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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Vendredi 29 juin 2012 | Mise en ligne à 10h31 | Commenter Commentaires (50)

    Jeunes familles: quitter Montréal ou pas?

    (Photo CNW)

    (Photo CNW)

    Le sujet est devenu récurrent: est-il possible pour les jeunes familles de la classe moyenne de vivre de façon décente dans l’île de Montréal?

    Avec la montée spectaculaire des prix, le moindre condo d’une taille correcte coûte souvent le prix qu’il aurait fallu débourser pour un triplex il y a 10 ans!

    Sans surprise, l’étalement urbain se poursuit. De plus en plus de jeunes ménages choisissent de s’exiler en banlieue éloignée, pour bénéficier d’une maison plus grande, d’un terrain, d’une piscine…

    La Ville de Montréal offre un programme visant à permettre aux familles de rester en ville, mais il est insuffisant, selon plusieurs témoignages.

    Ce programme offre une subvention maximale de 12 500$ pour les familles qui réussissent à trouver un condo neuf d’au moins 3 chambres à coucher, d’un prix maximum de 310 000$, incluant les taxes et les extras.

    Aussi bien dire une rareté, dans le marché actuel.

    Jeunes familles, urbaines ou exilées: quelle est votre expérience avec la recherche d’une propriété? Pourquoi avez-vous choisi de quitter l’île –ou d’y rester?


    • Je suis tellement bien à Trois-Rivières

      Grand terrain, piscine, école à 2 coin de rue, bungalow avec 4 grandes chambres bien entretenu, 10 minutes d’auto pour la job, salaire similaire (même poste) qu’à Montréal … 160 000$ pour ce beau rêve. Me rendre à Montréal ou Québec pour une sortie est aussi long que de partir en banlieue pour aller travailler au centre-ville de Montréal.

      Concernant Montréal, je suis surpris de ne pas voir davantage de gros bureaux quitter le centre-ville pour aller s’installer à St-Bruno, Valleyfield, Chateauguay, Terrebone, Mont-St-Hilaire etc … pour construire leurs bureaux.

      Imaginez Hydro-Québec ou Desjardins faire ainsi pour son complexe. Immeuble moins cher, meilleures qualité de vie des employés, moins de retards dûs aux travaux etc … ça n’a pas de prix … surtout que 70% des employés doivent déjà vivre en balieue. Je suis persuadé que l’attrait pour ces entreprises augmenteraient assez rapidement.

    • Je crois qu’il y a des attentes irréalistes de la part de certains. J’ai grandi en ville mais il me semble que habiter en appartement était suffisant et partager une chambre à coucher avec un frère ou une soeur était normal. Est-ce qu’on s’attend à des standards plus élevés qu’avant? C’est quoi vivre de façon décente?

      Enfin, je vis présentement en ville avec ma famille. J’aime la proximité des écoles et des universités et le fait d’être central ce qui me permet de travailler dans presque n’importe quelle compagnie en auto. On a pu se permettre une maison sur l’île parce qu’on a accumulé des sous en ayant travaillé comme des forcenés en sortant de l’université et qu’on était prêt à acheter quand l’occasion se présentait. Un peu de chance aussi : les anciens proprio étaient pressés de vendre et on avait une grosse mise de fonds qui nous a permis d’acheter en pleine récession sans crainte et surtout sans concurrence.

    • Pour notre part, nous avons décidé d’investir dans notre qualité de vie: Ville Mont Royal

      Les gens ont une préconception que c’est inabordable, ce qui n’est pas tout-à-fait exact, puisque les maisons de la première période de construction (1912-1940) sont souvent fort jolies: de petites maisons, avec terrains “correct” (genre 4 000-5 000 p2), en demande de rénovations, oui, mais qui peuvent se faire sur quelqes années, c’est possible pour 600-900K.

      Et la valeur sera toujours là. La qualité de vie également. Et ceci permet:

      de n’avoir qu’une seule voiture (le train prend 8 minutes pour se rendre à la gare centrale). Une voiture, cela coute 10 000 $ par année. C’est 800 $ par mois d’intérêt hypothécaire que l’on peut se permettre de plus. Soit une hypothèque (à 5% d’intérêt) d’environ 200 000 $ de plus qu’un couple avec 2 voitures peut se payer.

      Cela permet également d’envoyer les enfants dans une école primaire plublique top notch: économies sur les frais de scolarité de 4000 $- 8000 $ par année (2 enfants). Encore un 75 000 $ d’hypothèque supplémentaire qui se finance tout seul.

      Et surtout, je m’en fous que la 13, la 15 soient invivables le matin, que le Pont Mercier soit fermé, que l’échangeur Turcot fasse peur, que Champlain doive être reconstruit.

      Je ne comprend même pas les gens de s’exiler. Mieux vaut s’étirer un peu, investir dans un quartier qui va toujours être prisé, et avoir une qualité de vie incroyable. Et je suis persuadé qu’on peut faire sensiblement la même chose a Cartierville, Ahunstic, Rosemont, St-Laurent, etc…

    • eric_b

      C’est juste que cela fait loin pour être admis a l’institut de Cardio, et pour étudier en droit. A part cela, j’imagine que c’est cool Trois-Rivières, super restos, magasins, offre culturelle. Je suis content pour vous que cela vous satisfasse.

      Vous savez, l’adage à l’effet que l’on a ce pour quoi l’on paie fait rarement défaut.

    • Ma copine et moi avons quitté l’Ile il y a plus de trois ans. Nous avons vendu un 5-plexe, au profit de notre maison idéale, située à St-Hippolyte. Maintenant heureux parents d’une fillette d’un an, jamais n’envisagerions-nous de revenir dans la métropole. Certes, le voyagement (pour moi, en train de banlieue) est important, mais pour rien au monde j’échangerais la quiétude de mon p’tit coin de nature.

    • @guygadbois
      “Les gens ont une préconception que c’est inabordable… c’est possible pour 600-900K”

      Eh boy…On a pas le meme budget. 600 a 900K$ c’est pas toutes les bourses qui peuvent se permettre ca…

    • @eric_b
      “Imaginez Hydro-Québec ou Desjardins faire ainsi pour son complexe. Immeuble moins cher, meilleures qualité de vie des employés, moins de retards dûs aux travaux etc … ça n’a pas de prix … surtout que 70% des employés doivent déjà vivre en balieue. Je suis persuadé que l’attrait pour ces entreprises augmenteraient assez rapidement.”

      L’idée est, à mon avis, stupide. 70% des employés vivent en banlieue, alors mettons l’édifice en banlieue… Ok, mais quelle banlieue ? Laval ? Rive-Nord ? Rive-Sud ? dans l’Ouest ? dans l’Est ? Bref, vous oubliez que la banlieue est circulaire, autour de Montréal, donc tout déplacement en banlieue amène forcèment un rallongement du trajet pour ceux qui sont dans la “mauvaise” banlieue.

      L’exercice a été fait lorsque mon entreprise a déménagé ses bureaux il y’a trois ans. La direction a placée sur une carte les domiciles de tous les employés et a cherché le point qui serait le mieux pour tous, qu’ils viennent de la rive nord, de la rive sud, ou de Montréal même que ce soit en voiture, en train ou en bus. Je vous le donne en mille, le point choisi se trouve au centre de l’agglomération, dans Montréal même (Rosemont pour être exact).

      Bref, il y’a une raison pour laquelle les principaux bureaux sont en centre-ville, c’est justement parce que, comme son nom l’indique, ils sont au centre de la ville (donc, central pour tous les employés où qu’ils résident). Des bureaux en banlieue perdraient cette aspect central, ce qui amenerait probablement des entreprises à se priver de bons employés, car domiciliés trop loin.

    • Le réveil brutal je l’ai eu quand j’ai vécu un an à Toronto… je me suis dit que même si j’investie 600K$ pour la conversion d’un duplex en cottage en ville aujourd’hui, je ne paierai jamais ce que les torontois paient pour demeurer en ville.

      Ce qui a influencé notre décision de demeurer en ville est le fait que nos enfants, s’ils le veulent, ne se verront jamais obligé de s’acheter une voiture à 16 ans. Cela fait 30 ans que je demeure en ville et comme c’est assez difficile d’organiser des sorties en dehors de la ville avec nos 3 jeunes enfants, avec ma conjointe nous nous sommes acheté une voiture, ce qui pour moi était une première, j’aurais pu passer toute ma vie sans m’acheter une voiture… (on fait en plus moins de 10k kilomètres par année)
      Je trouve aussi que comme tout est plus petit en ville, on ne peut se permettre d’avoir 5 postes de télévision, 4000 jouets , toutes sortes de bébelles inutiles etc. et comme on n’as pas un frigo de 50 pied cubes, on fait nos emplettes au fur et mesure nous empêchant de jeter la palette de yogourt de chez Costco comme certains que je connais et quand tu fais tes emplettes à pied…t’achète vraiment ce que tu peux porter i.e. le stricte minimum. Bref, la vie en ville te pousse à être économe, ce qui te permet d’investir plus dans une petite barrack assez grande pour vivre décemment (selon mes critères).
      Et pour finir, les jeux d’eau au parc St-Michel sur laurier… c’est tellement moins d’entretien ;)

    • Ça dépend de ce qu’on recherche, si comme guygadbois, l’important c’est d’avoir une proximité avec de bons restos, mais de ne pas avoir les moyens d’y aller parce qu’on a une hypothèque de 500K à payer, l’idéal c’est de rester en ville!

      Sinon, la campagne est un choix censé, car il permet de vivre plus lentement…

    • @droopy

      Oui, mais Entreprise ABC inc. qui a 5 000 emplois Downtown.

      Si l’entreprise achète un vaste terrain et qu’ils offrent à leur employés le choix entre l’édifice à St-Bruno (par exmeple) ou centre-ville les deux premières années.

      Au début ceux qui restent proches devraient en profiter rapidement.

      Je ne serais pas surpris de voir, au fil du temps, des gens déménager leurs familles pour profiter des avantages de la banlieue. Par exemple, un déménagement de Répentigny vers Ste-Julie.

      Les nouveaux emplois, tu les affiches surtout pour le nouveau point de service.

      Si certains départements sont rendus principalement en région, tu déplacement les gestionnaires vers ces banlieues de façon obligatoire. Genre dasn 12 mois ce sera là bas.

      Le choix final revient aux gens de rester dans le trafic ou pas, mais il y aurait des possibilités et des flexibilités.

    • Bonjour Linele (Duval?)

      Ah si seulement c’était les restos, cela en réconforterait plusieurs, mais malheurement non. L’important pour moi c’est d’être capable de me rendre rapidement, en tout temps, au coeur économique du Québec (pour avoir une job vraiment payante et stimulante), dans les meilleures restaurants, dans les meilleurs hopitaux, dans les meilleures universités, les meilleures boutiques, au cinéma, dans les épiceries ethniques, à l’OSM et l’OM, au hockey, au soccer, etc….

      Merci de vous en faire pour la capacité de payer des gens qui habitent ici. Disons que le taux de chomage n’est pas très élevé. Mais je pense que vous n’avez pas compris ma démonstration, alors je vais répéter, mais autrement.

      Si vous habitez en banlieue, et que vous voulez envoyer vos 2 enfants dans un ecole top notch, cela vous coute 20 000 $ par année de plus qu’à moi. Ce 20 000 $ représente les intérêts sur une hypothèque de 400 000 $. Donc, si vous avez les moyens d’être le banlieusard que je décris, vous avez également les moyens d’avoir une résidence d’un coût de 400 000 $ supérieur à ce que vous avez en banlieue. Donc, si vous êtes prêts à payer 300 000 $ à Longueuil, je fais l’argument que vous devriez plutôt payer 700 000 $ à Mont Royal.

      Et je ne quantifie pas la qualité de vie en plus. Ca vaut trop cher, et rend la comparaison injuste.

    • Jeune famille dans la vingtaine, nous vivions à Montréal, copropriétaires d’un condo dans un quartier paisible avec bébé qui faisait ses premiers pas. Mais rapidement, l’endroit ne nous convenait plus. Pas de chambre pour le bébé (nous dormions les 3 dans une même chambre), la seconde chambre étant un espace de travail officiel pour mon conjoint travailleur autonome. Recherche active d’une propriété de 3 chambres sur l’île, mais rapidement on a été forcés d’admettre qu’on ne trouverait pas ce qu’on cherchait dans notre budget.

      Direction Laval, où nous vivons dans un bungalow des années 50 fraîchement rénové, avec terrain, à proximité du transport en commun (métro et bus) et des services. Et quelle qualité de vie! De l’espace (un enfant, ça bouge), plus besoin de devoir sortir “quelque part” pour profiter du beau temps, on ouvre la porte et hop! Une cour. Envie de se balader? Rivière, parcs, cafés et pistes cyclables à distance de marche. Non, on n’a pas acheté une 2e voiture…Je ne m’en sers même pas pour aller travailler, j’ai 2 stations de métro à proximité, un train de banlieue et en 30 min je suis à ma job.

      Tout ça pour un prix moins élevé qu’à Montréal, sans devoir subir les trous dans les rues, le parking inexistant pour les invités, le trafic sur l’île et le compte de taxes vertigineux en échange de piscines et arénas qui ferment.

      Il est possible d’avoir un style de vie citadin en banlieue si on choisit bien l’endroit. C’est sûr qu’à St-Clin-des-Meuh-Meuh, c’est plus ardu.

      Non, après des années de vie citadine, pour nous y’a pas photo. Montréal n’a pas su nous retenir.

    • Bonjour Guy Gadbois

      Allez revoir vos calculs svp. Car si j’avais un hypothèque de 700000$, j’aurais même pas les moyens de m’acheter une paire de soulier pour marcher.

      En banlieue, on est souvent à moins de 30 minutes de tout ce que vous nommez, on habite pas à la Baie-James! De plus, bien des choses que vous nommez existe tout simplement en banlieue aussi.

      Le seul argument qui tient, c’est l’heure de pointe. Pour ma part j’accepte de faire 45 minutes pour aller travailler afin de donner un millieu de vie plus agréable, selon moi, pour les jeunes enfants.

    • elever mes enfants dans cette poubelle qu’est montreal? etes-vous cingles?

    • Pourquoi irais-je revoir mes calculs?

      Si vous n’aviez qu’une auto, et que vous n’ayez pas la quasi-obligation d’envoyer vos enfants au prive pour qu’ils aient une education de grande qualité, vous auriez 20 000 $ de plus par année a depenser en interet sur une hypotheque. Donc, vous pourriez emprunter 400 000 $ de plus (et je prends les interets a 5% pour etre conservateur dans le marché actuel, misère, mon hypotheque est a 2,3%….). Donc, si maison de banlieue de 300 000 $ avec cash down de 75 000 $, vous pouvez maintenant vous payer une maison de 700 000 $ (meme cash down de 75 000 $) sur une terrain qui a une valeur au moins. Bon sang, ce n’est pas si dur a comprendre, suis-je le seul a avoir fait des maths au-dela du 2e secondaire?

      Il n’y a aucune raison qu’une famille intelligente et qui désire avoir une qualité de vie superieure a celle de la banlieue ne puisse acheter a Ahuntsic, Rosemont, Villeray, St-Laurent, Cartierville, etc… Suffit, justement, de calculer intelligemment.

    • Rester à Montréal mais louer.

      Pour moins de 1000$ par mois hydro inclus, nous louons le rez-de-chaussée d’un triplex (6 1/2) avec garage et cour arrière dans un quartier calme et bien situé sur l’île de Montréal.

      Pourquoi irions-nous acquérir une “cage à poule” de condo à un prix surévalué et offrant 2 fois moins que ce à quoi nous avons droit présentement??

      Le choix est facile en ce moment: Louer, être patient, accumuler un maximum de liquidités et surtout, ne pas se laisser influencer par la pression sociale et ceux qui ne savent pas calculer!

    • @ eric.b

      Vous supposez que tout le monde à le goût d’habiter dans la banlieue, c’est loin d’être le cas. Et vous sous-estimez énormément le coût d’ouvrir un nouveau bureau sur une rive, juste pour satisfaire une petite fraction des employés. En plus, cela ne fonctionne pas pour une famille. Comment voulez-vous que vous, votre conjointe, et vos enfants travaillent et étudient tous au même endroit, surtout que vous proposez d’augmenter l’étalement pour desservir à proximité un territoire plus grand et moins peuplé, avec des bureaux satellites un peu partout? Bref, la proximité est impossible pour 3 ou 4 destinations différentes.

      De toute manière, votre rêve est invivable. Imaginez donc la région métropolitaine, 4 millions d’habitants, avec une densité aussi faible que l’endroit où vous vivez. La région serait 2-3 fois plus étendues! 2-3 fois plus d’autoroutes, 2-3 fois les distances à parcourir pour les mêmes services à une population équivalente, 2-3 fois plus de terres agricoles et de forêts rasés. C’est ça votre rêve. Et je ne parle même pas du transport en commun, qui deviendrait absolument non rentrable, déjà que l’AMT, bien que très cher, est beaucoup plus subventionné que la STM, en ce moment… Donc tout le monde en automobile, et tout devient invivable.

      N’oubliez jamais: 4 millions de personnes. C’est ce qu’il faut gérer, et votre modèle de développement ne peut absolument pas accueillir autant de gens.

      @ larousse_estdouce

      Vous parlez du compte de taxe vertigineux… Avez-vous véritablement fait le calcul? Je l’ai fait pour une maison de prix moyen à Laval, et une à Montréal, il y a peut-être un ou deux ans (les taxes n’ont pas changé énormément depuis) et il revenait PLUS CHER de vivre à Laval avec 2 cartes de transport en commun dans la famille, pour la même chose à Montréal. Bref, aucun avantage financier. Surtout s’il faut une deuxième voiture, ou même 3 avec une famille et des ados… Enfin, vous préférez votre terrain et l’isolation de votre cours, c’est une question de choix, et Montréal n’aurait pas pu vous convenir, c’est une question de choix.

      @ mab37

      “En banlieue, on est souvent à moins de 30 minutes de tout ce que vous nommez, on habite pas à la Baie-James! De plus, bien des choses que vous nommez existe tout simplement en banlieue aussi.”

      N’empêche, la banlieue n’a aucun musée, très peu de théâtres, et il est très rare de voir un chef cuisinier ouvrir un projet hors de l’île (je suis un grand amateur de bonne nourriture, je connais tout ce qui ouvre). Les commerces indépendants sont aussi beaucoup moins nombreux; les rues commerciales n’existent pratiquement pas, et les centres commerciaux sont réticents à accepter des locataires qui n’ont pas d’énormes volumes de vente au pied carré. Ce n’est pas pareil du tout, et c’est normal: la densité et la population n’est pas là pour supporter les mêmes services.

      Enfin, le choix banlieue-ville est une question de valeur. Ce sont des avantages et des inconvénients différents. Des modes de vie très différents, et nos préférences vont souvent de pairs avec notre propre éducation et le mode de vie dans lequel nous avons grandi. Si l’on veut une tranquillité et de grands espaces, son propre grand terrain, la banlieue est plus abordable. Le problème de ce mode de vie est qu’il n’est pas soutenable avec l’accroissement de la population, et les coûts que l’étalement engendre. Il faut repenser ce modèle pour le rendre durable, sinon il est voué à disparaître. Tant qu’à moi, j’opte pour la ville: la proximité réelle, l’ambiance des quartiers, pouvoir vivre à pied (une centaine de commerces à distance de marche de chez moi), lutter contre la sédentarité, la pollution, offrir une éducation à quelques minutes de chez eux à mes enfants, qu’ils puissent aller à l’école par eux-mêmes, sortir, visiter les musées, visiter des amis sans avoir à mettre les pieds dans une automobile. Oui, je dois profiter des espaces communs plutôt que d’une cours privée, mais je crois que c’est un grand plus pour les enfants, ainsi que leurs parents, qui en profitent pour socialiser avec des dizaines d’autres ménages qui ont fait le même choix. De plus, toutes les études démontrent que les enfants en ville sont avantagés (provenant d’un milieu semblable), dû à leur indépendance et l’exposition à la différence et à la culture. Bref, je suis confortable dans mon choix.

    • Un centre-ville ne devrait etre que pour les bureaux, commerces, magasins, stationnement dispendieux, hotel de ville et gouvernement. pourquoi des citoyens endureraient la pollution et le traffic. Les maisons et appartements dans de tels milieux tournent souvent en piquerie, bar clandestins ou bordels.

    • mh

      Vous décriez tres bein Detroit!

      A Montreal, il y a pleins de mini-quartiers residentiels ou il fait bon habiter, je l’ai fait pendant quelques annees.

    • Je voulais dire au centre-ville de Montréal.

    • Dan, quand vous parlez d’élever vos enfants, est-ce que les envoyer dans une ecole au mieux moyenne est vraiment une bonne idée?

    • Nous restons à Montréal.

      J’ai pas le goût d’élever mes enfants à la course en allant les déposer à la garderie dès 7h pour les récupérer à 17:30, parce que je dois passer 45 minutes dans le trafic.

      J’ai pas le goût non plus de passer des heures et des heures dans le trafic à respirer des solvants à plastiques des voitures et la pollution des bagnoles, ni recevoir les pesticides que le voisin met pour gagner le concours du gazon le plus vert.

      Pas le goût de passer mes dimanche à entendre des tondeuses de 8h à 20h.

      J’ai grandit en banlieue, très peu pour moi.

    • Montreal trip Cher pour la classes moyenne ?arretez de me fairer faire etc sortez in peut , Montreal est tres aborbable, mais bon avec 2 voiturs voyages 4 etoiles 2 fois par annees etc toute les be belles dos banlieusards .
      Je suis mono parental sans support familial (ex ou federal) et je supporte Mon hypotheque sans problemes , end plus d’avoir unloyer a l’etranger PCq le federal ne Donne pas de visa a ma femme
      Faite donc le menage dans vos depenses

    • @eric.b
      Vous oubliez une petite chose. Pour la majorité des couples, les deux parents travaillent. Si l’employeur de monsieur déménage à St-Bruno et l’employeur de madame déménage à Ste-Thérèse, il fait quoi le couple ?

      Lorsqu’une compagnie déménage, elle doit s’attendre à perdre entre 10% et 50% de ses employés. Pour respecter ses employés, elle doit se commettre pour plusieurs années avant de déménager à nouveau.

    • @ mariob: Tout dépend de ce qu’on obtient en échange de ladites taxes. Les infrastructures de Montréal en décrépitude, non merci. Plus on donne du fric à Montréal, moins on en voit la couleur par la suite…Quand on commence à fermer piscines et arénas, j’estime que OUI, c’est trop cher payé. Quand les écoles doivent être évacuées pour cause d’insalubrité, oui c’est trop cher payé. Quand les cols bleus ne sont même pas foutus de ramasser les déchets pour cause de “problème de dos”, ouf…

      Bien sûr, si vous vivez dans un quartier comme Mont-Royal c’est déjà un peu mieux, mais vous occultez le fait que payer une maison 600 000$ signifie un compte de taxes diablement plus élevé, ne dites pas le contraire! C’est bien beau de ne conserver qu’un seul véhicule, mais ne me faites pas croire que l’économie faite compense pour la différence en terme de paiement d’hypothèque + taxes municipales + taxes scolaires + taxe de bienvenue!

      Ensuite, bien des gens s’imaginent que vivre en banlieue exige l’achat de 2 ou 3 véhicules…Ce qui n’est pas vrai dans l’absolu. Le nombre de travailleurs à domicile augmente, le covoiturage fait du chemin, le service de transports en commun, même si imparfait, permet de pouvoir se rendre à Montréal pour travailler sans utiliser une voiture. Bref, il est possible de se passer d’un 2e véhicule. Plusieurs quartiers permettent de se rendre à des commerces, écoles et cliniques à pied.

      Quant à l’exposition de différence de cultures, faites-moi rire…Vous ne devez pas sortir souvent de votre île pour constater qu’on n’a tellement pas besoin de vivre à Montréal pour que les enfants puissent côtoyer d’autres cultures! Et ce n’est même pas récent, ayant fait mon primaire à Laval (années 80) les écoles étaient littéralement bondées d’enfants immigrants d’Arménie, Russie, Pologne, Liban, Viet-Namiens, Haïtiens. Ma fille va dans une garderie privée lavalloise tenue par des Arabes. Terrebonne, Mascouche, Brossard, Longueuil, de plus en plus d’immigrants s’y établissent après la case “montréal” cochée. On n’a plus besoin de Montréal pour découvrir les restos afghans ou indiens, même si le choix y est plus grand, je le concède.

      Il faut arrêter un peu ces idées préconçues, les banlieues ne sont plus ce qu’elles étaient il y a 30 ans. Et c’est justement pour cette raison que Montréal voit chaque année de nombreuses familles quitter pour aller vivre ailleurs…

      S.Larousse

    • Les six grandes banques canadiennes ont un combiné $ 730 milliards dans de l’exposition hypothécaire “underwater”. Il est temps de shorter cette bulle. $

    • C’est pas juste une question de prix, c’est aussi la qualité de vie qu’on trouve en banlieue, surtout celle éloignée: l’espace, la verdure, la proximité de zones rurales pour faire de belles sorties en vélo à partir de sa maison, la sécurité, la présence de plein d’autres jeunes familles (et des services et activités qui viennent avec). Dans mon cas (Vaudreuil-Soulange) il y a des plans d’eau partout qui en plus sont magnifiques et accessibles. Et les services de plus en plus sophistiqués se multiplient et diminuent peu à peu le besoin d’entrer à Montréal.

      J’ai été sensible aux charmes “branchés” de Montréal et je le suis encore quoique de plus en plus rarement. Montréal bien qu’elle demeure une ville très intéressante a de plus en plus de mal à cacher sa pauvreté et son délabrement sous son vernis branché. Jamais on ne me paierait assez cher pour allez y vivre.

      De plus l’éco-densification” sous forme de profusion de tours à condo très laides est une escroquerie intellectuelle qui va rendre la ville encore plus repoussante et froide.

    • Bah, parlant d’infrastructure en décrépitude, je vous souhaite que les viaducs du Souvenir et Concorde soient plus solides que les anciens.

      Et tant qu’a moi, le record du boulevard en plus mauvais état était remporté par Concorde dans le coin de Des Laurentides, mais je crois qu’ils ont finalement refait la pavage.

      Et pour le compte de taxe, tout dépend de l’aggresivité de la ville… A Mont Royal, on se paie des services municipaux incroyables (venez voir l’état des rues, entre Outremont et ici la différence n’est pas pas drôle) et nous sommes en surplus budgétaire… Alors disons qu’il n’y a pas trop de pression pour ré-évaluer les maisons, si vous êtes évalués à 1.2 millions il y a de bonnes chance que vous puissiez vendre à 2.2M. Alors pour les taxes exhorbitantes, vous repasserez. Et quand la maison augmente de valeur de 3%, c’est comme avoir un 3e salaire dans la maison, lol (remarquez qu’en temps de baisse, le montant de perte absolu est également élevé)

      Mais je ne veux pas singulariser sur mon cas en particulier, mon meilleur chum a un duplex a Ahuntsic transformé en cottage, et honnetement il est infiniment mieux qu’a Laval. Et je connais bien des gens qui sont fort confortables à Rosemont, Cartierville et Angus.

    • @ guyadbois: Je ne dis pas qu’il est impossible d’être mieux à Montréal. Mais je souligne une réalité que plusieurs d’entre vous semblez occulter: l’accès à la priorité est financièrement plus difficile à Montréal vs la banlieue pour les jeunes familles et la banlieue offre EN OUTRE une bonne qualité de vie (espace, services publics, commerces, loisirs, pistes cyclables, etc.). Dans la vie, on recherche généralement le meilleur rapport qualité/prix en fonction de notre budget, et c’est là-dessus que la banlieue devient gagnante pour la majorité des ménages car de plus en plus elle offre ce que la ville offre.

      Montréal a aussi à offrir, mais les chiffres sur la migration sont pourtant clairs: Montréal perd 20 000 citoyens chaque année depuis la décennie 2000 (chiffres de l’Institut de la statistique du Québec). Et la majorité se trouvent à être des familles.

      Montréal a un réel problème à retenir/attirer les ménages, et pas besoin d’aller voir loin pour en comprendre les raisons.

    • correction: je voulais dire “l’accès à la propriété”, bien sûr.

    • J’ai vécu en banlieue (Laval) toute mon enfance, toute mon adolescence et une partie de ma vie de jeune adulte. Je dois dire que de toute mon adolescence et de toute ma vie de jeune adulte passée à vivre à Laval j’ai détesté vivre à Laval… Pourquoi? Tout était loin. Tout.

      Le cinéma? 45 minutes d’autobus + le temps de marche si papa ne voulait pas nous reconduire ou, plus tard, nous prêter la voiture familiale.

      Prendre un café? Il n’y avait qu’UN seul café dans les environs et j’habitais dans un quartier central. Aujourd’hui par contre, j’avoue que l’offre en la matière s’est améliorée.

      Aller magasiner? Même chose que pour le cinéma.

      Sortir dans un bar ou un club? D’une complexité extrême. De un, exit le transport en commun car l’autobus de nuit, à Laval, n’existait pas. Il fallait ab-so-lu-ment une voiture. Maintenant qui dit voiture dit conducteur désigné dit une personne qui n’aura pas trop de plaisir dans sa soirée… Et que faire lorsque, dans un groupe d’amies, une seule personne a accès à la voiture familiale, car oui la plupart des jeunes n’avaient pas leur propre voiture, trop cher??????????

      Sortir à Laval? Même problème.

      Sortir à St-Eustache? Même problème.

      Aller à l’Université? Se taper 1h30 de transport pcq l’Université de Montréal, nichée en plein milieu de la ligne bleue n’est PAS très accessible de la banlieue…. En tk, pas de Laval.

      Faire de roller-blade ou de vélo? D’un ennui mortel, toute piste cyclable se terminant au bout de quelques misérables kilomètres en plus de passer dans des quartiers résidentiels ennuyant… Aujourd’hui, j’avoue que l’offre en la matière s’est également améliorée.

      Bref, en banlieue, même en banlieue centrale (Laval n’est pas Mascouche quand même) l’offre est moindre qu’à Montréal, sans compter qu’on doit se taper des horreurs visuelles comme le boulevard des Laurentides ou le boulevard Curé-Labelle ou le boulevard Concorde ou le boulevard Cartier……….

      J’habite donc à Montréal, j’en suis très heureuse et je n’ai aucune intention de déménager en banlieue. J’ai une cours, une piscine, des parcs à la tonne tout près, des commerces et une des plus belles pistes cyclables du coin qui longe le St-Laurent, de toute beauté. Je peux rouler longtemps, longtemps, longtemps :-)

      Ma maison a couté considérablement moins chère que la maison de Mr Gadbois à Ville Mont-Royal. 700 000$, c’est très cher, même pour Montréal. Pour 400 000-450 000$ une famille aura une maison plus que décente. C’est sur que pour le même prix on a un château à Mascouche, mais bon on est à… Mascouche… donc loin et on a deux voitures…

      Quant à Mr Gadbois, le problème avec votre calcul est que vous supposez que tout les banlieusards envoient leurs enfants dans des écoles huppées car à 10 000$ par année, ce n’est plus juste une école privée, mais une école très huppées. Vous êtes également dans l’erreur de penser que seuls ces établissements sont aptes à dispenser un enseignement décent. Nous sommes plusieurs à avoir fréquenter les écoles publiques et nous ne nous en portons pas plus mal aujourd’hui (même mieux dans plusieurs cas), nous avons même, oh surprise, de très bons emplois bien rémunérés ;-)

      R. Guillet

    • @ rg8487 : Vous avez sans aucun doute été élevée à Ste-Dorothée, St-François ou un trou similaire… ;-)

      S.Larousse

    • Non, une école primaire très huppée c’est Selwyn House, et on parle de 20 000 $ par enfant, par année. Je donne un budget annuel de 10 000 $ pour 2 enfants, c’est la classe moyenne des écoles privées. Et si vous etes en banlieue et que vous ne faites pas ceci, je plaints vos enfants lorsqu’ils entreront en ‘compétition’ avec la crowd de Brébeuf.

      Et en passant je ne suis pas tombé (encore, ca viendra sûrement) dans le mauvais gout ostentatoire de révéler la valeur de ma maison. L’unifamiliale moyenne détachée se vend 1.2M ici, ce qui n’est (relativement) pas cher. Ce que j’ai dit, c’est qu’on pouvait avoir de quoi de pas pire pour 600 a 900K, et que les gens relativement aisés devraient considérer cette alternative, question d’améliorer leur qualité de vie de facon marquee, et que les gens de la classe moyenne/moyenne élevée devraient envisager d’autres quartiers centraux, plutot que de dépendre des B&Ts.

    • @larousse_estdouce

      Vimont ma chère ;-) Comme j’ai dit, un coin “central”. J’habitais proche des axes principaux de transport en commun, mais voyez-vous l’autobus c’était 30 minutes coincé DEBOUT jusqu’au métro plus 10 minutes de marche et ensuite je devais me taper deux lignes de métro plus encore de la marche……..

      Mes amis habitant à Montréal? 30-40 minutes gros max et ils étaient à destination (ici la destination étant l’Université de Montréal). Faites-le trajet de Vimont, vous allez voir, 1h30. 1h15 à l’heure de point, mais bon un étudiant, ça voyage rarement à l’heure de pointe ;-)

      Aller au Carrefour Laval? 30 minutes en autobus, plus le temps de marche et là, j’étais chanceuse pcq pour mes amis qui habitaient à St-François justement, on repassera ;-)

      Bref, je pourrais vous en parler longtemps.

      Autre chose, à mon école secondaire (publique) que je fréquentais durant les mêmes années que vous fort probablement, il y a avait quelques noirs quelques asiatiques, mais on était très loin de la diversité que j’ai vu une fois au Cégep ;-)

      Ceci étant dit, je ne crache par sur la banlieue, je suis simplement plus heureuse à Montréal. Par ailleurs, savez-vous que le bungalow de mes parents (un bungalow très standard et très lavallois) vaut à peine moins cher que ma maison montréalaise…..

      Pour ce qui de Laval, Chomeday ou Duvernay sont des quartiers intéressants car très accessible (en général), j’en conviens, mais le reste, on repassera.

      R. Guillet

    • Mr Gadbois,

      Je vous plains sincèrement si vous croyez qu’un individu doit impérativement fréquenter une école privée ou Bréboeuf pour réussir dans la vie…

      Sachez que les étudiants (à l’Université) les plus studieux que j’ai connu était issus du réseau public tantis que les plus “détritus” (lire ceux qui sont perpétuellement sur le party et qui cumulent les échec) étaient issus de justement Bréboeuf…

      Drôle de hasard, non?

      Sur ce garder vos convictions et je garderais les miennes: nous en reparlerons dans 15 ans, mais n’aller pas croire que tout le monde partage votre opinion surtout que, règle générale, la qualité des école publiques est meilleure en banlieue qu’à Montréal, ilôts de pauvreté oblige ;-)

    • Vimont c’est plus ou moins central à mon avis…Je vis et ai grandis à Laval-des-Rapides…le quartier le plus densifié de Laval. On peut marcher pour se rendre à peu près partout, les bus on les utilise rarement. Ado j’utilisais ma bicyclette pour faire mes activités (je le fais encore), et le bus c’était rapide pour aller au cinéma, par exemple. C’est pourquoi je disais plus haut que le choix du quartier est important…à mon avis, il vaudrait mieux comparer les quartiers que les villes! Pointe-aux-Trembles et Rivière-des-Prairies, c’est à Montréal mais le temps fou que ça prend pour aller au centre-ville! Ou même se déplacer tout court sans voiture…

    • 800$ d’auto par année, non merci. C’est le même montant que je paie d’hypothèque (mon 50% en tout cas) par mois (1000 pi ca) condo indivis, deux chambres, on pourrait y ajouter une 3e (et une belle terrasse sur le toît) pour un bon 60K mais on n’est pas rendu là financièrement.

      Oui c’est pas toujours calme et silencieux, oui on voit quelques itinérants qui sont d’ailleurs plus courtois que bien d’autres qu’on connaît. Oui, avec les voisins c’est pas toujours évident, mais on s’entend quand même bien. Mais c’est ça vivre en société, non isolé.

      Je vis littéralement à côté du Métro, dans l’arrodisement Ville-Marie près de tout. Je n’ai pas d’enfants, mais si j’en avais, l’école est à 3 coins de rue, le pateaugeoire à 2 coins, l’épicerie à 2 coins, la clinique à 4 coins, boulangerie, restos, nettoyeur, fleuriste, banque, communauto dans un rayon de 5 coins de rue. Le travail à 20 min de vélo, 20 min de métro ou 50 min de marche. Les amis viennent visiter souvent puisqu’on est «central».

      Mon péché mignon c’est d’aller chez costco en communauto et m’acheter les 5 ou 6 affaires qui valent la peine pour mon style de vie. Et analyser de façon presque anthropologique les habitudes de consommation des autres.

      Et non, je ne suis pas végétarien, mais j’essayer de manger moins de viande.

    • @larousse_estdouce

      Je vous l’accorde, Laval-des-Rapide est mieux situé que Vimont. Les maisons y sont également, règle générale, plus dispendieuses ;-) Selon mes parents, par contre, ils sont TRÈS proches du Centre-Ville en habitant à Vimont, comme quoi que la perception change d’un individu à un autre.

      Il est évident que certaines banlieues sont mieux localisées que certains quartiers montréalais. Vous avez tout-à-fait raison en citant Pointe-aux-Trembles et Rivière-des-Prairie. Sauf que la plupart des ménages ne s’établissent pas dans les banlieues proches car les propriétés y sont souvent pratiquement aussi chères que sur l’île, mais en 3ème voire 4ème couronne… Mascouche, St-Jérôme, St-Lin, Terrebonne, Bois-des-Fillions, nommons-les!

      Le problème n’a jamais été avec la banlieue proche, mais avec la banlieue éloignée: c’est elle qui cause l’étalement urbain et qui congestionne les routes. Les villes qui grandissent le plus ne sont pas Longueil, mais Mascouche! Mascouche! C’est loin en svp ça Mascouche (du Centre-Ville on s’entend, si on travaille à Terrebonne, on n’est pas si loin).

      Le problème, ce sont ces couples qui partent chacun dans leur voiture pour le Centre-Ville le matin et qui se tape 1h30-2h00 de route pour s’y rendre (j’en connais). Évidemment, ce ne sont pas tous les résidents de la banlieue qui ont un tel train de vie, mais il s’agit de la réalité de plusieurs et il est là le problème.

    • M. Guillet

      Je crois qu’il faut tout simplement conclure que vous et moi n’avons pas la même définition de ce qu’est un emploi bien rémunéré, et c’est bien correct. Mes observations empiriques démontrent quant à elles qu’aller a Brébeuf est gage de meilleures chances d’être admis à la fac de droit de Montréal, et d’y obtenir les notes nécessaires pour obtenir un poste dans un bon bureau, mais bon, j’imagine qu’il ne s’agit que de coincidences.

      Et mon point sur Mont Royal est justement que l’école publique y est bonne, et donc que j’économise au bas mot 10 000 $ par année en y envoyant mes enfants. Et comme bon an mal an 30% des étudiants admis a Brébeuf viennent de cette école, je ne fais pas ceci en réduisant les chances qu’ils accèdent au top, s’ils en sont capables et si cela leur tente.

    • Mr Gadbois,

      Vous savez, les avocats ne sont pas les seuls professionnels à bien gagner leur vie…

    • M. Guillet

      Alors je résume ma pensée: un individu (ou couple ) qui a un emploi bien rémunéré peut clairement se payer une maison à Mont Royal (et oui, les professionnels qui habitent ici sont probablement plus du domaine médical que juridique). Ma remarque concernant le fait que vous et moi n’avions probablement pas la même définition d’un emploi bien rémunéré découle de votre affirmation que 700 000 $ c’est cher payé, alors que j’ai affirmé que c’était relativement cheap (allez faire un tour sur MLS a ce prix là, vous allez rire!), alors il me semblait (et il me semble toujours en fait) que nos perceptions devaient nécessairement être différentes (ce qui ne veut évidemment pas dire qu’une est meilleure ou plus juste que l’autre).

    • @ rg8487 Je partage tout à fait votre opinion là-dessus.

    • Mr Gadbois,

      Ville Mont-Royal n’est pas le seul quartier montréalais digne d’attention: les maison y étant particulièrement hors de prix. Pour votre information, je regarde régulièrement MLS et je suis parfaitement au fut de ce qu’un individu peu se payer pour 700 000$ dans ce quartier. Je suis également parfaitement au fut de ce qu’il peut se payer avec le même montant “ailleurs”.

      Ceci étabt dit je suis désolée, mais même pour le couple de professionnels que nous sommes, 700 000$ c’est franchement hors de notre budget et ce l’est de 99% de la population. Soyez réaliste un peu. Vos calculs d’économie ne sont valables que si les taux d’intérêt se maintiennent à leur niveau actuel et si les individus partagent vos vues quant à l’éducation primaire et secondaire, ce qui est loin d’être le cas. Vous surestimez également le coût d’une 2ème voiture. Les voitures usagées bon marché, vous connaissez?

      Autre point, les individus qui choisissent une maison de 3ème couronne achètent rarement un chateau à 400 000$ avec deux BMW (oui il y en a des quartiers très cossus en 3ème couronne, je suis bien au fait, mais la MAJORTIÉ des gens n’achètent pas ces maisons-là et ceux qui le font serait parti pour la banlieue de toute façon. Le problème, ce sont ces gens qui veulent rester à Montréal, mais qui ne peuvent pas payer 400 000$ pour une maison à moitié rénovée), mais une simple maison à 150 000$ pcq le couple moyen gagne quoi 60 000$? Aller acheter une maison de 700 000$ vous avec un revenu conjoint de 60 000$! Ou même de 100 000$!

      Vous faites visiblement partie d’une classe autre de la société, du 0.01% de la population. Il serait bien que vous le réalisiez plutôt que de lancer des suppositions comme quoi que tout le monde peut faire comme vous………

      @larousse_estdouce

      Merci!

    • M. Guillet

      SVP prenez (perdez…) quelques minutes, et relisez mes posts.

      Mon idée principale est que si quelqu’un a les moyens financiers de se payer une maison de banlieue a 300-400K, d’envoyer les 2 enfants dans une école prive ordinaire, et d’avoir 2 autos (c’est beaucoup de gens de l Laval, Terrebonne, Brossard, St-Bruno, etc… cela), cette meme personne a les moyens de s’acheter une maison a 700 000 a Mont Royal, sans augmenter ses depenses, et en ameliorant de facon marquee sa qualité de vie (si travail a Montreal). Non, ce n’est pas monsieur madame ordinaire, mais le banlieusard en question ne l’est pas non plus, malgré qu’il s’agisse selon moi de la classe moyenne/moyenne supérieure, sans plus. C’est simplement que les gens ne calculent pas le véritable cout de leur train de vie, et encore moins la valeur du temps perdu, dans leur décision de s’exiler hors de l’Ile alors qu’ils y viennent 5 jours sur 7…

      Vous découvrirez également que, contrairement a ce que vous laissez entendre dans votre dernier post, je ne crois pas que la belle vie montréalaise s’arrete a VMR… J’ai pris la peine (notamment pour éviter ce genre de commentaire) de nomme QUATRE autres quartiers montréalais ou je sais qu’il faut bon vivre si on fait partie de la classe moyenne pure et dure, seigneur, qu’est-ce que cela vous prend de plus….

      Et quand on discute d’emplois bien rémunérés, qu’on parle d’un couple qui “gagne bien sa vie”, vous faites la comparaison avec la “majorité des gens”, et m’arrivez avec un exemple d’un couple qui 60 000 $. Aie, “bien gagner sa vie” ou “avoir un emploi bien rémunéré”, cela ne veut pas dire gagner 30 000 $ par année, s’il vous plait, je ne pense pas etre dans une tour d’ivoire du 0,01% en disant cela.

      Allez, on poursuivra le debat une autre fois, mais s’il vous plait, je suis persuadé qu’il y a plein de choses que vous pouvez reprocher à mon argumentation sans avoir à déformer ce que je dis ou a fabuler.

    • @guygadbois.

      Je comprends votre argumentation mais croyez-moi, il est impossible qu’un ménage de “classe moyenne/moyenne supérieure” puisse se qualifier pour l’achat d’une résidence à de 700 000$!!! Ça prendrait une mise de fonds très élevée pour que ledit ménage puisse se qualifier. Et même si cela était possible, ce serait de la folie à grande échelle de se lancer dans un tel niveau d’endettement.

      Toutefois, on se rejoint sur un point: le même ménage banlieusard pourra probablement se qualifier pour 400 000$ en plus des 2 autos et tout le tralala… Pourquoi?? Les normes d’emprunt chez les concessionnaires sont terriblement faciles! Vous avez donc compris que ce type de ménage banlieusard est très très à risque à tout choc économique, hausse de taux, etc.

      À mon avis, pour 700 000$, ça prend 2 bons salaires de 100 000$, ce qui correspond à un ratio d’endettement raisonnable de 3,5. Il est important de conserver une bonne marge de manoeuvre pour pallier aux imprévus (ex: récession), surtout en période de taux d’intérêts historiquement bas.

      En passant, à peine 3% de la population gagne plus de 100 000$ au Québec. Rendu à ce niveau, on parle de la classe riche!

    • @guygadbois Pour une maison de 700 000$ avec une mise de fond de 100 000$ – le versement hypothècaire et les taxes municipal sera approx. 4000$ par mois. (Equivalent à un salaire brut de 95 000$/ann.)

      En bas de 175 000$ de revenu familial, c’est impossible.

    • @lapynroi

      Mes taxes municipales et versements hypothécaires sont de 6 687,70 $ par mois , pour une hypothèque de 1.2M, soit exactement le double de l’hypothèque de votre exemple.

      Suffit de bien négocier, tant avec la banque qu’avec l’évaluateur de la ville.

    • Hypothèque de 1,2M. “Équité” de, disons, 400 000 $. Ok, maintenant je comprends pourquoi quelqu’un d’intelligent (et qui ne semble pas du genre à tripper sur le granite et le thermoplastique) comme toi refuse d’accepter la trajectoire inévitable des prix (c-à-d une drop de 20%): ça représente 320 000 $ de moins dans ton patrimoine. Il n’est pas trop tard pour vendre mon cher. Dis moi, tu seras underwater après la drop de 20%?

    • Tu négocies avec l’évaluateur de la ville? C’est possible ça?

    • Taxman

      La hausse de 3% m’a “enrichit” de 90 000 $ brut. Je vous laisse faire le calcul de mon équité.

      Pour votre connaissance personnelle et en prévision de votre future acquisition, les banques ne pretent que 50% en haut de 1M. Et lorsque votre hypothèque est de plus de 1M, l’approbation doit venir de Toronto. Et vous pouvez bénéficier d’un taux auquel personne d’autre n’a accès (un petit perk pour ceux qui ont de l’argent), dans mon cas prime -0,7%. Et vous ne pouvez pas assurer votre maison avec n’importe quel assureur. C’est essentiellement Chubb et un ou 2 autres dont je ne me rappelle pas.

      Je sais pertinemment que je vais “perdre” plusieurs plusieurs centaines de milliers de dollars au cours des prochaines années. Je m’en fout royalement, car that’s it, je ne vends pas pour au moins les 30 prochaines années, et ma maison va valoir mauditement plus a ce moment-la. J’ai 38 ans, une famille, une mautazusse de belle maison, et du fun. Faire du market timing pour un choix de vie, très peu pour moi.

      Juste pour vous écoeurer un peu (puisque vous faites allusion a la possibilité que je tombe under water, lol), ma mise de fonds de ma premiere propriété fut de 22 000 $ (essentiellement “donnée” (en fait pretée, mais il ne faut pas le dire à la banque!) par mes parents), il y a 17 ans. Et la mise de fonds que j’ai effectué pour acheter ma maison actuelle provient quasi-exclusivement de cet investissement initial (j’ai fait quelques rénos après l’acquisition, qui contribuent un peu a la valeur actuelle). Essayez de faire ca a la bourse sur 17 ans.

      Pour répondre a votre question sur l’évaluateur, a Mont Royal, la ville fait des surplus budgétaires les 2 doigts dans le nez. Et je crois qu’ils ont fait le choix de ne pas trop écoeurer les proprios de maisons de 2M et plus pour rien, et que ceci se reflète dans des évaluations municipales “de convenance” . Je connais ce marché sur le bout de mes doigts, pour l’avoir étudier de fonds en comble depuis 20 ans. Prenez par exemple le 112 Lazard, évalué a 1.6M, vendu à 2.6M. Le 633 Laird, évalué a 1.6M et vendu 2.8M. Le 212 Kenaston, évalué a 1.2M et vendu 2.350M. Le 376 Kindersley, vendu 2.4M, et pour lequel le nouveau propriétaire demande un permis de DÉMOLITION (il fait une nouvelle demande, la première fois il se l’est fait refuser, pauvra lui y’est pogné dans son taudis de 2.4M!).

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