Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
  • Lire la suite »

    Partage

    Vendredi 22 février 2013 | Mise en ligne à 10h56 | Commenter Commentaires (183)

    La SCHL prévoit une remontée en 2014

    La SCHL n’adhère pas à la thèse d’une baisse prolongée du marché immobilier canadien. L’organisme fédéral prévoit une remontée des ventes dès l’année prochaine.

    Dans un rapport diffusé ce matin, la Société canadienne d’hypothèques et de logements dit s’attendre à une progression de 4,5% de la revente en 2014.

    Le nombre de transactions passerait ainsi de 451 100 cette année à 472 300 l’an prochain. Les prix devraient quant à eux grimper de 1% et de 2,7% pour chacune des deux années, pour s’établir à 377 300$ l’an prochain.

    Mathieu Laberge, économiste en chef adjoint à la SCHL, croit par ailleurs que les mises en chantier connaîtront la même trajectoire haussière dès la fin de 2013.

    « La croissance de l’économie et de l’emploi continuera de soutenir le marché canadien de l’habitation, a-t-il dit dans un communiqué. En 2014, l’effet de l’amélioration de la conjoncture économique pourrait être en partie atténué par le léger repli du nombre d’accédants à la propriété et l’éventuelle hausse, faible et graduelle, des taux d’intérêt hypothécaires. »

    Après avoir atteint le niveau très élevé de 214 827 l’an dernier au Canada, les mises en chantier reculeront à 190 300 cette année pour ensuite remonter à 194 100 l’an prochain, estime la SCHL.

    Au Québec, l’organisme prévoit une légère reprise du marché de la revente en 2014 après le ralentissement observé cette année. Le nombre de transactions devrait ainsi grimper de 4,4% l’an prochain, avance-t-on.

    Le prix moyen des propriétés devrait par ailleurs avancer de 1,3% cette année et de 1,9% l’an prochain au Québec, pour s’établir à 275 100$ à la fin de 2014, croit la SCHL.

    Et qu’en est-il des mises en chantier? Elles poursuivront leur baisse entamée en 2011 au Québec.

    «La détente du marché de la revente et l’offre abondante se traduiront par un repli de la demande de logements neufs,» selon Kevin Hughes, économiste principal à la SCHL pour le Québec.

    Il s’attend à 42 300 mises en chantier en 2013 dans la province (-10,7%), et 42 200 l’an prochain.

    Ces prévisions optimistes de la SCHL contrastent avec celles de plusieurs économistes, qui jugent que le marché canadien s’apprête à traverser une sévère correction.

    David Madani, de Capital Economics, a par exemple réitéré cette semaine sa prévision d’une baisse de prix moyenne de 25% au pays. D’autres sont plus modérés et entrevoient des reculs de 5% à 10%.

    Les constructeurs ont par ailleurs mis les freins de façon brutale à Toronto, qui connait une frénésie du condo depuis quelques années. Les mises en chantier de copropriétés ont plongé de 74% le mois dernier dans la plus grade ville du pays.

    À Montréal, les annonces de nouveaux projets sont encore nombreuses, signe d’un enthousiasme prolongé –et parfois surprenant– des promoteurs.

    Un méga-projet de 900 condos a ainsi été annoncé à l’îlôt Overdale la semaine dernière, et une autre tour de 39 étages a été proposée cette semaine à l’angle des rues Guy et René-Lévesque.


    • Avec près de 600G$ dans la cagnotte, c’est sur que l’on doit prier fort du côté de la SCHL présentement… :)

    • Pas pour etre méchant Rick, mais vous devez également prier qu’ils se trompent, vous etes all-in baisse de l’immobilier..

    • @Rick85

      Bien dit

    • Voici le scénario de reve:

      1. baisse importante des mises en chantier, mais pas assez importante pour avoir un impact trop important sur l’économie québécoise (je me fout de Toronto) en général

      2. Stagnation, légère baisse des ventes et prix de maisons existantes, pour 2-3 ans

      Dans quelques années, l’ajustement entre l’offre et la demande qu’aura causé la baisse des mises en chantier aura pour effet de maintenir/stimuler les prix de l’existant.

      Si ceci ce réalise, un petit 1-2% par année d’augmentation pour les 10 année suivantes ferait bien mon affaire!

      C’est optimiste comme scénario, mais loin d’etre farfelu.

    • Des projections restent des projections, que se soit pour une baisse ou une hausse. Souvent j’aime regarder l’intérêt des gens qui font ces prédictions.

      Même si elle prévoyait une correction, disons 10%, est-ce que la SCHL voudrait faire peur aux gens en publiant celle-ci?!?!

      C’est comme les agents immobiliers, peu doivent dire à leurs clients (actuels et potentiels) que le prix des maisons est sur-évalué, même si ils le pensent. Ils se nuiraient directement.

      Comme je dis à mon entourage, si vous achetez, assurez-vous d’avoir la capacité d’assumer des paiements plus élevés et ayez un horizon long terme et non l’optique de revendre avec profit dans 2 ans pour aller dans plus grand. Comme ça, baisse ou non, vous dormirez tranquille.

    • Le Canada à besoin d’une reprise immobilière comme vous et moi avons besoin d’un trou dans la tête!!!

      Une correction n’est pas juste un mauvais moment à passer, c’est un passage obligé vers une économie plus productive et plus viable.

      Une correction, tout comme une récession est un processus normal qui consiste à résoudre un déséquilibre pour ensuite repartir sur des bases plus saines.

      Or une reprise telle qu’annoncée par la SCHL implique qu’absolument rien ne serait résolu et qu’on continuerait d’aggraver les problèmes potentiels, en particulier les problèmes d’endettement des ménages Canadiens.

      Mais même en supposant que ce soit possible – ce dont je doute fortement – ça serait loin d’être une bonne chose et l’inévitable ne s’en trouverait que remis et empiré…

      Franchement cette prédiction est un peu bizarre alors qu’elle arrive au moment même où l’économie Canadienne tombe en panne! En fait ça ressemble plutôt à de la panique, de nombreux marchés au Canada sont en chute libre, c’est certains que plusieurs craignent que cette tendance se généralise.

      (Et une simple stagnation telle que souhaitée pas M. Gadbois impliquerait qu’on aurait pu s’endetter par dessus la tête pendant dis ans sans que tout cela n’ai de conséquences. Effectivement monsieur, vous rêvez…)

    • @M. Gadbois.

      Pas besoin de prier en visionnant ceci pour Montréal…:

      http://theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201302/14/01-4621465-le-marche-immobilier-montrealais-en-pleine-mutation.php

      Tout passe par l’offre et la demande M. Gadbois… Et pour connaître les perspectives économiques au Québec et au Canada, je vous conseille de regarder les 15 premières minutes de l’émission “On s’investi” d’aujourd’hui. Je crois que nous sommes très près d’une récession au Canada PRÉSENTEMENT (et le Québec est inclut). Autre preuve: Regardez le huard aller depuis un mois…

      Où parle-t-on de ces sujets dans l’analyse de la SCHL? Où parle-t-on du surendettement des ménages?

    • @pbrasseur

      Dans 10 ans, toutes autres choses étant égales, j’aurai remboursé 40% de mon hypothèque. Quel sera mon taux d’endettement alors, et ma marge de manoeuvre? Pas mal plus grande que celle d’un locataire.

    • @M. Gadbois.

      “Quel sera mon taux d’endettement alors, et ma marge de manoeuvre? Pas mal plus grande que celle d’un locataire.”

      Votre marge de manoeuvre ne serait certainement pas plus grande qu’un locataire gagnant 350 000$ par année! Toute chose étant égale par ailleurs…

    • Ce qui est navrant c’est que les cigales comme Hughes , Laberge ou Carney n’en tiront aucune conséquences. Ni Flaherty ou Harper. C’est encore les fourmis qui vont payer.

    • A mon avis, l’analyse de la SCHL est de la bullshit…..Les revenus nets après taxes ( toutes taxes confondues: TPS, TVQ, municipales, scolaires, etc…) et impots des Canmadiens et encore plus des Québécois, régressent, même inférieur à l’inflation, les dettes hypothéquaires et personnelles n’ont jamais été aussi élevées, et comme l’argent ne pousse pas dans les arbres, plusieurs propriétaires sont à risque.

      La SCHL essaie de vendre sa salade, comme les agents immobiliers, afin de rassurer les consommateurs, et préserver leurs activités et les encourager à ne pas retarder leurs achats.

      Claude Poirier

    • Une correction est dans l’ordre des choses, le logement gruge une part beaucoup trop grande du budget et monopolise une part de l’économie beaucoup trop importante. C’en est ridicule. Ce qui est alloué à ce secteur de l’économie ne va pas ailleurs. C’est peut-être la fin du «quand le bâtiment va, tout va!».

    • Je pense qu’on va avoir tout un tas de communiqués optimistes des acteurs du secteur immobilier dans les prochaines semaines, pour bien préparer le printemps.
      À mon niveau c’est la santé de l’économie Canadienne qui m’inquiète pour les prochaines années, plus que le secteur immobilier, car je ne peux pas acheter présentement et que j’espère conserver ma job pour pouvoir acheter dans une couple d’année!
      En attendant j’ai trouvé mon prochain logement, un beau 4 1/2 dans une petite bâtisse en béton très propre et bien isolée (construction 1995) à 5 mn du métro dans Rosemont. Loyer moins de 800$.
      Ça me permettra je l’espère d’attendre d’avoir la capacité d’acheter confortablement (et au chaud en hiver, Guy ;) ).

    • Il semble avoir un consensus quasi unanime que le marché immobilier sera baissier.

      Conséquemment, avez-vous shorter des titres immobilier?

    • Je ne crois pas au méga crash.

      Y’a tellement de monde “en liquidité” , dont moi, qui attendent la baisse de prix pour faire des achats massifs que le méga crash de -25% n’arrivera jamais.

      Je prône plutôt pour une légère baisse suivi d’une hausse équivalente à l’inflation pour les 3-4 années à venir. C’est pas mal ce que la schl prévoit ça !

    • Rick, habituellement je comprends vos commentaires, mais celui-la non:

      “Votre marge de manoeuvre ne serait certainement pas plus grande qu’un locataire gagnant 350 000$ par année! Toute chose étant égale par ailleurs…”

      Pouvez-vous allumer mes lumieres svp…

    • @bananajoe.

      “Y’a tellement de monde “en liquidité” , dont moi”

      Au contraire, il y en a vraiment très peu!! Regardez les chiffres des ventes au détail paru aujourd’hui, beaucoup de gens sont à la gorge et le taux d’épargne n’a jamais été aussi faible qu’aujourd’hui. Beaucoup de gens ont carrément besoin d’emprunter la très maigre mise de fonds exigée de 5%:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2012/06/emprunter-pour-mise-fonds-dune-maison.html

      Ne faites surtout pas une projection sur votre dossier personnel, ce dernier n’est pas représentatif sur une grande échelle.

    • Terlingua

      Construction 95, effectivement il ne devrait pas y avoir de probleme de chauffage. Les normes d’isolation actuelles sont plus élevées que celles de 95, mais c’est surtout pour baisser les couts, pas pour améliorer le confort.

    • Bah…. moi je m’en fous puisque j’ai acheté à bon prix un duplex, le loyer du haut paye la moitié de mon hypothèque et moi je paye l’autre moitié. Qui plus est, mon nouveau loyer ne me coûte pas plus cher que quand j’étais locataire et j’ai même du cash de côté pour les rénos. En plus, la ville a payé ma taxe de bienvenue et six mois de passe de métro.
      C’est ce que j’appelle un bon plan :)

    • PS: si je cherchais un logement, Rosemont serait l’un des endroits ou je penserais m’établir, surtout si la famille s’en vient. Ahuntsic est bien pour cela aussi.

    • Ces prévisions de la SCHL ressemblent plus à du “Damage control” qu’à autre chose. Et il y en aura de plus en plus de ce genre de communiqué rose-bonbon au fur et à mesure du ralentissement. Demandez vous quel est l’intérêt de l’émetteur et fiez vous plutôt aux avis INDÉPENDANTS.

    • @guygadbois

      Il ne faut pas trop se foutre de ce qui se passe à Toronto et Vancouver. Si elles “mangent une volée”, ça mettra beaucoup de pression à la baisse sur les taux à court terme et long terme. Ce sera une forme de soutien pour le marché montréalais. Par contre, si Montréal est seule en galère, alors nous n’aurons probablement pas d’appui sous forme de politique monétaire.

    • @ Rick85

      Ben d’accord avec tes stats. Mais je me fou un peu des moyennes.

      Car, je une personne en liquidité prévoit faire l’achat de 4-5 propriétés. Donc, je pense que le taux de propriétaire va baisser, mais va se consolider sur moins personne. À ce que je sache, si 1 personne est propriétaire de 10 propriétés, il rentre dans les stat comme 1 unité.

      ————-

      Et je ne me base pas sur ma situation personne, mais de mon entourage.

    • @M. Gadbois (14h29).

      En référence à votre affirmation suivante:

      “Dans 10 ans, toutes autres choses étant égales, j’aurai remboursé 40% de mon hypothèque. Quel sera mon taux d’endettement alors, et ma marge de manoeuvre? Pas mal plus grande que celle d’un locataire.”

      Pouvez-vous m’expliquer pour quelle raison un locataire gagnant le même revenu que vous aura une marge de manoeuvre inférieure à la vôtre dans 10 ans? S’il gagne le même revenu que vous durant les 10 prochaines années, ce locataire aura nécessairement accumulé beaucoup beaucoup d’argent. Ce locataire seras-t-il “propriétaire” de cette accumulation d’argent? Réponse: Oui!

      De mon côté, c’est plutôt votre réponse à pbrasseur que je ne comprends pas (commentaire à 13h03)…

    • Notre système matriciel actuel n’est qu’un ramassis d’illusions et de mensonges !!

    • banajoe Je ne crois pas au méga crash.
      Y’a tellement de monde “en liquidité” , dont moi, qui attendent la baisse de prix pour faire des achats massifs que le méga crash de -25% n’arrivera jamais.

      Tout à fait d’accord avec vous en tout cas sur l’ile, beaucoup de jeunes couples de professionnels, et ce sans compter l’immigration(europe) qui vont soutenir le marché dans les prochaines années, probablement une légère baisse, une stagnation des prix pour un temps, mais la vigueur va vite reprendre.

    • Rick

      La différence entre un loyer et une maison, dans mon cas, est négative. Cela coute plus cher de louer ma maison que de l’acheter, a 2,3% d’intérêt. Et je ne sais pas ou vous prenez ma rémunération, mais, et j’assume mon manque d’humilité, vous etes assez off…. Je crois que j’ai déja mentionné mon revenu disponible sur ce blogue, j’espèere que ce n’est pas de ce montant dont vous vous etes inspiré?

      Mais ne parlons plus de moi. Par exemple, pour quelqu’un qui gagne 350 000 $ brut par année, l’économie entre une location et un achat est une pinotte dans l’océan de liquidités dont cet individu dispose, alors j’espere qu’il ne s’empeche pas d’acheter pour sauver ces pinottes, ce serait vraiment moche.

      Sur mes paiements hypothécaires de 68 000 $ /an pour les 10 prochaines années, environ 450 000 $ sera du remboursement de capital. Donc, sur cette partie de mon revenu, j’aurai mis de coté 400 000 $. Aurais-je sauvé cette somme en payant un loyer durant ces 10 prochaines années? Pendant ce temps-la, votre loyer aura augmenté de 20%.

      Pour rvenir sur mon commentaire de 13:03:

      Mon taux d’endettement aura réduit de 40%, puisque j’aurai remboursé 40% de ma dette. Donc, le problème du taux d’endettement de 163%, pour une dette hypothécaire, se résorbe de lui-meme, toutes autres choses étant égales.

      A ce monent la, cela va me couter 1 600 $ par mois d’intérêts (oui, ceci est optimiste quand aux taux d’intérêts, on parle de 10 ans, je sais). Taxes municipales, chauffage et autres? Bah, quelque chose comme 36 000 $ par année, 3000 $ par mois.

      Je n’ai pas besoin de vous rappeler qu’on parle ici d’une propriété dans laquelle mon bureau a domicile, a l’étage, d’ou j’écris en ce moment, fait 550 pieds carrés. Vous essaierez dans 10 ans de louer cela pour 12 000 $ par mois. En ayant mis vos économies de cote a 0% de rendement pendant 10 ans. Good luck.

    • @laurent

      Je m’excuse, je prenais pour acquis qu’il va de soit que le marché torontois et vancouvéreux est en bien pire posture que le notre, et que ceux-ci peuvent tomber sans nous, mais que nous ne pouvons pas tomber sans eux. Et je ne pense pas avoir tort?

      Ceci dit, je n’avias pas pensé que la BdC pourrait tenter de sauver ces 2 marchés en baissant les taux. Mon dieu, ce serait trop drôle, je rêve de retrouver des paiements hypothécaires en dessous de 2%!

    • @bananajoe.

      “Car, je une personne en liquidité prévoit faire l’achat de 4-5 propriétés.”

      Pourquoi acheter 4-5 propriétés au juste?! J’espère que ce n’est pas pour du locatif à Montréal car vous risquez de manger vos bas pas à-peu-près:

      http://www.lesaffaires.com/blogues/martin-provencher/debut-de-tension-en-immobilier-locatif-residentiel/554447

      Et si c’est pour spéculer, c’est bien là le pire investissement que vous pouvez faire présentement!!!

      Au fait, concernant votre entourage, on parle de combien de personnes?

      @stefville1.

      “probablement une légère baisse, une stagnation des prix pour un temps, mais la vigueur va vite reprendre.”

      La baisse des prix est déjà forte pour quelques secteurs tandis que l’offre de résidences à vendre continue d’augmenter en flèche à plusieurs endroits en même temps…:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201302/14/01-4621465-le-marche-immobilier-montrealais-en-pleine-mutation.php

      Je ne peux pas croire que vous êtes passé à côté de l’article précédent… Je le répète depuis un petit bout, la manne de premiers acheteurs que certains suroptimistes attendent n’existe pas!

    • @guygadbois

      Je crois que nous sommes sur la même longueur d’onde. En plus, une baisse des taux s’accompagnera probablement d’une baisse de la valeur du dollar, ce qui pourrait permettre à nos futurs chômeurs de la construction de trouver un emploi dans des entreprises exportatrices.

    • Je ne peux pas croire que vous êtes passé à côté de l’article précédent… Je le répète depuis un petit bout, la manne de premiers acheteurs que certains suroptimistes attendent n’existe pas!

      Ce n’est pas grave Rick, les mises en chantier chutent plus vite que les prix!

    • Easy

      La SCHL, c’est le gouvernement. Comme Statistiques Canada.

      Qui sont ces sources indépendantes?

    • Laurent, vous venez de faire ma journée avec votre 16:42. Ca fait du bien de lire des gens qui sont optimistes, rationnellement, pour contrebalancer les prédiseux de fin du monde porteurs de chapeau en papier aluminium.

      Et pour les comiques qui pensent que 0% est la limite et qu’il ne reste que trèes peu de marge de manoeuvre pour la politique monétaire canadienne, sachez que la Suisse et quelques autres pays ont récemment émis des titres à taux d’intérets NÉGATIFS (avec une prime payée à l’émission). C’est cela, la Suisse se faisait payer pour emprunter. Parlez-moi d’une belle facon de réduire sa dette, lol! Le Canada ne pourra pas faire cela (sa devise n’étant pas aussi en demande que le franc suisse), mais QE au Canada est possible.

      Et attendez de voir les nouveaux titres que le US Treasury s’apprete a lancer, cela va changer votre facon de voir le futur des taux d’intérêts….

    • Ils en fument du bon à ottawa. S’il n’y a pas eu de correction d’ici la fin de 2014, je mange ma casquette.

      @Rick: Comme tous les agents d’immeubles, GG suppose que les locataires brulent l’économie qu’ils font en louant. Ils se chauffent en brulant des 20$ dans un poêle à combustion lente je suppose.

    • Fidèles à votre habitude, vous êtes en feu cet après-midi. Bon week-end à tous!
      MB

    • Elvince, vous pensez sérieusement que je suis agent d’immeubles, ou vous me mettez simplement dans leur catégorie? J’ai peur pour ma réputation. Traitez-moi de cheerleader pas d’tete si vous voulez, mais agent d’immeubles? Wouash.

    • @GG: Pourquoi tu comptes 0% de rendement sur des économies pendant 10 ans? Même dans un très simple compte ing.direct tu as 1.4% présentement. Et puisque c’est un taux variable, il va monter si les taux d’intérêts augmentent.

      Normalement, un compte protégé par l’ADC va te donner environ 100bpp de moins qu’un taux hypothécaire variable non-protégé. Payes-tu vraiment du 1% sur ton hypothèque?

    • En passant, une baisse des prix de l’immobilier, dans le grand scheme of things, c’est pas une mauvaise chose, c’est une bonne chose. Et je le dis même si je suis moi-même propriétaire.

      Pensez-y deux secondes, si l’immobilier devenait super cheap, même gratuit (with rainbow-pooping unicorns!!!!), tout le monde pourrait vivre dans de merveilleux châteaux, même les plus pauvres.

      Sans joke, des prix de l’immobilier trop élevés (ce qu’on vit présentement) c’est mauvais pour toute la génération qui entre dans la vie adulte et qui voudrait s’établir à un endroit et fonder une famille. C’est foutrement problématique quand un jeune couple de professionnel (mettons un professeur de primaire et une camionneuse) ne peuvent plus se payer une maison décente sans emprunter la mise de fonds de 5% à leurs parents parce les prix sont trop élevés. Ça décourage les jeunes de s’établir et ça les fait fuir pas mal plus que les épouvantails habituellement blamés pour l’exode des jeunes (taxes, souveraineté, etc…).

    • elvince: tout simplement parce que Rick a affirmé etre ben correct avec un rendement réel négatif de -2% par an.

      Je paie 2,3% sur mon hypothèque a taux variable. S’il y a quelqu’un ici qui paie moins que moi, je lui paie la bière au bar de son choix. Il me semble avoir deja eut un taux variable de prime – 1% dans le bon vieux temps (mon taux actuel est prime – 0,7%, négocié directement avec Toronto), mais je suis pas mal sur que tout le monde a jumpé dehors de ce type d’hypothèque (en fait, fallait etre soit imbécile heureux, ou encore etre Paulson et avoir prédit la crise de 2008 pour avoir conservé une telle hypotheque en 2005-2007 quand les taux ont jumpé).

      Elvince: égoistement, moins il y a de monde qui peuvent se payer une maison, plus il y a du cheap labor pour venir tondre mon gazon. Nous avons discuté de cela hier dans un série de post a saveur humoristique, a laquelle pbrasseur n’a évidemment pas participé.

      Excusez mon “bias” juridique, mais pour moi un professionnel, c’est quelqu’un dont la profession est régie, par, euh, le Code des Professions, ce qui n’est pas le cas de votre prof, ni de votre camionneuse. Mais je me trompe peut-être?

      Et finalement, moi mes 20 $, je les brule dans la cheminée, pas dans un vulgaire poele a combustion lente…

    • @ GuyGadbois:

      J’aime bien votre esprit d’analyse et avec les chiffres que vous apportez (j’ai lu beaucoup de commentaires de votre part dont celui de votre situation), vous semblez être du bon côté présentement. Vous êtes propriétaire, et semblez jouir d’une bonne situation. Donc c’est normal que vous ayez des arguments (et des preuves) qui vous permettent d’être optimistes. Je ne suis ni optimiste ni pessimiste, mais du côté des optimistes, je trouve que vous êtes celui qui apporté le plus de ‘faits’.

      Là où je suis très en désaccord avec vous, c’est lorsque vous affirmez ceci: ”Vous essaierez dans 10 ans de louer cela pour 12 000 $ par mois. En ayant mis vos économies de cote a 0% de rendement pendant 10 ans. Good luck. ”

      Je ne comprend pas votre négativisme vis à vis la bourse, surtout que dans la bourse, il y a des tonnes de placements différents. L’immobilier est un secteur, mais dans la bourse, il y a des centaines de placements. Bon, je l’admet, je suis locataire. Présentement, je regarde comment la vie de couple se déroule, et si tout va bien je vais acheter une maison éventuellement. Suis-je perdant présentement? Pas du tout. J’ai plusieurs placements (j’ai un bon oeil pour cela) et la différence que me coute mon loyer (490$ par mois) comparé a d’éventuels paiments hypothécaires sont épargnés. Mon rendement est excellent. Lors de 2012, un de mes fonds d’actions a fait 14%(qui constitue 50% de mon portefeuille). Un autre 7%, un autre 3,5%, et mon plus risqué a fait 0% (il est garanti a 0%). Évidemment le passé n’est pas garant du futur. J’ai du changé lors d’années précédentes des placements moins payants mais depuis que j’ai commencé à épargner (2008), je me tiens sensiblement au même taux d’augmentation en immobilier.

      Certains n’auront pas la même ‘chance’ que moi en bourse, mais normalement, quand un secteur de la bourse augmente, d’autres baissent, et il y a toujours de bonnes façons de faire de l’argent. Des taux de rendement de 5-10% sont facilement atteignable sans nécessairement se ruiner.

      Si vous êtes toujours là, j’aimerais que vous m’expliquiez votre peur bleue de la bourse.

    • PS: quand je dis au bar de son choix, je veux dire n’importe quel bar sur l’ile de Montréal, faudrait surtout pas que je me pointe a Ste-Julie ou Blainville, je veux rester en vie encore quelques années.

    • Dinny

      Sadly, je suis toujours là. Certain sont probablement près de dire que je n’ai pas de vie en dehors de ce blogue. J’ai d’ailleurs posté le soir de la St-Valentin, c’est tout dire!

      J’ai ouvert mon premier compte “boursier” a 18 ans, chez (feu?) Disnat. Alors je ne pense pas aavoir une peur bleue de la bourse…

      Je ne fait que contrecarrer les arguments des ayatollah qui prédisent que l’immobilier va crasher, en affirmant que la bourse (a peu pres la seule autre alternative) pourrait également crasher. Je le fais un peu pour les ébranler dans leurs convictions d’ayatollahs, et un peu parce que j’y crois.

      En ce moment, les profits des entreprises, et donc les rendements boursiers, sont soutenus par la plus grande expansion de la masse monétaire que l’homme n’ait jamais connu (et de loin). L’économie en tant que telle est pourrie; n’eut été de l’expansion de la masse monétaire (QE américan, européens, etc…), le S&P serait probablement à 900 au lieu de 1500. Vous ne pouvez pas vous imaginer a quel point la bourse est artificielle a ce moment.

      Il est tout aussi probable, sinon plus, que le marché boursier canadien baisse de 35% au cours des prochaines années que l’ommobilier baisse d’autant. Alors pour ceux qui investissent à la bourse au lieu d’acheter, bonne chance. Flippez un 25 cents contre moi, nos chances sont égales.

      A peu près le seul secteur que je vois outperformer l’immobilier et la bourse, c’est l’or (ou l’argent, pour les pauvres). Et il faut faire très attention, car celux-ci demeurent très spéculatifs.

      Je suis chanceux, je gagne très bien ma vie et j’ai été en mesure d’acheter exactement au bon moment. Ceci me donne une perspective que la plupart des blogueurs ici ne peuvent pas avoir. Vous pouvez compter sur mo pour vous donner mon opinion, sans aucun bias, je me fout royalement de ce qui va arriver. Mais cela demeure l’opinion d’un clown parmis tant d’autres!

      Dinny, à la fin de la journée (pardonnez l’anglicisme épouvantable), les bons gars gagnent toujours. Vous avez l’air d’un maudit bon gars. Faites attention, c’est tout.

    • @ GuyGadbois
      Justement, la SCHL, organisme gouvernemental avec ses 600milliards de garanties hypothécaires, n’a aucun intérêt à annoncer que l’immobilier est peut-être à risque. Quand je parle d’avis indépendant, je parle d’un économiste qui ne travaille ni pour une banque, ni pour Remax et consorts, ni pour la SCHL. Malheureusement, les prédictions que nous servent les médias proviennent souvent d’une de ces sources.
      Comme disait Warren Buffet : « on ne demande pas à son coiffeur si on a besoin d’une coupe de cheveux »

    • Dinny, si vous lisez l’anglais et que vous voulez voir la coté négatif des choses, lisez

      wwww.zerohedge.com

      Site fondé par un ancien trader de Wall Street, éminemment intelligent, super connecté, mais qu’on ne pourra certainemment pas accuser d’être un cheerleader de la bourse. Il y a des trucs a prendre avec plusieurs grain de sels la-dessus (notamment les trucs écrits par les golds bugs, qui voient l’or a 20 000 $ d’ici 3 ans, wow), mai j’ai tellement appris avec ce site que cela n’est meme pas drôle.

    • @M. Gadbois.

      “elvince: tout simplement parce que Rick a affirmé etre ben correct avec un rendement réel négatif de -2% par an.”

      J’ai dit: “même si j’ai du 0%”! Bon sens, vous avez vraiment une mémoire de moins de 10 jours!! Certaines stratégies ont été expliquée ici et au global, cela donne beaucoup plus que 0%:

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/02/08/condos-le-prix-baisse-de-4-a-montreal/

      Autre point, pensez-vous vraiment que je laisse mon argent dans mon compte chèque?? Il y a des placements garanti sur 3 ans (indice boursier, ressources naturelles, métaux précieux, ect.). Avec une bonne diversification, il y a moyen d’aller chercher du 4% à 5% avec ce genre de produit. Toutes les classes d’actifs ne peuvent pas être négatives en même temps…

      Vous n’avez qu’à me le dire lorsque vous aurez encore tout oublié, je recommencerai encore et encore à vous réexpliquer les mêmes bébelles!!! Je suis très patient…

    • @guygadbois

      Effectivement la bourse comme tout le reste des actifs sont soufflés. La bourse monte parce qu’on anticipe que les banques centrales continueront leurs laxismes. La seule solution que les Américains ont trouvés pour relever leur secteur immo est de forcer des taux toujours plus bas !
      Le crédit facile a causé la chute, le crédit encore plus facile va nous permette de se relever. Ça me fait penser à ceux qui le lendemain d’une soirée bien arrosée ne trouve comme solution au ‘hangover’ le lendemain que de repartir sur la ‘rumba’. Aller hop vive la fuite en avant jusqu’à ……..

    • Très mauvaise nouvelle aujourd’hui : au Canada et au Québec il y a eu une chute dans les dépenses de consommations fin 2012. Perso, je trouve que c’est une bonne nouvelle, peut être que les gens vont finalement réaliser qu’ils sont les dindons de la farce de ce système pourri qui ne vise qu’à entretenir une croissance factice basée sur de l’endettement.

    • Rick

      Content que vous soyez bien patient, moi je suis bien riche… On échange?

      Lorsque quelqu’un vous demandera si la vie est injuste, j’espère que vous saurez donner la bonne réponse la prochaine fois.

      Votre placement garanti indice boursier sur 3 ans c’est quoi au juste? Je n’ai pas vérifié (trop paresseux) mais ce qui vous est garanti, je parie un p’tit deux, c’est zéro pourcent.

      leguet, vous avez malheureusement bien raison.

    • Rick

      Arrêtons de niaiser, own up. Vous êtes investi en quoi, et à quel rendement vous attendez-vous au cours des 5 prochaines années??? (voyez, je sais multiplier les points d’interrogations, comme vous, j’ai finalement trouvé le piton). En terme nominal ou réel, peu importe, mais spécifiez s’il vous plait, histoire d’avoir une divulgation pleine et entière.

      Et pour quiconque m’accuserait d’ête chicken:

      Moi, je suis investi en immobilier Mont-Royalais. Je prévois perdre 15% en terme réel et 5% en terme nominal, d’ici les 5 prochaines années.

      J’ai également du Cisco dans mon REER, qui m’a rapporté 0,67% aujourd’hui, avant impots.

    • Je devrais plutot dire Monterois, mais you get my drift.

    • @M. Gadbois.

      Oui, garanti 0% mais avec une bonne diversification de ce type de produits financiers, il y a moyen d’aller chercher au moins du 3% à 4%, sinon 5%. Et pouf, votre rendement réel négatif vient de disparaître comme par magie (inflation de 0,5% aux nouvelles d’aujourd’hui)! J’additionne ensuite l’avantage REER / RAP et peut-être les crédits d’impôts FTQ, etc. On est donc rendu à pas mal plus que 0%, vous ne pensez pas?!

      La seule chose injuste entre nous 2, ce sont nos années de naissance très différentes! Et savez-vous quoi, il y a des gens qui sont nés en 1995, 2000, 2005, etc. Il n’y a pas que vous qui existe au Québec! Êtes-vous capable d’admettre que vos décisions prises en 1995 ne sont plus dutout viables en 2013??

      Pour le reste, je ne vous envie pas car même si je devenais très riche, je trouve inutile de dépenser autant d’argent en intérêts, taxes, entretien, réparations, etc. J’aurais bien autre chose à faire de mon argent. Je n’ai jamais considéré le résidentiel comme un investissement… Mais tout est une question de choix. Si vous aimez engloutir autant d’argent dans l’immobilier, c’est votre choix. Pour ma part, je n’ai pas besoin de 5000 pi2 pour vivre!

      La discussion ici portait sur les premiers acheteurs actuels, vous désirez poursuivre?? Trouvez-moi une annonce qui prouverait que je serais gagnant d’acheter présentement et la discussion sera close! J’attends toujours…

    • @leguet.

      “Très mauvaise nouvelle aujourd’hui : au Canada et au Québec il y a eu une chute dans les dépenses de consommations fin 2012.”

      Moi aussi je trouve que c’est une bonne nouvelle. Mais la réalité est que trop de gens sont prix à la gorge présentement et ne sont plus capables d’aller plus loin dans leur capacité d’emprunter et de consommer. Il faut rappeler que la consommation compte pour plus de 60% dans le PIB canadien.

      Additionné à ça les déficits budgétaires de presque la totalité des provinces (futures taxes et tarifs) ainsi que la baisse drastique de la demande de pétrole en Alberta et vous avez tous les ingrédients d’une tempête parfaite.

      Ça sent la récession à plein nez…

    • Rick

      “ben correct avec”

      et “meme si j’ai du”

      Expliquez-moi la différence, je meure (presque litéralement, lol, ) d’envie de la connaitre….

      Je n’ai pas de maitrise en francais, mais vous devez sûrement en avoir une pour faire la distinction. J’ai vraiment hate. Tiens, le popcorn vient de sonner…

      Ma mémoire fait défaut, vous dites? Moi je dis que c’est votre bonne foi qui fait défaut. Mais je me trompe surement.

    • @Rick

      Vous avez bien raison. Il y a plein de petits ethiopiéens qui se se conteteraient de moins que moi.

      Vous avez 28, moi 38. A 2% d’inflation, vous et moi devrions etres a 20% d’écart? Ouch? Je ne suis pas sur qu’on balance, l’etes vous?

      Continuez d’investir dans le FTQ, soit un fonds sous-performant (dixit votre idole Garth “the real deal Turner” qui gèle votre cash jusq’à 65 ans, et qui continuera de l’etre pour l’éternité, please, please please.

      1 250 p2, 4 chambres (sure Rick), on s’entend qu’il n’y a qu’une salle de bain? on se reparle quand vos enfants auront 6 ans, ok?

      Your point, exactly?

    • Rick, vous refusez de répondre? Je ne vous croyais pa si chicken.

      Je vous en prie, vous etes investi en quoi aujourd’hui?

      Quand vous man-up-i-rez, on pourra se parler, d’homme de 28 ans a homme de 38 ans. Je vous concéderai un handicap substantiel, promis.

      En attendant, ta, ta -ta- ta-ta-ta, ta, ta-ta-ta -ta-ta
      ta, Da-Da-Da-Da, Da, ta, Da-da Da-Da

      La toune de cirque, vous connnaissez? Si non, demain, je demande a ma fille de 7 ans de vous donner les notes et le tempi.

    • En parlant de Garth Turner, son dernier blog – ça résume tout :

      http://www.greaterfool.ca/2013/02/22/its-back/

    • @M. Gadbois.

      Pas de mauvaise foi de mon côté, je n’invente rien et mes commentaires sont la plupart du temps supportés par des statistiques et des liens Internet.

      “”ben correct avec” et “meme si j’ai du” Expliquez-moi la différence, je meure (presque litéralement, lol, ) d’envie de la connaitre….”

      Ce n’est pourtant pas compliqué… Je souhaite un rendement 10% à 15% nominal sur 3 à 5 ans par cette diversification. Tant mieux si c’est plus. Et si c’est 0%, ce sera 0% mais au moins, je n’aurai rien perdu. Pour le reste du rendement, les économies d’impôts découlant d’une stratégie REER / RAP ainsi que les crédits d’impôts découlant d’une stratégie REER FTQ / RAP feront amplement le travail. J’ai bien dit “stratégie REER FTQ / RAP”, ce qui signifie que ledit FTQ ne restera pas plus de 3 à 5 ans dans le FTQ. Le comprenez-vous cette fois-ci, l’argent sortira du FTQ par le RAP… Exactement ce que j’ai expliqué il y a à peine 2 semaines dans l’article du 8 février!

      Vous n’arrivez toujours pas à me trouver une résidence à vendre (équivalent à mon logement) où je serais gagnant d’acheter?? Je vous en demande pas 10, pas 20, pas 30! Une seule… J’ai trouvé à-peu-près l’équivalent à mon logement en me forçant à faire des recherches:

      http://duproprio.com/condo-a-vendre-rosemont-petite-patrie-quebec-323073

      Donc, je paie moins de 1000$ par mois (hydro inclut) VS achat potentiel à 409 900$ (hydro exclut). Ça vous tente de calculer le cout d’opportunité SVP? Et encore, je considère que je suis mieux situé que ce condo pour le côté familial.

      Si vous n’arrivez pas à trouver cette résidence où je serais gagnant d’acheter, la discussion est close de mon côté. Vous continuerez à tergiverser seul sur vos grandes réussites passées. Moi je vis dans le présent, en 2013, comme tout premier acheteur actuel…

      Dernier point, concernant votre 20% d’écart. On ne balance pas car ça fait au moins 15 ans que vous travaillez (post universitaire) tandis que de mon côté, ça ne fait que 3 ans (post universitaire). Je ne vois donc pas un 20% d’écart mais bien un 500% d’écart! Vous aimez bien calculer à votre façon… Encore une fois, tous ne sont pas nés en 1975.

      Je suis très à l’aise avec mon choix et ma planification sur 3 à 5 ans. Encore une fois, prouvez-moi que j’ai tord de procéder ainsi (avec des données de 2013, pas de 1995). Je ne dis pas que ma stratégie est parfaite mais elle est structurée et comporte un minimum de risque.

      Bon week end.

    • @M. Gadbois.

      “Rick, vous refusez de répondre? Je ne vous croyais pa si chicken.”

      Désolé, j’avais autre chose à faire qu’être devant mon ordi un vendredi soir… :)

      En quoi je suis investi?? Présentement en REER: Placement garanti sur S&P500, placement garanti sur ressources naturelles, un peu de FTQ, quelques dépôts à terme rapportant plus de 2%.

      Voila.

    • @M. Gadbois.

      @Rick

      Bien commique votre petite guerre de tranché :P

      Je suis un jeune comme rick.28ans
      j’ai commencé à “jouer” à la bourse aussi à 18 ans ( je dis jouer parcequ’a 18 ans on sait pas toujours ce qu’on fait ou ce dans quoi on s’embarque et aussi parce que je suis gambler dans l’âme). Tout allait bien dans le meilleur des monde le pétrole, l’informatique. J’ai continué a investir mes économies à l’université puis mes prêts et bourse lol. Ça allait bien je fesais des gains 25% rapidement avec des titre volatile du genre informatique, pharma. J’ai même été jusqu’a ouvrir un compte action marge (un compte ou il te prête de l’argent basé sur la valeur de tes titres) mais je suivais quand même les recommandations des analystes. Bref après avoir faite de l’argent facile BOOM le crash boursier j’ai perdu 10 000$ ce qui es peux mais cétait toutes mes économie et un px des prêt et bourse aussi.

      J’ai expérimenté la volatilité des titres,l’illusion des marché boursiers et l’intangibilité matérielles de la bourse. j’y retournerais surement un jour. Pour le moment j’aime bien l’immobillier tu peux difficilement te tromper avec du matériel.

      La j’ai un petit condo que je loue il se paye presque seul
      je me suis toujours dis qu’être propriétaire était plus avantageux que d’être locataire . Quand tu regarde le prix des terres qui vallent de millions auj ou le prix des plex a mtl qui vallait en 1950 30000.

      j’économise en attendant mais j’ai toujours voulue un plex avant une maison histoire de pouvoir le garder et acheter la maison par la suite. disont que j’attendrais deux ans encore… mais présentement il a tellement d’incitatif pour le condo dans mon coin on t’avance la mise de fond avec 1000$ de dépot sur des unité neuve relativement potable et la ville 100% des taxe municipale la premiere année et un % des taxes les 3 prochaines années. Bien qu’il soit pas situé dans un coin super je me dit que quand tu a l’occasion d’acheter et de le garder par la suite je me demande si ce serait pas une bonne idée. bien qu’il n’y es pas d’ugence d’acheter et que forcément le prix des plex vont subir une correction dans les prochaines années. je me demande ce qui serait mieux :P

    • @cguillaume.

      “je me suis toujours dis qu’être propriétaire était plus avantageux que d’être locataire .”

      Apprenez à calculer le cout d’opportunité Achat VS Location en considérant les données de 2013 et je vous garanti que vous changerez d’opinion… Tient reprenez mon exemple (22 février, 23h23). Je vais être ultra conservateur. Les données seraient:

      1) Loyer mensuel: 875$ (ce montant exclut le prix de l’hydro qui est inclut dans mon loyer);
      2) Prix de la résidence: 409 900$;
      3) Mise de fonds: 15% (ce que nous possédons présentement);
      4) T.I.: 3% (le minimum fixe);
      5) Taxes annuelles: 1.50% (C’est peut-être 2%, je me souviens plus) ;
      6) Appréciation annuelle du prix de la résidence: +1% (même si je crois que ça va diminuer durant cette période de 6 ans, en fait, c’est déjà commencé à plusieurs endroits);
      7) Appréciation de cout mensuel du loyer: +2% (même si dans mon cas, c’est +1% par année).

      Entrez ces données à l’intérieur du calculateur suivant:

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

      Résultat après 6 ans: économie de 99 324$ par la location.

      Essayez maintenant le même exemple avec des prix qui diminue de 2% par année (-12% sur 6 ans). Résultat après 6 ans: économie de 161 704$ par la location.

      Est-ce que vous vous dites encore : “je me suis toujours dis qu’être propriétaire était plus avantageux que d’être locataire .”??

      Dans mon exemple initial (en considérant une hausse des prix de 1% sur an), il faudrait que je paie un maximum de 160 000$ pour commencer à être gagnant à partir de la 6e année. Pas 409 900$, 160 000$!!! C’est la raison qui explique pourquoi M. Gadbois ne trouvera jamais de résidence équivalente à mon logement où il sera gagnant pour moi d’acheter présentement. C’est également la raison qui explique pourquoi je me sens si confortable avec ma stratégie sur 3 à 5 ans.

      Quant à ma stratégie boursière (22 février, 23h23), à l’exception du FTQ (qui rapporte 30% de crédit d’impôt direct), ma stratégie ne comporte aucun risque. Rien à voir avec un compte sur marge et l’achat de titres spéculatifs. Et en passant, acheter un condo aujourd’hui sans mise de fonds est, à mon avis, tout aussi risqué que votre stratégie boursière effectuée durant vos études car on parle d’un montant beaucoup plus important. Vous devrez de toute façon remettre cette mise de fonds lors de la vente à la fin…

      Dernier point: Si les terres agricoles valent autant aujourd’hui, c’est parce qu’il faut calculer le rendement agricole potentiel que ces terres peuvent apporter. Aller en Beauce et vous allez constater que ces terres valent chères là-bas également…

      Mon exemple comporte des données pour Montréal. Ça peut varier passablement à mesure que l’on s’éloigne des grands centres.

      Bon week end.

    • @guygadbois : Vous me devez une bière, je suis à 1,14% !

      ah ah

    • moi ce qui me rend perplexe un peu, ce sont les idées sur l’économie….
      le 10-20-30-40 dernières années ne ressembleront en rien au 10-20-30 prochaines…
      la société post-industrielle, les baby boomers, la pyramide des âges, l’immigration…la politique
      et tout l’aspect psychosociale des gens…..(ma génération 35-45 est brulée, complètement blasée, y’a à peine 20 ans les nouvelles étaient à 11pm, aujourd’hui on se couche à 9pm?!)

    • @Rick85

      Le site semble faire fi de l’aspect fiscal. Ex: une mise de fonds de 100,000$ sur une maison nous prive d’un revenu sur placement(4000$ annuellement si à 4%). Après impôt, toutefois c’est beaucoup moins dans nos poches. Perso c’est ce qui fait toute la différence et rend ma position de propriétaire rentable même la première année. Evidemment,ce sera toujours moins cher d’être locataire si on se trouve un loyer pas trop cher mais là on ne compare plus des pommes avec des pommes.

    • Bien comique en effet ce débat.

      Je ne considèrerai jamais qu’acheter une propriété pour y habiter est un investissement.
      Si vous avez le choix entre deux options :

      1) un tas de briques
      - qui ne génère aucun revenu;
      - pour lequel on doit payer des frais pour le posséder (taxes foncières);
      - pour lequel on doit payer des frais pour qu’il conserve sa valeur (frais de condos, rénovations, etc).

      2) des parts d’une entreprise qui génère des revenus par une activité économique tangible et
      qui redistribue une partie des profits aux actionnaires (les propriétaires de l’entreprise).

      Je ne vois pas comment la première option peut être créatrice de richesse.
      Je vois plutôt un TRANSFERT de richesse, des propriétaires vers les institutions financières, les gouvernements et le secteur de la construction.

      Le marché de l’immobilier dépend de la vigueur de l’économie, donc de la création de richesse et la richesse ne se crée pas en échangeant des propriétés.

      Sur papier, d’accord, hausse il y a pendant un certain temps, certains chanceux en profiteront, et d’autres perdront, mais en moyenne l’immobilier ne fait guère mieux que l’inflation. Les arguments ici sont pour la plupart anecdotiques.

      Les cycles en immobiliers sont très longs, le marché est très illiquide, affirmer que l’immobilier est payant en observant une seule décennie ou en citant ses exploits personnels est futile selon moi. Fondamentalement, une maison ne crée pas de richesse à moins qu’on la loue.

      Si l’immobilier est dans un cycle haussier, tant mieux je vais investir dans les banques, les fiducies immobilières, etc, mais surtout pas dans un tas de briques.

    • Rick

      M. Descoteaux, le vendeur de cette unité, pense vendre 410K un condo évalué a 240K. Je lui souhaite bonne chance. Le clown demande 355 $ le p2 pour un condo qui est essentiellement au milieu de nulle part

      Au lieu de regarder les duproprio pour juger de la valeur d’un condo, faudrait peut etre engager un agent et lui demander de vous sortir les “vendus”. La vous pourrez faire des comparaisons adéquates.

      Vous avez raison, votre mesure de l’écart (500% vs 20%) est plus juste que la mienne. Ceci dit, pour vous écoeurer quand meme un peu, a 28 ans j’achetais ma 3e résidence, un détaché a VMR. Dans ce temps la, pour 450K (soit a peu pres le meme prix que celui demandé par M. Descoteaux), vous pouviez avoir 6000 p2 de terrain, une maison 2 étages de 40 x 35, 4 chambres et salle familiale de 22 x 13 a l’étage, 3 salles de bains et demi, garage.

      Rick, vérifiez: quand vous allez remettre l’argent dans le REER’ pas mal sur que vous allez devoir réinvestir dans le FTQ, qui sous-performe chroniquement, et qui est gelé jusqu’a la retraite, contrairement a un REER normal. Mais j’y vais au feeling ici, pas vérifié de mon bord.

      Les taxes sont a 1,1% par année.

      Sur les terres agricoles, vous vous trompez. Une exploitation agricole, cela ne rapporte pas. Je connais quelques multimillionnaires (valeur de terrains et quotas) qui gagnent 30 000 $ par an. Il n’y a aucune commune mesure entre la valeur des terres et la valeur de l’exploitation. Les terres agricoles valent cher parce qu’elles sont rares, c’est tout. Comme les terrains a Westmount. Le plus grand problème en agriculture, c’est que les jeunes ne peuvent meme pas acheter une ferme.

      cguillaume: dur a dire, mais je pense que les incitatifs de la ville sont la pour un boutte, et que si le marché baisse il y aura des stimulants pour achter, alors j’attendrais, a moins qu’il ne s’agisse d’un bargain, ce qui n’est pas facile a trouver.

      Vorayin: ah ben m….. chanceux! Pouvez-vous me donner votre truc, et si cela marche pour moi on se négociera un finder’s fee plus cher qu’une biere!

      pouding: faut se lever de bonne heure pour aller porter les p’tits au service de garde et dealer avec le traffic… Personnellement, je me leve vers 7-7:30, pour etre au bureau a 8:-8:30.

    • @Rick: Tu ne devrais pas compter de plus ou de moins value sur l’immeuble. Tu ne peux pas dire cette hausse ou cette baisse. Je sais que tous les calculateurs online en demandent une, mais dans ce cas, tu devrais la mettre égale à l’inflation et laisser la calculatrice calculer pour 9999 ans. Car dans la vraie vie, il n’y a aucune raison pour que le prix de l’immobilier ne rejoigne pas le coût de l’immobilier. Et toutes ces calculatrices faussent un peu la réalité.

      Quand aux argements de gadbois, il faut les prendre (comme tous les commentaires de blogs) à leur valeur propre, sans se soucier de qui les donne. Que le gars soit milionaire ou qu’il vive dans une boite en carton en dessous d’un viaduc ne change absolument rien à ce qu’il dit. Dans la vie, tu as raison parce que tu développes un raisonnement logique à partir de faits véridique, pas parce que tu es riche ou que tu as beaucoup d’amis qui t’approuvent.

      Et comme sa stratégie semble effectivement de rejouer les mêmes chiffres à la loterie parce qu’il a gagné une fois avec ces chiffres-là (come on, existe-t-il même une seule personne qui a perdu avec l’immobilier acheté à la fin des 90? Faut pas être un génie pour être riche si t’as acheté dans ces années-là…), je ne m’en ferais pas trop avec ça.

      Pour ce qui est de l’immobilier, beaucoup trop de gens voient leur maison comme un investissement. Entre une famille qui dit “on a acheté cette maison parce qu’il y a une école proche et un beu terrain” et une autre qui dit “On a acheté cette maison parce que c’Est un bon placement”, j’aimerais beaucoup mieux être un enfant de la première famille. Idem pour la location. Le fait que très peu de maisons unifamiliales soient disponibles à la location au Québec (une situation presque unique en Amérique du Nord) rend la vision un peu floue en ce qui concerne les comparaisons buy/rent.

      Personnellement, je suis propriétaire et je sais que je vais “perdre” dans les prochaines années, mais j’aime bien l’endroit où je suis situé, et je déteste déménager. Je serais bien heureux de pouvoir “hedger” la valeur de mon habitation, mais ça ne se fait pas facilement. Tu ne peux pas vendre un condo à découvert. Si tu pouvais, la bulle immobilière de Vancouver exploserait en 3 jours.

      Quant aux rendements projetés de la bourse, GG a de toutes évidences une connaissance très limitée de la chose. Je suis plutot d’accord avec lui que les indices sont à un maximum (ou tout près), mais la bourse n’est pas un bloc monolithique. Les titres se comportent différemment les uns des autres, pas mal plus que le marché immobilier en tout cas. Et même dans un marché baissier, il y a des instruments permettant quand même de faire des profits. Personnellement, j’utilise une stratégie de hedging qui me rapporte bon-an mal-an entre 10 et 12%, peu importe les fluctuations.

    • @leguet.

      En fait, ce logiciel considère même la déductibilité des intérêts aux USA (un avantage d’acheter aux USA), ce qui n’est pas le cas au Canada. Par conséquent, l’avantage calculé par ce logiciel est encore plus important pour la location au Canada.

      Ce logiciel calcule s’il est plus avantageux d’acheter ou louer et calcule les sommes dégagées pour l’option la plus avantageuse. On ne parle même pas de rendement. Si je réussis à obtenir un rendement de 4% sur les sommes dégagées par la location, cela s’ajoute au résultat de 99 324$ et 161 704$, selon le scénario. Évidemment, plus les prix baisseront et plus l’avantage en faveur de la location sera grand.

      Dans mon exemple, on compare vraiment des pommes avec des pommes entre mon logement et la résidence annoncée à 409 900$ dans duprprio.ca. Essayez de me trouver un logement de 1250pi2, cour arrière, garage chauffé dans Rosemont pour 160 000$… Même en considérant une hausse de 1% par année (6% au cours des 6 prochaines années), il deviendrait avantageux d’acheter, à partir de la 6e année seulement, que si je paie 160 000$ et moins pour une propriété équivalente à mon logement. Et si les prix continuent de baisser comme c’est le cas dans plusieurs secteurs présentement, je vous laisse calculer l’avantage pour la location, il est énorme…

    • J’avais oublié de regarder les dimensions des chambres: 10 x 10, pour etre capable d’en fitter 3 dans ce qui est essentiellement un 4 1/2 (1150 p2). Dans le bon vieux temps, on n’aurait pas fait cela aux enfants.

    • Easy

      La lecutre de l’économie canadienne que fait M. Turner est, bien qu’un peu exagérée, correcte. Cela ne va pas super bien.

      Par contre, sa lecture de la situation US est pourrie. Il est vrai que les individus et les entreprises ont deleveragé un peu, mais le gouvernement lui est parti sur la lune. La dette américaine est au bas mot le double de la notre. Le déficit canadien de 26 millairs est 50 fois moins élevé que le déficit américait de 1.3 trillions. Meme en divisant par 10 (population) leur déficit est 5 fois plus élevé que le notre.

      Et un déficit, cela sert a quoi M. Turner? A donner des jobs et des salaires aux fonctionnaires, a donner de l’argent au monde, etc… Qu’est ce qui arriverait si le déficit américain était géré a la Canadienne? Ben il serait de 260 milliards, soit 1 trillion de moins. Et 1 trillion de dollars, cela stimule artificiellement une économie en ta… Et malgré cela, malgré la politique monétaire encore plus accomodative que la notre, malgré l’expansion du blian de la FED qui est maintenant de 4 trillions, le GDP américain vient de printer a -0,1% q4 2012.

      Garth, vous etes sur que c’est l’économie canadienne qui va mal? Sans joke? Je pense que je vais l’engager comme conseiller financier, après tout, il a un bacc en arts.

    • @dan_265

      Le problème est qu’il faut se loger donc on en a quand même de besoin du tas de briques ! Même si vous êtes locataire, soyez certain que le proprio va vous refilez une partie de sa facture de taxes, renos etc(inclus dans le loyer). Si on suit votre raisonnement on serait tous locataires, euh ……..de qui ? À moins que les proprios soient tous des idiots ou des mécènes qui acceptent de louer une partie de leurs habitations on espérant au mieux le break even point !

    • Dan

      Le principal transfert de richesse dans l’immobilier c’est le cheque que vous donnez a chaque mois a votre proprio. Parce qu’investir dans une entreprise est effectivement ce qui est le plus rentable, mais il faut quand meme se loger.

      L’immobilier montréalais a battu l’inflation de 1,76% au cours des 32 dernières années. Encore plus loin, l’écart doit diminuer, mais demeure quand meme de plus de 1%. Ce rendement (inflation plus X%) est libre d’impot. Alors qu’un rendement boursier, au cours de cette période, était taxé a 33% (je fais une grosse moyenne), y compris sur sa composante inflation.

    • La SCHL fournit une assurance aux banques (le rôle des banques est de n’avoir aucun rôle),Je suis toujours surpris de voir les medias donner de la crédibilité aux architectes de ce schéma de Ponzi.

    • @rick85

      Parfait c’est avantageux dans votre cas mais pas de le mien(me suis mis dans la position de celui qui voudrait acheter mon condo avec ma mise de fonds vs se trouver un logement comparable). Mon condo est donc encore abordable !

    • @elvince

      En fait, vous pourriez shorter des REITS. CAP Reit par exemple.

      Ou les banques canadiennes, si vous pensez que le marché va chuter de facon importante. Parce qu’a ce moment la, elles sont “faites”.

      Ma position Cisco hors-REER provient d’une vente a découvert de Puts février 21,50. 300 contrats. Soit que je suis un imbécile heureux qui ne sait pas ce qu’il fait, soit que je connais un peu la bourse, quand meme….

    • leguet.

      “Mon condo est donc encore abordable !”

      Cela dépend du prix de location que vous pourriez aller chercher pour votre condo… À ce que je vois dernièrement, les proprios de condo ont beaucoup de difficulté à louer à des prix mensuels élevés:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/09/01-4609698-deluge-de-condos-sur-le-marche-locatif.php

      Sincèrement, je crois que le segment du condo est surévalué à-peu-près partout sur l’île de Montréal.

      @M. Gadbois.

      “M. Descoteaux, le vendeur de cette unité, pense vendre 410K un condo évalué a 240K. Je lui souhaite bonne chance. Le clown demande 355 $ le p2 pour un condo qui est essentiellement au milieu de nulle part”

      Bien d’accord mais ce n’est qu’un exemple ! Pourquoi pensez-vous que le prix moyen des condos à Montréal avoisine les 300 000$? Ce genre d’annonces, il y en a plein le marché actuellement. Et jusqu’à juillet 2012, bien des poissons ne se posaient aucune question et se disaient: “Bah, c’est le marché, achetons!”. Mais ça semble avoir changé depuis les 6-8 derniers mois et il semble manquer de poissons pour soutenir ce marché à ces prix dérisoires. Plusieurs, comme vous, commencent à s’apercevoir que ces prix n’ont plus aucun bon sens. À présent, la plupart des acheteurs semblent plus réfléchis dans leurs actions. En tout cas, c’est mon impression…

      Concernant la FTQ, vous avez raison. Ce n’est vraiment pas le placement du siècle ! Mais bon, c’est 30% de crédit d’impôt et cet apport supplémentaire permettra d’économiser des intérêts sur le long terme. De plus, on a 15 ans pour le rembourser par brindilles. C’est un petit guess mais comme j’ai dit, c’est une minorité dans mon portefeuille actuel.

    • @elvince.

      “Et toutes ces calculatrices faussent un peu la réalité.”

      Je suis d’accord que ce calculateur ne donnera pas un résultat au 1$ près. Mais je trouve que celui-ci considère vraiment l’essentiel des couts qui devraient être considérés par un propriétaire… À mon avis, on obtient un résultat près de la réalité.

    • @leguet : “Si on suit votre raisonnement on serait tous locataires”

      Aucun investissement n’est viable si tout le monde l’applique en même temps.

      Je ne serai pas toujours locataire, mais j’achèterai quand j’aurai assez épargné pour pouvoir me permettre cette dépense.

      Et je ne parle que d’acheter une résidence principale, acheter un immeuble locatif peut-être un aussi bon investissement que de posséder une entreprise.

      @Guygadbois “’immobilier montréalais a battu l’inflation de 1,76% au cours des 32 dernières années. ”
      En tenant compte des dépenses qu’on doit effectuer pour que la propriété conserve sa valeur?

      “Ce rendement (inflation plus X%) est libre d’impot. Alors qu’un rendement boursier, au cours de cette période, était taxé a 33%”

      Je préfère payer une taxe sur mon revenu qu’une taxe sur mon capital. :)

    • Rick85
      Devenir locataire en période de deflation est une bonne option, parlez-en aux Japonais.

    • @michel17

      Le Japon est un cas particulier. Sa population est pratiquement stable depuis 20 ans. Contrairement au Japon, la population du Canada est en croissance année après année. Les banques centrales à travers la planète sont parti en guerre contre une possible déflation. Vont imprimer autant de $ que nécessaire pour maintenir une certaine inflation. Z’ont pas le choix c’est l’option facilité pour se débarrasser de ses dettes. Remarquez c’est une situation que je déplore.

    • La deflation japonaise est en lien direct avec sa bulle immobiliere. La deflation est comme un trou noir et Bernanke ne peut rien y faire (faible vélocité), c’est mon opinion.

      http://images.angelpub.com/2010/48/6690/japan-housing-bubble-2.png

    • @guygadbois:
      “En fait, vous pourriez shorter des REITS. CAP Reit par exemple. ”

      Tres risque a mon avis. La valuation des REITs est essentiellement determinee par le Cash-flow. La valeur de leurs actifs (les immeubles) peut baisser sans que le Cash-flow s’en suive. En plus ils peuvent faire un “Write-off” les pertes de valeur de l’actif pour reduire les impots et booster le profit net. De plus dans un environnement de faible croissance et de vieillissement de la population, les REITs demeuront des outils financiers privilegies a cause de leur dividende. La morosite economique qui suivrait une severe correction immobiliere va bien sur les affecter.

      “Ou les banques canadiennes, si vous pensez que le marché va chuter de facon importante. Parce qu’a ce moment la, elles sont “faites”. ”

      Pas si sur non plus. La +part des banques canadiennes sont devenues tres diversifiees et ont multiplie leurs acquisitions hors du Canada (on dirait qu’elles se preparaient a la tempete de puis des annees). Si tu suis le lien suivant et clique vers un rapport de la BMO (l’une des banques canadiennes les moins extraverties), tu liras que seulement 32% des prets de cette banque sont hypothecaire et pres de 87% sont garanties (SCHL entre autres). Donc elles seront affectee mais bien moins que tu ne l”imagines et ce sera surtout parce que toute l’economie prendra un coup. Cependant je m’attent a ce que des investisseurs ignorant/apeures vendent leurs actions en masse et pour moi ce sera une opportunite dont je salive deja.

      http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2012/09/q3-bank-roundup.htmlextraverties (hors du canada).

    • @leguet “Le Japon est un cas particulier. Sa population est pratiquement stable depuis 20 ans. Contrairement au Japon, la population du Canada est en croissance année après année”

      Certes. Mais la bulle japonaise etaient soutenue par des fondamentaux plus solide que ceux du Canada, soit une croissance economique explosive, des salaires a la hausse, un manque reel d’espace. Lisez les journaux de l’epoque et tu verras que tous les indicateurs voyaient le Japon comme premiere economie mondiale avant 2000. Les Sony, Toshiba, Toyota, Canon et autres multinationales Japonnaise faisaient trembler l’occident. Le fameux “peril jaune” etait symbolyse par les Japonais.

      Une autre particularite su Japon est la culture d’epargne des citoyen (vrai presque partout en Asie). Ainsi dans leur retraite, il peuvent faire plus de chemin avec leurs economies et surtout leur habilete a controler leurs depenses (vivre avec peu, plus petites residences moins couteuses a chauffer et entretenir) et creer ainsi une charge sociale moindre a cause de leur meilleure sante.

      Au canada par contre la bulle etait dopee par le credit facile, l’endetement exagere, et un apetit particulier des Baby Boomers (qui repesentaient une grosse frange de la population) pour l’immobilier, ceci avec une augmentation qui n’a pas suivi. Les charts de l’immobilier au canada ont une empreinte tres marquee (vers le haut) par les Baby boomers et ceux-ci laisserent une marque toute aussi profonde (vers le bas0 avec leur retrait. Ils vont devoir se retirer tot ou tard et le resultat sur l’immobilier ne sera pas beau a voir. En plus ils ont tres peu d’economies et en pas si bonne sante (compares au japonais).

      Donc moi je pense que la trajectoire descendante de l’immobilier au canada sera plus marquee que ce qui s’est passe au japon. Quelle que soit la facon dont on regarde les donnees c’est ce qui transparait.

    • Dans mon precedent poste je voulais dire

      Au canada par contre la bulle etait dopee par le credit facile, l’endetement exagere, et un apetit particulier des Baby Boomers (qui repesentaient une grosse frange de la population) pour l’immobilier, ceci avec une augmentation DE SALAIRES qui n’a pas suivi.

    • @guygadbois: “Par contre, sa lecture de la situation US est pourrie. Il est vrai que les individus et les entreprises ont deleveragé un peu, mais le gouvernement lui est parti sur la lune. La dette américaine est au bas mot le double de la notre. Le déficit canadien de 26 millairs est 50 fois moins élevé que le déficit américait de 1.3 tr”illions. Meme en divisant par 10 (population) leur déficit est 5 fois plus élevé que le notre.”

      Lorsqu’on regarde le chiffre nominal de la dette americaine, ca a l’air inquetant . C’est une approche qui est souvent utilisee pour faire peur au sujet des USA. Mais si on considere plusieurs parametres, on peut tres rapidement se rendre compte que les USA ont l’une des meilleurs situation budgetaire de l’occident. Le paremetre le plus important est que les taxes sont extremement basses aux USA et par consequent le pays a une bonne marge de manoeuvre pour aller chercher des revenus, par exemple
      impots des compagnies et des individus tres bas qu’on peu monter, plein de deductions d’impot incluant la deduction des interet sur l’hypotheque de la residence principale qu’on peut supprimer ou reduire, instaurere une taxe federale,

    • @Faux Garth

      Vous avez raison sur toute la ligne. Il y a quelques années, un client avait été approché par CAP Reit pour acheter son portefeuille. CAP Reit payait en bonne partie en unités. Nous avions donc revu les financials de CAP Reit, et le risque qui avait été identifié est une sensibilité extreme aux taux d’intérêts. Donc, tant que les taux ne montent pas, ils sont ok.

      Nous n’avions pas fait le deal, mais pour d’autres raisons (on aurait pu faire le deal et revendre les unités tout de suite, ce qui nous aurait d’ailleurs permis de convertir la récupération d’amortissement en gain en capital, belle facon de réduire sa facture d’impôt de moitié). En fait, je vais vous dire la raison, car ceci sera important pour tous les lecteurs: les grands proprio immobiliers privés ne vendent pas. Jamais. Parce que lorsqu’ils calculent le revenu qu’ils seraient capable de générer sur le montant de la vente net après impôt, ils arrivent a des pinottes comparativement a leur revenu locatif. Alors on refinance plutot que vendre.

      Pour ce qui est des banques canadiennes, je me fie a vous. Faudrait savoir quel pourcentage des prets hypothécaires sont garantis SCHL pour toutes les grandes banques. Si c’est 87% across the board, alors le danger systémique est clairement uniquement la SCHL.

      Et tant qu’a être en fiscalité, Rick, les intérêts hypothécaires sont déductibles au Canada. Et contrairement aux américains, il n’y a pas de limite…

      Suffit de faire un Singleton. En pratique, monsieur madame tout le monde ne peut faire cette stratégie et c’est pourquoi vous n’en avez pas entendu parler, mais moi je l’ai fait, réduisant le coût net de mon financement de 2,3% a 1,15%.

    • Desole mont post precedent est parti avant que j’aie fini:

      @guygadbois: “Par contre, sa lecture de la situation US est pourrie. Il est vrai que les individus et les entreprises ont deleveragé un peu, mais le gouvernement lui est parti sur la lune. La dette américaine est au bas mot le double de la notre. Le déficit canadien de 26 millairs est 50 fois moins élevé que le déficit américait de 1.3 tr”illions. Meme en divisant par 10 (population) leur déficit est 5 fois plus élevé que le notre.”

      Lorsqu’on regarde le chiffre nominal de la dette americaine, ca a l’air inquetant . C’est une approche qui est souvent utilisee pour faire peur au sujet des USA. Mais si on considere plusieurs parametres, on peut tres rapidement se rendre compte que les USA ont l’une des meilleurs situation budgetaire de l’occident. Le parametre le plus important est que les taxes sont extremement basses aux USA et par consequent le pays a une bonne marge de manoeuvre pour aller chercher des revenus, par exemple:

      – impots des compagnies et des individus tres bas qu’on peu monter,
      – plein de deductions d’impot incluant la deduction des interet sur l’hypotheque de la residence principale qu’on peut supprimer ou reduire,
      – plein de loopholes qu’on peut fermer
      – instaurer une taxe federale, etc

      Cela dit la position avantageuse des USA c’est qu’ils disposent d’une bonne marge de manoeuvre et leur vrai probleme n’est pas que les depenses sont elevees, mais c’est plutot les revenus du gouvernement qui sont trop bas. A l’oppose si on considere le Canada, difficile de reduire le deficit car (i) pas de deduction d’interet sur les hypotheques a aller chercher, (ii)impots deja tres eleves, surtout pour les particuliers et surtout au Quebec, (iii) Taxes de vente deja a 15% dans toutes les provinces, (iv) pression fiscale forte a cause des bonbons sociaux et du vieillissement de la population, ….

      A cause de la generosite de nos programmes sociaux et de la go-gauche irresponsable du Quebec (gel tout-azimuths de tous les tarifs (garderie, frais de scolarite, …); non a l’exploitation des ressources naturelles, non au gaz de shiste, non au petrole, non aux fermes porcines parce que ca pue, non aux pipelines, non aux barrages, bref NON a tout ce qui rapporte des revenu et OUI a tout ce qui augente les depenses), j’anticipe une TPS+TVQ autour de 25% dans environ 10 ans lorsque la realite va nous peter a la face. D’ailleurs certains pays europeens qui ont bu le kool-aid de la go-gauche y sont deja avec des TVA a 27% (voir lien ci-bas).
      http://www.lefigaro.fr/impots/2012/01/30/05003-20120130ARTFIG00578–212-la-tva-depassera-la-moyenne-europeenne.php

    • @garth turner

      ”Donc moi je pense que la trajectoire descendante de l’immobilier au canada sera plus marquee que ce qui s’est passe au japon”

      De 1990 à 2005, l’indice des prix de l’immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé. En 2005, l’indice résidentiel atteint 77,3, (37 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix de 1982 avant la flambée.

      Wiki

      L’éclatement de la bulle immo aux USA avec des prix en descente(maintenant ça remonte tranquillement) qui ont reculé l’indice résidentiel de 10 ans est même pas proche de ce qui s’est passé au Japon …….. et vous pensez qu’au Canada ce sera encore pire qu’au Japon ? Je laisse les autres blogueurs en juger !!!

    • ”les taxes sont extremement basses aux USA et par consequent le pays a une bonne marge de manoeuvre pour aller chercher des revenus, par exemple impots des compagnies et des individus tres bas qu’on peu monter”

      Au contraire l’impôts de 35% aux cies est très élevé, c’est pour cela que beaucoup de cies US(Apple, Google, Microsoft etc) ont des centaines de milliards offshore qu’ils ne veulent pas rapatrier au pays à moins d’un congé de taxe. Oui les individus sont moins taxés mais ils ont aussi beaucoup moins de service(ex:soins de santé). Si vous arrivez à faire augmenter les taxes(bonne chance ) les gens vont exiger des services. Les USA ont été décoté pas le Canada.

    • @garth

      C’est vrai que ça va super mal au Canada …..la cata nous guette ! :

      ”Selon le Business Insider, à long terme, seulement quatre pays conserveront leur cote de crédit AAA au cour des dix prochaines années.
      Les agences de crédit Moody’s et S&P prévoient que la Norvège, la Suède, le Danemark et le….CANADA pourront continuer d’emprunter aux plus bas taux grâce à leur cote AAA, la plus élevée.
      Tous les autres pays industrialisés verront leur cote de crédit diminuer à cause de l’état de leurs finances publiques et la détérioration de leur économie.
      Les États-Unis n’on d’ailleurs plus que la cote AA+ avec une perspective négative.”

      http://lesnews.ca/politique/22149-quatre-pays-conserveront-leur-cote-de-credit-aaa-a-long-terme-devinez-lesquels/

    • @Garth

      Ils viennent de buster Debt to GDP de 100%. Enough said.

    • Et je déduis mes intérêts hypothécaires, tel que mentionné précédemment. Singleton, CSC.

      Et Leguet a raison, l’impot corporatif US est 26% plus élevé qu’ici, soit 35% vs 26,9%….

      Appelez-moi si vous avez besoin de déductions fiscales, je vais vour référer d’excellents fiscalistes… Le US Tax Code est infiniment plus sophistiqué que la Loi de l’impôt (nous sommes grosso modo 15 ans en retard sur eux). Notre Loi est donc infiniment plus trouée que la leur. POur le fun, vous comparerez les règles de Subpart F avec nos règles de FAPI. C’t'une vrai joke.

    • @ GG
      un singleton?
      merger votre hyp maison avec vos hyp locatifs créant quelque sorte de blur?

    • @fz

      Je vais vous donner un devoir, mais c’est pour votre bien, alors je ne file pas trop mal.

      Allez lire la décision Singleton, rendue par la Cour suprême du Canada. Le site web de la Cour devrait vous le permettre.

      Meme pas besoin d’avoir un immeuble locatif. Juste d’exploiter une entreprise, soit personnellement, en société de personnes ou corporativement. Employés à T4 s’abstenir.

    • @ Guygadbois:

      Merci pour votre lien sur www.zerohedge.com. Tres instructif.
      Votre commentaire est pertinent. La bourse est surévaluée présentement (tout comme l’immobilier à mon avis) mais les investisseurs qui cherchent de la stabilité et du long terme (et qui ne se fient pas qu’aux rendements des 20 dernieres années en bourse et 10 dernieres années en immobilier) sont relativement gagnants.

      Question pour tous: Que croyez vous qu’il va arriver lorsque la SCHL va atteindre le cap des 600 milliards $$ d’assurés ? Mon petit doigt me dit que la limite va être rehaussée de nouveau….

    • @guygadbois

      Hé oui 106 % and still climbing !

      http://www.usdebtclock.org/#

    • @leguet&guygadbois: ” Au contraire l’impôts de 35% aux cies est très élevé, c’est pour cela que beaucoup de cies US(Apple, Google, Microsoft etc) ont des centaines de milliards offshore qu’ils ne veulent pas rapatrier au pays à moins d’un congé de taxe. ”

      Bien sur, ca c’est l’impot nominal. Mais il y a tellement de loopholes que pratiquement aucune corporation de taille respectable ne paie ce taux. Le taux effectif est beaucoup plus bas que ca (d’ou la raison pour laquelle le debat sur la fermeture de ces loopholes fait rage). Par exemple grace a ces loopholes, le taux effectif de Google en 2010 etait d’environ 22% (voir lien).
      http://www.bloomberg.com/news/2010-10-21/google-2-4-rate-shows-how-60-billion-u-s-revenue-lost-to-tax-loopholes.html
      Au Canada le taux est nominalement plus haut mais avec moins de loopholes.
      corporatif.
      D’autres parts les USA veulent taxer les compagnies sur meme sur leur revenu gagne hors USA. C’est une approche discutable.

      “Oui les individus sont moins taxés mais ils ont aussi beaucoup moins de service(ex:soins de santé). ”

      Oui lorsque tu arrives a recevoir ces services. Allez le dire a celui qui attend depuis 2 ans pour une colonoscopie ou un CT Scan et dont le cancer est decouvert en phase terminale. Allez le dire a une famille a qui on a promis une garderie a 7$ qui n’existe pas. Ceci souleve une bonee question qu’on se refuse toujours deposer a savoir “En recevons nous vraiment pour nos taxes?”

      “Si vous arrivez à faire augmenter les taxes(bonne chance ) les gens vont exiger des services.”

      Pas toujours vrai. Ca depend du jeu politique. Justement l’une des composantes du probleme budgetaire aux USA c’est qu’on a trop coupe les taxes (rappelez vous tous les tax cuts de Bush et Obama) sans supprimer les services. Par consequent si la volonte politique est la on peut hausser les taxes sans augmenter les service et retablir ainsi la balance.

      “Les USA ont été décoté pas le Canada.”

      Situez les choses dans leur contexte. la decote survient dans un pays qui coupe des taxes en masse depuis des annees, qui etait embarque dans deux guerres couteuses (Iran + Afganistan) et dont l”immobilier a crashe de plus de 30% avec un taux de chomage historiquement eleve. La crise budgetaire americaine est plus politique que financiere. Une bonne partie de la classe politique qui a le pouvoir de bloquer les chose empeche la resolution du deficit parce qu’elle ne veut aucune augmentation des taxes. Ca c’est bien connu. La decote avait pour but de forcer une sorte de concensus.

      Pensez-vous que le Canada garderait sa cote si l’immobilier crashe comme aux USA et si on coupe dans nos taxes? Allez-y voir comment le deficit federal avait explose apres la crise de 2008 et le deluge vers l’assurance emploi.

    • Yep leguet. J’ai tendu un piège a quelqu’un qui me parlerait du poid relatif de leur dette. Il est tombé dedans.

      Vive les Amaricains!

      pbrasseur?

    • @ thedinny

      De rien. Suivez-le, vous ne pouvez pas imaginer ce que vous aller y apprendre. Ca fait peur. Genre que je vais m’acheter un gun bientot, histoire que Rick ne puisse envahir mon domicile!

    • @leguet&guygadbois “Hé oui 106 % and still climbing !
      http://www.usdebtclock.org/# ”

      En hausse parce que les republicains ne veulent pas augmenter les taxes. Probleme bien connu dont les solutions sont bien connues. Ci dessous un lien qui montre la courbe historique pourcentage d’impot collecte par rapport au GDP aux USA. Actuellement, le impots collectes correspondent environ a 16% du GDP alors qu’en 2000 ils etaient d’environ 21% (voir lien plus bas).

      http://www.heritage.org/federalbudget/current-tax-receipts

      Si on ramene le taux d’imposition a sa moyenne historique et l’economie roule a la vitesse de croisiere, le probleme est regle.
      This is not about cheerleeding or activism, these are cold hard facts.

    • @leguet “De 1990 à 2005, l’indice des prix de l’immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé. En 2005, l’indice résidentiel atteint 77,3, (37 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix de 1982 avant la flambée.

      Wiki

      L’éclatement de la bulle immo aux USA avec des prix en descente(maintenant ça remonte tranquillement) qui ont reculé l’indice résidentiel de 10 ans est même pas proche de ce qui s’est passé au Japon …….. et vous pensez qu’au Canada ce sera encore pire qu’au Japon ? Je laisse les autres blogueurs en juger !!! ”

      S”agit-t-il du meme index? Evitons de comparer les pommes avec les tomates.
      Pourrais-tu partager tes sources?

    • @garth Turner

      J’ai donné la source pour la chute de l’immo au Japon c’est wikipedia. La chute de l’immo aux USA a fait reculer les prix au prix de 2002, une simple recherche sur internet vous renseigne là dessus. Votre prédiction que ça va être pire au Canada qu’au Japon …..Ayoye vous êtes bien pris avec celle là !!!!

      En passant y a plein de loopholes aussi au Canada. Y a plein de compagnies qui ne paient à peu près rien en impôt année après année. Léo Paul Lauzon en mentionne régulièrement. Désolé mais les services sont là au Canada que vous soyez content ou non du temps que ça prend pour les avoirs. Y a aussi une bien meilleure répartition de la richesse ici qu’au sud de la frontière(Y a presque 50 millions d’américains sur les food stamps …. une des société les plus inéquitable de la planète). C’est tellement facile de régler le problème US selon vous. Bizarre qu’on ne le fait pas sachant fort bien que si on enlève les réductions d’impôt de Bush les USA tomberont à coup sûr en récession. C’est juste pour vous que c’est facile finalement de régler le problème US. Le reste hé bien vous nous offrez des si et des si plus catastrophiques l’un que l’autre, je vous laisse avec vos scénarios de fin du monde canadien !

    • @Garth

      “Si on ramene”…. Ben oui, si je creuse ma cour et que j’y trouve de l’or, alors..

      Les mongols du Tea Party et les autres extremistes americains veulent réduire les impots a tout prix.

      Tatn que ces individus seront pertinents, les US sont dans la schnoutte profonde. N’en déplaise a faux Garth.

      Pbrasseur, care to chip in?

    • @thedynny.

      “Que croyez vous qu’il va arriver lorsque la SCHL va atteindre le cap des 600 milliards $$ d’assurés ? Mon petit doigt me dit que la limite va être rehaussée de nouveau….”

      Votre petit doigt se trompe…:

      http://www2.macleans.ca/wp-content/uploads/2012/04/Screen-shot-2012-04-19-at-5.33.12-PM.png

      http://www2.macleans.ca/2012/04/23/the-under-the-radar-changes-that-may-soon-deflate-or-pop-the-housing-bubble/

      À 600G$, c’est de la très haute voltige, surtout que le risque repose sur les épaules de l’ensemble des contribuables!! On n’aurait jamais dû se rendre à un tel niveau et les conséquences à ça semblent commencer à apparaître un peu partout au pays. Le Gouv. Fédéral n’ira pas plus loin, il est déjà allé beaucoup trop loin! Les projections sont même de privatiser la SCHL:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/canada/archives/2013/01/privatiser-SCHL.html

    • @ Rick85;

      Je veux bien croire que 600G$ c’est énorme, mais mettons….un gros mettons. Demain matin quelqu’un prêt une assurance hypothèque et vlan !! on se retrouve à 600 G$. Ils vont arrêter de faire des assurances prêts ? Refus automatique ? Évidemment que pour stabiliser le marcher il ne devrait pas y avoir augmentation……mais j’ai quand même l’impression qu’il ne se passera rien d’extraordinaire.

      Le fameur mur budgétaire des états unis….on y est arrivé…que s’est-il passé ? Finalement pas grand chose.

      Pour la privatisation de la SCHL, j’ai toujours été pour: assurances hypothécaires assurées par le privé, donc j’imagine qu’ils seraient là pour faire de l’argent, pas juste passer de beaux dollards à des gens avec 0-5% de mise de fonds. Aussi le fait que si ça ‘crash’, ce n’est pas tous les Canadiens qui écopent. C’est évidemment un autre débat.

    • Rick.

      Vous pensez sérieusement qu’il vont laisser tomber la patente à gosse? Get real.

      Vous pensez également que quelqu’un va se présenter pour acheter la SCHL? Get real, again.

      Nous sommes tous on the hook. Les locataires compris, lol.

    • @rick

      je sais pas sur quoi tu compare l’avantage d’être propriétaire vs locataire … mais tu dois comparé des pommes avec des pommes.un loyer de 800-900 c’est assez difficile à comparé avec une demeure de 400 000$ je sais que tu aime bien prendre m.gadbois en référence mais on pas obligé de commencer avec une habitation a 400000 et plus ( on est au courant que vous êtes riche Guy mais honnêtement on s’en fou tout comme le fais que mon père soit déja allé sur Lune ;) Je rigole me cher Guy bien sur) .

      Un loyer de 900 versus un condo potable dans les 200 000 on parle pratiquement d’un versement hypotaicaire au même coup d’un loyer. on dois effectivement ajouter les frais de condo et taxes mais si le condo est bien situé … quartier en développement. Le fait qu’il prenne de la valeur et que l’hypotèque se rembourse. je crois être gagnant comparant bien sur des pommes avec des pommes.

      Pour les terres agricole je les donnais en expemple. Parlez moi pas des terre en beauce ou en afrique. je parlais plutôt des terres près des grands centre ou les maison pousse comme de la mauvaise herbe et surtout celle que très peux d’agriculteur veulent car elle sont mal séparé et trop près des centre urbain. Ca ce sont des terres idéal à acheté et éventuellement dezoner pour batir des maison. Ceux qui disent que l’agriculture n’est pas payant connaisent pas les mêmes fermier que moi. Les agriculteurs qui déclarent 30 000 en font le double et le triple. on est pas obliger de tout déclaré à l’impôt quand on est à notre compte … du moins on à beacoup de dépense ;) . Les fermiers ont généralement beacoup d’actif et réinvestisse constament dans leur entreprise.
      Pour un REER FTQ pas sur que c’est un bon choix économie d’impôt a court terme mais sous performance à long terme.
      Le condo que j’ai acheter en attendant ce rembourse seul puisqu’il est louer. et pendant ce temps je peux économiser à loyer.
      J’ai de la misère à croire que l’immobillier n’est pas un bon choix de placement j’ai pas de gros chiffre béton a l’appui et je suis pas économiste non plus mais l’immobillier croit plus que le simple taux d”inflation. un condo qui se vendait 30 000 $ en 1985 aujourd’hui vaut environ 160 000$. Bien sur que ton pouvoir d’achat n’est pas plus élevé puisque les demeures sont plus dispendieuse. Je serais curieux de savoir à combien un 30 000 $ placé en 1985 aurait fructifié.

      Mais Guy trève de plaisenterie tu dois être un entrepreneur et avoir travaillé très fort pour être dans ta situation. La seul façon pratiquement de faire de l’argent avec les taux d’imposition c’est de travailler pour en donner le moins à l’impot ewt travailler fort. Bien qu’en jeune age c’est souvent au détriment de la petite famille naissante. Tu as probablement raison les incitatifs continuront si le marché continue de ralentir. La situation sera probablement plus favorable pour les acheteur dans 2-3 ans

      J’ai de la misère à figuré comment l’économie va continuer sur cette lancé. la consommation effrené … au dix30 l’es magasin pousse comme de la mauvaise herbe. Le monde continu de s’endetté et compte sur la prochaine paye pour le loyer. Ca va finir par petter ce beaux capitalisme la :P
      achetez et GARDEZ ce que vous achetez.

    • @leguet: “J’ai donné la source pour la chute de l’immo au Japon c’est wikipedia. La chute de l’immo aux USA a fait reculer les prix au prix de 2002, une simple recherche sur internet vous renseigne là dessus. Votre prédiction que ça va être pire au Canada qu’au Japon …..Ayoye vous êtes bien pris avec celle là !!!! ”

      OK je te crois sur l’index (introuvable) qui parle d’une baisse de 37% au Japon (je croyais meme que c’etait plus). Cependant je ne sais pas si cette baisse est normalisee a l’effect de deflation au Japon ou non. De toutes les facons ce 37% n’est pas loin de la baisse qui a eu lieu aux USA, traduite par l’index Cashe Shiller dont le lien est plus bas et qui indique une baiss de 32% depuis le pic.
      http://en.wikipedia.org/wiki/File:Case-Shiller_index.png

      Une baisse des prix au Quebec/Canada de 40%? Oui tout a fait possible et meme tres probable, cela ne nous ramenerait qu”aux prix de 2004 (meme pas 2002 comme aux USA), voir lien ci-bas:
      http://www.theeconomicanalyst.com/content/regional-look-canada%E2%80%99s-housing-bubble-part-1.

      Cela dit je ne recule pas sur ce que tu as interprete comme ma prediction d’une baisse de l’immobilier de +37%. Des individus plus eminent et plus intelligents que moi ont predit des baisses plus fortes que ca (suffit d’aller sur Google). L’immobilier a augmente de plus de 100% au Canada en moins de 10 ans a cause d’un certain stimulus, lorsque ce stimuli disparaitra les prix de prendront le sens inverse (c’est la loi de l’economie). C’est pas parce que Mrs guygadbois et/ou leguet ne vont pas vendre leur maison dans ces conditions que les lois de l’economie vont changer.

    • Longtemps j’ai été de ceux qui croyait en une baisse des prix sur un envergure nationnal. Cependant, l’importance qu’a pris pris le marché immobilié au pays me laisse présager un avenir tout autre. Sans vouloir anticipé un paysage dénué de positif pour de possible acheteur avide de liquidité, rien ne laisse malheureusement place à une possible diminution des prix sans une difficifile correction de l’ensemble du système. Dite moi messieur, sans considérer votre avare désire d’accessibilité facile, comment tout ce système bien structuré voudrait bien laissé à ceux qui attendent patiemment dans leur loyé que ces fameux prix baisses. Je pensais justement à cet ensemble aujourd’hui. Rien n’est en faveur d’une facilité à l’accessibilité d’un bien immobilier. L’évaluation municipale part d’une prémisse de taxation inflationniste, les assureurs sont friant d’hypothèque astronimique et sans parler d’agents immobilier qui n’ont qu’à faire d’une possible correction immobilìère puisque la vente demeure un gage de pain sur table. Nous sommes confronté à un système bien établi qui demeure résiliant et adepte au statu quo. La lueur d’espoire qui me semble la plus plausible pour débuter le vent de changement est le manque de conciliation entre le système établie et la construction. Tant et aussi longtemps que le prix de la construction neuve demeurera aussi élevé, la rareté du marché ne permettra pas une diminution significative des prix. À espérer que la descente de 25% de nouvelle construction est un impact réel sur ces derniers, au point qu’il engendre une vague de changement.

    • @ leguet

      j’aime bien le fais que vous ramenniez en perspective le fait d’acheter une maison avant de le voir comme un investissement c’est avant tout le petit nid pour la famille. Bonne école pour les enfant petit coin tranquille.

      Y’a pas juste l’argent dans vie, y’a d’autre chose:
      ya l’argent aussi ;)

    • @ leguet “Y a aussi une bien meilleure répartition de la richesse ici qu’au sud de la frontière(Y a
      presque 50 millions d’américains sur les food stamps …. une des société les plus inéquitable de la planète).”

      Oui il y a bien moins de disparite au Canada entre les plus riches et les plus pauvres. Mais vers la moyenne et la disparite est bien moindre. Si c’est si mauvais au sud et si mieux ici pourquoi les americains n’essaient-ils pas de passer la frontiere vers notre paradis Canadien. On devait les voir debarquer en masse comme les Tamouls mais ce n’est pas le cas.

      Attention aussi avec l’exageration au niveau de ceux qui sont sur les food stanps . On peut bien avoir un empoi et etre sur les food stamps. Parmi ces millions sur les food stamps il y en a beaucoup qui ont des emploi mais avec des charges familiales elevees (nombre plus eleve d”enfants, parents a supporter). Pour beaucoup, les food stamps c’est pour completer des revenus bas par rapport aux charges. Pour illuster tout cela, voici un lien plus bas vers les conditions federales d’elligibilite aux Food stamps . Tu peux y lire qu’un individu seul ayant un revenu net de 931$ par mois (oui tu lis bien neuf cent trente un dollars US par mois) est elligible aux food stamps. C’est donc comme le programme de remboursement de la TPS/TVQ qu’on a ici. Avoue que tu es surpris qu’il en soit ainsi aux USA. J’y ai vecu et travaille pendant 4 ans. Plein de choses sur ce pays sont exagerees pour plusieurs raisons. Donc avant de crier le chiffre de 50 Millions sur les toits, il faut calculer au Quebec toutes les familles qui sont au BS et qui recoivent des supplements de revenu et comparer leur proportion a ceux qui recoivent les food stamps aux USA. En proportion, tu sera surpris que ce n’est pas aussi mieux au Quebec que tu le pensais malgre toutes les taxes que nos gouvernements nous prennent. Sinon ces familles essaieraient de passer la frontiere pour ameliiorer leur qualite de la vie. Mais pour justifier son agenda, la gauche Canadienne branchi ttoujours le chiffre de 50 millions.

      http://www.fns.usda.gov/snap/applicant_recipients/eligibility.htm.

    • @cguillaume “j’aime bien le fais que vous ramenniez en perspective le fait d’acheter une maison avant de le voir comme un investissement c’est avant tout le petit nid pour la famille. Bonne école pour les enfant petit coin tranquille.
      Y’a pas juste l’argent dans vie, y’a d’autre chose:
      ya l’argent aussi ”

      Il y a aussi l’option de LOUER ce petit nid, avec en prime la protection de la regie du logement contre les a hausses de loyer abusives. Les locataires ont en gros profite d’un taux de hausse de loyer en deca de 1% par an pendant plusieurs annees (lorsqu’ils ne demenagent pas).

    • donc selon vous a vous écoutez le condo que j’ai acheter et que je loue je serais mieux de le vendre cette anné je voulais idéalement le vendre lété 2014 ou simplement le garder mais si c’a plante jme demande si chu pas mieux de vendre et empochez. Puis attendre pour racheter quand la correction du marché aura fait son oeuvre ?

    • @garth turner

      Ouf ! On doit sentir la soupe chaude pour être obligé de passer une partie de la nuit à se justifier ! Moi j’ai bien dormi dans mon condo et vais continuer de bien dormir en faisant fi de vos prédictions catastrophiques. Pour en revenir aux USA et ce malgré votre mauvaise foi à vouloir détourner la discussion en donnant des contre exemples pris n’importe comment, les faits demeurent : les USA sont une société très inéquitable(beaucoup plus que le Canada). En fait les USA s’apparentent à des sociétés comme la Turquie et le Mexique à ce niveau. The Economist a déjà publié des cartes là dessus. Tiens voici un lien citant l’OCDE que peut-être vous passerez une partie de la journée à discréditer.

      http://www.huffingtonpost.com/2011/05/23/10-countries-with-worst-income-inequality_n_865869.html#s278244&title=1_Chile

      En passant, je n’ai jamais dit que c’est si terrible que ça au sud de la frontière, juste très inéquitable ce qui est à mon sens inacceptable dans une société avec autant de richesses personnelles et de moyens. En passant, pourquoi ce ne serait pas vous qui franchirait la frontière vers le sud ? Si vous êtes riche, vous serai beaucoup mieux là qu’ici , effectivement !

      Pour ce qui est du Japon, ce qu’il faut retenir : c’est que 15 ans après le début de la descente(1990-2005) les prix de l’immo residentiel était toujours à 37% sous le prix le plus haut atteint. En fait les prix 2005 au Japon était retourné au prix de 1982(soit 23 ans en arrière). Je ne vois en aucune façon le Canada suivre pareille tangeante(surtout sur une aussi longue période). De là j’ai déjà dit maintes fois qu’il y a une correction de l’immo au Canada qui est commencé selon moi, par contre on se tapera pas un autre Japon et probablement pas un autre US non plus quand on considère les 2 facteurs(durée + amplitude).

    • @cguillaume.

      “on est pas obliger de tout déclaré à l’impôt quand on est à notre compte …”

      WOW, la Loi de l’impôt sur le revenu, ça vous dit quoi?! Si vous êtes à votre compte, ce n’est pas une obligation d’après vous de se conformer à cette Loi?? Incroyable!! C’est bien la meilleure que j’ai entendu ici cette année…

      “je sais pas sur quoi tu compare l’avantage d’être propriétaire vs locataire … mais tu dois comparé des pommes avec des pommes.un loyer de 800-900 c’est assez difficile à comparé avec une demeure de 400 000$”

      Vous avez manifestement rien compris de mon commentaire (23 février, 7h29) et pourtant, tous les autres blogueurs semblent avoir compris. Je compare des pommes avec des pommes puisque cette résidence de 409 900$ m’offrirait exactement la même qualité de vie que ce que mon logement m’offre pour moins de 1000$ par mois (électricité inclut) présentement. Je ne gagnerais donc rien en qualité de vie à acheter à acheter cette propriété de 409 900$. Mon logement m’offre autant de superficie, un garage chauffé, une cour arrière et je suis situé près d’écoles de parcs et très bien situé côté transport en commun. Vous comprenez mieux maintenant?

      Je ne déménagerai certainement pas dans un condo minable à 200 000$ pour perdre tous les avantages que mon logement m’offre (voir ci-haut), seulement pour dire que je suis propriétaire!!! En transférant dans un condo minable à 200 000$, c’est ma qualité de vie qui en prendrait un méchant coup!! Cette mentalité de penser que l’on doit devenir proprio À N’IMPORTE QUEL PRIX est en partie responsable de la bulle immobilière actuelle. Et cette bulle dégonfle, si vous avez lu les dernières statistiques sur Montréal. Elle dégonfle même très rapidement dans certains secteurs.

      Relisez mon commentaire à (23 février, 7h29). Cette stratégie m’apportera un avantage financier dans les 6 chiffres sur 5 ans par rapport à celui qui achèterait cette résidence de 409 900$ aujourd’hui et ce, même si les prix devaient demeurer stables. Ma qualité de vie ne sera pas affectée puisque cette résidence de 409 900$ offre exactement ce que mon logement m’offre même que je considère que je suis mieux situé. Enregistré? :)

    • @cguillaume (prise 2).

      “J’ai de la misère à figuré comment l’économie va continuer sur cette lancé. la consommation effrené … au dix30 l’es magasin pousse comme de la mauvaise herbe. Le monde continu de s’endetté et compte sur la prochaine paye pour le loyer. Ca va finir par petter ce beaux capitalisme la achetez et GARDEZ ce que vous achetez.”

      La consommation effrénée semble terminée… Les ventes au détail ont tombées de haut en décembre 2012 au Québec:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2013/02/les-ventes-detail-arrachent.html

      J’ai même entendu un économiste d’une grande banque mentionner que le résultat des ventes au détail de décembre 2012 est le pire mois de décembre depuis 1992, si l’on exclut la crise financière de 2008. Et c’est sans compter que le mois de décembre est un mois très important pour la viabilité financière de plusieurs commerces.

      Petite question: Si “ce beaux capitalisme” chute, comment les gens feront-ils pour continuer à rembourser leurs hypothèques monstres et “garder” ce qu’ils ont acheté??

      P.S.: Quand je parlais de “condo minable” dans mon dernier commentaire, je parlais bien sur des condos à 200 000$ dans mon quartier sur l’île de Montréal. Personnellement, je n’ai aucun envie d’aller habiter à Brossard.

      Je vous conseille fortement de demeurer à loyer et d’amasser un maximum de liquidités. Ça ressemble pas mal à une récession ce qui s’en vient. Même que l’on est peut-être déjà dedans à l’heure actuelle!

    • Rick

      Le clown demande 409 900 $ pour son condo, il ne l’aura pas. Vous comparez des pommes et des oranges. Sortez-nou des stats de “vendus” et on se reparle. Vous savez, vous allez gagner votre point qunad meme avec les venus, mais en plus vous aurez l’air objectif, alors que la….

    • @garth turner

      Je vois que vous prônez la location entre autre car la Regie du logement au Québec nous protège contre de trop fortes hausses de loyer. Coul donc pas si mal que ça le Québec un peu socialiste sur les bords que vous dénoncez dans d’autres propos. Effectivement cela permet encore à des gens de se trouver un logement pas trop cher ;des prix locatifs qui laissés au libre marché auraient eu tôt fait de s’ajuster à la flambée des prix de l’immo. Y a tu ça aux States ?

    • @thedynny.

      “Je veux bien croire que 600G$ c’est énorme, mais mettons….un gros mettons. Demain matin quelqu’un prêt une assurance hypothèque et vlan !! on se retrouve à 600 G$. Ils vont arrêter de faire des assurances prêts ? Refus automatique ?”

      Non, il y a Genworth. En fait, nous sommes encore plus enfoncées que ce 600G$!:

      http://i50.tinypic.com/nprwut.png

      Le Gouvernement Fédéral n’ira pas plus loin. Si le volume du poste “insurance in force” continue à augmenter et menace la limite, le Fédéral va encore resserrer les règles hypothécaires jusqu’à ce que les remboursements hypothécaires en capital égalent les nouveaux prêts consentis, de sorte que le poste “insurance in force” n’augmente plus.

      L’économie artificielle par le surendettement des ménages tire vraiment à sa fin…

    • Garth

      La suel et unique raison pur laquelle le taux d’impot de Google est inférieur au taux US fédéral de 35%, c’est qu’ils gagnent une grande partie de leurs revenus ailleurs.

      Len entreprises Canadiennes bénéficient exactement du même régime, car le revenu actif gagné à l’extérieur du pays n’est pas du FAPI….

      C’est quoi, vous pensez que seuls les américains sont capables d’incorporer des filiales au Luxembourg (avatange dividende et gain), Pays Bays (avantage dividende et gain), Irlande (avantage imposition des royautés sur PI) et Barbade (quasi-paradis fiscal qui a réussi et enfariner le Canada et a signer une convention fiscale)?

      Cessez d’affirmer que les entreprises américaines sont moins taxées que les Canadiennes, disons que j’en connais pas mal plus que vous sur ce sujet. Restez dans votre zone de confort.

    • Pour vous dire comment la situation budgétaire est pourrie aux États-Unis, si la SCHl pete et que le 600 milliards se retrouve au complet (donc les hypothèques ne valent rien, nada, Inland Empire a la grandeur du pays) dans la dette fédérale, notre dette sera alors grosso modo (en fait inférieure) la meme que celles des américains….

      Rick, appelez-moi quand la SCHL va refuser d’assurer un prêt hypothécaire. Sur la planète terre, il n’y a pas grand monde qui pense cela. Les feds ont la chienne en ce moment, ils savent qu’ils ont ébranlé le marché (plus qu’ils pensaient), pas sur que le prochain move soit aussi hawkish que cela…

    • @M. Gadbois.

      Concernant les “vendus”:

      1) 390 000$ (4 1/2 de 1150 pi2, pas de cour arrière):

      http://duproprio.com/condo-a-vendre-rosemont-petite-patrie-quebec-364026

      2) 363 000$ (5 1/2 de 1150 pi2, pas de cour arrière):

      http://duproprio.com/condo-a-vendre-rosemont-petite-patrie-quebec-367901

      3) 400 000$ (4 1/2 de 1205 pi2, pas de cour arrière):

      http://duproprio.com/condo-a-vendre-rosemont-petite-patrie-quebec-327860

      Qu’en pensez-vous?? Loin loin du 160 000$ où je commencerais à être avantagé d’acheter… Et j’ai une cour arrière en prime!

    • Rick

      Si a 200 000 $ un condo est minable, on s’entend qu’un condo a 400 000 $ c’est un condo Mickey Mouse?

      Je ne connais pas bien le marché de Rosemont Petite Patrie. Combien pensez-vous qu’il va réussir à le vendre son condo? 300 000 $?

    • Honnetement Rick, je pense que le monde est cave, c’est déprimant.

      Le plus drole la-dedans, c’est que si la SCHL pete, c’est vous qui allez payer pour tous ces gens qui paiement 300-350 $ le p2 dans Augus… Pas moi, car mon argent est fait.

      vous n’avez jamais répondu a la question: vous avez 1200 pieds de superficie habitable ou de superficie totale?

    • @Rick85

      Restez où vous êtes, faut croire qu’il y a encore des mécènes qui acceptent de louer sous les prix du marché. Perso, je viens de jeter un coup d’oeil sur les prix de location qu’on demande pour des condos dans mon quartier. C’est encore plus que je pensais et pour plus petit que chez moi. Avec un coût de revient d’environ 875$ pour mon logis dont je suis le proprio ; je reste !!

      http://location.duproprio.com/ahuntsic-cartierville

    • J’ai regardé celui sur Chateaubriand. Ils déménagent parce que la chambre de bébé fait 10 par… 8! Je pense que c’est un record. L’unité de clim au plafond du salon ne fait pas chic chic, et le chauffage par caille électrique, cela fait tellement cheapo et cela donne une chaleur tellement inconfortable….

      Seigneur, c’est déprimant. Je vous comprends d’etre en maudit.

    • @guygadbois

      Y a effectivement des caves surtout dans le marché du condo. Je vois dans mon secteur, des gens acheter presque les yeux fermés et payer facilement 10 à 15% de plus qu’un comparable juste parce que le vendeur a fait quelques rénos tape à l’oeil.

    • @M. Gadbois.

      “Honnetement Rick, je pense que le monde est cave, c’est déprimant.”

      Merci! Enfin! C’est ce que je m’acharne à vous expliquer depuis des lustres… D’où la bulle immobilière à Montréal. Une bulle, c’est une confiance exagérée envers une classe d’actif. Y croyez-vous maintenant?

      “Le plus drole la-dedans, c’est que si la SCHL pete, c’est vous qui allez payer pour tous ces gens qui paiement 300-350 $ le p2 dans Augus…”

      On va effectivement tous payer si ça saute. Même vous car le manque à gagner se reflètera dans vos impôts, taxes, tarifs, etc. Mais une chose est sure, ceux qui écoperont le plus sont:

      1) ceux qui ont acheté au cours des dernières années;
      2) ceux dont l’emploi est directement ou indirectement relié à la construction ou l’immobilier; 3) ceux qui sont investis à 100% dans l’immobilier.

      Pour ceux-ci, il n’y aura pas d’échappatoire… Et des gens qui sont inclus dans ces 3 catégories en même temps, il y en a beaucoup plus qu’on le pense…

      À votre question: Superficie habitable, le garage et la chambre électrique ne sont évidemment pas inclus même si je peux y faire beaucoup de rangement.

    • Je trouve que le monde est nono, parce qu’en investissant un peu plus (avec de l’argent gratos prété par une banque, et le backing de la population canadienne au complet (sauf moi bien sur!)), vous pouvez avoir tellement plus qu’un condo 4 1/2 dans un quartier ouvrier… C’est un jugement de valeur. Genre un duplex a vous tout seul sur une belle rue d’Ahuntsic. Ca ca vaut quelque chose…

      Désolé Rick, mon plan fait en sorte que je ne paierai pas si la SCHL pête. Je vends ma maison a ma compagnie, et pour les X (25)prochaines années, je vis avec 50 000 $ de revenu imposable personnel. Meme que s’ils décident de hausser substantiellement les impots des gens entre 40-50K, je vais baisser mon revenu personnel a 30 000 $, et raccourcir la période de grace a 20 ans. s’ils sont encore la pour m’ecoeurer dans 20 ans, ben vous connaissez deja mon plan de retraite. Vous savez, il y a toujours des échappatoires lorsqu’on pense en dehors de la petite boite.

      Je me demande encore comment vous faites pour faire fitter 4 chambres dans 1200 p2, cela m’apparait impossible. Le sous-sol?

    • @rick85

      À ce compte là, y a aussi une bulle à la bourse(les dés y sont pipés par le peu d’alternatives de placements que nous avons dû à la politique des taux 0) Y a aussi une bulle dans certaines commodités(je pense au pétrole qui se maintient ds les 95$ malgré un ralentissement de la croissance partout) y a une bulle dans l’or parce que les gens s’y sont précipités depuis maintenant 12 ans dû encore une fois au laxiste de la FED. Y a une bulle dans les marchés des obligations avec des taux maintenus artificiellement bas(on dit que la Fed a maintenant 40% du total de la dette US détenu par des créanciers à son bilan). Y a des marchés soufflés artificiellement un peu partout finalement.La bonne et mauvaise chose est que tout ce qu’on trouve à faire pour régler le problème est de mettre toujours plus de liquidités dans le système. Regardez bien si la Banque du Canada ne décide pas de foutre son taux d’escompte à 0% comme les States si ça venait à trop ralentir au Canada. Pourquoi pas aussi (comme les States) racheter des dettes hypothécaires devenues pourries si le marché de l’immo venaient à trop descendre. Nous ne sommes plus tout à fait dans un libre marché alors difficile de prédire où ça s’en va.

    • @guygadbois

      Effectivement y a de jolis duplex dans Ahuntsic. J’attends que la prédiction de chute drastique de l’immo que Mr Brasseur et certains autres nous prédisent se réalise pour me précipiter. Dans le cas de Mr Brasseur me semble que ça au moins 5 ans qu’il nous l’annonce cette cata …..

    • @M. Gadbois.

      “Vous savez, il y a toujours des échappatoires lorsqu’on pense en dehors de la petite boite.”

      Ouain, une chance que tous ne pensent pas comme vous car là, on serait vraiment mais vraiment dans la dèche comme société!!

      Merci pour votre contribution collective, ma génération a tellement besoin de gens comme vous :)

      Au fait, vous allez faire comment pour payer les intérêts, taxes, réparations, entretien, etc., avec 30 000$ ou 50 000$ par année? Et l’utilisation de votre partie personnelle de votre maison, n’est-ce pas là un avantage à l’actionnaire dans l’entreprise?!

      Vous allez payer vous aussi, il faut vraiment être illuminé pour croire le contraire!

      De quoi vous parlez 4 chambres?? J’ai un enfant… Une chambre 12×15 = 180 pi2. Combien entre-t-il de 180 pi2 dans 1200pi2?? Je vous laisse faire le calcul.

    • @leguet.

      “Dans le cas de Mr Brasseur me semble que ça au moins 5 ans qu’il nous l’annonce cette cata …..”

      Vrai bel argument d’agent immobilier même si je sais que vous en êtes pas un! Vous savez très bien ce qui s’est passé depuis les 5 dernières années (marché artificiellement soufflé par le surendettement des ménages). Visionnez les graphiques suivants pour vous en convaincre, c’était impossible que le marché immobilier tombe en intervenant à coup de centaines de milliards de $$$:

      http://theeconomicanalyst.com/content/charting-growth-canadas-mortgage-monster-what-now-mr-flaherty

      Êtes-vous vraiment obligé de vous rabaisser à ce niveau en nous sortant des arguments du genre “ça fait 5 ans qu’on dit ça”?? Le leguet que je lis depuis plus de 2 ans ailleurs que sur ce blogue a un argumentaire pas mal plus étoffé! Vous pouvez le prendre comme un compliment…

    • @leguet

      2 condos a 400K chacun = meme pas un duplex, en terme de valeur.

      Un condo, en dehors des zones prisées, ne devrait pas valoir plus de 300 $ le p2. D’ailleurs, la cahier Maison de La Presse contient un nouveau projet a St-Léonard a ce prix-la.

      Me semble que pour 600K, il devrait y avoir du bon stock a Ahuntsic.

      Alors je pense que le marché du condo dans Rosemont Petite Patrie est surévalué 25% par rapport au marché du duplex a Ahuntsic.

      Si j’étais jeune, je me pognerais un bon chum et on acheterait un duplex ensemble. Me semble que ce n’est pas si dur que cela, avoir un bon ami.

      Possible que la baisse ne soit pas uniforme…. Rick va peut-etre pouvoir acheter le condo de ses reves pour 200K bientot.

    • Rick. Je controle mon revenu imposable personnel en utilisant une compagnie. Tient, depuis que les petits comiques a Quebec ont jacké les taux a 49,97% pour la tranche au-dessus de 100 000 $, ben mon revenu imposable personnel est de 99 900 $. Le reste dans la compagnie, 19% d’impôt sur le premier 500 000 $ de profit, 26,9% sur l’excédent.

      Quand je vais avoir vendu ma maison a ma compagnie, je vais vivre avec un revenu imposable optimisé, et combler la différence en me payant a meme le gigantesque billet que ma compagnie va me devoir suite a l’acquisition.

      Et savez-vous quoi? Je vais devoir payer un loyer a ma compagnie. Mais comme les loyers sont 73% moins cher que le coût (dixit vous-meme), cela ne me coutera pas trop cher pour vivre, et c’est ma compagnie qui subira la perte, car a compter de la vente, c’est elle qui paie tous les coûts de la résidence…

      C’est vous qui avez dit que vous aviez un 6 1/2. Je n’ai jamais été locataire de ma vie, mais il me semble que cela veut dire 4 chambres, non?

      Je ne sais pas combien vous faites Rick, mais meme en optimisant ma fiscalité, je paie probablement 3 fois plus d’impôt que vos a chaque année, alors pour ma contribution je ne file pas trop mal.

      Rick, j’ai habité dans un condo de 1250 p2. Il y avait 2 chambres, dont 1 petite. Ce n’était pas un 6 1/2. Ce n’était pas physiquement possible que cela soit un 6 1/2.

    • @leguet.

      Désolé, je n’avais pas lu votre commentaire à 12h31. Je suis en accord avec ce commentaire, il y a des bulles un peu partout présentement, les Banques centrales ont tout manipulé et ça continue de plus belle. Mais je doute fort que la plus grosse bulle actuelle soit le marché boursier. On verra bien…

      Au Canada, la bulle immobilière vient des T.I. extrêmement bas durant une trop longue période ET du Gouvernement Fédéral (et ça explique encore ce qui s’est passé ces 5 dernières années):

      “Entre 2007, le volume de titres hypothécaires cautionnés par la SCHL était seulement de 165 G$, et des experts ont soutenu que l’assouplissement des règles entourant l’octroi d’assurance avait été l’arme secrète d’Ottawa pour stimuler l’économie pendant la crise financière.”

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/canada/archives/2013/01/privatiser-SCHL.html

      C’est la combinaison des interventions de la Banque du Canada et du Gouvernement Fédéral qui ont donné des résultats explosifs comme les exemples dans mon commentaire à 10h25. Imaginez, pour le même prix que les résidences à mon commentaire à 10h25 (400 000$), on pouvait acheter 2 triplex au début des années 2000 dans mon quartier!!! Allo la Terre? :)

      Il n’y a rien qui justifie une telle augmentation des valeurs de l’immobilier à l’exception des interventions répétées de nos autorités. Bonne chance à tous ceux qui ne voient pas clair!

    • Ceci dit, 12 x 15 c’est très correct pour une chambre d’enfant. Mais il ne fitte pas 3 chambres comme cela dans 1200 p2. Encore moins 4.

    • Montreal = Crash $$$

      Arreter de vivre dans votre monde avec un arc-en-ciel! Vos parents vous ont dit que l’immobilier monte tjrs et les gens qui ont des interets aussi (Agent d immeuble, schl, etc).

      Ils ont tord et c est juste une question de temps avant que ca slip !

      Vous gens endetter avec plus de 165% du revenu disponible allons etre touches les premiers.

      Pour les autres rester avec votre maison illiquid qui va slipper de 1%/mois pendant au moins 2 ans. Votre valeur papier va s envoler et les 2 bmw parker dans l entre vont etre difficilement justifiable

      Liser cela juste pour vous donner une idee de ce qui s ent viens!

      http://theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

      Je copie un txt que j ai deja poster il y a kk semaine dsl j ai pas le temps de le traduire :

      First I want to say that the presentation you did for LePoidevin Group was really good. I did watch it on youtube and I think it is a very accurate picture of the Canadian market.

      I live in Montreal and I can say there is a real disconnect in the real estate market. Almost all areas in Montreal is having this problems. You should do a conference here.
      I was shopping a few month ago for a 2 bedrooms condo and I decided the hold my purchase for at least 2 year. I’m a first time buyer.

      Why?
      In 500 m radius there was 60 units for sale (new, old).
      - A brand new condos from a developer (350 000$)
      It that has been sitting there empty for 2 years. I asked the developer : is it negotiable? He answered : NO. Funny because a few day ago he lowered is price for the same unit to 309 000$. They have been calling me and sending me special offer every month since then trying to sell me one of their unit….. ahahhahah. Condo fees were 150$/month
      - A 15 year old condo (350 000$)
      It was comparable in term of size as the new one but…… kitchen and bathroom was 15 years old so I was expecting to put 50000$ in renovation. Why buy a used one when it is the same price as a new one??? Also, condos fees were around 350$/ month
      - A brand new condos from a speculator (375 000$)
      It that has been sitting there empty for 1.5 years. I asked the speculator: is it negociable? He answered : NO.
      Funny because his pictures (on the real estate website) had snow from the last winter. Also, it is not really interesting because your warranty is not as long as a brand new one because the unit is 1.5 year old. You can t chose the fit and and finish because it is build already. Condo fees were 150$/month

      Then I was looking of the municipal assessment of these units above. All of them had were priced at least 75 000$ above municipal assessment.
      My yearly income is 68 000$ before tax. In Quebanana this is above average.

      After tax, my disposable income melt to 3200$/month. According to the bank I could borrow up to 350 000$ with a 5% down payment (I think it is ridiculous putting 5% considering that the RE is going to correct by at least 20% within 2 year). 350 000$ is 5.14x my income.

      I decided to make a budget to see if it was possible to « survive » with a mortgage max out.
      Mortgage : 2100$/month
      Municipal taxes: 300$/month
      Heating: 100$/month
      Condos fees: 150$/month
      Home insurance : 30$/month
      Car insurance : 100$/month
      Internet + tv + cell phone: 120$/month
      Car gas : 120$/month
      Food : 300$/month
      ————————————————————–
      3320$/month

      I’m already underwater with this hypothetical scenario and I’m sure I forgot many thing such as restaurant, entertainment, saving, etc.

      Bottom line : wait for price decline in Montreal. It is going to hurt a lot of people. Salary didn t match RE price increase.

      Just take the last 5 year where inflation is ~10% (usually salary increase) and and RE price increase 32%.
      Can you explain the 32%-10%= 22%???

      DEBT!

    • @M. Gadbois.

      “C’est vous qui avez dit que vous aviez un 6 1/2. Je n’ai jamais été locataire de ma vie, mais il me semble que cela veut dire 4 chambres, non?”

      Non, ça veut dire 2 chambres + 1 salon double + 1 cuisine + 1 bureau + 1 salle de bain. Et ça entre facilement dans le 1250pi2. D’autres questions?

    • @Rick85

      Malheureusement, je trouve que Mr Brasseur se prend très au sérieux. Il a aussi un peu de difficulté à admettre ses torts, pour ça que je me permets de le ‘taquiner’ sur ces prédictions. Ceci dit nous avons tous les mêmes faits devant la face. En 2008/2009 je lui disais que je ne voyais pas comment le marché immo pouvait chuter à court terme au Canada pour x raisons(dont justement la persistance des taux d’intérêts bas et que l’économie se portait pas trop mal au Canada). Aujourd’hui je pense que nous sommes là(en correction) j’ai ajusté mon tir avec la conjoncture. Lui aussi je crois ; me semble qu’il y va pas mal plus mollo sur l’ampleur que prendra cette correction justement. Mais laissons le nous revenir là dessus fait tellement longtemps qu’il nous la prédit cette catastrophe. Tiens ,j’aimerais qu’il nous dise s’il pense que nous allons suivre le profil japonais(chute sur 2 décennies qui fait qu’après presque 25 ans l’immo nippon est toujours sous son peak de 1990).

    • Encore une fois je ne connais pas cela, mais y a-t-il quelqu’un d’autre ici qui pense que la définition de 6 1/2 de Rick est, disons, erronée? En comptant généreusement le bureau comme une chambre, je dirais plutot 5 1/2, ce qui est tight mais fait plus de sens que de prétendre qu’il s’agit d’un 6 1/2.

      Rick, c’est correct, on exagère tous un peu quand on parle de notre situation personnelle. Par exemple, il me semble que j’ai dit que la hausse de 3% de 2012 m’avait enrichi de 100 000 $. C’était plutôt 90 000 $, mais j’ai arrondi pour flasher un peu et frapper l’imaginaire collectif (lol).

    • Il m’arrive parfois d’avoir un peu de rigueur. Sur le site de la SCHL (hey hey, c’est un guide pour les nouveaux arrivants! http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/upload/TheNewcomresGuide_F.pdf) on donne la définition suivante d’un 4 1/2 et 5 1/2:

      Au Québec, on parle d’un
      « 2 1/2 » lorsqu’il s’agit d’une garçonnière,
      d’un « 3 1/2 » si c’est un appartement d’une
      chambre à coucher, d’un « 4 1/2 », si
      l’appartement compte deux chambres, d’un
      « 5 1/2 », si l’appartement compte trois
      chambres à coucher, etc.

      Ce qui correspond exactement à ma compréhension, aisni qu’a celle de l’immense majorité des gens, je crois.

      Vous savez, il n’y a pas que des désavantages a vivre en promiscuité… Chubb vient de m’envoyer mon renouvellement d’assurance maison, 8 000 $, ca pince un peu.

    • @M. Gadbois.

      Ok, si vous voulez y aller avec la définition de la SCHL, mon logement est un 5 1/2. Moi je considère mon salon double comme 2 pièces mais bon, je vous laisse le bénéfice du doute :) . Ce que je rétorque à ça est que l’on peut bien organiser nos pièces disponibles comme bon nous semble…

      Un duplex à 600 000$ dans Ahunsic? Vous êtes certain que vous proposeriez cela à un ami?! Come on…

    • @leguet.

      Je n’étais pas sur les blogues en 2008. Mais il reste que pbrasseur a raison lorsqu’il affirme ceci:

      “Une correction n’est pas juste un mauvais moment à passer, c’est un passage obligé vers une économie plus productive et plus viable.

      Une correction, tout comme une récession est un processus normal qui consiste à résoudre un déséquilibre pour ensuite repartir sur des bases plus saines.”

      Tant qu’il ne se sera pas produit une correction importante des prix de l’immobilier, l’économie demeurera morose au Québec. PIB de 0.9% au Québec en 2012. Ce sera combien en 2013?? Récession??

      Un marché immobilier à des prix plus bas aide grandement une économie et c’est très bien expliqué à l’intérieur du texte suivant:

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/why-lower-home-prices-are-a-national-priority/article7233016/

      Évidemment, il y aura une période de temps difficile à traverser qui s’étalera probablement sur plusieurs années mais tout comme pbrasseur le mentionne, je crois cette période est nécessaire pour le bien de l’économie à long terme.

    • @rick85

      Selon vous combien devrions nous payer pour un duplex ? Mettons un duplex standard comme on en trouve des tonnes à Montréal (carré de maison 25′x40′) avec garage simple + bachelor au sous-sol. J’imagine un haut de duplex qui se loue entre 850 et 900$ par mois.

    • @guygadbois

      Pas obligé de répondre à ma question précédente. Je sais qu’à ses dimensions ce ne serait qu’une garconnière pour vous ;-)

    • Ahuntsic est un quartier plus intéressant que Rosemont pour une petite famille (pas par beaucoup, mais quand meme). Les écoles y sont un peu meilleures (moins pire en fait), c’est beaucoup plus feuillu, etc…

      2 chums ensemble, 600 000 $. Je ne vois pas de gros probleme.

    • @guygadbois

      À 600k on a quelque chose de beau et de grand dans Ahuntsic. Le problème avec le duplex, c’est que le logement du bas avec le sous-sol est nettement plus avantageux que le 2 ième. 2 chums ok sauf qu’il faut trouver le duplex en question avec garage double(sont moins nombreux).

    • @leguet

      C’est bien ce que je pensais, 600 000 $ devrait etre un bon budget pour ce genre de propriété. Vous avez raison pour i’inéquité, cela prendrait un ajustement entre les 2 chums, rien de plus. De toute facon, il sont coproprios indivis.

      J’avais 7 enfants entre 7 et 9 ans a la maison aujourd’hui (glissade et roi de la montagne dans la cour, chocolat chaud en entrant, puisse bataille de Nerfs…) C’est vrai qu’on n’est pas obligé d’avoir de l’espace, mais c’est l’fun en ta… d’en avoir!

    • @leguet (16h36).

      Si le bachelor est loué, ce duplex rapporterait environ 2400$ à 2500$ en revenus locatifs mensuels si celui-ci était entièrement locatif. Donc, revenus annuels locatifs potentiels de 28 800$ à 30 000$. À un multiple de 12:1, cela reviendrait à 360 000$ maximum.

      Donc, 360 000$ serait un prix acceptable.

      Allez ailleurs au Québec, un peu éloigné des grands centres, ce sont des multiples d’environ 12:1 que l’on négocie lorsque l’on achète un petit plex. Il n’y a que dans les régions de Montréal et de Québec où les acheteurs on a complètement perdu la boule depuis quelques années!!!

      Un bon texte sur le sujet:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201110/05/01-4454301-les-immeubles-de-4-et-6-logements-surevalues-a-montreal.php

    • @rick85

      Ok merci, c’est ce que je pensais, y a donc à peu près rien d’abordable dans le duplex à Ahuntsic. J’imagine toutefois que si on habite un des logements on peut se permettre de payer un peu plus cher(le gain en capital sur la partie habitée par le proprio n’étant pas imposable à la revente). Encore faut il qu’il y ait gain en capital ……. à écouter les ‘doomers’ sur ce blogue l’immo s’en va aux enfers. Ok je reste dans mon condo et j’attends le déluge ;-)

    • @guygadbois

      La coproriété indivise peut vite devenir un problème. Je connais quelques personnes qui ont été bien mal prises avec ça. Perso je pense que je préférerais acheter et louer à un ami. Le problème comme le soulève Rick et je dois être d’accord avec lui là dessus ,c’est dispendieux présentement. Faut vraiment être en amour avec le duplex pour allonger 600K dans le contexte présent !

    • leguet

      Si vous attendez qu’un duplex a Ahuntsic qui “vaut” 600 000 $ se vende a 360 000 $, vous allez attendre très très longtemps. Rick va attendre très longtemps aussi, mais ce n’est pas grave les fetes d’amis seront… chez les amis, ou chez McDo.

    • @leguet

      Faut vraiment etre amoureux de je ne sais pas trop quoi pour s’acheter un condo de 1150 p2 dans Augus pour 400 000 $…

    • @guygadbois

      360K c’est l’évaluation de Rick pour un carré de maison de 25′x40′ comme je spécifiais dans mon précédent mail et ça se vend plus aux alentours de 450K. Pour 600K on a plus grand(genre 30X40 ou 30X44) et plus moderne. À mon humble point de vue, le duplex 600k est quand même pour le moment 60 à 100K trop cher. Je suis pas pressé, mon condo est spacieux et me reviens pas trop cher à habiter.

    • @guygadbois (18h40).

      Vous êtes en plein dans la bulle avec votre 600 000$ ou 20:1! Comme l’article à 17h47 le mentionne, le débalancement du multiple finit toujours par se corriger dans le futur. Ce débalancement a déjà eu lieu dans le passé.

      Ceci dit, si vous aimez perdre de l’argent, vous pouvez vous lancer dans des multiples de 20:1, ou encore 25:1 ou pourquoi pas 1 million de $$. C’est un beau chiffre rond 1 million de $$ pour un duplex!

      Concernant les fêtes, pouvez-vous m’expliquer encore une fois la différence entre le 1er étage d’un triplex à Rosemont et le 1er étage d’un duplex à Ahunsic? :) Vous êtes vraiment rempli de légendes urbaines et de mythes pour l’immobilier!!!

    • ”Faut vraiment etre amoureux de je ne sais pas trop quoi pour s’acheter un condo de 1150 p2 dans Augus pour 400 000 $…”
      J’ai pas vu la place mais à prime abord ça me parrait 75-100k trop cher.

    • @leguet

      right on. 300 000 gros max.

      Comme la moitié d’un duplex a Ahuntsic. Au prix actuel gonflé. Donc condo delta à la baisse de 28% avant de rejoindre la moitié de duplex. J’aimerais beaucoup mieux (pour fins d’illustration, pas dans la vrai vie, désolé) etre proprio d’un demi duplex a Ahuntsic que d’un condo a Petite Patrie en ce moment. Mais c’est juste moi.

      Rick, je comparais avec chez moi, désolé. C’est vrai que 7 enfants qui se tirent avec des Nerfs ne fittent pas dans 400 p2. Ni a Rosemont, ni a Ahuntsic. Tough luck.

    • Rick

      En passant, pour 1M, il n’y a aucun duplex disponible a VMR ou Westmount. Les moins chers sont 1.1M, et 1.3M, sur Graham, proche de Jean-Talon (wouash!). On doit tous etre des e… de caves dans ces coins-la.

    • Quand tout le monde à son opinion sur la bourse, c’est le temps de sortir de la bourse.
      Quand tout le monde à son opinion sur l’immobilier, c’est le temps de sortir de l’immobilier.

    • baal666

      Tout le monde a également son opinion sur la température au Québec en février, faut sortir du Québrec ou de février?

    • Argh, Rick ,allez voir celui a 1.1M, les salles de bains roses sont a vomir. Évaluation municipale a 1.2M.

      L’autre est loué a 4 600 pour les 2 unités. Elles sont cool, vous pouvez etre sur le trône et vous verser un verre d’eau, c’est super chic.

      Ben oui, ils sont a vendre depuis un bout, du moins en fonction des photos (je ne suis pas le marché de VMR pour moins d’1.5M, alors je ne peut vous confirmer depuis quand ils sont listés). Vous pensez etre capable d’en avoir 1 pour 1M? Good luck, faites une offre.

      Faut croire que non seulement les proprios, mais également les locataires sont franchement caves dans mon coin. A moins qu’envoyer ses enfants a une top école (St-Clément Ouest), gratos, ne vale son pesant d’or? Je n’y avais pas pensé à celle-la, vous?

    • Si quelqu’un veut prédire quand va se produire la chute, un bon indicateur avacé c’est le nombre de mois d’inventaire disponnibles. Je ne sais pas si Max (ou quelqu’un d’autre) peut avoir accès à ces chiffres-là, habituellement les courtiers gardent ça pour eux, surtout quand ça va pas bien, ils voudraient pas effrayer le public. Avoir l’inventaire est très simple, sia.ca ou mls.ca et tu choisis ta zone, mais avoir le nombre de vente par mois, et surtout avoir des historiques de ces 2 variables-là, c’est pas tout le monde qui se fait du fun à garder ça.

      Personnellement je regarde l’inventaire des condos dans 2 secteurs proches de chez moi, et l’inventaire est entre 50% et 100% plus élevé que la moyenne des autres années à pareille date. Même avec des ventes semblables (ce dont je doute), ça donnerait une sacrée hausse du nombre de mois d’inventaire.

    • Pour en revenir sur le sujet du post de Max, un petit lien vers la composition du CA de la schl: http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/about/cogo/cogo_004.cfm

      Allez voir les CV, ça en est ridicule. Des agents d’immeubles, des développeurs immobiliers, pis une plombière. Leur demander si c’est le bon temps d’acheter de l’immobilier, c’est comme demander à ton coiffeur si t’as besoin d’une coupe de cheveux.

    • @Rick85 Tes exemples du 24 février 201310h25 sont franchement malhonnête.

      Angus est un quartier en soit qui est en très grande demande et ne peut être comparé à son secteur (rosemont). Les prix sont plus élevé car le quartier date de moins de 10-15 ans et il a été construit de manière à créer une ambiance propice aux jeunes familles (plein de maison en rangée s’y retrouve).

      Je serais fort étonnée que vous soyez dans ce quartier avec votre prix dérisoire en location. Car de toute façon, à part des condos et des maisons, il n’y a aucun logement entre le secteur ou vous avez poster deux condos vendus à des prix élevés (selon vos dires).

      J’y vis depuis maintenant 5 ans et la rapidité des ventes y est phénoménale. Si le marché ralentit, je serais très surpris que les prix dans ce secteur tombe de 25%.

    • @M. Gadbois et leguet.

      “Faut vraiment etre amoureux de je ne sais pas trop quoi pour s’acheter un condo de 1150 p2 dans Augus pour 400 000 $…”

      Il semblerait qu’il y en a un qui croit à ces prix! Regardez la réponse de matis24 à 9h46, un autre petit paradis est apparu à Angus…

      Donc, lorsque matis24 parlera d’une plus-value de 100 000$ sur son condo, vous pourrez vous souvenir de vos propres affirmations qui mentionnent:

      1) M. Gadbois: “right on. 300 000 gros max.”;

      2) leguet: “J’ai pas vu la place mais à prime abord ça me parrait 75-100k trop cher.”

    • @matis24.

      Croyez-moi, la vie (surtout extérieure) est pas mal meilleure dans mon coin VS le vôtre…

    • @Rick85: Cessez de jouer au cachotterie, dites-nous ou est votre incroyable appartement. Je doutes énormément que vous aviez mis une seule fois le pied dans Angus.

      Pour une petite histoires courtes, les condos affichés par Rick85 sont en face d’un immense parc ou on y retrouve 3 terrains de tennis, un jardin pour enfant magnifique ainsi que des jeux d’eau très populaires lors des canicules. On y voit aussi le centre-ville illuminés le soir ainsi que le Mont-Royal avec la croix. À côté, il y a une saq sélection, une loblaw ainsi que le CLSC….

      J’ai tellement hâte de pouvoir googler l’endroit ou vis notre cher Rick85…sur le bord de la 40? À st-michel? À Rivières des prairies? J’ai hâte…j’ai hâte!

    • @Rick85

      Pourquoi toujours utilisés-vous un exemple (votre situation) où vous avez semble-t’il dénicher un logement bien en deça du marché locatif?

      J’ai acheté l’an dernier et un couple d’ami s’apprête à louer un endroit dans quelques mois, selon le prix que j’ai payé (neuf) et le prix de la location de leur unité. En prévoyant une perte de valeur dans votre simulateur du NYTimes pour mon condo, il ne me reste que 5 ans avant que l’achat soit un meilleur deal que la location. Merci bien.

      Sans compter qu’avec mon enfant et en achetant neuf, je vais recevoir la subvention de la Ville de Montréal dans quelques semaines, ma taxe de bienvenue est payée et un bon chèque de 12500$ en prime étant donné que j’ai un enfant. Pas si mal.

      Je prévois resté où je suis plusieurs années de toute façon, j’ai acheté pour être chez moi, pas pour faire des sous, j’ai 3 chambres dont une de 13 x 22. Et une pièce au sous-sol avec toilette avenante si j’avais des besoins supplémentaires.

      Évidemment, c’est un trou pour Monsieur Gadbois tout ça, mais que voulez-vous, j’ai acheté 15 ans trop tard :D

    • ”Une correction n’est pas juste un mauvais moment à passer, c’est un passage obligé vers une économie plus productive et plus viable.

      Une correction, tout comme une récession est un processus normal qui consiste à résoudre un déséquilibre pour ensuite repartir sur des bases plus saines.”

      +1

      Historiquement, les crises (éclatement de bulles) ne se font jamais en douceur.

    • @matis24.

      “J’ai tellement hâte de pouvoir googler l’endroit ou vis notre cher Rick85…sur le bord de la 40? À st-michel? À Rivières des prairies? J’ai hâte…j’ai hâte!”

      Désolé pour la réponse tardive… Connaissez-vous le Jardin Botanique et le Parc Maisonneuve?? :) Oups, ça déjoue quelque peu vos pronostics on dirait…!

      Mon exemple dans mon commentaire (23 février, 7h29) compare réellement des pommes avec des pommes, même que je me considère mieux situé et je bénéficie d’une cour arrière. Quoi demander de plus?? :)

      Donc oui, la location est le choix financier à faire pour le premier acheteur présentement car ce dernier dégagera des sommes très importantes par la location au cours des 3-5 prochaines années. Si vous trouvez quelquechose d’équivalent et aussi bien situé à mon logement pour 160 000$, revenez-moi!

      Vous devriez arrêter de faire des suppositions, vous vous trompez à chaque fois! Et beaucoup ici pense que vous vous trompez sévèrement lorsque vous dites que vous avez une plus-value de 100K depuis l’achat de votre condo… Et si cette plus-value n’existait plus à l’heure actuelle??

    • @Rick85 vous semblez effectivement avoir un logement intéressant, bien situé (je regrette de devoir quitter le jardin botanique, parc olympique, marché maisonneuve, tout cela à distance de marche!) et un loyer pas cher.
      Dans le fond, qu’est-ce que vous aimeriez acheter et à quel prix (le 160 000$ pour un 6 1/2 avec cour et garage on s’entend que ça va être difficile!). Je suppose que vous voulez pas rester à loyer à vie?

    • @Rick85 Donc, vous restez dans hochelaga. Bien sur, c’est comparable à Angus #not!
      Pour ce qui est de ma supposément + value de 100 k$, c’est bien plate de vous dire, qu’encore hier, il y a une pancarte VENDU sur un condo similaire au mien, vendu 110 000$ plus cher que ce que j’ai acheté il y a 5 ans.

      Sans compter que pour moi, je paye en intérêt, frais de condo et taxe foncière une somme de 750$ par mois pour un condo dernier étage avec terrasse sur le toit… Je crois que je paye moins que votre loyer de rêve (je doute énormément qu’un bas de triplex soit si merveilleux lorsqu’on se fait marché sur la tête par des voisins locataires qui se foutent de tout) et qu’on entend ronfler nos voisins ou parler au téléphone (oui, j’ai déjà été locataire).

      Soit dit en passant, je vais le répéter. Je ne vois pas comment un jeune de 28 ans, qui n’a jamais été sur le marché immobilier, peut avoir de meilleur connaissance qu’une personne qui a 32 ans, qui est dans le marché depuis plus de 5 ans, qui a magasiné près de 3 ans et qui, travail en finance dans une institution financière qui reçoit à tous les mois, toutes les études des économistes de son institution financière…C’est vrai, je m’y connais pas.

    • @matis24
      “(je doute énormément qu’un bas de triplex soit si merveilleux lorsqu’on se fait marché sur la tête par des voisins locataires qui se foutent de tout) et qu’on entend ronfler nos voisins ou parler au téléphone (oui, j’ai déjà été locataire).”

      Tellement vrai malheureusement, c’est pour ça que je quitte mon 4 ème logement en 5 ans, pour cette fois ci du béton (voir plus haut), pour plus cher que vos paiements..

      Sinon on peut être dans Rosemont et proche du jardin botanique (nord de sherbrooke?)..

    • @matis24.

      Arrêtez d’en ajouter, vous vous callez à chaque fois!!! Terlingua a deviné plus vite que vous, je suis situé au nord du Parc Maisonneuve et du jardin Botanique dans Rosemont. Et il y a également un beau parc pour enfants avec jeux et jeux d’eau sur Bellechasse. Comme je le mentionnais, je me considère pas mal mieux situé que vous!

      En passant, celui qui est vraiment à côté d’Hochelaga, c’est vous :)

      À lire vos derniers commentaires, je crois que vous êtes vraiment à court d’arguments (après le chauffage, on est rendu dans les ronflements, LOL!!!). Pathétique… En passant, les problèmes dont vous me parlez sont souvent vécus par les propriétaires de condos.

      Avez-vous lu les commentaires ici de guygadbois et de leguet concernant ceux qui paient votre supposé plus-value de 110 000$?! Et ce sont des connaisseurs plus positifs que la moyenne des gens ici. Votre supposé plus-value, si elle n’est pas déjà disparue, pourrait très vite disparaître en fumée, prenez en bonne note.

      Allumez vos lumières avant qu’il ne soit trop tard, votre petit condo n’est rien d’autre qu’un petit condo! Le marché se réajuste rapidement présentement…

    • @Terlingua.

      “Dans le fond, qu’est-ce que vous aimeriez acheter et à quel prix (le 160 000$ pour un 6 1/2 avec cour et garage on s’entend que ça va être difficile!). Je suppose que vous voulez pas rester à loyer à vie?”

      Relisez mon commentaire à (23 février, 7h29) et vous allez tout comprendre. Si et je dis bien SI les prix augmentent de 1% par année au cours des 6 prochaines, il devient avantageux pour moi d’acheter quelquechose d’équivalent seulement si je paie 160 000$ et moins. Regardez ensuite les aberrations dans Angus (24 février, 10h25) et vous allez comprendre assez rapidement qu’il est très très payant pour moi de louer. Je fais de l’argent à chaque jour en louant (cout d’opportunité)…

      Et si les prix continuent à se corriger, comme c’est le cas présentement, l’avantage sera vraiment marquant sur 3 à 5 ans!

      Tant qu’il y aura une suroffre sur le marché comme c’est le cas présentement, je continuerai à louer car c’est franchement le meilleur choix à faire présentement pour le premier acheteur. Ce 5 ans d’attente sera extrêmement profitable car je paierai un prix moins cher en plus d’avoir une mise de fonds très importante. Aucun problème à me donner 5 ans pour acheter.

    • @Rick85: Vous aviez dit bien situé. On parle bien sur, d’un endroit ou il faut un bus pour se rendre au métro et environ 45min a 1h pour être au centre-ville….

      J’aime beau mieux mon petit condo (à 1150 pc) je trouve pas ca petit..venez faire le ménage…:p, vous allez trouvé ca grand!

      ET je le répète, votre coin est un vieux quartier qui ne reflète en aucun cas la vie d’Angus. Les condos et maison de ville se vendent en quelques semaines…car tous est proche..surtout du centre-ville!

      Pour ce qui est des pseudos connaisseurs qui ne croient pas en la valeur des condos que vous avez mis, je vous paye une bière si le condo est pas vendu fin mars. ok? Au prix de +- 15 000 affiché!

    • @Rick85 je suis bien d’accord, en ce moment un premier acheteur, surtout pour un condo, à tout intérêt à patienter un peu.
      J’étais juste curieux de savoir ce qui serait selon vous un juste prix pour un logement équivalant au votre (même quartier, même type/année de construction).
      C’est une question que je me pose personnellement, car je compte attendre 2/3 ans le temps de compléter ma mise de fond, j’aurais alors proche de 35 ans et je compte pas avoir encore des paiements d’hypothèque passé 60ans…
      Rendu vers cet age là il faudra bien que je me lance!

    • @matis24.

      “@Rick85: Vous aviez dit bien situé. On parle bien sur, d’un endroit ou il faut un bus pour se rendre au métro et environ 45min a 1h pour être au centre-ville….”

      Encore à côté de la track mon petit matis, ça fait combien de fois depuis le début de ce blogue que vous êtes à côté de la track… :) Aux heures de pointe, ça me prend entre 25 min. à 35 min. (au pire pire) pour me rendre au centre-ville en transport en commun par Pie-IX, une ligne très efficace avec les Express. Essayez par Google Map pour vous en convaincre!

      Je n’échangerais jamais mon logement pour votre condo… De chez vous, une petite marche et vous êtes rendu à Hochelaga, je ne veux rien savoir de ce coin! En plus, toutes les résidences se ressemblent où vous demeurez, ouach!!! Franchement, si vous comparez vos petits jets d’eau au Parc Maisonneuve et au Jardin Botanique, il n’y a plus rien à ajouter!!! Personne ne se sentira choyé de payer votre condo 400 000$ pour avoir le « luxe » d’aller faire ses courses une épicerie excessivement chère (Loblaws)… À ce que je vois, vous aimez vraiment bruler votre argent un peu partout.

      En passant, il y a beaucoup de médecins qui demeurent tout près de chez moi et ce n’est surement pas sans raison. Qu’en pensez-vous?

    • En passant je vous trouve tous bien médisants sur Homa “le nouveau plateau” :)

    • @M. Gadbois.

      Il semblerait que l’on vous met au défi!:

      “Pour ce qui est des pseudos connaisseurs qui ne croient pas en la valeur des condos que vous avez mis, je vous paye une bière si le condo est pas vendu fin mars. ok? Au prix de +- 15 000 affiché!”

      Les poissons qui paient ces prix dérisoires présentement (400 000$ pour 1150 pi2 à Angus) seront “underwater” pour un méchant bon bout de temps, ça c’est ma prédiction.

    • @Rick85. Je connais la 139…elle est efficace aux heures de pointes, lorsqu’il fait beau…Le reste du temps, tu attends…J’aime mieux mon 8 minutes à pied et mes 20 minutes au centre-ville en tout…

      Pour ce qui est du Parc Maissonneuve, il ne vous appartient pas juste à vous! Je suis aussi à côté en 5 minutes à pied!

      Pour ce qui est des medecins, j’ai 3 voisins aussi qui sont medecin…faut croire que c’est pas votre argument le plus…convainquant!

      Sois dis-en passant, j’ai fais des recherches pour des maisons dans votre coin. Et comme par hasard, les prix sont plus bas…Je me demande bien pk…

    • Pauvre matis24, ne prenez pas les gens pour des ignares!! Vous connaissez peut-être la 139 mais vous ne semblez pas connaître la 439 (Express). C’est un arrêt de bus d’où je prends la 439 pour aboutir au Métro Pie-IX (5 minutes).

      Si je fais la rétrospective de vos commentaires sur les distances:

      1) Je suis à 45 min. – 60 min. du centre-ville mais vous êtes à 5 minutes à pied du Parc Maisonneuve!;

      2) Vous êtes 20 min. du Centre ville (dont 8 minutes à pied) alors que vous êtes toujours à 5 minutes à pied du Parc Maisonneuve!

      Il suffit de prendre quelques minutes sur Google Map pour comprendre que toutes vos affirmations ci-haute sont FAUSSES! De Angus, vous êtes à beaucoup plus de 5 minutes à pied du Parc Maisonneuve à moins de courir vraiment mais vraiment très vite (et encore)!!! Regardez encore une fois sur Google Map c’est quoi la distance entre Angus et le Parc Maisonneuve à pied…

      Mais bon, j’imagine que toutes vos affirmations concordent avec votre tempérament de rêveur… Contrairement à vous, je n’invente rien, pas besoin de me lancer dans ce petit jeu pour faire valoir mes arguments!

    • @Rick85: Vous êtes à la fois drôle et pathétique. Je promène mon chien à tous les soirs et je vais souvent au parc maissonneuve. Je dois quand même savoir le temps que ça me prend? Google map, la distance à pied, c’est pour les pépés (essayer pour voir une distance).

      La 439, je l’a connais aussi bien. Elle peut être utilisée seulement dans les heures de pointes des gens normales. Mais bon, visiblement, vous ne faites JAMAIS d’heures supplémentaires et vous n’allez jamais au centre-ville la fds…Je vous souhaite aussi bonne chance pour aujourd’hui et demain, jour de tempête pour voir si vous serez chez vous en vos temps!

      Pour ce qui est de votre underwater, une personne qui achète a 400 000 une maison/condo, n’a pas juste 20 000$ en cash down. C’est pas pour les premiers acheteurs…

      Dans un marché au ralentit pour ceux qui sont déjà dans le marché, ca signifie quoi?

      Exemple: J’ai un condo de 350 000$ sur papier. Le marché diminue de 10%, je vends mon condo 315 000$ pour une maison ou un condo plus grand (bien oui, je suis comme ça, je veux plus grand ou plus beau) une maison qui vaut 500 000$ qui perds aussi 10% donc, 50 000$ de moins. Hey bien, c’est plate à dire, mais je viens d’économiser 15 000$ grâce au marché qui ralentit…

      Pendant ce temps, je vis dans un endroit neuf, mieux isolé, que je peux changer ce que je veux, qui me coûte de moins en moins cher car je paye de moins en moins d’intérêt, tout en pratiquant un épargne forcé.

      J’avoue, votre situation, je vous envie….#not!

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Twitter

  • Catégories

  • Blogues sur lapresse

    publicité

  • Calendrier

    septembre 2014
    D L Ma Me J V S
    « août    
     123456
    78910111213
    14151617181920
    21222324252627
    282930  
  • Archives

  • publicité