Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
  • Lire la suite »

    Partage

    Mardi 27 novembre 2012 | Mise en ligne à 13h27 | Commenter Commentaires (26)

    Condos neufs : quel rendement espérer?

    question-mark

    Les condos neufs se vendent encore à un assez bon rythme à Montréal, malgré les inquiétudes de plusieurs économistes.

    Dans ce contexte, je me suis intéressé la semaine dernière à un projet en particulier —le Peterson— qui vante dans une publicité son « grand potentiel d’appréciation ».

    Pendant une soirée organisée au bureau des ventes, jeudi, une représentante a souligné que la valeur des unités devrait croître d’au moins 3% par année d’ici la livraison du projet en 2015, selon elle.

    Ces rendements qu’on fait miroiter aux acheteurs potentiels ont laissé plusieurs économistes sceptiques.

    Hélène Bégin, de Desjardins, a par exemple dit s’attendre à une possible baisse de prix de 5% des condos au centre-ville de Montréal d’ici 6 à 18 mois. « Pas de quoi crier au loup », mais un risque réel, selon elle.

    « Le gros de l’appréciation est passé », a résumé Mme Bégin.

    Le promoteur, Benvenuto, dit quant à lui ne promettre aucun rendement précis aux acheteurs.  

    Mais « je peux vous dire que selon mon expérience, dans les projets qui ont du succès, les gens qui achètent au prix de préconstruction s’en tirent très très bien », a indiqué le président du groupe, Mitchell Abraham.

    Le prix moyen des condos au Peterson, en plein Quartier des spectacles, est de 500$ le pied carré avant les taxes et le stationnement. Cela se compare à plusieurs projets du centre-ville.

    Selon vous, quel rendement peut-on espérer en achetant un condo sur plan à Montréal en cette fin de 2012?


    • oh boy, je sens que certains commentateurs vont s’en donner a coeur joie, ca va gouter la soupe à la grimace…

    • En tenant compte de la taxe de bienvenue, des frais de notaire, des frais de déménagement, des luminaires et stores je dirais que quelqu’un qui paye 400,000$ en 2012 va vendre 360,000 en 2017. Donc rendement négatif de 10% + inflation 10% = -20 % réel

    • Hélène Bégin est d’un naturel toujours trop optimiste donc si elle prevoit une baisse de prix…Tant que les taux vont être au plancher, tout va bien madame la marquise!

    • oups j’oubliais les frais du courtier. Pour être conservateur frais de 5% à la vente.

      Donc 10% de baisse, 10% inflation, 5% frais de courtier… Perte réel de 25% sur 5 ans

    • J’ai acheté avant la bulle sur papier le meilleur spot de la place et j’avoue que je suis mort de rire. J’avoue avoir un flair du tonnerre de dieu comme acheteur et pas juste en immobilier.Il y a presque autant d’argent à faire en sachant acheter qu’en sachant vendre et je ne suis pas anti vendeur. L’importance accordée aux vendeurs est disprortionnée par rapport aux acheteurs.

    • «La valeur va monter, c’est sûr et certain, nous a-t-elle dit. On va livrer dans trois ans, c’est 3% par année minimum.»

      Garanti par qui, comment?
      Avec le rubber stamp de l’AMF?
      Ça ressemble au pitch d’un ex-promoteur pyramidal recyclé dans l’immobilier!

    • MWaaaa

      « je peux vous dire que selon mon expérience, dans les projets qui ont du succès, les gens qui achètent au prix de préconstruction s’en tirent très très bien »,

      Son expérience est pas yable. Le nombre de causes devant les tribunaux présentement en ontario et en colombie-britannique de qui veulent se sortir de leurs contrats est en hausse fulgurante.

      Quand la marée monte, tout le monde monte avec. Quand la marée descend, on apprend qui nageait tout nud.

    • Selon les statistiques de la CIGM, il y avait un inventaire de condos d’environ 5.5 trimestres de ventes dans la copropriété résidentielle à Ville-Marie pour q3 2012. Pour q2 2012 et q3 2011, on parlait plutôt d’un inventaire de condos d’environ 3 trimestres de vente:
      Ventes: q2 2012 = 343; q3 2011 = 259; q3 2012 = 213;
      Inscriptions: q2 2012 = 1060; q3 2011 = 769; q3 2012 = 1162;

      Donc, l’offre augmente, la demande baisse. Et pas lentement. Pas surprenant. Mais évidemment, ça sera bien pire au moment de la livraison:
      1) Les taux d’intérêt auront augmenté;
      2) Des centaines de condos auront inondé le marché;
      3) Tous les segments de condo auront été affectés par les nouvelles règles de financement hypothécaire, pas juste celui des premiers acheteurs;
      4) La masse va savoir qu’une baisse est en cours.

      Donc, si ce marché se comporte comme tous les autres marchés de l’histoire de la planète Terre, les prix vont baisser. La grande majorité des acheteurs de ce projet auront perdu toute leur équité sur ces condos, étant donné que la grande majorité des acheteurs de ces condos n’auront pas mis 10% de mise de fonds. Oui oui, je sous-entends que ce marché aura perdu 10%.
      « je peux vous dire que selon mon expérience, dans les projets qui ont du succès, les gens qui achètent au prix de préconstruction s’en tirent très très bien »: c’est risible, étant donné que son expérience est basée sur la bulle gonflée dans les 10 dernières années. On parle des 3 prochaines années, Monsieur chose, pas des 10 dernières.

      «La valeur va monter, c’est sûr et certain, nous a-t-elle dit. On va livrer dans trois ans, c’est 3% par année minimum.»: ça, ça s’appelle contribuer directement à l’anéantissement de l’avenir financier de centaines de profanes de la finance. Cette représentante devrait commencer immédiatement à chercher une job de vendeuse de chars usagés, parce qu’il risque d’y avoir congestion dans ce secteur d’emploi à très court terme. Idée: pourquoi ne profiterait-elle pas de ses nuits d’insomnie (culpabilité) pour apprendre son nouveau travail? Bah, c’est vrai que c’est très similaire…

      Si vous êtes propriétaire, vendez le plus rapidement possible. Cashez-in et downgradez. Il ne vous reste que peu de temps pour le faire.

      Si vous êtes locataire, continuer à louer. Vous pourrez acheter dans 5-10 ans.

    • On ne fait jamais de rendement avec le condo ou la maison qu’on habite sauf si on fait de la spéculation.

      Le condo peut certes prendre de la valeur mais cela ne fait que réduire votre coût de logement. Alors, bien sûr, il est pertinent de regarder ce que prévoit faire le marché et les autres options pour vous loger sauf que cela reste une décision de consommation et c’est pas parce qu’un endroit vous coûtera moins cher qu’un autre qu’il a la même valeur pour vous.

      Vous n’êtes pas un investisseur, vous êtes un consommateur d’un bien durable prenant de la valeur certes mais entraînant des déboursés annuels aussi… Les frais de condo sont de combien ?

      Sur plan ? Oui cela donne plus de choix aux acheteurs mais c’est trop risqué à mon goût, je veux visiter quelque chose de bâti et de réel. Sinon je voudrais pour une maison avoir mes propres plans réellement, mon propre archtecte et tout sauf que cela me coûterait une beurrée et pourrait prendre des années à se construire, un risque encore plus grand mais pour quelqu’un qui en a vraiment les moyens, il pourrait arriver à avoir la vraie maison de ses rêves.

    • C’est bien sûr que le promoteur va plaider que les gens achetant au pricx préconstruction auront une meilleure appréciation mais ils ont acheté justement sur plan, ils ont pas vu de leurs yeux vu ce qu’ils achètent bien qu’il aussi des acheteurs de quelque chose de bâti peu rigoureux qui verraient peut-être mieux en consultant le plan.

      Pour la publicité parlant d’un investissement exceptionnel… Franchement , pourquoi alors vouloir en vendre autant sur plan ? Car cela réduit le risque du promoteur et de ses créanciers et qu’ils veulent voir des entrées de fonds et ce que le marché pense du projet afin d’eux entrer dans leur investissement…

      C,est la banque et le promteur immobilier qui sont des investisseurs pas les acheteurs sur plan qui ne sont que des consommateurs faisant un gros achat d’unbienprenant de la valeur avec les années normalement, à court terme le marché peut chuter.

      Acheter en novembre 2012 pour un projet livré en août 2015 ? Et s’il y a des retards sur la date de livraison, il y a des pénalités prévues pour le promoteur ?

      Si le potentiel d’appréciation est si grand que la représentante, les amis du promteur et sa famille en achètent chacun une, deux ou trois unités qu’ils revendront lors de la date de livraison. Ils ont peur de ne pas faire le rendement prévu ?

      L’acheteur sur plan doit faire sa mise de fonds quand et contracter son hypothèque et commencer ses paiements à quel moment ?

    • @Taxman55.

      “c’est risible, étant donné que son expérience est basée sur la bulle gonflée dans les 10 dernières années. On parle des 3 prochaines années, Monsieur chose, pas des 10 dernières.”

      Exactement. La plus grossière erreur en investissement est de considérer le passé comme garant du futur!! Mais bon, il y aura encore une fois certains poissons (pour ne pas dire “baleines”!) qui avaleront sans problème cet argument de vente vide de sens.

      Et il est vrai que l’offre de condos à vendre augmente rapidement tandis que les ventes chutent. Attendez de voir la traditionnelle vague de nouveaux “listings” entre les mois de janvier et mai, vous n’avez vraiment pas finit de voir des pancartes indiquant “Prix réduit” ou “Nouveau prix”… Oubliez un rebondissement de la demande à court et moyen terme, le bassin de premiers acheteurs ayant les moyens de se qualifier à ces prix exorbitants est beaucoup trop faible. Les prix entameront une longue correction sous peu, ça semble assez évident à présent.

      En apparence, les années 2013 et 2014 risquent d’être très agitées. Les pleurnichards sont en mode panique et ont déjà commencé leur petit manège ridicule:

      http://business.financialpost.com/2012/11/26/as-tougher-mortgage-rules-slow-housing-market-critics-call-for-a-reversal/

      Il faut se tenir loin lorsque ça commence à trop chialer…

    • À très long terme, une maison ou un condo s’apprécie au rythme de l’inflation. Pas plus, pas moins. Cependant, il y a des distortions. Lors de baisses de taux d’intérêts, les prix de l’immobilier résidentiel ont tendance à monter… et vice versa.

      Allez demander aux américains si les prix de l’immobilier monte toujours…

    • Quel rendement peut-on espérer en achetant un condo?

      Le prix d’une maison neuve est passé de 4 000$ en 1939 à 331 000$ en 2011, soit un rendement annuel composé de 6,3%.

      Afin de connaitre le rendement réel d’un investissement, le rendement doit être divisé par la mise de fonds (ex: 6.3% ÷  20% = 32%). Le rendement augmente avec la baisse de la mise de fonds.

      Conséquemment, à moyen-long terme, le rendement réel de l’achat d’un condo avec une mise de fond de 20% devrait être de 32% par année.

      http://www.lesaffaires.com/blogues/bernard-mooney/mooney-ce-que-le-passe-nous-enseigne-sur-les-rendements/551519

    • MeMFisc.,

      Si vous ne prenez pas en ligne de compte les réparations, les paiements d’hypothèque, les taxes et si vous ré-hypothéquez continuellement votre maison, votre calcul est peut-être correct.

      Par contre, votre maison de 1939 dans la vraie vie va faire dur en titi si vous ne l’avez pas rénové complètement à tous les 10 ou 20 ans… On parle GROS sous !!! Le même calcul s’applique pour les condos, mais avec les frais de condos en prime.

      Je vous rappèle qu’en 1939, les maisons n’avaient pas toutes des toilettes et que l’électricité n’était souvent pas disponible dans toutes les pièces de la maison. De plus, les rideaux bougaient lorsqu’il ventait dehors. Aussi, les maisons n’étaient à peu près pas isolées…

      Je répète: à très long terme, vous allez protéger votre investissement de l’inflation. Tout au plus.

    • @M.fisc: à court-moyen terme, en considérant l’inflation, le rendement réel d’un condo avec mise de fonds de 20% sera une perte totale de la mise de fonds de 20% accompagnée 1) d’un actif tout le contraire de liquide 2) d’un prêt dont les paiements en intérêts auront augmentés avec la hausse des taux et 3) d’un coût d’opportunité, se chiffrant dans les milliers de $, de ne pas avoir loué et investie les liquidités. (et pour ceux que ça interesse, le revenu annuel moyen en 1930 était de 2000 $). Pour le long terme, cher collègue, quel est l’intérêt?

    • Intéressant le graphique de référence donné par monsieur Mooney et notamment de cliquer sur les maisons pour voir le prix moyen à la fin des décennies ou pour certaines années.

      Le graphique par exemple indique un prix moyen en 1969 de 23 000$ pour passer à un prix moyen de 72 000$ en 1979.

      Par ailleurs si vous prenez d’autres années comme 1989 votre prix moyen était de 134 000$ mais rendu en 1999 il était de 158 000$.

      La croissance des prix sur le marché de l’immobilier résidentiel devrait-elle être prévue à partir disons des générations et de leur impact un peu comme David Foot parlait il y a des années pour plusieurs marchés ?

      L’après-guerre et ensuite les baby-boomers ont eu un effet sur le marché considérable ? Et aujourd’hui ce sont les Y et encore les baby-boomers en plus des X ?

      Mais les X de la fin des années 80 à la fin des années ‘90 ont peu fait augmenter le marché…

    • @MeMFisc.

      Votre façon de calculer ne fonctionne pas en immobilier sur le moyen et le long terme.

      Lisez ce qui suit, je crois que vous comprendrez pourquoi votre façon de calculer est complètement erronée:

      “«Les gens commettent très souvent la même erreur : ils ont acheté la maison pour 100 000 dollars, la revendent pour 300 000, et concluent qu’ils ont réalisé un profit de 200 000 dollars, en oubliant bizarrement ce qui s’est passé entre le moment de l’achat et celui de la vente, explique Éric Brassard. Or, quand on examine l’ensemble, la propriété génère un coût net souvent plus élevé que ce qu’on aurait payé en location.»”

      http://www.lesaffaires.com/imprimer/secteurs-d-activite/immobilier/acheter-ou-louer-son-chez-soi-/549907

      La mention “oubliant bizarrement ce qui s’est passé entre le moment de l’achat et celui de la vente” signifie que plusieurs (comme vous) oublient de considérer l’ensemble des déboursés entre le moment de l’achat et celui de la vente. Que faites-vous du capital payé sur l’hypothèque suite à l’achat, intérêts payés sur l’hypothèque suite à l’achat, taxes foncières annuelles, frais de condos mensuels, réparations, entretien, etc. Où apparaissent ces déboursés dans votre calcul de rendement???

      Si l’on calcule comme vous, il y a plusieurs premiers acheteurs passés aux USA, U.K., Australie, Pays-Bas, Danemark, Espagne, Japon, Chine etc., etc. qui sont à -100% depuis leur premier achat…

    • @MeMFisc,
      Vous devriez retourner lire le dernier article de M. Mooney dans les Affaires. Il revient sur son 6.3% (que vous citer) pour dire que ce n’est PAS un taux de rendement, mais plutôt le taux d’appréciation des maisons neuves dans le temps. Rien à voir avec le rendement, car ça ne comptait pas les dépenses d’opération et d’intérêt.

    • En immobilier comme en investissement la règle est simple: sur des très longues périodes de temps, on finit généralement par voir notre achat (ou nos actions) s’apprécier. Le vrai problème des condos c’est que contrairement aux maisons, pour une très grande proportion des acheteurs, il s’agit d’un achat “temporaire”. Certains achètent pour investir, d’autres en attendant d’avoir les sous pour une “vraie” maison, d’autres en attendant de trouver l’âme soeur, etc. La durée de possession des condos est donc très basse. Par le fait même, dans un marché comme celui que l’on connaît en ce moment et qui risque d’éclater à tout moment… Le risque d’acheter un condo avec pour but d’y habiter “en attendant mieux” ou dans le but d’investir est immense et à éviter.

      Les condos, c’est la première strate de l’immobilier qui va s’effondrer magistralement quand le marché va quitter sa spirale haussière.

    • 4000$ à 325000 en 72 ans donne 6.3% par année

      800$(mise de fonds de 20%) à 325000 en 72 ans donne 8.7% par année. Monsieur MeMSFisc votre 32% par année n’est donc pas valable.

      Aussi, votre augmentation de valeur ne tient pas compte des rénovations. Je dirais que pour être conservateur une maison construite en 1939 à été rénové pour au moins 200,000$. Il ne reste donc pas beaucoup de rendement à la fin. Je dirais même que le rendement de cette maison est inférieure à l’inflation de 3.7% sur cette même période

    • En tout cas, ça fait 25 ans que j’ai des maisons et je n’ai jamais fait une cenne avec ça (en $ constant). Lorsqu’on tient compte de tous les frais (incluant surtout les réparations), ça revient même cher.

      Au moins, avoir une maison peut nous forçer à épargner (pour la rembourser).

      Faut aussi considérer la qualité de vie que peut procurer une maison si elle est bien entretenue. Ça vaut quelque chose :-)

      À court terme, y a moyen de perdre beaucoup d’argent. Demandez-le à des américains…

      Finalement, est-ce que les taux peuvent encore baisser ?

    • Par rendement je suppose qu’on entend profit net sur la revente après x temps, et ce sur le montant initial investi (ie: la mise de fond + frais et taxes)

      Par exemple si vous achetez un condo pour un total de 200K avec une mise de font de 10K et vendez ensuite pour 225K (après frais) vous faites un profit de 25K ce qui représente un rendement de 150% sur l’investissent initial. Impressionnant.

      C’est un scénario qui s’est produit à maintes reprises ces dernières années, pas étonnant que tant des gens aient été tentés par l’aventure.

      Ce qui qui rend le rendement si spectaculaire c’est l’effet de levier, on emprunte pour investir, les profits s’en trouvent multipliés.

      Le problème avec ça est que l’effet de levier ça fonctionne aussi très bien à la baisse.

      Exemple si la valeur du condo baisse seulement de 10%, auxquels il faut ajouter 5% (+ taxes) pour la revente le retour est d’environ 171K, avec lequel on rembourse le 180K à la banque. Bref non seulement on a perdu notre investissement initial de 10K mais on assume une perte de 9K, un rendement négatif de quasiment 200%.

      Or parfois on est obligé de vendre.

      Comme un problème ne vient jamais seul il faut rappeler qu’en immobilier (un secteur qui porte bien son nom) quand il y a un marché baissier le marché devient de plus en plus illiquide, les maisons ne se vendent plus, les acheteurs sont de plus en plus rares et les vendeurs sont forcés d’assister impuissants à l’érosion de la valeur de ce qui est bien souvent leur principal, sinon leur seul actif.

      Un maison est une dépense, pas un investissement, les années qui viennent vont nous montrer tout ce que ça implique.

      Pas de doute Mark Carney a bien choisi son moment pour partir…

    • @jeuneinvestisseur

      Vous ne pouvez pas comparer “one on one” une résidence avec n’importe quel autre type de placement, car si vous n’aviez pas de résidence, il vous faudrait payer un loyer a moins de trouver que coucher en dessou d’un pont soit une option.

      Donc, les dépenses de détention sont en partie compensée par l’économie d’un loyer. Ce n’est que la différence entre les dépenses de détention et le loyer qui constitue une véritable réduction de la “rentabilité” de la résidence. Sur une période de 25 ans, avec le principal poste de dépense (les intérêts hypothécaires) qui réduisent à chaque année, ben ce n’est pas si inintéressant que cela…

    • Quel rendement peut-on espérer en achetant un condo sur PLAN ?

      Le rendement réel de l’achat d’un condo sur plan avec une mise de fond de 20% devrait être de 32% par année. (6.3% ÷  20% = 32%).

      Lors de l’achat d’un condo sur plan, il n’y a aucunes dépenses d’opération, d’intérêts et autres avant la livraison (+/- 3ans).

      Subséquemment, les revenus locatifs du condo couvrent entièrement les dépenses afférentes. En conséquence, il est suggéré d’acquérir des condos avec un taux de capitalisation supérieur à 8% (Revenus annuels ÷ prix d’acquisition).

      Relativement à la liquidité de l’actif, il est toujours possible d’encaisser l’excédent de 20% de l’équité.

      Appel aux investisseurs immobilier qui ont déjà acheté sur plan, prière de nous faire part de vos représentations.

    • Qu’est-ce qu’il a de pas correct ce commentaire “en attente de modération” ???

      Par rendement je suppose qu’on entend profit net sur la revente après x temps, et ce sur le montant initial investi (ie: la mise de fond + frais et taxes)

      Par exemple si vous achetez un condo pour un total de 200K avec une mise de font de 10K et vendez ensuite pour 225K (après frais) vous faites un profit de 25K ce qui représente un rendement de 150% sur l’investissent initial. Impressionnant.

      C’est un scénario qui s’est produit à maintes reprises ces dernières années, pas étonnant que tant des gens aient été tentés par l’aventure.

      Ce qui qui rend le rendement si spectaculaire c’est l’effet de levier, on emprunte pour investir, les profits s’en trouvent multipliés.

      Le problème avec ça est que l’effet de levier ça fonctionne aussi très bien à la baisse.

      Exemple si la valeur du condo baisse seulement de 10%, auxquels il faut ajouter 5% (+ taxes) pour la revente le retour est d’environ 171K, avec lequel on rembourse le 180K à la banque. Bref non seulement on a perdu notre investissement initial de 10K mais on assume une perte de 9K, un rendement négatif de quasiment 200%.

      Or parfois on est obligé de vendre.

      Comme un problème ne vient jamais seul il faut rappeler qu’en immobilier (un secteur qui porte bien son nom) quand il y a un marché baissier le marché devient de plus en plus illiquide, les maisons ne se vendent plus, les acheteurs sont de plus en plus rares et les vendeurs sont forcés d’assister impuissants à l’érosion de la valeur de ce qui est bien souvent leur principal, sinon leur seul actif.

      Un maison est une dépense, pas un investissement, les années qui viennent vont nous montrer tout ce que ça implique.

      Pas de doute Mark Carney a bien choisi son moment pour partir…

    • Je ne suis pas d’accord avec ceux qui affirment que le prix d’une propriété n’augmente en moyenne qu’au rythme de l’inflation. Cela est peut-être vrai en moyenne, mais pas pour des résidences centralement situées.

      Au fur et à mesure qu’une ville se développe, les terrains centraux prennent de la valeur dû à leur rareté (un plus en plus petit pourcentage des habitants de la ville peuvent habiter les quartiers centraux, les autres devant se trouver un logement en périphérie).

      Il ne faut pas être trop malin pour comprendre qu’un bungalow à Manhattan au début de la colonie coûtait beaucoup moins cher qu’aujourd’hui, même en dollars constants…

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Twitter

  • Catégories

  • Blogues sur lapresse

    publicité

  • Calendrier

    juillet 2014
    D L Ma Me J V S
    « juin    
     12345
    6789101112
    13141516171819
    20212223242526
    2728293031  
  • Archives

  • publicité