Le blogue immobilier

Mercredi 23 juillet 2014 | Mise en ligne à 15h01 | Commenter Commentaires (188)

Bulle estivale (ou pas)

Le sujet revient dans l’actualité avec la régularité d’un métronome: le Canada serait aux prises avec une inquiétante bulle immobilière.

Ou pas.

Cette semaine, c’est Douglas Porter, l’économiste en chef de la BMO, qui ajoute son grain de sel au débat.

Dans son analyse, il souffle le chaud et le froid, pour dire le moins.

L’économiste cite d’abord une série de statistiques qui donne le tournis:

– Les prix de l’immobilier ont doublé depuis 11 ans au Canada;

– La dette hypothécaire combinée des Canadiens atteint maintenant 1230 milliards de dollars, une proportion record de 60% du PIB;

– Les propriétés coûtent maintenant 53% plus cher au Canada qu’aux États-Unis, en moyenne.

Source: BMO

Source: BMO

Ces seules données pourraient laisser croire que Douglas Porter a rejoint le camps des “pessimistes”, voire des “oiseaux de malheur”, comme ils les appelle.

Et pourtant, non.

L’économiste cite trois facteurs qui ont permis au marché canadien de se maintenir jusqu’à maintenant, dont les faibles taux d’intérêt.

Malgré des prix record, “l’accessibilité” reste ainsi tout près de ses niveaux historiques, rappelle-t-il.

Source: BMO

Source: BMO

Doug Porter fait aussi valoir que les prix surélevés restent l’apanage de deux villes: Vancouver et Toronto.

Dans ces villes, les ratios prix/salaire médian dépassent tout entendement.

Source: BMO

Source: BMO

Pour justifier sa position tout de même optimiste, Doug Porter effectue aussi un retour dans les années 90.

Il rappelle que les prix ont baissé de 6,4% entre 1990 et le premier trimestre de 2002 au Canada, alors qu’ils ont grimpé de 5% en moyenne par la suite en tenant compte de l’inflation.

Cela équivaudrait donc à une hausse annuelle moyenne de 2,1% depuis 1990, “remarquablement similaire à la croissance du PIB réel pendant cette période (2,3%)”.

Porter émet par ailleurs des doutes quant aux différents organismes et publications (comme The Economist), qui dépeignent le marché canadien comme l’un des plus surévalués au monde.

L’économiste affirme que Vancouver possède des caractéristiques similaires aux marchés les plus chers de la planète, comme Sydney, Hong Kong et San Francisco…

Il souligne aussi les similitudes entre les prix de Montréal et Chicago, puis entre ceux de Toronto et New York.

Source: BMO

Source: BMO

Enfin, l’économiste de la BMO souligne la tendance positive des ventes dans la plupart des marchés.

Les ventes de condos neufs ont bondi de 94% à Toronto le mois dernier, tandis que le marché montréalais a connu son meilleur mois de juin depuis trois ans.

M. Porter n’entrevoit pas de hausse des taux hypothécaires à court terme, ni de nouvelles mesures gouvernementales pour calmer le marché canadien.

En somme, une analyse en demi-teintes qui donnera des arguments aux deux camps…

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Mercredi 25 juin 2014 | Mise en ligne à 15h20 | Commenter Commentaires (873)

Investisseurs étrangers: quelle est la vraie proportion?

Photo Olivier Jean, Archives La Presse

Photo Olivier Jean, Archives La Presse

Le Québec est-il populaire auprès des acheteurs internationaux? Très peu, si l’on se fie à une nouvelle étude de JLR Recherche immobilière.

Selon le rapport, les étrangers ont acquis à peine 0,35% des propriétés mises en vente dans la province, entre 2005 et 2013. Cela représente 3837 transactions.

La proportion grimpe quelque peu dans le marché des résidences de plus de 800 000$.

Source: JLR

Source: JLR

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D’ailleurs, le prix payé par ces acheteurs internationaux est en moyenne 50% plus élevé que celui payé par les Québécois, pendant la période de 2005 à 2013.

Source: JLR

Source: JLR

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Et d’où viennent tous ces acheteurs étrangers?

Sans surprise, les Américains sont majoritaires, même si leur pourcentage a fortement diminué pendant la crise économique.

Source: JLR

Source: JLR

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Autre fait prévisible: les acquéreurs étrangers se tournent surtout vers Montréal au moment d’investir dans la province.

Source: JLR

Source: JLR

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L’étude de JLR, si intéressante soit-elle, soulève certaines questions.

La méthodologie utilisée se défend bien, mais au Québec –comme dans le reste du Canada d’ailleurs–, les données fiables sur l’investissement immobilier étranger sont rares. Voire inexistantes.

Au fil des ans, j’ai parlé à plusieurs gros promoteurs qui ont admis ignorer combien d’investisseurs étrangers avaient acheté des condos dans leurs projets.

Dans bien des cas, ces acheteurs effectuent la transaction par l’entremise d’un proche qui habite au Québec. Il devient donc impossible de savoir la réelle provenance de ceux qui achètent une copropriété dans un immeuble donné.

Les promoteurs font aussi de plus en plus la promotion de leurs projets à l’étranger, alors que la demande intérieure ralentit.

Le mégaprojet YUL, au centre-ville de Montréal, a ainsi ouvert plusieurs bureaux des ventes en Asie et au Moyen-Orient.

Ni la SCHL, ni les chambres immobilières ne possèdent de statistiques fiables sur sur la question de l’investissement étranger.

Pour tenter d’y voir plus clair, des firmes immobilières comme JLR publient ponctuellement des études. Mais encore là, leurs conclusions varient grandement.

Ce rapport de Sotheby’s indique par exemple que 49% des acheteurs de résidences de luxe sont des étrangers à Montréal, soit la proportion la plus élevée au Canada.

Bref, les données parfaitement vérifiables sur le sujet se font toujours attendre…

***

Sur ce, veuillez noter que le Blogue immobilier prendra une pause en juillet. Merci pour votre intérêt continu, on se retrouve bientôt.

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Jeudi 19 juin 2014 | Mise en ligne à 13h44 | Commenter Commentaires (358)

Luxe 101

Condo « de luxe ». Résidence « de luxe ». Finition « de luxe ». L’expression est utilisée à toutes les sauces – et souvent galvaudée – par les vendeurs et promoteurs québécois, surtout depuis quelques années.

Dans une rare étude sur le sujet, JLR Recherche immobilière a voulu déterminer à partir de quel prix une propriété peut vraiment être considérée comme « luxueuse ».

La firme a segmenté son étude en fonction des 17 régions administratives de la province, puisque pour le prix d’un manoir à Dolbeau, les acheteurs pourront à peine s’acheter un duplex dans le quartier Rosemont, à Montréal.

Le graphique suivant présente le « prix plancher » des résidences de prestige dans les différentes régions administratives du Québec.

régions luxe

Pour déterminer ces barèmes, JLR a calculé la moyenne du prix médian des unifamiliales entre 2010 et 2013 pour chaque région. Le groupe a ensuite multiplié cette somme par trois et arrondi à la centaine de milliers de dollars près.

Selon l’étude, 4926 propriétés de luxe ont changé de main dans la province entre 2010 et 2013. Les trois quarts de ces transactions ont été réalisés dans six régions métropolitaines, et la majorité à Montréal.

réparti - géog

Le marché des résidences de prestige demeure marginal, lorsqu’on le compare à l’ensemble du marché immobilier. Il représente 1,4 % de toutes les ventes de maisons unifamiliales, et 0,5 % pour les copropriétés.

Il reste que le segment du luxe a connu une croissance beaucoup plus forte que l’ensemble du marché immobilier entre 2010 et 2013, note JLR. Le nombre de transactions a bondi de 18,1 % pour les unifamiliales, et de 51 % pour les condos, tandis que les ventes ont quelque peu régressé dans le marché « traditionnel ».

Si le nombre de transactions a grimpé, la progression du prix des résidences de luxe a été beaucoup plus faible que celle des résidences régulières depuis 2010.

Le prix des unifamiliales luxueuses a ainsi grimpé d’un maigre 0,5 % entre 2010 et 2013 (contre 8,8 % dans le marché normal), alors que les copropriétés de prestige ont gagné 2,1 % (plutôt que 15,1 % dans le marché traditionnel).

variation prix luxe

« Cette faible croissance des prix pour les propriétés de luxe pourrait s’expliquer par une offre plus abondante des propriétés luxueuses ou encore une propension moins grande à payer le gros pour faire l’acquisition de ce type de résidence », souligne l’étude.

Qui plus est, la décision récente de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) de cesser d’assurer les prêts de plus de 1 million de dollars ne risque pas d’encourager des hausses de prix importantes pendant la prochaine année, conclut JLR.

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