moi mais je ne le conseille pas à Rick. He is a smart guy).

      La meilleure alternative selon moi, Rick devrait attendre 5 ans, en supposant qu’il ait environ la mise de fond de 10% sur un plex moyen à Montréal (soit 50K). Il reste locataire et continue d’épargent son 800$ d’extra par mois, au bout de 5 ans avec un rendement conservateur de 5% il aura amassé environ 120K. alors il ne cherche plus de 3plex ou 4plex, il cherche au dessus de 7plex et acquiert un bloc comme celui dont le lien est + bas (qui aura peut être perdu peut-etre >20% de sa valeur dans 5 ans). Il y amenage comme locataire et continue le processus. Rick a déja donné son age sur ce blog et à cet age la il doit être en mode “accumulation de la richesse” et non en mode consomation. Il se donne les moyens de pouvoir consomer +tard.

      http://www.remax-quebec.com/fr/inscription/X/60219.rmx?fromsearch=formSearch_plex

    • @leguet “Les USA reconnu pour ses grandes inégalités entre riches et pauvres ne lésinent pas sur les moyens pour favoriser encore plus le cheap labor (avec l’appui des syndicats). Pendant que les riches corpos américaines ont 1,6 trillions de profits ‘offshore’ qu’il ne veulent pas rappatrier au pays sans un congé fiscal, on coupe dans les salaires des gens au pays.”

      C’est vrai pour les inégalité. C’est aussi vrait que les corpo canadiennes acumulent aussi les profits off-shore.
      Cependant le cout de la vie est rendu bien plus bas aux USA qu’ici chez nous (grace à l’immobilier entre autres). Un couple dont chacun gagne 20 à 25$ de l’heure peut s’acheter une résidence décente dans presque toutes les villes américaines de la taille de Montréal et se nourir convenablement. Est-ce le cas pour une famille dans une situation similaire à Montréal? Prix moyen d’une résidence aux USA un peu au dessus de 200K, prix moyen à Montréal environ 340K.
      Vous pouvez regarder les moyennes identiques pour l’épicerie. Vous comprenez pourquoi les travailleurs aux USA arrivent à tenir le coup avec les salairess +bas. Du coup nous devenons peu compétitifs. D’où l’inévitable crise au canada qui je l’espere va réajuster ces fondamentaux.

    • @fz600.

      Quand vous parliez de “gymnastique immobilière” l’autre jour!!

      Je parlais de 2 risques MAJEURS qui viendront diminuer la rentabilité d’un plex pour le futur. Bien entendu qu’il existe un risque relié aux locataires…:

      https://www.corpiq.com/actualite/detail-actualite-nouvelle.php?status=2&id=428

      Ça fait effectivement beaucoup de risques à considérer pour un cashflow à-peu-près nul. Je préfère continuer à accumuler des liquidités pour le futur car cela est beaucoup plus profitable pour moi et ça requière surtout beaucoup moins de mon temps et de “gymnastique immobilière”.

      Merci de vos conseils.

    • Désolé tony

      Il n’y a personne qui a un “droit acquis” d’habiter au Québec. Si le coût de la vie ici est plus élevé que ce que la véritable valeur économique d’un individu peut lui permettre, bien pour bien vivre va falloir déménager en Chine, c’est tout.

      Garth. Le revenu de Rick ne justifie pas qu’on présume qu’il soit si smart que cela, désolé. Alors a 33 ans, il va habiter dans un 7-plex selon votre scénario. La vita è bella, lol.

      Rendement conservateur de 5% après impôt. Get real.

    • Garth, je croyais que vous étiez proprio sur la rive-sud? Hon….

    • Garth, vous croyez vraiment que le 4 1/2 de Rick dans La Petite Patrie vaut 800 $ de plus que ce qu’il paie par mois?

      J’ai beaucoup de frigos a vous vendre au Pole Nord.

    • @ guygadbois

      Alors déménagez en chine.

      Bon vent.

    • Garth

      Alllez-y au States. Le 100 000 $ de différence dans la valeur des résidences se paie simplement en économisant la prime d’assurance maladie. Une couple de fois.

    • Merci tony, mais je ne correspond pas à la définition de tâche.

    • @ guygadbois

      Mais oui vous correspondez.

    • Merci Tony. La prochaine fois que j’utiliserai mes mains pour faire quoi que ce soit qui pourrait éventuellement générer un revenu (outre parler au téléphone, ce pour quoi on me paie 650 $ de l’heure) je m’acheterai un billet pour Lachine, ou Limoilou..

    • @guygadbois:
      Je crois l avoir dit +sieurs fois sur ce blog que je suis locataire. Je loue un rez de chaussez de triplex (3 chambres + salle fam au sous sol + bureau + 2-eme salle de bain, grande cour arriere +cabanon 3mx3, l’une des salles de bain avec bain tourbillon) pour 1000$ a -de 10 min de ma job. En plus le proprietaire entretient la pelouse et deneige en hiver. A ce prix la j ai aucune envie d acheter. Si j’achetais ce triplex, il me faudrait debourser pres de 1800$ malgre les 2 autres loyers pour couvrir lhypotheque et les frais. Sorry, i do have some brain.

    • @ garth
      confondre cashflow et rendement, not so smart.
      achetez un beau triplex tout neuf à 9x les revenus, méga deal. financez sur 5ans (pas fixe 5ans, amortissement 5ans) avec cashdown 15% vous êtes en cashflow negatif malgré votre super deal. ce n’est pas les locataires qu’on subventionne ce sont les banques.
      si vous êtes en RENDEMENT négatif vous subventionnez vos locataires, et vous êtes le plus grand poisson immo du qc toutes catégories de portes confondues.

      sinon, suggérer à Rick d’attendre 5 ans et d’emménager dans son 7plx qui aura (p-e, assurément?) perdu 20% de valeur d’achat, no so… euh.. gentil?
      il est jeune donc il pile du cash pour se permettre un appart dans un immeuble à revenu quand il sera moins jeune? aieaieaie, ça schlingue ce plan. les reer ne produisent pas bcp depuis quelques temps, vous lui suggérez quoi?

      l’immmobilier c’est comme les reer, plus tu investis jeune plus tu vas être bien placé à ta retraite.
      Rick, si vous abordez l’immo comme la bourse et que vous espérez du gros rendement sans effort, vous êtes un spéculateur immo et vous avez manqué votre fenêtre d’opportunité (achat et revente). si vous voulez diversifier votre portefeuille retraite avec autre chose que des reer (d’ailleurs posons nous la question pourquoi les reer sont si populaire pour les gouvernements), investissez dans l’immobilier et préparez vous à un peu de gymnastique immo au début pour améliorer votre rendement (c’est le meilleur moment pour le faire puisque la régie vous permet un peu de latitude en tant que proprio occupant).

      mais ne vous inquiétez pas, vous aurez juste à faire ça pour le premier, et sur 1-2ans max. dans 5 ans vous achetez votre 7plx avec garth et vous n’êtes pas obligé de cohabiter avec lui.

      anyway, c’est quoi l’avantage d’aller vivre dans son 7plx, en haut de 5portes ça ne peut plus être considéré proprio occupant non? jeuneinvestisseur? still with us for this one?
      et même si on peut, 1/7e fiscalement on s’en tamponne le… non?

    • @ garth
      aussi, mode consommation, on a pas la même description.
      je prends 20k pour le mettre dans mes reer, c’est un mode consommation???
      Rick approche la trentaine, pas la vingtaine, il est amplement en age de ”consommer” de l’immobilier.

      si vous achetez le 3plx de votre proprio, ça vous coûte 1800$ pour couvrir hyp et frais?
      vous voulez dire capital + intérêt + frais ou seulement intérêt + frais ?
      si vous calculez selon le premier mode, you certainly still have a brain, but maybe not as big as you may think.
      j’assume aussi que vous incluez ou excluez du calcul électricité chauffage eau chaude dans vos frais dépendemment si c’est couvert ou non dans votre bail.

      ceci dit, c’est fort possible que votre building ne soit pas rentable, ça n’implique absolument pas qu’il n’y en a pas sur le marché. la preuve de fiabilité d’un corolaire par l’exemple unique est une méthode somme toute assez faible. également, je l’avoue, la preuve de non fiabilité d’un corolaire par l’exemple unique (comme j’ai fait avec mon petit 3plx) peut amener à l’acceptation générale du corolaire via l’exception.
      faudrait vous en sortir un par semaine pendant 1 mois pour craquer votre théorie.
      et anyway vous voyez ce blogue comme une confrontation plutôt qu’un échange donc on en sortira jamais.

      j’adore vos post sur la bourse et les placements en revanche, puisque je n’y connais rien et que je m’instruis grandement.

      btw Rick, la gymnastique immo de mon exemple c’est pour booster le rendement de 1-2% dès le début, dans la fenêtre d’opportunité la plus facile. vous pouvez aussi juste acheter et vous contenter de 5%. les vendeurs savent compter vous savez, il vont pas essayer de vous vendre un truc qui vous rapporte moins qu’un placement non risqué. s’ils essayent c’est parce qu’ils cherchent le poisson décrit par garth précédemment, bonne chance à eux!

    • je suis d’accord avec la plupart de vous qu’il faut toujours faire le calcul et regarder pour les deals

      lorsqu’un proche parent m’a parlé d’un quadruplex, 4 x 5 1/2 de 1200 p2, 5 min du métro, évaluation municipale de 700K, prix demandé de 535K sans garantie, le propriétaire est un chinois qui se débarasse de tout ce qu’il a pour raison X, bien que je crois que l’immobilier soit dans une bulle, je n’allais certinement pas conseiller d’attendre, finalement la transaction a eu lieu pour 545K pour le plaisir de mon proche parent

      @rick, il faut toujours être aux aguets!

      @leguet, je compare pas au Québec, je compare au Canada at large, mais tu as raisons que c’est un raccourci, tout n’est pas identique, l’espagne dépendait plus de l’immobilier, l’espagne a aussi été plus impacté par la crise financière de 2008, au contraire le canada a subi un investissement étranger énorme depuis, puisque les impacts de la crise 2008 était limité, ce qui conduit à de la spéculation, et surtout la population née à l’étranger a atteint 14% alors qu’au canada elle atteint 23%, le canada comme l’espagne ont créé une bulle immobilière par l’immigration, l’espagne voulait se rattraper sur l’europe et a accepté beaucoup d’étranger en provenance de l’amérique du sud, le canada veut s’assurer de l’unité du pays et il a une politique d’immigration massive et constante depuis 20 ans, jamais vu avant ou ailleurs, il est documenté que l’immigration amène à une pression sur l’immobilier et à des bulles, il y a d’ailleurs eu 3 bulles pétées dans les derniers 30 ans à toronto et vancouver toutes reliées en partie à l’immigration dans ces villes, montréal n’avais jamais eu sa part d’immigration comme vancouver ou toronto mais cette fois-ci oui, l’espagne aussi avait atteint un endettement par ménage élevé, mais le canada est de loin plus élevé, donc je crois qu’il y a tout de même des liens à faire sans dire que c’est identique

    • @gadbois

      “Rick n’est pas un wannabee spéculateur immobilier, tout le contraire. Quand, j’étais plus jeune, j’enviais les gens qui ont pu participer a l’envolée de la bourse de la fin des années 1990. Moi je n’ai pas pu, et j’étais jaloux comme vous ne pouvez pas l’imaginer. Rick est dans la même situation que moi, 10 ans plus tard, vis a vis un autre marché. Il a raté le bateau (plus ou moins volontairement), et cherche maintenant a rationnaliser cette situation. Comme moi dans le temps. I know the feeling.”

      donc tu es d’accord avec Rick qu’une fois que tu avais raté le bateau dans les années 90, tu étais bien content au début des années 2000 de ne pas avoir tout investi ton cash dans les technologie pour pallier au fait que tu avais raté le bateau, imagine que tu aurais tout investi en 1998 pour te rattraper, tu aurais été doublement malheureux, j’aimerais connaître comment t’as fait pour rattraper le bateau dans ton cas, si tu réponds que tu as rattraper le bateau avec l’immobilier, alors rick a raison de vouloir rattraper le bateau autrement que par l’immobilier

      @rick tu fais bien de garder des liquidités selon moi, je fais pareil, des opportunités il y en a toujours, il faut toujours regarder et il faut les liquidités à ce moment, c’est pas pour rien que les grandes entreprises accumulent les liquidités, elles ne voulaient pas se faire reprendre par une crise du crédit mais aussi ça leur permet d’investir au moment opportun

    • @ guygadbois

      Je vous laisse le mot de la fin.

      Ça m’a fait plaisir de vous lire. C’était parfois divertissant.

    • @begnoc

      Le problème, c’est qu’a peu près tous les bateaux vons se mettre à couler en même temps. Les conditions économiques et monétaires qui prévalent représente un changement de paradigme; habituellement, il y a toujours un asset class qui augmente. Pas certain que ceci va tenir encore la route pour les prochains 5 ans.

      La “bulle” immobilière canadienne n’a rien à voir avec l’immigration. Les immigrants au Canada sont en grande majorité pauvres. Ce sont les conditions financières qui l’ont créée, de A à Z.

    • @GG
      si on doit retenir une chose de tous les posts des 12 derniers mois, c’est : changement de paradigme!
      rare sont ceux qui voient venir les changements de paradigme, encore plus rare sont ceux qui réussissent à prévoir la tendance du prochain paradigme…
      j’étudie la question depuis plusieurs dizaine de mois et j’ai cru pendant un certain temps que l’économie verte allait être la prochaine réalité, jusqu’à ce que la bourse du carbone plante et shake mes convictions…
      ceci dit, Maslow avec sa pyramide et Mel Brooks avec son spaceballs me laissent croire que je n’ai p-e pas tort…

      GG finalement vous êtes le plus pessimiste de la gang, avez-vous investi dans un arsenal pour défendre vos biens quand toutes les banques vont s’écrouler à la ”fight club”?
      ou si vous préférez, quand les henri fonda d”il était une fois dans l’ouest” vont recommencer à exécuter les physiquement faibles banquiers?
      :)

    • @fz

      Je crois bien avoir fantasmé de la princesse dans Spaceballs…

      Oui, je suis très pessimiste. Je ne vois vraiment pas comment l’Europe peut s’en sortir, le Japon non plus, et les States non plus. Et si tout cela tombe, ben le Canada sera une victime collatérale évidente. Je me suis acheté (sur Ebay) un petit terrain sur Mars, mais je cherche encore le moyen de m’y rendre. Je crois avoir vu un crackpot russe annoncer des misisons touristiques au cours des prochaines années, c’est mon seul espoir.

    • @guygadbois

      “La “bulle” immobilière canadienne n’a rien à voir avec l’immigration. Les immigrants au Canada sont en grande majorité pauvres. Ce sont les conditions financières qui l’ont créée, de A à Z.”

      La majorité des immigrants ne sont pas pauvres; vous confondez immigrants et réfugiés. En fait, certains immigrants sont très pauvres, certains sont immensémment riches, mais la plupart sont dans la classe moyenne. D’ailleurs, une portion significative ont d’abord obtenu un permis de travail assorti d’une promesse d’emploi avant d’immigrer. Aussi, une portion non-négligeable aura des problème de reconnaissance de diplômes et d’intégration, mais dans la majorité des cas, une bonne préparation financière, culturelle et mentale avant de faire le saut fera en sorte qu’une majorité d’immigrants seront pleinement actifs et auto-suffisants à l’intérieur d’un délai maximal de 5 ans.

      Pour plus de détails, consultez : http://www.visapro.ca/fr/faq

    • @fz600.

      “l’immmobilier c’est comme les reer, plus tu investis jeune plus tu vas être bien placé à ta retraite.”

      Le point d’entré pour le premier plex est très important car c’est précisément l’équité sur ce premier plex qui permet d’aller vers le 2e plex et ainsi de suite. Si tu achètes une bâtisse surévaluée de 20%, tu risques d’attendre pas mal plus longtemps pour le 2e plex. Présentement, il y a un sérieux problème dans les grands centres au Canada entre le prix d’achat des plex et les faibles revenus locatifs que ces plex peuvent générer. Ce n’est pas moi qui le dit, même la Banque du Canada a souligné maintes fois cette distorsion. C’est ce qui fait que nous nous retrouvons avec des multiples impossibles à Montréal à l’heure actuelle.

      Donc, je ne prendrai certainement pas autant de risques pour quelquechose qui ne rapporte pas. Et je ne me lancerai pas dans cette forme de “gymnastique” pour quelquechose qui ne rapporte pas. Il doit y avoir une récompense pour l’effort et la récompense, sincèrement, je ne la vois pas pour le moment! Je ne suis pas pressé et je vais attendre le bon moment pour débuter. Dans le pire des cas, j’aurai beaucoup plus d’argent dans 3 à 5 ans pour entamer le premier projet.

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