Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
  • Lire la suite »

    Partage

    Vendredi 21 décembre 2012 | Mise en ligne à 10h57 | Commenter Commentaires (13)

    Rétrospective 2012 – et bonnes vacances

    Photo d'archives

    Photo d'archives

    L’année 2012 n’a pas manqué de rebondissements dans le monde immobilier. Ici comme ailleurs.

    Les prix ont poursuivi leur descente infernale en Irlande et en Espagne. Ils ont rebondi aux États-Unis et se sont stabilisés en Chine.

    Au Canada, le marché a connu un changement de cap brutal en milieu d’année, avec l’adoption de nouvelles règles hypothécaires plus strictes.

    Les ventes ont chuté dans les trois plus grandes villes du pays – de 19% sur un an à Montréal.

    Ce revirement n’a toutefois pas semblé ralentir les ardeurs des promoteurs immobiliers.

    Plusieurs projets majeurs ont été annoncés ou lancés tout au long de l’automne à Montréal, encore même jusqu’à la semaine dernière.

    Bref, l’actualité immobilière canadienne et mondiale s’est révélée intarissable pour un blogue comme celui-ci.

    Qu’est-ce qui vous a le plus marqué dans le monde immobilier en 2012, que ce soit ici ou à l’étranger? Et qu’attendez-vous de 2013?

    Sur ce, je vous souhaite de Joyeuses Fêtes et une superbe année 2013. Merci de votre participation soutenue à ce blogue.

    On se retrouve le 7 janvier.


    • Plus un souhait qu’une prédiction:

      Je table sur une légère diminution des prix de vente pendant 2013 qui prendra fin au courant de 2014 alors que la cohorte de premiers acheteurs qui se fait présentement discrète reviendra sur le marché.

      Par contre, le stock de nouvelles constructions inoccupées qui se sera accumulé d’ici là fera en sorte que la demande sera facilement absorbée sans hausse marquée des prix de vente.

      J’envisage également la possibilité d’une légère hausse des taux d’intérêts en 2013, ce qui pourrait favoriser un peu plus mon épargne et me permettre d’augmenter ma mise de fonds lorsque je réintégrerai le marché immobilier.

      Bref, j’espère sortir des lignes de côté en 2014 juste au bon moment et acheter à la fin du cycle à la baisse que nous vivons présentement.

      Joyeuses Fêtes à tous.

    • En effet la règle limitant la durée de l’amortissement à 25 ans a eu pour effet de ralentir ou retarder les acquisitions d’acheteurs éventuels au Canada.

      D’un autre côté ,le fait que les taux hypothécaires demeurent très bas, cela ne fait que tempérer le marché immobilier.

      L’écart entre les taux débiteurs et créditeurs étant très grand, cela avantage nos institutions bancaires canadiennes, qui par le fait même déclarent des profits trimestriels faramineux.

      Autre point majeur qui pourrait se concrétiser en 2013, sur lequel le Ministre des finances fédéral Jim Flaherty cogite, est le resserement des règles d’assurance hypothécaire de la SCHL, qui cumulent des milliards au passif, autour de 576 milliards à ce jour.

      Cette créance hypothécaire étant refilée par nos valeureuses banques, dès qu’un prêt hypothécaire dépasse les 80% de la valeur d’équité, de ce fait endette l’ensemble des contribuables canadiens. [SCHL n'étant pas une institution privée]

      La SCHL pourrait même faire l’objet d’une semi privatisation …

      La réserve fédérale américaine ne prévoit pas reviser son taux directeur avant la mi-année de 2014, il serait donc étonnant que la Banque du Canada, par le biais de son nouveau gouverneur, soit tentée de faire bande à part.

      La valeur du parc immobilier canadien stagnera pendant l’année 2013, reflétant ainsi le ralentissement du nombre de transactions, qui sera en baisse également.

      Cette chute déjà amorcée depuis l’automne 2012 se poursuivra pendant le premier semestre de 2013.

      Dernier point qui pourrait avoir des effets néfaste sur l’économie canadienne, en 2013, est la non résolution du « fiscal cliff » le fameux mur fiscal dont le Président Obama tente d’éviter en proposant des hausses d’impôts pour les plus nantis, ce qui ne plaient point aux Républicains, majoritaires à la Chambre, en terme de sièges.

      Si les américains frappe le mur, et bien l’économie américaine retombera en récession, entraînant l’économie canadienne dans un genre de ressac, étant donné notre grande dépendance à notre voisin commercial, 75% de nos exportations s’en vont au sud du 45 ièm parallèle.

      Il faut se rappeler que la dette publique des USA atteint les 107% du PIB américain, ce qui devient titanesque et de plus en plus préoccupant, autant pour les américains que les canadiens.

      Comme nous pouvons le constater, la fin du monde appréhendée n’arrange en rien la suite de nos économies, il faudra se serrer la ceinture en 2013.

      Mes meilleurs voeux de circonstance !

      Frank

      *

    • En 2012 l’immobilier US a touché le fond et remonte tranquillement. La remonté est difficile entre autre parce que l’accès au crédit est beaucoup plus limité qu’avant. Pour ceux qui peuvent c’est un moment extraordinaire pour acheter, les prix sont bas et on peut obtenir un taux plancher gelé sur des décennies. Ceci dit l’attitude des américains face à l’immobilier a certainement changé durablement et c’est tant mieux si ça leur permet d’épargner davantage et de préserver leur mobilité, des avantages que nous sommes en train de perdre chez nous.

      Au Canada c’est la situation inverse, toutes les variables qui ont permis l’expansion sans précédent du marché depuis dix ans sont dans le rouge: Prix, endettement des ménages, taux d’intérêt, bilan SCHL, taux de propriété, part de l’immobilier dans l’économie. De plus le reste de l’économie stagne alors que la croissance serait la seule façon de rattraper le marché pour justifier les conditions actuelles. Or comme une partie disproportionnée de cette croissance repose justement sur le marché immobilier (et sur la consommation qu’il supporte) aussi bien prétendre résoudre la quadrature du cercle.

      Bref même si c’est déjà bien commencé depuis 2012, 2013 sera l’année du pénible retour à la réalité pour le secteur immobilier Canadien et compte tenu des sommets atteints, des données déjà connues de 2012 et de la place démesuré que ce secteur occupe dans l’économie Canadienne il faut s’attendre à une année forte en émotions!

      Bref en 2013 le blogue de notre ami Maxime sera en plein coeur de l’action et à coup sûr plus occupé que jamais!!!

    • Je tiens moi également à remercier Maxime Bergeron pour la plateforme de discussion et les billets nombreux ainsi que le ton neutre et objectif, ce qui est très difficile. J’en serais personnellement incapable, de même que la plupart des intervenants ici. Nous avons tous une position de départ assez évidente. Néanmoins les échanges sont très intéressants.

      Mon grain de sel pour 2013 ? Vous le connaissez déjà : Le marché va s’ajuster tout seul au retrait du crédit facile et à la capacité de payer réelle des gens, après onze ans de crédit bar open. Mon mot clef pour 2013 ? Revenus familiale moyen au Québec : 52 000$ par année.

      Mon souhait ? Que les citoyens réalisent à quel point ils sont fauchés une fois les factures payées sans recours au crédit sur 30-35 ans sans mise de fond et que la maison redevienne ce qu’elle est : Une maison. Pas un wetdream +10% annuel. Juste ça, ça va faire du bien.

      Mon souhait alternatif ? Que les gens cessent de spéculer sur les besoins essentiels (avoir un toit) pour exploiter les jeunes qui ont maintenant une vie de dette devant eux.

    • …Qu’est-ce qui vous a le plus marqué 2012…

      Les canadiens crois vraiment qu ils sont spécial, a l épreuve de correction immobilière. 2013 devrait leurs donner un avant gout.

    • Malgré des taux 0 maintenus de force depuis 4 ans aux USA, le marché immobilier américain commence à peine à remonter ; faut le faire ! La valeur de ce marché est encore à environ – 30% de son pic obtenu en 2006. Si on ajoute l’inflation qui a sevit depuis 2006, quelle perte colossale pour celui qui a investis dans ce marché aux USA. Pour le Canada, c’est exactement l’opposé. Ce marché n’a cessé de croitre depuis 2006 représentant un investtissement d’une rentabilité sans précédent pour les canadiens depuis 12 ans. Ça commence toutefois à fléchir dans les marchés qui ont eu les plus fortes hausses(Vancouver et Toronto) et à se stabiliser pour les autres. Évidemment le Canada n’est pas à l’abri d’un recul mais rien à voir avec ce qui s’est passé au sud de la frontière. Toutefois ce recul est d’autant probable que le Canada ne peut pas augmenter ses taux d’intérêts dû à la politique du fou furieux (Bernanke) au sud de la frontière qui vient de dire qu’il maintiendra les taux à 0 jusqu’en 2015 même si l’inflation dépasse les 2%. Les USA ont donc décidé qu’il resoufflerait le marché immobilier en maintenant de force des taux réels négatifs(taux intérêts – taux inflation) comme Greenspan l’avait fait dans son mandat et qui d’ailleurs avait abouti à la crise et la chute de l’immobilier aux USA en 2008. Le Canada est donc en quelque sorte entraîné de force dans cette politique qui incite tout le monde à dépenser car l’épargne vous appauvri. Vraiment désolant et scandaleux quand on considère que quelques banques centrales(FED,BCE, Banque de Chine, Banque du Japon) contrôlent maintenant le système financier de la planète en menottant ce qui était jadis un libre marché dans ce domaine et qui aurait tôt fait de rétablir l’équilibre si tout n’était pas faussé par ces interventions monétaires massives et sans précédent.

    • Les prix diminueront dans la région de Montréal en 2013, reste à savoir à quelle vitesse…

      Ce que je constate, c’est que plusieurs se bercent d’illusions quant à l’analyse de la demande future pour la région de Montréal. Certains croient qu’une cohorte géante est en attente… Ce n’est pas le cas, pour les raisons suivantes:

      1) Le taux de propriétaire est à un niveau historiquement élevé et nettement supérieur à ce qu’il était en 2006;

      2) La démographie indique qu’il y aura de moins en moins d’acheteurs potentiels durant les 15 à 25 prochaines années. À l’exception de quelques années, le taux de « natalité / population totale » enregistré était en diminution à partir de l’année 1980 et jusqu’en 2005 :

      http://www.stat.gouv.qc.ca/donstat/societe/demographie/naisn_deces/naissance/401.htm

      La croissance économique est également très faible au Québec, soit seulement 0.9% en 2012 et ça s’annonce pas fort pour 2013. Les effets néfastes du surendettement des ménages commencent donc à se faire sentir dans plusieurs secteurs de notre économie, tu ne peux dépenser ce que tu ne peux emprunter… La demande reliée à la cohorte des premiers acheteurs est faible et sera donc faible pendant plusieurs années.

      Également, il apparaît à présent qu’un grand nombre de premiers acheteurs actuels ne se qualifient plus aux prix actuels. À mon avis, une petite poignée de gens seulement suivent réellement ce qui se passe dans ce marché (ex: gens qui émettent des commentaires sur ce blogue). J’en reviens tout simplement pas quand je parle de ce sujet à mon entourage, tous ou presque croient dur comme fer que l’immobilier est encore “on fire” et plus que jamais pendant que les « listings » se situent à un niveau record de tous les temps sur l’île de Montréal! La réalité est que moins de gens se présentent à la Banque pour une hypothèque et que la proportion de ceux qui se qualifient est beaucoup moindre que les dernières années.

      Cohorte en attente?! Non, cette cohorte n’existe pas! En tout cas, absolument rien de significatif qui aurait pour conséquence de stimuler la demande, surtout aux prix actuels. La très grande majorité des gens qui pouvaient se qualifier à une hypothèque sont déjà entrés dans le marché depuis 2006, comme en témoigne l’augmentation rapide du taux de propriétaires depuis 6-7 ans.

      Et comme si ce n’était pas assez, le prix des loyers diminue (8% sur les condos à Montréal sur un an) et le taux de logement vacant augmente. Cela signifie hors de tout doute que la demande n’y est plus, ni pour l’achat, ni pour la location à fort prix et qu’il existe, à présent, un surplus d’inventaire notable. Mais pendant ce temps, l’offre explose et la surconstruction se poursuit de plus belle… Tirez en vos propres conclusions!

      Pour terminer, comme il a fréquemment été expliqué ici, inutile de considérer les données statistiques sur le prix médian. Avec des ventes en très forte régression, cette donnée n’est pas représentative de la situation réelle des prix. Je suis de ceux qui croient que les prix sont déjà en diminution dans la région de Montréal, en particulier dans le secteur du condo…

      Joyeuses fêtes à vous M. Bergeron. Merci de nous permettre de nous exprimer sur ce blogue. Si ce n’était de ce blogue, encore plus de gens au Québec serait dans le néant le plus complet, moi le premier!

    • Prévision pour 2013 @ 2018

      Le prix baissera de 10-15% à montréal sur 5 ans. En ajoutant l’inflation de 2% par année la perte réelle sera de 20-25%.

      Les gens ayant acheté après juillet 2010 seront perdants pendant plus d’une décénie. Les pires seront ceux ayant acheté dans les 6 premiers mois de 2012

      Sérieusement si vous êtes un premier acheteur restez en location, batissez vous un portfeuille équilibré avec des etf et des CPG. suggestion (XTR, XDV, XSP et XBB). Rappelez vous que le coût d’opportunité de la détention d’un actif immobilier sera très important dans les dix prochaines années. Pensez à la période de 1989 à 1999. Les actions et les obligations ont eu des rendements extraordinaires alors que le marcé immobilier allait mal. Même chose qui va se produire au Canada pour les 10 prochaines années.

      Finalement, pensez par vous même, ne laissez pas vos beaux- parents, amis, agents immobiliers, etc vous dire quoi faire avex votre argent. Ils ne vous aiderons certainement pas à payer votre hypothèque quand vous serez underwater

      bonne année

    • @ppoitras79.

      “Le prix baissera de 10-15% à montréal sur 5 ans.”

      Je vous trouve optimiste… De mon côté, je crois que les prix baisseront de plus que 10-15% d’ici 2018, en particulier pour le secteur du condo.

      Vous faites une certaine comparaison avec la période 1989 à 1999… Durant cette période, le taux directeur était passé de 13% en 1990 à 5% à l’année 2000, ce qui eu pour effet de freiner fortement la chute des prix de l’immobilier durant la période de 1989 à 1999:

      http://www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2010/09/selected_historical_page33.pdf

      En ce moment notre taux directeur se situe à 1% et ne pourra pas vraiment aller plus bas. Par conséquent, la prochaine décennie risque d’être beaucoup plus difficile pour l’immobilier que la période de 1989 à 1999 car cette fois-ci, aucun stimulus monétaire ne viendra aider ce marché…

      De joyeuses fêtes.

    • Bien d’accord avec vous RICK85

    • @ppoitras79.
      Très bien dit. Je lis attentivement le blog de Garth Turner chaque jour et tous ce qui arrive présentement a été prédit il y a plusieurs mois par Mr. Turner. La suite des choses n’est plus nébuleuse en ce qui concerne le volume du marche qui s’écroule. Pour ceux qui se rappel comment les chose peuvent changer tres vite (récession de 1989-92) et l’effet sur l’immobilier, 2012 sera considérer comme le point d’inflexion de cette fulgurante montée des prix, et 2013 le début d’une longue et pénible période de réajustement des prix des maison.

    • Extrait d’un article de La Presse de ce matin:

      “Royal LePage prévoit qu’à la fin de 2013, le prix moyen des habitations à Montréal sera 3,8% plus élevé qu’il ne l’était en 2012.”

      Si on ajuste ça l’inflation, alors on parle d’une hausse pas loin du nul. Et si on considère que Royal Lepage est probablement trop optimiste dans ses prévision, on peut penser qu’une certaine”correction” des prix s’effectuera.

      “Le prix moyen des maisons à Montréal a enregistré une hausse au quatrième trimestre de 2012 comparativement à l’an dernier”

      Je ne sais pas ce que l’avenir nous réserve, mais pour le moment les nuages à l’horizon ne semblent pas si orageux que ça.

      Peut-être que le party est fini pour les investisseurs, mais de là à dire que monsieur-madame-tout-le-monde devrait s’empêcher d’acheter une propriété cette année, je pense qu’on exagère un peu.

    • Force est de constater que 2012 fut une année plus tôt décevante pour les investisseurs immobilier qui ont dû se contenter d’un appréciation de seulement 16.5% sur leur capital (3.31% Indice Teranet ÷ 20% de mise de fond). Ils sont habitués d’obtenir environ 30%.

      Teranet est le meilleur indice des prix sur le marché canadien http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=FR

      Ils devront donc se rabattent sur les revenus locatifs qui s’ajoutent à l’appréciation de leur capital afin de se consoler.

      Avis à ceux qui croient que le marché est surévalué, faites des offres 20% inférieures aux prix demandés et environ 5% de celles-ci seront acceptées.

      Bonne année à tous,

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Twitter

  • Catégories

  • Blogues sur lapresse

    publicité

  • Calendrier

    octobre 2014
    D L Ma Me J V S
    « sept    
     1234
    567891011
    12131415161718
    19202122232425
    262728293031  
  • Archives

  • publicité