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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 8 février 2013 | Mise en ligne à 10h24 | Commenter Commentaires (207)

    Condos: le prix baisse de 4% à Montréal (AJOUT)

    La Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) a publié ses données de janvier ce matin, et un élément central, crucial, retient l’attention.

    Le prix médian des condos a reculé de 4% dans l’île de Montréal depuis un an.

    Il est passé de 261 375$ à 252 000$, apprend-on ce matin.

    Pendant la même période, les ventes de copropriétés ont fléchi de 17% dans l’île (et de 14% dans la région métropolitaine).

    La demande recule, mais l’offre continue à croître. Plus de 13 300 condos sont en chantier (dont la plupart sont déjà vendus, soulignons-le), et les projets se multiplient.

    Les promoteurs font des pieds et des mains pour attirer l’attention des acheteurs, comme organiser des fêtes olé olé à 75 000$.

    En incluant les banlieues de Montréal dans le calcul, le prix médian des condos a stagné à 220 000$ en janvier.

    Les “plex” ont pour leur part gagné 1% (à 405 000$) et les unifamiliales, 2% (à 268 000$).

    « Cette modération dans la croissance des prix est conforme à nos prévisions pour l’année 2013 », a affirmé dans un communiqué Paul Cardinal, directeur, Analyse du marché pour la Fédération des chambres immobilières du Québec.

    « Le marché de l’unifamiliale se rééquilibre et celui de la copropriété se dirige vers un marché d’acheteur », a-t-il ajouté.

    Les ventes globales ont baissé de 14% sur un an dans la région métropolitaine, avec 2101 transactions réalisées en janvier.

    Les nouvelles inscriptions ont seulement progressé de 2% en janvier, tandis que le total des propriétés à vendre a augmenté de 9% sur un an.

    On retrouve ainsi 28 824 résidences inscrites sur le système MLS.

    AJOUT:

    En entrevue téléphonique, Paul Cardinal a tenu à ajouter une nuance au sujet de la baisse du prix des condos dans l’île.

    Il souligne que le nombre de transactions a chuté en janvier dans les secteurs les plus chers de Montréal, comme Outremont, Westmount et l’arrondissement Ville-Marie.

    “Il y a un effet de composition: le fait qu’il y a ait eu moins de transactions dans les secteurs les plus dispendieux a tiré la médiane vers le bas”, a-t-il fait valoir.

    Le même phénomène aurait été observé avec les maisons unifamiliales, dont le prix médian a grimpé de 11% dans l’île le mois dernier.

    Dans ce cas, les ventes ont augmenté davantage dans les secteurs les plus chers, ce qui a dopé les statistiques, soutient M. Cardinal.


    • Du moment que ca ne tombe pas aussi bas que le condo de mon voisin qu il a achete a Fort Lauderdale en 2007 pour 1,1 million et qu il vient de revendre (en 2011) pour 450,000$,, OUTCH!!!

    • Grâce à ce blogue, je viens de découvrir (franchement un peu en retard) Garth Turner et son blogue: www.greaterfool.ca. Je suis devenue accro…
      Il est un communicateur hors pair, il est très drôle mais parle d’un désastre annoncé depuis plusieurs mois et même années dans l’immobilier. Le “great start” de Toronto pour 2013 est examiné de plus près et il n’en reste plus grand chose de crédible quand on a fini de lire l’article…
      Tout cela done des sueurs froides – et je suis certaine qu’il a raison – Au Canada, il y a un désatre qui se dessine à l’horizon et c’est déjà commencé.
      Mais je ne dis rien de nouveau ici, plusieurs personnes en parlaient déjà…

    • 4% c’est énorme. J’espère que ceux qui hésitaient à acheter un condo sur l’île de Montréal ont compris le message…

      Celui qui a acheté une copropriété sur l’île en janvier 2012 vient de perdre 6% d’équité (2% d’inflation). Par exemple, celui qui a acheté en janvier 2012 pour 250 000 $ vient de perdre 15 000 $ d’équité. La grande majorité de ceux qui ont payé ce prix là en janvier 2012 n’avait pas les moyens de perdre 15 000 $ (je ne parle pas des guygadbois de Montréal). Ne faites pas la même erreur. Ne foutez pas en l’air votre avenir financier pour du quartz et du thermoplastique.

      Faites plutôt comme moi et krsp, trouvez un bon gros logement en location pas cher et bien situé, et patientez quelques années.

    • @ cecileb: Garth va t’en apprendre tout plein sur la finance aussi. Il est crampant.

    • Je n’ai jamais vu autant de projet de condos dans tout les coins de la ville. Rosemont, Verdun, Lasalle, Lachine St-laurent St-leonard etc…. Cela me fait penser a la folie immobilere espagnol. J’ai la moitie de ma famille en Espagne et chaque annee j’y vais. J’ai vue le Haut 2005 et le bas 2009.
      Je me souviens que en 2005 il a y avait des grues a perte de vue. Il se construisait pendant 5 ans chaque annee autant d’appartement en espagne que la france , angleterre et allemagne reuni.C’est tout dire . 50% de la production de beton en europe etait produit en espagne .
      Resultat Espagne 2013 26% de chomage et toutes les banques sont en faillite.

      La meme chose peut arriver ici. On est pas a l’abri surtout avec les prix de fou qui se demande c’est pas tout le monde qui peut par exemple s’acheter un condo de 2 chambre a coucher par exemple au projet l’icone a cote du centre bell. Prix de vente 496 000$ plus taxes de ventes 15% Place de stationement 55000$ !!! Je savais pas qu’il avait autant de gens aiser a montreal.

    • Selon l’Indice des prix des propriétés MLS, sur l’île de Montréal, les prix on progressés de 3.1% annuellement en janvier 2013.

      Dû à sa méthodologie, certains soutiennent que l’Indice des prix MLS est un meilleur indicateur que les prix moyens et médians qui peuvent être influencés par d’autres facteurs.

      http://cms.centris.ca/medias/nouvelles/STATSMLS_JANVIER2013_3.pdf

    • Concernant l’article sur les party de lancement des ventes de condo neufs, je dois dire que je suis outré de ce comportement des promoteurs! Je veux bien croire qu’il veulent se démarquer et faire des campagnes marketing efficaces, mais là ca va trop loin. En bout de ligne qui paye pour ses partys bien arrosés, les immenses bureaux de vente luxueux avec des jolies filles qui ne connaissent rien à l’immobilier?

      Il ne faut chercher pourquoi le prix au pied carré augmente et les superficies diminuent… Me semble que les promoteurs pourraient utiliser leur excès de “créativité” pour faire des meilleurs aménagements et des lieux de vie agréables au lieu de se payer des gros party!

    • @ andremd
      Je suis désolé mais l’Espagne s’est plantée à cause des méchants socialistes.

      Trêve de plaisanteries, Garth Turner vous dites messieurs? Hum, c’est tentant. Je crois que je vais aller y jeter un coup d’oeil. J’aime de plus en plus ce blogue.

      Ceci étant dit, si ça s’enligne mal pour MTL, ça s’enligne mal pour Québec. Une des principales raisons pour laquelle Québec s’est beaucoup développé, c’est les prix élevés de l’immobilier à MTL. Car ça touche autant les employés que les entreprises. C’est élevé dans le commercial aussi. Ça a favorisé Québec. L’écart beaucoup diminué entre les deux villes cependant. Alors tout soubresaut à MTL risque de se répercuter à Québec. Ma théorie.

    • Aussitôt la hausse des taux d’intérêts, attendez-vous à une sévère correction du marché … éclatement de la bulle ?

    • MeMFisc. est tellement bon avec les chiffres qu’il a déjà compté jusqu’à l’infini…deux fois de suite.

    • @andremd : la meilleure description de la bulle immobilière espagnole que j’ai vue est un court dessin animé appelé ‘Espanistan’. Un régal, avec sous-titres français ici :
      http://www.youtube.com/watch?v=CFte-DuOeDM

    • C’est juste le début de la drop. Dans un an ben du monde vont se dire qu’ils auraient du vendre en janvier 2013. Dans 5 ans on va regarder une courbe des prix avec un gros pics qui a partiellement redescendu et ben du monde vont se demander pourquoi personne ne leur a dit que c’est pas vrai que l’immobilier ça ne monte pas toujours.

    • @tonydeverchi

      L’espagne ne c’est pas planter a cause des socialiste c’est la fameuse loi promulguer par Aznar du Parti Popular parti de droite qui a dezoner des zones agricoles et industriels pour favoriser la construction d’habitations. Des terrains dans des trou perdu sans infrastructures. Sans nommer Rajoy le premier ministre espanol et d’autres responsable du PP qui se sont fait donner des enveloppe brune avec du Cash$ ca ressemble a la commision charboneau.

      Pendant longtemps chaque communaute espanol (province espagne)17 en tout on depenser des fortunes en infrastrucure. Tres souvent des elephant blancs comme l’aeroport de Castellon qui a servi plus ou moins 1 an et qu’on a fermer c’est encore pire que Mirabel. A valencia la cuidad de las artes y ciencias qui a couter 1 milliard d’euro donc 100 millions a la firme d’architecte en honoraire etc…..

      A mellilla on demoli des condos flambant neufs.
      Les projets immobilers qui donne des voitures en cadeaux pour vendre les appartements. Meme que maintenant le gouvernement espagnol facilite l’obtention de la citoyennete espagnol aux etrangers qui achete des apartement.s. C’est pathetique

      Garth Turner c’est vrai a un langage tres humoristique et sarcastique sur la situation immobilieres au canada. Il a deja ete dans la course pour etre chef du parti conservateur du canada. Son site fait rager les agents d’immeuble ca c’est sure.

    • @MeMFisc.

      Avec ce que les données de janvier 2013 vous montrent aujourd’hui pour Montréal, j’imagine que vous sentiez le besoin urgent d’intervenir ici… :)

      LES FAITS SONT:

      - Inscriptions en vigueur ont explosé en janvier, en particulier sur l’île de Montréal (+22% sur un an).;
      - Inscriptions en vigueur ont explosé en janvier sur DuProprio.com
      - Ventes demeures très faibles (à 2101, il s’agit nombre de ventes le plus bas depuis au moins 9 ans si l’on exclut 2009);
      - Prix des copropriétés sont à la baisse de 4% sur un an sur l’île.

      Que vous disent les statistiques des 6 derniers mois M. MeMFisc.??

      Avez-vous une opinion sur cette nouvelle tendance depuis 6 mois??

    • @elvince

      Après avoir vendu, ils font quoi?

    • Je veux bien croire que les ventes sur plan se déroulent bien, mais si j’étais un deuxième (ou troisième, etc.) acheteur qui vient de signer sur plan pour l’achat d’un nouveau condo, j’aurais avalé mon café un peu de travers ce matin car la vente de ma propriété actuelle risque d’être plus ardue que prévu.

      Est-il envisageable que des acheteurs sur plan se désengagent si le marché de la revente continue à se détériorer? Est-il même possible de se désengager quand on achète sur plan?

    • MeMFisc ne fait que souligner, objectivement, qu’il existe d’autres données. Il prend la peine de dire que “certains soutiennent” au lieu d’y aller avec des déclarations péremptoires d’absolutisme, comme plusieurs ici (dont moi parfois!) font. Je ne pense pas qu’il mérite de se faire ridiculiser.

    • @Jodpi
      Vous dites: “Concernant l’article sur les party de lancement des ventes de condo neufs, je dois dire que je suis outré de ce comportement des promoteurs! Je veux bien croire qu’il veulent se démarquer et faire des campagnes marketing efficaces, mais là ca va trop loin. En bout de ligne qui paye pour ses partys bien arrosés, les immenses bureaux de vente luxueux avec des jolies filles qui ne connaissent rien à l’immobilier?”.

      Les promoteurs peuvent bien faire ce qu’ils veulent pour leur marketing… je vois pas du tout de quoi à être outré! Apple fait ce qu’il veut pour vendre ses iPad, Coke fait ce qu’il veut pour vendre ses boissons, laissons donc les promoteurs dépenser LEUR argent comme ils le veulent pour faire leur marketing!

    • Certains considèrent l’Indice des prix des propriétés MLS comme une astuce statistique utilisée pour maquiller un marché baissier en marché stable.

      “Vancouver’s real estate board is the home of the original Frankenumber, the MLSLink® Housing Price Index (HPI) composite benchmark price, blatantly intended to smooth out peaks and valleys, giving the impression of an eternally stable market. So while the average detached SFH has lost $200,000 in value in recent months, the Frankenumber stays serene. In August, for example, ‘the decline of 0.5% compared to this time last year and a decline of 1.1% compared to last month.’”
      http://www.greaterfool.ca/2012/09/05/hooped/

    • @famille_perron

      Je connais ce video espanistan ma cousine me l’a deja envoyer y a un bon moment de cela. Je ne savais qu’il y avait une version avec sous-titres ca resume bien la situation en espagne. Ca me fait rire beacoup l’expression sdm sueldo de mierd…….

      Je le recommende a tout le monde.

    • Nouveau billet de Ben Rabidoux sur le marché montréalais :
      Revisiting an important post on the impending construction slowdown and Montreal sales declines
      http://theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

    • Erratum (12h02).

      “- Ventes demeures très faibles (à 2101, il s’agit nombre de ventes le plus bas depuis au moins 9 ans si l’on exclut 2009)”

      à remplacer par:

      - Ventes demeures très faibles (à 2101, il s’agit nombre de ventes le plus bas depuis au moins 9 ans pour un mois de janvier si l’on exclut 2009)

    • Très bon texte produit aux USA en 2006, 4 mythes sur le futur des prix de l’immobilier:

      http://money.cnn.com/2006/08/24/real_estate/pluggedin_tully.fortune/

    • @guygadbois: tu sais très bien ce qu’ils font, on en a parlé plusieurs fois. Ils louent ou ils downgradent. Ce à quoi tu vas répondre « louer c’est pour les loosers », « le parc locatif de Montréal n’a que des taudis » et « impossible que je downgrade, n’importe quoi en bas de 5000 pieds carrés c’est pas vivable ».

    • Taxman

      Right on dude!

      J’ai toujours de la difficulté a accepter que les gens choisissent volontairement de diminuer leur qualité de vie en raison d’ue baisse anticipée de la velru de leur maison, compte tenu qu’a long terme celle-ci reprendra sa pleine valeur.

      Ceci s’applique également en matiere de bouffe, de vin, d’automobiles, etc.. Il me semble que quand on a conduit une bonne voiture pendant des années, retourner en minoune c’est inconcevable, non, a moins d’y etre contraint (perte d’emploi)?

      On dit “losers” par “loosers”.

    • @guygadbois: Ils louent :)

      En fait, la patente c’est plus que les nouveaux ménages qui se forment ne devraient pas acheter. Tu loues quelques années, ou au pire, tu achètes qqchose qui est beaucoup en bas de tes moyens, et dans 5 ans, quand les prix vont avoir baissé de 20-40% (au minimum), tu rachètes pour 300k la baraque qui est aujourd’hui 400k. Un petit 100k$ net en 2-3 ans, c’est quasiment un troisième salaire dans bien des cas.

      Les pires, c’est les “investisseurs” qui achètent des condos à fort prix (ou des plex) pour les louer à perte, ils ne sont pas des investisseurs, ce sont des spéculateurs qui vont se bruler les doigts.

    • @guygadbois: Tu peux facilement avoir une meilleure qualité de vie en louant qu’en achetant. Personnellement je suis propriétaire, mais si mon habitation (ou une semblable) avait été à louer quand j’ai acheté, j’aurais probablement loué.

      Si je magasinaix aujourd’hui pour me loger, je louerais c’est 100% certain. Je reste où je suis parce que ça ne me tente pas de déménager, mais présentement, il y a des condos à vendre et à louer dans mon bloc, et pour des condos exactement pareils, ça revient bien moins cher de louer.

      Il y a même un condo qui est offert en location ou en vente, et si tu comptes les chiffres, c’est vraiment évident que c’est mieux de le louer. C’est vraiment ironique de voir ton proprio subventionner ton loyer.

    • @GuyGadbois: Je sais pas je n’ai jamais été dans cette situation! T’as peut-être raison. Mais je peux t’assurer que pour les gens qui ont mes moyens, ça vaut totalement la peine de diminuer sa qualité de vie pour ne pas ruiner son avenir financier. Tu corriges mon ortografe?

      En fait, j’ai downgradé ma minoune (par le biais du programme faites de l’air) pour le métro, et je suis vraiment satisfait de ma décision.

    • @gaygadbois.

      “J’ai toujours de la difficulté a accepter que les gens choisissent volontairement de diminuer leur qualité de vie en raison d’ue baisse anticipée de la velru de leur maison, compte tenu qu’a long terme celle-ci reprendra sa pleine valeur.”

      Qui a dit que l’ensemble des propriétés reprendront leurs pleines valeurs et quel sera le cout pour maintenir ces valeurs (à long terme)??:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2011/11/20111117-121549.html

      Regardez également ce qui se passe depuis 2007 aux Pays-Bas et au Danemark. Malgré que ces 2 économies ont été très résilientes, l’immobilier fait du -25% depuis 5 ans.

      Où est le contrat qui assure que l’on ne peut perdre en immobilier?

      Retouner en location pour une période de 3 à 5 ans ne pourrait-il pas s’avérer être un choix très judicieux pour la santé financière à long terme? Et un choix très payant?

    • @jeuneinvestisseur

      Les promoteurs peuvent bien dépenser LEUR argent comme ils le veulent mais si ils veulent MON argent pour acheter leur miniature condo en carton mal pensé sans rangement ni luminosité eh bien je passe mon tour. Je considère cela étonnant de voir à quel point le rapport qualité-prix de ce qui se vend sur le marché est faible et malgré cela les ventes se portent bien et les magnats de l’immobilier se remplissent les poches.

      Considérant cela il y a quelques années au lieu d’acheter un condo neuf, j’ai acheté un condo spacieux existant de standard “contracteur” à bon prix que j’ai entièrement rénové et je considère que la qualité de finition, les espaces de rangement et l’optimisation de l’espace que j’ai aménagé surpasse grandement la plupart des projets de condos actuels.

      Je trouve cela décourageant pour les gens qui n’ont pas les moyens, la connaissance ou le temps de procéder à de telles rénovations. Ils sont condamnés à accepter une qualité moyenne à médiocre et de plus en plus petit. Et dès que la famille grandit on déménage parce que le condo est mal pensé et mal adapté à la vie courante. Pas étonnant que l’étalement urbain n’est pas prêt de ralentir. Pendant ce temps on organise des party pour créer une belle image de marque des projets de condos et on vend du rêve.

      À tous ceux qui ont acheté des condos sans âme dans des cages à poules, bonne chance pour la revente dans le contexte qui s’en vient.

    • @Rick85

      “Regardez également ce qui se passe depuis 2007 aux Pays-Bas et au Danemark. Malgré que ces 2 économies ont été très résilientes”

      Les taux de chômage sont à des niveaux élevés comparativement à pré-2008 et en croissance. Une combinaison d’effet de levier élevé et de croissance du chômage aura comme conséquence une baisse importante des prix de l’immobilier.

      En contraste, l’emploi au Québec connaît des bons moments. Ceci dit, on verra comment le marché de l’emploi réagira au ralentissement inévitable (vu la décroissance de la formation des ménages) de la construction résidentielle.

    • Il y a baisse de 4% surtout reliée au propriété dans le haut de gamme. L’achat d’une propriété demeure toujours un bon investissement à long terme principalement sur l’île de Montréal(quartier centraux). La localisation d’une propriété via le centre-ville vaut toujours sont pesant d’or. Le crash immobilier, sûrement à Vancouver, peut-être à Toronto, mais pas à Montréal, peut-être la rive sud, les propriétés à proximité du pont Champlain et les condos construit en masse en banlieue. Bien entendu, la location demeure toujours intéressante tout dépendant de tes moyens et de tes priorités.

    • Rick

      5 ans, dans une vie, c’est long. Quand on a 30 ans, c’est grosso modo 10% du reste de votre vie.

      Qui a dit? L’inflation. Si vous pensez qu’un bout de terrain (situé a n’importe quel endroit sur cette planete qui n’est pas un désert et ne le deviendra pas durant cette période en raison du réchauffement climatique (meme Blainville et Ste-Julie cavapeter!), une planche de bois et le temps d’un ouvirer manuel vont valoir moins dans 30 ans qu’aujourd’hui, je pense qu’il faut cesser de dialoguer. Garth Turner a un beau portefeuille d’actions américaines (-30% depuis 10 ans) a vous vendre si vous etes intéressé par la pensée unique.

      Elvince, d’accord avec vous sur au moins un point, quiconque achete un condo au centre ville en ce moment pour le louer va se faire bruler. Par contre, quand les enfants viennent, la pression d’habiter ailleurs que dans un logement/condo devient grande, croyez-moi, alors affirmer tout simplement que des gens qui sont proprios vont tout simplement vendre et retourner en location, c’est plus facile a dire qu’a faire.

      Taxman: l’erreur loser looser est très commune, et un peu agacante, c’est pour cela que je l’ai corrigée. Ceci dit, je suis l’une des personnes qui fait le plus de fautes (inversions de lettres) sur ce blogue, alors je serias (lol) mal placé pour donner des lecons d’ortographe…

    • Vidéo intéressant de Robert Shiller, co-créateur de l’indice S&P/Case-Shiller. J’aime bien son analogie avec les autos et comment il explique que ya pas d’argent à faire avec l’immobilier à long terme.
      http://www.bloomberg.com/video/shiller-see-s-no-major-rally-in-u-s-housing-market-7cUfZNe_RTOmNlPe~rP0~w.html/

    • À stefville 1:

      Votre commentaire: “La localisation d’une propriété via le centre-ville vaut toujours sont pesant d’or. Le crash immobilier, sûrement à Vancouver, peut-être à Toronto, mais pas à Montréal, peut-être la rive sud, les propriétés à proximité du pont Champlain et les condos construit en masse en banlieue. ”

      Saviez-vous que tout le monde dit cela? Non, pas à Vancouver…Non, pas à Calgary… Non, pas à Toronto…ici c’est différent…

      Je crois que lorsque Vancouver s’écroulera, cela aura un impact sur le pays au complet…peut être que pour Montréal, l’effet se fera sentir un peu plus tard, tout au plus…

      La région de Montréal ne vit pas en vase clos – l’immobilier est déjà considéré sévèrement inabordable! Je ne comprends pas qu’on continue à dire que “non, non, non, le centre ville de Montréal, c’est différent, ce sera toujours en demande…” On disait cela aussi du centre ville de Vancouver et de Toronto.

    • En ce moment, le meilleur “deal” en ville à Montréal pour quelqu’un qui sait être patient est d’habiter dans une “cabane” pour la pêche sur la glace et de bien s’amuser tout en prenant une petite bière en attendant que les “poissons” mordrent !

    • @stefville1.

      “Le crash immobilier, sûrement à Vancouver, peut-être à Toronto, mais pas à Montréal, peut-être la rive sud, les propriétés à proximité du pont Champlain et les condos construit en masse en banlieue.”

      Toute proportion gardée, le nombre de résidences à vendre dans la région de Montréal est présentement beaucoup plus élevés qu’à Toronto et Vancouver… Et présentement, les premiers acheteurs ne sont pas au RDV pour apporter les liquidités nécessaires pour soutenir le marché immobilier aux prix actuels. Conséquemment, je ne serais pas surpris que la descente des prix à Montréal se fasse plus rapidement qu’à Vancouver. Mais l’ampleur de la descente sera certainement la plus importante à Vancouver, je vous l’accorde…

      “L’achat d’une propriété demeure toujours un bon investissement”

      Pas nécessairement, on ne connait pas l’avenir et les prix sont probablement allés beaucoup trop loin dans les grandes villes canadiennes. La récupération pour ceux qui achètent actuellement pourrait être très longue cette fois-ci…

      À Montréal présentement, le cout d’opportunité est nettement à l’avantage du locataire:

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

      Comme « elvince » le mentionne, pourquoi ne pas louer le même condo que l’on pourrait acheter si cela coute beaucoup moins cher et si des propriétaires sont prêts à nous subventionner une partie de notre loyer?!

    • @jodpi
      “Je considère cela étonnant de voir à quel point le rapport qualité-prix de ce qui se vend sur le marché est faible et malgré cela les ventes se portent bien et les magnats de l’immobilier se remplissent les poches.”

      Alors là tu as bien raison! Quand je rénove les logements que je loue, je les rénove mieux que les condos “neufs” sur le marché! J’ai visité des condos neufs “de luxe!!” il y a quelques mois à côté de chez moi et je n’ai rien vu de luxueux là dedans. Mes 3 1/2 loué 700$ par mois sont de meilleures qualité.

      Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

    • @guygadbois:
      “Si vous pensez qu’un bout de terrain une planche de bois et le temps d’un ouvirer manuel vont valoir moins dans 30 ans qu’aujourd’hui, je pense qu’il faut cesser de dialoguer”

      C’est évident que ça va valoir plus dans 30 ans. Là n’est pas la question. La question c’est que tu vas finir avec beaucoup plus d’argent, dans 30 ans, si t’attends avant de l’acheter (que les prix ait redescendus d’au moins 15 % – île de Montréal sauf secteurs cossus), et que tu investis la différence pendant la période précédant l’achat. Mais tu le sais parfaitement. Tu es plus amusant quand tu arrêtes de jouer l’avocat du diable…

    • @flash

      lol, pas besoin de frigo et l’eau courante est fournie gratos, de mauvaise langues (moi!) pourrions dire que cela bat le locatif moyen de Montréal!

    • @Taxman

      Désolé de ne pas optimiser mon entertainment factor… Je vais tenter de faire mieux à l’avenir (not!).

      Vous auriez raison, si vous aviez une boule de crystal, et pouviez timer le marché parfaitement. Qu’est-ce qui arrive si vous avez tort, et que le marché ne fait que stagner, pendant que vos économies, elles, perdent 20% à la bourse? La location à vie? C’est une possibilité. Vous allez y survivre, ce n’est pas la pire des choses, comme je vais survivre à une baisse de 40%, si elle survient (j’espère que vous appréciez l’aspect I Will survive de cette phrase, vous etes probablement plus jeune que moi, mais cette toune joue quand meme probablement dans vos party de bureau).

      Et oui, là était la question, du moins pour Rick, qui pense que l’immobilier n’augmente pas de valeur à long terme…. Désolé d’avoir répondu à celui-ci et de vous avoir fait perdre votre temps à lire ma réponse, je sais que c’est une évidence pour l’immense majorité des participants de ce blogue, mais pas pour tous, semble-t-il.

    • @ andremd

      Euh c’était de l’humour… Vous savez ce que trêves de plaisanteries veut dire?

      @ famille_perron

      «http://www.youtube.com/watch?v=CFte-DuOeDM»

      Ha ha ha. C’est drôle mais triste en même temps. On y retrouve plusieurs éléments dans des vidéos sur d’autres pays. Variations sur un même thème.

    • @Rick85

      À votre question: Avez-vous une opinion sur cette nouvelle tendance depuis 6 mois??

      Pour ma part, je suis d’avis que vous devriez analyser davantage les propos de M.Cardinal qui a tenu à ajouter une nuance au sujet de la baisse du prix des condos dans l’île. À cet égard, il souligne que le nombre de transactions a chuté en janvier dans les secteurs les plus chers de Montréal, comme Outremont, Westmount et l’arrondissement Ville-Marie.

      Or, depuis, les élections du 4 septembre dernier, il est connu que les acheteurs plus fortunés ont hésité ou rejeté l’idée d’investir au Québec. Il est vrai que plusieurs projets de condos sont en construction au Québec récemment mais nous sommes encore très loin des niveaux de Toronto ou de Vancouver. D’ailleurs, il était grand temps de voir de nouveaux projets de construction après le développement effrayant des banlieues au cours des dernières années.

      Donc, tout va bien à Toronto, dans le reste du Canada sauf à Montréal? moi, j’ai de sérieux doutes sur cette conclusion…

    • @pacer.

      “Donc, tout va bien à Toronto, dans le reste du Canada sauf à Montréal? moi, j’ai de sérieux doutes sur cette conclusion…”

      Jamais affirmé ça, Vancouver connait déjà ses problèmes où les prix sont en correction de 6% depuis le peak de mai 2012. Ce que j’ai mentionné, c’est que toute proportion gardée, le nombre de résidences à vendre dans la région de Montréal est présentement beaucoup plus élevé qu’à Toronto et Vancouver. En voici la preuve (pour Vancouver):

      “The total number of properties currently listed for sale on the Greater Vancouver MLS® is 13,246, a 5.6 per cent increase compared to January 2012 and a 4.5 per cent decline compared to December 2012. This is the fourth consecutive month that overall home listings have declined in the region.”

      http://www.rebgv.org/monthly-reports?month=January&year=2013

      Ici pour la région de Montréal, on parle de 28 824 propriétés à vendre actuellement et ce nombre continue d’augmenter jours après jours. Donc, j’espère que vous serez d’accord que l’offre de résidences à vendre est supérieure à Montréal présentement VS Vancouver.

      Si la demande (ventes) ne reprend pas bientôt à Montréal, je vous laisse deviner la tendance future concernant les prix…

    • @M. Gadbois.

      “Et oui, là était la question, du moins pour Rick, qui pense que l’immobilier n’augmente pas de valeur à long terme…”

      Votre définition de “long terme” semble être 30 ans…

      Donc, pourriez-vous me dire quelle est la proportion de ménages qui achètent présentement un condo et pensent y demeurer 30 ans? Et même 10 ans?

      Il n’y a aucune garantie que ces ménages récupèreront leur mise de fonds initiale, surtout en considérant les frais de commissions à la vente, les nouveaux droits de mutation lors d’un changement de propriété, etc.

      De plus, ce que j’essayais d’expliquer plus haut (encore une fois), c’est que pour la “conservation de la valeur de la propriété” sur le long terme, cela peut couter toute une beurrée en rénovations, réparations et entretien, sans compter l’ensemble des autres frais récurrents relié à la propriété qui sont à payer chaque année et qui ont fait partie de plusieurs discussions ici ces derniers mois.

    • @rick et guy: À long terme (100 ans), l’immobilier a monté de 1% annuellement en terme réel (après inflation). Cette montée est dûe principalement à la période après-guerre. C’est très très faible quand on compte que la bours a monté de 8.5% et les obligations de 4.5% (toujours en termes réels).

      Pour ce qui est des bulles, la plupart des acheteurs ne retrouveront pas leurs prix initial de toute leur vie en terme réel. En terme nominal, ce sera peut-être possible s’ils attendent au peak de la prochaine bulle. Les cycles immobiliers sont entre 20 et 30 ans. Si vous avez acheté à Vancouver dans les milieu des années 80, vous auriez du attendre à peu près à 2007 pour reprendre votre mise. Un investissement semblable dans un simple fond indiciel vous aurait enrichi énormément. Mais ce qui fait le plus mal en immobilier, c’est l’utilisation à outrance de l’effet de levier. Une petite baisse de 10% sur une propriété qui a été achetée avec un downpayment de 5% et t’es wiped out. Dans certains marchés, c’est plus d’une année de salaire qui disparait pour une baisse de 10%.

      Quant à ce qui est des différents marchés, c’est assez simple: Montréal est largement surévalué, Toronto l’est encore plus, et Vancouver est la mère de toutes les bulllllllles. L’hécatombe est déjà commencée à Vancouver en fait.

    • Salut tout le monde, chu un nouveau mé le débat est bon et il m’intéresse parce que je check minitueusement les maisons présentement. Je voulais connaitre vos opinion sur une observation que quelque-uns ont soulignés à quelques reprises. Je lis qu’il serait possible que la valeur des maisons puissent baisser d’une façon aussi élévé que 20 à 25%. Il me semble (je me trompe c’est juste ce que j’ai observer), que à chaque fois qu’il a eu une aussi grande baisse des valeurs immobilières, la valeur des devises à baisser également, les pertes d’emplois se sont présenter rapidement et la récession à vu le jour, comment faire alors pour acheter ces fameuses maisons pas chère si tu ne sais même pas si la banque voudra bien te redonner tes économies et ça c’est si tu as toujours ton boulôt. Dans certain pays ne voilà pas très longtemps l’argent ne sortait plus des guichets ! Je suis peut-être pessimiste sur les bords, mais je fais une théorie et j’aimerais bien vôtre point de vue. Des fois jme dis mieux vaut peut-être en profiter tout des suites et au moins si ce moment arrive j’aurai un toît sur la tête, certain dise que même dispendieuse, c’est le placement le plus sécuritaire qui existe !!

    • @M. Gadbois.

      Pour terminer, tout ce que j’essaie de vous démontrer ici est qu’il n’y a pas qu’une façon de faire dans la vie… Contrairement à la croyance populaire, la location peut s’avérer un choix financier très judicieux pour le prochain 3 à 5 ans.

      Et si vous me revenez une ixième fois sur la qualité de vie que supposément je perds, je vous rappellerai que des milliers de familles à Montréal achètent exactement ce que je loue présentement. C’est la même chose au Centre Ville, il est préférable de louer le même condo qui coute une fortune présentement. La qualité de vie n’y est aucunement affectée.

      De mon côté, avec les sommes d’argent épargné par la location, je ressortirai de ces 3 à 5 ans avec une mise de fonds très importante ainsi qu’avec d’autres actifs. Et cela, tout en ayant éliminé presque complètement le risque d’une perte financière sur une première propriété.

    • @elvince

      POur vos rendements boursiers, vous vous fiez sur le S&P 500 ou sur le Dow? C’est a dire des indices dont on éjecte régulierement les losers pour y inclure des winners, de facon a faire croire que la bourse en général monte?

      Heureusement qu’il y a maintenant des ETF, parce qu’historiquement, si vous aviez acheté les titres du Dow, vous auriez probablement perdu votre chemise (le pourcentage de compagnie faisant partie du Dow qui ont fait faillite est intéressant, mais l’indice ne le reflète pas car, how convenient, on retire les dogs avant qu’ils meurent).

      1% après l’inflation? Allez dire ca a un proprio de brownstone a Manhattan.

    • Rick

      Par curiosité, vous allez placer votre capital dans quoi pour les 3 a 5 prochaines années?

    • Bonjour, je suis nouveau sur le blogue et après plusieurs semaines à vous lire, je me suis laissé tenté!

      @Rick85

      Je suis entièrement d’accord avec votre intervention concernant la location. D’un point de vue financier (parce que c’est avant tout de ce dont il est question), moins on paie cher pour se loger, plus on peut épargner ou investir. Et ce, sans nécessairement faire de compromis sur la qualité de vie au contraire. L’AMF propose d’ailleurs sur leur site internet un calculateur qui compare les deux options: http://www.lautorite.qc.ca/files/pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html

      Et pour ce qui est de la nouvelle de cette baisse de 4%, je la trouve plutôt bonne! Tous ceux qui ont acheté une propriété trop cher apprendrons qu’en immobilier comme ailleurs, il y a un risque! De plus, observant le marché des copropriétés et des 2-3-4 plex dans Hochelaga depuis maintenant 7 ans sur une base quotidienne, je peux dire que je suis outré de voir l’augmentation totalement artificielle des dernières années. Ex: j’ai visité un triplex qui s’est vendu 404 000$ sur Duproprio en 2012 et il est affiché par un agent aujourd’hui 545 000$! Tout ce qu’il y a eu comme changement, c’est quelques murs peinturés… N’importe quoi. Et on parle d’édifices qui ont 100 ans. Alors vivement une correction!

    • @guy: Ni le S&P500 ni le dow n’existaient avant 1900. L’indice en question est une compilation faite par Jeremy Siegler depuis 1889 et qui rejoint le S&P500 à sa conception et le suit jusqu’à aujourd’hui. Tu peux contester si tu veux, mais tu vas t’ostiner pendant 20 ans pour un 0.1%, moi je ne suis pas intéressé à ce débat-là.

      Pour le 1%, c’et une moyenne sur 100 ans. Tu peux choisir une propriété sur un cour laps de temps mais ça veut absolument rien dire.

      Le fait est que rien ne monte toujours. RIEN. Et la seule chose que tout le monde dit “ça finit toujours par remonter”, c’est l’immobilier (on entends ça aussi pour l’or parfois). En terme réel, c’est absolument et totalement faux, surtout si tu achètes au peak de la bulle, là où on est présentement.

    • Les taux devraient demeurer bas encore longtemps, selon moi. Pas de rendement d’ici peu …
      .
      Les marches boursiers “priced” le mieux, comme si la crise etait finie. Je crains une correction.
      .
      Qu’on le veule ou pas, et ce malgre une correction possible de qque %, sachant qu’il faut quand meme se loger, le marche immobilier de Montreal devrait etre quand meme assez stable, surtout avec l’immigration net de francais, surtout avec la hausse du prix de l’essence.
      .
      Je suis a 50 metres du metro Sherbrooke, je marche pour aller travailler et faire mes courses, j’ai un garage mais je n’ai meme pas de voiture (cout de location $30/jour !). Mon condo a pris de la valeur depuis l’achat en 2011, pres de 15%. Quand les prix du centre ville diminuent, les gens veulent se rapprocher … donc les prix restent stables. C’est comme ca dans toute les villes, Paris, Londres et New York n’ont meme pas flechies depuis la crise.
      .
      La plupart des actifs devraient quand meme corriger dans les prochaines annees, tout les types d’actifs. Donc ne vender pas tout de suite, et acheter qque chose qui vous convient et convient a votre budget sans craindre les corrections …

    • Monsieur Gadbois… lorsque j’observe votre raisonnement sur les indices boursiers, je me rends compte que vous avez une compréhension très limité des marchés financiers. Si comme vous le dites vous êtes devenu millionnaire grace à l’immobilier (ce que je doute fortement) je ne peux que constater que c’est uniquement par chance. L’immobilier résidentiel, n’apporte que très peu d’appréciation réel à long terme alors que les marchés boursiers et obligataire procure un rendement important en terme réel. C’est pas un opinion, c’est un fait.

    • @M. Gadbois.

      “Par curiosité, vous allez placer votre capital dans quoi pour les 3 a 5 prochaines années?”

      Même en laissant l’

    • @M. Gadbois.

      “Par curiosité, vous allez placer votre capital dans quoi pour les 3 a 5 prochaines années?”

      Je me répète encore une fois: le cout d’opportunité dégagé est nettement en faveur du locataire présentement pour un bien immobilier égal. Le gros de l’économie se situe au niveau de ce cout d’opportunité et ce, sans même avoir parlé de rendement futur.

      Pas le temps de viser le coup de circuit concernant l’épargne dégagé durant ce 3 à 5 ans, l’horizon de placement est trop court. Même si je laisse mon argent dans du sans risque, cette stratégie financière sera très profitable pour ce 3 à 5 ans. Vous n’avez qu’à calculer par vous-même:

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

    • Désolé, erreur de frappe sur ENTER à 10h16!

    • ”À long terme (100 ans), l’immobilier a monté de 1% annuellement en terme réel (après inflation). Cette montée est dûe principalement à la période après-guerre. C’est très très faible quand on compte que la bours a monté de 8.5% et les obligations de 4.5% (toujours en termes réels)”

      Du point de vue strictement financier, c’est bien évident qu’il y a meilleur placement que l’achat d’une résidence principale. On achète sa maison pour d’autres facteurs moins quantifiables. Ex : on veut élever une famille en banlieue avec un terrain de l’espace etc ce qui est pratiquement introuvable en location, du moins pas exactement ce qu’on désire et pas dans le lieu où on aimerait vivre. Ceci dit comme mentionné ci-haut l’habitation a joué son rôle historiquement en se révélant comme une protection du capital vs l’inflation. De même faut pas oublier que contrairement à un placement boursier, on profite physiquement de son investissement pendant toutes les années où on est propriétaire(cela a une valeur inestimable pour bon nombre de ménages). Troisièment, si on tient vraiment à se borner au côté financier, une résidence principale n’est pas imposable à la revente ce qui représente une bonne somme à l’abri de l’impôt vs n’importe quel autre placement.

    • M. Poitras

      J’ai toujours affirmé que j’ai été chanceux. Mon hypotheque est de 1.2 million, je crois que c’est assez compliqué d’avoir une telle hypotheque sans etre millionnaire. Et clairement, je ne le suis pas devenu grace a mes connaissances du marché boursier. Vous me ferez signe quand vous serez a Mont Royal, je vous ferai faire la visite. Je dois me présenter ou pour vérifier la piaule que vos connaissances boursieres vous a permi d’acheter?

      Nous avons tous ici une compréhension limitée de l’immobilier, de l’économie, et des marchés financiers. Je n’en suis pas gêné, ce n’est pas ma profession.

    • @supercorm: Il y a environ 100 trous dans ton raisonnement, mais as-tu vraiment comparé Montréal à Paris, Londres ou New-York? Vraiment? Premièrement, en immobilier, même Paris, New-York et Londres ne peuvent que difficilement être comparés entre eux.

      Posez-vous juste une question: Si un marché (l’immobilier) a monté historiquement de 1% par année en terme réel (il s’agirait plutot de 0.55% en fait d’après l’indice Case-Schiller entre 1890 et 2004), pourquoi ce ne serait pas possible que le marché retombe vers sa tendance à long terme après une hausse qui est entre 100% et 400% en 10 ans?

      Si quelqu’un achetait pour 400k$ de fonds indiciel avec 95% d’argent emprunté, vous le traiteriez de cinglé. Mais en fait le gars qui achète une maison avec 5% de downpayment fait exactement pareil, mais il achète après que les prix on monté de 300% en 10 ans. Les marchés urbains canadiens ont des ratios Price/Rent et Price/Income encore plus fous que ceux des marchés américains qui ont précédé l’éclatement de la bulle et vous pensez que vous allez voir une baisse de 2 ou 3% ? Get real!

      Et anyway, même si le marché restait exactement au même prix, c’est présentement plus économique de louer une habitation que de l’acheter.

    • D’accord avec ppoitras79, sauf pour le marché des obli. Avec l’endettement actuel des gouvernements, je prévois des temps difficiles à l’horizon.

      Pour ce qui est du marché résidentiel à Montréal, je persiste à dire que d’avoir au-delà de 100 jours de manifestations par les étudiants, un gouv. PQ-suivi d’un shooting, des menaces de taxes rétroactives, les révélations de la commission Charbonneau, etc.. Est-ce un environnement propice pour attirer les investisseurs et nouveaux immigrants? Poser la question, c’est y répondre. surprenant que les prix n’ont pas baissé davantage en 2012 mais, l’ajout de M.Cardinal explique bien la raison de cette baisse à mon avis.

      Finalement, pour avoir une comparaison juste du choix location-achat, il faut utiliser le même actif (condo ou maison similaire) et sur une période d’évaluation comparable; sinon, votre analyse est complètement inutile.

    • Rick, content d’apprendre que vous ne mettrez pas votre capital a risque. Vous allez donc avoir un rendement de zéro après inflation au cours des 5 prochaines années, mais au moins vous ne perdrez pas de pouvoir d’achat. A 1 000 $ d’économie par mois vis-a-vis la propriété, fois 12 mois, fois 5 ans, cela fait 60 000 $. C’est bien.

    • @pacer: Pour l’énorme majorité des gens qui sont dans le marché immobilier montréalais, tous les facteurs dont vous parlez sont irrelevants. La grosse majorité du marché, c’est un couple de rosement qui vit dans un appart 4.5 rempli de courants d’air et qui magasine pour s’acheter un condo 4.5 ou une maison sur la rive sud. Ce mythe que les Donald Trump du monde n’achèteront pas de maison à Laval parce que pq a été élu est complètement farfelu du début à la fin.

    • @elvince

      la marché a gelé un peu a Mont Royal et Westmount juste avant l’élection. Pour Laval, je ne sais pas, mais je soupconne que cela n’a effectivement fait aucune différence.

    • @elvince

      SVP relire le commentaire (AJOUT) de M.Cardinal afin d’expliquer la nuance (jamais parlé des Donald Trump). De plus, mes commentaires visaient simplement les perspectives économiques d’emploi et de croissance du marché de Montréal et du Québec au cours de 2012. Vous avez droit à votre opinion mais je déplore un peu que vous semblez rejeter rapidement les propos des gens avec des explications simplistes et sans fondement. Toutefois, je comprends que vous êtes en désaccord avec mes propos et je respecte votre opinion. Merci!

    • @M. Gadbois.

      Plusieurs stratégies sont possibles pour le 3 à 5 ans.

      Toujours avec du sans risque, on peut planifier une stratégie REER / RAP sur 3 à 5 ans et utiliser les économies d’impôts à bon escient…

      Le côté fiscal extrêmement avantageux des fonds FTQ n’est pas à négliger non plus (à mon avis), surtout sur du court terme. En plus de l’économie d’impôt découlant de la déduction REER, il y a en plus un avantage fiscal de 30% du montant cotisé par les crédits d’impôt (15% au Fédéral et 15% au Québec). Pour une cotisation 5 000$ au fonds de la FTQ, on peut recevoir une économie d’impôt approximative de 3 000$ au total. Il y a certes beaucoup plus de risque mais il faudrait vraiment un effondrement de l’économie au Québec pour arriver à perdre de l’argent au net. Et ces montants peuvent également être utilisés dans le cadre d’un RAP (attention: une des conditions est qu’il faut utiliser tout les autres REER avant ceux de la FTQ dans le cadre d’un RAP).

      Ces stratégies peuvent être encore plus payantes si effectuées conjointement (max. RAP de 25 000$ par personnes), donc 50 000$ au total comme mise de fonds + les économies d’impôts qui peuvent également être appliquée comme mise de fonds. Je crois que ce pourrait presque être suffisant pour ne pas payer la prime SCHL lors de l’achat dans 3 à 5 ans.

      À réfléchir…

    • Voici un graphique intéressant :

      http://www.getsmarteraboutmoney.ca/tools-and-calculators/interactive-investing-chart/graphique-interactif-sur-les-placements.html

      Un placement dan sun portefeuille équilibré (actions obligations) depuis 1935 auraient procuré un rendement de 8.7% par année. Un placement de 1000$ serait devenu environs 2.7Millions de $.

    • Rick

      D’accord avec vous pour ne pas payer la prime SCHL, c’est de l’argent jeté par les fenetres. Pour une maison, ce n’est pas une bonne idée, et 25% de mise de fonds est un bon niveau. Par opposition, pour un investissement immobilier, il faut aller avec la SCHL.

      J’espere que vous savez que je suis parfaitement d’accord avec vous sur les perspectives immobilières des 5 prochaines années. Les risques sont très (très!) orientés vers une baisse plutôt qu’une hausse.

      Donc, si quelqu’un n’est pas encore proprio, ou est proprio sans famille et peut donc vendre sans avoir a s’en faire pour les autres, la location va être plus intéressante durant cette période.

      Mais quelqu’un qui a acheté, avec une famille, et possède un emploi stable ne devrait pas vendre, juste tougher la run.

    • Bonjour M. POitras

      Je ne veux pas remettre votre enthousiasme en doute, mais 1,087 a la 77, cela donne 616, pas 2700… C’est d’ailleurs grosso modo ce que votre propre graphique revèle…

      Ce qui est super cool avec votre graphique, c’est qu’il ne tient pas compte de l’impôt. J’aime bien ce monde magique et merveilleux, dans lequel le revenu d’intéret n’est pas taxé annuellement (a 50% d’impot), et le gain en capital n’est pas taxé a grosso modo 40% (de 1972 a 2000) et 25% (depuis).

      Est-ce qu’Air Canada a un vol direct vers cet endroit?

    • @guygadbois: À environ 4.3%, le rendement de l’immobilier depuis 1935 est largement en bas de celui d’un portefeuille équilibré (on pourrait d’ailleurs s’obstiner longtemps sur l’idée d’investir dans un protefeuille équilibré sur une période de 77 ans. N’importe qui avec un brin d’acuité surpondérerait de beaucoup les actions et le rendement serait plus près de 10% que de 6.6%).

      Il reste qu’à part l’inflation, l’immobilier ne bat pas grand chose historiquement. Mais le point n’est pas là. Le point c’est que peu importe dans quoi tu investis, si tu investis au peak, tu te fais bruler. Et si tu utilises l’effet de levier, c’est carrément l’immolation.

      On va être franc: pour certaines personnes, ça ne change rien. Si un médecin spécialiste qui fait 400k$ par année s’achète une maison à 500k$ et qu’elle perd 50% de sa valeur le lendemain, c’est pas la fin du monde. Le petit couple de Rosemont dont le ménage a un revenu de 110k$ qui est dans la même situation a perdu plus de 2 ans de salaire brut. C’est vraiment pas drôle. Et le problème présentement c’est que le couple de Montréal qui a un revenu combiné de 110k, ben il magasine pour une maison de 300k$ et plus. Il va être capable de faire ses paiements, mais il va en perdre toute une beurrée quand ca va descendre de 30%, et en attendant il paye pas mal plus que son voisin qui loue une maison exactement pareille.

      Pour ce qui est de l’impôt, les taux d’imposition sur les revenus d’immobilier (100%) sont bien plus élevés que ceux sur les dividendes (25%), gains en capitaux(25%) ou même les intérêts(50%). Sans compter que dans le CELI, ce n’est pas imposé du tout.

    • @elvince

      Vous faite abstraction de l’amortissement fiscal. De plus, j’imagine que votre taux d’impôt de 100% sur les revenus immobiliers est une crampe de cerveau. Ca arrive a tous. Ou si vous vouliez dire que 100% des revenus immobiliers sont imposables, ben alors encore une fois vous oubliez l’amortissemment, mais de plus votre taux de 50% pour les intérêts frolerait la mauvaise foi. Et sur ce blogue, nous parlons d’une résidence principale. Parce que si vous voulez parler d’un locatif, le rendement clenche la bourse, ce n’est même pas drôle. Non seulement il y a appréciation dans le temps, mais en plus il est relativement facile (sauf période de peak des prix, j’en conviens) de générer un rendement locatif de 10%.

      Le taux d’impôt sur un dividende canadien est de 38,54%, 35% si le dividende vient du CRTG. Et sur un dividende américain, c’est 49,97%, puisqu’il n’y a aucun crédit pour dividende. J’ai bien peur que votre 25% sorte d’un boite de cracker jack.

    • Effectivement monsieur Gadbois 1$ est devenu 625$… désolé.

      Pour l’immobiler 1$ est devenu entre 17 et 33$ (entre inflation et bons du trésor)

      Vous pouvez mettre une partie de vos placements à l’abri de l’impôt, mais effectivement l’impact de l’impot est important

    • @ppoitras

      Aucun probleme, nous faisons tous des erreurs, et quand c’est de bonne foi (ce qui est évident compte tenu que vous aviez donné le link vers la démonstration de celle-ci!) cela fait partie de la game.

      On s’entend qu’on parle ici d’immobilier qui ne génère pas de revenu, i.e. dont le seul rendement est celui du a l’appréciation?

      Et que si l’impôt ampute le rendement de moitié, alors le rendement de votre portefeuille équilibré tombe a 4,35%, soit a peine plus que l’inflation, et que votre 1 $ ne vaudrait alors qu’entre 17 $ et 33$, exactement comme l’immobilier. Right?

      c’est cela que ca donne quand des gens (et je ne parle pas de vous ici, mais plutot de vos sources, et des Jeremy Siegel de ce monde) utilisent le pouvoir du rendement composé, sans tenir compte que personne (sauf un résident d’un paradis fiscal) ne réussira à générer ce rendement composé… Ca, c’est de la mauvaise foi et de la poudre aux yeux.

    • Monsieur Poitras,

      Vous y allez un peu fort en parlant d’un impot de 50%. Oui on parle de 50% sur les revenu d’intérêt, environs 40% pour les revenus de dividendes et 25% pour les gains en capital. Ces taux sont pour les gens au taux maximal d’imposition. Il est clair que la majorité des intervenants ici ne gagne pas en haut de 130,000$. Même si vous gagnez en haut de 130,000$ vous pouvez investir plus de 20,000 par année dans vos reer, 5500$ par année dans un celi, 5000$ par année dans du capital régional desjardins (2500$ de retour d’impot) etc

      Donc sans avoir peur d’exagéré je dirais que pour une personne qui gagne plus de 130,000$ le revenu après impot d’un portfeuille à 50% en obligation et 50% en action est d’environ 6-7% plutôt que 8.7%.

      Pour une personne qui gagne 50,000$ je dirais qu’il peut placer la totalité de ces économies à l’abris de l’impot.

    • Bonsoir M. Poitras

      Le portefeuille obligataire a “rapporté” 6,6%, selon votre tableau. A 40% de taux d’impot effectif, le rendement annuel est plutôt de 4% pour la moitié de votre portefeuille. Il bat l’inflation de justesse.

      Le portefeuille actions a quant a lui rapporté 9,8%. Si je me rappelle bien, la moitié de ce rendement historique est du aux dividendes. Lesquelles sont imposés, a, disons, 30%. L’autre moitié est du gain en capital imposé, pour la majorité de la période 1972-2012, a 30% également. Donc, l’autre moitié du portefeuille a rapporté 6,8%.

      En blendant, on arrive à un rendement de 5,4%. Rien pour écrire à sa mère. Un investissement dans l’immobilier locatif aurait été beaucoup mieux (c’est l’understatement de l’année pour moi à date).

      Les REER existent depuis combien de temps selon vous? Et les CELI?

      Par curiosité, connaissez-vous le taux marginal d’un individu qui gagne 43 000 $? Ne cherchez pas. C’est 38,4%.

    • Concernant Garth Turner il est propriétaire d’une maison, il loue aussi un appartement et actif sur les bourses. Pour lui le fait d’etre proprio fait partie d’un portefeuille equilibré. Ce qu’il deplore et c’est tout l’objet de ses écrits : c’est que les gens ne diversifient pas croyant que la propriété en elle seule est gage de succès financier. ce n’est pas si simple. Il faut etre diversifié et viser le market-timing (savoir quand rentrer et quand sortir) En ce moment il grogne contre l’immobilier car il en veut à tous les agents d’immeubles, promoteurs, politiciens et autres collatéraux de ce marché qui biaisent les chiffres. Concretement il dit de louer pour les prochaines 5 annees et de revenir dans 5 ans aux prix de 2008-2009. Je l’adore

    • @guygadbois
      J’ai pensé à vous ce matin. Votre succes en immobilier est pas mal le summum que qqun pouvait apiré ces derniers 20ans a montreal. Mais pourtant l’equité (1.8M) bien qu’impressionnante n’est pas bcp mieux que si vous auriez placé sur les marchés à 7%(moyennes des 20 derniers annees)

      Avec 22K en rajoutant en moyenne 2500/mois (interet, taxes et frais d’entretien) pendant 20 ans, vous auriez eu 1.4 millions. La qualité de vie en moins en s’entend(pe) mais tout
      de meme… L’immobilier meme au parfait timing et en battant le marché(ville-montroyal) n’est pas si gagnant que ca. Perso je l’aurais cru. Ca me donne du courage pour continuer la strategie de Garth pendant encore 5 ans. Vivre sur ses dividende et mettre toute la paye a la banque(courtage quand meme!) est presque aussi grisant que d’etre proprietaire.

    • Bonsoir M. Poitras

      Bien que complètement irréaliste, puisqu’il ne tient pas compte de l’impot, votre tableau est cute. D’ailleurs, si la fondation a besoin de discuter avec quelqu’un qui sait qu’il y a de l’impôt au Canada, je peux lui référer 2 ou 3 personnes qui s’y connaissent.

      J’ai cliqué sur foncier. On y voit qu’une maison qui coute 4 000 $ en 1939 vaut 331 000 $ en 2010.

      Grosso modo, un rendement de 6,5%. Après impôts. Hooon.

    • @guy: Et bien sur, le gars a pas mis une cenne de réno entre 1939 et 2010.

      Après les taxes, les rénos, l’entretien et l’assurance, ben du monde vont avoir perdu en terme réel avec l’immobilier. Ceux qui achètent aujourd’hui et vont revendre dan 7 ans (la moyenne canadienne) vont se fesser la tête dans les murs, surtout s’ils ont payé la schl et surtout, surtout, s’ils ont fait la gaffe de vendre avec un agent à comission.

      Pour l’impot sur le capital/dividendes/intérêt, juste en utilisant le CELI, le québécois moyen va réduire son taux à 0% sur ce qu’il est capable d’économiser. Avec les réer il peut reporter le reste jusqu’à 71 ans. Quant on sait que moins de la moitié des canadiens cotisent complètement a leur réer et leur celi…

    • Contre vents et marées le taux de gens propriétaires ne cessent de progresser au Québec comme au Canada. Cette tendance lourde continuera car c’est loin d’être basé seulement sur un choix économique. Les gens aiment posséder, c’est pour cela aussi qu’ils continuent d’acheter des véhicules alors que dans bien des cas ils pourraient louer au besoin et à bien meilleur coût. Beaucoup de perte de temps ici à ne s’attarder qu’au côté économique, alors que c’est la nature humaine qui dicte les comportements.

    • @leguet: Ouais, bientôt le taux de de propriétaires va dépasser 100%. À 110%, on en fera une émission à tqs…

    • @Leguet

      Vous avez raison, en partie, et c’est pourquoi le gouvernement a annoncé en juin dernier les mesures suivante:

      Le 12 juin 2012, le gouvernement a annoncé quatre mesures relatives aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement et dont le ratio prêt-valeur dépasse 80 % :

      1) La période maximale d’amortissement passera de 30 ans à 25 ans. Cette mesure réduira le montant total des intérêts que les familles canadiennes devront verser sur leurs prêts hypothécaires, ce qui leur permettra d’accroître plus rapidement la valeur nette de leur habitation et de rembourser leur hypothèque plus tôt. La période d’amortissement maximale a été fixée à 35 ans en 2008 et réduite à 30 ans en 2011.

      2) Le montant maximal de prêts consentis dans le cadre du refinancement d’une hypothèque passera de 85 % à 80 % de la valeur de l’habitation. Cette mesure favorisera l’accumulation d’épargne par le mécanisme de la propriété résidentielle, et elle encouragera les propriétaires à gérer avec prudence les emprunts contractés pour leurs maisons.

      3) Le ratio maximal de remboursement brut du prêt hypothécaire sera fixé à 39 % des revenus et le ratio maximal de remboursement total, à 44 %. Cette mesure protégera davantage les ménages canadiens qui pourraient être vulnérables à un choc économique ou à une hausse des taux d’intérêt.

      4) La garantie du gouvernement relativement aux prêts hypothécaires assurés ne sera accordée que pour les habitations dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars.

      Donc, faut-il se surprendre que le marché a ralenti un peu ou beaucoup suite à ces nouvelles mesures? Pas vraiment…Mais comme vous le disiez, puisque c’est la nature humaine qui dicte les comportements, si la règlementation en place ne protège pas adéquatement ces humains contre eux mêmes, un désastre pourrait survenir…(comme nous le constatons présentement avec le taux d’endettement des ménages et des gouvernements)

      Espérons que ces mesures ne seront pas arrivées trop tardivement ….mais comme vous le constaterez plus tard, c’est le côté économique (emploi et croissance) qui dictera ultimement le sort de tous ces gens…

    • @leguet.

      “Contre vents et marées le taux de gens propriétaires ne cessent de progresser au Québec comme au Canada. Cette tendance lourde continuera car c’est loin d’être basé seulement sur un choix économique.”

      Vous avez tord sur celle-là, le taux de propriétaire ne peut aller plus loin.

      Si vous connaissez le système jusqu’à l’octroi d’une hypothèque, vous saurez alors qu’il faut d’abord et avant tout SE QUALIFIER à l’hypothèque.

      Si les premiers acheteurs ne sont plus au RDV présentement (ventes en très forte baisse depuis les 3 derniers mois), c’est que la plupart d’entre eux ne se qualifie plus aux prix actuels, surtout depuis l’abolition des “cashback mortgage” le 1er novembre 2012…

      N’oubliez surtout pas que le revenu moyen dans la région de Montréal se situe entre 40 000$ et 45 000$, l’argent ne tombe pas du ciel!

    • @rick85

      J’ai dit que c’était une tendance lourde. À court terme ça peut stagner si les conditions sont moins propices mais sur le long terme la tendance demeure(les statistiques historiques le prouvent). Tous les jeunes(20-30 ans) avec qui je travaille présentement ont dans leurs plans d’acheter une propriété. Certains l’ont fait dernièrement. Certains attendent car effectivement c’est dispendieux présentement mais ils l’ont en tête et seront de la partie éventuellement, on dirait que c’est dans les gênes le désir de posséder. À moins d’une crise suivi d’un appauvrissement collectif sur une longue période la tendance lourde demeurera.

    • C’est bien beau les comparaisons de rendement sur 70 ans, mais personne tient compte du fait que celui qui a acheté sa maison, il y a 70 ans, ca fait un sacré bout de temps qu’il a fini de la payer. Celui qui a loué depuis 70 ans a déboursé beaucoup plus d’argent pour se loger que le proprietaire. Et il va continuer de payer un loyer. Le proprio pendant ce temps la, ca fait 45 ans qu’il utilise la même strategie d’investissement que le locataire, mais il peu investir le loyer qu’il n’a pas a payer en surplus.

      Vous comprendrez que dans mon exemple, le propriétaire n’a jamais vendu sa maison, et il n’a pas l’intention de le faire. Alors il se fou pas mal de la variatiion des marché

    • @leguet.

      Vous généralisez avec votre exemple personnel qui représente une faible minorité. Ils gagnent combien par année ceux qui travaillent avec vous et ils peuvent s’attendre à quoi d’ici 5 ans? Mon petit doigt me dit que c’est bien au-dessus du “40 000$ à 45 000$”, je me trompe?

      Le taux de propriétaire est de 65% et le revenu moyen se situe entre 40 000$ et 45 000$… Dites-moi comment le 35% le plus pauvre peut arriver à se qualifier aux prix actuels, même à moyen terme? Avez-vous également considéré que les décès chaque jour font diminuer le taux de propriété? Je ne vois vraiment pas comment ce taux de propriétaire peut continuer à augmenter et s’il a progressé autant ces 5-6 dernières années, c’est dû au laxisme extrême de la SCHL. Mais ça, c’est du passé et ça ne reviendra pas…

      D’une façon ou d’une autre, je ne crois pas que l’on laissera le taux de propriétaire progresser encore et encore (ainsi que les prix) car les dommages à long terme pour l’économie seraient notables:

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/why-lower-home-prices-are-a-national-priority/article7233016/comments/

    • @jonathangregoire: le fait qu’il ait payé sa maison ne change rien aux calculs. Il paie seulement un coût d’ooprtunité plutot qu’un coût d’intérêt. Et avec les taux présentement, je te dirais que ceux qui se font avoir sont ceux qui paient de l’opportunité, pas de l’intérêt.

    • Qu’en est-il des investisseurs en immobilier qui désirent faire des flips? Le marché montréalais pour des acheteurs de cottages est-il autant à risque où c’est grandement le parc immobilier des condos neufs dont il est le plus question?

    • Intéressant post de Ben Rabidoux avec plusieurs graphiques intéressant concernant Montréal.

      http://www.theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

    • @elvince

      il n’y a aucun cout d’opportunité. Le proprio n’a qu’a emprunter sur sa maison pour investir. C’est le leverage le moins cher en ville. Jonathan a raison.

    • A tous

      On va garder les choses simples.

      Si vous voulez etre comme monsieur madame tout le monde, investissez a la bourse. C’est simple, aucun effort, rendement limité. Disons, 4,5% apres impot.

      Si vous voulez vous demarquer un peu, utilisez vos economies pour acheter un bloc, un vrai (8 ou plus portes). Si vous n’avez pas assez de cash, joignez vous a un bom chum, et achetez ensemble. SCHL pour maximiser le levier. Mais faites vos projections de taux a 8%, et gardez-vous de la marge de manoeuvre en conséquence.

      Dans 10 ans, vous allez clencher 90% des participants de ce blogue, puisque vous aurez vraisemblablement avoir acheté 2 autres propriétés similaires. C’est plus de travail que de reggarder ses états de comptes mensuels, mais c’est mauditement plus de rendement également. Peu importe la plus-value.

      A ce jour, un seul, le jeuneinvestisseur, semble avoir compris. Comme il a de l’avance sur vous, il va vous clencher mais ce n’est pas grave, le but n’est pas de devenir Bill Gates, juste d’avoir assez d’argent pour ne pas avoir a rever d’un market timing parfait pour une decision aussi fondamentale que de se loger.

      Olive, per favor, refaites vos calculs en tenant compote de l’impot. 7% moins l’impot, disons 4,5. Et tenez compte que l’alternative a ma maison est une location, qui me couterait plus de 10 000 $ par mois. Mettons 8 000 $, car je suis un négotiateur hors-pair…

    • Elvince

      Je peux pas avoir 100 trous dans mon raisonnement quand j’ai meme pas 100 mots …

      … par contre, en me relisant, je peux voir que ma phtase finale “acheter selon vos moyens sans craindre une correction” peut porter a onfusion. Je ne veux pas dire qu’il ne faut pas craindre de correctio ou qu’il n’y en aura pas, mais plutot que si vous acheter en ce moment, faites le selon vos moyens pour ne pas que la correction vous affecte. Ceci veux specialement dire de ne pas acheter trop gros avec un maigre depot de 5% …

      … pour ma part, j’ai achete en plein centre. Metro Sherbrooke, avec garage (mais sans voiture) pour la location location location. S’il y a une correction, j’estime que le centre ville, comme plusieurs centres villes du monde, sera moindre car la demande demeure forte. De plus, j’ai paye cash apres avoir habite en appartement tres longtemps. Donc pour la correction, 5%, 10% ou meme 50%, je m’en moque car aucunement l’intention de vendre bientot.

    • Pour le reste, Elvince, je suis assez daccord avec votre raisonnement. A moins d’avoir achete a Montreal en 2001~2004, l’immo perso n’est pas souvent payant vs habiter en appartement. La possession est souvent encourage par les banques et le gouvernement pour les frais, stimulation de l’economie et donc les taxes que cela genere. Il a presque toujours ete plus rentable de louer, surtout que les gens ont tendance a acheter trop gros, donc meubler des pieces pour rien, frais, entretiens, etc.

    • Erratum (10h45).

      Le lien de l’article est le suivant:

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/why-lower-home-prices-are-a-national-priority/article7233016/

      Il s’agit d’un article très intéressant qui explique pourquoi le haut niveau des prix de l’immobilier ainsi que le haut niveau de l’endettement au Canada sont dangereux et néfastes pour la stabilité de l’économie à long terme. J’ai bien l’impression que les autorités ne laisseront pas les prix et l’endettement aller plus loin encore. Ils sont coincés car il semble assez évident que c’est déjà aller trop loin…

      Côté investissement, je commencerais sérieusement à enlever plusieurs billes du marché boursier canadien. L’avantage économique des dernières années relié à l’exploitation des sables bitumineux est en train de disparaitre rapidement avec le présent boom pétrolier aux USA. L’offre mondiale augmente, surtout le pétrole de très bonne qualité. Le pétrole des sables bitumineux est loin d’être considéré comme un pétrole de très bonne qualité et l’escompte rattachée est de plus en plus important, en plus de couter cher à exploiter (il y a plusieurs autres analystes qui affirme la même pensée actuellement):

      ” Quel placement évitez-vous à tout prix?

      Il faut éviter les entreprises avec de mauvaises feuilles de route ou une équipe de direction incapable de livrer la marchandise durant plusieurs trimestres. Il y a aussi toutes ces sociétés trop exposées aux sables bitumineux. Au-delà des considérations environnementales, plusieurs d’entre elles doivent aujourd’hui vendre leur production avec un escompte qui ne cesse de s’accroître.”

      http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/sur-le-radar/201302/08/01-4619805-un-optimisme-prudent.php?

      Sans vouloir alarmer qui que ce soit, il reste que ça commence à ressembler à une tempête parfaite ce qui nous attend… Soyez prêt s’il faut que la bulle de l’endettement des ménages et l’exploitation du pétrole tombent en même temps car ce fut clairement les 2 secteurs qui ont amené une croissance soutenue de notre économie ces dernières années.

    • @M. Gadbois (9 février, 12h30).

      “Mais quelqu’un qui a acheté, avec une famille, et possède un emploi stable ne devrait pas vendre, juste tougher la run.”

      En passant, je suis pas mal en accord avec l’ensemble de ce commentaire. Concernant l’affirmation plus haute, je considère que c’est un guess car il est vrai qu’il y a un cout à vendre et à réacquérir ultérieurement (commission à la vente, pénalité sur hypothèque, déménagement et lors du retour comme propriétaire, de nouveaux droits de mutation) et il faut trouver un logement de grandeur équivalente pour le bien de la famille.

      Il y a un blogueur qui a effectué le choix de revenir locataire pour une période de temps (bonserge il me semble ?). Il faudrait lui demander si cela lui a couter cher de revenir à la location ?

      Concernant votre proposition à investir dans un “8 portes ou plus”, comme vous avez maintes fois spécifié, le parc immobilier n’est pas dans un très bon état présentement. Pour un tel investissement, je crois qu’il faut s’attendre à rencontrer des pépins majeurs sur le long terme en plus de consacrer beaucoup d’heures personnelles pour effectuer divers travaux. Et encore, il faut être suffisamment manuel pour effectuer la majorité des travaux, sinon, ce n’est pas très payant…

      2 questions pour vous (car je ne suis pas au courant):

      1) Quel est le multiple moyen pour un immeuble de “8 portes ou plus” à Montréal (car pour les « 5 portes et moins », ce n’est vraiment pas intéressant présentement)?

      2) Êtes-vous certain que l’on peut se servir de la SCHL pour un “8 portes ou plus”?

      De mon côté, j’ai de sérieux doute car l’objectif de la SCHL est d’abord et avant tout “d’aider” un propriétaire à acquérir une résidence principale. Or, il me semble que la limite est un “5 portes” incluant un logement habité par le propriétaire. Également, je me souviens qu’un “4 portes” ou un “5 portes” requière une mise de fonds supérieure à 5% (il me semble que c’est au moins 10%??).

      Enfin, si la SCHL ne peut être utilisée, ça prendrait alors 20% comme mise de fonds? 20% sur un “8 portes ou plus”, ça commence à être un sacré bon montant, vous trouvez pas… Rendu là, faudra se joindre à un ami millionnaire!

    • @krsp (13h23).

      Merci pour votre lien.

      Selon les graphiques, le débalancement entre l’offre et la demande à Montréal en ce moment est assez évident…

    • @rick85

      Les jeunes que je côtoie sont en début de carrière donc salaire ds les 40k-45k. Bizarrement sont beaucoup plus pressé que je l’étais à leur âge d’acquerir une propriété. Beaucoup veulent tout toute de suite, mais ça c’est un autre débat ! Le taux de propriété des ménages a augmenté au Québec entre 1997 et 2007, passant de 56,4 % à 58,7 %. Je n’ai pas les stats pour 2012 mais probablement qu’il y a eu encore une petite progression. Ceci dit, il y a toujours un écart d’environ 10 points de % dans le taux de propriété au Québec vs le reste du Canada donc à ce nibeau y a encore de la place pour une progression.

    • @leguet.

      “Le taux de propriété des ménages a augmenté au Québec entre 1997 et 2007, passant de 56,4 % à 58,7 %. Je n’ai pas les stats pour 2012 mais probablement qu’il y a eu encore une petite progression.”

      Merci de l’info. Il me semble avoir déjà lu que le taux de propriétaire a explosé de 2006 à aujourd’hui partout au Canada, gracieuseté de notre bulle du condo (mais je ne trouve plus le lien). Et cette explosion était due à la baisse drastique des T.I. et des largesses de la SCHL et des pratiques bancaires malsaines (Hypothèques sans mise de fonds requise offertes entre 2006 et le 1er novembre 2012).

      Au Québec, n’oubliez pas que nous sommes une des provinces où le revenu moyen est le moins élevé. Je connais les paramètres de qualification et je peux vous dire qu’un célibataire gagnant moins de 40 000$ a un choix de propriété très très limité aux prix actuels. Et encore, ce célibataire ne doit pratiquement avoir aucune autre dette à rembourser pour se qualifier…

      Je suis daccord avec vous que la plusieurs jeunes “veulent tout toute de suite” mais peuvent-ils se qualifier selon les nouvelles règles de juillet 2012 et du 1er novembre 2012??

      Je ne crois pas que le taux de propriétaire peut encore augmenter beaucoup, même au Québec…

    • Rick

      Aucune limite de logements. Mise de fonds 15%. Il y a des trucs….

      La derniere fois que j’ai acheté un bloc, c’était en 2008, mes infos seraient d’une utilité limitée. Je n’ai pas arreté d’acheter en raison du marché, mais plutot parce que j’ai investi énormément dans un projet immobilier américain en 2011, qui a bouffé mes liquidités hors-REER.

      Jeuneinvestisseur pourrait peut etre vous renseigner. Ceci dit, la rentabilité est meilleure à l’extérieur de Montréal, genre Longueuil, Brossard, Laval, Terrebonne, etc… De plus, les immeubles y sont plus récents.

      Et pour les rénos et les pépins majeurs, ne vous en faites pas trop. Les locataires ne sont pas trop regardant, au prix qu’ils paient (wink wink) et le taux d’innocupation est tel qu’on est habituellement content quand quelqu’un s’en va, malgré les règles on réussit habituellement à jacker le loyer pour le nouveau locataire.

    • @guygadbois
      je voulais aussi faire échos aux propos de notre jeuneinvestisseur sur les spots encore intéressants, mais ça ne parle que de maison et de condo sur ce blogue alors je ne me sentais à la bonne place.
      Ceci dit, pas besoin de décourrager les gens en parlant de 8portes en partant!!!
      5+portes c’est 25-45% de cashdown dépendamment des institutions financières et ça implique presqu’automatiquement une disparité de la clientèle locative
      il suffit de passer de 2plx à 3plx à…
      habiter un logement pour faciliter le start-up, puis le laisser s’auto financer ou vivre fou et flipper condos (gros boum de condos indivises en 2012)
      mais rick à raison, ça prend un certain talent manuel et bcp de temps pour ne pas bouffer tout son profit en plombier (même si les frais sont parfois capitalisables par les comptables/fiscalites verreux :-) )
      personnellement je n’ai jamais approché l’immobilier comme un gain potentiel en capital
      je vois l’achat d’une maison/condo comme pour une voiture, i.e. une dépense
      même chose pour mes plex, sauf que mes locataires payent mes dépenses et le gouvernement déduit mes pertes locatives

    • @guy
      votre dernier post est sorti alors que je postais le mien.
      très intéressé à connaîre vos trucs 2008 pour tenter de les appliquer en 2013, parce que les banques m’additionnaient les portes de tous mes plx pour s’assurer de pas dépasser 7 sinon ça devenait commercial. puis elles sont devenues frileuses à partir de juin 2012 pour carrément déclarer commercial tout ce qui dépasse 4plx.

      pour les plx hors mtl, j’ai suivi un raisonnement similaire l’an passé (ou était-ce 2011, le temps file si vite…) et j’ai commencé à étudier le marché banlieu. irschh, je pense que la rentabilité n’y est plus meilleure. fallait stretcher les loyers au-delà du raisonnable de ma petite tête pour essayer de dépasser 5%

    • @sebberri
      vous voulez flipper des 2plx en cottage à mtl dans un objectif de revente à court terme?
      si oui j’attends les réponses des autres avec impatience!
      personnellement, je trouve plus difficile d’imaginer un profit intéressant avec ce genre de manoeuvre compte-tenu de trois facteurs de base
      - coût d’achat du plex dans une région propice à attirer des acheteurs de cottage
      - coût de rénos important (partant d’un 2plx, plus besoin de 2 cuisines, 2 sdb complètes, mais besoin d’un escalier intérieur…)
      - coût du flip (taxe de mr bienvenue, tx durant les travaux, notaire, arpenteur, régie)
      à moins de revendre en 2plx avec appart fantome…
      ou d’y habiter quelques années pour rentabiliser un peu l’investissement, vu que ce blogue parle d’une croissance de 2% du marché des maisons!
      sinon vous-même vous en penser quoi?
      c’est certainement un beau projet en tout cas!

    • pour revenir au dessin animé espagnol (excellent), je n’ai pas pu m’empêcher de sourire en repensant à une histoire de mon passé. j’avais une dizaine d’année quand Mr Mulroney a défait John Turner. Ce gouvernement progessiste conservateur m’a inculqué une leçon indélébile, quand mon député (progressiste conservateur) a acheté un grand terrain agricole tout près de chez tonton pour environ 7-800k$ et qu’il l’a ensuite revendu (après dézonnage) à Oerlikon Aerospace pour la modique somme de 3M$. J’y ai appris dès mon plus jeune âge que les petits monsieurs pour qui on vote ne savent probablement pas faire de l’algèbre mais savent très bien compter quand on met des signes de pastres au bout des chiffres
      et qu’ils ont des amis derrière eux qui savent encore mieux compter.
      Flaherty et ses amis savaient très bien ce qu’ils faisaient quand ils ont laxé les lois d’emprunt, fallait sauter dans le train pour ramasser leurs miettes.
      l’histoire ne se répète pas, l’histoire se revit! soyons attentif

    • @guygadbois “…. Par contre, quand les enfants viennent, la pression d’habiter ailleurs que dans un logement/condo devient grande, ”

      Ce n’est pas parce que la pression d’habiter ailleurs se pose qu’on doit nécessairement céder.
      Au lieu d’acheter, on peut choisir un meilleur logement comme ler ez-des-chausser d’un duplex, d’un triplex, …. C’est ce que moi et ma chum avons fait, bien que nos revenus soit beaucoup plus éleves que la moyenne québecoise

      @guygadbois “…. croyez-moi, alors affirmer tout simplement que des gens qui sont proprios vont tout simplement vendre et retourner en location, c’est plus facile a dire qu’a faire. ”

      Les gens vont effectivement vendre et ca va pousser les prix vers le bas. Il y aura un “race to the bottom” pour les mêmes raisons qu’il y eu un “race to the top” des prix ces dernières années. Dès que les prix vnt commencer à baisser on verra tous les conséquences de l’effet troupeau. La même stutipidé qui a poussé les gens à acheter des propriétés avec des mise de fonds empruntées (cash-back) et à 6-7 fois leurs revenus, les poussera à vendre à perte pour se départir d’un actif en perte de la valeur (afin de limiter a perte). Ce comportement se voit tous les jours à la bourse. Ne sous-estimez pas la stupidité humaine qui est infinie. Si la baisse se confirme et se propage aux nouvelles, vous verrez. Soyez patients.

    • @stefville1.“Il y a baisse de 4% surtout reliée au propriété dans le haut de gamme. L’achat d’une propriété demeure toujours un bon investissement à long terme principalement sur l’île de Montréal(quartier centraux). La localisation d’une propriété via le centre-ville vaut toujours sont pesant d’or. Le crash immobilier, sûrement à Vancouver, peut-être à Toronto, mais pas à Montréal, peut-être la rive sud, les propriétés à proximité du pont Champlain et les condos construit en masse en banlieue. Bien entendu, la location demeure toujours intéressante tout dépendant de tes moyens et de tes priorités.”

      Subitement nous avons tous une mémoire courte. Avez-vous entendu parler du Japon et de la fonte de l’immobilier qui s’y opère depuis environ 1987 malgré des taux d’intérêt à 0%? Eh bien le Canada (et le québec) sont dans une situation bien pire que le Japon pour plusieurs raisons:
      (1) Le japon était en avance sur le vieillissement de la population. Notre phase commence à présent, environ 500K canadiens auront 65 ans à partir de 2013. Environ 250K immigrants pour les remplacer, le déficit est clair. de plus les immigrants gagnent de moins en moins.
      (2) Le japon manque effectivement d’espace 364500 km2 pour 127 millions d’habitants. Quebec 1.7 millions de km2 pour 8 millions d’habitants. Une bulle immobilière peut être justifiées mais pas au Quebec/Canada où l’espace est la chose qui manque le moins. La bulle immobilière du Quebec/Canada a été orchestrées par SCHL, taux d’intérêt artificiellemnt bas, Cash-back, et plus important effect troupeau. Pas de fondammentaux pour soutenir les prix actuels.
      (3) Nos dettes personnelles (québecois/Canadiens) ainsi que nos gouvernements (fédéral, provincal et municipal) sont à des sommets inégalés, alors qu’au Japon les individus sont moins endettés même si le gouvernement l’est en masse. Conséquence le gouvernement Japonais doit sa dette essentiellement aux Japonais. Nous nous avons empruntés de l’étranger. Pour payer ces emprunt, nos taxes et tarifs doivent monter, ce qui va limiter notre croissance et notre compétitivité (moins d’emplis moins d’acheteurs, pression vers le bas des prix).
      (4) Les japonais vivent en général dans de petites maisons/appartements dans lesquels ils peuvent prendre leur retraite et ils sont en meilleure santé dans leur vieil age que nous. Chez nous c’est l’inverse. Baby boomers en moins bonne santé vivant dans des maisons trop grosses pour leur retraite. Ils devront vendre. Même s’ils laissent en héritage à leurs enfants ceux-ci devront vendre pour payer leurs prêts étudiants (trop endettés) ou pour se compléter leurs revenus top bas. Ceci créera un flux net excédentaire de vendeurs.
      (5) La nouvelle génération n’est pas trop intéressée a avoir des enfants et la tandence va se maintenir sinon se renforcer. Qui achètera ces bungalows si couteux à chauffer? Les prix n’ont qu,une direction (vers le bas).

      … Je peux continuer mais je m’arrête là. Pour ceux qui n’ont pas encore acheté de maison, ne le faites pas. Cherchez vous un bon logement à louer et laissez la régie des logements vous protéger.

    • @DavidJVT “Ex: j’ai visité un triplex qui s’est vendu 404 000$ sur Duproprio en 2012 et il est affiché par un agent aujourd’hui 545 000$! Tout ce qu’il y a eu comme changement, c’est quelques murs peinturés… N’importe quoi. Et on parle d’édifices qui ont 100 ans. Alors vivement une correction!”

      Effectivement lorsque tu fais les calculs, tu te rends compte qu’après avoir percu tous les loyer tu dois alonger + de 1300 pièces de plus pour couvrir l’hypothèque et les taxes. En plus tu as le risque des loyers non payés. Pourquoi sacrifier ta mise de fond de 55000 (10%), prendre le risque de s’endetter de 500K pour débourser ensuite 1200K pour te loger? C’est manifestement un mauvais achat, quand ca marche comme un mauvais achat et ca pue comme un mauvais achat alors c’en est un. A ta place je n’y toucherais pas. Place ton cash dans tes CELI, remplis tes REER tasse toi dans un bon logement sous la protection de la régie des logement et attent le tsunami qui va frapper l’immobilier. Les baisses de ventes de + de 20% qu’on entent aux nouvelle sn’augurent pas une simple correcton. C’est un crash qui s’en vient. Demande à n’importe quel agent immobilier honnête et il te le confiera en privé.

    • Rick85 @: “Le côté fiscal extrêmement avantageux des fonds FTQ n’est pas à négliger non plus (à mon avis), surtout sur du court terme. En plus de l’économie d’impôt découlant de la déduction REER, il y a en plus un avantage fiscal de 30% du montant cotisé par les crédits d’impôt (15% au Fédéral et 15% au Québec). Pour une cotisation 5 000$ au fonds de la FTQ, on peut recevoir une économie d’impôt approximative de 3 000$ au total.”

      Le côté fiscal des fonds FTQ parrait effectivement avantageux. Mais c’est un leurre. “You get what you pay for” comme disent les anglais. En effet, la croissance de sfonds FTQ et CSN est désolante. Tu gagnes en réduction d’impot, mais tu en pers plus à cause de la performance moribonde de ces fonds. je viens d’arrêter ma contribution au fonds de la CSN apres avoir recu leur lettre m’informant que durant l’année 2012 le rendement était de 0.1% (oui u as bien lu 0.1%), soit environ 100 fois moins que le S&P qui a fait pres de 10%. Ces fonds sont contre-indiqués pour des gens relativement jeunes qui ont du temps pour proviter de la croissance. Pour les gens proches de la retraite, les fonds FTQ et CSN sont OK. Je pense que pour les moins de 50 ans, ne pas y toucher.

    • @guygadbois: “J’ai cliqué sur foncier. On y voit qu’une maison qui coute 4 000 $ en 1939 vaut 331 000 $ en 2010. Grosso modo, un rendement de 6,5%. Après impôts. Hooon.”

      Est-ce que ce rendemnt tient compte des coût d’entretient de la propriété, des taxes municipales et scolaires, de la perte d’opportunité de l’argent payé pour l’hypothèque?

    • @fz600.
      Exactement, flipper des duplexs en cottage. J’ai flippé un duplex (acheté 295k)en 2 condos divise. J’ai vendu le condo du 2e (300k après renos), ce qui a permi de rembourser l’hypothèque du duplex. J’ai gardé la cour et le rdc! J’ai bien réussi mon coup et j’aimerais recommencer de nouveau. Voilà, les condos yen à trop à vendre dans villeray tandis que les cottages yen a pas bcp. Tout calculé y’a un potentiel de 100k de profit net. Tout est calculé: les txs, les interets

    • @leguet “Contre vents et marées le taux de gens propriétaires ne cessent de progresser au Québec comme au Canada. Cette tendance lourde continuera car c’est loin d’être basé seulement sur un choix économique. ”

      Je ne crois pas que ce qui précède soit vrai. Ce n’est pas une tendance lourde. ,est une tandence orchestrée par le crédit facile, les taux artificiellement bas, les manipulations des agents immobiliers des banques des municipalité des courtiers en hypothèque qui prennent des commissions sur les transaction immobilières. Peux-tu nous dire pourquoi cette tendance est devenue lourde après 2002? Pourquoi n’était-elle pas lourde dans les annéees 90? Pourquoi a-t-elle cessé d’être lourde depuis 4 à 5 mois?

      @leguet “Beaucoup de perte de temps ici à ne s’attarder qu’au côté économique, alors que c’est la nature humaine qui dicte les comportements.”
      Parfait. La `^eme nature humaine qui a dicté les prix vers le haut les dictera vers le bas. Vous verrez dans les prochains mois. Les fondamentaux de l’immoilier au Canada sont entrain de changer en raison du vieillissement des baby boomers qui dans la plupart n’ont pas d’economie et dont le seul fond de retraite est leur maison.

    • @fz600 suite…
      Tout est calculé: les txs les interets les renos etc…. Mais voilà… Tout ça fait sur 8 mois… Je crains cependant une baisse du marché… Devrais-je foncer ou attendre ? Je suis du genre gogogo on fonce mais je suis encore débutant dans l’investissement immobilier et je ne voudrais pas me brûler financièrement …

    • @supercorm “pour ma part, j’ai achete en plein centre. Metro Sherbrooke, avec garage (mais sans voiture) pour la location location location. S’il y a une correction, j’estime que le centre ville, comme plusieurs centres villes du monde, sera moindre car la demande demeure forte. ”

      Alors explique nous pourqui les prix sont en baisse à Tokyo depuis près d’un quart de siècle? Tokyo est une mégalopole avec les transports en commun les plus sophistiqués de la planète (les ransports en common de Montréal sont de gamme tiers-mondiste comparés à ceux de cette ville ou je viens de passer deux semaines). En plus à Tokyo il manque d’espace pour vrai, alors qu’à Montreal il suffit de rouler 10 min pour se retrouver dans les champs à perte de vue jusqu’à Québec, Toronto ou NewYork. Cessez de rêver le crash immobilier a commencé.

    • Hey Garth

      How’s that Bachelors in Arts working out for you?

    • @Garth Turner (20h58).

      Mes hommages M. Turner, bien content que vous vous joigniez à nous… :)

      Lorsque que je parlais du “côté fiscal extrêmement avantageux des fonds FTQ” comme d’une stratégie REER / RAP, je parlais bien entendu du COURT TERME. Même si le rendement n’est que de 0.1% sur 3 à 5 ans, le crédit d’impôt de 30% aura tout de même été très profitable.

      Une question que j’ignore est de savoir si l’on a l’obligation de rembourser notre RAP directement dans les fonds FTQ si ces derniers ont servi au retrait RAP. J’ai cherché et je n’ai pas encore vu cette obligation nulle part.

      Si cette obligation n’existe pas, on pourrait donc rembourser notre RAP dans un autre produit de placement plus profitable à long terme côté rendement. Recherches à effectuer à ce sujet…

    • @Sebberri

      C’est le pire moment d’essayer des flips. Dans un environnement où les ventes sont en forte baisse et l’offre en forte hausse, tu vas te faire bruler. A ta place je ne toucherais pas à l’immobilier pour les 5 prochaines années, le temps de voir si on a un crash ou une baisse graduelle. Si le Canada suit la trajectoire du Japon (il n y a pas encore de raison de croire qu’on ne le suivra pas) , la baisse pourrait durer plusiers décennies.

    • @sebberri

      Résidence principale? Attendez.

    • @Rick

      Ce que Garth veut dire, c’est que suite au remboursement RAP, vous etes gelé , jusqu’a la retraite, dans un fonds qui suce.

      Parlez a M. Poitras, il sait maintenant ce que 1% de rendement composé de moins veut dire.

    • Hey Garth

      Ben Robidoux says you’ve been stealing his data. Care to respond?

    • @Rick85
      Je crois que tu dois avoir vide tes REER ailleurs avant d utiliser ceux du Fond FTQ. Pour les remboursement, je ne pense pas tu sois oblige de rembourser au FTQ car ca releve beaucoup plus de Revenu Canada. Vaux mieux placer Un coup te fil au FTQ pour etre sur.

    • @rick
      Garth Turner a raison, vouloir placer des REER à la FTQ pour un RAP c’est un méchant casse-tête. quand j’ai essayé de le faire ça a été tellement difficile que j’ai finalement dû me résourdre à booster mes REER classiques 3mois avant l’achat pour rapper au max sans toucher au placements ftq, intouchables
      en bout de ligne mes trucs FTQ sont les pires pacements que j’Ai fait, le gain en impot direct se perdant dans le gain NUL sur maintenant quoi, 12ans?

    • @ sebberri
      vous avez déjà réalisé un flip et vous vous considérez débutant????
      faut vous donner plus de crédit!
      j’aime bien Villeray, lors de mon dernier achat j’ai hésité entre 2 buildings dont un tout près du parc jarry.

      quant à la réponse des autres participants, je suis en général d’accord, mais dans le fond tout est question de prix de revient.
      ce que je déplore un peu dans ce blogue, c’est la tendance à parler DU marché immobilier, plutôt que DES marchés immobiliers (comme le fait jeune investisseur).
      j’en suis reconnaissant à Guy pour son intervention sur les maisons en banlieu (j’allais m’acheter une maison aux hauts-bois… j’ai backé).
      mais je me cambre encore un peu quand on met le marché des flips dans le même bateau que les tours à condo et les unifamiliales. tout est question de prix de revient avant revente!!!
      les plus pessimistes de ce blogue parle d’un drop de 20%.
      en multipliant la valeur actuelle de cottages similaires dans Villeray par 0.8 pour figurer votre prix de vente, essuyez vous une perte?
      à 100k de profit potentiel la réponse est probablement non, right?
      j’adore les intervenants de ce blogue (guy, rick, taxman et maintenant garth) mais gare à la linérisation des marchés immobiliers, il y a plusieurs réalités à mtl

    • @fz600
      Vous dites: “5+portes c’est 25-45% de cashdown dépendamment des institutions financières”. Mais pas du tout! À partir de 5 portes et plus, avec la SCHL, c’est 15%. Je viens d’acheter un 6-plex avec 15%.

      @Rick85: oui la SCHL assure les plex en haut de 5 portes. À partir de 6 portes et plus, les banques ne regardent même plus les revenus personnels de l’investisseur. Elle regarde uniquement la rentabilité de l’immeuble. Est-ce que les revenus vont couvrir toutes les dépenses (et encore plus)? C’Est ça que la SCHL et la banque regarde.

    • Et le problème présentement c’est que le couple de Montréal qui a un revenu combiné de 110k, ben il magasine pour une maison de 300k$ et plus. Il va être capable de faire ses paiements, mais il va en perdre toute une beurrée quand ca va descendre de 30%, et en attendant il paye pas mal plus que son voisin qui loue une maison exactement pareille.

      J’accroche un peu sur le “pas mal plus”? On parle de combien exactement? Un condo de 300k avec les taux actuels, on s’en sort à 1700$ par mois, taxes et frais de condo incluts à Montréal. Ce type de condo se loue très facilement 1500$ par mois.
      Même chose pour les condos de 200-225k. ça coûte 1300$ par mois tout inclut et ça se loue 1200$
      par mois une main dans le dos. Où est la perte importante?

      Bien sûr, je suis d’accord avec les réductions de valeurs à venir et tout le tralala. Mais en terme de montant mensuel, est-ce vraiment si pire que ça en ce moment?. Bien sûr, quand on compare un logement de 700-800$ par mois avec un condo neuf, la différence est de taille, mais comparer des oranges et des navets, ça donne pas grand chose.

    • ATTENTION:
      La personne qui poste sous le pseudonyme de “Garth Turner” sur ce blogue n’est pas nécessairement le vrai Garth Turner en chair et en os…étant donné l’implication du vrai Garth dans l’immobilier et la finance, que trouve que l’utilisation de ce nom peut porter à confusion, si c’est seulement une utilisation de pseudonyme…

    • j_le_partisan

      Je loue présentement un condo qui se vend 425,000$ pour un prix de 1500$ par mois. Je ne comprends donc pas vos chiffres. Un ami à moi loue un condo qui se vend 300,000$ pour 1100$ par mois.

    • @jeuneinvestisseur.

      Merci pour les infos.

      Où avez-vous acheté votre 6-plex et quelle est l’année de construction?

      De mon côté, je ne vois rien d’intéressant dans la région de Montréal côté Plex, les multiples n’ont aucun bon sens! Aux prix actuels, je considère qu’un immeuble locatif doit couvrir toutes les dépenses ainsi qu’une bonne partie des versements de capital pour être intéressant. Si ce n’est pas le cas, je me demande vraiment où est la plus-value de cet investissement sur le long terme, surtout si les prix viennent à se corriger pour rejoindre des multiples plus réalistes.

      Concernant le flip d’un duplex en cottage, quelqu’un dans mon secteur a fait l’expérience au printemps 2012. Beaucoup de rénovations ont été effectuées à l’été 2012. Au mois d’août, le cottage fut mis en vente. Pas d’acheteur. En octobre, un ajout à la pancarte “prix réduit”. Toujours pas d’acheteur. La pancarte fut complètement enlevée en décembre. Surprise en janvier, une nouvelle pancarte d’un nouvel agent immobilier. Prix demandé: 600 000$. Toujours pas vendu à ce jour…

      Aucune idée du cout du duplex et du cout des rénovations pour le “flippeux”.

      En plus, pour le Flip, il y a la notion d’impôt qui entre en ligne de compte car il s’agit clairement de revenus d’entreprise selon la Loi de l’impôt. Ce n’est plus du gain en capital car il ne s’agit pas d’un investissement à long terme.

      Ce “flippeux” est-il en train de manger ses bas selon vous?

    • @cecileb

      Quoi? Quelqu’un sur internet qui utilise un pseudonyme le fait de facon malhonnete??

      ARRETEZ LES PRESSES, C’EST UN SCOOP!!

    • @ cecileb: Je me posais effectivement la même question lorsque j’ai lu un commentaire de “Garth Turner” mentionnant qu’il avait visité une propriété de Montréal affichée sur Du Proprio…

      Je présume que quelqu’un veut se rendre intéressant ou passer ses messages en utilisant son nom. Compte tenu du fait qu’il habite la région de Toronto et qu’il parle très peu de la situation à l’Est de la rivière des Outaouais si ce n’est que pour parler du prix élevé des condos à Montréal, je serais donc surpris que ce soit lui.

      Qu’en pensez-vous M. Bergeron?

    • @fz600.

      Je suis bien d’accord à départager les différents segments du marché immobilier. J’aimerais connaître votre sentiment concernant le marché montréalais quant aux segments de marché suivants (SVP, répondre par “positif” ou “négatif”):

      1) Condo;
      2) Cottage;
      3) Petits plex (2 à 5 portes);
      4) Moyens plex (6 à 12 portes);
      5) Multiplex (13 portes ou plus);
      6) Flips plex en condos;
      7) Flips plex en cottage.

      La question peut également être posée à « jeuneinvestisseur »…

      Merci d’avance!

      @cecileb.

      “La personne qui poste sous le pseudonyme de “Garth Turner” sur ce blogue n’est pas nécessairement le vrai Garth Turner en chair et en os…”

      On le sait! Mais n’empêche que le Garth Turner version Québec semble avoir beaucoup de connaissances et effectue une très bonne analyse de la situation, vous ne trouvez pas?!

    • Le débat fait rage et on constate que le nombre d’intervenants qui comprennent que l’immobilier est dans le trouble au Canada grandit sans cesse.

      Tant mieux pour ceux qui ont spéculé et sont sortis à temps, mais pour tous les autres, l’immense majorité, le réveil sera brutal. Comme dit Desautel à la circulation “le mal est fait”.

      C’est très simple, pour que les prix se maintiennent il faut que la demande ET le niveau d’activité se maintiennent, et ce aux prix actuel. Or c’est impossible car la demande n’est soutenue que par un endettement croissant qui est clairement insoutenable.

      La correction est donc inévitable.

      De plus le contexte est mauvais. Non seulement le Québec n’y échappera pas mais ça pourrait même être pire qu’ailleurs car nous n’avons aucune marge de manœuvre. Nous sommes une des sociétés les plus endettée au monde, si on tient compte à la fois du secteur public et des particuliers nous sommes pires que la Grèce et l’Italie. De plus nous sommes une sinon la société qui vieillit le plus rapidement au monde. Nos infrastructures sont en piteux état, notre système de santé implose, nos écoles moisissent, notre système de justice et nos universités manquent de moyens, etc, et notre première ministre doit allez faire approuver ses budgets à New-York. Nous sommes déjà surtaxés, sur-tarifés, chaque nouvelle hausse est un poids sur l’économie.

      Morale de l’histoire, si les implications financières sont importantes pour vous, tenez vous loin du marché immobilier Canadien et si vous en êtes sortez en au plus vite avant que la horde ne réalise ce qui se passe.

    • J’ai assisté un client de la Firme lors d’une transaction immobilière dernièrement. Il a acquis un condo dans le Vieux-Montréal 10% sous sa valeur marchande pour un locataire avec qui il avait conclu une promesse de location avant d’acheter le condo en l’espèce.

      La politique de sa banque prévoyait que ce type d’investissement requérait une mise de fonds de 35% sans SCHL. Toutefois, il a refinancé le condo quelques mois plus tard afin de retirer le 10% d’équité généré lors de l’achat. Lorsque je lui ai remis son chèque de refinancement, qui équivalait au salaire moyen annuel au Québec, je lui ai demandé s’il pensait que son condo allait prendre de la valeur? Il m’a répondu que cela n’avait aucune importance à ces yeux car le loyer couvrait tout les coûts afférents (taux de capitalisation de 8%) et que dans 25 ans son locataire aura payé tout son hypothèque. Qu’en pensez vous?

    • Si la moyenne ou la médiane a baissé, c’est peut-être également parce qu’il se construit plus de condos bas de gamme (?). Je ne suis plus dans le marché du condo depuis longtemps mais il me semble (perception) qu’il se construit beaucoup plus de petits batiments avec 4-6 condos qui ont peu de services, pas de parking sous-terrrain … Sans être “cheap”, ça fait baisser les prix.

    • Bonjour MeMFisc

      Pas sûr que les chiffres fonctionnent. Il aurait donc acheté en empruntant 65% de 90%. Lorsqu’il refinance en bénéficiant de 1005 de la JVM, son emprunt supplémentaire est de 65% de 100%, soit seulement 6,5% de plus, et non le plein 10%.

      Mais c’est du nit-picking, sur le fonds, votre client va s’enrichir, meme avec un taux de cap aussi élevé.

    • jeuneinvestisseur
      autant pour moi, depuis mon premier achat je me suis fait un point d’honneur de ne pas investir sans avoir au min le cashdown me permettant de ne pas recourir à la SCHL. du coup je ne sais pas par quel détour farfelu mon esprit s’est imposé comme vérité que SCHL ne finançait pas les 5+
      à postériori ma stratégie m’apparait un tantinet réductrice, est-ce que les taux de prime SCHL sont les mêmes pour les plex en haut de 6 portes?
      ok ok je vais aller regarder sur leur site…
      :-)

    • @rick
      j’ai hâte d’avoir l’opinion du jeuneinvestisseur, mais je pense qu’il y a encore de bonnes occasions à mtl pour du purement locatif.
      par contre, personnellement j’ai cessé de regarder ailleurs que dans le coin où j’habite parce que j’ai réalisé que je je suis trop vieux pour faire 40-60min de char pour aller régler un robinet qui fuit.
      et puisque c’est inabordable dans mon coin (je n’achèterais même pas mon propre building), j’ai arrêté de magasiner les plx pour quelques temps.
      ceci dit, j’ai trouvé un petit 2plx pas trop mal situé que je suis en train de flipper. quand je serai prêt à vendre, il faudra que le marché ait droppé de 22% pour que je commence à perdre de l’argent. et on s’entend que dans une telle éventualité, je vais juste louer et laisser mes condos se payer.

    • @GARTH TURNER

      Une tendance lourde est une tendance qui perdure sur une longue période. En 50 ans le Québec est passé d’une société majoritairement de locataires à une société majoritairement de propriétaires(près de 60% présentement). Donc mon affirmation est tout à fait vrai et vérifié dans le temps. De plus le Québec a encore 10 points de % à rattraper à ce niveau quand on compare avec le reste du Canada. Nous ne sommes pas à une première correction de l’immo en 50 ans et le Québec est toujours de plus en plus propriétaire d’une décénie à l’autre nonobstant toutes les corections du marché qu’il y a eu dans les 50 dernières années. Ceci dit, il se peut que ce % n’augmente pas beaucoup(ou pas du tout) dans les 10 prochaines années sans que la tendance lourde en soit affectée.

    • Concernant le marché immobilier de Montréal:

      “L’économiste François Delorme me fait remarquer qu’une ville comme Montréal pourrait être particulièrement touchée par le ralentissement en cours. Son marché présente des signaux de plus en plus inquiétants : les mises en chantier et la revente de maisons sont en chute et les inscriptions au service MLS de l’Association canadienne de l’immeuble n’ont jamais été aussi élevées depuis 2005.”

      http://blogues.radio-canada.ca/geraldfillion/2013/02/11/flaherty-devra-t-il-stimuler-leconomie/

    • donc la suite est : perdre de l’argent en louant son condo…
      si on achète son condo aujourd’hui dans le but de le louer, je vois mal comment on peut rentrer dans son argent.
      par contre les exemples que je vois parlent de condos à vendre à 300k qui sont loués à 1100$, sans mentionner le coût d’achat. le ratio ne doit pas être valeur affichée vs loyer, mais dépenses vs loyer.
      ça tombe sous le sens mais c’est pas indiqué dans plusieurs exemples cités et c’est complètement fallacieux.
      mon chum a un condo à vendre à 330k sur le plateau, qu’il peut probablement louer 1000-1200$. MON DIEU IL PERD DE L’ARGENT!!!!
      son hyp est à 190k…
      pourquoi la construction ralenti mais n’arrête pas malgré un recul éminent des prix?
      cout de revient des unités vs prix de vente. pas prix de vente l’an passée vs prix de vente cette année

    • Je trouve ça drôle le fameux débat ici entre les valeurs immobilières et les valeurs mobilières. “Mon placement est meilleur que le tien !”

      La vérité c’est que les deux ont leurs avantages et inconvénients et qu’une saine gestion des ses actifs implique l’utilisation des deux.

      En ce qui concerne les REER, éviter de trop en mettre (surtout pour les plus riches) car ça l’ajoute un nouveau risque: le risque fiscal (un risque politique).

    • En effet qui peut garantir le taux d’imposition dans 30 ans ? Peut-être que ce sera 70% des revenus et qu’on est mauditement mieux de payer nos impôts right now. Pour ma part, je priorise le CELI comme véhicule de retraite, bien que celui-ci soit limité à 5.5K… Investissment en valeur mobilière hors REER ou hors CELI: pas question à mois d’avoir envie de spéculer un peu à la bourse avec quelques milliers de $.

    • AU SUJET DE GARTH TURNER
      @Daffy_duck75
      Je pense qu’on peut effectivement deviner que ce nouvel intervenant –que je salue– n’est pas LE Garth Turner. Pour avoir déjà interviewé l’homme en question, je peux vous confirmer qu’il ne parle pas français (ou qu’il n’a jamais daigné l’utiliser avec moi).
      Aussi, même si les propos de M. Turner sont cités allègrement dans ce blogue, j’ai personnellement de fortes réserves à propos du personnage et surtout de ses méthodes de recherche.
      Merci à tous pour votre participation!
      M. Bergeron

    • @PPoitras Je tentais seulement de mettre en valeur que les gens qui possèdent déjà un condo ne seront sans doute pas pris de panique autant que certains veulent le laisser entendre avec mes chiffres. Autant on dit toujours sur ce blogue: “Il est possible d’avoir un condo valant 300k pour 1100$ par mois (ce qui est tout à fait vrai), autant on omet de dire que des propriétaires arrivent aussi à louer un condo semblable pour 1500$ par mois, voir plus.

      Bien sur sur le marché locatif, on trouve des 5 1/2 pour 600$ par mois, autant vous trouverez des logements tout à fait équivalents, étonnamment dans un même secteur qui se louent 1000$ par mois.

      S’il y a vraiment une explosion du marché, et donc un nombre incroyable de gens qui paniquent pour vendre et aller faire le locatif dans les 2-3 prochaines années (ce qui n’arrivent pas selon moi et bien d’autres, voir que le propriétaire moyen accepte de revenir en arrière sur sa condition… mais voyons), est-ce que cela n’aurait pas un effet inverse sur les prix de la location? Et si la location est moins avantageuse, est-ce que conserver sa propriété et la louer pour couvrir ses pertes ne serait pas une option?
      __________________

      Quand à l’autre élément, vous mentionnez la Grèce, l’Italie, les E-U. La crise a prit une telle ampleur pourquoi? À cause du chômage.

      Est-il réaliste de penser que les gens vont paniquer au point de vendre si la propriété perd 10% ici au Canada en ce moment? Vendre à ce moment équivaut à encaisser la perte, alors que de conserver la propriété garde cette perte purement théorique. On ne vend que si l’on est obligé, c’est le point commun de tous vos exemples, des crashs parce que les gens n’avaient plus les moyens de rester chez eux.

      Ici, cela va arriver? Vraiment? On verra, j’en doute. Le marché va reculer, c’est un fait. Sur plusieurs années? Probablement. Mais l’aspect panique de la Grèce et des E-U, je n’y crois pas trop.

    • Pardon pour le texte quelque peu décousu. J’ai accroché le piton “envoyer” avant de me relire.

    • @rick
      pour la liste positif vs negatif, il y a certainement bcp de participants mieux placés que moi pour répondre, mais c’est un exercice fort intéressant (si vous me permettez de digresser en ajoutant parfois quelques mots de plus)

      1. condo : négatif, tout le monde s’entend
      2. cottage : négatif si on pense ne pas y habiter longtemps
      3. petits plex : positif si on a un peu de vision, un pipe ranch et un esprit machiavélique comme guy (ref 10fev 16h34 :-) )
      4. moyens plex : pas encore exploré mais jeuneconnaisseur m’a allumé une lumière
      5. multiplex, pas dans ma ligne, un jour p-e
      6. flip condo : positif, avec un minimum de vision (n’en déplaise à Garth)
      7. flip cottage : positif si c’est pour y habiter et qu’on a les moyens
      TOUT ÇA DÉPEND ÉVIDEMMENT DU SPOT CHOISI, MTL n’est pas une plage qui subit une vague, c’est une rivière entremêlée de différents courants

      faire de l’argent avec un flip c’est pas magique, c’est un calcul. parlez en à sebberri.
      d’ailleurs…
      @sebberri
      quand vous avez flippé votre 2plx et vendu le haut, qu’est-ce qui s’est passé avec les tx de votre rdc. MTL vous a-t-elle renvoyé une autre tx de bienvenue?
      c’est (j’espère) le seul truc que j’ai négligé dans mon calcul de rentabilité

    • @Fz600.

      “j’ai hâte d’avoir l’opinion du jeuneinvestisseur, mais je pense qu’il y a encore de bonnes occasions à mtl pour du purement locatif.”

      C’est ça le hic (et SVP, ne le prenez pas personnel, ce n’est pas mon but!)… Tout le monde “pense” mais quand vient le moment de présenter concrètement un projet d’achat pour un plex rentable à Montréal, il n’y a plus aucune réponse…

      J’ai déjà posé la question à jeuneinvestisseur à la fin de 2012 ici (fin du blogue suivant):

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/12/18/blamer-ou-feliciter-jim-flaherty/

      Hélas, je n’ai jamais eu de réponse… Il faudrait peut-être juste admettre qu’il existe des distorsions importantes dans le marché du petit plex pour la région de Montréal et que les multiples n’ont pas de bon sens présentement!

      De mon côté, je crois que la multiplication des Filp depuis le début des années 2000 est en grande partie responsable de ces distorsions. Plusieurs ont acheté et ont négocié des prix d’achat en fonction du prix de revente des unités, ce qui a fait bondir les prix des petits plex à des multiples complètement irrationnels. Aux prix actuels et aux multiples actuels, je ne vois pas d’où peut provenir une rentabilité acceptable qui tiendra compte des différents risques financiers que l’on doit considérer dans l’équation.

      C’est mon opinion.

    • @simon

      Moi, je peux vous le garantir. Mon taux d’imposition, comme non-résident fiscal du Canada lorsque je sortirai mes REER, sera de 25%. Ce taux est notamment celui prévu a la Convention fiscale Canada États-Unis, qui ne se modifie pas si facilement que cela (du moins, pas pour enlever des droits aux résidents américains)

      Alors si cela ne vous dérange pas trop, je vais continuer a sauver du 49,97% aujourd’hui, pour payer du 25% dans 35 ans. En fait, si j’aime vraiment mon nouveau pays de résidence, je structurerai la sortie de mon argent comme paiements périodiques (10 ans) et paierai 10-15% d’impot.

      Merci a tous les contribuables canadiens d’avoir subventionné ma retraite de facon si avantageuse, sans vous en rendre compte.

    • Tous les immeubles de Montréal sont rentables s’ils ont été acquis au juste prix.
      Faites des offres 20% inférieures aux prix demandés et environ 5% de celles-ci seront acceptées.

    • Vers l’infini et plus loin encore.. le recrutement de nouveaux membres de ce systeme pyramidale tire a sa fin. Saviez-vous que 58 000 Canadiens ont quitté la population active en janvier, attrition = depression …

    • @fz600
      Pas de tx de bienvenue, slmnt un nouveau compte de txs scolaires et municipales pour chaque adresse. Par contre l’acheteur du 2ème, lui en a payé!

    • @Rick: Je n’ai pas lu les 150 messages depuis samedi/dimanche, mais en gros:
      1-La SCHL n’assure que les résidences principales. Sont inclues là-dedans les plex de 4 logements et moins, en autant que le proprio en occupe au moins un. Sinon, les règles de financement normales des banques s’appliquent. C’est en bonne partie ce qui explique que les 4 portes et moins ont des multiples pratiquemment ridicules. Déja les 4 portes sont mieux que les 2 ou 3. Acheter un condo et le louer (ce qui revient essentiellement à du 1 porte) est carrément ridicule, souvent dans les P/R de 20 ou 25 présentement.

      2-L’énorme taux de conversion du locatif en condos indivise démontre qu’il y a plus d’argent à faire à vendre 4 condos qu’à louer 4 aparts.

      Il faut se consoler par contre. Si tu regardes le marché de vancouver, il y a des condos qui se vendent (vendaient en fait, le marché est presque complètement gelé là-bas) plus d’un million et qui se louent 1200$/mois. Du P/R proche de 100.

    • @elvince

      Vous auriez peut etre du lire tous les messages. Vous y auriez appris que la SCHL assure les multiplex, sans que le proprio y habite.

    • @guy:link? Ils ne le font pô.

    • En choisissant le pseudonyme Garth Turner, j’etais loin de penser que je me ferais remarquer tant que ca. Le vrai Garth Turner devrait en etre bien fier. Cela dit ce dernier dit plein de verites qui frappent notre subconscient. On est rendu tellement amoureux de l’immobilier qu’on trouve inconcevable que ca puisse baisser. Lorsqu’on a des baisses de ventes de l’ordre de + de 20% d’un mois a l’autre ca devrait faire peur a quiconque. Quelque chose vient de fondamentalement changer dans le marche immobilier . Ceux qui l’ignorent l’aprendront a leur depends.

      Au dela des raisons telles que le reserrement du credit, la saturation du nombre de proprietaires au quebec (le pool des acheteurs qui s’amenuit), …, qui expliquent/justifient la fin de la bulle il y aura l’effet troupeau. Mon voisin ne veut pas acheter de maison alors moi aussi. Mon voisin attent que les prix baissent alors moi aussi. Et des que les prix commencent a baisser on se pose la question pourquoi acheter maintenant alors que si j’attends un an je paierai moins? Ce qui accelere la baisse. C est pourquoi toutes les bulles gonflent plus haut que la normale et petent plus bas que la normale. Desole pas d’accents sur mon clavier.

    • La prime SCHL pour 5 logements et plus varie selon la mise de fond de 1.75% à 4.50%.

      http://www.schl.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loco/upload/Multi-Unit-Purchase_F.pdf

    • @MeMFisc. “Tous les immeubles de Montréal sont rentables s’ils ont été acquis au juste prix.
      Faites des offres 20% inférieures aux prix demandés et environ 5% de celles-ci seront acceptées”

      Effectivement lorsque le marche devient acheteur, l’agent immobilier devient l’allie des acheteurs (mais attendez d’abord que les gens comprennent que l’immobilier peut baisser et drastiquement car il y a encore trop de vendeurs arrogant qui dans leur vie de proprietaires n’ont connu que des marches en hausse, pour eux l’immobilier monte toujours).

      En effet, qui souffre le plus de la fonte actuelle des ventes? Les agents immobiliers bien sur, ils font l’argent quant il y a une vente. Pas de vente pas d’argent. Alors lorsque le marche est a la baisse les acheteurs se font rares; et des qu’un acheteur se presente les agents immobiliers montent la pression sur le vendeur. “Si tu n’acceptes pas cette offre , la prochaine pourrait bien etre inferieure” ou bien “Si tu ne vends pas maintenant tu pourrais etre oblige de vendre moins cher pus tard, et en attendant tu auras encore une hypotheque et des taxes a payer”. C’est valable pour les maisons individuelles et aussi pour les plex.

      Par contre dans un marche a la hausse ils foutent la pression sur le vendeur en lui disant “Si tu n’ achete pas maintenant ce sera plus cher l’an prochain” ou bien “propose un prix superieur au prix demande car quelqu’un d’autre risque de ravir la maison”. Cela dit je n’ai rien contre les agents immobiliers, ils ont aussi des factures a payer.

    • @j_le_partisan: ” Est-il réaliste de penser que les gens vont paniquer au point de vendre si la propriété perd 10% ici au Canada en ce moment? Vendre à ce moment équivaut à encaisser la perte, alors que de conserver la propriété garde cette perte purement théorique. On ne vend que si l’on est obligé, c’est le point commun de tous vos exemples, des crashs parce que les gens n’avaient plus les moyens de rester chez eux.”

      Je pense que oui. Le probleme ce n’est pas ceux qui ont achete des proprietes qu’ils sont capables de payer avec une marge de maneuvre financiere residuelle. Le probleme c’est l’armee de Quebecois a qui on a prete la mise de fond et la prime SCHL, et etire le financement a 30-35-40 anfin que ca “fitte dans leur budget”. Ma foi ceux la sont nombreux. Pour eux, une baisse de 10 % correspondrait a une baisse de presque 20%. On s’entent que si quelqu’un a de la difficultes a epargner 15000$ (5% d’une maison moyenne de 300K) lorsqu’il est locataire, ca va etre encore plus serre losqu’il sera propretaire. Celui la n’a probablement pas d’actif et est donc a tout moment elligible a la faillite. Pour lui il ne vends pas a perte, il n’a rien a perdre car il doit deja a la banque plus que la valeur de la maison. Au contraire il est gagant en se debarrassant cette maison car il efface des dettes (il passe de negatif a zero, ce qui est meilleur). Voici le mecanisme que beaucoup de gens ont de la difficulte a comprendre et c’est ce qui s’est passe aux USA.

      Du coup la maison est reprise, si dans votre voisinage la proportion de maison reprise explose, la valeur de votre maison plongera a des profondeurs que vous n’auriez jamais imagine bien que vous restiez tres solvable et capable de payer votre propre hypotheque. Vous par contre ne pouvez pretendre a la faillite car vous avez d’autres actifs et etes capables de payer votre hypotheque. Vos devenez neanmoins prisonner de votre maison par la faute des autres.

      Pour finir ce n’est pas le chomage qui a cause le crash en grece/USA/Irlande…. C’est le crash immobilier qui a cause le chomage et qui a declenche l’avalanche.

    • Article intéressant : Le marché canadien ne s’effondra pas comme aux États-Unis, et voici pourquoi:

      http://www.remenligne.com/?p=1010

    • @elvince on fait amende honorable?

    • @Rick85

      J’ai acheté mon 6-plex à Joliette, que je connais très bien. Construction 1960.

      Quand vous dites: “De mon côté, je ne vois rien d’intéressant dans la région de Montréal côté Plex, les multiples n’ont aucun bon sens! Aux prix actuels, je considère qu’un immeuble locatif doit couvrir toutes les dépenses ainsi qu’une bonne partie des versements de capital pour être intéressant.”

      J’ai assisté à une conférence super intéressante de M. Patrice Ménard la semaine dernière présentant une méga étude comparant le marché des plex dans le Grand Montréal (incluant la banlieue). Il faut faire super attention avec les ratios. Il ne faut pas juste se fier au revenus bruts. Il faut comparer les MRN (Multiplicateurs de revenus nets) et non pas juste les MRB (Multiplicateurs de revenus bruts). On comparant les MRB, on a l’impression que les ratios trop haut pour Montréal. Pourtant, les dépenses sont souvent plus grosses en banlieue: ex les taxes municipales. En comparant les MRN, les immeubles de Montréal sont parfois plus intéressant que ceux en banlieue.

      Pour votre dernier bout de phrase: “Aux prix actuels, je considère qu’un immeuble locatif doit couvrir toutes les dépenses ainsi qu’une bonne partie des versements de capital”, je suis en désaccord! Je vais aller plus loin: les dépenses doivent couvrir TOUTES les dépenses, TOUTES les dépenses en capital et intéret ET laisser aussi un profit à la fin du mois. Je n’achète jamais un immeuble qui ne se paie pas à 100% et plus encore.

    • @fz600
      “est-ce que les taux de prime SCHL sont les mêmes pour les plex en haut de 6 portes?”
      Pour plus de 6 portes je sais pas. J’ai pas encore un immeuble avec plus de 6 portes, j’ai un 4plex, un 5plex et un 6plex. Ce que je sais, c’est quand on va en financement sur 30 ans (et oui ça se fait encore, incluant avec la SCHL), la prime SCHL est de 4,75% au lieu de 4,5% je crois.

    • @Tout le monde qui se pose des questions sur le financement SCHL en haut de 4 plex: oui c’est possible. Voir: http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loco/upload/Multi-Unit-Purchase_F.pdf

      En résumé, pour 5 plex, l’emprunteur dit avoir une valeur nette de 100 000$ ou 25% du montant emprunté. Le ratio de couverture de dette devient très important, on ne regarde plus vraiment les revenus personnels de l’investisseur, mais la rentabilité de l’immeuble. Ça devient avantageux d’utiliser la SCHL car on met moins de mise de fonds (donc les rendements augmentent en général). À savoir, que ce soit pour proprio-occupant ou non, c’est minimum 15% de mise de fonds.

    • @Rick 85:

      puisque vous me posez la question, voici mon opinion entre parenthèse:

      1) Condo (je ne m’intéresse pas à ça donc je suis sans opinion. Je n’achèterais juste pas ce genre de propriété à ces prix là).
      2) Cottage (je ne suis pas ce secteur, sans opinion.)
      3) Petits plex (2 à 5 portes); (ça dépend du secteur et de l’immeuble. Je trouve les duplex et triplex très chers juste pour investir. Mais si c’est pour un proprio occupant, je crois que le calcul de rentabilité de tient plus. Pour les 4plex, c’est cher à Mtl. Plus rentable en terme de cash-flow en s’éloigant de Montréal, mais moins de potentiel d’augmentation).
      4) Moyens plex (6 à 12 portes); (j’aime bien… c’est vers ça que je m’en vais maintenant. Il va y avoir beaucoup de mise en vente au cours des prochaines années à cause de l’age des propriétaires actuels. Comme le disait Patrice Ménard la semaine dernière au Club d’investisseurs immobiliers du Québec, les propriétaires vont devenir parlables)
      5) Multiplex (13 portes ou plus); (idem comme mon commentaire précédent.)
      6) Flips plex en condos; (Sans opinion, je ne connais pas assez ça. )
      7) Flips plex en cottage. (Pas sûr de comprendre… )

    • La prime SCHL pour 5 logements et plus varie selon la mise de fond de 1.75% à 4.50%.
      http://www.schl.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loco/upload/Multi-Unit-Purchase_F.pdf

    • @MeMFisc. (22h53).

      Votre article date du 30 novembre 2012. Je peux vous dire que depuis les 2 derniers mois, les perspectives pour la région de Montréal ont drôlement changées…

      Presque tous les analystes aux USA tablaient sur un “soft landing” en 2005-2006 et voyez le résultat final (même un certain M. de la FED très haut placé!):

      http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2005/10/26/AR2005102602255.html

      Personne ne sait jusqu’où cela peut aller une fois que c’est parti à la baisse… Comment trouvez-vous l’offre et la demande à Montréal présentement? Tout va bien selon vous?:

      http://www.theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

      Évidemment, vous ne répondrai pas aux questions comme d’habitude!

      En passant, les inscriptions en vigueur continuent d’augmenter en flèche depuis le début du mois de février…

    • @jeuneinvestisseur.

      Merci pour toutes vos réponses.

      En somme, ce que je comprends c’est vous n’achèteriez pas de petits plex présentement dans la région de Montréal. Cela me confirme ce que j’avais cru voir à l’effet que les petits plex ne sont pas rentables actuellement pour la région de Montréal et que les multiples devront se réajuster à la baisse à un moment donné dans le temps pour que ces plex redeviennent intéressants pour l’investisseur à long terme.

      Bien daccord avec votre réponse à 23h05:

      “je suis en désaccord! Je vais aller plus loin: les dépenses doivent couvrir TOUTES les dépenses, TOUTES les dépenses en capital et intéret ET laisser aussi un profit à la fin du mois. Je n’achète jamais un immeuble qui ne se paie pas à 100% et plus encore.”

      C’est vraiment ce que l’investisseur à long terme doit viser et c’est presqu’impossible de trouver pareille rentabilité dans la région de Montréal présentement pour un petit plex. Grosso modo, il s’agit d’un autre segment de marché à éviter en ce moment à moins de vouloir s’éloigner passablement…

    • @Garth Turner.

      “Pour finir ce n’est pas le chomage qui a cause le crash en grece/USA/Irlande…. C’est le crash immobilier qui a cause le chomage et qui a declenche l’avalanche.”

      Dans le mille! C’est en 2008 que l’emploi est vraiment tombé d’une falaise aux USA. À ce moment, la baisse des prix généralisée de l’immobilier était déjà débutée depuis un bon bout de temps (2006 je crois?).

    • @Rick85

      Combien d’offres d’achat avez vous faites dernièrement afin d’affirmer que c’est impossible de trouver un immeuble rentable à Montréal?

      Ne vous arrêtez pas aux prix demandés par les vendeurs, soyez proactif et négociez!

    • @maxbergeron

      Que reprochez vous à Garth Turner (le vrai) quand vous dîtes que vous avez des doutes sur ses méthodes de recherche?

      Pour ma part ce que j’aime moins de lui est qu’il œuvre pour une firme de conseil financier sans en parler ouvertement sur son blogue (je ne sais pas exactement son lien avec cette firme mais je crois qu’il en est partenaire). Par contre il prêche allègrement pour sa paroisse en ce qui concerne les types d’investissements qu’il favorise.

      Si vous voulez faire le test envoyez lui un mail privé pour lui demander s’il peut vous conseiller une firme de placement…

      Rien d’illégal, rien de vraiment méchant mais ça manque un peu de transparence et ça fait quand même drôle de conseiller aux gens de vendre leur maison pour investir dans des actifs financiers quand justement on gère ce genre d’actif.

      Ceci dit il a vraiment le pouls du pays et surtout du marché immobilier qu’il comprend très bien, c’est un plaisir de le lire d’autant plus qu’il écrit très bien et avec beaucoup d’humour. Surtout il a le mérite d’être un un des premier et un des rare à sonner l’alarme au sujet des abus du marché immobilier Canadien. Peu de journaliste

      C’est comme dans tout, il faut prendre l’information et se faire sa propre opinion

    • Garth

      Tokyo est tres grand .. la plus grande ville au monde avec 30 millions de personnes. Faudrait dabbord s’entendre sur ce qui est le centre ville pour s’entendre sur le niveau des prix. D’ailleurs, meme en plein centre, soit le pont de Nihombashi, la location n’est pas terrible. Aller au centre d’Omotesando, Moto ou Nishi Azabu , ou meme Azabu Djuban pour comprendre que les prix ont ete relativement stable malgre la baisse de 15 ans …

      … j’ai d’ailleurs paye comptant, et a la limite j’espere meme un crash pour changer pour une plus grande maison a Outremont. Donc, our revenir a ma phrase initialle, il faut acheter selon ses moyens et “location location location” pour eviter de pleurer sur son sort.

    • @rick
      pas d’offense, c’est vrai que tout ce qui se dit ici est ”ce qu’on pense”.
      pour ma part, je pense que vous avez raison que les proprios ont trop boosté leur prix de vente à mtl (et en banlieu), mais il y a toujours de bonnes occasions.
      je pense aussi que memfisc a raison qu’il ne faut pas s’attarder aux prix de mises en vente et faire ses offres en fonction du rendement du building (et non pas en fonction du rendement ”potentiel” du building comme essayent de vous faire gober les agents et vendeurs) – ces proprios vont devenir parlable dans pas long comme dit jeuneinvestisseur :)
      je pense aussi comme un autre intervenant qui disait qu’un petit plex est encore rentable si on y habite ou si on flip condos (mais ça s’essouffle)
      et je pense comme jeuneinvestisseur quand il dit que c’est plus abordable en région (joliette ce n’est plus la banlieu) mais avec moins de potentiel d’augmentation de rendement.
      j’ai décidé de ne pas vendre mon 3plx au peak parce que je fais du 10+%.
      dernièrement tout ce que j’ai trouvé de rentable était à verdun ou HOMA, bcp trop loin de chez moi pour m’intéresser.
      alors j’ai décidé de flipper un petit 2plx en attendant :
      1. que je déménage et me trouve un plex rentable dans mon nouveau coin
      2. que les proprios dans mon coin deviennent parlables (vraiment j’adore cette expression!)

    • La réalité commence à apparaitre dans les médias Québécois (c’est pas trop tôt!)

      http://descoteaux.argent.canoe.ca/general/les-dominos-commencent-a-tomber/

    • Après 12 ans d’endettement à outrance, sans réelle augmentation des salaires, l’élastique est étiré au max. http://descoteaux.argent.canoe.ca/general/la-dette-nous-sort-par-les-oreilles/

      Il est clair que les prix de l’immobilier au Canada (Québec inclus) ont dépassés toute logique. Le retour à la moyenne est débuté et une correction permettra de rétablir un certain équilibre. Et la correction à Montréal pourrait bien être plus brutale qu’on l’imagine : http://www.theeconomicanalyst.com/content/revisiting-important-post-impending-construction-slowdown-and-montreal-sales-declines

    • @rick
      je voudrais juste ajouter un petit truc pour les plx.
      en 2001, l’immobilier était extrêmement ”cher” aussi dans la tête des gens, un 2plx dans NDG à 250k c’était outrageux!
      puis en 2005, l’immobilier était inabordable… un 3plx près du marché jean-talon à 450k ça frisait le ridicule!!!
      bref, le prix d’Achat lui-même importe peu sans être transposé aux loyers, il pourra monter ou descendre selon le blogueur, il reste que personne ne vendra un plx qui donne du 6-7% right off the bat, quelque soit l’époque ou le contexte économique.
      ce qu’il faut chercher, c’est un POTENTIEL de 6-7 (et même 9-10%) et ensuite travailler pour s’y rendre une fois l’immeuble acquis.
      ce n’était pas plus facile en 2005
      il y a aussi une question de risque locatif, building moins cher, loyers moins cher, locataires moins riches, potentiels de non paiements, départs dans la nuit (ça arrive pas à joliette?), etc.
      l’immo c”est pareil comme tous les autres placements, rendement vs risque

    • @tout le monde
      C’est très intéressant de vous lire. On apprend beaucoup ici.

    • Le risque selon moi c’est que s’installe doucement un cercle vicieux, commençant par un ralentissement (pas un crash) du marché immobilier et donc de la construction, entrainant une augmentation lente mais continue du chômage, le tout qui ne sera pas compensé par une consommation accrus des ménages déjà très endettés ni par la reprise économique pas terrible de nos partenaires commerciaux.. et cela va aggraver le marché immobilier etc, boucle est bouclée..
      La dessus les gens vont constater autour d’eux que le voisin, l’ami ou le collègue met de plus en plus de temps à vendre son condo, à un prix plus bas que prévue, et les médias petit à petit vont finir par en parler et ça va entretenir le cercle vicieux.
      Tout cela sans parler de l’endettement des provinces et du fédéral, et les coupures qui en découlent.
      Voila mon avis très subjectif, un peu simpliste et pessimiste, on s’en va vers une correction économique, pas seulement immobilière.

    • Je vais rajouter que j’espère grandement me tromper!

    • @GuyGadbois
      Je ne ferai pas ici le procès public de Garth Turner. Je reconnais qu’il a une flamboyance et un regard analytique intéressant. Disons simplement que lors de notre dernier entretien, lorsque je l’ai confronté à une question un peu pointue, sa réponse était loin de satisfaire à l’épreuve des faits journalistique. Je ne l’utilise plus comme source depuis cet épisode, il y a deux ans environ.
      M. Bergeron

    • @maxbergeron

      Garth Turner a peut-être ses travers, mais je ne doute pas de son intégrité.

      Et son avis est certainement plus crédible et moins biaisé que celui de la plupart des économistes des banques et des maisons de courtage immobilier… Pourtant eux vous (et les médias en général) les utilisez à profusion comme source. (Au moins vous ajouter quelques bémols quand la fraude intellectuelle devient un peu trop évidente.)

    • Voila le genre de titre et d’article qui va commencer à faire peur aux ménages:
      http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/immobilier-la-correction-sera–brutale-/554162

    • @Terlingua

      “Je vais rajouter que j’espère grandement me tromper!”

      Mais vous ne vous trompez pas, vous avez très bien compris ce qui va arriver. D’un cercle vertueux (mais artificiel grâce au crédit) on passe à un cercle vicieux.

      L’effet de levier c’est très puissant et ça marche dans les deux sens. Des milliers de ménages sont à la veille d’apprendre à la dure ce que ça veut dire.

    • @Pbrasseur : bon point.

      “son avis est certainement plus crédible et moins biaisé que celui de la plupart des économistes des banques et des maisons de courtage immobilier… Pourtant eux vous (et les médias en général) les utilisez à profusion comme source”

      Aucours des 4 dernières années, les médias publiaient verbatim les communiqués des banques, des courtiers immobiliers et de la SCHL. Les opinions ‘contrariennes’ n’étaient tout simplement pas recevables. Les médias ont été des acteurs importants de la croissance de la bulle.

    • @pbrasseur: Merci pour les clarifications sur le vrai Garth Turner (GT). Tu ne peux etre que démonisé lorsque tu prêche la prudence dans l’investissement immobilier dans un pays où 70% des gens sont propriétaires et où des puissant lobby profitent de l’immobilier.

      1) GT ne cache pas sa profession. Sur son site (http://www.greaterfool.ca/about-author/) il précise qu’il est “Investment Advisor with a fee-based, no-commission practice serving clients across Canada” avec un lien qui te mene vers une firme conseil. Un fee advisor est payé pour ses conseils et te proposent des fonds de nimporte quelle banque et tu le pae sur place pour tes services. Il travaille vraiment pour toi et pas pour une banque, d’où la probabilité forte qu’il ait tes intérets à coeur. Pour ceux qui ne savent pas investir eux-même et qui ont du cash, c’est la meilleure approche.
      2) GT prends soin de ne recommander au cun titre dans son blog. Il recommande les ETFs et une diversification équlibréee des actifs. Il ne fait la promotion d’aucune banque ou service d’investissement. Difficile de lui reprocher quoique ce soit sinon son langaue parfois cru et son humeur.
      3) GT ne diabolise pas l’investissement immobilier et a meme confesse qu’il possède de tels actifs. Le plus gros problème selon lui c’est des gens qui achètent un actif très illiquide (maison) tellement au dessus de leur capacité de payer qu’ils devient leur seul actif et leur plan de retraite. C’est pas une approche diversifiée.
      4) GT critique bien sur les manipulations des agents immobiliers, medias, banques qui pompent l’immobilier au point qu’il représente presque 100% des actifs de 70% de canadien. ce qui devient un risque systémique pour l’économie entiere. Dans un tel contexte si l’immobilier crashe il entrainera toute notre économie. Là dessus il n’y a rien de plus vrai.
      5) GT essaie de promouvoir une alternative à l’immobilier qui est un porte feuille diversifié et équilibré. Je lui tire un coup de chapeau là dessuscar il le fait mieux que quiconque au canada et probablement dans le monde.
      6) Je trouve très noble de sa part qu’il prennne son temps 6 soirs par semaines pour écrire des articles toujours éducatifs, intéressants/amusants à lire, éducatifs avec des photos hilarantes. Je pense que c’est probablement l’un des meilleurs blogs au monde qui soit gratuits. Personnellement, s’il rend son blog payable, je serai parmi les premiers à souscrire et je serai prêtà payer plus que ce que je paie pour accéder au Globe&Mail.

      Donc à votre grande surprise (Ha Ha)!, je n,ai aucune critique à formule contre Gart Turner.

    • @Terlingua: “Voila le genre de titre et d’article qui va commencer à faire peur aux ménages:
      http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/immobilier-la-correction-sera–brutale-/554162″

      On a des ventes qui bassent de + de 20% parceque les ménages ont déja peur car ils ont réalisé que l’immobilier est devenu une arnaque à la Ponzi, c’est le dernier acquéreur qui se fera avoir. De plus, le pool des acheteurs a déja tari. Tous ceux qui pouvaient acheter l’on déja fait, + de 60% de québecois sont déja propriétaires qui d’autres va acheter? Les étudiant porteurs de carré rouges qui veulent la gratuité scolaire?

    • Dernière précision sur Garth Turner. Je ne souhaite aucunement “démoniser” cet observateur, dont le point de vue bonifie le débat sur l’immobilier.
      Aussi, ceux qui lisent ce blogue –et mes articles– constateront, je l’espère, que je traite d’immobilier de façon la plus impartiale et objective possible. Et non pas comme un “cheerleader” médiatique, ce que certains ont laissé entendre ici…
      Maxime Bergeron

    • Maxime, vous êtes un des rares journalistes à traiter d’immobilier de façon objective et impartiale. C’est pourquoi votre blogue est aussi populaire!

      Les majorettes du palazzo en gyproc sévissent dans le cahier habitation…

    • @GarthTurner: Autour de moi (amis, collègues de travail, 35 ans en moyenne..) j’ai encore une grande majorité de personnes pour me dire “Ça baissera pas, ça fait dix ans qu’on dit ça”, “Achète de quoi dès que tu peux! ou alors le fameux “C’est différent ici”.
      Seuls les rares qui suivent un peu les nouvelles économiques ou qui essayent de vendre leur logement semble réaliser qu’il y a de quoi qui ce passe.
      Bien sur mon panel de connaissances n’est pas représentatif de la population en général.

    • @jeuneinvestisseurimmobilier
      =========================================================
      J’ai assisté à une conférence super intéressante de M. Patrice Ménard la semaine dernière présentant une méga étude comparant le marché des plex dans le Grand Montréal (incluant la banlieue). Il faut faire super attention avec les ratios. Il ne faut pas juste se fier au revenus bruts. Il faut comparer les MRN (Multiplicateurs de revenus nets) et non pas juste les MRB (Multiplicateurs de revenus bruts). On comparant les MRB, on a l’impression que les ratios trop haut pour Montréal. Pourtant, les dépenses sont souvent plus grosses en banlieue: ex les taxes municipales. En comparant les MRN, les immeubles de Montréal sont parfois plus intéressant que ceux en banlieue.
      ============================================================

      Pour les MRB il est généralement mentionné qu’en haut de 11* ça commence à être élevé

      Pour les MRN, quelle serait les écarts acceptables. Entre quoi et quoi serait acceptable ?

      Et lorsqu’on calcule des MRN , on soustrait le total des loyers de l’année – (les taxes scolaires + taxes municipales)? Doit-on soustraire l’entretient?

      Merci beaucoup

    • @Garth Turner

      Je vais vous en apprendre une bonne. Le représentant (par exemple, Garth) touche une commission de la famille de fonds dans laquelle son client investi. Et savez-vous quoi? La commission dépend du volume d’affaires des clients du représentant dans la famille de fonds. Un représentant a donc un avantage financier important a ne faire affaires qu’avec une famille de fonds, pour l’ensemble de ses clients. Alors bonjour le conflit d’intéret client-représentant.

    • @MeMFisc. et fz600.

      Merci pour vos réponses.

      Mais petite question: Croyez-vous que jeuneinvestisseur ne connaît pas ces astuces de proposer des prix beaucoup plus bas que les prix annoncés??

      S’il y en a un qui effectue des recherches et des calculs à la tonne pour arriver à dénicher un plex apportant un cashflow positif, c’est bien lui! Si jeuneinvestisseur, un montréalais, a acheté à Joliette plutôt qu’à Montréal, c’est qu’il n’a trouvé aucun petit plex dans la région de Montréal apportant un cashflow positif, aussi simple que cela…

    • @maxbergeron: “Dernière précision sur Garth Turner. Je ne souhaite aucunement “démoniser” cet observateur, dont le point de vue bonifie le débat sur l’immobilier.”

      J’avoue que “démoniser” était fort.

    • @guygadbois: “Je vais vous en apprendre une bonne. Le représentant (par exemple, Garth) touche une commission de la famille de fonds dans laquelle son client investi. Et savez-vous quoi? La commission dépend du volume d’affaires des clients du représentant dans la famille de fonds. Un représentant a donc un avantage financier important a ne faire affaires qu’avec une famille de fonds, pour l’ensemble de ses clients. Alors bonjour le conflit d’intéret client-représentant”

      Si c’est le cas, alors il n’est pas “for fee advisor”. Si vous allez chez TD ou BMO, le planificateur qui vous vend des fonds de la maison mère recoit une commisssion. Les frais de gestions de tels fonds avoisinent parfois 3% de la mise. En retour, vous ne lui signez pas de cheque. C’est TD ou BMO qui le paie et il ne peut que vous vendre les fonds de sa compagnie. Vous ne pouvez pas lui dire je veux tel fonds d’une autre compagnie qui a des frais les plus bas.

      Par contre, si vous vous rendez chez un vrai “for fee advisor”, vous lui dites vos besoins et “il fait ce qui corresponds à vos besoins”. Par exemple vous pouvez lui dire je ne veux pas de fond mutuels mais plutot des ETFs dont les frais de gestion ne dépassent pas 0.5%. Alors il vous confectionne un portfolio selon votre degré risque ou selon votre gout avec toute la liberté de choisir n’importe quel ETFs de n’importe quelle compagnie. En revanche il va charger par exemple 1% des frais. Donc si vous investissez 100000$, vous lui signez un chèque de 1000$ et ca s’arrête là. L’année suivante si vous voulez qu’il vous aide à réequilibrer votre portfolio, vous lui signez un autre chèque. Vous pouvez créer un compte de courtage dans n’importe quelle banque à cet effet et c’est vous qui gardez les mots de passe d’accès et de transaction. Il ne peut faire aucune transaction dans votre compte sans vore autorisation. Comme vous voyez de tels planificateurs n’ont que votre intéret à coeur car cest vous qui le payez. Il va essayer de vous satisfaire pour que vous reveniez. Malheureusement de tels planificateurs n’acceptent que les clients avec un certain minimum de cash. Avec les histoires comme Norbourg, c’est la meilleure approche.

      Comme vous le voyez ca existe des bonnes facons d’investir à la bourse à faible cout et de facon sécuritaire. Il n’ya pas que l’immobilier pour faire de l’argent.

    • @Terlingua “Autour de moi (amis, collègues de travail, 35 ans en moyenne..) j’ai encore une grande majorité de personnes pour me dire “Ça baissera pas, ça fait dix ans qu’on dit ça”, “Achète de quoi dès que tu peux! ou alors le fameux “C’est différent ici”.

      C’est ca la nature humaine. C’est toujours tres difficile pour quiconque d’admettre qu’il a fait une erreur dans un investissement, jusqu’à ce que ca devienne manifeste. Tiens dans mon cas, je ne peux compter des collèques (dont le revenu familial est bien en dessous du notre) qui proches de la quarantaine étaient tout excités d’avoir déniché une hypotheque proche de 400K sur 35 ans. Ce n’est que lorsque je leur dis “Tabarnack, tu auras encore une hypotheque à payer lorsque tu seras peut-etre au CHSLD à 75 ans?”, qu’ils se rendent compte qu’il viennent de poser geste stupide. Je dis à ~75 ans en supposant qu’il paient continuellement leur hypothèque sans arrêt. Or dans la réalité la majorité emprunte toujour sur l’équité pour faire des achats par ci et par là ou pour payer des voyages. Donc celui là aura encore une hypothèque à payer vers ses 80 ans. Tu vois où peut mener le crédit facile!

    • Rick,m vous dites:

      Si jeuneinvestisseur, un montréalais, a acheté à Joliette plutôt qu’à Montréal, c’est qu’il n’a trouvé aucun petit plex dans la région de Montréal apportant un cashflow positif, aussi simple que cela…

      C’est faux, il n’a jamais dit cela. Ce qu’il a fait, c’est choisir un investissement ‘plus rentable’ (ses mots exacts). Il y a plein d’immeubles a Montréal qui sont rentables, avec du cash flow positif. C’est juste qu’a Joliette, ils sont plus rentables, et avec un cash flow plus positif.

      Je vous en prie, arretez de paraphraser en déformant les propos des autres, et toujours en fonction de votre these sous-jacente (laquelle, je vous le rappelle, est celle qui a fait en sorte et fera en sorte qu’il y aura toujours un pourcentage important de gens qui ne peuvent accéder a la propriété, ce dont je me réjouis en pensant a ma petite personne, mais dont nous devrions au contraire nous désoler comme société).

    • @M. Gadbois.

      “C’est faux, il n’a jamais dit cela. Ce qu’il a fait, c’est choisir un investissement ‘plus rentable’ (ses mots exacts). Il y a plein d’immeubles a Montréal qui sont rentables, avec du cash flow positif. C’est juste qu’a Joliette, ils sont plus rentables, et avec un cash flow plus positif.”

      Désolé mais c’est vous qui paraphrasez, jeuneinvestisseur n’a jamais dit quoique ce soit en ce sens (relisez son commentaire le 11 février, 23h05)…

      J’attends toujours des exemples de petits plex à cash flow positif à Montréal…

    • Rick….

      Voici l’intégrale du commentaire que vous citez:
      @Rick85

      J’ai acheté mon 6-plex à Joliette, que je connais très bien. Construction 1960.

      Quand vous dites: “De mon côté, je ne vois rien d’intéressant dans la région de Montréal côté Plex, les multiples n’ont aucun bon sens! Aux prix actuels, je considère qu’un immeuble locatif doit couvrir toutes les dépenses ainsi qu’une bonne partie des versements de capital pour être intéressant.”

      J’ai assisté à une conférence super intéressante de M. Patrice Ménard la semaine dernière présentant une méga étude comparant le marché des plex dans le Grand Montréal (incluant la banlieue). Il faut faire super attention avec les ratios. Il ne faut pas juste se fier au revenus bruts. Il faut comparer les MRN (Multiplicateurs de revenus nets) et non pas juste les MRB (Multiplicateurs de revenus bruts). On comparant les MRB, on a l’impression que les ratios trop haut pour Montréal. Pourtant, les dépenses sont souvent plus grosses en banlieue: ex les taxes municipales. En comparant les MRN, les immeubles de Montréal sont parfois plus intéressant que ceux en banlieue.

      Pour votre dernier bout de phrase: “Aux prix actuels, je considère qu’un immeuble locatif doit couvrir toutes les dépenses ainsi qu’une bonne partie des versements de capital”, je suis en désaccord! Je vais aller plus loin: les dépenses doivent couvrir TOUTES les dépenses, TOUTES les dépenses en capital et intéret ET laisser aussi un profit à la fin du mois. Je n’achète jamais un immeuble qui ne se paie pas à 100% et plus encore.

      Ou dit-il qu’il n’y n’a trouvé aucun petit plex a cash flow positif a Montréal dans ce commentaire? Nulle part. Vous avez inventé cela.

      Par contre, lisez son commentaire du 11 février, 23:37 , plus particulièrement le paragraphe 3, que je reproduis intégralement ici pour vous sauver le trouble (le temps c’est de l’argent) de scroller:

      @Rick 85:

      puisque vous me posez la question, voici mon opinion entre parenthèse:

      1) Condo (je ne m’intéresse pas à ça donc je suis sans opinion. Je n’achèterais juste pas ce genre de propriété à ces prix là).
      2) Cottage (je ne suis pas ce secteur, sans opinion.)
      3) Petits plex (2 à 5 portes); (ça dépend du secteur et de l’immeuble. Je trouve les duplex et triplex très chers juste pour investir. Mais si c’est pour un proprio occupant, je crois que le calcul de rentabilité de tient plus. Pour les 4plex, c’est cher à Mtl. Plus rentable en terme de cash-flow en s’éloigant de Montréal, mais moins de potentiel d’augmentation).
      4) Moyens plex (6 à 12 portes); (j’aime bien… c’est vers ça que je m’en vais maintenant. Il va y avoir beaucoup de mise en vente au cours des prochaines années à cause de l’age des propriétaires actuels. Comme le disait Patrice Ménard la semaine dernière au Club d’investisseurs immobiliers du Québec, les propriétaires vont devenir parlables)
      5) Multiplex (13 portes ou plus); (idem comme mon commentaire précédent.)
      6) Flips plex en condos; (Sans opinion, je ne connais pas assez ça. )
      7) Flips plex en cottage. (Pas sûr de comprendre… )

      Etes-vous de bonne foi? Je ne pense pas, C’est tres dommage.

      Il n’y a personne ici qui va perdre son temps a faire des recherches pour vous convaincre qu’l y a des immeubles rentables a acheter. Personnellement, je n’ai pas l’intention d’appeler mon agent, de faire semblant que je veux acheter, et de lui faire perdre son temps pour vous convaincre.Vous avez un poster crédible, jeune investisseur, qui vous l’affirme. De toute facon, vous n’etes pas intéressé. Si vous etes intéressé, faites comme tout le monde, engagez-vous un agent, et demandez-lui de faire la recherche.

    • @M. Gadbois.

      Oui, je suis de bonne foi contrairement à ce que vous pouvez penser… Et je suis certain que si jeuneinvestisseur avait trouvé quelquechose d’intéressant côté cashflow à Montréal pour son dernier achat, il l’aurait acheté.

      Au passage, une étude avait déjà été fait en 2010-2011 sur la surévaluation importante des prix des 4-plex et 6-plex à Montréal (la situation est encore pire aujourd’hui en 2013)… Voici les passages importants:

      1) “Le prix médian des immeubles de quatre logements occupés par leurs propriétaires s’est élevé à 516 000$, tandis que le loyer versé par les locataires était de 533$. Les quadruplex non habités ont coûté 455 000$ et ont généré un loyer de 595$ par logement. Enfin, les immeubles de six logements se sont vendus 506 000$ et ont procuré un revenu mensuel médian de 507$ par appartement.

      Or, pour fournir un rendement minimal sur une période de 10 ans, les quadruplex non occupés par leurs proprios auraient dû coûter 344 388$, affirme l’étude. Ils sont donc surévalués de 24%. Les quadruplex habités par leurs propriétaires auraient dû se vendre 315 009$, un écart de 32% par rapport à leur valeur marchande. Et les six logements auraient dû coûter 420 759$ plutôt que 506 000$.”

      2) “«Rente de spéculation»

      Le professeur Des Rosiers qualifie de «rente de spéculation» la surprime payée par les acheteurs de plex, dans un marché où la demande demeure forte. Selon lui, le ratio prix-revenus actuel ne pourra se maintenir à long terme, ce qui se traduira inévitablement par une baisse de la valeur de revente au cours des prochaines années.

      «Ce sont des scénarios qui se sont déjà produits dans les années 80 et 90, a-t-il souligné. Les gens oublient très vite, surtout les plus jeunes.»”

      3) “Même des courtiers immobiliers estiment que le niveau actuel des prix est trop élevé. «Ça n’a pas de sens, a dit Jacques Perron, de Re/Max du Cartier. Le seul segment pour avoir du rendement, c’est dans les six logements et plus. Tout ce qui est en bas de six, on vend ça à un propriétaire occupant. Et même dans les six et plus, la rentabilité est difficile à trouver: je vous mets au défi de trouver un plex payant dans le système!»”

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201110/05/01-4454301-les-immeubles-de-4-et-6-logements-surevalues-a-montreal.php

      On est vraiment mais vraiment loin du cashflow positif à Montréal car l’aspect “rentabilité” est déjà très difficile à atteindre selon les intervenants de l’article. Et cela ne tient même pas compte des versements de capital!

      Rassurez-vous, je suis de bonne foi. J’aime juste que l’on dise les vraies choses et que l’on ne tente pas d’inventer des comptes de fées…

    • Bien entendu, je désirais écrire CONTES de fées!!

    • Rick

      Il y a une différence entre aucun immeuble qui génère un cash flow positif (votre affirmation, péremptoire et absolue, et clairement une exagération), et avoir de la difficulté a trouver un immeuble qui génère un cash flow intéressant (L’affirmation de jeune investisseur, plus nuancée et réaliste). Par exemple, Jeune est capable de vous trouver plusieurs mini-plex, détenus depuis toujours par le meme proprio, qui n’a pas pris la peine de jacker les loyers comme il faut. C’est un peu de travail de se débarasser des locataires en question, mais cela se fait, et bienvenue la très bonne rentabilité, et le très bon cash flow.

      Vous savez, il y a plus d’arguments qui militent en faveur de votre thèse. Elle est très facile a défendre; si j’étais litigator (avocat de litige?), je la prendrais a pourcentage, c’est tout dire. Je trouve cela dommage que vous amplifiez ceux-ci, en déformant les paroles des autres, car cela vous fait perdre de la crédibilité. Si votre cause était perdue d’avance, je pourrais à la limite comprendre, mais quand vous etes du bord du gros bon sens, pourquoi sur-dramatiser et exagérer? Cela je ne comprends pas.

      Vous etes beaucoup plus intéressant que vous nous sortez des études, comme celle de votre dernier post…

    • Ceci dit, une petite recherche rapide démontre que l’étude du prof Des Rosiers est payée par la CORPIQ (L’association des propriétaires de logements), et qu’il est donc très intéressant de conclure que les immeubles ne sont pas rentables, dans un contexte ou on milite activement pour faire changer le systeme de fixation des loyers au Québec (lire, finalement etre capable de jacker les loyers en fonction de l’offre et la demande)…

      Vive le prof Des Rosiers, mon héro! Moi aussi je trouve que l’immobilier locatif est horriblement sur-évalué, et qu’on devrait donc permettre aux proprios d’entrer dans leur argent en fixant les loyers comme bon leur semble!

    • Je pense que je vais garder mon duplex acheté 140 000$ en 1999 en plein coeur du Plateau…
      À lire les commentaires, on a l’impression que c’est le blogue de Rick85 & Guygadbois, tellement leurs commentaires sont nombreux…

    • @Rick85 et autres:

      Quand vous dites: “Si jeuneinvestisseur, un montréalais, a acheté à Joliette plutôt qu’à Montréal, c’est qu’il n’a trouvé aucun petit plex dans la région de Montréal apportant un cashflow positif, aussi simple que cela…”.

      Ce n’est pas tout à fait exact. À la base, quand j’ai acheté mon 1er 5 plex à Joliette, c’était parce que je voulais y loger ma mère dans un très grand logement qui nous servirait aussi de maison familiale. Je cherchait une maison avec un bachelor, mais ma courtière m’a déniché cette perle magnifique à moins de 9.5 x les revenus, dont un des logements a 2000 pieds carrés. Pour le 2e plex dans la même région, j’avoue que c’était purement une question de rentabilité. Mais ça aide d’avoir les plex pas trop éparpillés!

    • @u jeuneinvestisseur (je peux vous appeler JI?)
      moins de 9.5x revenus? nice!
      c’est quoi le taux de roulement (occupation) pour vous, mon ami s’en est construit 2 à joliette et ma foi ça roule comme une péniche dans la tempête!!!

      @ rick
      je ne vais pas essayer de vous convaincre, je respecte votre opinion (surtout que personne ne vous obstine vraiment sauf dans votre absolutisme).
      par contre, un détail, quand on dit cashflow positif, c’est une donnée biaisée car ça ne représente pas le rendement. Ce sont deux mesures totalement différentes.
      le même ami cité plus haut souhaite que ces immeubles soient nets d’hyp à sa retraite (qui approche à grands pas). Il a donc étalé son hyp sur 15ans ce qui implique pour lui du cashflow négatif. ça ne l’empêche pas d’avoir un rendement de 6% sur son investissement.

      à l’inverse, comme je disais précédemment, j’ai acheté un 2plx – en juillet 2012.
      j’ai étalé ça sur 30ans (je suis un peu plus jeune et bcp moins fortuné) et je suis en processus de flip.
      Si je stop le processus et que je mets en location, je serai en cashflow positif (27 gros dollars!!)
      mon rendement? 6% pile sur le nez.
      mais bon, 2 mois de vacancy et mon rendement est torpillé.
      du coup mieux vaut suivre JI et avoir plus de portes.
      comme dit mon comptable (et monopoly), c’est le terrain qui coûte cher, ensuite faut maximiser les portes dessus…

    • @fz600
      Taux de roulement: assez stable. J’ai eu aucun départ en 2011. En 2012, 1 départ en juillet et un autre que j’ai moi-même expulsé pour y mettre ma mère. Les autres y sont depuis plusieurs années. Dans ma dernière acquisition (6-plex), 4 des logements sont petits (3 X 3 1/2 et 1 x 2 1/2), je m’attends donc à un taux de roulement plus élevé. Mais j’en avais 3 à louer lorsque j’ai acheté et j’ai loué ça à des gens sérieux en moins de 2 semaines… je ne suis pas inquiet. Ce sera peut être plus de gestion que mon bloc à Montréal par contre.

    • @fz600: mais le rendement et le cash-flow mensuel sont là par contre (J’ai 1000$ de cash-flow positif à tous les mois sur le 6plex, même en ayant mis 15% de mise de fonds).
      Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

    • Canadian commercial real estate delivered another strong performance in 2012, as measured by the REALpac / IPD Canada Annual Property Index. The annual total return of 14.1% continued Canada’s strong performance. Real estate outperformed public equities (7.5%), bonds (3.0%) and inflation (0.8%).

      http://www.newswire.ca/en/story/1114127/strong-performance-in-canadian-real-estate-continues

    • Montréal, prochaine à tomber ?
      Les dernières statistiques de Montréal sont moches. Les ventes ont baissé à leur plus bas niveau en dix ans tandis que l’inventaire était à des niveaux record pour le mois. En conséquence, les mois d’inventaire (qui mesure la quantité de temps qu’il faudrait compter pour vendre l’inventaire actuel) a grimpé à 12, un niveau jamais vu depuis la crise financière.

      http://theeconomicanalyst.com/content/canadian-construction-slowdown-cards-catch-22s-everywhere-montreal-next-shoe-drop

    • @easyshopper

      Yes Sir! Montreal va tomber bientot. Vous allez sous peu pouvoir vous acheter un minable condo a moitié prix.Wouhou!

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