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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 7 décembre 2012 | Mise en ligne à 11h01 | Commenter Commentaires (27)

    Hausses de loyer: la bataille repart

    Comme à chaque fin d’année, la guerre de mots entre propriétaires et locataires s’enflamme.

    Dans un communiqué diffusé ce matin, l’Association des propriétaires du Québec (APQ) recommande une hausse annuelle de 2,5% à 3% des loyers.

    Il s’agit du minimum absolu pour affronter l’augmentation de l’impôt foncier, des coûts d’assurance et de rénovations, fait valoir l’APQ.

    L’organisme déplore l’obligation de refiler les hausses d’impôt foncier aux locataires dès la première année. La répartition sur plusieurs années est impossible, ce qui accroît le choc financier pour les locataires.

    Or, « il faut se souvenir que les taxes ne vont pas dans la poche des propriétaires mais dans celle de la ville, lance Martin Messier, président de l’APQ. Le propriétaire doit agir comme percepteur, et c’est un rôle que nous voudrions bien éviter. »

    L’organisme dénonce en outre l’impossibilité de rentabiliser les travaux majeurs effectués sur les immeubles locatifs.

    « Aucun investisseur ne voudrait avoir un retour sur investissement de plus de 30 ans et pourtant c’est le cas pour les travaux majeurs réalisés par un propriétaire de logements locatifs au Québec », lance Martin Messier, président de l’APQ.

    La CORPIQ, un autre regroupement de propriétaires, va encore plus loin dans sa dénonciation des règles de la Régie du logement.

    Comme la Régie permet seulement de refiler une petite portion des coûts de rénovation aux locataires, la CORPIQ calcule qu’il faut aux propriétaires entre 34… et 165 ans pour amortir les travaux majeurs!

    Qui plus est, la portion du coût des travaux qui peut être refilée aux locataires devrait baisser l’an prochain. Elle devrait ainsi passer de 2,9% à 2,7%.

    Pour des travaux de 10 000$, le proprio pourra ainsi hausser son loyer de 270$ répartis sur 12 mois (22,50$ par mois). Un rythme d’augmentation inacceptable aux yeux des propriétaires, qui craignent un manque d’entretien de plus en plus grand du parc locatif québécois.

    Et les locataires, eux?

    Les organismes chargé de défendre leurs droits ont une vision diamétralement opposée des choses.

    Le mois dernier, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) a publié une étude affirmant que neuf locataires sur 10 subissent des hausses “abusives” de loyers.

    Les augmentations atteignent en moyenne 3,8%, dénonce cet organisme.

    « La méconnaissance des lois, la peur de mésentente, ou de représailles poussent les locataires à accepter des hausses de loyer abusives », a fait valoir une porte-parole.

    Des manifestations ont été organisées devant les bureaux de l’APQ ces dernières semaines, un coup d’éclat qui s’inscrit dans la “cabale” des groupes de locataires, selon Martin Messier.

    La bataille ne fait que commencer et elle s’amplifiera dès que les premiers avis d’augmentation de loyer seront envoyés, début janvier.

    Quelle est votre opinion sur le processus de fixation des loyers au Québec?


    • Bon, des proriétaires qui pleurnichent encore. Quelle surprise…

      Les augmentations de base excluent les augmentations de taxes, les travaux majeurs, et, si cela s’applique, les augmentations des coûts énergétiques.

      Alors quand l’APQ dit que ça prend ça pour les augmenttions d’impôts et les travaux majeurs, elle dit n’importe quoi.

    • Ce serait un debat super interessant SI, et je dis bien SI, les proprietaires investissaient des sommes comme 10 000 $ sur leurs logements.

      A Montreal, c’est faux. Ca n’arrive pas. Et ceux qui le font augmentent leurs loyers de pas mal plus que 22,50$ par mois.

      Donc c’est un faux débat.

      Mais 98% des proprietaires laissent leur immeuble décrépir tout en augmentant leurs loyers a chaque année ‘parce que les taxes montent’… Comme si les loyers ne monteraient pas si les taxes n’augmentaient pas. On investit rien, on répare avec du duck tape, on espere que ca tienne, et on change surtout rien qui coute plus que 20$.

      Evidemment, on sera submergé ici de proprios qui ont donc mis de l’argent dans leur bloc. Les 2% sont les plus vocaux. Mais dites donc, si c’est pas rentable, pourquoi vous mettez de l’argent sur votre bloc? Vous aimez ca bruler de l’argent?

      Bizarre…

    • La méthode de calcul est complètement obsolète! En 2011 j’ai fait des rénovations majeures à un logement, près de 23,000$ de travaux juste pour ce logement. Je ne me souviens plus exactement du montant que la grille de la Régie m’accordait, mais c’était tellement ridicule. Avant ces rénovations, le loyer était déjà trop bas par rapport au marché, car l’ancien proprio avait loué à un ami. La Régie devrait permettre aux propriétaires de remettre un loyer au prix du marché lorsqu’un locataire quitte son logement. Je ne suis pas un HLM quand même.

    • 3% d’augmentation d’accord. Mais la Corpiq est une bande de crinqués enragés. Si leurs membres sont si malheureux qu’ils fassent d’autres choses dans vie. La Corpiq est l’Organisation capitaliste la moins crédible. La Corpiq est nuisible pour le milieu des affaires.

    • Les gens peuvent bien chialer qu’on construit beaucoup moins de logements locatifs. Les condos c’est bien plus payant. Et pas de problème de locataires. Lorsque je verrai le FRAPPu dénoncer les mauvais locataires, je trouverai l’orgnnisme plus crédible. La plupart des proprétaire au Québec sont de petits propritaires. À cause des gros propritéaires et de la mentalité québécoise, tous les propriétaires sont vu que de méchants capitalistes dégoûtants.

      Ma blonde veut qu’on investisse dans un plex. Moi je ne veux pas à cause de la Régie de Locataires, pardon du Logement. Pas envie de me ramasser avec un parasite qu’on peut dificilemet expulser après 6 mois de procédure.

    • @respectable
      Votre commentaire est sans fondement. Si la CORPIQ est une banque de crinqués enragés, comment appelez vous les fous du FRAPRU, qui pour ajouter à l’insulte, son payés à même nos taxes, contrairement à la CORPIQ.

      @baghdadbob, il ne faut pas exagérer non plus. Tout comme ce ne sont pas tous les propriétaires qui ne s’occupent pas de leurs logements, ce ne sont pas tous les locataires qui endommagent leurs logements.

    • @baghdadbob, ne mettez pas votre “non envie” d’investir en immobilier sur la faute de la Régie du logement. Un immeuble, c’est un business, il faut le gérer et gérer ses “clients”. Si vous ne voulez pas avoir AUCUN problème, mettez votre argent dans un compte chez ING DIRECT. Ça va peut être vous arriver d’aller devant la Régie au fil des années avec un immeuble, mais ce n’est pas si pire que ça. La seule fois où j’ai eu à y aller, ça s’est plutôt bien passé et la Régie m’a grandement appuyé, tout comme ce fut le cas pour de nombreux investisseurs que je connais.

    • En tant que locateur jamais je ne serais membre de la Corpiq. Des fêlés du bocal je vous dis. Ces gens détestent plus le Frappru que le Frappru l’est déteste. Voyez bien que ce n’est pas normal. Les membres de la Corpiq n’aiment pas leurs locataires lorsqu’on lit leurs documentations nauséabondes.

    • @respectable
      Donnez un exemple de ce qui est nauséabond avec la CORPIQ plutôt que de lancer de la boue dans les airs sans quoi vous n’êtes pas crédible.
      J’en suis membre, leurs publications sont professionnelles, les rabais pour les membres corporatifs paient amplement ma cotisation annuelle, leurs services d’enquête est super rapide… je n’ai que de bons mots pour eux!

    • Des pommes pourries, c’est simple, il y en a des 2 côtés, que ce soit des proprios ou des locataires. Mais reste que la grande majorité des 2 groupes sont foncièrement honnêtes! J’ai rénové deux de mes logements à date: personne ne s’est plaint, tout le monde aime rester dans un logement rafraichi. Non, je ne refile pas des augmentations de 10% à mes locataires. Mais en retour, j’ai mon loyer tous les mois et des déductions à la tonne sur mon rapport d’impot. Mon plex est mon placement. C’est un placement ‘actif’ auquel je dois porter attention.

      Que la CORPIQ ou la RCLALQ défendent leurs intérêts, soit. Mais ya bien du monde qui se foutent bien de leur ptite guéguerre et qui continuent à vivre et à s’occuper de leurs affaires décemment…

    • @jeuneinvestisseur

      Ah oui? Quand je me cherchais un logement a Montréal, je peux te dire que j’en ai vu des logements endommagés par les locataires. J’ai aussi entendu des histoires de mauvais locataires par des connaissances. J’ai même vu une amie de mon ex, endommagé son logement sous mes yeux car elle était fâché contre son propriétaire. J’ai vu mon ex voisine (qui vendait de la drogue) se faire sotir par des huissiers. Même sans un bail, les locataires sont protégés. UNe amie a loué un logement sans bail, mais la locataire est quand même protégée.

      J’étais le locataire idéal (maitenant j’ai une maison). J’ai failli aller devant la régie pour contester une hausse de loyer car c’était moi et ma blonde qui rénovaitent le logement où nous habitions, et le propriétaire voulait quand même nous augmenter.

    • Pour ma part, fini les immeubles locatifs en ville. J’investi dans des chalets. Un peu moins rentable mais je peux alors faire un tri des locataires ( en plus du tri naturel du fait que ce soit pour une résisdence secondaire ) et comme ils changent à chaque année, je peux choisir le prix du loyer dépendamment si je suis pressé ou non. Et anyway, le traitement fiscal est le même.

    • @jeuneinvestisseur : Puisque vous êtes impliqué émotivement je n’en rajouterai pas surtout après avoir lu “services d’enquêtes rapides“. N’importe quel idiot peut vous sortir le plumitif criminel et civil de n’importe qui en 60 secondes pour 2 $. Disons qu’ils n’ont pas une étoile rouge à la place du cœur. Lisez leur picth de vente et vous verrez. Si vous ne comprenez pas je ne peux plus rien pour vous.

    • La regle d’or du temps où les gens avait un cerveau etait le fameux 6 fois les revenus bruts. Il y a moins de 8 ans je me suis achete un 6(six) logements pour 90,000$ /25,000$ de revenu !! Les banques ont perdus le nord, des centaines de milliards d’actif surévalué … Les derniers arrivés ne seront jamais pas capables de faire fructifier leurs achats.

    • Il n’est pas normal que toute la facture des améliorations locatives soit refilée aux locataires. Les travaux génèrent une hausse de la valeur de l’immeuble et des déductions d’impôts. Ces deux éléments ne sont pas transférés aux locataires aux dernières nouvelles.

    • Quand les taux hypothécaires atteigneaient les 20% et plus début des années 80, les augmentations de loyer étaient en conséquence. Curieux, quand ces mêmes taux diminuent à des niveaux raisonnables les loyers ne diminuent pas eux. Sans compter la plus value de ces plex qui ne se dément pas année après année…Òn dirait que c`est devenue une mode de chiâler pour les nantis.

    • Leur bâtisse valait 300$ il y a 8 ans, elle en vaut 540 000$ aujourd’hui, et ça chiale pareil ! Diviserons-t-il aussi les profits de la vente avec les locataires ?

      Ceux pour qui la situation est insoutenable, c’est ceux qui achètent aujourd’hui à 540 000$ cette immeuble. Mais l’erreur est de l’acheter !

    • La régie qui en principe devrait avoir une attitude de réciprocité entre les 2 groupes (proprios et locataires..) et en dehors de toute discution du mérite ou pas de certaines hausses de loyer, est indiscutablement PRO-LOCATAIRE en toutes ses acctions, ce qui la DISCALIFIE DE TOUT JUGEMENT IMPARTIAL.

      Il est indéniable qu’il existe des bons et mauvais PROPRIOS et LOCATAIRES !!!
      Comme tel, la Régie devrait se comporter de façon à légiférer uniquement sur UN ÉQUILIBRE BASÉ SUR LES LOIS ÉQUITABLES DE JUSTICE.

      Or comment expliquer que dès le départ d’un désacord de fixation de loyer, un coté (LE LOCATAIRE), n’a qu’à dire au PROPRIO QU’IL NE L’ACCEPTE PAS, SANS AUTRE INCONFORT QUE CE SOIT, ET C’EST SEULEMENT AU PROPRIO À SE DÉPLACER, PAYER TOUS LES FRAIS, SOUVENT DISPORPOTIONNÉS SUR LE MONTANT EN CAUSE QU’IL N’EST MÊME PAS SÛR DE RÉCUPÉRER, SORTIR TOUTE SON HISTORIQUE COMPTABLE ET ATTENDRE DES MOIS AVANT QUE CELA SE RÈGLE, SOUVENT EN SA DÉFAVEUR ?

      Comment interpréter que les Banques et autres intitutions peuvent se prémunir légalement de toutes les informations qui les aideront à récuperer AU BESOIN, des montants en souffrance, ou dettes, et que les proprios, N’ONT MÊME PAS LE DROIT DE DEMANDER AU MOINS UN MOIS DE LOYER D’AVANCE À LA SIGNATURE DU BAIL, NI POSER DES QUESTIONS AUSSI FONDAMENTALES, QUE LE SALAIRE, LA COMPAGNIE EMPLOYANTE, ET AUTRES INFOS, PRÉCIEUSES EN CAS DE DÉGATS PROVOQUÉS, DETTE, OU D’ÉCLIPSE DU LOCATAIRE.

      R-D-A.

    • @raul

      “Or comment expliquer que dès le départ d’un désacord de fixation de loyer, un coté (LE LOCATAIRE), n’a qu’à dire au PROPRIO QU’IL NE L’ACCEPTE PAS,”

      Un bail est un contral synallagmatique (bilatéral, i.e. entres 2 parties). Pouvez-vous m’expliquer pourquoi c’est le proprio qui, unilatéralement, propose un nouveau loyer, et non le locataire?

      Dès lors, ne trouvez-vous pas normal que le locataire, qui se voit exiger une augmentation de loyer déterminée unilatéralement par son proprio, puisse contester celle-ci?

      Croyez-moi, je ne suis pas particulièerement pro-Régie, mais faut pas charrier.

      @jfb

      Ils diviseront le profit avec vous si vous partagez le risque avec eux. Ce qui n’est pas le cas, alors tough luck.

    • Attendre que quelqu’un d’autre assume mes responsabilités. C’est classique au Québec, c’est la faute des libéraux, des capitalistes, etc. Alors que les prix de l’alimentation, de l’essence, des taxes, etc augmentent, les locataires eux peuvent être épargnés parce qu’ils ont la régie du logement pour fixer les prix. À quand une régie de contrôle des augmentations des coûts de l’essence, de la bouffe, des vêtements? Bref, les propriétaires d’immeubles, sont les seuls entrepreneurs qui doivent se plier aux dictats de la régie du logement. Ceux-ci ont donc une vocation sociale imposée, et devraient accepter que leur entreprise «subventionne» les locataires, puisque les augmentations autorisées par la régie du logement, sont bien en dessous de l’inflation, et ne tiennent pas compte des rénovations, ou si peu. Ces propriétaires sont donc indirectement contraints à verser une partie de leurs revenus à des locataires qui sont souvent déjà subventionnés à même les impôts des autres travailleurs. C’est la faute de l’autre vous disais-je. Le libre marché, vous connaissez?

    • Avec la régie du logement, un organisme 100% modèle québécois, je ne comprends pas pourquoi il y a encore des gens qui louent des logements.

      J’ai un ami qui n’annonce jamais son logement lorsqu’il est libre, car s’il le fait, il reçoit immédiatement des applications « BS » et là bonne chance de faire ton filtre car ils connaissent leurs « droits » croyez moi. Alors il n’annonce pas, il tente de louer par d’autres moyens en faisant très attention. Malgré ça, il lui est arrivé de se faire pincer. Aussitôt que le locataire décide de ne plus payer, il a 6 mois gratuits avec la régie, une perte nette sans compter les dégâts lors de l’expulsion. Moi ça ferait longtemps que j’aurais « reviré » ça en condo.

    • Les BS connaissent leurs droit bien plus que les propriétaires et la CORPIQ et réunis. Ils savent qu’Ils sont intouchables jusqu’à l’arrivé du Huissier et de GoCube qui entrepose leurs bien à vos frais pendant 3 mois. Héhé Déménagement et entreposage sur le bras. Ben quoi? C’est comme ça que ça marche un de mes locataires me l’a dit assis sur sa caisse de 24 sur le plateau. Je vais flipper son appart en condo.

    • Les taux d’intéret étaient de 10% en 2000; ils sont à 4% présentement
      Le logement qui valait 50k en 2000, en vaut 120k aujourd’hui

      Les proprios s’en sont mis plein et les poches et maintenant qu’il faut des réparations ils font de la gymnastiques numériques pour dire qu’ils ne balancent pas!

      PS: ah oui, j’oubliais les fusions municipales. Dans certains quartiers les taxes municipales ont baissé pendant plusieurs années. Les proprios ont tout encaissé

    • moi le québec je commence à penser que j aurai pu les moyens d y demeurer bientôt , je travaille , je fais un bon salaire mais bientôt si ces hausses de tout continuent d augmenter ainsi sans que mon salaire suive , je devrai déménager dans une autre province

    • L’augmentation des loyers permise par la Régie n’a certainement pas suivie le prix d’achat des logements. Les conséquences sont nombreuses.

      Un, les condos modernes se louent à deux ou trois fois plus cher que des appartements des années 1930-1960 équivalents. Car ce marché locatif n’a pas été déformé par la réglementation de la régie aussi longtemps.

      Deux, ça incite fortement les proprios à contourner la réglementation le plus souvent possible (car le marché locatif permet d’obtenir un retour intéressant par rapport au risque que ça implique).

      Trois, comme plusieurs commentateurs le font remarquer, ça incite à la transformation des appartements en copropriétés indivises. On parle typiquement de vendre cet actif à 20 fois les revenus bruts (un 5 1/2 de 800 p.c. se loue environ 750$ et se vend environ 175 000$). Difficile à refuser. Aussi, c’est souvent la seule façon de profiter de la plus-value des travaux effectués (à moins de trouver une façon de contourner les règles de la régie)

      Ainsi, on se retrouve à avantager les locataires de longue date, souvent au détriment des nouveaux locataires. À mon avis, si on veut protéger certains segments de la population plus vulnérables (personnes âgées, invalides, chômeurs, etc.), on devrait plutôt leurs octroyer les sommes directement, plutôt que d’utiliser une réglementation avec beaucoup d’inconvénients et d’effet qui déforment la marché locatif.

      Sinon, si on tient à réglementer de façon à contrôler les abus des proprios, il serait intéressant d’établir des mécanismes pour également éviter les abus de la part des locataires. Par exemple, une perception automatique des loyers par Revenu Québec (comme dans le cas des pensions alimentaires) serait bienvenue par beaucoup de proprios. Ça permettrait aussi de lutter plus efficacement contre l’évasion fiscale.

    • “Pas envie de me ramasser avec un parasite qu’on peut dificilemet expulser après 6 mois de procédure.”
      Je connais un parasite de 13 mois qui a été ministre pendant 2 mois !!!
      Aux locataires mécontents, épargnez et achetez-vous un toit!

    • @ balos
      «Attendre que quelqu’un d’autre assume mes responsabilités. C’est classique au Québec, c’est la faute des libéraux, des capitalistes, etc. Alors que les prix de l’alimentation, de l’essence, des taxes, etc. augmentent, les locataires eux peuvent être épargnés parce qu’ils ont la régie du logement pour fixer les prix.»

      Hé qu’on est des imbéciles, des minables, n’est-ce pas? Le reste de votre texte c’est n’importe quoi. Mon loyer actuel a augmenté à chaque année et le proprio n’a fait que les réparations, rien de plus. Tout cela selon les règles et je ne me plains pas.

      Quand tu arrives dans un logement, le loyer est de X. Une fois débarqué, le proprio pourrait te dire que maintenant le loyer a doublé pis si t’es pas content déménage? Wow, ça pis les BS qui connaissent leurs droits et qui en abusent, c’est pareil.

      Si les logements locatifs sont moins intéressants, ce n’est pas parce que ce n’est pas payant, c’est parce que ce l’est moins que les condos. Les loyers ont un peu moins été entrainés dans la bulle immobilière et c’est tant mieux. Je sais de quoi je parle, j’ai suis copropriétaire de logements à loyers. Oui il y a des locataires à problèmes mais ce sont les exceptions et c’est payant. Et je ne vous parle même pas de la valeur de l’actif…

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