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Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 25 janvier 2013 | Mise en ligne à 10h40 | Commenter Commentaires (37)

    Un graphique vaut (parfois) 1000 mots

    Beaucoup de choses ont été dites et écrites –en particulier sur ce blogue– sur la trajectoire qu’emprunteront les prix de l’immobilier.

    Plongeront-ils de 50% comme l’avancent les plus pessimistes? Continueront-ils leur croissance comme l’affirment certains promoteurs? Stagneront-ils?

    Bien malin –ou chanceux– celui qui remportera le jeu des prévisions.

    Il reste que les prix ne peuvent certainement pas poursuivre leur tendance vertigineuse de la dernière décennie.

    Les graphiques suivants, préparés par la Fédération des chambres immobilières (FCIQ), montrent l’évolution du prix des condos et des unifamiliales dans le Grand Montréal.

    (La courbe bleue représente le niveau réel des prix et les bâtonnets gris, la variation en pourcentage.)

    prix condos

    prix unif

    Il est clair qu’un “rattrapage” des prix s’est s’effectué, au point où certains études qualifient maintenant Montréal de ville “sévèrement inabordable”.

    Le graphique suivant montre la tendance du prix des unifamiliales sur 30 ans:

    évol 20 ans

    Cette semaine, le Mouvement Desjardins (tout comme la FCIQ, sans surprise) a écarté la thèse d’une déprime prolongée des prix à Montréal, comme dans la période 1992-1996.

    “Pour arriver à ça, il faudrait revenir à la même situation que dans années 90, avec un fort surplus de maisons à vendre, des taux d’intérêt très élevés et une situation de l’emploi défavorable”, a fait valoir l’économiste Hélène Bégin.

    Il reste que le segment de la copropriété –devenu très important à Montréal– se dirige tout droit vers un marché d’acheteurs. Les prix se négocieront de façon de plus en plus serrée.

    L’avenir nous dira si le prix des condos restera en territoire positif, mais ce dernier graphique montre l’état actuel du marché:

    équilibre


    • Ouf! En effet. Même si je me méfie toujours des graphiques car il faut toujours les analyser, j’ai été frappé par le troisième (Rétrospectives).

      Même en ne partant pas du point le plus bas (1996) mais à partir du point d’inflexion de 2001, on passe de 140 000 à 330 000$. Ayoye! C’est pratiquement 150% d’augmentation. Pas pour rien que les gens voie maintenant les maisons comme un placement.

      Je commence à voir les scénarios pessimistes de baisse de 20-25% comme plus réalistes.

      Autre constatation. 2002 à 2004 semblent être le maxima de la croissance. On voit bien que les battonets, de façon globale, redescendent.

    • @tonyverdechi:

      En tenant compte de l’inflation (140 000 en 2001 vaut 174 209 en 2012 selon la calculatrice de la Banque du Canada): nos 330 000 de 2013 moins les 174 209 constants investis en 2001 nous donnent une plus-value de 155 791 en dollars constants de 2012, divisés en 12 ans, soit 12 982 $ de bénéfice par année (avant intérêts), soit sur le capital total de 330 000 un rendement annuel composé de 3,9 %. Pas de quoi écrire à sa mère… Si l’hypothèque et l’entretien ont coûté plus de 3,9 % par année, les propriétaires ont perdu de l’argent en termes absolus de l’argent (mais bénéficié de “services” de logement).
      En guise de comparaison, pour la même période l’indice Dow Jones donne une rendement annuel composé de 10,26 % (10 646 le 2 janvier 2001 — 13 104 le 31 décembre 2012). Autrement dit: un placement assez pépère, l’immobilier, même quand le monde s’amuse à se raconter des peurs…

    • @ollie

      Vous ajustez pour l’inflation pour le placement immobilier, mais pas pour le placement boursier?

      De plus, 10 646 a 13 104, ca donne un rendement brut de 30% sur une période de 10 ans. Comment faites-vous pour arriver a 10% annuel composé?

      C’t'une joke?

      Recalculez le rendement boursier sur cette période. En tenant compte de l’inflation, vous allez arriver a a peu près zéro.

      @acheteurpatient: je ne sais pas dans quelle catégorie il tombe celui-ci. Mais pas dans la votre en tout cas.

    • @ollie

      De plus, vous présumez que le proprio a une hypotheque (puisque vous en parlez) mais vous calculez son rendement sans tenir compte de l’effet de levier 4 pour 1 dont il bénéficie…

      On oublie tout cela et on est d’accord que votre post n’était q’un moment d’égarement, comme il nous arrive à tous d’en avoir? Oui? Non?

    • Wow, je viens de réaliser quelque chose. J’ai toujours été persuadé que l’immobilier avait crashé dans la période 1989-1991. Pourquoi étais-je persuadé de ceci? Parce que le premier condo que j’ai acheté en 1995 était dasn une tour a condo du centre-ville, construite en 1988. En magasinant, j’avais sorti l’index aux immeubles de pres d’une centaine de condos dans cet immeuble et quelques autres similaires, pour analyser le prix au p2 pour etre sur de ne pas me faire avoir (j’avais 21 ans et étais a peine vacciné). J’avais alors constaté une baisse énorme des prix entre 1989 et 1995. Par exemple, mon condo, que j’ai payé 88K, avait ét vendu 143K en 1988. Une baisse de près de 40%. Et il en était de même partout dans ma recherche.

      Or, je constate des graphiques ci-dessus que l’unifamiliale montréalaise n’a pas perdu de valeur durant 1989-1993, et simplement un peu entre 1994-1996? Woh, je capote un peu.

      Flash forward 2013: beaucoup de projets de tour de condo au centre ville, des prix de vente déments. Se pourrait-il que ce marché crashe, sans que le marché de l’unifamiale crashe?

      Après tout, c’est quoi le prix au p2 d’une unifamiliale montréalaise, si on exclut le terrain? 150-250 $ le p2 de superficie habitable, 100 $ le p2 pour le sous-sol? Le cout de construction est au minimum 100 $- 150 $ (mon assureur a évalué que le cout de construction de ma maison est de 300 $ le p2 pour le rez-de chaussé et étage, et 160 $ pour le garage (il me semble) et le sous-sol), alors construire a 100$ est un gros challenge).

      Les condos a 500 $ le p2 qui en coûtent maximum 200 $ le p2 a construire (l’enveloppe n’est pas en pierre!), ca se pourrait-il qu’ils tombent a 300 $ le p2 sans entrainer les unifamiliales dans la meme spirale?

      Suis-je dans le champ? N’oubliez pas mon fait vécu avant de vous prononcer.

    • @maxbergeron

      Si vous étiez capable de mettre la main sur un graphique (ou les données) pour la période 1960-1980, ou encore mieux 1920-1980, je vous serais éternellement reconnaissant!

    • @Guy Gadbois
      Je vais vérifier, mais ne placez pas vos espoirs trop hauts: les statistiques fiables (plutôt qu’anecdotiques) datant d’avant 1980 sont très rares.
      Quant aux unifamiliales, tout dépend du quartier. Une maison bien située dans un quartier central de l’île est énormément plus rare qu’une copropriété. Mais certains segments de l’unifamiliale –comme les “monster mansions” de la Rive-Nord– se vendent au ralenti depuis quelques années déjà…

    • @guygadbois

      Les unifamiliales à Montréal ont tendance à moins chuter que les condos dans des marchés baissiers. C’est une question d’offre. On construit à peu près plus d’unifamiliales donc ce marché est presuqe toujours à l’avanatge du vendeur. Au pire il bascule dans un marché équilibré. Pour ce qui est des condos ça dépend des quartiers. Perso dans mon quartier les prix avaient chuter entre 10 et 15% lors du marché baissier 1992-1996 pendant que les unifamilliales ont fait du sur-place ou perdues quelques % en valeur. Tout est question d’offre et de demande. Le marché des copropriétés à plus de 500K va sûrement être le créneau qui corrigera le plus étant déjà dans un marché d’acheteur. Ce sera alors une occasion pour ceux que cette tranche de prix intéresse.

    • Merci Maxime

      Décidément, participer a ce blogue me motive a creuser un peu plus, et a challenger mes idées, parfois préconcues.

      Je suis en train de batir un chiffrier Excel des hypothèques 5 ans, taux d’escompte, taux d’inflation, augmentation des prix immobiliers, etc… Je trouverai un moyen de partager ce fichier avec le blogue. J’utilise les données du site de la Banque du Canada. En ce moment, le fichier couvre 1973 à 2012.

      Je peux vous dire que le taux hypothécaire 5 ans affiché a été de 9,53% en moyenne durant cette période, alors que le taux d’escompte a été en moyenne de 6,9%.

      Le ratio hypotheque 5 ans sur taux d’escompte durant cette période est de 1,94.

      Ce qui me fait dire qu’en ce moment, les hypothèques 5 ans sont chères, puisqu’elles coutent 4 fois le taux d’escompte. Mais il s’agit du taux affiché, et je crois que l’écart entre le taux affiché et le taux que l’on peut obtenir s’est beaucoup élargi au cours des derniers 20 ans, ce qui fausse mes données de ratio. Pour que le raito soit fiable, il faudrait utiliser les taux réel, et non les taux affichés.

    • Vous n’entendrez jamais les banques, ni les chambres immobilières dire que l’immobilier est trop cher et qu’il va baisser. Pour avoir une lecture non biaisée, aller voir du côté des économistes indépendants. Comme dit Warren Buffet, on ne demande pas à notre barbier si on a besoin d’une coupe de cheveux… Présentement, l’immobilier à Montréal est surévalué de 70% minimum, Ratio prix/revenu de 5,2 alors que l’équilibre est à 3.0. Inflation depuis 10 ans 30%, immobilier 150%. Dois-je ajouter autre chose?

    • @easyshopper

      70% minimum? Vous vous croyez? Savez-vous que ce ratio est fondé sur un environnement ou les taux d’intérêts (principale, et de très loin, dépense d’un proprio immobilier) sont de 7-10$, alors qu’ils sont aujourd’hui à 3-4%. Vous pensez que la fed américaine va laisser les taux monter beaucoup plus haut pour l’avenir prévisible, avec une dette américaine de 16 000 000 000 000 $ (je ne peux pas croire qu’il y ai autant de zéros, fiou, cela me rappelle ma chimie enrichie)? Get real

      Savez-vous ce que cette différence des coûts de détention d’une propriété a pour impact sur votre ratio?

      Oui ajoutez quelque chose svp. La réponse à mes questions. Et tant qu’a y être, ajoutez aussi l’inflation entre 1990 et 1998, et l’augmentation de l’immobilier durant la meme période, pour nous éduquer, comme nous ne sommes que d’ignorants barbares.

      Si l’immobilier Montréalais baisse de 70% au cours des 10 prochaines années, je m’engage a parader nu (not a pretty sight) sur Ste-Catherine, d’Atwater à Université. Vous choisirez la journée de l’année.

    • @guygadbois

      Si l’immobilier est surévalué de 70%, comme le prétend Easyshopper101, pour qu’il retrouve son niveau normal il faudrait qu’il baisse d’environ 40% et non de 70%.

      J’espère que vous ne faites pas de tels raccourcis dans vos calculs lorsque vous décidez d’investir.

    • Oupsie

      Comme diraient mes enfants.

      Les probabilités que je doive me promener tout nu sur St-Cath viennent d’augmenter. Je dirais de 0% à 20%, au pif. Mais ouch quand même.

      C’était un brain cramp, dan. comme ceux qui affectent mes amis ppoitras, Rick et pbrasseur régulièrement. Mais qu’eux n’admettent pas.

    • Le prix d’un logement 2 chambres relativement récent de qualité légèrement supérieur à la moyenne dans un quatier central de MTL coûte un minimum de 1000$ mensuellement. Probablement 1200$. Ceci est à mon avis le premier élément de référence quand vient le temps d’évaluer la valeur d’un condo. On calcul les frais mensuels irrécupérables (intérêts+taxes+frais) et on compare au prix du loyer équivalent. Parce qu’il faut se loger quelque part inévitablement.

      Cette théorie propose une vulnérabilité importante à la variation des taux d’intérêts. Je crois en effet que les risques futurs du prix de l’immobilier sont liés principalement à ceux ci. Le ratio prix/revenu historique de 3 ne veut rien dire car il ne condidère pas le taux. Ce qu’il faut considérer c’est la portion du revenu que les gens alloue à se loger. Si les taux montent de facon importante et que l’on se retrouve dans un environnent qui obligerait les individus à effectuer des paiements de 2 000$ et plus par mois, ca ne marchera pas. Le marché se corrigera à la baisse.

      Mais je crois pas personnellement que les taux remonteront rapidement. Et je crois que lorsqu’ils remonteront, le gouvernement repermettra progressivement l’amortissement sur 30, 35 et 40 proportionnellemnt aux hausses des taux pour protéger le marché.

      J’aimerais ajouté que j’apprécie beaucoup ce blogue et ses participants. Je considère que la plus value de l’immobilier est terminée pour plusieurs année. Au mieux je crois que nous allons voir une stagnation des prix. Mais je ne crois pas que nous allons assister à l’apocalypse comme certain le prétendent. Pas tant que les taux seront aussi bas. Le prix mensuel d’un condo ne peux pas descendre plus bas que ce qu’il en coûterait pour le louer.

      Quelques questions pour les blogueurs:

      Se pourrait-il que les taux d’intérêts reste très bas pour une dizaine d’années au minimum? Dans de telle circonstance, comment croyez-vous que le marché évoluerait?

      Si nous assisterions à une correction importante du prix de l’immobilier, comment réagireraient le gouvernement et la banque centrale?

      Merci et bonne journée à tous

      Dany

      Voici les question importantes

    • @ ollie

      Boujour, je crois qu’il est faux d’utilser le 330 000 pour calculer votre rendement. Il ne s’agit pas du capital initial investi….

    • Le taux directeur de la Banque du Canada influence uniquement les hypothèques à taux variable. Pour les hypothèques à taux fixe, les banques se financent sur le marché obligataire. Donc, les taux d’intérêt peuvent (vont?) se mettre à augmenter, même si le taux directeur demeure inchangé.

    • @tigerdf

      Je suis d’accord avec votre façon de voir les choses. Pour ce qui est des taux d’intérêts ; faut regarder ce qui se passe au sud de la frontière car le banque centrale canadienne est poings et mains liés par ce qui s’y trame. La FED a fermement décidé depuis maintenant 4 ans que les taux courts demeurerait à 0 et pour des années encore. Pour ce qui est des taux longs (10 ans) ils pourraient remonter un peu(présentement autour de 2% autant au Canada qu’aux USA) si la croissance économique s’accélérerait mais c’est le contraire qu’on prévoit au moins pour la prochaine année. De plus la FED rachète bon en mal an à peu près 70% de toutes nouvelles dettes américaines émises(échéances courtes ou longues) ce qui mets un énorme frein à toute hausse éventuelle de ces taux. De plus, au dernières nouvelles, la FED s’est engagé à racheter ad vitam aeternam ….. Tant que nous seront sous cette dictature monétaire où les taux sont maintenus sous l’inflation ce sera un marché d’emprunteur, le petit épargnant n’a qu’à crever !

      ”Si nous assisterions à une correction importante du prix de l’immobilier, comment réagraient le gouvernement et la banque centrale?” Probablement comme la FED en rachetant les hypothèques pourries des banques en difficulté.

    • Voici un article qui compare l’investissement immobilier (propriétaire occupant) au rendement boursier (S&P/TSX) :

      http://www.lesaffaires.com/mes-finances/deficit-zero/l-immobilier-votre-meilleur-investissement-/553415

    • Voici une vidéo portant sur le marché immobilier montréalais produite par Altus, la plus grande firme de service conseils immobiliers indépendante au Canada. On constate que 62% des 54 projets présentement en construction au centre-ville et à Griffintown sont déjà vendus. Par ailleurs, il est mentionné que le Quartier International de Montréal se démarque particulièrement:

      http://www.youtube.com/watch?v=CmoNMuuFqAY

    • @MeMFisc (20h39).

      Concernant votre lien: http://www.lesaffaires.com/mes-finances/deficit-zero/l-immobilier-votre-meilleur-investissement-/553415

      Sérieux, votre lien est juste épouvantable, surtout la citation suivante “vous pouvez espérer un gain facile de 300 % sur dix ans”! On vient justement de discuter de comment calculer le rendement sur un bien immobilier résidentiel à l’intérieur du blogue précédent intitulé “CH et pieds carrés” (avec une belle grande formule où l’on considère toutes les dépenses, déboursés et éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul du rendement d’une résidence principale). Au niveau où vous vous situez professionnellement, je suis certain que vous comprenez très très bien cette formule, avouez?!

      Il faut être naïf pas à-peu-près pour croire que l’on peut tirer un rendement de 300% aussi facilement. La réalité est toute autre. Je vous suggère fortement de lire le lien suivant, ça aidera pour la compréhension (également fourni dans le blogue “CH et pieds carrés”, que vous auriez dû déjà avoir lu):

      http://www.ericbrassard.com/media/documents/articles/Mythes%20et%20habitation.pdf

      En passant, pour ceux qui croient que c’est cher louer au Canada, c’est tout le contraire!! En fait, c’est au Canada où le cout d’opportunité dégagé par la location est le meilleur au monde:

      http://cdn.theatlantic.com/static/mt/assets/business/HousingPrices.png

      @guygadbois. Comprenez-vous maintenant pourquoi je considère le calcul du rendement sur un bien immobilier résidentiel comme étant aussi controversé??!!

    • Bonjour famille Perron

      Depuis 3 ans (bientot 4) la fed américaine achète des obligations sur le marché gonflant ainsi artificiellement leur prix, et réduisant par conséquent les taux d ‘intérêts a long terme. C’est un effort concerté, afin d’influncer non suelement le court terme mais également le long terme, mais également un effort concerté, la fed, la ECB, la banque du Japon, etc…

      Il y a quelques mois, la FED a annoncé qu’elle continuerait ainsi pour l’éternité, i.e. jusqu’a ce que le taux de chomage américain atteigne leur cible.

      Essentiellement, ils monétisent leur dette comme des bandits. Ca va marcher jusqu’a temps que les autres pays se tannent, et décident de flusher le dollar US qui ne vaut plus rien.

      Rick, un petit calcul rapide. Avec une mise de fonds de 10%, dans un marché qui monte de 10% par année, vous faites du 100% par an. Donc 1000 % sur 10 ans. Meme en soutrayant les dépenses il est relativemnt facile d’avoir du 300% sur cette période. Le défaut de son affirmation, c’est que ce marché n’existe plus.

      Le calcul n’est pas controversé, ce sont les gens qui manquent d’information, de rigueur, et d’objectivité.

    • @leguet

      Je suis votre frere jumeaux, juste un petit peu moins vite. Vous aurez compris que je viens de lire votre post sur QE.

      Toutefois, la majorité des gens ignorent ceci, alors j’imagine qu’en parler 2 fois plutôt qu’une n’est pas une mauvaise chose!

    • @guygadbois

      Effectivement, on peut en parler 2 fois ou plus comme je fais régulièrement d’ailleurs, c’est quand même à mon avis la plus grande arnaque financière de tous les temps. Le citoyen moyen n’a pas idée des conséquences d’un tel flot de ‘fiat money’. Seul le petit épargnant et le retraité qui vit sur des revenus fixes, en voit les effets directs en se demandant ; mais comment se fait t’il que je n’ai plus rien sur mon épargne depuis des lunes alors que ça me coûte toujours de plus en plus cher à chaque année pour vivre. Quand je vois les gestionnaires de fonds qui viennent régulièrement saliver à l’écran sur la remontée des marchés sans jamais mentionner tous les travers des politiques monétaires en place, j’ai le goût de déglutir !

    • Mon premier post sur ce blogue…
      Merci Maxime pour la couverture d’un sujet aussi important (étant donné le % de notre de budget alloué à ce besoin universel devenu si complexe dans ce monde capitaliste) et pour lequel il est difficile d’avoir de l’information impartiale. Ici, j’ai l’impression de pouvoir obtenir une vue assez juste de ce qui se trame, du moins une évaluation plus approfondie des données de ce secteur.
      Merci aussi à tous les participants qui alimentent ce blogue, cela bonifie la plus-value.

      @guygadbois/@leguet
      Vous suscité ma curiosité en citant cette arnaque orchestrée par ceux qui tirent les ficelles de notre économie. Si je comprends bien, vous dénoncez que les gouvernements (via les banques centrales) n’encouragent que l’endettement et non l’épargne? Ce sont les taux d’intérêts près de 0% qui vous agacent puisque cela « favorise » les endettés et pénalise les épargnants? Ai-je bien saisi ce que vous tentez d’expliquer? Pourriez-vous me faire un résumé « for dummies » pour que je saisisse bien ce qui se passe. Je commence à m’inquiéter par rapport à « ma stratégie » d’épargnant/d’investisseur qui a été grandement influencée par ce blogue. Avant, j’étais davantage exposé au marché immobilier. Je ne veux pas accaparer cette discussion, mais je tiens à vous exposer ma situation afin d’avoir votre son de cloche (et si ça peut éclairer d’autres blogueurs tant mieux) :
      - Début trentaine.
      - Sensibilité aux pertes assez faible puisque je vis seul, en appartement et sans descendance (de ce que je sais).
      - Je possède un 4-plex que j’ai fait bâtir en 2011 à Joliette. (J’ai possédé un 3-plex de 2007 à 2010 à Mtl, mais je suis sorti de ce marché afin de profiter de la + value. J’ai opté pour un actif en région car je trouvais que le ratio « loyers/valeur de l’immobilier » faisait aucun sens à Montréal. Le 4-plex a été financé avec hypothèque via SCHL (5% de dépôt).
      - Outre le 4-plex, je n’ai pas d’autres dettes.
      - Le reste de mes épargnes (REER, CELI et placement personnel) est placé strictement dans des actions canadiennes et américaines… avec fortes expositions aux commodités (métaux industriels, métaux précieux et un peu d’énergie).

      Je mise sur la reprise des économies développés et biens sûr la Chine, les autres BRIC et les N-11). Mais là je suis de plus en plus sceptique par rapport à où l’économie s’en va …entre autre en lisant des commentaires comme : « le citoyen moyen n’a pas idée des conséquences d’un tel flot de flat money ». Je suis le citoyen moyen. Ai-je négligé certaines règles de base de mon cours d’économie 101?

    • leguet
      «Seul le petit épargnant et le retraité qui vit sur des revenus fixes, en voit les effets directs en se demandant…»

      Faudrait pas oublier ceux qui en subissent l’effet indirect : les travailleurs qui subissent le niveau de sous-capitalisation de leur caisse de retraite à prestation déterminée. Pour plusieurs de ces gens, attendez-vous à des changements de types : augmentation de cotisation pour compenser la faiblesse des rendements obligataires; un régime moins généreux; ou une migration graduelle vers un régime à cotisation déterminée.

    • @ _kukrapok_

      «Si je comprends bien, vous dénoncez que les gouvernements (via les banques centrales) n’encouragent que l’endettement et non l’épargne? Ce sont les taux d’intérêts près de 0% qui vous agacent puisque cela « favorise » les endettés et pénalise les épargnants? Ai-je bien saisi ce que vous tentez d’expliquer? Pourriez-vous me faire un résumé « for dummies » pour que je saisisse bien ce qui se passe.»

      guygadbois et leguet pourront te répondre mais je vais quand même essayer.

      Je ne sais pas si j’ai bien compris ton interrogation mais, si oui, il s’agit d’une problématique taux d’intérêts versus inflation.

      Disons que tu possèdes 1000$. Tu as donc un pouvoir d’achat de 1000$. Si tu décides de placer ce 1000$, avec 2% d’intérêt (taux presque généreux de nos jours). L’an prochain tu auras 1020$ dans ton compte épargne (supposons aucuns frais de gestion ou autre).

      Or, l’inflation typique est, si je ne me trompe pas, proche de 2,5%. Alors les biens que tu t’achèterais avant de placer cet argent, l’année d’après, tu devras débourser 1025$ pour les acquérir. Comme tu n’as que 1020$, il y a un manque de 5$. Tu as donc perdu un peu de ton pouvoir d’achat.

      Ça peut paraître insignifiant cette petite différence. Mais répète le même scénario sur plusieurs années, tu vas avoir une baisse substantielle de ton pouvoir d’achat.

      Les bas taux d’intérêts sont là pour stimuler l’économie. Probablement pas une mauvaise chose. Mais de garder de si bas taux sur une longue période, c’est criminel, puisque ça n’encourage pas les gens à placer leur argent. S’ils le font, ils perdent un peu chaque année. Et ce n’est qu’une des nombreuses saloperies qui se font en économie. Le système actuel favorise une poignée de gens au détriment des autres.

    • @kukrapok

      Bienvenue

      Ce n’est pas un complot. La FED hait ce qu’elle fait en ce moment, à s’en confesser. Mais ils n’ont pas le choix. Une hausse de 1% des taux d’emprunt pour le gouvernement américain (probablement le plus gros emprunteur au monde) représente une dépense d’intérêt annuelle de 160 milliards de dollars (dette de 16 000 milliards de dollars). Pour un gouvernement dont le déficit annuel est déja de plus de 1 000 milliards de dollars par an.

      Les épargnants sont des victimes collatérales.

      En principe, l’explosion de la masse monétaire aura, un jour ou l’autre, de faire exploser (à la hausse) la valeur de vos commodités. La quantité d’or sur la planete est fixe; plus il y a de monnaie en circulation, plus le prix de l’or devrait augmenter. Les métaux industriels dépendent un peu plus de l’économie, mais d’un autre cote ce n’est jamais mauvais de divsersifer son risque un peu.

      Je dirais que vous vous débrouillez plutot bien!

    • @_kukrapot

      Juste un petit commentaire concernant notre dernier énoncé: “Je commence à m’inquiéter par rapport à « ma stratégie » d’épargnant/d’investisseur qui a été grandement influencée par ce blogue.”

      Bien que plusieurs conseils de ce blogue soient pertinents et d’autres amusants, n’oubliez pas que les conseils en matière financière sont habituellement encadrés par les lois sur les valeurs mobilières.

      Donc pour votre situation personnelle, je vous recommande de rencontrer un professionnel certifié qui comprendra bien votre situation personnelle ainsi vos objectifs de placement et votre tolérance aux risques.

      Je présume que cela est déjà le cas…mais souvent trop de personnes l’ignorent.

      Bonne journée,

    • Quelques liens intéressants (en anglais). La correction est débutée, et le printemps prochain nous montrera vraisemblablement la tendance. A ce moment, se sera certainement le début d’un marché d’acheteur. Après une orgie d’endettement alimentée par nos bons gouvernements, il est normal que le party finisse un jour. Plusieurs pays ont déjà commencé à cuver leur vin, le Canada est encore sur la piste de danse…

      http://www.canadianbusiness.com/blogs-and-comment/canadian-housing-may-be-most-overvalued-in-the-world-says-the-economist/
      http://www.greaterfool.ca

      http://www.canadianbusiness.com/economy/how-low-will-house-prices-go/

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/22/01-4613626-montreal-severement-inabordable.php

      http://www.lesaffaires.com/blogues/michel-marcoux/l-immobilierest-ce-encore-le-temps/545360

      http://www.businessinsider.com/canadian-housing-bubble-2012-10?op=1

    • @MeMfisc:
      peux-tu arrêter de faire honte à tous les juristes et détenteurs d’une maîtrise en fiscalité stp. Merci.

    • @ guygadbois, _kukrapot, leguet

      On est un peu hors sujet, mais la politique monétaire est un sujet assez intéressant, quoi qu’assez technique (et controversé). La banque Fédérale américaine a essentiellement annoncée qu’elle ajouterait des liquidités au marché jusqu’à ce que l’inflation atteigne 3% par année (ou que le chômage diminue à +- 6 %). Tant que l’inflation restera sous contrôle, elle continuera son programme “d’assouplissement quantitatif”.

      Au Canada, on suit une politique analogue. Quoi que l’on garde le taux directeur à 0.75% (comparativement à 0-0.25% aux É-U). L’inflation annuelle avoisine les 0.5%, soit beaucoup moins que la cible de la banque centrale. Il faudrait donc que les prix augmentent de façon assez importante pour que la banque du Canada augmente les taux à court terme.

      Le plus gros danger qui attend les propriétaires, ce n’est pas une hausse des taux à court terme, mais plutôt une baisse de l’emploi associée à un ralentissement immobilier, qui pourrait être le point de départ d’une boucle de rétroaction négative. En fait, si ça se produit, les taux risquent même de diminuer.

      En passant, il n’est pas si anormal que les taux réels (taux affiché moins l’inflation) soient négatifs. Ce fut le cas pendant plusieurs périodes lors du 20e siècle.

    • @taxman

      Personnellement, MeMFisc ne me fait pas honte. Les sources qu’il cite (les affaires,et Altus, une firme d’évaluation que j’ai en bonne estime) présentent un point de vue aussi valable que le votre.

    • @Easyshopper101 ->Montréal est surévalué de 70% minimum
      Tu peux mettre minimum en bold, Selon The economist le Canada est surévalué de 78%.
      Google The economist Home truths Canada

    • @ laurentkar

      Les taux hypothécaires peuvent également être influencés par d’autres facteurs que la politique monétaire de la Banque du Canada. Le coût d’emprunt des banques canadiennes a un effet direct sur les taux hypothécaires et est influencé par plusieurs facteurs dont leur propre risque de crédit et celui du Canada.

      Si les rendements demandés des obligations gouvernementales canadiennes augmentent dû à des perspectives économiques canadiennes qui faiblissent; les obligations des banques canadiennes demanderont également un rendement plus élevé. Le rendement plus élevé demandés se traduit par une augmentation du coût des fonds, et ultimement des taux hypothécaires offerts.

      ” A spokesperson for RBC said that mortgage rates are tied to the bank’s funding costs, which change from day to day. “Our long-term funding costs have gone up considerably due to global economic concerns, and while we have held off in passing on these rate changes to our clients, it is now necessary for us to increase this mortgage rate,” the spokesperson said.”
      http://m.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/banks-move-to-bump-up-mortgage-rates/article591848/?service=mobile

      PS: Les banques canadiennes ont été décotés par Moody’s aujourd’hui. Elles l’ont également été dernièrement par S&P.

    • Merci pour feedback.

    • Permettez l’opinion d’un vieux singe. L’immobilier est TOUJOURS rentable à long terme.
      Il s’agit avoir les moyens de passer les mauvaises périodes sont vendre en urgence.
      La valeur de votre immeuble aujourd’hui n’a aucune importance s’il n’est pas à vendre présentement. Ce qui est important c’est le prix effectivement vendu (quand il sera vendu)
      Le meilleur temps pour acheter de l’immobilier est TOUT DE SUITE à conditions d’avoir les moyens de l’entretenir. Attendre pour acheter est toujours mauvais; attendre pour vendre est toujours payant. Tous ceux qui attendent le moment idéal, le prix idéal, etc idéal vont mourir pauvre. Je connais beaucoup de millionnaire-propriétaire mais aucun locataire- millionnaire.

    • CORRETION
      Permettez l’opinion d’un vieux singe. L’immobilier est TOUJOURS rentable à long terme.
      Il s’agit avoir les moyens de passer les mauvaises périodes sans vendre en urgence.
      La valeur de votre immeuble aujourd’hui n’a aucune importance s’il n’est pas à vendre présentement. Ce qui est important c’est le prix effectivement vendu (quand il sera vendu)
      Le meilleur temps pour acheter de l’immobilier est TOUT DE SUITE à conditions d’avoir les moyens de l’entretenir. Attendre pour acheter est toujours mauvais; attendre pour vendre est toujours payant. Tous ceux qui attendent le moment idéal, le prix idéal, etc idéal vont mourir pauvre. Je connais beaucoup de millionnaire-propriétaire mais aucun locataire- millionnaire.

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