Le blogue immobilier

Le tracé proposé par la Caisse de dépôt pour le nouveau train électrique.

Le tracé proposé par la Caisse de dépôt pour le nouveau train électrique.

La Caisse de dépôt et placement du Québec a créé un véritable électrochoc –sans mauvais jeu de mots– en annonçant son imposant projet de train électrique, vendredi dernier.

S’il est construit comme prévu, le réseau comptera 24 stations réparties sur 67 kilomètres, de la Rive-Sud à la banlieue nord de Montréal, en passant par Laval, l’aéroport et l’Ouest de l’île.

Outre les 5,5 milliards de dollars qui seront investis pour la construction du train, la Caisse s’attend à ce que 5 milliards en projets privés voient le jour le long du trajet.

Quels secteurs connaîtront le plus gros boom immobilier?

D’ores et déjà, le promoteur Devimco a déjà annoncé son intention de construire un nouveau quartier de 1 milliard à Brossard, en face du DIX30.

Devimco comptait aller de l’avant avec ou sans lien ferroviaire. Mais force est de constater que le train de la Caisse donnera un coup d’accélérateur majeur à son projet, appelé TOD Brossard.

Vision d'artiste du projet TOD Brossard, de Devimco.

Vision d'artiste du projet TOD Brossard, de Devimco.

Le Technoparc Saint-Laurent, déjà en plein essor, risque aussi de bénéficier largement de ce nouveau lien direct avec le centre-ville et les banlieues.

Plusieurs autres microquartiers pourraient voir le jour –ou connaître une croissance accélérée– le long de la future ligne de train.

***

Malgré l’enthousiasme généralisé qu’a suscité le projet de la Caisse –et les importantes perspectives d’enrichissement tant pour les villes que pour les promoteurs immobiliers–, plusieurs points d’interrogation demeurent.

L’opposition officielle à l’hôtel de ville de Montréal, par exemple, se demande si le nouveau train «accélérera le développement des quartiers excentrés et la disparition des espaces verts et des terres agricoles, particulièrement à Sainte-Anne-de-Bellevue et au sud de l’autoroute 30».

Cette possibilité inquiète d’autant plus Projet Montréal que les quatre stations centrales du futur train –Du Havre, Bridge-Wellington, McGill et Edouard-Montpetit– sont pour l’instant considérées comme «potentielles».

Par ailleurs, l’échéancier de 2020 apparaît hautement optimiste. Surtout lorsqu’on se rappelle qu’un projet plus simple de bus rapide sur Pie-IX, annoncé en 2009, ne sera finalement pas prêt avant 2022.

Quoi qu’il en soit, la Caisse est un investisseur sérieux, de calibre mondial.

L’institution a tout intérêt à réaliser son projet dans les temps et les budgets prévus si elle veut asseoir encore davantage sa crédibilité dans le secteur des infrastructures.

Autre point rassurant: les différents niveaux de gouvernement appuient fermement le nouveau train. Et à en croire ce qui a été dit jusqu’à maintenant par les politiciens, la question du financement ne devrait pas poser de problème.

Un dossier qui sera fascinant à suivre au cours des prochains mois, tant au plan politique que du développement immobilier.

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Mercredi 20 avril 2016 | Mise en ligne à 10h41 | Commenter Commentaires (86)

Catania: projet de 4000 unités sous la supervision de PwC

S'il va de l'avant comme prévu, le projet Villanova devrait ajouter 4000 habitations dans le secteur de Lachine-Est.

S'il va de l'avant comme prévu, le projet Villanova devrait ajouter 4000 habitations dans le secteur de Lachine-Est.

Selon ses promoteurs, il s’agira du plus important projet immobilier de l’île de Montréal.

Avec ses 4000 unités d’habitations prévues d’ici 10 ans, le complexe VillaNova, à Lachine-Est, devrait couvrir l’équivalent de 40 terrains de football.

Un projet ambitieux, certes, mais aussi hautement inhabituel.

Tout d’abord, le chantier est mis de l’avant par une société affiliée au groupe Catania, qui est en restructuration judiciaire depuis 2014.

Catania doit des millions de dollars à plusieurs créanciers. La Ville de Montréal lui réclame notamment près de 24 millions pour 23 affaires de collusion qui se seraient produites entre 2000 et 2009.

PricewaterhouseCoopers (PwC), le liquidateur des entreprises de Catania mandaté par la Cour, gérera tous les aspects comptables et financiers du projet VillaNova.

Après avoir analysé divers scénarios, PwC a déterminé que le lancement du projet de Lachine maximisait les chances que les créanciers puissent un jour revoir la couleur de leur argent. (Excellent résumé de The Gazette ici.)

Au fil du chantier, PwC devra retourner ponctuellement devant le tribunal pour demander des autorisations.

***

Malgré l’aura de controverse qui entoure Catania, le liquidateur estime que les chances de succès du projet sont bonnes.

La firme de relations publiques embauchée par PwC fait valoir les divers avantages du complexe résidentiel, dont son emplacement stratégique près de la future gare de train du Canal et de deux cours d’eau.

Le porte-parole Louis Aucoin rappelle aussi les qualités d’entrepreneur de Catania, qui a entre autres réalisé le projet du Faubourg Contrecoeur, dans l’est de Montréal.

« Outre les difficultés que connaissent les entreprises F. Catania devant les tribunaux, il n’en demeure pas moins que l’expertise de l’entreprise comme constructeur n’est pas remise en question, a-t-il avancé. C’est définitif. Ils ont des projets à leur actif, et des projets comme le Faubourg Contrecoeur, même s’il est litigieux, personne ne nie la qualité de ces projets. »

En somme, il reviendra aux acheteurs de décider ce qu’ils pensent de VillaNova, qui offrira une gamme d’habitations allant de la maison de ville au « condo-plex ».

La mise en vente des unités devrait débuter le mois prochain, à peu près en même temps que la construction d’un premier immeuble de 51 appartements.

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Lundi 4 avril 2016 | Mise en ligne à 11h19 | Commenter Commentaires (215)

Baby-boomers et immigration: quel impact à prévoir?

Le Québec vieillit. Le taux de fécondité diminue. La formation de nouveaux ménages ralentit.

Quel impact auront toutes ces nouvelles réalités démographiques sur le marché immobilier de la province d’ici 20 ans ?

Dans une analyse publiée récemment, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) indique ne pas s’attendre à une baisse des ventes.

Mais le marché de l’habitation a déjà commencé à changer, et la mutation s’accélérera au cours des deux prochaines décennies.

Jetons d’abord un coup d’œil à la croissance de la population prévue d’ici 2036 :

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L’accroissement naturel de la population, soit la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès, continuera à ralentir d’ici 20 ans.

Le nombre de nouveaux ménages – ceux-là mêmes qui achètent des propriétés – augmentera de 14 % pendant cette période, alors que la population totale progressera de 12 %. Un écart minime, qui se traduira par une demande plus faible pour des habitations.

« Pour le marché immobilier, le nombre de ménages est une variable plus déterminante que le nombre d’habitants, puisque, par définition, le concept de ménage correspond à une personne ou à un groupe de personnes qui occupent un même logement, explique la FCIQ dans son rapport. Ainsi, à long terme, les besoins en nouveaux logements suivent la même tendance que la formation nette des ménages. »

Cette croissance plus lente du nombre de nouveaux ménages se fera sentir sur les mises en chantier. La FCIQ s’attend à une moyenne annuelle de 30 000 nouvelles constructions au Québec d’ici 2036, contre 45 000 au cours de la dernière décennie.

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Sans surprise, le principal moteur de croissance de la population sera l’immigration au cours des 20 prochaines années au Québec. La province devrait accueillir une moyenne de 50 000 nouveaux arrivants tous les ans.

Selon l’étude, les immigrants deviendront même les seuls responsables de la hausse de population québécoise à partir de 2033.

Ces néo-Québécois devraient occuper une place de plus en plus grande parmi les propriétaires d’habitations.

En 2011, 30 % des nouveaux arrivants – installés au Québec depuis moins de cinq ans – étaient propriétaires, environ moitié moins que la moyenne des Québécois. Une étude récente de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) démontre toutefois que le taux de propriétaires-occupants augmente avec les années passées au pays.

« Même si leur analyse est basée sur l’ensemble du Canada, il est raisonnable de penser que la tendance est similaire au Québec », souligne la FCIQ.

Chose certaine, l’immigration profitera au segment de la copropriété. Quelque 33 % des immigrants propriétaires détenaient un condo en 2011, contre 17 % des propriétaires non immigrants, indique la SCHL.

« Étant donné que le pourcentage d’immigrants dans la population totale est appelé à augmenter dans les 20 prochaines années, la copropriété devrait profiter davantage de l’immigration que les autres catégories de propriétés », résume l’étude.

BABY-BOOMERS

Le vieillissement marqué de la population contribuera aussi à remodeler le marché immobilier au cours des prochaines décennies.

Selon l’étude, qui se base sur des chiffres de l’Institut de la statistique du Québec, les gens âgés de 65 ans et plus représenteront 26 % de la population québécoise en 2036, contre 18 % aujourd’hui.

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De plus en plus, les baby-boomers devraient délaisser leurs grandes maisons de banlieue pour se tourner vers la copropriété d’ici 20 ans. Plusieurs promoteurs disent avoir commencé à observer cette tendance, surtout dans l’île de Montréal.

Dans son ensemble, la tendance des ventes résidentielles devrait demeurer positive jusqu’en 2036 au Québec, selon la FCIQ.

Le rythme de croissance des ventes sera toutefois plus modéré, au fur et à mesure que la formation de nouveaux ménages ralentira, selon les prévisions.

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