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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mercredi 21 novembre 2012 | Mise en ligne à 12h21 | Commenter Commentaires (14)

    Hausse annuelle, baisse mensuelle

    Les prix de l’immobilier sont en hausse sur un an au Canada, indique l’indice Teranet de la Banque Nationale publié ce matin.

    Mais d’un mois à l’autre, ils ont commencé à baisser.

    Ainsi, l’indice Teranet –qui mesure la variation des prix de façon plus précise que les chambres immobilières– a progressé de 3,4% au Canada entre octobre 2011 et octobre 2012.

    Il a toutefois reculé de 0,2% entre septembre et octobre 2012.

    « Les variations mensuelles récentes de l’Indice (…) concordent avec une séquence de reculs des ventes au cours des derniers mois et la détente consécutive des conditions du marché », explique Marc Pinsonneault, économiste à la Banque Nationale.

    L’expert souligne que l’indice Teranet donne une meilleure idée de l’évolution du marché que les prix médians et moyens utilisés par les chambres immobilières.

    Les prix médians ou moyens « sont influencés par le changement dans la composition des ventes par fourchette de prix», souligne Marc Pinsonneault dans son rapport.

    « Ainsi, les récentes modifications des règles hypothécaires ont découragé des acheteurs potentiels d’un premier logement, qui ciblent généralement des maisons à bas prix, poursuit-il. Cela a entraîné une augmentation du prix moyen ou médian qui ne reflète pas une réelle montée des prix de l’immobilier. »

    À Montréal, l’indice des prix Teranet a progressé de 3,6% depuis un an, mais il a reculé de 0,3% depuis un mois.

    Le tableau suivant donne la tendance des ventes depuis 2007 (axe de gauche) et celle des prix (axe de droite).

    teranet

    Dans un rapport diffusé ce matin, l’économiste David Madani, de Capital Economics, estime que le ralentissement montré par l’indice Teranet prouve que « la stagnation vient avant la chute ».

    Il croit que le marché canadien se dirige vers une correction moyenne des prix de 25%.

    Vous pouvez trouver ici la méthodologie complète de l’indice Teranet.


    • Je ne connais rien aux marché immobilier, mais vos derniers articles me font douter de mon projet d’achat d’un duplex dans les prochains mois, dans l’est de Montréal. Est-ce que je dois mettre ça sur la glace d’ici 2014? 2018?

    • @gourou03.

      Aux prix du marché actuels sur l’île de Montréal, vous devriez attendre avant d’acheter votre duplex car:

      1) Si vous prévoyez l’habiter, considérant que nous entrons dans un marché baissier qui durera p-e plusieurs années, vous paierez beaucoup trop cher pour votre partie personnelle;

      2) Si vous ne prévoyez pas l’habiter, votre duplex ne sera pas rentable avant un sacré bon bout de temps…

      Tant que les ventes tourneront au ralenti et que les “listings” montent en flèche comme c’est le cas présentement, n’achetez pas!!

    • Quand pourrons acheter une maison et un Duplex à sa juste valeure marchande à montréal?

    • Juste après que les maisons de Ste-Julie et autres banlieues éloignées auront, elles, retrouvé leur JVM. Pas avant.

    • @gourou03

      Il n’y a pas de date précise prévisible. Evidemment, vous vous en doutez.

      La meilleur approche serait de voir les prochaines années comme une pente descendante plus ou moins prononcée suivit d’une longue pente légèrement descendante sur plusieurs années.

      Calculez votre “zone de confort” selon votre revenu familliale et achetez lorsque vous trouverez une maison qui vous convient dans un secteur qui vous convient au prix qui vous convient. Un prix qui sera (ca va faire 10-12 ans qu’on a pas vu ça) raisonnable. Vous ne voulez pas acheter une maison “la moins chère possible”. Vous voulez acheter une maison pour l’habiter et y être heureux, avoir une famille. Il ne servira à rien d’essayer de “timer” le marché. Achetez dans votre zone de confort lorsqu’elle passera.

      Le marché sera assez lent pour un bon bout de temps. Vous aurez amplement le temps de magasiner en bagnole avec votre copine et vous ne serez pas 10 couples dans les escaliers pour visiter. Profitez de ces mois (années ?) d’attente pour vous épargner une meilleure de fond et prenez ça relax. Vous n’avez plus besoin de vous stresser.

    • @gourou3
      Les prix actuels sont certainement à leur plus haut niveau pour les 3-5 prochaines années.
      Selon mon humble avis, la valeur va même redescendre.
      Mais vous pouvez l’acheter tout de suite si c’est ce que vous désirez car il y a aussi l’effet du temps, une maison achetée plus tôt sera remboursée plus tôt évidemment.
      Est-ce que la baisse sur les paiements hypothécaires suite à une baisse de la valeur marchande des propriétés vaut davantage que le capital remboursé si on achète aujourd’hui?
      Je ne vous recommande pas de trouver cette réponse sur un blogue.

      Ceci dit, si vous recherchez la tranquillité d’esprit, assurez-vous d’être capable de faire les paiements sur l’ensemble du duplex. Le risque de vacance est assez important sur un seul logement à revenu et comme la tendance semble pointer vers une hausse des stocks immobiliers, on risque de faire face à une pénurie de locataires (humble avis, toujours).
      Imaginez que votre logement est vacant pendant six mois. Si ça ne vous stresse pas, alors je ne vois pas de problème.

    • @Rick85
      @snooze
      @-alexandre-

      merci! J’apprécie beaucoup vos réponses – et vos questions – éclairantes.
      Vous n’êtes clairement pas des agents immobilier, je me trompe?
      J’aurais maintenant besoin de savoir à quel type de professionnel m’adresser pour avoir cette même discussion, mais en plus officiel, et avec les 2 autres personnes impliquées.

      Merci encore!

    • @gourou03
      J’opterai pour une discussion avec votre conseiller financier (ou plusieurs si vous doutez de sa compétence).
      Un agent immobilier n’aura qu’un seul mot à la bouche.

      Votre conseiller financier devrait être capable de vous dire exactement quelle est votre marge d’emprunt sécuritaire et vous pourrez commencer à dresser un bilan de vos attentes en termes de revenus de location et frais en tous genres.
      Dressez une liste de vos “Must” et “Nice to have”.
      Après, allez rencontrer des agents immobiliers ou faites des recherches vous-même pour voir si des propriétés correspondant à votre profil sont disponibles sur le marché.
      Soyez prêt à retarder votre achat.
      N’essayez pas de faire “fitter” des propriétés dans votre profil simplement parce que vous avez pris la décision d’acheter et que plusieurs semaines se sont déjà écoulées.

      Et non, je ne suis pas agent et je n’ai jamais fait affaires avec ceux-ci.
      Je suis simplement un investisseur avec passablement d’expérience.

    • @ Comme -alexandre- vous l’a suggéré, votre planificateur financier est probablement la meilleure personne pour vous conseillez dans vos démarches. Vous pourriez également obtenir l’avis d’un autre conseiller.

      Considérant qu’il s’agit d’une décision et d’un investissement important, il n’est jamais mauvais de confronter les positions de chacun pour tenter d’avoir un bon portrait de la situation sur un horizon assez lointain qui tient compte d’un marché immobilier bien différent et qui s’apparentera fort probablement à ce qu’il était à la fin des années 90 et au tout début des années 2000.

      Nul n’est prophète en son pays et la vie est remplie d’imprévus. Or, il faut simplement et calmement tenir compte du fait que la dernière décennie a donné lieu à un certain laxisme en matière de pratiques immobilières et hypothécaires. De plus, les taux d’intérêt ont atteint un creux historique et certains vous diront peut-être de faire des scénarios où vous devriez assumer une facture hypothécaire où les taux ont doublé.

      Puisqu’il s’agit d’un immeuble locatif, vous pouvez aussi consulter les petites annonces imprimées et électroniques pour déterminer l’offre, la qualité et, surtout, le loyer mensuel des logements locatifs dans le secteur où vous souhaitez investir. Et, ce avant de rencontrer un agent d’immeuble afin de bien connaître votre marché. Il ne faut pas perdre de vue que certains projets de condos pourraient finir en immeubles locatifs dans certains secteurs (où il y a dix ans on aurait jamais penser qu’il y aurait des condos) ce qui occasionnera des pressions supplémentaires sur le prix des loyers.

      Une dernière chose, si je peux me permettre, est que des gens auront toujours besoin d’acheter une propriété peu importe le contexte économique. Plusieurs ont oublié que bien des gens ayant acheté une propriété à la fin des années 80, alors que le marché atteignait à l’époque des sommets historiques, ont parfois dû vivre dans certains secteur du pays pendant 10 ans avec des paiements hypotécaires qui excédaient la valeur de leur propriété jusqu’à le marché remonte au début des années 2000.

      Ils ont fait ce choix. Dans votre cas, rien ne sert de courir même si cele implique de commencer à magasiner un an ou deux avant l’achat afin, comme je le suggérais, de bien connaître votre marché dans un contexte plus calme.

      Donc, si vous prévoyez habiter votre duplex pendant de nombreuses années, l’important est non seulement de calculer votre zone de confort en terme de prix d’achat, de paiements et de “timing”, mais aussi le coût d’opportunité d’acheter ou de ne pas acheter dans le contexte actuel. Si vous n’achetez pas maintenant, cet argent rapporterait-il plus s’il était investi en tenant compte des rendements actuels? Il s’agit d’une bonne question qui susciterait bien des discussions. Mais, ça sera pour une autre fois. Si vous achetez, comment vos paiments hypotécaires affecteront-ils la réalisation d’autres projets comme la planification de votre retraite, etc.

    • @gourou03.

      Exactement, un bon conseiller ou planificateur financier vous donnera l’heure juste.

      Dans le texte suivant, on y mentionne même qu’une des premières leçons enseignées aux agents immobiliers est que chaque jours est toujours le meilleur jour pour acheter!!:

      http://business.financialpost.com/2012/07/05/tepid-numbers-spur-call-to-cash-out-of-housing-market/

      Et pour ceux que ça intéressent, Garth Turner a également pondu un texte très solide hier:

      http://www.greaterfool.ca/2012/11/21/moron-listing-service/

    • @Rick85: Merci infiniment de m’avoir fait découvrir Garth Turner. Des heures de bonne lecture en perspective.

    • Mon petit grain de sel sur la question: “dois-je acheter maintenant ou attendre?”…

      Ça dépend beaucoup de si pour vous l’achat d’une propriété est d’abord et avant tout un investissement, alors dans ce cas il vaut probablement mieux attendre. Encore faut-il trouver autre chose de mieux pour faire fructifier vos épargnes mais ça c’est une autre histoire.

      Mais si c’est pour y habiter pendant plusieurs années, il ne faut pas s’empêcher. Les vendeurs sont négociables présentement et les taux sont très avantageux.

      Je me demande ce qui va arriver si tout le monde qui a les moyens d’acheter reste sur les lignes de côté en attendant “le bon moment”? Me semble que ce serait bizarre, non? Ça ne risquerait pas juste de créer un autre boom immobilier dans quelques années?

    • @bonserge.

      “Je me demande ce qui va arriver si tout le monde qui a les moyens d’acheter reste sur les lignes de côté en attendant “le bon moment”?”

      La très grande majorité des ménages qui avaient les possibilités financières de devenir propriétaire au cours des dernières années le sont devenus… Depuis 2006, rares sont ceux qui avaient les moyens financiers et qui ne sont pas embarqués dans ce marché de fous et dans ce marché de taux hypothécaires extrêmement bas.

      On voit tout de suite le problème: le taux de propriétaire est à un sommet historique (et largement supérieur à ce qu’il était il y a à peine 5 ou 6 ans) ET les prix sont également à un sommet historique. Bref, la plupart des premiers acheteurs sur les lignes de côté présentement n’ont pas les moyens de se qualifier présentement pour une hypothèque, surtout depuis la nouvelle règlementation en vigueur en 2012.

      Les ventes continueront à tourner au ralenti pendant très longtemps tandis que les “listings” continueront à augmenter, faute de premiers acheteurs suffisants pour soutenir le marché immobilier. Les prix n’auront d’autre choix que de se corriger.

      Oubliez la thèse d’un nouveau boom immobilier!

    • @Taxman55.

      Au plaisir. On a beau aimer ou pas G. Turner, il reste que son blogue est une mine d’informations incroyable!!!

      Les gens de l’industrie ne l’aiment pas car il expose froidement les FAITS, TENDANCES et FAILLES relatifs au marché immobilier canadien. Autant d’informations pertinentes que certain préfèreraient garder secret à la population…

      À son âge, il n’a rien à gagner avec son blogue, ce qui rehausse grandement sa crédibilité.

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