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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Mercredi 27 juin 2012 | Mise en ligne à 10h54 | Commenter Commentaires (17)

    Vie de proprio: des hauts et des bas

    Photo archives La Presse

    Photo archives La Presse

    Posséder un petit immeuble à logements en vue d’en retirer une retraite raisonnable. Voilà un projet que caressent encore des milliers de Québécois.

    Mais derrière le rêve, l’aventure tourne souvent au vinaigre. Pas juste à cause des prix devenus exorbitants, mais surtout en raison des tracasseries causées par certains locataires… et par la Régie du logement.

    Ces dernières semaines, de nombreux proprios ont expérimenté des délais jugés inhabituels à la Régie.

    La frustration de ces propriétaires, aux prises avec des locataires qui ne paient pas leur loyer, est palpable.

    Même si leurs pertes se comptent souvent en milliers de dollars, il leur est interdit de procéder à une éviction sans une décision formelle de la Régie. Une décision qui se fait attendre.

    Plusieurs lecteurs m’ont envoyé des courriels ce matin après la parution de cet article, pour partager leurs histoires avec la Régie.

    Voici les témoignages de certains d’entre eux.

    -> M. Touloute, de Montréal:

    ” J’ai dû me présenter à la Régie le 1er février dernier. Il s’agissait d’une cause de litige avec une locataire. La locataire avait déposé sa plainte en 2002, nous avons eu une audience fixée en 2003. La locataire étant déménagée, ne s’est pas présentée, ni moi d’ailleurs. À ma grande surprise j’ai reçu un avis d’audience aux environs de novembre 2011 pour entendre la cause le 1er février 2012. Cette fois-ci je me suis présenté mais pas la locataire. Quelle perte de temps imaginez.”

    -> M. Jean, de Granby:

    ” Voilà deux ans, un de mes locataires est parti sans payer la totalité de son dernier loyer. J’attends toujours de passer à la Régie et je ne m’attends même pas à un jugement favorable. (…) Pourquoi ne pas faire comme en Alberta, où les locataires doivent donner un dépôt correspondant à un mois de loyer ? Ce dépôt est remis , avec intérêt, au départ du locataire si le loyer est remis en bon état et payé.”

    -> Mme Laurin, de Montréal:

    ” L’angle des délais à la Régie en cache un autre, car non seulement:

    on attend avant (i.e. le temps que l’on se décide à ne plus croire les histoires de notre locataire),

    on attend pendant (se rendre à la Régie, attendre 45 min dans ce cas, attendre l’avis de convocation, attendre la date de la convocation, attendre à la Régie avant d’être appelé – le juge prend 3-4 minutes et c’en est fait).

    on attend après ( attendre la décision par le courrier, attendre les 11 jours prescrits avant l’expulsion, attendre au Palais de Justice pour obtenir un bref d’expulsion, attendre la date d’expulsion selon l’horaire du huissier, attendre que les déménageurs fassent leur travail, attendre que le huissier vous envoie la facture finale (après avoir donné un acompte de 650$ en argent) pour enfin entrer dans le logement et constater que même si vous avez fait des rénovations majeures il y a moins d’un an … vous devez déjà tout rafraîchir…”

    -> M. Lagacé, de Ste-Thérèse:

    ” Au mois de juin 2011, une locataire a déguerpi pendant que son  bail était toujours effectif. J’ai reloué le logement 1140$ par mois au 1er sept 2011. Avec les frais de publications dans les journaux, frais d’électricité et les intérêts à venir ce sera un montant de 3000$ que cette personne me devra. Depuis j’attend toujours une réponse d’audience à la Régie, j’ai vérifié et on me dit qu’à partir de la date de ma plainte (sept 2011), que ça va prendre de 15 à 18 mois avant d’obtenir une audience… Je pense que cet organisme est un monstre endormi et peu efficace et qui malheureusement n’est pas prêt de se réveiller.”

    Bref, les histoires sont nombreuses et ceci n’est qu’un bref aperçu des nombreux témoignages qui continuent d’affluer.


    • Merci d’écrire à ce sujet M. Bergeron. C’est vrai que c’est souvent frustrant pour les propriétaires. Nous avons l’impression que le système est contre nous. Quand j’entend le représentant du FRAPU (payé à même nos taxes et impôts) à la TV, ça me déprime complètement. Le gouvernement veut encourager l’entrepreneuriat avec toutes sortes de stratégies, mais pourquoi ne fait-il rien pour améliorer le sort des “investisseurs immobiliers”? C’est aussi une forme de business.

      On y passe nos soirs et nos weeks-ends à améliorer les immeubles, gérer les locataires, investir des sommes considérables… pour un rendement bien faible dans bien des cas (même après avoir investi 25 000$ en rénovations majeurs dans un logement, ça n’augmente jamais assez le loyers pour rentabiliser les sommes investies). Je me considère chanceux, je n’ai pas encore eu de problèmes majeurs causés par la Régie. La seule fois où j’ai eu à m’y rendre pour faire expulser un locataire (qui menaçait de mort la voisine!!!), j’ai eu droit à un traitement expéditif au début de mes démarches et j’ai finalement réussi à arracher un accord avec le locataire avant même de me rendre devant le régisseur.

      Merci à la CORPIQ et à vous de parler de ces problèmes qui ne semblent pas être une priorité pour le gouvernement.

      Steve du blogue www.jeuneinvestisseurimmobilier.com

    • Je suis un petit propriétaire et je trouve que les témoignages que vous rapportez sont beaucoup plus sombres que la réalité. Il y a plusieurs façons de mitiger ses risques et ses dommages sans passer par la Régie. Il s’agit d’être créatif et de bien gérer ses affaires. Ceci étant dit, les locataires de l’enfer existent mais ils se détectent avec un minimum de travail. Ma méthode: Je prend une marche dans le voisinage des candidats et je frappe aux portes de leurs voisins en leur disant que je suis intéressé à emménager dans le coin et que j’aimerais avoir leur opinion sur le “voisinage”. Les fous sont rapidement pointés du doigt… Vister les locataires chez eux pour leur faire signer le formulaire d’enquête de crédit est également une bonne façon de voir dans quel état ils maintiennent leur appartement. S,il y a des trous dans les murs et que ça sent le pisse de chat, vous n’avez probablement pas le bon candidat… La discrimination sur la base que quelqu’un est un porc est tout à fait légal.

      Par ailleurs, M. Jean de Granby soulève un bon point: Les propriétaires ontariens exigent un “First and Last” qui garantit le paiment du dernier mois de loyer. Cette politique devrait être adoptée par le Québec.

      La plupart des locataires sont de bons locataires. Bien qu’il y ait quelques exceptions, je persiste à croire que posséder quelques petits édifices est la meilleur façon de m’assurer une retraite confortable, financée par mes locataires. J’espère que le temps me donnera raison…

    • Savez-vous la meilleure façon pour que vos locataires payent leur loyer ?

      Qu’ils soient capables de le payer.

      Je connais bien le marché locatif à montréal depuis 10-12 ans. Les 3 1/2 sont rendus à 700-800$ parfois.

      “Mes locataires partent sans payer” … Bravo Sherlock.

      Vous saviez que les locataires n’empruntent pas à la banque à 3.5% sur 5 ans pour payer leur loyer ???

      … Joualvert, des fois qu’est-ce qui faut pas lire …

    • @ jeuneinvestisseur

      C’est dommage à dire mais certains ne sont pas faits pour être propriétaires. Comprenez-moi bien, je suis parfaitement d’accord avec les doléances de la plupart des propriétaires. Mais on sent très bien que beaucoup de propriétaires veulent que les choses soient adaptées pour eux et veulent le beurre et l’argent du beurre. Bref, ils ne veulent que les avantages sans les désavantages.

      Être propriétaire, c’est être en affaire. Et ce n’est pas toujours une cinécure. Il y a une raison pour laquelle la plupart des propriétaires continuent de l’être malgré certains déboires: c’est payant (quand c’est bien géré). On parle souvent des revenus des loyers sans mentionner l’actif…

      Je vais dire ce que je dis souvent à bien des propriétaires d’entreprises qui sont un peu chialeux: faites-vous plaisir, devenez salariés (locataires). Tous vos problèmes seront réglés… Le paradis…

      Je suis d’accord qu’il y a place à l’amélioration mais dans la mesure où les deux parties y trouvent leur compte. Des propriétaires pourris, il y en a en masse. En ce sens, les propos de zenyth sont, à mon avis, bien plus proches de la réalité. Et ce n’est certainement pas en étant campé dans ses positions (la nôtre) qu’on va améliorer les choses. Personne ne vous force à être propriétaire. Et vous ne faites certainement pas ça par altruisme…

    • @Snooze
      J’essaie de comprendre ce que vous voulez dire exactement. Prônez-vous des enquêtes de crédit systématiques sur les locataires?
      M. Bergeron

    • Zenith

      Bien joué!

      Snooze. Une formaiton en plomberie, en boucherie, etc.. ce na coute pas si cher que cela, et c’est à la portée physique et intellectuelle de pas mal tout le monde. Si quelqu’un ne peut se payer un loyer à 800 $ par mois, tough luck (sauf exceptions).

    • @tonyverdechi
      Mais je suis tout à fait d’accord avec vous! Mon commentaire semblait peut-être indiqué que je ne suis pas heureux avec mes immeubles, c’est loin d’être le cas. Et honnêtement je n’ai pas eu beaucoup de problème depuis 5 ans. Je gère ça comme un business et je veux m’y consacrer de plus en plus. Je viens de lâcher mon boulot de salarié justement pour avoir plus de temps à m’y consacrer. Le point que je voulais soulever dans mon précédent commentaire, c’est que la Régie doit être réformée et améliorée. Entre autre concernant ses calculs d’augmentation suggérés annuellement.

      Je ne dis pas que ce n’est pas payant être propriétaire. Mais si on se basait uniquement sur la Régie pour augmenter nos loyers, ce ne le serait pas tellement. Heureusement dans mon cas, j’ai eu la chance de pouvoir renouveler presque tous mes locataires et donc d’augmenter sensiblement les revenus (suite à des travaux importants pour mettre à jour mes logements).

      @snooze: un 3 1/2 à 700-800$… moi je trouve ça tout à fait normal si ce logement est remis en parfait état, est bien situé, près des transport en commun. Si c’est un trou à rat, là c’est une autre histoire… J’en ai complètement rénovés 2 depuis un an et je les loue entre 710$ et 760$ par mois, mais ces 3 1/2 ressemble pratiquement à des condos neufs maintenant. Je les loue en moins de 24 heure tellement il y a de la demande… Pour des logements convenables et biens rénovés, les gens sont prêts à payer ce que ça vaut.

    • Heille Heille Heille…. Personne ne force personne a devenir propriétaire et faire de la location. Si quelqu’un n’aime pas ça être occupé et avoir toujours quelques choses a réparer et bien il est préférable d’acheter une collection de timbre et de dormir dessus.

      On devrait par contre couper ça les fonctionnaires et tout privatiser. Le privé on sait qu’ils aiment bien ça défendre la veuve et l’orpheli comme les proprios verreux qui ne réparent jamais rien dans leur blocs pourris et sales et qui ne mérite que le feu poigne dedans.

      Y’a des mauvais proprio et mauvais locataires et des mauvais coins pour chercher un appartement et des constructions qui ne devraient jamais être vendu pour finir en location à moins de rénovation majeures!!

    • A quel âge exactement on est sensé en arriver à un point dans notre vie où on se dit : “Moi j’ai réussis grâce à mes efforts. Les autres n’ont qu’à faire la même chose. J’ai le droit d’exiger d’eux 50% de leur revenu, ils ont juste à se forcer. S’ils sont pauvres, c’est leur faute.”

      J’ai beau avancer en âge. J’ai beau “avoir réussis” financièrement. Ca ne m’est pas encore arrivé.

      Ou alors ça ne vient pas avec l’âge … C’est quelque chose qu’on a ou n’a pas dès la naissance ..?

      Ca donne alors rien d’argumenter ..?

      Probablement.

      ps: Merci M. Gadbois d’utiliser le pluriel à “exeptions”.

    • Personne ne force des locataires à payer 700 ou 800$ par mois pour un 3 et demi!
      Des pommes pourries, il y en a dans chaque panier, tant dans celui des proprios que des locataires.

      Pour ma part, je loue mes logements à juste prix. J’aime mieux avoir un locataire stable qui a pas l’impression de se faire égorger que de courir après mon loyer rendu au 10 du mois. Quitte à laisser un peu d’argent sur la table. Je vis très bien quand même! Et j’ai jamais été visiter la Régie encore…

      Mais en retour de leur loyer, les locataires sont en droit de s’attendre à un service, c’est tout à fait normal! Chacun a ses responsabilités, autant propriétaire que locataire…

    • Ils me font bien rire ces proprios qui braillent qu’ils doivent Ô infâmie, attendre comme tout le monde. Les seigneurs n,attendent pas diront-ils….
      Les locataires qui doivent poursuivre leur proprio négligent et malhonnête sont aussi monnaie courrante à la régie. Et ils doivent attendre eux aussi. On est contre la fonction publique, on coupe partout eh b’en, en voilà les conséquences bien concrètes.

      De plus, on voit ce que ces dépôts d’avance causent comme problèmes dans les autres provinces. Combien de proprio verreux se font tirer l’oreielle pour remettre le dépôts dit de sécurité et que les locataires, pas très riches, doivent poursuivrent. Est-ce qu’une fois de plus, les mieux nantis de cette société sont ENCORE entrain d’acheter la justice inabordable pour la plupart des locataires?

      Des locataires verreux, il y en a. Les propriétaires verreux font aussi parti de la réalité. Des blocs appartements mal entretenus, il y en a une pléthore. Des proprios qui se suffisent de ramasser le chèque du loyer en regardant leur ”investissement” s’écrouler, il y en a une tonne. Des proprios qui ne répondent pas aux appels que leur font leurs locataires pour des bris et des réparations, ce n’est pas rare. Je suis certain que plusieurs locataires pourraient vous donner une série impressionnante d’histoire abracadabrante concernant leur proprio.

      Et comment ils feront les amochés de cette société pour payer 1-2 mois de loyer en avance? On les invite à coucher dehors? On les crisse dehors comme des chiens…même pas comme des cheins parce quLil y a des chiens mieux traités? Enquête de crédit??? Il y a des assistés sociaux qui sont plus régulier dans le paiement de leur loyer que certains professionnels sur-endettés qui pètent plus haut que le trou et qui se sauvent de leurs obligations pour faire place à leur plaisirs.

      On est encore en campagne d’hystérie pour quelques locataires irresponsables et bien évidemment, on en fera payer tout le monde. Misère…

      Sylvain Pelletier

    • Je suis locataire et les deux derniers logements (incluant celui que j’occupe en ce moment que j’ai eu grâce au bouche à oreille, car les proprios ne voulaient pas l’annoncer) étaient à prix très raisonnables. J’ai été chanceux d’être tombé sur de bons propriétaires et eux ont aussi compris qu’ils étaient chanceux d’être tombé sur un bon locataire. Je ne demande pas grand chose à mes proprios, étant habile de mes mains et eux en contrepartie m’augmentent peu, sachant qu’ils ne trouveront pas facilement un autre bon locataire. Résultat, j’ai un appartement qui est facilement à 400 $ au-dessous du marché.

      Par contre, je comprends les investisseurs d’être de plus en plus réticents à se lancer dans la location immobilière, car je sais que plusieurs personnes parraissant très bien à prime abord peuvent se révéler pas très honnêtes au bout du compte.

      Très original l’idée d’aller faire signer le bail au logement actuel du candidat locataire!

    • C’est vrai que les propriétaires se plaignent souvent et que personne n’est forcé de devenir propriétaire. C’est vrai aussi que si on n’aime pas le métier de propriétaire, qu’on peut mettre son argent ailleurs.

      C’est justement ce qui se passe : il ne se construit presque plus de -plex et d’autres immeubles à logement.

      Ça fait juste créer une crise du logement.

      Simon Chartrand.

    • @Syl20_65
      Vous dites: ” Il y a des assistés sociaux qui sont plus régulier dans le paiement de leur loyer que certains professionnels sur-endettés”.

      Je suis bien d’accord avec vous. En 5 ans d’expériences, parmi mes meilleurs locataires j’ai eu une famille de 8 personnes (vivant de l’aide sociale) qui habitait un de mes grands logements. Ils ont toujours payés rubis sur l’ongle. C’était même eux qui m’appelaient pour que j’aille chercher le loyer!

    • Tout en reconnaissant que certains locataires peuvent donner de sérieux mots de tête aux propriétaires, l’inverse est aussi vrai.

      Il y a quelques années, j’ai poursuivi mon proprio devant la RDL. Des travaux de rénovation de la salle de bain devant durer en théorie une semaine, se sont étendus sur plus de 6 mois. Ma salle de bain avait l’air d’un véritable chantier. Seule une feuille de carton séparait ma salle de bain de celle du voisin. Je vous épargne les commentaires sur les bruits et odeurs qui en ont résulté. Nous avons passé à la régie 3 ans après la plainte en question. J’ai gagné. Le seul justificatif qu’il a donné est le « manque de ressources pour compléter les travaux en été » La vraie raison était plutôt son concièrge, un toxicomane gelé en permanence…

      Le proprio a longtemps toléré cette situation; tant que l’argent rentrait finalement. Il a mis le concierge dehors le jour ou ce dernier était trop gelé pour être présent le premier du mois et recevoir les loyers.

      Bref, c’est important de donner les deux côtés de la médaille. Des bums, il y en a des deux bords.

    • jeuneinvestisseur
      «Heureusement dans mon cas, j’ai eu la chance de pouvoir renouveler presque tous mes locataires et donc d’augmenter sensiblement les revenus (suite à des travaux importants pour mettre à jour mes logements).»

      Dans le cas de travaux majeurs (et de taxes), vous pouvez dépasser l’augmentation de base prescrite par la Régie. Ce n’est donc pas de la chance…

    • apres 2 mauvais locataires qui m’on fait pour 15k de dommage , meme pas la peine de perdre du temps avec la regie , je renove ……… en unifamilliale. ca fera de la demande pour les condos , c’est dommage pour l’etalement urbain , et pour les taxes en moins que je vais payer.

      tom bombal mtl

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