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  • Maxime Bergeron

    Maxime Bergeron est journaliste à La Presse depuis 2003. Il se passionne depuis toujours pour les grues et couvre le secteur immobilier pour le cahier Affaires.
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    Lundi 11 juin 2012 | Mise en ligne à 10h55 | Commenter Commentaires (23)

    Une bulle ou pas? Le débat

    Photo Reuters

    Photo Reuters

    La question devient presque lassante tellement elle revient souvent depuis quelques années.

    Pourtant, il n’y a toujours pas de consensus à savoir s’il y a –ou pas– une bulle immobilière au Canada.

    D’une part, plusieurs économistes –et bien des lecteurs de ce blogue– sont convaincus que le niveau actuel des prix ne pourra se maintenir bien longtemps. Tout comme l’orgie de construction de condos à Toronto, Montréal et Vancouver.

    D’autre part, de nombreux experts croient que le marché immobilier demeure assez abordable en raison des faibles taux hypothécaires. Et qu’il se dirige vers un “atterrissage en douceur”, plutôt qu’une chute brutale.

    La question est difficile à trancher, puisqu’elle peut être analysée selon une foule de paramètres différents: taux d’intérêt, chômage, immigration, etc.

    Pour tenter de trancher la question une fois pour toutes, le Globe and Mail a organisé un face-à-face entre deux économistes aux positions diamétralement opposées.

    L’un est persuadé que la bulle canadienne est sur le point d’exploser –avec une chute des prix de 25% à la clé.

    L’autre estime que la croissance de population des prochaines années, surtout à Toronto, soutiendra le marché.

    Selon vous, le Canada est-il dans une bulle? En vertu de quels critères affirmez-vous votre position?


    • Bulle ou pas, on achète selon ses moyens et nos selons l’approbation de la banque.

      Il ya trois ans, la banque mettait près de 200 000$ à ma disponibilité. J’ai acheté un bungalow répondant à mes besoins, demandant de ménus travaux (tous à ma portée). Combien? 172 500.

      Les travaux et le sous-sol ayant été finis à coût nul grâce aux subventions écoénergétiques, elle en vaudrait maintenant 210 000$ tandis que mon solde hypothécaire est de 161 000$.

      Le secret restera toujours la discipline.

      Quand bien même que la valeur des maisons de mon quartier baisse de 20%, ma maison vaudra plus que le solde de mon prêt hypothécaire. Mais le point le plus important est que même si mon taux hypothécaire doublait, il me resterait toujours assez d’argent pour vivre confortablement…

    • Si trop de pertes d’emplois ont comme conséquence de mettre trop de propriétés sur le marché, les prix vont baisser. Si les prix tombent en dessous de l’hypotheque, les banques vont devenir nerveuses et les propriétaires aussi, donc encore plus de maisons sur le marché, baisse des prix etc…

    • L’argument selon lequel la croissance démographique soutiendra le marché ne tient pas la route. De nombreuses villes et états américains le prouvent. Au contraire c’est bien souvent là qu’il y a eu le plus de surchauffe et plusieurs de ces endroits sont devenu des épicentres de la débâcle immobilière aux É-U (qui incidemment fut nationale tout comme elle le sera au Canada). Si la démographie va soutenir le marché Torontois alors pourquoi y-a t’il 15,000 condos neufs vacants sur ce marché alors que plus de 50,000 autres s’en viennent?

      La réalité est que ce marché est complètement déconnecté des réalités économiques pratiquement partout au pays et que tôt ou tard il devra s’y connecter de nouveau. C’est toujours comme ça, il n’y a pas d’exception, pas de “c’est différent ici”.

      C’est un question de quand pas de si. Mais j’ai l’impression que les choses commencent à se précipiter…

    • Dans l<argument des pas de bulle on dit que les propriété sont abordables en raison des faibles taux hypothécaires. C'est principalement là la problème si les taux augmente personne ne pourra se permettre de payer les prix actuels, croissance de la population ou pas. D'ailleurs l'argument de la croissance de la population était souvent invoqué avant l'éclatement de la bulle aux USA. Vouys avez beau avoir une croissance de la population la important au monde, si les gens n'ont pas les moyen de payer 1/2 millions de dollars pour un studio ca ne changera rien.

    • @pbrasseur: l’épicentre de la crise immobiliere aux USA provient principalement du cercle solaire ( Arizona, Floride, Texas, Californie) plutot que dans le nord, a l’exception de certain endroits ou nombre d’emploi ont été éliminer (NewYork). Quand tu sais pas si tu vas avoir de l’argent pour payer l’hypotheque, tu abbandonne le chalet (cabane dans le sud), et les endroits ou les salaires sont supérieurs et climat moins tropical ont survecu en raison de meilleurs emploi.

      A mon avis, la chute ne pourra pas etre aussi brutale puisqu’elle ne sera pas jumelé a une autre crise financiere comme 2008, cependant, je suis loins d’etre aussi positive que d’autre. Oui les taux ne monteront pas beaucoup, oui il y a une croissance de la population dans les centre-villes, mais faudrait pas sous-estimé la hausse des salaires, un moment donné l’élastiques aura ses limites. Une baisse de 5 a 10% est plausible a mon avis.

    • Je pose la question:

      Se pourrait-il qu’il y ait bulle seulement à certains endroits ?
      Par exemple, se pourrait-il qu’il y ait bulle à Québec et Montréal mais qu’il n’y ai pas bulle à Sherbrooke, à Rouyn-Noranda, à Gatineau, etc.

      Je crois que certains lieux sont plus propice à ces “bulles” que d’autres. Merci de m’aiclairer là-dessus.

    • @un-fou-est-il-fou
      La chose est tout à fait possible. Par exemple, à l’échelle nationale, la crainte d’une bulle immobilière a d’abord été centrée à Vancouver, pour ensuite inclure Toronto (et Montréal, selon certains). À l’échelle provinciale, le marché du condo neuf à Montréal suscite certaines inquiétudes, bien que les économistes ne parlent pas d’une “bulle” dans ce cas pour le moment.
      Maxime Bergeron

    • Il est clair que les baisses de prix ne seront pas identiques partout au pays.

      Par contre du point de vue économique il y a bel et bien une bulle nationale qui a un impact économique national. Quand la bulle grossit il en va de même pour l’activité économique, l’emploi, la finance, la consommation, les recettes fiscales des villes et des gouvernements provinciaux et fédéral. Quand la bulle pète c’est l’inverse, l’impact se répercute partout.

      Il est vrai qu’on ne s’attend pas à une crise financière au Canada (notamment parce que le fardeau du risque repose directement sur les épaules des contribuables…) par contre il faut bien comprendre que les facteurs émotifs inhérents à tous les marchés (la cupidité, la peur voire la panique) peuvent aussi s’appliquer au marché Canadien. Par exemple ces temps ci le nombre de listings augmente de façon exponentielle dans plusieurs régions de C-B, il est probable que c’est à cause de gens qui sentent le vent venir et tentent d’encaisser leur profit (ou de sauver les meubles) avant la tempête, c’est un phénomène qui pourrait s’amplifier et facilement se transformer en panique.

      Les observateurs des marchés le savent, la cupidité est une émotion très forte mais la peur est encore pire. Que ce passera-t’il quand les gens commenceront à voir fondre la mine d’or dans laquelle ils vivent?

      Ça peut allez très vite, à Vancouver le prix moyen des unifamiliales a déjà baissé de 12% en quelques mois seulement, c’est beaucoup plus vite que dans la grande ville voisine, Seattle, où les prix ont baissé de 30% en 3 ans…

    • Faut poser les bonnes questions:
      1) quel est le taux de défaut?
      2) combien de maison servent à la spéculation immobilière, i.e. une personne possédant plusieurs immeubles seulement dans le but de revente

      Si ma mémoire est fidèle, le taux de défaut est très bas et les gens ne spécule pas nécessairement sur l’immobilier.

      Aux USA, un concierge pouvait posséder 6 propriétés à l’éclatement de la bulle, le taux de défaut était historiquement élevé. Bref, il y avait plus de logement que de demande, d’où le fait que l’argument de croissance de population était invalide.

      Je ne crois pas que l’on est dans une bulle, mais je crois que les gens vivent au-dessus de leur moyens. Donc en réponse à votre question, il n’y a pas de bulle mais le marché va s’écrouler si le taux d’intérêt augmente.

    • La banque TD, une institution sérieuse et non indépendante du marché immobilier s’attend à une correction de 15% à Toronto et Vanvouver d’ici 2 à 3 ans si l’économie mondiale tient le coup durant cette période. Si l’économie mondiale devait se détériorer, la chute pourrait être rapide et plus prononcée que 15%:

      http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/top-business-stories/toronto-vancouver-house-prices-to-sink-15-over-2-3-years-td-warns/article4246895/

      On ne parle pas de Montréal mais on sait que les ratios prix/revenu et prix/coût d’un loyer sont aussi disproportionnés à Montréal qu’à Toronto présentement.

      Donc: Oui il y a bulle et Montréal ne sera pas épargné.

    • Très bon débat.

      Je vais en premier répondre @ un-fou-est-il-fou
      L’éclatement d’une bulle immobilière s’il y en a une est comme la bourse: Si certains secteurs et la bourse dégringoles, ce n’est pas uniquement les seccteurs surévalués ou le plus à risque qui vont baisser en valeurs, c’est plutôt toute la bourse qui va chuter, ou presque.

      J’imagine que la baisse serait plus marquée à Vancouver et Toronto, mais la baisse va se refleter pas mal partout.

      Je suis en accord avec PBrasseur et Vince8520.
      Les taux bas font en sorte que les gens se permettent de plus grandes hypothèques, certes. Par contre, qui arrivera-t-il lorsqu’ils vont remonter? On se croit plus fins que les américains, mais on est rendu au même taux d’endettement individuel, on veut notre maison, auto neuve, voyage dans le sud….c’est presque le rêve américain !

    • C’est un bon débat et cela dépend des données fondamentales que vous utilisez. Si nous penchons du coté de la démographie, on constate que la demande annuelle varie entre 15 000 à 20 000 unités de logement nécessaire simplement pour que chaque ménage puisse se loger. Il faut aussi ajouter un taux d’inoccupation des logements locatifs dans un certain équilibre depuis quelques années déjà ( le 3% de taux d’équilibre a un taux de variation se situant entre 2,4 et 3,6% sur l’échelle globale. En plus la différence entre le loyer d’un logement locatif neuf et le prix payé pour un condo neuf ne justifie pratiquement pas la construction de logement locatifs conventionnels neufs. on doit donc construire car le parc actuel n’est pas capable de fournir en cas d’augmentation soudaine de la population.

      En second lieu, les données économiques tels que les taux hypothécaires et taux d’intérêts incitent à l’achat de maisons ayant une valeur plus élevée que la normale et une hausse des taux va étouffer beaucoup de travailleurs qui ont utilisé leur prêt hypothécaire au maximum. Actuellement, le taux de défaillance a augmenté par rapport à 2007 ou 2008 mais n’est pas encore au niveau des États-Unis.

      Troisièmement, nous avons tendance à oublier que le gouvernement fédéral a déjà tourné deux tous de vis depuis la crise en réduisant la durée de prêt possible, en demandant une qualification au taux hypothécaire fixe sur 5 ans avant d’avoir accès au taux variables et aussi une plus hausse mise de fond sur les immobiliers à revenu, qui eux coûtent actuellement trop cher pour les revenus annuels possibles et dont la surévaluation est de l’ordre de 30% selon les meilleurs estimés.

      Oui, il y a une certaine surévaluation dans certains secteurs de l’immobilier, le taux de défaillance est en augmentation et le prix des résidence est actuellement très abordable. Les risques de baisse sont grands et les prix vont baisser un jour, le problème est de savoir quand, ce qui est plus difficile. Il faut savoir que nous étions dans une bulle au moment ou elle éclate.

      En passant, les données réelles trimestrielles ajustées au dollar de 2002 indiquent un stabilisation de l’indice pour l’année 2011 par rapport à 2010 selon les données d’UBC Sauders.

      J-A Fournier

    • Ce que je trouve drôle dans les chiffres de la TD d’aujourd’hui, c’est qu’elle parle d’une baisse de 15% sur 2-3 ans, or en C-B la valeur à déjà chuté de 15%! Le truc avec les chiffres, c’est qu’on peut les tourner et les faire paraître beaucoup plus rose qu’ils ne le sont…

      Juste à Montréal, plus de 2,000 unités à condos neuves sont sur le marché, sans compter ceux qui sont en prévente et tous ceux sur le marché de la revente. Ça commence à en faire beaucoup pour un petit marché…

      Ce que les économistes semblent parfois oublier, c’est que ça ne prend pas nécessairement un choc réel pour faire exploser/dégonfler un bulle; si assez de gens perdent confiance dans le marché et se mettent sur les lignes de coté, ça peut provoquer une baisse et comme la nature humaine ne fait pas toujours bien les choses, ça peut être assez pour créer un vent de panique (les gens tentent de vendre pour ne pas tout perdre leur profit mais il est déjà trop tard). Et dans le long terme, y’a le facteur baby-boomers qui est non-négligeable… ceux-ci on en majorité tout misé sur la vente de leur maison pour la retraite, alors pensez-vous qu’ils vont rester confortablement dans leur maison en voyant les prix baisser, baisser… Ils vont paniquer comme les autres, mettre leur maison à vendre, et sacrer de ne pas l’avoir fait deux ans plus tot.

      Ceux qui prennent les plus agés en exemple (parents des boomers) pour justifier qu’ils vont rester dans leurs maisons eux aussi, il faut regarder comment ils ont investit; les plus agés ont plus d’argent de coté, n’ont pas misé sur le cash-in de leur maison, et ils sont donc confortable là. Les boomers n’ont pas tous des gros REER (surprise), et comme on leur a dit toute leur vie que leur maison c’est leur cash de retraite et c’est le plus “safe”, hé bien regardez-les aller quand leur fond de retraite va fondre à vu d’oeil… Ils ne penseront même pas à juste pas bouger pour 10 ans, ils vont paniquer et vendre. Nature humaine je vous dis!

    • Je crois qu’il y a une bulle, du moins à Montréal, Toronto et Vancouver.
      Le taux d’endettement des ménages en dit long, la démographie ne supporte pas les hausses et les faibles taux d’intérêts permettent à n’importe qui d’acheter.
      Je suis dans la vingtaine et je vois plusieurs jeunes de mon âge acheter une première propriété à Montréal avec une mise de fonds minime. 400 000-500 000 $ pour un bungalow de 1950 qui nécessite d’importantes réparations… c’est de l’argent (les jeunes n’ont pas eu la chance d’avoir une maison dont la valeur a doublé dans les 10 dernières années!) Et ils ont la chance de ne pas être à Vancouver où la situation est simplement ridicule…

    • Julie

      Quand vous dites Montréal, j’imagine que vous voulez dire la très grande région de Montréal? Parce que moi, la bulle, je la vois à Ste-Julie et Ste-Dorothée pas mal plus qu’à Westmount.

    • Au plus fort de la bulle immobilière aux USA entre 2004 et 2006, le taux de défaillance hypothécaire était à son plus bas niveau en près de 20 ans:

      http://www.cafedelabourse.com/archive/article/taux-de-defaillance

      Donc: Ce n’est pas durant la progression de la bulle que le taux de défaillance devient problématique. C’est plutôt lorsque les prix commencent à diminuer. Pourquoi? Parce que lorsque les prix augmentent rapidement, il existe une forte demande et les gens trop endettés ont le temps de vendre à profit avant de se faire saisir. Lorsque les prix baissent, c’est exactement l’inverse.

      Il sera intéressant de voir la variation du taux de défaillance à Vancouver au cours des 12 à 18 prochains mois car les prix ont commencé leur correction depuis l’été 2011.

      Est-ce que quelqu’un possède des données sur le taux de défaillance à Vancouver pour les 12 derniers mois?

    • “Stabilisation” et “Soft landing” sont devenu le nouvel évangile depuis quelques temps au Canada.

      Les chiffres que je connais sur les crashs immobiliers passés (-40% Holland années 80s, -40% Japon 90s, -35% UK 90s, -35% Australie 00s, -35% USA 00s, … etc) montrent tous des crashs qui se sont produit en l’espace de quelques mois seulement (moins d’un an).

      Y’a t-il quelqu’un qui puisse me donner un seul exemple de “soft landing” dans l’immobilier de l’histoire récente ? J’en ai cherché (extensivement) et j’en ai trouvé aucun.

      J’ai l’impression que le “soft landing” en immobilier n’existe tout simplement pas. Trop émotif. Ca monte par émotivité. Ca crash par émotivité aussi.

    • Aussi, j’ai de sérieux doutes sur la qualité générale de construction des unités récentes que j’ai vu en chantier ces dernières années, bâties à toute vitesse 2 clous par planche et les gars qui courent en arrière des outils automatiques. Ce sont plus des investissements que des “maisons” comme tel et ont été bâtis comme tel également, dans le même état d’esprit.

      Vous avez sans doute visité des condos neufs à Montréal ? Les planchers flottants craquent déjà, les comptoirs en plaqués, les solages 2 ans déjà craqués, … combien de temps vous donnez à ces demo Ikea exposés aux éléments ?

      La bulle, elle aura tout plein de raisons comme celle là de pèter …

    • Bonjour

      Je suis activement à la recherche de ma première maison sur la rive-sud de Montréal. J’ai beaucoup lu afin de tenter de comprendre les raisons de la hausse astronomique des prix au cours des 10-12 dernières années. Bref avec tout ce que j’ai compris, j’en conclus que c’est probablement le moment le plus risqué pour devenir propriétaire. Je suis un de ceux qui croient que les maisons vont perdre de la valeur au cours des prochaines années. Au contraire, ceux qui achètent à un prix “moyen“ en ce moment et qui s’imaginent faire un profit au fil du temps risquent de tomber de haut. Pour ma part, j’essaie de voir s’il est possible d’acheter aujourd’hui et de limiter les dégats. Voici mes questions ;

      1; Certaines études parlent d’une surévaluation de 25% de la valeur des maisons au Canada. Advenant le cas où la correction se produit, est-il vrai de croire qu’une maison payée 200 000 en 2012 en vaudra 150 000 = perte de 50 000. Une maison payée 400 000 en vaudra 300 000 = perte de 100 000. Donc plus la maison est payée chère, plus il y aura de perte??

      2. J’ai lu qu’historiquement, dans les pays développés, les ménages achètent des maisons dont la valeur est trois fois leur revenu annuel? Je suppose qu’il s’agit du revenu annuel brut? Disons que je gagne 55 000$ brut par année X 3 = 165 000$. Est-ce la bonne façon de faire ce calcul?

      Merci

    • Bonjour Cava

      Vous avez raison pour le calcul de la perte. La meme chose fonctionne évidemment de l’autre coté, i.e. en phase d’appréciation, pluis la maison est chère, plus le gain est élevé.

      Ceci présume toutefois que le prix de tous les types de maison évolue proportionnellement, ce qui pourrait ne pas etre le cas. Quand la bulle va peter, ce sont surtout les premiers acheteurs qui ne seront pas en mesure de conserver leur propriété. Je vous assure qu’a Westmount, il n’y a pas grand monde qui va etre affecté si le chomage monte, ou si les taux hypothécaires montent… Ceci dit, il y a quand meme un bon effet proportionnel: sil e prix des maisons de premiers acheteur baissent, ceci va tirer les maisons de second acheteurs vers le bas, et aisni de suite, même jusqu’a Westmoun, mais pas de facon parfaitement proportionnelle.

      Quand vous gérer votre risque, n’oubliez pas une chose: les premiers dollars perdus sont les votres, a 100%… Par exemple, si vous acheter a 200 000 $, avec un mise de fonds de 50 000 $, et que votre résidence baisse de 25%, vousv venez de perdre 100% de votre investissement, ouch. A 30% de baisse, vous etes vraiement dans la schnoutte, ou, comme une bonne proportion d’américains le sont, “underwater”, i.e. hypothéque plus élevée que la valeur de la maison. Ca ce n’est pas une situation dans laquelle on veut se retrouver.

      Et dites vous bien une chose: quand ca pete, ca pete. Si la surevaluation est objectivement de 25%, attendez-vous a une baisse d’au moins 30%, car il y a toujours sur-réaction.

      Je ne veux pas vous faire peur outre meusre, quand on achete une maison, il n’y a pas juste l’argent qui compte: la preuve, si la bulle pette, et je pense que cela va arriver, je vais perdre plusieurs centaines de milliers de dollars, mais malgré ceci, je ne vends pas. Vous pouvez me trouver stupide, mais mes enfants et ma conjointe apprécient que je ne vende pas la maison pour déménager en appart… Mais j’avoue que si j’étais un jeune célibataire, j’y penserais 2 fois avant d’acheter en ce moment, a moins d’avoir un emploi solide et a l’epreuve d’une récession importante.

      Rive sud?: si vous travaillez a Montréal, je m’inquieterais de l’état des ponts. Suffit d’un petit malheur pour que votre commute devienne infernal.

      Le multiple fluctue dans le temps. Disons qu’a 3 fois, vous etes dans dans le tiers inférieur des fluctuations historiques de ce multiple. Et que ces moyennes historiques sont fondées sur des environnements ou les taux 5 ans devraient etre de l’ordre de 8-9%, et non de 3-3,5%…. Comme les taux sont bas, ceci “permet” aux gens de payer un multiple plus élevé, tout en conservant des paiements qui ont de l’allure. Cest ca, la principale cause de la husse des 10 dernières années….

      Bonne chance!

    • Merci pour ces précisions Guy. Une autre question que je me pose ; Admettons que l’économie se met à bien aller au cours des prochaines années, à quelle vitesse et jusqu’où croyez-vous que les taux d’intérêts vont monter au moment de renouveller l’hypothèque? Aujourd’hui il est possible d’avoir disons 3.19% fixe pour 5 ans. Est-il possible que dans 5 ans au moment de renouveller les taux soient rendus à 5% fixe pour 5 ans? Dans 10 ans à 10%? C’est ça qui me refroidit personellement, la crainte de voir la maison perdre de la valeur marchande et mes paiements, eux, grandir. Catastrophe

    • Dans tout ce que je lis sur l’existence ou pas d’une bulle et/ou l’éclatement de celle-ci si elle existe, on ne parle que des bas taux d’intérêts et de leur possible remontée pour justifier le dit éclatement…
      mais moi (qui suis à loyer vraiment pas chère et qui attend l’éclatement pour acheter) je commence à penser que jamais les taux ne remonteront assez pour ça.
      Les dettes publiques sont trop faramineuses pour que les banques centrales permettent une remontée des taux de façon significative…
      Allez endettez-vous sans problème, le veau d’or semble encore bien vivant
      Et pour les libres de dettes à loyer qui vivent la simplicité volontaire mais avec plein d’épargne comme moi, il faut lâchez la bourse et acheter une terre arable au plus sacrant, c’est ce que je cherche présentement.
      JD

    • Enfin une bonne nouvelle…la période d’amortissement maximum va passer de 30 à 25 ans en juillet!! Lorsque les gens qui ont présentement une hypotheque sur 40 ans devront renouveler, seront-ils obligés de prendre une hypothèque de 25 ans, ou ils pourront diminuer seulement a 35?? Selon moi 35 car sinon plusieurs seront pris au piège.

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