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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 10 décembre 2012 | Mise en ligne à 10h39 | Commenter Commentaires (17)

    2012 : un bilan pas si mal

    Les ventes immobilières ont plongé en novembre à Montréal. En vrille.

    Le nombre de transactions a reculé de 19% dans l’ensemble de la région métropolitaine, et de 29% sur la Rive-Sud!

    Ces données tout juste publiées par la Chambre immobilière font écho à celles dévoilées récemment à Vancouver et Toronto.

    Le marché des plus grandes villes canadiennes pâtit des nouvelles règles hypothécaires introduites en juillet.

    Les prêts étalés sur 30 ans ont disparu du paysage, écartant du coup plusieurs jeunes acheteurs.

    Quoi qu’il en soit, le bilan presque final de l’année 2012 apparaît beaucoup moins dramatique que celui du mois de novembre à Montréal.

    Si les ventes ont fléchi de 19% le mois dernier (par rapport à novembre 2011), elles affichent une hausse de 1% pour l’ensemble des 11 premiers mois de 2012.

    Ainsi, 38 047 propriétés ont changé de main dans le Grand Montréal depuis 11 mois, comparativement à 37 782 pendant les 11 premiers mois de 2011.

    Les prix médians affichent par ailleurs des hausses modérées de 3% à 4% jusqu’à maintenant en 2012.

    C’est vraiment en 2013 que l’on aura une meilleure idée de la nouvelle trajectoire du marché.

    Le tableau suivant présente l’état du marché pendant les 11 premiers de 2012. Le suivant donne le portrait du mois de novembre, beaucoup plus faible.

    Tableau fourni par la CIGM

    Tableau fourni par la CIGM

    Tableau fourni par la CIGM

    Tableau fourni par la CIGM


    • “C’est vraiment en 2013 que l’on aura une meilleure idée de la nouvelle trajectoire du marché”. Je ne suis pas d’accord avec cette affirmation. Pour déterminer la trajectoire du marché, vous considérez les 7 premiers mois de 2012, ce qui, pour moi, n’a aucun sens. En effet, pourquoi inclure dans l’analyse de la trajectoire du marché les chiffres des mois de janvier à juillet, période pendant laquelle certaines des mesures qui gonflaient artificiellement le marché étaient encore en vigueur? Ces conditions ne reviendront plus, alors pourquoi les considérer?

      La trajectoire est évidente. Pour l’île de Montréal, voici les variations annuelles des ventes des derniers mois (selon la CIGM, qui trafique certainement ses chiffres):
      Août: – 5%
      Septembre: – 22%
      Octobre: – 14%
      Novembre: – 17 %

      Pour la Région métropolitaine de Montréal,voici le nombre de listings en vigueur pour les derniers mois:
      Août : 25 028
      Septembre: 26 542
      Octobre: 27 690
      Novembre: 28 440

      C’est donc une augmentation de 14% des listings sur 3 mois. Quand la masse va réaliser que le marché descend, ça va s’accélérer. L’inventaire sera monstrueux dans quelques mois. Les prix vont suivre. Sauf bien sur si le marché ne se comporte par comme tous les autres marchés dans l’histoire de la l’humanité.

      Du reste, dans les circonstances actuelles, les prix médians n’ont aucun intérêt. En effet, les nouvelles règles hypothécaires imposées en juillet, dont l’abolition de l’amortissement sur 30 ans, ont écarté bien des premiers acheteurs du marché immobilier. En conséquent, les ventes de propriété de moins de 300 000$ ont passablement fléchi, tandis qu’elles sont demeurées stables dans les gammes de prix plus élevées. La hausse du prix médian n’est donc pas une réelle augmentation des prix, mais un simple réajustement statistique.

    • Heureusement que les taux sont historiquement bas pour freiner un peu la descente…
      Alors, rebond au printemps, atterrissage en douceur ou crash l’année prochaine?
      Qui vivra verra..

    • Comme le dit si bien Taxman55 la supposée stabilité des prix est une abérration statistique. Comme les ventes de propriétés moins chères diminuent plus vite que celles des propriétés haut de gamme, le prix médian augmente. Dans la réalité sur le terrain il est probable que le prix pour tout ce qui n’est pas haut de gamme (80%+ du marché) a déjà commencé à baisser.

      Par ailleurs il est clair que ça ne fait que commencer, les troubles qui affectent le marché des premiers acheteurs vont se répercuter dans les autres catégories, y compris le haut de gamme. Normal, le marché immobilier est comme un pipeline, pour que ça marche il faut lui fournir de la chair à canon: les premiers acheteurs, quitte à les ruiner financièrement pour la vie… Quand la source se tarit tout le reste tombe comme des dominos, c’est ce qui est en train d’arriver.

      Pour ce qui est de la “trajectoire du marché” il me semble que c’est déjà très clair. Les derniers mois montrent que la bulle de crédit est en train de se terminer, il n’y aura pas de retour en arrière.

      Si voulez constater par vous même allez vous promener dans la grande couronne, dans les développements destinés aux jeunes ménages, c’est déjà le festival des pancartes.

    • La baisse des ventes est de 29% dans Vaudreuil-Soulange.

      Ça confirme que c’est bien dans le marché des premiers acheteurs que rien ne va plus.

      Ça confirme aussi que le script de l’éclatement de bulle est bien suivi. D’abord les premiers acheteurs ensuite le reste. Et encore, pour le moment chez monsieur tout le monde rien a encore trop transpiré, attendez que ça se sache un peu…

      Ça commence d’abord par une diminution du recours au crédit, peu importe la raison, hausse de taux, changement de réglementation ou même tout simplement une pénurie de poissons (vue que beaucoup ont déjà été pêché…)

      (Mais la raison principale est la suivante: les maisons sont tout simplement trop chères)

      On risque de voir tout un feu d’artifice car à mesure que la demande implose l’offre explose (23% de plus de condos à vendre depuis un an!!!).

      L’industrie appelle ça des “conditions plus détendues”…

      Pour l’instant l’industrie (qui dispose d’une colossale capacité de surproduire) veut construire encore plus, le nombre de permis est en hausse au Québec, mais ça ne durera pas, à Vancouver où la correction a commencé avant les demandes de permis ont littéralement implosés, 40% à Vancouver, 84% dans la vallée du Fraser…

    • 2e mois très mauvais d’affilé pour la région de Montréal…

      Comme pbrasseur le mentionnait plus haut, il est fort probable qu’il ne reste plus assez de “poissons” pour soutenir ce marché immobilier fortement surévalué.

      Les prix sont probablement déjà en train de diminuer à l’heure actuelle, surtout si l’on considère que les “listings” sont à un niveau historiquement élevé à 11 458 sur l’île de Montréal.

      Il risque d’y avoir beaucoup d’action en 2013…

    • Dans le pays communiste où l’on vit je m’attends à tout de nos politiciens. Ils vont sûrement baisser les taux encore ou réengager les taux 30 ans. Avec un mois gratuit au 24 sussex.

    • Je connais une solution, mais Pauline Marois ne sera pas d’accord. Il faut baisser les impots/taxes pour ainsi augmenter le revenu disponible. Ou bien rendre les interets deductibles d’impots ca serait champion aussi.

    • @david_sherbrooke.

      On ne revient pas en arrière, terminé les subventions cautionnées par les contribuables aux surendettés de la société ainsi qu’à ceux incapables de calculer décemment.

      Si un ménage est incapable de se qualifier avec les règles actuelles et aux taux extrêmement bas actuels, c’est qu’il n’a pas les moyens d’acheter aux prix actuels. Meilleure chance la prochaine fois…

    • Rapport détaillé de Pacific Partners,

      Parmis les fait intéressants, la part du crédit des ménages dans le PIB est à un sommet historique, la croissance du crédit à la consommation a fortement ralenti et est maintenant au plus bas en 12 ans. Depuis 2001 tous les marchés construisent plus ou beaucoup plus que la croissance démographique.

      En passant selon eux Montréal est “sévèrement surévalué”.

      http://pacificapartners.ca/blog/2012/12/08/canadian-real-estate-correction-chartbook/

      Bof, pas si mal…

    • Il faut créer une banque québécoise de développement et de financement hypothècaire parce que lorsque la construction va, tout va.

    • Les gens qui commentent sur ce blogue sont d’un pessimisme sans fond. Oui, le chiffres baissent, oui les règles hypothécaires sont resserrées, mais à lire vos commentaires, dans deux ans Montréal est une ville fantôme.

      N’oublions pas une chose : Montréal constituera toujours un attrait pour les acheteurs simplement à cause de la proximité des services. Les banlieues vont peut-être pâtir de cette période d’austérité, mais la ville reste un endroit où les gens voudront s’installer.

      On verra bien….

    • @ lunatic: Je dirais plutôt réalistes et analytiques. Les pessimistes de ce bogue, comme tu les appelles, basent leur propos sur des faits, notamment de nature économique, financiers et historiques. Et à vrai dire je n’ai lu personne qui prédit une ville fantôme, seulement un retour à des prix normaux, sains et représentatifs, donc une chute de 15% – 30% des prix. J’espère pour toi que tu n’es pas une autre de ces personnes qui pensent que c’est différent ici. L’argument de la “proximité des services”? Common dude…

    • Non mais sérieusement, le ralentissement auquel on assiste présentement est une sacré bonne nouvelle, j’avais hâte de voir les chiffres de novembre et je ne suis pas déçu. Ça promet pour décembre et l’année 2013.

      Avec des chutes de ventes aussi importantes, je commence à croire que les gens sont en mode “attente, analyse “. La prochaine étape, ce sera la chute des prix, et j’ose espérer que les grands médias en parleront ouvertement à la TV afin que tout acheteur potentiel soit bien informé du changement de direction du marché immobilier. Quand les gens commenceront à comprendre que le prix des maisons, ça peut baisser, on verra la vraie stabilité de cette industrie.

      En passant je suis preneur de la théorie de l’ajustement statistique pour expiquer la hausse des prix, comme quoi les ventes ont probablement plus baissé dans les demeures meilleur marché.

    • @Taxman Je ne crois pas que c’est différent ici. Je vois comme toi des condos se bâtir à outrance, je vois aussi des pancartes qui poussent un peu partout en banlieue. Un rattrapage a eu lieu au cours des dernières années, Mtl trainait de la patte par rapport aux autres villes. Mais là, il y en a partout, des condos en construction. Et c’est vrai que c’est trop. Mais il existe encore des bons deals sur l’île. Avec les programmes d’accès et la schl, il est possible de trouver qqchose où le prix de l’hypotheque équivaut au prix d’une location. Faut juste chercher.

      Ce que je veux dire par la proximité des services, c’est que même si les prix baissent, l’attrait pour Mtl sera tjrs là. Encore plus si les prix baissent, car le marché favorisera les acheteurs. Montréal n’est pas composé que de condos, il y a aussi des plex et des unifamilliales.

      Comprends-tu mon point?

    • @lunatic: “Avec les programmes d’accès et la schl, il est possible de trouver qqchose où le prix de l’hypotheque équivaut au prix d’une location. Faut juste chercher”. En fait, non!

      Ces programmes ne donnent pas des “bons deals”. Leurs prix sont les prix du marché. Les promoteurs de ces projets ne coupent pas moins les coins ronds, et ils ne coupent pas plus sur leur profit juste parce que le projet est vendu dans le cadre d’un programme quelconque.

      Le programme d’accès condo c’est fantastique dans un marcher haussier. Mais dans un marché à la baisse, c’est un cadeau empoisonné. C’est prêter de l’argent à quelqu’un qui n’a pas les moyens d’acheter pour qu’il puisse acheter. Mais l’acheteur va être pris avec un prêt hypothécaire supérieur à la valeur de son condo si le marché baisse de plus de 10%. Ensuite les taux d’intérêt vont monter. Moins l’fun soudainement comme programme. Le petit couple n’a aucune idée de la précarité de la situation dans laquelle il se lance. Et tu me fais remarquer que toutes ces mises de fonds de 10% financées par la SHDM qui seront perdues, c’est la Ville de Montréal qui va subir ces pertes, donc nous.

      Il est nettement plus avantageux de louer. C’est impossible que tu trouves quelque chose à acheter maintenant qui est financièrement plus avantageux que de louer à prix raisonnable, investir la différence et acheter dans quelques années.

      Tu penses qu’à Toronto, Vancouver, Ottawa, Edmonton, etc. ils ne jouissent pas de la “proximité des services”? Ou tu compares Montréal aux banlieues et aux régions? Je ne suis pas certains de te comprendre, mais comprends que les prix vont baisser partout au Canada. Certains secteurs, comme les coins de millionaires, vont moins baisser. Les plex et les unifamiliales vont baisser aussi. Mais après et moins que les condos. Mais pas tant que ça.

    • @lunatic

      Vous parlez de référentiel.
      Parfait, c’est un excellent point: quel est le point de référence? Autrement dit, quel est le juste prix d’une maison (ou d’un condo) aujourd’hui?

      Vous parlez de la proximité des services ou de l’attrait de Montréal en tant que métropole. Parfait, mais cela ne veut rien dire. En termes d’attraits et de proximité des services similaires, une ville comme Chicago a un prix moyen pour une maison de 180 000$ au 3ème trimestre de 2012. À l’inverse, on peut parler de Boston qui ont des prix plus près de ce qui se voit à Montréal, donc ce n’est pas la bonne réponse.

      À mon avis, vous devez amenez des arguments selon lesquels Montréal (et le Canada en entier) devait faire du “rattrapage” parce que si je regarde TOUTES les statistiques, elles pointent vers une bulle de crédit.

      i- hausse du taux d’endettement moyen des ménages, d’un avoir net qui stagne et qui recule même à certains endroits (ailleurs qu’en Alberta).
      ii- Ni le provincial, ni le fédéral n’équilibrent leur budget.
      iii- Notre balance commerciale est déficitaire.

      Où voyez-vous un rattrapage?
      Je vois:
      - un pays qui est entrain de se faire acheter par des intérêts étrangers (ce n’est pas nouveau) et qui contrôlent de plus en plus notre dette.
      - un taux d’épargne nul ou négatif chez la plupart des Canadiens ce qui signifie qu’ils comptent sur la plus-value de ce qui a déjà été épargné pour s’enrichir.
      - des gouvernements qui sont à bout de souffle à force d’essayer de soutenir l’économie.
      - la majeure partie des caisses de retraite en déficit actuariel (et encore, ils utilisent encore des taux d’actualisation de 7 ou 8%, ce qui signifie qu’ils estiment être capables de faire du 7 ou 8% par année, ce qui est farfelu dans le contexte actuel) et dont le véritable déficit est encore plus important.
      - des infrastructures vieillissantes qui doivent être rénovées ou qui sont en fin de vie utile mais dont la dette n’a toujours pas été remboursée.

      Sans surprise, tous les acteurs de cette tragédie s’endettent.
      Voilà le point des “pessimistes sans fond”.
      Je vais croire à un rattrapage lorsque les gains en capital ne seront pas apposés à un gain équivalent en passif, entre-temps, tout ce que je vois, c’est un jeu de chaise musicale du crédit.

    • Il y a également un autre point, plus controversé et qui découle de mon expérience.
      Il faut arrêter de voir la richesse dans la croissance du PIB, c’est de la bouillie pour les chats. La preuve est que le 2/3 provient de la consommation sans faire de distinction.

      Je m’explique en revenant au sujet de l’immobilier.
      Mon point est que les dépenses en actifs immobiliers ont largement baissé en qualité par dollar investi dans les dix dernières années.
      Je suis en contact avec de nombreux entrepreneurs en construction et les maisons récentes (et les rénovations) sont une véritable manne pour eux. Il n’est pas rare de devoir faire des rénovations majeures sur le toit, des balcons ou des fondations sur des structures qui n’ont même pas dix ans!
      C’est ridicule.
      La qualité du parc immobilier n’a jamais été aussi cheap et c’est une donnée qui n’est jamais prise en compte.
      Honnêtement, si vous connaissez des gens qui font des flips (et qui ont du succès), combien font réellement seulement des opérations de maquillage sur les défauts structurels? Et ils ne sont pas les seuls coupables, les promoteurs immobiliers ont également cédé à l’attrait du cheap pour augmenter leur rendement, de même que les entrepreneurs mais la qualité dollarama, c’est peut-être le bonheur des actionnaires mais ça appauvrit la société.

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