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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mardi 22 janvier 2013 | Mise en ligne à 10h28 | Commenter Commentaires (21)

    Bilan québécois aigre-doux pour 2012

    Le Québec aura été la dernière province à publier ses statistiques complètes de 2012.

    La Fédération des chambres immobilières voulait les faire coïncider avec la tenue d’une conférence immobilière, ce matin à Montréal.

    Voici donc le portrait provincial du quatrième trimestre:

    tablo

    Pour l’ensemble de 2012, 77 463 transactions ont été réalisées dans la province, une hausse de moins de 1% sur un an.

    Seules les ventes d’unifamiliales ont progressé (+1%), tandis que le marché des condos a fléchi de 2% et celui des plex, de 3%.

    Les régions minières ont affiché la performance la plus dynamique en 2012.

    Amos, Thetford Mines, Val d’Or, Baie-Comeau et Matane ont toutes vu leurs ventes grimper de plus de 14%. Plusieurs autres villes ont affiché des croissances supérieures à 10%.

    La Fédération –qui représente plus de 15 000 courtiers immobiliers– reconnaît néanmoins que l’année 2012 s’est déroulée “en deux temps”.

    Deux trimestres de bonne progression, et deux autres beaucoup plus faibles.

    L’entrée en vigueur de nouvelles règles hypothécaires en juillet a particulièrement affecté le segment de la copropriété à Montréal.

    Les ventes de condos ont reculé de 20% au quatrième trimestre, tandis que l’offre de copropriétés à vendre a progressé de 19% sur l’ensemble de l’année.

    En raison de ce revirement rapide, le marché de la copropriété est revenu en territoire équilibré pour la première fois depuis 1999 dans la région métropolitaine.

    Divers spécialistes iront ce matin de leurs prévisions pour 2013 –un sport très populaire dans l’industrie immobilière.

    À suivre…


    • En 2012, sur le marché de la revente, le prix moyen au pied carré dans Ville-Marie a augmenté de 5% à 415$, à l’Île des Soeurs de 2% à 373$, à Verdun de 9% à 343$ et sur la Rive Sud de 1% à 202$.

      Source: Conférence immobilière FCIQ du 22 janvier 2013.

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/22/01-4613743-nouvelles-regles-hypothecaires-impact-majeur-sur-les-montrealais.php

      “Selon l’enquête, 29% des acheteurs ont opté pour amortissement de 30 ans en 2011 à Montréal, une proportion qui a grimpé à 38% l’an dernier, avant l’entrée en vigueur des nouvelles mesures.”

      Si on est rendu à s’endetter sur 30 ans avec des taux historiquement bas pour se loger, en effet il y a peut être quelque chose qui cloche.

      Est-ce que l’enquête précise avec combien de mise de fond en moyenne? 20%,10%,5%?

    • J’imagine que quand ils parlent de Verdun, ils comprennent (pour des raisons historiques) l’Ile des soeurs, sinon je ne peux pas m’expliquer 343 $ le p2 dans ce coin. Impossible de n’avoir qu’un écart de 10% entre les 2, compte tenu de l’énorme différence entre Verdun mainland et l’ile.

      Je me rappelle du bon vieux temps (1995) ou 300 $ le p2, c’était le prix le plus cher au Québec (le Port Royal sur Sherbrooke), et les prix généraux tournaient aux alentours de 100-150K le p2. l’Ile des soeurs étaita lros grosso modo a 175K le p2.

    • @MeMfisc.: pour la centième fois, cette augmentation du prix moyen n’est qu’un ajustement statistique du fait que les immeubles de moins de 300 K ne se vendent plus.

    • @terlingua

      Depuis la nuit des temps on s’endette sur 25 ans pour se loger. Vous trouvez vraiment que 30 ans cela fait une si grosse différence?

      Lorsque j’ai acheté en 2009, j’avais moi-meme opté pour un terme de 30 ans si je me rappelle bien. Et franchement, ce n’était pas plus réfléchi qu’il le faut, car disons que j’avais certainement les moyens d’amortir sur 25 ans. En refinancant en 2010, j’ai opté pour le terme traditionnel, 25 ans.

      C’est le pourcentage qui est assez révélateur: 38% des gens, c’est sur qu’ils ne sont pas tous dans ma situation et que plusieurs ont choisi ce terme pour enlever de la pression sur leurs liquidités. Et si 30 vs 25 était pertinent pour eux, une hausse de taux d’intérêt sera désastreuse pour ce gang-là.

    • En somme, il se trouve encore des optimistes pour croire que les prix vont quand même grimper de 2%. Or, qu’est-ce qu’un prix sinon le reflèt de ce que le marché est prêt (lire: “l’acheteur est capable”) à/de payer? D’un point de vue acheteur, ça peut même être positif. D’un point de vue “propriétaire, appartenant à la classe moyenne” – donc endetté, qui mise sur la valeur de (souvent son seul) investissement “productif” en vue de sa retraite, c’est un autre coup vers l’effritement. Bref, une autre mesure visant à protéger (une fois de plus) notre système bancaire sans égard au “vrai monde”…

    • Ne vous fiez pas aux statistiques de la chambre immobilière… pensez-vous vraiment qu’un organisme qui dépend de la santé financière du secteur de l’immobilier va dire que les prix ont baisser ou vont baisser de 10%… franchement

      De mon côté je fais mes devoirs… j’ai un échantillon d’une dizaine de propriétés dans des secteurs que j’aimerais acheter (rosemont (quartier angus), villeray (marché jean-talon), plateau) et je suit les prix de vente de comparable.

      Voici mes observations… je regarde depuis semptembre 2010 et je peux vous affirmer que les prix n’ont pas augmenté depuis ce temps. S’il y a eu augmentation c’est en raison de rénovation…nouvelle cuisine, nouvelle salle de bain… etc

      Selon l’indice teranet les prix ont monté de 8.4% depuis semptembre 2010. C’ets vrai lorsqu’on compte les rénovations…

      Je vous donne un exemple…

      achat maison 400,000$ en septembre 2010… rénovation pour 33600$. Vente actuellement pour 433600$. Selon l’indice teranet il y aura ici une augmentation de 8.4% alors qu’en réalité le prix est demeuré stable (payé 400000+33600 = 433600 et vendu 433600$)

      Ici je ne parle pas des frais de transactions et de déménagement. Si on compte ces frais qulqu’un qui a acheté en septembre 2010 ne fait pas d’argent.

      Deuxième observation : Depuis juillet 2012 les prix sont en baisse de 5-7 % si on exclut les rénovations

    • @guygadbois
      C’est peut être le 30 qui est un cap psychologique pour moi versus 25, je n’ai pas votre expérience du secteur immobilier :)
      Mais je mettais ça en relation avec les taux qui sont au plus bas, pas seulement la durée.
      Je suis d’accord avec votre commentaires sur le 38%, c’est ce chiffre qui est important.

    • Les prix de maisons sont toujours bien plus bas que dans le reste du Canada, il y a encore de la place pour une plus value. Si les nouvelles mesures hypothécaires éloignent ou retardent des potentiels propriétaire, tant mieux pour eux car ils n’ont pas les moyens d’être propriétaire.

    • CHAPALA1

      Est-ce que c’ets une farce votre commentaire : Les prix de maisons sont toujours bien plus bas que dans le reste du Canada, il y a encore de la place pour une plus value.

      Acheter en abitibi… c’est moins cher aussi… Le prix d’une ville sont fonction du revenu dis;onible des habitants… petit cours d’économie 101

    • Quelqu’un qui opte pour un hypothèque de 30 ans vs. 25 ans et qui dispose des liquidités pour payer son hypothèque en 25 devient un client chouchou des institutions financières. Il faut payer son hypothécaire le plus rapidement que possible car il y a d’autre chose dans la vie.

    • “L’entrée en vigueur de nouvelles règles hypothécaires en juillet a particulièrement affecté le segment de la copropriété à Montréal.”

      Encore une fois, nous sommes simplement revenus aux règles hypothécaires de 2006 requérant une mise de fonds minimale de 5% et un amortissement maximal de 25 ans… En passant, les ratios d’endettement limites pour une qualification à une hypothèque sont encore bien supérieurs à ceux de 2006 (ratio ABD maximal permis de 39% aujourd’hui VS 32% en 2006 et ratio ATD maximal de 44% aujourd’hui VS 28% en 2006). Saviez-vous que ces ratios ABD et ATD limites acceptés par les banques sans passer par la SCHL sont respectivement de 28% et 35%?! Méchante marge… Ceux qui comprennent ces derniers ratios savent fort bien qu’un ménage, avec le MÊME REVENU, peut emprunter aujourd’hui un montant d’hypothèque bien supérieur au montant qu’il pouvait emprunter en 2006, surtout en considérant que les taux d’intérêts actuels sont bien inférieurs à ceux de 2006. Alors, qui peut encore avoir raison de se plaindre???

      De mon côté, je crois que l’abolition le 1er novembre 2012 de la possibilité de contracter une hypothèque sans mise de fonds (cashback mortgage) est la mesure qui a le plus d’impact présentement. Ça faisait plus de 6 ans que les premiers acheteurs avaient la possibilité de contracter une hypothèque sans mise de fonds…

      Comme en témoigne l’article suivant, il y a beaucoup de premiers acheteurs qui sont incapables d’amasser ce mimimum de 5% et qui emploient (employaient) d’autres moyens pour pouvoir quand même acheter leur première propriété (pathétique!):

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2012/06/emprunter-pour-mise-fonds-dune-maison.html

    • Rick

      Merci pour l’info concernant les ratios; je ne suis pas ceux-ci (pas pertinent pour mon marché), et j’avoue que les augmentations dont vous faites part sont terrifiantes. Etes-vous sur que vos ratios pre-2006 sont les ratios qui étaient alors acceptés par la SCHL, et non ceux des banques sans SCHL?

      Et il y a vraiment eut inversion entre les ratios ABD et ATD (39/44 aujourd’hui, et 32/28 en 2006), ce qui seriat un peu surprenant, ou vous avez inversé les données?

      Les ratios sont calculés en fonction d’un taux de 5 ans je crois, mais je ne suis pas certain s’il s’agit du taux affiché ou après la réduction usuelle?

      Merci

    • ” Il faut payer son hypothécaire le plus rapidement que possible car il y a d’autre chose dans la vie.”

      En principe je suis d’accord, mais avec les taux d’intérets aussi bas qu’ils le sont présentement, il peut y avoir de meilleurs placements à faire avec l’argent que vous ne mettrez pas sur votre hypothèque.

      Par exemple, vous avez un surplus de 5000$ à la fin de l’année, versement sur le capital de votre hypothèque à 3% ou cotisation REER qui permet de sauver de l’impôt? La question se pose…

    • @ ppoitras:

      Votre commentaire en réponse à CHAPALA1:

      Est-ce que c’ets une farce votre commentaire : Les prix de maisons sont toujours bien plus bas que dans le reste du Canada, il y a encore de la place pour une plus value.

      Acheter en abitibi… c’est moins cher aussi… Le prix d’une ville sont fonction du revenu dis;onible des habitants… petit cours d’économie 101

      Mon commentaire concernant votre réponse:

      Ah oui? Vraiment? Le revenu annuel moyen par habitant à Montréal est-il, disons, de 80 000 $? Celui des ménages est-il, mettons, de 160 000 $ pour justifier la hausse des prix depuis le milieu des années 2000 ainsi que leur ratio trop élevés par rapport au revenus moyens RÉELS dont il été question dans une étude récente discutée hier sur ce blogue?

      Votre argument dans le contexte actuel est donc futile. Si ces ratios avaient suivis la courbe normale de l’augmentation annuel des revenus et de l’inflation, je vous donnerais raison. Or, avec des taux d’intérêt au plancher et des conditions d’emprunts très souples, ce marché ne suit aucunement les règles d’économie fondamentale. L’histoire économique nous enseigne que tout revient éventuellement à la normale. S’agira-t-il d’un “soft landing” ou d’un “hard landing”? Bien malin qui pourra le prévoir, compte tenu des caractéristiques particulières des marchés locaux. Or, la baisse marquée et subite des ventes depuis l’été dernier combinée à un stabilisation “officielle” des prix démontrent que le retour à la normale est commencé.

    • @guygadbois.

      Depuis toujours, les ratios ABD et ATD maximal accepté par les banques sans SCHL sont respectivement de 28% et 35% (avec une marge de manoeuvre minime).

      Avant les changements, les ratios ABD et ATD maximaux accepté par la SCHL étaient respectivement de 32% et 40%.

      Entre 2006 et 2008, c’est là que ça se gâte… Le ratio ATD maximal accepté par la SCHL est augmenté à 45%. Quant au ratio ABD, aucune limite, ce qui signifie par défaut que le maximum était également de 45% (ne peut être plus élevé que le ratio ATD). Je dis “entre 2006 et 2008″ car je n’ai aucune idée du moment où les changements ont eu lieux mais je sais que c’est à travers 2006, 2007 ou 2008. Je n’ai trouvé aucun texte à ce sujet, l’information à ce sujet fut très bien cachée et la population n’y a vu que du feu!!!

      Et finalement, en juillet 2012, les ratios ABD et ATD maximaux acceptés par la SCHL furent abaissés respectivement à 39% et 44%.

      L’ensemble de ces ratios sont calculés en fonction du REVENU BRUT! Le maximal accepté par la SCHL peut donc représenter facilement 70% du revenu net, ce qui est énorme à mon avis… Je suis assez certain de mes chiffres mais je garde une petite réserve. Peut-être qu’un conseiller hypothécaire d’expérience pourrait venir corroborer mes chiffres (s’il y en a un qui lit régulièrement ce blogue)??

      Conclusion: Même aujourd’hui en tenant compte des règles en vigueur depuis juillet 2012, il y a une méchante marge entre ce qu’une banque accepte et ce que la SCHL accepte en terme d’endettement maximal. Autre constat: les règles au sujet de ces ratios sont beaucoup moins sévères aujourd’hui qu’elles ne l’étaient avant 2006 malgré des taux d’intérêts nettement plus bas.

      Je repose donc la question: Qui peut se permettre de se plaindre des “nouvelles règles” instaurées en juillet 2012?!

      Au sujet de votre question: “Les ratios sont calculés en fonction d’un taux de 5 ans je crois, mais je ne suis pas certain s’il s’agit du taux affiché ou après la réduction usuelle?”

      Je crois que vous avez raison… J’espère juste que l’on n’incorpore pas les taux “super promotionnels” de 3% pour un calcul d’une hypothèque maximale qu’un ménage peut obtenir!

    • Merci Rick. 28/35 et 32/40 me disent quelque chose (ma premiere hypotheque était SCHL, et ma seconde fut bancaire straight.

      Je ne savais pas que ces ratios étaiemt rendus ci-haut. Et oui, il me semble moi aussi qu’ils sont calculés en fonction du revenu brut.

      Cela confirme a quel point la prise de risque de la SCHl est épouvantable. Ca c’est un risque systémique pour l’économie canadienne. Que c’est imbécile.

      Ils ne peuvent en ce moment réduire ces ratios. Le double hit au marché serait trop important. S’ils sont chanceux, les modifications de 2012 ont éteint le feu sans causer de baisse importante des prix (mon hypothèse en fait), et lorsque l’économie sera un peu plus stable (disons dans 2 ans), ils pourront alors baisser ces ratios. Comment dit-on perfect storm, à l’envers? Wishful thinking? Ce scénario est possible selon moi, bien que je ne parierais pas beaucoup sur celui-ci.

    • J’aimerais soumettre une question:

      Selon le tableau de cet article, le prix médian d’une habitation dans la ville de Québec serait de 240 000$

      Selon cet article: http://www.quebecinternational.ca/statistiques-economiques/bilan-annuel-et-perspectives/pouvoir-d-achat/ , le salaire moyen dans la région de Québec, pour 2011 serait de 40949$ ; un autre article (http://argent.canoe.ca/lca/affaires/canada/archives/2012/07/salaire-moyen-Quebec.html) parle plutôt de 43451,20$ pour la Province.

      Basé sur la seconde stat, le ratio d’abordabilité serait de 5.5, soit de 0.3 au dessus de celui de Montréal (http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/01/21/vancouver-astronomique-montreal-severement-inabordable/) qui serait à 5.2.

      Je comprends que je n’ai pas les bons chiffres sur le salaire moyen, mais n’est-il pas étonnant que l’abordabilité soit meilleure à Montréal qu’à Québec??? (le salaire moyen dans la région de Québec n’a quand même pas augmenté de 6000$….)

    • La chute des ventes est d’autant plus spectaculaire puisqu’elle s’est produite dans la seconde moitié de l’année. Le fait que la tendance soit pratiquement pan Canadienne montre aussi que cette chute n’a rien de circonstancielle. Bien sûr l’industrie blâme exclusivement les changements de règles mais les ventes avaient commencé à ralentir bien avant.

      Si on se fie aux fondamentaux le marché est définitivement kaput, et pour longtemps. Toutes les variables qui ont permis la progression du marché immobilier depuis dix ans sont au max et/ou dans le rouge: Taux d’intérêt, taux de propriété, facilité d’accès au crédit, taux d’endettement et croissance du crédit, taux d’épargne, démographie (vieillissement très rapide de la population, à partir de 2012 la population active va diminuer au Québec), prix, nommez les, tous maximisés dans un sens ou dans l’autre, or ce sont les changements dans ces variables qui ont permis au marché de grandir.

      De plus on a une économie et des revenus qui stagnent, des finances publiques en difficulté et des gouvernements qui passent leur temps à rationner les services et à chercher des moyens de nous plumer.

      La seule donnée qui pourrait brouiller les cartes est le facteur psychologique. Mais cela serait bien surprenant, les médias parlent de plus en plus fréquemment de ralentissement et même de correction, de plus les gens se rendent compte que ça change, que les ventes sont plus difficiles.

      De toute façon tout revirement serait temporaire car les prix actuels ne sont pas viable économiquement. Bien des gens qui se croient riches aujourd’hui vont subir un réveil brutal dans les années à venir. Si vous voyez votre maison comme votre fond de pension feriez bien de vendre tout de suite, sinon envisagez liberté 85!!!!

    • Selon l’indice Teranet, les prix ont progressés de 3.04% à Montréal de décembre 2011 à décembre 2012.

      Pour l’Indice de Prix de Maison Teranet, toutes les propriétés ayant transigé au moins deux fois sont considérées dans le calcul, c’est ce qu’on appelle communément la méthodologie des ventes répétées. Par contre, les propriétés affectées par des facteurs endogènes sont rejetées avant l’estimation. Ces facteurs peuvent inclure : a) transaction avec lien de dépendance, b) changement de type de propriété, par exemple après des rénovations, c) erreur dans la saisie des données, et d) haut débit dans la fréquence des transactions (moins de six mois).

      http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

    • @MeMFisc.

      Êtes-vous un robot qui répète sans cesse le même baratin?? Et comme un robot, les réponses d’autres blogueurs entre par une oreille et sorte de l’autre, c’est ça??!! Comprenez-vous quelquechose lorsque les gens vous répondent?? Avez-vous une opinion??

      Après avoir considéré les intérêts, taxes foncières, frais de condo, entretien, réparations, etc., que reste-t-il de votre 3.04%?!!!!

      Comprenez-vous un peu mieux cette fois-ci ou l’on devra sans cesse vous répéter le même baratin jusqu’à la fin de 2013???

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