Le blogue immobilier

Mercredi 22 juin 2016 | Mise en ligne à 10h55 | Commenter Commentaires (47)

Montréal reste (somme toute) abordable

À chaque trimestre, les grandes banques du pays nous inondent d’une foule de rapport sur “l’abordabilité” ou “l’accessibilité” des propriétés.

La dernière étude en lice –celle de RBC– dresse le portrait d’un marché à plusieurs vitesses.

D’un côté, Vancouver et Toronto présentent des signes de plus en plus évidents de folie immobilière, tandis que Montréal, elle, affiche une timide reprise.

L’exercice permet, en gros, de mesurer la part du revenu des ménages avant impôt nécessaire pour couvrir les versements hypothécaires, l’impôt foncier et le coût des services publics dans un marché donné.

courbe can

Avec un prix médian de 477 200$ au Canada –tous types de propriétés confondues–, la “mesure d’accessibilité RBC” s’est élevée à 47,1% au premier trimestre de 2016.

Le ratio a augmenté de 2,4% depuis un an au pays, mais il demeure relativement proche de la moyenne établie depuis 1985, soit 42,6%.

À Vancouver, on peut constater l’ascension vertigineuse des prix, qui a rendu l’accession à la propriété impensable pour bien des jeunes ménages.

courbe van

Selon la mesure RBC, les propriétaires doivent aujourd’hui consacrer 87,6% de leur revenu avant impôt (!) pour détenir une propriété à Vancouver. Il s’agit d’un bond de 14,8% depuis un an.

La moyenne historique se situe plutôt à 59,2% dans la métropole de Colombie-Britannique.

L’augmentation est aussi marquée, mais dans une moindre mesure, à Toronto.

Le ratio RBC se situe à 60,6% dans la Ville-Reine, alors que la moyenne depuis 1985 est de 47,8%.

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Et qu’en est-il de Montréal? Le marché immobilier y connaît un redécollage raisonnable, résume RBC.

Le nombre de transactions a progressé de 6% l’an dernier, et le regain des ventes s’élève à 10% au premier trimestre de 2016.

Cette reprise a permis de resserrer quelque peu l’écart entre l’offre et la demande.

courbe mtl

Avec un prix médian de 373 200$ (en hausse de 3,4% sur un an), les ménages montréalais doivent consacrer 42,9% de leurs revenus pour posséder une propriété, indique RBC.

Cela représente une faible hausse de 0,2% sur un an, et une légère progression par rapport à la moyenne de 39,9% affichée depuis 1985.

Le segment des copropriétés demeure par ailleurs sujet à une pression “baissière” à Montréal, souligne RBC.

À Québec, la mesure d’accessibilité RBC est restée stable, à 32,1%.

Les conditions favorisent toujours les acheteurs dans la Vieille Capitale.

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Enfin, un coup d’oeil sur les données détaillées d’un océan à l’autre:

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Le rapport complet de RBC se trouve ici, avec une explication détaillée de la méthodologie en page 9.

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Lundi 13 juin 2016 | Mise en ligne à 10h56 | Commenter Commentaires (114)

Projet de Catania: fortes ventes malgré la controverse

Environ 1000 personnes se spont présentées à l'ouverture du bureau des ventes du projet VillaNova, affirme le promoteur.

Environ 1000 personnes se spont présentées à l'ouverture du bureau des ventes du projet VillaNova, affirme le promoteur.

Le parfum de controverse qui entoure le promoteur Catania n’a pas repoussé les acheteurs du superprojet VillaNova, à Lachine-Est.

Bien au contraire : 1000 personnes se sont présentées à l’ouverture du bureau des ventes, le samedi 4 juin, et les transactions conclues en un seul après-midi ont totalisé 25 millions de dollars.

« Notre idée du marché était positive, mais elle n’était pas encore claire, a commenté Louis Aucoin, porte-parole du projet. Maintenant, notre idée est très claire. »

Développement Lachine-Est (DLE), une filiale du Groupe Catania, vise à construire 4000 habitations sur de vastes terrains désaffectés à la jonction du canal de Lachine et du lac Saint-Louis, dans l’ouest de Montréal.

Le projet est en gestation depuis 2012 et a subi de nombreux bouleversements –le mot est faible– depuis.

Le président de l’entreprise, Paolo Catania, a été arrêté par l’Unité permanente anticorruption (UPAC) en 2013.

Il fait face à plusieurs accusations criminelles, dont complot, fraude et abus de confiance, de même qu’à plus de 100 chefs d’accusation de Revenu Québec.

Catania a placé cinq de ses entreprises en liquidation l’année suivante, incluant DLE. La Ville de Montréal lui réclame 23 millions pour une affaire de collusion.

Les affaires de DLE - incluant le projet VillaNova - sont gérées et supervisées depuis 2014 par un liquidateur, PricewaterhouseCoopers (PwC).

Cette firme comptable effectuera le contrôle du chantier de Lachine-Est, qui sera néanmoins mené par l’équipe de DLE.

***

Ces nombreux écueils judiciaires et financiers, largement médiatisés par La Presse et The Gazette, ne semblent avoir eu aucun impact sur l’intérêt des acheteurs pour le projet VillaNova.

« Cette question n’a pas été abordée de la journée auprès de l’équipe des ventes, samedi », a affirmé Louis Aucoin, mandaté par PwC.

Quelque 200 habitations ont été mises en vente, et du lot, 80 ont trouvé preneur en l’espace de cinq heures, pour un total de 25 millions de dollars. Cela équivaut à un prix de vente moyen de 312 500 $ par unité, toutes catégories confondues.

« L’achalandage au lancement du samedi 4 juin m’a rappelé ce que j’ai connu au lancement de la prévente de la Tour des Canadiens l’automne dernier », fait valoir le courtier Alexandre Tazi, du Groupe Londono. Il a lui-même acheté une maison en rangée.

Nouveau développement depuis cette première journée de ventes: La Presse a mis la main sur un rapport interne de la Commission Charbonneau, qui démontre que Catania a donné des millions à tous les partis politiques dans les années qui ont précédé l’éclatement du scandale.

La première phase du projet VillaNova se situera sur le site de l’ancienne usine Jenkins et comptera 600 unités, soit des condos, maisons en rangée et duplex.

Le terrain où se trouvera la phase 1 a déjà été décontaminé et les travaux d’infrastructure devraient commencer d’ici un mois, avance le promoteur.

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Samedi 4 juin 2016 | Mise en ligne à 7h00 | Commenter Commentaires (165)

3300$ par mois à la Tour des Canadiens

La Tour des Canadiens.

La Tour des Canadiens.

Le logo du CH brille désormais tous les soirs au centre-ville de Montréal, perché à 170 mètres de hauteur.

Après des années de construction, les premiers copropriétaires de la Tour des Canadiens ont commencé à emménager dans le gratte-ciel de 50 étages, le mois dernier.

De nombreux condos flambant neufs ont du même coup abouti sur le marché de la location.

Et le constat est simple : les prix sont chers. Très chers, même.

Plusieurs copropriétaires exigent des loyers de plus de 3000$ pour de petits condos de moins de 700 pieds carrés, souvent sans stationnement.

Sur Kijiji, l’un d’eux demande 3228$ par mois pour un appartement de 653 pieds carrés situé au 43e étage de la tour. L’unité compte une chambre à coucher et un bureau, ainsi qu’un balcon de 96 pieds carrés.

Malgré ce prix déjà corsé, le futur locataire devra payer les frais de condos et les autres frais habituels comme l’électricité, indique l’annonce. Et allonger encore davantage s’il désire un stationnement, puisqu’aucune case n’est incluse.

En bout de piste, la facture mensuelle pourrait frôler les 4000$ par mois.

D’autres copropriétaires de la Tour des Canadiens se montrent moins gourmands. L’un d’eux demande 3300$ par mois pour son condo de 904 pieds, comptant deux chambres et deux salles de bains, situé au 20e étage. À ce prix, un stationnement est aussi inclus.

Quoi qu’il en soit, force est de constater que les prix demandés sont en général dispendieux dans le gratte-ciel adjacent au Centre Bell.

Les 13 condos affichés sur le réseau Centris exigent des loyers de 1600$ à 3300$ par mois. Un petit appartement de 474 pieds carrés, situé au 12e étage de la tour, est par exemple offert à 2200$ par mois, sans stationnement.

Jusqu’où les Montréalais seront-ils prêts à payer pour bénéficier d’une belle vue?

***

Montréal n’est pas New York, ni même Toronto en ce qui a trait au marché locatif. Malgré les hausses marquées de la dernière décennie, il y a encore moyen de louer un grand appartement —ou une maison!— au centre-ville pour 3000$ à 3500$ par mois.

Voici ce qu’une recherche sommaire sur Centris nous a permis de trouver en location cette semaine :

- Maison de ville récente aux Terrasses Windsor, juste au sud du Centre Bell. 1600 pieds carrés sur deux étages. Deux stationnements. 3000$ par mois.

- Condo neuf de 991 pieds carré au Roccabella, en face du Centre Bell, au 14e étage. Deux salles de bains, deux chambres à coucher, un stationnement. 3200$ par mois.

- Condo de 1071 pieds carrés au 19e étage du Crystal de la Montagne, de biais avec le Centre Bell. Deux chambres à coucher et deux salles de bain. Valet parking. 3500$ par mois.

***

Une de nos sources bien au fait du marché locatif du centre-ville est catégorique : les condos qui exigent un prix trop élevé seront tout simplement « inlouables ».

« L’inventaire augmente à chaque jour, ce qui mettra une pression sur les prix à la baisse, fait valoir notre source. Plusieurs ont payé beaucoup trop cher au pied carré en comparaison avec le vrai marché. »

Seulement dans les environs immédiats du Centre Bell, 5100 condos auront été complétés entre 2013 et 2019, selon des données de la firme Altus. Une certaine portion aboutira sur le marché de la location.

Aux prix payés par les acheteurs, plusieurs devront s’attendre à des flux de trésorerie négatifs. Le « cashflow » moyen des copropriétés locatives est déjà dans le rouge de -1% au centre-ville et à L’Île-des-Soeur, selon une étude récente de la Société canadienne hypothèques et de logement (SCHL).

Pour l’heure, la demande reste forte pour les condos locatifs. Au centre-ville et à l’Île-des-Sœurs, le taux d’inoccupation de ces copropriétés s’élevait à peine à 2,4% l’automne dernier, selon la SCHL.

Le loyer moyen des copropriétés d’une chambre à coucher atteint 1251$ dans ce secteur et celui des condos de deux chambres, 1628$, indique la SCHL.

Morale de l’histoire: un ajustement de prix pourrait être à prévoir pour certains propriétaires, s’ils souhaitent bel et bien louer.

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