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Voici le premier de quatre billets tirés de mon «espionnage urbain» dans la Ville-Reine, Toronto.
Le chiffre m’a jeté par terre. Quand on regarde l’ensemble des nouveaux ménages qui se sont implantés sur le territoire de Montréal entre 2006 et 2011, on s’aperçoit que 90% d’entre eux sont composés… d’une seule personne!
Impossible de mieux résumer le peu d’attrait des familles pour la métropole!
Or pour qu’une ville conserve sa mixité, sa diversité et son dynamisme, elle doit être composée de toutes sortes de monde, incluant des enfants, des jeunes parents, des membres de la classe moyenne… lesquels se sont habitués à quitter le 514 en masse pour gonfler les rangs du 450.
Toronto n’y échappe pas, évidemment. Mais ici, certains ont décidé de se battre contre ce fléau plutôt que de baisser les bras. Et la meilleure façon d’inverser la tendance, a-t-on conclu, est en contraignant les promoteurs à construire autre chose que du condo luxueux pour baby-boomers à chaque coin de rue.
«Dans une ville, c’est important d’avoir toutes les couches de la société», souligne Éric Turcotte, associé senior pour la firme Urban Strategies, que j’ai rencontré lundi dans ses bureaux de la rue Spadina.
«Une des bonnes stratégies pour ramener, ou du moins garder les jeunes familles en ville, c’est de garder de bons équipements publics, comme les écoles, bibliothèques, piscines et centres communautaires. Mais plus encore, c’est d’obliger les promoteurs à construire certains types de logements, comme cela se fait en Irlande, en Grande-Bretagne, à Vancouver et depuis peu, à Toronto.»
Comment cela fonctionne? Par la négociation. Une ville peut avoir certaines lignes directrices, par quartier par exemple, mais elle doit aussi s’asseoir avec les promoteurs afin d’imposer certains quotas : 10 % de logements abordables, 15 % de propriétés avec trois chambres à coucher et 10 % de quatre chambres, par exemple.
«Pour faire passer la pilule, précise Éric Turcotte, il y a toujours moyen d’en donner plus au promoteur, en échange. Quelques étages supplémentaires, par exemple.»
Et ça marche! Poussée par le conseiller municipal Adam Vaughan, cette idée a permis de construire plus de 600 unités de trois chambres à coucher ou plus en quatre ans (dans le district Trinity-Spadina), soit six fois plus que tout ce qui avait été construit au cours des 10 années précédentes!
Voilà qui pourrait donner des dents au lénifiant Plan d’action famille de Montréal, qui devra de toute façon être renouvelé l’an prochain, non?
Tags: Espionnage urbain, Toronto
mariob
17 octobre 2012
08h16
Je me suis toujours demander pourquoi la ville ne poussait pas plus les promoteurs à faire des projets immobiliers adaptés aux familles.
J’habiterait sans problème dans un tel projet, avec une famille: des espaces communs prévus pour les jeunes, où ils peuvent jouer et socialiser, une salle de sport prévu pour eux, pour qu’ils puissent bouger en groupe, et pourquoi pas une garderie dans l’édifice? Tous ces services seraient un avantage intéressant sur l’unifamiliale classique.
J’ajouterais qu’il est profondément ancré dans les mentalités qu’il est mieux d’élever des enfants en ayant son propre bout de gazon dans la banlieue… Hors, de très nombreuses études prouvent que c’est plutôt le contraire. Si j’étais la ville de Montréal, je n’aurais pas peur de brasser un peu les gens dans leurs convictions avec une campagne de publicité agressive… Bien sûr, elle aurait aussi le devoir de fournir des logements adaptés à un prix compétitif (compte tenu aussi du coût plus bas de vivre à proximité du travail et des écoles).
Finalement, pour Toronto, 600 unités avec chambres, en quatre ans? Est-ce vraiment beaucoup? sur la quantité faramineuse de nouveaux condos à Toronto, cela me semble une goutte d’eau dans l’océan… Surtout pour une population qui augmente si rapidement! Avons-nous une statistique pour Montréal?
Mario Bélanger
fcardina
17 octobre 2012
08h33
@ Mario Bélanger
Précision: les 600 unités se concentrent uniquement dans le district du conseiller Vaughan, non pas dans l’ensemble de la ville.
François Cardinal
enteka
17 octobre 2012
08h55
Merci pour l’information sur la construction de condos, mais j’ai toujours crû que le problème était la demande de logement pour famille, pas l’offre. Est-ce que ces logements ont pris preneurs? Est-ce que les entrepreneurs ont fait de bonnes affaires?
Une façon d’augmenter l’attrait de complexes de nouveaux logements adaptés aux familles serait d’y inclure des CPE et des groupes de médecines familiales. Par contre, ça pourrait être considéré comme mettre en priorités les bien nantis qui peuvent s’acheter ces logements.
davcorm
17 octobre 2012
09h12
Une simple maison de ville sur l’île de Montréal, ça peut valoir entre 400 000 $ et 600 000 $ facile. Difficile d’attirer des familles de la classe moyenne avec de tels prix.
nike
17 octobre 2012
09h16
Un minimum de logement pour des familles peu importe le projet devrait être requis point. Il est évident que les promoteurs veulent faire de l’argent et c’est bien ainsi mais le role PREMIER de l’administration est de baliser et encadrer.
Ceci est un autre exemple “Des bottines qui ne suivent pas les babines”. Je connait pesonnelement des gens qui sont relativement en moyen à la recherche de logement pour leur petite famille et l’offre est tellement rare que les prix sont complètement ridicule.
Lorsqu’on pense qu’une très petite maison de ville sans terrain se vend à pris d’aubaine (!!!) à $500 000.00 dans les Shop Angus il me semble que c’est pas compliqué de comprendre que la demande est là mais que ça reste plus payant de faire des petits condos pour une personne.
Il faut encadrer le travail des promoteurs et que la ville joue son role de leader.
Bernard Théroux
Hochelaga
crosbyshow
17 octobre 2012
09h20
Hors sujet.
M. Cardinal
Je vous invite à consulter le site ci-dessous concernant le nouveau regroupement de citoyesn pour la construction d’un des plus beaux Pont du Monde:
Le nouveau Pont Champlain. Intéressant
http://www.audacitemontreal.com/#!apropos/mainPage
cela mérite une chronique de votre part tellement c’est emballant.
Merci.
S. Fournier
simthibo
17 octobre 2012
09h22
Je veux pas banaliser la situation, mais pour avoir mis le pied a Toronto plusieur fois, des que tu mets le pieds au centreville, tu marches plus vites, c’est la course pour la prochaine intersections, les parcs ne sont pas nombreux, trop de coin de la villes sont pour de l’habitations et pas assez pour les loisirs. Le stress transpire de tout le monde, pas pour rien que les gens quittent le centreville pour aller en banlieu. Mine de rien, le prix pour un condo de 2 petites chambre a toronto a 10 minutes du centreville dépassent les 300000$, pas idéal pour les jeunes familles.
Je sais pas pour vous, mais lorsque je vais en quelques parts avec mes enfants ( encore tres petit), j’ai besoin de pas mal de stock, hors j’ai besoin d’un auto, ce qui est de plus en plus compliquer a Toronto !!!
delbiss
17 octobre 2012
09h23
On peut tu aussi forcer les promoteurs a utilisé d’autre chose que de la brique brune?
sophiepr
17 octobre 2012
09h23
M. Cardinal je dois dire que vos derniers articles et surtout les commentaires de vos lecteurs ont éveillé ma curiosité sur Toronto. Quand nous avons un grand week end nous allons à NY mais je me dis que prochainement j’irai voir de quoi il retourne à Toronto qui semble devenue très intéressante!
ddancing24
17 octobre 2012
09h26
Merci de cet article M Cardinal !
Sachez que cette problématique -fort présente sous le règne du maire Vaillancourt- , (en plus d’une politique d’habitation nulle /ou non-appliquée ), est une préoccupation bien présente à l’intérieur du Mouvement lavallois ! Lors des élections 2013, certains membres se pencheront par la suite sur cet état de fait et verront à trouver des solutions concrètes et redonner la fierté aux habitants Lavallois.
vincentcr
17 octobre 2012
10h02
@davcorm a raison, le problème vient du fait que les familles, à prix égal, tiennent à leur maison détachée avec un terrain. Une telle propriété, avec 3-4 chambres, pas trop loin du centre-ville, coûte au-dessus de 400 000$. Et on ne parle pas du Plateau ou d’Outremont!
Plus loin, comme par exemple Ville Lasalle, Anjou ou Montréal-Nord, c’est moins cher, mais c’est comme la banlieue en dehors de l’île sauf en plus pauvre, plus tassé, plus sale et sans les grands magasins. Et tous les avantages en terme de transport sont presque disparus: pas besoin de traverser de pont mais il faut quand même faire de grandes distances, les métros ne s’y rendent pas et l’autobus devient vraiment désavantageux.
Il faut aussi mentionner que la courronne 450 bénéficie de plusieurs subventions implicites, telles que autoroutes “gratuites” et trains de banlieue subventionnés à outrance. L’électricité, l’eau, le vin à la SAQ sont le même prix dans le fin fond de Boisbriand qu’au centre-ville de Montréal. Ce n’est pas les lois du marché qui décident ça, mais des décisions du gouvernement de traiter tout égal – et donc de subventionner l’étalement urbain implicitement en éliminant en partie l’avantage économique de la dénsité urbaine.
En d’autres mots, il ne faut pas prendre les entrepreneurs pour des idiots, s’il y avait plus d’argent à faire dans des condos familiaux à Montréal, il s’en construirait plus. La demande n’est juste pas là.
desian
17 octobre 2012
10h09
@simthibo
Une famille ne devrait pas s’installer au centre-ville n’importe où dans le monde! Mais l’idée de dans l’article est d’inciter les familles à s’installer a Montréal, surtout dans les arrondissements du Sud-Ouest, CDN-NDG, Rosemont, le plateau, pas Ville-Marie! Quoique la proportion des familles dans des arrondissements comme Pierrefonds, RDP-PAT, Mercier-Hochelaga est aussi préoccupante, parce que ce sont des “anciennes” banlieues.
Je pense que les appartements à 3 chambres et plus dans de grands blocs, ce n’est pas attrayant quand tu peux acheter et louer dans maisons. Il faut éviter d’avoir beaucoup de voisins. C’est pour ca que je trouve le duplex et autres plex ont un bon rapport qualité-prix pour les familles, mais ils sont rares parmi les nouvelles constructions il me semble. Au pire, on les détruit pour construire de plus gros édifices.
iagag
17 octobre 2012
10h23
Pour avoir récemment cherché pour ma petite famille une habitation de 3 chambres ou plus dans l’un des quartiers centraux de Montréal, je confirme leur grande rareté, ce qui effectivement pousse le prix à la hausse. On dirait que tout ce qui se construit sur l’ile n’est que condo d’une ou deux chambres.
Les maisons de ville du quartier Angus avec 3 chambres, petite cour et vu imprenable sur les voisins se vendent 600 000$! C’est cher pour avoir l’impression de vivre en banlieue mais en ville.
fmenard6
17 octobre 2012
10h48
Actuellement, un 3 chambres/1100pi2 à 350$ le pi2 (le prix présentement pour du neuf à l’extérieur du Centre-ville de Montréal) donne environ 400000$ avec taxes. Pourquoi un promoteur venderait-il des condos 3 chambres avec un prix au pi2 beaucoup moins élevé que le reste? Ça ne ferait qu’égaliser un condo de 2 versus 3 chambres, un même prix pour un 1100pi2 et un 900pi2. Donc les gens qui peuvent se payer un 2 chambres irait naturellement vers un 3 chambres, ça coûte le même prix!!!
À moins qu’on puisse prouver qu’on a des enfants et qu’on va occuper ce condo pendant plusieurs années (5 ans minimum avant de pouvoir revendre). C’est la seule façon de permettre les famille, il y aura toujours des DINKS qui vont vouloir 3 chambres et vont payer pour ça, ce qui ferait monter le prix au pi2.
syl20_65
17 octobre 2012
11h55
”Une simple maison de ville sur l’île de Montréal, ça peut valoir entre 400 000 $ et 600 000 $ facile. Difficile d’attirer des familles de la classe moyenne avec de tels prix.”
Ils s’achètent donc une maison de $300000-$4000000 en banlieu sur des terrains déboisés et non fini avec un sous sol non fini pour diminuer les coûts….avec une 2ième voiture au 4 ans.Ils doivent payer l’essence pour voyager à Montréal, les assurances, les réparations, etc.
Évidemment, il faudra que fiston ait aussi sa voiture. Beau calcul…
Sylvain Pelletier
urbaville
17 octobre 2012
11h55
Bonjour M. Cardinal,
Je vous invite à consulter le Plan d’action de l’arrondissement Le Sud-Ouest car ils ont commencés à mettre en pratique ce que vous venez de décrire pour Toronto. Vous trouverez le liens ci-bas. Le plan est mise en pratique pour les nouveaux projets dans Griffintown.
http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_SOU_FR/MEDIA/DOCUMENTS/INCLUSION_PLAN%20D’ACTION%20SUD-OUEST_5JUIN2012.PDF
Sébastien Parent
Montréal
laurentkar
17 octobre 2012
11h59
Beaucoup de commentateurs affirment que les familles ne s’installent pas à Montréal car les maisons y sont trop chères. Cependant, elles sont chères car il y a beaucoup de demande. Comme disait Yogi Berra: “nobody goes there anymore it’s too crowded”.
Ceci dit, les mises en chantier de condos ont connu une poussée fulgurante à Montréal et Toronto dans les dix dernières années, mais les mises en chantier de maisons sont au neutre. Au-delà du prix, les maisons ne sont tout simplement pas assez nombreuses sur l’île pour y garder toutes les familles qui en voudraient une.
clairvoyant
17 octobre 2012
12h06
Ce qu’il faut ne faut surtout pas oublier, d’abord et avant tout, c’est que les copropriétés sont une véritable mine d’or autant pour les municipalités que les promoteurs.
Malheureusement, il en va bien souvent du contraire pour les résidants eux-mêmes qui y découvrent fréquemment une véritable boîte à surprises: hypothèques et taxes démentielles, frais de copropriété et cotisations spéciales imprévues, lorsqu’ils ne sont pas carrément aux prises avec un conseil d’administration et/ou des firmes de gestion externe carrément incompétentes ou malhonnêtes…
boarder08
17 octobre 2012
12h34
J’habite le building qui est en construction sur la photo qui accompagne le billet et qui fait partie du complexe Concord Cityplace juste a l’ouest du Centre Rogers. Cityplace, c’est un immense projet très controversé d’une quinzaine de tours en verre qui comptera, lorsque terminé, environ 20 000 habitants. La plupart des habitants de ma tour sont des jeunes célibataires ou en couple sans enfants de 20 a 35 ans qui louent leur condo a des propriétaires, souvent des investisseurs étrangers chinois. On peut critiquer la formule, notamment l’effet a long terme d’un ratio élevé de locataires qui se soucient moins de la propreté et de la durabilité de leur logement. On peut aussi trouver que le Sobeys coin Spadina et Fort York est une caricature remplie de jeunes professionnels de 25 ans tous habillés pareils, friands des plats préparés, et prêts a payer 1 700$ par mois pour un logement de 600 pieds carrés.
D’un autre coté, je pense qu’il y a quelque chose de naturel au fait que les jeunes professionnels aient un désir d’habiter le centre-ville dans de petits logements, et qu’ils aient ensuite l’envie de s’éloigner un peu en vieillissant, quitte a revenir au centre-ville lorsque les enfants sont grands. Je ne vois pas ce qui a de mal a ce phénoème, puisque les adultes plus agés continuent a fréquenter le centre-ville (a Toronto, les quartiers centraux Distillery District, Yorkville et le Entertainment District attirent les banlieusards en grand nombre les weekends). Au contraire, je trouverais plutôt étrange qu’on tente de convaincre des familles avec des jeunes enfants de vivre dans des blocs légo de verre plutôt froids.
Mes collègues qui ont 35-40 ans, même s’ils n’ont pas d’enfants, se sont tous éloignés du centre-ville de Toronto pour des quartiers comme The Beaches ou Queen West, qui sont plus authentiques et calmes. Je ferai surement de même si je suis encore a Toronto dans 5 ans.
charles_mtl
17 octobre 2012
12h35
Avec la prolifération des condos à 600 pieds carrés à Montréal, ce n’est pas ça qui va ramener des familles. C’est fou de voir le nombre d’unités de cette taille, il risque d’avoir des problèmes avec les unités de cette taille à un moment donné!
hdufort
17 octobre 2012
12h39
Il est très difficile de vivre avec des enfants dans un condo, même spacieux, même en banlieue. C’est bien simple, les condos ne sont généralement PAS conçus pour les familles avec enfants. Cela va de l’organisation des pièce jusqu’aux aménagements extérieurs (jardins et fontaines, pas de jeux), en passant par les règlements de copropriété qui interdisent à peu près n’importe quoi. Quand tes enfants n’ont pas le droit de se promener sur la pelouse, quand tu n’as pas le droit d’installer un bac à sable ou un module de jeux (interdit explicitement dans les règlements), quand le constructeur n’a pas prévu d’espace pour les vélos, de trottoirs sur le bord de la rue, quand les chiens sont mieux tolérés que les enfants, ou lorsqu’on t’explique que «le projet est pour tout le monde, mais on avait plutôt imaginé une clientèle dans la cinquantaine et plus)», quand les promoteurs s’imaginent vendre des condos “de prestige” à des pré-retraités dans un quartier uniforme et fermé… eh bien, les enfants ne sont pas les bienvenus.
re3e
17 octobre 2012
12h43
en fait c’est ce que je prefere des villes asiatiques que je connais , leur ecclectisme architectural , et …. que je trouve drabe ,style gardienne de prison bolchevique, a montreal
tom bombal mtl
hdufort
17 octobre 2012
12h44
ps: Les constructeurs s’imaginent, peut-être avec raison, qu’en incluant les enfants dans le tableau, leurs condos vont se vendre moins cher ou donneront une impression de “logements familiaux” avec sous-entendu de quartier populaire. Comme toujours, on vend du prestige, du haut-de-gamme (même fake), avec des prétentions de calme serein, et un cadre rectiligne/propre/parfait comme les jardins de Versailles.
À quand on projet de condos “Ami des familles”, qui combinerait le bon goût, une organisation intelligente des lieux favorisant le calme et une bonne cohabitation, et des infrastructures familiales? Un promoteur osera-t-il? Ou bien c’est plus payant d’être ami des caniches?
menoplz
17 octobre 2012
13h31
Obliger les promoteurs à diversifier leurs produits aiderait à attirer des familles… peut-être, mais augmenter les taxes des miniscules condos de moins 600pi2 et diminuer un ceux de 3 chambres et plus, pourrait grandement aider également.
michelt_13@hotmail.com
17 octobre 2012
14h18
-
Faire des condos plus grand c’est bien beau… Mais cela va venir à quel prix… et qui aura les moyens de les acheté?!?
Les gens s’en vont de plus en plus loin en banlieue, car la famille moyenne n’a pas les moyens de s’acheter une maison moyenne ville!
pbrasseur
17 octobre 2012
14h22
Cette discussion me semble plutôt surréaliste!
Les familles ne quittent pas la ville parce qu’on ne construit pas des habitations adaptées pour elles, on construit des habitations pour personnes seules PARCE QUE les familles quittent la ville. Le marché répond à la demande et s’adapte à sa clientèle, un point c’est tout.
“Ça marche” dîtes vous? Facile de vendre des condos, même plus cher avec plus de pieces, au milieu d’une grosse bulle immobilière. Dans un marché en correction (c’est ce qui s’en vient très bientôt ) ça risque d’être une toute autre histoire, encore pire si vous essayer de vendre des habitations qui ne correspondent pas à la demande.
P Brasseur
fmenard6
17 octobre 2012
14h39
D’un point de vue, 2 condos de 600pi2 à 280000$ versus 1 condo de 1200pi2 à 400000$, on comprend pourquoi les petits condos on été forcé sur le marché et non à répondre à une demande. De plus les taxes municipales sont à une autre niveau. Le prix au pi2 diminue un peu lorsqu’on dépasse les 1000.
Il n’y a aucune autre façon que par le nombre. Plus il y a d’offre, plus la demande y sera. On commence par l’oeuf ou la poule?
kendersophie
17 octobre 2012
15h57
À Québec, il y a le projet Cité Verte qui est fait pour les familles.
http://www.citeverte.ca/
Le problème reste que 1) Je n’ai pas les moyens de me payer un de ces condos ou maisons de rangée
2) j’aime trop envoyer mes enfants jouer dehors 10 minutes pendant que le souper se prépare pour dire adieu à mon terrain cloturé
gletour
17 octobre 2012
16h52
@boarder08
En effet, c’est la dynamique de Toronto… Mon conjoint et moi venons de vendre notre condo 1 chambre dans King West et avons acheté une maison de 3 chambres dans The Junction. J’étais au départ tout à fait d’accord avec l’idée de M. Vaughan. Toutefois, étant donné le prix des condos à Toronto, et au centre-ville en particulier, je ne sais pas combien de familles pourront se payer des condos 3 chambres à, quoi, 800 000 $… Ce que j’aime de Toronto, c’est qu’il y a plein de quartiers, un peu à l’extérieur du centre-ville, qui en sont quand même assez proches pour s’y rendre facilement mais où on peut trouver des maisons moins chères que ces condos. Donc on verra si ces exigences de logements “familiaux” changent vraiment la donne…
syl20_65
17 octobre 2012
17h04
Et les spéculateurs s’en mettent plein les poches.
gl000001
18 octobre 2012
08h12
@fménard6
Avec les familles éclatés qu’on a, l’idéal est peut-être d’acheter 3 condos cote à cote. Un condo pour maman avec son chum. Un condo pour papa avec sa blonde. Et au milieu, un condo pour les enfants de l’ex-couple et les enfants des deux nouveaux conjoints.
belette_lachinoise
22 octobre 2012
09h17
Je connais des gens qui me disent qu’ils refuseraient d’acheter un condo, à cause du bruit des voisins et de la mauvaise insonorisation. A fortiori s’il y a des enfants.
S’il y a beaucoup de gens qui pensent ainsi, vos condos (tellement chers que c’en est ridicule de toute façon) ne se vendront pas.
Les entreprises s’en vont en banlieue! Par exemple, RCGT a quitté la tour de la Banque nationale pour s’installer à Brossard (beaucoup de leur employés habitent la Rive-Sud de toute façon). Bing! Mille personnes de moins sur les ponts!
belette_lachinoise
22 octobre 2012
09h24
Autre raison pour laquelle des gens ne veulent rien savoir des condos : 1. les tennis qu’on fait construire et qu’on vous oblige à payer alors que vous ne jouez pas (cas vécu par un ancien collègue de travail); 2. si le toit coule dans votre logement et que les autres copropriétaires s’en fichent, vous allez devoir les amener en Cour pour les forcer à payer leur part des réparations (cas vécu à Anjou par une ex-patronne). Il y a aussi les condos de la rue Saint-Ferdinand, que leurs propriétaires ont dû évacuer parce qu’ils risquent de s’écrouler (tout en continuant à les payer). Disons que l’association de constructeurs qui a fourni la garantie n’est pas tr;es active dans ce dossier…
Moi je dis qu’avec le surplus de condos à prix gonflé et de qualité parfois douteuse qu’il y a sur le marché, un condo est un mauvais achat. J’en louerais un, mais pas plus.
integraljb
10 décembre 2012
06h32
Le 90% de solitaire est malheureusement relié à une formule de développeurs.
Ils savent que les banques prêteront facilement sous la barre de 200 000$.
Ils veulent vendre 400$/p.c.
Donc ils tentent de vous vendre des condos de 500pc.
Les promoteurs qui veulent faire plus d’argent, inventent des abhérations comme des condos de 275pc. en vous vantant la vie à la japonaise.
Nous sommes à Montréal.
La ville, sa forme et son ambience, c’est faites dans les 1000pc
Avec fenestration sur rue et sur sur ruelle.
Il faut que la ville impose strictementdes règles de dimensions
Ce n’est pas en laissant les promoteurs vendre des 2 chambres dont la seconde sera le bureau du solitaire, qu’on va voir des familles dans les nouveaux quartiers de tours comme griffintown.
Imposons les 1000pc. Et les limites de prix de vente au pc.