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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Jeudi 8 novembre 2012 | Mise en ligne à 9h58 | Commenter Commentaires (21)

    Mises en chantier : un économiste (fort) pessimiste

    condo QC

    On le répète depuis des mois : le marché de l’habitation ralentit au Canada.

    Les données publiées ce matin par la SCHL sur les mises en chantier confirment la tendance.

    Le nombre de nouvelles constructions, en rythme désaisonnalisé et annualisé, a glissé de 223 995 en septembre à 204 107 en octobre.

    Pour l’ensemble de 2012, la SCHL s’attend à un total de mises en chantier qui oscillera entre 210 800 et 216 600. La prévision diminue aux environs de 200 000 pour l’année prochaine.

    Trop optimiste, la SCHL?

    C’est ce que croit David Madani, économiste chez Capital Economics, l’un des plus fervents critiques de la fièvre immobilière canadienne.

    Dans son plus récent rapport, publié hier, il estime que les mises en chantier devraient glisser à environ 150 000 l’an prochain au Canada.

    Un véritable plongeon, bien pire que ce à quoi s’attend le consensus des économistes.

    M. Madani fait valoir que la construction est bien plus importante que la demande depuis plusieurs trimestres, particulièrement dans le segment de la copropriété.

    En fait, le rythme annuel de formation des ménages, comme le veut le jargon, tourne autour de 180 000 par année au Canada.

    Or, les constructeurs érigent depuis plusieurs années des dizaines de milliers d’unités excédentaires… qui devront trouver preneur à un moment ou à un autre.

    Ce stock de condos invendus « va vraisemblablement grossir encore plus maintenant que les ventes de condos baissent », écrit David Madani. Une situation qui réduira d’autant plus le besoin de construire de nouvelles copropriétés.

    Pour revenir aux données de la SCHL, l’organisme fédéral souligne ce matin que les mises en chantier ont reculé de 10,1% dans les centres urbains en octobre.

    Elles ont glissé de 16,9% au Québec, de 16,8% dans l’Atlantique, de 12,3% dans les Prairies, de 6,4% en Ontario et de 1,5% en Colombie-Britannique.

    « C’était simplement une question de temps avant que les constructeurs prennent note du refroidissement du marché de la revente, et des tendances économiques et démographiques sous-jacentes », a observé Sonya Gulati, économiste à la TD.


    • Aux constructeurs de condo: Continuez à en construire , comme cela dans quelques mois nous aurons encore plus de choix et encore moins cher…

    • S’attend-on alors à une baisse importante des prix d’achat pour les condos? Et les prix de location?

      S’il y a bel et bien une baisse importante des prix, combien de temps durera cette fenêtre, selon vous?

      Certaines métropoles sont-elles concernées plus que d’autres? Montréal? Québec?

      Merci!

    • Une excellente nouvelle. J’espère que les promoteurs en prendront bonne note. Par contre l’inventaire de condos neuf invendus à Montréal est en ce moment très faible, si on réagit à temps, nous n’auront pas d’excédent d’offre dans 3-4 ans. Il faut ralentir dès maintenant pour s’ajuster.

    • @observateur: Il y aura peut-être un “dip” dans les prix selon moi pour des fins de projets non-vendus, par contre ce sont souvent des unités moins intéressantes. Un dip est différent d’une baisse prolongée…tout ca évidemment dans des conditions où les mises en chantier ralentissent…

    • @ Sub-prime: tu dis n’importe quoi, l’inventaire de condos neufs invendus à Montréal n’est pas “faible”, il est important et grandissant.

      @observateur_tiers: il y aura une baisse prolongée des prix, et elle va durer plusieurs années; TOUS les indicateurs pointent vers cette conclusion. Minimum 10% de baisse des prix (sauf peut-être quelques secteurs bien précis comme Westmount ou en face du centre Bell). Tu veux des références? Tu n’as qu’à lire les billets publiés sur ce blogue depuis deux mois et les sources que les nombreux participants à ce blogue ont sités dans leurs commentaires.

    • Historiquement, il n’y a jamais eu de bulle qui ont fini par des atterrissages en douceur. C’est toujours un éclatement. En général, les rapport P/R (Price/Rent) descendent un peu en bas de la moyenne historique à la fin de l’éclatement. Cela prend habituellement plusieurs années (3-10 ans, mais ça tourne pas mal autour de 5).

      Présentement, certains marchés sont tellement surévalués que des baisses de plus de 50% sont à prévoir. Dans Vancouver et Victoria, on peut miser sur des baisses d’environ 60%, sur tous les types d’habitations. 30-40% dans les condos de Toronto. Je ne vois pas comment quelque marché canadien que ce soit, à part possiblement quelques marchés ruraux, pourraient éviter des baisses d’au moins 15%.

    • @taxman55: tu veux acheter neuf et prêt maintenant, bonne chance. Tous les produits livrable d’ici 1 à 2 ans sont vendus à + de 90%.

    • @ Sub-prime: ok je comprends, t’es un agent d’immeubles… Parce que tu fais juste dire des mensonges gratuits.

      La réalité est l’opposé de ce que tu décris: sont disponibles à + de 90%. À part les projets du centre-ville, regarde les sites des constructeurs principaux de l’île de Montréal (Mondev, Sancom, etc.) et les plus petits constructeurs aussi, les nouveaux projets livrables en 2013 NE SE VENDENT PAS. Il y a quelques condos listés comme vendus, mais même ceux-là, la plupart ne sont pas vendus, ils sont listés comme vendus pour créer un engouement, une technique bien connue.

    • Un bon survol des chiffres à Montréal :

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201211/06/01-4590746-condos-pres-dun-record-historique-a-montreal.php

    • Et encore il faut mettre ça en contexte, depuis six mois il ne se crée pas d’emploi au Canada et les rares qui se créent sont dans le secteur public!!!

      Ça va être quoi maintenant si l’immobilier décroche, ce qui est de toute évidence en train d’arriver. Quand on regarde la taille de ce secteur (et activités reliées dont la finance) il y a de quoi s’inquiéter sérieusement pour l’économie Canadienne. Sans oublier que l’immobilier (et les lignes de crédit liées aux valeurs résidentielles) est un soutient direct à la consommation qui compte pour 60% de l’économie!

      Flaherty dit qu’il est prêt à intervenir en cas de crise (qu’il met évidemment sur le dos des USA et des autres), mais les deux plus grosses provinces, le Québec et l’Ontario croulent sous les dettes et ont bien peu de marge de manœuvre.

      De plus au même moment les commodités faiblissent, or c’était un des rares “bright spot” au Canada. Ça sent la tempête parfaite!

      Ça va vraiment pas bien au Canada eb ce moment, peut-être que la grande crise du “deleveraging” commence enfin, avec un taux d’endettement des ménages qui à 163% dépasse celui des américains avant leur crise ça pourrait vraiment barder.

    • Merci beaucoup pour les répones, c’est très apprécié.

      Je ne pense pas être acheteur avant deux ou trois ans mais je lis depuis quelques semaines des billets de ce blogue. J’ai remarqué les avertissements récurrents quant à une offre, sans ralentissement, qui n’est pas égalée par la demande… C’est tant mieux pour les acheteurs s’il y a une forte baisse des prix dans les prochaines années, mais j’imagine qu’il faut savoir regarder la “big picture” et comprendre que malgré des baisses alléchantes dans les prix, la situation sera peut-être inquiétante.

    • @Taxman55

      Sub-Prime à raison. Il y a actuellement à Montréal1500 unités de copropriétés neuves disponibles et 9000 copropriétés déjà contruites disponibles sur le marché. C’est effectivement difficile d’acheter neuf et prèt.

      Par contre, ce que les statistiques ne disent pas, ce que personne ne sait, ni le public ni les intervenants parceque ces chiffres ne sont pas disponibles (je me doute pourquoi), c’est quelle est la proportion de condos qui sont vendus à des “investisseurs” plutôt qu’à des occuppants. Et c’est là la grande question parceque ces condos vendus mais inoccupés sont “hors statistiques”. Toronto est au prise avec ce problème, entre autre. Les tours à logements “See Through” quils appellent car les appartements largements inhabités n’ont pas de store ou fenêtre et c’est assez évident qu’il est presque vide même si affiché “sold out”.

      Aussi, Taxman55, ça donne rien d’insulter les gens.

    • @pbrasseur.

      “Flaherty dit qu’il est prêt à intervenir en cas de crise (qu’il met évidemment sur le dos des USA et des autres), mais les deux plus grosses provinces, le Québec et l’Ontario croulent sous les dettes et ont bien peu de marge de manœuvre. ”

      Ottawa et la Banque du Canada sont loin d’être prêts en cas d’une nouvelle récession car il existe très peu de marge de manoeuvre fiscale et monétaire présentement.

      L’économie canadienne ne pourra pas bénéficier d’une nouvelle poussée du surendettement des ménages canadiens comme ce fut le cas entre les années 2008 à 2012. C’est cette forte poussée de l’endettement des particuliers et ce très haut niveau des dépenses à la consommation (60% du PIB) qui ont permis au Canada et au Québec de se sortir rapidement de la récession de 2008-2009. Or, cette stratégie ne sera pas possible en 2013 car la SCHL a presqu’atteint son niveau maximal de 600G$ et le niveau d’endettement actuel des particuliers canadiens est déjà alarmant.

      En cas de nouvelle récession, ce sera terminé pour l’économie artificielle des dernières années. La bulle immobilière actuelle éclatera, ce qui provoquera une réaction en vrille vers le bas sur la majorité des secteurs économiques au pays. Un simple retour à la normale diront les plus lucides…

    • Les banques limitent les investisseurs déclarés par projet à environ 20% et demande 25% de dépôt vs 10% pour les acheteurs. Le secteur du Centre Bell est un peu différent car les promoteurs ont de sérieuses capacités financières et sont capables de contourner un peu ces régles et d’accepter plus d’investisseurs. Griffintown est ciblé principalement par des propriétaires occupant. J’en convient que certain déclarent que c’est pour habiter et qu’ils vont le louer ou le flipper mais ce n’est pas la majorité. Et non, je ne suis pas agent d’immeuble.

    • @snooze:
      1) j’ai insulté personne
      2) “Il y a actuellement à Montréal1500 unités de copropriétés neuves disponibles et 9000 copropriétés déjà contruites disponibles sur le marché. C’est effectivement difficile d’acheter neuf et prèt”: Ses chiffres démontrent que l’inventaire de condos neufs disponibles à Montréal est important. Que le condo soit invendu ou vendu à un investisseur qui ne l’habite pas ne change rien à l’ampleur de l’inventaire, les deux font partie de l’inventaire. Ça c’est l’offre de condo neuf. C’est ça qui compte.

    • @observateur

      Nous ne sommes plus dans un système Offre VS Demande en immobilier. La demande est corrolaire à la facilité d’accès au crédit. Les acheteurs se sont transformés en wanna be flippers. Même votre matante Gisèle s’est lancée dans la spéculation immobilière et elle n’y connait rien, comme la plupart des agents d’immeubles qui ont suivit un cour de quelques semaines.

      Si je vous donne accès à 10 millions de dollars de prêt sur 100 ans remboursable par vos futurs enfants à 1% d’intérêt croyez moi la demande va exploser et les sheds de jardins vont coûter 500 000$. Jusqu’à ce qu’on se rende compte que les gens gagnent 34 000$ par année en moyenne. “Honn, c’est vrai on avait oublié”. A ce moment, le crédit disparait parceque le “mood” a changé.

      C’est là qu’on est rendu dans l’histoire (qui se répète sans cesse).

      J’espère que tous les propriétaires de sheds de jardin à 500 000$ se sont préparés un peu.

    • La vérité, c’est que les condos de moins de 400 000$ dont la prise de possession est pour fin 2013 ou après ne se vendent pas. C’est un fait. Allez voir les sites des constructeurs.

    • @ Taxamn55: En effet! Et ce, malgré la multiplication des promotions où l’on paie les frais de condos et les taxes municipales pour quelques années, tout en vous offrant d’autres bébelles. Il vaut mieux éviter les condos pour quelques années, le temps que la situation se stabilise.

      Ici, en Outaouais, un concessionnaire Mitsubishi offre même une croisière dans les Caraïbes à tout acheteur d’un véhicule neuf, ce même acheteur qu’on visait pour des condos des moins de 400 000 $ jusqu’à ce les conditions d’emprunt hypothécaire devient plus contraignantes.

      Décidément, les temps changent.

    • @snooze

      Merci pour vos commentaires. Je ne m’en cacherai pas, je ne connais strictement rien à l’immobilier (en fait, je suis très novice pour pas mal tout ce qui concerne l’économie). Je consulte ce blogue justement pour en conaître davantage et ne pas tomber dans des pièges.

      Je ne veux pas me retrouver avec une hypothèque trop longue ni une propriété achetée à un prix beaucoup trop élevé pour mes moyens. Difficile de s’y retrouver parce que l’impression que j’ai c’est que les banques ne proposent pas forcément des plans d’hypothèques réalistes.

      Une “bulle” dans l’immobilier est-elle toujours créée par de l’achat (non à des fins d’habitation personnelle) suivi de revente/location par des gens qui n’auront en fait jamais les moyens de payer tout ce qu’ils acquièrent (et donc qui continuent de demander des prêts immobiliers et donc de gonfler la bulle)? J’imagine que c’est ce que vous désignez par “spéculation”?

    • Le prix des condos doit baisser. La scrap montréalaise à 400k ça suffit!

    • @sub-prime
      13h43

      Merci beacoup pour cette information. Donc 20% investisseurs déclarés + x% de wannabe flippers. Ca donne une bonne idée et ça se rapproche de l’impression que j’avais, soit +ou- 50% des condos qui se vendent depuis quelques années le sont à des investisseurs. Ce serait donc un tout petit peu moins, finalement ?

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