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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 1 février 2013 | Mise en ligne à 10h43 | Commenter Commentaires (87)

    DuProprio: les inscriptions bondissent de 38% en janvier

    Photo archives Le Soleil

    Photo archives Le Soleil

    Quiconque est doté d’une paire d’yeux l’aura remarqué, le nombre de pancartes “à vendre” a augmenté ces dernières semaines.

    Les données tout juste diffusées par DuProprio confirment la tendance: le nombre d’inscriptions a bondi de 38% sur le site le mois dernier, par rapport à janvier 2012.

    La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), pour sa part, n’a pas encore divulgué ses statistiques pour janvier 2013.

    Une discussion avec un courtier montréalais très actif, la semaine dernière, a cependant confirmé le nombre croissant de proprios qui essaient de vendre leurs résidences.

    L’offre de condos a particulièrement grimpé depuis quelques semaines, au point où ce courtier a dû revoir à la baisse le prix de la plupart de ses inscriptions en janvier.

    “Il y a un an, un an et demi, on avait un peu de gras autour du prix; désormais il faut que ce soit parfaitement lean pour que le téléphone sonne”, m’a-t-il dit.

    Nicolas Bouchard, le président de DuProprio, ne croit toutefois pas que la hausse marquée des inscriptions en janvier soit un signe de désespoir généralisé des vendeurs.

    Il estime qu’une partie de cette augmentation est due à la popularité grandissante du site web, qui a contribué à environ 12 000 transactions au Québec l’an dernier.

    Aussi, si les propriétés mettent plus de temps à se vendre, les délais médians n’ont pas augmenté de façon remarquable en janvier.

    Il a fallu 84 jours aux clients de DuProprio pour vendre une maison unifamiliale le mois dernier au Québec, contre 77 jours en janvier 2012.

    Pour le condo, le délai médian a peu augmenté, passant de 72 à 74 jours depuis un an.

    Une courtière de mon entourage spécialisée dans le marché du Vieux-Montréal et du centre-ville aligne pour sa part les ventes rapides depuis le début de 2013.

    Signe que le marché bouge encore, malgré son changement de ton marqué des derniers mois.

    Notons que DuProprio est détenu en partie par Power Corporation, le propriétaire de La Presse.


    • “Une discussion avec un courtier montréalais très actif, la semaine dernière, a cependant confirmé le nombre croissant de proprios qui essaient de vendre leurs résidences.

      L’offre de condos a particulièrement grimpé depuis quelques semaines, au point où ce courtier a dû revoir à la baisse le prix de la plupart de ses inscriptions en janvier.”

      Le nombre de “listings” était déjà très élevé à la fin de l’année 2012 et le nombre de résidences à vendre continue d’augmenter rapidement de jours en jours depuis le début de 2013… Y a-t-il quelqu’un qui ne comprend pas encore le message?!

      Le marché immobilier de Montréal a changé rapidement ces 6 derniers mois, il maintenant clair que l’offre est en train d’éclipser complètement la demande actuelle.

      L’équilibre entre l’offre et la demande pour Montréal ne pourra être retrouvé qu’après une correction importante des prix.

    • Plusieurs acheteurs potentiels, qu’ils soient de jeunes couples en recherche depuis quelques temps ou encore des investisseurs, seront tentés par ces prix (en apparences) alléchants. Il y aura un petit boom des ventes ce printemps car les vendeurs seront plus “motivés” que jamais.

      Surveillez les affirmations de l’industrie du type : “retour en force des ventes immobilières, le marché est stabilisé”. Elles suivront peu de temps après. Elles ommetront les statistiques ventes vs nombre de listings et se concentreront sur l’impact psychologique. Ca va fonctionner un certain temps car une large partie de la population qui sont propriétaires ne demandent pas mieux que d’être rassurés sur la valeur de leur(s) maison(s). Les perspectives seront alors dépeintes comme positives en regard de ces ventes accrues. Cette étape porte le nom de “bull trap”.

      Mais évidemment, comme vous le savez, le marché n’a que faire de nos opinions et/ou espoirs. Cet effet psychologique (bull trap) se brûlera rapidement et les facteurs réels (prix vs moyens financiers réels vs capacité d’endettement) reprendront leur cours et les prix suivront leur lente descente déjà entamée. C’est là qu’il y a risque de chute plus drastique car un effet psychologique inverse pourrait s’enflammer. Puis les prix diminueront lentement sur une longue période de temps, la poussières va retomber un peu et les gens vont s’habituer à une nouvelle réalité. Les prix moyens allant alors rejoindre la tendance historique de 3 fois le revenus disponible des ménages. A Montréal, 3 à 4 fois serait plus probable.

      Ceux qui croient que je sors tout ça de ma tête, détrompez-vous. Toutes les bulles spéculatives, qu’elles soient immobilières ou titres technologiques etc, qu’elles soient ici, en europe ou ailleurs, ont suivi ce même processus. La différence, c’est qu’en immobilier nous connaissons la zone stable (3/4 X le revenus disponible) alors qu’en titres technologiques (par exemple) c’est de la psychologie pure et il n’y a pas de limites aux baisses (ni aux hausses en phase spéculative rapide). En cela, c’est vrais que l’immobilier est un bon investissement.

    • Bonjour Rick

      Pour le fun, selon vous, c’est quoi (environ) une “correction importante”?

    • @snooze.

      En accord avec la majorité de votre commentaire sauf sur l’affirmation suivante:

      “Il y aura un petit boom des ventes ce printemps car les vendeurs seront plus “motivés” que jamais.”

      De mon côté, je crois que les probabilités sont faibles que ce “petit boom des ventes” se produise au printemps 2013… N’oublions pas que le taux de propriétaire se situe actuellement à un niveau historiquement élevé.

      Plusieurs parlent d’une manne de premiers acheteurs patiemment en attente d’entrer sur le marché immobilier… Le problème est que cette manne de premiers acheteurs potentiels POUVANT SE QUALIFIER aux nouvelles règles hypothécaires de juillet 2012 et surtout aux nouvelles règles hypothécaires du 1er novembre 2012 n’existe pas.

      Une des preuves à ça est le fait que les ventes sur l’île de Montréal pour juin et juillet 2012 étaient déjà en baisse avant même l’entrée en vigueur des nouvelles règles hypothécaires de juillet 2012. Quant aux nouvelles règles du 1er novembre 2012, je crois qu’il y a un effet encore plus marqué (voir statistiques de novembre et décembre 2012 où la chute des ventes s’est accélérée par rapport aux mois d’août à octobre 2012…). En fait, je crois que votre “petit boom des ventes” a déjà eu lieu au printemps 2012!

      Je continue à dire que l’abolition le 1er novembre 2012 des “cashback mortgages” (hypothèque sans mise de fonds pouvant se qualifier par la remise en argent de 5%) est la règle qui fait présentement la plus mal au marché, surtout celui du condo. Mais en même, l’autorisation de ces “cashback mortgages” depuis 2008 était une aberration totale! Évident que ce genre de pratique bancaire ne sera plus jamais autorisée dans le futur…

    • Bonjour M. Gadbois.

      Ma réponse: 15% à 25% en moyenne pour la région de Montréal. Spécifiquement pour le segment des condos, je crois qu’une correction minimale de 20% est à prévoir….

      En passant, je ne possède aucune boule de Crystal! Je regarde simplement ce qui se passe du côté de l’offre, de la demande et de la surconstruction présentement.

      Et vous, où croyez-vous que se situera l’équilibre entre l’offre et la demande du marché immobilier montréalais?

    • @Rick85: Pour que votre fantasme se réalise, il faut une ou des causes se réalisent. Les reprises de finances diminues, le taux de chômage est faible, l’économie n’a pas crasher, les taux d’intérêts n’ont pas augmenter.

      Oui les gens sont endetté, ils ont étirer l’élastiques (on ne peut pas comparer les valeurs des gens des années 2010 avec ceux des années 80), oui le ratio prix/revenu est très haut.

      Par contre, l’ajustement qui va avoir lieu est avant tout, un ralentissement de la construction (déjà amorcer), un ralentissement des ventes( déjà amorcer), la fin de la surenchère des prix (en train de se réaliser), une augmentation du délai d’attente de vente.

      Le prix va diminuer en moyenne d’environ 5% en 2013 surtout concentrer en banlieue et dans les condos des premiers acheteurs (ce que Samcon se spécialise à construire depuis trop longtemps un peu partout sur l’île…) Un peu comme dans les années 92-96 (voir graphique de post précédent)

    • Les gens se dépêchent un peu plus tôt cette année; ils entendent des choses et se disent qu’ils sont mieux de mettre en vente maintenant, des fois que ça vend pas aussi vite et au prix prévu…

      @matis24, n’oubliez pas, les bulles sont créée grâce aux sentiments, et explosent aussi sur du sentiment. Ça ne sert à rien de regarder les dettes, les taux, la température dehors: si les gens sentent la soupe chaude, c’est le début de la fin, tout simplement. 5% c’est ce qu’on va voir dans les meilleurs quartiers de Montréal, ailleurs par contre ça risque de faire plus mal.

    • Je ne sais pas combien d’histoire j’a entendu cette année de personne qui ont acheté une maison sans avoir vendu leur condo. Ils se sont fait dire par un courtier verveux que trois mois et ca sera vendu ! Maintenant ils on 2 hypothèques à payer et le condo n’est pas aussi liquide qu’il le croyait.

      Qu’est ce qui va se passé quand c’est gens vont jetter la serviette ?
      Qu’est ce qui va se passer quand les employés du Best Buy qui on 25 ans et qui on déjà un hypothèque vont décider de tout laissé tomber pour retourner chez papa et maman ?
      Qu’est ce qui va se passer quand des immeuble à condo vont être au 3/4 vide avec des appartement laissé à l’abandon, non chauffé, rempli de vermine ?

    • Merci de vous mouiller Rick. Ca en fait au moins 2 sur ce blogue qui se mettent la tête sur le billot.

      Quelle est votrre prédiction pour 2013?

      Elisef: les gens vons rusher pour vendre pour faire quoi au juste? Placer leur argent à la bourse et retourner à loyer?

    • Rick85 15 à 25 % de baisse, wow! avec une certitude en plus, êtes vous devenu la jojosavard de l’immobilier.

    • @guygadbois

      Ils veulent acheter des maisons à la place! Ça dépend j’imagine de l’âge des gens qui nous entourent, mais j’ai 30, et les gens autour de moi qui possédaient déjà un condo ou un loft depuis quelques années (premier achat, donc petit) sont maintenant en couple, beaucoup ont même déjà un bébé (ou pour bientôt) et ils veulent plus grand. L’expérience condo leur a déjà fait comprendre que ce n’est pas le meilleur investissement et ils cherchent des maisons ou des duplex/triplex.

      Je ne peux que parler d’expérience personnelle, mais plusieurs amis ont déjà compris que leur condo ne se vend pas comme ils l’espéraient. Après plusieurs mois sur le marché, ils n’ont pas leur prix, donc le retire, le loue ou restent sur place carrément. Mais c’est pas tout le monde qui a ce luxe, plusieurs devront vendre peut importe le marché à venir, sachant “qu’ils n’ont pas le choix” (on a toujours le choix…).

    • Les 20-25% de baisse en peu de temps, je ne crois pas qu’on verra ça dans un marché comme Montréal. A Vancouver ce serait possible. Certains secteurs de Vancouver ont d’ors et déjà vu les prix reculer par une bonne marge. Les condos de Toronto également, évidemment.

      Une courte baisse initiale suivit d’une longue pente descendante me semble plus appropriée pour Montréal, qui est clairement surévaluée mais tout de même pas aux niveaux des 2 autres grands marchés.

      @Rick

      C’est bien possible que la hausse subite des ventes ne se produise pas où pas suffisamment pour être remarquée. Mais ils y a toujours des gens en processus d’acheter depuis un bout de temps qui auront beaucoup de difficultés à résister à des prix qu’on aura pas vu depuis bien longtemps dans certains cas.

    • “Il estime qu’une partie de cette augmentation est due à la popularité grandissante du site web, qui a contribué à environ 12 000 transactions au Québec l’an dernier.”

      Tant qu’à y être, les courtiers pourraient dire que le nombre d’inscriptions est en hause en partie à cause de leur photo sur leurs pancartes…

    • @stefville1.

      Vous devriez relire mon commentaire qui indique:

      “…je ne possède aucune boule de Crystal! Je regarde simplement ce qui se passe du côté de l’offre, de la demande et de la surconstruction présentement.”

      Donc, aucune certitude de mon côté, je me fie à ce que je vois. Et ce que je vois, c’est que beaucoup de résidences ne se vendent pas et ne se vendront pas si les propriétaires concernés ne baissent pas leurs prix. Et je n’ai pas non plus affirmé que la descente de 15% à 25% se fera sur un an! Ce pourrait prendre 3 à 5 ans, peut-être plus… Durant toute cette période de temps, il est évident qu’il sera très avantageux financièrement de louer.

      J’attends avec impatience vos arguments qui viendront défaire ceux que j’ai spécifié plus haut, soit sur les conséquences de l’abolition des “cashback mortgages” et sur l’offre qui éclipse complètement la demande présentement à Montréal. Y en a-t-il des arguments de votre côté??

      Le plus gros problème pour Montréal en 2013 est la liquidité habituelle apporté par les premiers acheteurs au marché immobilier ne sera pas au RDV… Ça fait plus de 4 ans que les acheteurs ont peur que les taux remontent. Conséquemment, la très grande majorité des premiers acheteurs qui avaient les moyens financiers d’acheter sont déjà entrés dans le marché. La plupart des premiers acheteurs restant ne se qualifient plus selon les nouvelles règles hypothécaires car ils n’avaient déjà pas les moyens d’accéder à la propriété aux prix actuels.

    • Le Canada, Montréal inclus, est dans une bulle historique. Tout cela est causé par le crédit facile et les taux d’intérêts anormalement bas depuis trop longtemps. Ne comptez pas sur les banques ou les chambres immobilières pour vous donner l’heure juste, par défaut, elles portent des lunettes roses. C’est maintenant les étrangers qui nous font voir la réalité, comme The Economist, le FMI , et autres.
      Si nous analysons froidement la situation à Montréal : prix moyen de 300K, revenu moyen 57K, ratio prix/revenu = 5.2. Norme de 3 à 4 max. De 2000 à 2012 : Inflation : 30%, hausse de l’immobilier: 125%
      Un ratio de 5.2 veut dire 5.2 / 3 = 1.73 = marché surévalué de 73%. Cela veut dire qu’une maison moyenne à Montréal ne devrait pas coûter plus de 200K$.
      Pour l’instant, les ventes ralentissent mais les prix se maintiennent. C’est commedans les bandes dessinées, le coyote flotte un instant dans le vide avant de plonger…
      Il y aura une correction, c’est écrit dans le ciel. Le party a duré trop longtemps, et surtout, le gouvernement n’a plus de volonté, ni les munitions pour « pomper » artificiellement le marché comme il l’a fait dans les dernières années via la SCHL. Et il sait très bien qu’on est maintenant en zone dangereuse. Et les banques canadiennes se font depuis peu taper sur les doigts par les agences de crédit pour la quantité colossale de dettes immobilières et les prix trop élevés au Canada.
      L’ampleur et la rapidité de la chute de prix est difficile à prévoir. Ça dépendra du changement de perception du marché. D’ici 4 ans, une baisse de 25% à Montréal et environ n’est pas à écarter
      http://descoteaux.argent.canoe.ca/general/la-bulle-se-degonfle/
      http://www.majorblog.net/2012/04/06/a-montreal-il-vaut-mieux-louer-un-appartement-que-d%e2%80%99acheter-une-maison/
      http://descoteaux.argent.canoe.ca/general/le-party-est-fini/
      http://www.greaterfool.ca/

    • Bonsoir elisef

      Je ne suis pas sur de vous suivre. Je peux comprendre (oh oui, d’expérience personnelle!) que quelqu’un qui vit en condo désire updgrader, la famille venue, en maison. Mais si ce proprio de condo est pressé de vendre pour cette raison, acceptera-t-il de baisser son prix de 10%+, pour vendre vite, compte tenu qu’il a justement besoin d’un cash down pour acheter une maison, qui par définition va lui couter plus cher que le condo? Et quelqu’un qui pense que son investissement de 300 000 $ s’apprete a baisser de 10%, va t-il vouloir investir dans quelque chose de plus cher, dans le meme domaine?

      Rick j’aurais apprécié une prévision pour 2013 (wild guess évidemment car ni vous ni moi ne sommes des génies de l’immobilier), comme le mien d’une baisse de 1% poir le marché immobilier Montréalais en 2013, histoire de pouvoir se tirer la pipe le 31 décembre prochain!

    • @easyshopper

      Je vous prédis que l’immobilier Montréalais, ex-condos du centre-ville a 500-1 000 $ le p2, ne baissera pas de 25% au cours des 4 prochaines années. S’il vous plait, décrivez-moi qui va vendre sa propriété pour 25% moins qu’en ce moment, à Montréal, au cours de 4 prochaines années? Les nouveaux chomeurs? Les proprios actuels dont le taux d’intérêt est passé de 3% à 6% tout d’un coup? Les imbéciles heureux?

      C’est drole que vous mentionniez un ratio de 3-4, mais que vous utilisiez 3 dans votre ratio. Pourquoi ne pas utiliser 4? Ou 3.5?

    • Quiconque est doté d’une paire d’yeux peux voir que les quartiers sont majoritairement composés de gens approchant la soixantaine.

    • Plusieurs veulent vous faire peur! Bulle immobilière! Les prix vont chuter! Trop cher pour s’acheter une maison! Et si la réalité était que vous n’avez pas les moyens de ne pas être propriétaire?
      Pour ce faire une idée, voici en détail les coûts pour vous acheter une maison.
      Prenons un prix d’achat de $300,000. une mise de fond de base de 5% et que votre crédit soit bon, vous pourriez obtenir un prêt au taux fixe de 2.99% pour 5 ans, ou encore de 3.89% pour 10 ans.
      Basé sur l’exemple d’un achat avec 5% de mise de fond ($15,000), on y ajoute la taxe de l’assurance prêt de la SCHL($705), l’inspection (env. $550), le notaire (env. $1,200) et la taxe de mutation ($3,000), le total de la mise de fond est donc dans cet exemple de $20,455. A noter que nous n’incluons pas les frais de déménagement, décoration, etc. qui sont les mêmes si vous déménagé dans une nouveau logement loué.
      A noter que si vous avez des REERs, que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins 5 ans, vous pouvez retirer jusqu’à $25,000 de vos REERs pour l’utiliser comme mise de fond!
      Ayant une mise de fond limité de 5%, le prêt hypothécaire est consenti par la banque en autant que le prêt est assuré (généralement par la SCHL). Dans l’exemple de l’achat de $300,000, le montant hypothéqué est de $285,000 plus la prime d’assurance de 2.75% du montant de $285,000 , donc $7,838. Le % de la prime diminue si la mise de fond est supérieure, jusqu’à ne pas être nécessaire avec une mise de fond de 20%. Dans notre cas, le montant total de capital emprunté devient donc $292,838.
      Le paiement mensuel de ce prêt fixe pour 5 ans et amortie sur 25 ans se résume ainsi : $1,418 par mois, incluant un remboursement moyen sur 5 ans de $727 par mois, et des intérêts de $691/mois. Donc le vrai coût de cet emprunt est de $691 d’intérêt, le $727 étant un montant qui vient réduire votre dette, donc vient augmenté votre équité sur la valeur de votre maison. C’est comme prendre $727 par mois dans votre poche droite et la mettre dans votre poche gauche. Mais la banque veut voir cet effort!
      Il est très très probable que les taux ne seront pas toujours aussi bas, mais même si vous preniez un prêt à taux fixe pour 10 ans à 3.89% pour la même hypothèque pour vous sécuriser, vos paiements moyens sur 10 ans seraient de $1,560 par mois (vs $1,418 fixe 5ans), avec $722 par mois en remboursement de capital, et $838 par mois en intérêts.
      Bien sur il y a d’autres coûts comme propriétaire. Premièrement, vos taxes scolaires et municipales. Elles varient beaucoup d’une ville à une autre, mais pour une propriété de $300,000, il est tout à fait réaliste de considérer un montant de $250 par mois. Si vous achetez un condo, vous aurez également des frais de condo, qui varient également beaucoup selon la copropriété et les services inclus.
      Vous devez également avoir une assurance habitation. On parle ici d’environ $50 à 75 par mois (inclus dans les frais de condo). Il y a aussi les coûts de réparations. Selon l’âge et l’état de l’immeuble, vous pourriez y consacrer de quelques centaines à quelques milliers de dollars par année. On ne parle pas ici de rénovations qui viennent augmenter la valeur de la propriété, mais simplement des réparations mineures pour que la propriété conserve sa valeur.
      Tous les autres coûts d’habitation ne sont pas tenu en compte, car ils s’appliquent à tous logements, que vous soyez locataire ou propriétaire : électricité et chauffage, entretien de base, assurance des biens meubles, services de communication (téléphone/internet/télévision), etc. Ils peuvent tout de même représenter de $125 à $500 par mois, qu’on ajoute tant pour le locataire que pour le propriétaire.
      Si on résume notre exemple dans l’achat d’une maison de $300,000, le coût total mensuel pour être propriétaire représente environ $1,000 en intérêts, taxes et assurances plus $727 d’économies forcées (le remboursement moyen de capital). Tout cela avec une mise de fond de $20,455. Et si vous voulez dormir tranquille pour les prochains 10 ans, c’est environ $1,110 par mois que vous devez calculer, plus le remboursement de capital de $838 (hypothèque fixe 10 ans).
      En faisant un tel achat, vous profitez des 3 énormes avantages reliés à l’achat de votre logis (résidence principale).
      1. Vous avez la jouissance du bien (versus par exemple l’achat d’actions!)! Vous n’avez donc pas la dépense de location d’un logis, que vous auriez autrement.
      2. Vous profitez de l’effet de levier. Bien que vous êtres propriétaire d’un immeuble de $300,000, vous n’avez débourser que 20,455, soit à peine 6.8% avec une dette au départ de $292,838.
      Donc si l’immeuble augmente de 10% (peut importe la période, que ce soit 2 ans ou 5 ans), votre rendement est de $30,000 sur un investissement de $20,455, soit 146% de profit, en plus de votre remboursement forcé de capital de $8,724 par année! Après 5 ans, la dette serait diminuée à $256,375. Avec une augmentation de seulement 10% sur 5 ans de la valeur de votre maison, votre équité serait tout de même de $73,625!!!
      3. Votre profit à la revente de votre résidence principale est totalement libre d’impôt!!!

      Même si leur loyer est bas, plusieurs locataires réalisent que leurs amis qui ont acheté dans les derniers 15 ans sont dans une situation financière drôlement plus enviable que la leur, grâce à l’appréciation de la valeur de leurs propriétés.
      Je repose la question. Avez-vous les moyens de ne pas être propriétaire?
      Malheureusement, la réponse est oui dans certain cas. Si votre crédit n’est pas bon, vos revenus ou votre emploi aléatoire, ou encore sans emploi. Si vous n’êtes pas certain de vouloir demeurer dans la région, ou votre situation familiale ou de travail est incertaine, ce n’est jamais le moment de faire un achat important. Bref, il y a des périodes dans la vie ou la location est appropriée, mais généralement, si vous êtes confortable dans votre travail et votre situation familiale et que vous êtes locataire je ne peux que vous conseiller à tout le moins d’évaluer ce que cela représenterait pour vous l’achat de votre première propriété. Bonnes réflexions!

    • Avec l’aide de Du Proprio, j’ai vendu un duplex à Joliette à un prix supérieur de $20,000.00 au prix de vente que me suggérait un courtier d’une grande firme de courtage. Donc $20.000.00 + sa commission dans ma poche. C’est beaucoup de temps,il est vrai, mais ça vaut la peine. Le plus difficile, c’est de savoir évaluer la valeur marchande de l’immeuble compte tenu du marché local et d’endurer les critiqueux qui s’imaginent qu’en critiquant ils obtiendront un rabais important et les “vouaireux” qui n’ont rien à faire d’autres le soir et les fins de semaines. Mais encore là il faut être prudent. Ce n’est pas le premier immeuble que je vend par moi-même, et souvent celui qui achête a l’air de tout sauf d’un acheteur potentiel.

      P.Mayers

    • Long time lurker, first time poster.

      En ce qui concerne le nombre de nouvelles inscriptions et d’inscriptions en vigueur, si on regarde les statistiques MLS pour la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal et pour l’île de Montréal, pour les années 2011 et 2012, on observe :

      1) une augmentation de Janvier à avril-mai;
      2) une diminution d’avril-mai à août;
      3) une augmentation d’août à novembre; et
      4) un mois de décembre très faible.

      Devrait-on être surpris que les inscriptions nouvelles et en vigueur augmentent de janvier 2013, considérant ce qui précède?

      J’ai du mal à comprendre les statistiques MSL. Par exemple, si on regarde novembre à décembre 2012 (RMR) , on voit qu’en novembre 2012 il y avait 28 440 inscriptions en vigueur, 5 645 nouvelles inscriptions et 2 632 ventes totales.

      Est-ce que les 28 400 inscriptions en vigueur incluent les 5 645 nouvelles? Si c’est le cas, alors en additionnant les nouvelles inscriptions de décembre (3 524) et en soustrayant les ventes totales (2 098), le fait qu’on arrive à 25 276 pour les inscriptions en vigueur pour décembre plutôt qu’à 29 826 (28 400+3 524-2 098=29 826) voudrait dire que 4 550 personnes ont retirés leur inscription? Jme trompe? Quelqu’un peut-il m’éclairer là-dessus?

    • @danielfdagenais

      Vous avez oublié de laisser un numéro de téléphone et un site sur lequel on peut prendre rendez-vous, monsieur Dagenais.

      Ps : Votre texte est drôlement efficace. C’est juste dommage qu’on ne soit plus en 2005.

    • Je mets quiconque au défi de remettre en question les chiffres de daniel dagenais, sauf:

      1. l’augmentation de l’équité (si le marché monte oui, si le marché baisse, not so good (prononcer à la Borat)

      2. quand le proprio est pogné pour changer son drain francais pour 15 000 $, ca fait mal.

      @cimequaire. Super, sauf qu’en ville (en vrai ville) Duproprio, ca vaut sweet f… all.

    • @guygadbois

      Facile :

      “plusieurs locataires réalisent que leurs amis qui ont acheté dans les derniers 15 ans sont dans une situation financière drôlement plus enviable que la leur, grâce à l’appréciation de la valeur de leurs propriétés”.

      Il aurait été plus exacte de dire “qui ont acheté en 2002 et qui ont vendu en 2011″.

      Ce texte est bourré de twists tendancieux. Vous le savez bien. C’est de bonne guerre mais là, j’ai peur que la game soit pas mal jouée.

      Heille, conseiller à des jeunes lecteurs naifs de sortir leurs REER pour acheter une maison en 2013, 1 an après le peak ..? Et vous nous “mettez au défi” de le remettre en question ?

    • @danielfdagenais
      Quel est l’intérêt d’acheter une résidence surévaluée et se saigner à blanc lorsque l’on prévoit une chute des prix de 20% au cours des prochaines années? Je préfère croire des journaux neutres comme The Economist ou quelqu’un de la trempe de stephen jarilowski plutôt que des courtiers et des banquiers. Le party est fini dans l’immobilier. C’est le temps de revenir sur terre.

    • @guygadbois.

      snooze (22h46) a raison…:

      “«C’est tout un changement de perspective, quand on voit ça», a commenté hier Marc Pinsonneault, économiste principal à la Banque Nationale, en entrevue à La Presse Affaires.

      M. Pinsonneault est assez pessimiste quant à la trajectoire du marché canadien. Il s’attend à un recul global des prix de 5 à 7% d’ici la fin de 2013. Le marché de Montréal devrait subir une baisse de cet ordre, croit-il, tandis que d’autres villes surévaluées comme Vancouver risquent de pâtir davantage.”

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/23/01-4614303-prix-des-maisons-rebond-americain-declin-canadien.php?

      Calculez le dans tous les sens, lorsque les prix sont stables ou à la baisses, les économies à la location sont substantielles (des dizaines de milliers de dollars sont en jeu sur quelques années seulement):

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

      Sinon, reprenez notre formule du profit de la semaine dernière… Vous allez vous apercevoir qu’il est très difficile d’obtenir un résultat positif pour cette formule lorsque les prix sont stables ou à la baisses.

      Et en plus, il semblerait que le Canada est mondialement le pays où l’on dégage le meilleur coût d’opportunité en faveur de la location présentement:

      http://cdn.theatlantic.com/static/mt/assets/business/HousingPrices.png

      Avec l’offre qui enterre littéralement la demande à Montréal actuellement, que dire de plus??

    • Une bonne nouvelle pour les jeunes, pour ceux qui veulent attendre, $50,000 par an sur les cinq années à venir, les bungalows vont retrouver leur prix de 2002 (moyenne historique)

    • @M. Gadbois (prise 2)

      “Mais si ce proprio de condo est pressé de vendre pour cette raison, acceptera-t-il de baisser son prix de 10%+, pour vendre vite, compte tenu qu’il a justement besoin d’un cash down pour acheter une maison, qui par définition va lui couter plus cher que le condo?”

      Certainement si ce proprio l’a acheté avant 2009… Avec le nombre astronomique de condos à vendre et en construction présentement à Montréal, il y en aura plusieurs de ces proprios qui se “libèreront l’esprit” en fermant les livres rapidement ce printemps, même si la baisse de prix est de 10%. Vous n’avez pas l’air de comprendre à quel point ce segment de marché est spéculatif…

      Pour 2013, ma prévision sera sensiblement la même que celle de M. Pinsonneault ci-haut. Encore une fois, il faudra faire très attention aux statistiques qui seront publiées sur les prix moyens et les prix médians car cela ne réflète pas la réalité sur la tendance réelle des prix. Ce phénomène qui fausse les statistiques sur la tendance réelle des prix a été démontré à maintes reprises ces derniers mois:

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/01/08/hausse-artificielle-en-fin-dannee-a-montreal/

    • @ M. Gadbois
      Je me suis toujours demandé pour quelle raison que Duproprio ne connaît pas un franc succès dans Ville-Marie?

    • @memfisc.
      Une raison pour laquelle duproprio n’est pas ce qui a de mieux a mtl c’est que cette plateforme est surement peu utilisee par les acheteurs etrangers qui investissent ou viennent s’installer a mtl. Et par acheteurs etrangers, je preciserais que je fais reference a tous les acheteurs non quebecois. Cela represente donc une proportion non negligeable des acheteurs a mtl a qui on tourne le dos si on affiche sur duproprio. et pourquoi? Le risque de l’inconnu. Si j’achetais dans un autre pays, meme possiblement province, j’opterais pour etre accompagne d’un agent a cause des specificites de chaque marche comme la reglementation, les arrangements bancaires, parfois la langue, culture, bref a mon avis bcp d’inconnus qui necessite l’aide de quelqu’un, une protection, soit un agent.
      @guygadbois
      D’autres raisons?

    • Bonjour Rick

      Spéculatif comme dans quelqu’un qui achète un condo sans y habiter? Oui, je sous-estime probablement ce segment de marché. Et effectivement, c’est le genre de proprio qui peut se transformer en vendeur paniqué. Ils font donc partie des gens qui vont vouloir vendre à tout prix, avec les nouveaux chomeurs, ceux qui ont vu leur taux d’interets monter de 3% a 6%, et les imbéciles heureux. Est-ce assez de monde pour provoquer une baisse généralisée du marché montréalais de 25% sur les 4 prochaines années? J’en doute fortement.

      @MeMFisc je dirais que la popularité de Duproprio suit une courbe directmenet inverse avec la sophistication du marché… Je ne me rappelle pas avoir deja vu une pancarte Duproprio a Westmount.

    • Le ratio salaire vs prix des maisons ne tient pas la route, car il ne tient absolument pas compte du taux d’intérêt du prêt hypothécaire. C’est le taux d’effort qui doit être utilisé, tel que calculé par la FCIQ.Mais encore là, elle est très prudente, car elle utilise les taux (5 ans fermé) affichés des 33 dernières années, alors que la réalité est du 2.99 pour 5 ans alors que l’affiché est 5.24%.
      Depuis le milieu des années 2000 que les spécialistes nous annonces une bulle qui va éclater!!! Il peut y avoir une correction à Vancouver ou Toronto, mais j,en doute énormément. Les économistes tablent plutôt sur une augmentation légère de 1.9% sur les prochains 5 ans.
      Concernant la hausse des inscriptions en janvier, c’est normal et c’est comme ça d’année en année que les gens décident de mettre leurs maisons en vente à ce moment. Fait à noter, les courtiers sont très heureux des clients de DuProprio, car la majorité d’entre eux finiront par vendre en utilisant un courtier, après quelques mois d’essai. (Ce qui n’empèche pas DuProprio de les calculer dans leurs statistiques…) La force des courtiers, c’est leur réseau de collaboration. Près de 70% des ventes faites par un courtier se réalise avec un autre courtier qui représente l’acheteur. Ce ne sont pas les photos ou le site web qui fait vendre,(qu’on parle de duproprio.com ou centris.ca qui présente plus de 80,000 propriétés au Qc) mais bien la collaboration entre les 14,000 courtiers du Québec.
      Ceux qui pensent retrouver les prix de 2002 sont des rêveurs, et si c’était le cas, ce serait probablement avec des taux dans les 10%. L’acheteur serait-il gagnant???

    • J’aime pas trop duproprio.com, je trouve que les gens surestiment beaucoup le prix de leur propriété.

      @danielfdagenais

      Merci pour le texte, c’est très instructif. Pouvez-vous m’expliquer pourquoi les taxes municipales varient autant ? C’est que la ville est mal gérée ?

      Si je vous suis bien, malgré les différents coûts d’usage, les taxes + assurance, l’augmentation du prix de la maison est supérieure ?Parce que nous travaillons en zone éloignée et comme nous retournons quand même fréquemment dans la civilisation on regarde pour une maison-chalet style pas cher (100 k$), qu’on paierait en bonne partie cash. Mais en même temps moi je voudrais que ce soit un investissement, dans ma tête c’est le terrain qui s’apprécie, pas la maison. Est-ce que c’est le cas selon vous ? Je veux dire pour ce prix j’ai plus tendance à privilégier la grandeur du terrain plutôt que le bâtiment, alors que pour ma blonde c’est le contraire.

    • Précision:
      “Il peut y avoir correction à Toronto ou Vancouver, mais j’en doute énormément POUR LE QUÉBEC.”

    • Vous êtes très drôle monsieur d’agendas..vous travaillez toujours chez sutton

    • Pour continuer monsieur dagenais…. Votre argument sur l’augmentation des ventes en janvier est très faible. La comparaison de cet article s’établit entré janvier 2012 et janvier 2013….il y a eu une hausse de 38 pourcent….Vous dites que les inscriptions augmentent toujours en janvier…c’est vrai… Mais cette fois ci c’est 38 pourcent de plus…j’espère sérieusement que vos acheteurs n’écoutent pas vos arguments…

    • @nickoleterrible
      Concernant mon calcul de coûts de $1,000 par mois, il incluait $722 de paiement d’intérêt, $235 de taxes municipales et scolaires et $43 d’assurance. Ce montant peut varier de plus ou moins $50 selon la ville. La grosse différence de coût est pour tout le monde, locataire comme propriétaire, concernant le chauffage et les coûts de “communication”. Est ce que je me contente d’un petit cellulaire, ou un plan télévision/internet/téléphone à $250/mois? Est-ce que ma maison de $300,000 est très grande (en région et chauffé à l’huile), ou un petit semi-détaché à Mtl chauffé à l’électricité?
      Techniquement, un terrain prend de la valeur, alors que la construction (maison) se déprécie. Mais la construction s’évalue également en fonction du coût de reconstruction, des comparables vendus, et des goûts du jour. Pas beaucoup d’acheteur préfère la brique rose des années 90… Le terrain prend sa valeur également en fonction de la rareté et de la demande. Donc pour une maison de campagne, appréciation sera un juste milieu entre la grandeur du terrain et la qualité de la construction. Le proprio de Westmount qui a 5,000 pieds de terrain rêve d’une maison à la campagne avec des voisins un peu éloigné. Il pourra être très heureux avec 30,000 à 75,000 pieds de terrain. mais si c’est 1 million de pieds carrés, cela peut représenter plus un cauchemar d’entretien, ou un investissement qui sera moins profitable. Dans votre cas, a noter que vous bénéficierai moins de l’effet de levier si vous payer comptant. Et attention, si ce n’est pas votre résidence principale, vous n’aurez pas non plus le bénéfice futur libre d’impôt.

    • @snooze
      Quel rendement les REER??? Pouvoir les retirer sans pénalité pour les utiliser en effet de levier, tout en ayant le BÉNÉFICE d’y habiter, vs un fonds ou des actions??? Vous êtes sérieux? Personnellement depuis 20 ans mes REERS mon appauvri, alors que l’immobilier a assurer ma retraite!!! Celui qui retire ses REERS peut commencer à les remettre après 3 ans du retrait, et ce dans les 15 années qui suivent, donc un effort très facile à faire. S’il veut réellement assurer sa retraite, je ne vois rien pas de meilleur investissement que l’achat de sa résidence principale!
      En 1981, les gens disaient: “incroyable, dans les années 60, les acheteurs avaient un taux de 6% fixe et amorti sur 25 ans, alors que nous c’est presque 20%!!!” et en 2013, un taux fixe 10 ans est possible pour 3.79%…Bien des gouvernements dans le monde ne peuvent même pas emprunter à ce taux! Pour vous, vaudrait mieux une baisse de prix de 20%, mais vous croyez que les taux serait encore aussi bas?

    • M. Dagenais

      Je ne connais pas grand monde de Westmount qui reve d’une maison de campagne. La plupart en possede une.

      Ici, a Mont Royal, la ville se vide de la fin juin a la fin aout (pas juste les week-end, toute la période). Les gens vont passer l’été a la maison de campagne, justement.

    • @danielfdagenais
      Je comprends mal votre effet de levier. Si je la paie totalement comptant, j’ai la même plus value sauf que je n’ai aucun intérêt à payer. Comment je peux perdre en payant comptant ? Si vous me dites que j’aurais avantage à financer mon achat plutôt qu’à le payer j’aimerais bien que vous m’expliquiez ou que vous me dirigiez vers un site que je puisse comprendre.

      Aussi c’est possible que ce soit considéré comme résidence principale et dans notre cas première maison, la maison où on réside présentement appartient à notre employeur, on paie une location mais c’est dérisoire, tout du tél à l’électricité est compris, donc rien à notre nom. Mais c’est vrai que sur nos rapports d’impôts c’est notre adresse présente qui y figure. Donc je sais pas.

      Je sais que ça fait requin un peu mais j’entends parler depuis des mois et des mois de dépréciation du marché et c’est un peu ce que j’attends. J’attends qu’un beau chalet de 130 k$ en Estrie tombe sous les 100 k$.

    • D’ailleurs je me relis et je me rends compte que si l’offre augmente par rapport à la demande c’est peut-être un peu à cause d’un effet boule de neige. En effet quand on entend parler de future baisse du prix des propriétés, les gens comme moi qui sont sur le point de devenir acheteurs, qu’est-ce que vous pensez qu’ils font ? On attend.

      Donc je trouve que c’est paradoxal que juste le fait d’annoncer quelque chose puisse y contribuer. Et je me dis qu’il y a probablement d’autres acteurs du milieu qui en sont conscients et qui s’abstiennent de ce fait d’aller dans le sens d’une chute des prix.

    • @nickeloterrible

      Votre chalet se qualifie de résidence principale, au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu. D’ailleurs, puisque vous louez, votre résidence en ville, elle, ne se qualifie évidemment pas. Donc vous seriez ok.

      L’effet de levier, c’est faire du 5% avec l’argent des autres, dans ce cas-ci l’argent de la banque prêté a 3%. C’est super quand le rendement est plus élevé que le coût d’emprunt, mais c’est beaucoup moins l’fun (en fait, cela peut tourner au cauchemar) lorsque l’augmentation de valeur de l’immobilier est moins élevée que le taux d’emprunt. Comme a peu près personne ne prédit de hausse de 3% par an au cours d’au moins les 5 prochaines années, l’effet de levier n’est d’aucune utilité, d’autant plus que les intérêts ne son pas déductibles. Si vous voulez vraiment acheter et pouvez payer cash, vous ne pouvez pas vous tromper, dans le marché actuel. Ceci dit, si j’étais vous, j’attendrais un peu, histoire de voir si une baisse ne se matérialisera pas.

    • @guygadbois, vous avez raison pour le calcul de l’effet de levier si vous pouviez le faire avec des actions. mais dans le cas d’un logement d’habitation, vous devez considérer le bénéfice d’y habiter dans votre calcul.
      Après le “tremblement de terre” financier de septembre 2008, le marché a été au ralenti d’octobre 2008 à février 2009, avant que les acheteurs réalisent qu’il n’y avait pas de baisse de prix au Qc, mais l’équivalent avec une baisse des taux, ce qui avait relancer le nombre de transactions par la suite.

    • M. Dagenais

      Vous avez le bénéfice d’habiter dans la maison, que vous utilisiez du levier ou non…

    • Sur le long terme, il n’y a aucun effet de levier pour l’immobilier résidentiel ne générant pas de revenus de location… L’effet de levier dont plusieurs vous parlent ici n’est qu’un énorme mythe pour ceux qui veulent se convaincre que leur choix de devenir propriétaire a été le meilleur choix financier!:

      http://www.ericbrassard.com/media/documents/articles/Mythes%20et%20habitation.pdf

      Une fois toutes les factures reliées à la propriété compilées, les gens s’aperçoivent rapidement que l’immobilier résidentiel n’est pas payant et ce, même en période prolongée de hausse de prix. Imaginez maintenant lorsque les prix baissent…

      Et pour l’immobilier résidentiel générant des revenus de location, il existe un effet de levier que si les revenus de location paient entièrement les versements hypothécaires (capital et intérêts), en plus de payer toutes les dépenses reliés à la propriété (droits de mutation, frais de notaire, taxes foncières, réparations, entretien, frais de courtage, etc.). Si un cashflow négatif est enregistré pour une années, il n’existe aucun effet de levier pour ladite année.

    • M. Dagenais,

      J’ai bien compris votre excellente analyse, claire et intéressante, mais j’aimerais y apporter quelques bémols:

      D’une part, le coût net de 1110 par mois, ie l’intérêt et les frais divers, ça constitue un ‘loyer’ qu’on paye a la banque et a la ville, et qu’on pourrait plutôt utiliser pour louer un condo somme toute très correct.

      Deuxièmement, et c’est ce qui personnellement me fait le plus peur ces temps-ci: l’effet de levier peut jouer négativement. Si par exemple la valeur de la propriété BAISSE de 10% , dans votre exemple on perd 30000 sur un placement de 20000, soit -150% !

      Que se passe-t-il si dans 5 ou 10 ans (dépendement du terme), les taux sont rendus a 10% ? On ne pourra plus payer, il faudra vendre, et les taux élevés aidant, ce sera a prix réduit, avec forte perte, voire risque de saisie pour défaut de paiement. Bien sur j’exagère, les taux ne seront pas si élevés, mais il reste qu’ils ne peuvent guerre qu’augmenter dans le futur…

      Finalement, le remboursement de capital de 838$ est, bien sur, de l’épargne, mais doit quand même impérativement être payé, quoi qu’il advienne, au risque de saisie. N’oublions pas non plus que cette somme ainsi que la mise de départ pourraient être investies ailleurs.

      La situation serait différente si on pouvait espérer une appréciation de l’immobilier dans les prochaines années. Mais ce n’est pas le cas. C’est pourquoi personnellement je n’achèterai pas dans les prochaines années, j’attendrai que le marché retrouve son équilibre.

    • @guigadbois
      j’ai vu une réponse d’un autre participant à votre mention que duproprio vaut sweetphoqueall en ville, aviez-vous d’autres raisons à invoquer?
      j’y serais très intéressé (l’input de tous le serait!!)
      merci

    • Rick

      Vous avez assuréement lu l’article dont vous postez le lien. Celui-ci remet en question la puissance de l’effet de levier, meme dans l’immobilier résidentiel. L’auteur (que je connais personnellement par ailleurs) ne fait que souligner que l’effet de levier peut fonctionner à l’envers, en période de baisse… Si vous empruntez a 3%, et que la valeur de votre maison grimpe de 10% par an, vous faites de l’argent (beaucoup), vis a vis un locataire, quel que soit le niveau de dépense supplémentaires que vous assumez.

      J’ai transformé 22 000 $, en 1995, en 1.8 million en 2013, simplement avec mon immobilier résidentiel. En très très grande partie en raison de l’effet de levier. Alors quand vous affirmez “Sur le long terme, il n’y a aucun effet de levier pour l’immobilier résidentiel ne générant pas de revenus de location”, c’est de la boullie pour les chats.

    • ne remet PAS en question

    • @guygadbois.

      Si vous avez transformé 22 000$ en 1.8M$, c’est que vous avez payé des sommes importantes en capital depuis 1995, en plus de payer les inombrables dépenses reliés à la propriété durant toutes ces années. En plus, cela a été possible car vous avez un emploi très rémunérateur, ce qui vous permet de vous qualifier à des montants hypothécaires très importants. N’allez pas nous faire croire que cette transformation de 22 000$ en 1.8MS n’est que de la plus-value, SVP…!

    • Faux, Rick. J’ai acheté en 1995, racheté en 1998, racheté en 2003, racheté en 2009. A chaque fois, en repartant le meter de l’amortissement hypothécaire, a au moins une reprise sur 30 ans. Alors, non, je n’ai pas remboursé tant que de capital que cela.

      Je dirais qu’en moyenne, au cours de cette période, ma propriété valait 500 000 $. Combien cela coute une propriété de 500 000 $, de plus qu’un logement de meme valeur, par année? 10 000 ? (lol, mais on va utiliser ce montant juste pour rire).

      Alors oui, cela m’a couté 180 000 $ de plus qu’un locataire durant cette période. Alors 22 000 $ plus 150 000 $ = 172 000 $. 1 800 000 $.

      Je ne sais pas pourquoi vous vous battez contre le rendement d’un gars qui a été chanceux, et qui a investi exactement au bon moment, exactement de la bonne manière. Vous allez perdre, c’est sur. Pourquoi ne pas plutot reconnaitre que le passé est révolu, et que personne n’aura ma chance (en immobilier) au cours de 15 prochaines années? Cette bataille, vous pouvez assurément la gagner. L’autre est perdue.

    • @guygadbois.

      Je reconnais que le timing a été excellent de votre côté et qu’en plus, vous avez été par la bande, aidé fortement par le laxisme du Gouvernement Fédéral (SCHL) ainsi que la Banque du Canada depuis 2006.

      Le point de saturation du surendettement des ménages aurait dû être atteint vers 2008 mais le Gouvernement Fédéral et la Banque du Canada en ont décidé autrement en stimulant artificiellement le marché immobilier par du très lourd endettement des particuliers. Et maintenant, il n’y a plus aucun stimulus possible et en tant que société, nous sommes profondément enfoncé dans l’endettement hypothécaire. Le graphique suivant nous nous en fait al démonstration (et nous nous sommes enfoncés bien davantage depuis le 1er trimestre 2011):

      http://www.greaterfool.ca/2012/01/08/in-the-end/prices-incomes/

      Je me demande s’il est vraiment éthique de vouloir encore plus d’endettement pour apporter les liquidités nécessaires au soutien du marché immobilier aux prix actuels?! De mon côté, je crois que nous sommes allé beaucoup trop profond dans l’endettement…

      Je crois que la formule de l’effet de levier est la suivante (corrigez-moi si je suis dans l’erreur):

      (1-2) / (3-4)

      1) Prix de vente

      2) Prix d’achat

      3) Ensemble des montants déboursés durant la détention d’un bien immobilier résidentiel (Droits de mutation, frais de notaire, versements en capital sur l’hypothèque, versements en intérêts sur l’hypothèque, , frais de notaire, taxes foncières, rénovations, réparations, entretien, frais de courtage, etc.)

      4) Frais de location d’un logement équivalent (selon le moment de détention et le type de propriété).

      Pas sur que cette formule donnera de haut rendement au cours des 5 à 10 prochaines années…

    • @guygadbois
      Vous vous en etes bien sorti(ou pas tant que ca finalement peut-etre). Le 1.8 million c’est la valeur au marché de votre maison actuelle ? Elle est libre d’hypotheque ou pas ? De 1995 à 2009 vous avez très bien joué. Mais votre residence actuelle achetée en 2009 vous avez vu trop gros. Elle vous coute trop cher en depenses. Ce n’est plus de l’investissement. Vous etes en train de faire fondre le magot des 3 premiers achats.

    • Petite erreur dans ma formule de l’effet de levier, les rénovations doivent être remontées au numérateur car il s’agit de dépenses capitalisables:

      Rendement (effet de levier) = (1-2) / (3-4)

      1) Produit de disposition (prix de vente)

      2) Prix de base rajusté (prix d’achat + rénovations + autres dépenses capitalisables)

      3) Ensemble des montants déboursés durant la détention d’un bien immobilier résidentiel à l’exception de dépenses capitalisables [Droits de mutation, frais de notaire, versements en capital sur l’hypothèque, versements en intérêts sur l’hypothèque, taxes foncières, réparations, dépenses d'entretien, frais de courtage, pénalité pour bris d'hypothèque (s'il y a lieu), etc.]

      4) Frais de location d’un logement équivalent (selon le moment de détention et le type de propriété).

      Je crois que je n’oublie rien mais n’hésitez pas à me le faire savoir s’il y a une erreur dans la formule. Même lors d’une période prolongée de hausse de prix de l’immobilier, je ne crois pas que cette formule donne des résultats spectaculaires sauf, bien entendu, si l’on a été très très chanceux…

    • @olive

      Merci de vous inquiéter pour moi, c’est gentil. Non, le 1.8M c’est mon équité. Je paie 38 000 $ en taxes et intérêts, et 3 500 $ en électricité.

      Je ne pense pas que je pourrais m’en tirer beaucoup mieux en louant, qu’en pensez-vous?

      La hausse de 3% de 2012 a “enrichi” mon patrimoine d’un montant brut de 90 000 $. La hausse de 5% de 2011 l’avait enrichi de 145 000 $ brut. Une baisse de 25% m’appauvrirait de 750 000 $.

      Dans 20-30 ans, on se reparlera de mon appauvrissement. Merci encore!

    • Rions un peu – Rick Mercer et le marché immobilier canadien :
      http://www.youtube.com/watch?v=5ER0Tn0jV7w

    • Les « compteux » avec les ratios foisonnent tout à coup …

      Ref : FI – Finance & Investissement

      « L’agence de notation Moody’s abaisse la cote de crédit de six grandes institutions financières canadiennes, dont la Caisse centrale Desjardins, la Banque Nationale, la Banque TD, la Banque Scotia, la Banque de Montréal et la Banque CIBC … 28.01.2013 »

      « Moody’s dit aussi craindre l’impact d’un endettement élevé des consommateurs canadiens et du prix élevé des propriétés immobilières au pays sur les bilans des grandes banques canadiennes. Ces facteurs rendraient les banques plus vulnérables qu’auparavant envers les risques imprévisibles de ralentissement de l’économie canadienne ».

      L’économie Nord-Américaine est en ralentissement et surtout très endettée.

      Dette publique canadienne: 1.44 $ Trillion ** PIB: 1.74 $ Trillion

      Endettement / Ménage canadien: 163 % du revenu annuel

      Dette publique américaine: 16.5 $ Trillion ** PIB: 15.6 $ Trillion

      Endettement / Ménage américain: 115 % du revenu annuel

      Taux d’épargne / Revenu disponible: Canada : 3,5 % ** USA : 3,7 % [2012]

      Source: IMF / FMI & Index Mundi

      Il n’y-a pas de bulle immobilière et il n’y aura pas de « crash » non plus.

      L’inflation est stable et très peu élevée avec une conjoncture de taux d’intérêt stable et très bas, donc pour ceux qui prévoient l’apocalypse, c’est pas cette année. ;-)

      Phénomène qui viendra accentuer à la baisse le marché immobilier est la vente de résidences des « baby boomers » qui ira en s’accélérant à partir de 2015.

      Les « boomers » s’éloignent des centres urbains et achètent des résidences secondaires.

      Autre impact lié aux « boomers » est leur capacité de léguer de leur vivant une partie de l’héritage à leurs enfants, ces derniers pouvant investir dans une résidence plus rapidement, stimulant ainsi le marché immobilier.

      En résumé, l’investissement immobilier demeure et demeurera un très bon placement compte tenu de son usage sur une longue période et, l’obligation d’épargne qu’il crée tout en procurant un levier économique non négligeable.

      Savoir acheter un immeuble au bon prix est la clé du succès.

      Frank

      *

      P.S.: Du Proprio.com semble avoir le vent dans les voiles … une formule rentable.

    • Frank, I like your style!

      Les ayatollahs vont vous flamer, ca va être drôle.

    • @frankmsobayo.

      Je vous suggère fortement de lire ces 2 articles:

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/why-housing-prices-arent-coming-back/article6929120/

      http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investment-ideas/why-lower-home-prices-are-a-national-priority/article7233016/comments/

      Alors, est-ce que “l’investissement immobilier demeure et demeurera un très bon placement” au cours des 10 prochaines années?? Vous voyez le taux d’endettement des ménages augmenter jusqu’à combien SVP?? Moi je vois un levier financier pas trop trop positif…

      @famille_perron.

      Excellent vidéo qui reflète très bien le marché immobilier canadien depuis 2006. Un marché arrangé avec le gars des vues, gracieuseté de nos autorités « compétentes »!! Mais pour les rêveurs qui vivent dans le passé, les effets de ces stimulus artificiels sont échus et ne reviendront pas.

      Fin du long party du surendettement des particuliers et ce n’est vraiment pas trop tôt! Une période économique difficile sera à traverser au cours des prochaines années car il est évident qu’il y a eu des excès notables du côté de l’endettement des ménages. Disons que le “C” qui compte pour près de 65% dans l’équation du PIB canadien en prendra pour son rhume pour plusieurs années…

    • Rick

      La meilleure facon de vérifier si votre théorie (meme en période prolongée de hause… pas de résultat spectaculaire…) tient, c’est de ploguer des chiffres dans votre formule.

      Vous allez avoir des résultats spectaculaires en simulant un achat en 2002. Si cela ne vous tente pas, dites-le, et je ferai l’exercice pour vous.

    • Quelle est la valeur du bénéfice d’habiter un logement (maison ou condo)?
      Personnellement je l’évalue entre 6 et 8% de la valeur de la propriété. C’est en fait le loyer que vous pourriez avoir pour louer le logement. Un appartement qui vaut $100k voudrait dire entre $500 et $666/mois. Une maison de $300k entre $1,500 et $2,000/mois, ce qui m’apparait très conservateur.
      Donc si on habite cette maison de $300k, et que l’on a un coût d’intérêts/taxes/assurance de 4% de sa valeur ($1,000/mois), même si la maison ne s’apprécie que de 2% par année, le coût net est de 2% auquel il faut ajouter la valeur du bénéfice de 6 à 8%, ce qui donne tout de même un rendement net positif (une appréciation) sur la valeur totale de l’immeuble de 4 à 6% par année!!! Et en fait beaucoup plus en l’évaluant sur la mise de fond, tout cela avec un « maigre » 2% d’appréciation par année.
      Pour ceux qui pensent que les prix vont dégringoler, il faudrait également que les salaires et les matériaux dégringolent, car la valeur d’une propriété est également en relation avec son coût de reconstruction. Est-ce que vous pensez que la main d’œuvre et le prix des matériaux vont vraiment baisser dans les prochaines années?

    • @danieldagenais

      “Est-ce que vous pensez que la main d’œuvre et le prix des matériaux vont vraiment baisser dans les prochaines années ?”

      Oui.

      http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/industrie-forestiere/bois-d-oeuvre-le-prix-risque-de-chuter-de-25–en-2013-selon-un-analyste/552744

    • @guygadbois
      Merci pour ces chiffres. Les choses sont claire maintenant vous avez un patrimoine immobilier de 3 millions sur lequel vous avez j’imagine une hypotheque de 1 million. sur votre gain de 90k de 2012 30k sont partis en interet. Donc 60k de gain pour une exposition de 3 millions ce n’est pas bcp vu le risque lié au market timing present(taux hypo haussier, marché baissier, economie incertaine..) A 0% d’appreciation de l’immobilier les gains passés commenceront bel et bien a fondre a cause de l’interet.
      Vous avez une excellente position. Mon idee etait plus de downsizer pour crystaliser vos gains passés en vivant dans une maison au prix de 2009(puisque vous entrevoyez la possibilite d’une baisse de 25%)
      Sincerement chapeau vous avez tres bien fait. seulement pour la suite vous devez changer votre strategie

    • Aujourd’hui Claude Chiasson du Devoir dans sa chronique sur la baisse des prix des propriétés a une vision beaucoup plus optimiste que certains blogueurs qui attendent la catastrophe avec peu de discernement. “Une pause est probable, un léger repli peut-êtres. Mais tant et aussi longtemps que les taux d’intérêts resteront à leur plancher historique, le marché immobilier demeurera relativement solide”

    • @olive

      Oui, la chose financierement intelligente a faire serait de downsizer. Mais j’habite dans cette maison! Je me vois difficilement convaincre mes enfants de réduire la taille de leur chambre, de ne plus avoir une salle de bain chacun, et pour ma part, de perdre mon bureau-maison de 550 p2 au 2e! Il n’y a pas que l’argent qui compte, ma qualité de vie vaut beaucoup plus qu’une perte temporaire de 750 000 $ (d’autant plus qu’il ne s’agirait que de moins de 50% de l’argent que j’ai fait avec mes résidences principales, à rien faire…). Car ce n’est pas moi qui vais vendre a 25% de haircut, non merci, je suis ici pour un bout de temps.

    • @M. Gadbois.

      Partons avec la donnée principale: l’augmentation moyenne du prix des maisons a augmenté de 100% depuis 2002:

      “On peut ainsi, compte tenu des hausses de prix appréciables des années 2000 et 2001, supposer que les prix des maisons de revente ont à peu près doublé depuis 10 ans.”

      http://www.lapresse.ca/le-droit/habitation/en-vedette/201010/30/01-4337775-prix-des-maisons-de-revente-84-de-plus-quen-2002.php

      Exemple: Condo (4 1/2) acheté en 2002 pour 150 000$

      -Prix de vente actuel: 300 000$
      -Rénovations, entretien et réparations: ???
      -Paiement hypothécaires: 118 800$ [Moyenne de 900$ par mois (considérant que les taux étaient plus élevés au début des années 2000) * 12 mois * 11 ans]
      -Taxes foncières: 22 000$ (Moyenne de 2000$ par année)
      -Frais de condos: 20 000$ (Moyenne d’environ 150$ par mois)
      -Droits de mutation: 2 000$
      -Frais de notaire: 1 000$
      -Commission à la vente: 15 000$ (300 000$ * 5%)
      -Loyer économisé: 85 800$ (Moyenne 650$/mensuel depuis 2002)

      Rendement (effet de levier) = (1-2) / (3-4)

      1) Produit de disposition (prix de vente)

      2) Prix de base rajusté (prix d’achat + rénovations + autres dépenses capitalisables)

      3) Ensemble des montants déboursés durant la détention d’un bien immobilier résidentiel à l’exception de dépenses capitalisables [Droits de mutation, frais de notaire, versements en capital sur l’hypothèque, versements en intérêts sur l’hypothèque, taxes foncières, réparations, dépenses d'entretien, frais de courtage, pénalité pour bris d'hypothèque (s'il y a lieu), etc.]

      4) Frais de location d’un logement équivalent (selon le moment de détention et le type de propriété).

      = (300 000$ – 150 000$) / (178 800 – 85 800)

      = 150 000$ / 93 000$

      = 161% / 11 ans

      = 14.6%

      = 9,1% (+/-) en rendement annualisé capitalisé.

      Donc 9,1% annuel en rendement durant une période de folie extrême concernant l’endettement des particuliers, de laxisme extrême venant du Gouvernement Fédéral (SCHL) et de baisse constante de taux d’intérêts entre 2002 et 2012!!! En plus, je n’ai indiqué aucun montant concernant les rénovations, dépenses d’entretien et réparations. N’importe quel propriétaire “lucide” sait que ces 3 éléments représentent des sommes importantes sur une longue durée…

      Question 1: combien a fait l’or depuis 2002? Le montant de 93 000$ économisé par le locataire pouvait également rapporter beaucoup de rendement durant 11 ans…

      Question 2: Quel sera le rendement de cette formule au cours des 10 prochaines années selon vous?

      Question 3 : Êtes-vous en accord que le rendement de cette formule peut être fortement négatif en période de baisse de prix ?

    • M. Dagenais

      Oui, les nouvelles constructions vont baisser, ce qui va entrainer une diminution des couts de main d’oeuvre en consturction, ainsi que des matériaux.

      Les taxes municipales sont de 1% de la valeur, et l’intérêt de 3% sur 75% de la valeur (puisqu’on achete en 2013). 4% de coût par année, c’est rêver en couleur. Cela coute combien en électricité une maison de 300 000 $? A assurer? A entretenir?

      Maintenant, refaites vos calculs avec une baisse de 2% par an.

      Je suis de votre bord, mais en utilisant des chiffres ridicules, on perd de notre crédibilité. Et la crédibilité, cela n’a pas de prix (meme pour des posts quasi-anonymes sur Cyberpresse, la cela devient une question d’honneur).

      @stefville, lui et moi pensons quasiment la même chose: il n’y aura pas de crash généralisé de l’immobilier montréalais a moins que les taux d’intérêts ou le taux de chomage augmentent substantiellement.

      @olive oui 25 000 $ est parti en intérêts, mais ils seraient partis en loyer de toute facon. La derniere fois que j’ai vu une maison de 3M a louer sur mon marché (sur Kindersley), le loyer mensuel était de 14 000 $. Ca paie des intérêts et des taxes municipales en ta….

    • @M. Gadbois (prise 2).

      En plus d’avoir omis volontairement de considérer les charges reliées aux rénovations, dépenses d’entretien et réparations, je me rends compte que j’ai également oublié de considérer la mise de fonds, la prime SCHL, la pénalité pour bris d’hypothèques ainsi que tout le flafla dépensé pour amélioré l’apparence de la résidence…

      Il reste combien de rendement pour la période de 2002 à 2013 après avoir considérer l’ensemble de ces éléments?? 4%?? 5% au plus?? Durant une période de frénésie totale??

      Autre constat: je crois que les charges concernant la commission sur vente et la pénalité sur bris d’hypothèque avant terme doivent être remontées au numérateur et viennent réduire le prix de vente. Ce sont des dépenses reliées à la vente.

      Selon le même principe, les charges concernant les droits de mutation et la prime SCHL devraient également être remontées au numérateur car celles-ci viennent augmenter le coût d’achat. Ce sont des dépenses reliées à l’achat.

      Logiquement, seules les dépenses récurrentes devraient apparaître au dénominateur ainsi que la mise de fonds initiale.

      De mon côté, je me rends compte que le levier sur l’immobilier résidentiel est pas très important sur une longue période de temps…

    • @guygadbois
      Vous avez absolument raison de penser comme cela. Et je le prend comme un conseil pour moi-meme. Sur ce bon superbowl et a bientot !

    • @olive

      Tout ce que je souhaite que les jeunes qui achetent aujourd’hui fassent, c’est d’étudier l’histoire. De projeter des taux a 6-8%, et voir si leur décision tient toujours la route. De projeter une dépense imprevue de 10-15 000 $, et voir s’ils seront capable de l’assumer. S’ils achetent aujourd’hui, qu’ils soient en mesure de tougher la run (i.e. ne pas vendre pour quelques années) si le marché baisse. Alors, je leur souhaite la bienvenue dans leur maison/condo.

      Bon Rick, comme Olive le souligne, c’est le super bowl. Alors je ferai le calcul dans les prochains jours. Le rendement sera de plus de 10% par année, composé, je vous le garanti déjà. Mais pour éviter un débat stérile, dites-moi quel loyer je dois utiliser pour un condo d’une valeur de 200 000 $, de 500 000 $, et de 1 000 000 $.

    • Bonsoir Rick

      Je me sentirais mal de ne pas répndre a vos questions.

      1. Mon REER a fait du 66% en 2010 (ou 2011?) en étant investi uniquement en argent. Alors oui, il y a des placementsd alternatifs intéressants. Mais la bourse en général a piétiné. Et il faut avoir du guts en ta… pour investir a 100% en or ou argent.

      2. pas grand chose. 0% serait fantastique. Quand pensez-vous fonder une famille?

      3. l’effet de levier devient cauchemardesque en période de baisse (puisqu’il multiplie l’impact d’une baisse), comme il est fantastique en période de hausse (puisqu’il multiplie l’impact d’une hausse). POur faire une analogie, c’est comme trader dans le marché des options vs le unmderlying stock. Le jour et la nuit, en terme de rentabilité et risque potentiels.

    • Bonsoir M. Gadbois.

      Merci pour vos réponses.

      Ma famille est déjà entamée et le logement où nous vivons peut accueillir 2 enfants sans problème. Il s’agit du rez-chaussé d’un plex + sous-sol + cour arrière + garage pour un total de 1200 pieds carrés. Sur ma rue, il y a 4 autres familles à proximité vivant dans un logement semblable sauf qu’eux ont acheté en 2010 ou 2011. Quelle est la différence entre ces familles et ma situation familiale côté qualité de vie?

      Ici, une histoire d’un ménage qui loue une maison de 3M$ pour 4000$ par mois…:

      http://www.greaterfool.ca/2012/03/16/say-a-prayer/

      Quelle est la différence entre ce ménage et votre situation côté qualité de vie?

      Sur ce, je retourne vite au Super Bowl en espérant que les 49ers auront apporté les correctifs!! Quelle première demi affreuse…

    • Panne d’électricité!

      1 200 p2 pour 4, c’est presque de la simplicité volontaire, félicitations, on ne pourra jamais vous traiter de bourgeois! Faut croire que ma blonde l’est. Nous habitions dans un penthouse de 1 250 p2 a l’Ile des soeurs, vue sur le soleil levant, quand elle est “tombée” enceinte de notre premier, et 5 minutes plus tard nous contactions notre agent pour acheter une maison…

      Ma maison me coute environ ” par mois. Oui, ce couple a gagné le Powerball de l’immobilier. Moi, j’ai gagné le 6 49. Jaloux? Bah.

    • @guygadbois.

      En passant, j’ai 1 enfant. Je trouve ça très acceptable 1200 pi2 car nous demeurons près de 2 parcs. Ça dépend des gens mais j’aime bien aller à l’extérieur en famille et avec la cour arrière et les parcs en prime, c’est très bien… C’est sur que d’autres aiment mieux rester enfermer à longueur de journée, j’imagine que ça leur prend au moins 3000 pi2 pour respirer un peu!

      Hydro QC inclut, cela me coute moins de 1000$ par mois. Trouvez-moi l’équivalent (1200 pi2, bien situé pour le transport en commun, près des parcs, cour arrière, garage) et sortez-moi le prix SVP? J’attends avec impatience que vous puissiez me prouver que j’ai tord de louer, surtout avec ce qui s’en vient au cours des prochaines années…

      Même si nous gagnons un revenu familial très acceptable et qu’une importante mise de fonds est déjà amassée, inutile de penser que nous allons nous lancer dans cette folie collective du surendettement pour la propriété. Nous sommes trop intelligents pour tomber dans ce piège à RATS.

    • Tiré de la rubrique « sur le Radar » de La Presse samedi 02 février 2013

      Quel placement évitez-vous à tout prix?

      J’en aurais deux.
      D’abord, les obligations gouvernementales à long terme. Leurs taux d’intérêt sont tellement bas que leur rendement général est négatif après l’impôt et les frais d’achat. En clair: vous perdez de l’argent avec ce type de placements à revenu fixe.

      Le second placement à éviter est ce qui concerne le marché de l’immobilier résidentiel, parce qu’il est déjà bien au-delà des huit ans de durée habituelle d’un cycle haussier.

      Quand c’est rendu que les REIT (fiducies immobilières) offrent un rendement au comptant d’à peine 5%, ça veut dire que vous payez très cher, historiquement, pour un tel placement.

      C’est le même problème avec les prix des duplex ou triplex à logements. Rendu à un multiple de 12, 13 et même 15 fois les loyers annuels, ça commence à être très cher, historiquement, et donc beaucoup plus risqué.

      http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/sur-le-radar/201302/01/01-4617594-bulletin-de-mi-parcours.php

    • Honnêtement si vous croyez que l’immobilier va encore s’apprécier au Canada, n’importe où au Canada, vous vivez au “Lala land”!!!

      Ce marché est kaput et pour longtemps, ces dernières données que rapporte Maxime n’en sont que la dernière illustration.

      La meilleure chose à faire si vous voulez absolument être propriétaire: Attendre, tout en épargnant et en investissant dans des actifs financiers très liquides. Soyez patient, ça va prendre quelques années (5 ou 6 j’imagine), mais la récompense sera grande.

    • “Mais tant et aussi longtemps que les taux d’intérêts resteront à leur plancher historique, le marché immobilier demeurera relativement solide”

      @stefville1 – il me semble que ce passage est plutôt un aveu implicite de l’inéluctabilité d’une correction dans le marché immobilier. Considérant que les taux sont au plancher, il n’y a qu’une seule trajectoire possible: vers le haut. La question est seulement: quand ? Cette année? L’année prochaine? Peu importe: tôt ou tard, la correction surviendra. Sauf que plus on attend, plus ça risque de tomber de haut et de faire très mal.

    • Maison a vendre, batie en 1970,entierrement rénovée, 3 chambres a couché, 2 salles de bain …Le Québec compte près de 1,3 million de personnes âgées de 65 ans ou plus, dont environ 160 000 sont âgées de 85 ans ou plus,la proportion de personnes âgées
      de 65 ans ou plus dans la population passera de 16 % à 26 % en 2031, ce qui représente une augmentation de 1 million d’aînés.

    • red_cap
      Un marché, immo come financier, peut aussi faire du surplace pour une longue période.
      E.g. l’indice DowJones fait du surplace depuis 12+ années.

      http://ca.finance.yahoo.com/q/ta?s=^DJI&t=my

      Tant qu’il y aura aussi peu de vélocité de la masse monétaire, il n’y a pas lieu de redouter une hausse marquée des taux d’intérêts.

    • @bassin

      Il FAUT que les taux remontent éventuellement. Le plus tôt possible. Avant que la pinte de lait coûte 5$. C’est ça qui rentre pas dans la tête des pro “tout va bien les taux ne remonteront pas”.

      Je veux bien que les Gouvernements attendent pour le faire et tentent de refroidir certains secteurs en attendant pour limiter les dégats (immobilier, surtout). Mais ils devront le faire. Il faut qu’ils le fassent. Signer une hypothèque sur 25 ans cette année sans catcher qu’il faut dès maintenant calculer sur des taux plus normaux (6-8%) est irresponsable.

      N’oubliez pas qu’il existe au moins 2 scénarios dans lesquels les taux pourraient augmenter sans aucune intention ni intervention de la BOC. Je n’ai plus les liens, désolé. Donc, les taux vont bientôt remonter. Quand ? Bientôt. Pas bientôt “bof tout va bien”. Bientôt “ok faut que je m’enligne”.

    • snooze
      Selon mon calcul, un litre de lait @ 1,75$ ajh coutera 5,20$ dans dix (10) ans en considérant une indexation annuelle de 2%.

      Pour ce qui est de la politique monétaire de la BOC,elle est à la remorque de ce qui se passe aux É-U. Toutes choses égales, ce qui est irresponsable serait de monter les taux d’intérêts et voir monter le taux de change CADUSD à 1.10 par exemple.

    • Oui, il y a des facteurs. Oui, tout le monde essaient de dévaluer leur monnaie en même temps. Non, les taux ne remonteront pas à 6% cet été.

      Mais je ne suis pas dans le bateau des “bof tout va bien amenez moi un autre pina colada svp”. Les taux vont remonter. Et en immobilier, les cycles de 5 ans sont tout à fait dans les cartons des “possibles”.

    • @bassin

      Refaites votre calcul. 1,75$, dans 10 ans avec 2% d’inflation, cela ne fait pas 5 $, loin de la, au pif, cela va faire 2,15 $…

      Vous etes surement trop jeune pour vous rappeler des publicités REER ou on affirmait qu’un dollar devient 2 $ lorsque placé a 7% pendant 10 ans….

    • @bassin et guygadbois, en effet 1$ a 7% deviens 2$ apres 10 ans. En fait c’est la loi du 72. Diviser 72 par le % d’interet et ca vous donne le nombre d’années que ca prend pour doubler. Donc techniquement 7.2% pour double la mise en 10 ans. A 2% d’inflation ca prend 36 ans pour doubler.

    • @guygadbois
      Vous avez raison, j’ai refait le calcul; le litre de lait coutera 5$ en «2065» si on fixe l’indexation annuelle à 2%.
      Merci pour l’info…
      Donc… pas de quoi craindre une hausse rapide et marquée des taux d’intérêts si ce scénario se matérialise. Pour l’actuel, un scénario dés-inflationniste n’est pas exclu, et pas seulement dans l’immobilier. Enfin, c’est une leçon que l’on peut retenir de la bulle immobilière vécue au Japon.

    • eh eh, par ailleurs on n’achetera plus des litres de lait en 2065, ce seront des petites pilules blanches a 1 $ l’unité…

      En vérité, la FED souhaite de l’inflation (modérée), notamment pour permettre aux US de baisser la taille de leur dette en pourcentage de l’économie. Et moi aussi je souhaite de l’inflation, pour rembourser ma dette hypothécaire avec des dollars plus cheap. C’est toujours l’fun d’etre du bord de la patente a gusse la plus puissante au monde.

    • Bonjour

      ha wai quand même, ça me rassure quand je vois que les taux de crédit sont plus haut ailleurs qu’en France. Je me dis que l’état bouge quand même ses fesses de notre côté. En ce moment le taux de crédit immobilier en France est de 3,16% source: http://gouv.tv/10 , nous ne sommes pas si désavantagés de ce côté là après il faut voir le niveau de vie aussi je pense ce n’est pas le même…

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