Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
  • Lire la suite »

    Partage

    Mercredi 9 janvier 2013 | Mise en ligne à 13h51 | Commenter Commentaires (117)

    Combien d’investisseurs immobiliers à Montréal?

    Mais qui donc achète les milliers de condos neufs qui poussent comme des champignons à Montréal?

    La question, fort pertinente, revient de plus en plus souvent depuis un an, alors que les projets se multiplient.

    Il n’existe aucune statistique fiable sur le sujet à Montréal, pas plus que dans les autres villes canadiennes.

    Certains indices donnent toutefois un aperçu de l’ampleur du phénomène.

    Tout d’abord, le nombre de copropriétés offertes en location a explosé de 40% depuis un an à Montréal.

    Ainsi, on comptait 9158 condos locatifs dans l’île en octobre dernier, contre 6552 un an plus tôt.

    Au centre-ville et dans l’Île-des-Soeurs, 22% des copropriétés sont maintenant occupées par des locataires, révèlent en outre des données de la SCHL.

    Le loyer moyen des condos locatifs a pris le chemin inverse. Il a fléchi de 10% depuis un an dans l’île de Montréal, à 1131$ par mois.

    Le phénomène de la location de condos ira en augmentant. Plusieurs acheteurs des nouvelles tours prévues au centre-ville sont des investisseurs, même si les promoteurs ne divulguent pas de chiffres précis à cet égard.

    Certains projets dirigent une partie de leurs efforts marketing vers les investisseurs, comme le Tom.

    Un courtier immobilier m’a dit hier qu’il recevait déjà des appels de proprios qui espèrent louer leurs futurs condos dans ces tours… en 2015.

    Si le nombre d’investisseurs est de plus en plus élevé à Montréal, la situation n’a rien à voir avec Toronto, où des dizaines de tours à condos sont soit prévues, soit en construction, soit déjà livrées.

    Lors d’un reportage dans la Ville-Reine, personne ne pouvait me dire avec précision la quantité d’investisseurs dans ces projets. Les estimations allaient de 15%… à 70%!

    Bref, la situation sera à suivre de près au cours des prochains trimestres.

    Pour l’heure, le taux d’inoccupation demeure bas dans les condos à Montréal, à 2,8% selon la SCHL.

    louer


    • “Au centre-ville et dans l’Île-des-Soeurs, 22% des copropriétés sont maintenant occupées par des locataires”
      ——————

      Super, cela va diminuer la valeur des immeubles…qui sont souvent en moins bon état grâce aux locataires qui n’y font pas attention.

      J’avais acheté (non à titre d’investisseur) un condo dans un projet immobilier à Laval, en 2009. Il y avait 100 unités au total (c’était deux tours). En regardant mes papiers de gestion de copropriété, j’ai pu remarqué que certaines personnes étaient propriétaires de plusieurs unités de condos! Malgré ces données, c’était impossible de déterminer combien sur ces 100 unités le nombre d’investisseurs qu’il y avait. Cependant, aux réunions, beaucoup de plaintes concernant des locataires peu soigneux…

    • La réalité nous rattrape. Comme je vois ai déjà mentionné je loue un condo qui se vend 425,000$ pour 1500$ par mois… Je pourrais probablement encore faire baisser le prix l’an prochain. Sérieusement il faut vraiment être inconscient pour achter ce même condo. Il faudrai que qulequ’un m’explique la logique

      merci

    • pour avoir considéré l’achat d’une propriété en Floride, je sais pertinemment que certaines ”gated communities”, très populaires là-bas, et certains immeubles de haut standing, interdisent formellement toute forme de location par le propriétaire, et on sait que les américains ne badinent pas avec le respect des lois et règlements, et on connait tous la portée de leur poursuites. En d’autres mots, n’essayez même pas de tricher. Le règlement est très facile à comprendre quand on connait la qualité de certains locataires de résidences secondaires. J’ai eu un chalet à louer à Saint-Sauveur pendant 15 ans et j’ai eu ma dose d’expériences désagréables.
      Pourquoi les associations de propriétaires dans les tours a condos n’adoptent pas le même genre de règlement ? Forte domination par les locateurs + désintéressement par les autres ? Paresse ? Ignorance ?

    • @ppoitras79 Votre cas particulier est intéressant.

      Mettons-nous à la place de votre proprio. Supposons qu’il s’agisse d’un investisseur ayant mis une mise de fonds de 20%.

      Il emprunte donc 340k$. À 3 % (les taux actuels), ça implique des coûts d’intérêt de 10200$. Taxes? Mettons 3500$. Frais de condos? Mettons 2000$. Total des coûts: 15500$. Vous versez 18k$ par année en loyer. Donc il dégage environ 2500$ par année. Ça fait à votre proprio un rendement de 3% pour cette année (2500$/85000$).

      Autrement dit, vous serez personnellement gagnant à louer si vos investissements vous rapportent plus de 3% annuellement.

      Si la valeur de revente du condo, les loyers, les taux d’intérêt, les taxes et les frais restent à ce niveau, il n’aura pas de problèmes, mais ses rendements seront comparables à un CPG, avec plus de risques.

    • Le salaire moyen est de 835.60$ au Quebec, les maisons devraient etre a 130,000$(3 fois les rev.) et le loyer moyen a +- 600$, les jeunes financent les boomers.

    • Je dois avouer que voir tous ces condos en location ne m’enchante pas tant que ça… Je suis locataire à Laval, un très beau et grand 4 1/2, 600$ par mois, mais voilà, j’aimerais beaucoup me rapprocher de mon travail à Montréal. Or un petit coup d’oeil à Kijiji m’a fait sourcillé: des 4 1/2 minable pour 1000$ mois, sinon c’est des condos tout beau pour 1500-2000$ par mois! Pas une maison, un 4 1/2!!!

      Je considère donc d’emménager éventuellement avec une amie car se partager un grand 5-6 1/2 est pas mal moins cher, on peut trouver des beaux logements pour 1200-1600$. Pourquoi il y a si peu de différences entre un 4 ou un 5-6 pièces? Ce qui m’agace de ces condos loué beaucoup trop cher c’est que ça donne l’impression de se faire refiler la facture déjà trop salé que le propriétaire à payé. Si les prix chutent de disont 20% dans les prochaines années, ces proprios vont continuer à demander le gros prix dû à leur hypothèque alors que dans les faits le condo ne vaut pas tant que ça! J’en vois de plus en plus sur Kijiji et ma réflexion est que si t’es apte à mettre 1500$ par mois pour louer 800pi2, pourquoi cette personne-là n’a pas déjà acheté? Dans les faits, un locataire ne devrait simplement avoir ces moyens, alors ils pensent louer leur condo à qui?

      C’est un peu réducteur ce que je dis, mais je suis moi-même locataire, et avoir eu les moyens il y a quelques années j’aurais acheté. Sauf que maintenant que je suis plus en moyen je n’ai aucune intention d’intégrer un marché qui va commencer à prendre l’eau. Je ne suis sans doute pas seule à penser comme ça (comme le témoigne ce blogue!), mais je doute que TOUS les locataires pensent ainsi. Difficile donc de justifier le choix d’une personne ou d’un couple de louer aussi cher.

    • @M. Bergeron.

      Excellent texte aujourd’hui, le passage suivant a particulièrement attiré mon attention:

      “Quoi qu’il en soit, la pression sur les prix est évidente. Le loyer moyen des condos locatifs a reculé de 1241$ à 1131$ depuis un an dans l’île de Montréal, soit une chute de 10%, indiquent les données de la SCHL. Dans la région métropolitaine, le loyer a glissé de 1087$ à 997$ pendant la même période.”

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201301/09/01-4609698-deluge-de-condos-sur-le-marche-locatif.php

      Une baisse de 10% du prix locatif en l’espace de seulement un an démontre une très grande faiblesse dans la demande pour la location d’un condo à prix élevé. Et hier, nous apprenions que l’inventaire de condos à vendre est 30% plus élevé qu’à pareille date l’an dernier.

      Vraiment, tout pointe vers une bulle du condo à Montréal. L’année 2013 sera à surveiller de très près…

    • @Rick85
      Merci du commentaire. La baisse est assez importante en effet. À suivre…
      M. Bergeron

    • La seule solution pour un jeune est de quitter le pays, ceux qui restent vont finir avec des hypothèques sous l’eau. Revenez dans une dizaine d’années…

    • De plus en plus de gens réalisent qu’ils ne venderont pas leur condo à un prix qu’ils considèrent intéressant, décident de le conserver et de le louer. La seule raison que la baisse n’a pas été plus forte plus rapidement est que plusieurs retirent leur propriété du marché au lieu de vendre à perte. Juste dans les derniers mois, plusieurs couples d’amis ont décidé de rester chez soi après avoir affiché plusieurs mois, vont louer leur condo, et un autre multiplient les démarches pour vendre leur beau petit chalet. La réalité est plus dure que ce que les médias et les gens autour de nous laissent entendre.

      J’aimerais d’ailleurs vous féliciter M.Bergeron pour votre impartialité et surtout de ne pas porter les lunettes roses que certains portent dans l’industrie. Votre article de Royal LePage était le seul sur les différents médias que j’ai observé qui mentionnait en toute honnêteté que la hausse des prix est dû aux transactions sur des propriétés plus de luxe, et moins de ventes dans le milieu/bas de gamme.

    • Selon l’indice Teranet, le marché montréalais a connu une hausse de prix 3.31% en 2012.

      L’Indice de Prix de Maison Teranet est le meilleur indice canadien car il est estimé à partir des prix des maisons observés à travers le temps. Une propriété doit avoir transigé au moins deux fois pour être considérée dans le calcul. Une telle paire permet de mesurer l’augmentation ou la diminution de la valeur de la propriété durant la période entre les deux transactions.

      http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

    • Si j’avais été incapable de vendre mon condo, le mettre en location est un des scénario que j’envisageais. Le courtier m’a expliquer que comme la construction n’avait pas encore 5 ans, je pouvais effectivement me soustraire à certaines règles de la régie du logement concernant notamment la fixation du loyer et la reprise de possession.

      Comme j’avais contracté un taux fixe juste avant la dégringolade des taux d’intérêts dans la foulée de la crise de 2008 et effectué des versements en extra sur le capital, en renégociant mon hypothèque à meilleur taux j’aurais pu louer pour un certain profit.

      Alors être un peu plus entreprenant, c’est peut-être ce que j’aurais dû faire. Mais j’avais peur du trouble que ça aurait pu me donner. On entend tellement d’histoires d’horreur sur les mauvais locataires, les loyer impayés, le vandalisme et tout ça que j’ai préféré carrément vendre.

    • Investisseur immobilier avec 1 condo! Si ils arrivent juste avec le prix de la location du condo a 2.8% d intérêt, comme la majorités, ces investisseurs risque de trouver les 25 prochaines années très stressante!

    • Je trouve dommage qu’aucun des grands média au Québec ne mette clairement en garde les premiers acheteurs de condos qui vont surement vider leurs REER et CELI pour cet “investissement” cette année..
      Au lieu de tout ça ils ne faut que répéter les belles paroles du secteur immobilier..

    • @laurent

      3% après impot puisqu’il réclame de la DPA pour annuler son revenu imposable. Il faut donc générer du revenu d’intérêt de 6% (good luck) ou du gain en capital de 4% pour égaler.

      Ceci dit, cela demeure un mauvais investissement.

      Son cash flow est négatif (très!), ce qui est un signe qui ne trompe pas d’un mauvais placement immobilier.

      Quand on paie 400 $ le p2 et qu’on le loue 18 $, faut pas s’attendre a des miracles, seigneur…

      Il y a une chose dont je suis certain: a peu près tous les spéculateurs qui ont acheté des condos dans les coins prisés de Mtl au cours des 5 dernières années vont perdre de l’argent en louant leur condo, pour l’avenir prévisible. S’ils sont étrangers, ils vont débarquer vite. s’ils sont québécois, cela va prendre plusieurs années avant qu’ils capitulent.

    • @elisef

      Attendez un peu, il commence a pleuvoir des condos à louer. Donnez-vous 2 ans et le tour est joué

    • Avec 9158 condos locatifs dans l’île en octobre dernier, contre 6552 un an plus tôt, cela ralentira peut-être l’exode des Montréalais vers les banlieues. Comme vous le savez, il demeure très difficile de trouver un logement locatif de qualité dans la région de Montréal. De plus, la qualité de vie dans un secteur comme l’Ile des soeurs est très agréable.

      Avec tous les chantiers de construction nécessaires et à venir à Montreal (Turcot, Champlain, etc.), peut-être que des investisseurs ont décidé que le secteur locatif de Montréal représentait une bonne opportunité d’investissement.

      Pour ma part, je trouve que tout investissement à Montréal représente une bonne nouvelle pour la ville et la province.

    • @guygadbois
      Bon point. Quoi qu’à ce niveau d’investissement, un ménage typique pourrait tout le mettre dans ses CÉLI et REÉR.

      Sinon, parfaitement d’accord avec vous.

    • @MeMFisc.

      Merci pour l’info, un petit 100 000 $ de plus-value non imposable dans une année qui devait être poche, cela se prend bien!

    • laurentkar

      Pour vous aider dans votre calcul car je connais les frais du cndo que je loue

      Taxes municipales, taxes scolaires + frais de condo = 600$ par mois
      Interet sur un pret de 350000$ = 900$ par mois

      Donc le proprietaire paie en frais divers 1500$ par mois et loue le condo à 1500$ par mois;

      Par contre, il a mis 20% de cash donc il perd du rendement sur 85000$

      merci

    • Maxime vous êtes trop gentil de parler d’investisseur, le vrai mot c’est spéculateur.

      Grosse différence entre les deux, l’investisseur achète quelque chose dont la valeurs intrinsèque monte (en général parce que la “chose” en question crée de la richesse, une entreprise par exemple). Le spéculateur lui achète n’importe quoi mais espère que les autres seront tentés aussi que que cela fera grimper les prix plus vite que l’inflation.

      Spéculer est vieux comme le monde et certains se seront beaucoup enrichis, mais la plupart du temps c’est grâce à la chance ou parce qu’ils sont très bien connectés. Pour les autres c’est un jeu de chaise musicale, très risqué.

    • Même avec 0 de revenu net par mois.

      Le propriétaire peut faire une perte fiscale via l’amortissement et appliquer cette perte contre son salaire. Donc un cash flow positif en fin d’année.

      En plus, l’investisseur réalisera une plus-value (c’est ce qu’il espère du moins) à long terme. On espère cette plus-value supérieure au taux d’inflation. Si ce dernier est plus élevé que 0,5 que l’inflation on commence à avoir un investissement intéressant.

      Comme un intervenant soulignait, la fermeture du pont Champlain et l’échangeur Turcot risque d’avoir un impact sur la demande de logement à Montréal.

      Un taux d’inoccupation de 2.5%, est la preuve que le marché parvient à absorber ces nouveaux logement disponible. Les nouvelles constructions auront certainement un impact sur les prix à court terme, pour les faire tendre vers les prix observable dans le locatif traditionel, mais à moyen terme on aura une pression à la hausse sur les prix qui compensera (du moins en partie)…

      L’économie américaine reprends du poil de la bête plus vite que prévu… Attendez de voir le prix de pétrole s’envoler, vous aurez une autre raison de vous rapprocher du centre.

      En tant qu’investisseur immobilier c’est le pari qui semble se faire actuellement. Risqué surement, exposition indue à une bulle surement pas.

    • @laurentkar

      Si les gens calculent comme vous pas étonnant que tant se dirigent vers un fiasco financier.

      Un emprunt de 340K plus taxes, frais, assurances et entretient coûte facilement plus que $1500 par mois.

      Et ça c’est sans compter le rendement perdu sur le 90K (20%) investi au départ.

      Bref ce propriétaire subventionne son locataire qui a raison d’être mort de rire. C’est du logement social version 2.0 :-)

      Le seul espoir de ce propriétaire serait une montée en flèche des prix. Mais c’est le contraire qui est au menu et plus le temps passe pire sera sa situation, une vraie prison financière. Vendre deviendra de plus en plus difficile et les pertes de plus en plus grandes.

      Et que seront les taux dans 3 à 5 ans quand il faudra renouveler. Certainement pas plus bas en tout cas.

    • @MeMFisc.

      “Selon l’indice Teranet, le marché montréalais a connu une hausse de prix 3.31% en 2012.”

      Encore une fois, la variation du prix n’égale pas le rendement en immobilier… Où sont considérés les dépenses (intérêts, taxes, frais de condo, réparations, entretien, etc.)??

      Selon vous, combien de rendement reste-t-il sur 3.31% une fois l’ensemble de ces dépenses soustraites?!

      Enfin, concernant les prix des condos de moins de 350K à Montréal, ils sont fort probablement déjà en baisses présentement. Considérant la faiblesse des ventes actuelles, l’inventaire record à ce jour et, en plus, des revenus locatifs en fortes baisses (-10%), quel effet cela a sur les prix de vente selon vous?

    • @fil.belanger

      Désolé. En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, un individu ne peut réclamer de la DPA (déduction pour amortissement) que jusqu’à concurrence de son revenu de loyer net, c’est-a-dire ramener son revenu imposable à zéro. La DPA ne permet pas de créer une perte locative.

      Le seul cas ou un individu peut avoir une perte locative, c’est lorsque les dépenss d’opérations (sans DPA) sont plus élevées que le revenu locatif, et là on peut dire que cela va vraiment mal. De plus, s’il réalise de telles pertes pendant quelques années, les autorités fiscales refuseront celles-ci.

      Le cash flow du proprio dans l’exemple de Laurenkar est affreusement négatif, compte tenu du remboursement de capital de l’hypothèque.

    • Pour continuer sur votre exemple Rick35 les prix sont effectivement en baisse depuis juin 2012. Je suis le marché depuis plusieurs années en identifiant des propriétés dans quelques quartiers qui m’intéresse. Ma facon de voir si le marché bouge c’est de regarder les propriétés qui se vendent et le prix qui a été payé. Ma fouchette de prix est de 350000 à 450000$. Je vous dirais que dépendant du quartier les prix sont en baisse entre 3 à 7%… rien de dramatique mais ça donne une idée plus juste que les indices disponible sur le marché.

      Aussi, il est vrai de dire que l’indice teranet est le plus fiable des indices immobiliers. Par contre, il a une énorme lacune. Si quelqu’un achète une maison disons 400,000, qu’il la rénove pour 200,000$ et la revend pour 600,000$ l’indice vous dira que le prix a monté de 50% (600000/400000). Comme vous pouvez constater la vrai augmentation est plutot de 0%

    • Ceux qui souhaitent investir dans les copropriétés auraient intérêt à Consulter le Rapport du Comité consultatif sur la copropriété déposé par le ministre de la justice du Québec en décembre, http://www.justice.gouv.qc.ca/francais/publications/rapports/copropriete.htm, ceux qui en sont déjà propriétaires auraient également intérêts à le consulter, les beaux jours où les copropriétes étaient gérées à coup de contributions spéciales sont comptés, acheter une copropriété ne sera peut-être plus une aventure où n’importe qui s’improvisait gestionnaire sans tenir compte du code civil où des déclarations de copriétés, il faudra désormais s’assurer d’avoir des fonds de prévoyance adéquats basés sur des carnets d’ entretien. En plus combien ignore que les syndicats de copropriété sont tenus depuis 1995 de produire des déclarations d’impôt. J’ai été proriétaire d’un condo pendant plus de vingt ans, je me demande encore pourquoi je n’ai pas vendu avant, cela a été une expérience pénible où il a fallu quand j’en ai été administrateur faire comprendre a plusieurs copropriétaires la nécéssité d’appliquer la déclaration de condo quant aux budgets opérationnels et budgets du fonds de prévoyance, plusieurs refusaient de laisser de l’argent dans les fonds pour la future génération de copropriétaires. Je ne conseille pas l’achat d’une copropriété, c’est trop compliqué à gérer et avec ce qui s’en vient comme suite à ce rapport, ce le sera encore plus, plusieurs voudront encore appliquer les règlements comme bon leur semble et les copropriétaires conscentieux des lois devront aller débattre devant la nouvelle régie des copropriétés les nombreux litiges. Pour ceux qui sont encore propriétaires d’une copropriété, je vous conseille d’abandonner le navire pour ceux qui veulent le devenir je vous conseille de vous abstenir.

    • @Rick

      SVP, ne pas présenter qu’un côté de la médaille. Une augmentation de valeur de 3,31%, pour quelqu’un qui a fait une mise de fonds de 25%, c’est un rendement brut de 13,24%. Non-imposable s’il s’agit d’une résidence principale.

      Croyez-moi, je n’ai pas pour 100 000 $ de dépenses en 2012….

    • Les naïfs de la bulle internet ont perdu leur titre de roi de la naïveté.

    • @ppoitras79

      En effet, avec 7200$ de frais et taxes (sans compter la dépréciation et autres imprévus), votre proprio peut difficilement arriver. Sans compter, comme le mentionne guygadbois, que ce “placement” crée un stress important sur ses liquidités (à moins qu’il n’ait financé son achat par une marge hypothécaire, auquel cas son taux d’intérêt est plus grand et à risque).

      Nul doute, il spécule sur la valeur de revente de sa copropriété. Avec un effet de levier important (emprunt à 80%), ça va vite, d’un bord comme de l’autre.

      À vous maintenant de faire fructifier vos économies à plus de 0% +- (l’évolution des prix des condos à Montréal)*(effet de levier) . Bon succès.

    • C’est fascinant de voir comment on peut se réconforter entre nous…juste une petite note au sujet des taux de location des condos qui aurait chuter de 10%. Le phénomène de la location de condos est assez récent et répond à un besoin non-comblé dans le marché, soit du locatif de qualité. Le stock montréalais locatif est très vieux et les appartements de qualité sont assez rare. Toutefois, le prix actuel des terrains et les coûts de construction justifie difficilement la rentabilité de la construction d’un immeuble purement locatif (du point de vue des investisseurs majeurs). Cela n’empêche pas qu’il y a une demande locative pour des unités neuves et bien situées. Au niveau des taux de location en baisse de 10%, je rappellerai à tous que les condos qui ont été livrés dernièrement suivent la tendance, ils sont significativement plus petits (M9, Lowneys,…) et donc de comparer le prix mensuel sans faire référence à la superficie reflète…qu’on se cherche une bonne histoire pour mettre dans le journal. Les taux de location au centre-ville sont autour de 2$ le pied carré et sont assez stables. De plus, il est bien évident que des immeubles livrés en novembre soit plus difficile à louer…vous connaissez beaucoup de monde qui se cherche un logement en décembre??? Ca explique les appels aux agents immobiliers des derniers mois (on ne parle par de la dernière année mais mais bien du dernier mois et demi!!!). My 2 cents.

    • @sub-prime
      Les données de la SCHL utilisées dans cet article datent d’octobre 2012; les immeubles livrés en novembre ne les ont donc pas influencées.
      Par ailleurs, le taux d’inoccupation indique effectivement que la demande reste soutenue. Mes conversations avec divers courtiers m’indiquent toutefois que l’offre a augmenté beaucoup plus vite que la demande récemment.
      Enfin, vous avez raison lorsque vous dites que les unités récentes sont souvent plus petites. La SCHL ne divulgue pas la superficie moyenne des condos dans son rapport, mais certaines statistiques montrent que les loyers ont baissé dans toutes les catégories. Les copropriétés d’une chambre ont ainsi vu leur loyer moyen fléchir de 1120$ à 1089$ depuis un an, et celles de deux chambres, der 1227$ à 1136$ dans l’île de Montréal, selon l’enquête menée par l’organisme. Dans l’ensemble, le loyer moyen a reculé de 1241$ à 1131$, soit une baisse de 10%. À interpréter comme vous voulez! Merci de votre commentaire
      Maxime Bergeron

    • Je suis cette conversation avec beaucoup d’intérêts!

    • Je trouve carrément renversant que plusieurs ne considèrent pas le montant de la mise de fond déposé dans un investissement immobilier. Il faudrait réaliser que si on retire notre mise de fond et qu’on emprunte à 100% (ce qui est impossible, je sais), très rares sont les deals rentables! Cet exercice de base est négligée par les acheteurs et surtout ignoré par les agents d’immeubles qui sont aussi crédibles et dangereux que les vendeurs d’automobiles usagées des années 70. Acheter un immeuble c’est comme acheter une compagnie. Quel genre d’investisseur achète une business qui sans mise de fond perd de l’argent annuellement? Oubliez la mise de fond pour faire l’exercice. Vous voulez savoir quel rendement que vous ontenez sur votre mise de fond? Il est négatif! En d’autres mots, un immeuble il faut au moins que ca se paye tout seul. Quel investisseur doit mettre de l’argent de ses poches pendant la vie productivede son entreprise? Et que dire des gens (ils sont nombreux) qui empruntent cette même mise de fond sur leur propriété résidentielle?

    • J’aimerais avoir votre opinion sur cette vision des choses:

      Un investisseur achète un condo. Actuellement, sur le marché du grand Montréal, dans le meilleur des scénarios, l’encaisse sera soit très légèrement positif, soit à 0, soit légèrement négatif (Revenus bruts potentiels- mauvaises créances- période de non location- dépenses d’exploitations (taxes, frais de condos)). Donc, le taux de rendement est nul. Lorsqu’on ajoute le service annuel de la dette, l’investisseur tombe dans le négatif.

      Toutefois, lorsqu’on spécule un peu et qu’on inclut dans la balance le % payé par le locataire du condo à chaque mois sur le capital de l’hypothèque et sur la prise de valeur de l’unité au fil du temps, on peut atteindre un rendement de 5 à 10% annuellement.

      L’argent n’est pas directement dans les poches de l’investisseur mais il la récupère (somme investit plus rendement) à la revente sur une stratégie à moyen ou long terme. C’est selon moi pourquoi les investisseurs achètent et louent des condos.

      J’aimerais vous lire là-dessus.

    • “À vous maintenant de faire fructifier vos économies à plus de 0% +- (l’évolution des prix des condos à Montréal)*(effet de levier) . Bon succès.”

      Effectivement… moi je veux bien croire que ce n’est pas le bon moment d’investir dans l’immobilier. À preuve, je viens de vendre mon condo et je retourne en location.

      Mais j’ai un peu de difficulté à trouver quelque chose de profitable à faire avec l’argent que j’aurais autrement utilisé pour mon cash down.

      Je viens de remplir au max mon CELI mais je dois me contenter de placements à faibles rendements car je ne veux pas courir le risque d’avoir des pertes en capital, même temporaires.

      Je peux me permettre de prendre plus de risques avec mon REER car je suis loin de la retraite, mais comme j’ai déjà utilisé mon RAP, je ne veux pas non plus geler trop d’argent là-dedans et par la suite être incapable de faire une bonne mise de fonds quand le marché sera de nouveau favorable à l’achat.

      J’ai du $$$ mais je ne sais pas trop quoi en faire pour les 2 – 3 prochaines années sinon des placements à rendement presque nul… c’est pas à pleurer ça?

    • À propos de la location de condos, c’est interessant de voir qu’il semble effectivement y avoir un marché pour les loyers au dessus de 1,200$.
      Mais cela dépends de ce que j’obtiens pour e prix là
      Quand je regarde le prix des loyers demandés pour de très petits condos (par exemple, 1,500$ pour un 3 et demi), j’ai l’impression que souvent les propriétaires ne savent pas comment établir leur juste prix pour louer. Peut-être un manque d’expérience?
      Y as-t-il tant de gens que cela disposés à payer 1,500$ pour un 500 – 600 pieds carrés?
      Si le propriétaire a payé son condo très (ou trop?) cher et qu’il calcule le loyer comme étant hypothèque + Frais de condo + dépenses, je ne crois pas que ce soit une formule alléchante pour un locataire potentiel, dans beaucoups de cas…Cela rend le loyer trop élevé et, comme une personne a écrit précédemment, à ce prix là, si la personne a les moyens de payer un tel loyer, elle aura aussi les moyens d’acheter.

      En général, je crois qu’une personne qui choisi d’être à loyer s’attends à ce que cela coûte légèrement moins cher que si elle achète (pour une superficie équivalente) – en tout cas, si j’étais locataire, j’aurais l’impression de me faire avoir si un propriétaire essayait de me refiler 100% de ses coûts !

    • @ bonserge
      «J’ai du $$$ mais je ne sais pas trop quoi en faire pour les 2 – 3 prochaines années sinon des placements à rendement presque nul… c’est pas à pleurer ça?»

      Oui et ça explique en partie la bulle que nous avons sur l’immobilier en ce moment. Je l’ai calculé et la valeur de croissance en immobilier a tourné autour de 6%. On est loin des anémiques 1,5-2% qui, si on considère l’augmentation du coût de la vie (2-2,5%), fait que notre argent perd de la valeur…

      Alors les gens ont “investit” dans l’immobilier. Ça a contribué à surchauffer le marché. Quand je disais que la psychologie est aussi à considérer. Pas certain que la pression sociale serait aussi grande si on avait eu des prix en croissance au même niveau que ceux du coût de la vie…

      Les faibles taux d’intérêts, ça n’a vraiment pas que du bénéfique. Parlez-en aux gestionnaires des caisses de retraites.

    • Fred

      Votre définition de rendement n’est pas exacte (vous confondez un peu le rendement avec les flux monétaires).

      Pour l’année 1 de détention, le rendement est calculé comme suit: (revenu locatif – dépenses d’opérations – intérêts hypothécaires)/mise de fonds

      Le remboursement de capital n’est pas déduit dans le calcul du rendement, puisqu’il s’agit d’un profit (le proprio s’enrichit).

      L’autre calcul qui est important en immobilier (et les vrais investisseurs immobiliers vous diront qu’il s’agit du calcul le plus important) est celui des flux monétaires (cash flow). Ce calcul est comme suit:

      revenu – (dépenses d’opérations + paiement hypothécaire total + impôt)

      A l’an 1, il est important que le cash flow soit positif. Si le cash flow est positif, le rendement sera également nécessairement positif, puisque le cash flow est habituellement inférieur au rendement, en raison du remboursement de capital hypothécaire.

      Dnas l’exemple que Laurent a développé, le revenu est de 18 000 et les dépenses d’opération sont de 15 000 $. Cela laisse 3 000 $ pour le remboursemnet de capital hpyothécaire. Puisque le prêt est de 340 000 $ le remboursement de capital (je suis trop paresseux pour le calculer ou le googler) est beaucoup plus élevé que 3 000 $, et voila, un super investissement à cash flow négatif, beurk…

      Quiconque achète un immeuble avec un cash flow négatif en 2012, compte tenu de l’environnement actuel des taux d’intérêts, est un amateur qui mérite de se faire brûler.

    • cpg 5 ans 2.3 %… voila vous venez de battre 0%…bonne journée

    • @Guy_C

      Deux nuances que j’apporterais:

      “Cet exercice de base est négligée par les acheteurs et surtout ignoré par les agents d’immeubles qui sont aussi crédibles et dangereux que les vendeurs d’automobiles usagées des années 70. ”

      Les exigences pour accéder à la profession ont été de beaucoup rehaussées ces dernières années.

      “Quel genre d’investisseur achète une business qui sans mise de fond perd de l’argent annuellement?”

      Habituellement, lorsqu’on achète une business, il faut y travailler. Il y a un coût d’opportunité. Pas la location d’un condo même si on doit y investir quelques dollars pour bénéficier plus tard.

    • @maxbergeron: merci des précisions.

    • CPG ça veut dire quoi? Certificat de Pauvreté Garantie?

      Sans blagues… comme le mentionnait tonyverdechi, moins de 3% ça ne fait qu’ajuster votre épargne à l’inflation.

      Au moins, dans l’immobilier il y a une réelle possibilité que ça procure un rendement intéressant à long terme en plus de vous mettre un toit sur la tête. En tout cas, ce fût vrai jusqu’ici pour les boomers.

      Mon père à prit sa retraite à 57 ans. Une pension de son employeur, une maison toute payée et il parvient à vivre confortablement sans trop de luxe. Dans 10 – 15 ans il vend la maison et se paye un condo pour petits vieux. En tout cas, c’est ça le plan…

      Ce que je veux dire, c’est que la plupart des gens comme moi qui comprennent l’importance d’épargner mais ne sont pas des experts en finance suivent ce modèle très simple et qui semble avoir fonctionné dans les dernières décennies.

      Si ça ne fonctionne plus, alors on se tourne vers quoi?

    • À Guy Gadbois

      Merci d’avoir pris le temps. J’ai appris en vous lisant!

    • @Fred

      Cela me fait plaisir, nous avons chacun nos expertises! Les débats ici sont parfois (souvent!) subjectifs, mais ils s’enrichissent lorsque les intervenants acquièrent des connaissances. J’ai notamment appris des trucs intéressants d’un poster nommé Alexandre (je crois?). Nous apprenons tous.

    • Bon Serge :

      Les gens se tropent en tentant de reproduire le mod

    • @ bonserge: “Au moins, dans l’immobilier il y a une réelle possibilité que ça procure un rendement intéressant à long terme en plus de vous mettre un toit sur la tête. En tout cas, ce fût vrai jusqu’ici pour les boomers… ce modèle très simple et qui semble avoir fonctionné dans les dernières décennies. Si ça ne fonctionne plus, alors on se tourne vers quoi?”

      Je suis moi-même convaincu que ça ne fonctionnera pas pour ma génération ce modèle (j’ai 30 ans). Bonne question. On se tourne vers quoi?

    • @bonserge: si tu veux pas que ton argent soit pris dans ton REER, tu pourrais passer 5 ans comme locataire, et ensuite RAPer une 2ième fois. Si on est chanceux, le timing sera bon.

    • XSP = 16.67%
      XDV = 16.67%
      XEM = 16.67%
      XBB = 50%
      ou simplement
      XTR = 100%

      Je crois qu’un rendement d’environs 5-6% après frais sera généré avec ce portefeuille dans les 10 prochaine années

      Anticipation du rendement de l’immobilier sur 10 ans = 0%

      Voilà ce que vous devez faire : restez en location et investir votre argent de ce type de portfeuille

    • Taxman55
      Déménage au États-Unis, meme salaire qu’au Canada, maison a 150,000, condo a 50,000, j’ai aucun equivalent pour les taudis de Montréal…

    • @Guygadbois 13h14

      Je suis plus ou moins d’accord avec vous.

      En autant qu’on couvre les intérêts et les dépenses, le paiement du capital devrait intervenir dans l’équation seulement selon la capacité de débourser de l’investisseur.

      Dès que les revenus de location excèdent les intérêts et dépenses, on fait un rendement. Maintenant c’est à l’investisseur de déterminer s’il peut se permettre d’absorber un cash flow négatif et combien il peut se permettre de débourser, compte tenu des prix sur le marché.

      Parce que sinon, les taux risquent de ne pas bouger tant que ça, et au pire si tu prends un taux fixe de 5 ans, tu peux facilement prévoir ton cash flow pendant un bon bout de temps.

      Concernant l’exemple que vous discutez, il me semble peu probable. Un condo de 425 000$ loué à 1 500$ par mois c’est très peu.

      Je connais quelqu’un qui loue son condo dans le Sud-Ouest, donc assez bien placé, qui vaut actuellement plus ou moins 250 000$, au même prix (1 500$), quoique meublé …

      C’est sûr qu’un type qui a bien du cash et 0 hypothèque se fait quand même un rendement pas si pire et des flux monétaires nets intéressants, quoique pas le pactole.

    • @michel17:

      Impossible, mes connaissances professionnelles sont en fiscalité canadienne/québécoise et en droit civil. Aux states, le droit applicable dans mes branches est totalement différent.

      @ppoitras79:

      Je connais pas grand chose en finance. Tu veux développer un peu sur tes suggestions?

    • Merci des conseils. Faudrait probablement que je me trouve un conseiller qui est capable de faire autre chose que d’appliquer un gabarit et de vendre les produits financiers de son employeur…

    • @arnolde

      J’essayais de conserver les choses simples, mais puisque vous m’y invitez et que j’aime bien un challenge, considérez les 3 faits suivants dans l’équation:

      1. si votre cash flow est break-even dans l’environnement actuel des taux, il va vous bruler les poches si les taux montent. L’exemple de Laurentkar tient compte d’un intéret a 3%. Je me rappelle quand les taux ont pour la premiere fois depuis longtemps passé sous la barre du 6%. On disait alors qu’il fallait absolument refinancer pour profiter de ce taux historiquement bas. Le proprio qui encaisse 18K de loyer et paie 10 200 $ en intérêt a 3%, va payer 17 000 $ en INTÉRETS quand les taux vont monter a 5%. Avec son remboursement de capital, ses taxes, ses frais de condo, il va vouloir se pendre. Et en plus nous n’avons tenu compte d’aucun entretien de l’unité; ben oui le tapis pis la peinture sont bons pur les 25 prochaines années… C’est l’erreur des amateurs qui investissent en immobilier présentement: oublier que nous sommes dans un environnement exceptionnel. Je crois que les taux vont demeurer bas pour un bon bout de temps (mon hypotheque est a taux variable, 2.3% essayez de battre cela), mais il y a des limites a croire que cela va durer au-dela des 5 prochaines années….

      2. le remboursement de capital hypothecaire va en augmentant avec le temps. Puisque le remboursement de capital n’est pas déductible, c’est donc dire qu’il est imposable, i.e. en plus de rembourser l’hypothèque, vous devez payer de l’impôt sur ce remboursement. Prenez une table d’amortissement hypothécaire, et calculez la facture d’impôt du proprio a l’année 15. Si le cash flow était négatif a l’an 1, il va être méga-négatif a l’an 15, croyez-moi….

      3. la déduction pour amortissement, qui permet de réduire le montant imposable, décroit quant à elle au fil des ans. Donc, de moins en moins de dépense pour réduire le montant imposable, donc de plus en plus d’impot. La combinaison de 2 et 3 met énormément de pression sur le cash flow. Si vous partez avec un cash flow négatif à l’an 1, cela sent la reprise bancaire vers l’année 10…

      La seule facon d’éviter la problématique décrite dans 2 et 3 est de refinancer, pour repartir le meter des intérêts. Vous devez alors utiliser le produit du refinancement pour investir, afin de pouvoir déduire les intérêts. Pas une mauvaise chose en soi, mais vous allez passer votre vie a sortir de l’argent de votre poche pour financier un investissement non-rentable, et, a moins que vous n’ayez alors appris votre lecon, le 2e bloc que vous allez acheter avec le refinancement ne fera que composer votre problème

      Si vous voulez investir dans l’immeuble, parfait, un nombre important des gens riches que je connais ont fait leur fortune (entre 10 et 150 millions) dans l’immobilier, et ils continuent d’acheter. Intelligemment. N’achetez pas de condos, n’achetez pas de mini-plex, mais ramassez votre argent et achetez un multi-plex (minimum minimum 6 unités). La vous allez être rentable, et allez générez un cash flow intéressant, et allez “clencher” de plusieurs ordres de grandeur tous les petis amis ici qui investissement en CPG et en ETF…

      Bonne chance

    • @Taxman

      Vous demandez quoi faire? Achetez-vous une maison ou un condo dans un bonne localisation, et arretez de le traiter comme un placement, mais plutot comme une facon de se loger et d’avoir un vrai chez-soi, pour legerement plus cher. Et revendez dans 25 ans, au double du prix. Mais ne le considérez meme pas comme un profit, car votre maison n’erst pas un investissement; faudra vous reloger apres tout.

      Ramassez de l’argent, et magasinez de l’immobilier rentable. Achetez (avec le plus grand effet de levier possible, SCHL is a must), utilisez le cash flow net pour en acheter un 2e quelques années plus tard, acheter les cash flow des 2 premiers quelques années plus tard pour en acheter 2 autres, wash, rince and repeat. Quand vous etes tannés de gérer les immeubles, payez-vous un homme a tout faire pour dealer avec les locataires, et devenez riche presque sans vous en rendre compte.

      Tant et aussi longtemps que la population terrestre va continuer d’augmenter, et que la terre n’augmentera pas de volume, je vous prédit de l’inflation immobilière. Et je ne me trouve meme pas intelligent de dire cela, c’est tellement évident.

    • @guygadbois.

      “Achetez-vous une maison ou un condo dans un bonne localisation, et arretez de le traiter comme un placement, mais plutot comme une facon de se loger et d’avoir un vrai chez-soi, pour legerement plus cher.”

      Dans un “vrai chez-soi”, une personne ou un couple a normalement le contrôle sur les problèmes futurs. Est-ce vraiment le cas pour un condo selon vous??:

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2011/11/20111117-121549.html

    • @guygadbois.

      “Ramassez de l’argent, et magasinez de l’immobilier rentable. Achetez (avec le plus grand effet de levier possible, SCHL is a must), utilisez le cash flow net pour en acheter un 2e quelques années plus tard, acheter les cash flow des 2 premiers quelques années plus tard pour en acheter 2 autres, wash, rince and repeat.”

      Pourriez-vous nous fournir des exemples à Montréal présentement? J’ai demandé la même question à un autre blogueur récemment et je n’ai jamais reçu de réponse. S’il y a tant d’immobilier rentable présentement, cela doit être facile de trouver des liens Internet de plex rentables à vendre??

      Et vous conseillez vraiment d’acheter avec le plus grand effet de levier possible?? C’est au contraire la pire chose à faire présentement, surtout avec de l’immobilier déficitaire qui perdra vraisemblablement de la valeur au cours des prochaines années. Un trop grand effet de levier peut devenir un vrai cauchemar en sens inverse…

      De mon côté, je considère qu’il est beaucoup plus rentable de louer présentement et d’appliquer une stratégie semblable à celle proposée par ppoitras79. Nul doute que cette stratégie sera très profitable pour les 3 à 5 prochaines années. Pas pour toute la vie, pour les 3 à 5 prochaines années (+/-). De toute façon, plusieurs classes d’actifs acquises en 2009 m’ont rapporté plus que la progression de l’immobilier depuis 2009…

      Il n’y a pas qu’une façon de faire pour gérer sa vie et je ne m’embarquerai certainement pas dans des paiements astronomiques et aller acheter de l’immobilier surévalué pour le plaisir de faire comme “tout le monde”. Les boomers ne pourront pas compter sur moi pour soutenir leur marché artificiel! Les gens de ma génération n’ont pas tous une poignée dans le dos… :)

    • @Rick

      Les liens internets ne ocuvrent qu’une parite infime de ce qui est a vendre, surtout pour le multilogement dont je parle.

      Soyez sérieux, trouvez-vous un chum agent immobilier (il en pleut), demandez-lui de vous sortir des listings de multiplex a Longueuil ou villes du genre, ou encore de plus gros immeubles (20-plex et plus à Montréal). Votre rentabilité sera de 10% par année minimum, après impôt. Memes les fonds de pension immobiliers font du 6-8% en payant ben trop cher ce qu’ils achetent (le gestionnaire du fonds a l’air d’un héro avec ce rendement annuel, et ce n’est pas son argent alors il s’en fout de payer trop cher), alors il ne faut pas etre trop futé pour faire du 10%, seigneur… Ne perdez pas de vue que plus l’immeuble est gros, plus le marché de joueurs est réduit, moins les prix sont fous. N’appliquer pas les multiples d’un duplex du plateau a un 30-plex de Villeray….

      J’ai appris de brillants cerveaux en immobilier, des gens qui ont passé a travers les années 70, la crise du début 1980, le crash de la fin des années 80, et le marasme du début des années 1990. Des gens qui ont bati des portefeuilles de dizaines et centaines de millions de dollars, en équité. Ils l’ont TOUS fait avec la SCHL, en maximisant le levier, Ayez l’humilité de prendre leur avis en considération plutot, néophyte que vous etes (dis sans méchanceté, vous etes encore jeune!), de décréter péremptoirement que quelque chose “est la pire chose a faire en ce moment”, je ne suis qu’un haut-parleur.

      Croyez-moi, quand vous faites du 10-15%, ce n’est pas une hausse des taux d’intérêts qui vous fait peur, ni une baisse de valeur temporaire.

    • @ppoitras

      Vous devriez sérieusement envisager de vendre XBB. Le bull market obligataire qui dure depuis 30 ans est fini. Si vous pensez que le marché immobilier est en bulle, ce n’est rien comparé au marché obligataire Just my 2-cents. Si vous ne le lisez pas déja, ajoutez Bill Gross a votre liste de lecture!

      Alexandre (Alex?), je me trompe?

    • @guygadbois.

      C’est certain qu’un 30-plex est accessible pour la majorité de la population, n’est-ce pas?! Des dizaines et des centaines de millions de dollars en une vie avec la SCHL, vraiment? Il me semblait qu’un 5-plex propriétaire occupant était la limite de portes acceptée par la SCHL… Je maintiens que le levier extrême est très dangereux présentement, nous verrons bien au cours des prochaines années.

      Je ne comprends pas votre proposition d’offrir l’alternative du 20-plex ou du 30-plex (surtout à un néophyte). Connaissez-vous beaucoup de néophytes pouvant s’offrir cette alternative au départ? Sans méchanceté non plus, je crois que vous faites de la projection sur votre situation personnelle (revenu personnel très élevé) provenant d’une toute autre époque (avant 2005). Tant mieux pour vous si vous pouvez vous offrir ces possibilités mais de croire que plusieurs le peuvent, ça fait deux!

      Donc merci du précieux conseil, je suis assez intelligent pour m’abstenir pour le prochain 5 ans car malheureusement, je ne peux m’offrir un 20-plex ou un 30-plex rentable présentement :) . On revient à la case départ… Ce que la très grande majorité des gens peuvent s’offrir comme propriété à revenu au départ (duplex à 5-plex) n’est pas rentable en ce moment, alors pourquoi aller en ce sens?

    • Taxman

      Voici une description de produits. Il s’agit de fonds transigé en bourse. Même concept qu’un fonds mutuels mais avec le tiers de frais.

      XSP : 500 plus grandes entreprises de la bourses américanes : en mettre 16.7% de votre portefeuille
      XDV : Entreprises du Tsx composite (canada) avec le meilleur dividend et un payout ratio raisonable : en mettre 16.7%
      XEM : Entreprise de l’indice MSCI emerging market (chine, inde, russie, bresil etc) : 16.7%
      XBB : Obligation gouvernemental, municipale et corporative canadienne : 50%

      Avec ce type de portefeuille vous aurez un rendement intéressant dans plusieurs types de marchés

      GuyGadbois : Je connais très bien Bill Gross l’ayant rencontré à plusieurs reprises dans des conférences. Des obligations ont toujours une place dans un portefeuille. Pensez-vous vraiment que Bill Gross ne gère plus d’obligation. 90% de sa firme gère ce type de produit. Lorsque tu crois qu’il y aura une montée des taux, tu peux simplement augmenter le risque que tu prends à l’intérieur ce c’est même obligation. Tu achete du high yield, des corp, ou de la dette emergente

    • Tu peux aussi séparer ta partie fixe en 2 : Xbb 25% et CPG 25%…. si votre vue des taux est une remontée fulgurante…je ne crois pas à cette hypothese par contre. Je crois à une progressive remontee des taux sur les 10 prochaines années.

    • Finalement,

      Pour quelqu’un qui à moins de 50000$ à investir, je crois qu’il est mieux d’investir dans le xtr : c’est un merveilleux ETF qui est en fait 7 etf différent. Il procure un rendement courant très intéressant de 6%. Frais très faible à 0.5% environs) Il investit dans les actions à haut dividende, les obligations corporatives etc. À détenir dans un celi ou reer car l’impot sera salée à l’extérieur (6% de rendement).

    • Bill Gross a considérablement réduit la “duration” de son portefeuille. Il est essentiellement placé en court terme. J’espere que le XBB ne détient pas trop de 10 et 30 ans.

    • Voici la durée du XBB

      Calendrier % de l’échéance
      0 – 1 ans 0.11%
      1 – 5 ans 42.07%
      5 – 10 ans 26.35%
      10 – 15 ans 4.78%
      15 – 20 ans 4.33%
      20 – 25 ans 7.48%
      + 25 ans 13.35%
      Moyenne: 9.73 Ans

    • Wow, il s’en passe des choses ici. Tres interessant, je suis content de voir des gens parler finances de facon sérieuse, ca fait changement. Au moins ici il y a des québécois qui s’intéressent a l’argent, c’est pas la norme!

      Sinon, bien que ideologiquement je suis plus proche de ppoitras79, rick 85 et taxman55, (meme si je suis proprio) je dois concéder ceci a M. Gadbois : un multiplex a 1 million de dollars, rentable, avec une mise de fonds de 5%, ca donne 50 000$. C’est pas rien, ca prend du temps a accumuler, mais 50k$ c’est quand meme une mise de fonds ‘normale’ dans mon livre a moi, pour 20% d’une maison. Donc, si, et je dis bien si! le bloc est rentable, ca peut etre un bon plan. D’ailleurs, c’est un peu mon plan, dans le futur. Mais encore mieux si le meme bloc se vend 700k$ parce que personne a les liquidités pour l’acheter… Patience patience…

    • Excellente discussion, avec des investissements dans des FNB et une conversation sur Bill Gross en plus :)

      J’aimerais lire plus de “threads” de ce genre :D

    • @ppoitras79: merci de l’info. Je vais examiner ça de plus près. Je n’ai jamais acheté d’action! Je suis tenté par les Ishares.

      @guygadbois: Achetez-vous une maison ou un condo dans un bonne localisation, et arretez de le traiter comme un placement, mais plutot comme une facon de se loger et d’avoir un vrai chez-soi, pour legerement plus cher. Et revendez dans 25 ans, au double du prix:

      Je ne vois pas l’achat d’une maison comme un investissement, je veux juste pas perdre plusieurs dizaines de milliers de dollars si c’est possible de l’éviter, et c’est possible de l’éviter, en attendant quelques années avant d’acheter. Aussi, je ne pense pas que dans 25 ans le type de maison dont vous parlez aura doublé de valeur (selon moi, elle aura accoté l’inflation, max). Comme je le disais, ce modèle ne fonctionne pas pour ma génération. Finalement, acheter des 30 logements ce n’est pas du tout à ma portée. Merci d’avoir pris le temps d’écrire vos commentaires, à j’apprécie votre input au niveau financier, mais, à la lumière de vos commentaires des derniers mois, j’ai l’impression que vous êtes totalement déconnecté du vrai monde (sans aucune intention de méchanceté, honnêtement).

    • Chers lecteurs, vous êtes en feu. Et diablement bien informés. Une belle façon de démarrer l’année 2013, toutes ces discussions.
      Maxime Bergeron

    • Tous les immeubles de Montréal sont rentables s’ils ont été acquis au juste prix.
      Faites des offres 20% inférieures aux prix demandés et environ 5% de celles-ci seront acceptées.

    • @ Max
      Force d’admettre qu’il y a beaucoup d’«investisseurs» immobiliers sur ce blogue.
      Est à dire qu’il est hérétique d’affirmer que l’immobilier répond d’abord à un besoin fondamental et qu’à long terme, un tel actif ne peut dépasser l’IPC?

    • @ppoitras
      Pour celui qui voudrait profiter de la reprise du marché immobiier américain et diversifier géographiquement, il y a le iShare ITB qui est en feu depuis un peu plus d’un an.

    • Bassin,

      Effectivement. Je donnais simplement une suggestion pour quelqu’un qui ne veut pas se compliquer la vie et désirant réaliser un rendement à long terme de 5-6% après frais

    • @ ppoitras et bassin:

      Ça existe des Ishares qui versent des dividendes? Ya un Ishare qui investie que dans des compagnies propriétaires d’immeubles qui louent des logements?

    • Très intéressant comme échanges, et je m’aperçois de mon ignorance complète en matière de finances et investissements..
      Il me manque de bonnes bases, des conseils de lectures pour remédier à ça (blog, livres..)?
      Merci!

    • http://ca.ishares.com/product_info/fund/overview/XRE.htm

      Taxman55 : Plus du commercial que du résidentiel… mais il y en a quand même un peu

      XRE

    • @ppoitras79
      Merci pour toute ces infos, très apprécié! Ça fait un moment que je veut transférer mes REER dans ce genres de véhicules (avec en prime peu de frais de gestion), mais voilà je ne sais pas le faire moi-même! Où peut-on trouver quelqu’un pour s’occuper de nos ishares et autres? Parce que les banques et les groupes d’investissement eux veulent te vendre leurs produits avec des frais faramineux et ça me décourage. J’aimerais mieux aller piger dans des ETF et autres produits ishares, ça se comprend…

      @decelerate
      Avant il y avait le blogue des finances (le nom du journaliste m’échappe), malheureusement il a été fermé. On pouvait avoir des discussions super intéressante et on en apprennait beaucoup des commentaires de gens. Le nouveau blogue de la bourse qui le remplace n’est vraiment pas aussi intéressant et je l’ai délaissé.

    • Terlingua

      Coursera.org a un certain choix dans la catégorie “economics and finance”. Aucun frais d’inscription. Il peut parfois y avoir du matériel complémentaire à acheter.

      Évidemment il faut faire attention car comme c’est donné par des universités américaines, il peut y avoir des différences avec la réalité canadienne.

    • @taxaman55
      “Aussi, je ne pense pas que dans 25 ans le type de maison dont vous parlez aura doublé de valeur (selon moi, elle aura accoté l’inflation, max).”

      Si on prend un inflation annuelle moyenne de 3% sur 25 ans, ca donne un peu plus du double.

    • @Taxman55

      Il existe des ETF qui sont des REITs (real estate investment trust), ou FPI en français (fiducie de placement immobilier). De ce que j’ai pu comprendre (Garth Turner en parle souvent), ce sont d’excellents véhicules immobilier qui eux, ne perdront pas en valeur malgré la chute anticipée au Canada. On peut en lire un peu plus ici sur le sujet (d’ailleurs je veux en acheter!):

      http://www.lautorite.qc.ca/fr/fpi.html

      Une simple recherche internet peut vous indiquer le rendement de plusieurs de ceux-ci (souvent autour de 10%), et lesquels seront les plus intéressants dans l’avenir.

    • @jonathangregoire: je parle en valeur après avoir retiré l’inflation, bien sur. Un bien qui ne fait que suivre l’inflation ne prend pas de valeur.

    • @elisef: Oui justement, je cherche un ishare dans ce genre.

    • @elisef

      L’autogestion de REER ou CELI, c’est pas si difficile.

      Ouvrez un compte sur Questrade ou un autre courtier a bas prix, et vous pourrez transférer vos fonds mutuels, les revendre et acheter des Ishares ou d’autres ETFs… On peut meme acheter des ETFs d’ETFs… C’est pas si compliqué et les économies sont rapides. Les fonds mutuels c’est comme les journaux papier et le cable : une industrie qui se meurent…

    • @guygadbois

      Encore une fois, je me répète, car vous semblez être passé à côté de ce que j’ai dit, qui se résumait essentiellement à:

      Ce n’est pas parce que le cash flow est nul ou négatif que c’est un mauvais placement. Ultimement, tout remboursement de capital correspond à une augmentation de l’équité, si on pose comme hypothèse une valeur stable de l’édifice dans le temps (hausse de valeur qui on suppose suit l’inflation).

      Par exemple: Condo de 200k à des fins d’investissement, mise de fonds 10k, avec SCHL = prêt hypothécaire de 195k. 25 ans, 3%, mensuel = paiements de 924$ (au début 481 intérêts / 443 capital). Loué à 1100$ par mois. Frais de condos 120$, entretien 50$, taxes municipales 200$/mois. Ça donne un cash flow négatif de 200$ par mois.

      Par contre mon remboursement d’hypothèque sera de 5400$, vs ma dépense de 2400$ assumée. Donc je m’enrichis de 3000$, même si je dépense 2400$ au net. Je réaliserai mon gain à terme.

      Et ce sans compter ma perte locative, car assumons que je fais 13200$ en revenus locatifs, moins intérêts 5700$, moins frais de condo 1440$, moins taxes 2400$, moins DPA 4% à demi-taux sur le coût en capital de 200k, donc 4000$, je fais une perte locative de 345 qui diminue mes revenus.

      Je n’ai pas de revenus de location et les données prises sont celles du condo que j’habite. L’immobilier m’intéresse mais je suis dans le processus de me bâtir une mise de fonds. Donc éclairez moi si je me trompe dans mon calcul.

      À la limite si les taux montent de 1%, mon remboursement de capital est quand même supérieur à mes dépenses.

      Ce que je veux dire au bout du compte, c’est que ça dépend de la capacité de la personne à générer du cash et éponger ces dépenses là, car de l’autre côté, ton remboursement de capital t’enrichis.

    • @taxman55: je ne suis pas d’accord. Acheter un bien immobilier dison 250 000$, y habiter 25 ans et le revendre le double 500 000$ 25 ans plus tard soit le meme montant que le deboursé (capital + interet) ne rapporte sur papier rien vu comme ca. Mais vous oubliez de soustaire le montant de loyer epargné! Ne pas payer de loyer pendant 25 ans est votre profit. Un loyer de 1000$/mois voua fait une epargne de 300 000$! C’est calcul simpiste qui me tient pas compte des frais du prorietaire (taxes, entretient, frais de condo) mais pour compenser j’ai aussi fait comme si le locataire avait un loyé fixe pendant 25 ans, meme pas d’inflation et le prprietaire vend le meme prix outre l’inflation.

    • @taxman «Ya un Ishare qui investie que dans des compagnies propriétaires d’immeubles qui louent des logements?»

      Plus spécifique qu’un ETF, il y a BOARDWALK REIT qui s’occupe de l’acquisition, de la gestion, des droits de propriété, de la conversion et de la vente d’immeubles résidentiels dans l’ouest du Canada.

    • @jonathangregoire: vous pouvez ne pas être d’accord si vous voulez, mais c’est un fait qu’un bien dont la valeur ne fait que suivre l’inflation ne prend pas de valeur.

      Maintenant, si vous voulez dire que le bien immeuble acheté “rapporte” quelque chose après 25 ans, comme vous dites, c’est autre chose. Et dans ce cas, votre exemple est BEAUCOUP trop simpliste. Si vous voulez des exemples des louer vs acheter, consulter les commentaires des articles précédents de ce blogue, l’exercice a été fait plusieurs fois. Conclusion (en généralisant): il est nettement plus avantageux financièrement de louer que d’acheter actuellement à Montréal. Sans augmentation de valeur de l’immeuble, l’acheteur est terriblement perdant. Vous oubliez plusieurs éléments. Le locataire, pendant les 25 ans, il a fait du rendement sur l’argent qu’il aurait utilisé comme mise de fonds et il n’a pas pitché par la fenêtre de l’argent en taxes municipales et scolaires, en frais de condo, en droit de mutation, en frais de courtier, en cotisation spéciale, EN INTÉRÊTS, en entretient, en rénovation, en évaluateur, en certificat de localisation, etc. Il a aussi fait de l’argent en investissant tous les montants que j’ai énumérés.
      http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html
      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html
      http://business.financialpost.com/2012/09/14/why-its-better-to-rent-than-buy/

    • @Trlingua
      Tu apprendras beaucoup ici sur la finance et l’investissement.
      C’est très vulgarisé :
      https://www.khanacademy.org/science/core-finance

    • Merci Bonserge, Bassin et les autres!
      Bonne fin de semaine à tous.

    • Taxman ou MeMFisc

      Pouvez-vous confirmer à Arnolde qu’un individu ne peut créer une perte locative en réclamant de la DPA svp. Je lui ai dit mais cela ne lui rentre pas dans la caboche (ne le prenez pas mal arnolde, il y a pas mal de fiscalistes sur ce blogue!). Étrangement, il connait le half-year rule, mais pas cette règle.

      Arnolde,comment définit-on un bon et un mauvais investissement? En comparant les divers investissements qui s’offrent à vous. Et un condo acheté en 2012 qui génère du cash flow négatif, c’est un mauvais investissement, comparé a toutes les autres classes d’investissement que je connais. Si vous avez l’immobilier (comme moi!) pourquoi ne pas en acheter qui est rentable? Ramassez votre argnet et attendez. Les prix des condos vont baisser très bientot. Vous pourrez peut-etre alors vous lancer, si vous y tenez tant que cela.

      Et n’oubliez pas l’entretien et rénovations dans vos projections. Et étudiez bien l’enveloppe du batiment et les composantes mécaniques lorsque vous ferez l’inspection, ainsi que le états financiers du syndicat pour voir le niveau du fons de prévoyance. L’article linké par Rick, bien qu’un peu alarmiste, est criant de vérité sur l’attitude des copropriétaires.

      ppoitras: il me semble que j’ai lu (sur Zerohedge) que la duration du portefeuille principal de Gross est de 3 ou 5 ans. 10 ans, c’est long.

    • @taxman55: vois avez aussi le droit de croire que louer est plus avantageux qu’acheter mais mon experience personnelle me prouve le contraire. Lorsque j’etait locataire j’ai mis mes economies en bourses, fond de toute sortes (ressources naturelles, pays emergets, dividende…) j’attend encore qu’ils remontent au montant de mon achat initiale, il y a 8 ans!! Je suis proprietaire depuis 2008, 3 transactions, pas loins de 300 000$ de profit au total. Les exemple c’est facile de faire parraitre ca beau des deux coter… Dire de placer son arget a du 10% c’est bien beau mais pas realiste.

    • Je mentionnerais aussi que la plupart du monde me disait de pas acheter il y a 4 ans. J’ai bien fait de ne pas les ecouter!

    • Arnolde

      Je sui désolé, mais je ne peux pas m’empecher… Quand vous dites “a la limite, si les taux montent de 1%”, j’espere que vous ne voulez pas dire que vous ne pouvez pas envisager que les taux montent, d’ici les 10 prochaines années, de 5%? Parce que je me rappelle vivement de ma première hypothèque, du parfaitement normal 9,5% pour 5 ans, pas en 1930, en 1995. Quand les taux 5 ans ont baissé a 6%, je me rappelle aussi très bien a quel point les économistes insistaient sur le fait que c’était la première fois depuis les années 50 que cela arrivait, et qu’il fallait absolument en profiter…

    • Parfait pour la DPA, ce n,est qu’un détail dans l’exemple que j’ai donné, il en ressort qu’on ne paye tout de même pas d.’impôt.

      Et je n’ai pas dit que c’est ce que je ferais, j’apportais tout simplement un bémol.

      En comparant les divers investissements? là on élargit le débat.

    • @arnolde

      Scusez, j’ai l’air obsédé… Vous aviez mentionné l’entretien dans votre budget.

      A 120 $ de frais de condo par mois, vous n’etes pas dans une tour a condo avec ascenseurs, piscine et stationnement souterrain. Il me semble que cela me coutait 260 $ par mois en 2002 pour un 1 250 p2….

    • @guygadbois et arnolde: pour un batiment utilisé principalement pour produire un revenu brut qui constitue un loyer, la DPA ne peut augmenter ou créer une perte (RIR 1100(11) à (14.2))

    • @Jonathan: je n’ai jamais mentionné de l’argent placé à 10%. Ce qui était vrai en 2008 ne l’est plus aujourd’hui. Bravo pour le prétendu profit de 300 000 $.

    • Excellent thread. Merci à tous. Bonne fds.

    • En effet, le paragraphe 1100(11) du Règlement de l’impôt sur le revenu limite le montant de la DPA qui peut être demandé pour des biens locatifs de telle sorte que le propriétaire d’un immeuble ne peut pas créer ou augmenter une perte provenant de la location du bien.

      Toutefois, je suis d’avis que ce n’est pas parce que le cash flow d’un immeuble locatif est nul ou négatif qu’il n’est pas rentable. Un immeuble avec cash flow nul sera entièrement payé par le locataire de l’investisseur après environ 25 ans. L’investisseur se retrouvera donc avec un immeuble sans hypothèque en plus des revenus locatifs.

    • @jonathangregoire.

      “Je suis proprietaire depuis 2008, 3 transactions, pas loins de 300 000$ de profit au total.”

      3 transactions en 4 ans, est-ce que cela représente de la spéculation immobilière selon vous?? Dans l’article suivant, il est indiqué que lorsque l’intention première est de faire du profit, le gain doit être taxé comme du revenu d’entreprise. L’article fait également référence aux transactions répétitives sur une courte durée:

      http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/impots/201007/02/01-4294861-le-fisc-cogne-a-la-porte-des-speculateurs-immobiliers.php

    • @rick: c’est pas la premiere fois que tu me pose la question. Et je repondrai la meme chose: 1ere transaction achat de mon condo a montreal, vendu 2 ans apres pour avoir plus grand. 2e condo, toujours a montreal que je viens de vendre (2 ans et demi plus tard)pour me rapprocher de mon nouveau travail dans les laurentides. La 3e c’est un terrain dans le bois que je garde pour y construire mon chalet. Alors non c’est pas de la speculation, ce qui n’empeche pas de faire un bon profit!

    • @jonathan: donc il y a seulement 2 transactions!?!?! Ok…

    • Merci a MeMfisc et Taxman

      D’un mauvais investissement immobilier (condo 2012) à un autre investissment immobilier (multiplex 2012) je ne pense pas qu’on élargi le débat.

      Jonathan et Rick. Je connais au moins 3 excellents avocats fiscalistes (dont l’opinion n’a pas été obtenue dans l’article pour contrebalancer l’opinion de l’Agence, malgré leur notoriété, étrange étrange (à moins que le journaliste ne désire faire peur au monde, ce qui n’est évidemmment jamais le cas…) qui vont prendre le dossier de Jonathan a pourcentage (signe de confiance de la part d ‘un avocat, s’il en est un!). Rick, il y a une immense marge entre les prétention du ministère (de l’Agence, en fait) et ce qu’un juge va en dire. Taxman, you’ll live to fight another day…

    • @jonathangregoire.

      Désolé, j’avais compris 3 transactions (in-out). Je reposais la question car vous ne discutez que de profit lorsque vous venez ici, alors, je me disais que c’était peut-être votre première intention (préoccupation) à chacune de vos transactions que de faire du profit… Mais bon, 2 transactions en 4 ans, ce n’est pas tant que ça en effet.

      J’aborde le sujet car la plupart des gens ne savent pas qu’un gain découlant de la spéculation immobilière est taxable à 100%. En fait, tout gain découlant de la spéculation est taxable à 100% (ce principe s’applique également aux transactions sur valeurs mobilières). C’est la première intention lors de l’achat qui compte. Disons que lorsque qu’une personne fait parti du domaine (ex: construction) ou qu’une personne s’intéresse particulièrement au domaine ou, par exemple, fait parti d’un club immobilier ou effectue des formations sur la spéculation immobilière, j’imagine que cela renforce la position du fisc à traiter la transaction comme du revenu d’entreprise, surtout si le « in-out » a été de courte durée. C’est une étude de l’ensemble des faits qui aide à trancher cette question fiscale.

      Et quand le fisc débarque, c’est les pénalités, les intérêts et tout le tralala… Quelque fois, il ramasse presque tout… C’est donc toujours bon de savoir à quoi s’en tenir pour éviter les mauvaises surprises.

    • @jonathangregoire et guygadbois.

      J’aborde le sujet car la plupart des gens ne savent pas qu’un gain découlant de la spéculation immobilière est taxable à 100%. En fait, tout gain découlant de la spéculation est taxable à 100% (ce principe s’applique également aux transactions sur valeurs mobilières). C’est la première intention lors de l’achat qui compte. Disons que lorsque qu’une personne fait parti du domaine (ex: construction) ou qu’une personne s’intéresse particulièrement au domaine ou, par exemple, fait parti d’un club immobilier ou effectue des formations sur la spéculation immobilière, j’imagine que cela renforce la position du fisc à traiter la transaction comme du revenu d’entreprise, surtout si le « in-out » a été de courte durée. C’est une étude de l’ensemble des faits qui aide à trancher cette question fiscale.

      Et quand le fisc débarque, c’est les pénalités, les intérêts et tout le tralala… Quelque fois, il ramasse presque tout… C’est donc toujours bon de savoir à quoi s’en tenir pour éviter les mauvaises surprises.

    • Combien d’investisseurs immobiliers à Montréal?

      C’est dans l’arrondissement de Ville-Marie et dans Griffintown que l’on retrouve le plus grand nombre d’investisseurs. Ils représentent environ 20% des copropriétaires, indique Francis Cortelino, analyste principal de marché à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce pourcentage est d’environ 10% dans la très grande région de Montréal.

      «Le pourcentage d’investisseurs augmente quelque peu depuis 2006, mais il n’y a pas de grande variation, précise-t-il. Cette vue d’ensemble, toutefois, peut cacher certaines réalités individuelles, car certains projets, dans des secteurs précis, peuvent attirer davantage d’investisseurs.» Les ventes rapides, réalisées de leur côté par des spéculateurs, demeurent quant à elles un phénomène marginal.

      http://maison.lapresse.ca/habitation/conseils/201212/18/01-4604884-tour-au-centre-ville-devrais-je-me-preoccuper-de-la-presence-dinvestisseurs.php

    • Dans seul condo que j’ai possédé le réglement ne permettait pas la location des unités, et je ne vivrait jamais dans un immeuble qui le permet. Si j’ai des problèmes avec un voisin, je veux avoir affaire a un propriétaire, pas un locataire.

      M’enfin vive la maison, partager des murs avec des étranger, plus jamais.

    • Le réputé The Economist a sorti sa plus récente étude internationale du marché immobilier. Il examine les prix par rapport aux loyers, et les prix par rapport aux revenus disponibles. Résultat? On torche le reste de la planète! Le Canada est le pays où le marcher immobilier est le plus inabordable :
      1) Au Canada, les prix seraient 78% surévalués en comparaison avec les loyers, ce qui fait du Canada l’endroit où les plus sont les plus surévalués au monde pour cet indicateur (Premier devant Hong Kong, 69%);
      2) Au Canada, les prix seraient 34% surévalués en comparaison avec les revenus disponible, ce qui fait du Canada le numéro 2 des endroits où les plus sont les plus surévalués au monde selon cet indicateur (2ième derière la France à 35%).
      Yen a encore qui pense que les prix vont continuer à monter?
      http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home

    • Prix*

    • Le fait que les prix soient surévalués par rapport aux revenus est un peu compensé par la faiblesse des taux, mais pour combien de temps encore?
      Par exemple en France en ce moment on peut avoir du 2.75% fixe sur 20 ans ou du 3% fixe sur 25 ans il me semble!

    • steadtler

      Je ne pense pas que ça fasse vraiment une différence. Le proprio du condo en est toujours le responsable. Si ça se trouve, un proprio qui reçoit une plainte tentera lui-même de régler le problème avec ses locataires de peur d’avoir des ennuis.

      Moi en tout cas, j’ai eu des problèmes avec mes voisins du haut. Un couple de chinois avec 2 jeunes enfants vivant dans un 3-1/2 et qui prenaient leur salon pour une salle de jeu. Je leur en ai parlé mais je me suis fait servir le traditionnel: “On est chez-nous ici. On a bien le droit de vivre”.

      Des enfants qui jouent, c’est ben cute… sauf quand ils vous tape sur la tête. J’étais tellement content quand ils ont quitté.

      La réalité, c’est qu’il n’y a pas grand chose qu’on peut faire contre un mauvais voisin, qu’il soit proprio ou locataire. Les déclarations de copropriété ont des règlements relatifs au bruit mais très difficile de les faire appliquer.

      Alors quand je vois les gens qui ont des enfants se plaindre de discrimination parce que certain proprio refusent de leur louer un logement, j’ai de la difficulté à compatir. Si par exemple un jour j’achète un duplex et que je loue le haut, je peux vous garantir que je ferai tout mon possible pour éviter les locataires avec de jeunes enfants. Et ce sera à cause de mes voisins chinois qui m’ont tapé sur la tête pendant 3 ans.

    • Question à tous: Je me demandais s’il était possible d’emprunter à l’étranger (disons USA ou France) pour acheter une propriété à Montréal. Si c’est possible, est-ce que les taux offerts aux non résidents de ces pays sont tout de même intéressant? même pour un achat hors du pays? Merci d’avance.

    • @rpace

      Oubliez cela, impossible. Une banque étrangère ne prendra jamais à un Canadien avec une sureté sur un bien situé au Canada.

      Votre idée comporte deux éléments qui repoussent les institutions financières: le fait que l’emprunteur soit étranger, et le fait que la garantie soit étrangère. Si votre proposition ne comprenait qu’un seul problèeme, ce serait possible, Par exemple, les banques américaines pretent a des Canadiens qui achètent aux États-Unis. Également, les banques canadiennes pretent a des Canadiens qui achètent aux États-Unis. Dans les 2 cas, ce n’est pas simple, et il faut être un bon client. Mais la combinaison des 2 problèmes est un deal breaker.

    • @ bonserge: Si vous entendiez des enfants jouer dans le condo au-dessus, ce n’était pas normal. Votre immeuble à condo devait être très mal insonorisé. On a vécu les 3 premières années de vie de notre fille en condos (immeubles en béton, insonorisation maximale) et jamais mes voisins ne l’ont entendue (et vice versa).

    • Merci guygadbois.

    • larousse_estdouce

      On a fait vérifier lors d’une inspection et l’isolation était conforme aux normes récentes de l’industrie pour les immeubles de cette catégorie. Mais ce n’était pas un immeuble en béton et dans ce genre d’immeubles, il faut un peu de collaboration de tous pour qu’on puisse y vivre harmonieusement.

      Si un jour je retourne en condo, ce sera béton de bord en bord ou étage du haut.

    • @Taxman55.

      “1) Au Canada, les prix seraient 78% surévalués en comparaison avec les loyers, ce qui fait du Canada l’endroit où les plus sont les plus surévalués au monde pour cet indicateur (Premier devant Hong Kong, 69%)”

      Intéressant votre lien. Indirectement, cela signifie qu’à travers le monde entier, le Canada est l’endroit où l’on dégage le meilleur coût d’opportunité en faveur de la location.

      Encore une très bonne raison de ne pas se presser à acheter présentement…

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Twitter

  • Catégories

  • Blogues sur lapresse

    publicité

  • Calendrier

    mars 2013
    D L Ma Me J V S
    « fév   sept »
     12
    3456789
    10111213141516
    17181920212223
    24252627282930
    31  
  • Archives

  • publicité