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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 30 novembre 2012 | Mise en ligne à 9h15 | Commenter Commentaires (7)

    Les dangers des mauvais “flips”

    Photo Bloomberg

    Photo Bloomberg

    Cuisine rénovée, salle de bains refaite de A à Z, planchers neufs…

    La transformation d’anciens logements en copropriétés indivises est devenue un véritable phénomène dans l’île de Montréal ces dernières années.

    Ces unités, qu’on retrouve dans le Plateau, à Rosemont et dans plusieurs autres quartiers centraux, se vendent aujourd’hui presque aussi cher qu’un “vrai” condo.

    L’argent attirant l’argent, plusieurs entrepreneurs plus ou moins consciencieux se sont lancés dans la reconversion à la chaîne d’anciens logements.

    Ils revendent ces copropriétés indivises à de jeunes acheteurs qui se laissent séduire par des unités supposément “100% rénovées”.

    Si certaines rénovations sont effectuées dans les règles de l’art, d’autres s’avèrent tout simplement catastrophiques.

    L’émission La Facture racontait cette semaine l’histoire d’un entrepreneur négligent, qui se contente grosso modo de “maquiller” d’anciens apparts montréalais pour ensuite les revendre à fort prix.

    Dans les cas énumérés, les problèmes se sont manifestés dès le premier hiver: infiltrations d’eau et d’air, tuyaux gelés, etc.

    Des lacunes urgentes à corriger, et qui coûtent parfois plusieurs dizaines de milliers de dollars aux acheteurs. Des acheteurs qui ne savent souvent pas vers qui se tourner pour entamer des recours contre le vendeur…

    Avez-vous déjà vécu ou été témoin une histoire de mauvais “flip” immobilier?


    • Je me suis toujours demandé justement quelle était la qualité des rénovations de ces “anciens nouveaux condos” que l’on voit fleurir, notamment dans mon quartier, Hochelaga.
      Je pense surtout à l’isolation phonique entre les appartements, souvent déplorable dans ces vieilles batisses , sans parler du reste des rénovations. Si c’est pour ce retrouver avec un appartement « pimpé » mais avec les mêmes inconvénients que ceux qu’on trouve en location…

    • La réputation de Bertrand Côté en prend pour son rhume.
      Comme on dit : À ne pas toucher, même avec une perche de trois mètres!

    • J’habite actuellement dans un vieux logement à cote-des-neiges qu’on vient d’acheter pour transformer en condos. Appart mal isolé, tuyauterie rouillée, plancher tout croche, fenetre, porte, moissisure…. Tout est a refaire.
      J’ai hte de voir a quel prix il veulent revendre ca et la réelle qualité du logement sur le long terme. J’ai l’impression que cela va ressembler aux scénarios évoqués ci-dessus. Il ne faut pas négliger que les acheteurs actuels font cela uniquement pour faire de l’argent. Donc, ils sont portés à baisser les couts, au détriment de la qualité à long terme. Mais la localisation est excellente, alors ca va surement se vendre de toute facon.
      max

    • Si j’ai un Duplex su’l plateau pis que je ne reste pas là et que je transforme le haut, le milieu et le sous-sol en condo sait-on ce qui va m’arriver fiscalement lorsque je vais vendre les condos. Vont-ils me faire un calcul de gain en capital. Et la taxe du gain est de combien? Gain/2 X 0.5? Ça me tente de faire ça. La location c’est pas payant. J’ai besoin de grosse rentrée de fonds à court terme pour m’acheter un condo hotel cash au village de Pinoteau.

    • Un flip ne peut être considéré comme un gain en capital.
      C’est un revenu d’exploitation.
      Seule exception à ma connaissance: enregistrer le condo comme lieu de résidence principale et y “habiter” au moins six mois.

    • Aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles (Flips) doivent être considérés comme un revenu ou un gain en capital. Toutefois, les tribunaux ont considéré certains facteurs:

      a) l’intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l’achat;
      b) la vraisemblance de l’intention du contribuable;
      c) l’emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;
      d) la mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée;
      e) la preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immeuble;
      f) la nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et des associés;
      g) la mesure dans laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s’il y a lieu;
      h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;
      i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;
      j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;
      k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;
      l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l’immeuble.

      IT-218R: http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/it218r/it218r-f.html

    • Un flip, au fiscal, c’est une affaire à caractère commerciale. Donc ça génère du revenu d’entreprise, imposable à 100%.

      Ce qui détermine si on fait du gain en capital ou du revenu d’entreprise, c’est l’intention à l’achat. Les autres critères de le jugement Happy valley farms ne servent qu’à découvrir l’intention à l’achat. L’affaire d’y habiter 6 mois ça n’existe pas. Il n’y a pas de durée. Seul l’intention à l’achat compte. La position administrative de l’ARC du bulletin d’interprétation IT-218R n’est qu’une position administrative, ce n’est pas du droit. Le droit applicable est dans le jugement Happy Valley farms

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