Le blogue immobilier

Le blogue immobilier - Auteur
  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
  • Lire la suite »

    Partage

    Vendredi 9 novembre 2012 | Mise en ligne à 9h26 | Commenter Commentaires (94)

    Montréal : le prix des condos baisse de 2%

    La période de grâce du condo semble bel et bien terminée dans la métropole québécoise.

    Dans un rapport publié ce matin, la Chambre immobilière nous apprend que le prix médian des copropriétés a reculé de 2% dans le Grand Montréal en octobre, à 225 000$.

    La valeur de revente des condos a stagné dans l’île, mais elle a fléchi de 3% sur la Rive-Sud, précise-t-on.

    Cette baisse « est en partie attribuable à un effet de composition, alors que la proportion de transactions réalisées sur l’île de Montréal, où les prix sont plus élevés, a diminué au profit de la banlieue », a fait valoir Paul Cardinal, directeur de l’analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières.

    La revente de condos a reculé de 17% sur un an dans l’île de Montréal, contre 10% pour la région métropolitaine.

    Tout cela au moment où des milliers de condos neufs sont en prévente aux quatre coins de la ville.

    Les ventes globales, tous types de propriétés confondues, ont glissé de 7% par rapport à octobre 2011, avec 2789 transactions. Un recul moindre qu’en septembre (-17%), précise la Chambre.

    Le volume total de ventes s’est élevé à 903,3 millions de dollars en octobre, soit 5% de moins qu’il y a un an.

    Les inscriptions en vigueur sont quant à elles en hausse de 8% sur un an, avec 27 690 propriétés inscrites sur le système MLS dans le Grand Montréal.

    Un marché en baisse, donc, mais moins prononcée que dans d’autre grandes villes canadiennes comme Vancouver.


    • Voilà, c’est commencé. Maintenant, des milliers de personnes vont tenter de se sortir de leur offre d’achat signée récemment; la grande majorité des projets de construction pour fin 2013 et après seront abandonnés; l’état d’esprit général des acheteurs potentiels va être « je vais attendre pour acheter »; l’inventaire de condos va continuer à augmenter; les prix vont continuer à baisser et vont revenir à des prix décents. En tout cas on dirait bien…

    • C’est le début de la fin pour la ville de Montréal. Déjà qu’ils ont de la misère à boucler leur budget, imaginez quand les évaluations commencent à partir vers le bas… Corruption, folie de l’endettement, l’histoire va mal finir. Si vous détenez des obligations municipales, vendez.

      Personne ne mentionne le fait que la bulle actuelle a été causée par notre bon ministre des finances Flaggerty qui en 2006 a ouvert tout grand les valves en créant des hypothèque de 40ans zéro cash down et les marges de crédit hypothécaires pour acheter des voyages ou la BM de l’année…

      Maintenant, M Flaggerty tente de passer pour un héro en ramenant la SCHL à l’ordre. Le problème c’est que c’est lui qui a mis la pagaille avec son complice M Carney qui nous a donné des taux d’intérêts sous le niveau n’inflation… La recette parfaite pour la création d’une bulle.

      Le pire dans tout ça c’est qu’ils ont fait tout ça au moment même ou la bulle des USA était clairement en explosion, ils ont créé notre bulle avec la même recette qu’aux USA: le crédit facile et pour tout le monde.

      Maintenant, ils commencent a nous faire croire que le ralantissement qui arrive est la faute des USA… Quel mensonge.

      Ils disent qu’ils ont fait ça pour stimuler l’économie. Vrai. L’économie a été dopée par l’endettement. Mais a un moment donné, faut payer la facture.

      La solution proposée maintenant par M Flaggerty et sa bande: vendre la SCHL en cachette, probablement aux fond de retraite comme la caisse de dépot qui achèterons en disant que c’est un bon investissement…

      Pas très différent de ce qui a été fait aux USA avec les fameux papiers commerciaux.

      Bienvenue dans les USA de 2006.

    • Taxman55: Les nouveaux acheteurs vont certainement être moins rapides à tirer sur la gachette.

      Cela dit, je ne peux m’empêcher de penser au propriétaire du fameux condo “Top Champion” dont il a été question récemment sur ce blogue. Il semble toujours à vendre. Que va-t-il faire? Baissera-t-il son prix en ajoutant le vélo de route dans le contrat de vente? Avec ces nouvelles données, ce n’est pas une si mauvaise idée que ça mon homme!

    • Le total des ventes sur l’île est de 1 099 en octobre 2012, soit une baisse de 14% VS octobre 2011. Les inscriptions en vigueur sur l’île à 11 282 sont également en hausse de 21% sur un an et, sous toute réserve, je crois bien qu’il s’agisse du plus haut niveau jamais atteint historiquement:

      http://communications.centris.ca/Tableaux/2012/Tableaux_Communiques_CIGM_2012M10.pdf

      Sur l’île, un total de 1 099 ventes représente le plus bas niveau d’un mois d’octobre depuis plusieurs années, c’est même plus bas que le total des ventes de 1 141 d’octobre 2008. Tout le monde se souvient de ce qui se passait en octobre 2008?? On venait tout juste d’entrer dans l’une des plus graves crises financière de l’histoire et la confiance était à zéro.

      Conclusion: Ce n’est vraiment pas rose pour l’immobilier sur l’île de Montréal présentement. Si les projets de construction continuent à pousser démesurément, il faut s’attendre à des baisses importantes des prix à moyen terme.

    • Si ce sont les chiffres d’Octobre ça veut dire que Montréal suit la tendance Canadienne, avec Vancouver en tête, Toronto et Ottawa quelque part dans le milieu.

      http://www.chpc.biz/plunge-o-meter.html

      Le message commence à être très clair pour tous ceux qui ont acheté dans le but de gagner de l’argent: Le temps est venu de vendre.

      Pour les acheteurs le message est aussi clair: Mieux vaut attendre il y a risque de perte ou en tous les cas peu de chance de gagner.

      Et plus le message fort pire c’est, les unités invendues (déclarées ou non…) s’accumulent pendant que le bassin d’acheteurs diminue. Une spirale vicieuse dont on ne voit pas la fin.

      Et comme vous dîtes des milliers d’unités de condos arrivent sur le marché partout au pays. Bordel il y a plus de tours à condos en construction à Toronto que dans toutes les villes US combinées!!!!

      http://www.globalnational.com/experts+warn+of+torontos+cooling+condo+market/6442739477/story.html

      Au même moment les règles de crédit se resserrent et même s’il trouvent preneur bien des ventes sont annulées faute d’être approuvées pour le financement.

      Un vrai château de carte tout ça.

      Soft landing tout ça? Va falloir être chanceux en maudit!

    • Va également falloir tenir un régistre de statistiques sur les incendies d’immeubles à condo en construction. A commencer par celui d’hier soir dans le vieux Mtl …

    • @pbrasseur: “Pour les acheteurs le message est aussi clair: Mieux vaut attendre il y a risque de perte ou en tous les cas peu de chance de gagner”. Je dirais plutôt: Pour les acheteurs le message est aussi clair: Mieux vaut attendre car ça va te couter 20 000 $ de moins dans quelques mois, ou, en tous les cas aucune chance de gagner sauf à très long terme.

    • La bulle immobilière va péter aussitôt la hausse des taux d’intérêts annoncés pour 2013 ou 2014 ! 25% de dévaluation minimum …

    • @Tous:

      Je ne vous comprends vraiment pas. Souhaiter que le marché éclate, que la valeur diminu de 10-25%, c’est quoi votre problème?

      Allez dont dire ca à votre voisin, votre frère, soeur, amis que la maison/condo qu’il a acheté pour y vivre vaudra moins 25, 50 ou 75 000$ que ce qu’il/elle a payer! Que leur maison vaut rien par rapport à leur dette!

      Allez dire ca aux personnes dans la construction qu’on ferme le chantier car on aime ca voir une bulle éclater car tout le monde a peur d’acheter.

      Aller dire ca aux gens qui travaillent dans le secteur des forestières, leur dire que le marché s’est écroulé, vous perdez vos jobs!

      Aller dire ca à vos grands-parents qu’ils doivent vendre leur maison pour aller vivre dans un centre spécialisé que le marché va leur faire perdre 50 000$ et qu’il ne pourront pas payer tous les services dont ils ont besoin!

      Vous êtes idiots ou quoi? Souhaiter que le marché tombe, c’Est souhaité que tous, on perdre. Perdre nos jobs, perdres de l’argents, perdres les sous pour que les villes réparent nos routes etc!

      A part si vous êtes sur le BS, vous devriez trouver ca plate si le marché descend.

      Et arrêter de penser que ca va améliorer l’accessibilité dans un, deux ou trois ans. Quand t’a pu de job, t’achète pas!

    • @Matis24:

      Je souhaite de malheur à personne, et c’est affreusement triste que le système crée ce genre de drame, ça c’est bien clair.

      Mais tu dois comprendre que la valeur que vont perdre les immeubles n’était pas de la VRAI valeur. L’immobilier est surévalué. Personne ne devait se fonder sur cette fausse valeur pour organiser ses affaires. Moi je suis jeune, pourquoi je payerais quelque chose beaucoup plus cher que ça vaut? Et je veux m’acheter un logement pour qu’il soit à moi et pour que je puisse faire ce que je veux avec. Alors le fait que les prix redeviennent normaux est une bonne chose pour moi.

    • La chance que nous avons ici est que nous partons de moins haut. Les prix des maisons moyennes dans les secteurs moyens ont gonflés à 5.2 fois le revenu annuel disponible en moyenne, ce qui est nettement en deça de Toronto (6-7X) ou Voncouver (8X et +) depuis 2000, début cycle haussier qui se termine.

      Grosso modo, les maisons moyennes vont retomber à 3-4 fois le revenu annuel disponible. Cette donnée, “environ 3 fois le revenu disponible pour une maison moyenne dans un secteur moyen”, n’a jamais eu à être fixée par personne. Elle s’est établie toute seule comme le niveau de la mer. C’est une zone de confort raisonnable laissant suffisamment d’espace pour les autres dépenses essentielles de la vie : scolarisation, enfants, nourriture, …etc. La classe moyenne a toujours payé ses maisons 3X son revenu disponible et ne peut s’arracher à cette donnée sauf si le crédit bar open leur permet de le faire. Demandez à vos parents combien ils ont payés leur maison et leur salaire annuel de l’époque. Vous verrez bien.

      Maintenant que le crédit facile est volontairement resserré, crédit nous ayant permit de passer de 3x à 5.2X, nous allons tout simplement “lentement” retourner à 3-4x le revenu annuel disponible. “lentement” étant l’élément mystère. Lentement 1 an ? Lentement 2 ans ? 4 ans ? Tout ce qui est sûr c’est que la classe moyenne, 75% des gens, vont retourner à 3-4X le revenu.

      C’est pour ça que je n’aime pas le mot “crash”. Ce n’est pas un “crash”. C’est un retour à un niveau logique et soutenable pour pouvoir s’habiller, manger et avoir 1 ou 2 enfants. La vie quotidienne de tout le monde sans excès. Ce mouvement est beaucoup plus fort que la spéculation. Le marché devra s’ajuster à la vie réelle des vrais êtres humains qui vivront dans les maisons moyennes et qui auront une capacité de payer connue depuis toujours : 3 à 4 fois son revenu annuel.

      La distinction de ce cycle haussier est qu’il a été beaucoup plus long (plus de 10 ans) et a monté beaucoup plus haut que les autres qui l’ont précédé. Il devrait donc logiquement être également beaucoup plus long à résorber que les autres. Certains parlent même d’un changement de paradigme : La notion même de cycles haussiers-baissiers dû à des manipulation spéculatives ou ouverture de crédit déraisonnable (non pas le vrais Offre VS Demande) pourrait avoir changé.

      Ca reste à voir. Mais notre génération n’oubliera pas les shacks tout croches à 1 million$ à Vancouver ou les condos grand comme un garde-robe 600-700 000$ à Toronto. Ni les histoires d’horreur de jeunes gens complètement lessivés à venir et leurs parents qui avaient hypothèqué leur propre maison pour payer la mise de fond. Ca va fesser fort pour certains et les bleus vont être long à guérir. Je ne m’attend pas à revoir une hausse spectaculaire du prix des maisons de mon vivant, personnellement.

    • @matis24.

      Conclusion de votre commentaire: La solution est de continuer sur cette poussée ARTIFICIELLE des prix, de la surconstruction et du surendettement des ménages des dernières années?? Et l’économie à long terme, vous y pensez??

      Voici un exemple de ce que ça donne lorsque l’on pousse ARTIFICIELLEMENT le marché immobilier trop longtemps (personne ne veut aboutir dans une telle situation):

      http://business.financialpost.com/2012/05/02/spain-real-estate-madness-continues-despite-burst-housing-bubble/

      Si le marché se corrige de 10-25% ici, c’est qu’il a atteint un trop haut niveau trop rapidement de 10-25%… Et si cela fait mal à l’économie à court terme, c’est que l’économie des dernières années était ARTIFICIELLE, point barre. Ce sont les conséquences d’une trop grande intervention dans ce marché (SCHL + Banque du Canada), ce qui a faussé la demande réelle depuis plusieurs années.

      Une correction serait un simple retour à la normale et serait bénéfique pour l’économie à long terme.

    • @matis24
      Et qu’est-ce que vous proposez?
      Qu’on supporte artificiellement des prix déjà trop élevés? On devrait faire une nouvelle taxe pour subventionner les achats?
      Ma famille et mes amis savent que c’est trop cher! Personne ne t’oblige à acheter.
      Je suis propriétaire ailleurs dans le monde mais je loue mon logement à Montréal parce que je trouve ça stupide d’acheter un condo 400 000$ alors que je peux le louer pour 1 200$.

      Personne ne se réjouit de la situation et c’est dommage pour ceux qui vont perdre de l’argent mais s’ils n’ont pas voulu écouter, à un moment donné, c’est leur problème.
      C’est qui les idiots au fait?

      P.S. on ne parle pas de richesse ici mais d’impression de richesse. C’est voué à disparaître quand ta croissance est liée à la hausse de ta marge de crédit.

    • @S. Hamel
      Ce serait un coup de génie de vendre la SCHL et de la privatiser comme Fannie Mae parce que, de toute façon, il faudra éponger le problème lorsque les créances douteuses augmenteront et que la SCHL ne pourra plus garantir les prêts aux banques qui se retrouveront dans un liquidity squeeze. Elle se tourneront alors vers notre bon gouvernement pour un plan de sauvetage.
      La bonne nouvelle: on aura au moins reçu un montant de la vente de la SCHL. Les pertes seront à peu près les mêmes.

    • Il y a deux facteurs que les commentateurs de se blogue semble oublier dans leurs scénarios apocalyptiques:

      1) Les vendeurs d’opportunité vont se retiré du marché et diminuer l’offre. Il y a beaucoup de gens qui vendent en se moment simplement parce que leur propriété à pris beaucoup de valeur et veulent utilisé se gain en capital pour acheter quelque chose de plus spacieux.
      2) Aux USA, la crise de l’immobilier était accompagnée d’une hausse marqué du taux de chômage. Ce qui n’est pas le cas présentement au Canada. Sans perte d’emploi, peu de gens se retrouveront dans une situation où ils doivent vendre à tout prix. Et où ils seront prêt à accepter un perte importante de capitale en diminuant le prix de vente de leur propriété.

      L’immobilier, ce n’est pas le marché boursier. Le planché s’atteint plus rapidement. Il y a moins d’effet de panique, car le marché est moins liquide.

      Les grands perdant seront les acheteurs investisseurs et les promoteurs de grands projets trop gourmands.

    • L’autre élément mystère est “est-ce que le Gouvernement va “bailouter” les banques sévèrement exposées et les gens pris au piège” par toute sortes de mesures anti-gravitationnelles payées à même nos taxes qui ne feront que nous appauvrir davantage collectivement, mesures auxquelles je m’opposerai farouchement.

      Le marché doit s’ajuster et il faut le laisser faire. Nous risquons de voir un “privatiser les profits socialiser les pertes” d’une ampleur sans précédent prendre forme au Canada sous les pressions des lobbies financiers. La game, elle est maintenant là. Ne perdons pas la balle de vue.

      Bon week-end tout le monde.

    • @matis24 : Pour vous donner mon exemple personnel je loue présentement un condo pour 1500$ par mois au centre-ville de Montréal qui se vend 435,000$. Si j’achète ce condo sur 25 ans ça va me couter 2100$ d’hypothèque + 500$ de taxes + 400$ de frais de condo = 3000$. Il est vrai qu’en achetant je vais payer un peu de capital mais c’est nettement insuffisant pour être équvalent à la location. J’ai calculé que pour avoir un avantage à achter le condo devrait se vendre environs 350,000$. Il fautdrait donc une baisse d’environs 18% pour que achter soit équivalent à louer. Donc, je ne vois pas comment il est possible que le marché ne fléchisse pas. Au mieux, il y aura une stabilisation pendant 10 ans.

    • Certains quartiers de montreal ont quand meme vus le nombre de nouvelles inscriptions diminuer au cours du 3ieme trimestre 2012 ( juillet a septembre ) notament SUD-OUEST , pointes de l iles et Rosemont.

      En parlant de Rosemont, rare arrondissement a voir le nombre de ventes au 3ieme trimestre au NEUTRE et les INSCRIPTIONS EN VIGEUR diminuer de 1%..

      http://cms.centris.ca/medias/publications/bar_2012_q3_mtl.pdf

      La correction ne sera pas la meme dans tous les arrondissements…real estate = LOCATION, LOCATION, LOCATION I GUESS

    • @Rick 85: Visiblement, vos conclusions aux commentaires des gens sont aussi bonnes que vos propres commentaires, du n’importe quoi!

      Être contre les gens qui souhaitent du malheur aux autres (crash) n’est pas souhaité que le marché continue a augmenté. Le marché devrait croire +-2% suivant l’inflation pour s’assurer que le marché immobilier n’est pas d’effet sur l’économie.

      Je le répéte, un crash fera perdre énormément de jobs à des milliers de gens au Canada. Est-ce ca que vous souhaiter? Vous voulez perdre votre emploi au fait? Et continuer de payer votre beau 5 1/2 dans un quartier pas trop loin du centre-ville comme vous le dites 1 fois sur deux dans vos commentaires sur ce blogue?

      @Taxman55: C’est quoi la vrai valeur d’un bien acheté. Comprends-tu que le prix d’un bien varie en fonction de la demande que les gens sont prêt à payer.

      Donc, si demain, une correction à lieu de 25%. Vas-tu dire BON, enfin, le prix à baissé. Je peux maintenant payer un prix raisonnable pour m’acheter ma maison. Oups, cette valeur était bonne pour toi, mais malheureusement, le marché ne le pensait pas, Oups, une autre baisse 1 ans plus tard de 15%. Tu te retrouves avec une maison qui vaut moins que l’argent que tu as mis dedans moins son hypothèque. Ah ben la, ceux qui sont pas propriétaire vont te dire: Bien, ca valait pas ca, c’est toi l’idiot qui est entré dans le marché pour vouloir vivre dans une maison. Tu aurais du rester à loyer et attendre…

      Je sais pas pour toi, mais quand je pense à acheter une maison, je pense à acheter une endroit ou être heureux, ou je vais pouvoir fondée une famille et être heureux. Arrêter de penser que tout ceux qui achètent des résidences sont la pour la spéculation…Faut d’abord acheter car on veut y vivre…

      @Alexandre: Faut comparer les mêmes affaires. Si tu me dis que tu peux louer un condo de 400 000$ pour 1200$, montre moi ca. J’EN VEUX 1!
      Les condos a 400 000$ se louent plutôt dans les 1500 et +…Sauf bien sur si tu fais une comparaison entre un condo loué en 2010 et sa valeur en 2012…

      Je répète mon propros: C’est vraiment idiot de souhaiter une récession causé par un crash immobilier. PERSONNE va gagné si c’est le cas!

      Juste une petite conclusion. Je trouve rien d’alarmant dans le taux d’endettement des ménages (163%). Selon leur calcul, je serais à 271%. OH MON DIEU!!! Je suis en faillitte! Foutaise! Je vis très très bien! Et la plupart des gens autours de moi sont dans la même situation. Pourtant, ce sont des professionnels ayant de bon salaire et une très belle situation. Par contre, quand tu as 30 ans, bien dur de pouvoir payer cash sa maison!

    • @peel
      Pour citer Buffett: C’est quand la marée se retire qu’on voit ceux qui nageaient nus.

      Ce qui va arriver, c’est que tous les investisseurs vont vouloir se retirer rapidement, et comme vous dites: ce n’est pas un marché liquide. Ils seront prêts à vendre beaucoup moins cher pour récupérer leur capital et arrêter les paiements d’hypothèque. Ceci a un impact sur le particulier qui voulait vendre pour X raison. Et dans ce X raison, il y a parfois l’impossibilité d’attendre.
      Puis, il y a le monde qui auront des appels de leur banque parce que leur emprunt excède le seuil maximal rabaissé par la valeur marchande courante. Ça ne sera peut-être pas catastrophique mais si vous pensez que ça n’aura aucun impact sur l’emploi, vous avez tort.
      Ce que je viens de décrire ne sont pas des faillites mais des personnes qui doivent soudainement diminuer de manière plus ou moins prononcée leur consommation.
      C’est à ce moment que l’impact sera senti au niveau du chômage.

      De mémoire, l’immobilier représente 13% du PIB canadien.

    • MESSAGE À TOUS:
      J’apprécie votre vif intérêt pour le sujet; je vous demanderais toutefois de ne pas verser dans des attaques personnelles. Ceux qui tombent dans l’insulte ou la grossièreté seront bloqués.
      Merci à tous pour votre participation à ce blogue!
      M. Bergeron

    • @matis24

      Votre commentaire de 14h55 devrait être conservé pour études sociologiques futures. Surtout le dernier paragraphe.

    • @matis24.

      Ce que je comprends dans vos commentaires c’est qu’un marché immobilier idéal au Canada devrait être “arrangé avec le gars des vues” pour que des variations à la baisse ne puissent jamais se réaliser?! C’est exactement ce qui s’est passé depuis 2006 avec nos héros à Ottawa et à la Banque du Canada… Mais oups, ça vient tout juste de changer depuis les dernières modifications en juillet 2012 et fin octobre 2012. Et nous sommes simplement revenu aux normes hypothécaires d’avant 2006 avec des taux beaucoup plus bas aujourd’hui qu’en 2006… Alors, où est donc le problème??

      Je le répète: Si le marché immobilier se corrige de 10-25%, c’est qu’il est présentement surévalué de 10-25%. Aucun marché ne peut être “arrangé avec le gars des vues” sur le long terme. Lorsqu’un marché n’est pas appuyé sur des fondamentaux solides, il se réajuste pour revenir en santé et correctement évalué, c’est tout! Ce n’est pas une question de vouloir ou pas du mal aux autres. C’est simplement la loi des marchés…

      P.S.: Qu’est-ce que mon 5 1/2 + sous-sol + cour arrière chauffé éclairé à moins de 1000$ par mois vient faire dans cette conversation??

    • @matis24

      Votre dernier commentaire montre clairement comment plusieurs personnes sans aucune connaissance financière achètent des condos et des maisons… dans le fond ca me rend vraiment triste pour eux. Actuellement la bille spéculative me fait tellement penser à la bulle technologique. Plusieurs connaissances à moi ont perdu tellement d’argent dans cette bulle technologique. Ces mêmes personnes vont perdre encore énormémement d’argent dans la bulle technologique. Encore une fois ils vont chercher quelqu’un à blamer. En 2000 c’Était les méchants CEO d’entreprise. Maintenant ils diront que c’est la faute du gouvernement. C’etss vraiment triste de constater que les gens qui pnrennent de mauvaises décisions financières blament toujours leas autres.

    • @Matis24

      Je suis fiscaliste, je sais très bien ce qu’est la juste valeur marchande d’un bien. Mais je ne parlais pas de valeur marchande, mais de valeur naturelle. Lis le commentaire de Snooze de 14h02, il y expose très bien ce que j’appelle la valeur naturelle. Du reste, je suis bien d’accord qu’il serait souhaitable que la valeur de l’immobilier suive l’inflation, mais certainement pas après que l’augmentation artificielle de valeur ait rendu un 2 cac inaccessibles à la classe moyenne au profit de l’enrichissement injustifié d’une partie de la population.

      Bonne soirée

    • @ppoitras79

      Ce n’est pas tant un “manque de connaissances”. Il y a quelque chose d’intuitif là-dedans de “sentir” que ça n’a aucun sens. Certains jeunes, comme @observateur, le démontrent bien. D’autres, au contraire, sont aveuglés, concentrés sur leur calculatrice et ne voient pas le cadre social ou temporel. Ca ne les concernent pas.

      Ca décrit d’ailleurs très bien l’époque actuelle.

    • @Mathis24: “Je sais pas pour toi, mais quand je pense à acheter une maison, je pense à acheter une endroit ou être heureux, ou je vais pouvoir fondée une famille et être heureux. Arrêter de penser que tout ceux qui achètent des résidences sont la pour la spéculation…Faut d’abord acheter car on veut y vivre…”

      Et bien justement, je veux acheter pour avoir un endroit pour être heureux. Sauf que vois-tu, c’est difficile d’être heureux si j’achète maintenant, pcq j’aurai presque pu d’argent après avoir payé mes frais de condo, mon prêt hypothécaire et mes taxes, et comment vais-je avoir 2 enfants quand la deuxième chambre du condo que je peux me payer mesure 9′ x 9′?

    • A la défense de Matis!

      Snooze, je me porte volontaire pour votre étude sociologique, car ma situation est encore pire que celle de Matis. Mon ratio dette/revenu disponible est d’environ 350%, mon hypotheque etant d’environ 1.1M et mon revenu disponible d’environ 325K.

      Mes paiements hypothécaires sont de 68 000 $ par an. Je vous promet de vous faire signe quand je serai dans le trouble en raison de mon ratio dette/revenu disponible…

      C’est bien l’fun d’utiliser la moyenne historique de 3 4 fois le revenu, laquelle ne tient pas compte que dans le bon vieux temps, un couple c’était un seul revenu, et une hypothèque en dessous de 6%, ca ne se pouvait pas. Bienvenue au 21e siecle, ou une maison = 1 couple = 2 revenus, et ou les souverains ne peuvent, en raison de leur dette, se permettre que les taux montent et font (et feront pour un avenir prévisible) tout en leur pouvoir pour conserver les taux pas trop loin d’ou ils se trouvent.

      Le marché immobilier ne va crasher que si l’emploi crashe. Point barre, comme vous le dites si bien.

      Taxman, vous travaillez pour l’Agence? De plus, je doute que vous soyez vraiment fiscaliste, car vous sauriez alors qu’un fiscaliste ne connait rien à la notion de JVM (ceci étant du ressort des évaluateurs agréés) au-dela de la définition du Black’s Law Dictionary…

    • il ne faut pas oublier l’effet PQ. même si cela ne plaise à certain, je suis dans le domaine de la finance, et je peux vous dire concrètement que l’effet est palpable. Plusieurs investissements, souvent étrangers, sont en mode -attente-, ils n’aiment pas l’instabilité. Oui le gouvernement est minoritaire, une chance… Vous direz que ce n’a pas de lien, que ce sont les nouvelles règles de la SCHL et blâmer Flaherty… l’élection d’un tel gouvernement, des hausses de taxes de villes, hausse d’impôt, bloquage de projet énergétique sans penser aux conséquences indirectes etc… TOUS ces facteurs, en plus conjugés à l’instabilité économique mondiale et les nouvelles règles SCHL font que le marché annonce une période d’accalmie. Je suis d’accord qu’il semble avoir beaucoup de projet de condo en construction, surement un peu trop que ce que le marché peu absorber, mais nous devons espérer que le marché se stabilise en soft landing, car toute l’économie en soufrira.
      Ceux qui espérent un crash ont sans doute aucun immobilier et regrette d’être locataire depuis 1995. un crash ne peut être bon pour personne et ne se produira pas sauf pour peut-être les condos hautes valeurs au centre-ville. une stagnation ou hausse inflationniste est sans doute souhaitable, et c’est ce qui se produit actuellement.

    • @matis24 et snooze
      Votre commentaire démontre que vous ne comprenez pas le principe de la moyenne.
      Effectivement, pour un professionnel avec un bon salaire qui a 40 ans et moins, un endettement de 400% n’a rien d’effrayant.
      C’est la moyenne qui est terrible.
      Car le Québécois moyen n’a pas moins de 40 ans (moyenne conditionnelle des Québécois en âge de travailler – soit plus de 15 ans), n’est pas professionnel et ne gagne que 40 000$ par année avant impôts. Cette moyenne n’est pas discriminatoire, elle inclus les pauvres, les vieillards et les sans-emplois. Une tranche non négligeable de la société qui ne peut se permettre un tel niveau d’endettement.
      C’est une bulle de crédit.

      Essayez de comprendre ce que ça veut dire que la société doive en moyenne 163% de son revenu. On parle d’une société qui s’appauvrit et qui espère que le rendement de son actif surpasse le coût
      de sa dette.

      Et je n’ai aucunement besoin de mentir. La valeur de mon appartement est d’environ 390 000$ (j’habite au centre-ville de Montréal, 900 p.c.). Je loue pour 1200$ électricité et taxes incluses.

      Vous parlez de “bonheur” ou de sociologie sans même comprendre les ramifications. Votre “bonheur” se fait au dépend d’un autre “bonheur” parce que vous avez acheté votre maison 50 000$ trop cher que vous paierez 130 000$ de plus dans le cours de votre hypothèque.
      Au niveau sociologique, les revenus de la société sont un gâteau et les transferts de résidence sont un jeu à somme nulle. Si vous dépensez plus, quelqu’un a acheté plus. Par contre, c’est une perte sèche pour la société si ces achats sont tous financés par de la dette. Lorsque c’est toute la société qui est endettée, cela veut dire que c’est les pays étrangers qui reçoivent le produit de leur épargne pour stimuler notre consommation. Ils s’enrichissent, on s’appauvrit.
      On est heureux parce que rien de grave n’est encore arrivé, tout comme pour la personne qui vient de sauter du haut d’un gratte-ciel et qui n’a pas encore touché terre, tout va bien, pour le moment.

      Belle étude sociologique en effet.

    • @guygadbois

      Vous gagnez 325 000$ par année. Vous n’allez tout de même pas comparer votre risque avec celui d’un jeune contractuel de 28 ans ? Svp.

      Et maintenant, oui, ça prend 2 salaires pour payer une maison. Vous savez pourquoi ? Parcequ’elle sont trop chères. Vous prenez la logique par la mauvaise extrémité.

      C’est quoi la prochaine étape ? Un ménage = un couple et 2 enfants donc 4 salaires ? (ouvrier + gérante + gardiennage + camelot) ?

      Et vous connaissez le taux de divorce au Québec actuellement ?

    • De toute façon, monsieur Gadbois, le problème au net recul des ventes ce ne sont pas les salaires, c’est le crédit qui a été coupé.

      Je ne sais pas où se situera la prochaine “zone de confort” (historiquement 3). C’est pourquoi je dis 3-4. Pour justement tenir compte des changements dans le marché du travail et des familles vs 1980.

      Présentement, ce qui se passe c’est qu’on retire le crédit facile de l’équation. La “zone de confort” va s’ajuster toute seule avec le temps (en années). Je ne pense pas que les gens vont se trouver un 2ieme emploi de nuit, travailler 16 heures par jour et vendre du chocolat en famille la fin de semaine pour compenser et se payer la maison à 300 000$ qu’ils auraient eu avec le crédit facile l’année dernière.

      La demande tombe. Les prix vont suivre. Ca s’appelle la gravité.

    • @-alexandre-

      J’ai bien peur que ça soit plus simple que cela.

    • @snooze et @pbrasseur
      J’ai un ratio dettes/revenus de 553%… fin du monde!
      3 immeubles à revenus avec une moyenne de 77% d’hypothèques…
      90 000$ de revenus de loyers… qui payent 100% de mes dettes… fin de monde! Faut faire attention aux moyennes!

    • @Peel

      Je suis d’accord avec vous sur votre premier facteur. Comme je ne suis pas investisseur, je me fous de l’éclattement de la bulle, je vais tout simplement retirer ma propriété du marché et retarder d’une couple d’années le moment de capitaliser grâce à l’artifice d’un accès facile au crédit des acheteurs, selon certains…je dis cela parce que je regarde autour, et il me semble que la démographie change, les valeurs de gens autour de moi change, les services s’améliorent, bref, tout autour de ma propriété contribue à la rendre de plus en plus attrayante. Oui, l’accès au crédit est un facteur, mais le désir de vivre où ma propriété se trouve qui peut se developper chez certains en est un autre. Par chez nous on dit que ‘camaron que se duerme se lo lleva la corriente’ alors, le seul conseil que je peux donner à tous est de ne pas clignotent trop des yeux quand vous trouver quelque chose qui vous plaît, parce qu’il n’y rien de pire que le regret. Les gens qui trouvent ce qu’ils désirent n’attendent pas. Et c’est probablement là le problème, à force d’être témoin de la vie des autres, on ne sait plus ce que l’on veut dans la vie, il faut collectivement arrêter de se croire dans une émissions de Survival sur le Plateau ou à Occupation Double à Caraguatatatuba.

      Tomas Agusto Mileño

    • J’imagine que les math dans un marché en baisse ne sont pas les mêmes, de quoi faire fuir les premiers acheteurs.

      En effet, si les prix commencent à diminuer de ne serait-ce que de 2 % par année, ça ne sera pas long qu’un premier acheteur avec une mise de fond de 10 % va se dire qu’au bout de son terme de 5 ans, il ne lui restera pas beaucoup de valeur nette dans sa maison. J’imagine que les banques aussi. D’ailleurs, actuellement, est-ce que les banques exigent aussi peu de mise de fonds à Vancouver???

    • @guygadbois & @jeuneinvestisseur

      Merci de clairement faire comprendre à un gars qui a un job salarié moyen et aucun autre revenu de ne pas s’endetter à de tels ratios sur un condo ou un bungalow unifamilial sans revenu locatif. Eux, ils ne peuvent pas prendre ce risque. (On parle ici de la vaste majorité des gens).

      Y’en a d’autres qui catch pas et qui veulent nous faire part de leur supériorité ?

    • @guygadbois.

      Depuis 1996, de façon générale, la JVM des condos est une donnée qui ne veut pas dire grand chose et qui est fort probablement surévaluée exponentiellement:

      http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2012/10/11/010-banque-donnees-emili-evaluation-maisons-canadiennes.shtml

      Ça vous quoi les données de septembre et d’octobre 2012 sur les ventes et les « listings » sur l’île de Montréal?? J’ose espérer que vous ne conseillez à personne d’acheter un condo sur l’île présentement aux prix actuels du marché??

      @snooze.

      “Il y a quelque chose d’intuitif là-dedans de “sentir” que ça n’a aucun sens.”

      Ça s’appelle le sens critique et cela n’existe à-peu-près plus de nos jours à l’exception de quelques personnes qui prennent le temps de calculer comme les exemples plus haut de ppoitras79 et -alexandre-. Des gens sans sens critique, la société en est remplie et ce ne sont pas seulement des jeunes sans expérience… Il y a des “boomers” à la tonne qui pensent que les prix de l’immobilier ne pourront jamais diminuer et qui conseillent à leurs enfants d’acheter les yeux fermés à des prix exorbitants. Il y a des professionnels d’expérience en comptabilité ou autres domaines reliés à l’administration qui pensent que l’immobilier ne peut qu’augmenter!

      Spécifiquement pour l’immobilier, vraiment inquiétant qu’il y ait autant de gens qui raisonnent de façon aussi simpliste…

    • Snooze

      Mes chiffres visaient a demontrer l’absurdité de ce ratio. La mauvaise dette, c’est la dette pour des biens courants (autos, etc…), plus la partie du service de la dette hypothécaire qui est supérieure au simple paiement d’un loyer.

      Votre gars fait combien, 50 000 $ par an? Son revenu disponible est donc de 40 000 $. 163% de 40 000 $, cela donne une dette totale de 64 000 $. Je pense que lui aussi est capable de couvrir le service de sa dette. S’il s’agit d’une dette hypothécaire sur 25 ans, 4% d’intérêt. S’il s’agit d’un pret auto a 6%, payable sur 4 ans, alors cela devient moins jojo.

      Ce ne sont pas les ajustements de Flaherty (fort bienvenus soit dit en passant) qui vont faire crasher le marché immobilier. Ca va prendre plus: une hausse marché des taux d’intérêts (quasi-impossible dans le contexte actuel), ou une hausse marquee du nombre de sans emplois. Sans un ou l’autre, pas de crash, juste du vivotement.

      Alors si votre gars pense avoir un emploi solide, oui, un ratio de dette revenu disponible de 163% n’est pas problématique (outre le fait qu’il ne peut avec ce ratio que s’acheter qu’une maison de 85 000 $ en présumant d’une mise de fonds de 25%….).

      Pour ce qui est du ratio de 3-4, la notion de couple a deux revenu est déterminante dans la définition de la partie “demande” de l’équation supply and demand. Si le marché des demandeurs de condos est constitué de 1.6 personnes, gagnant chacune 40 000 $, cela aura tendance a faire ugmenter les prix vis a vis une situation ou le marché des demandeurs de condos est constitué de 2 personnes, dont une seule gagne 40 000 $ par an. Et oui, ceci signifie qu’une personne seule va avoir plus de misere a participer a ce marché. Mais le marché, c’est le marché, et il y a plein de beaux appartements ou il fait bon vivre selon les blogeurs de ce site, ce qui est fort encourageant pour notre célibataire.

    • Alexandre

      j’apprécie beaucoup vos commentaires. Il est effectivement épouvantable (au plan financier) pour quel’qun de devoir 163% de son revenu disposnible (i.e. aprèes impôt!) parce que cet individu s’est payé une gorsse voiture, 2 voyages, une belle salle de cinéma maison, etc…

      Il est beaucoup moins épouvantable de devoir 300 % de son revenu, lorsque le bien acheté est un immeuble. J’irais meme jusqu’a dire que payer 25% trop cher à l’achat, si l’individu a un revenu stable, qui fera en sorte qu’il ne sera pas forcé de vendre si le marché crashe de 25%-40%. Dix ans aprèes le crash, notre individu aura retrouvé sa pleine valeur, et en attendant il aura vécu chez lui.

      Ceci dit, je dis a tous les jeunes qui viennent me voir au bureau pour avoir mon avis sur l’opportunité d’acheter en ce moment que ce n’est vraiment pas le bon moment. Si j’étais jeune, sans famille, sans un bon systeme de son, avec un ego moins important, je n’acheterais pas un condo en ce moment (et croyez moi, j’acheterais plus un condo au centre ville que sur le bord de la 116 ou de la 15 a St-Jerome, lol, ca ca ne vaut strictement rien, au moins le centre-ville vaudra toujours quelque chose).

    • @guigadbois

      Je crois que vous voyez la dette de la société comme un choix rationnel.

      Il y a aussi un aspect psychologique: comme la panique lors d’un liquidity crunch. La peur enlève toute rationalité, et c’est pourquoi les bulles éclatent avec des corrections beaucoup plus importantes que ce qui serait raisonnable – comprendre un retour à l’équilibre.
      L’étude de la situation économique de 2006 à 2009 aux États-Unis est très révélatrice. Le taux de chômage n’a pas augmenté énormément en Floride ou à Las Vegas (contrairement à Détroit par exemple). Pourtant, ces zones ont étés touchées comme nulle part ailleurs et on pouvait même acheter des condos pour 15 à 20 000$! Même aujourd’hui le prix pour des comparables est souvent jusqu’à 50% moins élevé qu’ailleurs.

      Je vais essayer de montrer ça d’un autre point de vue qui a été abordé par taxman plus haut. Voyons encore le revenu disponible d’un individu comme un gâteau. Lorsque le prix des maisons augmente, le paiement du loyer (hypothèques, rénovations, taxes et assurances) prend une part de plus en plus grande. C’est ce qui arrive en ce moment, avec une moyenne jusqu’à 70% à Vancouver! C’est ridicule.
      Et on parle d’un environnement inflationniste: le coût de la vie augmente à un rythme effréné pour les besoins de base (nourriture et transport) ce qui implique que les autres postes de consommation requièrent une part plus importante également.
      Alors que la proportion du revenu qui est mangé par l’hypothèque augmente sans cesse alors même que les taux sont à des niveaux historiquement bas. Il n y a vraiment pas de marge vers le bas.
      Si quelqu’un croit que oui, je les invite à étudier la situation japonaise de 1980 à aujourd’hui. Et on parle d’une économie fortement exportatrice avec un taux d’épargne record, on parle de conditions gagnantes que le Canada n’a définitivement pas en ce moment.

      Par conséquent, pour revenir à ce que j’écrivais au début: la dette ne devient plus un choix rationnel mais une obligation pour la plupart des gens. Il est facile de regarder les cas de grossière surconsommation (achat d’un yacht ou des voyages fréquents) mais la réalité est que pour le commun des Canadiens, leur rythme de vie normal est maintenant subventionné par de l’endettement.

    • “le marché, c’est le marché”

      Seulement 47.4% des montrealais vivent en couple. Donc, plus de la moitié (53 %) des gens sont célibataires sur l’île. Ce serait donc eux, en principe, “le marché”. Mais non. Faut bien que les gens justifient les prix complètement irrationnels des condos en disant “un couple c’est 2 salaires donc je peux demander 400 000$ pour mon garde-robe. Ils choisissent la perception de la réalité qui les arrange le plus. La réalité, c’est ça : salaire moyen 34 000$. 70% des gens sont déjà propriétaires. taux d’endettement moyen 163%. 53% célibataires (mtl). Et le principe du “vous avez un pouls cardiaque ? Nous vous prêtons 400 000$” n’existe plus.

      Comme dit plus haut, et ce sera toujours le dénouement de tout argument au sujet du marché immobilier, toute la problèmatique tourne autour de l’accès ou non au crédit. Pas aux salaires.

      Les gens sont fauchés. Ils n’ont pas une cenne de coté. Or, on leur a permit d’acheter des gros faux-manoirs sans mise de fond sur 40 ans en plus de leurs autres dettes (voiture, …etc). Ca prend pas beaucoup de clairevoyance pour comprendre ce qui s’en vient.

    • @Snooze
      Tu dis: “Or, on leur a permit d’acheter des gros faux-manoirs sans mise de fond sur 40 ans.”
      Je serais curieux de voir des statistiques officielles sur le nombre de personne qui ont vraiment pris des hypothèques sur 40 ans… je n’en connais aucune personnellement. Mon intuition me dit que le pourcentage de propriétaire avec de telles hypothèques doit être assez faible. As-tu des chiffres?

    • @jeuneinvestisseur.

      Des hypothèques sans mise de fonds épargnée, il y a un méchant paquet de ménages qui ont contracté ce genre d’hypothèque depuis 2006 au Québec et au Canada car l’abolition “réelle” d’une hypothèque sans mise de fonds a eu lieu seulement le 1er novembre 2012:

      “La discipline du système bancaire canadien a beaucoup été louangée sur la scène internationale ces dernières années. À l’excès, dans notre esprit. Il nous a dernièrement été possible de voir certaines institutions financières jouer les contorsionnistes pour éluder l’essence des règles de prêt.

      À titre d’exemple, des gens que l’on connaît personnellement ont pu s’acheter une maison de plus de 280 000$ sans avoir à effectuer de dépôt. Et ce, même si les règles exigent une mise de fond initiale de 5%. La banque a simplement haussé le taux d’intérêt du prêt et consenti, en contrepartie, un cadeau qui a été considéré comme la mise de fond.”

      http://www.lesaffaires.com/blogues/francois-pouliot/le-glas-sonne-pour-le-boom-immobilier/546343/

      D’autres, en proportion beaucoup plus que marginale, empruntent même la mise de fonds!!:

      “Plus du tiers des Québécois, soit 35%, admettent qu’ils auraient recours à un prêt ou à une ligne de crédit pour financer la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première maison.”

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2012/06/emprunter-pour-mise-fonds-dune-maison.html

      Méchante escalade vers le crédit au Québec et au Canada depuis 2006, ce qui ajoute à la fragilité du marché immobilier…

      Garder en tête que du très haut levier fonctionne en sens inverse et peu devenir très négatif dans un marché baissier. Une stratégie de haut levier fonctionne bien jusqu’à ce que des imprévus majeurs ne surviennent et en immobilier, ce n’est pas rare sur le long terme… C’est bien d’avoir des ambitions mais vouloir aller trop vite peut se retourner contre nous.

    • @guygadbois.

      “C’est bien l’fun d’utiliser la moyenne historique de 3 4 fois le revenu, laquelle ne tient pas compte que dans le bon vieux temps, un couple c’était un seul revenu, et une hypothèque en dessous de 6%, ca ne se pouvait pas.”

      Alors, comment expliquer un ratio de 3.9, 3.8, 3.7 et 3.5 respectivement pour les villes de Calgary, Québec, Ottawa-Gatineau et Edmonton (voir pages 27 à 31)??:

      http://www.demographia.com/dhi.pdf

      Est-ce que tout le monde est célibataire dans ces villes?!

      À 5.1 à Montréal, je crois bien que plusieurs acheteurs achètent des résidences bien au-dessus de leurs moyens et qu’il y a certainement de la place pour une correction des prix, qu’en pensez-vous??

    • J’en pense que la proportion de logements locatifs, de locataires, et de pauvres est beaucoup plus élevée a Montréal que dans ces villes. j’en pense également que le nombre de riches est beaucoup plus élevé sur l’ile que dans ces villes. Et donc que nos pauvres tirent le ratio vers le haut, mais que ceux qui peuvent s’acheter une maison le font très comfortablement eut égard a leurs revenus.

    • @guygadbois.

      “Et donc que nos pauvres tirent le ratio vers le haut, mais que ceux qui peuvent s’acheter une maison le font très comfortablement eut égard a leurs revenus.”

      Vraiment?! Alors pourquoi emprunter pour la mise de fonds lorsque l’on possède autant de marge de manoeuvre et que l’on est si confortable avec ses revenus??:

      “Plus du tiers des Québécois, soit 35%, admettent qu’ils auraient recours à un prêt ou à une ligne de crédit pour financer la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première maison.”

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2012/06/emprunter-pour-mise-fonds-dune-maison.html

      Désolé mais je ne comprends plus votre logique!

    • @jeuneinvestisseur

      Vous connaissez la petite histoire des mortgages rules au Canada depuis 2000. Vu le laps de temps très court du 40 ans 0 down assuré, je ne sais pas combien de gens ont signés ces hypothèques mais c’était certainement très peu, effectivement.

      C’est tout de même un “miles stone” qui marque le point culminant de la pensée magique en meute au Canada. Quelqu’un s’est réveillé soudainement et a appuyé sur les freins. On ne saura jamais qui. Dommage. Il mérite une médaille.

      Vous, jeuneinvestisseur, croyez-vous que les gens vont se trouver un 2ième emploi et faire des semaines de 60hrs+ pour compenser le resserrement du crédit pour se payer la même maison (moyenne / secteur moyen) qu’ils auraient eu en 2008 ? Ou vous pensez qu’ils n’achèteront juste pas la maison à ce prix ?

      Et croyez-vous que le vendeur va se dire : “Ok, j’ai juste à vendre à quelqu’un d’autre” sans comprendre qu’il n’y a pas “d’autres” puisque c’est de la majorité des acheteurs qu’on parle qui ne peuvent pas acheter à ce prix sans crédit très échelonné ou 2ième emploi de nuit ?

      Moi, je crois à la gravité. 3-4 fois le revenu disponible. Les enfants, l’école, les taxes, le toit qui coule, … etc se chargeront des sous qui restes.

      A moins qu’ils ne vendent un rein pour soutenir la croissance et l’économie ?

      Ou que nous accepterions les mariages polygames ? Wow, 4-5 salaires. Super. Bienvenue au 21ième siècle.

      Moi j’ai l’impression qu’on régresse, pourtant.

    • @guygadbois

      oui je travaille pour l’Agence et oui je suis fiscaliste. C pcq c pas moi qui évalue la jvm que je ne comprends pas le concept. C quoi le rapport? T juste à court d’argument. Bravo

    • Bonjour Rick

      Je crois que vous et moi sommes d’accord pour dire que ce n’est pas M. ou Mme Moyen à 34 000 $ qui s’achète la résidence moyenne a quoi, 300 000 $ (340 000 $?) je crois, sur l’ile.

      M. et Mme Moyen qui veut (doit!) habiter sur l’ile est a loyer, et le sera pour toujours. Le parc immobilier locatif Montréalais va très bien l’accomoder, pour toujours.

      Ceux qui s’étirent le cou, comme vous l’illustrez, sont à Blainville. Alors quand je vous parle du marché montréalais, s’il vous plait ne m’assommez avec les statistiques de Mme Brossard de Terrebonne. Je crois que la démonstration a été faite que la petite famille de classe moyenne n’a plus les moyens d’acheter a Montréal, et que l’exode est la pour durer. Francois Cardinal a traité de ce sujet (en tentant d’y trouver une solution, ce qui est un beau défi…) à maintes reprises sur son blogue montréalais.

    • Je relis les commentaires et ce qui en ressort pour moi est que les gens ne veulent pas voir un “maximum”. Comme si ça obscurcirait leur avenir. “Voyons donc, sky is the limit”. “On peut pas déjà être rendu au top ?”.

      C’est un drôle de feeling. On voit monter la pinte de lait, le litre d’essence, le compte de taxe et les 70% des gens qui sont propriétaires croient peut-être inconsciemment qu’ils pourront refiler la facture au jeune couple qui achèteront leur maison parcequ’elle a “pris de la valeur” (conditionnement psychologique) et qu’elle est située dans un secteur “recherché”.

      “Secteur recherché” est sur 75% des fiches descriptives sur les sites immobiliers (autre conditionnement psychologique des propriétaires).

      Bref, les gens sont convaincus que leur split-level en clapboard avec une salle de bain jaune 1973 vaut maintenant 399 000$. Allez voir sur les sites, c’est hilarant.

    • ‘”Je relis les commentaires et ce qui en ressort pour moi est que les gens ne veulent pas voir un “maximum”. Comme si ça obscurcirait leur avenir. “Voyons donc, sky is the limit”. “On peut pas déjà être rendu au top ?”.”

      C’est bizarre, car sur les 51 commentaires que je peux lire ci-dessus, AUCUN n’énonce que le marché n’est pas rendu au top.

    • @guygadbois.

      “Ceux qui s’étirent le cou, comme vous l’illustrez, sont à Blainville.”

      Ceux qui s’étirent le cou sont partout dans la région de Montréal. Vous voyez vraiment beaucoup trop de rose dans la clientèle des premiers acheteurs de condo sur l’île de Montréal. Ce n’est pas pour rien que l’on est en train de préparer de nouvelles lois pour réglementer les syndicats de copropriétés:

      «Le scénario est écrit et il va se dérouler dans cinq, dix ou quinze ans à moins que l’on affronte le problème dès aujourd’hui, indique Yves Joli-Coeur. Je vois fréquemment des propriétaires se faire réclamer des cotisations de 10 000 à 15 000 $ par tête pour réaliser des travaux urgents.»

      Les propriétaires qui vivent d’une paie à l’autre n’en ont pas toujours les moyens, ajoute-t-il. «L’élastique financier pète. Je commence à voir ce genre de situation se produire à Montréal.»

      http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2011/11/20111117-121549.html

    • Depuis 2008, mon condo a pris en théorie (des voisins avec le condo identique) 100 000$, j’ai pris une hypothèque sur 40 ans (oui oui, je suis un de ses monstres qui ne sait pas calculer pour acheter de quoi de trop chère). A un taux variable de 4,5 en 2008, j’ai vu mon taux descendre a 2% et remonté a 2,5% depuis. Car je ne voulais pas rembourser sur 40 ans, j’ai mis la moitié de mes augmentations de salaires en augmentation de la mensualité que j’ai ramené au semaine. Résultat: Remboursement de 40 000$ en 4 ans.
      Si j’étais resté en location, j’aurais pu placer en théorie environ 60 000$ (la différence entre le loyer et le coût du condo). Suis-je perdant? Non!

      Si aujourd’hui, j’aurais a faire le même choix avec le marché actuel, ma décision ne serait pas la même. Je crois qu’il ne faut pas viser l’augmentation du marché comme étant la solution pour combler la différence. Je crois que j’aimerais mieux avoir 20% de cash down a mettre sur le condo pour réduire aux maximums les intérêts. Ainsi, le vrai loyer du condo (intérêts, frais de condo et taxe foncière) soit l’équivalent d’un loyer similaire a l’achat souhaité.

      Ainsi, après 4 ans, je paye un loyer de condo (sans le capital) environ 750$ (qui diminue à chaque mois) pour un condo qui se loue autour de 1200$. Je vivais avant dans un loyer de 800$.

      Mes calculs sont justifiables, je suis CPA et je travail dans une institution financière en investissement.

      Mais mon commentaire de base étant: Cesser de souhaiter le malheur aux autres. Nous allons tous perdre si le marché tombe. TOUS! La construction est et sera toujours un élément majeur de notre économie et si la construction stop en raison de crash du marché, des miliers d’emplois seront perdus!

    • Je trouve ce blogue très intéressant et certaines personnes y expriment des opinions très bien articulées (et même bien écrites!)
      Mais plus je lis, plus je réalise que la situation semble en effet très inquiétante, pour une certaine partie des propriétaires.
      D’après ma propre analyse (je ne suis qu’une néophyte qui aime lire sur l’immobilier), les propriétaires qui sont déjà victimes d’un marché baissier sont ceux qui tentent de revendre leur condos. Je vais visiter DuProprio.com et je vois des ventes qui ont pris 12 – 16 mois à se conclure, des baisses de prix, etc. Bien sûr, cela depends de la propriété, de la location, etc. – mais on remarque déjà une grosse tendance baissière…J’aimerais lire davantage à ce sujet – un article de La Presse, M. Bergeron? Les reventes de condos, j’aimerais aussi entendre les agents immobiliers à ce sujet – est-ce un marché moins intéressant pour eux, parce que plus difficile à vendre?

    • @matis24

      Il n’est pas question de souhaiter du mal à personne. Nous somme sur un blogue immobilier. Il s’agit de discuter rationnellement de la situation immobilière.
      Jouer à l’autruche ne changera rien aux malheurs futurs, au contraire, cela les aggravera.

    • @matis24

      Désolé. On vous fesait marcher. C’était une farce.

      Votre condo va valloir 2 000 000$ à votre retraite et il y aura une file de 5 km de long de gens pour l’acheter.

      Le salaire moyen des Quebecois sera alors à 310 000$ par année avec les re-négociations.

      Les Canadiens seront concidérés commes des Dieux ailleurs dans le monde, ayant été les seuls à continuer à progresser économiquement. “Mais à qui peuvent-ils bien vendre leurs produits ?” qu’ils diront. Ah Ah ! C’est mal connaitre les Canadiens.

      Vers l’infini, et plus loin encore ..!

    • Snooze

      Mes parents ont acheté leurs maison 17 000 $ en 1974. Elle vaut aujourd’hui 300 000 $.

      Qu’est-ce qui vous fait croire que les 38 prochaines années seront différentes des 38 dernières années?

    • Parceque la maison représentait 30% de la dette des ménage en 80, 60% en 2010 … et 90% en 2030 ?

      Fermez votre calculatrice et réfléchissez un peu. Vous êtes trop intelligent pour croire ça.

    • Snooze

      je suis certainement ouvert a une explicaition rationelle démontrant que le 38 prochaines années ne seront pas comme la 38 dernières (prce que l’empirisme a ses limites!) , mais je ne comprends pas vos statistiques “la maison (un actif) représente 90% de la dette (un passif) des ménages”? Si vous voulez dire que la dette hypothécaire représente 90% de la dette totale des ménages, alors je touve cela extremement rassurant au contraire, alors j’imagine que ce n’est pas ce que vous voulez dire? Alors quoi? Merci

    • @guygadbois.

      “Qu’est-ce qui vous fait croire que les 38 prochaines années seront différentes des 38 dernières années?”

      Tout simplement parce que les taux d’intérêts ont passé de 18% et plus au début des années 1980 à 3% en 2012, additionné à de très fortes poussées inflationnistes durant les années 1970 et 1980. Par exemple, durant les années 1970, un membre de ma famille m’a déjà dit que son salaire annuel était passé de 7 000$ à 16 000$ en quelques années seulement et que ce n’était pas rare de voir de telles augmentations durant cette période.

      Essayez la simulation suivante: Avec un revenu de 100 000$ annuel, vérifier combien un ménage peut emprunter au maximum avec des taux de 18% VS 3%:

      http://www.questionhypotheque.com/calculateur/calcul_achat.html

      Réponse: À un taux de 3%, le même ménage gagnant 100 000$ peut emprunter presque 3 fois plus que le ménage gagnant 100 000$ et empruntant à 18%.

      Pour l’acheteur actuel, des baisses des taux d’intérêts semblables ne se reproduiront pas durant les 30 prochaines années étant donné que les taux d’intérêts sont déjà au plancher. Donc, toutes les histoires passées des 30 dernières années ne peuvent être extrapolées sur le futur car les taux d’intérêts ont pratiquement toujours été en diminution durant cette période de 30 ans, ce qui a fortement favorisé la hausse des prix de l’immobilier.

      Autre élément de réponse: Le niveau d’endettement des ménages a augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus depuis plusieurs années, une tendance insoutenable sur le long terme car il existe forcément une limite à la capacité de payer des ménages composant une société.

      Nous sommes vraiment au bout de l’élastique présentement…

    • Je vais faire une prédiction: la dette US est de 16 trilions de dollars. Si les taux remontent a 18%, les intérêts sur cette dette seront de 3 trillions par année, ce qui est 500 milliards de plus que le revenu brut total du gouvernement fédéral américain. C’est donc dire que leur facture d’intérets a elle seule va les mettre en déficit de 500 milliards, sans avoir dépensé un seul sou sur leur progammes (défense, medicare, fonctionnaires, etc….)

      Alors si vous pensez que les taux vont remonter a ce niveau durant les prochains, quoi, 50 ans, c’est que le systeme financier mondial s’est écroulé d’ne facon qui n’a rien a vori avec 2008, et là, all bets are off. Au minimum, nous aurons alors été annexés par les États-Unis (pour nos ressources naturelles) et disons que le prix d’un condo au centre ville de Montréal nous apparaitra tous comme une donnée pas mal futile.

    • Oh que je peux m’en contre-ficher. Dans 4 ans les 2 hypothèques sont fini de payer (taux fermes !), soit celle du duplex loué et celle du cottage où je vis. Depuis mes investissement, la valeur a augmenté d’environ 120 %. Même si ça tombe de 40 %, ça fait quoi ?

      Et même si ça flanche de 80 %, je m’en fiche. Durant toutes ces années j’aurais eu un toit pour moi et ma famille, et ce toit ne partira pas, que la bulle fasse une explosion atomique comme certains le souhaitent ou que ce soit un atterrissage en douceur.

    • @Rick85

      Justement, une personne ayant un revenu annuel de 100 000$ peut acheter une maison beaucoup plus élevé en ce moment car le taux d’intérêt est plus bas. Ce qui signifie qu’il a les MOYENS de payer pour la maison qu’il désire même s’il doit contracter un prêt plus élevé. Sa capacité de paiement étant meilleur, il n’a aucun problème pour payer. Par contre, son ratio d’endettement au début est plus élevé et diminuera graduellement dans le temps.

      Une hausse d’intérêt hypothétique en 2015 pourrait changer la donne, mais pas avant! On suit les USA…et non le contraire.

      @snooze: Merci de m’encourager. Par contre, je ne pense pas rester 40 ans dans le même endroit. Et, d’ici 10 ans, j’aurai fini de payer mon condo et je n’aurais plus que les taxes foncières, les frais de condos a payer et des réparations. Tandis que Rick85 les locataires payeront à jamais un loyer!

    • “Ignorer les événements qui se sont passés avant votre naissance, c’est rester toujours enfant.”
      Cicéron

      Aux lecteurs de ce blogue qui naviguent entre 2 opinions, votre intuition sera meilleure conseillère que votre calculatrice. Observez vous vous-même, votre comportement, vos moyens financiers, vos ressources et dites vous que tout le monde autour de vous gagnent à peu près le même salaire que vous. 75% des gens gagnent autour du salaire moyen. Si vous, vous ne pouvez pas acheter la maison (ben ordinaire) à 379 000$ sans crédit sur 30-35 ans et 0 mise de fond (à moins de vous étirer à bout de bras) personne ou à peu près ne le pourra. Parceque tout le monde ou à peu près gagnent votre salaire.

      On a su cette année qu’il y a seulement 140 000 contribuables dans toute la province qui gagnent 130 000$. La presque totalité des ménages au Québec ont environ un revenu disponible annuel de 52 000$. Ca, c’est la situation de tous les gens que vous connaissez ou presque.

      La vie humaine n’est pas de “payer sa maison”. Tout s’est produit très vite, environ 10 ans, et tout le monde est entré dans une psychose collective, tout le monde s’est mit à se comporter en requins les uns avec les autres et à se mettre à saliver devant les zéros qui s’ajoutent sur le prix virtuel de leur maison, sans réfléchir aux conséquences. La première est que les gens se sont mit à emprunter massivement et travaillent comme des lemmings pour faire les mensualités. La deuxième, plus grave encore, est que TOUTES les maisons ont suivi la même courbe spéculative. Ce qui fait que lorsque vous encaissez votre gros chèque avec pleins de zéros en vendant votre maison, vous devrez vous reloger quelque part. Ce “quelque part” a lui aussi augmenté radicalement de valeur. Pouf. Parti le gros chèque. Vous n’avez pas augmenté votre pouvoir d’achat. Juste permis aux banques de signer des hypothèques de 400 000$ à des jeunes de 30 ans qui risquent l’asile s’ils pensent trop à l’avenir.

      La valeur “3 fois le revenu disponible” pour une maison moyenne dans un secteur moyen a historiquement toujours été valide. Pas seulement au Quebec mais partout en occident. C’est une zone d’équilibre qui permet de vivre une vie humaine normale : un boulot qu’on aime, des enfants, quelques loisirs, des petits luxes raisonnables et un peu d’épargne pour ses vieux jours.
      Aucun comptable gouvernemental n’a fixé cette valeur du “3x le revenu”. C’est nous qui l’avons fait. C’est également nous qui allons y retourner.

      Laissez votre calculatrice. Elle ne sait pas réfléchir.

    • @guygadbois

      Il s’agit de l’indice d’accessibilité, soit le coût de la propriété, remboursements hypothécaires, services publics et impôts fonciers pris en compte, absorbant X% du revenu mensuel avant impôts des ménages.

      Cette donnée a grandement changée pour le pire dans le temps. Mes chiffres précédents sont inexacts mais près de la réalité. Pour 1980, les couples consacraient +ou- 30% de leur revenu mensuel sur la maison. En 2010, +ou- 50%, ce qui est énorme et un “seuil psychologique”. Je ne crois pas que les gens ici, vous inclus, vouliez vivre dans un monde où vous allez consacrer 70-75% de votre revenu mensuel sur votre maison (c’est le cas à Vancouver présentement). C’est pourtant la seule voie à suivre si on veut “soutenir l’économie et la croissance”.

      Nous sommes tous dans de beaux draps. Les gens ont cessés de réfléchir.

    • @matis24.

      Mon argument sur les taux d’intérêts vient briser le mythe à l’effet que l’immobilier augmente à l’infini, ce mythe qu’une majorité de gens croient encore… Ces 10-15 dernières années, l’immobilier a augmenté pour des raisons rationnelles (baisse des taux d’intérêts et assouplissement des conditions de crédit hypothécaire) et pour une très mauvaise raison, soit la bulle actuelle du crédit hypothécaire des particuliers au Québec et au Canada, ce qui a créé une demande artificielle pendant bon nombre d’années.

      Au fait, qui a dit que je louerais toute ma vie?! Tout ce que je mentionne, c’est que le moment actuel est certainement l’un des pires moments pour acheter (ou l’un des meilleurs moments pour vendre), compte tenu que l’offre mystifie complètement la demande, et cela durera plusieurs années compte tenu de la surconstruction. Les prix suivront, ce n’est qu’une question de temps car les “listings” continuent d’augmenter en flèche, c’est maintenant une course contre la montre pour ceux qui veulent se débarrasser de leurs condos! Ce n’est qu’un tout petit début, surveillez bien 2013 et 2014… Encore une fois, je ne veux pas de mal à personne, je discute de ce que je vois du marché actuel (référence à mon premier commentaire le 9 novembre à 11h20).

      Et même si l’immobilier devait rester stable durant les 5 prochaines années, les sommes dégagées par le coût d’opportunité sont largement avantageuse pour le locataire à Montréal présentement comme le démontre mon exemple et les exemples de -alexandre- et ppoitras79. En passant, croyez-vous que vos taxes vont rester stables sur 10 ans, avez-vous vu les déficits actuariels de la ville de Montréal présentement?! Ils vont augmenter de façon exponentielle vos taxes. Vive les bas taux, les gens oublient souvent qu’ils doivent compenser ailleurs pour ces bas taux!!

      5 ans de plus à épargner et je n’aurai pas besoin de contracter un prêt hypothécaire ou il sera très petit… Pendant cette période de 5 ans, il est fort possible que les prix des condos auront chuté… Il y a des moments pour acheter et des moments pour vendre et cela est applicable à n’importe quel marché.

      Qu’en dites-vous?? Ma stratégie est bonne ou pas?? :)

    • http://affaires.lapresse.ca/economie/international/201211/12/01-4592711-gare-a-la-gueule-de-bois-hollandaise.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_BO4_la_2343_accueil_POS1

    • @Rick85 Votre stratégie est excellente. Le seule point ou nos opinions divergent est le besoin de voir le marché tombé. Je crois qu’on peut très bien vivre avec une stabilité relative (une hausse ou baisse moyenne de 5%) des prix pour les 5 prochaines années.

      Ainsi, l’économie n’en sentira aucun effet et pour ceux qui ont une tête sur leur épaules, ils pourront s’enrichir en diminuant leur endettement sans perdre de valeur sur leur bien immobilier.

      Utopique? Non, juste souhaitée le meilleur à tous!

      PS: Les hausses de taxes vont aussi aux locataires par la hausse des loyers, par la hausse des contraventions, des stationnements etc. Personne n’est à l’abris! Ca sera pire si le marché tombe et que les gens se plantent à l’hôtel de ville pour exigée une dévaluation de leur rôle foncier…

    • @Rick85

      Malgré que je sois pessimiste sur l’immobilier montréalais je ne crois pas que vous aurez des prix beaucoup plus bas dans 5 ans. Je pense qu’un 10-15% de repli est envisageable. Avec un inflation de 2% par année (10% sur 5 ans) on parle ici d’un repli réel de 20-25%. Rien pour déranger quelqu’un qui a acheté avant 2008, mais très inquiétant pour les autres.

      Si ce scénario ce produit, votre stratégie d’attendre 5 ans aura été très fructueuse.

    • Article et débat intéressant.
      Je fait parti des montréalais “moyens” qui recherche un logement “moyen”.
      Je suis en train de me préparer une mise de fond, donc je ne suis pas prêt encore à acheter.
      De ce que je lis le moment ne semble pas le bon de toute façon.
      En lisant ces nouvelles j’ai une pensé pour mes amis qui ont vidés leurs REER et leur celi
      pour faire une mise de fond pour un condo à Montréal ou à Laval cette année..
      Surement sur le conseil de leurs parents car j’entends beaucoup dire autour de moi
      “faut acheter dès que l’on peu” , même si ça veut dire vider son épargne et passer plus d’1/3 de ses
      revenus pour les paiements et les frais/taxes, car c’est “normal” de (beaucoup) se serrer la ceinture
      pour cet “investissement”.
      Si les gens sont prêt à cela, avec les taux qui sont bas ils peuvent encore le faire, tant mieux
      pour eux, ça va soutenir encore un peu le marché.
      Moi dans mes calculs je veux pouvoir continuer à épargner et à me faire des petits plaisirs, et pour l’instant je pourrais pas le faire en achetant un condo à Montréal..

    • matis24

      “Je crois qu’on peut très bien vivre avec une stabilité relative (une hausse ou baisse moyenne de 5%) des prix pour les 5 prochaines années. ”

      Tous les realtors seront d’accord avec vous là dessus.

      Y’a juste un problème, pour ça il faudrait maintenir intact le bassin d’acheteurs (surtout de nouveaux acheteurs) aux prix actuels ou tout près, or c’est impossible à moins de gonfler encore plus le taux d’endettement des ménages, ce qui équivaudrait à transformer la bombe à retardement actuelle en bombe atomique. Même les politiciens qui sont pourtant des experts dans la pensée magique et la fuite en avant ne veulent pas allez là.

      La chat du marché immobilier Canadien est mort et Montréal et le Québec ne font pas exception.

    • @guygadbois

      Maintenir le taux directeur très bas ou l’augmenter pour atteindre la cible traditionnelle de 2% d’inflation (il faudrait alors grimper à 4% le taux directeur) semble être un “lose-lose scenario”.

      Cet article, balancé et neutre, du CanadianBusiness est intéressant. Il décrit les enjeux des 2 côtés. Je suis loin d’être expert mais j’ai bien apprécié.

      http://www.canadianbusiness.com/article/102506–does-mark-carney-know-what-he-s-doing

      L’image du “piège à raton laveur” m’est venu en tête.

    • Merci pour le lien, mem si je ne suis pas capable de l’ouvrir… Ce n’est pas grave, je porte une attention tres limitée a ce que fait la banque du Canada, car en verité elle ne fait que suivre la parade. Mark Carney aimerait beaucoup monter les taux (cela fait plus d’un an qu’il aimerait cela) mais il ne peut pas, parce que les américains doivent conserver leurs taux bas, et une hausse des taux canadiens tuerait l’économie canadienne en poussant le CAD a la hausse (exportations).

      Alors oui, garder les taux bas a aussi longtemps est une tres mauvaise idee (lisez sur la notion de ZIRP, zero-rate interest policy)vous allez tripper), mais ils n’ont tout simplement pas le choix, en raison des déficits et de la dette.

    • Si vous collez le lien directement dans la boite de recherche de google le premier résultat fonctionne. Bug de serveur de canadianbuisness ?

      Aussi, j’ai déjà lu que Carney avait avoué qu’il y avait quelques scénarios possibles dans lesquels le taux pourrait augmenter sans aucune intervention de la Banque du Canada et qu’il ne pourrait rien y faire. Je n’ai pas les liens par contre.

    • A mon avis les taux d’intérêt ne peuvent guère baisser mais risquent de rester bas pour pas mal de temps. La raison pour ça est simple: l’endettement dans les pays riches est tel que les économies ne pourraient pas supporter des hausses trop drastiques. Toute hausse subite provoquerait une crise qui inciterait les investisseurs à se réfugier dans les obligations, ce qui ferait baisser les taux.

      A noter quand même que les plus petit pays, comme le Canada (vs les USA ou la zone Euro), courent plus de risques et en théorie doivent se montrer plus prudent pour ne pas effrayer les acheteurs d’obligations.

      Donc faible taux et mauvais rendements pour les épargnants et les fonds de pensions pendant que le coût de la vie augmente. Pour les propriétaires c’est encore pire, le coût de la vie va augmenter pendant que la valeur de leur principal actif diminue. Bienvenue dans les grosses ligues chers spéculateurs…

    • 2 cents.
      Si la moyenne est 163% d’endettement, ça veut dire qu’il y a autant de 0% que de 326%.
      Calculez…

    • Benjamin Tal de la CIBC est pas mal moins alarmiste que la plupart des intervenants de ce blogue. Il affirme que le marché canadien n’est en rien comparable à ce qu’était celui des USA en 2006. Mais peut-être prêche-t-il pour sa paroisse…

      Quoi qu’il en soit, pour qu’il y ait un effondrement, il faudrait probablement un autre facteur comme une hausse brutale du taux de chômage ou une hausse significative des taux d’intérêts.

      C’est certain qu’on a atteint un plafond des prix, mais tant que les gens ne sont pas obligés de vendre faute de pouvoir rencontrer les payements, alors ils renonceront simplement à vendre d’ici à ce que les choses se tassent. Ne restera que les “vendeurs motivés”…

      Je ne serais pas surpris non plus de voir plusieurs projets qui en sont encore au stade des plans êtres annulés.

      Le scénario “atterrissage en douceur” me semble encore plus probable que celui du crash.

    • Bon matin messieurs, dames.

      @bonserge

      “tant que les gens ne sont pas obligés de vendre faute de pouvoir rencontrer les payements, alors ils renonceront simplement à vendre – d’ici à ce que les choses se tassent -”

      Qu’est-ce qui va “se tasser” ? Le reserrement du crédit ? Le salaire moyen à 34 000 ? Le niveau d’endettement de 163% (66% dans les années 80) ?

    • @bonserge

      “tant que les gens ne sont pas obligés de vendre faute de pouvoir rencontrer les payements, alors ils renonceront simplement à vendre – d’ici à ce que les choses se tassent -”

      C’est un argument souvent entendu mais qui comporte un sérieux problème.

      Si les gens renoncent à vendre alors il y a moins de ventes et moins d’activité entourant les ventes. Or cette industrie occupe une part importante de l’économie, de nombreux secteur sont affectés en commençant pas la finance, la rénovation, la construction, etc, même le secteur public reçoit son lot de taxes, tout ralentissement fera mal et en fin de compte ira affecter encore plus le marché immobilier, et les ventes…

      Alors au lieu de se “tasser” les choses vont empirer.

      Pas de crash à l”Américaine au Canada, mais comme dit Garth Turner, si vous êtes sous l’eau et devez 200K sur une maison ou un condo qui n’en vaut plus que 170 (sans parler des frais de vente et pénalités) pour vous c’est un crash.

      P Brasseur

    • En passant quelqu’un me disait récemment que le taux d’endettement aux Pays Bas est beaucoup plus élevé qu’ici sans que ça crash (donc nous aurions de la marge…)

      Ben premièrement c’est pas vrai que ça va bien là bas (et pareil au Danemark), ces pays pourraient bien devenir la prochaine Irlande.

      http://affaires.lapresse.ca/economie/international/201211/12/01-4592711-gare-a-la-gueule-de-bois-hollandaise.php

      “Quelque 500 000 ménages se trouvent aujourd’hui en situation de faillite technique, selon la Banque centrale des Pays-Bas, car la valeur marchande de leur maison est maintenant inférieure à leur prêt hypothécaire. Les Américains appellent ça être «under water»: autrement dit, des pauvres proprios ayant littéralement la tête sous l’eau au plan financier.”

      Encore une fois le problème est dû essentiellement à des politiques qui favorisent trop l’accès au crédit.

      Au Canada certes le taux d’endettement est moindre, sauf qu’ici le marché comparatif est l’Amérique du nord et en fin de compte nous suivons la même trajectoire. Que la correction soit lente ou rapide a peu d’importance, la grande descente est commencée, la destination est la même que partout ailleurs: des milliers de ménages qui seront bientôt “sous l’eau”, avec tous les problèmes économiques que ça implique.

    • @bonserge
      “Quoi qu’il en soit, pour qu’il y ait un effondrement, il faudrait probablement un autre facteur comme une hausse brutale du taux de chômage ou une hausse significative des taux d’intérêts.”

      Il faudrait peut-être demander à Benjamin Tal pourquoi il y a eu un effondrement de l’immobilier aux États-Unis parce qu’il n y a eu ni hausse des taux d’intérêts (au contraire) ni hausse significative du chômage.
      J’aimerai rappeler que la crise immobilière aux États-Unis a débuté en juillet 2006, soit bien avant la crise financière d’octobre 2008 et la hausse subséquente du chômage aux alentours de 10%.

    • @pbrasseur: ” si vous êtes sous l’eau et devez 200K sur une maison ou un condo qui n’en vaut plus que 170 (sans parler des frais de vente et pénalités) pour vous c’est un crash.”

      Il a juste a ne pas vendre! Tout les prophètes de malheur qui souhaite un crash parce qu’ils ont attendu trop longtemps avant d’acheter nou répètent toujours que les augmentations de valeur son sur papier seulement devraient comprendre qu’une diminution de valeur est aussi seulement sur papier. Si la valeur baisse trop les gens vont juste ne pas vendre. Il y aura toujours des gens prêt a vendre a perte (perte d’emploi, maladie, divorce) ceux la seraient perdant. Personnellement je ne crois pas a un crash. A Vancouver oui c’est 3 fois le prix comparé a montreal. Mon hypoteque a un taux de 2,9% mais quand j’ai été approuvé ils fessier les calculs sur du 6.5% ce qui est la norme je crois. Au USA ils prêtaient sur la valeur futur de la propriété… Grosse différence!! Évidemment que si au USA ils prêtaient non pas sur la capacité de payer mais la valeur futur de la maison ils se sont ramasser avec un crash!

    • Question aux commentateurs :
      Est-ce qu’un marché immobilier peut se stabiliser/stagner avec un prix des maisons moyennes à plus de 5 fois le revenu disponible moyen ? Et repartir à la hausse quelques années aprés?

      Quelqu’un à la source de ce ratio prix moyens vs revenus moyens?

    • L’argument de l’économiste Benjamin Tal de la CIBC pour affirmer que le marché canadien n’est en rien comparable à ce qu’était celui des USA en 2006 est probablement que le niveau des hypothèques à risque (sub-prime) est moins élevé au Canada (nous avons la SCHL pour protéger les banques).

      Une façon reconnue pour évaluer le niveau de “chèreté” du marché immobilier est de calculer son P/E où le E = loyers moins frais divers (intérêts, taxes, assurances, frais de condo, entretien…).
      En 2006, le P/E américain tournait autour de 30-40 alors que la moyenne historique tourne autour de 11-12.
      Quelqu’un aurait-il le P/E canadien aujourd’hui?

    • @Terlingua:

      regarde cette page: http://www.majorblog.net/2011/06/23/montreal-immobilier-revente-maison/

      Je n’ai pas la réponse à ta question, mais j’aimerais bien entendre Pbrasseur, snooze, Rick85 et guygadbois à ce sujet.

    • Concernant le papier de Benjamin Tal, j’ai lu un résumé sur le site d’un compétiteur alors je n’ose pas trop mettre le lien ici. Il explique en long et en large pourquoi selon-lui, la situation de 2006 aux USA n’est pas comparable à l’actuelle situation au Canada. Après, c’est juste une opinion, personne n’est forcé d’y croire.

      J’ai juste l’impression que certains ici confondent “baisse des prix de revente” et “crash immobilier”…

      Présentement, la seule chose qu’on peut dire c’est que les prix ont plafonnés car on a atteint un point où les premiers acheteurs préfèrent attendre (ou sont forcés de le faire à cause du resserrement du crédit imposé par Ottawa). Tant qu’un autre facteur dépressionnaire ne vient pas s’ajouter, alors il y a lieu de croire que les prix s’ajusteront à celui du marché locatif.

      Je lisais récemment qu’une règle simple pour calculer si on fait une bonne affaire en achetant est de prendre le prix d’une location et d’un achat équivalents et multiplier le prix de location annuel par 15.

      Alors appliquons cette règle pour un 4-1/2 à proximité du centre-ville de Montréal. Si le loyer est de 1000$/mois (ce qui est très conservateur), selon cette règle vous feriez une bonne affaire en achetant un condo meilleur ou équivalent à 180000$.

      Si on évalue le condo “équivalent ou meilleur” à 200000$ (selon ma connaissance du marché), alors en suivant ce calcul simple, on peut prédire qu’il y a effectivement place à une diminution des prix de d’environ 10%.

      Je répète que c’est en considérant qu’il n’y aura pas d’autres facteurs qui viendront s’ajouter…

    • @terlingua

      Bien, sûr, si les conditions actuelles demeurent stables, i.e. taux d’intérêt et taux de chomage demeurent inchangés. Faudrait peut être aussi que la nouvelle construction ralentisse un peu.

      Ce qui fait que les gens peuvent se permettre de payer trop cher (5 fois) aujourd’hui, c’est qu’ils ont une job, et qe cela leur coute la meme chose que dans le temps (3 fois) en coût d’intérêt, en raison de la période prolongée de bas taux d’intérêt que nous vivons.

      Je crois qu’en raison de l’identité des personnes que vous avez appelé à commenter, mon commnetaires ci-dessus sera, de loin, le plus optimiste!

    • Merci pour vos commentaires, c’est intéressant.

      Que dire à part on verra? Il y a tellements d’éléments qui rentre en ligne de compte (économie mondiale, démographie…) qu’il me semble bien difficile de lire dans l’avenir.

      Si je prends le calcul de bonserge, il me faudrait trouver un condo à 126 000$ (grand 3 1/2 avec terrasse et stationnement à 5min du métro Pie IX, 700$/mois).
      Ça me semble difficile, on parle plus de 180 000 à l’achat je pense (en mieux car neuf ou rénové à neuf..). La marche est haute quand même!

    • Terlingua

      En fait, l’upside en ce moment est a peu près nul (personne n’ose prédire une montée prochaine de l’immobilier au Québec) alors que le downside pourrait être important. Oui, les conditions de marché pourraient vous permettre d’acheter, et si mon scénario se réalisait, vous ne perdriez pas d’argent (mais il n’en demeure pas moins que vous aurez payé trop cher vis a vis une location), mais c’est un très gros si, alors si vous ne vous sentez pas particulièrement pressé d’acheter, si j’étais vous j’attendrais.

    • guygadbois

      C’est bien ce que je pensais.
      Une autre question que je me pose pour les calculs loyer vs achat : Est-ce que ça tient compte qu’au bout d’un moment on ne paye plus de loyer?
      J’aimerais par exemple ne plus payer de loyer pendant ma retraite.

    • Terlingua

      Oui, même dans Hochelaga, un 3-1/2 construction récente à l’étage avec balcon privé et stationnement extérieur, ça peut réalistement aller chercher 180000$. Par contre, plus le marché est dépressif, et plus les vendeurs sont négociables alors il ne faut pas tout le temps se fier au prix demandé.

      Présentement, si vous êtes bien dans votre logement, ça vaut peut-être la peine d’attendre 2 ou 3 ans voir ce qui se passera.

      Moi la raison principale pour laquelle j’ai fait un premier achat en 2007, c’est parce que j’avais passé 3 logements en 3 ans que j’ai tous quitté pour des raisons différentes alors j’en ai eu marre et j’ai acheté.

      Avoir eu plus de chance avec les logements à Montréal, je serais peut-être encore locataire.

    • Bonserge
      Je me retrouve un peu dans vos dires, c’est mon quatrième appartement en 5 ans à Montréal, et si je regarde les condos c’est surtout que j’en ai marre de vivre en collocation avec mes voisins, je veux du béton et de l’insonorisation :) Et si possible un jour arrêter de payer un loyer..
      En attendant d’acheter, je vais retourner à la recherche de la perle rare en location au printemps prochain..

    • Ben voyons Remax, d’après leur études c’est qu’un ti ralentissement. Il a pas lieu de s’inquiété. L’immobilié monte toujours, ne baisse jamais

      http://www.newswire.ca/fr/story/1070493/le-marche-immobilier-au-canada-connaitra-un-ralentissement-mais-pas-une-correction-en-2013-prevoit-re-max

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Twitter

  • Catégories

  • Blogues sur lapresse

    publicité

  • Calendrier

    décembre 2014
    D L Ma Me J V S
    « nov    
     123456
    78910111213
    14151617181920
    21222324252627
    28293031  
  • Archives

  • publicité