Pierre Couture

Pierre Couture - Auteur
  • Pierre Couture

    Pierre Couture est journaliste spécialisé dans le secteur des Affaires depuis 2003 au quotidien Le Soleil. Il pratique le métier depuis maintenant 17 ans.
  • Lire la suite »

    Partage

    Mercredi 16 janvier 2013 | Mise en ligne à 14h29 | Commenter Commentaires (9)

    Le marché immobilier en mode correction ?

    407060-vices-caches-mises-demeure-certification

    Le mot est fort. C’est toutefois bel et bien l’avis de l’économiste Derek Holt de la Banque Scotia qui soutient dans une note de recherche que le marché immobilier canadien est clairement en mode correction.

    La région de Québec n’échappe pas à cette vague de refroidissement. Les ventes ont dégringolé de 33 % en décembre. À Québec, il faut allonger 265 756 $ pour mettre la main sur une maison unifamiliale moyenne, en hausse de 2 % depuis un an.

    À l’échelle nationale, le nombre de transactions immobilières a chuté de 17 % en décembre. Le plus important recul depuis six mois. Le prix moyen d’une maison au pays s’élevait à la fin de 2012 à 352 800 $, en hausse de 1,6 % par rapport à décembre 2011.

    Cette baisse de transactions arrive alors que les acheteurs d’une première résidence demeurent très timides. Un effet direct des nouvelles règles hypothécaires mises de l’avant par le gouvernement fédéral en juillet dernier (maximum de 25 ans pour une hypothèque) .

    Or, cette baisse des transactions n’a toujours pas donné lieu à des baisses de prix. Pourquoi ? Simplement parce que les acheteurs d’une deuxième ou d’une troisième maison continuent d’être très actifs, ce qui continue d’influencer les prix moyens à la hausse.

    Mais pour combien de temps encore ?


    • Comme vous dites, les prix se maintiennent grâce au prix élevé des habitations haut de gamme. Le reste ne se vend plus. Et comme dans n’importe quelle bulle qui éclate, ça prend toujours quelques mois avant que les vendeurs ne se résignent à baisser les prix. C’est au printemps (normalement la période de vente la plus forte) que les vendeurs vont réaliser le plein impact de cette bulle, car les acheteurs ne se présenteront pas ! Ensuite seulement les prix vont baisser.

    • Les inventaires (nombre d’unités en vente) ont aussi augmenté d’environ 30 % dans la région de Québec. Les nombre de listing est à son plus haut mois de janvier depuis 2006.
      La diminution des volumes est toujours la première étape d’un cycle baissier en immobilier. Dans tous les marchés où la bulle a pété depuis 5 ans (USA, Europe, BC), le nombre de ventes plonge, le nombre de listings reste à peu près constant, donc l’inventaire monte rapidement, et ce n’est que quelques mois plus tard que les vendeurs, incapables de vendre leur propriété, baissent leurs prix. Ça prend ensuite des années avant que le nombre de ventes revienne assez haut.
      La bulle a commencé à péter, ça va pas être beau «taleur», comme on dit en bon latin.

    • En passant, la chute des volumes de vente va affecter un groupe de personne en premier : les agents d’immeubles. Pas que ça va me faire pleurer (toujours trouvé que leurs commissions avaient pas de bon sens), mais ils vont manger des galettes dans les mois à venir.
      Pour répondre à ta question «Or, cette baisse des transactions n’a toujours pas donné lieu à des baisses de prix. Pourquoi ?»
      C’est parce que plutôt que de vendre à prix plus bas, les vendeurs refusent les offres ou n’en reçoivent tout simplement pas. Puisque le prix du marché est fixé par les transactions qui se produisent, ces échecs de vente ne comptent pas, et c’est alors seulement le nombre de vente qui diminue, pas le prix moyen.

    • FAUX ! Les prix ont baissé. C’est le prix médian moyen qui n’a pas baissé. Grosse nuance.

      Je suis plusieurs listings de moins de 500 000 $ depuis 9 mois et les prix baissent. Attention, c’est présentement difficile d’observer que les prix baissent, puisque les listing ne révèlent pas si la propriété avait été auparavant affichée à un prix moindre. Or, c’est ce qui se passe actuellement; les agents d’immeubles retirent les listings pour les réafficher à un prix moindre. Seules façons de le savoir : soit trouver un agent d’immeuble qui veut bien nous en informer (très difficile), soit suivre les listings sur plusieurs mois.
      Le prix médian moyen monte légèrement puisque les prix de premiers acheteurs, environ moins de 300 000 $, sont évacués de la moyenne (étant donné que les premiers acheteurs sont gone). Bientôt, l’impact du phénomène des gens qui tentent de vendre leur propriété de 300 000 $ à 500 000 $, sans succès, à des gens qui ne peuvent vendre leur propriété de moins de 300 000 $ se fera sentir par une autre baisse des ventes. Mais le prix médian ne va peut-être pas bouger. Bref, le prix médian, ÇA VEUT RIEN DIRE.
      Le cartel immobilier ne veut pas que la populace le sache. Et les médias dorment au gaz. Tout ce qu’on voit dans les médias c’est des grands titre du genre «les prix continus à monter», à part sur ce blogue bien entendu.

    • @taxman

      Le prix moyen est une statistique. Imparfaite, j’en combien, mais cela demeure une statistique. Et sur une période autre que quelques mois, elle veut tout dire, contrairement a ce que vous affirmez.
      Le prix demandé pour une propriété dans un listing, cela ne veut rien dire, ce n’est pas une statistique. Si le concombre d’agent ou de vendeur se fait des illusions de grandeur, je ne fonderai pas mes décision d’investissement sur son éclair de lucidité, qui l’a poussé à lister à un prix pour vendre.
      Dites-moi, le gars qui veut vendre sa propriété pour 500 000 $, quelle est sa raison? Est-il obligé (compelled) de vendre ? Le marché ne tankera pas au Québec tant et aussi longtemps que les taux n’augmenteront pas, ou que le taux de chômage n’augmentera pas. En attendant, le vendeur potentiel va attendre. Rien ne le force à accepter de vendre a 20 % moins. Tant et aussi longtemps que les facteurs économiques demeurent les mêmes, et qu’il n’y a donc pas une masse critique de gens qui doivent vendre coûte que coûte, il n’y aura pas de crash généralisé (notez bien la nuance) de l’immobilier au Québec.

    • @guygadbois :

      1) les facteurs économiques ont changé lorsque le bar open de crédit a fermé ses portes l’été dernier, et que la demande s’est poussée.+ les nouvelles règles équivalent à une hausse des taux d’intérêt de 1%, alors on peut considérer que les taux ont monté.+ les taux d’intérêt vont monter à la fin de 2013, Flaherty l’a pratiquement dit.+ le taux de chômage va augmenter avec tous les emplois liés à l’immobilier qui seront perdus. Votre argument ne tient pas.

      2) si les autres facteurs économiques dictaient les prix du marché, alors il n’y aurait pas eu d’augmentation des prix de plus de 100 % alors que les revenus et les loyers n’augmentaient presque pas. Votre argument ne tient pas.

      Je lis plusieurs personnes sur les blogues immobiliers qui refusent de s’ouvrir les yeux aux faits, ou qui ne les comprennent pas. Mais dans votre cas, c’est incompréhensible, puisque vous connaissez tout les faits et vous comprenez la finance et les lois du marché, alors pourquoi continuer à vous obstiner ? C’est la même chose pour tous les marchés immobiliers : quand la bulle est trop grosse, elle éclate. C’est partout pareil depuis le début du système. Vous n’êtes pas un fan de l’histoire j’imagine. On dirait que votre revenu dépend de la santé du marché immobilier.

    • Bonjour Taxman

      Toujours content de débattre avec vous ! Pour qu’une bulle explose, cela prend un élément déclencheur, un choc. Je ne crois pas (mais ceci demeure quand même possible, bien que peu probable à mon avis) que les modifications de Flaherty soient cet élément déclencheur.
      Quant a votre argument concernant l’augmentation indirecte des taux (qui démontre votre bonne connaissance de l’impact des mesures Flaherty, bien joué!), il ne s’applique qu’aux acheteurs potentiels. AUCUN proprio actuel ne subit une augmentation de taux, directe ou indirecte, en raison de ces mesures.
      De 1995 à 2008, l’augmentation des prix est due à une baisse constante des taux d’intérêts (facteur numéro 1 d’augmentation des prix), et à une économie qui se portait très bien l’énorme majorité du temps. Après 2008, les relâchements de Flaherty ont certainement dopé le marché. Il y a une part de «rattrapage» dans l’augmentation des prix de 1995 à 2008. L’autre part de l’augmentation durant cette période est due essentiellement aux facteurs économiques que je mentionne.
      Flaherty n’a aucun pouvoir sur les taux d’intérêts, «sweet f… all». J’irais même jusqu’à dire que le gouverneur de la Banque du Canada n’a presqu’aucun pouvoir non plus. Le boss, c’est Bernanke, et ce n’est pas demain qu’il va hausser les taux, ni avant la fin 2013. Oui, le Canada pourrait adopter une légère hausse (0,25 %, woopidoo), mais après mes discussions avec des gens du domaine obligataire (que j’ai eues suite à une intervention d’un lecteur du blogue immobilier), le Canada ne peut même pas se permettre de hausser ses taux de 0,5 % sans que la Fed n’ait haussé elle-même. Et ça, c’est pour les calendes grecques.
      Ne vous en déplaise, le «bar open» du crédit avec du 5 ans à 3 % est encore ouvert. Santé !

    • Bonjour, je crois que le «bar open» ne fermera pas maintenant et les taux ne peuvent augmenter rapidement car les banques savent que la plupart des gens sont au plafond avec leurs crédits. Les banques ne veulent pas les clés des maisons et des autos de luxe. S’il y a augmentation des taux, pour ma part je crois qu il y aura un crash ou élimination des mauvais joueurs.

    • Non le «bar open» est fermé. 25 ans d’amortissement et 5 % de «cash down», ce n’est pas du crédit «bar open». La preuve, c’est que les premiers acheteurs sont partis.
      Les taux d’intérêt des banques ne sont pas uniquement fonction du taux directeur. Ils sont aussi fonction des bilans des débiteurs et du marché obligataire.
      Les bilans des débiteurs (et débiteurs potentiels) vont continuer à se détériorer = hausse du taux d’intérêt pour ces gens à la fin du terme.
      Les banques pourraient être forcées de monter leur taux d’intérêt sur obligations pour que les gens continuent à en acheter, ce qui les pousserait à monter leurs taux d’intérêts sur leurs prêts, puisqu’elles financent leurs prêts avec l’argent des obligations.
      Aussi, un «crash» peut se produire sans élément délencheur. Finalement, je ne prédis pas de «crash», mais bien une correction de 20 %, suivit d’une lente baisse des prix sur plusieurs années.

    Vous désirez commenter cet article?   Ouvrez une session  |  Inscrivez-vous

    publicité

  • Catégories



  • publicité





  • Calendrier

    mars 2013
    D L Ma Me J V S
    « fév   avr »
     12
    3456789
    10111213141516
    17181920212223
    24252627282930
    31  
  • Archives

  • publicité