Le blogue immobilier

Mercredi 18 février 2015 | Mise en ligne à 14h14 | Commenter Commentaires (317)

Le futur gratte-ciel géant de Québec aura 65 étages

Image fournie par le Groupe dallaire

Image fournie par le Groupe Dallaire

Les visées de grandeur de Québec ne font maintenant plus aucun doute.

Le Groupe Dallaire, l’un des plus importants promoteurs immobiliers de la Vieille capitale, a dévoilé ce mercredi les détails de son mégaprojet « Le Phare de Québec », prévu sur le boulevard Laurier, à l’entrée des ponts.

La pièce-maîtresse sera un gratte-ciel exubérant de 65 étages, présentée comme « l’immeuble le plus haut à l’est de Toronto ».

Trois autres tours de 25 à 30 étages sont aussi prévues, portant la valeur totale du projet à 600 millions de dollars.

« Il y a plus d’un an, le maire de Québec nous lançait un appel en nous invitant à créer un immeuble phare à l’entrée de la ville. Un élément signal qui donnerait à notre belle ville, un nouveau visage reconnu de tous. Aujourd’hui, nous répondons à cet appel en livrant ce projet unique, dont la signature distinctive se démarquera non seulement au sein de la ville, mais au-delà de nos frontières », a fait valoir Michel Dallaire, président du groupe immobilier.

La tour principale rappelle quelque peu le Burj al arab, l’hôtel luxueux de Dubaï:

Capture d’écran 2015-02-18 à 13.54.14

Le Groupe Dallaire dit vouloir rendre hommage aux origines maritimes de Québec avec cet immeuble « orné de voilures », qui rappellera le passage des navires.

Le début de la construction est prévu en 2016. Mais d’ici là, plusieurs questions cruciales subsistent.

En premier lieu, on peut se demander si le marché de Québec –somme toute petit–  aura la capacité d’absorber 2 millions de pieds carrés de bureaux, commerces, appartements et hôtels.

Certes, le taux d’inoccupation des bureaux est très bas, à 6,3%. Mais le marché des condos, lui, semble déjà saturé, et plusieurs copropriétés peinent à trouver preneur. (Le futur projet prévoit 1000 appartements.)

Plusieurs à Québec se questionnent aussi sur la pertinence de construire un immeuble aussi haut à des kilomètres du centre-ville traditionnel de la capitale.

François Bourque, chroniqueur au Soleil, apporte un éclairage intéressant sur cette question.

D’autres enfin critiquent l’esthétique des constructions passées de Cominar, le fonds immobilier contrôlé par la famille Dallaire.

Le Complexe Jules-Dallaire, situé à quelques centaines de mètres du nouveau projet, ne s’est pas attiré que des éloges, pour dire le moins:

Capture d’écran 2015-02-18 à 13.47.57

Quoi qu’il en soit, le projet du Groupe Dallaire aura un impact majeur pour la ville de Québec, s’il se réalise comme prévu.

Les travaux devraient d’échelonner sur 10 ans et générer 350 emplois, estime l’entreprise.

Une place publique « quatre-saisons » est prévue, ainsi qu’un observatoire au 65e étage de la tour.

On trouve ici un lien vers une vidéo du futur projet.


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Mercredi 4 février 2015 | Mise en ligne à 11h24 | Commenter Commentaires (416)

Pour ou contre les “Shops Angus”?

Vue du Technopôle Angus. Les immeubles en blanc, au premier plan, devraient être construits par étapes au cours des 10 prochaines années.

Vue du Technopôle Angus. Les immeubles en blanc, au premier plan, devraient être construits graduellement au cours des 10 prochaines années.

“Pour” ou “contre” les Shops Angus?

La question anime bien des Montréalais lorsque vient le temps de dresser un palmarès des meilleurs –et des pires– quartiers où vivre et travailler.

Les défenseurs des “Shops” vantent la localisation centrale de ce secteur, situé à la lisière entre le Plateau-Mont-Royal et Rosemont.

Ils apprécient ses centaines de maisons et condos modernes, ses commerces de proximité –SAQ, Loblaws, etc.– et son ambiance familiale.

Étrangement, les détracteurs avancent des arguments assez similaires pour exprimer leur désintérêt envers Angus.

Ils estiment le quartier trop éloigné du centre-ville, et mal desservi par le métro.

Ils jugent l’ambiance trop tranquille, voire morte les week-ends.

Et surtout, ils trouvent le quartier trop semblable à une banlieue générique, qu’on aurait vulgairement transplantée au coeur de Montréal.

***

Qu’importe dans quel camp on loge, le succès du quartier Angus est indéniable, tant auprès des résidents que des entreprises.

Depuis le début de la revitalisation de cet ancien secteur industriel au début des années 90 –le CP y fabriquait du matériel ferroviaire dans les fameuses “shops”–, des milliers de nouveaux résidents s’y sont installés.

La Société de développement Angus (SDA) a pour sa part bâti un important parc d’entreprises, lentement mais sûrement.

Le Technopôle Angus emploie aujourd’hui 2300 personnes.

Voilà maintenant qu’un imposant projet de 265 millions de dollars viendra combler le dernier terrain vacant du secteur au cours des 10 prochaines années.

Capture d’écran 2015-02-04 à 10.59.30

La SDA compte ériger une quinzaine d’immeubles reliés entre eux par une “boucle énergétique”, dans un tout nouvel éco-quartier à usage mixte.

Des entreprises, des habitations et des commerces sont prévus.

Pour voir le jour, le projet devra toutefois réussir à obtenir des dérogations auprès de l’arrondissement de Rosemont, ainsi qu’à attirer de nouvelles entreprises dans ce secteur excentré de la métropole.

Un dossier à suivre de près d’ici la fin de l’année.

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Mercredi 28 janvier 2015 | Mise en ligne à 15h42 | Commenter Commentaires (222)

Quartier des spectacles et retombées “réelles”

Photo André Pichette, La Presse

Photo André Pichette, La Presse

Entre 1,5 et 1,6 milliard de dollars.

Le chiffre, impressionnant, représente la valeur des retombées économiques immobilières engendrées grâce à la création du Quartier des spectacles (QDS) en 2007, selon une nouvelle étude.

Le rapport de la firme Altus publié mardi est le premier à quantifier les retombées de ce projet de réaménagement majeur.

Pour arriver à ce total, Altus a calculé:

1) L’investissement initial, soit les coûts de construction des 48 projets immobiliers recensés et les frais indirects, comme les honoraires d’architectes (1 milliard);

2) La TPS et la TVQ collectées grâce à ces investissements (154,7 millions, dont 101 millions ont déjà été récoltés par l’État);

3) Le “surplus de taxation” (impôts foncier et scolaire) généré depuis 2007 grâce à ces projets (46 millions);

4) Les “surplus de taxation futurs”, soit les impôts scolaire et foncier qui seront collectés pendant la durée de vie utile de ces bâtiments (325 millions).

***

Le projet du QDS se révèle donc être un important succès financier, malgré les nombreuses critiques initiales.

Or, l’analyse des retombées économiques est loin d’être une science exacte. Nous pouvons le constater chaque année avec la multiplication des études –souvent contradictoires– sur la F1, le Festival de Jazz, Osheaga, etc.

Dans l’étude d’Altus, le lien entre certains des 48 projets immobiliers et la création du QDS apparaît ténu, voire inexistant.

Par exemple:

- La conversion de l’ancien hôtel Holiday Inn de la rue Sherbrooke Ouest en résidences étudiantes. Ce projet découle avant tout de la volonté du groupe hôtelier de se défaire d’un établissement désuet, et du manque de logements pour les étudiants de l’Université McGill, voisine.

- La conversion d’une partie de l’îlot Voyageur en logements. Ce squelette de béton se situe à la lisière nord-est du QDS, et le projet répond d’abord à un manque d’appartements locatifs dans les environs immédiats de l’UQAM.

- L’immeuble commercial Cactus. Ce petit bâtiment de la rue Sanguinet a été construit en 2007 –l’année de création du QDS– et abrite principalement c.a.c.t.u.s, un organisme de prévention des infections transmissibles sexuellement et par le sang.

- Logement social Le Berger. Aussi louable soit-il, ce projet de maison de réinsertion d’anciens sans-abris découle davantage de la disponibilité d’un terrain à bon prix, dans le “Red Light” original, que de la création du QDS. Idem pour le projet de logement social le Sac-à-dos, rue de Bullion.

Mathieu Collette, directeur, Recherche, évaluation et services conseils chez Altus, a fourni quelques explications dans un courriel:

“Pour ce qui est du lien de causalité entre les investissements et le Quartier des spectacles, il est impossible de quantifier avec certitude cette cause à effet. Il est fort probable que certains projets immobiliers auraient fini par voir le jour sans le Quartier des spectacles. Les projets recensés dans l’étude sont ceux qui ont été jugés comme étant en grande partie attribuables à l’effet Quartier des Spectacles.”

Bref, sans rien enlever aux mérites bien réels du QDS, il importe de remettre en perspectives certains éléments pris en compte dans le calcul de ses retombées économiques.

À l’opposé, comme le démontre Altus, il est évident qu’un nombre important de projets découlent en bonne partie de l’existence même de ce pôle culturel.

Plusieurs projets de condos font directement référence au QDS dans leurs campagnes promotionnelles. Et une série d’investissements récents ou prévus –comme la construction d’un nouveau siège social pour l’Office national du Film– ont aussi un lien très direct.

Le rapport de 133 pages d’Altus est disponible ici.

***

Le Quartier des spectacles en bref:

- Secteur du centre-ville de Montréal d’environ 1 km carré, compris entre les rues City Councillors, Saint-Hubert, Sherbrooke et le boulevard René-Lévesque.

- Comprend plus de 80 lieux de diffusion culturelle ainsi que la Place des festivals.

- 150 millions d’argent public investi depuis 2007, principalement dans les infrastructures et le mobilier urbain.

- 36 projets immobiliers majeurs réalisés depuis 2007, 11 à être livrés d’ici 2016 et 8 autres en développement.

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