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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mercredi 27 février 2013 | Mise en ligne à 11h55 | Commenter Commentaires (73)

    La SCHL dans l’embarras (AJOUT)

    La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est dans l’embarras.

    Selon le Financial Post, l’organisme fédéral demande depuis plusieurs mois aux courtiers du pays de ne plus divulguer si une propriété est une reprise de finance.

    Cette requête pour le moins inusitée a fait sourciller la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), qui représente plus de 14 000 courtiers.

    Selon les règlements québécois, un courtier est obligé de divulguer à l’acheteur lorsqu’une maison est une saisie bancaire. Une exigence morale pour l’agent immobilier, et un important outil de négociation.

    Et voilà que la SCHL demande de camoufler cette information!

    Dans une note récente envoyée à tous ses membres, la FCIQ expose cette nouvelle politique surprenante de la SCHL.

    La FCIQ souligne que celle-ci “va à l’encontre des règles déontologiques qui stipulent que les courtiers immobiliers ont l’obligation de publier des renseignements véridiques et vérifiés sur une propriété”.

    Une question cruciale se pose: pourquoi la SCHL demande-t-elle aux associations de courtiers de tout le pays de cacher une information aussi importante?

    L’organisme cherche d’abord à protéger ses arrières, croient plusieurs observateurs.

    La SCHL, comme plusieurs le savent, est un important assureur de prêts hypothécaires. La valeur de tous ses prêts assurés frôle les 600 milliards de dollars.

    Or, les maisons reprises par les banques se vendent souvent beaucoup moins cher que les résidences traditionnelles. On peut encore le constater avec les millions de foreclosures aux États-Unis, offertes pour une bouchée de pain.

    Si le marché immobilier canadien devait chuter de façon marquée –avec le tsunami de reprises bancaires que cela suppose–, les pertes pourraient se calculer en milliards pour la SCHL. Et éventuellement pour les contribuables.

    D’où l’intérêt de la SCHL à vouloir camoufler l’existence-même des reprises de finance au Canada, croient plusieurs.

    Voir ici le texte du Financial Post, auquel la SCHL n’a pas réagi.

    Votre interprétation?

    AJOUT:

    La SCHL a réagi dans une lettre envoyée au rédacteur en chef du National Post, qui nous a aussi été envoyée cet après-midi.

    “Il n’existe aucune disposition qui exige du vendeur de divulguer dans une inscription la raison pour laquelle la propriété est mise en vente”, écrit Mark McInnis, vice-président, souscription, lignes de conduite et administration de l’assurance

    ” La SCHL n’a pas donné instructions à ses agents d’enfreindre une quelconque règle de droit ou norme éthique”, poursuit-il.

    L’organisme reconnaît néanmoins que dans le but “d’obtenir le meilleur prix possible et de réduire au minimum les pertes, la SCHL demande aux courtiers de ne pas indiquer dans l’inscription de la propriété qu’il s’agit d’une saisie”.

    L’information voulant que la SCHL soit le vendeur est toutefois indiquée aux acheteurs éventuels “qui envisagent de faire une offre sur la propriété”, affirme M. McInnis.


    • L’objectif de la SCHL est limpide: ils veulent minimiser leurs pertes à l’égard de ce type de transaction.

      A mon avis, le fait qu’une propriété soit une reprise de finance ne devrait pas faire l’objet d’une divulgation obligatoire. Cette information n’a aucune pertinence sur la propriété, contrairement à un vice caché.

      Cette divulgation ne fait que débalancer complètement le pouvoir de négotiation des parties. Tout comme le fait que la propriété ait été mise en vente dans le cadre de la séparation d’un couple aurait sensiblement le même effet, et il n’y a jamais personne qui oserait prétendre que cette information doit faire l’objet d’une divulgation obligatoire. Pourtant, l’effet est snesiblement le même.

    • C’est du propre, la SCHL encourage l’asymétrie d’information! Faudrait pas effrayer le bétail, n’est-ce pas?

    • Si la SCHL n’a pas réagi, c’est que c’est vrai.

      Cet organisme ne devrait pas exister de toute façon.
      Et c’est plate à dire, parce que les politiciens n’ont aucun sens de la gestion ni de vision à long terme, mais la SCHL ne disparaîtra pas avant d’avoir créer une catastrophe économique qui va coûter, bien sûr, des milliards aux contribuables.

      Pourquoi la SCHL devrait disparaître?
      Parce qu’elle augmente la prise de risque inutile et encourage des leviers qui ne devraient pas exister.
      Elle déresponsabilise aussi les banques qui feraient un meilleur travail de “screening” si elles n’étaient pas protégées par la SCHL.

    • Au contraire, je crois qu’il est important de divulguer une reprise de finance. Car qui dit reprise de finance, veut dire un(e) propriétaire surendetté(e). Donc, l’entretien de la maison peut avoir été gravement négligé faute d’argent.

    • @guygadbois je ne connais rien aux reprises de finance, mais si j’achète une maison de ce type, est-ce que je bénéficie des même garanties ou autre qu’une maison “normale”?

      Sinon ça ressemble à une mesure préventive, mais ça aurait fini pas sortir d’une façon ou d’une autre, ça semble un peu gros et désespéré comme décision..

    • baghdadbob

      L’age du proprio devriat aussi etre divulgué, parce que par expérience les ti-vieux ont tendance à négliger l’entretien de leur propriété.

      Une inspection par quelqu’un de compétent est de loin la meilleure facon de s’assurer de l’état physique d’un batiment. Toutes les autres sources d’inférences possibles (reprise, age du proprio, race du proprio (ben oui pourquoi ne pas tirer des inférences racistes en plus) sont l’équivalent de oui-dir, et une perte de temps.

    • @famille perron
      Quand vous vous présentez chez un concessionnaire automobile, trouveriez-vous cela normal que le concessionnaire ait l’obligation juridique de vous dire qu’il est tellement dans le trouble financièrement que s’il ne vous vend pas le char, il va faire faillite? Pourquoi est-ce différent avec une maison?

    • @terlingua

      Pas en tant que tel, mais cette vente sera fort probablement une vente “sans garantie légale” (la banque ne veut pas assumer le risque relatif aux vices cachés, ce qui est fair). C’est habituellement également le cas dans le cadre d’une vente par une succession, les héritiers ne voulant également pas prendre ce risque.

      Le fait que la vente sera faite sans garantie légale doit être divulgué dès le départ, soit avant l’offre effectuée par le promettant-acheteur. La raison qui fait en sorte que le vendeur impose une telle condition est, elle, non pertinente.

    • “Quand vous vous présentez chez un concessionnaire automobile, trouveriez-vous cela normal que le concessionnaire ait l’obligation juridique de vous dire qu’il est tellement dans le trouble financièrement que s’il ne vous vend pas le char, il va faire faillite? Pourquoi est-ce différent avec une maison?”

      En quoi est-ce comparable ? Quand vous achetez une voiture, vous négociez directement pour gruger quelques dizaines de dollars du profit du concessionnaire, alors que pour une maison vous compétitionnez avec des dizaines d’acheteur pour des dizaines de milliers de dollars, processus qui est faussé si on cache certaines informations cruciales.

    • @guygadbois
      Ok, je comprends votre point. Par contre peut-on vraiment cacher cet élément, on achète à la banque dans ce cas là, on peut donc se douter que c’est une reprise? Je le répète je suis novice dans le domaine.

      Pour une auto usagée, j’aime savoir si elle faisait parti d”une flotte de location ou de taxi :)

    • sergio

      Si le dealer de chars en face de moi est obligé de me dire qu’il va faire faillite s’il ne me vend pas le char, vous pouvez etre certain que c’est plus que quelques dizaines de dollars que je vais aller chercher.

      Un vendeur, quel qu’il soit, ne devrait pas être forcé à divulguer sa situation financière, cela n’a rien a voir avec le bien qui est vendu. Cette divulgation ne fait qu’affaiblir la position de négotiation du vendeur.

    • @ Guygadboi
      Quand vous vous présentez chez un concessionnaire automobile, trouveriez-vous cela normal que le concessionnaire ait l’obligation juridique de vous dire qu’il est tellement dans le trouble financièrement que s’il ne vous vend pas le char, il va faire faillite? Pourquoi est-ce différent avec une maison?

      Sur ce point, je ne suis pas d’accord avec vous. Une reprise hypothécaire ne comporte aucune garantie légale. Le cacher(et vendre une maison au même prix qu’une maison ‘non en reprise’) est tout simplement immoral et innaceptable. Le fait de déclarer une maison en reprise de finance est donc nécessaire, à mon avis.

    • Personnellement je trouve que la requête de la SCHL est un manque grossier à l’éthique, dant un milieu qui en a déjà très peu! En matière de transaction financière la transparence est fondamentale et c’est la responsabilité de l’état de la protéger. Or la SCHL fait partie de l’état…

      Au bout du compte ça ne change rien (au Canada on “foreclose” rarement à la place on utilise le “power of sale”) à part illustrer la culture de non transparence et de manipulation de l’information qui règne dans cette industrie.

      Le timing de la requête est intéressant par contre, si tout va si bien que ça pourquoi la SCHL décide soudainement de faire cette demande?

    • @guygadbois
      Lors plusieurs types de reprises de finance, la plus value de la transaction ne va pas à l’occupant, mais plutôt à l’institution financière. Autrement dit, c’est la banque, le véritable proprio.

      Et quand on achète, on a certainement le droit de savoir avec on fait affaire. Tout comme on a le droit de savoir si le logement que l’on achète est occupé par le propriétaire ou des locataires.

    • “Cette divulgation ne fait qu’affaiblir la position de négotiation du vendeur.” – guygadbois

      Donc il faut cacher le fait qun’une maison a servi de plantation de pot? Même si il y a un risque énorme de moissures dans les murs?

    • Il y a un risque à acheter une propriété sans garantie légale et si je ne m’abuse, l’ancien propriétaire possède un droit de reprise jusqu’à un an après la reprise par la banque. Mais, probablement que quelqu’un de mieux informé et capable de citer ses sources pourrait le confirmer ou l’infirmer.

      En conséquence, comme dit thedynny, il est immoral de cacher cette information.

    • @laurentkar

      Pas dans une vente sous controle de justice. Si le prix de vente dépasse l’hypothèque, la différence appartient au proprio.

      Baghdad: ca, c’est une vice caché en raison de l’impact immense que cela a sur la structure de l’immeublle. Rien dans ce que je viens de dire ne doit être interprété, de quelque façon que ce soit, comme une admission de ma part que je connaisse quoi que ce soit sur le pot!

      Moi je trouve qu’une femme qui a l’intentin d’avoir des enfants sous peu et qui entend avoir une qualité de vie devrait OBLIGATOIREMENT déclarer ceci a un employeur potentiel. C’est un fait matériel, susceptible d’aoiv run impact financier important sur l’employeur. Ne pas le dire est immoral, contraire à l’éthique, et un manque de transparence épouvantable.

      voyez comme cela peut devenir con? Le fait qu’il s’agisse d’une reprise n’est absolument pas pertinent sur la qualité intrinsèque de la propriété. Il va s’agir d’une vente sana garantie, comme n’importe quelle autre vente sans garantie, c’est a dire buyer beware. Et buyer beware, cela veut dire une inspection poussée, rien de plus.

    • Bon, nous avons un débat de cons, puisque la SCHL apparait comme vendeur dans la fiche descriptive. Des lors, faut être un peu tata pour ne pas savoir qu’il s’agit d’une reprise.

      Case closed.

    • @guygadbois

      Vous dîtes:
      “Pas dans une vente sous controle de justice. Si le prix de vente dépasse l’hypothèque, la différence appartient au proprio.”

      Faux:

      The Judicial Foreclosure process has extensive involvement of the courts at every step. The process is therefore much slower and can even take more than six months to complete.

      A very important aspect of Judicial Foreclosure is that once a Certificate of Foreclosure is obtained by the lender from the court, the ownership of the property is transferred to the lender. After this, you have no right on the property and can not make claims to any capital gains that may result from the sale of the property.

      The Judicial Foreclosure process is what happens when a bank forecloses on a mortgage in British Columbia, Alberta, Quebec, Manitoba, Saskatchewan, and Nova Scotia.”

      source: http://www.canadianmortgagesinc.ca/information/what_happens_when_a_bank_forecloses_on_a_mortgage.html

    • “Et voilà que la SCHL demande de camoufler cette information!”

      “Une question cruciale se pose: pourquoi la SCHL demande-t-elle aux associations de courtiers de tout le pays de cacher une information aussi importante?”

      Ce que l’on tente de camoufler présentement, c’est le “mismanagement” depuis 2006…

      Et tout ça se passe au Canada, incroyable!!

      Texte troublant publié en 2008 pour ceux que ça intéresse:

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie-Affaires/2008/12/18/002-schl-hypotheque-risque.shtml

    • Autre enquête en cours au sujet de la SCHL. Ce n’est pas petit ça non plus…:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/shaky-foundations-how-ottawas-computers-get-canadian-home-prices-wrong/article6673774/

    • Cool. Si la schl runnait nos tribunaux, on serait obligé de dire juste la vérité, rien que la vérité, mais pas toute la vérité.

      S’agit pour l’OIACQ de changer les règles et d’obliger la divulgation. Et paf! dans les dents de la schl.

    • Une mesure inutile et bien maladroite du coup!
      Même si c’est préventif à l’approche des 600 milliards de $, ça donne une mauvaise image, sans parler des interprétations plus pessimistes qu’on peut faire de ce genre de déclaration.

    • Le gros scandale de la schl, c’est son boar of directors. Allez voir les CVs, c’est des agents d’immeubles, des développeurs immobiliers pis une plombière. Tous du monde qui ont un intérêt à pomper l’immobilier, mais qui n’ont probablement aucune compétence pour être sur un board qui a 600G$ en obligations.

    • Go Habs Go!

    • Une question importante: Les saisies immobilières sont-elles aussi frauduleuses qu’aux USA ??
      85% des saisies immobilières aux USA le sont car les banques ne sont plus les détentrices de plein droit de la dette immobilière (Holder in due course) puisque revendue et convertie en sécurité (Mortgage Back Securities) sur les marchés financiers de la SEC. Les banques ne se présentent même plus en cour car elles ne peuvent pas produire la note originale signée par le client. Recherchez: Quiet Title Lawsuit !!

      J’ai posé la question à plusieurs organismes au pays et personne ne veut me répondre à ce sujet … Ça va chauffer aussitôt que la bulle explosera ici aussi !!

    • il n’a pas de fumée sans feu! La schl est paniquée c’est tout. elle voit le désastre qui se profil a`l’horizon. Si on voyait plus de pancartes “à vendre” avec une plus petite “reprise de finance”, cela pourrait faire peur à d’éventuels acheteurs et les inciter à remettre à plus tard, leur intention d’achat.
      Depuis 2009 au Canada, le prix des maisons a grimpé de 30 % en moyenne pendant qu’il y avait un ourangan économique sur la planète. pas normal. Ce 30 % commence à s’évaporer…

    • @laurentkar

      Je suppose que vous avez utilisé la “Trousse canadienne testamentaire approuvée par un avocat” pour faire votre testament

      Article 2789. al 2 Code civil du Québec (De la Vente par le créancier, Des Hypothèques):

      “Si d’autres créanciers ont des droits a faire valoir, le créancier qui a vendu le bien rend compte du produit de la vente au greffier du tribunal compétent et lui remet ce qui reste du prix après l’imputation; dans le cas contraire, il doit, dans les dix jours, rendre compte du produit de la vente au propriétaire des biens, et lui remettre le surplus…”

      Pas besoin de vous excuser, vous n’etes pas juriste. POur tous: la lecon a tirer de ce petit incident est de ne JAMAIS vous fier a un ouvrage publié dans une autre province que le Québec sur des questions de droit québécois. Ils disent n’importe quoi, sans checker. Garth Turner, le vrai, fait d’ailleurs la meme chose.

      @david

      La puck va rouler pour nous autres a soir

    • @terlingua

      Right on dude! Comme le nom du créancier ou de la SCHl apparait dans la fiche descriptive, qu’est-ce que cela donne de faire radier la mention “reprise”, sweet f. all comme vous l’avez bien compris vous aussi.

      Alors qu’estr-ce que cela donne? Des arguments de plus aux “porteurs de casque en tinfoil” qui croient que le gouvernement consipire dans leur dos, comme vous l’avez également souligné. Seigneur, comme si on avait besoin de leur fourniture des munitions supplémentaires…

      @anonymous99. Autant notre systeme fiscal est en retard de 15 ans sur le systeme américain, autant le systeme de suretés hypothécaires québécois est 100 ans (sans joke) en avance sur le leur, au plan de la rigueur. Oubliez-cela.

    • Board de la SCHL

      C’est vrai que cela a l’air d’une méchante gang de deux de pique…

      Il y a bien M.Horgan, diplomé de Princeton, quand meme.

      D’un autre cote, Garth Turner, le vrai, a deja été ministre du revenu, avec son bacc. en arts.

      Je n’apprendrai rien a personne en disant que la politique, et les nominations politiques, c’est un club de tinamis. Rien a voir avec la compétence et l’intelligence des gens.

    • Fraser Milner Casgrain (cabinet d’avocats) vient d’annoncer la nomination de 10 nouveaux associés (c’est beaucoup cela, meme sur une base nationale).

      Combien de femmes? Un gros donut.

      Faut croire que quelqu’un leur a imposé de dévoiler leurs ambitions familiales dans le cadre du processus, ce qui les a mis dans un désavantage marqué vis a vis leur confrères masculins….

    • Ils n’ont qu’a afficher les ventes dans les petites annonces, sans courtier, au prix qu’ils exigent.

      Réglé !!!

    • @ guygadbois: ” Moi je trouve qu’une femme qui a l’intentin d’avoir des enfants sous peu et qui entend avoir une qualité de vie devrait OBLIGATOIREMENT déclarer ceci a un employeur potentiel. C’est un fait matériel, susceptible d’aoiv run impact financier important sur l’employeur. Ne pas le dire est immoral, contraire à l’éthique, et un manque de transparence épouvantable ”

      Vous ne pouvez en aucun cas faire un comparatif aussi peu exact. Dans le milieu de travail, c’est discriminatoire de ne pas sélectionner quelqu’un basé sur le fait que la femme a des enfants ou désire en avoir. J’imagine que vous connaissez le code du travail ? Une voiture mis en vente qui a été accidentée doit absolument être inscrite comme étant déjà été accidentée mais réparée. Encore là, il s’agit de codes et de lois de nos institutions. Pour les maisons, ce qui peut rentrer dans vice caché inclut des omissions de déclarer certaines choses: exemple, si un meurtre est survenu dans la maison, s’il y a des bris non réparés, etc. Même si l’acheter doit faire inspecter la maison avant d’acheter….il n’en reste pas que c’est une omission grave.

      Je vous vois venir…..vous me direz que sur la fiche de propriété c’Est indiqué SCHL. J’aimerais bien voir un exemple de fiche. Car sur la capitale vendue, les maisons sont bel et bien affichés ”reprise hypothécaires” et les noms de vendeur n’y sont pas indiqués. Si les mots ‘reprises hypothécaires’ étaient enlevés, on ne verrais pas plus le nom ”SCHL”, alors AUCUN moyen de même deviner que c’Est une reprise, sauf de l’information dans le champ de description, que la capitale fait tres bien.

      Exemple: http://www.viacapitalevendu.com/bas-saint-laurent/saint-louis-du-ha-ha/maison-a-un-etage-et-demi-a-vendre/4-rue-st-jean-baptiste-mls:524508015?searchposition=4

      Mais je n’ai pas regardé d’autres agences de vente, je vous l’accorde

    • thedinny

      En passant, c’est discriminatoire, mais c’est cela la vraie vie. Essayez-donc de poursuivre.

      De toute facon, je donnais l’exemple pour démontrer a quelle point cette information ne devrait pas etre pertinente lors d’une embauche, tout comme la situation financiere (ou la race, ou le sexe, ou le statut matrimonial) du vendeur n’est pas pertinentenon plus. C’t'une maison quon achete, avec ses caractéristiques propres (y compris le fait que quelqu’un se soit tiré une balle dans la salle de bain, meme si c’est un peu farfetched), pas la situation personnelle du vendeur….

    • @guygadbois
      Vous avez bien raison.

      Un ancien voisin à moi s’était fait prendre en défaut de paiement de plus de 60 jours (son assurance-invalidité ne rentrait pas en fonction assez rapidement et il n’avait pas prévu de liquidités pour cette éventualité…). La banque a saisie et vendue sa maison. De ce qu’il m’a compté, il n’a pour ainsi dire pas reçu un rond de cette vente. Je croyais que c’était parce que la banque avait gardé le profit.

      Mais vous venez de me faire comprendre le fonds de la question. Il me parlait d’escroquerie et d’une histoire d’un ami du banquier qui a profité de lui. J’imagine que le contact du banquier a dû faire une offre basse qui couvrait la balance d’hypothèque, mais sans plus. La banque l’a acceptée et mon voisin s’est retrouvé dans la rue. Triste histoire.

    • @laurentkar

      En fait, j’ai raison au plan juridique, mais dans ce genre de situation, une fois que le créancier et les autres frais ont été payés, il ne reste plus rien dans les faits pour le proprio, notamment parce qu’on s’entend que le créancier n’engage pas Manon pour venir faire du home staging…

    • Je partage l’idée que la situation financière du vendeur n’a pas sa raison d’être lors d’une transaction.
      Pour ce qui est des dommages “possibles”. Une bonne inspection a justement cet objectif… Sans oublier qu’une maison vendue par un particulier (par opposition à une banque) n’est pas un gage d’absence de dommages.
      La garantie me direz-vous. Hum… Si j’achète un immeuble qui est vendu sans garantie légale, peu importe le vendeur, je négocie plus fort. Si le vendeur ne veut pas descendre son prix, tant pis. Rien de m’oblige à acheter. Évidemment je ne suis qu’une jeune entrepreneur,peut-être que certaines personnes plus expérimentées pourront m’éclairer sur mes erreurs. ?

    • Au même titre que quand t’achètes un char usagé à 10,000$, tu te fais sortir un rapport carproof à 50$. Quand t’achètes une maison à 300,000$, tu payes un gros 2$ pour faire sortir l’index aux immeubles…

      Ultimement si t’es pas trop tarte tu le sais. Par contre, pour les requins qui scannent les reprises, ca complique la tâche…

    • @ Guygadbois.

      Je saisis votre point de vue. La situation du vendeur ne devrait pas (mais elle le fait quand même) faire partie de l’équation. Si on sait qu’un couple de vendeurs sont divorcés ou non…ça influence la négotiation ….

      Ça me chicote par contre du POURQUOI ? Pourquoi maintenant ? Je suis plutôt du type ‘don’t fix if it’s not broken’ et je me questionne réellement sur le timing de cette intervention de la SCHL.

      J’aime bien ce passage que j’ai tiré sur le site lesaffaires.com : ” Certains observateurs de l’industrie sondés par le quotidien torontois se demandent si l’organisme fédéral agit par précaution, ou plutôt parce qu’il veut prévenir d’importantes pertes advenant un effondrement des prix des maisons et qu’il soit contraint de revendre les propriétés qu’il assure beaucoup moins cher ” .

      Sans nécessairement sonner l’alarme, il n’y a pas de fumée sans feu !
      Qu’en pensez-vous ?

    • dinny

      Ne vous questionnez plus, c’est limpide. Les amis ici que je critique pour leur manque de nuance dans leur description négative de la situation ne sont pas complètement dans le champ. Il y a un fond de vérité a ce qu’ils affirment, c’est sur et certain. Alors voici.

      Ceux qui connaissent le marché immobilier Canadien savent que celui-ci n’est pas top shape. Meme qu’il a peut-etre pogné un petit rhume (mises en chantier, marchés de condo principalement). Ou un début de bonne grippe d’homme (Vancouver, et condos a Toronto).

      Cela commence a faire les manchettes dans les medias, ce qui a un impact certain sur l’opinion publique, et crée un effet de “feedback loop” qui empire un peu l’état du marché. Cercle vicieux, comme l’a si bien dit pbrasseur. En plus Rick nous signale qu’a Rosemont, les agents cnspirent pour laisser les pancartes vendues affichées plus longtemps, pour, je paraphrase “fourrer les passants en leur laissant croire que le marché ne va pas si mal que cela”. Sacrés crosseurs!!,,!! et merci a Rick pour avoir démasqué cette supercherie éhontée!!,;!! de laisser croire aux gens que tout va bien.

      Les modifications apportées aux règles de financement ont clairement eu un impact sur le marché La SCHl le réalise pleinement. La SCHL est au batte pour des centaines et des centaines de milliards. C’est évident qu’ils tentent d’éviter que le Québec pogne le rhume pour de vrai, que la grippe d’homme se transforme en véritable grippe, qui pourrai mener éventuellement à une pneumonie.

      Le mieux qu’on puisse espérer du marché québécois au cours des 3-5 prochaines années, c’est une légère hausse (disons 1-2% par année). Est-ce probable? Très peu, genre 5-10%.

      Le scénario le plus probable au Québec, est uen stagnation ou une légère ebaisse (genre 1-3% par an) pour les 3-5 prochaines années. Probabilité: plus de 50%, sauf quelques marchés précis (mises en chantier, condos a 500 $- 750 $ le p2).

      Un autre scénario est une chute brutale, genre 25-35%. Au Québec, ce scénario m’apparait peu probable, genre 10%.

      Mes pourcentages ne balancent pas. Il y a plein d’autrres scénarios qui sont possibles.

      N’oubliez pas: je ne suis qu’un clown. Ceci dit, le Fonds monétaire international est du même avis que moi. Et de toutes les études que j’ai lu, c’est de loin la plus sophistiquée, et la moins susceptible d’être biaisée.

    • La FMI crédible vraiment ?? Elle est complice avec la banque mondiale de l’endettement et la servitude généralisée dans le monde !!!

    • @anonymous

      Vous avez l’air d’un bon gars. Je vais vous aider.

      Je fait partie du complot. Chaque individu qui fait partie du complot a droit de sauver 100 individus de la fin économique du monde, qui surviendra le vendredi 13 mars 2013, a 4PM (immédiatement après la fermeture des marchés américains).

      Pour éviter le désastre, vous devez vous rendre au coin de St-Jacques et Beaver Hall, l’ancien siège social de la Banque Royale. A 5PM précise ce jour-là, la porte du bunker va s’ouvrir, et vous pourrez entrer avec nous (le mot de passe est “Rothschild”). Mais n’en parlez pas à personne, c’est un secret.

    • Voici ce que l’article du Financial Post dit:

      “The Quebec Federation of Real Estate Boards, which oversees the 12 real estate boards in the province, says it challenged CMHC about the change requiring them not to report on a detail sheet that properties for sale were part of a foreclosure, despite the fact that information is considered mandatory when loaded by brokers onto the selling system of local boards.”

      Il me semble que c’est clair que ce que la CMHC veut cacher ce n’est pas la situation financière du propriétaire, mais bien l’historique de la propriété à vendre. Le procesus de “foreclosure” est souvent long entre temp un propriétaire pas content de perdre sa maison peut faire subir à celle-ci des choses pas catholiques, question de se “venger” de la banque/CMHC. Les exemples sont légion.

    • Bon maintenant les enfants, trouver un synonyme de : vente par schl

      Reponse, en criant fort fort mes ptit amis : ………..SAISIE!

      Bravo! Maintenant donnez moi en un autre: …………REPRISE!
      Parfait, vous avez compris.

    • A y repenser peut-être que cacher qu’une propriété est une reprise va nuire plutôt qu’aider la SCHL.

      Mettons que si comme beaucoup de Vancouverois (et bientôt partout au Canada) vous deviez plus d’argent à la banque que ce qu’elle vaut seriez vous plus ou moins tenté de cessez vos paiements et de déclarer faillite sachant que vous n’aurez pas à subit l’odieux (pour plusieurs la honte) d’une pancarte oùil est écrit “reprise de finance”?

      Maintenant pour pouvez “marcher” pour refaire votre avenir financier, discrétion assurée.

      Pas sûr que ça aide les banques et la SCHL tant que ça…

      Ça ressemble à l’avenir du Canada et du Québec: Déconfiture “low profile”

    • @guygadbois “A mon avis, le fait qu’une propriété soit une reprise de finance ne devrait pas faire l’objet d’une divulgation obligatoire. Cette information n’a aucune pertinence sur la propriété, contrairement à un vice caché.”

      Wow. Aucune pertinence? Franchement, vous n’avez pas réfléchi bien loin sur celle-là.

      Entretien négligé, frustration du propriétaire par rapport à la reprise de sa maison qui peut entraîner des dommages ou autres négligences… C’est souvent risqué et sans garantie légale. C’est pour ça qu’il faut le savoir et pouvoir payer en conséquence.

      La SCHL devraient s’excuser et être transparents.

    • guygadbois

      “.Les amis ici que je critique pour leur manque de nuance”

      Ce n’est pas ceux que vous critiquez qui manquent de nuance, c’est vous qui manquez de jugement. Et vous jasez vraiment beaucoup pour quelqu’un qui en manque tant.

      Vous prétendez que le marché Québécois restera relativement stable, mais apparemment ça sera juste par magie, ou bien parce qu’après des années de hausses un scénario différent vous apparait simplement inimaginable.

      Pourtant les chiffres sont sans équivoque, le marché actuel s’est bâti artificiellement sur une montagne sans cesse croissante d’endettement. Même chose pour la croissance économique des dernières années.

      La seule et unique façon de soutenir ce marché d’une manière le moindrement viable serait de voir l’économie croitre de façon soutenue pendant un bon moment (nous avons dépensé sans compter les gains du futur maintenant il faut qu’ils se réalisent). Dans le contexte actuel et compte tenu de la démographie très particulière du Québec c’est totalement invraisemblable.

    • Faudrait aussi demander au proprio s’il fume du pot, s’il bat sa femme, parce que cela ausis peutêtre pertinent sur le niveau d’entretien et de frustration du proprio.

      Vous allez savoir que c’est une vente sans garantie légale, dès le début. Vous allez faire une inspection professionnelle. Si c’est mal entretenu, vous allez payer moins. Si c’est une vente sans garantie légale, vous allez payer moins. Vous n’avez pas BESOIN de savoir qu’il s’agit d’une reprise. C’est intéressant à savoir, cela vous donne un gros pouvoir de négotiation, mais ce n’est pas essentiel. Autrement dit, les inconvénients l’emportent sur les avantages.

      Personnellement, je m’en fout. Ce n’est pas moi qui va renflouer la SCHL, c’est vous autres. Chauqe piasse qu’elle perd va sortir de vos poches.

    • Brasseur

      Les gens font leurs paiements en ce moment. Toutes choses étant égales (i.e. économie qui stagne, prix qui stagnent, taux d’intérêts qui stagnent) ils vont continuer d’être capable de faire leurs paiements.

      J’ai dans mon post de 23:28 moi-même évoqué un scénario beaucoup plus pessimiste. Si je l’ai évoqué, dites-moi comment ce scénario m’apparait “inimaginable”? Si je comprends bien, je suis capable d’en parler, mais je suis incapable de me l’imaginer? C’est bien cela?

      Une stagnation des prix, ou une baisse de 1 a 3 % par année pendant 4-5 ans, c’est si farfelu que cela?

    • Brasseur?

      En fait, je vous ai posé la mauvaise question, alors la voici: selon-vous, est-il possible que les prix de l’immoblier au Québec stagnent, ou baissent de 1-3% par année pendant 4 ou 5 ans?

    • Une stagnation ou légère baisse est possible pour les prochaines années (2-3 ans) si:
      • L’offre et la demande se rééquilibrent, le nombre de vente cesse de chuter et l’inventaire de croitre
      • Le chômage stagne ou baisse
      • Les taux d’intérêts stagnent ou baissent (possible annonce de baisse des taux le 6 mars?)
      • On abreuve la population régulièrement de bonnes nouvelles sur l’immobilier :)

    • Regarder le $ can et vous allez voir ce que nous réserve les 5 prochaines années

      Pour ma part je prévois une baisse de

      10-15 %, donc 20-25% en terme réel sur une période de 5 ans

      Par la suite, une augmentation qui correspond à l’inflation

      Rien pour effrayer les gens ayant acheté il y a plus de 3 ans

      la baisse est commencé, teranet est en baisse de 1.75% depuis aout 2012

      Loin d’un crash à la US… mais tout de même douloureux

      Pour les locataires…. resté en loyer pour les 3-5 prochaines années. Investissez la différence entre votre loyer et un achat dans un portfeuille équilibré. Je vous conseille le XTR qui procure un rendement de dividende de 6% annuellement et qui vous permet de réaliser un gain en capital (ou une perte naturellement)
      .

    • guygadbois

      C’est possible à la seule condition que les problèmes d’endettement s’aggravent (et aussi l’inévitable crise qui suivra).

    • pbrasseur

      J’avais peur que vous me répondiez que c’est impossible….

      Par définition, les propriétaires remboursent environ 3% de leur dette hypothécaire a chaque année. Donc, si ce n’était de l’augmentaiton des dettes à la consommation, dans mon scénairo de stagnation, le problème de surendement se réglerait tout seul.

      Les gens vont acheter moins de télés coréennes, moins de chars japonais, moins de bidules chinois. Mais il vont continuer de se faire couper les cheveux par des coiffeurs québécois.

      J’exagère pas mal en laissant sous-entendre qu’un ralentissement de la consommation de cochonneries n’aura pas d’impact sur l’économie canadienne, mais de là à paniquer il y a une marge.

      J’ai donné mon scénario le plus probable. Ppoitras vient de le faire également, je suis curieux de savior quel scénario est le plus probable selon vous, dans un horizon de 5 ans? Histoire d’être on the record.

    • En janvier 2013, le nombre de «délaissements» – le terme utilisé dans l’industrie pour désigner la reprise de la maison – a reculé de 8,6% sur un an.

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201302/06/01-4619039-saisies-immobilieres-les-preavis-grimpent-de-12-au-quebec.php

    • La tendance des saisies demeure à la baisse depuis 2009, année pendant laquelle le nombre de saisies avait atteint un sommet de 3127. En 2012, un total de 2214 résidences ont été saisies à travers le Québec.

    • @terlingua

      Selon les définitions usuelles de marché équilibré, je crois que nous sommes encore dans la grande majorité des types d’habitations et régions, un marché de vendeur…. il faudrait encore une bonne augmentation de l’offre et réduction de la demande pour qu’on tombe a un marché parfaitement équilibré. Alors en attendant ceci, nous devirons en principe continuer de voir des hausses de prix, en moyenne… C’est drôle, non?

    • ppoitras, je trouve cela super cool qu’a chaque fois que vous mentionnez le “rendement” de l’immobilier, vous preniez la peine de parler non suelement du rendement nominal mais également du rendement réel,mais qu’a chaque fois que vous nous sortez votre sapristi de dividende de 6%, vous ne mentionnez pas son rendement réel (4%), ni son rendement réel aprèe impôt (2%). Geez.

    • @M. Gadbois.

      “il faudrait encore une bonne augmentation de l’offre et réduction de la demande pour qu’on tombe a un marché parfaitement équilibré.”

      Incroyable, il ne faut pas vous laisser un pouce!!! :)

      1) Les ventes sont en chute libres depuis plusieurs mois sur l’île de Montréal ;
      2) L’offre de résidences à vendre est à un record de tous les temps sur l’île de Montréal.
      3) Pour la région de Montréal, nous verrons probablement un nombre de plus de 30 000 résidences à vendre selon les stats au 28 février qui seront publiées la semaine prochaine (MLS seulement). Trouvez-moi SVP la dernière fois que l’on a atteint un tel niveau??
      4) Les listings en vigueur ont augmenté entre 10% et 15% sur duproprio.ca seulement durant le mois de février 2013 pour Montréal et la Rive-sud.

      Marché vendeur vous dites?! Allumez vos lumières …

      “Alors en attendant ceci, nous devirons en principe continuer de voir des hausses de prix, en moyenne… C’est drôle, non?”

      Les prix descendent depuis plusieurs mois déjà dans plusieurs secteurs de la région de Montréal et sur l’île. Si vous lisez le contenu de ce lien pour une dixième ou onzième fois, vous allez comprendre le contenu du texte (contenu qui est très simple pourtant!):

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201302/14/01-4621465-le-marche-immobilier-montrealais-en-pleine-mutation.php

      C’est vous qui parlez de crédibilité et de bonne foi? :)

    • Rick.

      Allez sur www.fciq.ca.

      Consultez les graphiques.

      Vous verrez que dans la majorité des marchés, nous sommes encore dans un marché de vendeurs.

      Ben oui, on part d’un ultra-méga-atomique marché de vendeurs, ou il suffisait d’afficher un taudis de Rosemont a 500 000 $ pour avoir 20 offres instantanées a 10% en haut du prix demandé, a un marché ou les propriétés se vendent proche du prix demandé. C’en en fais-tu un marché d’acheteur???;!!

      Faudrait peut-etre rafraichir vos connaissances en statistiques.

      Ben non, mais stats ne sont pas fiables, puisqu’elle viennent du diable en personne…

    • Simple question Rick

      Si un marché passe d’un prix de vente correspond a 120% de la JVM objective d’un bien, a un marché ou le prix de vente correspond a 110% de la JVM objective du bien, sommes-nous en présence d’un marché de vendeurs, ou d’acheteurs?

    • Rick, ou encore

      Si on passe d’un marché ou il y a 1 vendeur pour 10 acheteurs, a un marché ou il y a 2 vendeurs pour 10 acheteurs (chute de 50% du ratio wow!!!???;!!!), sommes-nous passé d’un marché de vendeur a un marché d’acheteur?

      Vos stats 104 (je crois) vous reviennent?

    • @M. Gadbois.

      Ah oui, une chute des prix des copropriétés de près de 10% sur le Plateau sur un an et nous sommes dans un marché vendeur!! C’est sur qu’il doit y avoir encore une demande soutenue pour que les prix chutent à cette vitesse!! Même qu’est-ce que vous ne comprenez dans le texte joint à 19h32??

      Et concernant vos statistiques qui datent de 2012, vous devriez relire encore une fois le lien suivant:

      “Les premiers acheteurs, qui constituent une grosse partie du marché, ont retraité en masse à partir de juillet en raison des nouvelles règles hypothécaires plus strictes.

      Les deuxièmes et troisièmes acheteurs, de leur côté, ont toutefois continué à acquérir des propriétés plus chères pendant la deuxième moitié de 2012.

      « Ce faisant, les unités supérieures ont pu être vendues, laissant sur le marché un vaste inventaire de maisons plus abordables, ce qui a eu pour effet de contribuer à l’augmentation artificielle du prix moyen des maisons, » explique Dominic St-Pierre, directeur des services immobiliers Royal LePage pour la région du Québec, dans le rapport.”

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/01/08/hausse-artificielle-en-fin-dannee-a-montreal/

      L’autre jour, quand je disais que vous aviez une mémoire de moins de 10 jours, c’est de ça dont je parlais. On doit constamment vous réexpliquer les mêmes bébelles sans cesse ici d’un blogue à un autre…

    • Rick, je parle du marché québécois dans son ensemble.

      Vous etes fier de me pointer les exceptions?

      Mes stats datent de 2012, woupidou. Vos stats d’un seul mois sont anecdotiques. De fait,il ne s’agit pas de statistiques, puisqu’elles n’ont aucune valeur statistique, justement, compte tenu du sujet sur lesquelles elles portent, et de leur échantillon.

      Les notions de marché de vendeur et de marché d’acheteur ont une définition bien établie. Libre a vous d’en inventer une nouvelle. Pour moi, je vais continuer d’utiliser celles reconnues dans le domaine.

      Vous avez des réponses a mes 2 questions ci-dessus?

    • Toujours fort divertissant que de lire les hypothèses et commentaires de tous et chacun. Si je résume le tout (’La SCHL dans l’embarras’), ça serait comment faire une histoire avec rien…. Désolé mais c’est ma lecture de la question!

      Pour ceux qui voient un complot de la SCHL, pour le plafond de 600 milliards ou n’importe quelle autre raison: ‘La SCHL a, en matière de saisies immobilières, des lignes de conduite qui sont en place depuis des décennies. Nos lignes de conduite exigent des agents immobiliers de respecter les dispositions de la loi concernant la vente d’un bien immobilier. Il n’existe aucune disposition qui exige du vendeur de divulguer dans une inscription la raison pour laquelle la propriété est mise en vente. La SCHL n’a pas donné instructions à ses agents d’enfreindre une quelconque règle de droit ou norme éthique.’ Un extrait de la lettre aux éditeurs aux Financial Post et dont certains extraits sont également cités dans l’article. Disponible sur le site de la SCHL avec la suite: http://www.cmhc.ca/fr/inso/sapr/2013-02-27.cfm

      En résumé, la SCHL a les mêmes politiques depuis toujours, sauf qu’il y a une couple de zélés (je suis poli ici) de la FCIQ qui se sont posés des questions dernièrement quand est venu le temps de compléter leurs beaux formulaires… Soit dit en passant, on prête dans l’article plus haut et dans celui du Financial Post des intentions à la FCIQ: ‘cette requête pour le moins inusitée a fait sourciller la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), qui représente plus de 14 000 courtiers.’ qui ont été réfutées par la FCIQ elle-même: «Je ne vois pas de problème dans la mesure où un courtier d’une maison vendue par la SCHL se doit quand même de continuer d’en informer les acheteurs», a déclaré Hélène Morand, chef de la direction de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Article disponible ici: http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/silence-de-la-schl-les-courtiers-n-y-voient-aucun-accroc-deontologique/554771

      Pour ce qui est du nombre de l’évolution de nombre de reprises, comme ça ’swing’ trop de mois en mois, une moyenne mobile doit être utilisée, ce que ne font pas GDL Crédit dans leurs supers analyses. Facile après de citer des hausses ou des baisses importantes en pourcentage… Pour ceux que ça intéresse, voici des données lisées qui sont davantage présentables: http://www.jlr.ca/bulletin/Tendanses-des-mauvaises-cr%C3%A9ances-hypoth%C3%A9caires-au-Qu%C3%A9bec-f%C3%A9vrier-2013.pdf

    • Merci epitonic.

      A surveiller.

    • Mon post précédent était en effet trop centré sur les condo et les régions métropolitaines.
      Je rectifie donc mon premier point :
      • Le déséquilibre grandissant dans le secteur des condo ne se répercute pas ou peu sur les autres secteurs.

      Merci pour les liens.

    • Depuis 1998, l immobilier a augmenter, parce que tout les autre standard ont diminuer. Pas besoin d être un génie de la finance pour comprendre!

    • Depuis 1998, l immobilier a augmenter, parce que tout les autre standard ont diminuer(amortissement, mise de fond, intérêt, etc). Pas besoin d être un génie de la finance pour comprendre!

    • Tiré du site de la SCHL :
      “À ce jour, la SCHL demeure déterminée à aider la population canadienne à avoir accès à un vaste choix de logements sûrs, de qualité et à prix abordable”

      Divulger cette information faciliterait, il me semble, l’abordabilité, mais pourrait lui occasionner une perte, la SCHL a peut-être trop de rôles.

    • dan_265 La SCHL, CIGM, et realtor.ca Leurs statistique sont *trafiquer* du genre, une information negative,pour 20 informations posifive du marché immobilier. Ils ont perdus leurs crédibilité, au près, des vrai pro.

    • @ Terlingua:

      En plein dans le mille et je partage votre point de vue. Le marché des condos (et peut-être celui des petites maisons de ville construites dans des marchés non établis) risque de souffrir le plus d’une chute des prix.

      Quant aux marchés des maisons jumelées et unifamiliales, il a fort à parier qu’ils seront moins affectés puisqu’il y a présentement une rareté dans ces deux secteurs. D’un côté, les villes et, conséquément, les promoteurs ont favorisé la construction des condos et des maisons de villes pour la plus-value que ces deux types de propriétés générent. De l’autre, les premiers acheteurs et investisseurs se sont littéralement “garochés” sur celles-ci.

      Si vous observez ce qui s’est passé aux États-Unis, les marchés qui ont enregistré les plus fortes baisses furent ceux situés où l’on construisait d’énormes quantités de condos.

      Pour ce qui est de la SCHL et sa demande de masquer le fait qu’une maison a été reprise d’une faillite, il va de soi que cela est malabile d’un point de vue éthique. Cette information devrait être divulguée. Cela ne veut dire que l’acheteur deviendra un meilleur négociateur pour autant.

      Or, il faut revenir à la base des choses. Lorsqu’on veut acheter un bien quelconque, peu importe qu’il s’agisse d’une voiture, un téléviseur ou d’une maison, on doit faire ses devoirs. Il faut prendre son temps, faire des recherches et surtout ne pas avoir peur de poser des questions comme je l’ai déjà mentionné sur blogue.

      Je conçois que les fiches des agences immibilières pourraient être plus transparentes en ajoutant des renseignements sur une reprise de faillite ou, encore mieux, l’historique de la propriété depuis sa mise en marché, un peu comme aux États-Unis. Or, tant que les Canadiens (sauf les Néo-écossais) et les Québécois accepteront que cette situation perdure, les choses ne changeront pas et les gens devront être plus alertes tout en ne cédant pas aux émotions.

      Ce commentaire ne vaut pas seulement pour les agences immobilières, mais aussi pour les propriétaires qui utilisent Du Proprio en omettant trop souvent de ne pas afficher l’évaluation municipale de leur propriétaire, forçant ainsi l’acheteur averti à consulter le site web d’une municipalité ou se rendre dans les bureaux de cette dernière pour obtenir cette information. Une autre donnée non-négligeable lorsque vous voudrez négocier le prix de vente… ;)

    • daffy_duck75

      “Quant aux marchés des maisons jumelées et unifamiliales, il a fort à parier qu’ils seront moins affectés puisqu’il y a présentement une rareté dans ces deux secteurs”

      J’apporterais des nuances à ça.

      La soit-disant rareté des unifamiliales s’explique simplement par le fait qu’elles sont trop chères et de moins en moins d’acheteurs peuvent y accéder. Les promoteurs eux se sont tournés vers les condos. Ce n’est pas que les maisons soient indisponibles c’est qu’elles ne sont plus achetables!

      Ensuite il est vrai que le marché des condos qui équivaut grosso modo au marché des premiers acheteurs sera le premier touché. Normal, le marché immobilier fonctionne comme un pipeline, on entre avec les premiers acheteurs, qui deviennent ensuite les seconds, etc… Normal que le marché qui correspond à l’entrée du pipeline soit affecté en premier.

      Mais une fois que le marché aura bien ramassé les propriétaires de condos, ce marché deviendra très illiquide et il sera très difficile, voire impossible de faire comme dans le passé et vendre son condo ou semi et se servir du profit pour faire une mise de fond pour upgrader. Autrement dit le pipeline ne fonctionnera plus et là tout le marché sera affecté.

      Si vous observez ce qui s’est passé aux USA c’est ÇA qui est arrivé. Dans les marchés très affectés par la crise (et très peu ne l’ont pas été) tous les types d’habitations y ont gouté.

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