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Le débat sur “l’abordabilité” des propriétés est loin d’être clos au Canada.
Le mois dernier, la firme Demographia a suscité bien des discussions avec sa dernière étude annuelle, qui qualifie de “sérieusement inabordable” le marché immobilier canadien.
Pour qu’un marché soit considéré comme “abordable”, le prix médian des propriétés doit équivaloir à moins de trois fois le revenu brut médian des ménages.
Quand le multiple se situe entre 3,1 et 4, le marché est considéré comme «modérément inabordable»; entre 4,1 et 5, «sérieusement inabordable»; et à plus de 5,1, «sévèrement inabordable», selon les barèmes utilisés par Demographia.
Montréal se classe dans la pire catégorie avec un ratio de 5,2, alors que la moyenne des grandes villes canadiennes s’établit à 4,7.
Or, selon la BMO, Demographia a écarté un facteur de taille de taille de l’équation: les taux hypothécaires.
Dans une nouvelle étude, BMO affirme que l’abordabilité ne constitue pas un problème pour les familles qui cherchent à acheter une unifamiliale dans les trois quarts des marchés du pays, même lorsque les taux “se normaliseront”.
“A l’échelle du pays, les versements hypothécaires sur une maison à prix moyen représentent un pourcentage raisonnable du revenu d’un ménage, soit 28 %, mais 23 % pour ceux qui habitent à l’extérieur de Vancouver et de Toronto,” a fait valoir Sal Guatieri, économiste principal, BMO Marchés des capitaux.
Les cas de Toronto, Victoria et Vancouver sont à part, reconnaît toutefois l’économiste.
“Une famille type qui voudrait acheter une maison unifamiliale à Vancouver devrait affecter les quatre cinquièmes de son revenu à ses versements hypothécaires, ce qui explique pourquoi cette famille ne peut que rêver d’acheter une maison individuelle dans cette ville.
“À Toronto, c’est pas moins de 43 % du revenu médian qu’il faut consacrer au remboursement d’un prêt hypothécaire pour une maison unifamiliale moyenne, alors qu’il en fallait 40 % il y a huit ans.”
Les deux tableaux suivants (en anglais) présentent l’interprétation de l’abordabilité de la BMO:
Que pensez-vous de ce dossier?
famille_perron
25 février 2013
09h53
L’étude de la BMO utilise le revenu avant ou après impôt?
tonyverdechi
25 février 2013
10h00
J’ai peut-être mal lu mais est-ce par rapport aux revenus ou aux revenus disponibles?
Une telle différence entre les deux études est surprenante. Il doit y en avoir une qui est plus pertinente que l’autre.
famille_perron
25 février 2013
10h22
Le tableau de l’étude est basé sur une mise de fond égale à 50% du revenu familial annuel. (Revenu brut ou disponible?)
Maxime, avez-vous des statistiques sur le % des mises de fond? Je me demande dans quelle mesure une mise de fond correspondant à la moitié du revenu familial est représentative.
Rick85
25 février 2013
10h23
Oui, beaucoup trop chères si l’on considère en plus l’ensemble des couts récurrents reliés à la propriété (qui n’apportent aucune plus-value à la résidence):
http://m.ledevoir.com/economie/actualites-economiques/297852/trop-cher-les-maisons
piedoq
25 février 2013
10h31
le problème est que les familles types se font de plus en plus rares et que le nombre de personnes seules avec un seul revenu augmente en flèche
famille_perron
25 février 2013
10h51
Si je lis le graphe correctement, le 28% actuel est basé sur une mise de fond correspondant à la moitié du revenu familial, ce qui était commun à la fin des années 80 mais qui n’est plus représentatif aujourd’hui (mise de fond de 10% du revenu familial toujours selon la note qui accompagne le graphe).
Plutôt que d’assumer une mise-de-fond constante de 50% du revenu familial, il faudrait utiliser la mise de fond moyenne effective qui a graduellement diminuée avec le temps pour ne représenter que 10% aujourd’hui.
Un bel exemple de l’utilisation de statistiques pour tromper la population.
-alexandre-
25 février 2013
10h58
@rick85
C’est exactement ce que je pense.
J’aimerai une étude qui fournit l’ensemble des données des coûts d’une propriété.
Les taxes ont augmentées en pourcentage premièrement et avec l’évaluation des dernières années deuxièmement.
Les assurances ont également augmentées.
Faire venir un spécialiste coûte de plus en plus cher aussi.
Ce sont trois postes que je soupçonne d’avoir augmenté plus rapidement que l’inflation dans les dix dernières années.
cecileb
25 février 2013
10h58
À propos du “MLS Home Price Index” – cet indice, utilisé ici pour illustrer les marchés de Toronto, Calgary et Montreal, semble être une créature de l’industrie de l’immobilier. Je préfère recevoir des statistiques de gens qui ne sont pas trop en conflit d’intérêt.
Une citation du vrai Garth Turner (il n’est pas parfait ce type, mais il dit quand même certaines choses que je trouve censées):
‘Real estate boards were once content to shove average numbers down consumers’ gullets, even when they didn’t reflect median values or emerging trends. Now it’s worse. Major boards have adopted the fabricated ‘MLS Home Price Index’, making it virtually impossible to detect shifting market conditions. The frankenumber was hatched just as housing was set to enter its big slide. Talk about coincidence!”
benoitb
25 février 2013
10h59
Le dernier commentaire de @piedoq est celui qui m’intéresse le plus! Je suis une personne seule (donc un seul salaire) et tout le monde me demande pourquoi je n’achète pas quelque chose (parce que j’ai un bon emploi et pas de dettes)
Parce que c’est trop cher bowzouel! Je devrais mettre 50% de mon salaire en hypothèque par mois, sans oublier que je devrais débourser une mise de fonds de 15 000$ (ou plus).
Les achats de propriété, c’est fait pour les couples.
elvince
25 février 2013
11h04
Compter les taux hypothécaires aurait du bon sens si on était comme aux usa, avec des prêts de 30 pour une hypothèque de 30 ans. Puisqu’ici les gens prennent (en général) des prêts de 5 ans fixe ou variable, les taux vont soit bouger avec les taux directeurs à chaque jour ou à chaque 5 ans. Si vraiment quelqu’un voulait compter les taux dans son calcul, il devrait prendre le taux moyen sur 25 ans, et compter environ 7% de taux d’intérêt.
Bien évidemment, avec tous ces beaux calculs, ça ne te dit même pas si l’immobilier est trop cher, l’affordability c’est juste une composante. Ensuite il faut comparer avec le coût de louer la même habitation. Et on en est rendu au point où on n’a même plus besoin d’excel ou d’une calculatrice pour se rendre compte qu’il vaut mieux louer qu’acheter, la différence est tellement énorme que le bon deal se reconnait à l’oeil nud.
Quant à ce qui est de la validité de parler du canada mais en excluant toronto, vancouver et victoria, c’est complètement débile. Tu exclus presque la moitié de la population. C’est ben beau de pouvoir acheter dans les trois quarts des marchés du pays, mais ces marchés sont des peanuts, parce que tu as essentiellement exclus les 8 plus grands marchés, qui regroupent 75% de la population canadienne.
C’est complètement farfelu comme commentaire. Le canada c’est toronto, montréal, vancouver et calgary. À la fois en terme de population et d’économie. That’s it. Le reste, on peut s’amuser à le compter, mais il faut comprendre qu’une fois pondéré, ça pèse pas fort dans la balance.
-alexandre-
25 février 2013
11h41
@elvince
Faut pas partir en peur non plus.
Les villes de Toronto et de Vancouver, c’est 3.2M d’habitants.
Je ne sais pas s’ils excluent la région métropolitaine, mais si c’est le cas, on parle de 6.5M d’habitants, sur les 34.5M d’habitants du Canada.
Je doute qu’ils parlent de la région métropolitaine en regardant les statistiques, parce que même en habitant à Vancouver ou Toronto, les prix baissent drastiquement en banlieues comme partout ailleurs. Il n y aurait pas un ratio supérieur à 8 pour l’ensemble du grand Vancouver.
On est vraiment loin de votre 50%.
Easyshopper101
25 février 2013
11h46
Une des différences fondamentales entre les deux études est que Demographia est payé pour faire des recherches alors que BMO fait son argent en vendant des hypothèques…
guygadbois
25 février 2013
12h01
Alexandre
Les taux de taxes municipales ont grandement diminué au cours des récentes années. Il me semble que je payais pas loin de 2% en 1995, alors que je paie 1,1% aujourd’hui.
snooze
25 février 2013
12h05
@elvince
: )
Très juste votre commentaire.
Les “Economistes en Chef Sr.Ph.D., M.D., B.A., M.A., D.D.S …” prennent de gros risques de perte de crédibilité depuis quelques temps avec des affirmations vraiment stupéfiantes de stupidité pour justifier leurs tableaux et leurs graphiques qu’ils ont dessinés avant de trouver les chiffres pour y arriver.
Ranger vos calculatrices messieurs. Y’a pas la touche GBS sur aucune.
snooze
25 février 2013
12h13
@alexandre
Peu importe l’exactitude des populations précises exclues. Les “Economistes en Chef” font maintenant premièrement leurs tableaux et leurs graphiques puis ils taponnent les données et les échantillons jusqu’à ce que ça rentre dans leurs frames.
elvince
25 février 2013
12h46
@alexandre
Normalement ils prennent le metro aerea, mais ils découpent une région qui fait leur affaire. Par exemple, pour Montréal tu peux compter en prenant juste l’ile, mais ça n’a pas de signification réelle, car la ville c’est < que l'ile, et le metro est pas mal plus que juste l'ile. Sauf que l'activité économique (ex-construction) est pas mal toute comptée dans l'ile.
Pour Vancouver, s'ils prennent uniquement la ville, c'est risible, parce que les villes n'ont pas été fusionnées comme Montréal et Toronto. La population de la ville de Vancouver est de 600k, soit à peine plus que la ville de Québec. Et ça serait complètement insignifiant parce que les plus gros chiffres sont dans Van West et West Van, pas dans le downtown. Anyway les multiples sont complètement marteaux de langley jusqu'à la sunshine coast alors…
Ceci étant dit, si tu prends les metro area: toronto(GTA): 6M, Montréal:3.8M, Vancouver:2.3M, Calgary:1.2M. Pour un total de 13.3M, soit presque la moitié (40%) de la population de 33M.
dcsavard
25 février 2013
13h26
Quelqu’un sait où on peut trouver les données brutes qui ont servi à faire ces études?
famille_perron
25 février 2013
13h47
@dcsavard:
Ça se trouve ici (dernière partie du document) :
http://www.bmonesbittburns.com/economics/focus/recent/130222doc.pdf
elvince
25 février 2013
14h11
Si Sal Guiteri de la BMO faisait la météo, il dirait que le ciel est complètement dégagé si on enlève les parties où il y a des nuages…
hdufort
25 février 2013
14h22
Les prix augmentent constamment au pied carré, mais voyez ce qu’on nous offre: des moulures en MDF (du carton saturé de colle et peint), des planchers “d’ingénierie” (une mince couche de bois franc pas assez vernis et fragile, collé à du contreplaqué), du plancher flottant (poussière de bois et plastique fondu), de la mélamine mur-à-mur, des fenêtres en PVC, des colonnes et garnitures en PVC, etc. Bref on nous vend du carton-pâte à fort prix.
marloguthrie
25 février 2013
15h32
Pour Montréal:
Prix médian d’une maison unifamiliale dans la région métropolitaine de Montréal: 275,000$
(Source: Le baromètre FCIQ du marché résidentiel, http://cms.centris.ca/medias/publications/bar_2012q4_prv.pdf)
Revenu total moyen, ménages du Québec, 2010: 65,400$
Revenu disponible moyen, ménages du Québec, 2010: 54, 700$
Revenu disponible médian, ménages du Québec, 2010: 45,900$
(Source: Institut de la statistique du Québec, http://www.stat.gouv.qc.ca/donstat/societe/famls_mengs_niv_vie/revenus_depense/revenus/mod1_hh_1_1_5_0.htm)
Taux hypothécaire fixe fermé 5 ans, Desjardins: 5.24%
Taux hypothécaire fixe fermé 5 ans, Multi-Prêts: 2.94%
Supposons une mise de fonds de 30,000$ (environ 50% du revenu moyen total), le taux d’intérêt de 2.94% offert par Multi-Prêts (RBC a une offre similaire à 3.290%) et une période d’amortissement de 25 ans. En utilisant le calculateur hypothécaire de RBC, j’obtiens des paiements hypothécaires de 1,151.93$ par mois, ce qui équivaut à 21% du revenu moyen total, ou 30% du revenu médian disponible.
L’étude de BMO est techniquement correcte, mais si on ajoute les taxes, l’entretien, etc., on peut se demander combien de familles qui ont environ 4,000$ de revenu disponible par mois sont prêtes à mettre 1,500$ sur leur maison. Personnellement, c’est trop pour moi, mais c’est ce que bien des gens font dans plusieurs grandes villes.
j_le_partisan
25 février 2013
16h19
@marloguthrie
Parlez-vous au net avec le 4000$ par mois? Le problème n’est pas savoir combien de familles ayant 4000$ de revenus par mois veulent se payer une hypothèque taxes incl. de 1500$ par mois, mais plutôt que des familles ayant 3000$, voir moins, de revenus par mois se paient cette même hypothèque.
Quand on y pense une seconde, combien de locataires vivent seuls, ont un revenu annuel de 30 000$ et paie un loyer de 600-700$ par mois? (voir même une situation financière pire que cela). Ca n’a rien de plus épeurant qu’un couple qui a 4000$ de revenus par mois et qui en passe 1500 dans sa maison, même qu’ils sont beaucoup mieux que le comparse que je cite en exemple.
asavaria
25 février 2013
16h48
@j_le_partisan
Tu ne peux pas comparer un loyer a une hypotheque.
prm3m5
25 février 2013
17h38
1999, avec 10% mise de fond, hypotheques 25 ans. Y a pas mal de ptit riche de l immobilier qui serais en logement locatif. Point final, y a pas de debat!
elvince
25 février 2013
17h52
@j_le_partisan: Si le locataire veut bouger dans 5 ans, il ne fait qu’écrire à son proprio pour ne pas renouveller son bail.
Si les taux d’intérêt ont monté à 7% dans 5 ans, le couple ne peut plus se payer sa propre maison. Et si ils doivent vendre, le prix va avoir tombé comme une roche pour que les acheteurs paient un montant mensuel semblable.
Dans 5 ans les taux n’auront pas baissé ben ben en bas ce qu’ils sont aujourd’hui.
prm3m5
25 février 2013
17h52
La moyenne des 25 dernières années du 5 ans hypothèques est 8%. Chaque 1% de plus du taux afiché représente environs 10% de plus par mois. Si le taux de la banque augmente de 2 % . Vous faite exemple 1000$ x 20%= 1200$ a chaque mois. Le taux est a 3% en ce moment. Y en a tellement trop, qui passe pas a travers les premiers 6 mois.
guygadbois
25 février 2013
18h20
En passant, pour ceux qui coirent aux conspiracy theories, le rapport vient de MBO Nesbitt, la branche qui vend des valeurs mobilières, et qui a donc tout intérêt a présenter l’immobilier, l’or, etc…. comme des investissement peu intéressant.
Personnelement, j’ai lu le document en entier, et je ne vois pas grand chose a lui reprocher. L’immobilier Canadien (y compris Vancouver et Toronto) serait sur-évalué de 10%. Selon le meme modele, l’immobilier américain était sur-évalué de 30 % et a baissé de 34%, et l’immobilier Canadien était sur évalué de 19% a la fin des années 80, et a baissé de 13%.
Je vais aller lire le document de l’IMF, selon laquelle les prix sont trop élevés de 10-15%. Eille la gang, encore une organisme qui ne cherche qu’a vendre des maudites hypotheques a la m….
elvince: ils n’auront pas remonté a 7% non plus.
prm: pas sur de comprendre votre point, vous voulez dire que si les chats étaient des chiens, les chats ne miauleraient pas, c’est bien cela? Et la maintenant qu’ils sont riches, ils font quoi? Ils vous donnent l’argent parce qu’ils filent ben cheap que vous ayez raté le bateau?
guygadbois
25 février 2013
19h09
@elvince
Les monsieurs madames tout le monde qui doivent vendre leurs maisons, ils vont en appart après? Vous n’avez pas peur qu’avec le taux d’innocupation actuelle, et une gigantesque marée de gens qui ne sont plus capables de se payer une maison car les taux vont avoir remonté a 7% aie aie aie, les loyers aient, disons, explosés?
elvince
25 février 2013
19h55
@GG: pantoute.
leguet
25 février 2013
20h30
@guygadbois
Effectivement le taux d’innocupation du locatif est très faible à Montréal(autour de 2.2%). Le solde migratoire positif à Montréal maintient un forte demande pour le locatif. S’il fallait que les gens arrêtent d’acheter et décident plutôt d’aller à loyer, on serait vite en situation de pénurie.
guygadbois
25 février 2013
20h41
@elvince
Vous avez raison. Il n’y aura pas de telle marée.
prm3m5
25 février 2013
20h45
guygadbois …vous ayez raté le bateau.
En 1999 mon premier tiplex trois étages a hochelaga maison neuve 79 000$ avec un minimum de 10% cash plus en garantie une petite maison payer! Le but est de faire comprendre que l intervention du gouvernement avec les banques ont donner des prix qui sont simplement gonfle et mais a risque les finances des canadiens. Cmon 0$ cash down, est ce difficile de ramasser 0 dollars! Pour vous donnez un petit, in, les banques ont augmenter leurs portefeuilles immobilier de moin de 5% le reste des risques est sur le dos des con..tribuables, sois 600 milliards schl + 300 milliars GI. Donc si les 0$ mise de fond ne peuvent plus payer, les banques se retourne et demandent le remboursement des pret hypothecaire, par moi et vous tous. Il est grand temps de maitre de l ordre dans cette folie immobilière canadienne. Y a ben trop de monde dans le bateaux!
dcsavard
25 février 2013
22h55
@famille_perron,
merci pour le lien, mais ce n’est pas ce que j’entends par données brutes. Je cherchais vraiment les données à l’origine de ces sommaires.
dcsavard
25 février 2013
23h00
@elvince et guygadbois,
disons que si le taux d’inoccupation des maisons et les reprises de finance deviennent si élevés, soit que les prix s’effondreront pour que les ventes reprennent ou bien les institutions financières les loueront.
La situation actuelle est plutôt du genre, jusqu’où peut-on presser le citron pour faire payer trop cher une maison à des acquéreurs?
GarthTurner
25 février 2013
23h42
@guygadbois “Les monsieurs madames tout le monde qui doivent vendre leurs maisons, ils vont en appart après? Vous n’avez pas peur qu’avec le taux d’innocupation actuelle, et une gigantesque marée de gens qui ne sont plus capables de se payer une maison car les taux vont avoir remonté a 7% aie aie aie, les loyers aient, disons, explosés?”
Ces monsieurs madames tout le monde vendront probablement a quelqu’un qui est deja locataire a Montreal pour retourner etre locataire a (ou au pire quitter) Montreal). Ce sera donc simplement un jeu de vases communiquants.
La regie du logement a un controle solide sur le taux d’augmentation des loyers. Pas lus de 1% par an. Cessez d’essayer d’effrayer les locataires. Louer reste la meilleure solution en attendant le CRASH prenne de l’ampleur.
GarthTurner
25 février 2013
23h57
@Leguet “Le solde migratoire positif à Montréal maintient un forte demande pour le locatif. ”
Avez vous jamais entendu parler des programmes de la ville de Montreal pour encourager les familles a ne pas quitter Montreal (ma famille est un exemple qui a quitte Montreal pour le 450)? Pourquoi la ville depenserait de l’argent pour un tel programme si le solde migratoire est positif comme vous le pretendez.
En verite, la population de l’ile de Montreal a attent un sommet de 1,96 M en 1971. Depuis lors elle est en declin et se trouve 1,88 M en 2011. Solde migratoire positif? Seulement dans vos songes. Donc comme tout le monde peut le constater la bulle immobiliere n’a vraiment aucun fondamental en dehors du credit facile. Meme la demographie n’etait pas a Montreal u rendez-vous. Certains vont dire n’importe quoi pour soutenir l’arnaque a la Ponzi que represente l’immobilier. Les prix vont crasher fort et continuer a fondre pendant au moins deux decenies.
“S’il fallait que les gens arrêtent d’acheter et décident plutôt d’aller à loyer, on serait vite en situation de pénurie”
Pas de penurie, simple jeu de vase communiquant auquel il faut ajouter l’attrait du 450. Voir mon post plus haut.
GarthTurner
26 février 2013
00h06
@Guygadbois “En passant, pour ceux qui coirent aux conspiracy theories, le rapport vient de MBO Nesbitt, la branche qui vend des valeurs mobilières, et qui a donc tout intérêt a présenter l’immobilier, l’or, etc…. comme des investissement peu intéressant.”
La vous me decevez Mr Gadbois. Pour savoir qui est le veritable auteur de ce rapport, supprimer le mot “Nesbitt” de “MBO Nesbitt”. Ce sera evident que l’auteur est l’un des plus grand pourvoyeurs d’hypotheques au Canada. Je crois avoir dit des un post il y plusieurs jours que l’industrie va multiplier les rapports et analyse biaisees de ce genre pour endormir le public.
Veuillez ignorer toutes ces manoeuvres et restez locataires et accumulez votre cash. Dans quelques annees vous aurez des opportunites incroyables. Si vous etes proprietaires et avec un budget serre, desole vous auriez du vendre hier.
GarthTurner
26 février 2013
00h16
@dcsavar “disons que si le taux d’inoccupation des maisons et les reprises de finance deviennent si élevés, soit que les prix s’effondreront pour que les ventes reprennent ou bien les institutions financières les loueront.”
Les institutions financieres ne loueront JAMAIS les maisons reprises. Est-ce que vous imaginez le service a la clientele de CIBC prendre un appel pour un robinet qui coule? La location n’est pas leur bussiness (trop peu rentable) et le cout d’opportunite de garder ce cash bloque dans les maisons est enorme pour elles, en plus eles deront payer les taxes municipales et faire des renovations. Les banques liquideront ces maisons par tous les moyens meme a perte et utiliser ces pertes pour couper leurs impots. D’ou les opportunites d’achat dont je parlais plus tot.
D’ailleurs la plupart de ces maison reprises releverent de la SCHL, qui elle aussi aura tout interet a les liquider de son porte feuille.
fz600
26 février 2013
05h17
@ Garth
”La regie du logement a un controle solide sur le taux d’augmentation des loyers”
mon expérience des 5-6 dernières années me prouve le contraire.
je dirais plutôt ”la régie a un controle solide sur ses petits bâtons fragiles contre l’augmentation des loyers”. je vois plus la régie comme un brigadier avec un petite stop rouge qu’un policier avec un gun.
le logement à mtl est complètement un marché de ”vendeur”, depuis plusieurs années. à chaque 1 juillet on voit la pénurie de logement refaire surface. offre et demande est bien présente et bien réelle dans le marché du locatif.
j’ai l’impression que l’attrait du 450 s’effrite avec la montée du ”green thinking”, et en plus on parle de refacturer l’utilisation des ponts.
si on suit la logique généralement avancée sur ce blogue pour le marché de l’unifamilial, je ne vois pas comment on pourrait voir une diminution du prix des plex locatifs, à moins que vous ayez complètement raison avec votre histoire de vases communicants.
et même là…
sinon question, vous semblez avancer que la SCHL garanti les hyp au complet, ne couvre-t-elle pas simplement la partie du % de cashdown pour se rendre à 20% ?
dans l’éventualité où les banques doivent saisir un nombre record de propriétés, elles deviendront des proprios locatrices en inventant des infrastructures en conséquence?
vous ne croyez pas qu’elles vont plutôt tout faire pour aider les proprios à continuer à payer des intérêts (refinancement, augmentation biaisée de ”valeur”, retour à 35-40ans pour proprios actuels, etc.)
ou au pire à revendre à 10-15-20% de ”perte” (partie SCHL/proprio) pour reprendre leurs billes kifkif ou avec léger gain (pour payer les agents)?
guygadbois
26 février 2013
08h03
Garth
J’évolue en périphérie des marchés financiers. Nesbitt Burns, ce n’est pas BMO, croyez-moi. Comme Dominion Securities n’est pas la Banque Royale.
Par définition, si un logement est vacant, le proprio est libre de fixer son loyer. Il a l’obligation de divulguer le plus récent loyer au locataire potentiel, c’est tout. Du moins, c’est ma compréhension ds rèegles, mais je suis pas mal certain de ne pas me tromper.
Donc, s’il y avait une marée de nouveaux locataires potentiels, les proprios pourraient resetter le marché solide.
J’ai plus de chance de jouer dans un remake de Danton que de vivre votre scénario de vases communiquants. Ou serais-ce de la Planete des Singes?
guygadbois
26 février 2013
08h06
Garth, le 450 n’a aucun attrait. On va se dire les vrais choses: les gens qui quittent le 514 sont tous simplement ceux qui sont incapables de suivre la parade, et de se payer la maison qu’ils désirent dans un quartier central. Le 450 n’est pas un aimant, c’est le 514 qui repousse les gens vers l’extérieur (pour ne pas dire le vide). Et c’est bon correct comme cela, c’est normal dans une société d’avoir des riches et des moins riches, et tout le monde y trouve son compte.
j_le_partisan
26 février 2013
08h37
@Asavaria et Elvince.
Je ne faisais que répondre à l’affirmation que d’impliquer 1500$ sur 4000$ était un montant mensuel trop important pour une hypothèque dans l’immédiat. Je continue d’affirmer que c’est n’est pas pire qu’un locataire qui investit 700$ sur des revenus de 30 000$.
Bien sûr, si la prémise est que le marché va crasher, les 2 situations ne sont indiscutablement pas comparables. Mais vous aurez sans doute remarqué que le crash n’est pas attendu, ni anticipé par tous les occupants de ce blogue, baisse du marché certes, mais pas crash.
On crie ici à la folie parce qu’un couple investirait 37.5% de son revenu dans son hypothèque, alors qu’il doit y avoir un nombre tout aussi important de locataire vivant seul qui investit lui aussi 37.5% de son salaire dans une location. Bien sûr, il peut bouger (encore là, au terme du bail, à moins de trouver un sous-locataire et de prendre des risques supplémentaires).
________________
Soit dit en passant, avant de me faire cataloguer, j’ai acheté pour toute autre raison que financière et j’encourage dans la vie de tous les jours toutes mes connaissances à user de patience et de rester sur les lignes de côté pour les 2 à 3 prochaines années.
j_le_partisan
26 février 2013
08h47
@guygadbois Bien sûr il y a les règles de la régie. Et puis ensuite, il y a la vraie vie. Est-ce qu’un locataire informé peut se protéger? Bien sûr. Mais quand il est le 6ième en ligne pour avoir un logement, sa curiosité sur l’historique passé lui fera peut-être raté un logement qu’il affectionne.
Il pourra assurément se défendre plus tard. Mais à grand coup de démarches adminitratives lourdes et pénibles.
Dans la vraie vie, le locataire demande au propriétaire s’il peut quitter en juin au lieu d’en juillet et le propriétaire lui dit oui. Il ajoute ensuite que ça lui rendrait bien service s’ils pouvaient dire que le loyer était de 795$ au lieu de 715$ si jamais la question leur est posée. Les locataires auront un petit pincement et puis se diront qu’après tout, le loyer aurait dû être plus élevé, mais que leur propriétaire a été bien gentil toutes ces années. C’est quoi un petit mensonge?
Le marché locatif protège autant les locataires qu’un brigadier protège des piétons sur l’autoroute (j’aime beaucoup cette analogie ci-haute mentionnée). Ca bloque certains abus, assurément, mais comme 90% des locataires n’auront jamais à faire avec la régie, ça laisse pas mal de lousse sur le marché.
steadtler
26 février 2013
09h05
Pardonnez-moi, j’ai surement mal lu, mais votre texte dit que Montréal est a un ratio de 5.2 alors que le tableau de BMO donne 4.1?
steadtler
26 février 2013
09h06
Ok j’avais lu trop vite, ca vient des 2 études différentes…
guygadbois
26 février 2013
09h38
l_le_partisan
Dans la vrai vie, si le proprio recoit 1 000 demandes de location parce qu’il y a plein de monde qui vendent pour retourner en location (la théorie un peu loufoque de certains amis ici), il n’aura pas besoin de mentir. Il va tout simplement dire aux gens: c’était loué 800 $, faites vos offres, les enchères commencent à 1000 $….
arnolde
26 février 2013
09h41
@gadbois
L’attrait du 450, c’est de payer une résidence 1/3 moins cher. Je l’ai fait et je ne suis pas du tout déçu. Je suis à 15 minutes en voiture du centre ville, donc je suis plus près du centre-ville que bien des montréalais. C’est aussi idéal pour vivre en famille.
Je dirais plutôt que c’est Montréal, avec sa corruption, des travaux interminables, sa congestion, les prix trop élevés des maisons, qui n’a pas d’attrait.
j_le_partisan
26 février 2013
10h07
@guygadbois Bien sûr que non, vous n’avez pas le droit d’augmenter un loyer même lorsque vous changez de locataire. À moins de pouvoir prouver avoir profiter du changement de locataire pour faire de rénovations majeures.
À moins que les règles aient changées, je connais personnellement quelqu’un qui après avoir accepté de prendre un logement à 900$ par mois, a eu un petit démélé avec le propriétaire (un couple âgé qui ne voulait pas payer les réparations nécessaires de la plomberie). Ce quelqu’un a ouvert un dossier à la régie et a eu la chance de tomber sur un agent qui lui a dit ceci: “Attendez une minute vous, cette adresse là, je connais, j’avais un dossier ouvert avec l’ancien locataire”.
Résultat des courses: L’ancien locataire payait 450$ par mois avait de foutre le camp parce qu’il n’en pouvait plus. Le loyer a été ramené à 450$ rétroactivement pour le nouveau locataire. Bien sûr si le propriétaire avait réparé le robinet, il n’y aurait jamais eu de dossier. Pas de dossier à la régie, pas de cas.
guygadbois
26 février 2013
10h11
Arnolde
Je m’excuse, vous etes a 15 minutes du centre ville quand il n’y a pas de traffic. De Mont Royal, je suis a 15 minutes du centre ville, a n’inporte heure. En train, c’est 8 minutes.
Si je pete une cris cardiaque, je suis a 10 minutes de l’Institut de cardio, et du Jewish.
Mes enfants sont a 20 minutes en autobus de Brébeuf. A 25 minutes de l’UdeM. A 35 de McGill.
Vous avez des enfants?
Si vous aviez l’argent, vous auriez acheté a Outremont. Comme vous n’avez pas l’argent, vous avez acheté dans le 450. C’est ben correct, mais ne vous faites pas d’illusions svp, vous n’etes pas dans le 450 par choix, mais bien par nécessité.
laurentkar
26 février 2013
11h05
@arnolde
Vous dîtes:
“Je dirais plutôt que c’est Montréal, avec sa corruption, des travaux interminables, sa congestion, les prix trop élevés des maisons, qui n’a pas d’attrait.”
Corruption: est-ce mieux en banlieue?
Travaux et congestion: c’est bien plus nuisible pour les banlieusard qui traversent l’île que pour ceux qui y vivent…
Prix trop élevés: Ils sont justement très élevés parce qu’il y a une grande demande.
@guygadbois
D’accord avec vous en partie, mais il y a des exceptions de taille. St-Lambert me semble très recherché. Plus que bien des quartiers de la Ville de Montréal. Il y a aussi des endroits comme l’île Bizard où des gens aisés vont s’installer (je sais, c’est techniquement dans le 514, mais c’est clairement la banlieue), car ils préfèrent obtenir 1 acre de terrain pour leur 1.5M$ plutôt que 6000 p.c. à TMR (ou moins? c’est vous l’expert!).
guygadbois
26 février 2013
11h06
j_le_partisan
Je pense que si le proprio a avisé le locataire du montant du loyer précédent, donc que le nouveau locataire signe en toute connaissance de cause, ceci fait échec a tout recours à la régie. Mais je ne suis pas un expert en la matière.
guygadbois
26 février 2013
11h13
j_le_partisan
Bon bon, j’ai ouvert mon Code civil du Québec… 1950 prévoit que lorsque le proprio a fourni l’information concernant l’ancien loyer, le nouveau locataire dispose d’un délai de 10 jours suite à la conclusion (signature) du bail pour contester le loyer.
Vous avez raison, mais il faut être vite sur le piton et bien connaitre ses droits, car on parle d’un délai de contestation qui expire probablement avant que le locataire ait emménagé…
GarthTurner
26 février 2013
11h33
@j_le_partisan “Résultat des courses: L’ancien locataire payait 450$ par mois avait de foutre le camp parce qu’il n’en pouvait plus. Le loyer a été ramené à 450$ rétroactivement pour le nouveau locataire. Bien sûr si le propriétaire avait réparé le robinet, il n’y aurait jamais eu de dossier. Pas de dossier à la régie, pas de cas.”
Merci pour l’eclairage. En plus pour le locataire qui occupe déja un logement, c’est très difficile (mais pas impossible il y a des trucs) d’augmenter au dela des prescriptions de la régie du logement. La régie donne une protection incroyable au locataires. Je suis membre de la CORPIQ et de l’APQ et je sais de qui je parle.
D’autres parts les propriétaires qui recoivent 1000 demandes de location ca n’existe presque plus. Ouvrez les journaux allez sur Kijiji et vous verrez combiens de propriétaires offrent 1 2 à 3 mois de loyer gratuits et parfois en plus une offre de couvrir une partie des frais de démenagement. Un comportement que la CORPIQ et l’APQ deconseillent mais certains propriétaires coincés y font fi car il leur faut générer du cash pour payer leur hypothèque. Ca fait 2 ans que j’ai crée une corporation pour des plex et je n’ai pu y mettre de propriété parce que prix déraisonnables. mais depuis plusieurs mois mon téléphone sonne et je ne bouge pas pour monter les enchères (ou plutot pour les baisser).
guygadbois
26 février 2013
11h53
@laurent
Si je voulais absolument avoir une unifamiliale détachée, et que je ne pouvais pas payer le prix de la sainte trinité (Westmount Outremont Mont Royal), j’irais soit a Hampstead ou Montreal Ouest (mais les écoles francos y sont poches) ou a St-Lambert. C’est une belle ville, mais dans l’absolu j’aime beaucoup mieux payer 1.5M-1.7M ici qu’1 million la-bas. De même, j’aime beaucoup mieux payer 1M a St-Lambert que 600 000 $ a Ste-Julie…. Mais si money is no object, ni l’une ni l’autre ne sont sur mon radar.
Je dirais qu’en moyenne les terrains des détachées ici font 7000 p2. Le mien fait 13 500. Le 260 Strathcona a un terrain d’un acre. Vendue 5 ou 6 millions l’an dernier (et si vous etes dans le coin, prenze le temps d’aller voir cela c’est une horreur architecturale, un espèce de mix entre la maison de Fred Flinstone et un temple grec!!!). La déco intérieure était une des pires que j’ai jamais vu, lourd lourd lourd avec les statues et tout. Mais c’est grand en titi, et 40 000 p2 a VMR disons que cela se paie, meme si objectivement Strathcona et Cambridge est une localisation de Tier-2, ce n’est pas un prime spot…
J’ai un bon ami qui habite a l’Ile Bizard. c’est l’fun pour faire des parties sur le bord de l’eau, mais c’est long en titi pour venir au bureau. Lui au moins a l’honneteté intellectuelle de ne pas prétendre que cela lui prend 15 minutes (ni 30, ni 40) pour venir au bureau…
GarthTurner
26 février 2013
11h55
@guygadbois: “Garth, le 450 n’a aucun attrait. On va se dire les vrais choses: les gens qui quittent le 514 sont tous simplement ceux qui sont incapables de suivre la parade, et de se payer la maison qu’ils désirent dans un quartier central. Le 450 n’est pas un aimant, c’est le 514 qui repousse les gens vers l’extérieur (pour ne pas dire le vide). Et c’est bon correct comme cela, c’est normal dans une société d’avoir des riches et des moins riches, et tout le monde y trouve son compte.”
Merci de donner exactement les arguments pour prouver le contraire de ce que tu dis. Les gens quitten effectivement parce qu’il n’y a pas d’attrait.
DE quelle parade vous parlez? les rues bruillantes? la congestion de trafic? L’abscence de stationnement ou des tationnement à prix exhorbitants? le manque d’espace? L’extreme proximite des voisins, incluant cex qui cassent les pied?
Avez vous regardé les statistiques récemment, les revenus des “moins riches” qui ont quité Montreal pour s’installer dans la périphérie sont plus éleves que ceux de ceux (”les riches”) qui sont restés à Montreal.
J’habite le 450 et j’y travaille. Je suis à 5 min d’auto de ma job, ma gym, la piscine, cinéma, l’aréna et à 8 min de Montreal. Ma chum est à 20 min de sa job meme à l’heure de pointe. Je suis à 4 min de l’hopital Pierre boucher, et à 8 min de l’hopital Charles Lemoyne. À 10 min di Dix30: resto et spectacles avec stationnement gratuits. Can you beat that? Pour savoir qu’il y a mieux que Montreal, il faut de temps en temps en sortir.
Montreal? Non Merci.
GarthTurner
26 février 2013
12h10
@guygadbois: “J’évolue en périphérie des marchés financiers. Nesbitt Burns, ce n’est pas BMO, croyez-moi. Comme Dominion Securities n’est pas la Banque Royale. ”
Je dois rêver. Je laisse les autres blogueurs en tirer les conclusions avec le lien ci-dessous vers Nesbitt Burns.
http://www.bmo.com/nesbittburns-francais
Moi j’ai fait affaire avec Nesbitt Burns et je sais de quoi je parle. Pourquoi “BMO Nesbitt Burns” publierait un rapport sur l’immobilier alors que c’est pas sa Job. C’est comme si Toyota publierait une rapport sur le Cinéma québécois. Voyons donc. BMO comptait sur les naifs qui ne verraient pas leur main derrière ce rapport.
D’autres parts, ce rapport sort quelques jours avant l’annonce par BMO de la fonte de leur profits et revenus
http://affaires.lapresse.ca/economie/services-financiers/201302/26/01-4625432-les-profits-de-la-bmo-glissent-de-5.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=lapresseaffaires_LA5_nouvelles_98718_accueil_POS8
guygadbois
26 février 2013
12h16
@Garth
Fiscalement parlant, cela ne donne rien d’incorporer vos futurs duplex. En fait c’est désavantageux.
Les 1000 demandes de location, c’est ma facon d’illustrer en riant un peu la proposition que des milliers de proprios vont redevenir locataires en raison du crash de l’immobilier, dans un grand phenomene de vases commuiquants de type Planète des Singes, ou tout a coup, des locataires qui ont en moyenne une valeur nette de 2000 $ (dixit Statistiques Canada), vont pouvoir se payer une maison en super spécial….
GarthTurner
26 février 2013
12h21
@fz600 “le logement à mtl est complètement un marché de ”vendeur”, depuis plusieurs années. à chaque 1 juillet on voit la pénurie de logement refaire surface. offre et demande est bien présente et bien réelle dans le marché du locatif.”
Désolé fz600. Chaque 1 juillet il y a une bousculade, une ruade pour les logement, c’est bien différent d’une pénurie. Regarde sur google, vous trouverez plein dplein d’articles illustrant la fin de la crise de logement et la remontée constante depuis 5 ans des taux d’inocupation.
Je ne sais pas qui a introduit ce concept au Quebec selon lequel pratiquement tout le monde doit démenager ce jour là (1 juillet). Probablement un coup des indépendantistes qui veulent gâcher notre fête du Canada LOL.
guygadbois
26 février 2013
12h29
Garth
La dernière chose que je vous souhaite c’est d’avoir une crise cardiauqe et d’aboutir à Pierre Boucher.
Dans le débat s’il est plus intéressant d’habiter a Westmount ou a St-Bruno (je ne peut même pas croire qu’on discute de ceci, seigneur…), je pense que les faits parlent d’eux-meme. L’élite financiere et intellectuelle du Québec habite a Westmount, Outremont, et Mont Royal, et non a St-Bruno (la plupart ne saurait probablement même pas comment s’y rendre). Je ne peux pas croire que tout ce monde la est cave. Ben oui Montréal est plus pauvre que St-Bruno, mais je ne parle pas de Montréal ici.
Quand vous voulez des bons sushis, je suppose que vous allez au Sushi Shop? Moi je vais chez Tri, Kaizen, Shodan ou Juni. Mais vous avez raison, je devrias sortir de Montréal un peu… Pourquoi au juste?
Non, tout ici est mieux, les restos, les écoles, les bibliotheques, les jobs, etc…. Les petites familles quittent parce qu’elle ne font pas 500 000 $ par année. Si elles faisaient 500 000 $ par an, elles seraient à Outremont. C’est vraiment si dur à croire? Vous pensez sincèrement qu’un professionnel du centre ville qui peut comfortablement et sans être serré financièrement habiter à Westmount va CHOISIR de s’établir à St-Bruno?
guygadbois
26 février 2013
12h38
En fait, je ne me rappelle plus si c’est Charles Lemoyne ou Pierre Boucher qui est l’hpital de la mort. En y repensant, je crois que c’est Charles Lemoyne (en tout cas c’est celui sur Taschereau pres de la 112 je crois). Donc, je ne vous souhaite pas d’avoir une crise cardiaque et d’aboutir à Charles Lemoyne. Désolé de l’imbroglio, je ne mets pas souvent les pieds sur la rive sud (en fait, jamais) je tiens mes informations sur le sujet d’amis et connaissances.
GarthTurner
26 février 2013
12h41
@@fz600 “j’ai l’impression que l’attrait du 450 s’effrite avec la montée du ”green thinking”, et en plus on parle de refacturer l’utilisation des ponts.”
L’attrait du 450 ne s’effrite pas au contraire il s’accélère et le gouvernement québecois en fait la promotion en multipliant la création des hopitaux spécialisé dans le 450. je travaille dans un de ces hopitaux spécialisés. La population de Montreal est pratiquement stable (après une décroissance à depuis du pic de 1971) alors que celle du 450 augment. Il n’y pas meilleure preuve que ca.
“si on suit la logique généralement avancée sur ce blogue pour le marché de l’unifamilial, je ne vois pas comment on pourrait voir une diminution du prix des plex locatifs, à moins que vous ayez complètement raison avec votre histoire de vases communicants. ”
Les prix des plex locatifs sont en baisse et le nombre de mise en nmarché a explosé. Allez sur MLS.ca et découvrez le par vous même. Pour les plus gros plex (1M et +), le marché est pratiquement mort car une nouvelle règle (nouvelle ou plus renforcée?, je ne sais plus exactement ) exige que vos actifs nets (vos biens – vos dettes) correspondent à au moins 20% de l’immeuble. Donc pour acquérir un immeuble de 1M, vos actifs nets doivent équivaloir à 250,000$ (je concède que certains prêteurs sont souples là dessus). Vu la nation d’endêtes que nous sommes devenus, le nombre d’acheteurs potentiels de tels immeubles a fondu. Il va fondre encore plus lorsque l’équide que les gens ont sur leur maison va fondre avec le crash car la plupart des acheteur empruntaient sur leur equité.
Depuis peu ces gros plex se vendent tres difficilement et les prix baissent, j’ai déja observé des baisses de prix de +100K et ces immeubles ont toujours là. Un ami vient d’acheter un avec une offre à 15% du prix demandé. Donc patience les opportunités d’en viennent. Ceux qui ont acheté il y a 15-20 ans seront plus enclins à accepter de telles baisses car ils ramassent néanmoins un gros gain en capital. De plus la récente menace du PQ de monter l’impot sur le gain en capital a effrayer plein de gens assis sur leurs gros gain en capital. Le PQ a reculé cette fois, il ne reculera pas la prochaine, ca les gens le comprennent.
GarthTurner
26 février 2013
12h47
@@fz600
Je voulais dire “Un ami vient d’acheter un avec une offre à 15% SOUS le prix demandé”.
GarthTurner
26 février 2013
12h55
@fz600 “si on suit la logique généralement avancée sur ce blogue pour le marché de l’unifamilial, je ne vois pas comment on pourrait voir une diminution du prix des plex locatifs, à moins que vous ayez complètement raison avec votre histoire de vases communicants. ”
Le prix des plexbaisse parce que les taux d’inoccupation sont à la hausse. N’oublie pas que l’achat des plex est l’achat d’une bussiness. Le prix dépent du cas que ca rapporte. Avec la montée des taux d’inocupation, beaucoup qui ont payé cher pour leur plex (soit avec une profit négatif parce que “ca monte toujours” soit avec une marge de profit très mince) constatent subitement que lorsqu’un appartement est vide il doit sortir l,argent de sa poche pour payer l’hypothèque et les autres frais. Ca ca fait mal à beaucoup car ils ont déja une hypotheque à payer sur leur propre maison et des budgets serrés. Du coup ils doivent vendre pour se delester. Si tu as des amis ou des membres de la famille qui sont des agents immobiliers ou propriétaires de plex aie une conversation honnête avec eux et ils te diront la vérité sur ce qui se passe.
arnolde
26 février 2013
12h58
@guygadbois
“Si vous aviez l’argent, vous auriez acheté a Outremont. Comme vous n’avez pas l’argent, vous avez acheté dans le 450. C’est ben correct, mais ne vous faites pas d’illusions svp, vous n’etes pas dans le 450 par choix, mais bien par nécessité”
Je n’ai pas encore d’enfants, j’ai 29 ans. Effectivement quand j’ai acheté je n’avais pas vraiment les moyens d’acheter dans Outremont. Maintenant oui et je ne le ferais pas plus, parce que je n’ai pas le goût de payer trop cher pour une vieille baraque. Le seul attrait serait effectivement de me rapprocher du boulot. Cependant étant donné mon horaire flexible ça me fait même pas une heure de voyagement par jour, et ça c’est quand je dois effectivement me rendre au bureau.
Votre argument n’est pas bon, car pourquoi je paierais 30 – 40% plus cher pour une maison pour sauver au maximum 30 minutes de route une couple de fois / semaine, alors que dans ma ville j’ai plusieurs écoles primaires à distance de marche, une école secondaire, un cégep à 15 minutes d’auto ou 25 minutes d’autobus, et que j’aurai en masse économisé d’argent pour envoyer mes futurs enfants dans un appart à 5 minutes de marche de n’importe quelle université? Sans compter que j’aurai un plus grand terrain et que je n’ai pas à payer plus cher de taxes pour payer les entrepreneurs qui chargent 30-40% plus chers pour les mêmes travaux dans ma ville. Sans compter que j’ai une épicerie à 2 minutes, un centre d’achat et que je n’ai pas de problème à me rendre n’importe où en périphérie de Montréal car j’ai directement accès à la 20 et le pont Tunnel, la 30, la 132. Je suis donc beaucoup plus mobile que vous et pas confiné à me tapper les artères occupées de Montréal quand je veux sortir de mon Île.
Non, si vous aimez vous vantez que vous avez du cash pour payer trop cher pour votre maison, tant mieux pour vous. Pendant ce temps là d’autres font des choix intelligents.
GarthTurner
26 février 2013
13h30
@guygadbois: “Les petites familles quittent parce qu’elle ne font pas 500 000 $ par année. Si elles faisaient 500 000 $ par an, elles seraient à Outremont. C’est vraiment si dur à croire? Vous pensez sincèrement qu’un professionnel du centre ville qui peut comfortablement et sans être serré financièrement habiter à Westmount va CHOISIR de s’établir à St-Bruno?”
Vous pensez sincèrement qu’un professionnel (sans être serré financièrement) qui travaille sur la rive sud chez CAE aviation, DOllarama (siege social sur la rive sud), Pratt&Withney, Heroux-Devtek, … va CHOISIR de s’installer à Westmount? parce qu’il adore traverser les ponts tous les jours ou parce qu’il aime manger du suchi chez Shodan.
Arrête de penser que Montréal est le centre de la planète. Vous savez bien que les prix sont sur-élevés à Vancouver parce qu’on on leur avait fait croire que tout le monde rêve de s’installer chez eux, alors ils ont commence à s’entre-vendre des maisons à des prix de plus en plus élevé en croyant ainsi créer de la richesse.
guygadbois
26 février 2013
13h39
arnolde
C’est sur la notion de trop cher qu’on ne s’entend pas. POur moi, une maison a St-Bruno a 600 000 $, c’est trop cher, alors que la meme maison a Outremont pour 1.2M c’est un bargain. Parce que cela n’a aucune valauer ajoutée d’habiter a St-Bruno plutôt qu’a OUtremont. Juste a cote de St-Bruno, il y a plein de terrains vagues a une couple de paisse le p2 qui ne demandent qu’a etre développé, Donc un terrain développé a St-Bruno, cela ne vaut rien. A Westmount, des terrains pas développés, il faut faire une petit bout de chemin pour en trouver un. Donc le terrain vaut une fortuné.
Le meme argument vaut entre Manhattan et Westmount. A Manhattan, on est a distance de march des jobs les plus payantes au monde. Alors le terrain vaut une grosse fortune. A Westmount, on est a distance de marche des jobs les pluys payantes au Québec. Alors le terrain vaut cher.
A St-Bruno, on est a une autoroute, un Pont, et un long boulevard urbain plein de trous des jobs les plus payantes au Québec. Alors le terrain ne vaus pas grand chose.
Quand au manque d’intelligence que ceci représente d’habiter a Westmount, je vous laisse en discuter avec ses habitants, le Who’s Who économique du Québec.
guygadbois
26 février 2013
14h17
Garth
Tous les chinois revent de s’installer a Vancouver, au cas ou il se passeraient des choses étranges dans leurs pays. Rien a voir avec la population indigène du Canada.
Lisez mon post de 13:39. Montréal n’est pas le centre de la planète, c’est Manhattan. Mais Wesmount est pas mal plus proche du centre de la planète Québec que Candiac (je change de victime pour alléger le débat un peu).
Bon bon bon, il y a quelques centaines (je suis généreux) de jobs vraiment payantes (on jase, mais disons plus de 500 000 $ par année) sur la rive sud. Il y en a au moins un ordre de grandeur de plus dans le quadrilatere Beaver Hall, Drummond, Sherbrooke et St-Jacques. C’a l’air aussi qu’il y a un médecin spécaliste a Rimouski qui tape dans les hauts 6 chiffres.
En habitant sur la rive sud, vous devez compétionner pour les quelques centaines de jobs payantes de la rive sud. En habitant a Westmount, vous devez compétitionner pour les quelques milliers de jobs payantes du centre ville. En habitant a Manhattan, vous pouvez compétionner pour les quelques dizaines de millers de jobs payantes qui s’y trouvent.
Et on présume qu’une job payante a Longueuil est la même chose qu’une job payante à Montréal. Je vais vous dire un petit secret. J’ai beaucoup d’amis avocats. Les meilleurs de la rive sud gagnent 400$ de l’heure, et les meilleurs du centre ville gagnent 1 000 $ de l’heure (en fait, il y en a probablement une couple vers les 1 200 $).
Si vous voulez mon avis, ce n’est pas pour rien que l’immoblier d’Outremont vaut plus que l’immobilier de Candiac.
laurentkar
26 février 2013
14h26
@Garth et @arnolde
Au sujet de l’île, c’est l’endroit pour le théâtre, l’opéra, le ballet, les orchestres symphoniques, le sport professionnel, les musées et la plupart des bonnes tables (quoi qu’on y vend beaucoup trop de bouffe de bistro à des prix gastronomiques). Ces activités sont pas mal plus faciles d’accès à partir de la ville. C’est inclus dans le prix de la ville.
La fin de semaine, si on a 2-3 heures de libre pour une randonnée, c’est rendu plus agréable de parcourir le Mont-Royal que d’attendre 1h pour accéder au Mont St-Hilaire et ses sentiers sur-utilisés. (Pour le ski, cependant, la banlieue a l’avantage). Pour les jeunes avec beaucoup de talent sportif, les meilleures installations et entraîneurs sont à Montréal, au centre Claude-Robillard (il y a une bonne offre dans le 450 au niveau sportif, mais pas de haut niveau, généralement). Pour les jeunes artistes, les meilleurs conservatoires et écoles de danses sont à Montréal. Je me répète, c’est entre autre pour ça que la ville coûte cher.
arnolde
26 février 2013
15h03
@guygadbois
Où a longtemps habité Guy Laliberté (peut-être même y habite-t-il encore mais je ne suis pas certain?). À St-Bruno justement. Si t’as ben du cash, que t’as pas nécessairement besoin d’aller au centre-ville tous les jours, par exemple tu as des déplacements fréquents, t’as une business, etc. ça sert à quoi d’habiter là? Ça fait pas plus loser d’habiter en banlieue dans une maison plus grande et plus proche d’où tu travailles, plus tranquille, avec un plus grand terrain etc. Même que je dirais que c’est 100 fois mieux.
Tu peux dire que la maison achetée 600k au lieu de 1.2M vaut rien, libre à toi. Mais tu devrais plutôt dire: la Maison achetée 600k + le 600k épargné ne valent rien (ce qui est nécessairement faux) vs la maison de 1.2M, tu négliges complètement le coût d’opportunité, ce qui n’est pas bon signe.
Personne n’est devenu riche en achetant une maison à Outremont ou Westmount. Tu deviens riche avant d’acheter là. Je n’ai pas dit que ce n’était pas intelligent d’acheter là. Si tu peux te le permettre et continuer à faire ce que tu veux dans la vie sans être trop serré, tant mieux pour toi. Au bout du compte chaque situation est différente. Mais ce que tu fais c’est porter un jugement basé sur tes propres critères sur les décisions des autres qui prennent leurs propres décisions à partir de leurs propres critères.
prm3m5
26 février 2013
15h17
J ai eu des propriété dans le 514 et le 450. Ou la qualitée de vie a diminuée de beaucoup, est bien dans le 514, surtout, le plateau avec 3 ou 4 colocataires par appartement de 3 cac, plus leurs voitures et leurs velos etc.
prm3m5
26 février 2013
15h22
Les maisons sont trop chères parce que le gouvernement, donne de l argent aux pauvres, pour acheter de l immobilier. 0$ mise de fond +40-35-30 ans hypothèques.+ 2.8% interet. Voyer le resultat avec: Irelande- portugal-grece-usa-japon. Lentement mais surement…Canada
guygadbois
26 février 2013
15h54
arnolde
Quand la maison monte de 3%, il y a une différence entre 600K et 1.2M…. Quand ma maison monte de 3%, comme en 2012, je fais pas mal plus d’argent que le proprio d’une maison de deux millions a Candiac…
Je savais bien que vous alliez me sortir Laliberté. L’unique exception. Comme mon médecin spécialiste de Rimouski, but you’re not getting the clues, de toute évidence.
Il y a une couple de centaines personnes qui font beaucoup d’argent et habitent sur la rive-sud, et il y en a une couple de milliers qui font de meme a Westmount, Outremont et Mont Royal. Je vous laisse deviner quel marché immobilier vaut le plus. La force est dans les nombres.
Au pif, je dirais qu’il n’y pas la moitié des propriétaires d’unifamiliale de W-O-M qui travaillent pour gagner leur vie. Leur coin est paisible, les terrains pas si pire (pas si dur d’avoir 10-15K p2 a Westmount ou Mont Royal), et de toute facon, il n’y en a pas un qui n’a pas de chalet dans des coins reculés par mal plus bucoliques que le Mont St-Bruno, dans lesquels ils passent l’été au complet (quand ils ne sont pas en Europe….
Je vous le dit, faites le test, l’été dans mon coin il n’y a pas ame qui vive (j’exagère a peine).. partis en longues vacances.
Par contree vous avez raison, on est riche avant d’acheter ici, ou on est un couple de spécialistes qui fait beuacoup de cash. Mont Royal est un des coins de l’Ile avec le plus grand nombre d’habitants par unifamiliale, lire jeunes familles, qui font du vrai cash. Il se trouve qu’en plus, la plupart de ces petites familles se sont enrichies de plusieurs centaines de milliers de dollars (toutes dépenses payées) s’ils ont acheté ici en 2000, alors que la prise de valeur se chiffrerait en dizaine de milliers de dollars s’ils avaient acheté à St-Bruno pour pouvoir travailler sur la rive sud…
GarthTurner
26 février 2013
17h54
@guygadbois “Quand la maison monte de 3%, il y a une différence entre 600K et 1.2M…. Quand ma maison monte de 3%, comme en 2012, je fais pas mal plus d’argent que le proprio d’une maison de deux millions a Candiac…”
Et quand ca baisse de 3% qui perd plus d’argent?
leguet
26 février 2013
18h20
@garth turner
Vous venez encore de vous mettre le doigt dans l’oeil en dénigrant mes propos sur le solde migratoire que je disais positif pour Montréal. La preuve est en grosses lettres et en gros chiffres juste ici et c’est particulièrement flagrant depuis les 6 dernières années. J’attends votre prochaine gaffe !
http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/DYNAMIQUE_MIGRATOIRE_2010_2011.PDF
guygadbois
26 février 2013
18h30
@garth
Question réthorique du jour…. moi évidemment. Si le marché baisse de 25%, je perds 750 000 $, sur papier, comme j’ai fait 1.6 millions depuis 1995 avec mes résidences principales, sur papier (auparavant, je croyais que c’était 1.8M, mais j’ai calculé de facon précise, car Rick a piqué ma curiosité en me challengeant, et j’ai maintenant le résultat exact a plus ou moins 50 000 $). Demandez-moi donc si cela me fait un pli.
tonyverdechi
26 février 2013
18h47
@ guygadbois
Désolé mais j’ai habité autant à MTL que sur la Rive-Sud. Je trouve un peu puéril la guéguerre ville-banlieue-campagne. Je n’habiterais pas à la campagne tout comme certains n’habiteraient pas en ville. Il y a une question de choix de vie. Par exemple, je fais du plein air. À MTL, je suis plus proche des Laurentides et de l’Outaouais. Sur la Rive-Sud, je suis plus proche des Adirondacks. Je préfère ces derniers. Nous n’allions presque plus à MTL (incluant travail) sauf pour la famille et Adonis (il y a Al-Challal à Brossard). Bref, ce n’est pas si évident.
La dernière fois que j’ai habité sur la rive-sud, c’était dans le vieux Longueuil. Il y a d’excellents restos, n’ayez crainte. De mémoire:
Greenfield Park: 1 moules et frites, 1 sushi;
Vieux Longueuil: 1 resto français, 1 libanais, 1 asiatique et il y a de très bonnes pâtisseries et une chocolaterie.
Il parait qu’il y a un excellent resto syrien à Brossard.
Ça c’est rapidement ce que je me souviens. Et j’insiste, on parle de bons restos. Il y a tout ça à MTL et même plus mais c’est un peu comme Québec par rapport à MTL. À Québec, on a amplement de quoi s’occuper…
guygadbois
26 février 2013
18h53
En fait, j’y repense, c’est probablement lui, car il n’y a a peu pres pas de marché pour une maison de 2M a Candiac. Alors qu’ici il y a un marché pour le 2-3M. Parlez-en au pas intelligent (selon Arnolde ci-dessus) qui a acheté le 376 Kindersley pour 2.4M l’an dernier, pour demander un permis de démolition (la maison est en bonne condition, déco qui date un peu, assez grosse (disons 3 fois chez Rick), mais bon, le terrain est un peu mal utilisé, alors quand on a de l’argent, et qu’on veut habiter dans une place bien ou il n’y a pas de terrains a vendre, on fout tout par terre et on repart. Et c’est un exemple parmis tant d’autres.
Il y aura toujours mille personnes riches a Montréal qui vont vouloir habiter a W-O-M, alors je ne m’inquiete pas trop. Nous ne sommes pas a l’abris d’une baisse bien sur, mais s’il ne reste que 1 000 personnes en tout qui peuvent se payer une maison au Québec, c’est ici qu’elles vont se battre pour habiter.
GarthTurner
26 février 2013
19h32
@leguet: “Vous venez encore de vous mettre le doigt dans l’oeil en dénigrant mes propos sur le solde migratoire que je disais positif pour Montréal. La preuve est en grosses lettres et en gros chiffres juste ici et c’est particulièrement flagrant depuis les 6 dernières années. J’attends votre prochaine gaffe !”
Vous aimez les polémiques apparemment. Vous me faites penser à ma belle mère. Je ne fais pas de gaffes et tout ce que je dis dans ce blogue est vrai et je suis prêt à le soutenir par des sources et des statistiques fiables (les autres bloueurs doivent l’avoir remarqué). Je n’ai pas dénigré vos propos, je les ai juste corrigés. Voici exactement une copie de ce que j’ai dit”En verite, la population de l’ile de Montreal a attent un sommet de 1,96 M en 1971. Depuis lors elle est en declin et se trouve 1,88 M en 2011.”
Que cela vous plaise ou non c’est vrai. vous trouverez les chiffres dans le lien ci-dessous:
http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=6897,67887840&_dad=portal&_schema=PORTAL
Vous croyez que j’ai donné des nombres avec deux chiffres à la virgule sans sources? Cette source est bien la ville de Montreal et elle contien des statistiques sur la population de l’ile depuis, tenez-vous bien, 1660.
Je suis allé lire votre source qui parle d’un un bilan positif pour une seule année “exceptionnelle ” et qui ne contredit pas mes propos. Je cite un extrait concluant de votre source “L’accroissement migratoire affiche pour sa part un résultat positif de 9 019 personnes sur la période 2010-2011, …, un des bilans les plus positifs des dix dernières années.”
Eh oui les blogueurs ont bien lu, la population des Montréal a augmenté de 9000 personnes de 2010 à 2011, soit une augmentation de 0.5 %. Cette augmentation est “exceptionelle” en plus car historiquement cette population est en baisse de puis 1971 (voir mon lien).
En conclusion au risque de me répéter est ” la population de l’ile de Montreal a attent un sommet de 1,96 M en 1971. Depuis lors elle est en declin et se trouve 1,88 M en 2011″. Pendant ce temps les prix des maisons ont explosé avec pour seul fondamental le crédit facile, malgré une population en déclin. Désolé Mr Leguet que ca vous plaise ou non ca reste vrai.
guygadbois
26 février 2013
20h23
Tony
Je vais vous croire sur parole pour ce qui est du niveau qualitatif des restos en question. Mais disons qu’en termes quantitatifs, c’est une joke. Personnellement, si je mangeais chez Kaizen a toutes les semaines, je finirais pas faire le tour du menu…. Alors je varie, Kaizen, Tri, Shodan, Juni. 4 restos de Sushi qui sont imcomparables a tout ce que vous pourrez dégotter n’importe ou au Québec. Il n’y a pas de guerre ville-banlieue, il n’y a meme pas photo.
Garth, je suis souverainiste, mais je ne peux m’empecher de constater, en toute objectivité, que le peak de population coincide gross modo avec la montée vers le référendum, et qu’un peu passé le choc référendaire, la population de l’ile a ré-augmenté de 130 000. C’est presque la population de la ville de Longueuil, cela, alors pour votre solde migratoire net, vous pouvez repasser. C’est sur et certain que la population des banlieues a explosé durant cette meme periode, parce des qu’on gagne assez bien sa vie, mais pas si bien que cela, on reve d’une cour gazonnee, et comme on ne peut pas se la payer ici, ben on la trouve ailleurs, avec les Bridge and Tunnels. Pour utiliser une analogie sportive (puisque personne ne semble avoir apprécié mon analogie cinématographique), on ne fait pas le gros club et on jour dans l’américaine. c’est quand meme mieux que le Midget AAA.
Votre affirmation que la population de l’Ile est en déclin depuis 1971 est clairement de mauvaise foi (je demeure poli). Votre tableau démontre a sa face-meme qu’elle a décliné de 1971 jusqu’a quelque part vers 1986, et ré-augmente depuis. Vous pouvez me qualifier de cheerleader, de sans dessin, de snob, mais au moins je suis intègre.
En passant, c’est drole, au moins 3 membres de la famille Rossi (proprios de Dollorama habitent a Mont Royal, alors que le siege social est sur la rive sud vous dites. Ben coudon, faut croire qu’il n’ont pas découvert le charme incroyable du Dix 30. Faut croire que la rive sud, c’est bon pour les employés, mais pas pour les proprios.
leguet
26 février 2013
20h28
Puisque vous continuer votre mauvaise foi et que vous m’avez accuser de rêver lorsque je parle de solde migratoire positif pour Montréal.
‘ Solde migratoire positif? Seulement dans vos songes ‘
25 fev 2013 23h57
Euh …….désolé :
Population de Montréal en 1992 : 1,799,793
Population de Montréal en 2011 : 1,958, 257
Allez faites un effort, allez au moins lire le site officiel que je citais plus haut et qui parle amplement du solde migratoire positif de Montréal.
Tiens j’en remets pour le bénifice des blogueurs(pas pour vous). Une belle ‘chart’ qui nous montre que depuis 2001 le solde migratoire est positif pour Montréal et avec une belle pente ascendante depuis 5,6 ans. On fait même un beau rattrapage par rapport à Toronto(en 2001 le solde migratoire était 5 fois celui de Montréal, en 2011 il n’est plus que de 2 fois). Juste pour 2011 on compte 38,000 personnes de plus à Montréal et la tendance est haussière depuis 2007.
http://www.tableaudebordmontreal.com/comparons/mouvementspersonnes/soldemigr.fr.html?mode=print
En passant qu’est-ce qu’on s’en fout de la population de Montréal en 1971 ! Si on veut discuter de l’immo actuelment il faut des données récentes et les tendances récentes. Les chiffres récents ne trompent pas (même si ça défait votre scénarion) : ça va plutôt bien pour Montréal.
Rick85
26 février 2013
20h30
@Garth Turner.
”En verite, la population de l’ile de Montreal a attent un sommet de 1,96 M en 1971. Depuis lors elle est en declin et se trouve 1,88 M en 2011.”
http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=6897,67887840&_dad=portal&_schema=PORTAL
Merci de l’info. J’avoue que je suis vraiment très surpris de ces chiffres…
Il y a vraiment lieu de se demander À QUI sert cette explosion de la construction de condos depuis plusieurs années à Montréal? Mais qui sont les acheteurs? Spéculation peut-être?
Si la population sur l’île n’augmente pas depuis plus de 40 ans, la réponse à ces questions devient de plus en plus claire…
Rick85
26 février 2013
21h18
@leguet.
Mais il reste que la statistique de Garth vient défaire complètement l’argument de ceux qui essaient de faire peur aux gens en leurs disant qu’il n’y a plus de place à Montréal et que c’est la raison pourquoi les prix augmentent sans cesse. C’est de la foutaise cet argument!! D’une part, la population a déjà été plus grande qu’aujourd’hui (1971). D’autre part, on construit tout en hauteur et surtout, on construit bien plus que la demande démographique depuis plusieurs années déjà. Alors, le manque d’habitations, on repassera!
Autre point, vraiment pas certain qu’il serait bon pour Montréal de mettre en place une politique pour d’accueillir des gens à pleine porte. Le taux de chômage ne cesse d’augmenter sur l’île (+ de 11% il y a 10 mois, je ne sais pas depuis…):
http://projetmontreal.org/communiques/la-crise-de-lemploi-se-poursuit-a-montreal/
Pour que ce soit profitable collectivement, il faut que tous ces nouveaux arrivants puissent être en mesure de se trouver un emploi du temps, ce qui ne semble pas être le cas depuis quelques années.
Rick85
26 février 2013
21h33
@leguet (prise 2).
J’ai trouvé un tableau qui indique des données sur l’emploi par région pour 2012. Ce n’est pas la mère à boire pour Montréal si l’on se compare aux autres régions (en excluant la Gaspésie, bien entendu):
http://www.stat.gouv.qc.ca/donstat/societe/march_travl_remnr/parnt_etudn_march_travl/pop_active/stat_reg/ra_taux_trim.htm
Ce qui est vraiment inquiétant, c’est que malgré la faiblesse de ces données pour Montréal, 2012 fut une année record pour la construction. Quel sera le taux de chômage à Montréal au cours des prochains mois si les mises en chantier continuent de chuter et que la surconstruction cesse enfin???
laurentkar
26 février 2013
22h04
@Rick85 et Garth
J’espère bien que la population de l’île ait diminuée pendant une période du 20e siècle. Pour vous donner une idée, il y avait 80 000 personnes à Verdun (excluant l’Île-des-Soeurs). Il y en a environ 50 000 aujourd’hui. Même de nos jours, c’est considéré comme un quartier à très haute densité. Imaginez à l’époque! C’est simple, on installait des matelas dans la cuisine la nuit!
Un léger déclin de la population au profit du développement de la banlieue était donc de mise.
GarthTurner
26 février 2013
22h08
@guygadbois&leguet:
”En verite, la population de l’ile de Montreal a attent un sommet de 1,96 M en 1971. Depuis lors elle est en declin et se trouve 1,88 M en 2011.”
Mon assertion ci-dessous reste vraie au regard des chiffres de la ville de Montreal. N’importe qui peut voir que c’est un solde migratoire negatif. Je suis alle jusqu’en 1971 c’est trop loin! OK prenons vos chiffres ci-dessous:
“Population de Montréal en 1992 : 1,799,793
Population de Montréal en 2011 : 1,958, 257″
Un petit calcul indique de 1992 a 2011 la population de Montreal a augmente d’un gros
159,000 habitants. Cela correspond a une augentation d’environ 8% en ….. 20 ans.
Eh oui! 8% d’augmentation de la population a Montreal en 20 ans.
Quel est le pourcentage d’augmentation des prix de l’immobilier a montreal en durant les 20 dernieres annees? Duran cette periode il y a eu des annees ou l’immobilier a bondi de 10% en une seule annee a Montreal. Ce qui confirme mon assertion que la croissance de la population ne peut en aucun cas justifier la bulle immobiliere a Montreal, ce que vouliez insinuer. En tout cas pour les cheerleaders de l’immobilier les chiffres ne comptent pas..
Par ailleurs sur les 50000 immigrants environ qui arrivent au Quebec, plus de 30000 s’installent a Montreal. A ce chiffre il faut y ajouter la croissance interne de la population. Alors se retrouver en 2011 avec un solde migratoire net de 9000 habitants est ridicule. Comme vous le voyez Montreal est moins attractif que vous le pensez.
leguet
26 février 2013
22h09
@rick85
Le taux de chômage a toujours été élevé à Montréal c’est un problème effectivement. Y a aussi une forte concentration de pauvres, de démunis etc. C’est certain qu’un pauvre n’ira pas s’installer à Brossard ou à Rosemère. Faites vous en pas les tours du centre ville ne vise pas cette clientèle. Le problème n’est pas le manque d’emplois à Montréal mais le manque de qualifications des gens. Je travaille dans le secteur de la santé, on manque cruellement de staff qualifié(technicien et spécialistes de toutes sortes). On arrive pas à combler plein de postes. Nous avons besoin d’immigrants instruits. On est souvent obligé de faires des offres à des retraités pour qu’ils reviennent faute de trouver. Heureusement, plusieurs disent oui mais idéalement à moyen et long terme faudra absolument trouver du sang neuf !
guygadbois
26 février 2013
22h10
Rick
L’impact sur la population de l’Ile de Montréal sera nul. des 10 gars qui travaillaient sur mon chantier de rénos, celui qui habitait le plus proche de chez moi était a L’Assomption… Il font 30 a 150 dollars de l’heure les gars, pas 300 $.
Grande région de Montréal oui. Ile de Montréal, non. L’activité économique aux Galeries de Terrebonne va chuter, ca c’est sur.
guygadbois
26 février 2013
22h13
D’ailleurs, pour pour rien qu’ils étaient chez moi vers 6:30-7AM. S’ils avaient tentés d’arriver pour 8-9AM, ca leur aurait pris pas mal plus que 15 minutes pour se rendre, arnolde. Pas mal plus que 50 minutes en fait, meme par super beau temps.
tonyverdechi
26 février 2013
22h16
@ guygadbois
Je suis un peu surpris que vous me disiez que que les restos de sushis que vous me citez n’ont pas de comparables ailleurs au Québec puisque vous ne semblez pas sortir souvent de MTL. Reste que vous n’avez pas compris mon texte. Je ne sais pas pour vous mais moi je ne vais pas au restaurant cinq fois par semaine. Alors oui, ça me prend pas mal de temps pour faire le tour et je n’ai jamais le temps nécessaire pour faire le tour d’un menu en allant au même restaurant quelques fois par année (multiplié par le nombre de restaurant). Ma comparaison avec Québec était évidente. Vu qu’on y trouve nettement moins que MTL, ça en fait une ville plate? Tant qu’à ça, MTL est plate. New-York, là tu parles. Désolé mais vous avez une attitude de Montréalais. Non, ce n’est pas le centre du monde (c’est Paris) et oui, il peut y avoir des restos en dehors de MTL qui clenchent ceux de MTL. En banlieue il y a plein de villes proches où on trouve de bonnes choses: Vieux Longueuil, Brossard, Greenfield park, Montréal…
daffy_duck75
26 février 2013
22h16
@ guygadbois:
Un petit moment de détente sur ce blogue animé. Il ne faudrait pas que le vrai Garth Turner apprenne que vous êtes souverainiste. Connaissant son profil politique ainsi que la nature de ses propos sur le Québec, il mange probablement du Canadien français pour déjeuner…
En ce sens, certains ici peuvent bien s’inspirer de son analyse et même adopter son style d’analyse. Je pense ici à ce qu’un commentateur a mentionné ici concernant “un ami qui a acheté une maison dont le prix de vente était inférieur de 15 % à celui demandé.” Évidemment, on aimerait avoir un plus de contexte… Or, de là à vouloir adopter son nom…
D’autant plus que sa méconnaissance de la situation montréalaise et québécoise est bien reflétée puisque, selon lui, le prix des maisons baissera au Québec à cause du gouvernement péquiste.
Alors, veuillez remballer vos explications sur la surconstruction de condos, le solde migratoire de Montréal, l’infâme 450, le vieillissement de la population, le crédit facile, etc., etc.,. Selon le vrai Garth Turner, tout cela ne s’applique pas Québec à cause bien entendu du gouvernement souverainiste.
Il y a de bien meilleures sources au Québec et au Canada anglais pour avoir une analyse plus juste de la situation du marché immobilier dans la métropole et ailleurs dans la province.
Dites-moi, pseudo Garth et Rick85, prévoyez-vous une baisse du prix des maisons de 15 % à 30 % ou même 40 % à Drummondville, Sherbrooke, Rivière-du-Loup, Saguenay, Sept-Îles, Granby, Gaspé, etc.?
guygadbois
26 février 2013
22h26
Rick
Je crois que vous allez me croire si je vous dit que je lis pas mal tous les posts… Je ne me rappelle pas de quelqu’un qui ait dit que lers prix augmentent a Montréal parce qu’il n’y a plus de place, ou qu’il y ait un manque d’habitations? Éclairez-moi svp.
Les prix augmentent a Montréal notamment parce que les gens sont tannés de se taper les ponts tous les matins et soir. Il y a des gens qui ont peur de traverse le pont tunnel , Mercier ou Champlain. Et quand Turcot va devenir l’enfer pour, quoi, 6 ans, watchez bien la valeur des propriétés du West Island et Laval baisser, et celles de W-M-O augmenter… Alors, comme le financement est cheap, ils décident d’investir dans leur qualité de vie, et de quitter le Parcours du cerf pour venir ici (exemple d’un article paru dans La Presse il y a environ 1 an, 1 an et demi).
Rick85
26 février 2013
23h28
@M. Gadbois.
“Je crois que vous allez me croire si je vous dit que je lis pas mal tous les posts… Je ne me rappelle pas de quelqu’un qui ait dit que lers prix augmentent a Montréal parce qu’il n’y a plus de place, ou qu’il y ait un manque d’habitations? Éclairez-moi svp.”
Je ne parlais pas d’un blogueur ici. Ces paroles, je les ai déjà entendu à quelques reprises venant de gens de l’industrie. À-peu-près toutes les façons sont permises en immobilier pour “booker” une vente! Le commun des mortels n’ira jamais vérifier ce genre d’information…
guygadbois
27 février 2013
00h21
tony, je vous invite a regarder un très beau film documentaire, Jiro dreams of sushi. Si vous pensez 15 secondes que les cuisiniers de la rive sud se rendent au marché de poisson de Montréal le matin pour ramener le poisson qu’ils servent, ben la je ne peux rien faire pour vous. Kaizen ont leur propres importations privées, plusieurs sortes de poissons qu’ils sont les seuls a servir au Québec. Ai-je vraiment besoin d’aller manger des sushis a l’extérieur de Montréal pour faire un constat? Il y a des critiques culinaires qui doivent se taper cette job, et comme les Bobos, j’ai des amis qui habitent dans le 450 et qui sont assez francs pour qu’on se dise les vrais choses. Vous savez, je ne suis jamais allé chez Daniel a New York, mais je vous parie 1000 $ que c’est meilleur . Je n’ai jamais parlé a Sylvio Berlusconi, mais je parie qu’il est moins gentil que Popeye. Y a un concept qui s’appelle les “connaissances”, et la “notoriété publique”, qui fait en sorte que je puisse faire certaines affirmations, sans connaissance personnelle intime de la chose, sans avoir trop peur de me tromper.
Nous avons une divergence d’opinion sur le centre de la planète (Paris vs New York) mais nous n’en ferons pas un plat…
Garth
Je vous invite a trouver des stats sur le boom de population a Ste-Julie depuis les 20 dernieres années. Phénoménal. Taux de chomage la-bas? Pret a parier que c’est 0%.
Pensez-vous que l’immobilier a Ste-Julie va baisser moins qu’a Montréal?
l’augmentation des prix depuis 10 ans n’a sweet f… all a voir avec les variations de population, nulle part au Québec. Ce sont les taux d’interets qui ont fait la job, et les politiques expansionnistes d’ouverture au crédit pour la classe moyenne via la SCHL. Les autres facteurs sont de la bouillie pour les chats anecdotique non-pertinente comparée a ces 2 facteurs. Et ces facteurs sont infiniment plus pertinents pour la classe moyenne, qui habite dans le 450 et en condo sur l’Ile, que pour les plus riches…. Alors la distorsion est beaucoup plus a ce niveau, me semble que cela va de soi?
Moi, je parie que la baisse dans le 450 va etre au moins 125% celle de Westmount, sur une période de 5 ans. Et que la baisse du marché du condo Montréalais va elle-même etre de 125% de celle du 450.
MeMFisc.
27 février 2013
00h43
Conclusion étonnante à première vue: 43% des locataires ne pourront boucler leur budget à la retraite, comparativement à seulement 12% des propriétaires de maison. Et pourtant, les actifs immobiliers n’ont pas été considérés dans le calcul des revenus de retraite. «À revenu égal, les gens qui ont une hypothèque épargnent davantage en vue de leur retraite car ils ont une discipline d’épargne», dit Fabrice Morin, consultant chez McKinsey et coauteur de l’étude.
http://affaires.lapresse.ca/economie/quebec/201204/25/01-4518655-un-quebecois-sur-cinq-manquera-dargent-a-la-retraite.php goback=%2Egmp_4830056%2Egde_4830056_member_217851479
snooze
27 février 2013
01h49
@daffy_duck75
“Il y a de bien meilleures sources au Québec et au Canada anglais pour avoir une analyse plus juste de la situation du marché immobilier dans la métropole et ailleurs dans la province.”
C’est vrai. Its different here.
Et pour votre interrogation sur les prévisions d’avenir : 15% ? 20 % ? A Sept-Iles ? Sherbrooke ? … En fait, présentement, tout le monde est sur les dents et pitonnent frénétiquement sur leurs calculatrices pour sortir leurs équations sur les blogues. Mais ce qui est en train de se passer, c’est un changement d’état d’esprit des gens. Les gens vont progressivement passer à autre chose et la baisse dans l’immobilier, lorsque le choc initial sera passé, ne sera plus présent à l’esprit des gens. Les américains ont vu les maisons baisser de 30-35% au total sur plusieurs années. Ils sont passé à autre chose, progressivement. Les prix ajustés sont maintenant sont perçus comme normaux. La petite vie quotidienne continue. Les otites de la petite, les 49ers qui perdent 34-31,
… etc. Le marché s’ajuste tout seul, sans fracas, lentement, comme le niveau de la mer. Sans calculatrice et sans que vous ou moi ne soyons d’accord sur quoi que ce soit.
Nous aurons tous passé à autre chose lorsque les réponses à vos questions seront connus. Vous même aurez oublié que vous l’aviez posée.
Qu’est-ce que vous pensez de l’échange de Cole contre Ryder ?
dcsavard
27 février 2013
04h50
Au sujet du marché locatif et des règles de la Régie du logement, il y en a plusieurs ici qui ignorent comment ça marche.
Au moment de la location, il est inutile de demander combien le locataire précédent payait son loyer. C’est une fois le bail signé que le nouveau locateur peut exiger, non pas la parole du proprio ou ancien locataire, mais le bail précédent. Pour un locataire avisé, il n’est pas possible pour un proprio de s’en sortir en mentant ou en refusant de louer son logement.
Le jeu du plus offrant ne fonctionne pas dans un marché locatif de locataires informés. Et c’est pourquoi les nouveaux acquéreurs de propriétés locatives doivent se méfier du prix de vente de la propriété et regarder plutôt la valeur des baux.
pbrasseur
27 février 2013
07h26
La SCHL demande aux courtiers de cacher les saisies
http://business.financialpost.com/2013/02/27/cmhc-seeking-to-hide-foreclosure-information-from-home-buyers/?__lsa=4ba0-0463
Pourquoi maintenant?
Les maison ne sont pas trop chères, c’est la banque qui le dit
pbrasseur
27 février 2013
07h39
guygadbois
“Moi, je parie que la baisse dans le 450 va etre au moins 125% celle de Westmount, sur une période de 5 ans.”
Peu de doute là dessus et il y a d’autres cas comme ça. Normal l’immobilier c’est à la fois local et national.
Mais globalement ça n’a aucune importance, si l’immobilier baisse en moyenne de disons 20% au Québec et que le secteur tombe à plat, le choc sur l’économie Québécoise sera terrible, surtout si jumelé à d’autres problème ailleurs, et cette fois nous avons zéro marge de manoeuvre.
La grande crise à fait perdre 40% de leur actifs aux ménages américains. Ici le chemin pour y arriver sera sûrement différent, moins spectaculaire, mais le résultat sera le même. C’est comme ça les marchés, ça revient toujours vers les vrais valeurs en cherchant l’équilibre.
daffy_duck75
27 février 2013
08h55
@ snooze:
Vous ne semblez pas avoir compris le sens de mes propos. Si vous suivez régulièrement ce blogue, vous verrez que moi-même je suis du côté d’une baisse graduelle du prix de l’immobilier au Québec, comme ailleurs au Canada, dans le juste ordre des choses et en fonction des particularités de chaque marché local. Alors, on repassera pour la petite philosphie populaire…
Mon commentaire se voulait davantage sarcastique envers certains commentateurs de ce blogue qui adorent citer les commentaires de Garth Turner comme de véritables paroles de l’Évangile ou qui se lance allègrement dans le jeu des prédictions macroéconomiques en comparant des pommes et des oranges et où la course vers des chiffres baissiers toujours plus spectaculaires est monnaie courante.
Cela dit, le retour de Ryder à Montréal est une bonne nouvelle et une bouffée d’air frais dans un contexte de sombre prédictions immobilières.
MeMFisc.
27 février 2013
10h03
Prix moyen des copropriétés au pied carré en 2012: http://fciq.ca/pdf/mot_economiste/me_022013.pdf
be-bop-a-lula
27 février 2013
11h56
J’ai constaté en se promenant dans Rosemont et sur le plateau qu’on voit de plus en plus de collant “vendu” depuis une semaine…
be-bop-a-lula
27 février 2013
12h00
@Guy Gadbois
Des jours, on dirait que vous endossez un “soft landing”, et d’autres, que vous croyez qu’un crash s’en vient. Je vous suis plus…
guygadbois
27 février 2013
12h31
be bop a lula (j’adore, c’est clair que vous ne vous prenez pas au sérieux!)
Je suis bi-polaire!
Laissez-moi vous clarifier la situation du mieux que je puisse:
1. le marché qui a le plus de chance de baisser fortement est celui des condos au centre-ville, suivi du marché des condos en général;
2. je souhaite un soft landing. Je crois que ce scénario est possible. Il s’agit d’ailleurs du scénario prévu par le Fonds Monétaire International, qui prévoit une baisse de 1% par année pendant quelques années. Le Fonds monétaire croit que l’immobilier est sur-évalué d’environ 11% au Québec. Comme l’inflation est grossom modo de 1-2%, une simple stagnation de l’immobilier le ramenerait à l’équilibre en envrion 6-10 ans. Une baisse de valeur de 1% par année ramenerait l’équilibre en 4-5 ans.
3. un crash généralisé est possible. Mais pour qu’il survienne, les taux d’intérêts devront augmenter fortement (ou les attentes de hausses substantielles devront exister). Ce scénario est peu probable. l’autre élémenet qui pourrait déclancher un crash serait une hausse importante du taux de chomage. C e scénario est moins improbable que celui de la hausse de taux, mais demeure néanmoins un sécnario dont les chances de se matérialiser sont inférieures à 50%.
4. le scénario de la Planète des singes, dans lequel les propriétaires vont devoir redevenir locatiares, et ce sont les locataires actuels qui vont devenir proprios, lui, n’a aucune chance de se réaliser. Je ne pouvais pas m’empêcher de prendre cette shot dans ce post qui me paraissait un peu trop sérieux, désolé, en général, je trouve que les gens se prennent beaucoup trop au sérieux, et votre nom de plume m’inspire.
be-bop-a-lula
27 février 2013
15h38
Ben merci. J’avais compris votre position sur la Planète des Singes. Belle image d’ailleurs..!
Rick85
27 février 2013
20h35
@be-bop-a-lula.
“J’ai constaté en se promenant dans Rosemont et sur le plateau qu’on voit de plus en plus de collant “vendu” depuis une semaine…”
Normal, il y a des pancartes “vendu” qui date d’avant les fêtes et ce n’est pas des blagues! Normal que ça s’accumule si on ne les enlève pas… En tout cas, toutes ces pancartes enlaidissent passablement le paysage…
Quelqu’un connait la norme de temps maximale pour enlever une pancarte “vendu”?? Serait-ce possible que le nouveau mot d’ordre soit de laisser ces pancartes “vendu” le plus longtemps possible?? Pour essayer de « montrer » que ça va bien et dans le but d’influencer des personnes comme vous??
guygadbois
27 février 2013
20h47
Rick, il fait trop chaud en dessous de votre casque en tinfoil, prenez un break.
Rick85
27 février 2013
21h13
@M. Gadbois.
Je vous jure qu’il y a des pancartes “vendu” qui date de près de 3 mois dans mon quartier!! Avouez que cela n’embellie pas le paysage, bien au contraire…
Connaissez-vous le temps maximal alloué pour enlever une pancarte “vendu”??
Merci d’avance de votre habituelle collaboration
leguet
27 février 2013
21h59
@MeMFisc.
Merci pour le lien. Très détaillée et très instructif. Comme je pensais mon secteur a subit des hausses de prix plus faibles que la moyenne. Y a encore des condos relativement abordable dans mon coin. La correction risque d’être moins forte.
be-bop-a-lula
27 février 2013
23h29
@Rick
J’habite le quartier. Je parlais de nouveaux collants depuis une semaine… Rien de très scientifique mais y’a 2-3 condos/duplex qui bougeaient pas depuis l’automne qui viennent de trouver preneur.
guygadbois
27 février 2013
23h43
Rick, il n’y a pas de délai…. Évidemment, la pancarte va etre enlevée au plus tard le jour ou l’acheteur emmenage, si ce n’est pas par l’agent, ce sera par le nouvel acheteur. Je vais vous conter mon histoire (véridique, je vous jure!!).
En 2008, J’ai vendu ma maison en octobre. Mon agent, qui est probablement un des agents les plus proactifs et orienté sur le service au QUébec et un bon ami, a laissé la pancarte devant chez moi jusqu’a la mi-février des neiges. Quand il est venu la chercher, elle avait était brisé par le soufflage de neige sur mon terrain…
Je lui ai demandé purquoi il n’était pas passé plus tot, en riant. Il m’a répondu que comme la maison était vendue, il ne passait plus devant chez moi, et qu enormalement les gens sont plus proactifs que moi et demandent l’enlevement de la pancarte plus rapidement. Pour ma part, je m’en foutais de la pancarte, et j’étais en fait content de faire un peu de publicité a mon agent, qui a fait une maudite bonne job sur ma transaction….
Rick, je suis désolé d’etre raide avec vous, mais on dirait que vous cherchez chaque brindille d’herbe qui va dans le sens de votre discours pour tenter de prouver votre thèse… Cela vous discrédite un peu, car seuls les idiots n’ont jamais tort (et sincèrement je ne veux pas dire que vous êtes idiot, au contraire vous m’avez l’air de quelqu’un qui a une tete sur les épaules)
Ca se peut que vous ayez raison sur toute la ligne. Mais il y a de mozussses de bonnes chances que vous n’ayez raison qu’en partie, et quand meme certaines chances que vous soyez completement dans le tort.
begnoc00
28 février 2013
12h16
Je n’ai pas vu beaucoup d’analyse macro-économique dans ce blog. Sachez que la macro-économie explique beaucoup plus de choses que le pont de montréal ou la tendance du green thinking qui voudrait que les gens préfèreraient rester sur l’île de Montréal.
1. Le Canada possède le taux d’immigration le plus élevé dans le monde occidental et ce depuis 20 années consécutives. Les taux d’immigration sont 2.5 fois plus élevés qu’au US et 4 fois plus élevé qu’en Europe. À cause de ça on a maintenant une population née à l’étranger de 23% (le quart de la population) comparativement à 13% au US et 11% en Europe. À cause de l’immigration massive on la plus haute croissance de population dans le G7. Cette croissance soutien l’immobilier.
2. Le Canada connaît depuis 2009 des investissements étrangers massifs à cause de sa bonne réputation économique depuis la crise financière mondiale. Entre 2009 et 2012 il y a eu autant d’investissement étranger que dans les 15 années précédentes, 1993 à 2008. Ça aussi ça soutient beaucoup le marché immobilier.
3. Le Canada a une devise très élevé en raison de lMinvestissement étranger massif et en raison du prix des ressource naturelles.
Donc il faut se poser les questions suivantes. Est-ce que le Canada va continuer à attirer autant d’immigrant et autant d’investissement étrangers si sa réputation commence à descendre? En tant qu’investisseurs étranger, si la réputation commence à baisser, préférrez vous aller investir dans l’immobilier US qui est très bas ou dans l’immobilier Canadien qui est très haut? Les articles qSi les investissement étrangers diminuent
begnoc00
28 février 2013
12h50
Petite correction à mon post plus haut.
Mark Gartner = Mark Carney
études sur le dollars canadien et l’immobilier:
http://www.policyalternatives.ca/sites/default/files/uploads/publications/National%20Office/2010/08/Canadas_Housing_Bubble.pdf
recueil sur l’immigration massive:
http://www.fraserinstitute.org/research-news/display.aspx?id=13504
vous retrouverez tout le livre en pdf au bas de la page
si j’ai réussi à faire réfléchir une personne je suis content
begnoc00
28 février 2013
12h57
j’ai oublié d’ajouter à tout ça les caisses de retraite qui sont couverte en moyenne à 70%, ça va compter pour beaucoup dans le tableau économique assez rapidement, surtout que le gouvernement a donné 10 ans aux entreprises pour renflouer les coffres au lieu de 5 ans, ça nous a fait prendre encore plus de retard
caisse de retraite en déficit + taux d’endettement super élevé = beaucoup de vendeurs peu d’acheteurs
begnoc00
28 février 2013
13h15
comme je me fais censurer je vais tout mettre par petit bout, je finirai bien par y arriver
Donc il faut se poser les questions suivantes. Est-ce que le Canada va continuer à attirer autant d’immigrant et autant d’investissement étrangers si sa réputation commence à descendre? En tant qu’investisseurs étranger, si la réputation commence à baisser, préférrez vous aller investir dans l’immobilier US qui est très bas ou dans l’immobilier Canadien qui est très haut? Les articles que vous commencez à voir apparaître un peu pertout dans les journeaux internationaux vous donnent une idée des perspectives pour les investisseurs étrangers. Si les investissement étrangers diminuent nécessairement la valeur du dollars canadien diminue aussi, moins il y a d’attrait à investir au Canada, moins cher vaut l’argent Canadien. Avec les ressources naturelles en baisse, les US qui n’ont pas besoin du pétrole Canadien ni même de l’électricité d’Hydro-Québec, il y a de forte chance que la valeur du dolloars canadien diminue. Ajoutons à ça les baisse d’investissement étrangers et la baisse d’entrée d’argent par l’immigration économique, le dollars canadien diminue encore plus. Qu’est-ce que la banque du canada va faire si le dollars diminue, comme il y a aura inflation des prix, montée des prix, et que la banque doit maintenir l’inflation à 2%, la banque du canada va devoir augmenter les taux d’intérêt pour attirer l’investissement étranger. C’est exactement ce qui est arrivé à la grèce et au PIIGS en général, is ont du augmenter les taux d’intérêt pour être capable de soutenir les investissement dans leur pays par les étrangers. Donc on se ramasse dans une situation ou le dollars canadien diminue et le taux d’intérêt augmente. Il y a du bon et du mauvais pour l’immobilier dans tout ça et c’est difficile de savoir exactement ou l’immobilier se dirige.
begnoc00
28 février 2013
13h15
comme je me fais censurer je vais tout mettre par petit bout, je finirai bien par y arriver
Ma conclusion personelle est la suivante. Garder de l’argent canadien ou des obligation canadienne est une erreur monumentale. Débarrassez vous de ça au plus vite, j’en suis sûr à 80%. Pour l’immobilier, c’est certain que la stratégie des institutions canadiennes est de limiter les dégats et d’arriver à maintenir les prix au niveau actuel. Quand on voit que Mark Gartner quitte le bateau soudainement on se demande si c’est pas parce qu’il se dit que le bateau va couler et qu’il n’a aucun intérêt dans sa carrière à vivre ça. Le canada aura beau tenter de maintenir les prix, c’est une grosse job, et moi je dis qu’ils ont 50% des chances d’y arriver. Des pays comme l’espagne et l’irlande qui ont connu beaucoup d’immigration et beaucoup d’investissement étrangers avec la spéculation qui vient avec, mais malgré tout de façon beaucoup moins prononcé qu’au Canada , démontrent que le bateau peut couler pour longtemps. La Canada a pesé sur l’accélérateur énormément et beaucoup des gens ne le savent même pas, notre stratégie de croissance de population ne connait pas de pareil ailleurs dans le monde. Même l’australie qui a des taux similaire à nous n’acceptent pas aussi facilement la résidence permamnente et la citoyenneté. Alors disons que le Canada arrive à maintenair les prix de l’immobilier, contrairement à l’espagne ou l’irlande, malgré tout il y aura une baisse des prix du fait que le dollars canadien va diminuer.
begnoc00
28 février 2013
13h16
comme je me fais censurer je vais tout mettre par petit bout, je finirai bien par y arriver
Mon conseil. Débarassez vous de votre argent canadien et d’obligations. Mettez votre argent dans d’autres devises si vous pouvez. Vous pourrez acheter les maisons à bon prix dans quelques années. Vous avez aussi la moitié des chances que si vous vendez votre maison maintenant, vous pourrez l’acheter à meilleur prix même en argent canadien dans quelques années. De toute façon cet argent serait mieux placé ailleurs, alors pourquoi garder une maison. Think Big and Think Money! Isn’t it the US and Canadian Dream to be Rich?
begnoc00
28 février 2013
13h50
j’en reviens pas, je me fais censurer parce que je parle de chiffre qui ajoute au débat souverainiste/fédéraliste, c’est vraiment triste power corp, je me sens comme si j’étais en chine
guygadbois
28 février 2013
14h00
begnoc
On choisit quelle devise, l’euro, le USD, le Yen?
Il y a bien le franc suisse, mais au quotidien ce n’est pas très pratique.
begnoc00
28 février 2013
17h11
il y a le US, l’Euro, l’OR (mais pour l’instant je suis pas sûr que l’or soit la bonne valeur refuge) et aussi tout plein d’action en bourse en diverse devises ou même obligations d’autres pays
il y a moyen facilement de divertir son argent ailleurs dans le monde, moi depuis l’été j’investissait dans le fond indiciel IEV (S&P 350 Européen, +18% depuis l’été, mais maintenant c’est le temps de vendre) et IVV (S&P 500 US)
il suffit de regarder les tendances macro-économique et d’investir dans des indices géographique et il y a moyen de faire de l’argent, quand on est capable de supporter les montagnes russes de la bourse
sinon il y aussi tout plein d’obligations a travers le monde, et les obligations européennes paient beaucou plus cher que les canadiennes, oubliez pas que les obligations canadiennes vont perdre beaucoup de valeurs quand les taux d’intérêt vont monter
je pense à un autre point important, une des raison majeurs pourquoi les fond de retraite sont couverts à 70%, donc dans le trou à 30%, c’est parce que les taux d’intérêt sont trop bas, Mark Carney l’a mentionné il y a quelques mois, le Canada aura pas le choix de monter les taux d’intérêt, pour soutenir la devise canadienne, pour soutenir les fonds de retraites, et peut-être encore pour calmer le marché immobilier, mais j’ai beaucoup plus peur des deux premiers
d’ailleurs vous voyez des articles qui commencent à apparaître sur la guerre des devises…
morale de l’histoire, j’ai plus peur de la perte de valeur de la devise que de la perte de valeur de l’immobilier, mais je pense qu’il se peut aussi que l’immobilier descende, comme c’est arrivé à Toronto et Vancouver à multiples reprises à cause des vagues d’immigration (il y a plusieurs études canadiennes, européennes et US qui font le lien entre les vagues d’immigration et les bulles immobilières, j’invente pas ça, c’est documenté)
begnoc00
28 février 2013
17h15
par rapport à mon commentaire sur la censure, j’avais un texte supplémentaire qui disait que les souverainistes sont mieux d’aimer leurs pays qui est le Canada parce que sinon ils vont regretter d’y rester, économiquement parlant ce ne sera plus très intéressant d’être dans le Canada
begnoc00
28 février 2013
17h23
et puis là je fais un test pour voir si power corp va me laissser dire ce que je veux ou si ils font comme le gouvernement chinois
vous pouvez vous poser la question sur la politique d’immigration massive du Canada qui a commencé en 1992 sous les conservateurs en même temps que les accords du lac meech, charlottetown, et le référendum pan-canadien pour faire entrer le québec dans la constitution
pourquoi un pays comme le canada ferait un changement majeur de sa politique d’immigration, une politique qui était établi depuis un siècle, alors que le pays est instable politiquement
je vous donne des indices de réflexions, il faut diviser pour régner, et avec 23% de population née à l’étranger en plus de la division anglais/français qui régnait déjà, c’était winner assurément, jamais il n’y aurait un référendum gagnant après 20 ans d’immigration massive
je vous laisse aussi aller voir l’histoire de la revanche des berceaux, vous verrez que cette politique a déjà été utilisée
je ne suis pas un souverainiste mais un analyste, je vous souhaite seulement d’avoir fait assez d’argent avec l’immobilier dans les 10 dernières années, je vous souhaite aussi de prendre les bonnes décisions dans l’avenir
guygadbois
28 février 2013
19h25
beigneoc00
L’EURO est fini. Vous etes sérieux quand vous pensez que EURCAD va valoir plus que 0,75 (je ne me trompe pas de bord) dans 5 ans?
Ben allez go all in!
guygadbois
28 février 2013
19h27
Et le USD, avec une dette qui dépasse le 100% du GDP, et un déficit qui représente8% du GDP?
Ou avez-vous étudié la macro-économie au juste?
begnoc00
28 février 2013
22h42
je dis que le CAD en vaut pas la peine, et qu’il faut se diversifier, regardez du côté de la chine si vous préférrez, ce qui est sûr c’est qu’une maison au canada en vaut pas la chandelle, il y a deux moyens de briser une bulle, la devise qui descend ou la valeur qui descend, je pense que les probabilités sont plus du côté de la devise
ensuite tout est un cycle, ça ne va pas bien pour l’europe et le US aujourd’hui c’est vrai, mais est-ce que le canada est vraiment un pays plus fort que l’europe et le US, pas vraiment, le canada a beaucoup moins d’outil, il ne peut pas rester au niveau actuel bien longtemps
les données sur les dettes du gouvernement canadien sont un peu faussées, il faut additionner le fédéral, provincial et les municipalités tout en incluant les fonds de retraite à découvert, lorsqu’ils ramèneront la loi sur le renflouement des fonds retraite en 5 ans maximum, les dettes vont encore gonfler, présentement ils jouent avec les chiffres comptables en laissant ces fonds à découvert pendant 10 ans exceptionellement
ex: hydro-québec aura l’air bien moins rentable quand il devra renflouer le 31% manquant dans son fond de retraite, même chose pour poste canada et même chose pour plein de villes et pour les gouvernements
il faut faire aussi attention à qui détient la dette, les étrangers ou les locaux, ex: le japon détient une dette qui vaut 200% du GDP mais les taux d’intérêt son bas parce que ce sont les japonais qui détiennent les dettes du gouvernement à 90%, les canadiens détiennent un peu moins de la moitié de la dette du gouvernement
vous avez tout à fait raison pour les US, ça fait dur, par contre ils ont plus de moyen que le canada pour se sortir du pétrin et dans tous les cas, si jamais les US tombent encore plus bas, on sait très bien qui va en manger une avec des dettes vs revenus de 165%
le plus gros problèmes du canada c’est que les canadiens n’ont pas d”épargne et donc qu’on est dépendant des étrangers, immigrants économiques ou investisseurs étrangers, dans les cours de macro-économie 101 on apprend qu’une telle situation propulse la devise vers le bas lorsque les investissements étrangers descendent (ils sont tellement élevés qu’ils est très probable qu’ils redescendent) et qu’il faut monter les taux d’intérêt pour compenser
anyway je pense que je parle dans le vide, personne ne va lire ce blog, et c’est tant mieux puisque plus il y a d’ignorant sur le marché, plus on fait de l’argent
cavapeter
1 mars 2013
00h52
Begnoc
Je vous ai lu, et plus je lis ce blogue plus je regrette de ne pas m’y connaître davantage en économie, finances, bourse, etc….