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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 21 janvier 2013 | Mise en ligne à 9h51 | Commenter Commentaires (57)

    Vancouver astronomique; Montréal “sévèrement inabordable”

    Le panorama de Vancouver à l'aube (Reuters).

    Le panorama de Vancouver à l'aube (Reuters).

    Vancouver demeure le deuxième marché immobilier le plus inaccessible au monde, tout juste derrière Hong Kong.

    Le prix médian des propriétés s’est établi à 9,5 le revenu médian des ménages dans cette ville en 2012, plus du double de la moyenne canadienne, indique la firme Demographia dans sa neuvième enquête annuelle sur le sujet.

    Selon les barèmes utilisés par Demographia –et par la plupart des analystes–, un marché immobilier est considéré comme abordable lorsque la propriété moyenne coûte moins de trois fois le revenu brut médian des ménages.

    Avec un ratio entre 3,1 et 4, un marché est considéré comme “modérément inabordable”; entre 4,1 et 5, “sérieusement inabordable”; et à plus de 5,1, “sévèrement inabordable”.

    La situation s’est quelque peu détérioré dans les grandes villes du Canada depuis un an, alors que le ratio est passé dans l’ensemble  de 4,5 à 4,7.

    Et qu’en est-il de Montréal? La situation devient “inquiétante” dans la métropole québécoise, tout comme à Toronto, selon l’analyse de Demographia.

    Montréal est désormais considérée comme “sévèrement inabordable”, avec un ratio de 5,2.

    Le nouveau plan d’aménagement du territoire adopté en 2012, qui limitera l’étalement urbain, pourrait en outre contribuer à une détérioration accrue de l’abordabilité dans le Grand Montréal, estiment les chercheurs de Demographia.

    (Divers analystes entrevoient au contraire une baisse du prix des copropriétés à court et moyen terme en raison d’une offre accrue.)

    Toronto, de son côté, affiche  un ratio d’inabordabilité de 5,9.

    À l’autre bout du spectre, les marchés les plus abordables au Canada sont Fredericton (2,3), Saint-John au Nouveau-Brunswick (2,5) et Windsor (2,5).

    En incluant les zones rurales, le Canada est considéré comme “modérément inabordable” avec un ratio de 3,6, selon Demographia.

    Le prix moyen d’une propriété s’est établi à 352 800$ au pays en décembre dernier, une hausse de 1,6% sur un an.

    L’étude complète du groupe Demographia peut être consultée ici.


    • Montréal n’est pas au niveau de Vancouver mais pas si loin que ça de Toronto.. On entends souvent dire que “la situation est différente à Montréal”, apparemment pas tant que ça!

    • Montréal est nettement moins «chère» que Toronto, mais le ratio inclut aussi une composante revenu, qui est aussi plus bas à Montréal. Toutes proportions gardées, la situation n’est pas bien meilleure ici que là-bas.

      Seule exception, ici on est en sévère surconstruction… à Toronto c’est astronomique ! Et ça tiens même en proportion… à mon avis.

    • Les taux d’intérêt et conditions de crédit ont tout changé. Il faudrait revoir ces ratios.

    • Catégorie “marché innaccessible” = 2e au monde
      Catégorie “marché surévalué” = 1ier au monde

    • @guygadbois :

      Je dois répondre aux commentaires du dernier article.

      Je sais très bien comment les fiducies de revenus fonctionnent et fonctionnaient. Je suis fiscaliste. Un très bon. Je te signale que ça fait 2 fois que tu m’insultes (gratuitement) sur mes compétences professionnelles, alors que tu ne connais rien à la fiscalité canadienne. Par conséquent, en ce qui me concerne, tu es définitivement la disgrâce de ce blogue.

      Ce sont les riches qui bénéficiaient le plus des fiducies de revenus, et tous les fiscalistes et financiers de qualité le diront. Contrairement à ce que tu prétends, qui est totalement absurde, ce n’était pas que les entités exonérés d’impôt qui en bénéficiaient. Les revenus de ces fiducies n’étaient pas imposés au niveau de la fiducie, mais au niveau des détenteurs de part. Donc les montants versés aux détenteurs de part étaient plus importants qu’il ne l’aurait été si l’entreprise avait été exploitée par le biais d’une société. Chez les particulier, ce sont les gens avec beaucoup de capital d’accumulé dans un REER qui en bénéficiaient, puisque le rendement sur les parts s’accumulaient à l’abri de l’impôt. 40% des parts de fiducies de revenus étaient détenues dans des REER. Maintenant si tu veux m’obstiner sur le fait que les riches on BEAUCOUP plus de d’argent dans un REER que les non-riches, tu vas le faire tout seul.

    • Bonjour Taxman

      Je m’excuse de vous avoir insulté.

      Je connais très bien la fiscalité canadienne. Je vous mets au défi de m’y prendre en défaut.

      Votre commentaire fait la démonstration de mon affirmation. Vous confirmez que ce sont les REER qui bénéficiaient des fiducies de revenu. Les REER visent la classe moyenne/ moyenne supérieure; la preuve, c’est le plafond de revenu pour lequel on peut cotiser. Les riches s’en foutent complètement de mettre 22 000 $ de côté par année dans un REER, c’est une pinotte dans l’océan.

      De fait, les riches calculent maintenant qu’il est plus avantageux de conserver leur argent dans Gesco (après paiement de l’impôt corporatif par Opco à 26,9%), plutôt que d’effectuer des cotisations REER. Histoire de ne pas avoir a payer les charges sociales reliées au salaire ou revenu d’entreprise requis pour pouvoir cotiser au REER, et histoire de ne pas convertir leur gain en capital sur placements (impôt à 24,98%) en retrait REER imposés à 49,97%.

      Si vous êtes un très bon fiscaliste et travaillez à l’agence, vous avez certainement une qualité que je ne possède pas, soit celle de sacrifier votre intérêt monétaire personnel “for the greater good”. Je vous en félicite, c’est plutôt rare.

    • Et on ne mentionne que les REER, mais les RPA, la CARRA et le RREGOP, etc… investissaient probablement aussi dans les fiducies de revenu.

      Pas exactement des bébelles pour les riches ca. On est pas mal classe moyenne là, vous ne trouvez pas?

    • Et je vous signale que les REER sont des entités exonérés d’impôt, en vertu de 149(1)r). J’avais même pris la peine de vous donner le numéro d’article… Vous n’avez probablement pas ouvert votre loi avant d’affimer:

      “Contrairement à ce que tu prétends, qui est totalement absurde, ce n’était pas que les entités exonérés d’impôt qui en bénéficiaient.”

      J’accepte l’épithète de disgrace de ce blogue volontiers, lol!

      Bon, pour revenir au sujet du jour, comment se fait-il que nous ayons des régions “métropolitaines” au Canada avec des ratios de 2,5 en 2013? Je ne connais pas du tout Frederiction, St-John et Windsor, mais cela me mystifie.

      Quelqu’un qui connait un peu ces marchés a-t-il la réponse.

    • L’indice d’accessibilité nous donne surtout une idée du % de nos revenus qu’on devra mettre pour acquérir une propriété. Vrai que Montréal semble pas trop loin de Toronto(5.1 vs 5.9)faut dire que Toronto subit une correction depuis peu et que Montréal devrait suivre. Reste que le prix médian est de 287,300(Montréal) vs les prix médians de 430,200(Toronto) et 621,300(Vancouver). Si je suis un nouvel arrivant ou un canadien qui veut s’établir dans une grande ville, Montréal reste intéressant par rapport aux 2 autres au niveau des prix.

    • @guygadbois,

      Excuses acceptées. Je suis d’accord avec une partie de vos deux derniers commentaires, mais pas ceci: “Votre commentaire fait la démonstration de mon affirmation. Vous confirmez que ce sont les REER qui bénéficiaient des fiducies de revenu. Les REER visent la classe moyenne/ moyenne supérieure; la preuve, c’est le plafond de revenu pour lequel on peut cotiser. Les riches s’en foutent complètement de mettre 22 000 $ de côté par année dans un REER, c’est une pinotte dans l’océan”.

      En fait, je réalise que le mot “riche” est trop vague aux fins de notre discussion. Aussi, ce n’est pas tous les “riches” qui ont une opco. Certains sont salariés. 22 000 $ est une pinotte dans l’océan? Les gens pour qui 22 000 $ est une pinotte dans l’océan, je m’en fou complètement. Les millionnaires ne lisent pas ce blogue. J’ai plusieurs amis qui ont 200 000 $ et plus de revenus pour leur ménage, et il ne considère pas du tout que 22 000 $ est une pinotte, ni le 11 000 $ de retour d’impôt.

      Je pense que votre commentaire confirme plutôt ma prétention, qui était simplement de dire que les “riches” bénéficiaient plus des fiducies de revenu que des non-riches. Moi je parle des non-riches, c-à-d des foyers qui ont le revenu moyen des ménages, + ou – 20K. C’est cet échantillon de la société qui compte le plus, puisque c’est la grande majorité. Eux, ils n’en bénéficiaient pas vraiment des fiducies de revenus, n’ayant pas le capital nécessaire. Et sauf erreur, la CARRA et le RREGOP sont des régimes à prestations déterminées, alors le fait que les rendements des placements soient meilleurs n’a pas d’impact financier sur le bénéficiaire du fonds de pension.

      Ce n’est pas uniquement le “greater good” qui m’a attiré à l’Agence, c’est aussi la qualité de vie. Mes confrères du privé travaillent trop et n’ont pas une vie équilibrée, quoi qu’ils en disent. Mais bon, qui sait, un jour j’irai p-ê aussi dans le privé.

    • Leguet

      Il va bien falloir qui se trouve un emploi cet immigrant…Il choisira probalement, toronto, vancouver et calgary pour cette raison… surement pas Montreal

      Votre argument est un peu simpliste. Si je suis votre raiosnnement il devrait s’installer en gaspésie… les maisons sont vraiment pas chers la-bas.

    • @Guygadbois : “Et je vous signale que les REER sont des entités exonérés d’impôt, en vertu de 149(1)r). J’avais même pris la peine de vous donner le numéro d’article… Vous n’avez probablement pas ouvert votre loi avant d’affimer”.

      Le particulier détenteur du REER n’est pas exonéré d’impôt, et il bénéficiait du traitement fiscal des fiducies de revenus. Ainsi, il n’y avait pas que les entités exonérées d’impôt qui bénéficiaient des fiducies de revenus. Tu utilises des sophismes, c’est pas fort.

    • Taxman

      Vous aviez affirmé ceci: “Tu oses comparer l’evitement fiscal que faisait les riches avec les fiducies de revenus à celui des petits des non riches?”

      De quel évitement fiscal parlons-nous ici? Tout contribuable a droit d’investir dans son REER, et le revenu gagné par le REER n’est imposé qu’a la sortie. Vous appelez cela de l’évitement fiscal? Alors non seulement notre définition de riche est différente, mais également notre définition d’évitement fiscal.

      Je connais quelques fiscalistes du privé, et très peu travaillent plus de 50 heures semaines (sauf les gars de litige). Et encore moins font moins de 200 000 $ par année (un bon ami fait environ 400 000 $ par année en travaillant 30 heures par semaine gros max). Comme ce n’est pas un voeux de pauvreté qui a motivé votre décision de travailler à l’agence, vous devriez peut-être accélérer votre processus de réflexion!

    • @guygadbois: ça continue sur l’autre blogue aussi:
      http://blogues.lapresse.ca/avosaffaires/2013/01/16/le-marche-immobilier-en-mode-correction/

    • Cette étude s’ajoute à celle du magazine anglais « The Economist » sur les prix de l’immobilier dans le monde et, tenez-vous bien, le Canada est le PAYS OÙ LE LOGEMENT EST LE PLUS SURÉVALUÉ sur la PLANÈTE. Selon un ratio achat / location le Canada souffre d’une «surévaluation de 78%, le deuxième étant Hong Kong, à 69%. Le plus bas est le Japon, sous-évalué de 37%. Les USA seraient sous-évalué par 7%.

      L’autre mesure utilise le ration prix-revenu et par cette mesure, le marché canadien est surévalué de 34%, en deuxième position mondiale juste après la France à 35%.

      http://www.canadianbusiness.com/blogs-and-comment/canadian-housing-may-be-most-overvalued-in-the-world-says-the-economist/

      http://www.greaterfool.ca

      http://www.canadianbusiness.com/economy/how-low-will-house-prices-go/

    • @leguet

      Même si (en supposant qu’ils y trouvent du travail) Montréal est plus intéressante pour un immigrant elle ne l’est pas pour ceux qui y habitent déjà et c’est ça qui importe.

      Le problème ce n’est pas que les gens ne sont plus capable de payer leur maison. De toute évidence ils peuvent payer, sinon on aurait plein de faillites.

      Le problème c’est qu’il ne reste plus grand chose pour l’épargne. Outre tout le mal que ça fait à l’économie de nos jours les bons fonds de pension sont rares.

      En d’autres mots les prix actuels ne sont pas viables à moins d’accepter de finir sa vie dans la pauvreté ou de travailler jusqu’à 80 ans!!!

      La seule raison pour laquelle des gens acceptent encore de payer ces prix débiles c’est qu’ils croient qu’ils vont monter.

      Mais cette perception est en train de changer et croyez moi la descente pourrait être pas mal plus rapide que la montée…

    • Taxman

      Pour moi, 5% de cash down et 3% d’intérêt, c’est un bar open. Personnellement, je trouve que la banque me donne de l’argent, avec un taux de 2,3%. Free money!

      Un amortissement de 35 ans et/ou 0% de cash down, c’est un after-hour illégal qui accepte des mineurs! Bien content qu’il soit fermé.

    • @guygadbois: La signification de l’expression “évitement fiscal” n’est pas ouverte à interprétation. Mais vous avez raison, ce n’est pas l’évitement fiscal, puisque c’est parfaitement légal, c’est simplement de la planification fiscale. J’ai écrit trop vite.

    • ppoitras79

      J’ai bien écrit : ”qui veut s’établir dans une grande ville”. Alors si vous suivez mon raisonnement, la Gaspésie est bien évidemment hors de question ! De même les emplois ne sont pas nécessairement plus rémunérateur à Vancouver qu’à Montréal ; c’est surtout que seul les gens riches peuvent se payer Vancouver (c’est souvent d’ailleurs des gens qui ont déjà fait fortune ailleurs qui s’y installent, je pense entre autres à la grosse et riche fillière asiatique qui est installé là bas). Beaucoup de riches retraités canadiens sont aussi installés là bas. Le surplus d’offre vs la demande font montée les prix.

    • @pbrasseur

      Juste un exemple :

      De plus en plus de français(France) s’installent à Montréal et y travaillent. J’en vois de plus en plus sur le plateau Mont Royal et croyez moi, ils trouvent ça super de s’installer s’y prêt du centre ville à une fraction du prix pour l’équivalent à Paris. Évidemment, ces étrangers concourrent à faire augmenter les prix et effectivement c’est moins bon pour les locaux !

    • Erratum : ”Le surplus d’offre vs la demande font montée les prix.” Aurait dû lire le contraire bien sûr !!!!!

    • @leguet (15h30).

      Pas que votre argument est faux mais celui-ci est beaucoup trop marginal pour faire la moindre différence sur le marché de Montréal.

      Pendant que des Français arrivent à Montréal, des Québécois partent pour la France. Pendant que des Français arrivent à Montréal, d’autres Français repartent pour la France. Et ainsi de suite…

      Également, je vois mal un Parisien venir accepter une diminution de salaire de plus de 50%, venir braver les durs et longs hivers Québécois, et tout ça pour venir profiter du marché du condo à Montréal! Pour moi, ça ne fait vraiment aucun sens…

      Je peux vous dire une chose: ce ne seront pas les Français qui viendront renverser une diminution des ventes de 20% à Montréal, pas plus que ce seront les Français qui viendront briser l’inventaire record actuel de résidences à vendre à Montréal.

      Même à Vancouver où les ventes sont en diminution de 30% à 40% depuis plus de 6 mois, les nouveaux arrivants (richissimes) n’arrivent pas à briser cette tendance.

      Les prix n’auront d’autres choix que de corriger afin que les marchés de Montréal et de Vancouver puissent retrouver l’équilibre entre l’offre et la demande, tout comme bien d’autres marchés canadiens.

    • Ces données de Demographia sont en ligne directe avec leur dernier rapport dont nous avions sortis les chiffres ici même sur ce blogue il y a quelques mois.

      Le rapport Demographia a la fâcheuse tendance à être clair, simple et logique. Mais les spéculateurs, les agents et les investisseurs immobiliers aiment bien quand ça a dont ben l’air compliqué.

      Ce printemps, il n’y aura plus rien de compliqué. Petit “bull trap”, c’est à dire sursaut des ventes (sur la glace depuis quelques mois) avec gros titres euphoriques de Remax/Sutton/Lepage “Le marché est stabilisé !!!” puis la descente, la vraie, commencera.

      Et à ce moment, il n’y aura plus rien de compliqué. Les acheteurs seront prêt à payer ce qu’ils peuvent se permettre. Point. Puisqu’ils n’achèteront plus un asset qui prendra 5% par année mais une maison. Juste une maison et ses frais/obligations qui viennent avec. Et si un investissement qui rapporte 5% ca coutait de plus en plus cher, une maison, ça, ça a toujours coûté le même prix : 3 fois le revenus brut.

      Désolé investisseurs et agents, les gens vont acheter des maisons dorénavant.

    • @pbrasseur

      ”La seule raison pour laquelle des gens acceptent encore de payer ces prix débiles c’est qu’ils croient qu’ils vont monter”

      Oui et ils ont raison depuis maintenant 15 ans. Ça monte sans interruption et bien en haut chaque année du taux d’inflation. Ceci dit, je sais bien que ça va se corriger car historiquement sur le long terme l’immobilier suit l’inflation(sauf certains marchés plus restreints où la demande surpasse continuellement l’offre). Ce marché comme d’autres marchés de ‘hard asset’(l’or, commodités etc) est complètement pipé par les politiques des banques centrales. Si vous voulez que les gens se tournent vers l’épargne faudrait avertir votre ‘pote’ au sud le frontière(Bernanke) qu’il cesse ça politique des taux 0 alors que l’inflation annuelle est dans les 2 %. Bernanke n’en veut pas d’épargne, il veut que tout le fric s’en aille dans le marché boursier ou autres hard asset. Pour ça aussi que l’once d’or frise les
      1700$ alors qu’elle ne valait que 250$ il y a 10 ans.

    • @rick85

      Je suis d’accord qu’il y aura correction. J’en parle d’ailleurs dans une autre intervention. Le point que je voulais émettre est que Montréal reste encore abordable pour certaines gens et entre autres pour les Français. Les Français ne viennent pas pour profiter des condos moins chers mais pour y travailler. Depuis quelques années y a une recrudescence de l’immigration française au Québec(y a des statistiques qui ne mentent pas là dessus). La récession est pas mal plus dure en France qu’ici et le taux de chômage n’aide pas ce qui fait qu’il y en a de plus en plus qui s’installe ici et donc par la bande qui achètent des propriétés. Y a pas mal plus de Français qui choisissent d’étudier au Québec aussi qu’il y a 10 ans et qui par la suite décident de rester car y a des opportunités ici. Ça c’est une réalité. Bien sûr ça n’empêchera pas la correction dans l’immobilier qui est inévitable et prochaine.

    • Taxman

      90% de la planification fiscale, c’est du report d’impot. Avec un REER, je peux reporter mon impôt sur 20, 30, 40 50 ans.

      Utilisez le taux d’actualisation que vous voulez, un report d’impôt de 20, 30, 40 ou 50 ans, c’est l’équivalent dUne économie d’impôt.

      Si vous ne voyez pas la valeur, pour monsieur madame tout le monde beaucoup plus que pour les véritables riches (les abuseurs que vous dénoncez, ceux qui peuvent et qui ont besoin de se payer un bon fiscaliste du privé), d’utiliser son REER exonéré d’impot pour obtenir un report d’impot de 30 ans, faudrait ajouter une corde a votre arc.

      Et tant qu’a rester sur nos définitions qui divergent, je n’appelle pas l’utilisation d’un REER de la “planification fiscale”.

    • @ leguet: Vous oubliez une chose. Oui, c’est vrai que de nombreux Français viennent s’installer ici et s’extasient au début des prix de l’immobilier. Mais quand ils viennent travailler ici (on exclu les investisseurs), ils sont payés en dollars canadiens, pas en euros. Donc leur pouvoir d’achat est exactement le même que n’importe quel autre Québécois. Ça, ils le réalisent souvent un peu tard…!

    • @larousse estdouce

      L’Immigration française en général comporte beaucoup de professionnels et de diplomés donc des gens qui gagneront un revenu supérieur à la moyenne. Le Québec ouvre d’ailleurs de plus en plus ses portes à cette immigration de ‘qualité’. Aussi, ces gens arrivent souvent ici avec un bon pécule. Troisièment, ces gens sont habitués à mettre un plus gros % de leurs revenus pour le logement donc ça leurs rebutent moins.

      http://www.consulfrance-quebec.org/La-communaute-francaise-au-Quebec

    • Écoutez ceci, Ils savent de quoi ils parlent!
      http://www.bardagi.com/blog/author/palaurencon/

      Pathétique!

    • leguet

      Êtes vous au courant que le Québec a un solde migratoire négatif?

      Se toute façon, contrairement à ce que vous sembler croire, l’immigration ne justifie aucunement des prix qui ne sont plus viables économiquement. Aux USA bien des marchés très prisés des immigrants ont crashé.

      Regardez le comme vous voulez, en fin de compte le facteur démographique est négatif pour le Québec pour les 20 prochaines année. L’économie stagne déjà, et vous n’avez encore rien vu…

      Mais ça c’est en plus de la correction qui commence…

    • @ pbrasseur

      «Le problème ce n’est pas que les gens ne sont plus capable de payer leur maison. De toute évidence ils peuvent payer, sinon on aurait plein de faillites.

      Le problème c’est qu’il ne reste plus grand chose pour l’épargne. Outre tout le mal que ça fait à l’économie de nos jours les bons fonds de pension sont rares.

      La seule raison pour laquelle des gens acceptent encore de payer ces prix débiles c’est qu’ils croient qu’ils vont monter.»

      Tout à fait d’accord! C’est en partie le facteur «psychologique» dont j’ai “abondamment” parlé suer ce blogue :)

      «Mais cette perception est en train de changer et croyez moi la descente pourrait être pas mal plus rapide que la montée…»

      Ça dépend. Si la remonté des taux d’intérêts se fait graduellement et lentement (ce que je crois qui va arriver), les gens vont avoir le temps de s’ajuster. Car il y a deux choses à considérer s’il y a une baisse des prix. La première est l’ampleur (-5, 10, 20%…). La deuxième est le temps sur laquelle ça se fera (1, 2, 4 ans…). – 5% sur 5 ans, ce n’est pas un problème. Par contre, – 15% sur deux ans…

    • À voir la quantité de TV 50″ qui sortent des magasins et la quantité de voiture à 50k sur les routes, je ne suis pas sûr que ce soit l’immobilier le problème. Mais bien la consommation de bien non durable.

      Le tout, à paiements bien sûr.

    • guygadboi

      Encore une fois, tu déformes mes propos, fidèle à ton habite. Et tu m’envoies une flèche, fidèle à ton habitude. Je commence à trouver ça désagréable de parler avec toi.

      Je n’ai jamais dit qu’un REER n’avait aucune valeur pour M. Mme tout le monde. Les riches bénéficiaient plus des fiducies de revenu, point, c’est ça que j’ai dit et je l’ai démontré de façon indubitable.

      Un REER c’est de la planification fiscale, à proprement parler. C’est un fait. C’est pas de la planif complexe ou élaborée, mais c’est de la planif fiscale quand même. Mais évidemment, avec toi, si ça ne coute pas 400$ de l’heure, on peut pas appeler ça de la planification fiscale, pcq cette expression est réservée aux riches (et là je ne parle pas de ceux que toi t’appelles les riches, i.e. les millionaires, je parle des vrais riches, i.e. ceux dont le ménage a plus de 200 K de revenus par année). Et je suis parfaitement conscient que 90% de la planif c’est du report d’impôt. Je ne veux pas me lancer dans une discussion sur les REER, ça m’ennuie terriblement, mais de toute évidence, tu ne connais vraiment rien au REER. Un REER ça sert à un retour aux études, une année sabbatique, un congé de maternité, faire du fractionnement de revenu, acheter une maison et, parfois, à planifier ça retraite. Je préfère de loin le CELI. Le vrai monde, il reçoit un retour d’impôt de 32c sur chaque dollar investi dans son REER. C’est rien ça. Sans compté que le REER te fait perdre l’avantage fiscal de la nature du revenu d’un gain en capital ou d’un dividende. En plus, il fait courir le risque que l’argent soit plus fortement imposé à ça sortie du REER. C’est vous qui devriez ajouter une corde à votre arc avec cette information.

      Fais nous donc un petit exemple, avec chiffres et taux d’actualisation crédibles, de l’économie d’impôt provoquée par le report d’impôt sur 30 ans, question d’apporter une contribution à ce blogue pour une rare fois.

    • @leguet: J’ai plusieurs collègues de travail français. La plupart ont quitté la France car ils n’arrivaient pas à se trouver un emploi digne de ce nom. Une fois ici, oui ils sont enchantés par les prix, mais ils déchantent assez vite lorsqu’il se rendent compte de combien ils doivent donner à l’impôt et qu’en plus ils doivent assumer seuls le coût de leur retraite. À chaque nouvel arrivant, nous avons pris la peine de lui expliquer ce qu’est un REER et pourquoi il devrait y côtiser. Au bout du compte, ils ne sont pas en meilleure posture financière ici qu’en France, mais ici au moins, ils ont un bon emploi. De plus, après quelques temps, ils deviennent attachés au Québec et ils ne veulent plus partir!

    • Taxman

      Je vais vous résumer le tout. Les fiducies de revenus bénéficient uniquement aux entités non-imposables. Les principales entités non-imposables sont les REER et RPA. Par définition, en raison du plafond des cotisations, les REER et RPA sont des mécanismes de la classe moyenne, moyenne supérieure, soit les gens dont le revenu est de 130 000 $ ou moins. Pas les riches, que l’on utilise votre définition (200 000 $) ou la mienne (500 000 $).

      Qu’est-ce que vous m’avez appris dans votre post qui ferait en sorte que je doive ajouter une corde à mon arc (je vous invite a relire mon post d’hier, 1PM, avant de me répondre)?

      Voici votre exemple.

      Contribuable investi 100 $ dans son REER. Selon votre hypothèse, il économise 32 $. Il place ce 32 $ a 3% (après impôt) pendant 30 ans. Ce 32 $ vaudra 78 $, après impôt.

      Le rendement net de 46 $ généré par l’économie d’impôt initiale suffit à acquitter l’impôt sur l’extraction du 100 $ du REER. C’est donc dire que le contribution REER a résulté en une économie d’impôt, et non simplement un report.

      J’envoie ma facture a quel nom?

    • @pbrasseur

      “Êtes vous au courant que le Québec a un solde migratoire négatif?”

      Faux, faux et faux.

      Le Québec a un solde migratoire positif de près de 40k personnes/année.

      http://www.stat.gouv.qc.ca/donstat/societe/demographie/migrt_poplt_imigr/601.htm

    • Les chiffres des ventes de décembre 2012 pour Montréal ne sont toujours pas sortis ou j’ai manqué de quoi?

    • Les spéculateurs auront réussi à appauvrir les Montréalais afin de créer leur propre richesse. L’économie de spéculation qui a remplacé l’économie de production est responsable des crises économiques et financières qui sévicent.

      ”Le problème c’est qu’il ne reste plus grand chose pour l’épargne”

      Par contre, les grands centre commerciaux et les restaurants sont tojours bien pleins. Il y a toujours du fric pour la grande messe de la sur consommation. Priorités???

      Sylvain Pelletier

    • guygadbois

      Peux tu me tutoyer stp.

      Pas d’accord du tout. Et ma définition de riche, c’est 200 K par ménage, pas par personne.

      Merci pour l’exemple. Mais je ne suis pas d’accord qu’il en résulte nécéssairement une économie d’impôt: s’il y a un gros gain en capital sur le 100 $ placé dans le REER, ton économie d’impôt se transforme plutôt en une augmentation de l’impôt total payé sur le placement.

      Aussi, “les riches calculent maintenant qu’il est plus avantageux de conserver leur argent dans Gesco (après paiement de l’impôt corporatif par Opco à 26,9%)”: il fait quoi l’argent dans Gesco pendant qu’ils le laissent là?

    • Il est placé en fonds commun de placements qui effectuent leur distributions sous forme de remboursement de capital. Il est placé en immobilier.

      Oui, le taux d’impôt sur le GC passe de 24,98% à 49,97%. Mais tout au long de la période de détention REER, l’impôr sur le GC passe de 24,98% à zéro. Le 24,98%, investi dans le REER non-imposable durant une certaine période de temps, génère assez de revenu pour éponger la différence, et plus. Ceci dit, dans un portefeulle équilibré (i.e. qui ne vise pas juste à générer du gain en capital), c’est la portion générant de l’intérêt qui est dans le REER.

      De plus, nous n’avons pas abordé mon propre plan de retraite, soit l’extraction des fonds de mon REER à 25% en impôt de la Partie XIII, après que je me sois établi à l’étranger.

    • laurentkar

      Vous avez raison, j’aurais dû spécifier que c’est le solde inter provincial qui est négatif. Mon erreur.

      Mais il est vrai que la population grandit beaucoup plus vite dans l’ouest et en Ontario.

      De plus l’immigration n’empêchera pas le phénomène du vieillissement.

    • Merci Laurentkar de rétablir les faits !
      De plus Mr Brasseur, la population totale du Québec augmente et la population de Montréal aussi alors contrairement à ce que vous dites , le facteur démographique est positif.

      http://www.lapresse.ca/actualites/regional/montreal/201202/08/01-4493879-la-population-de-region-de-montreal-a-augmente.php

    • guygadbois

      “De plus, nous n’avons pas abordé mon propre plan de retraite, soit l’extraction des fonds de mon REER à 25% en impôt de la Partie XIII, après que je me sois établi à l’étranger.”: hehehe, c’est bon ça, je vais jeter un coup d’oeil.

      “Il est placé en fonds commun de placements qui effectuent leur distributions sous forme de remboursement de capital”: comment ils ont fait pour avoir tant de CV?

    • j’veux dire le fond commun de placements, comment ça il a tant de CV

    • Partez de 100 $ en JVM, PBR, et capital. Notez qu’il s’agit d’une fiducie, alors on ne parle pas ici de capital versé.

      Le fonds en question a 2 types d’unités: un type qui ne rembourse du capital, et un type qui distribue son revenu imposable (vous comprendrez que ce 2e type d’unité est détenu par une entité non-imposable). Disons que le rendement du fonds est de 6% par an.

      Le fonds rembourse 6% de capital par an. Cela prend 16 ans pour ramener le PBR et le capital a zéro (le 6% est toujours calculé sur l’investissement initial). Gesco a encaissé 6% par an en franchise d’impot. On vend l’an 16, gain en capital de 100 $.

      Je sais que vous êtes curieux et que vous voulez des noms, mais vous avez eu le franchise de nous dire que vous travaillez pour le diable, alors… Mais ce sont des groupes importants, et il s’agit par définition de placements qui requièrent un prospectus.

      Bon, faut revenir sur le sujet du blogue. Nous avons maintenant des pros, qui prédisent une hausse des prix de 1-2% à Montréal en 2013. Oui, ils sont biaisés, mais ils s’y connaissent pas mal plus que nous tous. D’autres ont-ils le courage de s’avancer? Je vais y aller: baisse de prix de 1% pour 2013 pour le marché montréalais.

    • @pbrasseur

      Vous sentiez vraiment le besoin de tenter de sauver la face, et êtes incapable d’admettre votre erreur (ou tentative de manipulation de l’opinion) purement et simplement? Dommage, mais je ne suis pas vraiment surpris.

      Qu’est-ce qu’on en a à foutre du solde migratoire interprovincial dans la détermination du futur des prix immobiliers au Québec? Cette donnée n’est pas pertinente. Ce qui compte c’est le solde total, et le solde décès/naissances, et vous le savez très bien.

    • Désolé, je ne suis pas clair.

      Pas ex, si on investie 100$ dans le fond, les actions ont un CV de 100$, le fond rembourse le 100$, ensuite c’est terminé le remboursement de capital non imposable. Les autres distributions, elles sont imposables. Je sens qu’il y a quelque chose qui m’échappe

    • Il n’y a pas d’actions, je vous ai dit qu’il s’agit d’une fiducie.

      Il n’y a pas d’autres distribution, mais plutôt disposition de la participation.

      107(1)

      La disposition d’une participation au capital dans une fiducie donne lieu à un gain en capital, pas un dividende réputé!

    • @guy : oublie mon dernier commentaire, je l’ai écrit alors que ton dernier commentaire n’était pas encore apparu. Merci pour les infos, je n’ai pas la chance de toucher à ça dans mes fonctions.

      L’opinion de ces gens est sans aucune valeur, cesse de les appeler des pros. Leur revenu est directement lié à la santé du marché immobilier. Évidemment qu’ils vont faire à semblant que tout va bien. Pour le reste le solde migratoire de 40K, il ne peut rien faire contre le départ de boomers, donc c’est sans intérêt.

      Je prédis une baisse du prix de 5%

    • @guygadbois (13h09).

      Je vous ferais remarquer que vous n’êtes pas celui qui dit le moins d’âneries ici sur ce blogue!

      Je m’excuse mais vous êtes vous-même très souvent déconnecté de la réalité dans vos commentaires et vos “faits” relatant la “supposé réalité” laissent souvent à désirer, ce qui est plutôt rare du côté de pbrasseur…

      Avant d’insulter les gens, vous devriez vous regarder dans le mirroir.

      Sans rancune.

    • Donc après 16 ans, gesco se retrouve avec 200$ et une facture d’impôt de 25$? À qui gesco vend ses parts pour 100 $ après le 16 ans?

      Et l’autre type d’unité, il sert à quoi si tout le rendement du fonds (le 6%) et remis aux unités qui ne font que rembourser le capital? Tu dis qu’elles servent à distribuer le revenu imposable de la fiducie, mais le revenu de la fiducie, c’est le 6%, et il est distribué en remboursement, me semble qu’il ne reste plus d’argent à distribuer à ton entité non imposable.

    • guygadbois

      Combien de gens achètent des maisons quand ils ne travaillent pas?

      Or au Québec la population active stagne et elle va fort probablement diminuer avec le vieillissement. Le Québec est un des société qui vieillit le plus rapidement au Monde. Même l’immigration ne compense pas.

      Feriez bien de faire mettre des double foyers à vos lunettes roses…

    • Le jour où les acheteurs vont enfin comprendre que la balle est dans leur camp, et qu’ils peuvent faire baisser les prix, une baisse sans précédent va se produire. Ce n’est pas une obligation de payer le plein prix gonflé par les agents immobiliers , négociez à la baisse! Rien ne vous oblige à acheter.

    • @acheteurpatient

      Rien ne m’oblige à vendre.

    • @taxman

      Exact pour la position de Gesco. Les unités sont rachetées par le fonds.

      N’oubliez pas que le détenteur non imposable a aussi investi pour acquérir ses parts.

    • Cettte étude ne tient compte que du rapport revenu vs le prix d’achat pour déclarer que des marchés sont inabordables. Lorsqu’on inclus l’aspect financement(car qui donc achète une propriété cash ?) ça change pas mal la donne. En effet dû aux taux d’intérêts historiquement bas, le marché Québecois ou Canadien demande à peu près le même effort(effort $ pour l’acquisition d’une propriété) aujourd’hui par rapport à une moyenne historique. Autrement dit, si les taux restent aussi bas pour 2013(et ça le clown à Bernanke s’en occupe) et que le Canada reste en croissance(sans augmentations drastiques du taux de chômage) il devrait pas y avoir de correction majeure dans l’immobilier canadien. Sauf évidemment certains secteurs nettement en surchauffe ; je pense à des marchés comme Vancouver. À Montréal, le marché des condos(surtout au centre-ville ex: Griffentown) va probablement basculer dans un marché d’acheteurs. Pas surprenant car les projets de condos poussent comme des champignons dans le centre-ville. Le crédit est tellement facile que ça pousse des promoteurs à prendre des risques immodérés en espérant que ce sera le projet du voisin qui se plantera pas le sien !

    • Je crois que oui pour l’acheteur, avec le resserrent des règles hypothécaire SCHL, il est possible de négocier un peu plus dépendamment du marché local. Marché équilibrer (ACI).J’ai obtenu une réduction de 6% sur le prix de l’évaluation municipal. Ce qui ma étonner c’est de voir comment mon agent immobilier acheteur savais toujours le prochain coup (contre offre parti adverse) avant même que mon offre ou contre offre soient déposé. Avec l’inspection sous peu je vais savoir si j’ai faite une bonne affaire.

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