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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 19 novembre 2012 | Mise en ligne à 10h28 | Commenter Commentaires (28)

    Nouvelles règles hypothécaires: les courtiers en beau fusil

    Leministre Jin Flaherty (Reuters).

    Le ministre Jim Flaherty (Reuters).

    Le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, ne s’est pas fait d’amis auprès des courtiers hypothécaires.

    M. Flaherty, rappelons-nous, a imposé une série de nouvelles règles l’été dernier, dont l’abandon de l’amortissement des prêts sur 30 ans*.

    L’effet de ces mesures a été immédiat. Et l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) en est fort mécontente.

    Dans un rapport diffusé ce matin, le regroupement déplore le recul de 8% des ventes de maisons entre août et octobre.

    Aussi, 17% des hypothèques à ratio élevé émises en 2010 n’auraient pu être approuvées aujourd’hui en raison des nouvelles règles, souligne l’ACCHA.

    “Notre inquiétude aujourd’hui est le nombre croissant de premiers acheteurs qui sont incapables d’obtenir un prêt hypothécaire, indique Jim Murphy, président de l’ACCHA. Nous croyons que cela va empirer un marché qui ralentit déjà.”

    Ce resserrement des critères n’affectera pas seulement les premiers acheteurs, déplore en outre l’association.

    Si le marché des maisons d’entrée de gamme ralentit, le segment des deuxièmes et troisièmes propriétés en subira inévitablement les contrecoups, précise l’organisme.

    En clair, l’ACCHA déplore le ralentissement… qui était très précisément souhaité par Jim Flaherty.

    Selon vous, Ottawa est-il allé trop loin avec ses nouvelles mesures? Ou pas assez?

    * VOICI UN RAPPEL des mesures imposées à la mi-juillet par Ottawa:

    > La période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires est passée de 30 à 25 ans. (Cette mesure s’applique dans les cas où la mise de fonds est inférieure à 20% du prix de la propriété, soit pour une majorité d’acheteurs).

    > La valeur maximale des propriétés pouvant faire l’objet d’une assurance-prêt hypothécaire a été limitée à 1 million.

    > Le ratio maximal de remboursement brut du prêt hypothécaire a été ramené à 39 % des revenus d’un ménage.

    > La limite de refinancement a été abaissée à 80 % de la valeur d’une propriété, plutôt que 85 %.

    > Les «remises en argent» souvent offertes par les banques pour la mise de fonds ont été abolies.


    • Juste assez. Il ne fallait pas causer un choc.

      Aucun respect pour l’ACCHA, petit organisme de lobbying minable et incapable de penser plus loin qu’a son petit intéret mercantile.

    • Voilà qui met enfin un frein au gonflement de la bulle immobilière canadienne. Bien dommage pour le portefeuille des courtiers, mais une excellente nouvelle pour l’économie canadienne. Comme l’économie n’est certainement pas en croissance, il faut nécessairement une correction au niveau du marché immobilier.Ça commence par un recul des ventes, et bientôt ce sera une baisse des prix des maisons.

    • Ben voyons, la seule différence c’est que les premier acheteurs devront se ramassé un vrai cashdown avant d’acheter au lieu de tout faire sur le crédit. Et bon, ça peut prendre 3-4 ans ramassé un cashdown, mais c’est possible

      C’est sur que si l’on vit à fond la caisse et qu’on économise pas, ça sera impossible d’acheter.

      Mais un couple qui font un salaire moyen et qui veulent acheter une maison moyenne pourront toujours le faire. C’est sur cependant que si le courtier veux la vendre 400 000 au lieu de 300 000, peux être que ça va leur compliquer la vie.

      Mais épargné, ce n’est pas si difficile que cela… faut juste le faire.

    • Si vous n’êtes pas capable d’obtenir un prêt avec les normes (encore très laxistes) actuelles c’est que vous ne devriez pas en avoir, point.

      Ça s’appelle un resserrement du crédit et n’en déplaise aux courtiers il n’y aura pas de retour en arrière.

      Au contraire s’il y a d’autres changements ils iront vers plus de resserrement.

      La raison pour ça est simple, en ce qui concerne les garanties de prêts et autres mesures pour faciliter le crédit le gouvernement a été beaucoup trop loin, au point de créer des déséquilibres importants dans l’économie Canadienne, avec comme résultat notamment que l’endettement record des ménages constitue maintenant le risque systémique le plus sérieux qui pèse sur l’économie Canadienne, en rajouter avec des stimuli étatiques serait irresponsable et dangereux et perçu comme tel par les marchés.

      En plus c’est immoral (et politiquement problématique) de faire assumer l’endettement à outrance de nombreux ménages par ceux qui sont restés prudents. Si le gouvernement finit par devoir sauver la SCHL ou par dévaluer le $CAN en imprimant des dollars ce sera votre richesse qu’on collectera et votre pouvoir d’achat qui diminuera. Évidemment ça les courtiers n’en n’ont rien à cirer, mais les les politiciens eux doivent éventuellement aller en élection…

      Quand aux banques elles n’ont été que trop heureuse de faire assumer les risques hypothécaires par le contribuable, ne comptez pas sur elle pour prendre le relais. Sans la SCHL le crédit facile c’est finito!

      De toute façon le crédit facile est un cul de sac économique, on ne peut indéfiniment consommer la richesse du futur, éventuellement il faut payer, que le gouvernement prenne les devant ou pas pour éteindre le feu de paille, il va finir par s’éteindre c’est une certitude, une simple question de temps.

    • On aurait dû garder les règles en vigeur au début des années 2000.
      De cette façon les prix n’auraient pas augmentés aussi rapidement.
      Les gens seraient un peu moins endettés.

    • @Maxime
      Petit détail, mais quand tu dis: “La période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires est passée de 30 à 25 ans”, ce n’est pas tout à fait exact. C’est encore possible d’amortir un prêt sur plus de 25 ans… mais à condition de mettre 20% ou plus de mise de fonds. Et ça peut être assuré SCHL jusqu’à 40 ans. Voir http://www.schl.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loproc/upload/SCHL-Achat.pdf.

      Je comprends que c’est plutôt rare pour des propriétaires de maison unifamiliale, mais c’est possible encore. Je suis entrain de le faire pour un immeuble à revenus.

      Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

    • Qu’ils se préoccupent de leurs photos sur leur pancarte. Harper s’occupe de l’économie.

    • @Maxime
      Idem pour le 1 Million dont tu parles de valeur maximale. C’est uniquement quand on met moins de 20% de mise de fonds. Avec plus que 20%, on peut faire assurer plus.

    • Les courtiers pleurnichent, les mesures doivent donc fonctionner.

      Les hypothèques et acheter des maisons, çe n’est pas pour tout le monde.

      T. Rightman

    • La réalité c’est qu’il n’y a aucun marché pour assurer des hypothèques de personnes qui ne sont même pas capable d’économiser 20% de mise de fond. Le 20 % de mise de fond montre que l’acheteur est capable de faire face aux intempéries. Le 20 % signifie également que la banque partage le risque avec l’acheteur. Sans mise de fond une hypothèque n’est ni plus ni moins qu’un bail locatif signer avec la banque. Bref la SCHL devrait être démentelé et son capital redistribué entre institution financière

    • Attention, un courtier hypothécaire n’est pas un agent immobilier faites la différence pour quelqu’uns d’entre vous…

    • @Maxime Bergeron

      Les remise sur le prêt n’ont pas été aboli, on fait encore ça. Mais ça ne peut plus servir de mise de fond, par contre.

      Et le taux de 39% de ratio d’endettement vaut aussi seulement pour les prêt assuré. Si tu as ton 20% de mise de fonds, le taux d’endettement peut grimper un peu selon les politiques de la banques.

      Je crois que le gouvernement (ou plus précisément la Banque du Canada) aurait préféré rehausser le taux directeur mais on est déjà plus élevé que les américains et on ne peut creuser l’écart davantage sans conséquence. Resserer les conditions de crédits est un compromis ingénieux qui obtient le même résultat de ralentir l’endettement sans causer une hausse du dollar canadiens vis-à-vis le dollar américain.

      Et oui, en tant que citoyen canadien je trouve que c’est une excellente initiative. En tant que conseiller financier, un peu moins, mais c’est mon problème!

    • @Vince8520

      Tu exagère grossièrement. Quand avant la crise américaine un jardinier obtenait une hypothèque de 300K amorti sur 40 ans en qualifiant sur la base du taux vairiable avec rabais, c’était effectivement absurde et cela correspondait à ta description. On en a vu les conséquences.

      Mais avec les normes actuelles, À 5% de mise de fonds, amorti sur 25 ans en autant que le paiement + taxe + électricité ne dépasse pas 39% du salaire brut du ménage qualifié avec le taux de 5 ans sans rabais (5.24% aujourd’hui), c’est complètement raisonable. Les gens qui qualifient selon ces normes ne perdront pas leur maison dans 5 ans au renouvellement et à leur retraite ils auront amassé une belle équité.

    • Même avec ces changements, l’accès au prêt hypothécaire reste plus aisé qu’à l’arrivée de Jim Flaherty à la tête du Ministère des Finances en 2006. S’il n’avait pas introduit les hypothèques 0 mise de fond / 40 ans, nous n’en serions probablement pas là aujourd’hui. Il est maintenant pris à réparer les dégâts qu’il a causé.

      Espérons que l’économie canadienne puisse résister au ralentissement des industries associées à l’immobilier.

    • Avec un taux d’endettement qui ne cesse pas de croître (soit 163%) actuellement, Flaherty n’est pas allé assez loin. Il doit continuer à ralentir “l’party” dans l’immobilier, en augmentant le minimum de comptant exigé pour un prêt assuré (SCHL ou Genworth) de 5 à 10 %; et diminuer le pourcentage maximum de financement des marges de crédit hypothécaires (qui demeurent en crédit variable) de 80 à 65 % (de la valeur de la propriété).

      Plusieurs qui n’avaient les moyens que d’être locataires, ont pu accéder à la proprité grâce aux “anciennes” largesses des règles en matière de financement hypothécaire. Ces gens qui se sont financés au “maximum” commenceront à désenchanter lorsqu’ils constateront que la valeur de leur hypothèque est supérieure à la valeur de leur propriété (suite à la baisse du prix des maisons qui est en cours); et ils vont souffrir lorsque les TI commenceront à augmenter dans quelques années.

    • Simple retour à la normale…

      Les courtiers hypothécaires ont fait trop d’argent depuis 2006 dû aux règles hypothécaires ultra-laxistes, ces dernières qui n’auraient jamais dues exister. Globalement, les courtiers hypothécaires feront donc beaucoup moins d’argent au cours des 5-6 prochaines années parce que ces règles ultra-laxistes ont disparues.

      C’est simplement la Loi de la moyenne qui s’applique ici et c’est pour le bien de l’économie à long terme du pays…

    • Harper doit resserer les règles sutout pour les condos qui valent rien. Finit le party sur le bras du bon monde. La spéculation est la mère de tous les maux en économie.

    • Nathalie Test un commentaire

    • Nathalie fait encore des commentaires a minuit

    • Bravo pour cette mesure. Si t’as pas les moyens, tu n’achètes pas de maison. Mesemble que c’est simple ça ou t’achètes selon tes moyens, c’est à dire pas une maison à 350K quand tu fais un salaire familialle brut de 100K. Parceque c’est bien beau la maison, mais il y ce qui vient avec.

    • @slyd, c’est que 350k on tombe exactement dans le *bon* ratio pour une famille avec un salaire brut de 100k. Le problème viens du fait que les banques te pretent jusqu’a 600 000$ lorsque tu fais ce salaire là.

    • Une maison en vente à Repentigny deux visites 16 000 $ plus tard dans les poches du courtier et il refusaient TOUS de baisser leur % dans un marché de vendeurs….Maintenant ils ont beau dirent qu’ils vont sauver ma vie si je ne fais pas affaire avec eux…qu’ils mangent des arachides par les narines….Proprio direct de ce monde me suffit amplement pour mon prochain condo. 1 000$ de frais, un cours, tu suis la recette et tu vas chez ton notaire. AMEN!

      Ces règles régularisent le marché trop spéculatif et évitera possiblement un crach immobilier style Floride. Le gouvernement Harper est quelque fois très sage, en voilà une occasion.

    • Ce qui aurait dû être fait, c’est réduire le montant maximum qu’on peut prêter en fonction du revenu de façon beaucoup plus importante et non pas augmenter les mises de fond minimum.

      Je prends exemple sur ma famille, nous sommes passé en l’espace de 2 ans d’un revenu familial brut de 40k à +/-100k et ce avec l’arrivée d’un enfant. Avec les couples qui font des études supérieures jusqu’à la mi-vingtaine passée de nos jours, ce type de croissance de revenus est probablement +/- fréquent. Bien sûr durant ces 2 années, nos dettes se sont envolées. Notre capacité de payer était bien réelle (pas de dette), mais notre mise-de-fonds inexistante.

      Sur ce point je comprends les Courtiers. Avec les nouvelles règles, ma famille aurait dûe attendre avant d’acheter, histoire de mettre une mise-de-fond de côté alors que notre capacité de payer est immédiate et bien réelle.

      D’un autre point de vue, je trouve tout à fait ridicule les montants qui peuvent encore être consentis par les banques… C’est près de 500k qu’on était prêt à nous consentir!!! Êtes-vous fous dans la tête… 300k, 350k (et encore) aurait dû être notre maximum. (Pas de pierres svp, nous en sommes restés à un unité de condo de 4 étages (une maison en rangée bref…) sous les 280k et à Montréal en prime.)

      Alors reserrement des règles, oui. Mais faites le de la bonne façon… Le resserment actuel ne fait que retardé l’entrée sur le marché de couples qui au final, se verront octroyer une hypothèque trop élevée pour leurs moyens…

    • Quand certains demandent 300 000 $ pour un condo de 800 pieds2 au sous-sol dans Rosemont, il est temps que le party finisse !!

    • Excellente decision du federal que ces changements , si tu epargne pas un peu , ben pas de maison , c’est parfaitement normal !

    • @fmenard6 *bon* ratio ??

      350k sur 20 ans a 6% = 2500 par mois x 12 = 30,000 * 5 = 150,000 de revenue (dépenses d’habitation a 20% sans taxe, maintenance et assurance).

      Dans ce marche, un loyer de 2400$ est moins coûteux que l’achat .

      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

    • J’ai calculé que le marché montrealais avait augmenté de 145% (indice teranet) depuis le 1er janvier 2000

      Voici la décomposition du rendement

      60% baisse des taux hypothécaires
      30% hausse du revenu disponible des ménages
      55% rénovations effectués (indice terranet en tient compte), rattrapage suite au bear market des années 90, assouplissement des régles hypothécaire

      Comme je vous ai déjà mentionné je crois que le marché baissera de 10-15 % dans les 5 prochaines années soit 20-25% en terme réel

      L

    • Suite :

      1) les taux ne peuvent beaucoup baisser et auront certainement tendance à remonter sur 5 ans
      2) Le revenu disponible des ménages sera compressé en rasion de la faible croissance économique et de la hausse des taxes et impots
      3) Nous sortons d’un bull market et il y a actuellement un resserement hypothécaire

      Hinnettement si vous pouvez attendre 4-5 ans avant d’acheter ca sera une excellente décision.

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