Le blogue immobilier

Mardi 9 décembre 2014 | Mise en ligne à 9h31 | Commenter Commentaires (246)

Montréal, pas un paradis pour les spéculateurs

La rumeur court avec insistance dans l’industrie immobilière montréalaise.

Les investisseurs et autres spéculateurs auraient pris d’assaut le centre-ville, achetant une bonne partie des condos neufs qui poussent comme des champignons depuis trois ou quatre ans.

Mythe ou réalité ? Selon une analyse récente de Francis Cortellino, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le phénomène demeure somme toute marginal dans la métropole.

Tout d’abord, les spéculateurs. Pour étudier leur présence de façon précise, la SCHL a analysé en détail les actes notariés de tous les condos neufs vendus à Montréal entre janvier et août 2013.

Le pourcentage d’appartements revendus moins d’un an après leur achat – signe fréquent de spéculation immobilière – est très faible, révèle cet examen :

1206_BIM_TABLEAU MAX

« Avec 2 % des condos revendus rapidement, cela démontre que l’activité n’est pas gonflée artificiellement par les spéculateurs », a noté Francis Cortellino pendant un entretien.

Et qu’en est-il des investisseurs, qui achètent un appartement dans le but de le louer ensuite ?

Cette catégorie est plus imposante, mais encore là, le phénomène est moindre que ce à quoi on pourrait s’attendre.

La SCHL a analysé les avis d’impôt foncier de six complexes de plus de 100 condos construits entre 2010 et 2013, pour voir s’ils étaient envoyés à une autre adresse que celle de la copropriété.

Cet examen révèle que 17 % des appartements neufs sont la propriété d’investisseurs, un pourcentage plus faible que dans l’ensemble des immeubles de copropriété du centre-ville (23 %), neufs et anciens.

« Le point qu’on voulait démontrer, c’est que malgré les histoires qu’on entendait sur la présence d’investisseurs, la majorité des gens qui achètent des condos, c’est pour les habiter et non comme véhicule d’investissement », a fait valoir M. Cortellino.

Il reste que les choses semblent vraiment avoir changé pendant la dernière année.

Plusieurs des grandes tours résidentielles en construction autour du Centre Bell – qui ne sont pas comprises dans l’étude de la SCHL – ont suscité un vif intérêt chez les acheteurs étrangers.

Aucun chiffre officiel n’existe, et les promoteurs sont jaloux de leurs données internes. Mais diverses sources très fiables m’indiquent que le pourcentage d’investisseurs est beaucoup plus élevé que 17 % dans ces immeubles de 40 étages et plus.

Autre anecdote très « parlante »: un promoteur m’a récemment indiqué que 50 % des acheteurs de son projet du centre-ville provenaient de l’étranger, notamment de la Chine et de Dubaï.

Son porte-parole m’a rappelé 30 minutes plus tard pour dire que l’homme d’affaires s’était trompé, et qu’il voulait plutôt dire… 10 % ! Légère confusion, qui démontre à quel point cette question est sensible.

Bref, les prochaines études de la SCHL – qui constituent malheureusement la seule source d’information dans ce créneau – seront à suivre avec intérêt.

***

PROPORTION DE CONDOS OFFERTS EN LOCATION AU CENTRE-VILLE

– Montréal : 23 %

– Toronto : 33 %

– Vancouver : 50 %

(Source : SCHL)

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Mercredi 3 décembre 2014 | Mise en ligne à 11h08 | Commenter Commentaires (240)

Courtiers c. DuProprio: le feuilleton se poursuit

Photo Archives La Presse

Photo Archives La Presse

Le torchon brûle encore une fois entre les courtiers immobiliers et le site de vente sans intermédiaire DuProprio.

Cette fois, c’est la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) qui accuse DuProprio de “publicité trompeuse et concurrence déloyale”.

Le regroupement de 13 000 courtiers a déposé une requête en autorisation d’exercer un recours collectif, pilotée par le cabinet d’avocats McMillan.

“La FCIQ allègue que depuis plusieurs années, DuProprio se livre systématiquement à des campagnes publicitaires trompeuses, induisant les consommateurs québécois en erreur sur les soi-disantes économies associées à ses services, ainsi que sur les avantages supposés de ses services immobiliers par rapport à ceux des courtiers immobiliers”, fait valoir l’organisme

Selon les plaignants, DuProprio utilise un taux de commission “arbitraire” dans ses publicités pour calculer les économies réalisées part ses clients.

Or, ce taux “artificiellement gonflé” ignore la diversité des tarifs pratiqués dans l’industrie, allègue la FCIQ.

DuProprio, la plus importante entreprise de vente immobilière sans agent au Québec, s’est dite “déçue pour les consommateurs” à la suite de cette requête déposée mardi.

“Il s’agit pour elle d’une nouvelle tentative orchestrée par l’industrie du courtage immobilier pour ralentir l’essor de la vente immobilière sans intermédiaire au Québec et miner la confiance du public envers cette option pourtant très appréciée des consommateurs”, avance la société.

Il faut rappeler que ce n’est pas la première fois que l’industrie du courtage s’en prend à DuProprio devant les tribunaux.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a attaqué à deux reprises le modèle d’affaires de la société, en Cour supérieure et en Cour d’appel.

Après avoir été débouté par ces deux instances, l’OACIQ a entamé une nouvelle procédure en matière civile –et non pénale– contre DuProprio en octobre 2013.

DuProprio estime que la requête déposée hier vise à “créer un faux sentiment de méfiance à l’égard de la vente sans intermédiaire”.

DuProprio est détenu en partie par Power Corporation, propriétaire de La Presse.

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Lundi 24 novembre 2014 | Mise en ligne à 12h48 | Commenter Commentaires (193)

Le retour de la “condomanie”?

La scène rappelait les moments les plus fous de la « condomanie » montréalaise.

Il y a 10 jours, alors que le mercure était sous la barre du zéro, une quinzaine de personnes ont poireauté toute la nuit sur un trottoir de la rue Sainte-Catherine Ouest, en attendant l’inauguration d’un bureau des ventes le lendemain midi.

À l’ouverture des portes, une quarantaine de clients faisaient la queue. Et quelques heures plus tard, les 87 condos du projet S sur le Square avaient tous trouvé preneur.

La frénésie généralisée serait-elle de retour au centre-ville de Montréal ? Loin de là.

En fait, la popularité surprenante du complexe S sur le Square semble plutôt constituer une exception.

Ce succès repose sur l’attrait de ce microsecteur du centre-ville (Shaughnessy Village), et sur la bonne réputation du promoteur Prével, dont le précédent projet dans ce quartier s’était aussi vendu à une vitesse fulgurante auprès d’une clientèle à forte concentration asiatique.

Il n’y a pas de pénurie de condos neufs dans les quartiers centraux de Montréal, bien au contraire. Selon une étude du groupe Altus, l’offre demeure très abondante.

1122_BIM_TABLEAUX MAX-1

Au total, sur les 8610 copropriétés neuves du centre-ville (incluant le Vieux-Montréal et Griffintown), 2900 sont invendues. Ce chiffre, historiquement assez élevé, comprend les unités en prévente, en construction et complétées.

Altus apporte certaines nuances à cette donnée inquiétante.

La firme souligne ainsi que 85 % des condos construits sont déjà vendus. Cela laisse en réalité un inventaire de seulement 307 appartements disponibles pour occupation immédiate dans le centre de la métropole.

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Le degré de succès des projets varie aussi de façon assez marquée entre les différents secteurs du centre.

Dans Griffintown, par exemple, 94 % des condos neufs et complétés sont vendus, une proportion qui descend à 90 % au centre-ville ouest, à 88 % dans le Vieux-Montréal… et à 66 % au centre-ville est.

Pour l’ensemble du troisième trimestre, 376 condos neufs ont été vendus au centre de Montréal, assez près de la moyenne historique de 440, indique le rapport. Les ventes ont augmenté dans tous les secteurs depuis un an, sauf le centre-ville ouest.

« En gros les ventes de condos reprennent du tonus depuis les deux derniers trimestres au centre-ville, ce qui nous laisse croire en une stabilisation du marché », indique Mathieu Collette, directeur de la recherche chez Groupe Altus.

Autre signe encourageant selon Altus : le nombre de nouveaux projets a fortement diminué au troisième trimestre. Seulement 230 condos ont été mis en marché, bien en deçà de la moyenne trimestrielle de 655 observée depuis 2011.

La firme estime que l’offre « est en lien étroit avec la demande » à ce jour en 2014. Altus avertit du même souffle que cette « modération » des promoteurs devra se poursuivre encore quelques trimestres, puisque le niveau de condos invendus (2900) reste élevé.

Le mégaprojet YUL, qui totalisera plus de 900 unités sur le boulevard René-Lévesque, affiche par exemple des ventes de 40 % un an après sa mise en marché.

Il reste que les promoteurs semblent effectuer un retour en force au centre-ville depuis quelques semaines.

Je parlais samedi de ce mégaprojet de deux tours à côté du Centre Bell (eh oui, encore là).

Et plusieurs autres projets seront annoncée bientôt, selon mes informations. Il faudra donc voir si les promoteurs réussiront effectivement à tempérer leurs ardeurs pour ne pas inonder le marché…

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