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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mardi 18 décembre 2012 | Mise en ligne à 9h29 | Commenter Commentaires (86)

    Blâmer ou féliciter Jim Flaherty?

    Leministre Jin Flaherty (Reuters).

    Le ministre Jim Flaherty (Reuters).

    Le but visé par le ministre fédéral des Finances semble atteint.

    Jim Flaherty a voulu calmer la surchauffe du marché immobilier canadien en introduisant de nouvelles règles hypothécaires l’été dernier. Les prêts étalés sur 30 ans ont notamment été abolis.

    Instantanément, les ventes ont fléchi dans plusieurs villes. Et les chiffres publiés hier montrent que le repli se poursuit, avec un marché en recul annuel de 12% en novembre.

    L’Association canadienne de l’immeuble a en outre revu à la baisse ses prévisions pour 2013, citant “l’effet” des nouveaux règlements.

    Flaherty a-t-il poussé la note trop loin?

    C’est ce que déplorent plusieurs regroupements de courtiers et professionnels de l’immobilier.

    Selon eux, les mesures Flaherty se sont avérées tellement apaisantes qu’elles risquent de tirer vers le bas toute l’économie canadienne.

    Déjà, il y a un mois, l’Association canadienne des courtiers hypothécaires accrédités accusait Jim Flaherty d’avoir “visé trop haut” avec ses nouvelles règles.

    Évidemment, tous ces professionnels craignent pour leur chiffre d’affaires, puisqu’un ralentissement du marché se traduit par moins d’hypothèques contractées, moins de commissions pour les courtiers, etc.

    Selon vous, le ministre Flaherty est-il allé trop loin avec ses nouvelles mesures?


    • Il était franchement temps que le gouvernement intervienne pour arrêter la hausse fulgurante des dettes hypothécaire des ménages. Les courtiers et les banques ont poussé les prix vers le haut et la bulle doit éclater. Le gouvernement avait pas le choix de faire ça si la banque du Canada veut augmenter ses taux en mars prochain pour se donner une marge de manoeuvre dans le futur.

    • On tire sur lui mais ce serait arrivé de toute façon, croient-ils que ça aurait monté indéfiniment quand les salaires eux n’augmentent pas. Sont tellement dans une bulle qu’ils ne voient pas la bulle.

    • La position des courtiers est indéfendable risible même.

      Avec un taux d’endettement record de 165% des revenus que croyez vous qu’il va se passer si on facilite l’accès au crédit?

      Les fédéraux – eux même les architectes du crédit facile à la Canadienne – n’ont pas agi de gaieté de coeur, il l’ont fait pour éviter une catastrophe financière.

      La catastrophe financière sera peut-être évitée, mais pas la solide correction qui s’amorce.

      C’est vrai que l’économie Canadienne sera grandement affectée, mais le blâme ne doit pas aller aux récentes mesures, il doit plutôt aller à ces politiques stupides qui pendant des années on fait reposer la croissance économique sur l’explosion de l’endettement. Pendant que les médias dormaient au gaz…

    • Flaherty, trop loin ? Non. Seulement trop tard.

      C’est les gens qui sont allés trop loin.

      C’est pas parceque techniquement on peut emprunter au point de devoir 75% de son salaire pour le restant de sa vie active (voir au delà) qu’on devrait le faire.

    • le lobby des courtiers n’en ont rien a fouttre des problemes qui decoulerais d’une eventuelle incapacite de payer l’hypotheque d’un de leur anciens client , leur seul interet et de vendre vendre vendre , et plus le prix est eleve , meilleur est la commission , au contraire , une propriete saisie par une banque leur permet de faire encore plus de fric . ce lobby comme tous les autres d’ailleur me pue au nez et je trouve repugnant que nos elus y pretent une quelconque oreille

    • C’est franchement désolant de voir des “économistes” parler d’augmentation de la dette comme d’un moteur pour l’économie.
      Il n y a aucun lien de causalité!

      Je ne le répéterai jamais assez: la hausse des prix dans l’immobilier n’a pas créé de hausse perceptible dans l’avoir net des ménages – en fait, en dollars constants, nous avons plutôt assisté à une baisse depuis 1999.
      Autrement dit, la dette sert à financer de la dette de consommation.

      La richesse créée est un gros zéro mais le risque financier augmente en flèche.
      Wow! Augmenter le risque sans augmenter le rendement, il me semble avoir déjà vu cela quelque part…

    • Les prêts de 30 ans n’ont pas été abolis pour tous les types d’immeubles Maxime.

      Je viens de signer une hypothèque il y a 10 jours sur un 6-plex, assuré SCHL, seulement 15% de mise de fonds, amortissement de 30 ans.

      Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

    • En 2006, Jim Flaherty introduit le 0 mise de fonds, 40 ans au Canada. Il voulait créer de la richesse comme aux É-U. Il voit la catastrophe chez nos voisins du sud en 2007-2008. Il fait marche arrière. Il est à blâmer, sur toute la ligne.

    • J’ai hâte de voir qui l’industrie de l’endettement blâmera quand les “investisseurs” perdront leurs shorts suite à l’éclatement de la bulle immobilière. Flaherty a agi dans le but d’éviter l’effondrement de l’éconmie entière comme aux USA, quoique les mesures sont insuffisantes.

    • Pour moi c’est féliciter Flaherty pour son train de mesures pour ralentir la spéculation-bulle immobilière.

      C’est tellement rare voir un politicien se dresser pour le principe des coûts concentrés qui favorisent les bénéfice diffus à la population générale.

    • Personnellement j’en ai un peu sur la manière de faire.

      Acheter un chez soi, justement c’est d’abord pour être soi. Ce n’est pas toujours une décision financière. La réalité du marché du travail d’aujourd’hui avec les jeunes qui étudient de plus en plus longtemps fait que parfois certains couples doublent, voir triplent leurs revenus très rapidement. Ils n’ont pas eu l’occasion de ramasser une mise-de-fonds, mais leur capacité de payer, elle est bien réelle.

      Honnêtement, on crée ici un simple ralentissement le temps que les ménages qui achetaient sans mise de fond et sur 30 ans mettent un peu plus de sous de côté pour acheter avec 5% et sur 25 ans… On décalle la bulle, sans plus.
      ____

      Ce qui est réellement abérant, c’est qu’on puisse emprunter des montants qui dépassent l’entendement. C’est là que la légifération doit se pencher. On s’en fout du 25 ans ou du 30 ans si les banques sont prêtes à fournir des montants de 5 fois les revenus annuels.

      Je viens personnellement d’acheter il y a un an, que voulez-vous crise pas crise, nous voulions avec l’arrivée d’un enfant être chez nous. Je suis, avec ma conjointe l’exemple parfait de ce que j’illustrais. de 30k à 100k de revenu dans l’espace de moins d’un an. Nous avons réglé nos dettes dans cette année et hop on achète. Notre mise-de-fond, à peu près inexistante. Au fond, ça ne change pas grand chose dans notre vie, par contre les banques étaient prêtes à monter jusqu’a 400, voir 450k… Êtes-vous fou?

      Imposez des ratio d’endettement plus raisonnables et vous aurez un marché qui s’autogère. Touchez seulement à la durée des hypothèques et vous aurez encore un marché en surchauche. Ce n’est pas suffisant comme mesure.

    • Comme le dit Larenkar, c’est quand on est aller dans l’autres sens qu’on a créer le probléme. s’il faut tirer sur Flaherty c’est pour cette action là et non celles prises depuis pour resserrer les règles. Il va peut-être être en mesure de sauver les meubles qu’il a lui même mis en feu… Dossier à suivre, mais comme le dit pbrasseur : “La position des courtiers est indéfendable, risible même.”

    • En accord avec snooze à 100 %

      J’ajouterais de mon côté: Je blâme Flaherty pour 2006, mais d’un autre côté, tout allait ‘bien’ dans ce temps là et personne ou presque ne se doutais d’une bulle immobilière aux USA, encore moins au Canada.

      Je le félicites par contre pour ses initiatives fin 2011 et 2012.

    • Plutôt à blâmer. Il est à l’origien du problème avec ses règles laxistes de 2006.

      Actuellement, ces nouvelles règles n’empêchent pas les riches étrangers de tirer le marché vers le haut. Ceux qui vivent ici et qui sont les employeurs du gouvernement (c’est nous qui payons leurs salaires), vivent avec des salaires moyens canadiens…

    • Si cela cause une crise immobilière et des chutes de prix, les plus touchés par cette mesure seront les 25-35 ans, pas les boomers qui ont déjà payés leurs maisons. Pour les jeunes familles qui ont achetés dans les 2-3 dernières années avec moins de 20% de capital c’est catastrophique, ont va se retrouver avec des prêts hypothécaires qui dépassent la valeur de nos maisons. Ajouter à cela nos dettes d’études et les régimes de retraite qui fondent à vue d’œil, ça fait peur pour l’avenir. Selon les commentaires que je lis sur ce blogue c’est comme si tout le monde était content de cela, je trouve ça complètement fou… On parle de familles qui vont tout perdre, comment peut-on se réjouir de cela? Pour ce qui est des courtiers par contre, je n’ai aucune pitié pour cette espèce. Un exemple concret et je ne suis pas une exception; on dit au courtier on recherche entre 250 000 et 300 000 top. Il m’envoie visiter des condos à 350 000, humm, c’est bien beau mais comment vais-je pouvoir acheter ça lui dis-je? T’en fait pas je peux te trouver du financement ” de même ” en claquant des doigts, tu n’as qu’à aller voir mon copain un tel courtier chez desjardins ou l’autre un tel chez muti-prêts…Enfin, je le répète, aucune pitié pour les courtiers.

    • En effet. Les courtiers, et plus particulièrement ceux qui ont joint la fête au cours des dernières années, non pas pour l’amour du métier mais uniquement pour ce que ça rapporte, ne doivent pas la trouver bien drôle.

      Voici une anecdote intéressante concernant les effets des mesures annoncées sur les agents d’immeubles en Outaouais. Un couple d’amis a commencé à magasiner pour une propriété en février dernier au moment où le marché a probablement atteint son point culminant et que les rumeurs de coupures au gouvernement fédéral et de resserement des conditions de crédit hypothécaire se concrétisaient. J’ai eu la chance de les accompagner à ce moment-là pour quelques visites.

      Les agents qu’ils ont rencontrés se sont dits inquiets, tout en affirmant que le marché résisterait à ces deux assaults, que les prix ne baisseraient pas et qu’il était pratiquement futile de tenter de négocier avec les vendeurs. Leurs visites n’étaient pratiquement jamais suivi d’un appel de courtoisie de la part des agents. Dégoutés par cette attitude, ils ont mis leur recherche sur la glace tout au long de la saison estivale. En octobre, ils ont recommencé tranquillement le processus en prévision d’un achat en 2013. Et, surprise, une première visite était plus souvent suivie, non pas d’un mais de plusieurs appels de courtoisie. Et, les agents n’hésitent plus à parler d’un marché d’acheteurs dans la région, même si l’évaluation des propriété reste assez élevée question de donner une impression de pouvoir accru de négociation aux acheteurs.

      Certains agents parlent même de guerre de territoires puisque de grands courtiers ayant les reins plus solides qui se concentraient uniquement sur certains secteurs cherchent maintenant à éteindre leurs activités ailleurs pour palier à la baisse des ventes.

      Et? Les ventes sont effectivement en baisse depuis août dernier et les prix ont légèrement fléchis. De plus, une étude récente indiquait que la région d’Ottawa-Gatineau se trouvait dans une situation jugée “sévère” concernant la surconstruction résidentielle et les prix trop élevés. Et tout ça dans un région qui se croyait perméable à ce qui se passe ailleurs au pays ou dans le monde…

      Je présume qu’aucun agent ne veut porter le titre du premier professionnel qui conseillera aux vendeurs d’être très agressif en affichant un prix plus bas afin de vendre plus rapidement, brisant ainsi le cycle des bonnes commissions. La logique veut toutefois que si l’un d’entre eux commençait à la faire bientôt, les vendeurs présentement incrédules se garocheront littéralement sur lui au cours des prochaines années quant il sera plus difficile de vendre une propriété.

      Cela dit, je ne veux pas faire mon têteux. Mais, j’aimerais profiter de l’occasion, M. Bergeron, pour vous souhaiter de Joyeuses Fêtes. Je lis assidûment vos article et votre blogue puisque vous êtes l’un des rares journalistes économiques au Québec à aller au-délà des communiqués de presse pour présenter une analyse pondérée du marché immobilier dans la province et le pays.

      Je n’ai pas toujours la chance de soumettre mes commentaires. Or, j’apprécie le ton et la qualité des échanges qui s’y produisent. En comparaison, avec d’autres blogues de Cyberpresse, le vôtre est très respectueux et ne verse pas dans la démagogie. Ce qui est étonnant lorsqu’on considère qu’un actif immobilier peut suciter bien des émotions, peu importe lorsqu’il s’apprécie ou se déprécie. :)

    • Eh bien je dois dire que ses mesures m’ont fait perdre beaucoup d’argent. Je possédais un duplex dans le Vieux-Rosemont qui se payait très bien avec le loyer du logement et au moment de renouveller et renégocier mon prêt la nouvelle formule de calcul est entrée en vigueur 2 jours avant. Lorsqu’il y a eu les baisses de taux importants il était fort plus avantageux pour moi de demander à refinancer mon hypothèque (j’économisais au bas mot 800$ par moi en faisant ainsi), mais le calcul se fait aussi en considérant seulement 50% du loyer de location ET maintenant on refinançait qu’à 80% de la valeur de la propriété. On me facture pourtant les impôts sur 100% sur le revenu de location. Avec ce ratio je devenais soudainement non qualifié pour le prêt hypothécaire. Ce qui est absurde et injuste dans tout ça c’est que quelqu’un qui a un plex entièrement payé peut compter sur 100% du revenu de location dans ses calculs pour se qualifier lors de l’achat d’un second plex. Alors on facilite encore une fois la richesse à progresser et on rend l’investissement inaccessible aux jeunes. Je me suis donc résilié à vendre, mais avec regret. Un an plus tard, le même duplex se détaillait près de 100,000$ plus cher sur le marché que ce que j’ai pu obtenir. Honnêtement, j’en voudrai à vie à ce choix de gouvernement. C’était mon placement principale pour mes vieux jours.

    • @daffy_duck75
      Merci pour vos commentaires. C’est mon boulot de tenter d’être le plus pondéré possible, donc tant mieux si cela vous rejoint!
      J’en profite pour remercier tous les participants réguliers à ce blogue, qui me rappellent constamment à quel point l’immobilier est un sujet intarissable.
      Maxime Bergeron

    • @aguerin
      Les gens ne perdront pas tout et la vaste majorité ne se ramassera pas dans la rue. Tant que la capacité de payer leur hypothèque est là, ils vont devoir continuer à payer et être “underwater” comme près du tiers des hypothèques américaines. Dans les faits, tu payes une dette sur un valeur négative ET de l’intérêt sur cette valeur “inexistante”. C’est triste mais ça signifie que beaucoup de gens vont devoir rester coincé dans leurs hypothèques pendant plusieurs années ou sinon risquer de perdre plus encore.

      Sans s’en réjouir, il faut admettre que le retour du balancier doit se faire. La situation devient intenable et malsaine pour les foyers, et les gens seront peut-être doublement prudent la prochaine fois.

    • Ni un ni l’autre.

      J’aimerais mieux que les gens se modèrent d’eux-mêmes mais ils en semblent incapables alors le risque baisse, ce n’est pas une si mauvaise chose pour l’économie à long terme de fair diminuer le commerce risqué.

      Je n’ai pas tellement non plus de sympathie pour les courtiers, collectivement disons. Individuellement, la personne peut être correcte et gagner sa vie mais avec leurs commissions et les autres leurs hypothèques voulant toujours des gens plus endettés…

      C’est une illusion de richesse qu’ils contribuent à créer. Tant pis pour les gens prudents malgré cela qui auraient eu les moyens de faire leurs achats et doivent le retarder mais ils vont trouver les moyens de se loger.

    • Harper doit serrer la visse au credit hypothecaire. Le prix des maisons et des condos doit baisser. Le party est termine. Bravo aux conservateurs d avoir compris.

    • @aguerin
      Pour ajouter au commentaire d’elisef: pour éviter de se retrouver “underwater”, il est encore temps de vendre.

    • @Taxman

      Et puis après, on retourne en appart je suppose? La qualité du marché locatif québécois étant, disons, minable, je n’ai pas l’intention d’y aller, même si je m’apprete à “perdre” plusieurs centaines de milliers de dollars. Ma qualité de vie est beaucoup plus importante.

      Faire du market timing avec sa résidence, je trouve cela un peu futile. La plupart des gens qui achètent ont un horizon de propriété a long terme. Dans 20 ans, le recul qu’on s’apprete a vivre paraitra futile, comme l’a été celui de 1989.

    • En passant, je vois plusieurs intervenants qui soulignent que les courtiers gonflent artificiellement le prix de maisons pour augmenter leurs commissions…

      Je connais un des courtiers ayant le plus de succès au Québec. Sa stratégie est plutôt de faire lister le vendeur au plus bas prix possible, pour vendre rapidement. Son prix de vente vs prix de listing est alors proche de 100% (les baisse de prix sont rares), et il vend rapidement, deux statistiques que les clients potentiels interprètent comme un gage d’un courtier performant. D’ou une partie de son succès.

      Alors continuez à croire que ce sont les courtiers qui tirent les prix vers le haut si cela vous chante.

    • @guygadbois

      On veut un nom pour vérifier vos dires.

      Car je connais dans ma région une des grosses vendeuses et c’est carrément le contraire comme stratégie: se fier à sa réputation, gonfler les prix, et ensuite encaisser.

      Pour la qualité de vie, je vie très bien en appartement le temps de trouver une maison au juste prix. Je n’achète pas ce qui est surévalué. Le marché locatif est autant de piètre qualité de le rapport qualité-prix des maisons / condos actuels.

    • La petite histoire de notre marché immobilier artificiel depuis 2006, Pacifica Partners ne pouvait mieux dire:

      “The 2006 budget that ushered in zero down payments and 40-year mortgages, say the analysts at Pacifica Partners, as a defining moment. “This one decision may be remembered in Canadian economic history books as an extremely grievous policy error.”

      http://www.greaterfool.ca/2012/12/13/the-fallout/

      Les avertissements de la Banque du Canada sur le surendettement des ménages ont débuté lorsque le ratio d’endettement tournait entre 140% et 145%. Nous sommes maintenant à 165%!!

      Logiquement, il ne devrait donc pas y avoir d’assouplissement hypothécaire tant et aussi longtemps que ce ratio ne sera pas revenu sous les 140%. Et si l’on retourne à moins de 140%, les prix de l’immobilier auront certainement corrigés de 20% à 25% en moyenne au pays avec des pointes de 40% à 50% dans certains secteurs et pour certains types de propriétés.

      Terminé les subventions cautionnées par les contribuables aux “cassés” incapables d’épargner 1000$…

    • D’accord avec guygadbois

      Les courtiers visent avant tout un profit correct pour un minimum d’efforts; passer 6 mois de plus à vendre un immeuble 10% plus cher (pour un gain de 0,6%) ne vaut vraiment pas la peine!

    • @dynny

      J’aimerais bien vous donner le nom, mais cela manquerait beaucoup de classe (et je ne vois pas pourquoi j’aurais a justifier mon affirmation, alors qu’il y a pleins de commentateurs qui disent le contraire de ce que j’affirme,sans avoir à fournir de preuves..) On parle d’un (ou d’une) top vendeur. J’habite dans un quartier central de Montréal, la ou la plupart des tops vendeurs oeuvrent (mais il n’y en a pas tant que cela).

      Prenez le temps d’analyser ce que j’ai affirmé. Et voyez-en la logique, alors que ceux qui affirment le contraire (i.e. les courtiers qui listent le font trop cher) vont à l’encontre d’une logique de marché. Pour le fun, listez une maison 10% trop cher, et voyez le temps que cela va vous prendre à vendre. D’un autre côté, listez la 10% en-dessous du marché (votre client ne le saura jamais, car la fourchette de valeur de n’importe quelle propriété est facilement de 10%), et vous allez vendre rapidement, très près du prix de listing, ce qui vous fait une publicité extraordinaire comme courtier.

      Avec des enfants, un gros systeme de son, et un gout pour l’intimité, inconcevable d’avoir une qualité de vie en appartement (ou en condo ceci étant dit). Les 17 dernieres années ont été bonnes (euphémisme) pour moi comme proprio, je ne pleurerai pas si le marché baisse de 20-40%. Mias si vous êtez jeunes et ne vous trouvez pas dans ma situation, ben évidemment restez sur les lignes de côté., Ceci dit, je répondais a quelqu’un qui recommendait de vendre, et qui parlait donc à des gens qui ressemblent plus à mon portrait-robot qu’au votre…

      Rick, sans hausse de taux, et sans augmentation substantielle du taux de chomage, oubliez un crash de 40-50%. Il s’agirait d’un comportement financier collectif qui va bien au-dela de l’irrationnel.

    • pro, vous l’avez mieux résumé que moi. Et l’aspect “vend vite et bien” généré par cette facon d’agir permet d’attirer les clients, alors c’est win win win, sauf si le marché est intelligent et réalise ce qui se passe. Et si on extrapole le marché en tenant compte des commentaires du blogue, je pense que cela va continuer de fonctionner pendant un bon petit bout de temps..

    • Dépêchez vous à vendre et à louer votre appartement…avec un marché locatif autour de 3%, ca va être dure de trouver des appartements pour tout le monde qui vont se dépêcher à vendre pour pas tout perdre!

      Plus sérieusement, pour répondre à la question du blog, féliciter. Le ministre des finances pose des gestes pour corriger la situation sans toutefois tuer le marcher. Avec un taux d’intérêt qui ne montera probablement pas avant la fin de 2014, il fallait s’assurer de ralentir le marché. La situation présente n’est que temporaire et repartira au printemps, à défaut de satisfaire les oiseaux de malheurs de ce blog…

      Un taux de chômage bas, des taux d’intérêts très bas, on ne peut pas imaginé que le monde vont rester à loyer toute leur vie…L’objectif même de l’humain est d’améliorer sa situation…Le rêve d’avoir son chez soi et de construire un nid familiale sera toujours la raison première de la majorité des gens.

    • @matis24.

      “L’objectif même de l’humain est d’améliorer sa situation…Le rêve d’avoir son chez soi et de construire un nid familiale sera toujours la raison première de la majorité des gens.”

      Oui, le genre d’argument que l’industrie immobilière aime bien nous faire avaler…

      Question pour vous: Quelle est la différence dans la situation d’un ménage entre l’achat d’un condo à un prix fortement surévalué et la location de ce même condo à un prix de location fortement en baisse??:

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/12/13/marche-locatif-baisse-des-loyers-a-montreal/

      La personne ou ménage intelligent louera le condo présentement et dégagera des sommes d’argent très importantes…:

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

      Et vous savez quoi?? Cette personne sera “propriétaire” de ces importantes sommes d’argent épargnées!

    • Blâmer ou féliciter Jim Flaherty? Sans l’ombre d’un doute, blâmer.

      Ce n’est pas la Banque du Canada, la SCHL ou les autres institutions fédérales qui sont à blâmer, mais bien le ministre des Finances qui dicte les règles du jeu que ces institutions doivent suivre. Celui qui a relâché les règles il y a quelques années, c’est lui. Aujourd’hui, il fait de la petite politique en nous disant comment il a calmé le jeu, alors que c’est lui qui a orchestré le tout. Certains intervenants du blogue ont tendant à l’oublier.

      Le ministre doit évidemment tenir compte dans l’établissement des règles de jeu de la cupidité de la population en général qui s’endette comme si c’est une bonne chose et des courtiers hypothécaires et institutions financières qui ont à coeur avant tout leurs profondes poches.

    • Rick

      Quoi que vous en disiez, et bien que votre argumentation est rationnelle (dur de dire le contraire!), etre locataire, dans une société qui vénère les gens qui font 100 000 $ par année (mais qui par ailleurs crache sur son élite culturelle, financière et intellectuelle), ca fait loser. Ca ne pogne pas avec les filles, meme si vous passez une bonne heure a leur démontrer que la décision de louer est, de loin, la plus rationnelle au plan financier. Désolé de l’injustice, mais c’est comme cela. Cela n’a rien a voir avec l’industrie immobilière, mais plutot avec la nature humaine. C’est comme avoir un bon char ou une Honda. Ca fait probablement plus de sens financièrement d’avoir la Honda, mais la série 3 (je n’aime pas BMW, mais l’exemple est représentatif je crois) ca pogne plus, ca “projette” plus. Rationnel ou pas. C’est ca la classe moyenne-sup au Québec.

    • @ guygadbois

      J’aime bien votre façon de m’expliquer votre théorie sur le fait que les tops vendeurs vendent souvent près du listings. En fait, c’est très logique étant donné la notion de temps, et que le temps vaut de l’argent. Là où j’accroches, c’est qu’une des causes d’un marché haussier est la forte demande. Lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, nécessairement, les ventes sont rapides, même lorsqu’il y a sur-évaluation. Et c’est encore plus facile d’attendre son prix quand on sait qu’il y a pleins d’acheteurs aux alentours.

      Dans un monde idéal, tous les vendeurs seraient comme votre ‘top vendeur’. La réalité est qu’il y a beaucoup de courtiers très habiles et qui profitent des occasions. Est-ce que je les blâme ? Pas du tout, après tout, même moi je ferais pareil. Je blâme ceux qui ont achetés à tout prix.

      Vous dites qu’avec une famille, un système de son et un goût pour l’intimité, c’est impensable d’être en loyer ? Je comprend à 35-40 ans qu’on veut un chez soit. Mais est-ce uniquement par goût de ‘monter le son un peu fort les soirs’ qu’on doit acheter une maison hors de prix ?
      Vous connaissez probablement des gens tout comme moi qui disent ne vouloir qu’un petit nid et cesser de ‘payer dans le vide’ mais finalement s’achetent un vrai château ! Encore là tout revient à combien vous payez. Un petit bungalow a 200 000 $ pour avoir la paix, une petite cours, un chez soi bien tranquille, parfait pour moi. Un autre a 400 000 $ pour les mêmes raisons, pas sûr. Je crois que vous comprenez mon point ici.

      Et pour votre réponse à Rick, ça ne fait pas looser de gagner 100 000 $ et d’être en loyer, mais encore une fois, je ne connais pas Montréal !

    • guygadbois: “Avec des enfants, un gros systeme de son, et un gout pour l’intimité, inconcevable d’avoir une qualité de vie en appartement (ou en condo ceci étant dit)”.

      J’ai pourtant vécu les 2 situations avec une excellente qualité de vie. Mais j’avoue que ça a pris une coche depuis qu’on est devenu propriétaire d’un grand condo (1250 pied carrés), très bien insonorisé, avec des frais mensuel raisonnable (80$) et un fond de prévoyance bien garni, + un patio/lounge et une cour exclusive, à 2 minutes d’un parc, et à 5 minutes à pied de l’école. Quand t’as 2 enfants, c’est très pratique.

      On aurait pu trouver moins cher en banlieue mais là, la qualité de vie aurait pris une débarque… Bien sûr cela est subjectif et ne se quantifie pas. Ça dépend vraiment de chacun.
      De toute façon, je pourrais difficilement exercer mon travail en banlieue. Quant à ma blonde, elle se rend au centre-ville en vélo en un rien de temps et le métro est à côté quand c’est l’hiver.
      Tout ça pour 300$ de + par mois (taxes et frais inclus) comparé à ce qu’on donnait à notre propriétaire. Je sais pas si vous avez déjà cherché, mais des grands logements décents avec 3 chambres fermés à Montréal, c’est vraiment pas donné. Louer dans ce contexte-là n’est pas avantageux.

      Bref, oui, c’est très possible d’avoir une belle qualité de vie familiale en condo à Montréal…

    • @guygadbois.

      “Désolé de l’injustice, mais c’est comme cela. Cela n’a rien a voir avec l’industrie immobilière, mais plutot avec la nature humaine.”

      Je comprends très bien votre point! La simplicité d’esprit générale de l’humain…

      En fait, il faut vraiment avoir un sens critique défaillant pour croire qu’il est toujours le bon moment d’acheter en immobilier!! Ce marché n’est pas différent aux autres marchés. Il y a de bons moments pour acheter et le présent moment n’est certes pas le bon.

      Aucune injustice de mon côté, j’ai épargné beaucoup d’argent depuis quelques années et les 2-3 prochaines années risquent d’être très fructueuses dans mon cas. Je choisirai mon moment pour acheter dans le futur, une de mes qualités est d’être très patient…

    • @guygadbois.

      Dans mon dernier commentaire, vous pouvez lire:

      “Aucune injustice de notre côté, moi et ma blonde avons épargné beaucoup d’argent depuis quelques années et les 2-3 prochaines années risquent d’être très fructueuses pour nous. Nous choisirons notre moment pour acheter dans le futur…”

      Si je comprends bien votre commentaire, il n’est plus vraiment possible d’être en couple si le gars ne possède pas son condo?! Si c’est le cas, acheter l’amour n’aura jamais été aussi cher qu’aujourd’hui… :)

      Bonne journée.

    • Rick, ca dépend de votre age. Mais passé 30 ans, si votre blonde a un cercle d’amies, disons qu’elle ne se vante probablement pas d’être locataire. Dans le meilleur des mondes (pour vous!), elle pourra dire “j’vous l’avais dit” dans quelques années!

      Les peer pressure de toutes sortes font rage dans notre société…

    • Concernant les agents immobiliers qui veulent vendre moins cher, mais plus vite: http://www.youtube.com/watch?v=17jO_w6f8Ck
      Ils n’ont pas de motivation pour attendre un peu plus longtemps meme si le vendeur pourrait vendre pour un montant plus eleve.

    • Mais ne faudrais t-elle pas qu’elle éclate cette bulle immobilière, afin que les prix chutent et que les maisons soit plus abordable? moi en tout cas je souhaite qu’elle éclate parce que c’est pas achetable une maison ces temps-si.

    • @guygadbois
      La pression sociale n’est un problème que pour celui qui la perçoit comme une pression.

      Je comprends votre point de vue sur la qualité de vie versus des choix économiques parfaitement rationnels. Mais vous voyez la situation avec votre condition que je perçois comme un salaire de 70 000$ à 150 000$ par année, autrement dit, une hausse de 10% de l’immobilier ne vous fait pas peur parce que cela aurait un impact négatif sur votre budget de 300$ par mois, soit moins de 5% de votre revenu disponible mensuel; c’est un irritant, rien de plus.
      Mais pour la grande majorité des personnes, c’est un méchant problème. Acheter une maison versus louer peut coûter facilement 1000$ de plus par mois, ce qu’ils gagnent en qualité de vie à la maison, ils le perdent parce qu’ils ne peuvent plus rien faire d’autre. Oubliez les voyages, les sorties coûteuses, le sport, etc.

      Vous avez raison aussi quand vous dites qu’il serait totalement irrationnel de voir des chutes de 50% dans les prix de l’immobilier à certains endroits… mais l’éclatement des bulles est aussi irrationnel que la bulle même.
      C’est pourquoi on peut acheter des condos à 20 000$ en Floride ou Apple à moins de 100$ en 2009.
      C’est ridicule mais c’est le retour du balancier et plus celui-ci monte haut, plus il va rapidement dans l’autre sens.
      Est-ce que ça va arriver au Canada?
      Je ne sais pas, mais ce serait un tour de force d’arriver à un atterrissage en douceur avec succès.
      J’étais plus optimiste en 2009 en pensant que les Canadiens profiteraient des faibles taux et de la sainte peur que leur inspirait l’état lamentable des États-Unis pour faire le ménage dans leurs dettes. À mon avis, nous sommes passés à côté de toute une occasion.

    • Je viens juste de vendre mon condo récemment et oui, je retourne en appartement le temps de voir où tous ces chambardements nous mèneront. J’ai par chance un ami qui cherchait à céder son bail, un bon petit loyer rénové dans lequel je devrais être capable de vivre pendant deux ans. Parce que sinon, le marché locatif à Montréal est plutôt médiocre en termes de qualité. On y construit que des condos depuis plusieurs années.

      Pas que l’idée de redevenir locataire m’enchante, mais j’espère être capable d’attraper un éventuel rebond du marché. Car il y aura bien un rebond selon-moi. Les règles Flaherty ne font pour le moment que décaler les projets d’achat des premiers acheteurs. Mais ils reviendront en force.

      Par ailleurs, j’ai un peu l’impression que le marché Montréalais est en train de se tuer lui-même avec toutes ces nouvelles constructions. À croire que le condo devient un bien jetable après usage…

      Pour ce qui est des courtiers, je dois dire que celui avec lequel j’ai fait affaire m’a incité à afficher un prix plutôt bas en comparaison de ce que j’ai vu pour des comparables dans les 2 ou 3 dernières années. Il s’est également montré plutôt réaliste fasse à la tendance à la baisse du marché. Évidemment, je me doute bien qu’il doit avoir un discours pour les vendeurs et un autre pour les acheteurs…

    • @thorvis

      Oui… si vous voyez la chose uniquement du point de vu du premier acheteur. Un jour vous serez proprio et vous viendrez nous faire part de votre enthousiasme face à une baisse drastique des prix de vente…

    • Au Canada, le pourcentage des prêts hypothécaires en souffrance depuis trois mois ou plus a diminué au cours de l’année, rapporte la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

      Il est passé de 0,41 %, en 2011, à 0,36 %, au premier semestre de 2012. Par comparaison, les arrérages hypothécaires de trois mois atteignaient 3,04 % aux États-Unis au cours de la même période.

      Le recul des comptes en souffrance est attribuable aux « pratiques prudentes de crédit hypothécaire », explique la SCHL dans son 10e bilan annuel de l’état du logement au pays. Selon le quotidien The Globe and Mail, le ministre canadien des Finances, Jim Flaherty, obtient ainsi ce qu’il désirait : une réduction de l’endettement hypothécaire par le biais de l’atterrissage en douceur du marché de l’immobilier résidentiel.

      http://www.conseiller.ca/nouvelles/immobilier-les-hypotheques-en-souffrance-diminuent-39160

      http://www.schl.ca/fr/inso/sapr/co/2012/2012-12-18-0815.cfm

    • @ – alexandre -

      “J’étais plus optimiste en 2009 en pensant que les Canadiens profiteraient des faibles taux et de la sainte peur que leur inspirait l’état lamentable des États-Unis pour faire le ménage dans leurs dettes. À mon avis, nous sommes passés à côté de toute une occasion.”

      Pourquoi faire ça aujourd’hui quand on peut remettre ça à demain. Ou encore mieux! Quand on se regarde, on se désole. Quand on regarde ailleurs on se console. Simple nature humaine qui fait que les gens bougent quand ils sont acculés au pied du mur. Ce qui soit dit en passant, n’est pas synonyme de meilleure décision puisque vous passez d’une complaisance extrême à une panique extrême…

    • @bonserge
      «Oui… si vous voyez la chose uniquement du point de vu du premier acheteur. Un jour vous serez proprio et vous viendrez nous faire part de votre enthousiasme face à une baisse drastique des prix de vente…»

      Si je peux me permettre, ça dépend comment on interprête la situation. Comme quelqu’un a déjà dit sur ce blogue, il faudrait voir une baisse de prix comem étant plutôt un redressement de la valeur du bien immobilier. En d’autres termes, si une maison qui valait 200 000$ à la fin des années ‘90 vaut maintenant 400 000$. Avec un scénario un peu catrastrophe, si cette maison perdait 25% de sa valeur, elle vaudrait 300 000$. C’est quand même 50% d’augmentation en douze ans ce qui est pas mal plus réaliste par rapport à l’augmentation du coût de la vie. Il reste encore une augmentation subsentielle. En effet, avec 2,5% d’augmentation annuelle, au bout de 12 ans, cette maison devrait coûter 269 000$, pas 300 000$.@bonserge
      «Oui… si vous voyez la chose uniquement du point de vu du premier acheteur. Un jour vous serez proprio et vous viendrez nous faire part de votre enthousiasme face à une baisse drastique des prix de vente…»

      Si je peux me permettre, ça dépend comment on interprète la situation. Comme quelqu’un a déjà dit sur ce blogue, il faudrait voir une baisse de prix comme étant plutôt un redressement de la valeur du bien immobilier, pas comme un crash.

      En d’autres termes, si une maison qui valait 200 000$ à la fin des années ‘90 vaut maintenant 400 000$. Avec un scénario un peu catastrophe, si cette maison perdait 25% de sa valeur, elle vaudrait 300 000$. C’est quand même 50% d’augmentation en douze ans, ce qui est pas mal plus réaliste par rapport à l’augmentation du coût de la vie. Il reste malgré tout une augmentation substantielle. En effet, avec 2,5% d’augmentation annuelle (approximativement l’augmentation du coût de la vie), au bout de 12 ans, cette maison devrait coûter 269 000$, pas 300 000$ et encore moins 400 000$.

      Quand on me parle de correction du marché après la stagnation des années ‘90, moi je vois 300 000$, à la limite un peu plus, mais pas 400 000$, soit 6% d’augmentation annuelle.

    • Oups, mal envoyé:

      @bonserge
      «Oui… si vous voyez la chose uniquement du point de vu du premier acheteur. Un jour vous serez proprio et vous viendrez nous faire part de votre enthousiasme face à une baisse drastique des prix de vente…»

      Si je peux me permettre, ça dépend comment on interprète la situation. Comme quelqu’un a déjà dit sur ce blogue, il faudrait voir une baisse de prix comme étant plutôt un redressement de la valeur du bien immobilier, pas comme un crash.

      En d’autres termes, si une maison qui valait 200 000$ à la fin des années ‘90 vaut maintenant 400 000$. Avec un scénario un peu catastrophe, si cette maison perdait 25% de sa valeur, elle vaudrait 300 000$. C’est quand même 50% d’augmentation en douze ans, ce qui est pas mal plus réaliste par rapport à l’augmentation du coût de la vie. Il reste malgré tout une augmentation substantielle. En effet, avec 2,5% d’augmentation annuelle (approximativement l’augmentation du coût de la vie), au bout de 12 ans, cette maison devrait coûter 269 000$, pas 300 000$ et encore moins 400 000$.

      Quand on me parle de correction du marché après la stagnation des années ‘90, moi je vois 300 000$, à la limite un peu plus, mais pas 400 000$, soit 6% d’augmentation annuelle.

    • D’accord Tony, mais pourquoi ne pas tenir compte de la stagnation (et légère baisse) des prix de l’immobilier vers le milieu des années 90? Pourquoi ne pas tenir compte que l’immobilier ne s’est pas appréciée entre 1990 et 1997, alors que l’inflation existiat? Ne devrait-il pas y avoir un certain rattrapage?

      Tout dépend du point de référence dans le temps où vous définissez que la valeur était le “juste montant”…

    • tonyverdechi

      Effectivement, les gens qui sont dans l’immobilier depuis longtemps sont en principe moins sensibles aux fluctuations du marché. À moins d’avoir réhypothéqué leur bien…

      D’ailleurs, la plupart des analystes seront d’accord pour dire que si on regarde sur des périodes de 20, 30, 40 ans, l’immobilier reste un des meilleurs placements qui soit.

    • Je me suis un peu mal exprimé…

      Je crois qu’on peut tous convenir que lorsque les prix ont commencé à augmenter, l’immobilier était alors sous-évalué, et qu’ils sont surévalués pour l’instant.

      Ce qui serait intéressant c’est de tenter de définir à quel moment l’immobilier était valorisé au juste montant. Et oubliez le simple ratio prix/revenu disponible, celui-ci ne tient pas compte de l’environnement des taux d’intérêts.

    • Il était grand temps. Si vous n avez pas CNN, je peux vous expliquer ce que fait l investissement immobilier si il n est pas fait au bon moment, essayer 3 générations d argent dilapide en quelques années, c est ce qui est arrive au USA, IRELANDE, PORTUGAL, ETC. Et lentement, mais surement, au CANADA. Donc les gens qui critique M Flaherthy pour le dernier changement sont des hypocrite, ils devaient critiquer avant ( 0$ mise de fond et 40 ans hypothèques) plus tôt qu après.

    • Le prix d’une maison neuve est passé de 4 000$ en 1939 à 331 000$ en 2011, soit un rendement annuel composé de 6,3%.

      http://getsmarteraboutmoney.ca/tools-and-calculators/interactive-investing-chart/interactive-investing-chart.html

      http://www.lesaffaires.com/blogues/bernard-mooney/mooney-ce-que-le-passe-nous-enseigne-sur-les-rendements/551519

    • MeMFisc.

      La véritable valeur d’un placement immobilier tient au fait que les payements sur une hypothèque diminuent avec les années jusqu’au remboursement complet alors que ceux des loyés augmentent.

      Sans compter la possibilité de revenus de location dans le cas de l’achat de plexs ou d’immeubles locatifs.

      Au bout de 30 ans, à salaire égal, un propriétaire sera certainement plus à l’aise financièrement que quelqu’un qui est resté locataire toute sa vie.

      En tout cas… pour conclure en ce qui me concerne, je pense qu’on pourra tous s’entendre que Flaherty méritera des félicitations si au final, ses mesures permettent un atterrissage en douceur plutôt qu’un crash.

    • Le prix d’une maison neuve est passé de 4 000$ en 1939 à 331 000$ en 2011, soit un rendement annuel composé de 6,3%.- Grave erreur de calcul! Vous devez soustraire les interets payer pendant 25-30 ans, ensuite: les taxes scolaires +les taxes municipale + l entretien-renovation-reparation et cedevant etre multiplie par 72 (1939 a 2011 = 72 ans) + frais de notaire lors de l achat. Il ya bien d autre meilleure placement! Une maison est une place pour dormir pas un moyen d investir, demander au étasunien ce qu ils en pensent, apres avoir perdu l argent de, grand-papa, de papa et la leurs, quand il a acheté une maison en 2006 au USA.

    • Le féliciter ! Il fallait que ça commence à dégonfler pour le bien de l’économie dans son ensemble. On ne veut pas un crash american-style.

    • En tous cas, son ministère n’est pas vite à répondre aux questions du public, ça m’a pris 9 mois pour avoir une réponse stupide l’an passé sur une question concernant la banque du Canada qui est privée et non publique !

    • @prm3m5

      Les revenus locatifs d’un immeuble couvrent habituellement les dépenses afférentes. Conséquemment, il est suggéré d’acquérir des immeubles avec un taux de capitalisation supérieur à 8% (Revenus annuels ÷ prix d’acquisition).

    • @MeMFisc.

      “Les revenus locatifs d’un immeuble couvrent habituellement les dépenses afférentes.”

      Le mot “habituellement” ne s’applique plus depuis un bon moment à Montréal et comme si cela ne suffisait pas, les revenus locatifs sont en baisses:

      http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/12/13/marche-locatif-baisse-des-loyers-a-montreal/

      Il a été démontré à maintes reprises qu’il n’est plus rentable d’investir dans l’immobilier à Montréal présentement:

      “Le prix des immeubles locatifs de quatre et six logements est surévalué de 17% à 32% dans les quartiers centraux de Montréal, soutient une étude obtenue par La Presse Affaires.”

      “La chose qui ressort de ça, c’est que bon nombre d’acheteurs ont peut-être mal fait leurs calculs et ils ont payé beaucoup trop cher, a fait valoir M. Des Rosiers pendant un entretien.”

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201110/05/01-4454301-les-immeubles-de-4-et-6-logements-surevalues-a-montreal.php

      Quel est votre point exactement? Traîner des pertes locatives années après années pendant X nombre d’années est une bonne stratégie financière selon vous? Essayez-vous de nous convaincre qu’il s’agit d’un bon moment pour acheter en ce moment?!

    • Il est à la fois surprenant et inquiétant de voir comment les gens perçoivent le métier de courtier immobilier aujourd’hui. Je suis courtier immobilier dans les laurentides depuis maintenant 10 ans. J’ai cotoyé des gens remarquables au fil des ans, autant acheteurs que vendeurs et j’adore mon métier.
      Je suis pour les règles de resserement de M. Flaherty. Bien sur cela affecte le marché des premiers acheteurs, mais au bout du compte, ils y seront gagnant avec le temps. Les prix du marché ont toujours été en fonction de l’offre et la demande. En ce moment le marché est à la baisse bien sur cela est en partie due à l’effet Flaherty, mais aussi à l’effet qu’il y a 10% plus de propriétés sur le marché, qu’au mois de novembre 2012. Il y a aussi l’effet qu’il y a moins de premiers acheteurs (effet Flaherty), mais cela affectera moins les acheteurs de maisons secondaires. Bon, je pourrais en parler longtemps….
      Bref, je tenais seulement à m’exprimer et rectifier certains dires dans ce blog. Je respecte vos opinions, mais il est malheureux de constater que beaucoup d’entre vous ne voit pas mon métier comme enrichissant. Je suis fière de l’avoir choisi, même si cela demande “contrairement à certaines croyances populaires” des efforts constants, de l’auto discipline, de la disponibilité, un bon jugement, une capacité d’analyse du marché, être bon négociateur, avoir une formation continue etc… Bref “encore une fois selon les légendes “, quelqu’un qui s’enrichit sur le dos des autres, je fais un salaire moyen et j’en suis pleinement heureuse. J’aspire seulement à m’améliorer et démontrer que plusieurs d’entre nous ont la même conviction et sont à la fois professionnnels et intégrent. Le plus gratifiant d’entre tous les récompenses avec les personnes qui mon fait confiance est de me rendre l’appareil en me faisant confiance à nouveau pour leur nouveau projet tout en me redonnant leur propriété à vendre ou en me référant à un ami. Voilà la constance et la satisfaction que j’éprouve dans mon métier.
      En espérant vous avoir fait voir l’autre facette d’un courtier..

    • @guygadbois.

      -alexandre- m’a enlevé les mots de la bouche: “Acheter une maison versus louer peut coûter facilement 1000$ de plus par mois, ce qu’ils gagnent en qualité de vie à la maison, ils le perdent parce qu’ils ne peuvent plus rien faire d’autre. Oubliez les voyages, les sorties coûteuses, le sport, etc.”

      C’est exactement ce qui se passe dans mon entourage. Tout le budget passe dans l’hypothèque, les frais afférents à la résidence et l’épicerie. Pour les restos, spectacles, voyages, c’est toujours trop cher. Quelle vie en effet!! Mais bon, dans la vie, tout est une question de choix…

      Nous ne sommes pas gênés de dire que nous sommes locataires. Je n’aborde jamais ce sujet avec notre entourage ou famille. Mais pour ceux qui ont osé me dire que je perdais mon temps avec la location, disons que je n’ai vraiment pas eu de difficultés à “démonter complètement” leurs arguments toujours très simplistes. Évidemment, je le fais avec beaucoup de tact et en posant les bonnes questions… :) . Ces derniers finissent toujours par se trahir eux-mêmes dans leurs réponses et lorsqu’ils s’en aperçoivent, ils changent de sujet!

      En ce qui a trait à votre question: “Ce qui serait intéressant c’est de tenter de définir à quel moment l’immobilier était valorisé au juste montant.”

      Je répondrais 2006. Exactement l’année où le gouvernement Fédéral est venu faire augmenter la durée maximale de 25 ans à 40 ans, mise de fonds 0%, instaurer des règles ultra-laxistes concernant les refinancements hypothécaires et marges de crédit hypothécaires. En plus, ce même gouvernement est venu abolir la limite du ratio ABD maximal de 32% et a augmenté le ratio ATD maximal de 40% à 45%. Tout ça en même temps!!!

      Et en 2008, la Banque du Canada a pris le relais en abaissant le taux directeur de à 0.25%.

      Et maintenant, nous sommes au prise avec une méga bulle de l’endettement des particuliers au Canada…

    • prm3m5

      Vous n’avez qu’en partie raison. Les dépenses qui doivent etre soustraites sont seulement celles en excédent de ce qu’un loyer aurait couté, a moins de comparer ce placement avec un placement alternatif détenu par une personne qui couche sous un pont.

      Par ailleurs, vous devez également tenir compte qu’il s’agit d’un placement non-imposable, ce qu bonifie le rendement de 25% depuis 2000, et qui le bonifiait de 40% auparavant….

      Rick, quand vous sortez du marché des unifamiliales et miniplex et que vous allez dans les véritables propriétés locatives (i.e. les immeubles dont le prix n’est pas affectée par la “prime” au proprio-occupant) , vous avez des immeubles dont non seulement le rendement net est intéressant, mais le cash flow également (pas mal plus intéressant que la bourse). L’épée de Damoclès, pour ceux qui n’ont pas les reins solides, est une hausse des taux.

      Pour votre argument sur votre entourage, on tourne un peu en rond… Nous sommes tous d’accord qu’il n’est pas logique financièrement en 2012 d’acheter une résidence, au Québec. Les gens le font pas peer pressure, pour ne pas avoir l’air loser. Et une fois que vous etes devenu proprio, comme jeune couple avec des enfants, et que vous réalisez que vous avez fait le mauvais choix financierement, vous faites quoi, vous vendez en retournez en appart? Tres peu de gens ont cette humilité. Et oui, comme ce n’est pas logique financierement, ils n’ont pas une si bonne qualité de vie, mais sont capable d’affirmer change leur auto aux 2 ans et etre proprio d’une belle petite maison a Blainville, 30 minutes door-to-door…..

      Je vais vous confier un petit secret: comme employeur, ce n’est pas une mauvaise chose d’avoir des employés (pour les taches non-créatives) qui ont besoin de leur job pour (sur)vivre.

    • Excusez moi, erreur, le 10% de plus de propriété étant sur le marché en proportion pour l’année 2011 et non 2012.

    • Je pourrais par ailleurs peut etre aider vos amis qui n’ont jamais assez d’argent pour voyager parce qu’ils ont acheté une maison.

      Disons un couple, pas d’enfants. Revenus de 90 000 $ (1 à 40K, l’autre à 50K)chacun. Cotisations REER totales de 10 000 $. Après impôt, ils disposent de 60 000 $. Leur maison a coute 300 000 $. Versements hypothécaires de 18 000 $ par an (dont 9 000 $ qui représente, à long terme, une épargne supplémentaire, et ce pour l’an 1 d’amortissement de l’hypothèque). Taxes muni et scolaires de 3 000 $ par an. Chauffage, électricité, etc… 5 000 $ par an. Epicerie 6 000 $ par an. 1 auto? 10 000 $ par an. 2 autos? Ben c’est la ou ils se font fourrer. Pas avec leur hypotheque.

      Donc, meme avec 2 chars, il leur reste 9 000 $ pour s’habiller, boire du vin, sortir, et voyager. Pas fort, j’en conviens, mais je ne pense pas qu’ils doivent vivre de facon quasi-monastique non plus. S’ils étaient intelligents, suffit de scrapper le 2e auto, et acheter une résidence mieux située.

      Pour les aider, etudiez leur budget, et arrangez-vous pour qu’ils se passent de la 2e voiture. Quitte à investir une partie de cette économie de l’immobilier, meme si celui-ci s’apprete a baisser.

    • Grrrr, 8 000 $. A condition qu’ils soient assez nonos pour s’acheter 2 autos qui coutent 10 000 $ chacune par année.

    • @guygadbois.

      À 90 000$ par année pour un couple, vous êtes déjà bien au-dessus de la moyenne tandis que le taux de propriétaire excède 60%… Également, les liquidités ne sont jamais disponibles pour les cotisations REER, rénovations, ameublement, électro, etc., etc.

      Où considérez-vous les frais de garde, prêts études, divers prêts ameublement-électro, cartes de crédit, marge de crédit?? Car vous savez, la vrai réalité de plusieurs, ce sont une composition de toutes ses dettes. Moi-même j’ai étudié fort (maîtrise) et ces dettes me coutent environ 5 000$ par années… Si les 2 ont étudié, cela peut représenter 10 000$ par an.

      Mais le vrai drame, c’est que cette situation financière précaire à 2 salaires se produit au moment où les conditions de crédit sont extrêmement avantageuses!!

      Sans vouloir vous manquez de respect, je crois que votre analyse des coûts est souvent erronée parce que vous n’avez jamais fait parti de la classe moyenne, est-ce que je me trompe?? Sans rancunes…

    • @guygadbois.

      En passant, concernant votre argument de “scrapper” la 2e voiture, je suis entièrement en accord avec vous…

    • @guygadbois

      Un couple qui gagne 90 000$ par année, s’ils cotisent 10 000$ en REER, il leur reste environ 54 000$ net d’impôt.
      Vous oubliez également d’entretenir votre maison à raison de 5 000 à 6 000$ par année, j’en conviens que ça n’arrive pas à tous les ans mais un drain français et 2-3 fissures vont vous coûter 15 000$, ou une toiture, bref vous voyez le topo.
      Il y a aussi l’assurance de la maison qui peut vous prendre un autre 1 000$ par année.
      Une fois qu’on rentre les enfants dans l’équation, ils vont tirer le diable par la queue – vous pouvez tout de suite faire une croix sur les REER, j’espère qu’ils ont un solide fonds de pension.
      Ce n’est pas pour rien que les CHIP existent maintenant, la maison est devenue l’actif le plus important (et souvent le seul) de la plupart des ménages âgés.

    • Alors quoi? On reste tous locataires et ont investi nos économies en bourse? Toute le monde sait que la bourse ça ne traverse jamais de crises…

      Je veux bien croire que présentement n’est pas le meilleur moment pour acheter, mais sur le principe, il me semble que l’immobilier reste pour monsieur-madame-tout-le-monde un placement judicieux si on le projette sur le long terme, non?

    • Le salaire hebdo moyen au Québec est de 800 $. Et ca comprend les jobs de waiters à Baie Comeau. Je ne pense pas que mon petit couple soit si extraordinaire que cela.

      En fait, je pense qu’il n’existe pas, car je ne connais pas de jeunes qui gagnent 50 000 $ par année et qui contribuent 10 000 $ a leur REER. Le 10 000 $ sert justement à payer l’entretien, les meubles. Je vous ferai cependant remarquer que les autres dépenses (crédit, meubles, dettes étudiantes, etc…) sont également engagées par le locataire.

      La conclusion de l’exercice est qu’en n’ayant qu’une auto, et en ne mettant pas d’argent de coté pour ses vieux jours, on peut se payer une maison!

      Rick, j’ai surout été chanceux: j’ai commencé à gagner ma vie en 1995, et j’ai tout de suite acheté. Dans ce temps la, je vous jure, plus personne ne prévoyait que l’immobilier prendrait de la valeur. Exactement le contraire d’aujourd’hui. Je me souviens très bien avoir fait mon premier investissement immobilier en 1997, et mes projections de rentabilité ne tenaient compte d’aucune appréciation de valeur pour l’avenir prévisible… Bien content de m’être trompé

    • @bonserge.

      “mais sur le principe, il me semble que l’immobilier reste pour monsieur-madame-tout-le-monde un placement judicieux si on le projette sur le long terme, non?”

      Quel principe?? Et non, ce n’est pas toujours un “placement judicieux” si l’on considère l’ensemble des coûts reliés à la propriété:

      «Les gens commettent très souvent la même erreur : ils ont acheté la maison pour 100 000 dollars, la revendent pour 300 000, et concluent qu’ils ont réalisé un profit de 200 000 dollars, en oubliant bizarrement ce qui s’est passé entre le moment de l’achat et celui de la vente, explique Éric Brassard. Or, quand on examine l’ensemble, la propriété génère un coût net souvent plus élevé que ce qu’on aurait payé en location.»

      http://www.lesaffaires.com/imprimer/secteurs-d-activite/immobilier/acheter-ou-louer-son-chez-soi-/549907

      Et il existe des pays où la valeur de l’immobilier est déficitaire depuis longtemps. Par exemple, le prix de l’immobilier au Japon est présentement 40% moins élevé qu’il ne l’était en 1990. Ajoutez à ça l’inflation sur 22 ans…

      “placement judicieux”?? On repassera… La propriété est un choix de vie, surtout pas un placement en ce moment!

    • Les banques n’ont plus de clients (les boomers ont virtuellement jamais eu de dette de leur vie) et ont simplement créé une bulle sur le dos des jeunes familles pour pallier le manque à gagner. La démographie va faire son œuvre, le temps du bungalow payé en 2 ans n’est peut-être pas révolu…

    • bonserge

      “il me semble que l’immobilier reste pour monsieur-madame-tout-le-monde un placement judicieux si on le projette sur le long terme, non?”

      Tout le monde se dit ça en achetant, que c’est pour le long terme (sinon comment justifier une telle dépense), mais en réalité la durée de possession moyenne est d’environ 6 ans au Canada (et probablement beaucoup moins pour les condos).

      Or si vous achetez au haut d’un cycle haussier (et au début d’une correction) ça pourrait prendre 10 ans et même beaucoup plus pour retrouver la valeur du prix original (et encore on ne calcule même pas les intérêts, taxes, assurances et coûts d’entretien).

      Il y a un éléphant dans la pièce, et il est particulièrement gros au Québec: Le vieillissement. Autant l’émergence de l’immense cohorte des boomers a pu favoriser le marché depuis 3 décennies, autant son vieillissement associé à l’inversion de la pyramide des âges risque de rendre la reprise encore plus longue et pénible.

      En d’autre mot le “long terme” risque d’être particulièrement long cette fois…

    • Si vous êtes toujours locataires rendu à votre retraite, j’espère que vous êtes dans la fonction publique et que vous avez un fonds de pension garanti par l’État… Parce que sinon, on a vu ce qui peut se passer quand la bourse crash ou quand des compagnies font faillite.

      Moi en tout cas, je pense que j’aurai l’esprit beaucoup plus tranquille si j’ai au moins un chez-moi qui m’appartient rendu à ma retraite.

    • Ma vision des choses pour le marché immobilier :

      Pour 2013/2014 , ça va dépendre de la croissance économique canadienne, en fonction de nos voisins américain et de ce qui ce passe en europe par exemple.
      Pour 2015 on devrait commencer à voir les taux hypothécaires remonter petit à petit.
      À l’approche de 2020 comme mentionné plus haut le vieillissement de la population et l’inversion de la pyramide des ages vont frapper, ce qui risque d’augmenter l’inventaire.

      En gros je suis pas trop optimiste pour la prochaine décennie quant à l’appréciation de la valeur de l’immobilier après le pic que l’on a atteint..

      Après le marché de l’immobilier n’est pas le plus rationnel non plus.. Il faut bien se loger et on aspire tous à une meilleure qualité de vie.
      (Un tanné de la location d’appartement mal isolé/insonorisé :) )

    • Le fait de mettre une hypothèque sur 25 ans plutôt que sur 30 ans fait uniquement augmenter le ratio ATD et ABD, ce qui veux dire que, le nouvel acheteur, s’il rencontrer toute les autres critères de la banque (critère auxquels il doit faire face, peu importe l’amortissement) ce verra accorder un prêt quand même, mais sur une valeur de maison plus petite. Ex. Il devra acheter une maison de 190 000 plutôt que 225 000. Bravo Flaherty, il est temps que les Québécois achètent ce qu’ils ont vraiment les moyens de payer !

    • @guygadbois
      Remarquez, dans votre exemple revenu net 60k$, la somme de l’hypothèque (18k)+entretien(5k)+assurance(1k)+taxes(3k)=27k$ = 45% du revenu disponible.

      C’est somme toute beaucoup. 35% est à mon avis la limite supérieure qu’on devrait atteindre, surtout si l’on a des dettes d’études à payer, comme le fait remarquer Rick85. Et la plupart des gens le savent, je crois. Mais on a peur de “manquer le bateau” et on se dit que notre logement prendra 20-30% de valeur en 5 ans, ce qui justifie la précarité financière qu’on s’impose.

      @Rick85 Une petite note au sujet du Japon: l’inflation y est pour ainsi dire inexistante depuis 1990 (quoi que ça n’enlève rien à vos propos). Aussi, il est commun pour les Japonais de détruire les maisons à chaque 20 ou 30 ans et de repartir à neuf. Donc les comparaisons sont plus difficile à faire.

    • @guygadbois
      Avec votre dernier message, on arrive finalement à ce que je dis toujours (je radote avec l’âge). On a un ménage qui n’épargne plus une cenne – comme notre belle société.
      Son unique actif devient sa maison qui ne peut servir à maintenir son train de vie plus tard parce que la majeure partie (minimum) servira à la location ou l’achat d’une autre propriété.

      Par ailleurs, on a fait deux hypothèses dans votre budget:
      1- rationalité: le ménage ne fait aucune dépense impulsive hors de son budget (je ne connais pas personnellement de telles personnes sauf les avares – et disons-le, ils sont malheureux).
      2- aucun aléas de la vie: le ménage est pris à la gorge – et un épisode de chômage, maladie grave ou destruction immobilière pourrait les plonger dans de graves problèmes financiers.

      Bref, ce ménage moyen est dans la *****.

      Bientôt, le Québécois moyen n’aura plus les moyens d’être Québécois – Yvon Deschamps

    • pbrasseur

      Vous ne pensez pas que l’inflation fait partie du plan de match de la Fed pour sortir les États-Unis de leur situation financière?

      Vous pensez que les trillions de dollars “imprimés” au cours des dernières années ne trouveront jamais une façon de se trouver dans l’économie?

      Ben coudon.

    • @Laurentkar

      À moins de 300k $ à Montréal en ce moment, c’est un Condo que vous avez les moyens de vous payer. Dans la mesure où les frais de condo sont suffisants et que le fond de prévoyance (si ce n’est pas du neuf auquel cas les frais d’entretien devraient être plutôt faibles les premières années), Vous n’aurez certainement pas 5k en frais d’entretien à prévoir.

      Alors ce serait plutôt: 18k d’hypothèque, 2k de frais de condo et d’assurances (parce qu’en condo les assurances du bâtiment sont inclus dans les frais de condo en général et que les assurances du domicile ne coûtent pas plus cher ensuite qu’en logement) et 3k de taxes.

      23k sur 60k, on est à 38% du revenu disponible, pas tellement loin de votre cible de 35%. C’est jouable.

      Idéalement, ce couple devrait se limiter à une hypothèque de 275k ou moins et les voilà dans votre ratio de 35%.

      À Montréal, en ce moment, un couple avec 1 ou 2 enfants peut encore s’en sortir, avec 1 véhicule bien sûr, pas 2. Sans compter que s’ils sont premiers acheteurs et qu’ils achetent du neuf de moins de 310k, ils ont droit à une subvention de 12.5k + les taxes de bienvenues à 100% payées par la Ville de Montréal. De quoi payer les frais rattachés à l’achat, le déménagement et un congé de taxes pour 1 ou 2 an (ou bien un coussin pour les imprévus).

      Ce couple, s’il achète dans le marché actuel et qu’il projète de rester à cet endroit quelques années n’est pas prit à la gorge du tout.
      _________________________________

      C’est précisémment ma situation actuelle est fait. Même que nous n’avons même pas eu besoin du remboursement anticipé des frais de garde, 7800$ de frais de garde (pour 1 seul enfant, c’est la réalité à Montréal si vous n’avez pas une place à 7$…) cette année dont près de 60% nous reviendra en retour d’impôt…

      On est pas mal prit, on a pas de misère à arriver, on mange du resto probablement trop souvent, mais nous n’avons qu’un véhicule.

    • @Rick85
      “Quel est votre point exactement? Traîner des pertes locatives années après années pendant X nombre d’années est une bonne stratégie financière selon vous? Essayez-vous de nous convaincre qu’il s’agit d’un bon moment pour acheter en ce moment?!”

      N’importe quoi. Des immeubles rentables il y en a encore, et même à Montréal. Un investisseur un peu intelligent n’achète pas “le marché”, il achète un immeuble. Oui, “le marché” est super cher. Mais il y a encore des opportunités intéressantes, même dans un marché surévalué. Si c’est un bon moment pour acheter? Oui, ça dépend où et quoi. Il faut arrêter de lire les journaux un moment donné. Si tous les investisseurs (incluant autre qu’en immobilier) ne ferait que regarder la situation économique, la situation mondiale, le taux d’endettement, ils resteraient cachés dans leur garde-robe. Des immeubles rentables, il y en a plusieurs à qui sait les trouver. J’avoue que ce n’est pas tout le monde qui sait comment s’y prendre non plus.

    • pbrasseur

      “Tout le monde se dit ça en achetant, que c’est pour le long terme (sinon comment justifier une telle dépense), mais en réalité la durée de possession moyenne est d’environ 6 ans au Canada (et probablement beaucoup moins pour les condos). ”

      Mais on ne repart pas de zéro à chaque achat. C’est sûr par contre que quand vous vous engagez dans l’achat d’une propriété, vous devriez avoir comme objectif d’éventuellement, au bout de 30 ou 35 ans, n’avoir plus du tout d’hypothèque à payer peu importe le nombre de transactions que vous aurez effectué.

      Pour ce qui est du vieillissement, je suis d’accord que c’est une donnée qui aura tôt ou tard un impact sur le marché immobilier. À savoir de quelle façon exactement, je ne m’avancerai pas trop là-dessus. Mon feeling c’est que ce sera le marché de la maison de banlieue qui en souffrira le plus.

    • @jeuneinvestisseur.

      “N’importe quoi. Des immeubles rentables il y en a encore, et même à Montréal.”

      J’attends avec impatience que vous me fournissiez des exemples (liens Internet) d’immeubles rentables à vendre présentement à Montréal…

    • @jeuneinvestisseur.

      Question d’être précis, le mot “immeubles” de mon dernier commentaire représente des Plex de 2 à 6 logements. C’est de ce type d’immeubles dont je discutais dans mon commentaire d’hier (19 décembre, 17h50):

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201110/05/01-4454301-les-immeubles-de-4-et-6-logements-surevalues-a-montreal.php

    • Le lendemain que le taux d intérêt augment de 1% et plus, c est le debut de la fin, pour les nouveaux riche de limmobilier, riche a rien faire, juste d avoir achete une maison ou des immeubles il y a 8 ans, comme une loterie et les gens trouve cela normal! Drôles de peuples!

    • @prm3m5: J’espère que vous êtes patient, car les taux ne remonteront pas avant 2014. Le temps encore que je puisse rembourser une somme considérable sur mon hypothèque. Qui a dit qu’on devait payer sur 25, 30 ou 40 ans quand le taux d’intérêt est a 2,7% ? Payer mon condo en15 ans, je suis bien partie!

    • Tous les immeubles de Montréal sont rentables s’ils ont été acquis au juste prix.
      Faites des offres 20% inférieures aux prix demandés et environ 5% de celles-ci seront acceptées.

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