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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Jeudi 27 septembre 2012 | Mise en ligne à 9h28 | Commenter Commentaires (24)

    Pression sociale sur les locataires?

    L’achat d’une maison demeure pour bien des Québécois un objectif incontournable, tout à fait légitime.

    Mais pour certains, qui auraient pourtant les moyens d’acheter, l’accession à la propriété n’a aucun intérêt.

    Aussi bien demeurer locataire et réinvestir une partie de l’argent économisé dans d’autres véhicules que l’immobilier, disent-ils en somme. Et s’épargner du même coup le casse-tête des taxes et des rénos.

    C’est ce que fait valoir Amélie Bouchard, une biologiste montréalaise, dans cet article publié ce matin.

    La jeune femme habite depuis 10 ans un logement de trois chambres à Villeray, qu’elle paie 525$ par mois (un loyer nettement en-dessous de la valeur du marché, convenons-en). Elle réinvestit une partie de ses économies sur les marchés financiers, et bénéficie d’un mode de vie flexible qui lui permet de voyager.

    Mme Bouchard admet ressentir une forte pression sociale de la part d’amis et collègues, qui lui disent qu’elle “jette son argent par les fenêtres” en demeurant locataire.

    Qui dit vrai?

    Plusieurs outils permettent de comparer les bénéfices de l’achat et de la location, dont cette calculette de l’Autorité des marchés financiers. Une outil qui a certaines lacunes, selon des experts en finances personnelles, mais qui donne quand même une bonne idée globale.

    Et vous, croyez-vous que cette pression sociale existe bel et bien? Y a-t-il selon vous des avantages à demeurer locataire même si on aurait les moyens d’acheter?


    • Le problème, c’est que les gens ne comprennent pas que tout dépend de votre style de vie.

      Si vous êtes une personne susceptible de changer d’emploi fréquemment, que vous n’avez pas d’enfants, que vous détestez entretenir une propriété ou que vous voyagez très souvent à l’extérieur de la ville, la location sera probablement un meilleur choix, même si votre loyer est de 1000$ par mois.

      Si vous avez un emploi stable et qu’il est probable que vous restez quelques années au même endroit, que vous avez envie d’espace, que vous avez une mise de fond, etc. l’achat pourra être un meilleur choix, surtout si vous êtes en mesure d’acquérir une propriété dans un secteur recherché.

      Il faut aussi penser: si je reste locataire, est-ce que l’argent économisé sera placé et rapportera des intérêts? À quel taux? Ou cet argent sera-t-il dépensé? Et aussi les valeurs: pour certaines personnes, être proprio est un but en soi, un objectif à atteindre. Pour d’autres, cela n’a strictement aucune importance.

      Je crois qu’il s’agit d’une erreur de choisir en fonction de ce qui revient le moins cher. Il faut regarder un ensemble de paramètres.

    • Du point de vue strictement financier, il faut être vraiment fou pour acheter à Montréal présentement car le coût d’opportunité est nettement en faveur du locataire:

      http://www2.lactualite.com/pierre-duhamel/files/tableau-duhamel.jpg

      Et un autre très bon article qui explique sommairement le coût d’opportunité et indique que les sommes dégagées par les économies de la location peuvent être substantielles:

      http://business.financialpost.com/2012/09/14/why-its-better-to-rent-than-buy/

      Comme disait l’autre, il faut juste savoir se servir de sa tête et calculer… Cela permet d’économiser des sommes importantes et de ne pas se faire prendre par l’ensemble des fausses croyances reliées à l’achat d’une propriété que plusieurs de l’industrie essait tant bien que mal de nous “brainwasher”!!

    • Mme Bouchard semble être une personne très intelligente et fait une excellente opération financière, je lui souhaite de tenir bon face aux “peer pressure” et de continuer. Et c’est sans compter les intangibles comme la mobilité, la liberté, si ces valeurs sont importantes pour elle alors sa décision n’en est que doublement valable.

      Je ne suis pas surpris qu’elle subisse des pressions sociales, au beau milieu d’une bulle immobilière, dans un environnement où le taux de propriété a atteint un sommet historique quiconque en mesure d’obtenir un prêt est déjà propriétaire, c’est à dire presque tout le monde à part les plus jeunes et les plus pauvres (et encore…). Normal après des années de hausses irrationnelles que tout ce beau monde qui a des billes dans le système soit convaincu d’avoir raison et prêche pour sa paroisse avec des mythes qui ont la vies dure comme celui qu’en louant on subventionne les propriétaires. A ce chapitre il parait que les parents sont les pires, ce sont eux qui encouragent tant de jeunes ménages à s’enterrer de dettes, une décision qu’ils regretterons amèrement si le marché tourne (ce qui est de plus en plus probable). Dans ce cas toutes ces maisons ne pourront être vendu sans d’importantes pertes financières (l’effet de levier ça marche dans les deux sens) et deviendrons comme autant de prisons. Problèmes dont un locataire n’aura jamais à se soucier.

      Je suis conscient que pour certains la propriété c’est important. C’est bien correct mais au moins n’essayez pas de vous convaincre et vous justifier que c’est financièrement une bonne affaires. Dans le marché actuel c’est pratiquement impossible. Acheter si vous voulez, mais faites le choix en pleine connaissance des risques que vous courez.

    • J’habite un 5 1/2 à Montréal qui me coûte $620.00/mois. Avec l’argent économisé, je me suis bâti un chalet/maison sans avoir à emprunter et engraisser les banques. La valeurs de ma maison est nette contrairement à ceux qui s’achètent à crédit des maisons trop grosses et trop onéreuses pour leurs moyens tout en se pétant les bretelles. Ce qui me désole avec les emprunts, c’est qu’on paie le double de valeur de la maison ou du condo en intérêts et frais de toutes sortes. J’aime mieux mon fric dans ma poche que dans celles des banques.

      Sylvain Pelletier

    • Petite démonstration de Garth Turner sur louer vs acheter sur son blog

      http://www.greaterfool.ca/2012/09/26/parental-guidance-2/

      A Montréal les proportion son plus petites, mais le résultat reste le même: Même sans perte de valeur, aux prix actuels l’acheteur est perdant.


      Do the math. A $400,000 one-bedrooms plus den condo bought in Toronto actually costs $412,000 at closing, plus a CHMC mortgage insurance premium of $10,780. So with 5% down (that’s $20,000), the mortgage ends up being $403,000. The mortgage at 3% is $1,950 with a maximum 25-year amortization. Property taxes and condo fees would raise the monthly to about $2,400 (plus insurance, parking, utilities).

      So five years later that’s $144,000 in payments, of which $59,800 was bank interest. If there’s no correction and the kid sells for what she paid, less 5% commission, the proceeds are $380,000. Of that $344,200 is still owing to the bank, which leaves $35,800, of which $20,000 is the down payment. The balance is $15,800. Deduct that from the $144,000 paid to live there, and you get occupancy costs of $128,200, or $2,136 a month.

      And what does the same unit rent for? About $1,700. So if the difference – $436 a month – were invested for five years at 7%, it would become $31,832. Yes. Enough to buy a Mazda. A nice one. Or three Kias.

    • @pbrasseur

      À l’Université un des cours filtre qui fait en sorte de diminuer considérablement les chances de certains étubiants de passer à travers le tronc commun de leurs baccs et d’obtenir un diplôme est justement le cours de “analyse et rentabilité de projets”; votre Garth Turner ne passerais probablement pas cette étape, certains étudiants se reprennent à trois fois pour finalement passer ce cours par la peau des fesses. Bref, les chiffres ne sont pas aussi simples que cela, et je suis d’accord avec vous que la demonstration est petite il y a une impartialité quand à l’optimisme de la rentabilité de l’investissement sur le montant économisé en louant et un pésimisme quand au montant du gain en capital d’un REAL state: en plus, M. Turner fait l’erreur grossière de comparer des montants d’argents qui se déboursent à des différents moments sur la période de 5 ans(valeurs non actualisées); Rien ne vaut un petit chiffrier Excel pour se faire une bonne idée des convéniants financiers d’acheter à Montréal.

      Disons que s’il y a 10 ans j’avais suivis un conseils pareil. 1- Je n’aurais jamais fait 7% d’intérêt sur l’argent économisée 2- Même un 7% sur à peu près rien (peu-être une mise de fond) n’aurait jamais suffit pour ratrapper l’augementation de la valeurs des prépriétés sur une période de 10 ans.

    • Elle devrait laisser faire les autres et continuer à se servir de sa logique. Elle est tombé sur un proprio naïf? Qu’elle en profite. Les frais communs d’un condo c’est minimum 250$ par mois pour les plus cheap. Son loyer lui coûte donc 275$ avec service de déblocage de toilette ect Qu’elle reste là.

    • @pbrasseur
      vous dites: “une décision qu’ils regretterons amèrement si le marché tourne (ce qui est de plus en plus probable). ” Ah bon, quelles sont vos sources? Des gens de mon entourage me disent également depuis maintenant 10 ans que les taux vont augmenter…..j’attends toujours. S’ils avaient su bouger avant, ils auraients profiter d’un meilleur prix…et profitez de l’effet levié pour peut-être faire d’autres acquisitions. Personnellement, j’ai 3 petits plex. Ma dernière acquisition, un triplex m’a couté plus de 500 000$. Cher direz-vous? Certe, mais si “we do the math”, une fois l’hypothèque mensuelle réglée, les assurances et taxes payées, cette propriété me rapporte plus de 500$ par mois en plus de se payer seule…
      Sachez que pour ma part, je respecte l’option location, mais tout n’est pas noir d,un point de vue propriétaire. Mes 2 autres propriétés ont plus que doublé de valeur depuis 2005. Je vous mets donc au défi de trouver un meilleur investissement. C’est d’ailleurs bien connu, le meilleur investissement des 100 dernières années: l’immobilier

    • @olioli.

      “Mes 2 autres propriétés ont plus que doublé de valeur depuis 2005.”

      Et qu’est-ce qui s’est passé depuis 2006?? On ouvre le crédit aussi grand que possible avec l’aide de notre bon gouvernement Fédéral!!:

      http://theeconomicanalyst.com/content/charting-growth-canadas-mortgage-monster-what-now-mr-flaherty

      Vos propriétés sont surévalués, comme le reste de l’immobilier Canadien, Québécois et Montréalais:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201110/05/01-4454301-les-immeubles-de-4-et-6-logements-surevalues-a-montreal.php

      Votre problème, c’est que vous ne comprenez pas d’où proviennent vos hausses de prix depuis 2005. Donc, vous ne comprendrez pas plus d’où proviendront vos baisses de prix futures!!

    • @olioli

      “Mes 2 autres propriétés ont plus que doublé de valeur depuis 2005. Je vous mets donc au défi de trouver un meilleur investissement.”

      “doublé de valeur” devrait être changé par “je pourrais possiblement demander le double du prix payé et espérer les vendre”.

      L’acheteur, toutefois, consentira à payer ce prix si lui aussi peut espérer “demander le double du prix et la vendre” dans quelques années. Tout comme vous en 2005.

      Vous êtes un gars intelligent. Votre acheteur le sera tout autant, malheureusement.

    • @Rick

      Mon problème, c,est que je fais du profit en faisant ce q

    • Hum! Vous avez peut-être déjà entendu cette histoire d’un important homme d’affaires de New York qui avait décidé de se départir de toutes ses actions et autres produits dérivés inscrits en bourse pendant l’été de 1929 lorsqu’un jeune cireur de souliers lui avait donner quelques conseils sur l’achat de certains titres avec lesquels il avait un peu d’argent…

      Nous connaissons tous la suite des choses…

      La morale de cette histoire est bien sûr que lorsque “tout le monde” raconte des histoires extraordinaires sur leurs prouesses financières récentes “and that things cannot and will never go south” dans un contexte hautement spéculatif, c’est probablement le signal de tout vendre, d’empôcher vos profits, avant la débandade ou de rester en retrait si vous n’y êtes pas encore investi. C’est bien connu, on n’achète pas quelque chose au sommet du marché… Vous pouvez toujours essayer de “timer” le marché, mais ce n’est pas une bonne stratégie.

      C’était le cas pour les titres financiers et l’immobilier aux Éttats-Unis jusqu’en 2008 et c’est maintenant le cas au Canada pour le secteur immobilier.

      Cela dit, il est maintenant plus avantageux financièrement d’acheter aux États-Unis que de louer. Et pourtant, la demande n’a pas explosé malgré les faible taux d’intérêts et les déductions fiscales plus avantageuses qu’au Canada. Bien sûr, le crédit demeure difficilement accessible, le taux de chômage est trop élevé. Or, les Américains se sont probablement aussi souvenus qu’on achète une maison pour avoir un toit et non pour un investissement et des ristournes faramineuses à long terme comme il l’ont cru pendant quelques années jusqu’à ce que la bulle éclate.

      Les vrais investisseurs immobiliers chevronné et au portefeuille ont passé à travers la tempête. Or les amateurs et les petites familles qui se sont “essayés” parce que tout le monde le faisait et que les châines spécialisées leur montrait des émissions des histoires de gens ordinaire devenus millionaires en l’espace d’un an se sont fait royalement brûlés…

    • @ olioli “Mes 2 autres propriétés ont plus que doublé de valeur depuis 2005. Je vous mets donc au défi de trouver un meilleur investissement. C’est d’ailleurs bien connu, le meilleur investissement des 100 dernières années: l’immobilier” Trop facile, vous avez augmenter votre investissement de 100%, l’once d’or a augmenter de 600% depuis l’année 2000… Alors, avoir acheter de l’or au lieux de l’immobilier, vous auriez fais 6 fois plus… De plus, le profit fais avec l’or n’est pas imposable et pas taxable puisque c’est un “échange de monnaie”… Si vous auriez préféré l’argent métal, vous auriez fais 500% de retour sur investissement depuis 2000… Je ne dit pas que votre investissement est mauvais… et je n’ai pas acheté (malheureusement) de matière précieuse… mais bon, j’aurai dù….

    • J’ai dû souvent louer dans ma vie. Je ne comprends pas ceux qui disent que les loyers n’ont pas augmenté beaucoup pendant tout ce temps. Tant mieux si vous payez en deça de 200$ par pièce, mais 2 enfants + tard, étant travailleur autonome à la maison avec une blonde qui travaille au centre-ville, on a décidé de devenir propriétaire cet été dans Rosemont.
      On paie un peu + que notre dernier loyer mais la différence en vaut vraiment la peine. C’est neuf, c’est beau, c’est insonorisé et c’est en ville.

      En ce qui concerne M. Turner, ses chiffres sont loin, loin de ma réalité, et j’ai 3 chambres fermées + une cour, tout près du métro Rosemont.

      J’ignore si j’ai eu un deal mais il est clair que Mme Bouchard a eu un deal comme locataire, un deal sur lequel un nouveau locataire pourrait difficilement tomber.

      Et l’extra qu’on sauve en louant, on fait des sous avec en l’investissant à la bourse?

    • olioli

      “C’est d’ailleurs bien connu, le meilleur investissement des 100 dernières années: l’immobilier”

      C’est complètement faux! Historiquement l’immobilier suit l’inflation, c’est ça la norme historique. Aussi bien dire qu’après une décennie de hausses de prix (irrationnelles et gonflées par le crédit facile promu par le gouvernement) 3 fois plus rapide que l’inflation on est dû pour un solide correction. Évidemment que les spéculateurs qui ont acheté durant cette période sont gagnants (du moins sur papier…) mais le passé n’est pas garant de l’avenir, en fait c’est plutôt l’inverse car en ce domaine on finit toujours par revenir aux normes.

      Au contraire de ce que vous dîtes dans cet exemple Garth Turner est prudent, il assume que le condo conservera sa valeur et il ne mentionne pas que dans 5 ans – quand il faudra renouveler l’hypothèque – les taux d’intérêts pourraient bien avoir grimpé (ils sont en ce moment à des bas historiques).

      Autant de risques très sérieux dont un locataire n’a pas à se soucier.

    • être locataire ne sert qu’à enrichir une personne qui nous impose des obligations à la maison… pas d’animaux, laisser le propriétaire exécuter des travaux d’amélioration, ne pas transformer les locaux et les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, s’assurer de ne pas déranger les autres locataires ou le propriétaire, payer le loyer a temps… L’achat d’une maison est bien plus avantageux dans le sens que l’on peut toujours rénover, décorer, construire à notre guise, pour faire prendre de la valeur au chez-soi. Et si le déménagement est souhaité, vous pouvez vendre la maison à un prix bien plus élevé qu’à l’achat. Bref, mieu vaut investir dans une maison que d’enrichir les poches d’un propriétaire

    • @be-bop

      Les gens devront juste cesser de chercher un Saint Graal financier Unique et foutre tout leur argent dedans sous les promesses irréalistes de promoteurs qui jouent pour leur propre pomme.

      Aucun véhicule financier n’est sûr à 100%, rien de peut augmenter à l’infini, ni l’immobilier ni rien d’autre. Tout fluctue. Les cycles sont différents mais la logique reste la même.

      Si vous trouvez un conseiller financier qui vous dit : “Je n’ai rien à vous vendre sauf mes conseil, mon principal conseil est d’être diversifié et en cela je peux vous parler des différents véhicules qui existent leurs forces et leurs faiblesses et vous pourrez faire vos choix (+risqué, -risqué) mais ne mettez pas tout dans le même panier”, alors prenez plusieurs rendez-vous avec ce mec et gardez le pour vous. Ils sont rares.

      Les gens qui ont tout leurs avoirs en valeurs immobilières s’expose également à tout perdre advenant une sévère correction. Ou, à tout le moins, d’en être “prisonnier” s’ils ne peuvent pas vendre à un prix égal ou supérieur au prix payé. L’argent est alors captive dans une ou des maisons, plusieurs centaines de milliers de dollars qui dorment “au beau fixe” pendant des années et des années en attendant le prochain cycle haussier (que plusieurs disent très lointains). Crédible ? Your call. Qu’est-ce que votre instinct vous dit ?

      On a appris cette semaine que seulement 140 422 contribuables québécois gagnent plus de 130 000$ par année.

      Instinctivement, qu’est-ce que ça vous dit de voir que 80% des gens ne gagnent pas suffisamment pour payer les prix actuels en 2012 sans bagette magique ? Imaginez la hausse … Où ça ? Qui gagnera assez pour payer ces prix sans crédit facile ?

      A. Dourbel

    • Je veux bien Snooze, mais l’argent qu’on doit avoir pour honorer sa location, eh bien si cette somme s’approche de celle qu’on doit avoir pour payer l’hypothèque, je crois qu’il est avantageux d’acheter car il en restera quelque chose, peu importe les fluctuations, surtout si on habite un endroit “stratégique”.
      Non?

    • @mickelinecouturier
      “être locataire ne sert qu’à enrichir une personne qui nous impose des obligations à la maison[...]”

      Selon la même logique, on peut dire que dans le marché actuel, devenir propriétaire ne servira qu’à enrichir une banque par nos intérêts, et cette banque pourrait même vous saisir votre maison si vous vous retrouviez dans l’impossibilité de payer l’hypothèque.

      Faites le calcul vous-mêmes au lieu de réciter un mantra:

      http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html

      Votre mantra est généralement invoqué par les gens qui deviennent propriétaires au delà de leurs moyens, sans réaliser les responsabilités matérielles et fiscales imposées par la possession d’une propriété. Et sans considérer que la hausse de prix observée depuis 2000 n’a pas été corrélée avec une hausse de la capacité de payer des gens. Elle a été permise uniquement par la facilité du crédit pendant cette période, gracieuseté des politiques monétaires mal avisées des banques centrales.

      C’est ce même crédit qui commence à se raréfier parce que la SCHL a presque atteint son plafond assurable de 600 milliards de $. Les banques commencent à exiger des mises de fond minimales de 10% (même si le plancher légal est à 5%) .

      “Et si le déménagement est souhaité, vous pouvez vendre la maison à un prix bien plus élevé qu’à l’achat.”

      Pas nécessairement. Vous n’avez qu’à regarder au sud de la frontière, en Espagne ou en Irlande pour vous en convaincre. Les fondamentaux du marché immobilier canadien sont actuellement très inquiétants (presque autant qu’ils l’étaient en 2006 aux États-Unis).

      Je le répète: la hausse de prix observée depuis 2000 n’a pas été corrélée avec une hausse de la capacité de payer des gens.

    • @mickelinecouturier.

      “Et si le déménagement est souhaité, vous pouvez vendre la maison à un prix bien plus élevé qu’à l’achat. ”

      Agent(e) immobilier?? Si je comprends bien, vous garantissez un gain important lors de la vente d’une résidence (car il faut considérer la commission à la vente et de nouveaux droits de mutation) et ce, peu importe le moment de l’achat et de la vente?! Donc, si j’achète cette année (2012) et que je vends en 2014, je serai certain de réaliser un profit d’au moins 10%, ce qui me permettra de payer la commission à la vente ainsi que les nouveaux droits de mutation, en plus de me conserver un petit profit, c’est exact?! Avec une telle affirmation, un courtier en valeurs mobilières pourrait être radié par son ordre professionnel… On ne peut garantir aucun gain, peu importe le marché visé car le passé n’est jamais garant du futur. Comme l’expansion du surendettement des ménages des derniers 10 ans, qui est responsable d’avoir propulsé le prix des propriétés, ne peut être garant d’un surendettement des ménages encore bien supérieur pour les 10 années à venir!

      Et en passant, un propriétaire de condo a souvent les mains autant lié qu’un locataire, sinon plus. Les syndicats de copropriétés instaurent fréquemment des règles sévères, dont l’interdiction des animaux. Drôle car nous pouvons nous permettre, sans excès, des chats et des chiens où nous habitons…

      Relisez plusieurs fois les liens Internet plus haut et apprenez sur le “coût d’opportunité”… Le coût d’opportunité sera en faveur du locataire pour facilement les 4 à 5 prochaines années dans la région de Montréal et les sommes économisées par la location pourraient être très importantes durant cette période.

    • Si « sa » pression sociale ne l’a laisse pas vivre en paix dans son logement elle ne l’a laissera pas vivre en paix ni dans un condo, ni une maison, ni chalet ni rien. Vivre et laissez vivre bon yeu. Est-elle heureuse dans son logement premièrement? Le reste n’est que du bruit de fond. À 525-frais commun-taxes-imprévus =o$ de loyer. Son loyer ne lui coûte rien où est le problème de rester dans un loyer gratuitement? Je ne comprends pas où est situé la problématique. Ni la sienne ni celle de sa pression sociale.

    • Il y a une grave erreur dans l’application de l’AMF. Ils oublient de consid

    • Il y a une grave erreur dans l’application de l’AMF. Ils oublient de considérer les dépenses d’entretien et réparations. Ces dépenses sont loin de s’équivaloir de la location à la propriété. Le coût du loyer est déjà établi en tenant compte que le propriétaire assume les gros de ce genre de dépenses.

      Si on veut que notre maison prenne de la valeur tout en suivant l’inflation, on doit l’entretenir et faire les rénovations qui s’imposent en plus. Ces dépenses peuvent être énormes sur un long terme.

      Le locataire a le beau jeu. Quand le logement a un problème ou se détériore, il rejette la responsabilité de ces coûts au propriétaire ou alors il déménage.

      D’ailleurs, ça soulève une autre faiblesse de la comparaison achat et location : le manque de flexibilité de l’achat. Le modèle nous dira par exemple qu’après 10 ans l’achat est plus payant. Mais qui dit qu’on sera bien dans cette maison pendant 10 ans ou plus ? Est-ce que notre couple survivra tout ce temps ? Est-ce que l’un des deux ne va pas se tanner de vivre dans cette maison pour différents facteurs, le voisinage, la distance de son emploi etc ?

      On parle de maison, mais c’est beaucoup plus souvent un logement qu’on s’achète. L’entretien s’ajoute alors aux autres coûts sous le titre « frais de condos ». Le risque existe aussi que les frais de condos ne soient pas suffisants lorsqu’une grosse dépense se présente.

    • @ jeannot_vachon

      Hum, c’est pour ça que les propiétaires se ruent sur les ahbitations à logement? Il semble que pour les loyers modiques l’intérêt y est moins mais pour le reste, ça se vend comme des petits pains chauds.

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