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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mercredi 23 janvier 2013 | Mise en ligne à 10h41 | Commenter Commentaires (116)

    CH et pieds carrés

    La Tour des Canadiens

    La Tour des Canadiens

    La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) tenait hier sa grand-messe annuelle à Montréal.

    Au menu: l’habituel bilan de fin d’année, les prévisions pour 2013, et, fait intéressant, une toute nouvelle statistique.

    La FCIQ a calculé pour la première fois le prix moyen des condos existants, au pied carré, dans différent secteurs de la métropole.

    L’organisme a seulement tenu compte des copropriétés situées dans des immeubles de béton de plus de quatre étages, histoire de comparer des pommes avec des pommes.

    Le portrait ressemble à ceci:

    Centre-ville et Griffintown : 415$ le pied carré (+5% sur un an)

    L’Île-des-Soeurs : 373$ (+2%)

    Le Sud-Ouest : 348$ (+9%)

    Saint-Laurent-Ahuntsic : 262$ (+2%)

    Ouest de Laval : 244$ (+8%)

    Centre de la Rive-Sud (Brossard, Saint-Lambert, La Prairie) : 202$ (+1%)

    Longueuil : 193$ (+3%)

    Qu’en est-t-il des condos neufs? La FCIQ, spécialisée dans la revente, ne détient pas de statistiques à cet effet.

    En fait, les données fiables sur le sujet sont rares à Montréal, contrairement à Toronto, où des firmes analysent –et publient– régulièrement le prix moyen des condos neufs au pied carré.

    Les choses changeront toutefois cette année, puisque la firme Altus prévoit lancer un service d’analyse du genre dans la métropole.

    (On sait néanmoins que le prix de plusieurs projets neufs dépasse allègrement les 500$ le pied carré, avant les taxes, au centre-ville.)

    Et le CH dans tout cela? On y arrive.

    Les promoteurs du projet de la Tour des Canadiens confirment ce matin une rumeur qui courait depuis plusieurs semaines: le gratte-ciel sera (un peu) plus haut que prévu.

    La tour adjacente au Centre Bell comptera finalement 50 étages, soit deux de plus que ce qui était prévu au départ.

    Trente-deux appartements seront ajoutés au projet, ce qui portera le total à 552 unités.

    Un geste qui témoigne de la “solidité” du marché montréalais, se réjouit le Fonds de immobilier de solidarité FTQ, l’un des promoteurs.

    Fait intéressant, le principal analyste de la FCIQ, Paul Cardinal, a de son côté admis du bout des lèvres qu’il commençait à y avoir trop de condos en chantier à Montréal  – plus de 13 300 en ce moment.

    «Je ne suis pas en train de dire qu’il n’y a pas de place pour de nouveaux projets de copropriétés. Il y a de la place pour les bons projets, mais pas pour tous les projets en même temps», a-t-il dit hier devant une salle remplie à craquer de banquiers, courtiers et autres observateurs du marché.


    • CH et pieds carrés, voici un aperçu des prix sans taxes:

      1 chambre 640 pi2 = 359 540$
      2 chambres 904 pi2 = 544 327$
      3 chambres 1968 pi2 = 1430000$

      Source: Visite au Bureau des ventes de la Tour des Canadiens

      P.s. Les pi2 indiqués par les promoteurs sont approximatifs et peuvent être de 8% à 20% supérieurs aux pi2 indiqués sur le certificat de localisation.

    • Selon l’indice Teranet, les prix ont progressés de 3.04% à Montréal de décembre 2011 à décembre 2012.

      Pour l’Indice de Prix de Maison Teranet, toutes les propriétés ayant transigé au moins deux fois sont considérées dans le calcul, c’est ce qu’on appelle communément la méthodologie des ventes répétées. Par contre, les propriétés affectées par des facteurs endogènes sont rejetées avant l’estimation. Ces facteurs peuvent inclure : a) transaction avec lien de dépendance, b) changement de type de propriété, par exemple après des rénovations, c) erreur dans la saisie des données, et d) haut débit dans la fréquence des transactions (moins de six mois).

      http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

    • J’ai déjà écrit ça sur un autre blogue, mais je me demande si tous ces acheteurs de condos “high-end” sur plan, que l’on suppose ne pas êtres de premiers acheteurs, trouverons tous preneur pour leur condo actuel?

      Entre le moment de l’achat sur plan et la livraison, il s’écoule des mois. Dans le cas d’un projet semblable à la tour du CH, peut-on même parler d’années?

      De quoi aura l’air le marché de la revente d’ici là?

      D’autre part, la Banque du Canada à annoncée aujourd’hui que l’augmentation des taux d’intérêts, ce ne sera apparemment pas pour demain. Ça pourrait contribuer à maintenir le respirateur artificiel encore quelques temps.

    • Ne jamais perdre de vue que:

      La superficie présente sur le plan de vente n’est pas la superficie dite habitable, elle représente la superficie en partant du mur extérieur de l’immeuble vers le début des parties communes (mur extérieur du corridor et mur mitoyen). De plus la terrasse est prise en compte ainsi que la pièce pu le chauffe-eau se trouve, dite “salle mécanique” (échangeur d’air et parfois la laveuse-sécheuse)

      Lors de mon premier achat de condo je ne savais pas cela… sur le plan c’était indiqué 672pc et sur le certificat de localisation (représentant les mesures exactes de la superficie habitable sans inclure la partie externe des murs et début des parties communes et la terrasse et salle avec chauffe-eau, échangeur d’air et parfois la laveuse-sécheuse) c’était inscrit 604pc.

      Une perte d’espace (que je croyais habitable) de 68pc! On apprend… Alors il est important de prendre cela en considération lors de l’achat (surtout le neuf sur plan). Ça nous donne ce que nous aurons pour notre argent et surtout pour un appartement d’une chambre… ;-)

    • Je suis très heureux de voir que Montréal est enfin en train de prendre sa place comme grande ville internationale avec tous ces projets de condos qui semblent en bonne voie de se réaliser au centre ville. Il était plus que temps de voir le “skyline” de Montréal changer au profit de nouvelles constructions qui amèneront plus de taxes à la ville de Montréal et réduire le nombre de stationnements à ciel ouverts, véritable plaie urbaine. Plus de gens qui habitent près de tout et du travail égal moins de voitures, mois de pollution. Une vraie vie urbaine où l’on se déplace à peid, en bixi ou transport en commun. Le Roccabella a ajouté des étages et confirmé le début de la construction dans 39 jours. Icône au début avril, et l’Avenue et Canadiens ne sauraient tarder à annoncer le début de la construction. Tout ça est bon pour l’emploi de MOntréal et son économie. Après les étudiants et la corruption, vive la vigueur de Montréal !!!

    • @MeMFisc.

      Êtes-vous un robot qui répète sans cesse le même baratin?? Et comme un robot, les réponses d’autres blogueurs entre par une oreille et sorte de l’autre, c’est ça??!! Comprenez-vous quelquechose lorsque les gens vous répondent?? Avez-vous une opinion??

      Après avoir considéré les intérêts, taxes foncières, frais de condo, entretien, réparations, etc., que reste-t-il de votre 3.04%?!!!!

      Comprenez-vous un peu mieux cette fois-ci ou l’on devra sans cesse vous répéter le même baratin jusqu’à la fin de 2013???

    • MeMFisc.

      Arreté de comparer les prix de décembre 2012 avec ceux de décembre 2011. Le changement important s’eest produit en juillet 2012 avec les nouvelles régles de la schl. Depuis ce temps, selon l’indice teranet le marché montréalais est en baisse de 1.54%. Depuis 4 mois le marché est en baisse. C’est comme si vous disiez que Apple est en hausse de 20% depuis un an. Celui qui a acheté depuis 3 mois vous diras plutôt que le titre est en baisse de 33%.

      Le timing c’ets la chose la plus importante… ceux qui ont acheté cet été vont le regretter pendant des années

    • @MeMFisc

      Vous me semblez être en mission. Mais si votre méthode fonctionne pour les gros titres et les communiqués officiels, ça ne fonctionne pas sur les blogues où les contributeurs lisent depuis longtemps sur l immobilier et connaissent un peu la game.

      Certe, il y a bien sûr quelques couples en feu qui frétillent d’envie d’acheter une maison mais ils ne sont pas ici. Ils sont devant occupation double. C’est là qu’il faut afficher vos messages.

      Les prix n’ont pas augmentés de 3%, vous le savez autant que vos détracteurs et vous savez aussi pourquoi et vous connaissez les calculs tronqués qui permettent d’y arriver.

      Malheureusement, nous aussi.

    • @maxime bergeron

      “CH et pieds carrés” … Pendant un instant j’ai cru que vous parliez du coup de patin du Canadiens.

    • À chaque changement dans les règles de la SCHL il y a eu accélération des ventes avant la date et ralentissement après. Les gens vont prendre quelques temps avant de ramasser un peu plus de cash down et le marché va repartir (moins rapidement) au printemps.

      @Rick85 Vous êtes un peu mal placé pour critiquer les autres concernant les répétitions des commentaires sur ce blogue.

      La banque du Canada annonce qu’elle doit être en statut quo pour un bon bout de temps et refuse de baisser les taux mêmes si les statistiques (croissance du pib faible, taux d’inflation faible, exportation faible, dollars fort) le forcerait à bouger. On est TRÈS TRÈS loin d’une augmentation de taux.

      Le chômage n’a jamais été aussi bas et jusqu’à preuve du contraire, il faut un toit pour se loger. Donc, pas de panique sur le marché. On est en zone de turbulence pas en train de crasher!

    • quand je regarde les prix divulgués par MeMFisc pour la tour des Canadiens, je me rends compte que j’ai fait un deal en achetant dans Griffintown!!!

    • @matis24.

      J’espère que vous capable de faire la différence entre une opinion et un “copier/coller” d’une source externe…

      Effectivement, il faut un toit pour se loger. Vous avez donc 2 choix: Acheter ou Louer.

      Reste à savoir pour lequel de ces 2 choix vous dilapiderez le plus votre argent au cours des prochaines années?? Selon tout ce que vous avez lu ici depuis les 6 derniers mois sur le cout d’opportunité à Montréal, lequel des choix entre louer et acheter serait le meilleur selon vous pour disons les 3 prochaines années??

      Et SVP, arrêtez de chercher les nouveaux acheteurs supposément sur les lignes de côté pour faire repartir ce marché complètement surévalué… Cette manne dont vous parlez n’existe pas! Le taux de propriétaire n’a jamais été aussi élevé qu’aujourd’hui. Il y en a trop peu qui peuvent présentement se qualifier aux prix actuels pour soutenir ce marché et pour le reste, ils sont déjà embarqués dans le marché (tout comme vous)! Qui achètera toutes ces nouvelles unités à vendre sur le marché de la revente présentement? Qui?? Le stock est très lourd et continue d’augmenter rapidement jour après jour…

    • Vous avez des stats pour la ville de Québec?

    • @Mymosa La FCIQ tenait une conférence du genre aujourd’hui dans la ville de Québec. Des statistiques similaires ont peut-être été divulguées.
      M. Bergeron

    • @matis24.

      “À chaque changement dans les règles de la SCHL il y a eu accélération des ventes avant la date et ralentissement après.”

      Vrai sauf pour le dernier changement des règles le 9 juillet 2012. Ce changement a été annoncé en juin 2012 et les ventes ont été faibles pour juin 2012 ET juillet 2012. Regardez par vous-même (cliquez sur le lien au bas de chaque documents pour obtenir les stats isolées sur l’île de Montréal. Exemple pour juin 2012, cliquez sur “Pour accéder à tous les tableaux de statistiques de juin 2012, cliquez ici”):

      Juin 2012 (ventes -4% sur l’île): http://www.cigm.qc.ca/fr/nouvelles_comm.aspx?id=695

      Juillet 2012 (ventes -8% sur l’île): http://www.cigm.qc.ca/fr/nouvelles_comm.aspx?id=698

      Je vous le répète, votre manne de premiers acheteurs sur les lignes de côté n’existe pas! Le ralentissement à Montréal était déjà débuté avant les changements SCHL du 9 juillet 2012…

    • Il n’y a pas de premier acheteur sur les lignes de coté. 70% des gens sont déjà propriétaires et le reste n’a pas les moyens d’acheter ou réalise que c’est un suicide financier d’acheter maintenant.

      J’étais un premier acheteur potentiel cet été, je n’ai pas acheté après avoir fait mes devoirs, pcq c’est évident que ça va baisser. Je ne suis pas sur les lignes de coté, j’ai quitté le stade.

      Maintenant, je (et tous mes amis qui sont dans la même situation) cours pour trouver un grand logement en location pas cher qui me permettra d’avoir une famille et de vivre à l’aise le temps que les prix descendent (plusieurs années). La course elle est sur kijiji, à la recherche de grands logements avec d’excellents rapports qualité-prix, qui sont à 40 minutes maximum du centre-ville. C’est ça les prochaines années pour les gens avisés.

    • 40 minutes en transports en commun, évidemment.

    • @charles

      Vous ne trouvez pas qu’il y a une différence entre de La Montagne/Wellington et De La Montagne/Rene Levesque?

    • @Rick

      Juste pour rire, après avoir payé mes taxes, mes intérêts, entretien et etc, il me reste personnellement 58 000 $.

      Mais je ne suis pas sur pourquoi je devrais déduire l’ensemble de ces montants, car sans ma maison, j’aurais quand meme du me loger, non?

    • Tiens, je viens de penser a qqchose, pour les quasi-amateurs de theorie du complot

      OUi, je suis pret a reconnaitre que la baisse du nombre de ventes pour les premieres maisons a pour effet d’augmenter le prix médian. Cec dit, pris sur une période un peu plus longue qu’un an, le prix médian représente la meilleure indication statistique des tendances d’un marché, et non pas une statistique tronquée…

      Etes-vous pret a accepter qu’au cours de la décennie 2000-2010, la réduction de la proportion de locataires (par définition des premiers acheteurs) a eut l’effet contraire, i.e. de présenter un prix médian artificiellement inférieur?

    • @taxman

      Je suis du type très “terre à terre” et “gros bon sens” (du moins, le miens). J’évite de me saouler de chiifres et de pourcentages car on devient rapidement aveugle aux évidences et on “intellectualise” quelque chose de simple.

      Je suis parfaitement d’accord avec votre lecture du marché immobilier. Il va baisser sur plusieurs années après une baisse initiale plus corsée (mais un petit sursaut des ventes va arriver avant, ce printemps -le bulltrap-). Ce pattern a été suivit par toutes les bulles. La chose que je veux ajouter est que si vous déterminez votre zone de confort au préalable, disons 200 000$, vous pourrez simplement attendre de trouver à votre gout pendant la longue période de correction. Vous ne. Oudrez pas nécessairement acheter “le moins cher possible” mais “dans votre zone de confort”. Les enfants et la vie embarqueront rapidement par la suite. “Saisir une belle opportunité” dans votre zone de confort ne prendra peut-être pas de nombreuses années. “Acheter au plus bas du marché”, si. L’effet boomers va, entre autre, mettre beaucoup de temps à se complèter. Les retraités ne vendront pas aussi tôt qu’ils l’auraient voulu, le profit étant nettement moindre qu’ils l’anticipaient. Ils resteront chez eux plus longtemps. Les maisons vont arriver au compte goutte sur le marché.

    • @guygadbois.

      Vous êtes dans les hautes sphères, pour la plupart des gens, il faut diviser par 10!

      Mais petite question comme ça: Si vous voudriez matérialiser ce gain de 58 000$ et vendre, combien il vous en couterait?

      1) Commission à la vente?;
      2) Pénalité pour bris d’hypothèque avant terme (hypothèse)?;
      3) Nouveaux droits de mutation?;
      4) Frais de déménagement?;
      5) Nouveaux frais de notaire?
      6) Etc., etc.

      Le problème avec l’immobilier est que matérialiser un gain théorique coute très très cher!!

      Un très bon texte à ce sujet:

      http://business.financialpost.com/2012/09/14/why-its-better-to-rent-than-buy/

      4) Frais

    • Taxman

      Je vous ai répondu sur l’autre blogue (jeunes familles) et en retournant un peu en arrière, j’ai vu que je radote, car mon élément concernant l’évaluation municipale était deja mentionné sur ce blogue (3 juillet 2002). 38 ans et deja un peu sénile, aie aie aie.

      Rick

      L’avantage que j’ai d’etre un peu “déconnecté” du monde est que n’ai pas d’agenda a plaider. Et je me fouts complètement de ce qui va arriver a l’immobilier au cours des 10 prochaines années, alors je ne fais que donner mon opinion de gars qui a fait beaucoup d’argnet dans l’immobilier, pas par talent, mais par chance pure et simple. J’ai investi 22 000 $ comme mise de fonds dans ma première résidence principale en 1995, et ce 22 000 $ vaut 1.8-2M aujourd’hui.

      Il faut etre vraiment épais pour vendre apres une année de détention, en raisons des frais que vous mentionnez. Mais pour répondre a votre question, pour matérialiser mon gain sur papier de 2M, il m’en couterait:

      1. 100 000 $ de commission
      2. 0 $ (on continue l’hypothèque sur la nouvelle propriété, je ne m’en vais pas vivre en appart.)
      3. 60 000 $ (au pif) en droits de mutation
      4. 3 000 $
      5. 2 000 $
      6. 200 000 $ en rideaux, nouveaux meubles, etc…

      Disons donc 400 000 $, for shits and giggles. Savez-vous quoi? Un gain en capital de 2M sur n’importe quel autre type de placement m’aurait couté 500 000 $ en impôt. Ben coudon. Et dans les 200 000 $ de meubles, vous pouvez être certain que j’ai upgradé mon cinéma maison!

      Mais rendu ou je suis, je ne vends pas pour les 30 prochaines années, alors c’est un peu théorique comme exercice, mais votre point est très valide, les gens ne tiennent absolument pas compte de ces “friction costs” dans leurs calculs.

    • @Rick J’ai acheté mon condo en 2008 juste avant la crise. Lors d’un souper que j’ai fait à l’automne, une connaissance à moi m’a fait une farce plate sur la situation du marché me disant: Bah, il est bien beau ton condo, mais je suis sur que je vais acheter le même dans un an 30 000$ moins cher!

      Automne 2012, deux condos identiques au miens on été vendu 100 000$ de plus que mon prix d’achat.

      Tout ca pour dire que cette même connaissance…est toujours à loyer et a perdu beaucoup d’argent à la bourse depuis le temps…

      Pour répondre à votre question, je ferais le même choix en ce moment. Lorsqu’on achète de quoi pour du long terme, on ne perds jamais. On arrive à diminuer notre capital et les intérêts avec tous les frais deviennent beaucoup moins élevé qu’un loyer, sans compter que pour avoir un endroit similaire, le loyer serait loin du prix moyen de location à Montréal.

      Par contre, dans le cas ou ca serait temporaire (2-3 ans), j’opterais pour le loyer qui est un choix plus économique à court terme. Ca dépend ou on est rendu dans notre vie. Tout simplement.

      Je ne crois pas qu’il est beaucoup de gens qui attendent d’acheter, par contre, la vie est ainsi faite que oui, on arrive au point ou on veut être chez soit ce qui fait, qu’il y aura toujours des premiers acheteurs…

    • matis24

      “Lorsqu’on achète de quoi pour du long terme, on ne perds jamais.”

      Totalement faux!

      Ce qui est vrai est que si vous payez trop cher avec une dépense de cette importance vous allez compromettre votre avenir financier pour longtemps, et probablement votre retraite. Exemple au Japon des gens qui on payé trop cher durant la bulle des années 90 n’ont vingt ans après pas encore récupéré leur mise (et on ne parle même pas des intérêt payés…). Au Canada on parle aussi de plus de dix ans pour les correction passées, or cette bulle est bien pire,

      De plus la grande majorité des propriétaires de condo n’y seront pas pour le long terme. De fait si je me souviens bien la durée moyenne de rétention d’une propriété résidentielle n’est que d’environ 6 ans, probablement plus courte pour les condos. (Même si votre cas est différent le marché est influencé pas les choix de l’ensemble)

      Mais les gens aiment bien se faire accroire que c’est pour le long terme, ça aide à faire avaler les prix absurdes…

    • Me semble qu’on commence à tourner en rond dans nos commentaires :)
      Maintenant on doit attendre de voir ce qui ce passe dans les prochains mois, qui seront décisifs, et on verra à quel point les gens trouvent les prix absurdes.
      La tour du CH sera un bon ajout pour le secteur, même si j’aurai aimé un peu plus d’audace dans l’architecture. Il y a de la place pour la densification dans ce coin, mais Montréal “Ville de design” gagnerait à avoir des projets un peu plus audacieux comme l’Avenue.

    • matis24

      “Je ne crois pas qu’il est beaucoup de gens qui attendent d’acheter, par contre, la vie est ainsi faite que oui, on arrive au point ou on veut être chez soit ce qui fait, qu’il y aura toujours des premiers acheteurs”:

      Je suis en location, et je me sens chez moi. J’invite mes amis chez moi. Je fais plein de bruit chez moi. Ma blonde et moi on aime vraiment ça chiller chez nous. Si tu connaissais le moindrement le droit de la propriété, tu saurais que le locataire est chez soi dans son logement loué. Tu confonds la propriété avec la sécurité et le confort. C’est sécuritaire et confortable chez moi. Et c’est un bien meilleur investissement que de le louer que de l’acheter. Le prix de vente de mon logement est 33 fois son loyer annuel. C’est tout simple. La seule chose que tu peux faire de plus, ce sont des rénos. Or, dans un marché en baisse comme le nôtre, c’est bien plus avantageux de laisser cette dépense au proprio.

      “Lorsqu’on achète de quoi pour du long terme, on ne perds jamais. On arrive à diminuer notre capital et les intérêts avec tous les frais deviennent beaucoup moins élevé qu’un loyer, sans compter que pour avoir un endroit similaire, le loyer serait loin du prix moyen de location à Montréal”:

      Totalement faux. Je sais que c’est ce que ta mère t’as dit, et que c’est aussi ce qu’ils disent à CASA ou canalvie, mais ce sont des sornettes. Les gens qui savent compter sont au courant, les frais “jetés par la fenêtre” sont beaucoup plus important en achetant aux prix actuels qu’en louant aux loyers actuels. Sérieusement, t’étais où depuis 6 mois? On a du faire 100 fois l’exercice. On a clairement démontré que c’est présentement un bien meilleur investissement de louer que d’acheter. Et pour ceux qui ne savent pas compter, voici deux logiciels qui feront le calcul pour vous.

      Allez sur kijiji et trouvez votre grand logement en location situé près des transports en commun. Dépêchez-vous avant que tout le monde soit au courant que c’est la direction à prendre.
      http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html
      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

      Pour ceux qui ne le connaissent pas, je vous présente Pierre-Yves McSween:
      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2010/07/20100721-165610.html

    • @pbrasseur Comparer le Canada au Japon des années 90 ce n’est pas connaître la nature de la tempête qu’ils ont vécu. Le Canada est un pays qui a énormément de ressources naturels, une dette raisonnable et une économie diversifiée. N’en déplaise aux participants de malheur de ce blogue, on ne peut pas comparer la situation actuelle avec celle du Japon, des États-Unis ou de certains pays de l’Europe. On ne peut même pas comparer la situation avec le Canada des années 90 qui a été, je vous le rappel, sur le bord de la faillite technique en 93.

      La richesse collective du pays, son taux de chômage bas, sa croissance relative, son taux d’inflation faible et les taux d’intérêts faible pour encore plusieurs années empêcheront le marché de s’écrouler. Je dis pas qu’il peut pas baisser, mais ça serait très étonnant qu’il est une baisse de plus de 10%.

      À mes amis qu’ils me demandent si je les conseils d’acheter en ce moment, je leur dis tous la même chose. C’est plus cher acheter mais tu es chez toi. Si tu peux avoir la même qualité de vie dans un loyer, reste en location. Si tu as un bon montant à investir et qu’il rapporte pas grand chose, achète de quoi que tu vas vouloir y rester au minimum 5 ans et négocie lors de l’achat car le prix affiché est très négociable présentement.

    • matis24

      “Lorsqu’on achète de quoi pour du long terme, on ne perds jamais.”

      Totalement vrai(sauf à quelques exceptions près comme le Japon par exemple)

      L’immobilier est un investissement qu’on fait pour le long terme et historiquement ça suit le taux d’inflation. La bonne chose est que si c’est notre résidence personnelle le gain en capital lors de la revente est non imposable. L’idée est de rester dans le marché assez longtemps pour faire un cycle complet car effectivement l’immo peut stagner ou connaitre une correction qui durera des années. Perso je ne regrette pas du tout mon condo acheté dans les années 90 car c’est un investissement qui a été multiplié par presque 300%. De plus je suis chez moi depuis tout ce temps et pas à la merci d’un proprio qui déciderait de me mettre à la porte parce qu’il reprend son logement. Ceci dit présentement faut être conscient qu’on est au sommet du cycle. La stagnation des prix(ou corrections des prix dans cerains marchés) pourrait être longue.

    • @matis: mais ton ami à tort, ça devrait prendre de 3 à 7 ans avant qu’il puisse acheter un condo pareil que le tien pour 30 000 $ de moins que ce que t’as payé.

    • leguet

      “Lorsqu’on achète de quoi pour du long terme, on ne perds jamais.”

      “Totalement vrai(sauf à quelques exceptions près comme le Japon par exemple)”

      Ben oui c’est ça parlez en à des millions d’américains…

      Des millions d’Espagnols

      Des millions d’autres, passés et à venir à plein d’endroits au monde.

    • @matis24

      Et le taux de chômage au Japon vous le connaissez?

      Le Japon est la troisième économie au monde, une des plus productives sur la planète.

      Le Canada a des gros problème de productivité. Il a du pétrole mais à $50 le baril… Nous sommes très loin d’être une économie en boom qui justifie une explosion des prix immobilier. La seule vraie raison pour ça c’est le crédit facile mis en place par le gouvernement.

    • @Taxman55 “Totalement faux. Je sais que c’est ce que ta mère t’as dit, et que c’est aussi ce qu’ils disent à CASA ou canalvie, mais ce sont des sornettes. Les gens qui savent compter sont au courant, les frais “jetés par la fenêtre” sont beaucoup plus important en achetant aux prix actuels qu’en louant aux loyers actuels. Sérieusement, t’étais où depuis 6 mois? On a du faire 100 fois l’exercice. On a clairement démontré que c’est présentement un bien meilleur investissement de louer que d’acheter.

      1. Je suis CPA, alors, savoir compter, c’est pas mal ma job de tous les jours, merci de t’en soucier!

      2. Votre ton est totalement irrespectueux des opinions divergentes du votre ce qui est très désagréable dans un blogue. Je sais qu’avoir l’impression de détenir la vérité et se prendre pour un dieu est bien plaisant….mais, de grâce, personne ne connaît l’avenir!

      Tu veux que je t’en fasse un calcul? J’ai un condo qui me coûte 415$ d’intérêt par mois et mes frais de condo annuels (1100) taxe foncière (2200) et taxe scolaire de 500. Ce qui me donne un coût RÉEL de loyer de 732$ par mois.

      Je vivais dans un appartement en 2007 qui me coûtait 760$ par mois et ca me coutait 1300$ d’électricité par année comparativement a 600$ maintenant.

      La situation, je la compare à un train en marche. Certain pense qu’il va trop vite et attende qu’il ralentisse pour pouvoir y embarquer et donc, il n’avance pas. D’autre, saute dans le train en marche et parcours un bout de chemin en ne sachant pas si le train va ralentir ou accéléré. J’aime mieux être dans le train et regarder les vaches dans les champs…

    • @Taxman55 “Je suis en location, et je me sens chez moi. J’invite mes amis chez moi. Je fais plein de bruit chez moi. Ma blonde et moi on aime vraiment ça chiller chez nous. Si tu connaissais le moindrement le droit de la propriété, tu saurais que le locataire est chez soi dans son logement loué. Tu confonds la propriété avec la sécurité et le confort. C’est sécuritaire et confortable chez moi. Et c’est un bien meilleur investissement que de le louer que de l’acheter.”

      On accuse régulièrement sur ce blogue les gens qui donne des exemples où il est encore valable d’acheter de présenter une exception et non la norme.

      Je puis vous affirmer que le fait que vous puissiez profiter de votre logement comme l’on peut le faire d’un condo bien à soi répond en tout point à ces critères également. Non le locataire qui a mis la main sur un logement “moyen” à Montréal n’a pas tous les avantages que vous énumérez. Les logements sont mal isolés autant du froid que pour le son. De plus, bien que pour l’aspect légal, vous ayiez raison de dire que le locataire est chez soi dans son logement, en pratique il n’en ai rien.

      Acheter n’est peut-être pas une bonne décision financière au moment où l’on se parle (surement pas en fait), il reste qu’il y a des avantages indéniables (et des inconvénients) à être propriétaire plutôt que locataire.

    • @matis24: ce commentaire est comme de la musique à mes oreilles.

    • pbrasseur

      Arrêter de ne voir que ce qui fait votre affaire. Si ces marchés ont planté(US,Espagne etc) c’est q qu’ils avaient précédemment monté en fou donc beaucoup plus que l’inflation. Aux USA la correction est de 30% par rapport à 2006 mais ça va remonter(votre pote Bernanke s’en occupe). Sur le long terme l’immobilier reste gagnant. Perso même si la valeur de mon condo chutait de 30% demain matin je ferais encore du 200% .La personne qui m’a vendu le condo debut des années 90 a fait un bon gain en capital et moi aussi j’en ferai un bon; correction ou pas. Suffit juste de rester dans le marché pour un cycle complet qui est beaucoup plus que 5, 6 ans. En fait, si la correction drastique que vous annoncez depuis des années se produit ce sera juste une occasion pour moi d’upgrader c’est à dire acheter un propriété plus luxueuse qui aura probablement corrigée plus que la mienne en %.

    • Matis24

      Est-ce que vous savez que votre exemple n’est pas pertinente étant donné que vos avez acheté en 2007 et que le marché a monté de 37% depuis ce temps (indice teranet montreal)

      Refaite vos calculs avec les prix actuels et revenez nous voir

      Il est désolant qu’un supposé professionnel comme vous ne soit pas plus rigoureux dans son approche

      Aussi bien me donner un exemple de quelqu’un qui a acheté en 1975…franchement… un peu de rigueur

    • Matis

      Désolé pour le ton.

      1) Nonobsant le fait que tu omets de tenir compte de plusieurs frais dans tes coûts réels, tu fais un calcul basé sur les prix de 2007. Ton calcul n’a donc aucune valeur dans le marché de 2013.

      2) Depuis des centaines d’années, le train s’arrête toujours. Alors il est absolument évident qu’il est préférable d’attendre que le train arrête avant d’embarquer, pcq en ce moment, le train il va tellement vite, que si tu sautes dedans, tu vas crever. On n’embarque pas dans le marché immobilier au sommet de la vague.

    • @partisan

      C’est vrai ce que vous dites. Mais on peut dire la même chose des condos. Et quand ça arrive avec les condos, c’est pas mal plus grave, pcq t pogné avec (et l’éventuelle cotisation spéciale).

      Aussi, ça se trouve un bon logement en location. Ça prend de la patience, comme toute bonne chose dans la vie, mais on maîtrisant bien l’art de kijiji, ça se trouve (en fait ça s’achète).

    • @taxman

      Matis est un peu la vois de la sagesse et de la modération. Personnellement, j’adopte un ton plus tranchant, pour contrebalancer un peu les ayatollahs de la fin du monde sur ce blogue. Matis, lui, garde son calme et demeure posé, c’est tout à son honneur.

      Quand il parle du “chez soi”, il faut référence à une notion psychologue. Désolé, mais être locataire, c’est un peu loser. Je ne connais aucune personne riche (selon ma définition, et il y en a probablement très peu selon votre définition) au québec qui est locataire. Alors que les pauvres, eux, sont pas mal tous locataires. Alors l’image sociale du locataire suit ceci, et l’immense majorité des gens font l’équation locataire = passons à autre chose.

      Oui, les proprios pourraient perdre de l’argent au cours des 10 prochaines années. Mais par définition, il gagnent mieux leur vie que les locataires. Et par définition également, le locataire ne peut pas perdre d’argent, car il n’en a pas (perception du public en général). Encore une fois, l’impression générale demeure que le “winner”, c’est le proprio.

    • @leguet: ton histoire de cycle complet, ça vaut rien si t’achètes au sommet du cycle, pcq si tu fais ça, t OBLIGÉ d’attendre jusqu’au sommet du prochain cycle pour accoter l’inflation. Il y a deux problèmes majeurs avec ça: 1) t pogné avec un actif illiquide pendant toute la durée du cycle, donc plusieurs années. Donc aucune liberté, ce qui est franchement horrible. 2) Pendant toutes ces années, ton argent n’a pas fait 1 sou, seulement l’inflation, ce qui est tout aussi horrible. Qu’est que tu réponds à ça?

      T’as acheté en 1990! C’est totalement différent maintenant.

    • @guygadbois:

      “Etes-vous pret a accepter qu’au cours de la décennie 2000-2010, la réduction de la proportion de locataires (par définition des premiers acheteurs) a eut l’effet contraire, i.e. de présenter un prix médian artificiellement inférieur?”: oui.

    • En voila un qui n’achèterait surement pas aujourd’hui!!:

      “«C’est tout un changement de perspective, quand on voit ça», a commenté hier Marc Pinsonneault, économiste principal à la Banque Nationale, en entrevue à La Presse Affaires.

      M. Pinsonneault est assez pessimiste quant à la trajectoire du marché canadien. Il s’attend à un recul global des prix de 5 à 7% d’ici la fin de 2013. Le marché de Montréal devrait subir une baisse de cet ordre, croit-il, tandis que d’autres villes surévaluées comme Vancouver risquent de pâtir davantage.”

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/23/01-4614303-prix-des-maisons-rebond-americain-declin-canadien.php?

      Le ton change rapidement… Il me semble que M. Pinsonneault n’était pas aussi pessimiste il y a quelques mois à peine.

      Celui qui achète présentement risque des dizaines de milliers de $$$ et la pente sera longue à remonter jusqu’à ce que son choix d’acheter soit considéré comme étant un “bon move” (s’il le devient un jour)!

      Celui qui louera en 2013 aura économisé une somme importante par le cout d’opportunité. Donc, une meilleure mise de fonds et en plus, il paiera moins cher plus tard…

      Acheter ou louer selon vous en ce moment?!

    • @Ppoitras79 Vous n’avez pas compris mon point de vue. Le monde disait la même chose en 2008. (la hausse entre 2001 et 2008 était beaucoup plus élevé que 37%).

      Ainsi, je le répète, plus qu’on achète tôt et on rembourse notre capital, plus le coût réel mensuel sera plus faible que les loyer.

      Pour ce qui est de votre ton (supposément professionnel, un peu de rigueur). Je vous répète la même chose dite à @taxman55. Il n’y a supposément qu’un seul Dieu et personne n’a la vérité infuse. Donc, respecter l’opinion des autres!

      PS: Mon ancien proprio avait ris de moi quand je lui avait dit le prix de mon condo. Il avait payé son triplex le même prix en 2001. Comme quoi, il y aura toujours du monde pour te contredire…

    • J’ai été administrateur non agréé et non rémunéré de la copropriété où j’habitais pendant quelques années, ce n’était pas une tâche facile pour un néophyte dans le milieu des copropriétés. Avec le temps j’ai appris qu’il y a un élément important que les copropriétaires négligent souvent; c’est le fonds de prévoyance. Il est plus souvent qu’autrement insuffisant, comme suite au rapport consultatif sur les copropriétés, il y a été recommandé d’établir le fonds de prévoyance selon un carnet d’entretien réaliste, si cette recommandation et d’autres sont appliquées cela pourrait changer la donne au niveau des frais mensuels.
      La gestion des petites et moyennes copropriétés deviendra surement plus complexe qu’elle ne l’est actuellement, peut-être qu’elle devra être confiée à des administrateurs agrées afin de respecter les règles qui seront renforcies. Ceci pourrait également avoir un impact important sur les frais mensuels.

    • @Je me fou éperdument de l’impression générale. Celui qui pense que je suis un loser pcq je suis locataire, c’est un crétin, et ça c’est un fait indéniable, dans n’importe qu’elle lieu, religion, époque, etc. Et être un winner, ce n’est certainement pas avoir du cash ou être propriétaire. Comme tu devrais le savoir, si le standing social était une considération pour moi, j’aurais un employeur. Et j’ai grandi avec des amis bourgeois, et même si je suis un outsider (pauvre) dans leur rang, ils m’ont jamais trouvé loser, au contraire, donc je ne suis même pas sur que ta théorie soit valable.

    • autre employeur*

    • Pas besoin d’être Dieu pour savoir que l’immobilier, ça ne monte pas éternellement. Je ne vois pas pourquoi vous, sub-prime et leguet ne peuvent pas simplement concéder que sa redescend l’immobilier, et que tout indique qu’on est rendu là. Vous voulez que votre investissement continu à prendre de la valeur éternellement et que les jeunes soient exclus du marché. C’est avare, irrationel et pathétique comme comportement (Mon ton se veut cordial. Ça parait pas à l’écrit).

    • @Taxman55, Je ne suis pas pauvre et je suis également locataire présentement, d’ailleurs plusieurs de mes amis les plus riches sont locataires. Je ne me sens pas plus diminué pour autant, la perception des autres importe peu, avoir des possessions n’est pas un gage de réussite, réussir c’est de comprendre que nous ne sommes pas éternel, et qu’il faut donner un sens à sa vie, s’enorgueillir de ses possessions cela ne s’apporte pas sous terre, croyez en mon expérience je suis passé plusieurs fois à deux doigts de la mort comme suite à des maladies, comme dirait Gilbert Bécaud l’important c’est la rose. La vraie richesse est dans l’âme.

    • @taxman55: votre opinion a cesser de m’importer cette journée-là, lors d’une discussion sur le ratio prix/salaire…et dire que vous êtes fiscaliste…

      mrthebunny -16 novembre 2012 -10h21
      Dans le calcul de ce ratio, on parle du revenu familial avant ou après impôt?

      Taxman55 – 16 novembre 2012- 12h22
      @mrthebunny: après impôt

    • guygadbois

      Pour moi la richesse c’est être indépendant au niveau financier. Je suit locataire et je devrais prendre ma retraite vers 45 ans.

      Ayant la chance d’avoir un tres bon salaire… je place plus de 50% de mon revenu net. J’ai des rendements de 4-5 % annuellement (après frais et impôt) avec un portefeuille équilibré de ETF.

      Combien de personne qui sont supposément des winners (propriétaires) pourront prendre leur retraite à 45 ans. La location c’est la liberté de choisir ou l’on veut vivre. Il y a de bonnes périodes pour être propriétaire (les quinze dernières années) et de bonnes périodes pour être locataire (les 5-10 prochaines années).

      Je me fous royalement ce que pense les autres de mon style de vie. L’Important c’ets que je vais travailler 15 ans de moins qu’eux et que je vis dans un condo en location (1500$ par mois) et qui se vend 425000$. Lorsque je fais le calcul… je ne vois pas la raison financière d’être propriétaire.

      J’ai souvent la discussion avec mes amis (qui ont tous une maison valant entre 450000 à 750000$. Ils me disent toujours que je suis fous de jeter de l’argent pas les fenêtres. Lorsque je leur demande jusqu’à quel age ils vont devoir travailler…. la réponse est souvent jusqu’à 60 ans environs.

      Et vous à quel age allez-vous prendre votre retraite ?

    • Word!

    • je vais résumer la situation à Montréal et environ ainsi:

      Montréal : prix moyen 2012 = 288K$, revenu moyen 57K, ratio prix/revenu = 5.2

      Ratio de 3 : marché abordable, entre 3,1 et 4 «modérément inabordable»; entre 4,1 et 5, «sérieusement inabordable»; et à plus de 5,1, «sévèrement inabordable».

      De 2000 à 2012 : Inflation : 25-30% selon région, immobilier: 125%
      Donc augmentation immobilier / inflation = 4 à 5 x plus

      Un ratio de 5.2 veut dire 5.2 / 3 = 1.73 – donc marché 73% SURÉVALUÉ. En fonction du revenu, une maison moyenne à Montréal devrait coûter env. 3 x 57K = 171K , pas plus de 200K $.

      Lorsqu’on compare les prix de Mtl vs Toronto, il faut noter que le revenu moyen à Toronto est de 73K vs 57K, soit 29% plus élevé à Toronto

      Tirez vos conclusions…

    • @sub-prime: ce ratio n’a rien à voir avec les règles fiscales (guygadbois, tu peux confirmer stp?). Je ne connaissais pas bien le ratio prix/salaire, et ça suffit pour que tu rejetes mon opinion. Bravo, tu viens de révéler la valeur de ton jugement.

    • @taxman 55

      Au sommet de la vague en 1990 mon condo valait à peu près 115,000$. Aujourd’hui le même condo se vend dans les 275,000$ et je demeure dans un secteur tout à fait représentatif de Montréal(augmentation ds la moyenne). Donc contrairement à ce que vous dites, même en achetant au sommet le retour de l’ascenseur se fait. Ceci dit il faut être patient un cycle c’est long en immo. Comme se loger c’est pour la vie on peut dormir tranquille. Ceci dit, aujourd’hui je ne serais pas pressé d’acheter car effectivement pour les prochaines années il y aura minimum stagnation et probablement corrections des prix.

    • @ppoitras79

      Si tu étais vraiment sérieux sur l’indépendance financiere tu louerais pas a 1500$/mois de loyer. Disons que y’a moyen d’etre bien logé pour pas mal moins.

      En passant, je suis proprio et je place plus que 50% de mon salaire a chaque mois. Rien de sorcier la…

    • @leguet: J’ai pas dit que le retour de l’ascenseur ne se fait pas si on achète au sommet de la vague. Tu réponds pas à mon commentaire.

    • Jimbones

      ???

      Tu troves ca cher 1500$ pour un condo qui se vend 425000$ ??? fais le calcul et reviens moi

      taxes et frais de condos 600$ par mois
      hypotheque 2000$ par mois

      =2600$ par mois

      je place le 1100$ par mois de différence dans un portfeuille qui rapporte 4-5% net de frais et taxes par mois

      je comprends donc pas votre interrogation ???

    • jimbojones

      Vous n,avez surement pas acheté en 2012 pour dire que vous placé plus de 50% de votre revenu net ?

    • Règles fiscales ou pas, 40% et plus d’impôts viendrait presque faire doubler le ratio…mon point était plus au niveau du jugement que des connaissances fiscales. Si vous êtes effectivement fiscaliste, vous en connaissez beaucoup plus que nous tous à ce sujet. Mon point était davantage pour illustrer le fait que vous amplifiez systématiquement toutes les mauvaises nouvelles pour supporter votre théorie du marché qui va s’effondrer de 25%. Dans un scénario où l’emploi demeure fort, la demande pour le logement continuera d’être soutenue et les gens vont continués à vouloir améliorer leur sort. Je ne dis pas que les prix vont continuer à s’apprécier, mais il faudrait un sérieux coup à l’économie pour que la spirale dont vous rêvez arrive.

    • @ppoitras79

      1500$ pour un loyer, certainement que je trouve ca cher. Je vois beaucoup de condos a louer a 900-1000$ , ce qui est une économie de 33 a 40% sur ce que vous payez. Pour du neuf. On s’en balance de la valeur du condo, vous louez. Vous dites que l’independance financiere est votre priorité, vous devriez minimiser votre plus gros poste de dépense.

      En passant, je paie moins que ca en (hypotheque+taxes+frais de condo), et j’ai acheté en 2010.

      Je n’acheterais pas en 2013 non, et je conseille a tous mes amis de ne pas acheter en ce moment. Un combat perdu d’avance, d’ailleurs, mais bon…

      Cela dit, je trouve votre loyer aberrant. Y’a moyen de louer une maison sur l’ile pres d’un métro a ce prix la.

    • @leguet.

      “Au sommet de la vague en 1990 mon condo valait à peu près 115,000$. Aujourd’hui le même condo se vend dans les 275,000$ et je demeure dans un secteur tout à fait représentatif de Montréal(augmentation ds la moyenne). Donc contrairement à ce que vous dites, même en achetant au sommet le retour de l’ascenseur se fait.”

      Taux directeur en 1990: 13%

      Taux directeur aujourd’hui: 1%.

      Avec le même revenu, les gens peuvent donc emprunter un montant nettement plus élevé aujourd’hui qu’en 1990. Elle est simplement là votre hausse de prix des 20 dernières années, ne cherchez pas plus loin…

      Pour le prochain 10 ans, vous parlez souvent de stagnation des prix (ou légère baisse) de l’immobilier semblable à la période 1989 à 1999… Durant cette période, le taux directeur était passé de 13% en 1990 à 5% à l’année 2000, ce qui eu pour effet de freiner fortement la chute des prix de l’immobilier car les gens pouvaient emprunter beaucoup plus avec le même revenu:

      http://www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2010/09/selected_historical_page33.pdf

      En ce moment notre taux directeur se situe à 1% et ne pourra pas vraiment aller plus bas. Également, prenez-vous en compte la bulle obligataire actuelle?? Sur le moyen et long terme, les taux obligataires ne peuvent qu’augmenter… Par conséquent, la prochaine décennie risque d’être beaucoup plus difficile pour l’immobilier que la période de 1989 à 1999 car cette fois-ci, aucune baisse de taux d’intérêts (fixe ou variable) ne viendra aider le marché immobilier…

      Vraiment tout les fondamentaux pouvant aider le marché immobilier sont au max (et en même temps)!

    • @Sub-prime: qu’est-ce que le fait que je sois fiscaliste a à voir dans ça alors? Je me suis trompé, point, sur un sujet qui n’a rien à voir avec le droit fiscal. Je n’amplifie rien. The economist, Demograohia et Mcleans ne trouvent pas ça exagéré du tout une baisse de 25%. C’est toi qui amplifies les choses, comme l’impact du taux d’emploi sur le marché immobilier et le fait qu’être propriétaire = améliorer son sort. Sérieux arrête de te caler.

    • leguet

      Pouvez-vous nous dire quel montant de rénovations entre 1990 et maitenant sur votre condo. J’imaine que sur 22 ans vous avez refait la cuisine, la salle de bain, la peinture 5-6 fois etc…Sinon ca doit pas être trop beau à l’intérieur

      Mettons que vous avez mis 50,000$ votre prix de 115000$ est plutôt 165000$. 165000$ qui devient 275000$ en 22 ans dans la plus importante bulle de l’histoire c’est un rendement faible il me semble (2.3% annuellement pour etre exact). Un peu plus car vous n’avez pas fait les renos au début jimagine

      Vous avez aussi profité de taux qui sont passé de 10% à 3%. Malgré cela le rendement a été très très faible…

    • “sérieux arrête de te caler”…tu illustres tellement bien ce que j’essayais de dire à propos de ton attitude sur ce blogue. Merci.

    • jimbojones

      Impossible de trouver un condo 3 chambres, 2 salles de bain (1300 pieds carrés), semi-meublé dans un quartier agreable pour moins de 1500$. Mon loyer est en béton, j’ai un stationnement et une grande terrasse.Je suis aussi à pied de mon travail qui est au centre-ville de montreal

      Je pourrais certainement vivre dans moins chère loin du centre-ville et prendre ma retraite à 42 ans plutot que 45 ans… mais j’ai un niveau de confort minimum que je recherche et je veux aller travailler en marchant

    • 44 ans plutôt que 45 ans pour etre exact

    • Mon grand-père qui était un homme d’affaire très riche dans les années trente, a commis une erreur en croyant que les règles financières étaient immuables, lors des années qui ont suivi le crash de 1929, il a dû honorer un contrat de trappe avec la Compagnie de la Baie d’Hudson alors que ses clients ne pouvaient plus acheter les fourrures des renards qu’il élevait pour eux dans cinq immenses renardières. Il n’avait pas prévu de faire inscrire une clause le protégeant en cas de crise, une crise d’un tel ordre était impensable, pourtant l’impensable est arrivé. Il a perdu ses immeubles à revenu, son cheval de course qui courait à la piste De Lorimier, ses voitures et tout son argent. Par la suite il s’est relevé quelque peu, pourtant il a laissé à ses héritiers une immense fortune, mais pas en argent, il nous a laissé l’amour en héritage, il aimait ses enfants et petits-enfants et il le montrait, se savoir aimé est une grande richesse, il n’y a pas que l’argent qui rend riche. Sa plus grande réussite a été qu’il nous avait et qu’il nous aimait et que c’était réciproque et il était locataire à la fin de sa vie.
      Il m’a aussi appris avec la sagesse qu’il a acquis après sa chute financière à voir venir les mauvais coups, cela ne sent pas bon présentement dans l’immobilier, il semble que l’on ne sait plus sur quel pied danser; soit que les prix vont continuer leur escalade vertigineuse entrainant une hausse de l’évaluation foncière, conséquemment les gens vont devoir payer de plus en plus de taxes foncières, à moins que les règles sont peut-être en train de changer, après une baisse possible des prix, ils peuvent stagner longtemps, je crois qu’avant d’ investir dans une propriété, il est plus prudent de voir ce qui va se passer dans les mois qui suivent. En attendant , Il y a présentement de très bonne occasion dans les copropriétés en location, place de stationnement intérieur, unité insonorisée, sans les soucis liés au fait d’être propriétaire ou copropriétaire; réunion de condo, réparations à effectuer etc… C’est la liberté, quand nous partons en voyage nous avons la tête tranquille, nous savons que le propriétaire s’occupera de son bien. C’est un luxe abordable la tranquillité d’esprit.

    • ppoitras79

      J’ai mis moins de 15,000$ en renos et tout est très bien croyez moi, pour ça que je parle d’un prix de 275,000$. Ceux qui ont mis 50,000$ et plus en rénos(cuisine+salle de bain moderne etc) revendent leurs condos 300,000$ et plus. Je l’ai dit ; l’achat d’une maison ne doit pas être comparé à un placement boursier c’est surtout une protection contre l’inflation en plus d’habiter un vrai chez soi qu’on peut modifier à son goût. Y a une question de qualité de vie là dedans. Ceci dit; n’oublez pas qu’à la revente le retour en capital est clair d’impôt ce qui rend le rendement plus alléchant . Oui vous avez raison nous sommes au top présentement et je ne crois pas que les prix augmenteront de beaucoup dans les prochains 5, 10 ans,(y a aussi eu une disette des prix de 1989 à 1997 dans le cycle précédent).

    • @ppoitras

      Bon, mon tour de ne pas vous croire…

      Je ne pense pas qu’un condo récent de 3 chambres, 2 salles de bain, semi-meublé se loue 1500$ par mois, ni qu’il se vende 425k$ non plus. Ca semble bas dans les deux cas, pour des chiffres de 2013.

    • @ppoitras79

      Avec un calcul bien simple avec tes chiffres

      Prennons le 2600$ cout d’habitation l’hypothèque + frais de condos + taxe contre 1500$ loyer et 1100$ épargne.

      Assumons aussi un portfeuille qui rapporte 5% et augmentation des prix de 5%
      Assumons aussi un cashdown de 80,000$ sur l’hypothèque de 25 ans donc un portfeuille qui commence avec 80,000$

      Ainsi, la première année le portfeuille aurait un valeur de 97,200$ la maison une valeur de 446,250$

      Après 25 ans, le portfeuille aurait un valeur de 900,906$, la maison une valeur de 1,439,200$
      Il faut ensuite soustraire les cout d’habitation (1500×12X25) , (2600×12x25) qui brut 450,906$ pour le locataire et 659,200$ pour le propriétaire.

      Il faut finalement soustraire les taxes pour avoir le net. Le 450,906$ brut du locataire est imposable a 25%, donc un gain net de 338,179$. Le propriétaire n’a pas de taxe d’impot sur un logement principale, donc un gain net de 659,200$.

    • Rick85

      Vous avez raison tout est au max en même temps. Le problème vient des banques centrales(dans notre cas c’est Bernanke le problème) qui maintiennent artificiellement les taux bas pour que nous n’ayons pas de récession(c’est pourtant sain et normal d’en avoir). Effectivement ce n’est probablement pas le temps d’acheter. Vraiment dommage qu’on laisse les banques centrales agir de la sorte alors qu’un vrai libre marché aurait depuis longtemps fait monter les taux au moins au niveau de l’inflation. Que voulez vous Bernanke veut re-soufflé le marché immo US avec la même formule + amélioré(taux réels négatifs et rachat de dette par la FED) qui avait causeé la bulle + le crash immo en 2007-2008. Le Canada n’a d’autres choix que d’emboiter le pas avec des taux presqu’aussi bas.

    • erreur, c’était des calls 540.

    • @acheteur patient.

      Votre grand père aurait peut-être du consulter un avocat, qui l’aurait renseigné sur la notion de force majeure (on apprend cela en premièere année à la fac de droit), qui éteint les obligations contractuelles (ce n’est pas un slam dunk dans le cas que vous décrivez, mais il aurait fait du millage en titi). J’imagine que l’avocat lui aurait chargé 1 ou 2 dollar (je ne connais pas les taux horaires en vigueur en 1929).

      Qui sait, vous seriez peut-être le voisin d’André Desmarais aujourd’hui, plutôt que d’attendre sur les lignes de côté avec un coeur rempli d’amour (sans rancune!)

      Souvent, les gens d’affaires pensent tout savoir (après tout, ils ont bien réussi, donc ce sont des génies) et ne consultent pas des professionnels. Tant pis pour eux.

    • @ppoitras

      Je ne comprends pas. Vous semblez avoir des connaissances plus élevée que la moyenne en finances, mais vous calculez le rendement d’un proprio immobilier sans tenir de l’effet de levier de celui-ci? Le rendement de Matis est beaucoup plus élevé que 2,3%. On va psser cela sur un ‘brain fart’, je ne peut pas croire que vous tentiez, de mauvaise foi, de faire passer un fellow blogueur pour un épais…

      Et tant qu’a discuter de rendement, que pensez-vous que mon rendement de 29% annuel, composé, pendant 17 ans, après impôt? Vous n’etes memem pas un peu jaloux (de ma chance?)

    • @guygadbois.

      “Et tant qu’a discuter de rendement, que pensez-vous que mon rendement de 29% annuel, composé, pendant 17 ans, après impôt?”

      Pourriez-vous nous fournir le calcul de votre rendement?? Est-ce que cela considère l’ensemble des déboursés annuels (versements de capital depuis 17 ans, intérêts versés ces 17 dernières années, taxes payées depuis 17 ans , entretien, réparation, commissions à la vente, droits de mutation, etc.)?

      Question: Si l’on met une mise de fonds de 1$ et que l’on obtient un profit de 10 000$ cinq ans plus tard, est-ce l’on obtient un rendement de 1 000 000%?! Cette façon de calculer ne tient tout simplement pas la route et ne sert qu’aux rêveurs…

    • @guygadbois.

      Pour terminer mon dernier message:

      Cette façon de calculer le rendement ne s’applique pas à l’immobilier:

      http://www.lesaffaires.com/blogues/bernard-mooney/mooney-la-notion-de-rendement-est-trompeuse-en-immobilier/551716

    • @Rick

      Le rendement, c’est le profit, divisé par le montant investi. Pour l’exprimer de facon intelligible, on l’exprime sous forme de IRR. Mais je ne tiens pas à ce que vous alliez jusque là. N’essayez meme pas de remettre ceci en question, sinon j’arrete de vous parler (remarquez que dans votre cas, ce ne serait peut-etre pas une mauvaise chose).

      L’article de M. Mooney ne fait que souligner que la notion de profit doit tenir compte de l’ensemble des dépenses engagées par le proprio, ce que plusieurs (imbéciles) oublient. Et également qu’en remboursant du capital, la “mise de fonds” augmente, ce dont on doit tenir compte dans le calcul du rendement annuel. A moins de refinancer. Ce que j’ai fait, car j’ai été propriétaire de 4 résidences durant cette période.

      Mon caveat a moi, c’est qu’a moins de vouloir habiter sous un pont, on doit déduire des dépenses encourues le montant que l’on aurait normalement du payer en loyer pour se loger comparablement.

      Allez-y, remettez ceci en question qu’on s’amuse un peu.

      Je vais vous dire un petit secret. Oui, il est possible d’otenir un rendement infini, en pourcentage. Par exemple, investissez dans un triple back to back, a l’age de 70 ans. La banque vous prete 100% du montant que vous devez investir, et, après paiement de l’intérêt, vous allez avoir du cash dans vos poches, a chaque année, jusqu’a votre décès. Je résume pour les pas-vite: zéro mise de fonds, et cash flow positif. Rendement? Infini.

      Mais je vais vous donner un point: mon rendement de 29%, composé, après impôt, pendant 17 ans, n’est peut-être que du 25% en tenant compte que mes dépenses de logement, sur une période de 17 ans, ont été plus élevées qu’un loyer. Woopidoo, vous avez gagné.

      Je vais investir 1 $ dans vous, et vous me donnerez 10 000 $ dans 5 ans. Essayez de me convaincre que mon rendement annuel composé n’est pas astronomique.

      Vous avez placé votre 1 dollar a la bourse, et vous avez réussi, comme ppoitras, à générer du 5% après impôt. Votre dollar vaut 1,28 $ après 5 ans. Bien joué. Mais non, vous êtes un petit génie de la bourse, et vous allez placer le 1 dollar à la bourse à 60% de rendement composé, pendant 5 ans. Super! Votre dollar va valoir 10,49$ après 5 ans.

      Et moi, mon dollar va m’avoir rapporté 9 999 $ après 5 ans. C’est quoi mon rendement, vous pensez? Astronomique? Ben oui, c’est cela, je pense que vous comprenez maintenant. Sans vouloir être méchant, vous avez une formation en quoi au juste pour vouloir me donner un cours de finances?

    • gds514

      Je ne sais même pas pourquoi je vous répond mais franchement… faire un calcul avec une augmentation de 5% par années de l’immobilier pour 25 années… Même le plus optimiste des économistes n’oserait prédire une augmentation de plus de 2% par années sur 25 ans

      guygadbois

      Si le condo est entièrement payé en 1990 le rendement est bien de 2.3% 22 ans plus tard. Pour l’effet de levier il est vrai qu’il s’applique à un imvestissement dans un multilogement étant donné que des gens vous paient un loyer.

      Dans le cas d’un condo ou d’une maison… si vos payé 400,000 $, même si vous donnez seulemnt 20000$ de cash down vous devrez payé 380,000$ en capital un jours ou l’autre… Donc vous paierai entièrment de vos poches le prix de la maison. L’avantage est de pouvoir le faire sur 25 ans plutôt qu’immediatement… Votre rendement dans lexemple précédent passera probablement de 2.3% ;a quleuqe chose comme 4%.

    • Voici un vidéo instructif pour les premiers acheteurs: http://deficitzero.telequebec.tv/episodes/3/propriete

    • @ppoitras un loyer qui vous coute 1500$ en 2013 va vous couter combien en 2038? Il coutais combiens votre loyer en 1988? En 1988 on pouvais acheter une maison pour quoi 75 000$? 250 000 – 300 000 aujourd’hui? 3-4 fois le prix… 450 000 dans 25 ans ca devrait etre 1.5-2 millions… Votre logement 5000$. Gds514 etait assez conservateur a 5% et votre proprietaire serait extrement genereux de ne pas vous augmenter de loyer pendant 25 ans n’est ce pas? Le montant de l’hypotheque n’augmente pas avec le temps (outre le taux, le montant lui ne monte pas) le loyer oui. Une erreur majeur que font les locataires dans leurs calculs.

    • jonathangregoire

      Franchement… vous venez sérieusement de dire qu’une maiosn acheté maintenant pour 450000 vaudra dans 25 ans entre 1.5 et 2 millions. Savez vous que cela représente une hausse de 5-6% annuellement. Pouvez-vous m’expliquer quels sont les facteurs économiques qui vous permettent d’afiirmer ceci. Il faudrait que les taux d’intérêt passe de 3% à 0% pour un terme de 5 ans. Qu’il y ait un baby boom plus imporatnt que celui de nos parents. Que le GDP augmente de 5% par année. Que la dette du Québec soit à 0% su GDP… J’extrapole car votre afirmation est tellement farfelu

      Votre deuxième hypothèse est aussi improbable. Vous parlez d’un loyer de 1500$ qui passe à 5000$ en 25 ans. Ca fait une augmentation annuelle de 5%. Je n’ai jamais eu une augmentation de plus de 1% en 10 ans…même dans un contexte de boom immobilier. Il est fort probable qu’il soit possible de denicher un condo semblable au miens pour moins cher dans quelques temps en raison de la surconstruction. Si jamais ca augmente vous connaissez la régie du logement…bien difficle d’augmenter un loyer de plus de 1.5% par année. En parlant d’augmentation oubliez l’hypothèque… concentrez vous sur les taxes municipales, scolaires, frais d’entretien, frais de condo, rénovations. Vous ne croyez pas que ca va augmenter de facon importante dans les prochaines années

      Sérieusement, ca me dérange pas que quelqu’un pense différement de moi… mais cesser de dire n’importe quoi… c’ets vraiment pas sérieux

    • @guygadbois.

      Je n’essaie absolument pas de vous donner un cours de finance…

      En immobilier résidentiel, plus la mise de fonds est faible et plus les versements ultérieurs en capital seront élevés ainsi que les intérêts payés à chaque versement. Et ça, c’est un fait! Si vous ne désirez pas tenir compte de ces déboursés futurs dans votre calcul de rendement, c’est votre choix mais ces déboursés sont bien réels.

      Vous savez très bien et vous êtes assez intelligent pour comprendre que votre rendement est bien inférieur à 25% composé si vous considérez tout ce que vous avez déboursé de votre poche depuis 17 ans pour vos 4 propriétés… Ressortez le total de vos déboursés en 17 ans (capital, intérêts, taxes, entretien, réparations, rénovations, 4 x droits de mutation ainsi que toutes les autres factures reliées à la propriété) et l’on pourra alors calculer votre rendement convenablement. On pourra sans problème déduire mon 10 000$ annuel en frais de location. Cela représenterait donc 170 000$ (17 ans x 10 000$), je ne prendrai même pas la peine d’actualiser ce montant à 1995, mon loyer n’a augmenté que de 30$ en 5 ans… Nous pourrons alors obtenir votre rendement global dont vous cherchez et cela tiendra compte de mes déboursés.

      Au passage, je n’ai jamais dit que l’on devait louer une vie entière. J’ai simplement dit qu’il existe de bonnes périodes de temps pour l’achat et de bonnes périodes de temps pour la location. Et pour les 3 à 5 prochaines années, je suis assez convaincu que le mieux à faire est de louer. L’acheteur actuel s’expose à une perte financière très importante si l’on considère le cout d’opportunité souvent expliqué ici. Le locataire pourra durant cette période accumuler une mise de fonds importante et paiera moins cher ultérieurement.

      Ma formation est en administration. Mais quel est l’intérêt au juste de connaître ce détail? Il s’agit d’un débat d’idée et d’opinion ici sur ce blogue. Si j’effectue des erreurs de compréhension ou logique, vous n’avez qu’à me les signaler. De nos jours, on a tout à notre disposition pour comprendre beaucoup beaucoup de choses si l’on veut bien se donner la peine de chercher et si l’on veut se donner la peine de les comprendre…

      Bonne journée.

    • @guygadbois

      Mon grand-père avait plus d’un avocat, mais c’étaient sûrement des imbéciles diplômés, c’est d’ailleurs pourquoi aujourd’hui je ne fais pas confiance aux avocaillons, j’ai souvent payer très cher les services de prétendus professionnels imbus de leur personne, il ont failli me conduire à ma perte, apprenez cher monsieur que des gens très riches habitent à la fois, des appartements à Westmount, à Paris ainsi qu’à Zurich, j’en fais peut-être partie. Je me retire de ce blogue, il y a beaucoup de participants qui portent des jugements de valeur sauf vous et vous y prenez trop de place. La pauvreté n’est pas un vice, je ne crache pas comme vous sur les gens moins fortunés. Vous ne comprendrez jamais le vrai sens de la vie.

      Tant pis je griffe.

    • @ppoitras… Farfelus? Vraiment? Vous pouvez repondre a ma question voir si votre point de vue tient la route? Combien coutait une maison moyenne en 1988? Combien la meme maison coute en 2013? Combien coutait un loyer moyen en 1988? Combien il coute aujourd’hui? Plus du double!!!

      Voici des exemple:
      -La maison de mes parents a st-lambert a couté 55 000$ en 1982 elle vaut plus de 500 000$ aujourd’hui. On parle de plus que 3-4 fois le prix la, on est a 10 fois!
      - en 1996 je louai un 3 et demi 400$/mois
      - en 1999 je louai un 3 et demi 630$/mois et mes amis trouvaient que je payait donc ben cher
      -en 2003 je louai un loft 950 pi2 950$/mois en 2008 il etait 1150$/mois.

      Avez vous des chiffres? Il coutait combien votre loyer en 1988? Et les maisons coutaient combien selon vous? Il me semble que regarder les 25-30 dernieres annees donnent un bonne idee des 25-30 prochaine. Selon vos calcul en 1988 les maisons moyennes coutaient 200 000$ et votre loyer 1300$? Farfelus vous dites!
      -

    • Ça s’excite beaucoup sur le blogue depuis quelques jours. Ça doit être le froid. Du calme. Mais, ça nous (en tout cas moi) permet d’apprendre plein de trucs. Mais en lisant les commentaires, j’ai l’impression qu’il se dégage un consensus, qui pourrait passer inaperçu. Donc j’aimerais juste vérifier un truc, si vous voulez bien vous prêter au jeu. Est-ce qu’on peut s’entendre sur l’énoncé suivant? :

      Les facteurs pertinents indiquent qu’il serait fort probablement financièrement désavantageux d’acheter dans la grande majorité des secteurs de l’île de Montréal pour, au minimum, les 4 prochaines années, et il est préférable de louer à un bon rapport qualité-prix pendant ce temps (tout en épargnant la différence entre le coût annuel qu’aurait engendré l’achat et le loyer annuel payé), à moins d’être disposé à conserver le logement acheté pour au minimum 10 ans et à ce qu’après cette période, l’augmentation de valeur du bien ait seulement accoté l’inflation.

      Naturellement, le nombre d’années peut être différent selon l’opinion de chacun (j’aurais plutôt dit 7 ans et 20 ans respectivement), mais ce sont des minimums. Mon énoncé est surement imparfait, alors considérez-en l’esprit et non la lettre.

      Hey wow là acheteurpatient, restez restez, on s’amuse là…

    • jonathangregoire

      Je me retire du blogue ayant peu de temps a consacré à des gens comme vous sans aucune connaissance financière… Savez-vous pourquoi le prix a augmenté autant depuis 30 ans. La baisse des taux d’intéret est le premier facteur. C’Était environs 15% il y a 30 ans c’est 3 % aujourd’hui. Pensez-vous que les taux vont aller à -12%… franchement

      Avez vous compté que la maison acheté par vos parents a probablement nécessité au moins 150000-200000 en rénos et entretien pour valoir ce prix maintenant…

      Etes-vous un agent immobilier… je peux pas croire qu’il existe encore des gens comme vous qui ne savent pas compter

    • @Taxman55 Donc, si je suis votre énoncé, je devrais vendre et partir vite en location?

      Vous avez oublier de préciser pour les nouveaux acheteurs ayant le minimum de cash down, oui je suis d’accord avec votre énoncé. Pour le reste du monde, continuer à rembourser votre hypothèque, c’est encore le meilleur épargne possible.

      Ceux qui sont en location, courage, le temps froid sera bientôt fini. Votre appartement deviendra bientôt vivable…

    • @ppoitras79 je pense qu’a 32 ans avec 300 000$ dans mes poches grace a mes investissements je me debrouille pas pire coter financier merci. Et coter immobilier je prefere me fier a mes experiences qu’aux impressions d’un locataire.

      Sans rancune ;)

    • Je pense que Taxman parle surtout des premiers acheteurs qui arrivent maintenant sur le marché, pour qui la prudence est de mise.
      Aprés pourquoi vendre maintenant si vous êtes bien dans votre logement. Inversement pourquoi acheter maintenant (je dis pas jamais) si vous êtes bien dans votre location.

    • Et non je ne suis pas agent immobilier, je suis un simple artiste gauchiste…

    • @jonathangregoire.

      Oui, il est vraiment farfelu de croire que le prochain 25 ans ressemblera au dernier 25 ans en terme de progression des prix de l’immobilier. ppoitras79 a bien raison dans son raisonnement. Voici un de mes commentaires formulé pas plus tard qu’hier à 15h48 (que j’ai quelque peu modifié):

      “Taux directeur en 1990: 13%

      Taux directeur aujourd’hui: 1%.

      Avec le même revenu, les gens peuvent donc emprunter un montant nettement plus élevé aujourd’hui qu’en 1990. En plus, la SCHL est venu assouplir les conditions d’emprunt hypothécaire par rapport à 1990. Elle est simplement là la progression des prix des 20 dernières années, il ne faut pas chercher tellement plus loin…

      Pour le prochain 10 ans, les gens parlent souvent de stagnation des prix (ou légère baisse) de l’immobilier semblable à la période 1989 à 1999… Durant cette période, le taux directeur était passé de 13% en 1990 à 5% à l’année 2000, ce qui eu pour effet de freiner fortement la chute des prix de l’immobilier car les gens pouvaient emprunter beaucoup plus avec le même revenu:

      http://www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2010/09/selected_historical_page33.pdf

      En ce moment notre taux directeur se situe à 1% et ne pourra pas vraiment aller plus bas. Également, la plupart des gens ne prenent pas en compte la bulle obligataire actuelle. Sur le moyen et long terme, les taux obligataires ne peuvent qu’augmenter… Par conséquent, la prochaine décennie risque d’être beaucoup plus difficile pour l’immobilier que la période de 1989 à 1999 car cette fois-ci, aucune baisse de taux d’intérêts (fixe ou variable) ne viendra aider le marché immobilier…

      Vraiment tout les fondamentaux pouvant aider le marché immobilier sont au max (et en même temps)!”

      Les gens les plus optimistes parlent d’une stagnation des prix. Vous parlez d’une augmentation de 300% à 400%… Considérant tout ce qui précède, je crois que ppoitras79 est tout-à-fait en droit de considérer votre prédiction comme étant très farfelue.

    • Le meilleur moment pour acheter est quand on est pret pour acheter. Il y aura toujours des bon deals sut le marché (reprise de finances, divorces, maladie, nouveau travail a l’etranger etc) suffit de se fixer un budget et chercher le bon deal.

    • Qu’ils se trouvent des gens sur ce blogue pour dire que l’achat n’est pas une bonne avenue pour quelques années, certes. Mais de grâce, cessez de chercher des points négatifs aux achats exposés par Guy Gadbois et les autres il y a plus de 15 ans n’a pas fait un réel rendement intéressant??

      Arrangez cela comme vous voulez, j’ai une collègue qui a eu la bonne fortune d’acheter au début des années 90 un duplex à Montréal avec un minimum de cash down et une maison unifamiliale à autour de 2004 en refinancant son duplex.

      Allez donc lui expliquer que son rendement n’est pas si bon que ça. Les 2 loyers qu’elle retire du duplex à Montréal sont aujourd’hui suffisants pour payer les hypothèques sur les 2 bâtiments… Sans compter que son duplex augmenter de 3 fois et que son unifamiliale a doublé de valeurs. Quand bien même la marché chuterait demain matin de 25%, elle serait encore morte de rire.

    • Pardonnez l’erreur, le duplex était début des années 2000, pas 90.

      et il manque un mot ici: mille excuses.
      “Mais de grâce, cessez de chercher des points négatifs aux achats exposés par Guy Gadbois et les autres il y a plus de 15 ans, il n’a pas fait un réel rendement intéressant?? Voyons”

    • @ Tous
      J’apprécie beaucoup votre enthousiasme, mais je dois vous rappeler de ne pas glisser dans l’incivilité dans vos échanges. “Pas de chicane dans la cabane”, comme disait l’autre. Ou plutôt, restons polis dans nos désaccords.
      Merci,
      Maxime Bergeron

    • @ j_le_partisan: j’ai lu personne ici qui prétende qu’avoir acheté il y a 15 n’était pas un bon investissement.

    • Rick85: donc si je suis votre logique les maisons etait plus cher en 1960 qu’en 1985 conciderant que les taux sont passé de 6% en 1960 a 15% en 1985. Cout d’un bungalow moyen a montreal en 1960: 10 179$ combien en 1985 deja? 75 000? 7 fois plus cher 25 ans plus tard. Est-ce que vous voulez remonter jusqu’en 1885?

    • “ppoitras

      Ne nous quittez pas!

      Ceci dit, vous ne pensez pas que la réduction des taux a également profité à la bourse?

      Vous ne pensez pas que dans un environnement de hausses de taux, la bourse va crasher?

    • @acheteurpatient

      Désolé d’être allé au bout de votre patience, vous avez l’air d’un chic type. Bonne chance dans vos démarches immobilières, prenez effectivement votre temps, les prochaines années vous donneront probablement raison.

      Je prends de la place car je suis a peu près seul ici a présenter une certain vision des choses, contre une armée. Je me sens un peu comme le dernier des Mohicans (ou Don Quixotte, selon que vous me trouvez héroique ou un peu nono!)

    • @jonathangregoire.

      “…donc si je suis votre logique les maisons etait plus cher en 1960 qu’en 1985 conciderant que les taux sont passé de 6% en 1960 a 15% en 1985.”

      1) La période de 1965 à 1990 fut l’entrée progressive de l’ensemble des babyboomers sur le marché du travail au Québec, un boom démographique d’une envergure qui ne se répètera jamais dans le futur;

      2) Durant cette même période de 1965 à 1990, 2 chocs pétroliers ont eu lieux, ce qui a créé une inflation monstrueuse. Pas de chance non plus que cet événement se reproduise puisque que l’on ne finit plus d’augmenter la production de pétrole aux USA (les USA deviendront le premier producteur de pétrole d’ici 2018) et également, le prix du pétrole a beaucoup moins d’impact aujourd’hui sur l’inflation qu’il y a 25 à 50 ans.

      Au passage, il est bon de vous mentionner qu’une période inflationniste ne rend pas la population plus riche, bien au contraire…

      À quoi ressemblaient les maisons avant 1960?? Je crois qu’il devait être plutôt rare de voir la mention “beaucoup d’extras” lorsqu’une maison était à vendre à cette époque!!

      Alors qu’est-ce qui pourrait faire augmenter les prix de 300% à 400% durant le prochain 25 ans?? Il faut élaborer un peu SVP…

    • @guygadbois
      Comme disait Voltaire , “L’amour-propre est un ballon gonflé de vent dont il sort des tempêtes quand on y fait une piqûre.” Ma réaction à votre commentaire est sans doute exagérée. Désolé également.

    • Rick85: vous ne pensez pas que tout le patrimoine accumulé par les babyboomers qui va eventuellement (d’ici les 25 prochaines annees) etre transferé a leur 1.3 enfants ne va pas avoir une influence sur lr marché et l’inflation?

    • @acheteurpatient

      Content qu’il vous reste un peu de patience.

      J,essaie d’utiliser ma méchanceté “au mérite”. Dans l’ordre:

      1. le blogueur de mauvaise foi, i.e. celui qui déforme les faits afin de faire peur aux autres (la pire sorte, grrr);
      2. le blogueur ayatollah, celui qui crois détenir la vérité et qui est incapable d’amdettre que tout n,est pas blanc ou noir;
      3. le blogueur-paon, i.e. celui qui refuse d’admettre qu’il a tort, et qui tente constamment de sauver la face;
      4. le blogueur bête, i.e. celui qui nbe compreds rien à rien, par manque de connaissance ou d’intelligence. Habituellement, j’essaie de ne pas être trop méchant avec ceux-ci, par charité chrétienne
      5. le blogueur gentil, mais qui écrit quelque chose dont je peux tirer une blague un peu baveuse, sans aucune méchanceté. Clairement, c’est ici que vous vous situez.

      Je comprends parfaitement votre réaction, car l’utilisation du “sans rancune!” est le mieux que j’avais trouvé pour tenter de vous transmettre que je ne faisait que faire une mauvaise blague…

      Salutations

    • @rick

      Entre 1960 et 1985, il s’est passé plein de choses, certians poussant l’immobilier vers le huat, certains poussant l’immobilier vers le bas. Entre 1985 et 2010, il s’est passé plein de choses, certains poussant l’immobilier vers le haut, certains poussant l’immobilier vers le bas.

      Vous me voyez venir? Entre 2010 et 2035….

      Commencez par QE infinity. Jamais dans l’histoire de l’humanité (sauf les cas d’hyperinflation, dont vous, dont l’actif principal est du cash, ne voulez pas entendre parler) les banques centrales n’ont imprimé autant d’argent. Vous en voulez de l’inflation? Attendez que cet argent se retrouve dans l’économie. 100 000 $ par année n’achètera plus grand chose.

      Il y aura toujours de l’inflation immobilière, sur une longue période de temps, car:

      1. la population terrestre augmente a un rythme effarant;
      2. la superficie totale de la terre me semble plutôt fixe, et ce n’est pas demain qu’on va coloniser mars;
      3. le réchauffement climatique crée plus de zones inhabitables que de zones habitables.

      Je ne parierais pas grand chose contre les 3 données précédentes.

      @taxman, vous dites:

      @ j_le_partisan: j’ai lu personne ici qui prétende qu’avoir acheté il y a 15 n’était pas un bon investissement.

      Rick et ppoitras se sont pourtant “tag-teamé” pour tenter de démontrer “scientifiquement” que Matis n’a fait que du 2,3% depuis son achat, dans une des périodes les plus fastes de l’histoire de l’immobilier Québécois, faut avoir du front, non?

    • @jonathangregoire.

      À votre dernière question, je réponds NON!

      Vous seriez surpris à quel point plusieurs babyboomers sont endettés présentement et n’ont pas grand chose pour la retraite, je vous rappelle que le patrimoine représente la valeur NETTE:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/economy-lab/older-consumers-pile-on-new-debt/article621249/

      Et ces babyboomers vivront jusqu’à 82 ans en moyenne. La plupart du 1.3 enfants auront déjà une propriété car au décès de ces babyboomers, ce 1.3 enfants auront tous au minimum la quarantaine (la plupart auront la cinquantaine)… Croyez-vous que ce 1.3 enfants seront très riches au moment du décès de leurs défunts parents? À voir les chiffres de l’endettement actuel chez des générations X et Y, je ne crois pas! Par conséquent, que feront la plupart de ces 1.3 enfants avec la propriété de leurs défunts parents??

      Vendre = augmentation de l’offre sur le marché.

    • @jonathangregoire

      Je crois énormément en ce phénomene. Surtout dans les marchés prisés. Au pif, je driais qu’il y a probablement moins de 2 000 maisons intéressantes dans Westmount, Outremont et Mont Royal.

      Il y aura toujours une demande importante pour celles-ci, par les 15 000 médecins, 25 000 avocats, et X hommes d’affaires. Ce n’est pas vrai que le Dr qui travaille a Ste-Justine va s’intaller a Laval, ou que l’avocat qui travaille à PVM va s’installer a Ste-Julie.

      Le prix de ces 2 000 résidences ne peut, avec le temps, qu’augmenter. C’est le pari que j’ai fait.

      Je ne ferais pas le meme pari pour un condo sur le bord de la 15 a St-Jerome.

    • Comment fait-on pour envoyer des messages persos aux gens du blogue?

    • @guygadbois.

      En accord avec votre dernier commentaire. Ces 2000 maisons qui représentent un micro-segment de la population totale de maisons au Québec continueront probablement à prendre de la valeur modérément au cours du prochain 25 ans.

      Le seul problème que je vois dans votre investissement, c’est que les couts annuels reliés à ce type de propriété sont très élevés… Il faut simplement l’admettre, les couts récurents rattachés à une propriété de plus de 1M$ sont élevés.

      En passant, il n’y a pas eu de “tag-team” entre moi et ppoitras79. Le calcul du rendement en immobilier (surtout résidentiel) est l’un des sujets les plus controversés en finances personnelles. Ce n’est pas sans raison que le réputé CA Éric Brassard a produit un ouvrage intitulé: “HABITATION, UN MONDE DE MYTHES”. En voici un aperçu résumé:

      http://www.ericbrassard.com/media/documents/articles/Mythes%20et%20habitation.pdf

      Est-ce mal d’être à la rechercher de la vérité et de la réalité? Je croyais que c’était justement ça l’objectif d’un blogue…

    • Rick

      Le seul élément controversé, c’est quelles dépenses déduire dans le calcul du profit.

      Et je crois que pour une résidence principale, ma théorie est la bonne: l’ensemble des dépenses (intérêts, taxes, mutations, chauffage, entretien, réparations, etc…), moins le loyer qu’aurait coûté un logement similaire.

      C’est ma thèse. A vous tous de l’attaquer, ou d’y ajouter les nuances que j’aurais pu manquer. Je n’ai pas d’égo, et ne le prendrai pas personnel, promis!

      Etes-vous d’accord avec moi pour le calcul du rendement, dans votre exemple un 1 $ se transforme miraculeusement en 10 000 $?

    • Bonjour Rick

      vous dites:

      Le seul problème que je vois dans votre investissement, c’est que les couts annuels reliés à ce type de propriété sont très élevés… Il faut simplement l’admettre, les couts récurents rattachés à une propriété de plus de 1M$ sont élevés.

      Savez-vous ce qu’acheter une grosse maison m’a fait réaliser? C’est tout le contraire! J’ai fait changer mon drain françcais l’an dernier. Ca m’a couté 25 000 $. Moins d’1% de la valeur de ma maison.

      Alors que le proprio d’un bungalow lavalois des années 60 (son drain francais va devoir etre changé sous peu, il va payer environ 15 000 $). Si son bungalow vaut 300 000 $, ceci représente 5% de la valeur de sa maison. Ayoye!

      Faites le même exercice avec le toit, les planchers, les fondations, le revêtement extérieur (le mien est en pierres, alors je n’anticipe pas avoir a le changer avant quelques centaines d’années, alors qu’un revêtement en brique, ca a une durée de vie et ca coute cher a remplacer en titi, pensez 30-50K), les fenetres, etc…

      Je n’avais pas pensé a cela auparavant, mais depuis, je trouve cela très drôle. Et si vous avez lut le blogue, vous savez maintenant que je ne paie des taxes municipales que sur environ la moitié de la valeur de la maison, courtoisie de la riche ville de Mont Royal! Je n’ai pas vérifié à Westmount, mais je soupconne que c’est la même chose.

    • @guygadbois (17h50).

      Si vous ne le prenez pas personnel, je vais vous présenter ma thèse… Voici l’équation universelle du calcul du rendement d’un bien ne générant pas de revenus:

      Rendement en $ = Produit de disposition(1) – Prix de base rajusté(2) – dépenses à l’achat du bien (3) – dépenses durant la détention du bien (4) – dépenses à la vente du bien(5)

      (1) = Le plus facile, il s’agit du montant brut reçu lors de la vente du bien. C’est le prix de vente;

      (2) = Il s’agit du coût d’acquisition. En immobilier, il s’agit de la mise de fonds ainsi que l’ensemble des versements en capital durant la détention du bien. Il faut également y ajouter les dépenses capitalisables durant la détention du bien (ex: rénovations);

      (3) = Comprend les frais de notaire, droits de mutation et autres frais déboursés à l’achat du bien immobilier;

      (4) = Comprend l’ensemble des dépenses récurrentes durant la détention du bien immobilier [intérêts sur hypothèques, taxes foncières, frais de condo (s'il y a lieu), réparations, dépenses d'entretien, etc.];

      (5) = Comprend la commission à l’agent immobilier, la pénalité pour bris d’hypothèque et autres dépenses à la vente s’il y a lieu.

      Cette équation du rendement tient compte de tout ce qui entre réellement de la poche du détenteur du bien immobilier (élément 1) et de tout se qui sort réellement de la poche du détenteur du bien immobilier (éléments 2 à 5).

      Ensuite, vous pouvez sans problème ajouter à votre rendement en $, le loyer qu’aurait coûté un logement similaire (selon le moment de la détention et selon le type de propriété).

      Donc, pour votre question: “Etes-vous d’accord avec moi pour le calcul du rendement, dans votre exemple un 1 $ se transforme miraculeusement en 10 000 $?”

      Je dirais oui seulement si les éléments 2 à 5 ci-haut sont absents. Selon moi, c’est pourquoi cette façon de calculer en immobilier résidentiel est atrocement erronée. Car durant une période de 5 ans (mon exemple initial), il est impossible que les éléments 2 à 5 soient inexistants en immobilier résidentiel. Seulement en considérant la valeur moyenne des biens immobiliers actuellement, l’élément 5 viendrait déjà anéantir complètement ce rendement de 10 000$.

      Si ce sujet est si controversé, c’est que bien peu de gens prennent la peine dans le calcul de leur rendement de considérer les éléments 3 à 5 ainsi que les versements de capital (élément 2) et le cout des rénovations (élément 2). Mais pourtant, toutes ces sommes d’argent combinées ont bel et bien été déboursées pour finalement réussir à obtenir l’élément 1!

      C’est ma thèse.

      Bon week end.

    • @Rick

      Superbe démonstration. Merci d’avoir pris de temps d’identifier tous les items, de facon si structurée. Votre post mériterait d’être “collé” pour référence future.

      Je crois que l’économie d’un loyer mériterait d’etre spécifiquement identifié dans la formule, comme élément 6, lorsqu’on fait l’exercice à l’égar d ‘une résidence principale.

    • @guygadbois.

      Merci, je suis évidemment en accord avec votre dernier commentaire également.

      Il manque toutefois un élément important dans la formule, soit le solde en capital à payer sur l’hypothèque lors de la vente. Ce solde en capital à payer devra également être soustrait du rendement en $ car il est bien évident que ce solde aura à être remboursé à l’institution financière concernée lors de la vente du bien immobilier résidentiel. Si l’on déménage dans une autre résidence principale, une nouvelle hypothèque sera alors créée et la même formule de rendement en $ s’appliquera une seconde fois. Et ainsi de suite pour la 3e propriété, 4e propriété, etc.

    • Un rendement cela s’exprime toujours en pourcentage. Le montant du a la banque n’influence pas le rendement. Il influence le cash flow découlant de la transation, mais pas le rendement. La composante capital qui influence le profit, c’est le remboursement hypothécaire annuel, dont vous tenz compte dans l’élément 2.

      En utilisant le cout d’achat initial total plutot que simplement la mise de fonds, vous tenez deja compte du solde hypothécaire. Si vous le déduisez a la fin, vous en tenez compte 2 fois.

    • @guygadbois.

      “Un rendement cela s’exprime toujours en pourcentage.”

      Je suis en accord avec vous. En ajoutant votre élément #6, ma formule devrait donc s’appeler “Profit en $ (considérant le fait que l’on doit se loger)” au lieu de s’appeler “Rendement en $”. Mais dans cette formule, je persiste à dire qu’il faut considérer et soustraire le solde en capital à payer au moment de la vente car le vendeur ne touchera jamais cette somme.

      Rien n’est compté en double… La valeur du solde en capital à payer sur l’hypothèque diminue à mesure que des remboursements en capital sont faits, non?? En tout, c’est ce que je pense.

      Ma formule finale serait donc la suivante:

      Profit en $ (considérant le fait que l’on doit se loger) = Produit de disposition(1) – Prix de base rajusté(2) – dépenses à l’achat du bien(3) – dépenses durant la détention du bien(4) – dépenses à la vente du bien(5) + loyer qu’aurait coûté un logement similaire(6)

      (1) = Il s’agit du montant brut reçu lors de la vente du bien. C’est le prix de vente diminué du montant devant être remboursé à l’institution financière lors de la vente (solde en capital à payer sur l’hypothèque);

      (2) = Il s’agit du coût d’acquisition. En immobilier, il s’agit de la mise de fonds ainsi que l’ensemble des versements en capital durant la détention du bien. Il faut également y ajouter les dépenses capitalisables durant la détention du bien (ex: rénovations);

      (3) = Comprend les frais de notaire, droits de mutation et autres frais déboursés à l’achat du bien immobilier;

      (4) = Comprend l’ensemble des dépenses récurrentes durant la détention du bien immobilier [intérêts sur hypothèques, taxes foncières, frais de condo (s'il y a lieu), réparations, dépenses d'entretien, etc.];

      (5) = Comprend la commission à l’agent immobilier, la pénalité pour bris d’hypothèque et autres dépenses à la vente s’il y a lieu;

      (6) = Frais de location qu’aurait coûté un logement similaire (selon le moment de la détention et selon le type de propriété).

      Durant la période de détention du bien immobilier, Si le résultat de cette formule est positif, il aura été avantageux d’être propriétaire. À l’inverse, si le résultat de cette formule est négatif, il aura été avantageux d’être locataire.

      Qu’en pensez-vous?

      P.S.: Bien souvent, les gens arrêtent leurs calculs du profit à (élément 1 – élément 2)!! Et encore, plusieurs ne considèrent même pas le cout des rénovations déboursé (élément 2) durant la détention de résidence principale. Voyez-vous à quel point ils sont dans l’erreur?

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