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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mardi 29 janvier 2013 | Mise en ligne à 11h24 | Commenter Commentaires (16)

    Quand Fitch et Moody’s s’inquiètent

    Après Standard & Poors en décembre, au tour de Fitch et de Moody’s de s’inquiéter des effets d’une débandade immobilière sur les grandes banques canadiennes.

    Les deux agences de notation y sont allées d’une mise en garde hier.

    “Le principal risque national à la stabilité des banques canadiennes est le niveau record d’endettement des ménages et le risque d’une surévaluation du marché immobilier”, écrit Fitch dans son rapport.

    L’agence souligne que le prix moyen des propriétés s’est apprécié de 116% au Canada entre 2001 et 2012.

    Pendant ce temps, le ratio d’endettement moyen a grimpé de 108,3% à 166,7% du revenu disponible des ménages.

    Malgré ses inquiétudes, Fitch rappelle qu’une déconfiture du marché immobilier –et une augmentation des prêts en souffrance– serait en partie contrebalancée par la SCHL.

    En effet, une forte proportion des prêts hypothécaires sont assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logements.

    C’est donc la SCHL –et ultimement, les contribuables– qui devraient ramasser la facture si une partie des prêts se retrouvaient en défaut.

    (Le total des contrats d’assurance de la SCHL en vigueur atteignait 576 milliards de dollars au 30 septembre.)

    Fitch maintient malgré tout la cote des six plus grandes banques du pays, avec des perspectives stables.

    Moody’s, pour sa part, a abaissé d’un cran la cote accolée aux titres de dette à long terme de cinq grandes banques canadiennes, incluant le Mouvement Desjardins.


    • Comment peut-on encore faire confiance à ces agences de notation pourries et corrompus aux grandes banques américaines depuis 2008 ??? Celles-là même qui avaient cotés AA à AAA ces produits dérivés toxiques (CDO,CDS) qui ont pavé la voie à la déchéance économique actuelle …

      N’oubliez pas, ces agences nous ont dit qu’elle ne font qu’émettre des opinions … basées sur les milliards de redevance des grosses banques comme J P Morgan et Goldman Sachs !!

    • Il n’y a pas que les agences de notation Fitch, Moody’s et S&P qui s’inquiètent de l’immobilier canadien…

      En autre, il y a également ceux qui ont permis directement que cette bulle immobilière gonfle et gonfle toujours plus (Gouvernement Fédéral et la Banque du Canada) mais ceux-ci font passer le problème sur l’irresponsabilité des emprunteurs (et ils n’ont pas 100% tord).

      Mais également, il y a beaucoup d’autres entités qui s’inquiètent dont le FMI, l’OCDE, certaines grandes banques canadiennes, CD Howe, The Economist, les journalistes économique du Globe & Mail et du Financial Post, Macleans, etc. etc.

      La liste commencent à être passablement longue… J’imagine que toutes ces entités sont dans le champ?!

    • Je suis d’accord avec anonymous99. La cotation est intéressante mais ces agences ont zéro crédibilité à mes yeux. Je ne me donne même pas la peine de lire l’article (désolé Maxime).

    • @Rick85

      Petite question: ces entités étaient où lors des bulles précédentes?

    • @arnolde

      C’est relativement récent que les gens challengent la pensée de meute économique. Les voix discordantes étaient très ténues il n’y a pas encore si longtemps. Ca aura prit un choc économique majeur pour réveiller un peu les gens. Les médias suivent le cours de la pensée publique, car les journalistes eux-mêmes ont fait un bout de chemin depuis 2008 également.

      Donc, de plus en plus “d’entités” vont réfléchir un peu plus sérieusement aux contradictions flagrantes du marché immobilier mondial, et pas seulement canadien, en tant que levier financier. Souvenez-vous qu’il aura fallu attendre 2012 avant qu’un politicien canadien prononce le mot “bubble” devant un micro. La farce était devenue ridicule. Mais elle exprime bien l’anxiété de tout le monde.

    • @arnolde.

      Le FMI s’attendait à la débâcle de 2008. Cette entité a questionné Mr. Paulson à plusieurs reprises avant que la bulle immobilière des USA éclate…

      Néanmoins, cela n’excuse pas les 3 agences de notation qui dormaient carrément au gaz en 2008 (ou qui faisait semblant de dormir au gaz pour étirer la sauce au maximum et amasser un maximum de gain??). N’oublions pas que ces agences de notation ont fait des profits records (et de loin) durant les années 2000.

      Juste à voir la vague d’institutions qui ont parié contre le marché immobilier des USA en 2006, 2007 et 2008, je crois qu’il y en avait beaucoup qui savaient ce qui s’en venait mais qui gardaient le tout très secret (car pour plusieurs, c’était très rémunérateur pour eux à ce moment).

      Scandaleux comme histoire mais cela ne veut pas nécessairement dire que ces entités sont totalement incompétentes…

    • Moi à leur place, je m’inquièterais plus de ce qui va leur arriver en Europe ( ce continent social et moderne ) :

      Agences de notation : l’Europe fixe les limites

      http://fr.euronews.com/2013/01/16/agences-de-notation-l-europe-fixe-les-limites/

    • Ça doit être la faute des carrés rouges.

      M.Bergeron,

      Les acheteurs qui ont recours à la SCHL, ne paient-ils pas une prime sur leur achat? Ou est cet argent et à quoi sert-il si ce n’est pas pour couvrir les insolvabilités? Affirmer que ce sont les contribuables qui paieront me semble alarmiste. J’me trompe?

      Merci

      Sylvain Pelletier

    • ..S’il faut en croire la page 5 du cahier Affaires de La Presse de ce jour, l’éminente Moody’s s’inquiète du fait que «Desjardins affiche un niveau relativement élevé de prêts aux consommateurs sans garantie immobilière».

      Hé! Ho! On dit s’inquiéter d’une possible «bulle immobilière mais on s’inquiète de prêts qui ne seraient pas «mortgage backed»? Et puis pourquoi pas inclus dans des CDO’s ensuite protégés par des CDS’s? Bonjour la cohérence. Faudrait peut-être savoir ce qu’on veut ici. Vous ne trouvez pas?

      Je suppose que si tout ça était justement «mortgage backed», on aurait accordé un triple A, comme on l’a fait durant la bulle de 2005-2007? Et après ça, on on devrait se surprendre d’un déficit de crédibilité?

    • Maxime Bergeron devrait plutôt s’inquiéter de la crédibilité de ces agences de notation qui reçoivent des milliards de la FED privée et ses banksters amis de J P Morgan et de Goldman Sacks !! O CRÉDIBILITÉ !!!

    • À syl

      Oui elle perçoit des primes mais d un montant qui ne couvre vraiment pas adéquatement son risque financier.

      En cas de trouble ce sont les contribuables qui vont ecopper, aucun doute.

    • Les banques canadiennes fonctionnent maintenant avec un taux de réserve fractionnelle d’environ 30 pour 1. Cela signifie que pour chaque $1000, elle peuvent en “prêter” $29000 à partir du vent et d’un simple clic de souris … Elles ne prêtent jamais d’argent des déposants, elle augmentent plutôt la masse monétaire de la dette par en monnayant la signature du client sur les marchés financiers (Promissory Note = Debt Instrument). Tout ce système financier est en implosion présentement …

    • En janvier 2001 le taux d’intérêts sur une hypothèque de 5 ans était d’environ 7%.
      Aujourd’hui il est à moins de 3,25.

      Ce qui fait une différence de 115%
      Donc même si la valeur de l’hypothèque a augmenté de 116% le coût mensuelle est somme toute égale et depuis 2001 les salaires ont augmentés….un peu.

      Ce qui est plus dangereux c’est la part de l’endettement reliée à la consommation.

    • ”À syl
      Oui elle perçoit des primes mais d un montant qui ne couvre vraiment pas adéquatement son risque financier.
      En cas de trouble ce sont les contribuables qui vont ecopper, aucun doute.”"

      Désolé mais cette réponse est beaucoup trop évasive et semble biaisée pour que je l’avale sans aucun doute. Meilleure chance la prochaine fois. J’irai chercher mes réponses ailleurs.

      Merci

      Sylvain Pelletier

    • @ fsbeaudry

      Hum, ce serait intéressant de comparer l’évolution des taux d’intérêts, prix des maisons, inflation, salaires, etc. En fait, je crois que la meilleure façon de comparer est la part qu’occupent les paiements dans le budget (peut-être).

      Là où je suis un peu inquiet, c’est en regardant le portrait depuis milieu 2000. Ça fait un petit moment que les taux d’intérêts sont bas mais le coût des maisons a continué de beaucoup augmenter.

      C’est d’ailleurs un argument de ceux qui pensent que le marché est en train de changer. Les taux d’intérêts ne peuvent pas aller beaucoup plus bas mais, dans l’autre sens, ça peut augmenter sensiblement. On sait tous que les taux resteront bas les prochaines années. Mais où seront les taux d’intérêts dans 8-10-12 ans?

    • Plusieurs veulent vous faire peur! Bulle immobilière! Les prix vont chuter! Trop cher pour s’acheter une maison! Et si la réalité était que vous n’avez pas les moyens de ne pas être propriétaire?
      Pour ce faire une idée, voici en détail les coûts pour vous acheter une maison.
      Prenons un prix d’achat de $300,000. une mise de fond de base de 5% et que votre crédit soit bon, vous pourriez obtenir un prêt au taux fixe de 2.99% pour 5 ans, ou encore de 3.89% pour 10 ans.
      Basé sur l’exemple d’un achat avec 5% de mise de fond ($15,000), on y ajoute la taxe de l’assurance prêt de la SCHL($705), l’inspection (env. $550), le notaire (env. $1,200) et la taxe de mutation ($3,000), le total de la mise de fond est donc dans cet exemple de $20,455. A noter que nous n’incluons pas les frais de déménagement, décoration, etc. qui sont les mêmes si vous déménagé dans une nouveau logement loué.
      A noter que si vous avez des REERs, que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins 5 ans, vous pouvez retirer jusqu’à $25,000 de vos REERs pour l’utiliser comme mise de fond!
      Ayant une mise de fond limité de 5%, le prêt hypothécaire est consenti par la banque en autant que le prêt est assuré (généralement par la SCHL). Dans l’exemple de l’achat de $300,000, le montant hypothéqué est de $285,000 plus la prime d’assurance de 2.75% du montant de $285,000 , donc $7,838. Le % de la prime diminue si la mise de fond est supérieure, jusqu’à ne pas être nécessaire avec une mise de fond de 20%. Dans notre cas, le montant total de capital emprunté devient donc $292,838.
      Le paiement mensuel de ce prêt fixe pour 5 ans et amortie sur 25 ans se résume ainsi : $1,418 par mois, incluant un remboursement moyen sur 5 ans de $727 par mois, et des intérêts de $691/mois. Donc le vrai coût de cet emprunt est de $691 d’intérêt, le $727 étant un montant qui vient réduire votre dette, donc vient augmenté votre équité sur la valeur de votre maison. C’est comme prendre $727 par mois dans votre poche droite et la mettre dans votre poche gauche. Mais la banque veut voir cet effort!
      Il est très très probable que les taux ne seront pas toujours aussi bas, mais même si vous preniez un prêt à taux fixe pour 10 ans à 3.89% pour la même hypothèque pour vous sécuriser, vos paiements moyens sur 10 ans seraient de $1,560 par mois (vs $1,418 fixe 5ans), avec $722 par mois en remboursement de capital, et $838 par mois en intérêts.
      Bien sur il y a d’autres coûts comme propriétaire. Premièrement, vos taxes scolaires et municipales. Elles varient beaucoup d’une ville à une autre, mais pour une propriété de $300,000, il est tout à fait réaliste de considérer un montant de $250 par mois. Si vous achetez un condo, vous aurez également des frais de condo, qui varient également beaucoup selon la copropriété et les services inclus.
      Vous devez également avoir une assurance habitation. On parle ici d’environ $50 à 75 par mois (inclus dans les frais de condo). Il y a aussi les coûts de réparations. Selon l’âge et l’état de l’immeuble, vous pourriez y consacrer de quelques centaines à quelques milliers de dollars par année. On ne parle pas ici de rénovations qui viennent augmenter la valeur de la propriété, mais simplement des réparations mineures pour que la propriété conserve sa valeur.
      Tous les autres coûts d’habitation ne sont pas tenu en compte, car ils s’appliquent à tous logements, que vous soyez locataire ou propriétaire : électricité et chauffage, entretien de base, assurance des biens meubles, services de communication (téléphone/internet/télévision), etc. Ils peuvent tout de même représenter de $125 à $500 par mois, qu’on ajoute tant pour le locataire que pour le propriétaire.
      Si on résume notre exemple dans l’achat d’une maison de $300,000, le coût total mensuel pour être propriétaire représente environ $1,000 en intérêts, taxes et assurances plus $727 d’économies forcées (le remboursement moyen de capital). Tout cela avec une mise de fond de $20,455. Et si vous voulez dormir tranquille pour les prochains 10 ans, c’est environ $1,110 par mois que vous devez calculer, plus le remboursement de capital de $838 (hypothèque fixe 10 ans).
      En faisant un tel achat, vous profitez des 3 énormes avantages reliés à l’achat de votre logis (résidence principale).
      1. Vous avez la jouissance du bien (versus par exemple l’achat d’actions!)! Vous n’avez donc pas la dépense de location d’un logis, que vous auriez autrement.
      2. Vous profitez de l’effet de levier. Bien que vous êtres propriétaire d’un immeuble de $300,000, vous n’avez débourser que 20,455, soit à peine 6.8% avec une dette au départ de $292,838.
      Donc si l’immeuble augmente de 10% (peut importe la période, que ce soit 2 ans ou 5 ans), votre rendement est de $30,000 sur un investissement de $20,455, soit 146% de profit, en plus de votre remboursement forcé de capital de $8,724 par année! Après 5 ans, la dette serait diminuée à $256,375. Avec une augmentation de seulement 10% sur 5 ans de la valeur de votre maison, votre équité serait tout de même de $73,625!!!
      3. Votre profit à la revente de votre résidence principale est totalement libre d’impôt!!!

      Même si leur loyer est bas, plusieurs locataires réalisent que leurs amis qui ont acheté dans les derniers 15 ans sont dans une situation financière drôlement plus enviable que la leur, grâce à l’appréciation de la valeur de leurs propriétés.
      Je repose la question. Avez-vous les moyens de ne pas être propriétaire?
      Malheureusement, la réponse est oui dans certain cas. Si votre crédit n’est pas bon, vos revenus ou votre emploi aléatoire, ou encore sans emploi. Si vous n’êtes pas certain de vouloir demeurer dans la région, ou votre situation familiale ou de travail est incertaine, ce n’est jamais le moment de faire un achat important. Bref, il y a des périodes dans la vie ou la location est appropriée, mais généralement, si vous êtes confortable dans votre travail et votre situation familiale et que vous êtes locataire je ne peux que vous conseiller à tout le moins d’évaluer ce que cela représenterait pour vous l’achat de votre première propriété. Bonnes réflexions!

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