Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
  • Lire la suite »

    Partage

    Vendredi 16 novembre 2012 | Mise en ligne à 9h30 | Commenter Commentaires (32)

    Le fameux ratio prix/salaire

    Les prix  de l’immobilier ont explosé ces dernières années au Canada, c’est l’évidence.

    La maison moyenne, qui coûtait traditionnellement entre 2,5 et 3,5 fois les revenus familiaux, vaut aujourd’hui beaucoup plus cher dans plusieurs villes.

    À Vancouver, ce ratio s’établit aujourd’hui à 10,2! Une aberration pour plusieurs économistes, qui fait de cette ville la deuxième plus inabordable au monde après Hong Kong.

    À Montréal, le ratio prix/revenu s’établit à 4,6, bien au-dessus de la moyenne à long terme.

    Le tableau suivant, préparé par l’économiste Robert Kavcic, de la BMO, précise le ratio pour toutes les grandes villes du pays (colonne de droite).

    Autre fait intéressant, il indique quels marchés sont en territoire vendeur, acheteur, ou équilibré (deuxième colonne à partir de la droite).

    Le tableau est en anglais, veuillez m’en excuser:

    Tableau préparé par BMO

    Tableau préparé par BMO


    • Toronto & Montréal sont des marchés “équilibrés”

      Ouf, nous voila rassurés ;)

    • Dans le calcul de ce ratio, on parle du revenu familial avant ou après impôt?

    • @mrthebunny: après impôt

    • Ce jolie ratio ne prend nullement en considération le fait que les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas! C’est sur que dans les année 80, lorsque les taux d’intérêts tournaient autour de 12-15%, il aurait été difficile d’avoir un ratio aussi élevés qu’en ce moment car les paiements mensuels auraient été insoutenable pour un prix aussi élevé.

      Une statistique seul ne réflète pas nécessairement toute la réalité. Faut en voir plusieurs pour bien comprendre la situation. Et encore la, une statistique ne fait qu’établir un fait et non une prévision!

      En finance, lors d’un investissement, on ne prend pas juste le ratio du fond de roulement pour identifié si l’investissement est risqué ou pas. Même chose ici avec ce ratio. Cependant, si tous les ratios sont mauvais, la faut voir si le risque en vaut la peine. Encore la, le risque ne signifiera pas échec assuré…

    • “balanced” dans le tableau est tributaire des colonnes Ventes vs Listings (offre et demande, en fait).

      (je dis ça pour les lecteurs qui pourraient y voir ce qu’ils veulent y lire : Ah parfait, mon splitlevel beige vaut bel et bien 379 000$).

      Je ne conteste pas les chiffres de la BMO mais j’ai lu à plus d’un endroit un raio prix-revenu disponible de 5.2 à Montréal, et non 4.6.

      Mais la précision à la virgule est inutile ici. Le principe est que les maisons sont largement au dessus des moyens réels des gens, “innabordable” commencant au dessus de 3.

    • “innabordable commencant au dessus de 3″

      Sans joke?

      Une maison de 400 000 $ est “innabordable” pour une famille dont le revenu disponible après impot est de 100 000 $?

      Arretez de naiser.

    • L’analyse du ratio prix/salaire n’est pertinente que dans la mesure ou elle tient compte des taux d’intérêt. Sinon ca ne veut rien dire.

    • @guygadbois

      Il y a une gradation dans la nomenclature.

      “abordable”, c’est 3.

      “innabordable” commence là. Jusqu’à “sévèrement innabordable” à 5 et plus.

      Je vous rappel également que le revenu disponible des familles est de 52 000$ en moyenne au Quebec.

      En simple, une maison moyenne/secteur moyen est dit “abordable” jusqu’à 3X le revenu disponible moyen des ménages.

    • @guygadbois

      L’indicateur médian multiple, recommandé par la Banque mondiale et les Nations Unies, indique le “affordability of housing” en divisant le prix médian des maisons par le revenu annuel médian des ménages. Cet indicateur évalue l’abordabilité sur ​​une échelle de 0 à 5, les catégories 3 et moins étant “affordable”. De 3 à 5 catégories sont classées comme “moderate unaffordability” (3,1 à 4,0), “serious unaffordability” (4,1 à 5,0) et “severe unaffordability” (5,1 et plus).

      (traduction de moi. J’avais envoyé le paragraphe en anglais mais (avec raison) ce n’est pas accepté.)

    • alors modérons, effectuons les nuances qui s’imposent: a 4.6, le marché est modérément innabordable, pas “largement au-dessus des moyens”.

      Et peu importe la nomenclature, personne ne me fera croire que ma famille dont le revenu disponible est de 100 000 $ devrait avoir un probleme a acheter a 400 000 $.

      Et si vous y tenez, a 52 000 $, une maison de 200 000 $, ca tient la route, bien que j’avoue que cette famille ne pourra se payer trop de luxe par ailleurs.

    • @à tous:

      Il m’a toujours semblé que ce ratio était calculé sur le revenu familial avant impôt et non après? Dans le tableau de BMO, qu’en est-il ?

    • Sans vouloir m’acharner, à 4.6 le ratio montréalais est “serious unnafordability” et moi, les chiffres que j’ai lu de 2012 sont soit 5.1 ou 5.2 donc “severe unnafordability” :

      Un extrait du rapport Demographia 2012 : “Montreal has been one of the worst performers in housing affordability, over the years of the Demographia International Housing Affordability Survey, with a Median Multiple of 5.1, up nearly 60 percent from 2004 [to 2012]“.

      http://www.demographia.com/dhi.pdf
      (en page 13)

      Donc, 5.1 selon eux. “Severe unnafordability” pour les revenus des montréalais.

    • (Désolé. Version traduite)

      Sans vouloir m’acharner, à 4.6 le ratio montréalais est “serious unnafordability” et moi, les chiffres que j’ai lu de 2012 sont soit 5.1 ou 5.2 donc “severe unnafordability” :

      Un extrait du rapport Demographia 2012 : “Montréal a eu l’une des pire performance pour ce qui est de l’accessibilité sur les années couvertes par le Demographia International Housing Affordability Survey, avec un Multiple Médian de 5.1, en hausse de près de 60 pourcent de 2004 [à 2012]“.

      http://www.demographia.com/dhi.pdf
      (en page 13)

      Donc, 5.1 selon eux. “Severe unnafordability”.

    • “The Demographia International Housing Affordability Survey employs the “Median Multiple” (median house price divided by gross [before tax] annual median household income”

    • J’ai entendu une entrevue interrssante hier qui parlait du 163% de dettes des ménage canadien qui est sensiblement le n’en ratio d’avant le crash au USA mais que case compare pas parce qu’au Québec notre argent nette vaut beaucoup plus dans le sens ou le système de santé est gratuit les garderie pratiquement aussi et pleine service qui coûte une fortune au USA ce qui fait qu’a 163% les québécois sont dans une situation bien plus confortable que les américain avec le meme ratio d’endettement. C’est la meme relation pour le ratio prix revenu disponible.

    • Sans vouloir vous contredire mon GRegoire les interets sur l’hypothèque sont déductibles au Us. Donc je crois un peu farfelu de dire que les canadiens sont dans une situation plus confortable…

    • Monsieur Poitras: au USA il peu couter facilement 1000$/mois d’assurance santé pour une famille (selon les dires d’un ami qui habite L.A.) Bien beau les intérêts déductibles mais ça prend toute une hypothèque pour sauver autant en déductions. Savez vous que la cause principale des faillites au USA est la maladie et l’incapacité de payer les frais.

    • @jonathangrégoire

      Votre argument est valide mais incomplet.
      Il faudrait parler en termes relatifs.
      Oui, notre système de santé est payé mais le coût de la vie est beaucoup plus cher au Canada.
      Considérant que nous sommes près de la parité, un dollar américain a un pouvoir d’achat beaucoup plus élevé qu’un dollar canadien.
      Si on considère en plus que notre revenu disponible est inférieur au revenu disponible américain, cela signifie qu’une plus faible part de notre revenu devrait aller au service de notre dette et surtout au paiement de notre loyer, ce qui n’est pas le cas.

    • Complément: par pouvoir d’achat beaucoup plus important, je veux dire 20% à 30% plus élevé, ce qui est loin d’être négligeable.
      C’est d’ailleurs ce qui pousse autant de compatriotes à Burlington ou Platsburgh pour leurs achats.

    • 13 lignes d ecriture et un tableau copier et qui n explique rien grosse journée de travail mon maxime

    • @j-f-b et guygadbois.

      Effectivement, le fameux ratio prix/salaire est calculé AVANT le paiement des impôts.

      Donc, pour répondre à M. guygadbois, une maison de 400 000 $ est “inabordable” pour une famille dont le revenu disponible AVANT impôts est de 100 000 $. Et à 500 000$, comme c’est le cas à Montréal (ratio de 5.1), c’est carrément se jeter dans la gueule du loup!! À 500 000$ avec un revenu avant impôts de 100 000$, cette famille est carrément en train de se payer un billet pour travailler jusqu’à 75 ans!!

      Ce ratio de 5.1 à Montréal ne tiendra pas si la surconstruction actuelle de condos se poursuit et si le record historique de “listings” sur l’île de Montréal continue à monter en flèche comme c’est le cas présentement.

      Bonne chance à tous ceux qui se lancent tête première avec un niveau d’endettement dont le ratio prix/salaire dépasse 4.0, le risque est important à une gestion financière aussi irresponsable.

    • J’ai calcule que la famille moyenne qui achète l’habitation moyenne à Montréal gagne environs 55000 net pour une maison d’environs 325000$. Le coût réel d’une maison de cette valeur est d’environs 30000$ par année en incluant tous les frais. Ce calcul est effectué avec un taux de 3 pourcent. Il reste donc à cette famille moyenne 25000$ pour le transport, la garderie, la nourriture, les loisirs, etc. Il me semble que c’est pas mal serré comme budget. Si les taux augmente légèrement, s’il y a une perte d’emploi… C’est la catastrophe….

    • Une vraie etude pertinente serait aussi de comparer l’argent des Montrealais qui se trouve dans leur maison vs l’argent investit ailleurs (REER, fonds, etc.)
      Si la famille moyenne met tout ses investissements dans la pierre, bonjour la catastrophe annoncee..

    • @ppoitras79

      Merci pour votre calcul. Vous aviez inclus les frais de chauffage/electricité n’est-ce pas ?

      Il reste donc à la famille moyenne 25 000$.

      (chiffres volontairements conservateurs)

      25 000$ pour la voiture (paiements mensuels, assurance, essence, entretien : 500$ x 12 = 6000$) + garderie (si à 7$ = 1750$ x 2 enfants = 3500$) + nourriture (epiceries de 100$ par semaine pour toute la famille = 400$ x 12 = 4800$) + habillement pour toute la famille (100$ x 12 = 1200$) + loisirs pour 4 (100$ x 12 = 1200$) + épargne / compte placement (200$ x 12 mois = 2400$) + imprévus (100$ x 12 mois = 1200$).

      Total : 20 300$ pour une famille de spartiates qui mangent du pain noir, qui s’habillent à 100$ pour 4, qui n’épargent presque pas et qui n’ont aucunes dépenses.

      La petite famille moyenne qui s’achètera donc une maison moyenne dans un secteur moyen aux prix actuels vivra donc 4000$ au dessus du mode de vie de Séraphin Poudrier.

      On parle ici de la vaste majorité des ménages qui ont environ 52 000$ de revenu disponible.

    • Remarquez qu’ils n’ont ni le câble ni internet.

    • On entre tranquillement dans la phase du deni.

      http://money-watch.co.uk/wp-content/uploads/2009/03/manias-bubbles.jpg

    • Snooze

      Avec un revenu médian familial de 52 000 $ a Montréal, et un prix médian de 325 000 $, la situation que vous décrivez n’existe pas….

      A Montréal, 65,6% des ménages sont locataires…. C’est donc dire que tous les gens qui sont en-deca du revenu médian, et une partie importante des gens qui sont au-dessus, sont locataires et n’entre meme pas dans la statistique (je pose l’hypothèese que plus on a d’argent, plus on est susceptible d’etre proprio)….

      Ce n’est donc que le 35% supérieur de revenu qui est proprio, tous des gens dont le revenu familial est au-dessus de 52 000 $. Et le moins riche de cette tranche supérieure se paie la maison la moins cher de toute l’analyse, puisque le premier 65,6% de la population n’habite pas chez soi…. C’est donc dire que 17% de cette tranche supérieure habite une maison de moins de 325 000 $, et l’autre 17% habite des maisons de plus de 325 000 $.

      Seraphin est peut-être un peu moins présent que vous le pensiez.

    • Petit correctif. Votre statistique de 65.6% est pour 2006. 6 ans plus tard on est maintenant à environs 50-50 à Montreal.

      bonne soiree

    • @guygadbois

      “Avec un revenu médian familial de 52 000 $ a Montréal, et un prix médian de 325 000 $, la situation que vous décrivez n’existe pas….”

      Et c’est là tout le drame. La famille moyenne ne peut plus se payer la maison moyenne. Comme mes parents le pouvaient.

      Je vous donne raison sur le fond : “les plus riches que 52k achètent et les 52k et moins sont locataires”. Mais c’est une logique qui n’a aucune limite et en cela elle est socialement très dangereuse. Etre à Vancouver ou à Toronto vous me diriez : “D’accord, la classe moyenne ne peut pas s’acheter une maison moyenne (ben ordinaire) mais par contres les dentistes et les actuaires le peuvent”.

      Nous prenons la logique par les extrêmités opposées. Pour voir mon extrêmité vous devez visualiser la “maison moyenne”, un petit bungalow en clapboard rien d’exeptionnel, 399 000$.

      http://www.remax-quebec.com/fr/inscription/M/8762483.rmx?fromsearch=formSearch_residentielle

      J’ai été élevé dans une maison similaire. Mon père l’avait payée 56 000$ et il gagnait 35k par année. Non, pas à Montréal. Ici, elle aurait coûtée quoi, 75k ?

      Qui voyez vous habiter cette maison ? “La frange la plus riche” ?

    • Les prix ont doublé, parfois triplés en dix ans alors évidemment c’est beaucoup trop cher. Intenable.

      La maison c’est une chose mais il n’y a pas que ça, il ne resque presque plus rien pour l’épargne qui devrait être un poste financier tout aussi important

      C’est encore plus vrai compte tenu du fait que les bons fonds de pension sont en voie de disparition (et même ceux là sont à risque).

      Il y a ceux qui disent qu’ils épargnent en investissant dans leur maison. Sauf qu’ils devraient se questionner sur la pertinence de mettre tous leurs oeufs dans le même panier, dans un actif acheté à crédit dont le prix est à une sommet historique et qui dans les marchés baissiers est notoirement illiquide.

    • M Poitras

      j’aimerais bien avoir la source de votre information. Je parle de la ville de Montréal, et non de l’Ile de Montréal. Je doute fortement que 15% des logements soient maintenant innocupés à Montréal, ou que sa population ait tant augmenté depuis 2006….

      Snooze, c’est la conclusion a laquelle j’arrive également. Il n’y a rien de mal a ce qu’une famille moyenne ne puisse se payer une maison sur l’Ile. Il y a du locatif sur l’Ile en masse pour cette famille, et il y a des maisons en masse a Blainville également. En poussant l’exemple à l’extreme, c’est le meme phenomene que celui qui l’empeche d’acheter a Westmount. Pour etre a Westmount, il faut etre riche. Ben, pour etre proprio a Montréal, il ne faut pas nécessairement etre riche, mais il ne faut pas faire partie de la classe moyenne. Pourquoi la premiere situation apparait-elle si évidente, alors que la seconde ne l’est pas? Il y a plus d’avocats, medecins, comptables, gens d’affaires, et riches heritiers aujourd’hui que dans le temps de votre pere. Et il n’y a pas plus de terrains bien localisés, alors oui, la classe moyenne doit s’éloigner du centre. C’est comme cela.

    • Stéfane Marion, économiste à la Financière Banque Nationale, est l’un de ceux qui croient que les mesures d’hier freineront la croissance du taux de propriété au Canada, qui dépasse maintenant celui des Américains.

      Le taux est de 68,4% au Canada et 57,6% à Montréal en 2006, selon les données transmises par Bertrand Recher, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Twitter

  • Catégories

  • Blogues sur lapresse

    publicité

  • Calendrier

    avril 2014
    D L Ma Me J V S
    « mar   mai »
     12345
    6789101112
    13141516171819
    20212223242526
    27282930  
  • Archives

  • publicité