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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Jeudi 13 décembre 2012 | Mise en ligne à 10h57 | Commenter Commentaires (19)

    Marché locatif: baisse des loyers à Montréal

    Cela ne s’était pas vu depuis longtemps. Selon une étude publiée ce matin par la SCHL, les loyers moyens sont en baisse dans la métropole.

    Le loyer moyen des appartements de deux chambres est passé de 719$ en octobre 2011 à 711$ en octobre 2012 dans le Grand Montréal, indiquent les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

    Tous types de logements confondus, le loyer moyen a glissé de 698$ à 692 $ depuis un an.

    Le mouvement à la baisse est similaire pour l’ensemble du Québec. Le loyer moyen a reculé de 3$ dans les villes de 10 000 habitants et plus, à 662$.

    Pourquoi une telle diminution? Nous attendons toujours des explications de la SCHL*.

    On sait que le taux d’inoccupation des logements a quelque peu monté depuis un an dans le Grand Montréal, de 2,5% à 2,8%. Mais cette légère hausse pourrait-elle expliquer la baisse du loyer moyen?

    Difficile à croire, puisqu’un taux de vacance de 3% est souvent considéré comme le point d’équilibre souhaitable du marché locatif.

    En parallèle, l’étude de la SCHL met en lumière la popularité grandissante de la location de condos.

    Cet automne, 14 334 copropriétés étaient offertes en location dans le Grand Montréal, soit 11% du total des condos existants. Cela se compare à 10 744 condos l’an dernier (9,3% du total).

    Malgré ce nombre accru d’unités offertes sur le marché, le taux d’inoccupation des condos locatifs a quelque peu baissé. Il est passé de 2,8% à 2,7% depuis un an.

    Qu’à cela ne tienne: les copropriétés n’échappent pas à la baisse du loyer moyen.

    Les condos de deux chambres se louaient en moyenne 1075$ en octobre 2011 dans le Grand Montréal, et 1027$ un an plus tard, indique la SCHL.

    Pour l’ensemble des copropriétés, le loyer locatif moyen a glissé de 1087$ à 997$ par mois depuis un an, ajoute-t-on.

    *AJOUT:

    David L’Heureux, analyste à la SCHL, nous a rappelé en fin d’avant-midi.

    Il indique que l’organisme fonde son étude sur deux échantillons d’immeubles locatifs: un fixe, qui se compose d’immeubles existants, et un autre qui inclus les bâtiments neufs.

    En se fiant sur l’échantillon fixe, on observerait plutôt une hausse de 0,8% des loyers à Montréal. La baisse illustrée dans les différents tableaux du rapport (qu’on peut trouver sur cette page) n’est pas “statistiquement significative”, affirme M. L’Heureux.

    “Globalement, ce qu’on peut dire, c’est que les loyers ont très peu bougé à Montréal”, conclut-il.


    • En 2000, un 4 et demie se louait à 400 piasses et les taux d’intérêt étaient à 10%

      Aujourd’hui, un 4 et demi se loue 700 piasses et les taux d’intérêt sont à 4%

      Avez-vous idée du transfert d’argent qui s’est fait des locataires aux proprios depuis le show de Céline au Centre Bell?

    • “Pour l’ensemble des copropriétés, le loyer locatif moyen a glissé de 1087$ à 997$ par mois depuis un an”.

      C’est donc une baisse de 8% du loyer moyen pour les copropriétés, en 1 an seulement. C’est énorme! Et révélateur je trouve. En plus, des condos pas vendables qui vont être mis en location dans les prochains mois, yen a une bonne quantité. Le cash flow négatif sur hypothèque de plusieurs spéculateurs leur coute de plus en plus cher. Ça sera pas drôle quand les taux d’intérêt vont monter. Et il en coute de moins en moins cher de louer. J’ai bien hâte de voir la couverture médiatique de cette nouvelle…

    • La lecture de Taxman55 est exacte.

      D’octobre 2011 à octobre 2012, on a construit 15 000 condos dans la RMR de Montréal (on est passé de 115k à 130k). Environ 3500 condos ont été mis en location, faisant passer la proportion totale de condos loués de 9.3% à 11.0%.

      Aussi, dans le rapport, on voit que les baisses de loyer les plus marquées sont associées aux appartements construits après 2000.

      Ce n’est pas encore une tendance très lourde (on ne parle que d’une seule année, après tout). Mais c’est significatif et ça devrait envoyer un message fort à l’industrie montréalaise du condo. Sinon, on pourrait se retrouver rapidement avec des importants surplus d’inventaires.

      Pour ceux que ça intéresse:
      http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64413/64413_2012_A01.pdf

    • @ Taxman55
      La Fed vient de décider que les taux d’intérêts resteront au plancher tant que le taux de chômage ne sera pas de 6,5% ou moins. Ça risque de prendre quelques années. Et encore, ça va remonter de combien? Ils seront à combien dans 10 ans?

      Le canada n’attendra pas nécessairement les É-U pour remonter les leurs mais on sait que ça a une grande influence.

    • @tonyverdechi: les taux d’intérêt peuvent très bien monter sans que le taux de la BdC ne monte! Aussi, une hausse de 1% aurait un grand impact (on l’a vu quand on est passé d’un amortissement de 30 à 25 ans, ce qui équivaut à une hausse du taux d’intérêt de 1%). C’est quoi ton point?

    • @tonyverdechi
      Le fait de garder les taux d’intérêt très bas ne fait que retarder l’explosion de la bulle spéculative, mais celle-ci est inévitable. Plus on attend, plus les dommages seront significatifs. La spéculation des années 2000 dans l’immobilier locatif n’a aucune logique économique, l’effondrement du marché est inévitable.

    • @Taxman55

      Pas le taux variable. Enfin, théoriquement oui, mais en pratique non.

    • @Taxman55.

      “C’est donc une baisse de 8% du loyer moyen pour les copropriétés, en 1 an seulement. C’est énorme! Et révélateur je trouve.”

      C’est effectivement très révélateur. Une pression de plus en plus grande sur l’offre pendant que la demande est en forte diminution est certainement à l’origine de cette baisse de 8%. La bulle du condo à Montréal est à la veille d’imploser…

      Cela signifie également que les premiers acheteurs ayant achetés au cours des 2 dernières années sont très très perdants financièrement.

      Franchement, je cherche vraiment les raisons financières qui justifieraient l’achat d’un condo à Montréal en ce moment?

    • M. Bergeron pourriez-vous nous parler de l’Abitibi ou de la côte Nord avec l’explosion des contrats miniers ces région sont entrain d’exploser(sic) et le taux d’inoccupation est de 0,5% à Amos et Sept-Îles.

      La baisse à Montréal est significative d’une mauvaise gestion de l’attribution de construction de condo, ils répètes exactement le modèle Toronto, Vancouver et plus loin Paris, New York , etc. Vouloir être une grande ville à tout prix.

    • @Rick85: les raisons financières qui justifient l’achat d’un condo à Montréal en ce moment sont les incertitudes sur les marchés financiers en général (pas envie d’investir dans les actions et encore moins les obligations) et l’attractivité des rendements locatifs offerts par l’immobilier:

      A Anjou, un condo 4 1/2 de 2006 est offert chez un courtier à 210 000. Sur une base de loyer de 700$ par mois (je me trompe?), un investisseur touche brut 8400$ soit un rendement locatif de 4%. Dans le même temps un CPG rapporte 1,45% 0 un an et les obligations du Canada à 10 ans rapportent 1,70%
      (http://www.robert-raymond.com/index.php?option=com_nex_mls&page=1&txtsearch=&nex_return=004aa4fd68430196d8f2552b1a470c1a&nex=etape2&Itemid=29&idkey=9906374&agentid=

    • @jprossi78.

      “A Anjou, un condo 4 1/2 de 2006 est offert chez un courtier à 210 000. Sur une base de loyer de 700$ par mois (je me trompe?), un investisseur touche brut 8400$ soit un rendement locatif de 4%.”

      Oui, vous vous trompez car 4% représente le rendement BRUT locatif… Lorsque ledit “investisseur” soustrait l’ensemble des coûts non récupérables reliés à la propriété (intérêts, taxes foncières, frais de copropriété, réparations, entretien, assurances, etc.), il se retrouve rapidement déficitaire dans votre exemple et ce, en considérant les taux historiquement bas actuels.

      Et comme je disais plus haut, la force de l’offre surpasse largement la demande présentement et les prix baisseront, possiblement sur plusieurs années. Pouvez-vous me dire où vous trouverez un rendement potentiel dans votre exemple??

      Un calculateur très utile si vous désirez effectuer des simulations: http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

    • Titre de l’article un tantinet trompeur. Marché locatif: baisse des loyers à Montréal. Alors que l’immense marché locatif à Mtl est celui des immeubles à logements ou à appartements locatifs, on parle ici des “condos mis en location” par des proprios investisseurs qui optent pour ce secteur spéculatif afin de faire plus de bidou sur le dos des moins nantis. Le loyer moyen des “logements, appartements ou chambres” à louer monte outrageusement à Mtl, et leur nombre diminue dangereusement. Et on se demande encore pourquoi il y a de plus en plus d’itinérants dans la métropole, ou de clients pour les comptoirs alimentaires. Dans mon quartier, Sainte-Marie, le loyer d’un 3.5 est entre 600 et 650$. Scandaleux. Vive la Guignolée des médias et la solidarité sociétale… Dans mon cas, le loyer de mon logement (4.5) est de 368$ par mois, heureusement (Il va de soit que je contrôle les hausses abusives du proprio via la RdL. Pas d’augmentation de plus de .9% à chaque année, si aucune réparation ou amélioration. Bon prince et bon locataire, j’ai tout de même rénové à mes frais la cuisine et la salle de bain, 2000$, mais il ne l’a jamais apprécié…). Michel Bédard.

    • @Rick

      Votre conclusion est bonne, mais votre m.éthodologie ne l’est pas.

      OUi ce proprio va etre déficitaire, car ses dépenses sont vraisemblablement plus élevées que 8 400 $ par an.

      Par contre, le rendement se calcule sur la mise de fonds. Avec une mise de fonds de 10% (21 000 $), si les revenus moins dépenses donnent 1 000 $, le rendement est de presque 5%.

    • en fait, je m’excuse Rick, c’est M. Rossi qui calcule son rendement sur la valeur du condo, et non sur la mise de fonds. Désolé. Ceci dit, dans votre élan de renseigner le poster, vous auriez pu adresser non seulement la faille de son analyse qui va dans le sens de votre discours, mais également la faille de son analyse qui va dans le sens contraire….

    • @guygadbois
      Vous avez raison mais en fin de compte Rick85 a le bon raisonnement.
      Une maison est un investissement à cash flow négatif en moyenne à Montréal n’en déplaise à jprossi.
      Celui-ci serait mieux d’en rester avec ses CPG à moins d’espérer une hausse significative de la valeur de la propriété.

    • Moi ce qui a attiré mon attention dans ce billet c’est ceci:

      Cet automne, 14 334 copropriétés étaient offertes en location dans le Grand Montréal, soit 11% du total des condos existants. Cela se compare à 10 744 condos l’an dernier (9,3% du total).

      Le nombre de condos à louer sur le marché Montréalais aurait augmenté de 33% en seulement un an. Wow!

      Si on superpose ça avec des ventes qui implosent de 20%, le nombre de listings qui explose il est facile de deviner où s’en va ce marché (en ce sens les calculs de rentabilité sur les tarifs actuels sont il me semble pas trop utiles…)

      Et si on attend un rebond: La cerise sur le sundae on annonce que le taux d’endettement des canadiens voisine 165% des revenus pendant que Wall-Street décote les banques Canadiennes.

      Des gros chiffres tout ça, vraiment gros…

    • Wall-Street décote les banques Canadiennes …
      google
      Ponzi Health of the Big Five Canadian banks

    • @Michel Bédard
      Je ne vois pas en qui le titre de l’Article est trompeur. Le prix de tous les types de logements –condos comme traditionnels– a baissé. Je vous invite à consulter les tableaux du rapport si vous le souhaitez.
      Maxime Bergeron

    • La Nationale et les caisses doivent être décotées. Ils ont beaucoup trop de titres de propriétés sur-évalués. La RBC et la CIBC sont des banques de commerces. Ne plaçait jamais plus que 100k à la BNC ou dans une caisse sinon vous risquez de perdre votre argent.

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